1C_471/2020 - 2021-05-19 - Raumplanung und öffentliches Baurecht

Bundesgericht
Tribunal fédéral
Tribunale federale
Tribunal federal

1C 471/2020

Arrêt du 19 mai 2021

Ire Cour de droit public

Composition
MM. les Juges fédéraux Kneubühler, Président,
Chaix et Hofmann, Juge suppléant.
Greffière : Mme Tornay Schaller.

Participants à la procédure
1. A.A.________ et B.A.________,
2. C.C.________ et D.C.________,
3. E.________,
4. F.________,
5. G.G.________ et H.G.________,
tous représentés par Me Nicolas Wisard, avocat,
recourants,

contre

I.________,
représenté par Me Julien Pacot, avocat,
intimé,

Département du territoire d u canton de Genève, Office des autorisations de construire, Service des affaires juridiques, case postale 22, 1211 Genève 8.

Objet
Autorisation de construire,

recours contre l'arrêt de la Cour de justice du canton
de Genève, Chambre administrative, du 30 juin 2020 (ATA/638/2020 - A/4484/2018-LCI).

Faits :

A.
J.________ est propriétaire des parcelles n os 4'759, 4'760 et 4'866, du registre foncier de la commune de Thônex, situées au 38A route de Sous-Moulin. Ces biens-fonds, sis en cinquième zone de construction (zone villas), ont une surface totale de 2'008 m². La parcelle n° 4'866 constitue une partie du chemin privé de Mapraz situé au sud-ouest de la parcelle. Les parcelles n os 4'759 et 4'760 sont reliées au nord-est à la route de Sous-Moulin par un chemin privé sans issue desservant actuellement cinq villas et présentant un virage à 90° sur la gauche. Le premier tronçon de ce chemin dessert trois villas, tandis que le second tronçon, après le virage précité, dessert exclusivement les parcelles n os 4'759 et 4'760. Selon le registre foncier, la parcelle n o 4'760 est au bénéfice d'une servitude de passage à tous usages sur le premier tronçon dudit chemin; la parcelle no 4'759 jouit pour sa part d'une servitude de passage à pied sur la parcelle n o 4'760. Une requête tendant à l'unification des parcelles nos 4'759 et 4'760 a été déposée au registre foncier; cette requête aurait été suspendue en raison de l'incertitude quant aux effets de cette réunion sur la portée de la servitude de passage à tous usages dont bénéficie la parcelle
no 4'760 (cf. art. 974b al. 3 CC).

Le 25 août 2016, K.________ SA, par l'entremise de I.________, a déposé une demande d'autorisation de construire portant sur la construction d'un habitat groupé de huit logements.

Dans le cadre de l'instruction de cette requête, diverses modifications ont été demandées par l'autorité compétente. Le projet a été modifié en conséquence. Selon les derniers plans remis, un parking souterrain comptant douze places de stationnement ainsi que deux places visiteurs en extérieur ont été prévus; le parking souterrain devrait être construit intégralement sur la parcelle n o 4'760. A la suite des adaptations opérées, tous les préavis des services spécialisés, de la commune et de la Direction des autorisations de construire étaient favorables, certains sous condition.

Par décision du 16 novembre 2018, le Département du territoire du canton de Genève (ci-après: le Département) a délivré à K.________ SA, l'autorisation de construire sollicitée, laquelle était assortie d'un certain nombre de conditions.

B.
A.A.________ et B.A.________, H.G.________ et G.G.________, F.________ et E.________ ainsi que D.C.________ et C.C.________ (ci-après: A.A.________ et consorts) ont recouru auprès du Tribunal administratif de première instance du canton de Genève (ci-après: le TAPI) contre la décision précitée, concluant principalement à l'annulation de l'autorisation de construire entreprise. Par jugement du 6 février 2020, le TAPI a rejeté le recours et confirmé l'autorisation de construire contestée. Il a notamment considéré que l'accès prévu était suffisant pour les usagers privés et les services de secours, que le projet n'engendrait aucun problème du point de vue de la sécurité et de l'augmentation du trafic et que l'absence de servitudes de raccordement - servitudes de passage et des canalisations - relevait du strict droit privé et n'était pas de nature à remettre en cause la validité de l'autorisation.

A.A.________ et consorts ont interjeté un recours contre le jugement du 6 février 2020 auprès de la Chambre administrative de la Cour de justice du canton de Genève (ci-après: la Cour de justice). Par arrêt du 30 juin 2020, la cour cantonale a rejeté le recours, en retenant que le terrain sur lequel était envisagée la construction litigieuse devait être considéré comme équipé au sens des art. 19 et 22 LAT. Elle a en effet estimé, d'une part que, dans la mesure où l'intégralité du parking souterrain et son accès se trouveront sur la parcelle n° 4'760 bénéficiant d'une servitude de passage à tous usages et où la parcelle n° 4'759 bénéficie elle-même d'un droit de passage à pied sur la parcelle n° 4'760, l'accès devait être considéré comme juridiquement garanti pour les deux parcelles. Elle a, d'autre part, jugé que l'habitat groupé projeté pouvait se raccorder sans frais disproportionnés aux canalisations d'ores et déjà existantes.

C.
Agissant par la voie du recours en matière de droit public, A.A.________ et consorts demandent au Tribunal fédéral d'annuler l'arrêt du 30 juin 2020 et l'autorisation de construire du 16 novembre 2018.

La Cour de justice s'en rapporte à justice quant à la recevabilité du recours et persiste dans les considérants et le dispositif de son arrêt. L'intimé conclut, principalement, à ce que le recours soit déclaré irrecevable, subsidiairement, à ce que le grief portant sur la prétendue violation de l'art. 19 LAT soit déclaré irrecevable et, encore plus subsidiairement, à ce que le recours soit rejeté. Le Département s'en rapporte à justice quant à la recevabilité du recours et conclut au rejet du recours. Au terme d'un second échange d'écritures, les parties persistent dans leurs conclusions respectives. Les recourants se sont encore spontanément exprimés par acte du 11 janvier 2021.

Considérant en droit :

1.
Le Tribunal fédéral examine d'office la recevabilité des recours qui lui sont soumis (ATF 141 II 113 consid. 1 p. 116).

Dirigé contre une décision prise dans le domaine du droit public des constructions, le recours est en principe recevable comme recours en matière de droit public selon les art. 82 ss LTF, aucune des exceptions prévues à l'art. 83 LTF n'étant réalisée. Le recours a été formé en temps utile contre une décision finale prise en dernière instance cantonale (art. 86 al. 1 let. d , 90 et 100 al. 1 LTF).

