4A_415/2015 - 2016-08-22 - Droit des contrats - bail à loyer; demande de diminuer le loyer

Bundesgericht
Tribunal fédéral
Tribunale federale
Tribunal federal

{T 0/2}

4A 415/2015

Arrêt du 22 août 2016

Ire Cour de droit civil

Composition
Mmes et M. les Juges fédéraux Kiss, présidente,
Kolly et Hohl.
Greffière: Mme Monti.

Participants à la procédure
X.________ SA, représentée par
Me Christophe A. Gal,
recourante,

contre

H.Z.________ et F.Z.________,
intimés.

Objet
bail à loyer; demande de diminution du loyer,

recours en matière civile contre l'arrêt rendu le 22 juin 2015 par la Chambre des baux et loyers de la Cour de justice du canton de Genève.

Faits :

A.

A.a. Le 17 février 2010, X.________ SA (ci-après: la bailleresse) a convenu de céder à H.Z.________ et F.Z.________ (ci-après: les locataires) l'usage d'un appartement de cinq pièces au quatrième étage d'un immeuble situé dans la commune de
... (GE). Le contrat de bail a été conclu pour une durée initiale d'un an, du 1 er mars 2010 au 28 février 2011, avec clause de renouvellement tacite d'année en année.
Le loyer a été fixé à 18'894 fr. par an, soit 1'574 fr. 50 par mois, charges non comprises. Le bâtiment abritant l'appartement loué était classé jusqu'au 31 décembre 2011 dans la catégorie des habitations à loyers modérés (HLM) et soumis à la loi générale genevoise sur le logement et la protection des locataires (LGL; rs/GE I 4 05).
Ce même 17 février 2010, les parties ont signé l'avenant suivant:

"L'immeuble sort du régi[m]e HLM au 31 décembre 2011. D'entente entre les parties, il est donc précisé ce qui suit:
Dès le 1er mars 2012, le loyer passe à CHF 2'100.- + les charges, selon l'avis de majoration ci-joint. (...) "
L'avis officiel de majoration de loyer annexé à cet avenant énonce que le loyer annuel sera augmenté à 25'200 fr. dès le 1 er mars 2012. Il est motivé ainsi: "Fin du régime HLM. CO 269a, lettre a: Adaptation aux loyers usuels pratiqués dans le quartier, soit une hausse de CHF 525.50/mois".
Les locataires n'ont pas contesté cet avis dans le délai de trente jours imparti par l'art. 270 al. 1 CO.

A.b. Par courrier du 29 novembre 2011, les locataires ont sollicité une baisse de loyer de 474 fr. 50 par mois dès le 1 er mars 2012. Ils ont demandé qu'un calcul de rendement soit effectué.
Répondant par lettre du 6 décembre 2011, la bailleresse a refusé d'entrer en matière.

B.

B.a. Les locataires ont alors saisi l'autorité de conciliation le 23 décembre 2011, puis ont déposé une demande devant le Tribunal des baux et loyers du canton de Genève le 21 juin 2012. Ils ont conclu à ce que soit constatée la nullité de l'avis de majoration du 17 février 2010 et à ce que leur loyer soit fixé à 13'200 fr. par an dès le 1 er mars 2012.
Par ordonnance du 10 août 2012, le Tribunal a invité la bailleresse à produire les pièces nécessaires au calcul du rendement net de l'immeuble concerné; il a attiré son attention sur les conséquences d'un refus de produire ces pièces, à savoir l'indice de ce qu'elle cachait un rendement abusif.
Dans sa réponse du 28 octobre 2012, la bailleresse a conclu à l'irrecevabilité de la demande, subsidiairement à son rejet, et à ce que soit constatée l'entrée en force, au 1 er mars 2012, du loyer fixé selon l'avis de majoration du 17 février 2010.

B.b. Par jugement du 22 novembre 2013, le Tribunal des baux a constaté la nullité de l'avis de majoration. Il a fixé le loyer annuel à 16'656 fr. (charges non comprises) dès le 1 er mars 2012 et a rejeté toutes autres conclusions.
En substance, le Tribunal a jugé que la convention prévoyant une augmentation de loyer prédéterminée devait être qualifiée de bail à loyers échelonnés au sens de l'art. 269c CO. La clause d'échelonnement était viciée à plus d'un titre; en particulier, le bail avait été conclu pour une durée inférieure à trois ans. L'avis de majoration du 17 février 2010 était donc nul, et les locataires en droit de solliciter une diminution de loyer dès le 1 er mars 2012. Ils pouvaient demander un calcul de rendement étant donné que l'immeuble sortait du contrôle cantonal des loyers. A l'issue de ce calcul, le loyer annuel admissible se révélait être de 16'656 fr.

B.c. La bailleresse a fait appel de cette décision. Par arrêt du 22 juin 2015, la Chambre des baux et loyers de la Cour de justice a annulé le jugement entrepris et, statuant à nouveau, a fixé le loyer annuel à 16'740 fr. dès le 1 er mars 2012, toutes autres conclusions étant rejetées. La Cour a confirmé l'analyse des premiers juges quant à la nullité de la clause d'échelonnement. Elle a en revanche admis un grief relatif aux charges d'exploitation et adapté en conséquence le calcul de rendement.

C.
La bailleresse saisit le Tribunal fédéral d'un recours en matière civile dans lequel elle requiert que l'avenant du 17 février 2010 soit déclaré valable et qu'il soit dit que le loyer annuel s'élève à 25'200 fr. dès le 1er mars 2012, respectivement que la requête en diminution de loyer soit déclarée irrecevable ou soit rejetée. Elle demande enfin que les locataires soient condamnés à lui verser "la totalité du moins-perçu de loyer (différence de loyer) " depuis le 1er mars 2012, dans un délai de trente jours dès l'entrée en force de l'arrêt rendu.
Les locataires intimés, qui procèdent sans avocat, concluent au rejet du recours. L'autorité précédente se réfère à son arrêt.

Considérant en droit :

1.
Les conditions de recevabilité du recours en matière civile sont réalisées sur le principe, en particulier celles afférentes au délai (art. 100 al. 1 LTF en lien avec l'art. 46 al. 1 LTF) et à l'exigence d'une valeur litigieuse minimale de 15'000 fr. (art. 74 al. 1 let. a LTF; cf. arrêt 4A 489/2010 du 6 janvier 2011 consid. 3).

2.
La première question à résoudre est celle de la validité de la clause contractuelle prévoyant une hausse de loyer dès le 1 er mars 2012. L'autorité précédente a répondu par la négative au motif que les parties avaient conclu un bail à loyers échelonnés ne satisfaisant pas à l'exigence légale d'une durée minimale de trois ans.

2.1.

