1C_85/2019 - 2019-07-23 - Pianificazione territoriale e diritto pubblico edilizio - Nachträgliches Baubewilligungsverfahren / Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands

Bundesgericht
Tribunal fédéral
Tribunale federale
Tribunal federal

1C 85/2019

Urteil vom 23. Juli 2019

I. öffentlich-rechtliche Abteilung

Besetzung
Bundesrichter Chaix, Präsident,
Bundesrichter Merkli,
nebenamtlicher Bundesrichter Weber,
Gerichtsschreiber Kessler Coendet.

Verfahrensbeteiligte
A.________,
Beschwerdeführer,
vertreten durch Rechtsanwalt Urs Pfister,

gegen

Politische Gemeinde Häggenschwil,
Beschwerdegegnerin,

Baudepartement des Kantons St. Gallen.

Gegenstand
Nachträgliches Baubewilligungsverfahren / Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands,

Beschwerde gegen den Entscheid des Verwaltungsgerichts des Kantons St. Gallen, Abteilung I, vom 27. Dezember 2018 (B 2016/228).

Sachverhalt:

A.

A.a. A.________ war Eigentümer der in der Landwirtschaftszone gelegenen Parzelle Nr. 323 in der Politischen Gemeinde Häggenschwil im Halte von 94'633 m 2, auf der sich ein Wohnhaus (Vers.-Nr. 281), eine Scheune (Vers.-Nr. 282) und eine Remise (Vers.-Nr. 283) befanden. Das Amt für Raumentwicklung (heute Amt für Raumentwicklung und Geoinformation AREG) des Kantons St. Gallen erteilte am 10. Mai 2006 für diese Bauten die Zustimmung zur Umnutzung, und zwar für das Wohnhaus gemäss dem damals gültigen Art. 24d des Raumplanungsgesetzes (RPG; SR 700) sowie für Scheune und Remise gemäss Art. 24a RPG. Das Landwirtschaftsamt des Kantons St. Gallen genehmigte darauf die Abparzellierung der Bauten samt Umland vom landwirtschaftlichen Grundstück. Dabei entstanden neu die Parzelle Nr. 767 mit dem Wohnhaus (Vers.-Nr. 281) und die Parzelle 753 mit der Scheune (Vers.-Nr. 282) und der Remise (Vers.-Nr. 283). Die Parzelle Nr. 767 veräusserte A.________. Die neuen Eigentümer bauten mit Bewilligung des AREG vom 2. Oktober 2008 das Wohnhaus um und fügten eine gedeckte Terrasse an.

A.b. Aufgrund eines Hinweises aus der Bevölkerung beauftragte das AREG am 15. März 2012 den Gemeinderat der Politischen Gemeinde Häggenschwil, bauliche Veränderungen an der Remise (Vers.-Nr. 283) zu prüfen. Mit raumplanungsrechtlicher Teilverfügung vom 18. Februar 2014 verweigerte das AREG die Bewilligung für den Teilersatz und die Zweckänderung der Remise mit Einbau einer Nasszelle mit Wohnaufenthaltsraum im nachträglichen Baubewilligungsverfahren für Vorhaben ausserhalb der Bauzonen und wies die Gemeinde an, die Wiederherstellung des rechtmässigen Zustandes anzuordnen. Am 21. Juli 2014 erliess der Gemeinderat Häggenschwil betreffend die Remise (Vers.-Nr. 283) eine Wiederherstellungsverfügung mit im Wesentlichen einem partiellen Nutzungsverbot. Diese Verfügung focht A.________ am 31. Juli 2014 mit Rekurs beim Baudepartement des Kantons St. Gallen (Baudepartement) an. Dieses wies am 25. Oktober 2016 den Rekurs ab. Dabei änderte es die kommunale Wiederherstellungsverfügung zu Ungunsten des Rekurrenten, indem es den Abbruch der Remise (Vers.-Nr. 283) bis auf das gemauerte Sockelgeschoss des nördlichen Gebäudeteiles anordnete. Für den Rückbau setzte das Baudepartement eine Frist von drei Monaten ab Rechtskraft des Entscheids an. Der
Bauherr habe sich vorgängig bei der Baubehörde zu erkundigen, ob die notwendigen baulichen Massnahmen für die Erhaltung des Sockelgeschosses baubewilligungspflichtig seien. In diesem Fall sei unverzüglich ein entsprechendes Baugesuch einzureichen. Die erwähnte Dreimonatsfrist verlängere sich in diesem Fall um die Dauer des Baubewilligungsverfahrens, falls das Baugesuch innert der Frist von einem Monat ab Rechtskraft dieses Entscheids bei der Baubehörde eingereicht werde.

B.
Gegen den Rekursentscheid gelangte A.________ an das Verwaltungsgericht des Kantons St. Gallen. Mit Entscheid vom 27. Dezember 2018 wies dieses das Rechtsmittel ab, soweit es darauf eintrat.

C.
Mit Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten vom 7. Februar 2019 beantragt A.________, das Urteil des Verwaltungsgerichts aufzuheben und die Angelegenheit an dieses zur nochmaligen Prüfung zurückzuweisen. Mit gleicher Eingabe erhebt A.________ subsidiär auch Verfassungsbeschwerde für den Fall, dass das Bundesgericht die Voraussetzungen für die Behandlung der Eingabe als öffentlich-rechtliche Beschwerde als nicht erfüllt betrachten sollte.
Das Verwaltungsgericht und das Baudepartement ersuchen um Abweisung der Beschwerde. Das Bundesamt für Raumentwicklung (ARE) schliesst sich in der Stellungnahme vom 29. April 2019 den Erwägungen der Vorinstanz an. Die Politische Gemeinde Häggenschwil hat keine Vernehmlassung eingereicht.
A.________ äussert sich am 13. Mai 2019 zur Vernehmlassung des Baudepartements.

D.
Mit Verfügung vom 5. März 2019 hat der Präsident der I. öffentlich-rechtlichen Abteilung der Beschwerde die aufschiebende Wirkung zuerkannt.

Erwägungen:

1.

1.1. Angefochten ist ein kantonal letztinstanzlicher Endentscheid über die Bewilligungsfähigkeit eines (bereits 2009 vorgenommenen) Umbaus sowie die Zulässigkeit einer Abbruchanordnung. Dagegen steht die Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten offen (vgl. Art. 82 lit. a , Art. 86 Abs. 1 lit. d und Abs. 2 sowie Art. 90 BGG); ein Ausschlussgrund nach Art. 83 BGG liegt nicht vor. Der Beschwerdeführer nahm am vorinstanzlichen Verfahren teil, ist durch den angefochtenen Entscheid auch materiell beschwert und damit nach Art. 89 Abs. 1 BGG zur Beschwerde legitimiert. Auch sonst steht einem Sachurteil grundsätzlich nichts entgegen. Für die subsidiäre Verfassungsbeschwerde besteht kein Raum (Art. 113 BGG).

