2C_873/2011 - 2012-10-22 - Finanze pubbliche e diritto tributario - Güterschätzungen (Liegenschaften in einer Golfzone, welche weitgehend dem BGBB unterstellt sind)

Bundesgericht
Tribunal fédéral
Tribunale federale
Tribunal federal

{T 0/2}
2C_873/2011

Urteil vom 22. Oktober 2012
II. öffentlich-rechtliche Abteilung

Besetzung
Bundesrichter Zünd, Präsident,
Bundesrichter Donzallaz, Stadelmann,
Gerichtsschreiber Wyssmann.

Verfahrensbeteiligte
X.________,
vertreten durch Rechtsanwalt Felix Barmettler,
Beschwerdeführer,

gegen

Kantonale Steuerkommission Schwyz.

Gegenstand
Güterschätzungen (landwirtschaftlich genutzte Liegenschaften in einer Golfzone),

Beschwerde gegen den Entscheid des Verwaltungsgerichts des Kantons Schwyz, Kammer II, vom 26. August 2011.

Sachverhalt:

A.
X.________ ist Eigentümer der Grundstücke GB Nr. ...1, ...2 und ...3 in A.________. Die Parzellen GB ...1 und ...2 liegen vollumfänglich, Parzelle GB ...3 grösstenteils in der Golfzone mit Gestaltungsplanpflicht. Diese gehört gemäss Baureglement der Gemeinde A.________ zur Bauzone. Von der gesamten Fläche (122 921 m²) hat X.________ 118 300 m² an die Betreiberin der Golfanlage verpachtet (Pachtvertrag vom 4. Juni 1993). Soweit die verpachteten Flächen nicht durch den Golfsport beansprucht werden, sind sie der Landwirtschaft vorbehalten oder dienen sie als ökologische Ausgleichsflächen (Art. 10 der Sonderbauvorschriften für den Golfplatz). Die nicht verpachtete Fläche von 4621 m² gehört vollumfänglich zur Parzelle GB ...2. Darauf befinden sich das Wohnhaus mit vier Wohnungen, der Stall und die Remise.

B.
B.a Mit Schätzungsverfügungen für nichtlandwirtschaftliche Grundstücke vom 30. Mai 2007 nahm die Steuerverwaltung des Kantons Schwyz eine generelle Neuschätzung für die Grundstücke GB Nr. ...1 und ...3 vor. Die Liegenschaft GB Nr. ...2 wurde infolge Umbaus des Wohnhauses neu geschätzt.
B.b Gegen diese Schätzungsverfügung erhob X.________ Einsprache. Im Einspracheverfahren verlangte die kantonale Steuerverwaltung beim Amt für Landwirtschaft einen Feststellungsentscheid für die drei Grundstücke im Sinne von Art. 80 ff . des Bundesgesetzes über das bäuerliche Bodenrecht (BGBB; SR 211.412.11). Mit Verfügung vom 26. Juli 2010 stellte das Amt für Landwirtschaft fest, die Flächen der drei Grundstücke seien - soweit sie nicht durch den Golfsport beansprucht würden - für die landwirtschaftliche Nutzung geeignet; diese sei längerfristig gesichert. Die landwirtschaftlichen Nutzflächen betrügen 25 Aren auf GB Nr. ...1 (Gesamtfläche 2 474 m²), 719 Aren auf GB Nr. ...2 (Gesamtfläche 83 527 m²) und 307 Aren auf GB Nr. ...3 (Gesamtfläche 36 920 m²). Die Grundstücke würden durch insgesamt vier Personen, darunter der Eigentümer, bewirtschaftet und bildeten ein landwirtschaftliches Gewerbe (Art. 7 BGBB). Demzufolge seien die landwirtschaftlich genutzten Gebäude und Anlagen auf GB Nr. ...2 ebenfalls dem Gesetz unterstellt.
B.c Mit Einspracheentscheid vom 27. April 2011 setzte die Steuerkommission des Kantons Schwyz die Werte der Grundstücke per 1. Januar resp. 1. Juni 2007 wie folgt fest:

GB Nr. Eigenmietwert (Fr.) Vermögenssteuerwert (Fr.)
...1 39'584
...2 24'877 2'833'970
...3 590'720

Die Steuerkommission ging davon aus, dass gemäss § 42 Abs. 2, 2. Satz, des Steuergesetzes des Kantons Schwyz vom 9. Februar 2000 (StG; SRSZ 21.10) unüberbaute Grundstücke in der Bauzone ungeachtet einer allfälligen landwirtschaftlichen Nutzung nicht landwirtschaftlich, sondern unter Berücksichtigung ihres Erschliessungszustandes zu bewerten seien. Den Vermögenssteuerwert (Ertragswert) des an die Betreiberin des Golfplatzes verpachteten Landes ermittelte die Steuerkommission durch Kapitalisierung des Pachtzinses (Ertragswert Fr. 16.--/m²). Den steueramtlichen Verkehrswert der Gebäude (Wohnhaus mit vier Wohnungen, Stall und Remise) auf dem Grundstück GB Nr. ...2 - nur dieses liegt vorliegend noch im Streit - ermittelte die Steuerkommission aus dem Ertragswert und Realwert, wobei sie den Ertragswert gegenüber dem Realwert dreifach gewichtete. Zum Ertragswert gelangte sie aufgrund der Mieteinnahmen und Eigenmietwerte, wobei sie Stall und Remise nach dem ortsüblichen Mietwert für Lagerräume bewertete; der Realwert entspricht dem Zeitwert, den die Steuerkommission aus dem Neuwert interpolierte. Den relativen Landwert der überbauten Fläche auf GB ...2 (2254 m²) ermittelte sie in Prozenten des Neuwerts der Bebauung, und zwar nach der
Lageklassemethode.
Damit bestätigte die Einsprachebehörde im Wesentlichen die Schätzungsverfügung der Schätzungsabteilung der Steuerverwaltung vom 30. Mai 2007.

C.
Mit Beschwerde an das Verwaltungsgericht des Kantons Schwyz beantragte X.________ u.a.:
1. Der Eigenmietwert der selbstgenutzten Wohnung sowie einer Betriebsleiterwohnung und der Vermögenssteuerwert der Gebäude und Anlagen auf GB Nr. ...2 seien nach Massgabe der eidgenössischen Schätzungsanleitung zu schätzen.
2. a) Das für die Golfanlage verpachtete Land auf GB Nr. ...2 von 78 906 m² sei zum Verkehrswert mit einem Kapitalisierungssatz von 4,5 % zu schätzen.
b) Die für die Golfanlage verpachteten Flächen von GB ...1 und ...3 seien zum Verkehrswert mit einem Kapitalisierungssatz von 4,5 % zu schätzen.
Mit Entscheid vom 26. August 2011 setzte das Verwaltungsgericht die Werte für die fraglichen Grundstücke wie folgt fest:

GB Nr. Eigenmietwert (Fr.) Vermögenssteuerwert (Fr.)
...1 37'110 (statt 39'584)
...2 20'977 (statt 24'877) 2'711'062 (statt 2'833'970)
...3 529'244 (statt 590'720)

Die Korrekturen ergaben sich im Wesentlichen aus einer Änderung des Kapitalisierungssatzes (4,25 % statt 4,0 %) bei der Ermittlung des Vermögenssteuerwerts der an die Betreiberin des Golfplatzes verpachteten Landflächen (Parzellen ...1-...3) einerseits sowie aus einer Herabsetzung des Eigenmietwerts bei Remise und Stall (Parzelle ...2), die als Lagerraum benutzt werden, andererseits.
Die Kosten des Einspracheverfahrens von Fr. 1'188.-- und des Beschwerdeverfahrens von Fr. 3'000.-- wurden X.________ zu 4/5 und dem Kanton zu 1/5 auferlegt (Dispositiv Ziffern 2.1, 2.2). Zudem wurde dem Beschwerdeführer eine reduzierte Parteientschädigung von Fr. 400.-- zugesprochen (Dispositiv Ziffer 3).

