2A.465/2002 - 2002-11-20 - Droits réels - Tribunale federale Tribunal federal {T 0/2} 2A.465/2002 /kil Urteil vom 20. November

Tribunale federale
Tribunal federal

{T 0/2}
2A.465/2002 /kil

Urteil vom 20. November 2002
II. Öffentlichrechtliche Abteilung

Bundesrichter Wurzburger, Präsident,
Bundesrichter Betschart, Bundesrichter Merkli,
Gerichtsschreiber Feller.

A.________,
X.________ AG,
Beschwerdeführer,
beide vertreten durch Rechtsanwalt Richard A. Müller, Dufourstrasse 90, 8008 Zürich,

gegen

Bezirksrat Meilen, Dorfstrasse 38, Postfach, 8706 Meilen,
Volkswirtschaftsdirektion des Kantons Zürich,
Kaspar Escher-Haus, 8090 Zürich,
Rekurskommission für Grunderwerb des Kantons Zürich, Kaspar Escher-Haus, 8090 Zürich.

Grundstückerwerb in C.________ / Bewilligungspflicht,

Verwaltungsgerichtsbeschwerde gegen den Beschluss der Rekurskommission für Grunderwerb des Kantons Zürich
vom 25. Juni 2002.

Sachverhalt:
A.
Gestützt auf einen öffentlich beurkundeten Kaufvertrag vom 16. Dezember 1996 erwarb A.________ am 22. Januar 1997 von B.________ in C.________ eine Wohnung im Stockwerkeigentum (Grundbuchblatt ...., Miteigentum am Grundstück Kat. Nr. ....) zu einem Kaufpreis von 1,6 Mio. Franken. Die gesamte zur Bezahlung des Kaufpreises erforderliche Summe wurde ihm vom jugoslawischen Staatsangehörigen D.________ zur Verfügung gestellt. Am 10. Februar 1998 veräusserte A.________ die Stockwerkeigentumswohnung zum gleichen Kaufpreis an die X.________ AG. Die Aktien dieser Gesellschaft sind im Besitz von A.________ und seiner Ehefrau; A.________ ist einziger Verwaltungsrat, seine Tochter Prokuristin.

Ende 1999 forderte die Volkswirtschaftsdirektion des Kantons Zürich A.________ und die X.________ AG auf, beim Bezirksrat Meilen entsprechend den massgeblichen Bestimmungen des Bundesgesetzes vom 16. Dezember 1983 über den Erwerb von Grundeigentum durch Personen im Ausland (Bewilligungsgesetz, BewG; SR 211.412.41) ein Gesuch entweder um Feststellung der Nichtbewilligungspflicht oder um Erteilung der Bewilligung zum Erwerb der Wohnung an der Alten Landstrasse 53 in C.________ zu stellen. Mit Beschluss vom 20. Februar 2001 wies der Bezirksrat Meilen das Gesuch von A.________ um Feststellung der Nichtbewilligungspflicht für den Erwerb des Stockwerkeigentums Grundbuchblatt 6209, C.________, ab und verweigerte die Bewilligung des Erwerbs der fraglichen Wohnung durch A.________. Auf das Gesuch der X.________ AG um Feststellung der Nichtbewilligungspflicht und um die Bewilligung des Grunderwerbs trat er nicht ein. Die Rekurskommission für Grunderwerb des Kantons Zürich wies am 25. Juni 2002 die von A.________ und von der X.________ AG gegen den Beschluss des Bezirksrats erhobene Beschwerde ab.
B.
Am 16. September 2002 haben A.________ und die X.________ AG gegen den Beschluss der Rekurskommission für Grunderwerb des Kantons Zürich Verwaltungsgerichtsbeschwerde erhoben. Sie beantragen, der angefochtene Beschluss sei aufzuheben und es sei festzustellen, dass der Erwerb der umstrittenen Wohnung in C.________ zuerst durch A.________ und dann durch die X.________ AG nicht bewilligungspflichtig sei; eventualiter seien die Erwerbsgeschäfte gemäss Kaufvertrag vom 16. Dezember 1996 (Erwerb durch A.________) und gemäss Kaufvertrag vom 10. Februar 1998 (Weiterveräusserung an die X.________ AG) zu bewilligen.

