4A_24/2024 - 2024-05-23 - Vertragsrecht - Miete (Anfangsmietzins, Nebenkosten),

Bundesgericht
Tribunal fédéral
Tribunale federale
Tribunal federal

4A 24/2024

Urteil vom 23. Mai 2024

I. zivilrechtliche Abteilung

Besetzung
Bundesrichterin Kiss, präsidierendes Mitglied,
Bundesrichterinnen Hohl, May Canellas,
Gerichtsschreiber Tanner.

Verfahrensbeteiligte
A.________,
vertreten durch Rechtsanwalt Patrik Gruber, Beschwerdeführer,

gegen

1. Stiftung B.________,
vertreten durch Rechtsanwalt Reto Allemann,
2. C.________ S.A.,
vertreten durch Rechtsanwalt Michael Lauper, Beschwerdegegnerinnen.

Gegenstand
Miete (Anfangsmietzins, Nebenkosten),

Beschwerde gegen das Urteil des Kantonsgerichts Freiburg, II. Zivilappellationshof, vom 28. November 2023 (102 2022 52).

Sachverhalt:

A.
A.________ (Kläger, Beschwerdeführer) schloss am 13. September 2007 mit der damaligen Liegenschafteneigentümerin D.________ Stiftung einen Mietvertrag über eine 4,5-Zimmer-Wohnung an der U.________strasse in V.________ ab. Der monatliche Nettomietzins betrug ursprünglich Fr. 1'300.-- zuzüglich eines Akontobetrags von Fr. 215.-- für Heiz- und Nebenkosten.
Später wurde der Mietzins mit Formular vom 4. Februar 2009 auf Fr. 1'306.-- erhöht und mit Formular vom 18. April 2018 auf Fr. 1'186.-- gesenkt. Der Heiz- und Nebenkostenakontobetrag blieb dabei unverändert.
Per 1. April 2010 wurde das Mietverhältnis auf E.________ erweitert. Ab dem 1. Oktober 2013 mieteten der Kläger und E.________ einen weiteren Einstellhallenplatz für Fr. 90.-- pro Monat hinzu.
Während der Mietdauer wurde die Liegenschaft mehrfach veräussert. Zu den Vermieterinnen zählen unter anderem die Stiftung B.________ (Beklagte 1 und Beschwerdegegnerin 1) und die C.________ S.A. (Beklagte 2 und Beschwerdegegnerin 2).

B.

B.a. Am 24. September 2018 reichte der Kläger beim Mietgericht des Sense- und Seebezirks eine Klage mit zusammengefasst folgenden Anträgen ein: Der monatliche Nettomietzins für die 4,5-Zimmer-Wohnung sei "auf weniger als CHF 1'116.50" und für die Einstellplätze "auf weniger als CHF 84.80" festzulegen. Die Beklagten 1 und 2 seien zu verurteilen, ihm die zu viel bezahlten Mietzinsen für die Wohnung und die Einstellhallenplätze zurückzuerstatten. Weiter seien die Beklagten 1 respektive 2 zu verpflichten, ihm "CHF 1'339.65" respektive "CHF 14'560.95" für zuviel bezahlte Heiz-, Warmwasser- und Nebenkosten zurückzuerstatten.

B.b. Mit Entscheid vom 31. Januar 2022 setzte das Mietgericht den Anfangsmietzins für die 4,5-Zim mer-Wohnung des Klägers auf Fr. 1'300.-- fest. Im Übrigen wies e s die Klage ab, soweit es darauf eintrat.

B.c. Das Kantonsgericht Freiburg wies mit Urteil vom 28. November 2023 eine vom Kläger dagegen erhobene Berufung ab, soweit es darauf eintrat. Zugleich änderte es von Amtes wegen den angefochten Entscheid wie folgt ab: "1. Auf die Rechtsbegehren betreffend den Anfangsmietzins wird nicht eingetreten."

C.
Mit Beschwerde in Zivilsachen beantragt der Beschwerdeführer dem Bundesgericht, die Beschwerde sei gutzuheissen und der Entscheid des Kantonsgerichts Freiburg vom 28. November 2023 aufzuheben (Ziff. 1). Die Sache sei zur Festsetzung des Anfangsmietzinses an das Kantonsgericht Freiburg zurückzuweisen (Ziff. 2). Die Beschwerdegegnerin 1 sei zu verurteilen, ihm Fr. 1'339.65 für zu viel bezahlte Heiz-, Warmwasser- und Nebenkosten aus der Nebenkostenabrechnung 2008/2009 zurückzuerstatten (Ziff. 3). Die Beschwerdegegnerin 2 sei zu verurteilen, ihm Fr. 884.20 für zu viel bezahlte Heiz-, Warmwasser- und Nebenkosten für die Zeit vom 1. Dezember 2009 bis 31. März 2010 zurückzuerstatten.
Die Beschwerdegegnerin 2 beantragt, die Beschwerde sei abzuweisen. Die Beschwerdegegnerin 1 stellt ebenfalls den Antrag auf Abweisung der Beschwerde, soweit darauf einzutreten sei.
Das Kantonsgericht Freiburg verzichtete auf eine Vernehmlassung.
Der Beschwerdeführer reichte eine Replik, die Beschwerdegegnerin 1 eine Duplik ein.

Erwägungen:

1.
Das Bundesgericht prüft von Amtes wegen und mit freier Kognition, ob ein Rechtsmittel zulässig ist (vgl. Art. 29 Abs. 1 BGG; BGE 149 III 277 E. 3.1; 148 IV 155 E. 1.1; 145 II 168 E. 1).
Angefochten ist der Endentscheid (Art. 90 BGG) einer letzten kantonalen Instanz, die über ein mietrechtliches Begehren und damit eine der Beschwerde in Zivilsachen unterliegende vermögensrechtliche Angelegenheit entschieden hat (Art. 72 Abs. 1 BGG). Der Streitwert beträgt mehr als Fr. 15'000.-- (Art. 74 Abs. 1 lit. a BGG). Der Beschwerdeführer ist im vorinstanzlichen Verfahren mit seinen Anträgen unterlegen (Art. 76 Abs. 1 BGG). Er hat zudem die Beschwerdefrist von Art. 100 Abs. 1 BGG eingehalten.
Unter Vorbehalt einer ausreichenden Begründung (Art. 42 Abs. 2 und Art. 106 Abs. 2 BGG) ist daher auf seine Beschwerde einzutreten.

2.

