2A.465/2002 - 2002-11-20 - Sachenrecht - Tribunale federale Tribunal federal {T 0/2} 2A.465/2002 /kil Urteil vom 20. November

Tribunale federale
Tribunal federal

{T 0/2}
2A.465/2002 /kil

Urteil vom 20. November 2002
II. Öffentlichrechtliche Abteilung

Bundesrichter Wurzburger, Präsident,
Bundesrichter Betschart, Bundesrichter Merkli,
Gerichtsschreiber Feller.

A.________,
X.________ AG,
Beschwerdeführer,
beide vertreten durch Rechtsanwalt Richard A. Müller, Dufourstrasse 90, 8008 Zürich,

gegen

Bezirksrat Meilen, Dorfstrasse 38, Postfach, 8706 Meilen,
Volkswirtschaftsdirektion des Kantons Zürich,
Kaspar Escher-Haus, 8090 Zürich,
Rekurskommission für Grunderwerb des Kantons Zürich, Kaspar Escher-Haus, 8090 Zürich.

Grundstückerwerb in C.________ / Bewilligungspflicht,

Verwaltungsgerichtsbeschwerde gegen den Beschluss der Rekurskommission für Grunderwerb des Kantons Zürich
vom 25. Juni 2002.

Sachverhalt:
A.
Gestützt auf einen öffentlich beurkundeten Kaufvertrag vom 16. Dezember 1996 erwarb A.________ am 22. Januar 1997 von B.________ in C.________ eine Wohnung im Stockwerkeigentum (Grundbuchblatt ...., Miteigentum am Grundstück Kat. Nr. ....) zu einem Kaufpreis von 1,6 Mio. Franken. Die gesamte zur Bezahlung des Kaufpreises erforderliche Summe wurde ihm vom jugoslawischen Staatsangehörigen D.________ zur Verfügung gestellt. Am 10. Februar 1998 veräusserte A.________ die Stockwerkeigentumswohnung zum gleichen Kaufpreis an die X.________ AG. Die Aktien dieser Gesellschaft sind im Besitz von A.________ und seiner Ehefrau; A.________ ist einziger Verwaltungsrat, seine Tochter Prokuristin.

Ende 1999 forderte die Volkswirtschaftsdirektion des Kantons Zürich A.________ und die X.________ AG auf, beim Bezirksrat Meilen entsprechend den massgeblichen Bestimmungen des Bundesgesetzes vom 16. Dezember 1983 über den Erwerb von Grundeigentum durch Personen im Ausland (Bewilligungsgesetz, BewG; SR 211.412.41) ein Gesuch entweder um Feststellung der Nichtbewilligungspflicht oder um Erteilung der Bewilligung zum Erwerb der Wohnung an der Alten Landstrasse 53 in C.________ zu stellen. Mit Beschluss vom 20. Februar 2001 wies der Bezirksrat Meilen das Gesuch von A.________ um Feststellung der Nichtbewilligungspflicht für den Erwerb des Stockwerkeigentums Grundbuchblatt 6209, C.________, ab und verweigerte die Bewilligung des Erwerbs der fraglichen Wohnung durch A.________. Auf das Gesuch der X.________ AG um Feststellung der Nichtbewilligungspflicht und um die Bewilligung des Grunderwerbs trat er nicht ein. Die Rekurskommission für Grunderwerb des Kantons Zürich wies am 25. Juni 2002 die von A.________ und von der X.________ AG gegen den Beschluss des Bezirksrats erhobene Beschwerde ab.
B.
Am 16. September 2002 haben A.________ und die X.________ AG gegen den Beschluss der Rekurskommission für Grunderwerb des Kantons Zürich Verwaltungsgerichtsbeschwerde erhoben. Sie beantragen, der angefochtene Beschluss sei aufzuheben und es sei festzustellen, dass der Erwerb der umstrittenen Wohnung in C.________ zuerst durch A.________ und dann durch die X.________ AG nicht bewilligungspflichtig sei; eventualiter seien die Erwerbsgeschäfte gemäss Kaufvertrag vom 16. Dezember 1996 (Erwerb durch A.________) und gemäss Kaufvertrag vom 10. Februar 1998 (Weiterveräusserung an die X.________ AG) zu bewilligen.

Die Rekurskommission für Grunderwerb des Kantons Zürich beantragt, die Beschwerde abzuweisen, soweit darauf einzutreten sei. Die Volkswirtschaftsdirektion des Kantons Zürich beantragt Abweisung der Beschwerde. Der Bezirksrat Meilen hat sich nicht vernehmen lassen. Von der Einladung zur Vernehmlassung der im Sinne von Art. 110 Abs. 1

in Verbindung mit Art. 103 lit. b

OG zuständigen Bundesbehörde ist abgesehen worden.
C.
Dem Gesuch um aufschiebende Wirkung ist mit Formularverfügung vom 19. September 2002 superprovisorisch nicht entsprochen worden. Eine weitere separate Verfügung über das Gesuch vor dem heutigen Urteil in der Sache selber hat sich erübrigt.

