4A_207/2014 - 2014-05-19 - Vertragsrecht - bail commercial; expulsion; exécution

Bundesgericht
Tribunal fédéral
Tribunale federale
Tribunal federal

{T 0/2}

4A 207/2014

Arrêt du 19 mai 2014

Ire Cour de droit civil

Composition
Mmes et M. les Juges fédéraux Klett, Présidente, Kolly et Hohl.
Greffière: Mme Godat Zimmermann.

Participants à la procédure
A.________ SNC, représentée par
Me Florence Yersin,
recourante,

contre

Hoirie B.________, soit:

1. A.B.________,
2. B.B.________,
3. C.B.________,
intimés.

Objet
bail commercial; expulsion; exécution,

recours contre l'arrêt de la Chambre des baux et
loyers de la Cour de justice du canton de Genève du 24 février 2014.

Faits:

A.
Par jugement du 15 mai 2008, le Tribunal des baux et loyers du canton de Genève a déclaré valable le congé notifié le 24 août 2006 à A.________ SNC par les bailleurs composant l'hoirie B.________, soit A.B.________, B.B.________ et C.B.________; par ailleurs, une prolongation de bail de six ans, échéant le 30 avril 2013, a été accordée à la locataire au motif qu'elle exploitait son atelier de réparation de véhicules depuis près de quarante ans et que la recherche de locaux comparables était difficile, les bailleurs ne faisant valoir au surplus aucun besoin urgent et acquiesçant à une prolongation de quatre ans.
Le 9 octobre 2012, la régie en charge de la gestion de l'immeuble a rappelé à la locataire que le bail prolongé venait à échéance le 30 avril 2013 et l'a invitée à effectuer jusqu'à cette date diverses remises en état, en particulier à libérer entièrement les lieux, à supprimer les équipements propres à l'exploitation et à dépolluer le site.
La locataire a demandé à bénéficier d'un délai supplémentaire de cinq ans pour quitter les lieux, l'année 2018 correspondant au départ à la retraite de l'un des associés de la société en nom collectif. La représentante des bailleurs a refusé d'entrer en matière; elle déplorait que les mesures nécessaires n'aient pas été prises plus tôt.
Le 13 février 2013, la régie a rappelé à la locataire son obligation de procéder à la dépollution du site - dont le coût était estimé entre 130'000 fr. et 300'000 fr. - ainsi qu'au démontage et à l'évacuation des équipements d'ici au 30 avril 2013.
La locataire a répondu que son projet de garage dans la zone industrielle de X.________ avait abouti; elle requérait l'octroi d'un délai supplémentaire de deux ans, les nouveaux locaux devant être livrés aux alentours de Noël 2014. Les bailleurs ne sont pas entrés en matière sur cette demande.

B.
Par requête en protection du cas clair déposée le 24 mai 2013, A.B.________, B.B.________ et C.B.________ ont conclu à la condamnation de A.________ SNC à évacuer immédiatement les locaux et à l'exécution immédiate du jugement d'évacuation.
Par jugement du 9 juillet 2013, le Tribunal des baux et loyers du canton de Genève a fait droit à la requête d'expulsion et autorisé les membres de l'hoirie B.________ à requérir l'évacuation par la force publique de A.________ SNC dès l'entrée en force du jugement.
Statuant le 24 février 2014 sur appel et recours de A.________ SNC, la Chambre des baux et loyers de la Cour de justice du canton de Genève a confirmé le jugement entrepris.

C.
A.________ SNC interjette un recours en matière civile. Elle demande au Tribunal fédéral d'annuler l'arrêt cantonal, puis, principalement, de surseoir à l'évacuation jusqu'au 1er janvier 2015 ou, subsidiairement, de renvoyer la cause à la cour cantonale ou au Tribunal des baux et loyers pour nouvelle décision dans le sens des considérants.
Le recours est assorti d'une requête d'effet suspensif.
Les intimés et la cour cantonale n'ont été invités à se déterminer que sur l'effet suspensif.

Considérant en droit:

1.
La Chambre des baux et loyers a estimé la valeur litigieuse à près de 30'000 fr. en se fondant sur le loyer convenu et la durée présumable de la procédure d'expulsion. Le Tribunal fédéral peut se rallier à cette appréciation. Le recours en matière civile est ouvert ratione valoris (art. 74 al. 1 let. a LTF).
Pour le reste, les conditions de recevabilité de cette voie de droit sont réalisées (cf. art. 42 , art. 45 al. 1 , art. 72 al. 1 , art. 75 , art. 76 al. 1 et art. 90 LTF). Demeure réservé l'examen de la recevabilité des griefs articulés dans le recours.