2.1.1. Selon l'art. 269c CO relatif aux "loyers échelonnés" (note marginale), les conventions prévoyant que le loyer sera majoré périodiquement d'un montant déterminé ne sont valables qu'à trois conditions: le bail doit être conclu pour une durée minimale de trois ans (let. a), le loyer ne doit pas être augmenté plus d'une fois par an (let. b) et le montant de l'augmentation doit être fixé en francs (let. c).
Les loyers échelonnés sont des loyers fixés d'avance pour toute la durée du bail, par paliers et par périodes. Ils sont intangibles, quelle que soit l'évolution des facteurs propres à justifier une augmentation ou une diminution du loyer initial (ATF 121 III 397 consid. 2b/aa p. 400). La clause d'échelonnement est le mode exclusif de fixation du loyer jusqu'à l'échéance du contrat. La jurisprudence réserve toutefois l'augmentation de loyer fondée sur des prestations supplémentaires du bailleur si les parties en ont convenu (ATF 124 III 57 consid. 3a p. 59).
La qualification de bail à loyers échelonnés s'applique déjà lorsqu'une seule majoration est prévue en cours de bail (ATF 124 III 57 consid. 3b p. 59; ATF 121 III 397 ibidem). Les parties peuvent même convenir que l'unique adaptation interviendra au moment où le bail est tacitement prolongé (arrêt 4A 689/2014 du 7 mai 2015 consid. 1.2), de telle sorte que si le bail n'est pas reconduit, le loyer n'aura jamais été augmenté.

2.1.2. En l'occurrence, les parties ont convenu à la conclusion du contrat d'une augmentation de loyer prédéterminée devant prendre effet après la fin du contrôle étatique des loyers. Il s'agit en soi d'un échelonnement du loyer. Il n'est pas nécessaire d'examiner dans quelle mesure la possibilité de modifier l'état locatif agréé et les loyers contrôlés (art. 42 LGL) pourrait faire obstacle à la qualification de loyers échelonnés, sachant que dans ce type de bail, l'échelonnement est le seul mode de fixation du loyer. Tout au plus relèvera-t-on que dans une cause soumise à une autre loi genevoise instituant un contrôle des loyers (LDTR; rs/GE L 5 20), le Tribunal fédéral a exclu d'interdire aux parties la conclusion d'un bail échelonné prévu par le droit fédéral, ou de leur imposer un contrat d'une durée limitée à celle du contrôle officiel de leur loyer (arrêt 1C 184/2013 du 8 janvier 2014 consid. 2.2). Quoi qu'il en soit, un autre motif s'oppose déjà à ce que la clause d'échelonnement déploie sa validité.

2.2.

2.2.1. La loi requiert que le bail à loyers échelonnés ait une durée minimale de trois ans (art. 269c let. a CO). Pour respecter cette exigence, il suffit que le bailleur soit lié pour trois ans au moins, le locataire pouvant se libérer avant terme (cf., par analogie, art. 17 al. 4 OBLF en lien avec l'art. 269b CO; PATRICIA DIETSCHY, in Droit du bail à loyer, Bohnet/Montini éd., 2010, n° 5 ad art. 269c CO; DAVID LACHAT, Le bail à loyer, 2008, p. 517 nbp 62; PETER HIGI, Zürcher Kommentar, 4e éd. 1998, n° 57 ad art. 269c CO).
Selon la doctrine, le bail qui institue des loyers échelonnés sans respecter l'exigence d'une durée minimale de trois ans est en principe frappé de nullité partielle, limitée à la clause d'échelonnement (ROGER WEBER, in Basler Kommentar, 6e éd. 2015, n° 8 ad art. 269b et n° 5 ad art. 269c CO; PETER HEINRICH, in Handkommentar zum Schweizer Privatrecht, 2e éd. 2012, n° 1 ad art. 269b CO; DIETSCHY, op. cit., n°s 8 et 11 ad art. 269c CO; HIGI, op. cit., n° 62 ad art. 269c CO). Le juge peut toutefois compléter le contrat en fixant sa durée minimale à trois ans pour le bailleur si cela correspond à la volonté hypothétique des parties (SÉBASTIEN FETTER, La contestation du loyer initial, 2005, p. 23 n. 48; HIGI, op. cit., n° 91 ad art. 269b CO et n° 63 ad art. 269c CO). Il y a lieu de suivre cette analyse, conforme aux art. 20 et 269c CO. Le juge s'attachera donc à déterminer si l'élément important était la durée limitée du bail, ou si l'accent a été mis sur la volonté du bailleur d'adapter le loyer en cours de bail (LACHAT, op. cit., p. 517 ch. 3.2.2 et p. 509 ch. 2.2.3). Selon ROGER WEBER, lorsque la durée convenue n'est que de peu inférieure ("nur unwesentlich zu kurz") à la réglementation légale, le juge étendra cette durée à trois
ans; dans les autres cas, le contrat sera maintenu sans la clause d'échelonnement (WEBER, op. cit., n° 5 ad art. 269c CO; plus nuancée, DIETSCHY, op. cit., n° 11 i.f. ad art. 269c CO).

2.2.2. L'arrêt attaqué retient que le contrat a été conclu pour un an, du 1er mars 2010 au 28 février 2011, avec clause de renouvellement tacite d'année en année. L'exigence légale d'une durée minimale de trois ans n'est donc pas satisfaite. La recourante plaide l'adaptation du contrat à la loi sur la base de la volonté hypothétique des parties.
La Cour de justice a exclu cette hypothèse au motif que la bailleresse elle-même, dans son mémoire d'appel, déclarait n'avoir jamais eu l'intention de conclure un bail échelonné. La bailleresse a même ajouté que "les parties n'[avaie]nt aucunement eu l'intention de s'engager pour une durée fixe de trois ans mais [avaie]nt souhaité maintenir l'opportunité légale de pouvoir se départir du contrat pour chaque échéance" (mémoire d'appel, p. 6 let. c).
Ces déclarations doivent être replacées dans leur contexte. La question de la volonté hypothétique des parties n'avait pas été évoquée par le Tribunal des baux, de sorte que la bailleresse - respectivement la régie qui la représentait - a pu ignorer la portée de sa ligne de défense, selon laquelle les parties auraient convenu d'une augmentation consensuelle de loyer et non d'un échelonnement. Il n'en demeure pas moins que ces affirmations font planer un doute quant à une volonté hypothétique de s'engager pour une plus longue durée, alors qu'on ne dispose d'aucun autre élément sur les circonstances entourant la conclusion du bail. La durée convenue (un an) était nettement inférieure aux trois ans légaux. En définitive, il n'était pas contraire au droit fédéral de considérer que la courte durée du contrat importait aussi pour la bailleresse. Faute de pouvoir adapter la durée du contrat, la clause d'échelonnement est nulle.

