4A_470/2012 - 2013-01-23 - Vertragsrecht

Bundesgericht
Tribunal fédéral
Tribunale federale
Tribunal federal

{T 0/2}
4A_470/2012

Arrêt du 23 janvier 2013
Ire Cour de droit civil
Composition
Mmes et M. les Juges fédéraux Klett, présidente, Corboz et Kiss.
Greffier: M. Ramelet.

Participants à la procédure
X.________, représenté par Me Jean-René H. Mermoud,
recourant,

contre

1. H.A.________ et F.A.________,
2. H.B.________ et F.B.________,
3. H.C.________ et F.C.________,
4. H.D.________ et F.D.________,
5. E.________,
6. F.________,
tous représentés par Me Emmanuel Hoffmann,
intimés.

Objet
contrat de vente,

recours contre l'arrêt de la Cour de justice du canton de Genève, Chambre civile, du 22 juin 2012.

Faits:

A.
X.________, domicilié à Genève, était propriétaire des parcelles Nos 626, 837, 838 et 839 sur le territoire de la Commune de ... (VD).
Le 9 juin 2005, X.________ a vendu la parcelle No 837 à V.________.
A une date non précisée, un projet de constitution de servitudes a été élaboré pour les canalisations d'eaux claires et d'eaux usées concernant les parcelles Nos 291 et 303 (appartenant à la Commune de ...), 626, 838 et 839 (appartenant à X.________) et 837 (appartenant à V.________). Ce projet prévoyait une participation aux frais des trois propriétaires concernés. Le projet d'acte de constitution de servitudes, préparé par le notaire T.________, a été adressé le 12 janvier 2006 à X.________, qui l'a signé. La Commune de ..., à laquelle ce document a ensuite été envoyé le 6 mars 2006, ne l'a pas signé. L'acte de constitution de servitudes n'a pas été inscrit au registre foncier.
A une date indéterminée, X.________ a formé le projet d'instituer une propriété par étage sur ses trois parcelles restantes (Nos 626, 838 et 839), en vue de les vendre à des acquéreurs qui feraient construire des villas. Pour ce faire, il a fait réunir les parcelles Nos 626 et 839 sous le No 626 et a fait établir quatre lots de propriété par étages sur cette parcelle, soit les Nos 626-1, 626-2, 626-3 et 626-4. Sur la parcelle No 838, il a fait établir deux lots de propriété par étages, soit les Nos 838-1 et 838-2.
Par acte notarié du 13 juillet 2006, X.________ a vendu à H.C.________ et F.C.________ le lot N° 838-1 pour la somme de 124'304 fr.
Par acte notarié du 26 juillet 2006, il a vendu à E.________ et à F.________ le lot N° 838-2 pour le prix de 147'696 fr.
Par acte notarié du 1er novembre 2006, il a vendu à H.B.________ et F.B.________ le lot N° 626-1 pour la somme de 149'600 fr.
Par acte notarié du 17 novembre 2006, il a vendu à H.A.________ et F.A.________ le lot N° 626-2 pour la somme de 122'944 fr.
Par acte notarié du 14 février 2007, il a vendu à H.D.________ et F.D.________ les lots Nos 626-3 et 626-4 pour le prix de 313'456 fr.
Les contrats de vente conclus contiennent tous une clause d'exclusion de la garantie des défauts. Ils indiquent par ailleurs que les acquéreurs ont reçu un projet du descriptif de construction et du contrat d'entreprise générale, ainsi qu'une copie libre de l'acte constitutif de propriété par étages et de son règlement. L'acte constitutif de la propriété par étage indiquait que les villas n'étaient pas encore construites; les acquéreurs ont signé à cette fin un contrat d'entreprise générale avec Z.________ SA, à ....
X.________ n'a pas parlé aux acquéreurs du projet de constitution de servitudes pour les canalisations destinées aux eaux usées et eaux claires, pas plus qu'il n'a parlé des discussions qu'il avait eues à ce sujet avec la commune.
Le 31 décembre 2006, la Commune de ... a réclamé à X.________ paiement de la somme de 27'661 fr. 20 à titre de participation aux frais d'équipement des parcelles, en se référant au projet d'acte de constitution de servitudes. Malgré un rappel adressé le 7 juin 2007, X.________ n'a pas payé cette somme et il n'a pas non plus avisé les acquéreurs de la prétention formée par la commune.
Par courrier du 15 juin 2007, la Commune de ... a informé les acquéreurs de la situation, puis, par courrier du 27 juillet 2007, les a menacés de l'inscription d'une hypothèque légale. Finalement, les acquéreurs ont payé à la Commune de ... les sommes suivantes :
- les époux D.________ se sont acquittés de la somme de 8'813 fr. 65 le 29 décembre 2008;
- les époux B.________ se sont acquittés de la somme de 4'400 fr. le 14 janvier 2009;
- les consorts E.________ et F.________ se sont acquittés de la somme de 11'375 fr. 70 le 24 février 2009;
- les époux A.________ se sont acquittés de la somme de 4'406 fr. 85 le 13 janvier 2009;
- les époux C.________ se sont acquittés de la somme de 5'000 fr. le 15 janvier 2009 et du montant de 6'375 fr. 75 le 4 février 2009.

B.
Le 26 janvier 2010, les différents acquéreurs, agissant conjointement, ont formé auprès du Tribunal de première instance de Genève une demande en paiement dirigée contre X.________, chacun réclamant à ce dernier le remboursement des montants versés à la Commune de .... La demande était fondée principalement sur la garantie pour les défauts de la chose vendue.
X.________ s'y est opposé en totalité, faisant valoir que l'acte de constitution de servitudes n'était pas venu à chef et qu'il avait vendu des terrains non équipés.
Par jugement du 17 novembre 2011, le Tribunal de première instance a alloué aux demandeurs l'intégralité de leurs conclusions.
X.________ a appelé de ce jugement, concluant au rejet des demandes formées contre lui, tandis que les parties intimées ont conclu à la confirmation du jugement entrepris.
Par arrêt du 22 juin 2012, la Chambre civile de la Cour de justice a confirmé le jugement attaqué.