2.1. Mit Beschwerde in Zivilsachen können Rechtsverletzungen nach Art. 95 und Art. 96 BGG gerügt werden. Die Beschwerde ist hinreichend zu begründen, ansonsten darauf nicht eingetreten werden kann (BGE 140 III 115 E. 2; 134 II 244 E. 2.1). In der Beschwerdeschrift ist in gedrängter Form dazulegen, inwiefern der angefochtene Akt Recht verletzt (Art. 42 Abs. 2 BGG). Unerlässlich ist, dass auf die Begründung des angefochtenen Entscheids eingegangen und im Einzelnen aufgezeigt wird, worin eine vom Bundesgericht überprüfbare Rechtsverletzung liegt. Die beschwerdeführende Partei soll in der Beschwerde an das Bundesgericht nicht bloss die Rechtsstandpunkte, die sie im vorinstanzlichen Verfahren eingenommen hat, erneut bekräftigen, sondern mit ihrer Kritik an den als rechtsfehlerhaft erachteten Erwägungen der Vorinstanz ansetzen (BGE 148 IV 205 E. 2.6; 140 III 115 E. 2, 86 E. 2).
Eine qualifizierte Rügepflicht gilt hinsichtlich der Verletzung von Grundrechten und von kantonalem und interkantonalem Recht. Das Bundesgericht prüft eine solche Rüge nur insofern, als sie in der Beschwerde präzise vorgebracht und begründet worden ist (Art. 106 Abs. 2 BGG). Macht die beschwerdeführende Partei beispielsweise eine Verletzung des Willkürverbots (Art. 9 BV) geltend, genügt es nicht, wenn sie einfach behauptet, der angefochtene Entscheid sei willkürlich; sie hat vielmehr im Einzelnen zu zeigen, inwiefern der angefochtene Entscheid offensichtlich unhaltbar ist (BGE 141 III 564 E. 4.1; 140 III 16 E. 2.1, 167 E. 2.1).

2.2. Das Bundesgericht legt seinem Urteil den Sachverhalt zugrunde, den die Vorinstanz festgestellt hat (Art. 105 Abs. 1 BGG). Dazu gehören sowohl die Feststellungen über den streitgegenständlichen Lebenssachverhalt als auch jene über den Ablauf des vor- und erstinstanzlichen Verfahrens, also die Feststellungen über den Prozesssachverhalt (BGE 140 III 16 E. 1.3.1 mit Hinweisen). Es kann die Sachverhaltsfeststellung der Vorinstanz nur berichtigen oder ergänzen, wenn sie offensichtlich unrichtig ist oder auf einer Rechtsverletzung im Sinne von Art. 95 BGG beruht (Art. 105 Abs. 2 BGG). "Offensichtlich unrichtig" bedeutet dabei "willkürlich" (BGE 148 V 366 E. 3.3; 143 IV 241 E. 2.3.1; 140 III 115 E. 2). Überdies muss die Behebung des Mangels für den Ausgang des Verfahrens entscheidend sein können (Art. 97 Abs. 1 BGG).

3.
Der Beschwerdeführer wirft der Vorinstanz zunächst vor, sie sei zu Unrecht auf sein Begehren um Festsetzung des Anfangsmietzinses nicht eingetreten.

3.1. Die Vorinstanz erwog, die vom Beschwerdeführer erhobene Gestaltungsklage auf Festsetzung des Anfangsmietzinses sei geldwerter Natur und damit genau bezifferbar. Diese Bezifferung bilde eine Prozessvoraussetzung. Vorliegend habe der Beschwerdeführer weder in seinen Rechtsschriften noch im Verlaufe des erstinstanzlichen Verfahrens und insbesondere auch nicht nach Abschluss des Beweisverfahrens sein Rechtsbegehren genau beziffert. Vielmehr habe er sowohl im erst- als auch im zweitinstanzlichen Verfahren sein Rechtsbegehren bloss mit "weniger als CHF 1'116.50" angegeben. Dies genüge nicht. Bereits das Mietgericht hätte daher auf die Klage nicht eintreten dürfen. Entsprechend sei der erstinstanzliche Entscheid von Amtes wegen dahingehend zu ändern.

3.2. Der Beschwerdeführer hält dem entgegen, er habe bereits in seiner Klage vom 24. September 2018 beantragt, dass die notwendigen Unterlagen zur Erstellung einer Nettorenditeberechnung bei den Beschwerdegegnerinnen ediert würden. An der Verhandlung vom 29. August 2019 habe er diesen Beweisantrag zudem präzisiert. In der Folge habe das Mietgericht sein Editionsbegehren aber abgewiesen. Ohne die Unterlagen der Beschwerdegegnerinnen habe er den Anfangsmietzins indessen nicht berechnen können. Folglich sei er auch nach Abschluss des Beweisverfahrens ausser Stande gewesen, seine Rechtsbegehren genauer zu beziffern. Wenn man dies nun trotzdem von ihm verlange, dann habe dies zur Folge, dass er eine reine Schätzung des zulässigen Mietzinses vornehmen müsse. Eine solche Schätzung sei aber nur möglich, wenn zumindest ansatzweise die nötigen Grundlagen dafür vorhanden seien. Dies sei vorliegend nicht der Fall, denn ohne die im Besitz des Vermieters befindlichen Dokumente könne er den zulässigen Mietzins nicht berechnen und damit auch nicht sein Begehren beziffern.

3.3.

3.3.1. Der Beschwerdeführer machte im erstinstanzlichen Verfahren geltend, die Vermieterschaft habe ihm bei Abschluss des Mietvertrages das Formular gemäss Art. 270 Abs. 2 OR nicht ausgehändigt, weshalb der Mietzins nichtig sei. Er focht damit den Anfangsmietzins seiner früheren Wohnung an.

3.4. Eine Klage muss ein Rechtsbegehren enthalten (Art. 221 Abs. 1 lit. b ZPO; Art. 244 Abs. 1 lit. b ZPO). Das Rechtsbegehren muss so bestimmt formuliert sein, dass es bei Gutheissung der Klage zum Urteil erhoben werden kann. Aus diesem Grund sind Klagen auf Geldzahlung zu beziffern (Art. 84 Abs. 2 ZPO; BGE 148 III 322 E. 3.2; 142 III 102 E. 5.3.1; 137 III 617 E. 4.3). Die Klage auf Anfechtung des Anfangsmietzinses ist ein geldwertes Herabsetzungsbegehren (vgl. die Marginalie von Art. 270 OR) und unterliegt daher grundsätzlich der Bezifferungspflicht (Urteil 4A 409/2022 vom 19. September 2023 E. 5.2).