D.
Mit Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten beantragt X.________ dem Bundesgericht sinngemäss, Dispositiv Ziff. 1 des Entscheids des Verwaltungsgerichts des Kantons Schwyz vom 26. August 2011 sei bezüglich des für das Grundstück GB Nr. ...2 verfügten Eigenmietwerts von Fr. 20'977 und Vermögenssteuerwerts von Fr. 2'711'062 aufzuheben, und es sei festzustellen, dass der Eigenmietwert der selbstgenutzten Wohnung sowie einer Betriebsleiterwohnung im Wohngebäude auf GB Nr. ...2 zum Ertragswert nach Massgabe der eidgenössischen Schätzungsanleitung (Anleitung für die Schätzung des landwirtschaftlichen Ertragswerts, Anhang I zur eidgenössischen Verordnung über das bäuerliche Bodenrecht; SR 211.412.110) zu schätzen sei. Eventualiter seien die Vorinstanz oder die Steuerkommission des Kantons Schwyz anzuweisen, dementsprechend vorzugehen.
Die Ziffern 2.1., 2.2. und 3 des Dispositivs des angefochtenen Entscheides (Kosten des Einsprache- und Beschwerdeverfahrens; Parteientschädigung) seien vollumfänglich aufzuheben.
Die Kantonale Steuerverwaltung Schwyz beantragt Abweisung der Beschwerde. Das Verwaltungsgericht des Kantons Schwyz hat auf eine Vernehmlassung verzichtet. Am 28. Februar 2012 nahm der Beschwerdeführer Stellung zu den Vernehmlassungen. Die Eidgenössische Steuerverwaltung verzichtete auf eine Stellungnahme.

Erwägungen:

1.
1.1 Das Verfahren über die Grundstückschätzung im Kanton Schwyz ist ein vom ordentlichen Veranlagungsverfahren gesondertes Verfahren. Die Vermögenssteuer- und Eigenmietwerte werden dem Eigentümer in Form einer selbständig anfechtbaren Verfügung eröffnet (§ 19 der kantonalen Verordnung über die steueramtliche Schätzung nichtlandwirtschaftlicher Grundstücke vom 24. November 2004 [SchätzV; SRSZ 172.113]; § 20 der kantonalen Verordnung über die steueramtliche Schätzung landwirtschaftlicher Grundstücke und Gewerbe vom 21. April 2004 [LSchätzV; SRSZ 172.220]). Der Entscheid über die Schätzung schliesst daher ein selbständiges Verfahren ab und ist, wenn kantonal letztinstanzlich, als Endentscheid im Sinne von Art. 90 BGG mit Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten anfechtbar (Urteil 2C_101/2010 vom 24. Juni 2010 E. 1.4 mit weiteren Hinweisen).
Die gegen den Entscheid des Verwaltungsgerichts des Kantons Schwyz betreffend Eigenmietwert der selbst genutzten Liegenschaftsteile und die Vermögenssteuerwerte der genannten Landparzelle erhobene Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten ist zulässig (Art. 82 ff ., 86 Abs. 1 lit. d und Abs. 2 BGG; Art. 73 [in Verbindung mit Art. 7 Abs. 1 und Art. 14 ] des Bundesgesetzes über die Harmonisierung der direkten Steuern der Kantone und Gemeinden vom 14. Dezember 1990 (StHG; SR 642.14]). Der Beschwerdeführer ist durch den angefochtenen Entscheid im Sinne von Art. 89 Abs. 1 BGG betroffen und zur Beschwerde legitimiert.

1.2 Mit der Beschwerde kann nach Art. 95 lit. a BGG die Verletzung von Bundesrecht gerügt werden. Das Bundesgericht wendet das Recht von Amtes wegen an (Art. 106 Abs. 1 BGG), doch prüft es unter Berücksichtigung der allgemeinen Rüge- und Begründungspflicht (Art. 42 Abs. 2 BGG) grundsätzlich nur die geltend gemachten Rechtswidrigkeiten (BGE 133 II 249 E. 1.4.1 S. 254). Die Verletzung von Grundrechten und von kantonalem Recht ist ausdrücklich zu rügen (Art. 106 Abs. 2 BGG).
Das Bundesgericht prüft demnach frei, ob Auslegung und Anwendung des kantonalen Steuerrechts im harmonisierten Bereich mit den bundesrechtlichen Vorschriften übereinstimmen. Wo das Bundesrecht den Kantonen einen Gestaltungsspielraum einräumt, ist die Kognition des Bundesgerichts auf Willkür beschränkt (BGE 134 II 207 E. 2 S. 210; Urteil 2C_705/2011 vom 26. April 2012 E. 1.5.2 mit Hinweisen). Das ist hier insoweit der Fall, als Art. 14 Abs. 2 StHG den Kantonen für die Frage, ob sie bei der Bewertung von land- und forstwirtschaftlich genutzten Grundstücken den Verkehrswert mitberücksichtigen wollen, ein Wahlrecht belässt (vgl. Zigerlig/Jud, Kommentar zum Schweizerischen Steuerrecht, Band I/1, 2. Aufl. 2002, N. 8 zu Art. 14 StHG). Andererseits besteht aber auch bei der Konkretisierung des vermögenssteuerrechtlichen Begriffs des Verkehrswerts ein kantonaler Gestaltungsspielraum (BGE 134 II 207 E. 3.6 S. 214).

1.3 Der von der Vorinstanz festgestellte Sachverhalt ist für das Bundesgericht grundsätzlich verbindlich (vgl. Art. 105 Abs. 1 und 2 BGG). Die Sachverhaltsfeststellung kann, sofern rechtserheblich, nur gerügt werden, wenn sie offensichtlich unrichtig ist oder auf einer Rechtsverletzung im Sinne von Art. 95 BGG beruht (Art. 97 Abs. 1 BGG).

2.
Der Beschwerdeführer rügt eine solche unrichtige und unvollständige Sachverhaltsfeststellung. Er macht geltend, das Verwaltungsgericht habe nicht beachtet, dass das Grundstück GB ...2 überbaut sei. Diese Rüge ist offensichtlich unbegründet. Dem Verwaltungsgericht entging nicht, dass das Grundstück GB ...2 mit einem Wohnhaus mit vier Wohnungen, einem Stall und einer Remise überbaut ist. Es hat aber aufgrund der Gesamtfläche dieser Parzelle (83 527 m²) und der Tatsache, dass die Fläche ganz überwiegend an die Golfgesellschaft verpachtet ist, das Grundstück als (weitgehend) unüberbaut bezeichnet und es dem Anwendungsbereich von § 42 Abs. 2, 2. Satz, StG zugewiesen. Darin kann gegebenenfalls eine bundesrechtswidrige Anwendung von kantonalem Recht erblickt werden. Die Rüge wegen offensichtlich unrichtiger Sachverhaltsfeststellung geht aber an der Sache vorbei.

3.
Der Beschwerdeführer rügt auch eine formelle Rechtsverweigerung und Verweigerung seines Anspruchs auf rechtliches Gehör im Sinne von Art. 29 BV, weil die Vorinstanz seinen Beschwerdeantrag, wonach der Eigenmietwert der selbstgenutzten Wohnung und der Mietwert einer Betriebsleiterwohnung sowie der Vermögenssteuerwert der Gebäude und Anlagen auf GB ...2 nach Massgabe der eidgenössischen Schätzungsanleitung zu schätzen seien, nicht behandelt habe. Das trifft nicht zu. Die Vorinstanz hat eingehend dargelegt, weshalb die fragliche Parzelle GB ...2 nicht ausschliesslich nach dem Ertragswert (darauf läuft der Antrag des Beschwerdeführers auf Vornahme der Schätzung gemäss der eidgenössischen Schätzungsanleitung hinaus), sondern auch unter Mitberücksichtigung des Verkehrswerts, mithin verkehrswertorientiert, vorzunehmen sei. Sie hat sich dabei auch mit den Gesetzesmaterialien auseinandergesetzt und die Entstehung der massgeblichen Norm (§ 42 Abs. 2 StG) erläutert. Die Vorinstanz hat damit weder einen Beschwerdeantrag unbehandelt gelassen, noch hat sie ihren Entscheid unzureichend begründet.

4.
Die Bewertung der Grundstücke GB ...1 und GB ...3, deren Flächen vollumfänglich an die Betreiberin des Golfplatzes verpachtet sind, ist vor Bundesgericht nicht mehr umstritten. Auch die Schätzung der an den Golfbetrieb verpachteten Fläche der Parzelle ...2 wird von der Beschwerdeführerin nicht mehr angefochten. In Frage steht einzig die Bewertung der nicht verpachteten Restfläche auf GB ...2 mit den Gebäuden (Wohnhaus, Stall und Remise) hinsichtlich des Vermögenssteuerwerts und der Eigenmietwerte (Beschwerde S. 7 f.).