1.2. Mit der Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten kann die Verletzung von Bundesrecht, Völkerrecht und kantonalen verfassungsmässigen Rechten gerügt werden (Art. 95 lit. a -c BGG). Die Verletzung des übrigen kantonalen Rechts kann (abgesehen von hier nicht relevanten Ausnahmen) vor Bundesgericht nicht gerügt werden, es sei denn, die Anwendung des kantonalen Rechts führe zu einer Verletzung von Bundesrecht, namentlich des Willkürverbots (vgl. BGE 142 II 369 E. 2.1 S. 372 mit Hinweisen).

1.3. Das Bundesgericht wendet das Recht von Amtes wegen an (Art. 106 Abs. 1 BGG). Es prüft die bei ihm angefochtenen Entscheide grundsätzlich nur auf Rechtsverletzungen hin, die von den Beschwerdeführern geltend gemacht und begründet werden (vgl. Art. 42 Abs. 2 BGG). Die Beschwerde muss sich mit dem angefochtenen Entscheid auseinandersetzen; rein appellatorische Kritik ist unzulässig. Erhöhte Anforderungen an die Begründung gelten, soweit die Verletzung von Grundrechten gerügt wird (Art. 106 Abs. 2 BGG; vgl. BGE 142 I 99 E. 1.7.1 und E. 1.7.2 S. 106 mit Hinweisen).

2.

2.1. Der Beschwerdeführer erkennt eine Verletzung von Art. 6 EMRK, weil ihn die Vorinstanz nicht persönlich angehört habe. Er hat in seiner Beschwerdeergänzung vom 23. Januar 2017 an die Vorinstanz allerdings keinen Antrag um Durchführung einer öffentlichen Verhandlung gestellt, sondern nur um Anhörung als Auskunftsperson für den Fall ersucht, dass der ebenfalls beantragte Augenschein nicht durchgeführt werde. Die persönliche Anhörung in dieser Form stellt gemäss Art. 12 Abs. 1 des Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege des Kantons St. Gallen (VRP; sGS 951.1) als Befragung von Beteiligten wie auch als Parteiaussage gemäss Art. 13 VRP i.V.m. Art. 191 und 192 ZPO ein Beweismittel dar.
Die Vorinstanz hat das Begehren des Beschwerdeführers auch im Sinne eines Beweisantrags verstanden und im Sinne antizipierter Beweiswürdigung auf die Abnahme dieses Beweises verzichtet. Mit Bezug auf Beweisanträge hat Art. 6 Ziff. 1 EMRK allerdings keine über Art. 29 Abs. 2 BV betreffend das rechtliche Gehör hinausgehende Bedeutung (BGE 134 I 140 E. 5.2 S. 148; vgl. zur antizipierten Beweiswürdigung E. 2.4 hiernach). Entgegen dem Vorwurf des Beschwerdeführers hat sich die Vorinstanz sodann zum Verzicht auf die Befragung des Beschwerdeführers als Auskunftsperson geäussert, weshalb insofern weder eine Konventions- noch eine Gehörsverletzung vorliegt.

2.2. Weiter beanstandet der Beschwerdeführer, dass er sich entgegen der Vorschrift von Art. 62 VRP zum Ergebnis des Beweisverfahrens nicht äussern konnte. Diese Bestimmung lautet: Den Beteiligten ist Gelegenheit zu geben, sich zum Ergebnis des Beweisverfahrens zu äussern. Dass ihr Gehalt weiter als der Gehörsanspruch nach Art. 29 Abs. 2 BV geht, macht der Beschwerdeführer nicht geltend. Da gar kein Beweisverfahren stattfand, war die Vorinstanz nach Art. 29 Abs. 2 BV nicht verpflichtet, dem Beschwerdeführer eine solche Gelegenheit einzuräumen (vgl. Urteil 9C 634/2014 vom 31. August 2015 E. 6.1.2).

2.3. Der Beschwerdeführer rügt, ihm seien die Beschwerdeakten nicht zur Einsicht zugestellt worden. Der Beschwerdeführer hätte jedoch Gelegenheit gehabt, nachdem ihm die Vorinstanz die Vernehmlassung des Baudepartements zugestellt hatte, die Zustellung der Akten zu verlangen (vgl. dazu Urteil 1B 140/2007 vom 27. November 2007 E. 2). Dass er dies vorgekehrt hätte, wird von ihm weder behauptet noch belegt. Auch leitet der Beschwerdeführer keine konkreten Schlüsse aus der fehlenden Akteneinsichtnahme ab. Ebenso wenig hat er im vorliegenden Beschwerdeverfahren Akteneinsicht verlangt, um allenfalls jene Akten zu bezeichnen, in die ihm im vorinstanzlichen Verfahren die Einsichtnahme verwehrt worden sei.

2.4. Der Beschwerdeführer beanstandet, dass die Vorinstanz selber keinen Augenschein durchführte. Die Vorinstanz hat sich mit der Frage der Durchführung eines Augenscheins auseinandergesetzt und dargelegt, dass bei einem Augenschein nur der gegenwärtige Zustand und nicht jener der Remise vor den baulichen Massnahmen festgestellt werden könnte. Wenn die Vorinstanz in zulässiger antizipierter Beweiswürdigung (BGE 136 I 229 E. 5.3 S. 236 f.) deshalb auf die Durchführung eines Augenscheines verzichtete, kann darin keine Verletzung des rechtlichen Gehörs erkannt werden. Überdies hat das Baudepartement anlässlich des von ihm durchgeführten Augenscheins eine Fotodokumentation erstellt und auch in den vom AREG in jenem Verfahren eingereichten Akten wird die örtliche Situation durch Fotografien dokumentiert. Dementsprechend konnte auch aufgrund dieser Dokumente die Durchführung eines Augenscheines unterbleiben.

2.5. Soweit der Beschwerdeführer im Rahmen seiner materiellen Ausführungen weitere Gehörsverletzungen rügt, ist darauf im jeweiligen Zusammenhang einzugehen.

3.

3.1. Das Gebäude Vers.-Nr. 283, von dem Teile abgebrochen und wieder aufgebaut wurden, liegt in der Landwirtschaftszone bzw. in der Landschaftsschutzzone. Der Beschwerdeführer macht geltend, dass er Umbauten an diesem Gebäude bereits 2009 vorgenommen habe. In jenem Zeitraum habe ihm der damalige Gemeindepräsident der Politischen Gemeinde Häggenschwil bestätigt, dass die Renovationsarbeiten nicht baubewilligungspflichtig seien. Ebenso sei damals Art. 41 Abs. 2 RPV (SR 700.1), auf den sich die Vorinstanz berufe, noch gar nicht in Kraft gewesen.

3.2. Am 10. Mai 2006 erliess das AREG eine raumplanungsrechtliche Teilverfügung betreffend die Nutzungsänderung Wohnhaus und Scheune und Remise. Die Verfügung erging aufgrund eines vom Beschwerdeführer am 25. Februar 2006 gestellten Gesuches für Bauten und Anlagen ausserhalb der Bauzone. Schon aufgrund dieses vom Beschwerdeführer selber gestellten Gesuches musste ihm bewusst gewesen sein, dass der Gemeindepräsident nicht zuständig war für den Entscheid, ob die "Renovationsarbeiten" am Gebäude Vers.-Nr. 283 baubewilligungspflichtig seien und ob diese Bewilligung ausserhalb der Bauzone erteilt werden könne. Auch ist zu bemerken, dass in dem vom Beschwerdeführer angerufenen Schreiben des Gemeindepräsidenten vom 7. Oktober 2009 von einem Kleinvieh- und einem Pferdestall sowie von einem Lager und einer Garage geschrieben wird. Von einer angeblichen "Wohnnebennutzung" ist nirgends die Rede. Vielmehr wies der Gemeindepräsident darauf hin, dass für eine Umnutzung der Bauten die Zustimmung des Kantons erforderlich sei.