Das Bundesgericht zieht in Erwägung:
1.
1.1 Gemäss Art. 2 Abs. 1 BewG bedürfen Personen im Ausland für den Erwerb von Grundstücken einer Bewilligung der zuständigen kantonalen Behörde. Als Personen im Ausland gelten auch natürliche Personen mit dem Recht auf die Niederlassung oder juristische Personen oder vermögensfähige Gesellschaften ohne juristische Persönlichkeit mit Sitz in der Schweiz, wenn sie ein Grundstück für Rechnung von Personen im Ausland erwerben (Art. 5 Abs. 1 lit. d BewG). Als Erwerb eines Grundstückes gilt gemäss Art. 4 Abs. 1 lit. g BewG nebst dem Erwerb des Eigentums, eines Baurechts, eines Wohnrechts oder der Nutzniessung an einem Grundstück auch der Erwerb anderer Rechte, die dem Erwerber eine ähnliche Stellung wie dem Eigentümer eines Grundstückes verschaffen. Ist ein Geschäft bewilligungspflichtig, so kann die zuständige Behörde die Bewilligung nur erteilen, wenn einer der in Art. 8 ff . BewG genannten Bewilligungsgründe vorliegt bzw. keiner der gesetzlichen Verweigerungsgründe (Art. 12 f . BewG) gegeben ist.
1.2 Die Vorinstanz geht von einer Bewilligungspflicht aus, weil der Beschwerdeführer im Sinne von Art. 5 Abs. 1 lit. d BewG als Person im Ausland gelte, indem er die Stockwerkeigentumswohnung für Rechnung von D.________, einer Person im Ausland, erworben habe. Jedenfalls habe der Liegenschaftserwerb durch den Beschwerdeführer D.________ im für die Beurteilung des Geschäfts massgeblichen Zeitpunkt eine ähnliche Stellung wie dem Eigentümer eines Grundstücks verschafft; für den Erwerb solcher Rechte durch eine Person im Ausland bestehe gestützt auf Art. 4 Abs. 1 lit. g BewG eine Bewilligungspflicht.

Die Beschwerdeführer rügen diese Auffassung als bundesrechtswidrig. Wie es sich damit verhält, prüft das Bundesgericht grundsätzlich frei (vgl. Art. 104 lit. a in Verbindung mit Art. 114 Abs. 1 OG). Hingegen sind die Sachverhaltsfeststellungen der Rekurskommission als richterlicher Behörde über die tatsächlichen Umstände des Erwerbsgeschäfts für das Bundesgericht verbindlich, soweit sie diese nicht offensichtlich unrichtig, unvollständig oder unter Verletzung wesentlicher Verfahrensvorschriften getroffen hat (vgl. Art. 105 Abs. 2 OG). Sachverhaltsfrage ist dabei insbesondere, was die betroffenen Personen mit ihren Abmachungen und ihrem Vorgehen insgesamt bewirken wollten bzw. tatsächlich bewirkten.

Für die Überprüfung des fraglichen Rechtsgeschäfts gilt in zeitlicher Hinsicht schliesslich Folgendes: Ob ein Geschäft im Sinne der einschlägigen Bestimmungen der Bewilligungspflicht unterliegt und ob eine Bewilligung erteilt werden kann, ist auf Grund der Verhältnisse im Zeitpunkt des Erwerbs des Grundstücks bzw. der Rechte, welche dem Erwerber eine eigentümerähnliche Stellung am Grundstück verschaffen, zu beurteilen (BGE 107 Ib 12 E. 2 S. 16; 106 Ib 11 E. 3a S. 14).
2.
In tatsächlicher Hinsicht lässt sich dem angefochtenen Urteil Folgendes entnehmen:

D.________ hatte die Absicht, für seine geschiedene (mittlerweile mit einem anderen Mann verheiratete) Ehefrau und seine Kinder in der Region C.________ ein Einfamilienhaus zu erwerben. Dazu kam es vorerst nicht. Der Beschwerdeführer erwarb am 16. Dezember 1996 bzw. am 22. Januar 1997 eine Wohnung im Stockwerkeigentum zu einem Preis von 1,6 Mio. Franken, wobei der Kaufpreis vollumfänglich aus von D.________ zur Verfügung gestellten Mitteln beglichen wurde. Am 6. Februar 1997 gab der Beschwerdeführer gegenüber der Ex-Ehefrau von D.________ und dessen Kindern die Garantie ab, dass sie alle in dieser auf seinen Namen eingetragenen Wohnung während zehn Jahren, d.h. bis zum 31. Dezember 2007, unentgeltlich wohnen könnten, wobei die sogenannten Nebenkosten, insbesondere die Beiträge an die Verwaltung, zu seinen (des Beschwerdeführers) Lasten gingen. Die Vorinstanz zog daraus den tatsächlichen Schluss, dass der Beschwerdeführer und D.________ mit dem Wohnungserwerb bezweckten, für eine längere Zeitspanne vorerst ausschliesslich die Wohnbedürfnisse der Ehefrau und der Kinder des Letzteren zu befriedigen.