4.1 Gemäss Art. 13 Abs. 1 StHG und § 40 Abs. 1 StG unterliegt der Vermögenssteuer das gesamte Reinvermögen, mithin auch das unbewegliche Vermögen. Art. 14 Abs. 1 StHG und § 41 Abs. 1 StG schreiben vor, dass das Vermögen zum Verkehrswert zu bewerten ist, wobei der Ertragswert angemessen berücksichtigt werden kann. Für land- und forstwirtschaftlich genutzte Grundstücke bestimmt Art. 14 Abs. 2 StHG:
"Die land- und forstwirtschaftlich genutzten Grundstücke werden zum Ertragswert bewertet. Das kantonale Recht kann bestimmen, dass bei der Bewertung der Verkehrswert mitberücksichtigt wird oder im Falle der Veräusserung oder Aufgabe der land- oder forstwirtschaftlichen Nutzung des Grundstückes eine Nachbesteuerung für die Differenz zwischen Ertrags- und Verkehrswert erfolgt. (...)"
Von diesem Wahlrecht (s. dazu Zigerlig/Jud, a.a.O., N. 8 f. zu Art. 14 StHG, auch im Folgenden) hat der Schwyzer Gesetzgeber Gebrauch gemacht und in § 42 Abs. 2 StG bestimmt:
"Land- und forstwirtschaftlich genutzte Grundstücke werden mit Einschluss der erforderlichen Gebäude zum Ertragswert bewertet. Unüberbaute Grundstücke in der Bauzone werden ungeachtet einer allfälligen landwirtschaftlichen Nutzung unter Berücksichtigung ihres Erschliessungszustandes besteuert."

4.2 Es ist unbestritten, dass das Grundstück GB ...2 des Beschwerdeführers sich vollständig in der Bauzone (Golfzone) befindet und (teilweise) landwirtschaftlich genutzt wird. Gemäss dem Feststellungsentscheid des kantonalen Amts für Landwirtschaft vom 26. Juli 2010 bildet es mit den erforderlichen Gebäuden ein landwirtschaftliches Gewerbe, das gemäss Art. 7 BGBB diesem Gesetz untersteht. Für den Beschwerdeführer folgt daraus, dass die Bewertung der Liegenschaft auf der Grundlage der kantonalen Verordnung über die steueramtliche Schätzung landwirtschaftlicher Grundstücke und Gewerbe (LSchätzV; SRSZ 172.220) resp. gemäss der eidgenössischen Schätzungsanleitung (vgl. § 15 LSchätzV) zum Ertragswert vorzunehmen sei.
Die Vorinstanz ging demgegenüber davon aus, dass es sich bei der fraglichen Parzelle um ein weitgehend unüberbautes Grundstück in der Bauzone handelt, weshalb sich die Bewertung nach § 42 Abs. 2, 2. Satz, StG richtet. Massgebend sei der Verkehrswert unter Berücksichtigung des Erschliessungszustandes (Art. 14 Abs. 2 , 2 . Satz, StHG). Anwendbar sei die kantonale Verordnung über die steueramtliche Schätzung nichtlandwirtschaftlicher Grundstücke und Gewerbe (SchätzV; SRSZ 172.113). Der Beschwerdeführer bestreitet dies.
In Frage stehen hier die Begriffe landwirtschaftlich genutztes Grundstück und unüberbautes Grundstück. Beim ersteren handelt es sich um einen Begriff des Bundesrechts (vgl. Art. 14 Abs. 2 StHG), dessen Auslegung und Anwendung das Bundesgericht frei prüft; beim letzteren geht es um einen solchen des kantonalen Rechts (vgl. § 42 Abs. 2. 2. Satz, StG), für den die auf Willkür beschränkte Kognition gilt (vgl. vorstehende E. 1.2).

5.
5.1 Mit dem Begriff landwirtschaftliche Grundstücke hat sich das Bundesgericht bereits im Urteil 2C_539/2010 vom 15. Dezember 2010 E. 3.2 (in: StR 67/2012 S. 54, Auszug) befasst. Es ging um die Frage des Aufschubs der Grundstückgewinnsteuer bei der Ersatzbeschaffung von land- und forstwirtschaftlichen Grundstücken (Art. 12 Abs. 3 lit. d StHG). Das Bundesgericht führte aus, dass weder das Steuerharmonisierungsgesetz noch das kantonale Steuerrecht - das trifft auch für das Steuerrecht des Kantons Schwyz zu - den Begriff des landwirtschaftlichen Grundstücks definiere. Eine solche Begriffsbestimmung könne sich nicht allein auf steuerrechtliche Belange beschränken, sondern müsse auch die weiteren Gesetze wie namentlich das BGBB, das Bundesgesetz über die Raumplanung vom 22. Juni 1979 (RPG, SR 700) und das Bundesgesetz über die Landwirtschaft vom 29. April 1998 (LwG; SR 910.1) berücksichtigen. Diese Gesetze, soweit sie auf das bäuerliche Bodenrecht Bezug haben, verfolgten den gemeinsamen Zweck, das Eigentum des landwirtschaftlichen Bodens als ein volkswirtschaftlich wesentlicher Produktionsfaktor zu Gunsten landwirtschaftlicher Betriebe zu erhalten.
In BGE 138 II 32 E. 2.2.1 hat das Bundesgericht diese Rechtsprechung im Hinblick auf die Besteuerung des Gewinns aus der Veräusserung eines landwirtschaftlichen Grundstücks übernommen. Es hat ausgeführt, dass in Kantonen mit dualistischem System der Besteuerung von Grundstückgewinnen die privilegierte Besteuerung mit der Grundstückgewinnsteuer ausschliesslich den Wertzuwachsgewinn betreffe; die wieder eingebrachten Abschreibungen unterlägen der Einkommenssteuer von Bund und Kanton; diese Privilegierung sei aber angemessen zu begrenzen, indem der steuerrechtliche Begriff des "land- und forstwirtschaftlichen Grundstückes" gemäss Art. 12 Abs. 1 StHG im Einklang mit dem Anwendungs- und Schutzbereich sowie den Veräusserungsbeschränkungen des bäuerlichen Bodenrechts konkretisiert werde (vgl. E. 2.1 und 2.2); die steuerliche Privilegierung landwirtschaftlicher Grundstücke rechtfertige sich folglich nur, wenn die für die Anwendung des BGBB gültigen Voraussetzungen erfüllt seien; das sei hauptsächlich dann der Fall, wenn es sich um einzelne oder zu einem landwirtschaftlichen Gewerbe gehörende Grundstücke handelt, die ausserhalb einer Bauzone nach Art. 15 RPG liegen und für welche die landwirtschaftliche Nutzung zulässig ist (Art. 2 Abs. 1
BGBB). Darüber hinaus gelte das BGBB (und damit auch die steuerliche Ausnahmeregelung) für die vier weiteren in Art. 2 Abs. 2 BGBB genannten Fälle, nämlich (vgl. E. 2.2.1):
a) Grundstücke und Grundstücksteile mit landwirtschaftlichen Gebäuden und Anlagen, einschliesslich angemessenem Umschwung, die in einer Bauzone liegen und zu einem landwirtschaftlichen Gewerbe gehören;
b) Waldgrundstücke, die zu einem landwirtschaftlichen Gewerbe gehören;
c) Grundstücke, die teilweise innerhalb einer Bauzone liegen, solange sie nicht entsprechend den Nutzungszonen aufgeteilt sind;
d) Grundstücke mit gemischter Nutzung, die nicht in einen landwirtschaftlichen und einen nichtlandwirtschaftlichen Teil aufgeteilt sind.