3.3. In der Verfügung vom 10. Mai 2006 hielt das AREG fest, dass der Beschwerdeführer den guten baulichen Zustand der Remise mit Stall bestätigt habe und sich bewusst sei, dass lediglich Unterhaltsarbeiten zulässig seien. Demgegenüber gab B.________, Architekt des Beschwerdeführers, der die Pläne für die Umbauarbeiten angefertigt hatte, an, dass er im Sommer 2009 vom Beschwerdeführer den Auftrag erhalten habe, die Sanierung der teilweise einsturzgefährdeten Remise zu planen. Das Dach des ehemaligen Stalls für ein Hausschwein sei vor langer Zeit eingebrochen, einige Ziegel seien abgestürzt und vom allseits zerrissenen Betonboden sei eine über zwei Meter hohe Esche aus dem Dach gewachsen. Diese Angaben stehen in einem klaren Gegensatz zu den Ausführungen in der Verfügung vom 10. Mai 2006. Vielmehr muss angenommen werden, dass schon in jenem Zeitpunkt das Gebäude Vers.-Nr. 283 sich in einem baulich schlechten Zustand befunden hatte. Insbesondere konnte 2006 nicht von einer angeblichen "Wohnnebennutzung" ausgegangen werden.

3.4. Der sachliche Anwendungsbereich von Art. 24c RPG in der bis 31. Oktober 2012 massgebenden Version (vgl. AS 2000 2042 und AS 2012 5535) erstreckte sich nicht auf vor dem 1. Juli 1972 erstellte, aber zonenkonform gebliebene und heute nicht mehr für landwirtschaftliche Zwecke benötigte Wohnbauten. Letztere durften nur nach Art. 24d RPG umgenutzt, also insbesondere nicht erweitert sowie abgebrochen und anschliessend wieder aufgebaut werden (vgl. RUDOLF MUGGLI in: Aemisegger/Moor/Ruch/Tschannen [Hrsg.], Praxiskommentar RPG: Bauen ausserhalb der Bauzone, 2017, N. 6 zu Art. 24c RPG). Daher kann der Beschwerdeführer nichts für seinen Standpunkt ableiten, dass die Umbauten, bei welchen er wesentliche Gebäudeteile abgebrochen und dann wieder aufgebaut hatte, schon 2009 und nicht erst nach Inkrafttreten von Art. 41 Abs. 2 RPV am 1. November 2012 (AS 2012 5537) stattgefunden hatten.
Vielmehr ergab gerade die Revision von Art. 24c RPG per 1. November 2012, dass nicht mehr für zonenkonforme Zwecke benötigte landwirtschaftliche Wohnbauten bei einer Umnutzung erweitert sowie abgebrochen und wieder aufgebaut werden konnten, was vorher nicht möglich war (MUGGLI, a.a.O. sowie BGE 137 II 338 E. 2.4 S. 342). Art. 24d RPG gestattet indessen auch in der seit dem 1. November 2012 geltenden Fassung den (freiwilligen) Abbruch und Wiederaufbau eines Gebäudes nicht (vgl. Urteil 1C 555/2013 vom 28. März 2014 E. 6).
Art. 24c RPG in der revidierten Fassung ist gemäss Art. 41 Abs. 2 RPV auf allein stehende, unbewohnte landwirtschaftliche Bauten und Anlagen nicht anwendbar. Aus dieser Regelung lässt sich nicht herleiten, dass für eine einheitliche Betrachtung von Hof bzw. Wohnhaus und Nebengebäude bereits ein enger räumlicher und funktionaler Zusammenhang genügen soll, denn Art. 24c Abs. 3 RPG setzt für eine einheitliche Betrachtungsweise ausdrücklich voraus, dass die Ökonomiebauten an das Wohnhaus angebaut sind (vgl. Urteil 1C 171/2017 vom 3. Oktober 2017 E. 3.4 mit Hinweis).

3.5. Der Beschwerdeführer will die Räume in dem von ihm wieder aufgebauten Gebäude (Vers.-Nr. 283) als Wohnnebenflächen zum (ehemaligen) landwirtschaftlichen Wohnhaus (Vers.-Nr. 281) betrachtet haben. Die Vorinstanz hat diesbezüglich auch auf die Erwägungen des Baudepartementes Bezug genommen, wonach Bauten und Anlagen, die der Freizeitlandwirtschaft oder der Waldbewirtschaftung dienen, in der Landwirtschaftszone nicht zonenkonform seien. Die Vorinstanz hat diese Überlegungen als zutreffend bezeichnet. Es ist nicht ersichtlich, was an diesen Angaben nicht richtig sein soll. Vielmehr ist offensichtlich, dass eine solche Nutzung nicht jener gemäss Art. 16a Abs. 1 RPG entspricht. Auch ist unklar, was der Beschwerdeführer aus Beweismitteln wie Augenschein, Amtsauskünften, Befragung von Zeugen und ihm als Auskunftsperson zur Nutzung der Remise ableiten möchte, wenn selbst bei der von ihm angeführten Nutzung eine Zonenkonformität nicht gegeben ist.

3.6. Entgegen den Rügen des Beschwerdeführers ist das umstrittene Umbauprojekt demzufolge einer Bewilligung nach Art. 24c oder Art. 24d RPG nicht zugänglich.

4.
Das Baudepartement ist in seinem Entscheid vom 25. Oktober 2016 über die Verfügung der Politischen Gemeinde Häggenschwil vom 21. Juli 2014 hinausgegangen und hat angeordnet, der rechtmässige Zustand sei wieder herzustellen, d.h. die Remise (Vers.-Nr. 283) sei bis auf das gemauerte Sockelgeschoss des nördlichen Gebäudeteils abzubrechen. Die Vorinstanz hat diesen Entscheid des Baudepartements mit ihrer Beschwerdeabweisung bestätigt.

