2A.465/2002 - 2002-11-20 - Diritti reali - Tribunale federale Tribunal federal {T 0/2} 2A.465/2002 /kil Urteil vom 20. November

Tribunale federale
Tribunal federal

{T 0/2}
2A.465/2002 /kil

Urteil vom 20. November 2002
II. Öffentlichrechtliche Abteilung

Bundesrichter Wurzburger, Präsident,
Bundesrichter Betschart, Bundesrichter Merkli,
Gerichtsschreiber Feller.

A.________,
X.________ AG,
Beschwerdeführer,
beide vertreten durch Rechtsanwalt Richard A. Müller, Dufourstrasse 90, 8008 Zürich,

gegen

Bezirksrat Meilen, Dorfstrasse 38, Postfach, 8706 Meilen,
Volkswirtschaftsdirektion des Kantons Zürich,
Kaspar Escher-Haus, 8090 Zürich,
Rekurskommission für Grunderwerb des Kantons Zürich, Kaspar Escher-Haus, 8090 Zürich.

Grundstückerwerb in C.________ / Bewilligungspflicht,

Verwaltungsgerichtsbeschwerde gegen den Beschluss der Rekurskommission für Grunderwerb des Kantons Zürich
vom 25. Juni 2002.

Sachverhalt:
A.
Gestützt auf einen öffentlich beurkundeten Kaufvertrag vom 16. Dezember 1996 erwarb A.________ am 22. Januar 1997 von B.________ in C.________ eine Wohnung im Stockwerkeigentum (Grundbuchblatt ...., Miteigentum am Grundstück Kat. Nr. ....) zu einem Kaufpreis von 1,6 Mio. Franken. Die gesamte zur Bezahlung des Kaufpreises erforderliche Summe wurde ihm vom jugoslawischen Staatsangehörigen D.________ zur Verfügung gestellt. Am 10. Februar 1998 veräusserte A.________ die Stockwerkeigentumswohnung zum gleichen Kaufpreis an die X.________ AG. Die Aktien dieser Gesellschaft sind im Besitz von A.________ und seiner Ehefrau; A.________ ist einziger Verwaltungsrat, seine Tochter Prokuristin.

Ende 1999 forderte die Volkswirtschaftsdirektion des Kantons Zürich A.________ und die X.________ AG auf, beim Bezirksrat Meilen entsprechend den massgeblichen Bestimmungen des Bundesgesetzes vom 16. Dezember 1983 über den Erwerb von Grundeigentum durch Personen im Ausland (Bewilligungsgesetz, BewG; SR 211.412.41) ein Gesuch entweder um Feststellung der Nichtbewilligungspflicht oder um Erteilung der Bewilligung zum Erwerb der Wohnung an der Alten Landstrasse 53 in C.________ zu stellen. Mit Beschluss vom 20. Februar 2001 wies der Bezirksrat Meilen das Gesuch von A.________ um Feststellung der Nichtbewilligungspflicht für den Erwerb des Stockwerkeigentums Grundbuchblatt 6209, C.________, ab und verweigerte die Bewilligung des Erwerbs der fraglichen Wohnung durch A.________. Auf das Gesuch der X.________ AG um Feststellung der Nichtbewilligungspflicht und um die Bewilligung des Grunderwerbs trat er nicht ein. Die Rekurskommission für Grunderwerb des Kantons Zürich wies am 25. Juni 2002 die von A.________ und von der X.________ AG gegen den Beschluss des Bezirksrats erhobene Beschwerde ab.
B.
Am 16. September 2002 haben A.________ und die X.________ AG gegen den Beschluss der Rekurskommission für Grunderwerb des Kantons Zürich Verwaltungsgerichtsbeschwerde erhoben. Sie beantragen, der angefochtene Beschluss sei aufzuheben und es sei festzustellen, dass der Erwerb der umstrittenen Wohnung in C.________ zuerst durch A.________ und dann durch die X.________ AG nicht bewilligungspflichtig sei; eventualiter seien die Erwerbsgeschäfte gemäss Kaufvertrag vom 16. Dezember 1996 (Erwerb durch A.________) und gemäss Kaufvertrag vom 10. Februar 1998 (Weiterveräusserung an die X.________ AG) zu bewilligen.