Die Rekurskommission für Grunderwerb des Kantons Zürich beantragt, die Beschwerde abzuweisen, soweit darauf einzutreten sei. Die Volkswirtschaftsdirektion des Kantons Zürich beantragt Abweisung der Beschwerde. Der Bezirksrat Meilen hat sich nicht vernehmen lassen. Von der Einladung zur Vernehmlassung der im Sinne von Art. 110 Abs. 1

in Verbindung mit Art. 103 lit. b

OG zuständigen Bundesbehörde ist abgesehen worden.
C.
Dem Gesuch um aufschiebende Wirkung ist mit Formularverfügung vom 19. September 2002 superprovisorisch nicht entsprochen worden. Eine weitere separate Verfügung über das Gesuch vor dem heutigen Urteil in der Sache selber hat sich erübrigt.

Das Bundesgericht zieht in Erwägung:
1.
1.1 Gemäss Art. 2 Abs. 1 BewG bedürfen Personen im Ausland für den Erwerb von Grundstücken einer Bewilligung der zuständigen kantonalen Behörde. Als Personen im Ausland gelten auch natürliche Personen mit dem Recht auf die Niederlassung oder juristische Personen oder vermögensfähige Gesellschaften ohne juristische Persönlichkeit mit Sitz in der Schweiz, wenn sie ein Grundstück für Rechnung von Personen im Ausland erwerben (Art. 5 Abs. 1 lit. d BewG). Als Erwerb eines Grundstückes gilt gemäss Art. 4 Abs. 1 lit. g BewG nebst dem Erwerb des Eigentums, eines Baurechts, eines Wohnrechts oder der Nutzniessung an einem Grundstück auch der Erwerb anderer Rechte, die dem Erwerber eine ähnliche Stellung wie dem Eigentümer eines Grundstückes verschaffen. Ist ein Geschäft bewilligungspflichtig, so kann die zuständige Behörde die Bewilligung nur erteilen, wenn einer der in Art. 8 ff . BewG genannten Bewilligungsgründe vorliegt bzw. keiner der gesetzlichen Verweigerungsgründe (Art. 12 f . BewG) gegeben ist.
1.2 Die Vorinstanz geht von einer Bewilligungspflicht aus, weil der Beschwerdeführer im Sinne von Art. 5 Abs. 1 lit. d BewG als Person im Ausland gelte, indem er die Stockwerkeigentumswohnung für Rechnung von D.________, einer Person im Ausland, erworben habe. Jedenfalls habe der Liegenschaftserwerb durch den Beschwerdeführer D.________ im für die Beurteilung des Geschäfts massgeblichen Zeitpunkt eine ähnliche Stellung wie dem Eigentümer eines Grundstücks verschafft; für den Erwerb solcher Rechte durch eine Person im Ausland bestehe gestützt auf Art. 4 Abs. 1 lit. g BewG eine Bewilligungspflicht.

Die Beschwerdeführer rügen diese Auffassung als bundesrechtswidrig. Wie es sich damit verhält, prüft das Bundesgericht grundsätzlich frei (vgl. Art. 104 lit. a in Verbindung mit Art. 114 Abs. 1 OG). Hingegen sind die Sachverhaltsfeststellungen der Rekurskommission als richterlicher Behörde über die tatsächlichen Umstände des Erwerbsgeschäfts für das Bundesgericht verbindlich, soweit sie diese nicht offensichtlich unrichtig, unvollständig oder unter Verletzung wesentlicher Verfahrensvorschriften getroffen hat (vgl. Art. 105 Abs. 2 OG). Sachverhaltsfrage ist dabei insbesondere, was die betroffenen Personen mit ihren Abmachungen und ihrem Vorgehen insgesamt bewirken wollten bzw. tatsächlich bewirkten.

Für die Überprüfung des fraglichen Rechtsgeschäfts gilt in zeitlicher Hinsicht schliesslich Folgendes: Ob ein Geschäft im Sinne der einschlägigen Bestimmungen der Bewilligungspflicht unterliegt und ob eine Bewilligung erteilt werden kann, ist auf Grund der Verhältnisse im Zeitpunkt des Erwerbs des Grundstücks bzw. der Rechte, welche dem Erwerber eine eigentümerähnliche Stellung am Grundstück verschaffen, zu beurteilen (BGE 107 Ib 12 E. 2 S. 16; 106 Ib 11 E. 3a S. 14).
2.
In tatsächlicher Hinsicht lässt sich dem angefochtenen Urteil Folgendes entnehmen:

D.________ hatte die Absicht, für seine geschiedene (mittlerweile mit einem anderen Mann verheiratete) Ehefrau und seine Kinder in der Region C.________ ein Einfamilienhaus zu erwerben. Dazu kam es vorerst nicht. Der Beschwerdeführer erwarb am 16. Dezember 1996 bzw. am 22. Januar 1997 eine Wohnung im Stockwerkeigentum zu einem Preis von 1,6 Mio. Franken, wobei der Kaufpreis vollumfänglich aus von D.________ zur Verfügung gestellten Mitteln beglichen wurde. Am 6. Februar 1997 gab der Beschwerdeführer gegenüber der Ex-Ehefrau von D.________ und dessen Kindern die Garantie ab, dass sie alle in dieser auf seinen Namen eingetragenen Wohnung während zehn Jahren, d.h. bis zum 31. Dezember 2007, unentgeltlich wohnen könnten, wobei die sogenannten Nebenkosten, insbesondere die Beiträge an die Verwaltung, zu seinen (des Beschwerdeführers) Lasten gingen. Die Vorinstanz zog daraus den tatsächlichen Schluss, dass der Beschwerdeführer und D.________ mit dem Wohnungserwerb bezweckten, für eine längere Zeitspanne vorerst ausschliesslich die Wohnbedürfnisse der Ehefrau und der Kinder des Letzteren zu befriedigen.