2.2.3. La recourante objecte encore que les locataires ne pouvaient plus à ce stade tardif remettre en cause la validité de la clause d'échelonnement.
La doctrine majoritaire est d'avis que la nullité de la clause d'échelonnement peut être constatée en tout temps, sous réserve de l'abus de droit (DIETSCHY, op. cit., n° 14 ad art. 270d CO; avec des réserves temporelles, SILVIA EGGENSCHWILER SUPPAN, Folgen von ungültigen Staffel- und Indexmieten [...], in Jusletter du 5 nov. 2007 p. 3 n. 8 i.f. et 9; cf. aussi WEBER, op. cit., n° 8 ad art. 269b CO; HEINRICH, op. cit., n° 1 ad art. 269b CO; HIGI, op. cit., n° 92 s. ad art. 269b CO).
Toutefois, une opinion dissidente citée par la recourante soutient que le locataire doit contester l'avis de hausse notifié par formule officielle si celui-ci repose sur une clause contractuelle contrevenant aux exigences légales sur la durée du contrat; à défaut, la majoration produirait ses effets nonobstant la violation du droit impératif. Deux arrêts du Tribunal fédéral sont invoqués à l'appui de cette thèse (Le droit suisse du bail à loyer, Commentaire SVIT, 2011, n° 8 s. ad art. 269b CO et n° 6 ad art. 269c CO).
En réalité, l'on cherche vainement dans ces arrêts la reconnaissance d'une obligation d'agir dans le délai de l'art. 270 CO pour contester un bail contraire aux conditions légales de l'art. 269b ou 269c CO (arrêt 4C.72/1994 du 28 novembre 1994 consid. 2). Tout au plus faut-il concéder l'emploi d'une expression peu heureuse ("inhaltliche Nichtigkeit") à propos d'une augmentation de loyer qui excéderait par hypothèse les limites de l'art. 269a let. e CO (arrêt 4C.266/1996 du 5 mars 1997 consid. 3b i.f. et la critique de RAOUL FUTTERLIEB in MRA 1997 p. 106 i.f.-107).
En bref, il convient de se rallier au courant doctrinal majoritaire. Il n'y a pas de motif de s'écarter du principe général selon lequel la nullité peut être constatée en tout temps. L'abus de droit constitue un correctif suffisant.
Dans le cas concret, la bailleresse ne plaide pas que les locataires commettraient un abus de droit en dénonçant la nullité de la clause d'échelonnement. Cela suffit à clore toute discussion.

2.3. En définitive, les juges genevois n'ont pas enfreint le droit fédéral en considérant que la clause contractuelle d'augmentation du loyer était inapplicable. Il convient ainsi de passer à l'examen de la demande en diminution de loyer formulée par courrier du 29 novembre 2011.

3.

3.1. La bailleresse reproche aux juges genevois d'avoir violé l'art. 8 CC, respectivement d'avoir versé dans l'arbitraire en admettant implicitement que la demande de baisse de loyer lui était parvenue le 30 novembre 2011, alors que les locataires n'avaient fourni ni la preuve de l'envoi de ladite demande le 29 novembre 2011, ni la preuve de sa réception le 30 novembre 2011. Or, si la demande a été reçue au-delà de cette date, la réduction requise ne saurait prendre effet le 1 er mars 2012.

3.2. Le locataire peut demander une diminution de loyer pour le prochain terme de résiliation (art. 270a al. 1 CO). Il doit respecter le délai de congé (ATF 122 III 20 consid. 4b p. 23).
D'après l'arrêt attaqué, le contrat prévoit un terme annuel de résiliation le dernier jour de février. Le délai de congé légal (trois mois) trouve application comme il n'apparaît pas que les parties ont convenu d'un délai plus long (art. 266a al. 1 et 266c CO).
Ainsi, pour pouvoir prendre effet le 1 er mars 2012, la demande de réduction devait parvenir à la bailleresse au plus tard le 30 novembre 2011. Il incombait aux locataires de rapporter la preuve de cette date de réception.

3.3. Dans leur demande du 21 juin 2012, les locataires ont allégué avoir sollicité une réduction de loyer "par courrier du 29 novembre 2011", lequel "a été adressé par téléfax ainsi que par lettre recommandée" (allégué 8); la bailleresse a répondu par lettre du 6 décembre 2011 en refusant d'y donner suite (allégué 9). A l'appui de ces allégués ont été produits les deux courriers en question.
La bailleresse s'est déterminée en ces termes sur l'allégué 8: "Pas contesté quant à l'écriture du courrier. Formellement contesté pour le surplus. La théorie de la réception s'appliquant dans ce cas de figure, les demandeurs devront produire le trace & track relatif à leur dit [sic!] courrier. (...) ". La bailleresse n'a "pas contesté" l'allégué 9.
Le Tribunal des baux s'est contenté de préciser que la clause d'échelonnement du loyer était nulle, de sorte que les locataires étaient fondés à demander une diminution de loyer pour le 1 er mars 2012.
En appel, la bailleresse a fait valoir que la demande de baisse avait été adressée "hors délai", les locataires n'ayant pas produit le document "trace & track" demandé. Les locataires ont alors fourni un "suivi des envois" émanant du site Internet de la Poste.
La Cour de justice n'a pas traité ce grief et ne s'est pas prononcée sur la recevabilité de la pièce, qui était annexée à la suite du mémoire des intimés. Dans l'état de fait, la Cour a retenu que "par courrier du 29 novembre 2011", les locataires avaient sollicité une baisse de loyer dès le 1 er mars 2012. A l'instar des premiers juges, elle a constaté la nullité de la clause d'échelonnement et a conclu que les locataires pouvaient demander une réduction de loyer pour la date précitée. La bailleresse ne dénonce aucune violation de son droit d'être entendue.

3.4. Il sied au préalable de préciser que la présente cause est un cas de protection contre les loyers abusifs au sens de l'art. 243 al. 2 let. c CPC et relève comme tel de la procédure simplifiée. En vertu de l'art. 247 al. 2 let. a CPC, le tribunal doit établir les faits d'office. Cette disposition institue la maxime inquisitoire sociale, qui tend à protéger la partie faible au contrat, à garantir l'égalité entre les parties au procès et à accélérer la procédure. Les parties doivent recueillir elles-mêmes les éléments du procès; il leur incombe de renseigner le juge sur les faits de la cause et lui indiquer les moyens de preuve propres à établir ceux-ci. De son côté, le juge doit les informer de leur devoir de coopérer à la constatation des faits et à l'administration des preuves; il doit les interroger pour s'assurer que leurs allégués de fait et leurs offres de preuves sont complets s'il a des motifs objectifs d'éprouver des doutes sur ce point. Lorsque les parties sont représentées par un avocat, le tribunal peut et doit faire preuve de retenue comme dans un procès soumis à la procédure ordinaire. Il n'appartient en effet pas au juge de fouiller le dossier pour tenter d'y trouver des moyens de preuve en faveur d'une partie
(ATF 141 III 569 consid. 2.3.1 et 2.3.2).
En l'occurrence, les locataires étaient représentés par un collaborateur de l'ASLOCA titulaire du brevet d'avocat et la bailleresse par sa régie immobilière, qui dispose manifestement de bonnes connaissances juridiques.