3.5. Ist es der klagenden Partei unmöglich oder unzumutbar, ihre Forderung bereits zu Beginn des Prozesses zu beziffern, so kann sie eine unbezifferte Forderungsklage erheben. Sie muss darin jedoch einen Mindestwert angeben, der als vorläufiger Streitwert gilt. Die Forderung ist zu beziffern, sobald die klagende Partei nach Abschluss des Beweisverfahrens oder nach Auskunftserteilung durch die beklagte Partei dazu in der Lage ist (Art. 85 ZPO). Gäbe es diese Bestimmung nicht, müsste die Ansprecherin in der Klage "aufs Geratewohl" einen Geldbetrag fordern, der sicher hoch genug ist, und liefe somit Gefahr, dass ihre Klage im überklagten Betrag kostenfällig abgewiesen wird, oder sie die Klage - wenn sich die Höhe ihrer Forderung im Laufe des Verfahrens herauskristallisiert - kostenfällig beschränken muss (Art. 227 Abs. 3 ZPO; siehe aber immerhin Art. 107 Abs. 1 lit. a ZPO; BGE 148 III 322 E. 3.3).
Beruft sich die klagende Partei auf eine Ausnahme von der Bezifferungspflicht, hat sie bereits in der Klageschrift aufzuzeigen, dass die Bedingungen nach Art. 85 Abs. 1 ZPO für eine unbezifferte Forderungsklage erfüllt sind. Dabei genügt ein blosser Hinweis auf fehlende Informationen nicht. Vielmehr muss die Klägerin bereits in der Klageschrift konkret darlegen, weshalb es ihr aus objektiven Gründen unmöglich oder wenigstens unzumutbar ist, die Klageforderung zu beziffern (BGE 140 III 409 E. 4.3.2). Ansonsten ist der diesbezüglichen Darlegungspflicht nicht Genüge getan (BGE 148 III 322 E. 3.8).
Vermag die klagende Partei ihre Forderungshöhe erst nach einem Beweisverfahren zu beziffern, muss sie dies im ersten Schlussvortrag tun (BGE 149 III 405 E. 4). Von der klagenden Partei wird erwartet, dass sie die beantragte Forderung auch dann beziffert, wenn ihre genaue Höhe während des ganzen Verfahrens unklar bleibt. Dazu kommt es in zwei Situationen: Zum einen, wenn das Gericht auf eine Beweisabnahme verzichtet, wie dies vorliegend geschehen ist. Und zum anderen, wenn das Gericht die beantragten Beweismittel zwar abnimmt, diese aber nicht die erhofften Erkenntnisse liefern. Solche verbleibenden Informationsdefizite zählen zum allgemeinen Prozessrisiko der klagenden Partei und entbinden diese nicht davon, den geforderten Betrag genau zu beziffern (SABINE BAUMANN WEY, Die unbezifferte Forderungsklage nach Art. 85 ZPO, 2013, Rz. 514; SOPHIE DORSCHNER, in: Basler Kommentar, Schweizerische Zivilprozessordnung, 3. Aufl. 2017, N. 22 zu Art. 85 ZPO).

3.6. Entgegen der sinngemäss vom Beschwerdeführer vertretenen Ansicht liegt in seinem Fall keine reine Ermessensklage vor, bei der die Bezifferung grundsätzlich dem Gericht überlassen werden dürfte (vgl. Art. 42 Abs. 2 OR; BGE 144 III 155 E. 2.3; 143 III 297 E. 8.2.5.2 f.; 140 III 409 E. 4.3.1; THOMAS SUTTER-SOMM/BENEDIKT SEILER, in: Handkommentar zur Schweizerischen Zivilprozessordnung, 2021, N. 6 f. zu Art. 85 ZPO).
Der Beschwerdeführer hat in seiner Klage beantragt, der monatliche Nettomietzins für die 4,5-Zimmer-Wohnung sei "auf weniger als CHF 1'116.50" und für die Einstellplätze "auf weniger als CHF 84.80" festzulegen. Mit diesen Maximalbeträgen hat er keine hinreichend genaue Bezifferung vorgenommen, welche seine Verpflichtung unter diesen Maximalbeträgen erlauben würde. Das Gericht behandelt solche Anträge grundsätzlich als Begehren um Herabsetzung der klägerischen Verpflichtung auf genau diesen Maximalbetrag (BGE 119 II 333 E. 3; Urteile 4A 197/2020 vom 10. Dezember 2020 E. 2.1; 4A 360/2012 vom 3. Dezember 2012, E. 5.3.2).
Dies ist indessen dann nicht möglich, wenn die klagende Partei eine unbestimmte Forderungsklage im Sinne von Art. 85 ZPO erhebt: Aufgrund von Art. 85 Abs. 2 Satz 1 ZPO darf sich die klagende Partei nicht damit begnügen, bloss bei Klageeinreichung einen Mindestbetrag anzugeben und später auf jede weitere Bezifferung zu verzichten. Vielmehr muss sie die Forderung immer beziffern, sobald sie nach Abschluss des Beweisverfahrens oder nach Auskunftserteilung durch die beklagte Partei dazu in der Lage ist. Art. 85 Abs. 2 Satz 1 ZPO begründet eine Bezifferungspflicht, die für alle unbestimmten Forderungsklagen gilt, d.h. nicht nur für diejenigen Klagen, die auf Mindestbeträge lauten, sondern auch für solche, die wie vorliegend auf Maximalbeträge gerichtet sind. Der Beschwerdeführer durfte es daher nicht dabei bewenden lassen, mit "weniger als CHF 1'116.50" respektive "weniger als CHF 84.80" zwei Maximalbeträge einzuklagen und später auf deren genaue Bezifferung zu verzichten. Vielmehr bilden diese anfänglich eingeklagten Maximalbeträge nur den "Mindestwert" im Sinne von Art. 85 Abs. 1 Satz 2 ZPO, der verfahrenstechnisch den vorläufigen Streitwert festlegt.
Der Beschwerdeführer hätte die Höhe des Anfangsmietzinses spätestens in seinem ersten Schlussvortrag beziffern müssen, was er indessen unterlassen hat. Er ist daher gleich zu behandeln, wie jede andere Partei, die eine unbezifferte Forderungsklage erhebt und später deren genaue Bezifferung versäumt. Unerheblich ist dabei, weshalb diese Bezifferung unterblieben ist. Wie oben dargelegt, muss die klagende Partei ihre Forderung selbst dann beziffern, wenn ihr die nötigen Informationen auch nach dem Beweisverfahren weiterhin fehlen. Da der Beschwerdeführer dies nicht getan hat, fehlt es an einer Prozessvoraussetzung (Art. 59 Abs. 1 ZPO). Entsprechend hätte das Mietgericht auf seine Klage nicht eintreten dürfen (DANIEL FÜLLEMANN, in: Schweizerisches Zivilprozessordnung [ZPO], Kommentar, Brunner/Gasser/ Schwander [Hrsg.], Bd. I, 2. Aufl. 2016, N. 3 zu Art. 85 ZPO).