C.
X.________ exerce un recours en matière civile au Tribunal fédéral. Présentant plusieurs griefs et plusieurs " observations en droit ", il conclut à l'annulation de l'arrêt attaqué et au rejet de la demande.
Les intimés ont conclu au rejet du recours en tant qu'il est recevable.
Les parties ont répliqué et dupliqué.

Considérant en droit:

1.
1.1 Interjeté par la partie qui a succombé dans ses conclusions libératoires et qui a donc qualité pour recourir (art. 76 al. 1 LTF), dirigé contre un arrêt final (art. 90 LTF) rendu en matière civile (art. 72 al. 1 LTF) par un tribunal supérieur statuant sur recours en dernière instance cantonale (art. 75 LTF) dans une affaire pécuniaire dont la valeur litigieuse atteint le seuil de 30'000 fr. (art. 51 al. 1 let. a , 52 et 74 al. 1 let. b LTF), le recours est en principe recevable, puisqu'il a été déposé dans le délai (art. 100 al. 1 LTF) et la forme (art. 42 LTF) prévus par la loi.

1.2 Le recours peut être interjeté pour violation du droit, tel qu'il est délimité par les art. 95 et 96 LTF.
Le Tribunal fédéral applique d'office le droit dont il peut contrôler le respect (art. 106 al. 1 LTF). Il n'est pas limité par les arguments soulevés dans le recours, ni par la motivation retenue par l'autorité précédente; il peut admettre un recours pour un autre motif que ceux qui ont été articulés ou, à l'inverse, rejeter un recours en adoptant une argumentation différente de celle de l'autorité précédente (ATF 138 II 331 consid. 1.3 p. 336; 137 II 313 consid. 4 p. 317 s.). Compte tenu de l'exigence de motivation contenue à l'art. 42 al. 1 et 2 LTF, sous peine d'irrecevabilité (art. 108 al. 1 let. b LTF), le Tribunal fédéral n'examine en principe que les griefs invoqués; il n'est pas tenu de traiter, comme le ferait une autorité de première instance, toutes les questions juridiques qui se posent, lorsque celles-ci ne sont plus discutées devant lui (ATF 137 III 580 consid. 1.3 p. 584; 135 II 384 consid. 2.2.1 p. 389; 135 III 397 consid. 1.4). Par exception à la règle selon laquelle il applique le droit d'office, le Tribunal fédéral ne peut entrer en matière sur la violation d'un droit constitutionnel ou sur une question relevant du droit cantonal ou intercantonal que si le grief a été invoqué et motivé de manière précise par la
partie recourante (art. 106 al. 2 LTF; ATF 135 III 397 consid. 1.4 in fine).

1.3 Le Tribunal fédéral conduit son raisonnement juridique sur la base des faits établis par l'autorité précédente (art. 105 al. 1 LTF). Il ne peut s'en écarter que si les faits ont été établis de façon manifestement inexacte - ce qui correspond à la notion d'arbitraire (ATF 137 I 58 consid. 4.1.2 p. 62; 137 II 353 consid. 5.1 p. 356) - ou en violation du droit au sens de l'art. 95 LTF (art. 105 al. 2 LTF).
La partie recourante qui entend s'écarter des constatations de l'autorité précédente doit expliquer de manière circonstanciée en quoi les conditions d'une exception prévue par l'art. 105 al. 2 LTF seraient réalisées, faute de quoi il n'est pas possible de tenir compte d'un état de fait qui diverge de celui contenu dans la décision attaquée (ATF 137 II 353 consid. 5.1 p. 356; 136 I 184 consid. 1.2 p. 187). La partie recourante qui se plaint d'arbitraire dans l'appréciation des preuves doit motiver son grief d'une manière qui réponde aux exigences de l'art. 106 al. 2 LTF (ATF 137 I 58 consid. 4.1.2 p. 62). Une rectification de l'état de fait ne peut être demandée que si elle est de nature à influer sur le sort de la cause (art. 97 al. 1 LTF). Aucun fait nouveau ni preuve nouvelle ne peut être présenté à moins de résulter de la décision de l'autorité précédente (art. 99 al. 1 LTF).
En l'espèce, le recourant n'invoque pas l'arbitraire dans l'appréciation des preuves et l'établissement des faits, pas plus qu'il ne tente d'en démontrer l'existence (cf. art. 106 al. 2 LTF). On ne voit pas non plus que l'état de fait ait été dressé arbitrairement (art. 105 al. 2 LTF). Le recourant déclare d'ailleurs lui-même que son recours ne porte pas sur les faits et qu'il n'a nul besoin d'introduire des faits nouveaux à l'appui de son argumentation. En conséquence, le raisonnement doit être mené exclusivement sur la base des faits constatés par la cour cantonale.

1.4 Le Tribunal fédéral ne peut aller au-delà des conclusions des parties (art. 107 al. 1 LTF). Toute conclusion nouvelle est irrecevable (art. 99 al. 2 LTF).