4.1. Der Beschwerdeführer macht geltend, die Beseitigungsarbeiten seien baubewilligungspflichtig. Dem ist entgegenzuhalten, dass der Beschwerdeführer die Baute bis auf das gemauerte Sockelgeschoss abgebrochen hatte, ohne dafür vorgängig eine Baubewilligung eingeholt zu haben. Wenn nun das Baudepartement den Abbruch der Remise bis auf das genannte Sockelgeschoss anordnet, so betrifft dies die vom Beschwerdeführer ohne Baubewilligung erstellten und auch im nachträglichen Baubewilligungsverfahren nicht bewilligungsfähig gewordenen Bauten. Dafür ist keine Baubewilligung erforderlich, sondern diese Massnahme ergeht im Rahmen der Baupolizei. Formell rechtswidrige Bauten, die auch nachträglich nicht legalisiert werden können, müssen grundsätzlich beseitigt werden (vgl. zum Ganzen BGE 136 II 359 E. 6 S. 364). Das Baudepartement war aufgrund der entsprechenden Ausführungen der Vorinstanz berechtigt, diese Anordnung aufsichtsrechtlich vorzunehmen. Der Beschwerdeführer legt nicht dar, dass die entsprechende Anwendung kantonalen Rechts durch die Vorinstanz willkürlich sein soll. Vielmehr erscheint es nachvollziehbar, dass Gemeinden im Bereiche der Baupolizei keine Autonomie zusteht. Dies gilt insbesondere für die Landwirtschaftszone, wo die
Gemeinden gar nicht für das Baubewilligungsverfahren allein zuständig sind, sondern die Anordnungen des AREG zu beachten und zu vollziehen haben.

4.2. Der Beschwerdeführer betrachtet den Entscheid der Vorinstanz als rechtswidrig, weil sie den Entscheid des Baudepartements bestätigt habe, der eine baubewilligungspflichtige Abbruchanordnung beinhalte. Der Beschwerdeführer verkennt, dass der Abbruch eines Gebäudes nur dann baubewilligungspflichtig sein kann, wenn die Baute früher in Übereinstimmung mit den gesetzlichen Vorschriften erstellt worden war. Dies kann aber nicht gelten, wenn es um die Beseitigung illegal erstellter Bauten oder Bauteilen geht. Eine willkürliche Anwendung kantonalen Rechts ist diesbezüglich nicht erkennbar.

4.3. Im angeordneten Abbruch bis auf das Sockelgeschoss sieht der Beschwerdeführer die Schutzverordnung der Politischen Gemeinde Häggenschwil betreffend das Landschaftsschutzgebiet sowie das entsprechende Landschaftsschutzgebiet von kantonaler Bedeutung verletzt. Gerade der Beschwerdeführer selber hat jedoch in diesem landschaftlich empfindlichen Gebiet durch die von ihm ohne Bewilligung vorgenommenen Abbruch- und Wiederaufbauarbeiten diese Situation geschaffen. Wenn ihm das Baudepartement die Möglichkeit eröffnete, das Sockelgeschoss im Sinne der Verhältnismässigkeit beizubehalten, so kann dies nicht beanstandet werden. Aufgrund der Hanglage und der unmittelbar nördlich vom Sockelgeschoss gelegenen Scheunenauffahrt wird bei einer Begrünung des Sockelgeschosses dieses auch nicht als Flachdach wahrgenommen werden. Für eine solche Beurteilung war kein vorinstanzlicher Augenschein erforderlich. Eine rechtswidrige oder willkürliche Gesetzesanwendung ist durch die Vorinstanz somit nicht erkennbar.

4.4. Der Beschwerdeführer hält es für widersprüchlich, dass er sich vorgängig zum Rückbau bei der Baubehörde zu erkundigen habe, ob die notwendigen baulichen Massnahmen für die Erhaltung des Sockelgeschosses baubewilligungspflichtig seien, gleichzeitig aber die Baubehörde der Politischen Gemeinde Häggenschwil nicht über Umbauten an der Remise habe entscheiden können. Jedoch ist bei diesem Vorgehen des Baudepartementes, das die Vorinstanz bestätigt hat, kein Widerspruch erkennbar. Im Sockelgeschoss war keine zonenwidrige Nutzung festgestellt worden, so dass es bei der Beibehaltung des Sockelgeschosses auch nicht um eine zonenwidrige, sondern bereits seit Erstellung des Sockelgeschosses vorbestandene zonenkonforme Nutzung geht. Dass für diese Konstellation das Baudepartement die Durchführung eines Baubewilligungsverfahrens vorbehielt, wie es die Vorinstanz anschliessend bestätigt hat, erscheint sachgerecht.

5.
Der Beschwerdeführer kritisiert die vom Baudepartement angeordnete und von der Vorinstanz bestätigte Abbruchverfügung als unverhältnismässig. Er rügt eine Missachtung der Eigentumsgarantie (Art. 26 BV) und einen Verstoss gegen Treu und Glauben (Art. 9 BV). Die Vorinstanz hat sich mit diesen Punkten genügend auseinandergesetzt. Dabei hat sie die Erwägungen des Baudepartementes, wonach das öffentliche Interesse am Abbruch illegaler Bauten ausserhalb der Bauzone, insbesondere aus Gründen der Rechtsgleichheit und der Trennung von Bau- und Nichtbaugebiet erheblich sei und die entgegenstehenden privaten Interessen bei Weitem überwiege, als zutreffend betrachtet.

5.1. Nach dem Beschwerdeführer hätte sich die Vorinstanz anlässlich eines Augenscheines ein Bild machen können, welche Teile des Obergeschosses tatsächlich geändert wurden. Der Beschwerdeführer hatte vor der Vorinstanz in dieser Hinsicht weitere Beweismittel, wie die Befragung von Zeugen und von ihm als Auskunftsperson, angeboten. Bereits aufgrund der aktenkundigen Fotografien vom Augenschein, der durch das Baudepartement durchgeführt wurde, ist erkennbar, dass über dem Sockelgeschoss die wesentlichen Teile der Baute neu erstellt wurden. Dies wird auch mit bei den Akten liegenden Fotografien belegt, die offenbar anlässlich der Bauarbeiten erstellt wurden. Die Vorinstanz war somit ausreichend dokumentiert, um das Ausmass der Umbauarbeiten erkennen zu können. Dieses ergibt sich insbesondere auch aus dem Vergleich der Fotografien vor den Umbauarbeiten und den Angaben von B.________, wonach sich die Remise in einem schlechten baulichen Zustand präsentierte (vgl. E. 3.3 hiervor), mit der nach den Umbauarbeiten festgestellten Situation gemäss den Fotografien vom Augenschein des Baudepartementes.

5.2. Der Beschwerdeführer bringt vor, das öffentliche Interesse verlange nicht einen Abbruch, sondern die Beibehaltung des Satteldaches mit den roten Dachziegeln. Der Beschwerdeführer legt allerdings nicht dar, worauf er sich bei seinem Argument abstützt. Die Landschaftsschutzzone schreibt eine solche Beibehaltung der Satteldächer nicht vor. Die vom Beschwerdeführer vorgenommenen Veränderungen im Obergeschoss gingen über Massnahmen zur Substanzerhaltung, die für die ursprüngliche Nutzung der Remise erforderlich gewesen wären, hinaus. Daher ist ein öffentliches Interesse für den Rückbau gegeben (vgl. Urteil 1C 283/2017 vom 23. August 2017 E. 3.3). Die Vorinstanz hat die Beurteilung des Baudepartementes gestützt, dass eine mildere Massnahme als der Rückbau der zum wesentlichen Teil rechtswidrig erstellten Bauteile im Bereiche des Obergeschosses nicht in Frage kommen könne. Die Vorinstanz hat diese Massnahme bei objektiver Betrachtungsweise als die einzig geeignete erachtet, um den aktuell baurechtswidrigen Zustand zu beheben. Bei dieser Interessenabwägung wurde der Umstand berücksichtigt, dass sich das Gebäude in einer Landschaftsschutzzone befindet. In diesem Rahmen betrachtete das Baudepartement die Beibehaltung des Ständers und
der östlichen Seitenwand als verunstaltend, so dass es auch den Abbruch dieser Bauteile, die noch ursprünglich waren, anordnete. Diese Qualifikation, der sich die Vorinstanz angeschlossen hat, wird vom Beschwerdeführer letztlich nicht in Frage gestellt.