2.
Dans la première partie de son mémoire, la recourante présente sa propre version des faits. Elle reproche ensuite à la cour cantonale d'avoir apprécié les faits de façon arbitraire, mais ne motive pas son grief, se bornant à citer la loi et la jurisprudence. Dans cette mesure, le recours est irrecevable. En effet, le Tribunal fédéral statue sur la base des faits établis par l'autorité précédente (art. 105 al. 1 LTF); il ne peut s'en écarter que si les faits ont été établis de façon manifestement inexacte - ce qui correspond à la notion d'arbitraire au sens de l'art. 9 Cst. (ATF 137 I 58 consid. 4.1.2 p. 62; 137 II 353 consid. 5.1 p. 356) - ou en violation du droit au sens de l'art. 95 LTF (art. 105 al. 2 LTF). Or, la partie recourante qui, sur la base de l'art. 97 al. 1 LTF, entend remettre en cause les constatations de l'autorité précédente doit expliquer de manière circonstanciée en quoi les conditions d'une exception prévue par l'art. 105 al. 2 LTF seraient réalisées, faute de quoi il n'est pas possible de tenir compte d'un état de fait qui diverge de celui contenu dans la décision attaquée (ATF 137 II 353 consid. 5.1 p. 356; 136 I 184 consid. 1.2 p. 187).

3.
La recourante ne remet pas en cause le jugement d'évacuation, mais la mesure d'exécution qui l'accompagne, à savoir l'autorisation délivrée aux intimés de requérir l'expulsion par la force publique dès l'entrée en force du jugement. Invoquant le principe de la proportionnalité et l'art. 30 al. 4 de la loi genevoise d'application du code civil suisse (LaCC/GE; RSG E 1 05), la recourante reproche à la cour cantonale de n'avoir pas admis que des motifs humanitaires justifiaient en l'espèce un sursis à l'exécution de l'évacuation. Elle est en outre d'avis que les intimés ont commis un abus de droit en concluant à l'exécution immédiate de l'expulsion.

3.1. L'exécution forcée d'un jugement ordonnant l'expulsion d'un locataire est régie par le droit fédéral (cf. art. 335 ss CPC). Comme l'art. 236 al. 3 CPC le permet sur requête de la partie qui a obtenu gain de cause, les autorités cantonales qui ont prononcé l'expulsion en l'espèce ont également ordonné les mesures d'exécution nécessaires, à savoir l'évacuation forcée prévue à l'art. 343 al. 1 let. d CPC.
En procédant à l'exécution forcée d'une décision judiciaire, l'autorité doit tenir compte du principe de la proportionnalité. Lorsque l'évacuation d'une habitation est en jeu, il s'agit d'éviter que des personnes concernées ne soient soudainement privées de tout abri. L'expulsion ne saurait être conduite sans ménagement, notamment si des motifs humanitaires exigent un sursis, ou lorsque des indices sérieux et concrets font prévoir que l'occupant se soumettra spontanément au jugement d'évacuation dans un délai raisonnable. En tout état de cause, l'ajournement ne peut être que relativement bref et ne doit pas équivaloir en fait à une nouvelle prolongation de bail (ATF 117 Ia 336 consid. 2b p. 339). Cette jurisprudence, rendue alors que la matière relevait encore du droit cantonal de procédure, reste valable (cf. FABIENNE HOHL, Procédure civile, tome II, 2 e éd. 2010, n° 1474 p. 267).
L'art. 30 al. 4 LaCC/GE concrétise le principe de la proportionnalité en cas d'évacuation d'un logement, en prévoyant que le Tribunal des baux et loyers peut, pour des motifs humanitaires, surseoir à l'exécution du jugement dans la mesure nécessaire pour permettre le relogement du locataire ou du fermier. A supposer que cette disposition ait encore une portée propre dans une matière réglée désormais par le CPC, force est de reconnaître, avec les juges précédents, qu'elle s'applique, selon ses propres termes, aux logements, c'est-à-dire aux habitations. En refusant de s'y référer lors de l'examen d'un éventuel sursis à l'évacuation de locaux commerciaux, la Chambre des baux et loyers n'a manifestement pas appliqué le droit cantonal de manière arbitraire, seul grief que la recourante pouvait soulever dans ce contexte (cf. ATF 136 I 241 consid. 2.4; 135 III 513 consid. 4.3 p. 521; 134 III 379 consid. 1.2 p. 382 s.).
Au surplus, la cour cantonale n'a pas méconnu le principe de la proportionnalité en ordonnant l'exécution immédiate de l'évacuation. Dans un jugement rendu en mai 2008, la locataire a obtenu la prolongation de bail maximale, à savoir six ans (art. 272b al. 1 CO); l'échéance du contrat était ainsi reportée au 30 avril 2013. Ces cinq ans constituaient une durée suffisante pour parvenir à une solution afin que les associés et les employés du garage ne se retrouvent pas sans emploi du jour au lendemain. Or, durant ce délai, la recourante n'a cherché que tardivement de nouveaux locaux. En octobre 2012, six mois avant l'échéance, la locataire demandait encore l'octroi d'un délai jusqu'en 2018 pour quitter les lieux. Elle a lancé un projet de construction au début 2013 seulement et celui-ci, selon les propres explications de la recourante, devrait aboutir deux ans plus tard, le tout restant au conditionnel. En tout état de cause, la recourante ne peut donc invoquer à présent des motifs humanitaires liés aux conséquences économiques fâcheuses d'un arrêt de l'activité du garage. Et les autorités cantonales ne disposaient pas non plus d'indices sérieux et concrets allant dans le sens d'une évacuation spontanée à bref délai, qui auraient pu
justifier l'octroi d'un sursis à l'exécution.