Die Rekurskommission für Grunderwerb des Kantons Zürich beantragt, die Beschwerde abzuweisen, soweit darauf einzutreten sei. Die Volkswirtschaftsdirektion des Kantons Zürich beantragt Abweisung der Beschwerde. Der Bezirksrat Meilen hat sich nicht vernehmen lassen. Von der Einladung zur Vernehmlassung der im Sinne von Art. 110 Abs. 1

in Verbindung mit Art. 103 lit. b

OG zuständigen Bundesbehörde ist abgesehen worden.
C.
Dem Gesuch um aufschiebende Wirkung ist mit Formularverfügung vom 19. September 2002 superprovisorisch nicht entsprochen worden. Eine weitere separate Verfügung über das Gesuch vor dem heutigen Urteil in der Sache selber hat sich erübrigt.

Das Bundesgericht zieht in Erwägung:
1.
1.1 Gemäss Art. 2 Abs. 1 BewG bedürfen Personen im Ausland für den Erwerb von Grundstücken einer Bewilligung der zuständigen kantonalen Behörde. Als Personen im Ausland gelten auch natürliche Personen mit dem Recht auf die Niederlassung oder juristische Personen oder vermögensfähige Gesellschaften ohne juristische Persönlichkeit mit Sitz in der Schweiz, wenn sie ein Grundstück für Rechnung von Personen im Ausland erwerben (Art. 5 Abs. 1 lit. d BewG). Als Erwerb eines Grundstückes gilt gemäss Art. 4 Abs. 1 lit. g BewG nebst dem Erwerb des Eigentums, eines Baurechts, eines Wohnrechts oder der Nutzniessung an einem Grundstück auch der Erwerb anderer Rechte, die dem Erwerber eine ähnliche Stellung wie dem Eigentümer eines Grundstückes verschaffen. Ist ein Geschäft bewilligungspflichtig, so kann die zuständige Behörde die Bewilligung nur erteilen, wenn einer der in Art. 8 ff . BewG genannten Bewilligungsgründe vorliegt bzw. keiner der gesetzlichen Verweigerungsgründe (Art. 12 f . BewG) gegeben ist.
1.2 Die Vorinstanz geht von einer Bewilligungspflicht aus, weil der Beschwerdeführer im Sinne von Art. 5 Abs. 1 lit. d BewG als Person im Ausland gelte, indem er die Stockwerkeigentumswohnung für Rechnung von D.________, einer Person im Ausland, erworben habe. Jedenfalls habe der Liegenschaftserwerb durch den Beschwerdeführer D.________ im für die Beurteilung des Geschäfts massgeblichen Zeitpunkt eine ähnliche Stellung wie dem Eigentümer eines Grundstücks verschafft; für den Erwerb solcher Rechte durch eine Person im Ausland bestehe gestützt auf Art. 4 Abs. 1 lit. g BewG eine Bewilligungspflicht.

Die Beschwerdeführer rügen diese Auffassung als bundesrechtswidrig. Wie es sich damit verhält, prüft das Bundesgericht grundsätzlich frei (vgl. Art. 104 lit. a in Verbindung mit Art. 114 Abs. 1 OG). Hingegen sind die Sachverhaltsfeststellungen der Rekurskommission als richterlicher Behörde über die tatsächlichen Umstände des Erwerbsgeschäfts für das Bundesgericht verbindlich, soweit sie diese nicht offensichtlich unrichtig, unvollständig oder unter Verletzung wesentlicher Verfahrensvorschriften getroffen hat (vgl. Art. 105 Abs. 2 OG). Sachverhaltsfrage ist dabei insbesondere, was die betroffenen Personen mit ihren Abmachungen und ihrem Vorgehen insgesamt bewirken wollten bzw. tatsächlich bewirkten.

Für die Überprüfung des fraglichen Rechtsgeschäfts gilt in zeitlicher Hinsicht schliesslich Folgendes: Ob ein Geschäft im Sinne der einschlägigen Bestimmungen der Bewilligungspflicht unterliegt und ob eine Bewilligung erteilt werden kann, ist auf Grund der Verhältnisse im Zeitpunkt des Erwerbs des Grundstücks bzw. der Rechte, welche dem Erwerber eine eigentümerähnliche Stellung am Grundstück verschaffen, zu beurteilen (BGE 107 Ib 12 E. 2 S. 16; 106 Ib 11 E. 3a S. 14).
2.
In tatsächlicher Hinsicht lässt sich dem angefochtenen Urteil Folgendes entnehmen:

D.________ hatte die Absicht, für seine geschiedene (mittlerweile mit einem anderen Mann verheiratete) Ehefrau und seine Kinder in der Region C.________ ein Einfamilienhaus zu erwerben. Dazu kam es vorerst nicht. Der Beschwerdeführer erwarb am 16. Dezember 1996 bzw. am 22. Januar 1997 eine Wohnung im Stockwerkeigentum zu einem Preis von 1,6 Mio. Franken, wobei der Kaufpreis vollumfänglich aus von D.________ zur Verfügung gestellten Mitteln beglichen wurde. Am 6. Februar 1997 gab der Beschwerdeführer gegenüber der Ex-Ehefrau von D.________ und dessen Kindern die Garantie ab, dass sie alle in dieser auf seinen Namen eingetragenen Wohnung während zehn Jahren, d.h. bis zum 31. Dezember 2007, unentgeltlich wohnen könnten, wobei die sogenannten Nebenkosten, insbesondere die Beiträge an die Verwaltung, zu seinen (des Beschwerdeführers) Lasten gingen. Die Vorinstanz zog daraus den tatsächlichen Schluss, dass der Beschwerdeführer und D.________ mit dem Wohnungserwerb bezweckten, für eine längere Zeitspanne vorerst ausschliesslich die Wohnbedürfnisse der Ehefrau und der Kinder des Letzteren zu befriedigen.

