1C_85/2019 - 2019-07-23 - Aménagement public et droit public des constructions - Nachträgliches Baubewilligungsverfahren / Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands

Bundesgericht
Tribunal fédéral
Tribunale federale
Tribunal federal

1C 85/2019

Urteil vom 23. Juli 2019

I. öffentlich-rechtliche Abteilung

Besetzung
Bundesrichter Chaix, Präsident,
Bundesrichter Merkli,
nebenamtlicher Bundesrichter Weber,
Gerichtsschreiber Kessler Coendet.

Verfahrensbeteiligte
A.________,
Beschwerdeführer,
vertreten durch Rechtsanwalt Urs Pfister,

gegen

Politische Gemeinde Häggenschwil,
Beschwerdegegnerin,

Baudepartement des Kantons St. Gallen.

Gegenstand
Nachträgliches Baubewilligungsverfahren / Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands,

Beschwerde gegen den Entscheid des Verwaltungsgerichts des Kantons St. Gallen, Abteilung I, vom 27. Dezember 2018 (B 2016/228).

Sachverhalt:

A.

A.a. A.________ war Eigentümer der in der Landwirtschaftszone gelegenen Parzelle Nr. 323 in der Politischen Gemeinde Häggenschwil im Halte von 94'633 m 2, auf der sich ein Wohnhaus (Vers.-Nr. 281), eine Scheune (Vers.-Nr. 282) und eine Remise (Vers.-Nr. 283) befanden. Das Amt für Raumentwicklung (heute Amt für Raumentwicklung und Geoinformation AREG) des Kantons St. Gallen erteilte am 10. Mai 2006 für diese Bauten die Zustimmung zur Umnutzung, und zwar für das Wohnhaus gemäss dem damals gültigen Art. 24d des Raumplanungsgesetzes (RPG; SR 700) sowie für Scheune und Remise gemäss Art. 24a RPG. Das Landwirtschaftsamt des Kantons St. Gallen genehmigte darauf die Abparzellierung der Bauten samt Umland vom landwirtschaftlichen Grundstück. Dabei entstanden neu die Parzelle Nr. 767 mit dem Wohnhaus (Vers.-Nr. 281) und die Parzelle 753 mit der Scheune (Vers.-Nr. 282) und der Remise (Vers.-Nr. 283). Die Parzelle Nr. 767 veräusserte A.________. Die neuen Eigentümer bauten mit Bewilligung des AREG vom 2. Oktober 2008 das Wohnhaus um und fügten eine gedeckte Terrasse an.

A.b. Aufgrund eines Hinweises aus der Bevölkerung beauftragte das AREG am 15. März 2012 den Gemeinderat der Politischen Gemeinde Häggenschwil, bauliche Veränderungen an der Remise (Vers.-Nr. 283) zu prüfen. Mit raumplanungsrechtlicher Teilverfügung vom 18. Februar 2014 verweigerte das AREG die Bewilligung für den Teilersatz und die Zweckänderung der Remise mit Einbau einer Nasszelle mit Wohnaufenthaltsraum im nachträglichen Baubewilligungsverfahren für Vorhaben ausserhalb der Bauzonen und wies die Gemeinde an, die Wiederherstellung des rechtmässigen Zustandes anzuordnen. Am 21. Juli 2014 erliess der Gemeinderat Häggenschwil betreffend die Remise (Vers.-Nr. 283) eine Wiederherstellungsverfügung mit im Wesentlichen einem partiellen Nutzungsverbot. Diese Verfügung focht A.________ am 31. Juli 2014 mit Rekurs beim Baudepartement des Kantons St. Gallen (Baudepartement) an. Dieses wies am 25. Oktober 2016 den Rekurs ab. Dabei änderte es die kommunale Wiederherstellungsverfügung zu Ungunsten des Rekurrenten, indem es den Abbruch der Remise (Vers.-Nr. 283) bis auf das gemauerte Sockelgeschoss des nördlichen Gebäudeteiles anordnete. Für den Rückbau setzte das Baudepartement eine Frist von drei Monaten ab Rechtskraft des Entscheids an. Der
Bauherr habe sich vorgängig bei der Baubehörde zu erkundigen, ob die notwendigen baulichen Massnahmen für die Erhaltung des Sockelgeschosses baubewilligungspflichtig seien. In diesem Fall sei unverzüglich ein entsprechendes Baugesuch einzureichen. Die erwähnte Dreimonatsfrist verlängere sich in diesem Fall um die Dauer des Baubewilligungsverfahrens, falls das Baugesuch innert der Frist von einem Monat ab Rechtskraft dieses Entscheids bei der Baubehörde eingereicht werde.

B.
Gegen den Rekursentscheid gelangte A.________ an das Verwaltungsgericht des Kantons St. Gallen. Mit Entscheid vom 27. Dezember 2018 wies dieses das Rechtsmittel ab, soweit es darauf eintrat.

C.
Mit Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten vom 7. Februar 2019 beantragt A.________, das Urteil des Verwaltungsgerichts aufzuheben und die Angelegenheit an dieses zur nochmaligen Prüfung zurückzuweisen. Mit gleicher Eingabe erhebt A.________ subsidiär auch Verfassungsbeschwerde für den Fall, dass das Bundesgericht die Voraussetzungen für die Behandlung der Eingabe als öffentlich-rechtliche Beschwerde als nicht erfüllt betrachten sollte.
Das Verwaltungsgericht und das Baudepartement ersuchen um Abweisung der Beschwerde. Das Bundesamt für Raumentwicklung (ARE) schliesst sich in der Stellungnahme vom 29. April 2019 den Erwägungen der Vorinstanz an. Die Politische Gemeinde Häggenschwil hat keine Vernehmlassung eingereicht.
A.________ äussert sich am 13. Mai 2019 zur Vernehmlassung des Baudepartements.

D.
Mit Verfügung vom 5. März 2019 hat der Präsident der I. öffentlich-rechtlichen Abteilung der Beschwerde die aufschiebende Wirkung zuerkannt.

Erwägungen:

1.

1.1. Angefochten ist ein kantonal letztinstanzlicher Endentscheid über die Bewilligungsfähigkeit eines (bereits 2009 vorgenommenen) Umbaus sowie die Zulässigkeit einer Abbruchanordnung. Dagegen steht die Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten offen (vgl. Art. 82 lit. a , Art. 86 Abs. 1 lit. d und Abs. 2 sowie Art. 90 BGG); ein Ausschlussgrund nach Art. 83 BGG liegt nicht vor. Der Beschwerdeführer nahm am vorinstanzlichen Verfahren teil, ist durch den angefochtenen Entscheid auch materiell beschwert und damit nach Art. 89 Abs. 1 BGG zur Beschwerde legitimiert. Auch sonst steht einem Sachurteil grundsätzlich nichts entgegen. Für die subsidiäre Verfassungsbeschwerde besteht kein Raum (Art. 113 BGG).