5.2 Vorliegendenfalls ist unbestritten, dass sich die Parzelle GB ...2 vollumfänglich - wie auch grösstenteils die beiden anderen Parzellen GB ...1 und ...3 - in der Bauzone GPZ (Golfzone mit Gestaltungsplanpflicht) befindet. Gemäss den Sonderbauvorschriften für den Gestaltungsplan werden alle von der Golfnutzung nicht beanspruchten Flächen landwirtschaftlich genutzt, wobei mindestens ein Drittel als ökologische Ausgleichsflächen regionaltypisch zu gestalten ist. Aufgrund der im angefochtenen Entscheid (E. 2.5) getroffenen tatsächlichen Feststellungen ist erstellt, dass die für den Golfbetrieb nicht beanspruchten Flächen der landwirtschaftlichen Nutzung offenstehen und durch verschiedene Personen tatsächlich auch bewirtschaftet werden. Gemäss den Abklärungen des Amts für Landwirtschaft im Feststellungsentscheid vom 26. Juli 2010 (Ziff. 2.7) bilden die vom Golfsport nicht beanspruchten Flächen der Grundstücke GB ...1, ...2 und ...3 - zusammen mit den Bauten und Anlagen, die sich auf dem Grundstück GB ...2 befinden - ein landwirtschaftliches Gewerbe im Sinne von Art. 7 BGBB. Die Vorinstanz stellt diese Qualifikation nicht in Frage. Ob die Unterstellung unter das BGBB zutreffend ist, scheint aber fraglich. Das Amt für Landwirtschaft
bejaht, dass die drei Parzellen mit einer landwirtschaftlichen Nutzfläche von rund 711 900 m2 zusammen ein landwirtschaftliches Gewerbe im Sinne von Art. 7 BGBB bilden. Es berücksichtigt aber nicht, durch wen die landwirtschaftlich genutzten Flächen bewirtschaftet werden. Es zieht zudem für die Berechnung der Betriebsgrösse nach Standardarbeitskraft im Sinne von Art. 7 Abs. 1 BGBB die in der Bauzone (Golfzone) liegenden Parzellen GB ...1, ...2 und ...3 heran, ohne vorher über deren Unterstellung gemäss Art. 2 Abs. 2 lit. d BGBB zu entscheiden. Das ist widersprüchlich. Die Frage, ob es sich um ein landwirtschaftlich genutztes Grundstück handelt, kann aber offenbleiben, da die Beschwerde bereits aus anderen Gründen abgewiesen werden muss.

6.
Unüberbaute Grundstücke in der Bauzone werden ungeachtet einer allfälligen landwirtschaftlichen Nutzung unter Berücksichtigung ihres Erschliessungszustandes besteuert (2. Satz von § 42 Abs. 2 StG). Der Beschwerdeführer bestreitet, dass es sich bei der Parzelle GB ...2 um ein unüberbautes Grundstück im Sinne dieser Vorschrift handelt. Beim Begriff unüberbautes Grundstück geht es - wie erwähnt (E. 4.2) - um den Gestaltungsspielraum des kantonalen Gesetzgebers, weshalb das Bundesgericht die kantonale Regelung und deren Anwendung nur unter einem verfassungsgerichtlichen Gesichtswinkel, insbesondere unter dem Aspekt des Gleichbehandlungsgebots und des Willkürverbots, prüft.

6.1 Ausgangspunkt jeder Auslegung bildet der Wortlaut der Bestimmung. Ist der Text nicht ganz klar und sind verschiedene Interpretationen möglich, muss nach seiner wahren Tragweite gesucht werden unter Berücksichtigung aller Auslegungselemente (Methodenpluralismus). Die Gesetzesmaterialien sind nicht unmittelbar entscheidend, dienen aber als Hilfsmittel, um den Sinn der Norm zu erfassen. Vom Wortlaut darf abgewichen werden, wenn triftige Gründe für die Annahme bestehen, dass dieser nicht den wahren Sinn der Regelung wiedergibt (BGE 136 II 149 E. 3 S. 154). Sind mehrere Auslegungen möglich, ist jene zu wählen, die den verfassungsrechtlichen Vorgaben am besten entspricht. Eine verfassungskonforme Auslegung findet dabei im klaren Wortlaut und Sinn einer Gesetzesbestimmung ihre Schranken (BGE 138 V 17 E. 4.2, 137 II 164 E. 4.1; je mit Hinweisen).

6.2 Die Begriffe unüberbaut und Erschliessungszustand in § 42 Abs. 2, 2. Satz, StG werden durch das Gesetz nicht definiert. Die Vorinstanz befasst sich mit dem Begriff "unüberbaute Grundstücke" in dieser Vorschrift nicht näher. Sie geht aber aufgrund einer teleologischen Auslegung dieser Norm davon aus, dass für die Frage der Bewertung eines (weitgehend unbebauten) Grundstücks in der Bauzone nach dem landwirtschaftlichen Ertragswert oder nach dem Verkehrswert es nicht entscheidend darauf ankommen könne, ob das Grundstück dem BGBB unterstellt sei oder nicht. Befinde sich ein Grundstück in der Bauzone, so rechtfertige es sich, bei der Bewertung für die Vermögenssteuer unabhängig der BGBB-Unterstellung das Ausmass der Realisierungsmöglichkeiten einer zonenkonformen Nutzung miteinzubeziehen. Könne eine landwirtschaftsfremde - aber zonenkonforme - Nutzung realisiert werden, entfalle die Grundlage für eine privilegierte, sich ausschliesslich am landwirtschaftlichen Ertragswert orientierte Besteuerung (angefochtenes Urteil E. 2.4.1).
Die Vorinstanz knüpft dabei massgeblich an die Gesetzeslage vor dem Inkrafttreten des harmonisierten Steuergesetzes vom 9. Februar 2000 und an ihre eigene, kantonale Rechtsprechung an. Danach galt früher gemäss § 28 Abs. 3 des alten Steuergesetzes (aStG) in der Fassung vom 19. Mai 1988 für die Bewertung von unüberbauten Grundstücken in der Bauzone Folgendes:
"Den übrigen Grundstücken gleichgestellt sind unüberbaute Grundstücke in der Bauzone, wenn die Groberschliessung gemäss Planungs- und Baugesetz erfolgt ist."
Danach war insbesondere zu prüfen, ob das betreffende Grundstück im Sinne des Gesetzes "groberschlossen" war. Im Verwaltungsgerichtsentscheid VGE 618/97 vom 15. Dezember 1997 (zitiert im angefochtenen Urteil E. 2.3.2) erwog das Verwaltungsgericht: Wo sich der Wert baureifen, eigentumsrechtlich nicht zu einem landwirtschaftlichen Heimwesen gehörenden Landes nicht mehr nach der landwirtschaftlichen Nutzung, sondern aufgrund der künftigen baulichen Nutzungsmöglichkeiten (Liegenschaft mit Baulandcharakter) bestimme, erscheine eine verkehrswertorientierte Besteuerung sachgemäss. Es verwies in diesem Entscheid auch auf BGE 96 I 453 E. 2 S. 458, wo das Bundesgericht entschieden hatte, dass ein kantonales Gesetz nicht gegen den Grundsatz der Rechtsgleichheit verstosse, wenn es in Zonen mit andauernder Baulandnachfrage landwirtschaftliche Grundstücke höher als zum Ertragswert besteuert.
Die Vorinstanz beruft sich im angefochtenen Urteil (E. 2.3.2) auch auf die damaligen Absichten des kantonalen Gesetzgebers, wie sie in der Vorlage des Regierungsrats an den Kantonsrat (RRB Nr. 114 vom 26. Januar 1988) zum Ausdruck kamen. Allerdings habe der Gesetzgeber mit der gewählten Formulierung als massgebendes Abgrenzungskriterium die vollständige Groberschliessung festgeschrieben, was in vielen Fällen (teilweiser oder noch nicht ganz vollendeter Groberschliessung) zu unbefriedigenden Abgrenzungen geführt habe. Abhilfe habe allein der Gesetzgeber im Rahmen einer Revision des Steuergesetzes schaffen können (so das angefochtene Urteil E. 2.3.3 mit Hinweis auf den Verwaltungsgerichtsentscheid VGE 625/97 vom 15. Dezember 1997). Mit dem Verweis auf den Erschliessungszustand im neuen Steuergesetz werde nun zum Ausdruck gebracht, dass der steuerlich massgebende Verkehrswert eines dem Bauland zugewiesenen Grundstücks massgeblich davon abhängt, ab wann dieses überbaubar sei (s. angefochtenes Urteil E. 2.3.4 mit Hinweis auf den Verwaltungsgerichtsentscheid VGE II 2008 33 vom 20. November 2008).

6.3 Die Begründung des angefochtenen Urteils zeigt damit anhand der Entstehungsgeschichte der Norm nachvollziehbar auf, weshalb es sich nach der kantonalen Regelung rechtfertigt, unüberbaute Grundstücke in der Bauzone nach Massgabe ihres Erschliessungsgrades verkehrswertorientiert zu bewerten. Der Begriff "unüberbaute Grundstücke" wurde zwar beibehalten. Aus Gründen der rechtsgleichen Behandlung müssen diese Grundsätze aber auch dann zur Anwendung kommen, wenn ein grosses, landwirtschaftlich genutztes Grundstück in der Bauzone - wie im Falle des Beschwerdeführers - teilweise mit landwirtschaftlichen oder nichtlandwirtschaftlichen Gebäuden und Anlagen überbaut ist. Dieser - im Gesetz nicht explizit geregelte - Fall bewegt sich im Rahmen des vom Gesetz durch Grundsatz (Bewertung zum Verkehrswert unter angemessener Berücksichtigung des Ertragswerts, § 41 Abs. 1 StG) und Ausnahme (Bewertung zum Ertragswert unter Mitberücksichtigung des Verkehrswerts, § 42 Abs. 2 StG) gespannten Rahmens. Wenn daher die Vorinstanz entschieden hat, als unüberbaut gelte auch ein Grundstück, welches "weitgehend unüberbaut" ist, verfiel sie nicht in Willkür.