5.3. Weiter argumentiert der Beschwerdeführer, er sei beim Abbruch und Wiederaufbau gutgläubig gewesen. Wie die Vorinstanz festgestellt hat, konnte der Beschwerdeführer nicht davon ausgehen, dass die Gemeinde für die Frage der Baubewilligungspflicht ausserhalb der Bauzone allein zuständig war. Der frühere Gemeindepräsident der Politischen Gemeinde Häggenschwil ging auch nicht von einem Umfang der Umbauarbeiten aus, wie sie dann effektiv realisiert wurden. Dies ergibt sich schon aus dem Inhalt seines Schreibens vom 7. Oktober 2009 im Vergleich mit dem tatsächlich Ausgeführten (vgl. oben E. 3.2). Die vom Beschwerdeführer eigenmächtig und ohne die erforderlichen Bewilligungen vorgenommenen Veränderungen an der Remise stellen eine schwerwiegende Verletzung des Raumplanungsrechts dar; die für die Wiederherstellung sprechenden Interessen übertreffen die gegenteiligen Vermögensinteressen des Beschwerdeführers (vgl. BGE 132 II 21 E. 6.4 S. 39 ff.).

5.4. Zusammengefasst sind die von der Vorinstanz bestätigten Anordnungen des Baudepartements zur Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands mit den vom Beschwerdeführer gerügten Verfassungsbestimmungen vereinbar.

6.
Die Beschwerde erweist sich als unbegründet und ist abzuweisen, soweit darauf eingetreten werden kann.
Bei diesem Verfahrensausgang wird der Beschwerdeführer kostenpflichtig (Art. 66 Abs. 1 und Art. 65 BGG).

Demnach erkennt das Bundesgericht:

1.
Auf die subsidiäre Verfassungsbeschwerde wird nicht eingetreten.

2.
Die Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten wird abgewiesen.

3.
Die Gerichtskosten von Fr. 4'000.-- werden dem Beschwerdeführer auferlegt.

4.
Dieses Urteil wird den Parteien, dem Baudepartement des Kantons St. Gallen, dem Verwaltungsgericht des Kantons St. Gallen, Abteilung I, und dem Bundesamt für Raumentwicklung (ARE) schriftlich mitgeteilt.

Lausanne, 23. Juli 2019

Im Namen der I. öffentlich-rechtlichen Abteilung
des Schweizerischen Bundesgerichts

Der Präsident: Chaix

Der Gerichtsschreiber: Kessler Coendet

SR 700 Legge federale del 22 giugno 1979 sulla pianificazione del territorio (Legge sulla pianificazione del territorio, LPT) - Legge sulla pianificazione del territorio LPT Art. 24^d - 1 In edifici abitativi agricoli, conservati nella loro sostanza, può essere autorizzata un'utilizzazione a scopi abitativi extra-agricoli.66
¹	In edifici abitativi agricoli, conservati nella loro sostanza, può essere autorizzata un'utilizzazione a scopi abitativi extra-agricoli.66
^1bis	...67
²	Il cambiamento totale di destinazione di edifici e impianti degni di protezione può essere autorizzato se:68
^a	sono stati sottoposti a protezione dall'autorità competente; e
^b	la loro conservazione a lungo termine non può essere assicurata in altro modo.
³	Le autorizzazioni secondo il presente articolo possono essere rilasciate soltanto se:69
^a	l'edificio o l'impianto non è più necessario all'utilizzazione anteriore, si presta all'utilizzazione prevista e non comporta un edificio sostitutivo che non sia necessario;
^b	l'aspetto esterno e la struttura edilizia basilare restano sostanzialmente immutati;
^c	è necessaria tutt'al più una leggera estensione dell'urbanizzazione esistente e il finanziamento di tutti i costi d'infrastruttura, causati dal cambiamento completo di destinazione dell'edificio o dell'impianto, sono ribaltati sul proprietario;
^d	la coltivazione agricola dei terreni circostanti non è minacciata;
^e	non vi si oppongono interessi preponderanti.