1.1. La qualité pour recourir est en outre définie à l'art. 89 al. 1 LTF: les recourants doivent avoir pris part à la procédure de recours devant l'instance précédente (let. a), être particulièrement atteints par la décision (let. b) et avoir un intérêt digne de protection à son annulation ou à sa modification (let. c).
Pour satisfaire aux critères de l'art. 89 al. 1 LTF, le recourant doit se trouver dans une relation spéciale, étroite et digne d'être prise en considération avec l'objet de la contestation. Il doit en outre retirer un avantage pratique de l'annulation ou de la modification de la décision contestée qui permette d'admettre qu'il est touché dans un intérêt personnel se distinguant nettement de l'intérêt général, de manière à exclure l'action populaire (ATF 144 I 43 consid. 2.1 p. 46; 137 II 30 consid. 2.2.3 et 2.3 p. 33 s.). L'intérêt digne de protection au sens de l'art. 89 al. 1 LTF ne doit pas nécessairement être de nature juridique, un intérêt de fait étant suffisant (ATF 144 I 43 consid. 2.1 p. 46; 143 II 506 consid. 5.1 p. 512; 142 V 395 consid. 2 p. 397). Outre les propriétaires de biens-fonds voisins, les locataires sont également susceptibles de remplir les conditions énoncées à l'art. 89 al. 1 LTF (ATF 116 Ia 177 consid. 3a p. 179 et les arrêts cités; arrêt 1C 572/2011 du 3 avril 2012 consid. 1.2 et la référence citée).

En matière de droit des constructions, le voisin direct de la construction ou de l'installation litigieuse a en principe la qualité pour recourir (ATF 139 II 499 consid. 2.2 p. 504; arrêt 1C 382/2017 du 16 mai 2018 consid. 1.2.1). La proximité avec l'objet du litige ne suffit néanmoins pas à elle seule à conférer au voisin la qualité pour recourir (pour un aperçu de la jurisprudence rendue à cet égard, cf. notamment arrêt 1C 2/2010 du 23 mars 2010 consid. 4 et les références citées). Le critère de la distance constitue certes un indice essentiel, mais il n'est pas à lui seul déterminant; s'il est certain ou très vraisemblable que l'installation ou la construction litigieuse sera à l'origine d'immissions - bruit, poussières, vibrations, lumière, fumée - atteignant spécialement les voisins, même situés à une certaine distance, ceux-ci peuvent avoir la qualité pour recourir (ATF 140 II 214 consid. 2.3 p. 219; 136 II 281 consid. 2.3.1 p. 285; arrêt 1C 27/2018 du 6 avril 2018 consid. 1.1). En bref, le voisin est admis à recourir lorsqu'il est atteint de manière certaine ou du moins avec une probabilité suffisante par la gêne que la décision peut occasionner (ATF 140 II 214 consid. 2.3 p. 219). Il doit retirer un avantage pratique de
l'annulation ou de la modification de l'arrêt contesté qui permette d'admettre qu'il est touché dans un intérêt personnel se distinguant nettement de l'intérêt général des autres habitants de la commune (ATF 133 II 249 consid. 1.3.1 p. 252).

1.2. En l'espèce, A.A.________ et consorts ont pris part à la procédure de recours devant l'instance précédente. En outre, ils sont domiciliés aux 38, 40, 40A et 40B route de Sous-Moulin et propriétaires des parcelles n os 4'761, 4'763, 4'764 et 4'765, voisins directs du projet, ainsi que riverains et copropriétaires du chemin privé qui devrait desservir en tant qu'accès unique le projet litigieux. Ils sont ainsi particulièrement atteints par le projet (cf. ATF 141 II 50 consid. 2.1 p. 52 et les références citées; arrêt 1C 412/2016 du 1 er décembre 2016 consid. 1.2). De plus, une issue favorable du litige pourrait conduire, directement, à la non-réalisation de la construction telle que projetée et, indirectement, à une diminution du trafic sur le chemin privé qui mène à leurs propriétés, voire à une réduction de l'ampleur du projet ou à son abandon. Ils pourraient donc en retirer un avantage pratique et ont ainsi un intérêt digne de protection à l'annulation de l'arrêt attaqué.

Les recourants bénéficient donc de la qualité pour recourir.

1.3. Les autres conditions de recevabilité étant au surplus réunies, il convient d'entrer en matière sur le recours.

2.
Les recourants font valoir une constatation manifestement inexacte des faits (art. 97 al. 1 LTF).

2.1. Le Tribunal fédéral statue sur la base des faits établis par l'autorité précédente (art. 105 al. 1 LTF); le recourant ne peut critiquer les constatations de fait que si elles ont été établies de façon manifestement inexacte ou en violation du droit au sens de l'art. 95 LTF, et si la correction du vice est susceptible d'influer sur le sort de la cause (art. 97 al. 1 LTF). Le recourant qui entend se plaindre d'un établissement manifestement inexact - c'est-à-dire arbitraire (art. 9 Cst.; ATF 144 II 246 consid. 6.7; 143 I 310 consid. 2.2 et la référence) - des faits doit se conformer au principe d'allégation, ce qui implique d'invoquer expressément et de motiver de façon claire et détaillée un tel grief (art. 106 al. 2 LTF; ATF 146 IV 114 consid. 2.1; 142 II 369 consid. 2.1; 142 III 364 consid. 2.4).

2.2. En l'espèce, les recourants reprochent à la Cour de justice d'avoir omis de constater certains faits relatifs à la configuration de la construction projetée, qu'ils estiment essentiels pour apprécier l'utilité de la servitude de passage existante. Il s'agit en particulier du fait que le projet d'habitat groupé visé par l'autorisation de construire s'étendra "à cheval" sur les parcelles n os 4'759 (approximativement pour un tiers du bâtiment) et 4'760 (approximativement pour deux tiers) et qu'il exploite au maximum les droits à bâtir résultant de l'addition de la surface desdites parcelles (en y ajoutant même une quote-part de la parcelle n° 4'866); la part du bâtiment projeté sur la parcelle n o 4'759 comprend deux logements sur deux niveaux qui n'ont pas d'autre accès au domaine public que l'utilisation de la parcelle n o 4'762; le parking a été dimensionné quant à son nombre de places pour les voitures en fonction des surfaces des logements prévues sur l'ensemble du bâtiment en application du règlement genevois du 16 décembre 2015 relatif aux places de stationnement sur fonds privés (RPFSP; RS/GE L 5 05.10); ledit parking compterait douze places de stationnement soit au moins une place attribuée à chaque logement; ni le
préavis de la Direction générale des transports (DGT; aujourd'hui, l'Office cantonal des transports [OCT]) ni l'autorisation de construire elle-même n'ont libéré la construction de son obligation de réaliser l'entier des places de stationnement légalement requises.