7.
7.1 Vorliegend ist erstellt, dass das Grundstück GB ...2 - gleich wie die beiden anderen Parzellen - flächenmässig ganz überwiegend dem Golfsport dient. Die notwendigen Installationen und Anlagen für den Golfsport sind vorhanden. Im Lichte der zonenmässigen Zuweisung (Golfzone mit Gestaltungsplanpflicht) scheint die Zone gemäss den Sonderbauvorschriften nicht nur grob erschlossen, sondern fertig erstellt zu sein (wobei sich die Groberschliessung von vornherein nur auf die Golfinfrastruktur wie Klubhaus, Verkehrsflächen etc. beziehen kann, die sich aber nicht primär auf dem Grundstück GB ...2 befinden). Eine überwiegend nichtlandwirtschaftliche Nutzung ist somit gegeben, und zwar auch in Bezug auf das Grundstück GB ...2 des Beschwerdeführers.
Die Interpretation von § 42 Abs. 2, 2. Satz, StG durch die Vorinstanz hält sich zudem im Rahmen des möglichen Wortsinns. Der gesetzliche Begriff Erschliessungszustand verlangt keinen Mindestgrad der Groberschliessung (im Sinne einer minimalen Groberschliessung). Es ist auch nicht willkürlich anzunehmen, dass sich der Begriff "unüberbaute Grundstücke in der Bauzone" nicht oder nicht in erster Linie auf die landwirtschaftlichen Gebäude und Anlagen bezieht, sondern primär auf die Abwesenheit zonenkonformer Bauten oder Anlagen. In diesem Licht betrachtet erweist sich die Qualifikation des Grundstücks des Beschwerdeführers durch die Vorinstanz als "(weitgehend) unbebautes Grundstück" nicht als willkürlich.

7.2 Was der Beschwerdeführer weiter vorbringt, dringt nicht durch. Er beruft sich im Wesentlichen auf den positiven Unterstellungsentscheid nach BGBB des Amts für Landwirtschaft, was aber nach dem Gesagten nicht ausreichend ist, weil das Gesetz (Art. 14 Abs. 2 , 2 . Satz, StHG) selbst für landwirtschaftlich genutzte Grundstücke eine Sonderordnung zulässt, und im Übrigen der Unterstellungsentscheid selbst Fragen aufwirft. Auch die Ansicht, dass eine bauliche Nutzung bei einem Grundstück in der Golfzone nicht möglich sein soll, kann nicht bestätigt werden. Vielmehr geht es qualitativ um andere bauliche Vorrichtungen und Massnahmen, die die Ausübung des Golfsports erst ermöglichen. Die Golfzone ist denn auch der Bauzone zugeordnet, und zwar der Intensiverholungszone.
Der Umstand, dass der Beschwerdeführer den Landwirtschaftsbetrieb als Selbstbewirtschafter fortzuführen gedenkt (Beschwerde S. 14), ändert an der Möglichkeit einer zonenkonformen Nutzung des Grundstücks als Teil des Golfgeländes nichts. Auch eine willkürliche Anwendung von baurechtlichen Vorschriften, wie der Beschwerdeführer sie behauptet (Beschwerde S. 20 oben), ist nicht zu sehen.

8.
Einzelheiten der Güterschätzung der Schätzungsabteilung der Steuerverwaltung und der Steuerkommission sind nicht gerügt worden. Die Güterschätzung ist einlässlich und gründlich durchgeführt worden und lässt keine Fehler erkennen.

9.
Schliesslich ist auch die Beanstandung, die Vorinstanz habe über den Beschwerdeantrag 2 (Festlegung des Eigenmietwerts der selbstgenutzten Wohnung und des Mietwerts der Betriebsleiterwohnung nach Massgabe der eidgenössischen Schätzungsanleitung) nicht entschieden, unbegründet. Die Vorinstanz hat die bei ihr eingereichte Beschwerde (in einem anderen Punkt) teilweise gutgeheissen und im Übrigen abgewiesen. Damit wurde auch über den Beschwerdeantrag 2 entschieden.

10.
Weshalb die Kosten- und Entschädigungsfolgen des Verwaltungsgerichtsbeschwerde- und des Einspracheverfahrens (vgl. vorstehenden Sachverhalt, Buchstabe C am Ende) anders verlegt werden sollten (Beschwerdeantrag 1b), wird nicht begründet und ist bei diesem Verfahrensausgang auch nicht ersichtlich.
Die Beschwerde ist abzuweisen, soweit darauf einzutreten ist. Da der Beschwerdeführer vollumfänglich unterliegt, hat er die Gerichtskosten zu tragen (Art. 65 und 66 Abs. 1 BGG).

Demnach erkennt das Bundesgericht:

1.
Die Beschwerde wird abgewiesen.

2.
Die Gerichtskosten von Fr. 2'000.-- werden dem Beschwerdeführer auferlegt.

3.
Dieses Urteil wird dem Beschwerdeführer, der Kantonalen Steuerkommission Schwyz, dem Verwaltungsgericht des Kantons Schwyz und der Eidgenössischen Steuerverwaltung schriftlich mitgeteilt.

Lausanne, 22. Oktober 2012

Im Namen der II. öffentlich-rechtlichen Abteilung
des Schweizerischen Bundesgerichts

Der Präsident: Zünd

Der Gerichtsschreiber: Wyssmann

SR 211.412.11 Legge federale del 4 ottobre 1991 sul diritto fondiario rurale (LDFR) LDFR Art. 80 Competenza - 1 L'istanza di rilascio di un'autorizzazione, di emanazione di una decisione d'accertamento o di stima del valore di reddito si propone all'autorità cantonale.
¹	L'istanza di rilascio di un'autorizzazione, di emanazione di una decisione d'accertamento o di stima del valore di reddito si propone all'autorità cantonale.
²	Se un'azienda agricola è ubicata in più Cantoni, per il rilascio di un'autorizzazione o l'emanazione di una decisione d'accertamento è competente il Cantone nel quale è ubicata la parte di valore più elevato.

SR 211.412.11 Legge federale del 4 ottobre 1991 sul diritto fondiario rurale (LDFR) LDFR Art. 7 Azienda agricola; in generale - 1 È azienda agricola un insieme di fondi, costruzioni e impianti agricoli che serve da base alla produzione agricola e la cui gestione secondo gli usi del Paese necessita di almeno un'unità standard di manodopera. Il Consiglio federale determina, in consonanza con il diritto agricolo, i fattori e i valori per il calcolo di un'unità standard di manodopera.10
¹	È azienda agricola un insieme di fondi, costruzioni e impianti agricoli che serve da base alla produzione agricola e la cui gestione secondo gli usi del Paese necessita di almeno un'unità standard di manodopera. Il Consiglio federale determina, in consonanza con il diritto agricolo, i fattori e i valori per il calcolo di un'unità standard di manodopera.10
²	Le aziende orticole sono considerate aziende agricole se adempiono le condizioni di cui al capoverso 1.
³	Per valutare se si tratti di un'azienda agricola, devono essere presi in considerazione i fondi assoggettati alla presente legge (art. 2).
⁴	Devono inoltre essere prese in considerazione:
^a	le circostanze locali;
^b	la possibilità di costruire gli edifici mancanti necessari alla gestione o di trasformare, rinnovare o sostituire quelli esistenti se le relative spese sono sopportabili per l'azienda;
^c	i fondi affittati per una lunga durata.
^4bis	Per valutare se si tratta di proprietà di un'azienda agricola ai sensi degli articoli 21, 36 capoverso 2, 42 capoverso 2, 47 capoverso 2 e 49 capoverso 2, devono essere presi in considerazione anche i fondi di cui al capoverso 4 lettera c.11
⁵	Un'azienda mista è un'azienda agricola se ha carattere agricolo preponderante.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 82 Principio - Il Tribunale federale giudica i ricorsi:
^a	contro le decisioni pronunciate in cause di diritto pubblico;
^b	contro gli atti normativi cantonali;
^c	concernenti il diritto di voto dei cittadini nonché le elezioni e votazioni popolari.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 86 Autorità inferiori in generale - 1 Il ricorso è ammissibile contro le decisioni:
¹	Il ricorso è ammissibile contro le decisioni:
^a	del Tribunale amministrativo federale;
^b	del Tribunale penale federale;
^c	dell'autorità indipendente di ricorso in materia radiotelevisiva;
^d	delle autorità cantonali di ultima istanza, sempreché non sia ammissibile il ricorso al Tribunale amministrativo federale.
²	I Cantoni istituiscono tribunali superiori che giudicano quali autorità di grado immediatamente inferiore al Tribunale federale, in quanto un'altra legge federale non preveda che le decisioni di altre autorità giudiziarie sono impugnabili mediante ricorso al Tribunale federale.
³	Per le decisioni di carattere prevalentemente politico i Cantoni possono istituire quale autorità di grado immediatamente inferiore al Tribunale federale un'autorità diversa da un tribunale.