1.2. Mit der Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten kann die Verletzung von Bundesrecht, Völkerrecht und kantonalen verfassungsmässigen Rechten gerügt werden (Art. 95 lit. a -c BGG). Die Verletzung des übrigen kantonalen Rechts kann (abgesehen von hier nicht relevanten Ausnahmen) vor Bundesgericht nicht gerügt werden, es sei denn, die Anwendung des kantonalen Rechts führe zu einer Verletzung von Bundesrecht, namentlich des Willkürverbots (vgl. BGE 142 II 369 E. 2.1 S. 372 mit Hinweisen).

1.3. Das Bundesgericht wendet das Recht von Amtes wegen an (Art. 106 Abs. 1 BGG). Es prüft die bei ihm angefochtenen Entscheide grundsätzlich nur auf Rechtsverletzungen hin, die von den Beschwerdeführern geltend gemacht und begründet werden (vgl. Art. 42 Abs. 2 BGG). Die Beschwerde muss sich mit dem angefochtenen Entscheid auseinandersetzen; rein appellatorische Kritik ist unzulässig. Erhöhte Anforderungen an die Begründung gelten, soweit die Verletzung von Grundrechten gerügt wird (Art. 106 Abs. 2 BGG; vgl. BGE 142 I 99 E. 1.7.1 und E. 1.7.2 S. 106 mit Hinweisen).

2.

2.1. Der Beschwerdeführer erkennt eine Verletzung von Art. 6 EMRK, weil ihn die Vorinstanz nicht persönlich angehört habe. Er hat in seiner Beschwerdeergänzung vom 23. Januar 2017 an die Vorinstanz allerdings keinen Antrag um Durchführung einer öffentlichen Verhandlung gestellt, sondern nur um Anhörung als Auskunftsperson für den Fall ersucht, dass der ebenfalls beantragte Augenschein nicht durchgeführt werde. Die persönliche Anhörung in dieser Form stellt gemäss Art. 12 Abs. 1 des Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege des Kantons St. Gallen (VRP; sGS 951.1) als Befragung von Beteiligten wie auch als Parteiaussage gemäss Art. 13 VRP i.V.m. Art. 191 und 192 ZPO ein Beweismittel dar.
Die Vorinstanz hat das Begehren des Beschwerdeführers auch im Sinne eines Beweisantrags verstanden und im Sinne antizipierter Beweiswürdigung auf die Abnahme dieses Beweises verzichtet. Mit Bezug auf Beweisanträge hat Art. 6 Ziff. 1 EMRK allerdings keine über Art. 29 Abs. 2 BV betreffend das rechtliche Gehör hinausgehende Bedeutung (BGE 134 I 140 E. 5.2 S. 148; vgl. zur antizipierten Beweiswürdigung E. 2.4 hiernach). Entgegen dem Vorwurf des Beschwerdeführers hat sich die Vorinstanz sodann zum Verzicht auf die Befragung des Beschwerdeführers als Auskunftsperson geäussert, weshalb insofern weder eine Konventions- noch eine Gehörsverletzung vorliegt.

2.2. Weiter beanstandet der Beschwerdeführer, dass er sich entgegen der Vorschrift von Art. 62 VRP zum Ergebnis des Beweisverfahrens nicht äussern konnte. Diese Bestimmung lautet: Den Beteiligten ist Gelegenheit zu geben, sich zum Ergebnis des Beweisverfahrens zu äussern. Dass ihr Gehalt weiter als der Gehörsanspruch nach Art. 29 Abs. 2 BV geht, macht der Beschwerdeführer nicht geltend. Da gar kein Beweisverfahren stattfand, war die Vorinstanz nach Art. 29 Abs. 2 BV nicht verpflichtet, dem Beschwerdeführer eine solche Gelegenheit einzuräumen (vgl. Urteil 9C 634/2014 vom 31. August 2015 E. 6.1.2).

2.3. Der Beschwerdeführer rügt, ihm seien die Beschwerdeakten nicht zur Einsicht zugestellt worden. Der Beschwerdeführer hätte jedoch Gelegenheit gehabt, nachdem ihm die Vorinstanz die Vernehmlassung des Baudepartements zugestellt hatte, die Zustellung der Akten zu verlangen (vgl. dazu Urteil 1B 140/2007 vom 27. November 2007 E. 2). Dass er dies vorgekehrt hätte, wird von ihm weder behauptet noch belegt. Auch leitet der Beschwerdeführer keine konkreten Schlüsse aus der fehlenden Akteneinsichtnahme ab. Ebenso wenig hat er im vorliegenden Beschwerdeverfahren Akteneinsicht verlangt, um allenfalls jene Akten zu bezeichnen, in die ihm im vorinstanzlichen Verfahren die Einsichtnahme verwehrt worden sei.

2.4. Der Beschwerdeführer beanstandet, dass die Vorinstanz selber keinen Augenschein durchführte. Die Vorinstanz hat sich mit der Frage der Durchführung eines Augenscheins auseinandergesetzt und dargelegt, dass bei einem Augenschein nur der gegenwärtige Zustand und nicht jener der Remise vor den baulichen Massnahmen festgestellt werden könnte. Wenn die Vorinstanz in zulässiger antizipierter Beweiswürdigung (BGE 136 I 229 E. 5.3 S. 236 f.) deshalb auf die Durchführung eines Augenscheines verzichtete, kann darin keine Verletzung des rechtlichen Gehörs erkannt werden. Überdies hat das Baudepartement anlässlich des von ihm durchgeführten Augenscheins eine Fotodokumentation erstellt und auch in den vom AREG in jenem Verfahren eingereichten Akten wird die örtliche Situation durch Fotografien dokumentiert. Dementsprechend konnte auch aufgrund dieser Dokumente die Durchführung eines Augenscheines unterbleiben.

2.5. Soweit der Beschwerdeführer im Rahmen seiner materiellen Ausführungen weitere Gehörsverletzungen rügt, ist darauf im jeweiligen Zusammenhang einzugehen.

3.

3.1. Das Gebäude Vers.-Nr. 283, von dem Teile abgebrochen und wieder aufgebaut wurden, liegt in der Landwirtschaftszone bzw. in der Landschaftsschutzzone. Der Beschwerdeführer macht geltend, dass er Umbauten an diesem Gebäude bereits 2009 vorgenommen habe. In jenem Zeitraum habe ihm der damalige Gemeindepräsident der Politischen Gemeinde Häggenschwil bestätigt, dass die Renovationsarbeiten nicht baubewilligungspflichtig seien. Ebenso sei damals Art. 41 Abs. 2 RPV (SR 700.1), auf den sich die Vorinstanz berufe, noch gar nicht in Kraft gewesen.

3.2. Am 10. Mai 2006 erliess das AREG eine raumplanungsrechtliche Teilverfügung betreffend die Nutzungsänderung Wohnhaus und Scheune und Remise. Die Verfügung erging aufgrund eines vom Beschwerdeführer am 25. Februar 2006 gestellten Gesuches für Bauten und Anlagen ausserhalb der Bauzone. Schon aufgrund dieses vom Beschwerdeführer selber gestellten Gesuches musste ihm bewusst gewesen sein, dass der Gemeindepräsident nicht zuständig war für den Entscheid, ob die "Renovationsarbeiten" am Gebäude Vers.-Nr. 283 baubewilligungspflichtig seien und ob diese Bewilligung ausserhalb der Bauzone erteilt werden könne. Auch ist zu bemerken, dass in dem vom Beschwerdeführer angerufenen Schreiben des Gemeindepräsidenten vom 7. Oktober 2009 von einem Kleinvieh- und einem Pferdestall sowie von einem Lager und einer Garage geschrieben wird. Von einer angeblichen "Wohnnebennutzung" ist nirgends die Rede. Vielmehr wies der Gemeindepräsident darauf hin, dass für eine Umnutzung der Bauten die Zustimmung des Kantons erforderlich sei.