3.7. Zusammenfassend hat die Vorinstanz zu Recht von Amtes wegen (Art. 60 ZPO) den erstinstanzlichen Entscheid in einen Nichteintretensentscheid abgeändert.

4.
Weiter wirft der Beschwerdeführer der Vorinstanz vor, sie habe in Bezug auf die zu viel bezahlten Nebenkosten den Sachverhalt offensichtlich unrichtig festgestellt.

4.1. Die Vorinstanz führte dazu aus, im Mietvertrag seien unter dem Titel "Mietzins und Nebenkosten" eine "Nettomiete" sowie "Akonto Heiz-/Nebenkosten" vereinbart worden. Weiter befinde sich oberhalb der Unterschriften der Vertragsparteien ein Passus zu den Vertragsbestandteilen, wonach die allgemeinen Bedingungen zum Mietvertrag einen integrierenden Bestandteil dieses Vertrages bildeten und die Parteien mit ihren Unterschriften bestätigten, dass sie ein Exemplar davon erhalten hätten und sich mit dessen Inhalt einverstanden erklärten. Nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung genüge dies nicht. Indessen habe der Beschwerdeführer nach der Sitzung des Mietgerichts vom 30. September 2021 Folgendes ausgeführt:

"Wahrscheinlich habe ich den Mietvertrag durchgelesen. Ich denke nicht, dass ich die AGB durchgelesen habe, weil ich das eigentlich nie mache. Ich habe aber beides unterschrieben. Für mich sind Nebenkosten eine Variable, weil es jedes Jahr eine Abrechnung gibt, wonach man etwas zurückerhält oder bezahlen muss. Es sind nur Akontozahlungen. Ich habe mir vorgestellt, dass darunter Hauswartskosten und ein Anteil Betriebskosten (Warmwasser, Heizkosten) fallen. Für mich ist das normal, dass man sich irgendwie an den Betriebskosten beteiligen muss. Wieviel das am Schluss ist, weiss man nicht, aber man geht davon aus, dass es korrekt abgerechnet wird."
Gestützt auf diese Ausführungen erwog die Vorinstanz, der Beschwerdeführer sei sich bewusst gewesen, dass er sich an den Nebenkosten beteiligen müsse. Er habe zudem den Mietvertrag und die AGB unterzeichnet. Dies genüge für die Annahme einer besonderen Vereinbarung im Sinne von Art. 257a Abs. 2 OR.

4.2. Der Beschwerdeführer hält dem entgegen, er habe nicht gewusst, für welche Nebenkosten und Positionen er zusätzlich zum Mietzins hätte aufkommen müssen. Im zitierten Protokollauszug habe er nur seine subjektive Wahrnehmung bezüglich Nebenkosten dargelegt, die nicht auf einer objektiven Vereinbarung beruht habe. Er habe bloss generelle Aussagen getätigt, wobei er sich auf seine allgemeine Lebenserfahrung und nicht auf Bestandteile des Mietvertrages abgestützt habe. Bloss weil es für ihn normal sei, sich an den Betriebskosten zu beteiligen, heisse dies noch lange nicht, dass er Heiz- und Nebenkosten mit der Vermieterschaft effektiv vereinbart hätte. Für die Nebenkosten werde auf die allgemeinen Vertragsbestimmungen verwiesen. Es sei mithin keine besondere Vereinbarung erfolgt. Er habe nicht gewusst, für welche Nebenkosten er hätte aufkommen müssen.

4.3. Zwischen den Parteien ist strittig, was genau Bestandteil ihres Mietvertrages geworden ist. Der Inhalt eines Vertrags bestimmt sich in erster Linie durch subjektive Auslegung, das heisst nach dem übereinstimmenden wirklichen Parteiwillen (Art. 18 Abs. 1 OR). Nur wenn eine tatsächliche Willensübereinstimmung unbewiesen bleibt, sind zur Ermittlung des mutmasslichen Parteiwillens die Erklärungen der Parteien aufgrund des Vertrauensprinzips so auszulegen, wie sie nach ihrem Wortlaut und Zusammenhang sowie den gesamten Umständen verstanden werden durften und mussten (BGE 144 III 93 E. 5.2.2 f.; 133 III 61 E. 2.2.1; 132 III 268 E. 2.3.2). Während das Bundesgericht die objektivierte Vertragsauslegung als Rechtsfrage prüfen kann, beruht die subjektive Vertragsauslegung auf Beweiswürdigung, die vorbehältlich der Ausnahmen von Art. 97 und Art. 105 BGG der bundesgerichtlichen Überprüfung entzogen ist (BGE 133 III 61 E. 2.2.1; 132 III 268 E. 2.3.2, 626 E. 3.1). Das Bundesgericht ist mithin an die Feststellungen des kantonalen Gerichts über die Umstände des Vertragsschlusses und das Wissen der Vertragsparteien gebunden (BGE 144 III 93 E. 5.2.3; 133 III 61 E. 2.2.1; 132 III 268 E. 2.3.2, 626 E. 3.1).
Die Vorinstanz kam zum Schluss, der Beschwerdeführer habe den Mietvertrag und die AGB im Wissen unterzeichnet, dass er über den Mietzins hinaus auch noch Nebenkosten bezahlen müsse. Die Vorinstanz stellte mithin einen übereinstimmenden subjektiven Vertragswillen der Parteien bezüglich der Pflicht zur Leistung der Nebenkosten fest. Für das Bundesgericht ist diese tatsächliche Feststellung verbindlich. Inwiefern sie offensichtlich unrichtig wäre, vermag der Beschwerdeführer nicht aufzuzeigen. Es besteht bei dieser Ausgangslage kein Raum für eine objektive Vertragsauslegung nach dem Vertrauensprinzip.

5.
Die Beschwerde ist demnach abzuweisen. Bei diesem Ausgang des Verfahrens wird der unterliegende Beschwerdeführer kosten- und entschädigungspflichtig (Art. 66 Abs. 1 und Art. 68 Abs. 2 BGG).

Demnach erkennt das Bundesgericht:

1.
Die Beschwerde wird abgewiesen.

2.
Die Gerichtskosten von Fr. 2'000.-- werden dem Beschwerdeführer auferlegt.

3.
Der Beschwerdeführer hat die Beschwerdegegnerinnen 1 und 2 für das bundesgerichtliche Verfahren mit je Fr. 2'500.-- zu entschädigen.