2.
2.1 Il résulte des constatations cantonales - qui lient le Tribunal fédéral (art. 105 al. 1 LTF) - que le recourant a passé cinq accords, qui constituent juridiquement des contrats de vente au sens de l'art. 184 al. 1 CO, le premier avec les époux C.________, le deuxième avec les consorts E.________ et F.________, le troisième avec les époux B.________, le quatrième avec les époux A.________ et le cinquième avec les époux D.________. En effet, dans chaque cas, il s'est obligé à livrer une chose et à en transférer la propriété, moyennant un prix que ses cocontractants se sont engagés à lui payer.
Ces ventes doivent être qualifiées de ventes immobilières (art. 216 ss CO) parce qu'elles portent sur des parts de copropriété d'un immeuble, sous la forme de la propriété par étage (cf. art. 655 al. 2 ch. 4 CC).
En l'absence d'une élection de droit, ces contrats sont soumis au droit suisse en tant que loi du lieu de situation de l'immeuble (art. 119 al. 1 LDIP).
Les règles sur la garantie des défauts en matière de ventes mobilières s'appliquent par analogie à la vente immobilière (art. 221 CO; ATF 131 III 145 consid. 3 p. 147).
Selon l'art. 197 al. 1 CO, le vendeur est tenu de garantir l'acheteur tant en raison des qualités promises qu'en raison des défauts qui, matériellement ou juridiquement, enlèvent à la chose soit sa valeur, soit son utilité prévue, ou qui les diminuent dans une notable mesure.
Il ressort des constatations cantonales déterminantes (art. 105 al. 1 LTF) que le recourant a conçu une opération de promotion immobilière, consistant à établir une propriété par étages sur ses terrains, en vue de les vendre pour y construire des villas. Il savait donc parfaitement que les acquéreurs achetaient des parts de copropriété en vue de construire des habitations et d'y loger. Il est cependant évident - et le recourant ne prétend pas le contraire - que le permis d'habiter ne peut être que refusé si le logement n'est pas raccordé aux canalisations d'évacuation des eaux usées. La question du raccordement est donc essentielle pour une utilisation de la chose conforme à sa destination. Dès lors que le recourant vendait des parts de copropriété pour construire des villas destinées à être habitées, les acquéreurs étaient fondés à croire, selon les règles de la bonne foi, qu'elles étaient aptes à cette destination. Ni les contrats de vente, ni les contrats d'entreprise (conclus avec un tiers) ne permettaient de déceler un problème à cet égard. Les actes de constitution de la propriété par étage comportaient certes une rubrique "canalisations d'eaux claires et d'eaux usées"; mais celle-ci ne permettait en aucune façon de deviner
qu'il resterait quelque chose à payer à la commune. Il est vrai qu'un plan de situation annexé, mais concernant la parcelle N° 303, indiquait "serv. EC et EU en cours". A supposer que les acquéreurs puissent comprendre cette mention sibylline, l'idée que l'opération était en cours avait plutôt un caractère rassurant et ne permettait nullement de supputer qu'il y aurait un reliquat à verser à la commune. Or il a été constaté que les acquéreurs ont été obligés de payer des sommes non négligeables à la commune pour pouvoir utiliser leurs parts de copropriété conformément à leur destination. Il faut en déduire que la chose vendue ne se trouvait pas dans un état conforme à ce que les acquéreurs pouvaient attendre de bonne foi selon le but du contrat. La cour cantonale n'a donc pas violé le droit fédéral en admettant que la prétention de la commune, qu'il était indispensable de satisfaire, constituait un défaut de la chose vendue.
Selon l'art. 199 CO, toute clause qui supprime ou restreint la garantie est nulle si le vendeur a frauduleusement dissimulé à l'acheteur les défauts de la chose.
Il a été établi en fait - d'une manière qui lie le Tribunal fédéral (art. 105 al. 1 LTF) - que le recourant était parfaitement conscient de ce problème de raccordement, puisqu'il en avait discuté préalablement avec la commune. En signant le projet d'acte constitutif de servitudes, il a montré qu'il acceptait l'idée que les propriétaires bénéficiaires devaient contribuer aux frais de l'équipement. Peu importe à cet égard que la commune n'ait pas signé l'acte et que celui-ci n'ait pas été inscrit au registre foncier. Il en résulte seulement que l'engagement du recourant était sans valeur juridique, raison pour laquelle ce dernier a pu échapper au paiement à l'égard de la commune. Le recourant devait cependant nécessairement s'attendre à ce que la commune revienne à la charge, cette fois-ci à l'égard des nouveaux acquéreurs, puisqu'elle n'avait en aucune façon laissé entendre qu'elle renonçait à une participation des propriétaires bénéficiaires. En passant sous silence le projet d'acte de constitution de servitudes et les discussions qu'il avait menées avec la commune, il a frauduleusement dissimulé aux acquéreurs - qui ne pouvaient pas en avoir connaissance - la prétention de la commune. La cour cantonale n'a aucunement enfreint le
droit fédéral en admettant que le recourant avait dissimulé frauduleusement le risque de devoir payer, lequel s'est en définitive réalisé. Ainsi, la clause d'exclusion de la garantie des défauts est inopérante.
Les acquéreurs ont opté pour la réduction du prix, en application de l'art. 205 al. 1 CO. La jurisprudence admet que la moins-value est égale, sauf preuve contraire, aux frais de suppression du défaut (ATF 111 II 162 consid. 3c p. 164). Il ne ressort pas des constatations cantonales que les sommes payées à la commune n'étaient pas dues ou étaient exagérées. En conséquence, la cour cantonale n'a pas transgressé le droit fédéral en condamnant le recourant à rembourser les sommes versées pour que les parts vendues puissent être utilisées conformément à leur destination.