3.3. In der Verfügung vom 10. Mai 2006 hielt das AREG fest, dass der Beschwerdeführer den guten baulichen Zustand der Remise mit Stall bestätigt habe und sich bewusst sei, dass lediglich Unterhaltsarbeiten zulässig seien. Demgegenüber gab B.________, Architekt des Beschwerdeführers, der die Pläne für die Umbauarbeiten angefertigt hatte, an, dass er im Sommer 2009 vom Beschwerdeführer den Auftrag erhalten habe, die Sanierung der teilweise einsturzgefährdeten Remise zu planen. Das Dach des ehemaligen Stalls für ein Hausschwein sei vor langer Zeit eingebrochen, einige Ziegel seien abgestürzt und vom allseits zerrissenen Betonboden sei eine über zwei Meter hohe Esche aus dem Dach gewachsen. Diese Angaben stehen in einem klaren Gegensatz zu den Ausführungen in der Verfügung vom 10. Mai 2006. Vielmehr muss angenommen werden, dass schon in jenem Zeitpunkt das Gebäude Vers.-Nr. 283 sich in einem baulich schlechten Zustand befunden hatte. Insbesondere konnte 2006 nicht von einer angeblichen "Wohnnebennutzung" ausgegangen werden.

3.4. Der sachliche Anwendungsbereich von Art. 24c RPG in der bis 31. Oktober 2012 massgebenden Version (vgl. AS 2000 2042 und AS 2012 5535) erstreckte sich nicht auf vor dem 1. Juli 1972 erstellte, aber zonenkonform gebliebene und heute nicht mehr für landwirtschaftliche Zwecke benötigte Wohnbauten. Letztere durften nur nach Art. 24d RPG umgenutzt, also insbesondere nicht erweitert sowie abgebrochen und anschliessend wieder aufgebaut werden (vgl. RUDOLF MUGGLI in: Aemisegger/Moor/Ruch/Tschannen [Hrsg.], Praxiskommentar RPG: Bauen ausserhalb der Bauzone, 2017, N. 6 zu Art. 24c RPG). Daher kann der Beschwerdeführer nichts für seinen Standpunkt ableiten, dass die Umbauten, bei welchen er wesentliche Gebäudeteile abgebrochen und dann wieder aufgebaut hatte, schon 2009 und nicht erst nach Inkrafttreten von Art. 41 Abs. 2 RPV am 1. November 2012 (AS 2012 5537) stattgefunden hatten.
Vielmehr ergab gerade die Revision von Art. 24c RPG per 1. November 2012, dass nicht mehr für zonenkonforme Zwecke benötigte landwirtschaftliche Wohnbauten bei einer Umnutzung erweitert sowie abgebrochen und wieder aufgebaut werden konnten, was vorher nicht möglich war (MUGGLI, a.a.O. sowie BGE 137 II 338 E. 2.4 S. 342). Art. 24d RPG gestattet indessen auch in der seit dem 1. November 2012 geltenden Fassung den (freiwilligen) Abbruch und Wiederaufbau eines Gebäudes nicht (vgl. Urteil 1C 555/2013 vom 28. März 2014 E. 6).
Art. 24c RPG in der revidierten Fassung ist gemäss Art. 41 Abs. 2 RPV auf allein stehende, unbewohnte landwirtschaftliche Bauten und Anlagen nicht anwendbar. Aus dieser Regelung lässt sich nicht herleiten, dass für eine einheitliche Betrachtung von Hof bzw. Wohnhaus und Nebengebäude bereits ein enger räumlicher und funktionaler Zusammenhang genügen soll, denn Art. 24c Abs. 3 RPG setzt für eine einheitliche Betrachtungsweise ausdrücklich voraus, dass die Ökonomiebauten an das Wohnhaus angebaut sind (vgl. Urteil 1C 171/2017 vom 3. Oktober 2017 E. 3.4 mit Hinweis).

3.5. Der Beschwerdeführer will die Räume in dem von ihm wieder aufgebauten Gebäude (Vers.-Nr. 283) als Wohnnebenflächen zum (ehemaligen) landwirtschaftlichen Wohnhaus (Vers.-Nr. 281) betrachtet haben. Die Vorinstanz hat diesbezüglich auch auf die Erwägungen des Baudepartementes Bezug genommen, wonach Bauten und Anlagen, die der Freizeitlandwirtschaft oder der Waldbewirtschaftung dienen, in der Landwirtschaftszone nicht zonenkonform seien. Die Vorinstanz hat diese Überlegungen als zutreffend bezeichnet. Es ist nicht ersichtlich, was an diesen Angaben nicht richtig sein soll. Vielmehr ist offensichtlich, dass eine solche Nutzung nicht jener gemäss Art. 16a Abs. 1 RPG entspricht. Auch ist unklar, was der Beschwerdeführer aus Beweismitteln wie Augenschein, Amtsauskünften, Befragung von Zeugen und ihm als Auskunftsperson zur Nutzung der Remise ableiten möchte, wenn selbst bei der von ihm angeführten Nutzung eine Zonenkonformität nicht gegeben ist.

3.6. Entgegen den Rügen des Beschwerdeführers ist das umstrittene Umbauprojekt demzufolge einer Bewilligung nach Art. 24c oder Art. 24d RPG nicht zugänglich.

4.
Das Baudepartement ist in seinem Entscheid vom 25. Oktober 2016 über die Verfügung der Politischen Gemeinde Häggenschwil vom 21. Juli 2014 hinausgegangen und hat angeordnet, der rechtmässige Zustand sei wieder herzustellen, d.h. die Remise (Vers.-Nr. 283) sei bis auf das gemauerte Sockelgeschoss des nördlichen Gebäudeteils abzubrechen. Die Vorinstanz hat diesen Entscheid des Baudepartements mit ihrer Beschwerdeabweisung bestätigt.