Dans l'arrêt attaqué, la Cour de justice a estimé que seuls étaient déterminants le fait que l'intégralité du parking souterrain et son accès se trouveraient sur la parcelle n° 4'760 bénéficiant d'une servitude de passage à tous usages et le fait que la parcelle n° 4'759 bénéficiait elle-même d'un droit de passage à pied sur la parcelle n° 4'760. Elle a jugé que ces faits étaient suffisants pour retenir que le projet litigieux bénéficiait d'un accès juridiquement garanti et a implicitement considéré que les autres éléments de fait invoqués par les recourants (qui ressortent malgré tout de l'arrêt attaqué; cf. p. 14, pt. 29) n'étaient pas pertinents; elle a ajouté que le fait que J.________ ait intenté une action civile visant à faire inscrire au registre foncier une servitude de passage à pied et en voiture sur la parcelle n° 4'762 au profit de la parcelle n° 4'759 ne modifiait en rien ces considérations, dans la mesure où la législation genevoise en matière de police des constructions a pour seul but d'assurer la conformité du projet présenté aux prescriptions en matière de construction.

La question de savoir si d'autres faits devaient nécessairement être retenus est tributaire de la définition et de l'interprétation de la notion d'accès juridiquement garanti, qui relèvent du droit seul. Il s'agit ainsi d'une question de droit qui sera examinée avec le fond (voir infra consid. 3).

En tant que tel, le grief de la constatation arbitraire des faits est donc rejeté.

3.
Les recourants se plaignent ensuite d'une violation des art. 19 et 22 LAT. Ils soutiennent que la Cour de justice a retenu à tort que l'équipement, l'accès et les conduites étaient assurés d'un point de vue juridique.

Conformément à l'art. 22 al. 2 let. b LAT, l'autorisation de construire n'est délivrée que si le terrain est équipé. Tel est le cas selon l'art. 19 al. 1 LAT lorsqu'il est desservi d'une manière adaptée à l'utilisation prévue par des voies d'accès et par des conduites auxquelles il est possible de se raccorder sans frais disproportionnés pour l'alimentation en eau et en énergie, ainsi que pour l'évacuation des eaux usées.

3.1. S'agissant de la voie d'accès, elle est adaptée à l'utilisation prévue lorsqu'elle est suffisante d'un point de vue technique et juridique pour accueillir tout le trafic de la zone qu'elle dessert. Il faut aussi que la sécurité des usagers soit garantie sur toute sa longueur, que le revêtement soit adéquat en fonction du type de véhicules qui vont l'emprunter, que la visibilité et les possibilités de croisement soient suffisantes et que l'accès des services de secours et de voirie soit assuré (cf. ATF 121 I 65 consid. 3a et les arrêts cités; arrêt 1C 225/2017 du 16 janvier 2018 consid. 4.1 et les références citées). La loi n'impose pas des voies d'accès idéales; il faut et il suffit que, par sa construction et son aménagement, une voie de desserte soit praticable pour le trafic lié à l'utilisation du bien-fonds et n'expose pas ses usagers ni ceux des voies publiques auxquelles elle se raccorderait à des dangers excessifs (cf. ATF 121 I 65 consid. 3a; arrêt 1C 155/2019 du 11 décembre 2019 consid. 5.1 et les arrêts cités).

Dans le cadre de l'interprétation et de l'application de la notion d'accès suffisant, les autorités communales et cantonales disposent d'une importante marge d'appréciation que le Tribunal fédéral doit respecter, en particulier quand il s'agit d'évaluer les circonstances locales (cf. ATF 121 I 65 consid. 3a p. 68; arrêt 1P.319/2002 du 25 novembre 2002 consid. 3 in RDAT 2003 I n° 59 p. 211; cf. aussi arrêt 1C 379/2019 du 7 août 2020 consid. 3.3; ATF 140 I 168 consid. 4.2.1 p. 173).

3.1.1. En l'espèce, l'instance précédente a d'abord relevé que l'Office cantonal des transports, instance spécialisée en matière de mobilité et de sécurité routière, avait rendu un préavis favorable et n'avait émis aucune remarque quant à la sécurité ou à une éventuelle augmentation du trafic. Elle a aussi souligné que la police du feu avait émis un préavis favorable sous conditions, confirmant que le projet de construction et notamment son accès, était compatible avec les règles de sécurité incendie.

La Cour de justice a ensuite estimé qu'on ne saurait d'emblée considérer que ces nouvelles constructions (comprenant huit logements) engendreront une augmentation du trafic conséquente. Elle a pris en compte le fait que la voie d'accès était déjà garantie, le chemin étant emprunté par la propriétaire des parcelles 4'760 et 4'759 pour sortir et entrer dans sa propriété: un croisement à vue était possible compte tenu de la faible distance de 22 m du chemin à parcourir, de son tracé rectiligne et des zones d'attente situées de part et d'autres du tronçon, soit à la sortie du parking souterrain et au niveau de l'élargissement du virage reliant à la partie du chemin menant sur la route de Sous-Moulin; si l'augmentation du nombre de résidents devait engendrer un accroissement de la circulation, il resterait insignifiant et ne saurait être considéré comme une source de nuisances importantes liée au trafic et resterait ainsi compatible avec les caractéristiques de la zone.

3.1.2. Les recourants ne contestent pas la conformité du projet aux exigences techniques d'accès du droit genevois des constructions. Ils soutiennent en revanche que l'accès ne serait pas juridiquement garanti, puisque seule la parcelle n° 4'760 bénéficie d'une servitude de passage à tous usages sur la parcelle n° 4'762 représentant un chemin privé débouchant sur la route principale. Ils font grief à la Cour de justice d'avoir anticipé l'opération de fusion parcellaire (opération suspendue par le Conservateur du registre foncier, faute d'accord des recourants quant aux effets de cette réunion sur la portée de la servitude de passage). Ils estiment que le projet litigieux ne bénéficie pas d'un accès suffisant, pour ce qui est de sa partie qui serait construite sur la parcelle n° 4'759, sauf à trancher incidemment le procès civil en admettant que la servitude de passage peut être étendue au bénéfice de cette dernière servitude, en aggravant la charge incombant à la parcelle n° 4'762. Ils soutiennent que la Cour de justice aurait dû à tout le moins suspendre le traitement du recours dont elle était saisie, plutôt que de statuer sur le fond.