3.5. La réception du courrier contenant la demande de réduction de loyer est en soi établie, la bailleresse en ayant expressément accusé réception dans sa lettre du 6 décembre 2011. En revanche, les locataires devaient prouver que ce courrier avait été reçu par la bailleresse le 30 novembre 2011, ou plus exactement qu'il était parvenu dans sa sphère d'influence à cette date (cf. ATF 140 III 244 consid. 5.1; 137 III 208 consid. 3.1.2), puisque ce fait était contesté. La bailleresse a expressément requis la production du "suivi des envois" ("track and trace") permettant d'établir la date de réception du courrier.
En première instance, les locataires se sont contentés de produire le courrier contenant la demande de réduction, qui est daté du 29 novembre 2011 et précise qu'il sera acheminé par lettre recommandée et par télécopie. Une telle pièce n'est pas de nature à prouver que le courrier a été reçu le 30 novembre 2011. Il n'est pas établi que la date apposée sur ce courrier soit correcte, respectivement que le courrier ait été posté et télécopié à la date indiquée. La bailleresse a accusé "réception du courrier du 29 novembre 2011" par lettre datée du 6 décembre 2011, ce qui ne permet toujours pas de tirer des conclusions quant à la date de réception du pli litigieux.
Les locataires objectent que la pièce produite en appel devrait être prise en compte car la bailleresse ne s'est jamais plainte en première instance du caractère tardif de la demande en réduction de loyer.
Selon l'art. 317 al. 1 CPC, les moyens de preuve nouveaux ne sont pris en compte que s'ils sont produits sans retard (let. a) et ne pouvaient être produits devant la première instance bien que la partie qui s'en prévaut ait fait preuve de la diligence requise (let. b). Cette règle s'applique aussi aux procédures simplifiées dans lesquelles le juge doit établir les faits d'office (ATF 138 III 625 consid. 2.2).
Les locataires étant assistés d'un collaborateur de l'ASLOCA titulaire du brevet d'avocat, ils étaient à même de comprendre que la bailleresse contestait la date de réception du courrier, puisqu'elle demandait expressément la production d'un accusé de réception, qui pouvait être remis jusqu'aux délibérations (cf. art. 229 al. 3 CPC). Peu importe que la bailleresse ne se soit pas prévalue des conséquences juridiques d'une demande de diminuer le loyer ne respectant pas le délai de congé; elle a en effet clairement contesté le fait topique, et l'on pouvait attendre d'un avocat spécialisé en droit du bail qu'il lise les déterminations de la partie adverse, même dans une procédure régie par la maxime inquisitoire sociale.
Dans ces circonstances, on ne saurait considérer que les locataires ont fait preuve de la diligence requise au sens de l'art. 317 al. 1 let. b CPC. La pièce produite en appel est donc irrecevable.

3.6.

3.6.1. Il n'est ainsi pas prouvé que la demande en réduction de loyer ait été reçue le 30 novembre 2011. Partant, elle ne saurait prendre effet le 1er mars 2012 mais seulement, comme le soutiennent bon nombre d'auteurs, après le prochain terme pertinent, par analogie avec l'art. 266a al. 2 CO applicable au congé (DIETSCHY, op. cit., n° 20 ad art. 270a CO; LACHAT, op. cit., p. 415; HIGI, op. cit., n° 97 ad art. 270a CO; concernant une hausse de loyer, cf. ATF 107 II 189 consid. 3).
La recourante plaide que les effets de la demande de réduction devraient être repoussés au 1er juin 2012. Elle se fonde sur le terme légal de l'art. 266c CO, alors que les parties ont convenu d'un autre terme (cf. art. 266a al. 1 CO), comme le rappelle la recourante elle-même en d'autres passages de son mémoire, où elle souligne que le contrat a été conclu pour un an, avec renouvellement possible d'année en année. Le prochain terme pertinent est le 28 février 2013, la baisse requise pouvant donc prendre effet dès le 1er mars 2013.

3.6.2. Un tel report peut avoir une incidence sur le calcul de rendement, qui doit être effectué en date du dernier jour où le locataire devait poster sa demande en réduction de loyer pour qu'elle parvienne encore en temps utile au bailleur (ATF 141 III 245 consid. 3; 122 III 20 consid. 4b).
En l'occurrence, le calcul doit être effectué à fin novembre 2012, sans qu'il soit nécessaire de déterminer la date précise d'après la jurisprudence précitée. A cette époque, le taux hypothécaire de référence était de 2,25% et la variation de l'ISPC de 1,97% (mai 2007: 157 points; octobre 2012: 160.1; base: décembre 1982, conformément aux décisions cantonales). Il s'agit là de faits notoires.

4.
Devant la cour de céans, la bailleresse ne conteste pas le droit des locataires à se prévaloir de la méthode absolue, respectivement d'exiger le calcul du rendement net de l'appartement loué. En particulier, elle ne tire pas argument du fait que le loyer issu de ce calcul s'appliquera non pas après le premier terme de congé consécutif à la sortie du contrôle étatique des loyers (soit le 1 er mars 2012), mais après le deuxième terme seulement (1 er mars 2013; supra consid. 3.6.1). Le Tribunal fédéral n'a pas à traiter d'office une question qui ne fait l'objet d'aucun grief dûment motivé (art. 42 al. 2 LTF; ATF 140 III 115 consid. 2), de sorte que le recours au calcul de rendement est acquis.
C'est le lieu de passer à l'examen des griefs relatifs à la mise en oeuvre du calcul de rendement.

5.

5.1. La bailleresse soulève trois griefs concernant la prise en compte des charges d'entretien et d'exploitation. Accessoirement, elle reproche aux juges d'appel d'avoir omis de détailler le calcul de rendement et d'avoir ainsi enfreint leur devoir de motivation.
Ce dernier moyen, qui ne dit au demeurant pas quels aspects du calcul échappe à la compréhension de la recourante, est infondé. La Cour de justice n'avait pas à justifier la totalité du calcul de rendement dès lors que l'appel portait uniquement sur certains postes relatifs aux charges; les éléments non contestés du calcul de rendement étaient suffisamment justifiés dans le jugement de première instance.

5.2. Sur le fond, la bailleresse soulève un premier moyen à l'égard du poste "Copropriété/Autres régies" figurant dans les comptes d'immeuble produits.