3.2. Par ailleurs, les bailleurs n'ont en rien abusé de leur droit en requérant des mesures d'exécution en même temps que l'évacuation. Les intérêts respectifs des bailleurs et de la locataire ont déjà été pris en compte lors de l'examen de la prolongation de bail et de sa durée (cf. art. 272 al. 1 CO). La demande d'exécution immédiate de l'expulsion ne saurait dès lors consacrer une disproportion manifeste des intérêts en présence, laquelle serait constitutive d'un abus de droit. Une absence d'intérêt à l'exercice de leur droit à l'exécution immédiate ou la poursuite d'un but étranger ne peut pas non plus être retenue contre les intimés, du simple fait qu'ils auraient accepté un départ en deux temps - en décembre 2013 et en avril 2014 - moyennant le paiement par la recourante des frais d'évacuation et de dépollution du terrain.

4.
Sur le vu de ce qui précède, le recours, manifestement mal fondé, doit être rejeté dans la mesure où il est recevable, selon la procédure prévue à l'art. 109 al. 2 let. a LTF. Partant, la requête d'effet suspensif déposée par la recourante devient sans objet.
Les frais judiciaires sont mis à la charge de la recourante (art. 66 al. 1 LTF). Les intimés, qui ne sont pas représentés par un mandataire autorisé et ne font pas valoir de frais particuliers, ne peuvent prétendre à des dépens pour leur réponse à la requête d'effet suspensif.

Par ces motifs, le Tribunal fédéral prononce:

1.
Le recours est rejeté dans la mesure où il est recevable.

2.
Les frais judiciaires, arrêtés à 2'000 fr., sont mis à la charge de la recourante.

3.
Il n'est pas alloué de dépens.

4.
Le présent arrêt est communiqué aux parties et à la Chambre des baux et loyers de la Cour de justice du canton de Genève.