Die Ausführungen in der Beschwerdeschrift sind nicht geeignet, diese Feststellungen als im Sinne von Art. 105 Abs. 2 OG unzutreffend erscheinen zu lassen. Die Beschwerdeführer weisen selber mit Nachdruck auf eine in der Beschwerdeschrift wörtlich wiedergegebene Vereinbarung vom 30. Juni 1997 zwischen D.________ und dem Beschwerdeführer hin, worin ausdrücklich bestätigt wird, dass D.________ zum Kauf der Wohnung ein Darlehen im Betrag von 1,6 Mio. Franken gewährt hat, dass dessen Familienangehörigen ein unentgeltliches Wohnrecht von zehn Jahren eingeräumt worden ist, bei Übernahme der Nebenkosten durch den Beschwerdeführer, und dass das zur Verfügung gestellte Geld eine Entschädigung für diese Leistungen des Beschwerdeführers darstelle, wobei keine Rückgabepflicht bestehe. Diese ein halbes Jahr nach dem Wohnungserwerb getroffene Vereinbarung kann einzig so verstanden werden, dass die Parteien damit abschliessend und zusammenfassend festhalten wollten, was aufgrund der im Zusammenhang mit dem Wohnungserwerb durch den Beschwerdeführer geschlossenen (schriftlichen und mündlichen) Abmachungen zwischen ihnen gelten sollte. Der Umstand, dass am 27. November 1997, also fast ein Jahr nach dem Erwerb der Wohnung, in einer neuen Vereinbarung
beschlossen wurde, alle früheren Vereinbarungen aufzuheben, kann schon aus zeitlichen Gründen nicht von Bedeutung sein für die Beurteilung der - allein massgeblichen (s. vorne E. 1 am Ende) - Verhältnisse im Zeitpunkt des Erwerbs des Grundstücks. Dasselbe gilt für die von den Beschwerdeführern erwähnten, im Juli und November 1997 erfolgten Zahlungen und Verrechnungen zwischen ihnen und D.________. Es erübrigt sich daher, auf die eklatanten Widersprüche zwischen den (behaupteten) Hintergründen der verschiedenen Zahlungen und dem Inhalt der klaren und unmissverständlichen Vereinbarung vom 30. Juni 1997, wofür die Beschwerdeführer keine einleuchtende Erklärung abzugeben vermögen, näher einzugehen.
3.
3.1 Angesichts der von der Vorinstanz festgestellten tatsächlichen Verhältnisse gibt es einige Anhaltspunkte für die rechtliche Schlussfolgerung, der Beschwerdeführer habe die Wohnung rein treuhänderisch für D.________ erworben. Wie es sich damit verhält, mag dahingestellt bleiben, wenn sich erweist, dass dieser durch das fragliche Geschäft im Sinne von Art. 4 Abs. 1 lit. g BewG andere Rechte erworben hat, die ihm eine ähnliche Stellung wie dem Eigentümer eines Grundstücks verschaffen.
3.2 Als andere Rechte im Sinne von Art. 4 Abs. 1 lit. g BewG gelten gemäss Art. 1 Abs. 2 der Verordnung vom 1. Oktober 1984 über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland (BewV; SR 211.412.411) insbesondere die langfristige Miete oder Pacht eines Grundstückes, wenn die Abreden den Rahmen des gewöhnlichen oder kaufmännischen Geschäftsverkehrs sprengen und den Vermieter oder Verpächter in eine besondere Abhängigkeit vom Mieter oder Pächter bringen (lit. a), oder wenn die Finanzierung des Kaufes eines Grundstücks, wenn die Abreden, die Höhe der Kredite oder Vermögensverhältnisse des Schuldners den Käufer in eine besondere Abhängigkeit vom Gläubiger bringen (lit. b). Art. 4 Abs. 1 lit. g BewG bezweckt in allgemeiner Weise, eine Umgehung der in Art. 2 vorgesehenen Bewilligungspflicht zu verhindern. Die diese Gesetzesnorm konkretisierende Aufzählung von Art. 1 Abs. 2 BewV ist denn auch nicht abschliessend. Nicht erforderlich ist, dass die Beteiligten bewusst die Zielsetzung des Bewilligungsgesetzes unterwandern. Insofern kommt es auf den objektiven Sachverhalt an; massgeblich ist, was sich mit den von den Parteien eingegangenen Rechtsbeziehungen wirtschaftlich erreichen lässt und ob sich die von den Parteien abgeschlossenen,
auch bloss obligatorischen Geschäfte in ihrer Wirkung dem Erwerb von dinglichen Rechten nähern. Mehrere Vereinbarungen sind in ihrer Gesamtheit, auch unter wirtschaftlicher Betrachtungsweise, zu würdigen, und die Stellung des aus diesen Geschäften am Grundstück Berechtigten ist als solche zu prüfen (BGE 107 Ib 12 E. 4 S. 18; 106 Ib 11 E. 3a S. 14; 105 Ib 321 E. 1a S. 323).
Dass beim Erwerb eines Grundstücks durch einen Schweizer einer ausländischen Person Rechte eingeräumt werden sollen, die ihm eine mit einem Eigentümer vergleichbare Stellung verschaffen, kann sich etwa aus einer im Geschäftsleben ungewöhnlichen Art der Darlehensgewährung oder aus dem Abschluss eines langjährigen Mietvertrags ergeben. Genügt eines dieser Elemente allein nicht, so kann hingegen bei Verbindung eines Darlehensvertrags mit einem langjährigen Mietvertrag grundsätzlich ein Geschäft vermutet werden, welches der Bewilligungspflicht unterliegt (BGE 105 Ib 321 E. 2a S. 324).
3.3 Der Beschwerdeführer hat den Erwerb der Stockwerkeigentumswohnung zu 100 % mit ihm von einer ausländischen Person zur Verfügung gestellten Mitteln erworben. Für ein derart wichtiges Geschäft wurde weder ein schriftlicher Darlehensvertrag abgeschlossen, noch ist dargelegt worden, dass der Beschwerdeführer irgend eine Sicherheit geleistet hätte. Diese Art der Darlehensgewährung ist schon für sich allein aussergewöhnlich. Nun ist dieses Darlehensgeschäft im vorliegenden Fall mit der Einräumung eines zehnjährigen Wohnrechts für den ausländischen Geldgeber bzw. für diesem nahestehende Personen verknüpft. Dass hier, trotz der nachträglichen Vereinbarung vom 27. November 1997, durch die Gesamtheit sämtlicher Abmachungen den Familienangehörigen von D.________ unwiderruflich ein langjähriges Wohnrecht eingeräumt worden ist, zeigt die Entwicklung der Verhältnisse. Im Frühjahr 1998 konnten sich die Ehefrau von D.________ ohne Schwierigkeiten der vom Beschwerdeführer ausgesprochenen Kündigung widersetzen, und sie ist noch heute in der fraglichen Wohnung. Die Vermutung, es liege unter diesen Umständen ein Grundstückerwerb im Sinne von Art. 4 Abs. 1 lit. g BewG vor, drängt sich auf. Die Beschwerdeführer müssten ausserordentliche Umstände
geltend machen können, um diese durch die Gestaltung des Geschäfts entstandene Vermutung zu widerlegen. Solche Umstände nennen sie nicht. Unerheblich ist die Behauptung, dass der Beschwerdeführer selber über genügend Mittel verfügt haben will, um den Wohnungserwerb zu finanzieren. Er ist gerade nicht so vorgegangen, sondern hat auf äusserst ungewöhnliche Weise ein Darlehen beansprucht. Kaum von Bedeutung ist sodann, dass die ehemalige Ehefrau von D.________ unter dem Aspekt des Bewilligungsgesetzes selber zum Erwerb von Grundeigentum berechtigt gewesen wäre, nachdem feststeht, dass dieser jedenfalls die feste Absicht hatte, zur Befriedigung der Wohnbedürfnisse seiner Familie selber Grundeigentum zu erwerben.