3.1.3. Selon la jurisprudence, l'autorité compétente peut autoriser une construction sur un bien-fonds qui, sans être directement accessible depuis la voie publique l'est par le biais d'une servitude foncière au sens des art. 730 ss CC, dans la mesure où cet accès est suffisant au regard de l'utilisation prévue. En cas de doute sur la capacité de l'accès prévu à répondre aux besoins de la future construction, l'autorisation de construire doit en principe être refusée, la condition de l'art. 22 al. 2 let. b LAT n'étant alors pas réalisée. S'il apparaît toutefois vraisemblable que la parcelle en cause dispose d'un accès suffisant en vertu du droit privé, il appartient aux recourants s'opposant au projet de démontrer que tel ne serait pas le cas (arrêt 1C 52/2017 du 24 mai 2017 consid. 5.4 et les références citées; voir aussi SACHA VALLATI, Dienstbarkeiten und Bauvorhaben, Analyse und Lösung von Konflikten zwischen Bauherren und dienstbarkeitsberechtigten oder -belasteten Dritten, thèse, 2021, p. 215, 253 à 255).

3.1.4. En l'occurrence, rien, dans la désignation de la servitude de passage à tous usages sur le premier tronçon du chemin privé débouchant sur la route principale de Sous-Moulin, ne permet de considérer que celle-ci serait limitée au passage d'un certain nombre de véhicules et qu'elle serait insuffisante pour l'accès aux constructions projetées. Les recourants - qui ne contestent pas que l'accès aux logements projetés sur la parcelle n° 4'760 est juridiquement garanti -, perdent en effet de vue que le parking souterrain prévu par le projet de construction se situe entièrement sur la parcelle n° 4'760. La Cour de justice a dès lors retenu à bon droit que le fait que l'intégralité du parking souterrain et son accès se trouvaient sur la parcelle n° 4'760 bénéficiant d'une servitude de passage à tous usages et le fait que la parcelle n° 4'759 jouissait à son tour d'un droit de passage à pied sur la parcelle n° 4'760 étaient suffisants pour retenir que le projet litigieux bénéficiait d'un accès juridiquement garanti au sens des art. 19 al. 1 et 22 al. 2 let. b LAT. Sous l'angle du droit privé, il apparaît en effet vraisemblable que la parcelle en cause dispose d'un accès suffisant (voir art. 739 CC; cf. arrêt 5A 756/2008 du 9
septembre 2009 consid. 4.2 in RNRF 2012 229).

Dans ces conditions, il appartient aux recourants s'opposant au projet de démontrer que tel ne serait pas le cas. Or les recourants n'apportent pas la preuve que la servitude ne serait pas à même d'endiguer le trafic occasionné par les logements projetés, ni qu'il en résulterait une aggravation pour le fonds servant. Ils se contentent d'affirmer que le parking sis sur la parcelle n° 4'760 a été dimensionné en fonction des surfaces de plancher habitables de l'ensemble de l'habitat groupé situé sur les parcelles n°s 4'759 et 4'760, alors que s'il avait été uniquement tenu compte d'un bâtiment calibré en fonction des droits à bâtir de la seule parcelle n° 4'760, il aurait généré un trafic moindre sur le chemin privé leur appartenant, puisque deux places de stationnement desservent des logements projetés sur la parcelle n° 4'759. Ce faisant, les recourants font valoir une aggravation de la charge de la servitude de passage: cela constitue le principal argument de leur grief portant sur la violation de l'art. 19 LAT, sous l'angle des voies d'accès. Se limitant à cette approche exclusivement théorique, ils négligent d'exposer en quoi l'accès au parking sis sur la parcelle n° 4'760 serait concrètement contraire à la servitude de passage
à tous usages ou l'aggraverait par rapport au but poursuivi par les parties lors de sa constitution. Ils ne démontrent pas que la servitude ne serait pas à même de recevoir le trafic généré par une construction conforme au règlement communal sur la parcelle en cause ni qu'il en résulterait une aggravation de celle-ci. Conformément à la jurisprudence susmentionnée, il peut ainsi être admis que l'accès au projet de construction litigieux est garanti sur le plan juridique, les recourants n'ayant pas démontré que l'accès n'était pas suffisant en vertu du droit privé.
Cela se justifie d'autant plus en l'espèce que la notion d'accès suffisant est à concrétiser par le droit cantonal (ATF 123 II 350 consid. 5b). Or le droit genevois ne contient pas de réglementation analogue à l'art. 104 al. 3 de la loi cantonale vaudoise sur l'aménagement du territoire et les constructions du 4 décembre 1985 (LATC, RS/VD 700.11), selon lequel l'autorité n'accorde le permis de construire que lorsque le bien-fonds est équipé pour la construction ou qu'il le sera à l'achèvement de la construction et que les équipements empruntant la propriété d'autrui sont au bénéfice d'un titre juridique. Selon la jurisprudence, le projet doit disposer de l'équipement routier au plus tard au moment de sa réalisation (ATF 127 I 103 consid. 7d p. 111; arrêts 1C 271/2011 du 27 septembre 2011 consid. 2.5; 1C 554/2008 du 7 juillet 2009 consid. 4.3).
Quant à la procédure civile actuellement pendante sur la portée de la servitude dont bénéficie la parcelle n° 4'760 - que les recourants ne souhaitent pas voir étendue au profit de la parcelle n° 4'759 -, elle n'est pas de nature à modifier cette appréciation, dans la mesure où la législation genevoise en matière de police des constructions a pour seul but d'assurer la conformité du projet présenté aux prescriptions en matière de constructions. Les recourants auront par ailleurs toute latitude de défendre leurs droits quant à la servitude dans le cadre de la procédure civile.

Mal fondé, le grief doit être écarté.

3.2. S'agissant des conduites de canalisation, les recourants ne contestent pas que le projet litigieux pourra se raccorder sans frais disproportionnés aux canalisations existantes. Ils font uniquement valoir que l'exigence de garantie juridique s'étend aussi aux conduites et que, dans la mesure où ils s'opposent à la constitution d'une servitude de canalisation en raison notamment du tracé prévu qu'ils estiment irrationnel, une telle garantie ferait défaut.
Cette argumentation ne peut être suivie pour au moins deux motifs. D'une part, elle ne ressort pas du texte de l'art. 19 al. 1 LAT, lequel prévoit que le terrain est réputé équipé lorsqu'il est desservi par des conduites auxquelles il est possible de se raccorder sans frais disproportionnés pour l'alimentation en eau et en énergie, ainsi que pour l'évacuation des eaux usées.
D'autre part, en matière de conduites, le raccordement n'est pas exigé de façon absolue. Le principe de la proportionnalité permet une certaine flexibilité, notamment lorsqu'un équipement en énergie ou en eau n'est pas obligatoirement nécessaire pour des raisons de police ou environnementales (ELOI JEANNERAT, Commentaire pratique LAT: planifier l'affectation, 2016, n° 36 ad art. 19 LAT; ANDRÉ JOMINI, Commentaire LAT, 2010, n° 29 ad art. 19 LAT).