4.
Dieses Urteil wird den Parteien und dem Kantonsgericht Freiburg, II. Zivilappellationshof, schriftlich mitgeteilt.

Lausanne, 23. Mai 2024

Im Namen der I. zivilrechtlichen Abteilung
des Schweizerischen Bundesgerichts

Das präsidierende Mitglied: Kiss

Der Gerichtsschreiber: Tanner

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 29 Prüfung - 1 Das Bundesgericht prüft seine Zuständigkeit von Amtes wegen.
¹	Das Bundesgericht prüft seine Zuständigkeit von Amtes wegen.
²	Bestehen Zweifel, ob das Bundesgericht oder eine andere Behörde zuständig ist, so führt das Gericht mit dieser Behörde einen Meinungsaustausch.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 72 Grundsatz - 1 Das Bundesgericht beurteilt Beschwerden gegen Entscheide in Zivilsachen.
¹	Das Bundesgericht beurteilt Beschwerden gegen Entscheide in Zivilsachen.
²	Der Beschwerde in Zivilsachen unterliegen auch:
^a	Entscheide in Schuldbetreibungs- und Konkurssachen;
^b	öffentlich-rechtliche Entscheide, die in unmittelbarem Zusammenhang mit Zivilrecht stehen, insbesondere Entscheide:
^b1	über die Anerkennung und Vollstreckung von Entscheiden und über die Rechtshilfe in Zivilsachen,
^b2	über die Führung des Grundbuchs, des Zivilstands- und des Handelsregisters sowie der Register für Marken, Muster und Modelle, Erfindungspatente, Pflanzensorten und Topografien,
^b3	über die Bewilligung zur Namensänderung,
^b4	auf dem Gebiet der Aufsicht über die Stiftungen mit Ausnahme der Vorsorge- und Freizügigkeitseinrichtungen,
^b5	auf dem Gebiet der Aufsicht über die Willensvollstrecker und -vollstreckerinnen und andere erbrechtliche Vertreter und Vertreterinnen,
^b6	auf dem Gebiet des Kindes- und Erwachsenenschutzes,
^b7	...

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 74 Streitwertgrenze - 1 In vermögensrechtlichen Angelegenheiten ist die Beschwerde nur zulässig, wenn der Streitwert mindestens beträgt:
¹	In vermögensrechtlichen Angelegenheiten ist die Beschwerde nur zulässig, wenn der Streitwert mindestens beträgt:
^a	15 000 Franken in arbeits- und mietrechtlichen Fällen;
^b	30 000 Franken in allen übrigen Fällen.
²	Erreicht der Streitwert den massgebenden Betrag nach Absatz 1 nicht, so ist die Beschwerde dennoch zulässig:
^a	wenn sich eine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung stellt;
^b	wenn ein Bundesgesetz eine einzige kantonale Instanz vorsieht;
^c	gegen Entscheide der kantonalen Aufsichtsbehörden in Schuldbetreibungs- und Konkurssachen;
^d	gegen Entscheide des Konkurs- und Nachlassrichters oder der Konkurs- und Nachlassrichterin;
^e	gegen Entscheide des Bundespatentgerichts.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 76 Beschwerderecht - 1 Zur Beschwerde in Zivilsachen ist berechtigt, wer:
¹	Zur Beschwerde in Zivilsachen ist berechtigt, wer:
^a	vor der Vorinstanz am Verfahren teilgenommen hat oder keine Möglichkeit zur Teilnahme erhalten hat; und
^b	durch den angefochtenen Entscheid besonders berührt ist und ein schutzwürdiges Interesse an dessen Aufhebung oder Änderung hat.
²	Gegen Entscheide nach Artikel 72 Absatz 2 steht das Beschwerderecht auch der Bundeskanzlei, den Departementen des Bundes oder, soweit das Bundesrecht es vorsieht, den ihnen unterstellten Dienststellen zu, wenn der angefochtene Entscheid die Bundesgesetzgebung in ihrem Aufgabenbereich verletzen kann.41