Die Ausführungen in der Beschwerdeschrift sind nicht geeignet, diese Feststellungen als im Sinne von Art. 105 Abs. 2 OG unzutreffend erscheinen zu lassen. Die Beschwerdeführer weisen selber mit Nachdruck auf eine in der Beschwerdeschrift wörtlich wiedergegebene Vereinbarung vom 30. Juni 1997 zwischen D.________ und dem Beschwerdeführer hin, worin ausdrücklich bestätigt wird, dass D.________ zum Kauf der Wohnung ein Darlehen im Betrag von 1,6 Mio. Franken gewährt hat, dass dessen Familienangehörigen ein unentgeltliches Wohnrecht von zehn Jahren eingeräumt worden ist, bei Übernahme der Nebenkosten durch den Beschwerdeführer, und dass das zur Verfügung gestellte Geld eine Entschädigung für diese Leistungen des Beschwerdeführers darstelle, wobei keine Rückgabepflicht bestehe. Diese ein halbes Jahr nach dem Wohnungserwerb getroffene Vereinbarung kann einzig so verstanden werden, dass die Parteien damit abschliessend und zusammenfassend festhalten wollten, was aufgrund der im Zusammenhang mit dem Wohnungserwerb durch den Beschwerdeführer geschlossenen (schriftlichen und mündlichen) Abmachungen zwischen ihnen gelten sollte. Der Umstand, dass am 27. November 1997, also fast ein Jahr nach dem Erwerb der Wohnung, in einer neuen Vereinbarung
beschlossen wurde, alle früheren Vereinbarungen aufzuheben, kann schon aus zeitlichen Gründen nicht von Bedeutung sein für die Beurteilung der - allein massgeblichen (s. vorne E. 1 am Ende) - Verhältnisse im Zeitpunkt des Erwerbs des Grundstücks. Dasselbe gilt für die von den Beschwerdeführern erwähnten, im Juli und November 1997 erfolgten Zahlungen und Verrechnungen zwischen ihnen und D.________. Es erübrigt sich daher, auf die eklatanten Widersprüche zwischen den (behaupteten) Hintergründen der verschiedenen Zahlungen und dem Inhalt der klaren und unmissverständlichen Vereinbarung vom 30. Juni 1997, wofür die Beschwerdeführer keine einleuchtende Erklärung abzugeben vermögen, näher einzugehen.
3.
3.1 Angesichts der von der Vorinstanz festgestellten tatsächlichen Verhältnisse gibt es einige Anhaltspunkte für die rechtliche Schlussfolgerung, der Beschwerdeführer habe die Wohnung rein treuhänderisch für D.________ erworben. Wie es sich damit verhält, mag dahingestellt bleiben, wenn sich erweist, dass dieser durch das fragliche Geschäft im Sinne von Art. 4 Abs. 1 lit. g BewG andere Rechte erworben hat, die ihm eine ähnliche Stellung wie dem Eigentümer eines Grundstücks verschaffen.
3.2 Als andere Rechte im Sinne von Art. 4 Abs. 1 lit. g BewG gelten gemäss Art. 1 Abs. 2 der Verordnung vom 1. Oktober 1984 über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland (BewV; SR 211.412.411) insbesondere die langfristige Miete oder Pacht eines Grundstückes, wenn die Abreden den Rahmen des gewöhnlichen oder kaufmännischen Geschäftsverkehrs sprengen und den Vermieter oder Verpächter in eine besondere Abhängigkeit vom Mieter oder Pächter bringen (lit. a), oder wenn die Finanzierung des Kaufes eines Grundstücks, wenn die Abreden, die Höhe der Kredite oder Vermögensverhältnisse des Schuldners den Käufer in eine besondere Abhängigkeit vom Gläubiger bringen (lit. b). Art. 4 Abs. 1 lit. g BewG bezweckt in allgemeiner Weise, eine Umgehung der in Art. 2 vorgesehenen Bewilligungspflicht zu verhindern. Die diese Gesetzesnorm konkretisierende Aufzählung von Art. 1 Abs. 2 BewV ist denn auch nicht abschliessend. Nicht erforderlich ist, dass die Beteiligten bewusst die Zielsetzung des Bewilligungsgesetzes unterwandern. Insofern kommt es auf den objektiven Sachverhalt an; massgeblich ist, was sich mit den von den Parteien eingegangenen Rechtsbeziehungen wirtschaftlich erreichen lässt und ob sich die von den Parteien abgeschlossenen,
auch bloss obligatorischen Geschäfte in ihrer Wirkung dem Erwerb von dinglichen Rechten nähern. Mehrere Vereinbarungen sind in ihrer Gesamtheit, auch unter wirtschaftlicher Betrachtungsweise, zu würdigen, und die Stellung des aus diesen Geschäften am Grundstück Berechtigten ist als solche zu prüfen (BGE 107 Ib 12 E. 4 S. 18; 106 Ib 11 E. 3a S. 14; 105 Ib 321 E. 1a S. 323).
Dass beim Erwerb eines Grundstücks durch einen Schweizer einer ausländischen Person Rechte eingeräumt werden sollen, die ihm eine mit einem Eigentümer vergleichbare Stellung verschaffen, kann sich etwa aus einer im Geschäftsleben ungewöhnlichen Art der Darlehensgewährung oder aus dem Abschluss eines langjährigen Mietvertrags ergeben. Genügt eines dieser Elemente allein nicht, so kann hingegen bei Verbindung eines Darlehensvertrags mit einem langjährigen Mietvertrag grundsätzlich ein Geschäft vermutet werden, welches der Bewilligungspflicht unterliegt (BGE 105 Ib 321 E. 2a S. 324).
3.3 Der Beschwerdeführer hat den Erwerb der Stockwerkeigentumswohnung zu 100 % mit ihm von einer ausländischen Person zur Verfügung gestellten Mitteln erworben. Für ein derart wichtiges Geschäft wurde weder ein schriftlicher Darlehensvertrag abgeschlossen, noch ist dargelegt worden, dass der Beschwerdeführer irgend eine Sicherheit geleistet hätte. Diese Art der Darlehensgewährung ist schon für sich allein aussergewöhnlich. Nun ist dieses Darlehensgeschäft im vorliegenden Fall mit der Einräumung eines zehnjährigen Wohnrechts für den ausländischen Geldgeber bzw. für diesem nahestehende Personen verknüpft. Dass hier, trotz der nachträglichen Vereinbarung vom 27. November 1997, durch die Gesamtheit sämtlicher Abmachungen den Familienangehörigen von D.________ unwiderruflich ein langjähriges Wohnrecht eingeräumt worden ist, zeigt die Entwicklung der Verhältnisse. Im Frühjahr 1998 konnten sich die Ehefrau von D.________ ohne Schwierigkeiten der vom Beschwerdeführer ausgesprochenen Kündigung widersetzen, und sie ist noch heute in der fraglichen Wohnung. Die Vermutung, es liege unter diesen Umständen ein Grundstückerwerb im Sinne von Art. 4 Abs. 1 lit. g BewG vor, drängt sich auf. Die Beschwerdeführer müssten ausserordentliche Umstände
geltend machen können, um diese durch die Gestaltung des Geschäfts entstandene Vermutung zu widerlegen. Solche Umstände nennen sie nicht. Unerheblich ist die Behauptung, dass der Beschwerdeführer selber über genügend Mittel verfügt haben will, um den Wohnungserwerb zu finanzieren. Er ist gerade nicht so vorgegangen, sondern hat auf äusserst ungewöhnliche Weise ein Darlehen beansprucht. Kaum von Bedeutung ist sodann, dass die ehemalige Ehefrau von D.________ unter dem Aspekt des Bewilligungsgesetzes selber zum Erwerb von Grundeigentum berechtigt gewesen wäre, nachdem feststeht, dass dieser jedenfalls die feste Absicht hatte, zur Befriedigung der Wohnbedürfnisse seiner Familie selber Grundeigentum zu erwerben.