Der Erwerb der Stockwerkeigentumswohnung in C.________ durch den Beschwerdeführer unterstand nach dem Gesagten gemäss Art. 4 Abs. 1 lit. g BewG der Bewilligungspflicht. Die Voraussetzungen für die Erteilung einer Bewilligung sind nicht erfüllt. Das Erwerbsgeschäft ist damit unwirksam bzw. nichtig (Art. 26 BewG).
4.
Die Beschwerdeführer weisen darauf hin, dass die kantonalen Steuerbehörden bei der Steuerveranlagung des Beschwerdeführers davon ausgegangen seien, beim ihm zur Verfügung gestellten Betrag von 1,6 Mio. Franken habe es sich nicht um ein Darlehen, sondern um einen Honorar- und Mietzinsvorschuss gehandelt, wofür die Einkommenssteuerpflicht bestehe. Es wird Sache der Steuerbehörden sein zu prüfen, ob angesichts des rechtskräftig gewordenen Entscheids der Bewilligungsbehörde über die Unwirksamkeit des Erwerbsgeschäfts unter den konkreten Umständen des Einzelfalls die Voraussetzungen für eine Revision der Steuerveranlagung erfüllt sind.
5.
Da der Erwerb der Stockwerkeigentumswohnung durch den Beschwerdeführer dahinfällt, fehlt dem zweiten Rechtsgeschäft, der Weiterveräusserung an die Beschwerdeführerin, die Grundlage. Die Beschwerdeführerin kann angesichts der Beziehungen zwischen ihr und dem Beschwerdeführer nicht als gutgläubig gelten (vgl. Art. 27 Abs. 3 BewG). Die Bewilligungsbehörde ist daher zu Recht auf das Gesuch um Feststellung des Fehlens der Bewilligungspflicht bzw. um Bewilligung des Erwerbs nicht eingetreten.
6.
Die Beschwerde erweist sich in jeder Hinsicht als unbegründet und ist abzuweisen.
Bei diesem Verfahrensausgang sind die bundesgerichtlichen Kosten den Beschwerdeführern zu gleichen Teilen unter Solidarhaft aufzuerlegen (Art. 156 Abs. 1 und 7 OG).