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 100 Beschwerde gegen Entscheide - 1 Die Beschwerde gegen einen Entscheid ist innert 30 Tagen nach der Eröffnung der vollständigen Ausfertigung beim Bundesgericht einzureichen.
¹	Die Beschwerde gegen einen Entscheid ist innert 30 Tagen nach der Eröffnung der vollständigen Ausfertigung beim Bundesgericht einzureichen.
²	Die Beschwerdefrist beträgt zehn Tage:
^a	bei Entscheiden der kantonalen Aufsichtsbehörden in Schuldbetreibungs- und Konkurssachen;
^b	bei Entscheiden auf den Gebieten der internationalen Rechtshilfe in Strafsachen und der internationalen Amtshilfe in Steuersachen;
^c	bei Entscheiden über die Rückgabe eines Kindes nach dem Europäischen Übereinkommen vom 20. Mai 198090 über die Anerkennung und Vollstreckung von Entscheidungen über das Sorgerecht für Kinder und die Wiederherstellung des Sorgerechts oder nach dem Übereinkommen vom 25. Oktober 198091 über die zivilrechtlichen Aspekte internationaler Kindesentführung;
^d	bei Entscheiden des Bundespatentgerichts über die Erteilung einer Lizenz nach Artikel 40d des Patentgesetzes vom 25. Juni 195493.
³	Die Beschwerdefrist beträgt fünf Tage:
^a	bei Entscheiden der kantonalen Aufsichtsbehörden in Schuldbetreibungs- und Konkurssachen im Rahmen der Wechselbetreibung;
^b	bei Entscheiden der Kantonsregierungen über Beschwerden gegen eidgenössische Abstimmungen.
⁴	Bei Entscheiden der Kantonsregierungen über Beschwerden gegen die Nationalratswahlen beträgt die Beschwerdefrist drei Tage.
⁵	Bei Beschwerden wegen interkantonaler Kompetenzkonflikte beginnt die Beschwerdefrist spätestens dann zu laufen, wenn in beiden Kantonen Entscheide getroffen worden sind, gegen welche beim Bundesgericht Beschwerde geführt werden kann.
⁶	...94
⁷	Gegen das unrechtmässige Verweigern oder Verzögern eines Entscheids kann jederzeit Beschwerde geführt werden.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 42 Rechtsschriften - 1 Rechtsschriften sind in einer Amtssprache abzufassen und haben die Begehren, deren Begründung mit Angabe der Beweismittel und die Unterschrift zu enthalten.
¹	Rechtsschriften sind in einer Amtssprache abzufassen und haben die Begehren, deren Begründung mit Angabe der Beweismittel und die Unterschrift zu enthalten.
^1bis	Wurde in einer Zivilsache das Verfahren vor der Vorinstanz in englischer Sprache geführt, so können Rechtsschriften in dieser Sprache abgefasst werden.14
²	In der Begründung ist in gedrängter Form darzulegen, inwiefern der angefochtene Akt Recht verletzt. Ist eine Beschwerde nur unter der Voraussetzung zulässig, dass sich eine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung stellt oder aus anderen Gründen ein besonders bedeutender Fall vorliegt, so ist auszuführen, warum die jeweilige Voraussetzung erfüllt ist. 15 16
³	Die Urkunden, auf die sich die Partei als Beweismittel beruft, sind beizulegen, soweit die Partei sie in Händen hat; richtet sich die Rechtsschrift gegen einen Entscheid, so ist auch dieser beizulegen.
⁴	Bei elektronischer Einreichung muss die Rechtsschrift von der Partei oder ihrem Vertreter beziehungsweise ihrer Vertreterin mit einer qualifizierten elektronischen Signatur gemäss Bundesgesetz vom 18. März 201617 über die elektronische Signatur versehen werden. Das Bundesgericht bestimmt in einem Reglement:
^a	das Format der Rechtsschrift und ihrer Beilagen;
^b	die Art und Weise der Übermittlung;
^c	die Voraussetzungen, unter denen bei technischen Problemen die Nachreichung von Dokumenten auf Papier verlangt werden kann.18
⁵	Fehlen die Unterschrift der Partei oder ihrer Vertretung, deren Vollmacht oder die vorgeschriebenen Beilagen oder ist die Vertretung nicht zugelassen, so wird eine angemessene Frist zur Behebung des Mangels angesetzt mit der Androhung, dass die Rechtsschrift sonst unbeachtet bleibt.
⁶	Unleserliche, ungebührliche, unverständliche, übermässig weitschweifige oder nicht in einer Amtssprache verfasste Rechtsschriften können in gleicher Weise zur Änderung zurückgewiesen werden.
⁷	Rechtsschriften, die auf querulatorischer oder rechtsmissbräuchlicher Prozessführung beruhen, sind unzulässig.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 106 Rechtsanwendung - 1 Das Bundesgericht wendet das Recht von Amtes wegen an.
¹	Das Bundesgericht wendet das Recht von Amtes wegen an.
²	Es prüft die Verletzung von Grundrechten und von kantonalem und interkantonalem Recht nur insofern, als eine solche Rüge in der Beschwerde vorgebracht und begründet worden ist.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 95 Schweizerisches Recht - Mit der Beschwerde kann die Verletzung gerügt werden von:
^a	Bundesrecht;
^b	Völkerrecht;
^c	kantonalen verfassungsmässigen Rechten;
^d	kantonalen Bestimmungen über die politische Stimmberechtigung der Bürger und Bürgerinnen und über Volkswahlen und -abstimmungen;
^e	interkantonalem Recht.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 96 Ausländisches Recht - Mit der Beschwerde kann gerügt werden:
^a	ausländisches Recht sei nicht angewendet worden, wie es das schweizerische internationale Privatrecht vorschreibt;
^b	das nach dem schweizerischen internationalen Privatrecht massgebende ausländische Recht sei nicht richtig angewendet worden, sofern der Entscheid keine vermögensrechtliche Sache betrifft.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 105 Massgebender Sachverhalt - 1 Das Bundesgericht legt seinem Urteil den Sachverhalt zugrunde, den die Vorinstanz festgestellt hat.
¹	Das Bundesgericht legt seinem Urteil den Sachverhalt zugrunde, den die Vorinstanz festgestellt hat.
²	Es kann die Sachverhaltsfeststellung der Vorinstanz von Amtes wegen berichtigen oder ergänzen, wenn sie offensichtlich unrichtig ist oder auf einer Rechtsverletzung im Sinne von Artikel 95 beruht.
³	Richtet sich die Beschwerde gegen einen Entscheid über die Zusprechung oder Verweigerung von Geldleistungen der Militär- oder Unfallversicherung, so ist das Bundesgericht nicht an die Sachverhaltsfeststellung der Vorinstanz gebunden.96

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 97 Unrichtige Feststellung des Sachverhalts - 1 Die Feststellung des Sachverhalts kann nur gerügt werden, wenn sie offensichtlich unrichtig ist oder auf einer Rechtsverletzung im Sinne von Artikel 95 beruht und wenn die Behebung des Mangels für den Ausgang des Verfahrens entscheidend sein kann.
¹	Die Feststellung des Sachverhalts kann nur gerügt werden, wenn sie offensichtlich unrichtig ist oder auf einer Rechtsverletzung im Sinne von Artikel 95 beruht und wenn die Behebung des Mangels für den Ausgang des Verfahrens entscheidend sein kann.
²	Richtet sich die Beschwerde gegen einen Entscheid über die Zusprechung oder Verweigerung von Geldleistungen der Militär- oder Unfallversicherung, so kann jede unrichtige oder unvollständige Feststellung des rechtserheblichen Sachverhalts gerügt werden.87

SR 220 Erste Abteilung: Allgemeine Bestimmungen Erster Titel: Die Entstehung der Obligationen Erster Abschnitt: Die Entstehung durch Vertrag OR Art. 270 - 1 Der Mieter kann den Anfangsmietzins innert 30 Tagen nach Übernahme der Sache bei der Schlichtungsbehörde als missbräuchlich im Sinne der Artikel 269 und 269a anfechten und dessen Herabsetzung verlangen, wenn:
¹	Der Mieter kann den Anfangsmietzins innert 30 Tagen nach Übernahme der Sache bei der Schlichtungsbehörde als missbräuchlich im Sinne der Artikel 269 und 269a anfechten und dessen Herabsetzung verlangen, wenn:
^a	er sich wegen einer persönlichen oder familiären Notlage oder wegen der Verhältnisse auf dem örtlichen Markt für Wohn- und Geschäftsräume zum Vertragsabschluss gezwungen sah; oder
^b	der Vermieter den Anfangsmietzins gegenüber dem früheren Mietzins für dieselbe Sache erheblich erhöht hat.
²	Im Falle von Wohnungsmangel können die Kantone für ihr Gebiet oder einen Teil davon die Verwendung des Formulars gemäss Artikel 269d beim Abschluss eines neuen Mietvertrags obligatorisch erklären.