4.1. Der Beschwerdeführer macht geltend, die Beseitigungsarbeiten seien baubewilligungspflichtig. Dem ist entgegenzuhalten, dass der Beschwerdeführer die Baute bis auf das gemauerte Sockelgeschoss abgebrochen hatte, ohne dafür vorgängig eine Baubewilligung eingeholt zu haben. Wenn nun das Baudepartement den Abbruch der Remise bis auf das genannte Sockelgeschoss anordnet, so betrifft dies die vom Beschwerdeführer ohne Baubewilligung erstellten und auch im nachträglichen Baubewilligungsverfahren nicht bewilligungsfähig gewordenen Bauten. Dafür ist keine Baubewilligung erforderlich, sondern diese Massnahme ergeht im Rahmen der Baupolizei. Formell rechtswidrige Bauten, die auch nachträglich nicht legalisiert werden können, müssen grundsätzlich beseitigt werden (vgl. zum Ganzen BGE 136 II 359 E. 6 S. 364). Das Baudepartement war aufgrund der entsprechenden Ausführungen der Vorinstanz berechtigt, diese Anordnung aufsichtsrechtlich vorzunehmen. Der Beschwerdeführer legt nicht dar, dass die entsprechende Anwendung kantonalen Rechts durch die Vorinstanz willkürlich sein soll. Vielmehr erscheint es nachvollziehbar, dass Gemeinden im Bereiche der Baupolizei keine Autonomie zusteht. Dies gilt insbesondere für die Landwirtschaftszone, wo die
Gemeinden gar nicht für das Baubewilligungsverfahren allein zuständig sind, sondern die Anordnungen des AREG zu beachten und zu vollziehen haben.

4.2. Der Beschwerdeführer betrachtet den Entscheid der Vorinstanz als rechtswidrig, weil sie den Entscheid des Baudepartements bestätigt habe, der eine baubewilligungspflichtige Abbruchanordnung beinhalte. Der Beschwerdeführer verkennt, dass der Abbruch eines Gebäudes nur dann baubewilligungspflichtig sein kann, wenn die Baute früher in Übereinstimmung mit den gesetzlichen Vorschriften erstellt worden war. Dies kann aber nicht gelten, wenn es um die Beseitigung illegal erstellter Bauten oder Bauteilen geht. Eine willkürliche Anwendung kantonalen Rechts ist diesbezüglich nicht erkennbar.

4.3. Im angeordneten Abbruch bis auf das Sockelgeschoss sieht der Beschwerdeführer die Schutzverordnung der Politischen Gemeinde Häggenschwil betreffend das Landschaftsschutzgebiet sowie das entsprechende Landschaftsschutzgebiet von kantonaler Bedeutung verletzt. Gerade der Beschwerdeführer selber hat jedoch in diesem landschaftlich empfindlichen Gebiet durch die von ihm ohne Bewilligung vorgenommenen Abbruch- und Wiederaufbauarbeiten diese Situation geschaffen. Wenn ihm das Baudepartement die Möglichkeit eröffnete, das Sockelgeschoss im Sinne der Verhältnismässigkeit beizubehalten, so kann dies nicht beanstandet werden. Aufgrund der Hanglage und der unmittelbar nördlich vom Sockelgeschoss gelegenen Scheunenauffahrt wird bei einer Begrünung des Sockelgeschosses dieses auch nicht als Flachdach wahrgenommen werden. Für eine solche Beurteilung war kein vorinstanzlicher Augenschein erforderlich. Eine rechtswidrige oder willkürliche Gesetzesanwendung ist durch die Vorinstanz somit nicht erkennbar.

4.4. Der Beschwerdeführer hält es für widersprüchlich, dass er sich vorgängig zum Rückbau bei der Baubehörde zu erkundigen habe, ob die notwendigen baulichen Massnahmen für die Erhaltung des Sockelgeschosses baubewilligungspflichtig seien, gleichzeitig aber die Baubehörde der Politischen Gemeinde Häggenschwil nicht über Umbauten an der Remise habe entscheiden können. Jedoch ist bei diesem Vorgehen des Baudepartementes, das die Vorinstanz bestätigt hat, kein Widerspruch erkennbar. Im Sockelgeschoss war keine zonenwidrige Nutzung festgestellt worden, so dass es bei der Beibehaltung des Sockelgeschosses auch nicht um eine zonenwidrige, sondern bereits seit Erstellung des Sockelgeschosses vorbestandene zonenkonforme Nutzung geht. Dass für diese Konstellation das Baudepartement die Durchführung eines Baubewilligungsverfahrens vorbehielt, wie es die Vorinstanz anschliessend bestätigt hat, erscheint sachgerecht.

5.
Der Beschwerdeführer kritisiert die vom Baudepartement angeordnete und von der Vorinstanz bestätigte Abbruchverfügung als unverhältnismässig. Er rügt eine Missachtung der Eigentumsgarantie (Art. 26 BV) und einen Verstoss gegen Treu und Glauben (Art. 9 BV). Die Vorinstanz hat sich mit diesen Punkten genügend auseinandergesetzt. Dabei hat sie die Erwägungen des Baudepartementes, wonach das öffentliche Interesse am Abbruch illegaler Bauten ausserhalb der Bauzone, insbesondere aus Gründen der Rechtsgleichheit und der Trennung von Bau- und Nichtbaugebiet erheblich sei und die entgegenstehenden privaten Interessen bei Weitem überwiege, als zutreffend betrachtet.

5.1. Nach dem Beschwerdeführer hätte sich die Vorinstanz anlässlich eines Augenscheines ein Bild machen können, welche Teile des Obergeschosses tatsächlich geändert wurden. Der Beschwerdeführer hatte vor der Vorinstanz in dieser Hinsicht weitere Beweismittel, wie die Befragung von Zeugen und von ihm als Auskunftsperson, angeboten. Bereits aufgrund der aktenkundigen Fotografien vom Augenschein, der durch das Baudepartement durchgeführt wurde, ist erkennbar, dass über dem Sockelgeschoss die wesentlichen Teile der Baute neu erstellt wurden. Dies wird auch mit bei den Akten liegenden Fotografien belegt, die offenbar anlässlich der Bauarbeiten erstellt wurden. Die Vorinstanz war somit ausreichend dokumentiert, um das Ausmass der Umbauarbeiten erkennen zu können. Dieses ergibt sich insbesondere auch aus dem Vergleich der Fotografien vor den Umbauarbeiten und den Angaben von B.________, wonach sich die Remise in einem schlechten baulichen Zustand präsentierte (vgl. E. 3.3 hiervor), mit der nach den Umbauarbeiten festgestellten Situation gemäss den Fotografien vom Augenschein des Baudepartementes.

5.2. Der Beschwerdeführer bringt vor, das öffentliche Interesse verlange nicht einen Abbruch, sondern die Beibehaltung des Satteldaches mit den roten Dachziegeln. Der Beschwerdeführer legt allerdings nicht dar, worauf er sich bei seinem Argument abstützt. Die Landschaftsschutzzone schreibt eine solche Beibehaltung der Satteldächer nicht vor. Die vom Beschwerdeführer vorgenommenen Veränderungen im Obergeschoss gingen über Massnahmen zur Substanzerhaltung, die für die ursprüngliche Nutzung der Remise erforderlich gewesen wären, hinaus. Daher ist ein öffentliches Interesse für den Rückbau gegeben (vgl. Urteil 1C 283/2017 vom 23. August 2017 E. 3.3). Die Vorinstanz hat die Beurteilung des Baudepartementes gestützt, dass eine mildere Massnahme als der Rückbau der zum wesentlichen Teil rechtswidrig erstellten Bauteile im Bereiche des Obergeschosses nicht in Frage kommen könne. Die Vorinstanz hat diese Massnahme bei objektiver Betrachtungsweise als die einzig geeignete erachtet, um den aktuell baurechtswidrigen Zustand zu beheben. Bei dieser Interessenabwägung wurde der Umstand berücksichtigt, dass sich das Gebäude in einer Landschaftsschutzzone befindet. In diesem Rahmen betrachtete das Baudepartement die Beibehaltung des Ständers und
der östlichen Seitenwand als verunstaltend, so dass es auch den Abbruch dieser Bauteile, die noch ursprünglich waren, anordnete. Diese Qualifikation, der sich die Vorinstanz angeschlossen hat, wird vom Beschwerdeführer letztlich nicht in Frage gestellt.