Or en l'espèce, il ressort de l'état de fait de l'arrêt attaqué - qui est demeuré incontesté par les recourants - que le terrain est techniquement déjà équipé de canalisations existantes auxquelles la villa actuellement située sur la parcelle n° 4'760 est raccordée, que le raccordement au projet litigieux non seulement ne mettrait pas en péril l'alimentation en eau des recourants (ou son évacuation) mais l'améliorerait et que les propriétaires concernés ont déjà convenu d'un système d'utilisation et de participation aux frais d'entretien et/ou de réparation des canalisations communes; la Direction générale de l'eau a par ailleurs indiqué ne pas avoir d'observation au sujet du réseau et du raccordement. C'est par conséquent à bon droit que la Cour de justice a considéré que la parcelle était équipée au sens des art. 19 et 22 LAT puisque le projet pourra se raccorder sans frais disproportionnés aux canalisations d'ores et déjà existantes. Dans ces circonstances, l'absence d'inscription d'une servitude de canalisation au registre foncier ne permet pas de considérer que le terrain ne serait pas équipé au sens de l'art. 19 al. 1 LAT. Les recourants ne font d'ailleurs pas valoir que les conduites existantes auraient été illégalement
posées et paraissent concentrer leur action civile sur le tracé prévu pour lesdites conduites, problématique exorbitante à l'objet du litige.

4.
Sur le vu de ce qui précède, le recours doit être rejeté.
Les frais judiciaires sont supportés par les recourants, qui succombent (art. 66 al. 1 LTF); le Département en est exempté (art. 68 al. 3 LTF). L'intimé, qui obtient gain de cause avec l'assistance d'un avocat, a droit à des dépens, à la charge des recourants (art. 68 al. 1 et 2 LTF).

Par ces motifs, le Tribunal fédéral prononce :

1.
Le recours est rejeté.

2.
Les frais judiciaires, arrêtés à 4'000 fr., sont mis à la charge des recourants.

3.
Une indemnité de dépens de 3'000 fr. est allouée à l'intimé, à la charge des recourants.

4.
Le présent arrêt est communiqué aux mandataires des recourants et de l'intimé, au Département du territoire du canton de Genève et à la Cour de justice du canton de Genève, Chambre administrative.

Lausanne, le 19 mai 2021

Au nom de la Ire Cour de droit public
du Tribunal fédéral suisse

Le Président : Kneubühler

La Greffière : Tornay Schaller

SR 210 Schweizerisches Zivilgesetzbuch vom 10. Dezember 1907 ZGB Art. 974^b - 1 Mehrere Grundstücke eines Eigentümers können nur vereinigt werden, wenn keine Grundpfandrechte oder Grundlasten von den einzelnen Grundstücken auf das vereinigte Grundstück übertragen werden müssen oder die Gläubiger dazu einwilligen.
¹	Mehrere Grundstücke eines Eigentümers können nur vereinigt werden, wenn keine Grundpfandrechte oder Grundlasten von den einzelnen Grundstücken auf das vereinigte Grundstück übertragen werden müssen oder die Gläubiger dazu einwilligen.
²	Sind Dienstbarkeiten, Vormerkungen oder Anmerkungen zulasten der Grundstücke eingetragen, so können diese nur vereinigt werden, wenn die Berechtigten dazu einwilligen oder nach der Art der Belastung dadurch in ihren Rechten nicht beeinträchtigt werden.
³	Sind Dienstbarkeiten, Vormerkungen oder Anmerkungen zugunsten der Grundstücke eingetragen, so können diese nur vereinigt werden, wenn die Eigentümer der belasteten Grundstücke dazu einwilligen oder sich die Belastung durch die Vereinigung nicht vergrössert.
⁴	Die Bestimmungen über die Bereinigung bei der Teilung des Grundstücks sind sinngemäss anwendbar.

SR 700 Bundesgesetz vom 22. Juni 1979 über die Raumplanung (Raumplanungsgesetz, RPG) - Raumplanungsgesetz RPG Art. 19 Erschliessung - 1 Land ist erschlossen, wenn die für die betreffende Nutzung hinreichende Zufahrt besteht und die erforderlichen Wasser-, Energie- sowie Abwasserleitungen so nahe heranführen, dass ein Anschluss ohne erheblichen Aufwand möglich ist.
¹	Land ist erschlossen, wenn die für die betreffende Nutzung hinreichende Zufahrt besteht und die erforderlichen Wasser-, Energie- sowie Abwasserleitungen so nahe heranführen, dass ein Anschluss ohne erheblichen Aufwand möglich ist.
²	Das Gemeinwesen hat die Bauzonen innerhalb der im Erschliessungsprogramm vorgesehenen Frist zu erschliessen; es kann die Erschliessung bei Bedarf etappieren. Das kantonale Recht regelt die Beiträge der Grundeigentümer.47
³	Erschliesst das Gemeinwesen Bauzonen nicht fristgerecht, so ist den Grundeigentümern zu gestatten, ihr Land nach den vom Gemeinwesen genehmigten Plänen selber zu erschliessen oder die Erschliessung durch das Gemeinwesen nach den Bestimmungen des kantonalen Rechts zu bevorschussen.48

SR 700 Bundesgesetz vom 22. Juni 1979 über die Raumplanung (Raumplanungsgesetz, RPG) - Raumplanungsgesetz RPG Art. 22 Baubewilligung - 1 Bauten und Anlagen dürfen nur mit behördlicher Bewilligung errichtet oder geändert werden.
¹	Bauten und Anlagen dürfen nur mit behördlicher Bewilligung errichtet oder geändert werden.
²	Voraussetzung einer Bewilligung ist, dass:
^a	die Bauten und Anlagen dem Zweck der Nutzungszone entsprechen; und
^b	das Land erschlossen ist.
³	Die übrigen Voraussetzungen des Bundesrechts und des kantonalen Rechts bleiben vorbehalten.