2.2 Avec une présentation assez inhabituelle, parlant de "griefs" et d'"observations en droit", le recourant développe une argumentation plutôt confuse, alors qu'il aurait dû indiquer quel est le principe juridique violé et montrer en quoi celui-ci n'aurait pas été respecté (art. 42 al. 2 LTF). Le Tribunal fédéral ne peut entrer en matière que dans la mesure où il parvient à discerner l'invocation d'une violation du droit fédéral.
Le recourant reproche à la cour cantonale d'avoir écarté, comme pièces nouvelles, des documents qui, selon lui, ne contenaient que des informations juridiques. Il reste cependant que le recourant est libre, même devant le Tribunal fédéral (art. 106 al. 1 LTF), de présenter ses arguments juridiques et il n'a aucun besoin de prouver par des pièces le contenu des règles du droit suisse. Ce moyen est sans consistance.
Le recourant rappelle le principe "jura novit curia". Il ne ressort cependant pas de l'arrêt attaqué que la cour cantonale aurait méconnu ce principe. Simplement, elle a adopté une construction juridique différente de celle qu'aurait souhaitée le recourant, ce qui n'a rien à voir avec le principe "jura novit curia". Le moyen est dénué de fondement.
Le recourant reproche à la cour cantonale de ne pas avoir suivi l'ordre chronologique. Il ne prétend cependant pas que la date d'un événement aurait été constatée arbitrairement. Dès lors que les dates qui ont été établies ont été correctement reproduites dans l'arrêt attaqué, il est possible de raisonner sans problème sur cette base et le moyen est infondé. Savoir pourquoi la commune n'a pas signé le projet d'acte constitutif de servitudes est sans pertinence. Le seul point décisif - comme il a été montré ci-dessus - est que le recourant savait que cette question n'était pas résolue, que la commune entendait formuler une prétention et qu'il a totalement dissimulé ces faits aux acheteurs. Que le recourant n'ait pas de dette à l'égard de la commune n'y change rien.
Comme on l'a vu ci-dessus, les documents remis aux acquéreurs ne leur permettaient pas de déceler le problème. En revanche, le recourant en était bien conscient, puisqu'il avait discuté avec la commune et qu'il avait même signé un projet (non finalisé) prévoyant une contribution de sa part. Partant, il ne pouvait ignorer le risque aigu de devoir payer quelque chose à la commune et il s'est bien gardé de le dire aux acquéreurs, ce qui est précisément constitutif de la fraude. Le recourant ne peut tirer aucun argument des contrats d'entreprise conclus avec un tiers, dès lors qu'il n'était pas partie à ces contrats et que ceux-ci, selon les constatations cantonales, ne permettaient pas aux acquéreurs de découvrir le pot aux roses.
Lorsque le recourant soutient que les travaux réalisés par la commune ne correspondaient pas à ce qui avait été prévu et que la répartition des frais a été inique, son argumentation repose sur des faits qui n'ont pas été constatés dans l'arrêt attaqué, lequel lie le Tribunal fédéral (art. 105 al. 1 LTF). Peu importe d'ailleurs que le projet ait été modifié; ce qui est déterminant, c'est que le recourant savait que la commune entendait demander une participation aux frais, qu'elle n'y avait jamais renoncé et qu'il fallait donc, selon les règles de la bonne foi, signaler cette prétention aux acquéreurs.
Le recourant invoque ensuite pêle-mêle des dispositions de droit administratif, mais il admet lui-même que la commune peut convenir d'une autre forme de contribution. Un tel accord est manifestement intervenu en l'espèce, de sorte que ces dispositions sont sans pertinence. Que l'accord passé avec les acquéreurs (qui comporte une réduction par rapport à la prétention initiale) ait porté sur une somme excessive, ne peut en aucun cas être déduit de l'état de fait cantonal, par lequel le Tribunal fédéral est lié.
En résumé, il n'y a pas trace d'une violation du droit fédéral et le recours doit être rejeté. La requête d'effet suspensif présentée par le recourant au cours de l'instance fédérale devient ainsi sans objet.

3.
Les frais judiciaires et les dépens sont mis à la charge de la partie qui succombe (art. 66 al. 1 et 68 al. 1 et 2 LTF).

Par ces motifs, le Tribunal fédéral prononce:

1.
Le recours est rejeté.

2.
Les frais judiciaires, arrêtés à 2'000 fr., sont mis à la charge du recourant.

3.
Le recourant versera aux intimés, créanciers solidaires, une indemnité de 2'500 fr. à titre de dépens.

4.
Le présent arrêt est communiqué aux parties et à la Cour de justice du canton de Genève, Chambre civile.

Lausanne, le 23 janvier 2013

Au nom de la Ire Cour de droit civil
du Tribunal fédéral suisse

La Présidente: Klett

Le Greffier: Ramelet

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 76 Beschwerderecht - 1 Zur Beschwerde in Zivilsachen ist berechtigt, wer:
¹	Zur Beschwerde in Zivilsachen ist berechtigt, wer:
^a	vor der Vorinstanz am Verfahren teilgenommen hat oder keine Möglichkeit zur Teilnahme erhalten hat; und
^b	durch den angefochtenen Entscheid besonders berührt ist und ein schutzwürdiges Interesse an dessen Aufhebung oder Änderung hat.
²	Gegen Entscheide nach Artikel 72 Absatz 2 steht das Beschwerderecht auch der Bundeskanzlei, den Departementen des Bundes oder, soweit das Bundesrecht es vorsieht, den ihnen unterstellten Dienststellen zu, wenn der angefochtene Entscheid die Bundesgesetzgebung in ihrem Aufgabenbereich verletzen kann.40

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 72 Grundsatz - 1 Das Bundesgericht beurteilt Beschwerden gegen Entscheide in Zivilsachen.
¹	Das Bundesgericht beurteilt Beschwerden gegen Entscheide in Zivilsachen.
²	Der Beschwerde in Zivilsachen unterliegen auch:
^a	Entscheide in Schuldbetreibungs- und Konkurssachen;
^b	öffentlich-rechtliche Entscheide, die in unmittelbarem Zusammenhang mit Zivilrecht stehen, insbesondere Entscheide:
^b1	über die Anerkennung und Vollstreckung von Entscheiden und über die Rechtshilfe in Zivilsachen,
^b2	über die Führung des Grundbuchs, des Zivilstands- und des Handelsregisters sowie der Register für Marken, Muster und Modelle, Erfindungspatente, Pflanzensorten und Topografien,
^b3	über die Bewilligung zur Namensänderung,
^b4	auf dem Gebiet der Aufsicht über die Stiftungen mit Ausnahme der Vorsorge- und Freizügigkeitseinrichtungen,
^b5	auf dem Gebiet der Aufsicht über die Willensvollstrecker und -vollstreckerinnen und andere erbrechtliche Vertreter und Vertreterinnen,
^b6	auf dem Gebiet des Kindes- und Erwachsenenschutzes,
^b7	...