5.3. Weiter argumentiert der Beschwerdeführer, er sei beim Abbruch und Wiederaufbau gutgläubig gewesen. Wie die Vorinstanz festgestellt hat, konnte der Beschwerdeführer nicht davon ausgehen, dass die Gemeinde für die Frage der Baubewilligungspflicht ausserhalb der Bauzone allein zuständig war. Der frühere Gemeindepräsident der Politischen Gemeinde Häggenschwil ging auch nicht von einem Umfang der Umbauarbeiten aus, wie sie dann effektiv realisiert wurden. Dies ergibt sich schon aus dem Inhalt seines Schreibens vom 7. Oktober 2009 im Vergleich mit dem tatsächlich Ausgeführten (vgl. oben E. 3.2). Die vom Beschwerdeführer eigenmächtig und ohne die erforderlichen Bewilligungen vorgenommenen Veränderungen an der Remise stellen eine schwerwiegende Verletzung des Raumplanungsrechts dar; die für die Wiederherstellung sprechenden Interessen übertreffen die gegenteiligen Vermögensinteressen des Beschwerdeführers (vgl. BGE 132 II 21 E. 6.4 S. 39 ff.).

5.4. Zusammengefasst sind die von der Vorinstanz bestätigten Anordnungen des Baudepartements zur Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands mit den vom Beschwerdeführer gerügten Verfassungsbestimmungen vereinbar.

6.
Die Beschwerde erweist sich als unbegründet und ist abzuweisen, soweit darauf eingetreten werden kann.
Bei diesem Verfahrensausgang wird der Beschwerdeführer kostenpflichtig (Art. 66 Abs. 1 und Art. 65 BGG).

Demnach erkennt das Bundesgericht:

1.
Auf die subsidiäre Verfassungsbeschwerde wird nicht eingetreten.

2.
Die Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten wird abgewiesen.

3.
Die Gerichtskosten von Fr. 4'000.-- werden dem Beschwerdeführer auferlegt.

4.
Dieses Urteil wird den Parteien, dem Baudepartement des Kantons St. Gallen, dem Verwaltungsgericht des Kantons St. Gallen, Abteilung I, und dem Bundesamt für Raumentwicklung (ARE) schriftlich mitgeteilt.

Lausanne, 23. Juli 2019

Im Namen der I. öffentlich-rechtlichen Abteilung
des Schweizerischen Bundesgerichts

Der Präsident: Chaix

Der Gerichtsschreiber: Kessler Coendet

SR 700 Loi fédérale du 22 juin 1979 sur l'aménagement du territoire (Loi sur l'aménagement du territoire, LAT) - Loi sur l'aménagement du territoire LAT Art. 24^d - 1 L'utilisation de bâtiments d'habitation agricoles conservés dans leur substance peut être autorisée à des fins d'habitation sans rapport avec l'agriculture.66
¹	L'utilisation de bâtiments d'habitation agricoles conservés dans leur substance peut être autorisée à des fins d'habitation sans rapport avec l'agriculture.66
^1bis	...67
²	Le changement complet d'affectation de constructions et d'installations jugées dignes d'être protégées peut être autorisé à condition que:68
^a	celles-ci aient été placées sous protection par l'autorité compétente;
^b	leur conservation à long terme ne puisse être assurée d'une autre manière.
³	Les autorisations prévues par le présent article ne peuvent être délivrées que si:69
^a	la construction ou l'installation n'est plus nécessaire à son usage antérieur, qu'elle se prête à l'utilisation envisagée et qu'elle n'implique pas une construction de remplacement que n'imposerait aucune nécessité;
^b	l'aspect extérieur et la structure architecturale du bâtiment demeurent pour l'essentiel inchangés;
^c	tout au plus une légère extension des équipements existants est nécessaire et que tous les coûts supplémentaires d'infrastructure occasionnés par le changement complet d'affectation de la construction ou de l'installation sont à la charge du propriétaire;
^d	l'exploitation agricole des terrains environnants n'est pas menacée;
^e	aucun intérêt prépondérant ne s'y oppose.