SR 700 Bundesgesetz vom 22. Juni 1979 über die Raumplanung (Raumplanungsgesetz, RPG) - Raumplanungsgesetz RPG Art. 19 Erschliessung - 1 Land ist erschlossen, wenn die für die betreffende Nutzung hinreichende Zufahrt besteht und die erforderlichen Wasser-, Energie- sowie Abwasserleitungen so nahe heranführen, dass ein Anschluss ohne erheblichen Aufwand möglich ist.
¹	Land ist erschlossen, wenn die für die betreffende Nutzung hinreichende Zufahrt besteht und die erforderlichen Wasser-, Energie- sowie Abwasserleitungen so nahe heranführen, dass ein Anschluss ohne erheblichen Aufwand möglich ist.
²	Das Gemeinwesen hat die Bauzonen innerhalb der im Erschliessungsprogramm vorgesehenen Frist zu erschliessen; es kann die Erschliessung bei Bedarf etappieren. Das kantonale Recht regelt die Beiträge der Grundeigentümer.47
³	Erschliesst das Gemeinwesen Bauzonen nicht fristgerecht, so ist den Grundeigentümern zu gestatten, ihr Land nach den vom Gemeinwesen genehmigten Plänen selber zu erschliessen oder die Erschliessung durch das Gemeinwesen nach den Bestimmungen des kantonalen Rechts zu bevorschussen.48