SR 642.14 Legge federale del 14 dicembre 1990 sull'armonizzazione delle imposte dirette dei Cantoni e dei Comuni (LAID) LAID Art. 7 Principio - 1 Sottostà all'imposta sul reddito la totalità dei proventi, periodici o unici, segnatamente quelli da attività lucrativa dipendente o indipendente, da reddito della sostanza compresa l'utilizzazione a scopo personale di fondi, da istituzioni di previdenza, nonché da rendite vitalizie. Quale che sia il loro ammontare, le spese di formazione e formazione continua14 professionali sostenute dal datore di lavoro, comprese le spese di riqualificazione, non costituiscono proventi imponibili. I dividendi, le quote di utili, le eccedenze di liquidazione come pure i vantaggi valutabili in denaro provenienti da azioni, quote in società a garanzia limitata o in società cooperative e buoni di partecipazione (compresi le azioni gratuite, gli aumenti gratuiti del valore nominale e simili) sono imponibili in ragione del 50 per cento se questi diritti di partecipazione rappresentano almeno il 10 per cento del capitale azionario o sociale di una società di capitali o di una società cooperativa.15 I Cantoni possono prevedere un'imposizione superiore.16 17
¹	Sottostà all'imposta sul reddito la totalità dei proventi, periodici o unici, segnatamente quelli da attività lucrativa dipendente o indipendente, da reddito della sostanza compresa l'utilizzazione a scopo personale di fondi, da istituzioni di previdenza, nonché da rendite vitalizie. Quale che sia il loro ammontare, le spese di formazione e formazione continua14 professionali sostenute dal datore di lavoro, comprese le spese di riqualificazione, non costituiscono proventi imponibili. I dividendi, le quote di utili, le eccedenze di liquidazione come pure i vantaggi valutabili in denaro provenienti da azioni, quote in società a garanzia limitata o in società cooperative e buoni di partecipazione (compresi le azioni gratuite, gli aumenti gratuiti del valore nominale e simili) sono imponibili in ragione del 50 per cento se questi diritti di partecipazione rappresentano almeno il 10 per cento del capitale azionario o sociale di una società di capitali o di una società cooperativa.15 I Canto
^1bis	In caso di vendita di diritti di partecipazione, ai sensi dell'articolo 4a della legge federale del 13 ottobre 196518 sull'imposta preventiva, alla società di capitali o alla società cooperativa che li ha emessi, il reddito della sostanza è considerato realizzato nell'anno in cui sorge il credito fiscale dell'imposta preventiva (art. 12 cpv. 1 e 1bis della LF del 13 ott. 1965 sull'imposta preventiva).19
^1ter	I proventi da assicurazioni riscattabili di capitali con premio unico in caso di sopravvivenza o di riscatto sono imponibili, a meno che queste assicurazioni di capitali servano alla previdenza. Si considera che serva alla previdenza il pagamento della prestazione assicurativa a partire dal momento in cui l'assicurato ha compiuto i 60 anni sulla base di un rapporto contrattuale che è durato almeno cinque anni ed è stato istituito prima del compimento dei 66 anni. In questo caso la prestazione è esente da imposte.20
²	Le rendite vitalizie e i proventi da vitalizi sono imponibili nella misura del 40 per cento.21
³	I proventi da quote di partecipazione a investimenti collettivi di capitale ai sensi della legge del 23 giugno 200622 sugli investimenti collettivi (LICol) è attribuito agli investitori in funzione delle loro quote; i proventi da quote di partecipazione a investimenti collettivi di capitale con possesso fondiario diretto sono imponibili soltanto se la totalità dei redditi del fondo supera i redditi del possesso fondiario diretto.23
⁴	Sono esenti dall'imposta soltanto:
^a	il ricavo dall'alienazione di diritti di opzione, a condizione che i diritti patrimoniali appartengono alla sostanza privata;
^b	gli utili in capitale conseguiti su elementi della sostanza mobiliare privata, fatto salvo l'articolo 12 capoverso 2 lettere a e d;
^c	l'incremento patrimoniale derivante da eredità, legato, donazione o liquidazione del regime matrimoniale;
^d	l'incremento patrimoniale derivante da assicurazioni private di capitali, soggette a riscatto, eccettuate quelle da polizze di libero passaggio. È fatto salvo il capoverso 1ter;
^e	i pagamenti in capitale versati dal datore di lavoro o da un'istituzione di previdenza professionale in occasione di un cambiamento di impiego, a condizione che il beneficiario li trasferisca nel termine di un anno ad un'altra istituzione di previdenza professionale o li impieghi per acquistare una polizza di libero passaggio;
^f	i sussidi d'assistenza provenienti da fondi pubblici o privati;
^g	le prestazioni versate in adempimento di un obbligo fondato sul diritto di famiglia, ad eccezione degli alimenti percepiti dal coniuge divorziato o separato legalmente o di fatto, nonché degli alimenti che uno dei genitori percepisce per i figli sotto la sua autorità parentale;
^h	il soldo del servizio militare e civile, nonché l'importo giornaliero per le piccole spese versato nel servizio civile;
^hbis	il soldo dei pompieri di milizia sino a concorrenza di un ammontare determinato dal diritto cantonale per prestazioni in relazione all'adempimento dei compiti fondamentali dei pompieri (esercitazioni, servizi di picchetto, corsi, ispezioni e interventi effettivi per salvataggi, lotta contro gli incendi, lotta contro i sinistri in generale e contro i sinistri causati da elementi naturali e simili); sono eccettuati gli importi forfettari per i quadri, le indennità di funzione, le indennità per i lavori amministrativi e le indennità per prestazioni volontarie fornite dai pompieri;
ⁱ	i versamenti a titolo di riparazione morale;
^k	i proventi ricevuti in virtù della legislazione federale sulle prestazioni complementari all'assicurazione per la vecchiaia, i superstiti e l'invalidità.
^l	le vincite ai giochi da casinò ammessi secondo la legge federale del 29 settembre 201728 sui giochi in denaro (LGD) realizzate nelle case da gioco, purché tali vincite non provengano da un'attività lucrativa indipendente;
^lbis	le singole vincite ai giochi di grande estensione ammessi secondo la LGD e ai giochi da casinò in linea ammessi secondo la LGD sino a concorrenza di un importo pari a un milione di franchi o di un importo più elevato secondo il diritto cantonale;
^lter	le vincite ai giochi di piccola estensione ammessi secondo la LGD;
^m	le singole vincite ai giochi di destrezza e alle lotterie destinati a promuovere le vendite che secondo l'articolo 1 capoverso 2 lettere d ed e LGD non sottostanno a quest'ultima, purché non superino il limite stabilito dal diritto cantonale;
ⁿ	i proventi ricevuti in virtù della legge federale del 19 giugno 202033 sulle prestazioni transitorie per i disoccupati anziani.