5.2.1. Le Tribunal des baux a refusé d'intégrer ce poste de charges dans le calcul de rendement au motif que l'on ignorait à quoi il se rapportait. La Cour de justice a précisé que ledit tribunal avait imparti un délai à la bailleresse pour qu'elle produise le détail de ce poste. L'intéressée n'avait pas fourni d'éléments permettant de comprendre à quoi correspondaient les montants figurant sous ce poste. Elle s'était bornée à contester les allégations des locataires selon lesquelles ces frais concernaient vraisemblablement d'autres parcelles dépendant de celle sur laquelle était érigé le bâtiment locatif. En appel, elle avait contredit ses allégations de première instance en expliquant qu'il s'agissait d'une participation aux charges communes concernant divers immeubles situés dans le même chemin; le poste litigieux concernait pour l'essentiel le salaire du concierge commun. La Cour de justice a jugé qu'il s'agissait de faits nouveaux irrecevables en raison de l'art. 317 al. 1 CPC.

5.2.2. La bailleresse dénonce un établissement arbitraire des faits et une violation de l'art. 317 CPC. Elle affirme que le détail du poste litigieux figurait bel et bien dans une "liste des écritures" annexée aux comptes de gestion.
La consultation de cette liste révèle que le poste n° 468F "comptes autres régies" est composé de rubriques intitulées "provisions charges", comme le souligne la bailleresse elle-même. L'on ne peut en tirer aucune information particulière. Pour le surplus, la cour cantonale était fondée à retenir que la bailleresse n'avait pas justifié en temps utile le détail du poste litigieux; au demeurant, il n'a pas même été démontré qu'il concernait bel et bien le salaire d'un concierge commun.

5.3. Un deuxième grief vise des postes intitulés "Autres honoraires" et "Frais de gestion/Divers/TVA".

5.3.1. Le Tribunal des baux a écarté ces postes parce qu'ils contenaient sans distinction des frais de publicité, frais de gérance non explicités et frais de contentieux. En appel, la bailleresse a plaidé que la TVA facturée par la régie immobilière sur ses honoraires de gérance devait aussi être prise en compte comme charge. La Cour de justice lui a donné raison, précisant toutefois que cette taxe serait prise en compte uniquement lorsqu'elle se rapportait à des honoraires de gérance eux-mêmes admis.

5.3.2. La bailleresse plaide que les autres frais, liés à l'entretien de l'immeuble et dont le détail se trouvait dans les pièces 7 à 9 soumises au Tribunal des baux, auraient dû être inclus dans les charges; si réellement ils nécessitaient des précisions, la Cour de justice aurait dû l'interpeller, conformément à la maxime inquisitoire sociale.
La bailleresse ne s'attache pas à démontrer, références précises à l'appui, que les pièces produites contenaient des renseignements suffisants pour comprendre le détail des postes. Qui plus est, elle s'est contentée en appel de critiquer le refus de prendre en compte la TVA facturée pour les frais de gérance, sans remettre en cause l'affirmation selon laquelle les postes contenaient sans distinction des frais de gérance non explicités, frais de contentieux et frais de publicité. Dans ce contexte, et eu égard à l'obligation de motiver incombant à la partie appelante (art. 311 al. 1 CPC; ATF 138 III 374 consid. 4.3.1 p. 375; arrêt 4A 258/2015 du 21 octobre 2015 consid. 2.4.1), la Cour de justice était fondée à ne traiter que du grief relatif à la TVA.

5.4. Dans un troisième moyen, la bailleresse reproche aux juges genevois d'avoir contrevenu à la jurisprudence de la cour de céans en ne prenant pas en compte la totalité des dépenses engagées en 2009, 2010 et 2011 pour des travaux d'entretien extraordinaire. A supposer que ces dépenses doivent être amorties sur plusieurs années, il faudrait alors ajouter un intérêt pour le capital non amorti.

5.4.1. La jurisprudence prescrit de procéder à une moyenne des charges de l'immeuble sur trois à cinq ans. Les frais d'entretien sont en principe inclus dans les charges dès que les travaux ont été effectués et payés par le bailleur. Toutefois, les frais d'entretien extraordinaire doivent être répartis sur plusieurs exercices, en fonction de la durée de vie des installations concernées. La quote-part correspondante est intégrée chaque année dans les charges jusqu'à amortissement complet (ATF 141 III 245 consid. 6.5 et 6.6 et les références citées).

5.4.2. La bailleresse ne conteste pas que les travaux accomplis relèvent de l'entretien extraordinaire. Elle plaide toutefois qu'ils devraient être intégrés à 100% dans les charges du moment qu'ils ont été payés au cours des trois années prises en compte pour établir la moyenne des charges. Tel n'est pas le sens de la jurisprudence, qui tend précisément à éviter que les charges soient faussées par des dépenses extraordinaires engagées au cours des exercices comptables pris en compte (cf. ATF 141 III 245 consid. 6.5 p. 255); c'est bien pour ce motif qu'elle prescrit de répartir les frais d'entretien extraordinaire sur plusieurs exercices en fonction de la durée de vie des installations. Le grief est dès lors infondé. Pour le surplus, la bailleresse ne conteste ni le fait de retenir une durée de vie moyenne, ni la période d'amortissement retenue (10 ans). Ces éléments sont dès lors acquis.

5.4.3. Quant au grief portant sur l'omission d'appliquer un taux d'intérêt sur le capital investi non encore amorti, il paraît prima facie bien fondé au regard de la jurisprudence (cf. ATF 141 III 245 consid. 6.5 et 6.6 et ATF 140 III 433 consid. 3.5).
Quoi qu'il en soit, il faut avoir égard au fait que le calcul de rendement doit être effectué à fin novembre 2012 (supra consid. 3.6.2), avec un taux d'intérêt inférieur à celui retenu par la cour cantonale (2,25% au lieu de 2,5%) et une variation moindre de l'ISPC (+ 1,97% au lieu de + 2,17%). En tenant compte de ces nouveaux paramètres et du grief ci-dessus, le calcul serait modifié de la façon suivante:
La moyenne des charges se fonde sur les années 2009 à 2011. Selon les deux décisions cantonales, des travaux extraordinaires de 34'000 fr. (24'000 + 10'000) ont été réalisés en 2009. En 2010, de tels travaux ont été accomplis à concurrence de 24'358 fr. (12'076 + 12'282). En appliquant, conformément à la jurisprudence, la moitié du taux de rendement admissible pour les fonds propres (2,25% + 0,5%= 2,75% : 2 = 1,375%) sur le capital investi dans ces travaux extraordinaires, l'on obtient les suppléments suivants (cf. ATF 140 III 433 consid. 3.5) :

34'000 x 1,375% = 467.50 sur 3 ans = 1'402.50
24'358 x 1,375% = 335.00 sur 2 ans = 670.00
2'072.50
Ce montant augmente le total des charges 2009, 2010 et 2011, qui s'élevait selon l'arrêt attaqué à 137'251 fr. 85. L'on obtient finalement des charges moyennes annuelles de 46'441 fr. 40 ([137'251.85 + 2'072.50 = 139'324.35] : 3).
Par ailleurs, le rendement admissible des fonds propres (932'390 fr.), fondé sur une variation de l'ISPC de 1,97 % et un taux de rendement de 2,75%, est de 26'146 fr. (932'390 fr. + 1,97 % = 950'758 fr. x 2,75% = 26'146). Les autres postes demeurant inchangés (intérêts annuels de 89'991 fr. et impôt immobilier de 4'188 fr.), l'on aboutit à un état locatif admissible de 166'766 fr. 40 (26'146 + 89'991 + 4'188 + 46'441.40). En reprenant pour le surplus la clé de répartition appliquée par la cour cantonale, le loyer annuel admissible s'élève à 16'572 fr. (79,5 % de 166'766, divisé par 40, multiplié par 5), alors que la Cour de justice a retenu un loyer annuel de 16'740 fr. qui est plus favorable à la bailleresse recourante.