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 82 Grundsatz - Das Bundesgericht beurteilt Beschwerden:
^a	gegen Entscheide in Angelegenheiten des öffentlichen Rechts;
^b	gegen kantonale Erlasse;
^c	betreffend die politische Stimmberechtigung der Bürger und Bürgerinnen sowie betreffend Volkswahlen und -abstimmungen.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 83 Ausnahmen - Die Beschwerde ist unzulässig gegen:
^a	Entscheide auf dem Gebiet der inneren oder äusseren Sicherheit des Landes, der Neutralität, des diplomatischen Schutzes und der übrigen auswärtigen Angelegenheiten, soweit das Völkerrecht nicht einen Anspruch auf gerichtliche Beurteilung einräumt;
^b	Entscheide über die ordentliche Einbürgerung;
^c	Entscheide auf dem Gebiet des Ausländerrechts betreffend:
^c1	die Einreise,
^c2	Bewilligungen, auf die weder das Bundesrecht noch das Völkerrecht einen Anspruch einräumt,
^c3	die vorläufige Aufnahme,
^c4	die Ausweisung gestützt auf Artikel 121 Absatz 2 der Bundesverfassung und die Wegweisung,
^c5	Abweichungen von den Zulassungsvoraussetzungen,
^c6	die Verlängerung der Grenzgängerbewilligung, den Kantonswechsel, den Stellenwechsel von Personen mit Grenzgängerbewilligung sowie die Erteilung von Reisepapieren an schriftenlose Ausländerinnen und Ausländer;
^d	Entscheide auf dem Gebiet des Asyls, die:
^d1	vom Bundesverwaltungsgericht getroffen worden sind, ausser sie betreffen Personen, gegen die ein Auslieferungsersuchen des Staates vorliegt, vor welchem sie Schutz suchen,
^d2	von einer kantonalen Vorinstanz getroffen worden sind und eine Bewilligung betreffen, auf die weder das Bundesrecht noch das Völkerrecht einen Anspruch einräumt;
^e	Entscheide über die Verweigerung der Ermächtigung zur Strafverfolgung von Behördenmitgliedern oder von Bundespersonal;
^f	Entscheide auf dem Gebiet der öffentlichen Beschaffungen, wenn:
^fbis	Entscheide des Bundesverwaltungsgerichts über Verfügungen nach Artikel 32i des Personenbeförderungsgesetzes vom 20. März 200963;
^f1	sich keine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung stellt; vorbehalten bleiben Beschwerden gegen Beschaffungen des Bundesverwaltungsgerichts, des Bundesstrafgerichts, des Bundespatentgerichts, der Bundesanwaltschaft sowie der oberen kantonalen Gerichtsinstanzen, oder
^f2	der geschätzte Wert des zu vergebenden Auftrags den massgebenden Schwellenwert nach Artikel 52 Absatz 1 in Verbindung mit Anhang 4 Ziffer 2 des Bundesgesetzes vom 21. Juni 201961 über das öffentliche Beschaffungswesen nicht erreicht;
^g	Entscheide auf dem Gebiet der öffentlich-rechtlichen Arbeitsverhältnisse, wenn sie eine nicht vermögensrechtliche Angelegenheit, nicht aber die Gleichstellung der Geschlechter betreffen;
^h	Entscheide auf dem Gebiet der internationalen Amtshilfe, mit Ausnahme der Amtshilfe in Steuersachen;
ⁱ	Entscheide auf dem Gebiet des Militär-, Zivil- und Zivilschutzdienstes;
^j	Entscheide auf dem Gebiet der wirtschaftlichen Landesversorgung, die bei schweren Mangellagen getroffen worden sind;
^k	Entscheide betreffend Subventionen, auf die kein Anspruch besteht;
^l	Entscheide über die Zollveranlagung, wenn diese auf Grund der Tarifierung oder des Gewichts der Ware erfolgt;
^m	Entscheide über die Stundung oder den Erlass von Abgaben; in Abweichung davon ist die Beschwerde zulässig gegen Entscheide über den Erlass der direkten Bundessteuer oder der kantonalen oder kommunalen Einkommens- und Gewinnsteuer, wenn sich eine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung stellt oder es sich aus anderen Gründen um einen besonders bedeutenden Fall handelt;
ⁿ	Entscheide auf dem Gebiet der Kernenergie betreffend:
ⁿ¹	das Erfordernis einer Freigabe oder der Änderung einer Bewilligung oder Verfügung,
ⁿ²	die Genehmigung eines Plans für Rückstellungen für die vor Ausserbetriebnahme einer Kernanlage anfallenden Entsorgungskosten,
ⁿ³	Freigaben;
^o	Entscheide über die Typengenehmigung von Fahrzeugen auf dem Gebiet des Strassenverkehrs;
^p	Entscheide des Bundesverwaltungsgerichts auf dem Gebiet des Fernmeldeverkehrs, des Radios und des Fernsehens sowie der Post betreffend:68
^p1	Konzessionen, die Gegenstand einer öffentlichen Ausschreibung waren,
^p2	Streitigkeiten nach Artikel 11a des Fernmeldegesetzes vom 30. April 199769,
^p3	Streitigkeiten nach Artikel 8 des Postgesetzes vom 17. Dezember 201071;
^q	Entscheide auf dem Gebiet der Transplantationsmedizin betreffend:
^q1	die Aufnahme in die Warteliste,
^q2	die Zuteilung von Organen;
^r	Entscheide auf dem Gebiet der Krankenversicherung, die das Bundesverwaltungsgericht gestützt auf Artikel 3472 des Verwaltungsgerichtsgesetzes vom 17. Juni 200573 (VGG) getroffen hat;
^s	Entscheide auf dem Gebiet der Landwirtschaft betreffend:
^s1	...
^s2	die Abgrenzung der Zonen im Rahmen des Produktionskatasters;
^t	Entscheide über das Ergebnis von Prüfungen und anderen Fähigkeitsbewertungen, namentlich auf den Gebieten der Schule, der Weiterbildung und der Berufsausübung;
^u	Entscheide auf dem Gebiet der öffentlichen Kaufangebote (Art. 125-141 des Finanzmarktinfrastrukturgesetzes vom 19. Juni 201576);
^v	Entscheide des Bundesverwaltungsgerichts über Meinungsverschiedenheiten zwischen Behörden in der innerstaatlichen Amts- und Rechtshilfe;
^w	Entscheide auf dem Gebiet des Elektrizitätsrechts betreffend die Plangenehmigung von Starkstromanlagen und Schwachstromanlagen und die Entscheide auf diesem Gebiet betreffend Enteignung der für den Bau oder Betrieb solcher Anlagen notwendigen Rechte, wenn sich keine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung stellt;
^x	Entscheide betreffend die Gewährung von Solidaritätsbeiträgen nach dem Bundesgesetz vom 30. September 201680 über die Aufarbeitung der fürsorgerischen Zwangsmassnahmen und Fremdplatzierungen vor 1981, ausser wenn sich eine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung stellt oder aus anderen Gründen ein besonders bedeutender Fall vorliegt;
^y	Entscheide des Bundesverwaltungsgerichts in Verständigungsverfahren zur Vermeidung einer den anwendbaren internationalen Abkommen im Steuerbereich nicht entsprechenden Besteuerung;
^z	Entscheide betreffend die in Artikel 71c Absatz 1 Buchstabe b des Energiegesetzes vom 30. September 201683 genannten Baubewilligungen und notwendigerweise damit zusammenhängenden in der Kompetenz der Kantone liegenden Bewilligungen für Windenergieanlagen von nationalem Interesse, wenn sich keine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung stellt.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 86 Vorinstanzen im Allgemeinen - 1 Die Beschwerde ist zulässig gegen Entscheide:
¹	Die Beschwerde ist zulässig gegen Entscheide:
^a	des Bundesverwaltungsgerichts;
^b	des Bundesstrafgerichts;
^c	der unabhängigen Beschwerdeinstanz für Radio und Fernsehen;
^d	letzter kantonaler Instanzen, sofern nicht die Beschwerde an das Bundesverwaltungsgericht zulässig ist.
²	Die Kantone setzen als unmittelbare Vorinstanzen des Bundesgerichts obere Gerichte ein, soweit nicht nach einem anderen Bundesgesetz Entscheide anderer richterlicher Behörden der Beschwerde an das Bundesgericht unterliegen.
³	Für Entscheide mit vorwiegend politischem Charakter können die Kantone anstelle eines Gerichts eine andere Behörde als unmittelbare Vorinstanz des Bundesgerichts einsetzen.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 100 Beschwerde gegen Entscheide - 1 Die Beschwerde gegen einen Entscheid ist innert 30 Tagen nach der Eröffnung der vollständigen Ausfertigung beim Bundesgericht einzureichen.
¹	Die Beschwerde gegen einen Entscheid ist innert 30 Tagen nach der Eröffnung der vollständigen Ausfertigung beim Bundesgericht einzureichen.
²	Die Beschwerdefrist beträgt zehn Tage:
^a	bei Entscheiden der kantonalen Aufsichtsbehörden in Schuldbetreibungs- und Konkurssachen;
^b	bei Entscheiden auf den Gebieten der internationalen Rechtshilfe in Strafsachen und der internationalen Amtshilfe in Steuersachen;
^c	bei Entscheiden über die Rückgabe eines Kindes nach dem Europäischen Übereinkommen vom 20. Mai 198089 über die Anerkennung und Vollstreckung von Entscheidungen über das Sorgerecht für Kinder und die Wiederherstellung des Sorgerechts oder nach dem Übereinkommen vom 25. Oktober 198090 über die zivilrechtlichen Aspekte internationaler Kindesentführung;
^d	bei Entscheiden des Bundespatentgerichts über die Erteilung einer Lizenz nach Artikel 40d des Patentgesetzes vom 25. Juni 195492.
³	Die Beschwerdefrist beträgt fünf Tage:
^a	bei Entscheiden der kantonalen Aufsichtsbehörden in Schuldbetreibungs- und Konkurssachen im Rahmen der Wechselbetreibung;
^b	bei Entscheiden der Kantonsregierungen über Beschwerden gegen eidgenössische Abstimmungen.
⁴	Bei Entscheiden der Kantonsregierungen über Beschwerden gegen die Nationalratswahlen beträgt die Beschwerdefrist drei Tage.
⁵	Bei Beschwerden wegen interkantonaler Kompetenzkonflikte beginnt die Beschwerdefrist spätestens dann zu laufen, wenn in beiden Kantonen Entscheide getroffen worden sind, gegen welche beim Bundesgericht Beschwerde geführt werden kann.
⁶	...93
⁷	Gegen das unrechtmässige Verweigern oder Verzögern eines Entscheids kann jederzeit Beschwerde geführt werden.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 89 Beschwerderecht - 1 Zur Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten ist berechtigt, wer:
¹	Zur Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten ist berechtigt, wer:
^a	vor der Vorinstanz am Verfahren teilgenommen hat oder keine Möglichkeit zur Teilnahme erhalten hat;
^b	durch den angefochtenen Entscheid oder Erlass besonders berührt ist; und
^c	ein schutzwürdiges Interesse an dessen Aufhebung oder Änderung hat.
²	Zur Beschwerde sind ferner berechtigt:
^a	die Bundeskanzlei, die Departemente des Bundes oder, soweit das Bundesrecht es vorsieht, die ihnen unterstellten Dienststellen, wenn der angefochtene Akt die Bundesgesetzgebung in ihrem Aufgabenbereich verletzen kann;
^b	das zuständige Organ der Bundesversammlung auf dem Gebiet des Arbeitsverhältnisses des Bundespersonals;
^c	Gemeinden und andere öffentlich-rechtliche Körperschaften, wenn sie die Verletzung von Garantien rügen, die ihnen die Kantons- oder Bundesverfassung gewährt;
^d	Personen, Organisationen und Behörden, denen ein anderes Bundesgesetz dieses Recht einräumt.
³	In Stimmrechtssachen (Art. 82 Bst. c) steht das Beschwerderecht ausserdem jeder Person zu, die in der betreffenden Angelegenheit stimmberechtigt ist.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 97 Unrichtige Feststellung des Sachverhalts - 1 Die Feststellung des Sachverhalts kann nur gerügt werden, wenn sie offensichtlich unrichtig ist oder auf einer Rechtsverletzung im Sinne von Artikel 95 beruht und wenn die Behebung des Mangels für den Ausgang des Verfahrens entscheidend sein kann.
¹	Die Feststellung des Sachverhalts kann nur gerügt werden, wenn sie offensichtlich unrichtig ist oder auf einer Rechtsverletzung im Sinne von Artikel 95 beruht und wenn die Behebung des Mangels für den Ausgang des Verfahrens entscheidend sein kann.
²	Richtet sich die Beschwerde gegen einen Entscheid über die Zusprechung oder Verweigerung von Geldleistungen der Militär- oder Unfallversicherung, so kann jede unrichtige oder unvollständige Feststellung des rechtserheblichen Sachverhalts gerügt werden.86