Die Ausführungen in der Beschwerdeschrift sind nicht geeignet, diese Feststellungen als im Sinne von Art. 105 Abs. 2 OG unzutreffend erscheinen zu lassen. Die Beschwerdeführer weisen selber mit Nachdruck auf eine in der Beschwerdeschrift wörtlich wiedergegebene Vereinbarung vom 30. Juni 1997 zwischen D.________ und dem Beschwerdeführer hin, worin ausdrücklich bestätigt wird, dass D.________ zum Kauf der Wohnung ein Darlehen im Betrag von 1,6 Mio. Franken gewährt hat, dass dessen Familienangehörigen ein unentgeltliches Wohnrecht von zehn Jahren eingeräumt worden ist, bei Übernahme der Nebenkosten durch den Beschwerdeführer, und dass das zur Verfügung gestellte Geld eine Entschädigung für diese Leistungen des Beschwerdeführers darstelle, wobei keine Rückgabepflicht bestehe. Diese ein halbes Jahr nach dem Wohnungserwerb getroffene Vereinbarung kann einzig so verstanden werden, dass die Parteien damit abschliessend und zusammenfassend festhalten wollten, was aufgrund der im Zusammenhang mit dem Wohnungserwerb durch den Beschwerdeführer geschlossenen (schriftlichen und mündlichen) Abmachungen zwischen ihnen gelten sollte. Der Umstand, dass am 27. November 1997, also fast ein Jahr nach dem Erwerb der Wohnung, in einer neuen Vereinbarung
beschlossen wurde, alle früheren Vereinbarungen aufzuheben, kann schon aus zeitlichen Gründen nicht von Bedeutung sein für die Beurteilung der - allein massgeblichen (s. vorne E. 1 am Ende) - Verhältnisse im Zeitpunkt des Erwerbs des Grundstücks. Dasselbe gilt für die von den Beschwerdeführern erwähnten, im Juli und November 1997 erfolgten Zahlungen und Verrechnungen zwischen ihnen und D.________. Es erübrigt sich daher, auf die eklatanten Widersprüche zwischen den (behaupteten) Hintergründen der verschiedenen Zahlungen und dem Inhalt der klaren und unmissverständlichen Vereinbarung vom 30. Juni 1997, wofür die Beschwerdeführer keine einleuchtende Erklärung abzugeben vermögen, näher einzugehen.
3.
3.1 Angesichts der von der Vorinstanz festgestellten tatsächlichen Verhältnisse gibt es einige Anhaltspunkte für die rechtliche Schlussfolgerung, der Beschwerdeführer habe die Wohnung rein treuhänderisch für D.________ erworben. Wie es sich damit verhält, mag dahingestellt bleiben, wenn sich erweist, dass dieser durch das fragliche Geschäft im Sinne von Art. 4 Abs. 1 lit. g BewG andere Rechte erworben hat, die ihm eine ähnliche Stellung wie dem Eigentümer eines Grundstücks verschaffen.
3.2 Als andere Rechte im Sinne von Art. 4 Abs. 1 lit. g BewG gelten gemäss Art. 1 Abs. 2 der Verordnung vom 1. Oktober 1984 über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland (BewV; SR 211.412.411) insbesondere die langfristige Miete oder Pacht eines Grundstückes, wenn die Abreden den Rahmen des gewöhnlichen oder kaufmännischen Geschäftsverkehrs sprengen und den Vermieter oder Verpächter in eine besondere Abhängigkeit vom Mieter oder Pächter bringen (lit. a), oder wenn die Finanzierung des Kaufes eines Grundstücks, wenn die Abreden, die Höhe der Kredite oder Vermögensverhältnisse des Schuldners den Käufer in eine besondere Abhängigkeit vom Gläubiger bringen (lit. b). Art. 4 Abs. 1 lit. g BewG bezweckt in allgemeiner Weise, eine Umgehung der in Art. 2 vorgesehenen Bewilligungspflicht zu verhindern. Die diese Gesetzesnorm konkretisierende Aufzählung von Art. 1 Abs. 2 BewV ist denn auch nicht abschliessend. Nicht erforderlich ist, dass die Beteiligten bewusst die Zielsetzung des Bewilligungsgesetzes unterwandern. Insofern kommt es auf den objektiven Sachverhalt an; massgeblich ist, was sich mit den von den Parteien eingegangenen Rechtsbeziehungen wirtschaftlich erreichen lässt und ob sich die von den Parteien abgeschlossenen,
auch bloss obligatorischen Geschäfte in ihrer Wirkung dem Erwerb von dinglichen Rechten nähern. Mehrere Vereinbarungen sind in ihrer Gesamtheit, auch unter wirtschaftlicher Betrachtungsweise, zu würdigen, und die Stellung des aus diesen Geschäften am Grundstück Berechtigten ist als solche zu prüfen (BGE 107 Ib 12 E. 4 S. 18; 106 Ib 11 E. 3a S. 14; 105 Ib 321 E. 1a S. 323).
Dass beim Erwerb eines Grundstücks durch einen Schweizer einer ausländischen Person Rechte eingeräumt werden sollen, die ihm eine mit einem Eigentümer vergleichbare Stellung verschaffen, kann sich etwa aus einer im Geschäftsleben ungewöhnlichen Art der Darlehensgewährung oder aus dem Abschluss eines langjährigen Mietvertrags ergeben. Genügt eines dieser Elemente allein nicht, so kann hingegen bei Verbindung eines Darlehensvertrags mit einem langjährigen Mietvertrag grundsätzlich ein Geschäft vermutet werden, welches der Bewilligungspflicht unterliegt (BGE 105 Ib 321 E. 2a S. 324).
3.3 Der Beschwerdeführer hat den Erwerb der Stockwerkeigentumswohnung zu 100 % mit ihm von einer ausländischen Person zur Verfügung gestellten Mitteln erworben. Für ein derart wichtiges Geschäft wurde weder ein schriftlicher Darlehensvertrag abgeschlossen, noch ist dargelegt worden, dass der Beschwerdeführer irgend eine Sicherheit geleistet hätte. Diese Art der Darlehensgewährung ist schon für sich allein aussergewöhnlich. Nun ist dieses Darlehensgeschäft im vorliegenden Fall mit der Einräumung eines zehnjährigen Wohnrechts für den ausländischen Geldgeber bzw. für diesem nahestehende Personen verknüpft. Dass hier, trotz der nachträglichen Vereinbarung vom 27. November 1997, durch die Gesamtheit sämtlicher Abmachungen den Familienangehörigen von D.________ unwiderruflich ein langjähriges Wohnrecht eingeräumt worden ist, zeigt die Entwicklung der Verhältnisse. Im Frühjahr 1998 konnten sich die Ehefrau von D.________ ohne Schwierigkeiten der vom Beschwerdeführer ausgesprochenen Kündigung widersetzen, und sie ist noch heute in der fraglichen Wohnung. Die Vermutung, es liege unter diesen Umständen ein Grundstückerwerb im Sinne von Art. 4 Abs. 1 lit. g BewG vor, drängt sich auf. Die Beschwerdeführer müssten ausserordentliche Umstände
geltend machen können, um diese durch die Gestaltung des Geschäfts entstandene Vermutung zu widerlegen. Solche Umstände nennen sie nicht. Unerheblich ist die Behauptung, dass der Beschwerdeführer selber über genügend Mittel verfügt haben will, um den Wohnungserwerb zu finanzieren. Er ist gerade nicht so vorgegangen, sondern hat auf äusserst ungewöhnliche Weise ein Darlehen beansprucht. Kaum von Bedeutung ist sodann, dass die ehemalige Ehefrau von D.________ unter dem Aspekt des Bewilligungsgesetzes selber zum Erwerb von Grundeigentum berechtigt gewesen wäre, nachdem feststeht, dass dieser jedenfalls die feste Absicht hatte, zur Befriedigung der Wohnbedürfnisse seiner Familie selber Grundeigentum zu erwerben.