SR 272 Schweizerische Zivilprozessordnung vom 19. Dezember 2008 (Zivilprozessordnung, ZPO) - Gerichtsstandsgesetz ZPO Art. 221 Klage - 1 Die Klage enthält:
¹	Die Klage enthält:
^a	die Bezeichnung der Parteien und allfälliger Vertreterinnen und Vertreter;
^b	das Rechtsbegehren;
^c	die Angabe des Streitwerts;
^d	die Tatsachenbehauptungen;
^e	die Bezeichnung der einzelnen Beweismittel zu den behaupteten Tatsachen;
^f	das Datum und die Unterschrift.
²	Mit der Klage sind folgende Beilagen einzureichen:
^a	eine Vollmacht bei Vertretung;
^b	gegebenenfalls die Klagebewilligung oder die Erklärung, dass auf das Schlichtungsverfahren verzichtet werde;
^c	die verfügbaren Urkunden, welche als Beweismittel dienen sollen;
^d	ein Verzeichnis der Beweismittel.
³	Die Klage kann eine rechtliche Begründung enthalten.

SR 272 Schweizerische Zivilprozessordnung vom 19. Dezember 2008 (Zivilprozessordnung, ZPO) - Gerichtsstandsgesetz ZPO Art. 244 Vereinfachte Klage - 1 Die Klage kann in den Formen nach Artikel 130 eingereicht oder mündlich bei Gericht zu Protokoll gegeben werden. Sie enthält:
¹	Die Klage kann in den Formen nach Artikel 130 eingereicht oder mündlich bei Gericht zu Protokoll gegeben werden. Sie enthält:
^a	die Bezeichnung der Parteien;
^b	das Rechtsbegehren;
^c	die Bezeichnung des Streitgegenstandes;
^d	wenn nötig die Angabe des Streitwertes;
^e	das Datum und die Unterschrift.
²	Eine Begründung der Klage ist nicht erforderlich.
³	Als Beilagen sind einzureichen:
^a	eine Vollmacht bei Vertretung;
^b	die Klagebewilligung oder die Erklärung, dass auf das Schlichtungsverfahren verzichtet werde;
^c	die verfügbaren Urkunden, welche als Beweismittel dienen sollen.

SR 272 Schweizerische Zivilprozessordnung vom 19. Dezember 2008 (Zivilprozessordnung, ZPO) - Gerichtsstandsgesetz ZPO Art. 84 Leistungsklage - 1 Mit der Leistungsklage verlangt die klagende Partei die Verurteilung der beklagten Partei zu einem bestimmten Tun, Unterlassen oder Dulden.
¹	Mit der Leistungsklage verlangt die klagende Partei die Verurteilung der beklagten Partei zu einem bestimmten Tun, Unterlassen oder Dulden.
²	Wird die Bezahlung eines Geldbetrages verlangt, so ist dieser zu beziffern.

SR 272 Schweizerische Zivilprozessordnung vom 19. Dezember 2008 (Zivilprozessordnung, ZPO) - Gerichtsstandsgesetz ZPO Art. 85 Unbezifferte Forderungsklage - 1 Ist es der klagenden Partei unmöglich oder unzumutbar, ihre Forderung bereits zu Beginn des Prozesses zu beziffern, so kann sie eine unbezifferte Forderungsklage erheben. Sie muss jedoch einen Mindestwert angeben, der als vorläufiger Streitwert gilt.
¹	Ist es der klagenden Partei unmöglich oder unzumutbar, ihre Forderung bereits zu Beginn des Prozesses zu beziffern, so kann sie eine unbezifferte Forderungsklage erheben. Sie muss jedoch einen Mindestwert angeben, der als vorläufiger Streitwert gilt.
²	Nach Abschluss des Beweisverfahrens oder nach Auskunftserteilung durch die Parteien oder Dritte setzt das Gericht den Parteien eine Frist zur Bezifferung ihrer Klage.55 Das angerufene Gericht bleibt zuständig, auch wenn der Streitwert die sachliche Zuständigkeit übersteigt.

SR 272 Schweizerische Zivilprozessordnung vom 19. Dezember 2008 (Zivilprozessordnung, ZPO) - Gerichtsstandsgesetz ZPO Art. 227 Klageänderung - 1 Eine Klageänderung ist zulässig, wenn der geänderte oder neue Anspruch nach der gleichen Verfahrensart zu beurteilen ist und:
¹	Eine Klageänderung ist zulässig, wenn der geänderte oder neue Anspruch nach der gleichen Verfahrensart zu beurteilen ist und:
^a	mit dem bisherigen Anspruch in einem sachlichen Zusammenhang steht; oder
^b	die Gegenpartei zustimmt.
²	Übersteigt der Streitwert der geänderten Klage die sachliche Zuständigkeit des Gerichts, so hat dieses den Prozess an das Gericht mit der höheren sachlichen Zuständigkeit zu überweisen.
³	Eine Beschränkung der Klage ist jederzeit zulässig; das angerufene Gericht bleibt zuständig.

SR 272 Schweizerische Zivilprozessordnung vom 19. Dezember 2008 (Zivilprozessordnung, ZPO) - Gerichtsstandsgesetz ZPO Art. 107 Verteilung nach Ermessen - 1 Das Gericht kann von den Verteilungsgrundsätzen abweichen und die Prozesskosten nach Ermessen verteilen:
¹	Das Gericht kann von den Verteilungsgrundsätzen abweichen und die Prozesskosten nach Ermessen verteilen:
^a	wenn die Klage zwar grundsätzlich, aber nicht in der Höhe der Forderung gutgeheissen wurde und diese Höhe vom gerichtlichen Ermessen abhängig oder die Bezifferung des Anspruchs schwierig war;
^b	wenn eine Partei in guten Treuen zur Prozessführung veranlasst war;
^c	in familienrechtlichen Verfahren;
^d	in Verfahren bei eingetragener Partnerschaft;
^e	wenn das Verfahren als gegenstandslos abgeschrieben wird und das Gesetz nichts anderes vorsieht;
^f	wenn andere besondere Umstände vorliegen, die eine Verteilung nach dem Ausgang des Verfahrens als unbillig erscheinen lassen.
^1bis	Das Gericht kann die Prozesskosten bei Abweisung gesellschaftsrechtlicher Klagen, die auf Leistung an die Gesellschaft lauten, nach Ermessen auf die Gesellschaft und die klagende Partei aufteilen.65
²	Das Gericht kann Gerichtskosten, die weder eine Partei noch Dritte veranlasst haben, aus Billigkeitsgründen dem Kanton auferlegen.