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 75 Vorinstanzen - 1 Die Beschwerde ist zulässig gegen Entscheide letzter kantonaler Instanzen, des Bundesverwaltungsgerichts und des Bundespatentgerichts.36
¹	Die Beschwerde ist zulässig gegen Entscheide letzter kantonaler Instanzen, des Bundesverwaltungsgerichts und des Bundespatentgerichts.36
²	Die Kantone setzen als letzte kantonale Instanzen obere Gerichte ein. Diese entscheiden als Rechtsmittelinstanzen; ausgenommen sind die Fälle, in denen:
^a	ein Bundesgesetz eine einzige kantonale Instanz vorsieht;
^b	ein Fachgericht für handelsrechtliche Streitigkeiten als einzige kantonale Instanz entscheidet;
^c	eine Klage mit einem Streitwert von mindestens 100 000 Franken mit Zustimmung aller Parteien direkt beim oberen Gericht eingereicht wurde.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 51 Berechnung - 1 Der Streitwert bestimmt sich:
¹	Der Streitwert bestimmt sich:
^a	bei Beschwerden gegen Endentscheide nach den Begehren, die vor der Vorinstanz streitig geblieben waren;
^b	bei Beschwerden gegen Teilentscheide nach den gesamten Begehren, die vor der Instanz streitig waren, welche den Teilentscheid getroffen hat;
^c	bei Beschwerden gegen Vor- und Zwischenentscheide nach den Begehren, die vor der Instanz streitig sind, wo die Hauptsache hängig ist;
^d	bei Klagen nach den Begehren des Klägers oder der Klägerin.
²	Lautet ein Begehren nicht auf Bezahlung einer bestimmten Geldsumme, so setzt das Bundesgericht den Streitwert nach Ermessen fest.
³	Zinsen, Früchte, Gerichtskosten und Parteientschädigungen, die als Nebenrechte geltend gemacht werden, sowie Vorbehalte und die Kosten der Urteilsveröffentlichung fallen bei der Bestimmung des Streitwerts nicht in Betracht.
⁴	Als Wert wiederkehrender Nutzungen oder Leistungen gilt der Kapitalwert. Bei ungewisser oder unbeschränkter Dauer gilt als Kapitalwert der zwanzigfache Betrag der einjährigen Nutzung oder Leistung, bei Leibrenten jedoch der Barwert.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 74 Streitwertgrenze - 1 In vermögensrechtlichen Angelegenheiten ist die Beschwerde nur zulässig, wenn der Streitwert mindestens beträgt:
¹	In vermögensrechtlichen Angelegenheiten ist die Beschwerde nur zulässig, wenn der Streitwert mindestens beträgt:
^a	15 000 Franken in arbeits- und mietrechtlichen Fällen;
^b	30 000 Franken in allen übrigen Fällen.
²	Erreicht der Streitwert den massgebenden Betrag nach Absatz 1 nicht, so ist die Beschwerde dennoch zulässig:
^a	wenn sich eine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung stellt;
^b	wenn ein Bundesgesetz eine einzige kantonale Instanz vorsieht;
^c	gegen Entscheide der kantonalen Aufsichtsbehörden in Schuldbetreibungs- und Konkurssachen;
^d	gegen Entscheide des Konkurs- und Nachlassrichters oder der Konkurs- und Nachlassrichterin;
^e	gegen Entscheide des Bundespatentgerichts.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 100 Beschwerde gegen Entscheide - 1 Die Beschwerde gegen einen Entscheid ist innert 30 Tagen nach der Eröffnung der vollständigen Ausfertigung beim Bundesgericht einzureichen.
¹	Die Beschwerde gegen einen Entscheid ist innert 30 Tagen nach der Eröffnung der vollständigen Ausfertigung beim Bundesgericht einzureichen.
²	Die Beschwerdefrist beträgt zehn Tage:
^a	bei Entscheiden der kantonalen Aufsichtsbehörden in Schuldbetreibungs- und Konkurssachen;
^b	bei Entscheiden auf den Gebieten der internationalen Rechtshilfe in Strafsachen und der internationalen Amtshilfe in Steuersachen;
^c	bei Entscheiden über die Rückgabe eines Kindes nach dem Europäischen Übereinkommen vom 20. Mai 198089 über die Anerkennung und Vollstreckung von Entscheidungen über das Sorgerecht für Kinder und die Wiederherstellung des Sorgerechts oder nach dem Übereinkommen vom 25. Oktober 198090 über die zivilrechtlichen Aspekte internationaler Kindesentführung;
^d	bei Entscheiden des Bundespatentgerichts über die Erteilung einer Lizenz nach Artikel 40d des Patentgesetzes vom 25. Juni 195492.
³	Die Beschwerdefrist beträgt fünf Tage:
^a	bei Entscheiden der kantonalen Aufsichtsbehörden in Schuldbetreibungs- und Konkurssachen im Rahmen der Wechselbetreibung;
^b	bei Entscheiden der Kantonsregierungen über Beschwerden gegen eidgenössische Abstimmungen.
⁴	Bei Entscheiden der Kantonsregierungen über Beschwerden gegen die Nationalratswahlen beträgt die Beschwerdefrist drei Tage.
⁵	Bei Beschwerden wegen interkantonaler Kompetenzkonflikte beginnt die Beschwerdefrist spätestens dann zu laufen, wenn in beiden Kantonen Entscheide getroffen worden sind, gegen welche beim Bundesgericht Beschwerde geführt werden kann.
⁶	...93