SR 642.14 Legge federale del 14 dicembre 1990 sull'armonizzazione delle imposte dirette dei Cantoni e dei Comuni (LAID) LAID Art. 14 Stima - 1 La sostanza è stimata al suo valore venale. Il valore reddituale può essere preso in considerazione in modo appropriato.
¹	La sostanza è stimata al suo valore venale. Il valore reddituale può essere preso in considerazione in modo appropriato.
²	I fondi destinati all'agricoltura o alla silvicoltura sono stimati al loro valore reddituale. Il diritto cantonale può stabilire che nell'ambito della stima si tenga conto del valore venale o che in caso di alienazione o di cessazione della destinazione all'agricoltura o alla silvicoltura venga effettuata un'imposizione complementare in funzione della differenza tra il valore reddituale ed il valore venale. L'imposizione complementare non può eccedere una durata di 20 anni.
³	I beni immateriali e la sostanza mobiliare facenti parte della sostanza commerciale del contribuente sono stimati al loro valore determinante ai fini dell'imposta sul reddito. I Cantoni possono prevedere una riduzione dell'imposta per la sostanza ascrivibile ai diritti di cui all'articolo 8a.88 89

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 89 Diritto di ricorso - 1 Ha diritto di interporre ricorso in materia di diritto pubblico chi:
¹	Ha diritto di interporre ricorso in materia di diritto pubblico chi:
^a	ha partecipato al procedimento dinanzi all'autorità inferiore o è stato privato della possibilità di farlo;
^b	è particolarmente toccato dalla decisione o dall'atto normativo impugnati; e
^c	ha un interesse degno di protezione all'annullamento o alla modifica degli stessi.
²	Hanno inoltre diritto di ricorrere:
^a	la Cancelleria federale, i dipartimenti federali o, in quanto lo preveda il diritto federale, i servizi loro subordinati, se l'atto impugnato può violare la legislazione federale nella sfera dei loro compiti;
^b	in materia di rapporti di lavoro del personale federale, l'organo competente dell'Assemblea federale;
^c	i Comuni e gli altri enti di diritto pubblico, se fanno valere la violazione di garanzie loro conferite dalla costituzione cantonale o dalla Costituzione federale;
^d	le persone, le organizzazioni e le autorità legittimate al ricorso in virtù di un'altra legge federale.
³	In materia di diritti politici (art. 82 lett. c), il diritto di ricorrere spetta inoltre a chiunque abbia diritto di voto nell'affare in causa.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 95 Diritto svizzero - Il ricorrente può far valere la violazione:
^a	del diritto federale;
^b	del diritto internazionale;
^c	dei diritti costituzionali cantonali;
^d	delle disposizioni cantonali in materia di diritto di voto dei cittadini e di elezioni e votazioni popolari;
^e	del diritto intercantonale.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 106 Applicazione del diritto - 1 Il Tribunale federale applica d'ufficio il diritto.
¹	Il Tribunale federale applica d'ufficio il diritto.
²	Esamina la violazione di diritti fondamentali e di disposizioni di diritto cantonale e intercantonale soltanto se il ricorrente ha sollevato e motivato tale censura.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 42 Atti scritti - 1 Gli atti scritti devono essere redatti in una lingua ufficiale, contenere le conclusioni, i motivi e l'indicazione dei mezzi di prova ed essere firmati.
¹	Gli atti scritti devono essere redatti in una lingua ufficiale, contenere le conclusioni, i motivi e l'indicazione dei mezzi di prova ed essere firmati.
²	Nei motivi occorre spiegare in modo conciso perché l'atto impugnato viola il diritto. Qualora il ricorso sia ammissibile soltanto se concerne una questione di diritto di importanza fondamentale o un caso particolarmente importante per altri motivi, occorre spiegare perché la causa adempie siffatta condizione.14 15
³	Se sono in possesso della parte, i documenti indicati come mezzi di prova devono essere allegati; se l'atto scritto è diretto contro una decisione, anche questa deve essere allegata.
⁴	In caso di trasmissione per via elettronica, la parte o il suo patrocinatore deve munire l'atto scritto di una firma elettronica qualificata secondo la legge del 18 marzo 201616 sulla firma elettronica. Il Tribunale federale determina mediante regolamento:
^a	il formato dell'atto scritto e dei relativi allegati;
^b	le modalità di trasmissione;
^c	le condizioni alle quali può essere richiesta la trasmissione successiva di documenti cartacei in caso di problemi tecnici.17
⁵	Se mancano la firma della parte o del suo patrocinatore, la procura dello stesso o gli allegati prescritti, o se il patrocinatore non è autorizzato in quanto tale, è fissato un congruo termine per sanare il vizio, con la comminatoria che altrimenti l'atto scritto non sarà preso in considerazione.
⁶	Gli atti illeggibili, sconvenienti, incomprensibili, prolissi o non redatti in una lingua ufficiale possono essere del pari rinviati al loro autore affinché li modifichi.
⁷	Gli atti scritti dovuti a condotta processuale da querulomane o altrimenti abusiva sono inammissibili.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 105 Fatti determinanti - 1 Il Tribunale federale fonda la sua sentenza sui fatti accertati dall'autorità inferiore.
¹	Il Tribunale federale fonda la sua sentenza sui fatti accertati dall'autorità inferiore.
²	Può rettificare o completare d'ufficio l'accertamento dei fatti dell'autorità inferiore se è stato svolto in modo manifestamente inesatto o in violazione del diritto ai sensi dell'articolo 95.
³	Se il ricorso è diretto contro una decisione d'assegnazione o rifiuto di prestazioni pecuniarie dell'assicurazione militare o dell'assicurazione contro gli infortuni, il Tribunale federale non è vincolato dall'accertamento dei fatti operato dall'autorità inferiore.96

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 97 Accertamento inesatto dei fatti - 1 Il ricorrente può censurare l'accertamento dei fatti soltanto se è stato svolto in modo manifestamente inesatto o in violazione del diritto ai sensi dell'articolo 95 e l'eliminazione del vizio può essere determinante per l'esito del procedimento.
¹	Il ricorrente può censurare l'accertamento dei fatti soltanto se è stato svolto in modo manifestamente inesatto o in violazione del diritto ai sensi dell'articolo 95 e l'eliminazione del vizio può essere determinante per l'esito del procedimento.
²	Se il ricorso è diretto contro una decisione d'assegnazione o rifiuto di prestazioni pecuniarie dell'assicurazione militare o dell'assicurazione contro gli infortuni, può essere censurato qualsiasi accertamento inesatto o incompleto dei fatti giuridicamente rilevanti.87

SR 101 Costituzione federale della Confederazione Svizzera del 18 aprile 1999 Cost. Art. 29 Garanzie procedurali generali - 1 In procedimenti dinanzi ad autorità giudiziarie o amministrative, ognuno ha diritto alla parità ed equità di trattamento, nonché ad essere giudicato entro un termine ragionevole.
¹	In procedimenti dinanzi ad autorità giudiziarie o amministrative, ognuno ha diritto alla parità ed equità di trattamento, nonché ad essere giudicato entro un termine ragionevole.
²	Le parti hanno diritto d'essere sentite.
³	Chi non dispone dei mezzi necessari ha diritto alla gratuità della procedura se la sua causa non sembra priva di probabilità di successo. Ha inoltre diritto al patrocinio gratuito qualora la presenza di un legale sia necessaria per tutelare i suoi diritti.

SR 642.14 Legge federale del 14 dicembre 1990 sull'armonizzazione delle imposte dirette dei Cantoni e dei Comuni (LAID) LAID Art. 13 Oggetto dell'imposta - 1 L'imposta sulla sostanza ha per oggetto la sostanza netta totale.
¹	L'imposta sulla sostanza ha per oggetto la sostanza netta totale.
²	La sostanza gravata da usufrutto è computata all'usufruttuario.
³	Le quote di partecipazione a investimenti collettivi di capitale con possesso fondiario diretto sono imponibili in funzione della differenza di valore tra il totale degli attivi dell'investimento collettivo di capitale e il suo possesso fondiario diretto.87
⁴	Le suppellettili domestiche e gli oggetti personali di uso corrente non sono imponibili.