Demnach erkennt das Bundesgericht:

1.
Die Verwaltungsgerichtsbeschwerde wird abgewiesen.
2.
Die Gerichtsgebühr von Fr. 10'000.-- wird den Beschwerdeführern je zur Hälfte unter Solidarhaft auferlegt.
3.
Dieses Urteil wird den Beschwerdeführern, dem Bezirksrat Meilen, der Volkswirtschaftsdirektion und der Rekurskommission für Grunderwerb des Kantons Zürich sowie dem Bundesamt für Justiz schriftlich mitgeteilt.
Lausanne, 20. November 2002
Im Namen der II. öffentlichrechtlichen Abteilung
des Schweizerischen Bundesgerichts

Der Präsident: Der Gerichtsschreiber:

SR 211.412.41 Bundesgesetz vom 16. Dezember 1983 über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland (BewG) BewG Art. 2 Bewilligungspflicht - 1 Personen im Ausland bedürfen für den Erwerb von Grundstücken einer Bewilligung der zuständigen kantonalen Behörde.
¹	Personen im Ausland bedürfen für den Erwerb von Grundstücken einer Bewilligung der zuständigen kantonalen Behörde.
²	Keiner Bewilligung bedarf der Erwerb, wenn:
^a	das Grundstück als ständige Betriebsstätte eines Handels-, Fabrikations- oder eines anderen nach kaufmännischer Art geführten Gewerbes, eines Handwerksbetriebes oder eines freien Berufes dient;
^b	das Grundstück dem Erwerber als natürlicher Person als Hauptwohnung am Ort seines rechtmässigen und tatsächlichen Wohnsitzes dient; oder
^c	eine Ausnahme nach Artikel 7 vorliegt.4
³	Beim Erwerb von Grundstücken nach Absatz 2 Buchstabe a können durch Wohnanteilvorschriften vorgeschriebene Wohnungen oder dafür reservierte Flächen miterworben werden.5

SR 211.412.41 Bundesgesetz vom 16. Dezember 1983 über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland (BewG) BewG Art. 5 Personen im Ausland - 1 Als Personen im Ausland gelten:
¹	Als Personen im Ausland gelten:
^a	die folgenden Personen, sofern sie ihren rechtmässigen und tatsächlichen Wohnsitz nicht in der Schweiz haben:
^abis	Staatsangehörige anderer ausländischer Staaten, die nicht das Recht haben, sich in der Schweiz niederzulassen;
^a1	Staatsangehörige der Mitgliedstaaten der Europäischen Union oder der Europäischen Freihandelsassoziation,
^a2	Staatsangehörige des Vereinigten Königreichs von Grossbritannien und Nordirlands, die von Artikel 22 Ziffer 2 des Abkommens vom 25. Februar 201914 zwischen der Schweizerischen Eidgenossenschaft und dem Vereinigten Königreich von Grossbritannien und Nordirland über die Rechte der Bürgerinnen und Bürger infolge des Austritts des Vereinigten Königreichs aus der Europäischen Union und des Wegfalls des Freizügigkeitsabkommens erfasst werden;
^b	juristische Personen oder vermögensfähige Gesellschaften ohne juristische Persönlichkeit, die ihren statutarischen oder tatsächlichen Sitz im Ausland haben;
^c	juristische Personen oder vermögensfähige Gesellschaften ohne juristische Persönlichkeit, die ihren statutarischen und tatsächlichen Sitz in der Schweiz haben und in denen Personen im Ausland eine beherrschende Stellung innehaben;
^d	natürliche und juristische Personen sowie vermögensfähige Gesellschaften ohne juristische Persönlichkeit, die nicht Personen im Ausland nach den Buchstaben a, abis und c sind, wenn sie ein Grundstück für Rechnung von Personen im Ausland erwerben.
²	...17