Der Erwerb der Stockwerkeigentumswohnung in C.________ durch den Beschwerdeführer unterstand nach dem Gesagten gemäss Art. 4 Abs. 1 lit. g BewG der Bewilligungspflicht. Die Voraussetzungen für die Erteilung einer Bewilligung sind nicht erfüllt. Das Erwerbsgeschäft ist damit unwirksam bzw. nichtig (Art. 26 BewG).
4.
Die Beschwerdeführer weisen darauf hin, dass die kantonalen Steuerbehörden bei der Steuerveranlagung des Beschwerdeführers davon ausgegangen seien, beim ihm zur Verfügung gestellten Betrag von 1,6 Mio. Franken habe es sich nicht um ein Darlehen, sondern um einen Honorar- und Mietzinsvorschuss gehandelt, wofür die Einkommenssteuerpflicht bestehe. Es wird Sache der Steuerbehörden sein zu prüfen, ob angesichts des rechtskräftig gewordenen Entscheids der Bewilligungsbehörde über die Unwirksamkeit des Erwerbsgeschäfts unter den konkreten Umständen des Einzelfalls die Voraussetzungen für eine Revision der Steuerveranlagung erfüllt sind.
5.
Da der Erwerb der Stockwerkeigentumswohnung durch den Beschwerdeführer dahinfällt, fehlt dem zweiten Rechtsgeschäft, der Weiterveräusserung an die Beschwerdeführerin, die Grundlage. Die Beschwerdeführerin kann angesichts der Beziehungen zwischen ihr und dem Beschwerdeführer nicht als gutgläubig gelten (vgl. Art. 27 Abs. 3 BewG). Die Bewilligungsbehörde ist daher zu Recht auf das Gesuch um Feststellung des Fehlens der Bewilligungspflicht bzw. um Bewilligung des Erwerbs nicht eingetreten.
6.
Die Beschwerde erweist sich in jeder Hinsicht als unbegründet und ist abzuweisen.
Bei diesem Verfahrensausgang sind die bundesgerichtlichen Kosten den Beschwerdeführern zu gleichen Teilen unter Solidarhaft aufzuerlegen (Art. 156 Abs. 1 und 7 OG).

Demnach erkennt das Bundesgericht:

1.
Die Verwaltungsgerichtsbeschwerde wird abgewiesen.
2.
Die Gerichtsgebühr von Fr. 10'000.-- wird den Beschwerdeführern je zur Hälfte unter Solidarhaft auferlegt.
3.
Dieses Urteil wird den Beschwerdeführern, dem Bezirksrat Meilen, der Volkswirtschaftsdirektion und der Rekurskommission für Grunderwerb des Kantons Zürich sowie dem Bundesamt für Justiz schriftlich mitgeteilt.
Lausanne, 20. November 2002
Im Namen der II. öffentlichrechtlichen Abteilung
des Schweizerischen Bundesgerichts

Der Präsident: Der Gerichtsschreiber:

SR 211.412.41 Legge federale del 16 dicembre 1983 sull'acquisto di fondi da parte di persone all'estero (LAFE) LAFE Art. 2 Autorizzazione - 1 Per l'acquisto di fondi, le persone all'estero devono chiedere un'autorizzazione all'autorità cantonale competente.
¹	Per l'acquisto di fondi, le persone all'estero devono chiedere un'autorizzazione all'autorità cantonale competente.
²	L'acquisto non necessita di autorizzazione se:
^a	il fondo serve come stabilimento permanente di un commercio, di un'industria o di un'altra impresa esercitata in forma commerciale, di un'azienda artigianale o di una libera professione;
^b	il fondo serve alla persona fisica acquirente quale abitazione principale nel luogo del suo domicilio legale ed effettivo; oppure
^c	sussiste un'eccezione giusta l'articolo 7.4
³	Con l'acquisto di fondi di cui al capoverso 2 lettera a possono essere acquistate abitazioni, o superfici riservate all'uopo, in forza di norme sulla quota abitativa.5