6.
En définitive, le recours de la bailleresse doit être très partiellement admis en ce sens que le loyer annuel est fixé à 16'740 fr. dès le 1er mars 2013, en lieu et place du 1er mars 2012.
L'arrêt attaqué sera donc réformé en ce sens. Aucuns frais ni dépens n'ont été mis à la charge des parties devant les instances cantonales, de sorte qu'il n'y a pas matière à renvoyer la cause à l'autorité précédente.
Devant le Tribunal fédéral, la recourante obtient très partiellement gain de cause sur la question du point de départ de la réduction de loyer. En conséquence, elle supportera 4/5èmes des frais judiciaires arrêtés à 4'500 fr., le solde étant mis à la charge des locataires intimés, solidairement entre eux (art. 66 al. 1 et 5 LTF).
Les intimés ont procédé sans avocat, de sorte qu'ils ne peuvent prétendre à des dépens (art. 68 al. 2 LTF a contrario; ATF 135 III 127 consid. 4 p. 136). Quant à la recourante, elle a droit à des dépens réduits pour ses frais d'avocat (1/5ème de 5'500 fr., soit 1'100 fr.).

Par ces motifs, le Tribunal fédéral prononce :

1.
Le recours est partiellement admis.

2.
L'arrêt attaqué est réformé en ce sens que le loyer annuel de H.Z.________ et F.Z.________ est fixé à 16'740 fr. dès le 1er mars 2013. L'arrêt est confirmé pour le surplus.

3.
Les frais judiciaires, arrêtés à 4'500 fr., sont mis à la charge de la recourante par 3'600 fr., le solde de 900 fr. étant supporté par les intimés, solidairement entre eux.

4.
Les intimés sont condamnés solidairement à verser à la recourante une indemnité de 1'100 fr. à titre de dépens réduits.

5.
Le présent arrêt est communiqué aux parties et à la Chambre des baux et loyers de la Cour de justice du canton de Genève.

Lausanne, le 22 août 2016

Au nom de la Ire Cour de droit civil
du Tribunal fédéral suisse

La Présidente: Kiss

La Greffière: Monti

SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 270 - 1 Lorsque le locataire estime que le montant du loyer initial est abusif au sens des art. 269 et 269a, il peut le contester devant l'autorité de conciliation dans les 30 jours qui suivent la réception de la chose et en demander la diminution:
¹	Lorsque le locataire estime que le montant du loyer initial est abusif au sens des art. 269 et 269a, il peut le contester devant l'autorité de conciliation dans les 30 jours qui suivent la réception de la chose et en demander la diminution:
^a	s'il a été contraint de conclure le bail par nécessité personnelle ou familiale ou en raison de la situation sur le marché local du logement et des locaux commerciaux, ou
^b	si le bailleur a sensiblement augmenté le loyer initial pour la même chose par rapport au précédent loyer.
²	En cas de pénurie de logements, les cantons peuvent rendre obligatoire, sur tout ou partie de leur territoire, l'usage de la formule officielle mentionnée à l'art. 269d pour la conclusion de tout nouveau bail.

SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 269^c - Les conventions prévoyant que le loyer sera majoré périodiquement d'un montant déterminé ne sont valables que si:
^a	le bail est conclu pour une durée minimale de trois ans;
^b	le loyer n'est pas augmenté plus d'une fois par an, et
^c	le montant de l'augmentation est fixé en francs.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 100 Recours contre une décision - 1 Le recours contre une décision doit être déposé devant le Tribunal fédéral dans les 30 jours qui suivent la notification de l'expédition complète.
¹	Le recours contre une décision doit être déposé devant le Tribunal fédéral dans les 30 jours qui suivent la notification de l'expédition complète.
²	Le délai de recours est de dix jours contre:
^a	les décisions d'une autorité cantonale de surveillance en matière de poursuite pour dettes et de faillite;
^b	les décisions en matière d'entraide pénale internationale et d'assistance administrative internationale en matière fiscale;
^c	les décisions portant sur le retour d'un enfant fondées sur la Convention européenne du 20 mai 1980 sur la reconnaissance et l'exécution des décisions en matière de garde des enfants et le rétablissement de la garde des enfants92 ou sur la Convention du 25 octobre 1980 sur les aspects civils de l'enlèvement international d'enfants93.
^d	les décisions du Tribunal fédéral des brevets concernant l'octroi d'une licence visée à l'art. 40d de la loi du 25 juin 1954 sur les brevets95.
³	Le délai de recours est de cinq jours contre:
^a	les décisions d'une autorité cantonale de surveillance en matière de poursuite pour effets de change;
^b	les décisions d'un gouvernement cantonal sur recours concernant des votations fédérales.
⁴	Le délai de recours est de trois jours contre les décisions d'un gouvernement cantonal sur recours touchant aux élections au Conseil national.
⁵	En matière de recours pour conflit de compétence entre deux cantons, le délai de recours commence à courir au plus tard le jour où chaque canton a pris une décision pouvant faire l'objet d'un recours devant le Tribunal fédéral.
⁶	...96
⁷	Le recours pour déni de justice ou retard injustifié peut être formé en tout temps.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 46 Suspension - 1 Les délais fixés en jours par la loi ou par le juge ne courent pas:
¹	Les délais fixés en jours par la loi ou par le juge ne courent pas:
^a	du septième jour avant Pâques au septième jour après Pâques inclus;
^b	du 15 juillet au 15 août inclus;
^c	du 18 décembre au 2 janvier inclus.
²	L'al. 1 ne s'applique pas:
^a	aux procédures concernant l'octroi de l'effet suspensif ou d'autres mesures provisionnelles;
^b	à la poursuite pour effets de change;
^c	aux questions relatives aux droits politiques (art. 82, let. c);
^d	à l'entraide pénale internationale ni à l'assistance administrative internationale en matière fiscale;
^e	aux marchés publics.19

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 74 Valeur litigieuse minimale - 1 Dans les affaires pécuniaires, le recours n'est recevable que si la valeur litigieuse s'élève au moins à:
¹	Dans les affaires pécuniaires, le recours n'est recevable que si la valeur litigieuse s'élève au moins à:
^a	15 000 francs en matière de droit du travail et de droit du bail à loyer;
^b	30 000 francs dans les autres cas.
²	Même lorsque la valeur litigieuse minimale n'est pas atteinte, le recours est recevable:
^a	si la contestation soulève une question juridique de principe;
^b	si une loi fédérale prévoit une instance cantonale unique;
^c	s'il porte sur une décision prise par une autorité cantonale de surveillance en matière de poursuite pour dettes et de faillite;
^d	s'il porte sur une décision prise par le juge de la faillite ou du concordat;
^e	s'il porte sur une décision du Tribunal fédéral des brevets.