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 105 Massgebender Sachverhalt - 1 Das Bundesgericht legt seinem Urteil den Sachverhalt zugrunde, den die Vorinstanz festgestellt hat.
¹	Das Bundesgericht legt seinem Urteil den Sachverhalt zugrunde, den die Vorinstanz festgestellt hat.
²	Es kann die Sachverhaltsfeststellung der Vorinstanz von Amtes wegen berichtigen oder ergänzen, wenn sie offensichtlich unrichtig ist oder auf einer Rechtsverletzung im Sinne von Artikel 95 beruht.
³	Richtet sich die Beschwerde gegen einen Entscheid über die Zusprechung oder Verweigerung von Geldleistungen der Militär- oder Unfallversicherung, so ist das Bundesgericht nicht an die Sachverhaltsfeststellung der Vorinstanz gebunden.95

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 95 Schweizerisches Recht - Mit der Beschwerde kann die Verletzung gerügt werden von:
^a	Bundesrecht;
^b	Völkerrecht;
^c	kantonalen verfassungsmässigen Rechten;
^d	kantonalen Bestimmungen über die politische Stimmberechtigung der Bürger und Bürgerinnen und über Volkswahlen und -abstimmungen;
^e	interkantonalem Recht.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 106 Rechtsanwendung - 1 Das Bundesgericht wendet das Recht von Amtes wegen an.
¹	Das Bundesgericht wendet das Recht von Amtes wegen an.
²	Es prüft die Verletzung von Grundrechten und von kantonalem und interkantonalem Recht nur insofern, als eine solche Rüge in der Beschwerde vorgebracht und begründet worden ist.

SR 210 Schweizerisches Zivilgesetzbuch vom 10. Dezember 1907 ZGB Art. 730 - 1 Ein Grundstück kann zum Vorteil eines andern Grundstückes in der Weise belastet werden, dass sein Eigentümer sich bestimmte Eingriffe des Eigentümers dieses andern Grundstückes gefallen lassen muss oder zu dessen Gunsten nach gewissen Richtungen sein Eigentumsrecht nicht ausüben darf.
¹	Ein Grundstück kann zum Vorteil eines andern Grundstückes in der Weise belastet werden, dass sein Eigentümer sich bestimmte Eingriffe des Eigentümers dieses andern Grundstückes gefallen lassen muss oder zu dessen Gunsten nach gewissen Richtungen sein Eigentumsrecht nicht ausüben darf.
²	Eine Verpflichtung zur Vornahme von Handlungen kann mit der Grunddienstbarkeit nur nebensächlich verbunden sein. Für den Erwerber des berechtigten oder belasteten Grundstücks ist eine solche Verpflichtung nur verbindlich, wenn sie sich aus dem Eintrag im Grundbuch ergibt.619

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 66 Erhebung und Verteilung der Gerichtskosten - 1 Die Gerichtskosten werden in der Regel der unterliegenden Partei auferlegt. Wenn die Umstände es rechtfertigen, kann das Bundesgericht die Kosten anders verteilen oder darauf verzichten, Kosten zu erheben.
¹	Die Gerichtskosten werden in der Regel der unterliegenden Partei auferlegt. Wenn die Umstände es rechtfertigen, kann das Bundesgericht die Kosten anders verteilen oder darauf verzichten, Kosten zu erheben.
²	Wird ein Fall durch Abstandserklärung oder Vergleich erledigt, so kann auf die Erhebung von Gerichtskosten ganz oder teilweise verzichtet werden.
³	Unnötige Kosten hat zu bezahlen, wer sie verursacht.
⁴	Dem Bund, den Kantonen und den Gemeinden sowie mit öffentlich-rechtlichen Aufgaben betrauten Organisationen dürfen in der Regel keine Gerichtskosten auferlegt werden, wenn sie in ihrem amtlichen Wirkungskreis, ohne dass es sich um ihr Vermögensinteresse handelt, das Bundesgericht in Anspruch nehmen oder wenn gegen ihre Entscheide in solchen Angelegenheiten Beschwerde geführt worden ist.
⁵	Mehrere Personen haben die ihnen gemeinsam auferlegten Gerichtskosten, wenn nichts anderes bestimmt ist, zu gleichen Teilen und unter solidarischer Haftung zu tragen.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 68 Parteientschädigung - 1 Das Bundesgericht bestimmt im Urteil, ob und in welchem Mass die Kosten der obsiegenden Partei von der unterliegenden zu ersetzen sind.
¹	Das Bundesgericht bestimmt im Urteil, ob und in welchem Mass die Kosten der obsiegenden Partei von der unterliegenden zu ersetzen sind.
²	Die unterliegende Partei wird in der Regel verpflichtet, der obsiegenden Partei nach Massgabe des Tarifs des Bundesgerichts alle durch den Rechtsstreit verursachten notwendigen Kosten zu ersetzen.
³	Bund, Kantonen und Gemeinden sowie mit öffentlich-rechtlichen Aufgaben betrauten Organisationen wird in der Regel keine Parteientschädigung zugesprochen, wenn sie in ihrem amtlichen Wirkungskreis obsiegen.
⁴	Artikel 66 Absätze 3 und 5 ist sinngemäss anwendbar.
⁵	Der Entscheid der Vorinstanz über die Parteientschädigung wird vom Bundesgericht je nach Ausgang des Verfahrens bestätigt, aufgehoben oder geändert. Dabei kann das Gericht die Entschädigung nach Massgabe des anwendbaren eidgenössischen oder kantonalen Tarifs selbst festsetzen oder die Festsetzung der Vorinstanz übertragen.

BGG:	66 68 82 83 86 89 90 95 97 100 105 106
BV:	9
RPG:	19 22
ZGB:	730 739 974^b