SR 211.412.41 Bundesgesetz vom 16. Dezember 1983 über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland (BewG) BewG Art. 4 Erwerb von Grundstücken - 1 Als Erwerb eines Grundstückes gilt:
¹	Als Erwerb eines Grundstückes gilt:
^a	der Erwerb des Eigentums, eines Baurechts, eines Wohnrechts oder der Nutzniessung an einem Grundstück;
^b	die Beteiligung an einer vermögensfähigen Gesellschaft ohne juristische Persönlichkeit, deren tatsächlicher Zweck der Erwerb von Grundstücken ist;
^c	der Erwerb des Eigentums oder der Nutzniessung an einem Anteil an einem Immobilienfonds, dessen Anteilscheine auf dem Markt nicht regelmässig gehandelt werden, oder an einem ähnlichen Vermögen;
^cbis	der Erwerb des Eigentums oder der Nutzniessung an einer Aktie einer Immobilien-SICAV, deren Aktien auf dem Markt nicht regelmässig gehandelt werden, oder an einem ähnlichen Vermögen;
^d	...9
^e	der Erwerb des Eigentums oder der Nutzniessung an einem Anteil an einer juristischen Person, deren tatsächlicher Zweck der Erwerb von Grundstücken ist, sofern die Anteile dieser juristischen Person nicht an einer Börse in der Schweiz kotiert sind;
^f	die Begründung und Ausübung eines Kaufs-, Vorkaufs- oder Rückkaufsrechts an einem Grundstück oder an einem Anteil im Sinne der Buchstaben b, c und e;
^g	der Erwerb anderer Rechte, die dem Erwerber eine ähnliche Stellung wie dem Eigentümer eines Grundstückes verschaffen.
²	Als Erwerb eines Grundstückes gilt auch, wenn eine juristische Person oder eine vermögensfähige Gesellschaft ohne juristische Persönlichkeit ihren statutarischen oder tatsächlichen Sitz ins Ausland verlegt und Rechte an einem Grundstück beibehält, das nicht nach Artikel 2 Absatz 2 Buchstabe a bewilligungsfrei erworben werden kann.12

SR 211.412.41 Bundesgesetz vom 16. Dezember 1983 über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland (BewG) BewG Art. 8 Allgemeine Bewilligungsgründe - 1 Der Erwerb wird bewilligt, wenn das Grundstück dienen soll:
¹	Der Erwerb wird bewilligt, wenn das Grundstück dienen soll:
^a	...30
^b	als Kapitalanlage aus der Geschäftstätigkeit ausländischer und ausländisch beherrschter, in der Schweiz zum Geschäftsbetrieb zugelassener Versicherungseinrichtungen, sofern die allgemein anerkannten Anlagegrundsätze beachtet werden und der Wert aller Grundstücke des Erwerbers die von der Versicherungsaufsichtsbehörde als technisch notwendig erachteten Rückstellungen für das Schweizer Geschäft nicht übersteigt;
^c	zur Personalvorsorge von inländischen Betriebsstätten oder zu ausschliesslich gemeinnützigen Zwecken, wenn der Erwerber für das Grundstück von der direkten Bundessteuer befreit ist;
^d	zur Deckung pfandgesicherter Forderungen ausländischer und ausländisch beherrschter, in der Schweiz zum Geschäftsbetrieb zugelassener Banken und Versicherungseinrichtungen in Zwangsverwertungen und Liquidationsvergleichen.
²	Einem Erben, welcher der Bewilligung bedarf und keinen Bewilligungsgrund hat, wird der Erwerb mit der Auflage bewilligt, das Grundstück innert zweier Jahre wieder zu veräussern. Weist der Erbe enge, schutzwürdige Beziehungen zum Grundstück nach, so kann die Bewilligung ohne diese Auflage erteilt werden.32
³	Einer natürlichen Person, die von einer anderen eine Haupt-, Zweit- oder Ferienwohnung oder eine Wohneinheit in einem Apparthotel erwirbt und dafür mangels kantonaler Bestimmungen oder infolge einer örtlichen Bewilligungssperre keinen Bewilligungsgrund hat, wird die Bewilligung erteilt, wenn ein Härtefall für den Veräusserer vorliegt. Als Härtefall gilt eine nachträglich eingetretene, unvorhersehbare Notlage des Veräusserers, die er nur abwenden kann, indem er das Grundstück an eine Person im Ausland veräussert. ...33.