SR 700 Legge federale del 22 giugno 1979 sulla pianificazione del territorio (Legge sulla pianificazione del territorio, LPT) - Legge sulla pianificazione del territorio LPT Art. 24^a Cambiamenti di destinazione senza lavori di trasformazione fuori delle zone edificabili - 1 Quando il cambiamento di destinazione di un edificio o di un impianto fuori delle zone edificabili non necessita lavori di trasformazione ai sensi dell'articolo 22 capoverso 1, l'autorizzazione è rilasciata se:
¹	Quando il cambiamento di destinazione di un edificio o di un impianto fuori delle zone edificabili non necessita lavori di trasformazione ai sensi dell'articolo 22 capoverso 1, l'autorizzazione è rilasciata se:
^a	non ne deriva alcuna nuova ripercussione sul territorio, sull'urbanizzazione e sull'ambiente; e
^b	esso non contravviene ad alcun altro atto normativo federale.
²	L'autorizzazione eccezionale è rilasciata con la riserva di una nuova decisione, presa d'ufficio, in caso di mutate condizioni.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 82 Principio - Il Tribunale federale giudica i ricorsi:
^a	contro le decisioni pronunciate in cause di diritto pubblico;
^b	contro gli atti normativi cantonali;
^c	concernenti il diritto di voto dei cittadini nonché le elezioni e votazioni popolari.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 86 Autorità inferiori in generale - 1 Il ricorso è ammissibile contro le decisioni:
¹	Il ricorso è ammissibile contro le decisioni:
^a	del Tribunale amministrativo federale;
^b	del Tribunale penale federale;
^c	dell'autorità indipendente di ricorso in materia radiotelevisiva;
^d	delle autorità cantonali di ultima istanza, sempreché non sia ammissibile il ricorso al Tribunale amministrativo federale.
²	I Cantoni istituiscono tribunali superiori che giudicano quali autorità di grado immediatamente inferiore al Tribunale federale, in quanto un'altra legge federale non preveda che le decisioni di altre autorità giudiziarie sono impugnabili mediante ricorso al Tribunale federale.
³	Per le decisioni di carattere prevalentemente politico i Cantoni possono istituire quale autorità di grado immediatamente inferiore al Tribunale federale un'autorità diversa da un tribunale.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 83 Eccezioni - Il ricorso è inammissibile contro:
^a	le decisioni in materia di sicurezza interna o esterna del Paese, neutralità, protezione diplomatica e altri affari esteri, in quanto il diritto internazionale non conferisca un diritto al giudizio da parte di un tribunale;
^b	le decisioni in materia di naturalizzazione ordinaria;
^c	le decisioni in materia di diritto degli stranieri concernenti:
^c1	l'entrata in Svizzera,
^c2	i permessi o autorizzazioni al cui ottenimento né il diritto federale né il diritto internazionale conferiscono un diritto,
^c3	l'ammissione provvisoria,
^c4	l'espulsione fondata sull'articolo 121 capoverso 2 della Costituzione federale e l'allontanamento,
^c5	le deroghe alle condizioni d'ammissione,
^c6	la proroga del permesso per frontalieri, il cambiamento di Cantone, il cambiamento d'impiego del titolare di un permesso per frontalieri, nonché il rilascio di documenti di viaggio a stranieri privi di documenti;
^d	le decisioni in materia d'asilo pronunciate:
^d1	dal Tribunale amministrativo federale, salvo quelle che concernono persone contro le quali è pendente una domanda d'estradizione presentata dallo Stato che hanno abbandonato in cerca di protezione,
^d2	da un'autorità cantonale inferiore e concernenti un permesso o un'autorizzazione al cui ottenimento né il diritto federale né il diritto internazionale conferiscono un diritto;
^e	le decisioni concernenti il rifiuto dell'autorizzazione a procedere penalmente contro membri di autorità o contro agenti della Confederazione;
^f	le decisioni in materia di appalti pubblici se:
^fbis	le decisioni del Tribunale amministrativo federale concernenti decisioni secondo l'articolo 32i della legge del 20 marzo 200963 sul trasporto di viaggiatori;
^f1	non si pone alcuna questione di diritto d'importanza fondamentale; sono fatti salvi i ricorsi contro gli appalti del Tribunale amministrativo federale, del Tribunale penale federale, del Tribunale federale dei brevetti, del Ministero pubblico della Confederazione e delle autorità giudiziarie cantonali superiori, o
^f2	il valore stimato della commessa non raggiunge il valore soglia determinante secondo l'articolo 52 capoverso 1 in combinato disposto con l'allegato 4 numero 2 della legge federale del 21 giugno 201961 sugli appalti pubblici;
^g	le decisioni in materia di rapporti di lavoro di diritto pubblico, in quanto concernano una controversia non patrimoniale, ma non la parità dei sessi;
^h	le decisioni concernenti l'assistenza amministrativa internazionale, eccettuata l'assistenza amministrativa in materia fiscale;
ⁱ	le decisioni in materia di servizio militare, civile o di protezione civile;
^j	le decisioni in materia di approvvigionamento economico del Paese adottate in situazioni di grave penuria;
^k	le decisioni concernenti i sussidi al cui ottenimento la legislazione non conferisce un diritto;
^l	le decisioni concernenti l'imposizione di dazi operata in base alla classificazione tariffaria o al peso delle merci;
^m	le decisioni concernenti il condono o la dilazione del pagamento di tributi; in deroga alla presente disposizione, il ricorso è ammissibile contro le decisioni concernenti il condono dell'imposta federale diretta o dell'imposta cantonale o comunale sul reddito e sull'utile se concerne una questione di diritto di importanza fondamentale o se si tratta per altri motivi di un caso particolarmente importante;
ⁿ	le decisioni in materia di energia nucleare concernenti:
ⁿ¹	l'esigenza di un nulla osta o la modifica di un'autorizzazione o di una decisione,
ⁿ²	l'approvazione di un piano d'accantonamenti per le spese di smaltimento antecedenti lo spegnimento di un impianto nucleare,
ⁿ³	i nulla osta;
^o	le decisioni in materia di circolazione stradale concernenti l'omologazione del tipo di veicoli;
^p	le decisioni del Tribunale amministrativo federale in materia di traffico delle telecomunicazioni, radiotelevisione e poste concernenti:68
^p1	concessioni oggetto di una pubblica gara,
^p2	controversie secondo l'articolo 11a della legge del 30 aprile 199769 sulle telecomunicazioni;
^p3	controversie secondo l'articolo 8 della legge del 17 dicembre 201071 sulle poste;
^q	le decisioni in materia di medicina dei trapianti concernenti:
^q1	l'iscrizione nella lista d'attesa,
^q2	l'attribuzione di organi;
^r	le decisioni in materia di assicurazione malattie pronunciate dal Tribunale amministrativo federale in virtù dell'articolo 3472 della legge del 17 giugno 200573 sul Tribunale amministrativo federale (LTAF);
^s	le decisioni in materia di agricoltura concernenti:
^s1	...
^s2	la delimitazione delle zone nell'ambito del catasto della produzione;
^t	le decisioni concernenti l'esito di esami e di altre valutazioni della capacità, segnatamente nei settori della scuola, della formazione continua e dell'esercizio della professione;
^u	le decisioni in materia di offerte pubbliche di acquisto (art. 125-141 della L del 19 giu. 201577 sull'infrastruttura finanziaria);
^v	le decisioni del Tribunale amministrativo federale concernenti divergenze d'opinione tra autorità in materia di assistenza amministrativa o giudiziaria a livello nazionale;
^w	le decisioni in materia di diritto dell'elettricità concernenti l'approvazione dei piani di impianti elettrici a corrente forte e di impianti elettrici a corrente debole e l'espropriazione dei diritti necessari per la costruzione o l'esercizio di siffatti impianti, se non si pone alcuna questione di diritto d'importanza fondamentale;
^x	le decisioni concernenti la concessione di contributi di solidarietà ai sensi della legge federale del 30 settembre 201681 sulle misure coercitive a scopo assistenziale e i collocamenti extrafamiliari prima del 1981, tranne se si pone una questione di diritto di importanza fondamentale o si tratta di un caso particolarmente importante per altri motivi;
^y	le decisioni pronunciate dal Tribunale amministrativo federale nelle procedure amichevoli per evitare un'imposizione non conforme alla convenzione internazionale applicabile in ambito fiscale;
^z	le decisioni concernenti le autorizzazioni edilizie di impianti eolici d'interesse nazionale secondo l'articolo 71c capoverso 1 lettera b della legge federale del 30 settembre 201684 sull'energia e le autorizzazioni di competenza cantonale a esse necessariamente connesse, se non si pone alcuna questione di diritto d'importanza fondamentale.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 89 Diritto di ricorso - 1 Ha diritto di interporre ricorso in materia di diritto pubblico chi:
¹	Ha diritto di interporre ricorso in materia di diritto pubblico chi:
^a	ha partecipato al procedimento dinanzi all'autorità inferiore o è stato privato della possibilità di farlo;
^b	è particolarmente toccato dalla decisione o dall'atto normativo impugnati; e
^c	ha un interesse degno di protezione all'annullamento o alla modifica degli stessi.
²	Hanno inoltre diritto di ricorrere:
^a	la Cancelleria federale, i dipartimenti federali o, in quanto lo preveda il diritto federale, i servizi loro subordinati, se l'atto impugnato può violare la legislazione federale nella sfera dei loro compiti;
^b	in materia di rapporti di lavoro del personale federale, l'organo competente dell'Assemblea federale;
^c	i Comuni e gli altri enti di diritto pubblico, se fanno valere la violazione di garanzie loro conferite dalla costituzione cantonale o dalla Costituzione federale;
^d	le persone, le organizzazioni e le autorità legittimate al ricorso in virtù di un'altra legge federale.
³	In materia di diritti politici (art. 82 lett. c), il diritto di ricorrere spetta inoltre a chiunque abbia diritto di voto nell'affare in causa.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 95 Diritto svizzero - Il ricorrente può far valere la violazione:
^a	del diritto federale;
^b	del diritto internazionale;
^c	dei diritti costituzionali cantonali;
^d	delle disposizioni cantonali in materia di diritto di voto dei cittadini e di elezioni e votazioni popolari;
^e	del diritto intercantonale.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 106 Applicazione del diritto - 1 Il Tribunale federale applica d'ufficio il diritto.
¹	Il Tribunale federale applica d'ufficio il diritto.
²	Esamina la violazione di diritti fondamentali e di disposizioni di diritto cantonale e intercantonale soltanto se il ricorrente ha sollevato e motivato tale censura.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 42 Atti scritti - 1 Gli atti scritti devono essere redatti in una lingua ufficiale, contenere le conclusioni, i motivi e l'indicazione dei mezzi di prova ed essere firmati.
¹	Gli atti scritti devono essere redatti in una lingua ufficiale, contenere le conclusioni, i motivi e l'indicazione dei mezzi di prova ed essere firmati.
²	Nei motivi occorre spiegare in modo conciso perché l'atto impugnato viola il diritto. Qualora il ricorso sia ammissibile soltanto se concerne una questione di diritto di importanza fondamentale o un caso particolarmente importante per altri motivi, occorre spiegare perché la causa adempie siffatta condizione.14 15
³	Se sono in possesso della parte, i documenti indicati come mezzi di prova devono essere allegati; se l'atto scritto è diretto contro una decisione, anche questa deve essere allegata.
⁴	In caso di trasmissione per via elettronica, la parte o il suo patrocinatore deve munire l'atto scritto di una firma elettronica qualificata secondo la legge del 18 marzo 201616 sulla firma elettronica. Il Tribunale federale determina mediante regolamento:
^a	il formato dell'atto scritto e dei relativi allegati;
^b	le modalità di trasmissione;
^c	le condizioni alle quali può essere richiesta la trasmissione successiva di documenti cartacei in caso di problemi tecnici.17
⁵	Se mancano la firma della parte o del suo patrocinatore, la procura dello stesso o gli allegati prescritti, o se il patrocinatore non è autorizzato in quanto tale, è fissato un congruo termine per sanare il vizio, con la comminatoria che altrimenti l'atto scritto non sarà preso in considerazione.
⁶	Gli atti illeggibili, sconvenienti, incomprensibili, prolissi o non redatti in una lingua ufficiale possono essere del pari rinviati al loro autore affinché li modifichi.
⁷	Gli atti scritti dovuti a condotta processuale da querulomane o altrimenti abusiva sono inammissibili.