SR 211.412.41 Legge federale del 16 dicembre 1983 sull'acquisto di fondi da parte di persone all'estero (LAFE) LAFE Art. 5 Persone all'estero - 1 Sono considerate persone all'estero:
¹	Sono considerate persone all'estero:
^a	i cittadini seguenti che non hanno il domicilio legale ed effettivo in Svizzera:
^abis	i cittadini di altri Stati esteri che non hanno il diritto di stabilirsi in Svizzera;
^a1	i cittadini degli Stati membri dell'Unione europea o dell'Associazione europea di libero scambio,
^a2	i cittadini del Regno Unito di Gran Bretagna e Irlanda del Nord ai quali si applica l'articolo 22 numero 2 dell'Accordo del 25 febbraio 201914 tra la Confederazione Svizzera e il Regno Unito di Gran Bretagna e Irlanda del Nord sui diritti dei cittadini in seguito al recesso del Regno Unito dall'Unione europea e dall'Accordo sulla libera circolazione delle persone;
^b	le persone giuridiche o le società senza personalità giuridica ma con capacità patrimoniale, che hanno la sede statutaria o effettiva all'estero;
^c	le persone giuridiche o le società senza personalità giuridica ma con capacità patrimoniale, che hanno la sede statutaria e effettiva in Svizzera e nelle quali persone all'estero occupano una posizione preponderante;
^d	le persone fisiche e giuridiche nonché le società senza personalità giuridica ma con capacità patrimoniale, che non sono persone all'estero secondo le lettere a, abis e c, qualora acquistino un fondo per conto di persone all'estero.
²	...17

SR 211.412.41 Legge federale del 16 dicembre 1983 sull'acquisto di fondi da parte di persone all'estero (LAFE) LAFE Art. 4 Acquisto di fondi - 1 È considerato acquisto di un fondo:
¹	È considerato acquisto di un fondo:
^a	l'acquisto della proprietà, di un diritto di superficie, di un diritto di abitazione o dell'usufrutto su un fondo;
^b	la partecipazione a una società senza personalità giuridica il cui scopo effettivo è l'acquisto di fondi;
^c	l'acquisto della proprietà o dell'usufrutto su una partecipazione a un fondo immobiliare, i cui certificati di partecipazione non sono negoziati regolarmente sul mercato, oppure su un patrimonio analogo;
^cbis	l'acquisto della proprietà o dell'usufrutto su un'azione di una SICAV immobiliare, le cui azioni non sono negoziate regolarmente sul mercato, oppure su un patrimonio analogo;
^d	...
^e	l'acquisto della proprietà o dell'usufrutto su una quota di una persona giuridica il cui scopo effettivo è l'acquisto di fondi, nella misura in cui le quote di questa persona giuridica non sono quotate in una borsa in Svizzera;
^f	la costituzione e l'esercizio di un diritto di compera, di prelazione o di ricupera su un fondo oppure su quote secondo le lettere b, c ed e;
^g	l'acquisto di altri diritti che procurano all'acquirente una posizione analoga a quella del proprietario di un fondo.
²	È considerato acquisto di un fondo anche il mantenimento di diritti su un fondo che non può essere acquistato senza autorizzazione giusta l'articolo 2 capoverso 2 lettera a da parte di una persona giuridica o di una società senza personalità giuridica ma con capacità patrimoniale che trasferisce all'estero la sede statutaria o effettiva.12

SR 211.412.41 Legge federale del 16 dicembre 1983 sull'acquisto di fondi da parte di persone all'estero (LAFE) LAFE Art. 8 Motivi generali d'autorizzazione - 1 L'acquisto è autorizzato, se il fondo deve servire:
¹	L'acquisto è autorizzato, se il fondo deve servire:
^a	...
^b	come investimento di capitali risultante dall'attività di istituti d'assicurazione stranieri o preponderantemente in mano straniera, autorizzati a esercitare in Svizzera, sempreché siano osservati i principi d'investimento generalmente riconosciuti e il valore di tutti i fondi dell'acquirente non superi quello delle riserve che l'autorità di sorveglianza sulle assicurazioni considera tecnicamente necessarie per l'attività svolta in Svizzera;
^c	per la previdenza in favore del personale di stabilimenti d'impresa indigeni oppure per scopi esclusivamente d'utilità pubblica, se, per il fondo, l'acquirente è esente dall'imposta federale diretta;
^d	per la copertura di crediti, garantiti da pegno, di banche o istituti di assicurazione stranieri o preponderantemente in mano straniera, autorizzati a esercitare in Svizzera, nel quadro di realizzazioni forzate o concordati.
²	A un erede, che sottostà all'obbligo dell'autorizzazione e non può far valere motivi per la medesima, l'acquisto è autorizzato con l'onere32 che il fondo venga nuovamente alienato entro due anni dall'acquisto. Se l'erede dimostra di avere con il fondo legami stretti degni di essere protetti, l'autorizzazione può essere rilasciata senza questo onere.33
³	A una persona fisica, che intende acquistare da un'altra un'abitazione principale, secondaria o di vacanza oppure un'unità d'abitazione in un apparthotel e non può far valere motivi per l'autorizzazione in mancanza di disposizioni cantonali o in seguito a un blocco locale delle autorizzazioni, l'acquisto è autorizzato nei casi di rigore. È considerato caso di rigore una imprevedibile situazione d'emergenza dell'alienante, sorta successivamente e alla quale egli può unicamente ovviare alienando il fondo a una persona all'estero. ...34.