SR 211.412.41 Bundesgesetz vom 16. Dezember 1983 über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland (BewG) BewG Art. 12 Zwingende Verweigerungsgründe - Die Bewilligung wird auf jeden Fall verweigert, wenn:
^a	das Grundstück einer nach diesem Gesetz unzulässigen Kapitalanlage dient;
^b	die Fläche grösser ist, als es der Verwendungszweck erfordert;
^c	der Erwerber versucht hat, dieses Gesetz zu umgehen;
^d	dem Erwerber einer Zweitwohnung im Sinne von Artikel 9 Absatz 1 Buchstabe c, einer Ferienwohnung oder einer Wohneinheit in einem Apparthotel, seinem Ehegatten, seiner eingetragenen Partnerin oder seinem eingetragenen Partner oder seinen Kindern unter 18 Jahren bereits eine solche Wohnung in der Schweiz gehört;
^e	...40
^f	der Erwerb staatspolitischen Interessen widerspricht.

SR 211.412.411 Verordnung vom 1. Oktober 1984 über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland (BewV) BewV Art. 1 Erwerb von Grundstücken - 1 Als Erwerb von Grundstücken gelten auch:
¹	Als Erwerb von Grundstücken gelten auch:
^a	die Beteiligung an der Gründung und, sofern der Erwerber damit seine Stellung verstärkt, an der Kapitalerhöhung von juristischen Personen, deren tatsächlicher Zweck der Erwerb von Grundstücken ist (Art. 4 Abs. 1 Bst. e BewG), die nicht nach Artikel 2 Absatz 2 Buchstabe a BewG ohne Bewilligung erworben werden können;
^b	die Übernahme eines Grundstückes, das nicht nach Artikel 2 Absatz 2 Buchstabe a BewG ohne Bewilligung erworben werden kann, zusammen mit einem Vermögen oder Geschäft (Art. 181 Obligationenrecht, OR4) oder durch Fusion, Spaltung, Umwandlung oder Vermögensübertragung nach dem Fusionsgesetz vom 3. Oktober 20035 (FusG), sofern sich dadurch die Rechte des Erwerbers an diesem Grundstück vermehren;
^c	der Erwerb von Anteilen an einer Gesellschaft, der eine Wohnung gehört, die dem Erwerber der Anteile als Haupt-, Zweit- oder Ferienwohnung dient.
²	Als andere Rechte, die dem Erwerber eine ähnliche Stellung wie dem Eigentümer eines Grundstückes verschaffen (Art. 4 Abs. 1 Bst. g BewG), gelten insbesondere:
^a	die langfristige Miete oder Pacht eines Grundstückes, wenn die Abreden den Rahmen des gewöhnlichen oder kaufmännischen Geschäftsverkehrs sprengen und den Vermieter oder Verpächter in eine besondere Abhängigkeit vom Mieter oder Pächter bringen;
^b	die Finanzierung des Kaufes oder der Überbauung eines Grundstückes, wenn die Abreden, die Höhe der Kredite oder die Vermögensverhältnisse des Schuldners den Käufer oder Bauherrn in eine besondere Abhängigkeit vom Gläubiger bringen;
^c	die Begründung von Bauverboten und ähnlichen Eigentumsbeschränkungen mit dinglicher oder obligatorischer Wirkung, welche ein Nachbargrundstück betreffen.

SR 211.412.411 Verordnung vom 1. Oktober 1984 über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland (BewV) BewV Art. 2 Personen im Ausland - 1 Nicht als Personen im Ausland gelten die folgenden Personen, sofern sie ihren Wohnsitz nach den Artikeln 23, 24 Absatz 1, 25 und 26 des Zivilgesetzbuchs (ZGB)7 in der Schweiz haben:
¹	Nicht als Personen im Ausland gelten die folgenden Personen, sofern sie ihren Wohnsitz nach den Artikeln 23, 24 Absatz 1, 25 und 26 des Zivilgesetzbuchs (ZGB)7 in der Schweiz haben:
^a	Staatsangehörige der Mitgliedstaaten der Europäischen Union (EU) oder der Europäischen Freihandelsassoziation (EFTA);
^b	Staatsangehörige des Vereinigten Königreichs von Grossbritannien und Nordirland nach Artikel 5 Absatz 1 Buchstabe a Ziffer 2 BewG.8
²	Die Rechtmässigkeit des Wohnsitzes setzt ausserdem eine gültige Kurzaufenthalts-, Aufenthalts- oder Niederlassungsbewilligung EU-EFTA (Art. 4 Abs. 1 und Art. 5 der V vom 22. Mai 20029 über den freien Personenverkehr, VFP) zur Wohnsitznahme voraus.10
³	Als Personen, die nicht das Recht haben, sich in der Schweiz niederzulassen (Art. 5 Abs. 1 Bst. abis BewG), gelten Ausländer ohne gültige Niederlassungsbewilligung (Art. 34 des Ausländer- und Integrationsgesetzes vom 16. Dez. 200511 (AIG)12.13
⁴	Ausländer, die für ihren rechtmässigen Aufenthalt keiner Bewilligung der Fremdenpolizei bedürfen (Art. 5 Abs. 3), unterliegen der Bewilligungspflicht für den Erwerb von Grundstücken wie Ausländer, die einer Bewilligung der Fremdenpolizei bedürfen.