⁷	Gegen das unrechtmässige Verweigern oder Verzögern eines Entscheids kann jederzeit Beschwerde geführt werden.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 42 Rechtsschriften - 1 Rechtsschriften sind in einer Amtssprache abzufassen und haben die Begehren, deren Begründung mit Angabe der Beweismittel und die Unterschrift zu enthalten.
¹	Rechtsschriften sind in einer Amtssprache abzufassen und haben die Begehren, deren Begründung mit Angabe der Beweismittel und die Unterschrift zu enthalten.
²	In der Begründung ist in gedrängter Form darzulegen, inwiefern der angefochtene Akt Recht verletzt. Ist eine Beschwerde nur unter der Voraussetzung zulässig, dass sich eine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung stellt oder aus anderen Gründen ein besonders bedeutender Fall vorliegt, so ist auszuführen, warum die jeweilige Voraussetzung erfüllt ist. 14 15
³	Die Urkunden, auf die sich die Partei als Beweismittel beruft, sind beizulegen, soweit die Partei sie in Händen hat; richtet sich die Rechtsschrift gegen einen Entscheid, so ist auch dieser beizulegen.
⁴	Bei elektronischer Einreichung muss die Rechtsschrift von der Partei oder ihrem Vertreter beziehungsweise ihrer Vertreterin mit einer qualifizierten elektronischen Signatur gemäss Bundesgesetz vom 18. März 201616 über die elektronische Signatur versehen werden. Das Bundesgericht bestimmt in einem Reglement:
^a	das Format der Rechtsschrift und ihrer Beilagen;
^b	die Art und Weise der Übermittlung;
^c	die Voraussetzungen, unter denen bei technischen Problemen die Nachreichung von Dokumenten auf Papier verlangt werden kann.17
⁵	Fehlen die Unterschrift der Partei oder ihrer Vertretung, deren Vollmacht oder die vorgeschriebenen Beilagen oder ist die Vertretung nicht zugelassen, so wird eine angemessene Frist zur Behebung des Mangels angesetzt mit der Androhung, dass die Rechtsschrift sonst unbeachtet bleibt.
⁶	Unleserliche, ungebührliche, unverständliche, übermässig weitschweifige oder nicht in einer Amtssprache verfasste Rechtsschriften können in gleicher Weise zur Änderung zurückgewiesen werden.
⁷	Rechtsschriften, die auf querulatorischer oder rechtsmissbräuchlicher Prozessführung beruhen, sind unzulässig.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 95 Schweizerisches Recht - Mit der Beschwerde kann die Verletzung gerügt werden von:
^a	Bundesrecht;
^b	Völkerrecht;
^c	kantonalen verfassungsmässigen Rechten;
^d	kantonalen Bestimmungen über die politische Stimmberechtigung der Bürger und Bürgerinnen und über Volkswahlen und -abstimmungen;
^e	interkantonalem Recht.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 96 Ausländisches Recht - Mit der Beschwerde kann gerügt werden:
^a	ausländisches Recht sei nicht angewendet worden, wie es das schweizerische internationale Privatrecht vorschreibt;
^b	das nach dem schweizerischen internationalen Privatrecht massgebende ausländische Recht sei nicht richtig angewendet worden, sofern der Entscheid keine vermögensrechtliche Sache betrifft.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 106 Rechtsanwendung - 1 Das Bundesgericht wendet das Recht von Amtes wegen an.
¹	Das Bundesgericht wendet das Recht von Amtes wegen an.
²	Es prüft die Verletzung von Grundrechten und von kantonalem und interkantonalem Recht nur insofern, als eine solche Rüge in der Beschwerde vorgebracht und begründet worden ist.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 108 Einzelrichter oder Einzelrichterin - 1 Der Präsident oder die Präsidentin der Abteilung entscheidet im vereinfachten Verfahren über:
¹	Der Präsident oder die Präsidentin der Abteilung entscheidet im vereinfachten Verfahren über:
^a	Nichteintreten auf offensichtlich unzulässige Beschwerden;
^b	Nichteintreten auf Beschwerden, die offensichtlich keine hinreichende Begründung (Art. 42 Abs. 2) enthalten;
^c	Nichteintreten auf querulatorische oder rechtmissbräuchliche Beschwerden.
²	Er oder sie kann einen anderen Richter oder eine andere Richterin damit betrauen.
³	Die Begründung des Entscheids beschränkt sich auf eine kurze Angabe des Unzulässigkeitsgrundes.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 105 Massgebender Sachverhalt - 1 Das Bundesgericht legt seinem Urteil den Sachverhalt zugrunde, den die Vorinstanz festgestellt hat.
¹	Das Bundesgericht legt seinem Urteil den Sachverhalt zugrunde, den die Vorinstanz festgestellt hat.
²	Es kann die Sachverhaltsfeststellung der Vorinstanz von Amtes wegen berichtigen oder ergänzen, wenn sie offensichtlich unrichtig ist oder auf einer Rechtsverletzung im Sinne von Artikel 95 beruht.
³	Richtet sich die Beschwerde gegen einen Entscheid über die Zusprechung oder Verweigerung von Geldleistungen der Militär- oder Unfallversicherung, so ist das Bundesgericht nicht an die Sachverhaltsfeststellung der Vorinstanz gebunden.95