SR 700 Loi fédérale du 22 juin 1979 sur l'aménagement du territoire (Loi sur l'aménagement du territoire, LAT) - Loi sur l'aménagement du territoire LAT Art. 24^a Changement d'affectation hors de la zone à bâtir ne nécessitant pas de travaux de transformation - 1 Lorsque le changement d'affectation de constructions et d'installations sises hors de la zone à bâtir ne nécessite pas de travaux de transformation au sens de l'art. 22, al. 1, l'autorisation doit être accordée aux conditions suivantes:
¹	Lorsque le changement d'affectation de constructions et d'installations sises hors de la zone à bâtir ne nécessite pas de travaux de transformation au sens de l'art. 22, al. 1, l'autorisation doit être accordée aux conditions suivantes:
^a	ce changement d'affectation n'a pas d'incidence sur le territoire, l'équipement et l'environnement;
^b	il ne contrevient à aucune autre loi fédérale.
²	L'autorisation est accordée sous réserve d'une nouvelle décision prise d'office en cas de modification des circonstances.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 82 Principe - Le Tribunal fédéral connaît des recours:
^a	contre les décisions rendues dans des causes de droit public;
^b	contre les actes normatifs cantonaux;
^c	qui concernent le droit de vote des citoyens ainsi que les élections et votations populaires.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 86 Autorités précédentes en général - 1 Le recours est recevable contre les décisions:
¹	Le recours est recevable contre les décisions:
^a	du Tribunal administratif fédéral;
^b	du Tribunal pénal fédéral;
^c	de l'Autorité indépendante d'examen des plaintes en matière de radio-télévision;
^d	des autorités cantonales de dernière instance, pour autant que le recours devant le Tribunal administratif fédéral ne soit pas ouvert.
²	Les cantons instituent des tribunaux supérieurs qui statuent comme autorités précédant immédiatement le Tribunal fédéral, sauf dans les cas où une autre loi fédérale prévoit qu'une décision d'une autre autorité judiciaire peut faire l'objet d'un recours devant le Tribunal fédéral.
³	Pour les décisions revêtant un caractère politique prépondérant, les cantons peuvent instituer une autorité autre qu'un tribunal.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 83 Exceptions - Le recours est irrecevable contre:
^a	les décisions concernant la sûreté intérieure ou extérieure du pays, la neutralité, la protection diplomatique et les autres affaires relevant des relations extérieures, à moins que le droit international ne confère un droit à ce que la cause soit58 jugée par un tribunal;
^b	les décisions relatives à la naturalisation ordinaire;
^c	les décisions en matière de droit des étrangers qui concernent:
^c1	l'entrée en Suisse,
^c2	une autorisation à laquelle ni le droit fédéral ni le droit international ne donnent droit,
^c3	l'admission provisoire,
^c4	l'expulsion fondée sur l'art. 121, al. 2, de la Constitution ou le renvoi,
^c5	les dérogations aux conditions d'admission,
^c6	la prolongation d'une autorisation frontalière, le déplacement de la résidence dans un autre canton, le changement d'emploi du titulaire d'une autorisation frontalière et la délivrance de documents de voyage aux étrangers sans pièces de légitimation;
^d	les décisions en matière d'asile qui ont été rendues:
^d1	par le Tribunal administratif fédéral, sauf celles qui concernent des personnes visées par une demande d'extradition déposée par l'État dont ces personnes cherchent à se protéger,
^d2	par une autorité cantonale précédente et dont l'objet porte sur une autorisation à laquelle ni le droit fédéral ni le droit international ne donnent droit;
^e	les décisions relatives au refus d'autoriser la poursuite pénale de membres d'autorités ou du personnel de la Confédération;
^f	les décisions en matière de marchés publics:
^fbis	les décisions du Tribunal administratif fédéral concernant les décisions visées à l'art. 32i de la loi fédérale du 20 mars 2009 sur le transport de voyageurs65;
^f1	si elles ne soulèvent pas de question juridique de principe; sont réservés les recours concernant des marchés du Tribunal administratif fédéral, du Tribunal pénal fédéral, du Tribunal fédéral des brevets, du Ministère public de la Confédération et des autorités judiciaires supérieures des cantons, ou
^f2	si la valeur estimée du marché à adjuger est inférieure à la valeur seuil déterminante visée à l'art. 52, al. 1, et fixée à l'annexe 4, ch. 2, de la loi fédérale du 21 juin 2019 sur les marchés publics63;
^g	les décisions en matière de rapports de travail de droit public qui concernent une contestation non pécuniaire, sauf si elles touchent à la question de l'égalité des sexes;
^h	les décisions en matière d'entraide administrative internationale, à l'exception de l'assistance administrative en matière fiscale;
ⁱ	les décisions en matière de service militaire, de service civil ou de service de protection civile;
^j	les décisions en matière d'approvisionnement économique du pays qui sont prises en cas de pénurie grave;
^k	les décisions en matière de subventions auxquelles la législation ne donne pas droit;
^l	les décisions en matière de perception de droits de douane fondée sur le classement tarifaire ou le poids des marchandises;
^m	les décisions sur l'octroi d'un sursis de paiement ou sur la remise de contributions; en dérogation à ce principe, le recours contre les décisions sur la remise de l'impôt fédéral direct ou de l'impôt cantonal ou communal sur le revenu et sur le bénéfice est recevable, lorsqu'une question juridique de principe se pose ou qu'il s'agit d'un cas particulièrement important pour d'autres motifs;
ⁿ	les décisions en matière d'énergie nucléaire qui concernent:
ⁿ¹	l'exigence d'un permis d'exécution ou la modification d'une autorisation ou d'une décision,
ⁿ²	l'approbation d'un plan de provision pour les coûts d'évacuation encourus avant la désaffection d'une installation nucléaire,
ⁿ³	les permis d'exécution;
^o	les décisions en matière de circulation routière qui concernent la réception par type de véhicules;
^p	les décisions du Tribunal administratif fédéral en matière de télécommunications, de radio et de télévision et en matière postale qui concernent:70
^p1	une concession ayant fait l'objet d'un appel d'offres public,
^p2	un litige découlant de l'art. 11a de la loi du 30 avril 1997 sur les télécommunications71;
^p3	un litige au sens de l'art. 8 de la loi du 17 décembre 2010 sur la poste73;
^q	les décisions en matière de médecine de transplantation qui concernent:
^q1	l'inscription sur la liste d'attente,
^q2	l'attribution d'organes;
^r	les décisions en matière d'assurance-maladie qui ont été rendues par le Tribunal administratif fédéral sur la base de l'art. 3474 de la loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal administratif fédéral (LTAF)75;
^s	les décisions en matière d'agriculture qui concernent:
^s1	...
^s2	la délimitation de zones dans le cadre du cadastre de production;
^t	les décisions sur le résultat d'examens ou d'autres évaluations des capacités, notamment en matière de scolarité obligatoire, de formation ultérieure ou d'exercice d'une profession;
^u	les décisions relatives aux offres publiques d'acquisition (art. 125 à 141 de la loi du 19 juin 2015 sur l'infrastructure des marchés financiers79);
^v	les décisions du Tribunal administratif fédéral en cas de divergences d'opinion entre des autorités en matière d'entraide judiciaire ou d'assistance administrative au niveau national;
^w	les décisions en matière de droit de l'électricité qui concernent l'approbation des plans des installations électriques à courant fort et à courant faible et l'expropriation de droits nécessaires à la construction ou à l'exploitation de telles installations, si elles ne soulèvent pas de question juridique de principe.
^x	les décisions en matière d'octroi de contributions de solidarité au sens de la loi fédérale du 30 septembre 2016 sur les mesures de coercition à des fins d'assistance et les placements extrafamiliaux antérieurs à 198183, sauf si la contestation soulève une question juridique de principe ou qu'il s'agit d'un cas particulièrement important pour d'autres motifs;
^y	les décisions prises par le Tribunal administratif fédéral dans des procédures amiables visant à éviter une imposition non conforme à une convention internationale applicable dans le domaine fiscal;
^z	les décisions citées à l'art. 71c, al. 1, let. b, de la loi du 30 septembre 2016 sur l'énergie86 concernant les autorisations de construire et les autorisations relevant de la compétence des cantons destinées aux installations éoliennes d'intérêt national qui y sont nécessairement liées, sauf si la contestation soulève une question juridique de principe.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 89 Qualité pour recourir - 1 A qualité pour former un recours en matière de droit public quiconque:
¹	A qualité pour former un recours en matière de droit public quiconque:
^a	a pris part à la procédure devant l'autorité précédente ou a été privé de la possibilité de le faire;
^b	est particulièrement atteint par la décision ou l'acte normatif attaqué, et
^c	a un intérêt digne de protection à son annulation ou à sa modification.
²	Ont aussi qualité pour recourir:
^a	la Chancellerie fédérale, les départements fédéraux ou, pour autant que le droit fédéral le prévoie, les unités qui leur sont subordonnées, si l'acte attaqué est susceptible de violer la législation fédérale dans leur domaine d'attributions;
^b	l'organe compétent de l'Assemblée fédérale en matière de rapports de travail du personnel de la Confédération;
^c	les communes et les autres collectivités de droit public qui invoquent la violation de garanties qui leur sont reconnues par la constitution cantonale ou la Constitution fédérale;
^d	les personnes, organisations et autorités auxquelles une autre loi fédérale accorde un droit de recours.
³	En matière de droits politiques (art. 82, let. c), quiconque a le droit de vote dans l'affaire en cause a qualité pour recourir.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 95 Droit suisse - Le recours peut être formé pour violation:
^a	du droit fédéral;
^b	du droit international;
^c	de droits constitutionnels cantonaux;
^d	de dispositions cantonales sur le droit de vote des citoyens ainsi que sur les élections et votations populaires;
^e	du droit intercantonal.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 106 Application du droit - 1 Le Tribunal fédéral applique le droit d'office.
¹	Le Tribunal fédéral applique le droit d'office.
²	Il n'examine la violation de droits fondamentaux ainsi que celle de dispositions de droit cantonal et intercantonal que si ce grief a été invoqué et motivé par le recourant.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 42 Mémoires - 1 Les mémoires doivent être rédigés dans une langue officielle, indiquer les conclusions, les motifs et les moyens de preuve, et être signés.
¹	Les mémoires doivent être rédigés dans une langue officielle, indiquer les conclusions, les motifs et les moyens de preuve, et être signés.
²	Les motifs doivent exposer succinctement en quoi l'acte attaqué viole le droit. Si le recours n'est recevable que lorsqu'il soulève une question juridique de principe ou qu'il porte sur un cas particulièrement important pour d'autres motifs, il faut exposer en quoi l'affaire remplit la condition exigée.15 16
³	Les pièces invoquées comme moyens de preuve doivent être jointes au mémoire, pour autant qu'elles soient en mains de la partie; il en va de même de la décision attaquée si le mémoire est dirigé contre une décision.
⁴	En cas de transmission électronique, le mémoire doit être muni de la signature électronique qualifiée de la partie ou de son mandataire au sens de la loi du 18 mars 2016 sur la signature électronique17. Le Tribunal fédéral détermine dans un règlement:
^a	le format du mémoire et des pièces jointes;
^b	les modalités de la transmission;
^c	les conditions auxquelles il peut exiger, en cas de problème technique, que des documents lui soient adressés ultérieurement sur papier.18
⁵	Si la signature de la partie ou de son mandataire, la procuration ou les annexes prescrites font défaut, ou si le mandataire n'est pas autorisé, le Tribunal fédéral impartit un délai approprié à la partie pour remédier à l'irrégularité et l'avertit qu'à défaut le mémoire ne sera pas pris en considération.
⁶	Si le mémoire est illisible, inconvenant, incompréhensible ou prolixe ou qu'il n'est pas rédigé dans une langue officielle, le Tribunal fédéral peut le renvoyer à son auteur; il impartit à celui-ci un délai approprié pour remédier à l'irrégularité et l'avertit qu'à défaut le mémoire ne sera pas pris en considération.
⁷	Le mémoire de recours introduit de manière procédurière ou à tout autre égard abusif est irrecevable.