SR 211.412.41 Bundesgesetz vom 16. Dezember 1983 über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland (BewG) BewG Art. 26 Unwirksamkeit und Nichtigkeit - 1 Rechtsgeschäfte über einen Erwerb, für den der Erwerber einer Bewilligung bedarf, bleiben ohne rechtskräftige Bewilligung unwirksam.
¹	Rechtsgeschäfte über einen Erwerb, für den der Erwerber einer Bewilligung bedarf, bleiben ohne rechtskräftige Bewilligung unwirksam.
²	Sie werden nichtig, wenn:
^a	der Erwerber das Rechtsgeschäft vollzieht, ohne um die Bewilligung nachzusuchen oder bevor die Bewilligung in Rechtskraft tritt;
^b	die Bewilligungsbehörde die Bewilligung rechtskräftig verweigert oder widerrufen hat;
^c	der Grundbuchverwalter oder Handelsregisterführer die Anmeldung abweist, ohne dass die Bewilligungsbehörde die Bewilligung vorgängig verweigert hat;
^d	die Steigerungsbehörde den Zuschlag aufhebt, ohne dass die Bewilligungsbehörde die Bewilligung vorgängig verweigert hat.
³	Unwirksamkeit und Nichtigkeit sind von Amtes wegen zu beachten.
⁴	Sie haben zur Folge, dass:
^a	versprochene Leistungen nicht gefordert werden dürfen;
^b	Leistungen innerhalb eines Jahres zurückgefordert werden können, seit der Kläger Kenntnis von seinem Rückforderungsanspruch hat, oder innerhalb eines Jahres seit Abschluss eines Strafverfahrens, spätestens aber innerhalb von zehn Jahren seit die Leistung erbracht worden ist;
^c	von Amtes wegen auf Beseitigung eines rechtswidrigen Zustandes geklagt wird.

SR 211.412.41 Bundesgesetz vom 16. Dezember 1983 über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland (BewG) BewG Art. 27 Beseitigung des rechtswidrigen Zustandes - 1 Die beschwerdeberechtigte kantonale Behörde oder, wenn diese nicht handelt, das Bundesamt für Justiz, klagt gegen die Parteien auf:48
¹	Die beschwerdeberechtigte kantonale Behörde oder, wenn diese nicht handelt, das Bundesamt für Justiz, klagt gegen die Parteien auf:48
^a	Wiederherstellung des ursprünglichen Zustandes, wenn ein Grundstück aufgrund eines mangels Bewilligung nichtigen Rechtsgeschäftes erworben wurde;
^b	Auflösung der juristischen Person mit Verfall ihres Vermögens an das Gemeinwesen im Falle von Artikel 57 Absatz 3 des Schweizerischen Zivilgesetzbuches49.
²	Erweist sich die Wiederherstellung des ursprünglichen Zustandes als unmöglich oder untunlich, so ordnet der Richter die öffentliche Versteigerung nach den Vorschriften über die Zwangsverwertung von Grundstücken an. Der Erwerber kann nur seine Gestehungskosten beanspruchen; ein Mehrerlös fällt dem Kanton zu.
³	Die Klage auf Wiederherstellung des ursprünglichen Zustandes entfällt, wenn die Parteien ihn wieder hergestellt haben oder ein gutgläubiger Dritter das Grundstück erworben hat.
⁴	Beide Klagen sind anzubringen:
^a	innerhalb eines Jahres seit einem rechtskräftigen Entscheid, der die Nichtigkeit bewirkt;
^b	im übrigen innerhalb von zehn Jahren seit dem Erwerb, wobei die Klagefrist während eines Verwaltungsverfahrens ruht;
^c	spätestens bis zur Verjährung der Strafverfolgung, wenn diese länger dauert.
⁵	Für den Schutz gutgläubig erworbener dinglicher Rechte und die Ersatzpflicht gilt Artikel 975 Absatz 2 des Schweizerischen Zivilgesetzbuches.