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 97 Unrichtige Feststellung des Sachverhalts - 1 Die Feststellung des Sachverhalts kann nur gerügt werden, wenn sie offensichtlich unrichtig ist oder auf einer Rechtsverletzung im Sinne von Artikel 95 beruht und wenn die Behebung des Mangels für den Ausgang des Verfahrens entscheidend sein kann.
¹	Die Feststellung des Sachverhalts kann nur gerügt werden, wenn sie offensichtlich unrichtig ist oder auf einer Rechtsverletzung im Sinne von Artikel 95 beruht und wenn die Behebung des Mangels für den Ausgang des Verfahrens entscheidend sein kann.
²	Richtet sich die Beschwerde gegen einen Entscheid über die Zusprechung oder Verweigerung von Geldleistungen der Militär- oder Unfallversicherung, so kann jede unrichtige oder unvollständige Feststellung des rechtserheblichen Sachverhalts gerügt werden.86

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 99 - 1 Neue Tatsachen und Beweismittel dürfen nur so weit vorgebracht werden, als erst der Entscheid der Vorinstanz dazu Anlass gibt.
¹	Neue Tatsachen und Beweismittel dürfen nur so weit vorgebracht werden, als erst der Entscheid der Vorinstanz dazu Anlass gibt.
²	Neue Begehren sind unzulässig.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 107 Entscheid - 1 Das Bundesgericht darf nicht über die Begehren der Parteien hinausgehen.
¹	Das Bundesgericht darf nicht über die Begehren der Parteien hinausgehen.
²	Heisst das Bundesgericht die Beschwerde gut, so entscheidet es in der Sache selbst oder weist diese zu neuer Beurteilung an die Vorinstanz zurück. Es kann die Sache auch an die Behörde zurückweisen, die als erste Instanz entschieden hat.
³	Erachtet das Bundesgericht eine Beschwerde auf dem Gebiet der internationalen Rechtshilfe in Strafsachen oder der internationalen Amtshilfe in Steuersachen als unzulässig, so fällt es den Nichteintretensentscheid innert 15 Tagen seit Abschluss eines allfälligen Schriftenwechsels. Auf dem Gebiet der internationalen Rechtshilfe in Strafsachen ist es nicht an diese Frist gebunden, wenn das Auslieferungsverfahren eine Person betrifft, gegen deren Asylgesuch noch kein rechtskräftiger Endentscheid vorliegt.96
⁴	Über Beschwerden gegen Entscheide des Bundespatentgerichts über die Erteilung einer Lizenz nach Artikel 40d des Patentgesetzes vom 25. Juni 195497 entscheidet das Bundesgericht innerhalb eines Monats nach Anhebung der Beschwerde.98

SR 220 Erste Abteilung: Allgemeine Bestimmungen Erster Titel: Die Entstehung der Obligationen Erster Abschnitt: Die Entstehung durch Vertrag OR Art. 184 - 1 Durch den Kaufvertrag verpflichten sich der Verkäufer, dem Käufer den Kaufgegenstand zu übergeben und ihm das Eigentum daran zu verschaffen, und der Käufer, dem Verkäufer den Kaufpreis zu bezahlen.
¹	Durch den Kaufvertrag verpflichten sich der Verkäufer, dem Käufer den Kaufgegenstand zu übergeben und ihm das Eigentum daran zu verschaffen, und der Käufer, dem Verkäufer den Kaufpreis zu bezahlen.
²	Sofern nicht Vereinbarung oder Übung entgegenstehen, sind Verkäufer und Käufer verpflichtet, ihre Leistungen gleichzeitig - Zug um Zug - zu erfüllen.
³	Der Preis ist genügend bestimmt, wenn er nach den Umständen bestimmbar ist.

SR 220 Erste Abteilung: Allgemeine Bestimmungen Erster Titel: Die Entstehung der Obligationen Erster Abschnitt: Die Entstehung durch Vertrag OR Art. 216 - 1 Kaufverträge, die ein Grundstück zum Gegenstande haben, bedürfen zu ihrer Gültigkeit der öffentlichen Beurkundung.
¹	Kaufverträge, die ein Grundstück zum Gegenstande haben, bedürfen zu ihrer Gültigkeit der öffentlichen Beurkundung.
²	Vorverträge sowie Verträge, die ein Vorkaufs-, Kaufs- oder Rückkaufsrecht an einem Grundstück begründen, bedürfen zu ihrer Gültigkeit der öffentlichen Beurkundung.76
³	Vorkaufsverträge, die den Kaufpreis nicht zum voraus bestimmen, sind in schriftlicher Form gültig.77

SR 210 Schweizerisches Zivilgesetzbuch vom 10. Dezember 1907 ZGB Art. 655 - 1 Gegenstand des Grundeigentums sind die Grundstücke.
¹	Gegenstand des Grundeigentums sind die Grundstücke.
²	Grundstücke im Sinne dieses Gesetzes sind:
¹	die Liegenschaften;
²	die in das Grundbuch aufgenommenen selbständigen und dauernden Rechte;
³	die Bergwerke;
⁴	die Miteigentumsanteile an Grundstücken.
³	Als selbstständiges und dauerndes Recht kann eine Dienstbarkeit an einem Grundstück in das Grundbuch aufgenommen werden, wenn sie:
¹	weder zugunsten eines berechtigten Grundstücks noch ausschliesslich zugunsten einer bestimmten Person errichtet ist; und
²	auf wenigstens 30 Jahre oder auf unbestimmte Zeit begründet ist.570

SR 220 Erste Abteilung: Allgemeine Bestimmungen Erster Titel: Die Entstehung der Obligationen Erster Abschnitt: Die Entstehung durch Vertrag OR Art. 197 - 1 Der Verkäufer haftet dem Käufer sowohl für die zugesicherten Eigenschaften als auch dafür, dass die Sache nicht körperliche oder rechtliche Mängel habe, die ihren Wert oder ihre Tauglichkeit zu dem vorausgesetzten Gebrauche aufheben oder erheblich mindern.
¹	Der Verkäufer haftet dem Käufer sowohl für die zugesicherten Eigenschaften als auch dafür, dass die Sache nicht körperliche oder rechtliche Mängel habe, die ihren Wert oder ihre Tauglichkeit zu dem vorausgesetzten Gebrauche aufheben oder erheblich mindern.
²	Er haftet auch dann, wenn er die Mängel nicht gekannt hat.