Der Erwerb der Stockwerkeigentumswohnung in C.________ durch den Beschwerdeführer unterstand nach dem Gesagten gemäss Art. 4 Abs. 1 lit. g BewG der Bewilligungspflicht. Die Voraussetzungen für die Erteilung einer Bewilligung sind nicht erfüllt. Das Erwerbsgeschäft ist damit unwirksam bzw. nichtig (Art. 26 BewG).
4.
Die Beschwerdeführer weisen darauf hin, dass die kantonalen Steuerbehörden bei der Steuerveranlagung des Beschwerdeführers davon ausgegangen seien, beim ihm zur Verfügung gestellten Betrag von 1,6 Mio. Franken habe es sich nicht um ein Darlehen, sondern um einen Honorar- und Mietzinsvorschuss gehandelt, wofür die Einkommenssteuerpflicht bestehe. Es wird Sache der Steuerbehörden sein zu prüfen, ob angesichts des rechtskräftig gewordenen Entscheids der Bewilligungsbehörde über die Unwirksamkeit des Erwerbsgeschäfts unter den konkreten Umständen des Einzelfalls die Voraussetzungen für eine Revision der Steuerveranlagung erfüllt sind.
5.
Da der Erwerb der Stockwerkeigentumswohnung durch den Beschwerdeführer dahinfällt, fehlt dem zweiten Rechtsgeschäft, der Weiterveräusserung an die Beschwerdeführerin, die Grundlage. Die Beschwerdeführerin kann angesichts der Beziehungen zwischen ihr und dem Beschwerdeführer nicht als gutgläubig gelten (vgl. Art. 27 Abs. 3 BewG). Die Bewilligungsbehörde ist daher zu Recht auf das Gesuch um Feststellung des Fehlens der Bewilligungspflicht bzw. um Bewilligung des Erwerbs nicht eingetreten.
6.
Die Beschwerde erweist sich in jeder Hinsicht als unbegründet und ist abzuweisen.
Bei diesem Verfahrensausgang sind die bundesgerichtlichen Kosten den Beschwerdeführern zu gleichen Teilen unter Solidarhaft aufzuerlegen (Art. 156 Abs. 1 und 7 OG).

Demnach erkennt das Bundesgericht:

1.
Die Verwaltungsgerichtsbeschwerde wird abgewiesen.
2.
Die Gerichtsgebühr von Fr. 10'000.-- wird den Beschwerdeführern je zur Hälfte unter Solidarhaft auferlegt.
3.
Dieses Urteil wird den Beschwerdeführern, dem Bezirksrat Meilen, der Volkswirtschaftsdirektion und der Rekurskommission für Grunderwerb des Kantons Zürich sowie dem Bundesamt für Justiz schriftlich mitgeteilt.
Lausanne, 20. November 2002
Im Namen der II. öffentlichrechtlichen Abteilung
des Schweizerischen Bundesgerichts

Der Präsident: Der Gerichtsschreiber:

SR 211.412.41 Loi fédérale du 16 décembre 1983 sur l'acquisition d'immeubles par des personnes à l'étranger (LFAIE) LFAIE Art. 2 Régime de l'autorisation - 1 L'acquisition d'immeubles par des personnes à l'étranger est subordonnée à une autorisation de l'autorité cantonale compétente.
¹	L'acquisition d'immeubles par des personnes à l'étranger est subordonnée à une autorisation de l'autorité cantonale compétente.
²	L'autorisation n'est pas nécessaire:
^a	si l'immeuble sert d'établissement stable pour faire le commerce, exploiter une fabrique ou exercer en la forme commerciale quelqu'autre industrie ainsi que pour exercer une activité artisanale ou une profession libérale;
^b	si l'immeuble sert de résidence principale à la personne physique qui l'acquiert, au lieu de son domicile légal et effectif;
^c	s'il existe une autre exception au sens de l'art. 7.4
³	En cas d'acquisition d'un immeuble conformément à l'al. 2, let. a, les logements imposés par les prescriptions relatives aux quotas de logements, ainsi que les surfaces réservées à cet effet, peuvent être acquis simultanément.5