SR 211.412.41 Legge federale del 16 dicembre 1983 sull'acquisto di fondi da parte di persone all'estero (LAFE) LAFE Art. 12 Motivi imperativi di diniego - L'autorizzazione è negata in ogni caso se:
^a	il fondo serve a un collocamento di capitali non ammesso dalla presente legge;
^b	la superficie del fondo è superiore a quanto è necessario per lo scopo dell'utilizzazione;
^c	l'acquirente ha tentato di eludere la presente legge;
^d	l'acquirente di un'abitazione secondaria ai sensi dell'articolo 9 capoverso 1 lettera c, di un'abitazione di vacanza o di un'unità d'abitazione in un apparthotel, il suo coniuge, il suo partner registrato o i suoi figli minori di 18 anni sono già proprietari di una tale abitazione in Svizzera;
^e	...
^f	l'acquisto contrasta con interessi superiori dello Stato.

SR 211.412.411 Ordinanza del 1o ottobre 1984 sull'acquisto di fondi da parte di persone all'estero (OAFE) OAFE Art. 1 Acquisto di fondi - 1 Sono considerati acquisto di fondi anche:2
¹	Sono considerati acquisto di fondi anche:2
^a	la partecipazione alla costituzione o, nella misura in cui l'acquirente rafforzi la sua posizione, all'aumento di capitale di persone giuridiche il cui scopo effettivo è l'acquisto di fondi (art. 4 cpv. 1 lett. e LAFE) che non possono essere acquistati senza autorizzazione in virtù dell'articolo 2 capoverso 2 lettera a LAFE;
^b	l'assunzione di un fondo, il cui acquisto non è possibile senza autorizzazione in virtù dell'articolo 2 capoverso 2 lettera a LAFE, congiuntamente a un patrimonio o a un'azienda (art. 181 Codice delle obbligazioni5) oppure mediante fusione, scissione, trasformazione di società o trasferimento di patrimonio in virtù della legge del 3 ottobre 20036 sulla fusione (LFus), se ciò porta all'aumento dei diritti dell'acquirente su questo fondo;
^c	l'acquisto di quote in una società proprietaria di un'abitazione, che serve all'acquirente delle quote come abitazione principale, secondaria o di vacanza.
²	Per altri diritti che procurano all'acquirente una posizione analoga a quella del proprietario di un fondo (art. 4 cpv. 1 lett. g LAFE) s'intende segnatamente:
^a	la locazione o l'affitto a lungo termine di un fondo qualora gli accordi eccedano le relazioni d'affari usuali o commerciali e pongano il locatore in un particolare rapporto di dipendenza dal conduttore o dall'affittuario;
^b	il finanziamento dell'acquisto o dell'edificazione di un fondo qualora gli accordi, l'ammontare dei crediti o la situazione finanziaria del debitore pongano l'acquirente o il committente dell'opera in un particolare rapporto di dipendenza dal creditore;
^c	la costituzione di divieti di costruzione e di restrizioni analoghe del diritto di proprietà con effetti reali o contrattuali e che concernono un fondo vicino.