SR 291 Bundesgesetz vom 18. Dezember 1987 über das Internationale Privatrecht (IPRG) IPRG Art. 119 - 1 Verträge über Grundstücke oder deren Gebrauch unterstehen dem Recht des Staates, in dem sich die Grundstücke befinden.
¹	Verträge über Grundstücke oder deren Gebrauch unterstehen dem Recht des Staates, in dem sich die Grundstücke befinden.
²	Eine Rechtswahl ist zulässig.
³	Die Form untersteht dem Recht des Staates, in dem sich das Grundstück befindet, es sei denn, dieses Recht lasse die Anwendung eines anderen Rechts zu. Für ein Grundstück in der Schweiz richtet sich die Form nach schweizerischem Recht.

SR 220 Erste Abteilung: Allgemeine Bestimmungen Erster Titel: Die Entstehung der Obligationen Erster Abschnitt: Die Entstehung durch Vertrag OR Art. 205 - 1 Liegt ein Fall der Gewährleistung wegen Mängel der Sache vor, so hat der Käufer die Wahl, mit der Wandelungsklage den Kauf rückgängig zu machen oder mit der Minderungsklage Ersatz des Minderwertes der Sache zu fordern.
¹	Liegt ein Fall der Gewährleistung wegen Mängel der Sache vor, so hat der Käufer die Wahl, mit der Wandelungsklage den Kauf rückgängig zu machen oder mit der Minderungsklage Ersatz des Minderwertes der Sache zu fordern.
²	Auch wenn die Wandelungsklage angestellt worden ist, steht es dem Richter frei, bloss Ersatz des Minderwertes zuzusprechen, sofern die Umstände es nicht rechtfertigen, den Kauf rückgängig zu machen.
³	Erreicht der geforderte Minderwert den Betrag des Kaufpreises, so kann der Käufer nur die Wandelung verlangen.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 66 Erhebung und Verteilung der Gerichtskosten - 1 Die Gerichtskosten werden in der Regel der unterliegenden Partei auferlegt. Wenn die Umstände es rechtfertigen, kann das Bundesgericht die Kosten anders verteilen oder darauf verzichten, Kosten zu erheben.
¹	Die Gerichtskosten werden in der Regel der unterliegenden Partei auferlegt. Wenn die Umstände es rechtfertigen, kann das Bundesgericht die Kosten anders verteilen oder darauf verzichten, Kosten zu erheben.
²	Wird ein Fall durch Abstandserklärung oder Vergleich erledigt, so kann auf die Erhebung von Gerichtskosten ganz oder teilweise verzichtet werden.
³	Unnötige Kosten hat zu bezahlen, wer sie verursacht.
⁴	Dem Bund, den Kantonen und den Gemeinden sowie mit öffentlich-rechtlichen Aufgaben betrauten Organisationen dürfen in der Regel keine Gerichtskosten auferlegt werden, wenn sie in ihrem amtlichen Wirkungskreis, ohne dass es sich um ihr Vermögensinteresse handelt, das Bundesgericht in Anspruch nehmen oder wenn gegen ihre Entscheide in solchen Angelegenheiten Beschwerde geführt worden ist.
⁵	Mehrere Personen haben die ihnen gemeinsam auferlegten Gerichtskosten, wenn nichts anderes bestimmt ist, zu gleichen Teilen und unter solidarischer Haftung zu tragen.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 68 Parteientschädigung - 1 Das Bundesgericht bestimmt im Urteil, ob und in welchem Mass die Kosten der obsiegenden Partei von der unterliegenden zu ersetzen sind.
¹	Das Bundesgericht bestimmt im Urteil, ob und in welchem Mass die Kosten der obsiegenden Partei von der unterliegenden zu ersetzen sind.
²	Die unterliegende Partei wird in der Regel verpflichtet, der obsiegenden Partei nach Massgabe des Tarifs des Bundesgerichts alle durch den Rechtsstreit verursachten notwendigen Kosten zu ersetzen.
³	Bund, Kantonen und Gemeinden sowie mit öffentlich-rechtlichen Aufgaben betrauten Organisationen wird in der Regel keine Parteientschädigung zugesprochen, wenn sie in ihrem amtlichen Wirkungskreis obsiegen.
⁴	Artikel 66 Absätze 3 und 5 ist sinngemäss anwendbar.
⁵	Der Entscheid der Vorinstanz über die Parteientschädigung wird vom Bundesgericht je nach Ausgang des Verfahrens bestätigt, aufgehoben oder geändert. Dabei kann das Gericht die Entschädigung nach Massgabe des anwendbaren eidgenössischen oder kantonalen Tarifs selbst festsetzen oder die Festsetzung der Vorinstanz übertragen.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 2 Unabhängigkeit - 1 Das Bundesgericht ist in seiner Recht sprechenden Tätigkeit unabhängig und nur dem Recht verpflichtet.
¹	Das Bundesgericht ist in seiner Recht sprechenden Tätigkeit unabhängig und nur dem Recht verpflichtet.
²	Seine Entscheide können nur von ihm selbst nach Massgabe der gesetzlichen Bestimmungen aufgehoben oder geändert werden.