IR 0.101 Convenzione del 4 novembre 1950 per la salvaguardia dei diritti dell'uomo e delle libertà fondamentali (CEDU) CEDU Art. 6 Diritto ad un processo equo - 1. Ogni persona ha diritto ad un'equa e pubblica udienza entro un termine ragionevole, davanti a un tribunale indipendente e imparziale costituito per legge, al fine della determinazione sia dei suoi diritti e dei suoi doveri di carattere civile, sia della fondatezza di ogni accusa penale che gli venga rivolta. La sentenza deve essere resa pubblicamente, ma l'accesso alla sala d'udienza può essere vietato alla stampa e al pubblico durante tutto o una parte del processo nell'interesse della morale, dell'ordine pubblico o della sicurezza nazionale in una società democratica, quando lo esigono gli interessi dei minori o la tutela della vita privata delle parti nel processo, nella misura giudicata strettamente necessaria dal tribunale quando, in speciali circostanze, la pubblicità potrebbe pregiudicare gli interessi della giustizia.
¹	Ogni persona ha diritto ad un'equa e pubblica udienza entro un termine ragionevole, davanti a un tribunale indipendente e imparziale costituito per legge, al fine della determinazione sia dei suoi diritti e dei suoi doveri di carattere civile, sia della fondatezza di ogni accusa penale che gli venga rivolta. La sentenza deve essere resa pubblicamente, ma l'accesso alla sala d'udienza può essere vietato alla stampa e al pubblico durante tutto o una parte del processo nell'interesse della morale, dell'ordine pubblico o della sicurezza nazionale in una società democratica, quando lo esigono gli interessi dei minori o la tutela della vita privata delle parti nel processo, nella misura giudicata strettamente necessaria dal tribunale quando, in speciali circostanze, la pubblicità potrebbe pregiudicare gli interessi della giustizia.
²	Ogni persona accusata di un reato è presunta innocente sino a quando la sua colpevolezza non sia stata legalmente accertata.
³	Ogni accusato ha segnatamente diritto a:
^a	essere informato, nel più breve tempo possibile, in una lingua a lui comprensibile e in un modo dettagliato, della natura e dei motivi dell'accusa elevata a suo carico;
^b	disporre del tempo e delle facilitazioni necessarie per preparare la sua difesa;
^c	difendersi da sé o avere l'assistenza di un difensore di propria scelta e, se non ha i mezzi per ricompensare un difensore, poter essere assistito gratuitamente da un avvocato d'ufficio quando lo esigano gli interessi della giustizia;
^d	interrogare o far interrogare i testimoni a carico ed ottenere la convocazione e l'interrogazione dei testimoni a discarico nelle stesse condizioni dei testimoni a carico;
^e	farsi assistere gratuitamente da un interprete se non comprende o non parla la lingua impiegata nell'udienza.

SR 272 Codice di diritto processuale civile svizzero del 19 dicembre 2008 (Codice di procedura civile, CPC) - Codice di procedura civile CPC Art. 191 Interrogatorio delle parti - 1 Il giudice può interrogare una o entrambe le parti sui fatti giuridicamente rilevanti.
¹	Il giudice può interrogare una o entrambe le parti sui fatti giuridicamente rilevanti.
²	Prima dell'interrogatorio la parte è esortata a dire la verità e avvertita che in caso di dichiarazione deliberatamente mendace potrà essere punita con una multa disciplinare fino a 2000 franchi e, in caso di recidiva, fino a 5000 franchi.

SR 272 Codice di diritto processuale civile svizzero del 19 dicembre 2008 (Codice di procedura civile, CPC) - Codice di procedura civile CPC Art. 192 Deposizioni delle parti - 1 Il giudice può, d'ufficio e con comminatoria di pena, obbligare a deporre una o entrambe le parti.
¹	Il giudice può, d'ufficio e con comminatoria di pena, obbligare a deporre una o entrambe le parti.
²	Prima della deposizione, la parte è esortata a dire la verità e resa attenta alle conseguenze penali di una falsa dichiarazione in giudizio (art. 306 CP75).