SR 642.14 Legge federale del 14 dicembre 1990 sull'armonizzazione delle imposte dirette dei Cantoni e dei Comuni (LAID) LAID Art. 12 - 1 Sono imponibili gli utili da sostanza immobiliare conseguiti in seguito all'alienazione di un fondo facente parte della sostanza privata o di un fondo agricolo o silvicolo, nonché di parti dello stesso, sempreché il prodotto dell'alienazione superi le spese di investimento (prezzo d'acquisto o valore di sostituzione, più le spese).
¹	Sono imponibili gli utili da sostanza immobiliare conseguiti in seguito all'alienazione di un fondo facente parte della sostanza privata o di un fondo agricolo o silvicolo, nonché di parti dello stesso, sempreché il prodotto dell'alienazione superi le spese di investimento (prezzo d'acquisto o valore di sostituzione, più le spese).
²	L'assoggettamento è dato per ogni alienazione di fondo. Sono assimilati a un'alienazione:
^a	i negozi giuridici che producono i medesimi effetti economici dell'alienazione sul potere di disporre di un fondo;
^b	il trasferimento di un fondo o di una parte di esso dalla sostanza privata alla sostanza commerciale;
^c	la costituzione su di un fondo di servitù di diritto privato o di restrizioni di diritto pubblico alla proprietà fondiaria, se limitano lo sfruttamento incondizionato o diminuiscono il valore venale di un fondo in modo duraturo e importante e si fanno contro versamento di un'indennità;
^d	il trasferimento di partecipazioni a società immobiliari facenti parte della sostanza privata, sempreché il diritto cantonale preveda l'assoggettamento in questo caso;
^e	i plusvalori derivanti dalla pianificazione ai sensi della legge federale del 22 giugno 197983 sulla pianificazione del territorio, senza che vi sia alienazione, sempreché il diritto cantonale assoggetti questa fattispecie all'imposta sugli utili da sostanza immobiliare.
³	L'imposizione è differita in caso di:
^a	trapasso di proprietà in seguito a successione (devoluzione, divisione, legato), a anticipo ereditario o a donazione;
^b	trapasso della proprietà tra coniugi in connessione con il regime matrimoniale, nonché d'indennità dovuta per i contributi straordinari di un coniuge al mantenimento della famiglia (art. 165 CC85) e per le pretese fondate sul diritto del divorzio, nella misura in cui i coniugi sono d'accordo;
^c	ricomposizione particellare ai fini di un raggruppamento di terreni, di un piano di quartiere, di rettificazione dei limiti di proprietà, di un arrotondamento dei poderi agricoli, nonché in caso di ricomposizione particellare nell'ambito di una procedura d'espropriazione o di un'espropriazione imminente;
^d	alienazione totale o parziale di un fondo agricolo o silvicolo, purché il prodotto dell'alienazione venga utilizzato entro un congruo termine per l'acquisto di un fondo sostitutivo sfruttato dal contribuente stesso o per il miglioramento di fondi agricoli o silvicoli appartenenti al contribuente e sfruttati dallo stesso;
^e	alienazione di un'abitazione (casa monofamiliare o appartamento) che ha servito durevolmente e esclusivamente all'uso personale del contribuente, a condizione che il ricavo sia destinato entro un congruo termine all'acquisto o alla costruzione in Svizzera di un'abitazione sostitutiva adibita al medesimo scopo.
⁴	I Cantoni possono riscuotere l'imposta sugli utili da sostanza immobiliare anche sugli utili conseguiti in seguito all'alienazione di fondi facenti parte della sostanza commerciale, sempreché esentino questi utili dall'imposta sul reddito e dall'imposta sull'utile oppure computino l'imposta sugli utili da sostanza immobiliare nell'imposta sul reddito o nell'imposta sull'utile. In ambedue i casi:
^a	le fattispecie di cui agli articoli 8 capoversi 3 e 4 e 24 capoversi 3 e 3quater sono assimilate alle alienazioni la cui imposizione è differita ai fini dell'imposta sugli utili da sostanza immobiliare;
^b	il trasferimento di tutto o di una parte di fondo dalla sostanza privata alla sostanza commerciale non può essere assimilato a un'alienazione.
⁵	I Cantoni provvedono affinché gli utili realizzati a corto termine siano imposti più gravemente.

SR 700 Legge federale del 22 giugno 1979 sulla pianificazione del territorio (Legge sulla pianificazione del territorio, LPT) - Legge sulla pianificazione del territorio LPT Art. 15 Zone edificabili - 1 Le zone edificabili vanno definite in modo da soddisfare il fabbisogno prevedibile per 15 anni.
¹	Le zone edificabili vanno definite in modo da soddisfare il fabbisogno prevedibile per 15 anni.
²	Le zone edificabili sovradimensionate devono essere ridotte.
³	L'ubicazione e le dimensioni delle zone edificabili vanno coordinate al di là dei confini comunali, rispettando gli scopi e i principi della pianificazione del territorio. In particolare occorre conservare le superfici per l'avvicendamento delle colture e rispettare la natura e il paesaggio.
⁴	Un terreno può essere assegnato a una zona edificabile se:
^a	è idoneo all'edificazione;
^b	sarà prevedibilmente necessario all'edificazione, urbanizzato ed edificato entro 15 anni, anche in caso di sfruttamento coerente delle riserve interne d'utilizzazione delle zone edificabili esistenti;
^c	le superfici coltive non sono frazionate;
^d	la sua disponibilità è garantita sul piano giuridico; e
^e	l'assegnazione consente di attuare quanto disposto nel piano direttore.
⁵	La Confederazione e i Cantoni elaborano congiuntamente direttive tecniche per l'assegnazione di terreni alle zone edificabili, segnatamente per il calcolo del fabbisogno di tali zone.

SR 211.412.11 Legge federale del 4 ottobre 1991 sul diritto fondiario rurale (LDFR) LDFR Art. 2 Campo d'applicazione generale - 1 La presente legge si applica ai fondi agricoli isolati o facenti parte di un'azienda agricola:
¹	La presente legge si applica ai fondi agricoli isolati o facenti parte di un'azienda agricola:
^a	ubicati fuori di una zona edificabile secondo l'articolo 15 della legge del 22 giugno 19794 sulla pianificazione del territorio; e
^b	di cui sia lecita un'utilizzazione agricola.5
²	La presente legge si applica inoltre:
^a	ai fondi e parti di fondi comprendenti edifici e impianti agricoli, inclusa un'adeguata area circostante, ubicati in una zona edificabile e facenti parte di un'azienda agricola;
^b	alle selve facenti parte di un'azienda agricola;
^c	ai fondi ubicati in parte in una zona edificabile, fintanto che non sono suddivisi secondo le zone di utilizzazione;
^d	ai fondi con utilizzazione mista, non suddivisi in una parte agricola e in una parte non agricola.
³	La presente legge non si applica ai fondi di meno di 15 are se si tratta di vigne e di meno di 25 are se si tratta di altri terreni, non facenti parte di un'azienda agricola.6
⁴	In deroga al capoverso 3, la presente legge si applica ai piccoli fondi situati nel perimetro di una ricomposizione particellare, dal momento della costituzione del consorzio e della presa di decisione fino all'iscrizione nel registro fondiario dei nuovi diritti di proprietà.7

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 65 Spese giudiziarie - 1 Le spese giudiziarie comprendono la tassa di giustizia, l'emolumento per la copia di atti scritti, le spese per le traduzioni in o da una lingua non ufficiale e le indennità versate a periti e testimoni.
¹	Le spese giudiziarie comprendono la tassa di giustizia, l'emolumento per la copia di atti scritti, le spese per le traduzioni in o da una lingua non ufficiale e le indennità versate a periti e testimoni.
²	La tassa di giustizia è stabilita in funzione del valore litigioso, dell'ampiezza e della difficoltà della causa, del modo di condotta processuale e della situazione finanziaria delle parti.
³	Di regola, il suo importo è di:
^a	200 a 5000 franchi nelle controversie senza interesse pecuniario;
^b	200 a 100 000 franchi nelle altre controversie.
⁴	È di 200 a 1000 franchi, a prescindere dal valore litigioso, nelle controversie:
^a	concernenti prestazioni di assicurazioni sociali;
^b	concernenti discriminazioni fondate sul sesso;
^c	risultanti da un rapporto di lavoro, sempreché il valore litigioso non superi 30 000 franchi;
^d	secondo gli articoli 7 e 8 della legge del 13 dicembre 200223 sui disabili.
⁵	Se motivi particolari lo giustificano, il Tribunale federale può aumentare tali importi, ma al massimo fino al doppio nei casi di cui al capoverso 3 e fino a 10 000 franchi nei casi di cui al capoverso 4.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 66 Onere e ripartizione delle spese giudiziarie - 1 Di regola, le spese giudiziarie sono addossate alla parte soccombente. Se le circostanze lo giustificano, il Tribunale federale può ripartirle in modo diverso o rinunciare ad addossarle alle parti.
¹	Di regola, le spese giudiziarie sono addossate alla parte soccombente. Se le circostanze lo giustificano, il Tribunale federale può ripartirle in modo diverso o rinunciare ad addossarle alle parti.
²	In caso di desistenza o di transazione, il Tribunale federale può rinunciare in tutto o in parte a riscuotere le spese giudiziarie.
³	Le spese inutili sono pagate da chi le causa.
⁴	Alla Confederazione, ai Cantoni, ai Comuni e alle organizzazioni incaricate di compiti di diritto pubblico non possono di regola essere addossate spese giudiziarie se, senza avere alcun interesse pecuniario, si rivolgono al Tribunale federale nell'esercizio delle loro attribuzioni ufficiali o se le loro decisioni in siffatte controversie sono impugnate mediante ricorso.
⁵	Salvo diversa disposizione, le spese giudiziarie addossate congiuntamente a più persone sono da queste sostenute in parti eguali e con responsabilità solidale.