SR 211.412.411 Ordinanza del 1o ottobre 1984 sull'acquisto di fondi da parte di persone all'estero (OAFE) OAFE Art. 2 Persone all'estero - 1 Non sono considerati persone all'estero (art. 5 cpv. 1 lett. a LAFE), se hanno il domicilio in Svizzera giusta gli articoli 23, 24 capoverso 1, 25 e 26 del Codice civile (CC)8:
¹	Non sono considerati persone all'estero (art. 5 cpv. 1 lett. a LAFE), se hanno il domicilio in Svizzera giusta gli articoli 23, 24 capoverso 1, 25 e 26 del Codice civile (CC)8:
^a	i cittadini degli Stati membri dell'Unione europea (UE) o dell'Associazione europea di libero scambio (AELS);
^b	i cittadini del Regno Unito di Gran Bretagna e Irlanda del Nord giusta l'articolo 5 capoverso 1 lettera a numero 2 LAFE.9
²	La legittimità del domicilio presuppone inoltre un permesso per dimoranti tempora-nei, di dimora o di domicilio UE / AELS valido (art. 4 cpv. 1 e 5 dell'O del 22 maggio 200210 sulla libera circolazione delle persone, OLCP) per la costituzione di un domicilio.11
³	Sono considerate persone che non hanno il diritto di stabilirsi in Svizzera (art. 5 cpv. 1 lett. abis LAFE) gli stranieri senza un permesso di domicilio valido (art. 34 della LF del 16 dicembre 200512 sugli stranieri e la loro integrazione; LStrI13).14
⁴	Gli stranieri che per il soggiorno conforme alla legge non necessitano di un'autorizzazione della polizia degli stranieri (art. 5 cpv. 3) sottostanno all'obbligo dell'autorizzazione per l'acquisto di fondi come gli stranieri che necessitano di un'autorizzazione della polizia degli stranieri.

SR 211.412.41 Legge federale del 16 dicembre 1983 sull'acquisto di fondi da parte di persone all'estero (LAFE) LAFE Art. 26 Inefficacia e nullità - 1 I negozi giuridici concernenti un acquisto per il quale l'acquirente deve chiedere un'autorizzazione rimangono inefficaci fintanto che manca l'autorizzazione definitiva.
¹	I negozi giuridici concernenti un acquisto per il quale l'acquirente deve chiedere un'autorizzazione rimangono inefficaci fintanto che manca l'autorizzazione definitiva.
²	Diventano nulli se:
^a	l'acquirente attua il negozio giuridico senza chiedere l'autorizzazione o prima che vi sia l'autorizzazione definitiva;
^b	l'autorità di prima istanza nega o revoca definitivamente l'autorizzazione;
^c	l'ufficiale del registro fondiario o del registro di commercio respinge la notificazione, senza che l'autorità di prima istanza abbia previamente negato l'autorizzazione;
^d	l'autorità dell'incanto annulla l'aggiudicazione, senza che l'autorità di prima istanza abbia previamente negato l'autorizzazione.
³	Inefficacia e nullità sono rilevate d'ufficio.
⁴	Hanno la conseguenza che:
^a	le prestazioni promesse non possono essere pretese;
^b	le prestazioni fornite possono essere ripetute entro un anno dal momento in cui l'attore ha avuto notizia del diritto di ripetizione ovvero entro un anno dalla conclusione di un procedimento penale, ma in ogni caso non oltre dieci anni dopo le prestazioni;
^c	l'azione di rimozione dello stato illecito è proposta d'ufficio.

SR 211.412.41 Legge federale del 16 dicembre 1983 sull'acquisto di fondi da parte di persone all'estero (LAFE) LAFE Art. 27 Rimozione dello stato illecito - 1 L'autorità cantonale legittimata a ricorrere oppure, se essa non agisce, l'Ufficio federale di giustizia promuove contro le parti:49
¹	L'autorità cantonale legittimata a ricorrere oppure, se essa non agisce, l'Ufficio federale di giustizia promuove contro le parti:49
^a	l'azione di ripristino dello stato anteriore se il fondo è stato acquistato in base a un negozio giuridico nullo per mancanza d'autorizzazione;
^b	l'azione di scioglimento della persona giuridica con devoluzione del suo patrimonio all'ente pubblico, nel caso previsto dall'articolo 57 capoverso 3 del Codice civile svizzero50.
²	Se il ripristino dello stato anteriore è impossibile o inopportuno, il giudice ordina il pubblico incanto secondo le prescrizioni sulla realizzazione forzata dei fondi. L'acquirente può esigere soltanto il rimborso delle sue spese d'acquisizione; un'eccedenza eventuale spetta al Cantone.
³	L'azione di ripristino decade qualora le parti abbiano ripristinato lo stato anteriore o un terzo di buona fede abbia acquistato il fondo.
⁴	Le due azioni devono essere promosse:
^a	entro un anno dalla decisione annullativa, cresciuta in giudicato;
^b	negli altri casi, entro dieci anni dall'acquisto, ferma stante la sospensione del termine durante un procedimento amministrativo;
^c	il più tardi fino alla prescrizione dell'azione penale, se questo termine di prescrizione è più lungo.
⁵	L'articolo 975 capoverso 2 del Codice civile svizzero è applicabile alla protezione dei diritti reali acquisiti in buona fede e all'obbligo di risarcimento.