SR 211.412.41 Loi fédérale du 16 décembre 1983 sur l'acquisition d'immeubles par des personnes à l'étranger (LFAIE) LFAIE Art. 5 Personnes à l'étranger - 1 Par personnes à l'étranger on entend:
¹	Par personnes à l'étranger on entend:
^a	les ressortissants suivants qui n'ont pas leur domicile légalement constitué et effectif en Suisse:
^abis	les ressortissants des autres États étrangers qui n'ont pas le droit de s'établir en Suisse;
^a1	les ressortissants des États membres de l'Union européenne ou de l'Association européenne de libre-échange,
^a2	les ressortissants du Royaume-Uni de Grande-Bretagne et d'Irlande du Nord auxquels s'applique l'art. 22, ch. 2, de l'Accord du 25 février 2019 entre la Confédération suisse et le Royaume-Uni de Grande-Bretagne et d'Irlande du Nord relatif aux droits des citoyens à la suite du retrait du Royaume-Uni de l'Union européenne et de la fin de l'applicabilité de l'Accord sur la libre circulation des personnes14;
^b	les personnes morales ou les sociétés sans personnalité juridique, mais ayant la capacité d'acquérir, qui ont leur siège statutaire ou réel à l'étranger;
^c	les personnes morales ou les sociétés sans personnalité juridique, mais ayant la capacité d'acquérir, qui ont leur siège statutaire et réel en Suisse, et dans lesquelles des personnes à l'étranger ont une position dominante;
^d	les personnes physiques ainsi que, les personnes morales ou les sociétés sans personnalité juridique, mais ayant la capacité d'acquérir, qui ne sont pas des personnes à l'étranger au sens des let. a, abis et c, lorsqu'elles acquièrent un immeuble pour le compte de personnes à l'étranger.17
²	...18

SR 211.412.41 Loi fédérale du 16 décembre 1983 sur l'acquisition d'immeubles par des personnes à l'étranger (LFAIE) LFAIE Art. 4 Acquisition d'immeubles - 1 Par acquisition d'immeubles on entend:
¹	Par acquisition d'immeubles on entend:
^a	l'acquisition d'un droit de propriété, de superficie, d'habitation ou d'usufruit sur un immeuble;
^b	la participation à une société sans personnalité juridique mais ayant la capacité d'acquérir et dont le but réel est l'acquisition d'immeubles;
^c	l'acquisition d'un droit de propriété ou d'usufruit sur une part d'un fonds immobilier lorsque celle-ci ne fait pas l'objet d'un marché régulier, ou sur une part d'un patrimoine analogue;
^cbis	l'acquisition d'un droit de propriété ou d'usufruit sur une action d'une SICAV immobilière dont les actions ne font pas l'objet d'un marché régulier, ou sur une action d'un patrimoine analogue.
^d	...
^e	l'acquisition d'un droit de propriété ou d'usufruit sur une part d'une personne morale dont le but réel est l'acquisition d'immeubles, si les parts de cette personne morale ne sont pas cotées auprès d'une bourse en Suisse;
^f	la constitution et l'exercice d'un droit d'emption, de préemption ou de réméré sur un immeuble ou une part au sens des let. b, c et e;
^g	l'acquisition d'autres droits, qui confèrent à leur titulaire une position analogue à celle du propriétaire d'un immeuble.
²	Est assimilé à une acquisition d'immeubles le fait, pour une personne morale ou une société sans personnalité juridique mais ayant la capacité d'acquérir, de conserver, lors du transfert à l'étranger de son siège statutaire ou réel, un droit sur un immeuble dont l'acquisition n'est pas soustraite au régime de l'autorisation en vertu de l'art. 2, al. 2, let. a.12

SR 211.412.41 Loi fédérale du 16 décembre 1983 sur l'acquisition d'immeubles par des personnes à l'étranger (LFAIE) LFAIE Art. 8 Motifs généraux d'autorisation - 1 L'autorisation est accordée lorsque l'immeuble doit:
¹	L'autorisation est accordée lorsque l'immeuble doit:
^a	...
^b	servir au placement de capitaux provenant de l'activité d'une institution d'assurance étrangère ou sous domination étrangère autorisée à pratiquer en Suisse, pour autant que soient respectés les principes de placement généralement reconnus et que la valeur de l'ensemble des immeubles de l'acquéreur ne dépasse pas les réserves que l'autorité de surveillance des assurances juge techniquement nécessaires pour les activités suisses;
^c	être affecté à un but de prévoyance en faveur du personnel d'établissements stables en Suisse ou exclusivement à des buts d'intérêt public, lorsque l'acquéreur est exonéré, pour l'immeuble en cause, de l'impôt fédéral direct;
^d	être affecté à la couverture de créances, garanties par gage, de banques ou d'institutions d'assurance étrangères ou sous domination étrangère autorisées à pratiquer en Suisse, lors d'exécutions forcées ou de liquidations concordataires.
²	L'héritier assujetti au régime de l'autorisation, qui ne peut invoquer aucun motif pour obtenir celle-ci, est autorisé cependant à acquérir l'immeuble, à charge pour lui de l'aliéner dans les deux ans. S'il apporte la preuve qu'il a des liens étroits et dignes d'être protégés avec l'immeuble, l'autorisation peut être accordée sans cette charge.33
³	En cas de rigueur, une personne physique qui n'a pas de motif d'autorisation, faute de dispositions cantonales ou par suite d'un blocage local des autorisations, est autorisée à acquérir d'une autre personne physique une résidence principale, une résidence secondaire ou de vacances, ou un appartement dans un apparthôtel. Il y a cas de rigueur lorsque l'aliénateur se trouve dans une situation de détresse survenue après coup et imprévisible, qui ne peut être écartée que par l'aliénation de l'immeuble à une personne à l'étranger. ...34.