SR 220 Erste Abteilung: Allgemeine Bestimmungen Erster Titel: Die Entstehung der Obligationen Erster Abschnitt: Die Entstehung durch Vertrag OR Art. 42 - 1 Wer Schadenersatz beansprucht, hat den Schaden zu beweisen.
¹	Wer Schadenersatz beansprucht, hat den Schaden zu beweisen.
²	Der nicht ziffernmässig nachweisbare Schaden ist nach Ermessen des Richters mit Rücksicht auf den gewöhnlichen Lauf der Dinge und auf die vom Geschädigten getroffenen Massnahmen abzuschätzen.
³	Bei Tieren, die im häuslichen Bereich und nicht zu Vermögens- oder Erwerbszwecken gehalten werden, können die Heilungskosten auch dann angemessen als Schaden geltend gemacht werden, wenn sie den Wert des Tieres übersteigen.26

SR 272 Schweizerische Zivilprozessordnung vom 19. Dezember 2008 (Zivilprozessordnung, ZPO) - Gerichtsstandsgesetz ZPO Art. 59 Grundsatz - 1 Das Gericht tritt auf eine Klage oder auf ein Gesuch ein, sofern die Prozessvoraussetzungen erfüllt sind.
¹	Das Gericht tritt auf eine Klage oder auf ein Gesuch ein, sofern die Prozessvoraussetzungen erfüllt sind.
²	Prozessvoraussetzungen sind insbesondere:
^a	die klagende oder gesuchstellende Partei hat ein schutzwürdiges Interesse;
^b	das Gericht ist sachlich und örtlich zuständig;
^c	die Parteien sind partei- und prozessfähig;
^d	die Sache ist nicht anderweitig rechtshängig;
^e	die Sache ist noch nicht rechtskräftig entschieden;
^f	der Vorschuss und die Sicherheit für die Prozesskosten sind geleistet worden.

SR 220 Erste Abteilung: Allgemeine Bestimmungen Erster Titel: Die Entstehung der Obligationen Erster Abschnitt: Die Entstehung durch Vertrag OR Art. 257^a - 1 Die Nebenkosten sind das Entgelt für die Leistungen des Vermieters oder eines Dritten, die mit dem Gebrauch der Sache zusammenhängen.
¹	Die Nebenkosten sind das Entgelt für die Leistungen des Vermieters oder eines Dritten, die mit dem Gebrauch der Sache zusammenhängen.
²	Der Mieter muss die Nebenkosten nur bezahlen, wenn er dies mit dem Vermieter besonders vereinbart hat.

SR 220 Erste Abteilung: Allgemeine Bestimmungen Erster Titel: Die Entstehung der Obligationen Erster Abschnitt: Die Entstehung durch Vertrag OR Art. 18 - 1 Bei der Beurteilung eines Vertrages sowohl nach Form als nach Inhalt ist der übereinstimmende wirkliche Wille und nicht die unrichtige Bezeichnung oder Ausdrucksweise zu beachten, die von den Parteien aus Irrtum oder in der Absicht gebraucht wird, die wahre Beschaffenheit des Vertrages zu verbergen.
¹	Bei der Beurteilung eines Vertrages sowohl nach Form als nach Inhalt ist der übereinstimmende wirkliche Wille und nicht die unrichtige Bezeichnung oder Ausdrucksweise zu beachten, die von den Parteien aus Irrtum oder in der Absicht gebraucht wird, die wahre Beschaffenheit des Vertrages zu verbergen.
²	Dem Dritten, der die Forderung im Vertrauen auf ein schriftliches Schuldbekenntnis erworben hat, kann der Schuldner die Einrede der Simulation nicht entgegensetzen.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 66 Erhebung und Verteilung der Gerichtskosten - 1 Die Gerichtskosten werden in der Regel der unterliegenden Partei auferlegt. Wenn die Umstände es rechtfertigen, kann das Bundesgericht die Kosten anders verteilen oder darauf verzichten, Kosten zu erheben.
¹	Die Gerichtskosten werden in der Regel der unterliegenden Partei auferlegt. Wenn die Umstände es rechtfertigen, kann das Bundesgericht die Kosten anders verteilen oder darauf verzichten, Kosten zu erheben.
²	Wird ein Fall durch Abstandserklärung oder Vergleich erledigt, so kann auf die Erhebung von Gerichtskosten ganz oder teilweise verzichtet werden.
³	Unnötige Kosten hat zu bezahlen, wer sie verursacht.
⁴	Dem Bund, den Kantonen und den Gemeinden sowie mit öffentlich-rechtlichen Aufgaben betrauten Organisationen dürfen in der Regel keine Gerichtskosten auferlegt werden, wenn sie in ihrem amtlichen Wirkungskreis, ohne dass es sich um ihr Vermögensinteresse handelt, das Bundesgericht in Anspruch nehmen oder wenn gegen ihre Entscheide in solchen Angelegenheiten Beschwerde geführt worden ist.
⁵	Mehrere Personen haben die ihnen gemeinsam auferlegten Gerichtskosten, wenn nichts anderes bestimmt ist, zu gleichen Teilen und unter solidarischer Haftung zu tragen.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 68 Parteientschädigung - 1 Das Bundesgericht bestimmt im Urteil, ob und in welchem Mass die Kosten der obsiegenden Partei von der unterliegenden zu ersetzen sind.
¹	Das Bundesgericht bestimmt im Urteil, ob und in welchem Mass die Kosten der obsiegenden Partei von der unterliegenden zu ersetzen sind.
²	Die unterliegende Partei wird in der Regel verpflichtet, der obsiegenden Partei nach Massgabe des Tarifs des Bundesgerichts alle durch den Rechtsstreit verursachten notwendigen Kosten zu ersetzen.
³	Bund, Kantonen und Gemeinden sowie mit öffentlich-rechtlichen Aufgaben betrauten Organisationen wird in der Regel keine Parteientschädigung zugesprochen, wenn sie in ihrem amtlichen Wirkungskreis obsiegen.
⁴	Artikel 66 Absätze 3 und 5 ist sinngemäss anwendbar.
⁵	Der Entscheid der Vorinstanz über die Parteientschädigung wird vom Bundesgericht je nach Ausgang des Verfahrens bestätigt, aufgehoben oder geändert. Dabei kann das Gericht die Entschädigung nach Massgabe des anwendbaren eidgenössischen oder kantonalen Tarifs selbst festsetzen oder die Festsetzung der Vorinstanz übertragen.

BGG:	29 42 66 68 72 74 76 90 95 96 97 100 105 106
BV:	9
OR:	18 42 257^a 270
ZPO:	59 60 84 85 107 221 227 244