IR 0.101 Convention du 4 novembre 1950 de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales (CEDH) CEDH Art. 6 Droit à un procès équitable - 1. Toute personne a droit à ce que sa cause soit entendue équitablement, publiquement et dans un délai raisonnable, par un tribunal indépendant et impartial, établi par la loi, qui décidera, soit des contestations sur ses droits et obligations de caractère civil, soit du bien-fondé de toute accusation en matière pénale dirigée contre elle. Le jugement doit être rendu publiquement, mais l'accès de la salle d'audience peut être interdit à la presse et au public pendant la totalité ou une partie du procès dans l'intérêt de la moralité, de l'ordre public ou de la sécurité nationale dans une société démocratique, lorsque les intérêts des mineurs ou la protection de la vie privée des parties au procès l'exigent, ou dans la mesure jugée strictement nécessaire par le tribunal, lorsque dans des circonstances spéciales la publicité serait de nature à porter atteinte aux intérêts de la justice.
¹	Toute personne a droit à ce que sa cause soit entendue équitablement, publiquement et dans un délai raisonnable, par un tribunal indépendant et impartial, établi par la loi, qui décidera, soit des contestations sur ses droits et obligations de caractère civil, soit du bien-fondé de toute accusation en matière pénale dirigée contre elle. Le jugement doit être rendu publiquement, mais l'accès de la salle d'audience peut être interdit à la presse et au public pendant la totalité ou une partie du procès dans l'intérêt de la moralité, de l'ordre public ou de la sécurité nationale dans une société démocratique, lorsque les intérêts des mineurs ou la protection de la vie privée des parties au procès l'exigent, ou dans la mesure jugée strictement nécessaire par le tribunal, lorsque dans des circonstances spéciales la publicité serait de nature à porter atteinte aux intérêts de la justice.
²	Toute personne accusée d'une infraction est présumée innocente jusqu'à ce que sa culpabilité ait été légalement établie.
³	Tout accusé a droit notamment à:
^a	être informé, dans le plus court délai, dans une langue qu'il comprend et d'une manière détaillée, de la nature et de la cause de l'accusation portée contre lui;
^b	disposer du temps et des facilités nécessaires à la préparation de sa défense;
^c	se défendre lui-même ou avoir l'assistance d'un défenseur de son choix et, s'il n'a pas les moyens de rémunérer un défenseur, pouvoir être assisté gratuitement par un avocat d'office, lorsque les intérêts de la justice l'exigent;
^d	interroger ou faire interroger les témoins à charge et obtenir la convocation et l'interrogation des témoins à décharge dans les mêmes conditions que les témoins à charge;
^e	se faire assister gratuitement d'un interprète, s'il ne comprend pas ou ne parle pas la langue employée à l'audience.

SR 272 Code de procédure civile du 19 décembre 2008 (CPC) - Loi sur les fors CPC Art. 191 Interrogatoire des parties - 1 Le tribunal peut auditionner les deux parties ou l'une d'entre elles sur les faits de la cause.
¹	Le tribunal peut auditionner les deux parties ou l'une d'entre elles sur les faits de la cause.
²	Les parties sont exhortées à répondre conformément à la vérité; le tribunal les rend attentives au fait qu'en cas de mensonge délibéré, elles peuvent être punies d'une amende disciplinaire de 2000 francs au plus et, en cas de récidive, de 5000 francs au plus.

SR 272 Code de procédure civile du 19 décembre 2008 (CPC) - Loi sur les fors CPC Art. 192 Déposition des parties - 1 Le tribunal peut d'office, sous menace de sanctions pénales, contraindre les deux parties ou l'une d'entre elles à faire une déposition.
¹	Le tribunal peut d'office, sous menace de sanctions pénales, contraindre les deux parties ou l'une d'entre elles à faire une déposition.
²	Les parties sont exhortées au préalable à répondre conformément à la vérité; le tribunal les rend attentives aux conséquences d'une fausse déclaration (art. 306 CP79).

SR 101 Constitution fédérale de la Confédération suisse du 18 avril 1999 Cst. Art. 29 Garanties générales de procédure - 1 Toute personne a droit, dans une procédure judiciaire ou administrative, à ce que sa cause soit traitée équitablement et jugée dans un délai raisonnable.
¹	Toute personne a droit, dans une procédure judiciaire ou administrative, à ce que sa cause soit traitée équitablement et jugée dans un délai raisonnable.
²	Les parties ont le droit d'être entendues.
³	Toute personne qui ne dispose pas de ressources suffisantes a droit, à moins que sa cause paraisse dépourvue de toute chance de succès, à l'assistance judiciaire gratuite. Elle a en outre droit à l'assistance gratuite d'un défenseur, dans la mesure où la sauvegarde de ses droits le requiert.