SR 101 Costituzione federale della Confederazione Svizzera del 18 aprile 1999 Cost. Art. 29 Garanzie procedurali generali - 1 In procedimenti dinanzi ad autorità giudiziarie o amministrative, ognuno ha diritto alla parità ed equità di trattamento, nonché ad essere giudicato entro un termine ragionevole.
¹	In procedimenti dinanzi ad autorità giudiziarie o amministrative, ognuno ha diritto alla parità ed equità di trattamento, nonché ad essere giudicato entro un termine ragionevole.
²	Le parti hanno diritto d'essere sentite.
³	Chi non dispone dei mezzi necessari ha diritto alla gratuità della procedura se la sua causa non sembra priva di probabilità di successo. Ha inoltre diritto al patrocinio gratuito qualora la presenza di un legale sia necessaria per tutelare i suoi diritti.

SR 700.1 Ordinanza del 28 giugno 2000 sulla pianificazione del territorio (OPT) OPT Art. 41 LPT
¹	L'articolo 24c LPT è applicabile a edifici e impianti costruiti o trasformati legalmente prima che il fondo in questione diventasse parte della zona non edificabile ai sensi del diritto federale (edifici e impianti secondo il diritto anteriore).
²	Esso non è applicabile a edifici e impianti agricoli isolati non abitati.

SR 700 Legge federale del 22 giugno 1979 sulla pianificazione del territorio (Legge sulla pianificazione del territorio, LPT) - Legge sulla pianificazione del territorio LPT Art. 24^c Edifici e impianti esistenti fuori delle zone edificabili, non conformi alla destinazione della zona - 1 Fuori delle zone edificabili, gli edifici e impianti utilizzabili in base alla loro destinazione ma non più conformi alla destinazione della zona, sono per principio protetti nella propria situazione di fatto.
¹	Fuori delle zone edificabili, gli edifici e impianti utilizzabili in base alla loro destinazione ma non più conformi alla destinazione della zona, sono per principio protetti nella propria situazione di fatto.
²	Con l'autorizzazione dell'autorità competente, tali edifici e impianti possono essere rinnovati, trasformati parzialmente, ampliati con moderazione o ricostruiti, purché siano stati eretti o modificati legalmente.60
³	Lo stesso vale per gli edifici abitativi agricoli e gli edifici annessi utilizzati a scopo di sfruttamento agricolo, eretti o trasformati legalmente prima che il fondo in questione diventasse parte della zona non edificabile ai sensi del diritto federale. Il Consiglio federale emana disposizioni al fine di evitare ripercussioni negative per l'agricoltura.61
⁴	L'aspetto esterno di un edificio può essere modificato soltanto se ciò è necessario per un'utilizzazione a scopo abitativo conforme agli standard attuali o per un risanamento energetico, oppure per migliorare l'integrazione dell'edificio nel paesaggio.62
⁵	In ogni caso è fatta salva la compatibilità con le importanti esigenze della pianificazione territoriale.63

SR 700 Legge federale del 22 giugno 1979 sulla pianificazione del territorio (Legge sulla pianificazione del territorio, LPT) - Legge sulla pianificazione del territorio LPT Art. 16^a Edifici e impianti conformi alla zona agricola - 1 Sono conformi alla zona agricola gli edifici e gli impianti che sono necessari alla coltivazione agricola o all'orticoltura. È fatta salva una descrizione più restrittiva della conformità alla zona ai sensi dell'articolo 16 capoverso 3.
¹	Sono conformi alla zona agricola gli edifici e gli impianti che sono necessari alla coltivazione agricola o all'orticoltura. È fatta salva una descrizione più restrittiva della conformità alla zona ai sensi dell'articolo 16 capoverso 3.
^1bis	Edifici e impianti necessari alla produzione di energia a partire dalla biomassa, o necessari per impianti di compostaggio loro connessi, possono essere ammessi in un'azienda agricola in quanto conformi alla zona se la biomassa trattata è in stretto rapporto con l'agricoltura, nonché con l'azienda medesima. Le autorizzazioni sono vincolate alla condizione che tali edifici e impianti possano essere usati soltanto per lo scopo autorizzato. Il Consiglio federale disciplina i dettagli.38
²	Edifici e impianti che servono all'ampliamento interno di un'azienda agricola od orticola produttiva sono conformi alla zona. Il Consiglio federale disciplina i dettagli.39
³	Edifici e impianti che vanno al di là di un ampliamento interno dell'azienda possono essere ammessi in quanto conformi alla zona se sono situati in un territorio che il Cantone ha destinato a tal fine nella zona agricola mediante una procedura di pianificazione.

SR 101 Costituzione federale della Confederazione Svizzera del 18 aprile 1999 Cost. Art. 26 Garanzia della proprietà - 1 La proprietà è garantita.
¹	La proprietà è garantita.
²	In caso d'espropriazione o di restrizione equivalente della proprietà è dovuta piena indennità.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 66 Onere e ripartizione delle spese giudiziarie - 1 Di regola, le spese giudiziarie sono addossate alla parte soccombente. Se le circostanze lo giustificano, il Tribunale federale può ripartirle in modo diverso o rinunciare ad addossarle alle parti.
¹	Di regola, le spese giudiziarie sono addossate alla parte soccombente. Se le circostanze lo giustificano, il Tribunale federale può ripartirle in modo diverso o rinunciare ad addossarle alle parti.
²	In caso di desistenza o di transazione, il Tribunale federale può rinunciare in tutto o in parte a riscuotere le spese giudiziarie.
³	Le spese inutili sono pagate da chi le causa.
⁴	Alla Confederazione, ai Cantoni, ai Comuni e alle organizzazioni incaricate di compiti di diritto pubblico non possono di regola essere addossate spese giudiziarie se, senza avere alcun interesse pecuniario, si rivolgono al Tribunale federale nell'esercizio delle loro attribuzioni ufficiali o se le loro decisioni in siffatte controversie sono impugnate mediante ricorso.
⁵	Salvo diversa disposizione, le spese giudiziarie addossate congiuntamente a più persone sono da queste sostenute in parti eguali e con responsabilità solidale.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 65 Spese giudiziarie - 1 Le spese giudiziarie comprendono la tassa di giustizia, l'emolumento per la copia di atti scritti, le spese per le traduzioni in o da una lingua non ufficiale e le indennità versate a periti e testimoni.
¹	Le spese giudiziarie comprendono la tassa di giustizia, l'emolumento per la copia di atti scritti, le spese per le traduzioni in o da una lingua non ufficiale e le indennità versate a periti e testimoni.
²	La tassa di giustizia è stabilita in funzione del valore litigioso, dell'ampiezza e della difficoltà della causa, del modo di condotta processuale e della situazione finanziaria delle parti.
³	Di regola, il suo importo è di:
^a	200 a 5000 franchi nelle controversie senza interesse pecuniario;
^b	200 a 100 000 franchi nelle altre controversie.
⁴	È di 200 a 1000 franchi, a prescindere dal valore litigioso, nelle controversie:
^a	concernenti prestazioni di assicurazioni sociali;
^b	concernenti discriminazioni fondate sul sesso;
^c	risultanti da un rapporto di lavoro, sempreché il valore litigioso non superi 30 000 franchi;
^d	secondo gli articoli 7 e 8 della legge del 13 dicembre 200223 sui disabili.
⁵	Se motivi particolari lo giustificano, il Tribunale federale può aumentare tali importi, ma al massimo fino al doppio nei casi di cui al capoverso 3 e fino a 10 000 franchi nei casi di cui al capoverso 4.