SR 211.412.41 Loi fédérale du 16 décembre 1983 sur l'acquisition d'immeubles par des personnes à l'étranger (LFAIE) LFAIE Art. 12 Motifs impératifs de refus - L'autorisation d'acquérir est refusée en tout état de cause, lorsque:
^a	l'immeuble sert à un placement de capitaux que la présente loi n'autorise pas;
^b	la surface de l'immeuble est supérieure à ce qu'exige l'affectation de celui-ci;
^c	l'acquéreur a tenté d'éluder la loi;
^d	l'acquéreur d'une résidence secondaire au sens de l'art. 9, al. 1, let. c, d'un logement de vacances ou d'un appartement dans un apparthôtel, son conjoint, son partenaire enregistré ou ses enfants de moins de 18 ans sont déjà propriétaires d'un immeuble de ce genre en Suisse;
^e	...
^f	l'acquisition est contraire aux intérêts supérieurs du pays.

SR 211.412.411 Ordonnance du 1er octobre 1984 sur l'acquisition d'immeubles par des personnes à l'étranger (OAIE) OAIE Art. 1 Acquisition d'immeubles - 1 Sont également considérées comme acquisitions d'immeubles:
¹	Sont également considérées comme acquisitions d'immeubles:
^a	la participation à la constitution ou, si par ceci l'acquéreur renforce sa position, à l'augmentation du capital de personnes morales dont le but réel est l'acquisition d'immeubles (art. 4, al. 1, let. e, LFAIE) qui n'est pas soustraite au régime de l'autorisation au sens de l'art. 2, al. 2, let. a, LFAIE;
^b	l'acquisition d'un immeuble qui n'est pas soustraite au régime de l'autorisation au sens de l'art. 2, al. 2, let. a, LFAIE, lors d'une reprise d'un patrimoine ou d'une entreprise (art. 181 du code des obligations, CO4) ou lors d'une fusion, d'une scission, d'une transformation ou d'un transfert de patrimoine au sens de la loi du 3 octobre 2003 sur la fusion (LFus)5 si de ce fait les droits de l'acquéreur sur cet immeuble s'accroissent;
^c	l'acquisition de parts d'une société qui est propriétaire d'un appartement servant à l'acquéreur de résidence principale, secondaire ou de vacances.
²	Par autres droits qui confèrent à leur titulaire une position analogue à celle du propriétaire d'un immeuble (art. 4, al. 1, let. g, LFAIE), on entend notamment:
^a	les baux à loyer ou à ferme de longue durée, si les accords intervenus excédent les usages en matière civile ou commerciale et placent le bailleur dans un rapport de dépendance particulière à l'égard du locataire;
^b	le financement de l'achat d'un immeuble ou de sa construction, si les accords intervenus, le montant des crédits octroyés ou la situation financière du débiteur placent l'acquéreur ou le maître d'ouvrage dans un rapport de dépendance particulière à l'égard du créancier;
^c	la constitution d'une obligation de non-bâtir ou de limitations analogues du droit de propriété produisant des effets de nature réelle ou contractuelle et concernant le bien-fonds voisin.