SR 700.1 Ordonnance du 28 juin 2000 sur l'aménagement du territoire (OAT) OAT Art. 41 Champ d'application de l'art. 24c LAT
¹	L'art. 24c LAT est applicable aux constructions et installations qui ont été érigées ou transformées légalement avant l'attribution du bien-fonds à un territoire non constructible au sens du droit fédéral (constructions et installations érigées selon l'ancien droit).
²	Il n'est pas applicable aux constructions et installations agricoles isolées et inhabitées.

SR 700 Loi fédérale du 22 juin 1979 sur l'aménagement du territoire (Loi sur l'aménagement du territoire, LAT) - Loi sur l'aménagement du territoire LAT Art. 24^c Constructions et installations existantes sises hors de la zone à bâtir et non conformes à l'affectation de la zone - 1 Hors de la zone à bâtir, les constructions et installations qui peuvent être utilisées conformément à leur destination mais qui ne sont plus conformes à l'affectation de la zone bénéficient en principe de la garantie de la situation acquise.
¹	Hors de la zone à bâtir, les constructions et installations qui peuvent être utilisées conformément à leur destination mais qui ne sont plus conformes à l'affectation de la zone bénéficient en principe de la garantie de la situation acquise.
²	L'autorité compétente peut autoriser la rénovation de telles constructions et installations, leur transformation partielle, leur agrandissement mesuré ou leur reconstruction, pour autant que les bâtiments aient été érigés ou transformés légalement.60
³	Il en va de même des bâtiments d'habitation agricoles et des bâtiments d'exploitation agricole qui leur sont contigus et ont été érigés ou transformés légalement avant l'attribution du bien-fonds à un territoire non constructible au sens du droit fédéral. Le Conseil fédéral édicte des dispositions pour éviter les conséquences négatives pour l'agriculture.61
⁴	Les modifications apportées à l'aspect extérieur du bâtiment doivent être nécessaires à un usage d'habitation répondant aux normes usuelles ou à un assainissement énergétique ou encore viser à une meilleure intégration dans le paysage.62
⁵	Dans tous les cas, les exigences majeures de l'aménagement du territoire doivent être remplies.63

SR 101 Constitution fédérale de la Confédération suisse du 18 avril 1999 Cst. Art. 26 Garantie de la propriété - 1 La propriété est garantie.
¹	La propriété est garantie.
²	Une pleine indemnité est due en cas d'expropriation ou de restriction de la propriété qui équivaut à une expropriation.

SR 700 Loi fédérale du 22 juin 1979 sur l'aménagement du territoire (Loi sur l'aménagement du territoire, LAT) - Loi sur l'aménagement du territoire LAT Art. 16^a Constructions et installations conformes à l'affectation de la zone agricole - 1 Sont conformes à l'affectation de la zone agricole les constructions et installations qui sont nécessaires à l'exploitation agricole ou à l'horticulture productrice. Cette notion de conformité peut être restreinte en vertu de l'art. 16, al. 3.
¹	Sont conformes à l'affectation de la zone agricole les constructions et installations qui sont nécessaires à l'exploitation agricole ou à l'horticulture productrice. Cette notion de conformité peut être restreinte en vertu de l'art. 16, al. 3.
^1bis	Les constructions et installations nécessaires à la production d'énergie à partir de biomasse ou aux installations de compost qui leur sont liées peuvent être déclarées conformes à l'affectation de la zone et autorisées dans une exploitation agricole si la biomasse utilisée est en rapport étroit avec l'agriculture et avec l'exploitation. Les autorisations doivent être liées à la condition que ces constructions et installations ne serviront qu'à l'usage autorisé. Le Conseil fédéral règle les modalités.38
²	Les constructions et installations qui servent au développement interne d'une exploitation agricole ou d'une exploitation pratiquant l'horticulture productrice sont conformes à l'affectation de la zone. Le Conseil fédéral règle les modalités.39
³	Les constructions et installations dépassant le cadre de ce qui peut être admis au titre du développement interne peuvent être déclarées conformes à l'affectation de la zone et autorisées lorsqu'elles seront implantées dans une partie de la zone agricole que le canton a désignée à cet effet moyennant une procédure de planification.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 66 Recouvrement des frais judiciaires - 1 En règle générale, les frais judiciaires sont mis à la charge de la partie qui succombe. Si les circonstances le justifient, le Tribunal fédéral peut les répartir autrement ou renoncer à les mettre à la charge des parties.
¹	En règle générale, les frais judiciaires sont mis à la charge de la partie qui succombe. Si les circonstances le justifient, le Tribunal fédéral peut les répartir autrement ou renoncer à les mettre à la charge des parties.
²	Si une affaire est liquidée par un désistement ou une transaction, les frais judiciaires peuvent être réduits ou remis.
³	Les frais causés inutilement sont supportés par celui qui les a engendrés.
⁴	En règle générale, la Confédération, les cantons, les communes et les organisations chargées de tâches de droit public ne peuvent se voir imposer de frais judiciaires s'ils s'adressent au Tribunal fédéral dans l'exercice de leurs attributions officielles sans que leur intérêt patrimonial soit en cause ou si leurs décisions font l'objet d'un recours.
⁵	Sauf disposition contraire, les frais judiciaires mis conjointement à la charge de plusieurs personnes sont supportés par elles à parts égales et solidairement.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 65 Frais judiciaires - 1 Les frais judiciaires comprennent l'émolument judiciaire, l'émolument pour la copie de mémoires, les frais de traduction, sauf d'une langue officielle à une autre, et les indemnités versées aux experts et aux témoins.
¹	Les frais judiciaires comprennent l'émolument judiciaire, l'émolument pour la copie de mémoires, les frais de traduction, sauf d'une langue officielle à une autre, et les indemnités versées aux experts et aux témoins.
²	L'émolument judiciaire est calculé en fonction de la valeur litigieuse, de l'ampleur et de la difficulté de la cause, de la façon de procéder des parties et de leur situation financière.
³	Son montant est fixé en règle générale:
^a	entre 200 et 5000 francs dans les contestations non pécuniaires;
^b	entre 200 et 100 000 francs dans les autres contestations.
⁴	Il est fixé entre 200 et 1000 francs, indépendamment de la valeur litigieuse, dans les affaires qui concernent:
^a	des prestations d'assurance sociale;
^b	des discriminations à raison du sexe;
^c	des litiges résultant de rapports de travail, pour autant que la valeur litigieuse ne dépasse pas 30 000 francs;
^d	des litiges concernant les art. 7 et 8 de la loi du 13 décembre 2002 sur l'égalité pour les handicapés24.
⁵	Si des motifs particuliers le justifient, le Tribunal fédéral peut majorer ces montants jusqu'au double dans les cas visés à l'al. 3 et jusqu'à 10 000 francs dans les cas visés à l'al. 4.