SR 221.213.11 Ordonnance du 9 mai 1990 sur le bail à loyer et le bail à ferme d'habitations et de locaux commerciaux (OBLF) OBLF Art. 17 - (art. 269b CO)
¹	Si les parties ont conclu, pour un bail d'habitation, une convention prévoyant l'indexation du loyer, l'augmentation de ce dernier ne pourra dépasser la hausse de l'indice suisse des prix à la consommation.15
²	En cas de baisse de l'indice, les loyers doivent être adaptés en proportion.
³	Les hausses de loyer basées sur l'indice suisse des prix à la consommation peuvent être notifiées pour la fin d'un mois moyennant un préavis minimum de 30 jours.16
⁴	Un bail est conclu pour cinq ans au sens de l'art. 269b CO si le bailleur ne peut donner le congé pour une durée minimale de cinq ans.17

SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 20 - 1 Le contrat est nul s'il a pour objet une chose impossible, illicite ou contraire aux moeurs.
¹	Le contrat est nul s'il a pour objet une chose impossible, illicite ou contraire aux moeurs.
²	Si le contrat n'est vicié que dans certaines de ses clauses, ces clauses sont seules frappées de nullité, à moins qu'il n'y ait lieu d'admettre que le contrat n'aurait pas été conclu sans elles.

SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 269^a - Ne sont en règle générale pas abusifs les loyers qui, notamment:
^a	se situent dans les limites des loyers usuels dans la localité ou dans le quartier;
^b	sont justifiés par des hausses de coûts ou par des prestations supplémentaires du bailleur;
^c	se situent, lorsqu'il s'agit de constructions récentes, dans les limites du rendement brut permettant de couvrir les frais;
^d	ne servent qu'à compenser une réduction du loyer accordée antérieurement grâce au report partiel des frais usuels de financement et sont fixés dans un plan de paiement connu du locataire à l'avance;
^e	ne compensent que le renchérissement pour le capital exposé aux risques;
^f	n'excèdent pas les limites recommandées dans les contrats-cadres conclus entre les associations de bailleurs et de locataires ou les organisations qui défendent des intérêts semblables.

SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 270^a - 1 Le locataire peut contester le montant du loyer et en demander la diminution pour le prochain terme de résiliation, s'il a une raison d'admettre que la chose louée procure au bailleur un rendement excessif au sens des art. 269 et 269a, à cause d'une notable modification des bases de calcul, résultant en particulier d'une baisse des frais.
¹	Le locataire peut contester le montant du loyer et en demander la diminution pour le prochain terme de résiliation, s'il a une raison d'admettre que la chose louée procure au bailleur un rendement excessif au sens des art. 269 et 269a, à cause d'une notable modification des bases de calcul, résultant en particulier d'une baisse des frais.
²	Le locataire doit adresser par écrit sa demande de diminution au bailleur, qui a un délai de 30 jours pour se déterminer. Si le bailleur ne donne pas suite à la demande, qu'il ne l'accepte que partiellement ou qu'il ne répond pas dans le délai prescrit, le locataire peut saisir l'autorité de conciliation dans un délai de 30 jours.
³	L'al. 2 n'est pas applicable lorsque le locataire qui conteste une augmentation de loyer en demande simultanément la diminution.

SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 266^a - 1 Lorsque le bail est de durée indéterminée, une partie peut le résilier en observant les délais de congé et les termes légaux, sauf si un délai plus long ou un autre terme ont été convenus.
¹	Lorsque le bail est de durée indéterminée, une partie peut le résilier en observant les délais de congé et les termes légaux, sauf si un délai plus long ou un autre terme ont été convenus.
²	Lorsque le délai ou le terme de congé n'est pas respecté, la résiliation produit effet pour le prochain terme pertinent.

SR 272 Code de procédure civile du 19 décembre 2008 (CPC) - Loi sur les fors CPC Art. 243 Champ d'application - 1 La procédure simplifiée s'applique aux affaires patrimoniales dont la valeur litigieuse ne dépasse pas 30 000 francs.
¹	La procédure simplifiée s'applique aux affaires patrimoniales dont la valeur litigieuse ne dépasse pas 30 000 francs.
²	Elle s'applique quelle que soit la valeur litigieuse:
^a	aux litiges relevant de la loi du 24 mars 1995 sur l'égalité93;
^b	aux litiges portant sur de la violence, des menaces ou du harcèlement au sens de l'art. 28b CC95 ou aux décisions d'ordonner une surveillance électronique au sens de l'art. 28c CC;
^c	aux litiges portant sur des baux à loyer ou à ferme d'habitations et de locaux commerciaux et sur des baux à ferme agricoles en ce qui concerne la consignation du loyer ou du fermage, la protection contre les loyers ou les fermages abusifs, la protection contre les congés ou la prolongation du bail à loyer ou à ferme;
^d	aux litiges portant sur le droit d'accès selon l'art. 25 LPD97;
^e	aux litiges relevant de la loi du 17 décembre 1993 sur la participation98;
^f	aux litiges portant sur des assurances complémentaires à l'assurance-maladie sociale au sens de la loi fédérale du 18 mars 1994 sur l'assurance-maladie99.
³	La procédure simplifiée ne s'applique pas aux litiges pour lesquels sont compétents une instance cantonale unique au sens des art. 5 et 8 ou le tribunal de commerce au sens de l'art. 6.

SR 272 Code de procédure civile du 19 décembre 2008 (CPC) - Loi sur les fors CPC Art. 247 Établissement des faits - 1 Le tribunal amène les parties, par des questions appropriées, à compléter les allégations insuffisantes et à désigner les moyens de preuve.
¹	Le tribunal amène les parties, par des questions appropriées, à compléter les allégations insuffisantes et à désigner les moyens de preuve.
²	Le tribunal établit les faits d'office:
^a	dans les affaires visées à l'art. 243, al. 2;
^b	lorsque la valeur litigieuse ne dépasse pas 30 000 francs:
^b1	dans les autres litiges portant sur des baux à loyer et à ferme d'habitations et de locaux commerciaux et sur des baux à ferme agricoles,
^b2	dans les autres litiges portant sur un contrat de travail.