SR 211.412.411 Ordonnance du 1er octobre 1984 sur l'acquisition d'immeubles par des personnes à l'étranger (OAIE) OAIE Art. 2 Personnes à l'étranger - 1 Ne sont pas considérés comme des personnes à l'étranger les ressortissants suivants, s'ils ont leur domicile en Suisse au sens des art. 23, 24, al. 1, 25 et 26 du code civil (CC)7:
¹	Ne sont pas considérés comme des personnes à l'étranger les ressortissants suivants, s'ils ont leur domicile en Suisse au sens des art. 23, 24, al. 1, 25 et 26 du code civil (CC)7:
^a	les ressortissants des États membres de l'Union européenne (UE) ou de l'Association européenne de libre-échange (AELE);
^b	les ressortissants du Royaume-Uni de Grande-Bretagne et d'Irlande du Nord au sens de l'art. 5, al. 1, let. a, ch. 2, LFAIE.8
²	Le domicile légalement constitué présuppose en outre une autorisation de séjour de courte durée, de séjour ou d'établissement UE-AELE valable (art. 4, al. 1, et art. 5 de l'ordonnance du 22 mai 2002 sur la libre circulation des personnes [OLCP]9) permettant de créer un domicile.10
³	Par personnes qui n'ont pas le droit de s'établir en Suisse (art. 5, al. 1, let. abis, LFAIE), on entend les étrangers dépourvus d'une autorisation valable d'établissement (art. 34 de la LF du 16 déc. 2005 sur les étrangers; LEtr)11.12
⁴	Les étrangers qui n'ont pas besoin d'une autorisation de la police des étrangers pour leur séjour légal (art. 5, al. 3), sont assujettis au régime de l'autorisation pour l'acquisition d'immeubles de la même manière que les étrangers qui ont besoin d'une autorisation de la police des étrangers.

SR 211.412.41 Loi fédérale du 16 décembre 1983 sur l'acquisition d'immeubles par des personnes à l'étranger (LFAIE) LFAIE Art. 26 Inefficacité et nullité - 1 Les actes juridiques concernant une acquisition pour laquelle l'intéressé doit être au bénéfice d'une autorisation restent sans effets en l'absence d'autorisation passée en force.
¹	Les actes juridiques concernant une acquisition pour laquelle l'intéressé doit être au bénéfice d'une autorisation restent sans effets en l'absence d'autorisation passée en force.
²	Ils sont nuls lorsque:
^a	l'acquéreur exécute l'acte juridique sans demander une autorisation ou avant que celle-ci ne passe en force;
^b	l'autorité a refusé l'autorisation ou l'a révoquée par une décision passée en force;
^c	le conservateur du registre foncier ou le préposé au registre du commerce écarte la réquisition, sans que l'autorité de première instance ait préalablement refusé l'autorisation;
^d	l'autorité chargée des enchères annule l'adjudication, sans que l'autorité de première instance ait préalablement refusé l'autorisation.
³	L'inefficacité et la nullité sont prises en considération d'office.
⁴	Elles ont les conséquences suivantes:
^a	les prestations promises ne sont pas exigibles;
^b	les prestations fournies peuvent être répétées dans le délai d'une année dès la connaissance du droit de répétition ou, en cas de procédure pénale, dès la clôture de cette procédure, mais au plus tard dans les dix ans qui suivent l'exécution de ces prestations;
^c	l'action en cessation de l'état illicite est intentée d'office.

SR 211.412.41 Loi fédérale du 16 décembre 1983 sur l'acquisition d'immeubles par des personnes à l'étranger (LFAIE) LFAIE Art. 27 Action en cessation de l'état illicite - 1 L'autorité cantonale habilitée à recourir ou, si elle n'agit pas, l'Office fédéral de la justice, intente contre les parties:49
¹	L'autorité cantonale habilitée à recourir ou, si elle n'agit pas, l'Office fédéral de la justice, intente contre les parties:49
^a	une action en rétablissement de l'état antérieur lorsque l'immeuble a été acquis sur la base d'un acte juridique nul en raison du défaut d'autorisation;
^b	une action en dissolution d'une personne morale et en dévolution de son patrimoine à la corporation publique, dans le cas particulier visé à l'art. 57, al. 3, du code civil suisse50.
²	Si le rétablissement de l'état antérieur se révèle impossible ou inopportun, le juge ordonne les enchères publiques conformément aux prescriptions sur la réalisation forcée des immeubles. L'acquéreur ne peut prétendre qu'au remboursement du prix de revient; l'excédent revient au canton.
³	L'action en rétablissement de l'état antérieur ne peut plus être intentée lorsque les parties ont rétabli cet état ou qu'un tiers de bonne foi a acquis l'immeuble.
⁴	Les deux actions doivent être intentées:
^a	dans l'année qui suit l'entrée en force d'une décision entraînant la nullité;
^b	dans les autres cas, mais sous réserve de la suspension pendant une procédure administrative, dans les dix ans qui suivent l'acquisition;
^c	lorsqu'il y a actes punissables, dans le délai de prescription de l'action pénale, s'il est plus long.
⁵	L'art. 975, al. 2, du code civil est applicable en matière de protection des droits réels acquis de bonne foi et de dommages-intérêts.