SR 272 Code de procédure civile du 19 décembre 2008 (CPC) - Loi sur les fors CPC Art. 317 Faits et moyens de preuve nouveaux; modification de la demande - 1 Les faits et moyens de preuve nouveaux ne sont pris en compte qu'aux conditions suivantes:
¹	Les faits et moyens de preuve nouveaux ne sont pris en compte qu'aux conditions suivantes:
^a	ils sont invoqués ou produits sans retard;
^b	ils ne pouvaient être invoqués ou produits devant la première instance bien que la partie qui s'en prévaut ait fait preuve de la diligence requise.
²	La demande ne peut être modifiée que si:
^a	les conditions fixées à l'art. 227, al. 1, sont remplies;
^b	la modification repose sur des faits ou des moyens de preuve nouveaux.

SR 272 Code de procédure civile du 19 décembre 2008 (CPC) - Loi sur les fors CPC Art. 229 Faits et moyens de preuve nouveaux - 1 Les faits et moyens de preuve nouveaux ne sont admis aux débats principaux que s'ils sont invoqués sans retard et qu'ils remplissent l'une des conditions suivantes:
¹	Les faits et moyens de preuve nouveaux ne sont admis aux débats principaux que s'ils sont invoqués sans retard et qu'ils remplissent l'une des conditions suivantes:
^a	ils sont postérieurs à l'échange d'écritures ou à la dernière audience d'instruction (novas proprement dits);
^b	ils existaient avant la clôture de l'échange d'écritures ou la dernière audience d'instruction mais ne pouvaient être invoqués antérieurement bien que la partie qui s'en prévaut ait fait preuve de la diligence requise (novas improprement dits).
²	S'il n'y a pas eu de second échange d'écritures ni de débats d'instruction, les faits et moyens de preuves nouveaux sont admis à l'ouverture des débats principaux.
³	Lorsqu'il doit établir les faits d'office, le tribunal admet des faits et moyens de preuve nouveaux jusqu'aux délibérations.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 42 Mémoires - 1 Les mémoires doivent être rédigés dans une langue officielle, indiquer les conclusions, les motifs et les moyens de preuve, et être signés.
¹	Les mémoires doivent être rédigés dans une langue officielle, indiquer les conclusions, les motifs et les moyens de preuve, et être signés.
²	Les motifs doivent exposer succinctement en quoi l'acte attaqué viole le droit. Si le recours n'est recevable que lorsqu'il soulève une question juridique de principe ou qu'il porte sur un cas particulièrement important pour d'autres motifs, il faut exposer en quoi l'affaire remplit la condition exigée.15 16
³	Les pièces invoquées comme moyens de preuve doivent être jointes au mémoire, pour autant qu'elles soient en mains de la partie; il en va de même de la décision attaquée si le mémoire est dirigé contre une décision.
⁴	En cas de transmission électronique, le mémoire doit être muni de la signature électronique qualifiée de la partie ou de son mandataire au sens de la loi du 18 mars 2016 sur la signature électronique17. Le Tribunal fédéral détermine dans un règlement:
^a	le format du mémoire et des pièces jointes;
^b	les modalités de la transmission;
^c	les conditions auxquelles il peut exiger, en cas de problème technique, que des documents lui soient adressés ultérieurement sur papier.18
⁵	Si la signature de la partie ou de son mandataire, la procuration ou les annexes prescrites font défaut, ou si le mandataire n'est pas autorisé, le Tribunal fédéral impartit un délai approprié à la partie pour remédier à l'irrégularité et l'avertit qu'à défaut le mémoire ne sera pas pris en considération.
⁶	Si le mémoire est illisible, inconvenant, incompréhensible ou prolixe ou qu'il n'est pas rédigé dans une langue officielle, le Tribunal fédéral peut le renvoyer à son auteur; il impartit à celui-ci un délai approprié pour remédier à l'irrégularité et l'avertit qu'à défaut le mémoire ne sera pas pris en considération.
⁷	Le mémoire de recours introduit de manière procédurière ou à tout autre égard abusif est irrecevable.

SR 272 Code de procédure civile du 19 décembre 2008 (CPC) - Loi sur les fors CPC Art. 311 - 1 L'appel, écrit et motivé, est introduit auprès de l'instance d'appel dans les 30 jours à compter de la notification de la décision motivée ou de la notification postérieure de la motivation (art. 239).
¹	L'appel, écrit et motivé, est introduit auprès de l'instance d'appel dans les 30 jours à compter de la notification de la décision motivée ou de la notification postérieure de la motivation (art. 239).
²	La décision qui fait l'objet de l'appel est jointe au dossier.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 66 Recouvrement des frais judiciaires - 1 En règle générale, les frais judiciaires sont mis à la charge de la partie qui succombe. Si les circonstances le justifient, le Tribunal fédéral peut les répartir autrement ou renoncer à les mettre à la charge des parties.
¹	En règle générale, les frais judiciaires sont mis à la charge de la partie qui succombe. Si les circonstances le justifient, le Tribunal fédéral peut les répartir autrement ou renoncer à les mettre à la charge des parties.
²	Si une affaire est liquidée par un désistement ou une transaction, les frais judiciaires peuvent être réduits ou remis.
³	Les frais causés inutilement sont supportés par celui qui les a engendrés.
⁴	En règle générale, la Confédération, les cantons, les communes et les organisations chargées de tâches de droit public ne peuvent se voir imposer de frais judiciaires s'ils s'adressent au Tribunal fédéral dans l'exercice de leurs attributions officielles sans que leur intérêt patrimonial soit en cause ou si leurs décisions font l'objet d'un recours.
⁵	Sauf disposition contraire, les frais judiciaires mis conjointement à la charge de plusieurs personnes sont supportés par elles à parts égales et solidairement.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 68 Dépens - 1 Le Tribunal fédéral décide, dans son arrêt, si et dans quelle mesure les frais de la partie qui obtient gain de cause sont supportés par celle qui succombe.
¹	Le Tribunal fédéral décide, dans son arrêt, si et dans quelle mesure les frais de la partie qui obtient gain de cause sont supportés par celle qui succombe.
²	En règle générale, la partie qui succombe est tenue de rembourser à la partie qui a obtenu gain de cause, selon le tarif du Tribunal fédéral, tous les frais nécessaires causés par le litige.
³	En règle générale, aucuns dépens ne sont alloués à la Confédération, aux cantons, aux communes ou aux organisations chargées de tâches de droit public lorsqu'ils obtiennent gain de cause dans l'exercice de leurs attributions officielles.
⁴	L'art. 66, al. 3 et 5, est applicable par analogie.
⁵	Le Tribunal fédéral confirme, annule ou modifie, selon le sort de la cause, la décision de l'autorité précédente sur les dépens. Il peut fixer lui-même les dépens d'après le tarif fédéral ou cantonal applicable ou laisser à l'autorité précédente le soin de les fixer.