Lausanne, le 19 mai 2014

Au nom de la Ire Cour de droit civil
du Tribunal fédéral suisse

La Présidente: Klett

La Greffière: Godat Zimmermann

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 74 Streitwertgrenze - 1 In vermögensrechtlichen Angelegenheiten ist die Beschwerde nur zulässig, wenn der Streitwert mindestens beträgt:
¹	In vermögensrechtlichen Angelegenheiten ist die Beschwerde nur zulässig, wenn der Streitwert mindestens beträgt:
^a	15 000 Franken in arbeits- und mietrechtlichen Fällen;
^b	30 000 Franken in allen übrigen Fällen.
²	Erreicht der Streitwert den massgebenden Betrag nach Absatz 1 nicht, so ist die Beschwerde dennoch zulässig:
^a	wenn sich eine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung stellt;
^b	wenn ein Bundesgesetz eine einzige kantonale Instanz vorsieht;
^c	gegen Entscheide der kantonalen Aufsichtsbehörden in Schuldbetreibungs- und Konkurssachen;
^d	gegen Entscheide des Konkurs- und Nachlassrichters oder der Konkurs- und Nachlassrichterin;
^e	gegen Entscheide des Bundespatentgerichts.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 42 Rechtsschriften - 1 Rechtsschriften sind in einer Amtssprache abzufassen und haben die Begehren, deren Begründung mit Angabe der Beweismittel und die Unterschrift zu enthalten.
¹	Rechtsschriften sind in einer Amtssprache abzufassen und haben die Begehren, deren Begründung mit Angabe der Beweismittel und die Unterschrift zu enthalten.
²	In der Begründung ist in gedrängter Form darzulegen, inwiefern der angefochtene Akt Recht verletzt. Ist eine Beschwerde nur unter der Voraussetzung zulässig, dass sich eine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung stellt oder aus anderen Gründen ein besonders bedeutender Fall vorliegt, so ist auszuführen, warum die jeweilige Voraussetzung erfüllt ist. 14 15
³	Die Urkunden, auf die sich die Partei als Beweismittel beruft, sind beizulegen, soweit die Partei sie in Händen hat; richtet sich die Rechtsschrift gegen einen Entscheid, so ist auch dieser beizulegen.
⁴	Bei elektronischer Einreichung muss die Rechtsschrift von der Partei oder ihrem Vertreter beziehungsweise ihrer Vertreterin mit einer qualifizierten elektronischen Signatur gemäss Bundesgesetz vom 18. März 201616 über die elektronische Signatur versehen werden. Das Bundesgericht bestimmt in einem Reglement:
^a	das Format der Rechtsschrift und ihrer Beilagen;
^b	die Art und Weise der Übermittlung;
^c	die Voraussetzungen, unter denen bei technischen Problemen die Nachreichung von Dokumenten auf Papier verlangt werden kann.17
⁵	Fehlen die Unterschrift der Partei oder ihrer Vertretung, deren Vollmacht oder die vorgeschriebenen Beilagen oder ist die Vertretung nicht zugelassen, so wird eine angemessene Frist zur Behebung des Mangels angesetzt mit der Androhung, dass die Rechtsschrift sonst unbeachtet bleibt.
⁶	Unleserliche, ungebührliche, unverständliche, übermässig weitschweifige oder nicht in einer Amtssprache verfasste Rechtsschriften können in gleicher Weise zur Änderung zurückgewiesen werden.
⁷	Rechtsschriften, die auf querulatorischer oder rechtsmissbräuchlicher Prozessführung beruhen, sind unzulässig.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 45 Ende - 1 Ist der letzte Tag der Frist ein Samstag, ein Sonntag oder ein vom Bundesrecht oder vom kantonalen Recht anerkannter Feiertag, so endet sie am nächstfolgenden Werktag.
¹	Ist der letzte Tag der Frist ein Samstag, ein Sonntag oder ein vom Bundesrecht oder vom kantonalen Recht anerkannter Feiertag, so endet sie am nächstfolgenden Werktag.
²	Massgebend ist das Recht des Kantons, in dem die Partei oder ihr Vertreter beziehungsweise ihre Vertreterin den Wohnsitz oder den Sitz hat.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 72 Grundsatz - 1 Das Bundesgericht beurteilt Beschwerden gegen Entscheide in Zivilsachen.
¹	Das Bundesgericht beurteilt Beschwerden gegen Entscheide in Zivilsachen.
²	Der Beschwerde in Zivilsachen unterliegen auch:
^a	Entscheide in Schuldbetreibungs- und Konkurssachen;
^b	öffentlich-rechtliche Entscheide, die in unmittelbarem Zusammenhang mit Zivilrecht stehen, insbesondere Entscheide:
^b1	über die Anerkennung und Vollstreckung von Entscheiden und über die Rechtshilfe in Zivilsachen,
^b2	über die Führung des Grundbuchs, des Zivilstands- und des Handelsregisters sowie der Register für Marken, Muster und Modelle, Erfindungspatente, Pflanzensorten und Topografien,
^b3	über die Bewilligung zur Namensänderung,
^b4	auf dem Gebiet der Aufsicht über die Stiftungen mit Ausnahme der Vorsorge- und Freizügigkeitseinrichtungen,
^b5	auf dem Gebiet der Aufsicht über die Willensvollstrecker und -vollstreckerinnen und andere erbrechtliche Vertreter und Vertreterinnen,
^b6	auf dem Gebiet des Kindes- und Erwachsenenschutzes,
^b7	...

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 75 Vorinstanzen - 1 Die Beschwerde ist zulässig gegen Entscheide letzter kantonaler Instanzen, des Bundesverwaltungsgerichts und des Bundespatentgerichts.36
¹	Die Beschwerde ist zulässig gegen Entscheide letzter kantonaler Instanzen, des Bundesverwaltungsgerichts und des Bundespatentgerichts.36
²	Die Kantone setzen als letzte kantonale Instanzen obere Gerichte ein. Diese entscheiden als Rechtsmittelinstanzen; ausgenommen sind die Fälle, in denen:
^a	ein Bundesgesetz eine einzige kantonale Instanz vorsieht;
^b	ein Fachgericht für handelsrechtliche Streitigkeiten als einzige kantonale Instanz entscheidet;
^c	eine Klage mit einem Streitwert von mindestens 100 000 Franken mit Zustimmung aller Parteien direkt beim oberen Gericht eingereicht wurde.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 76 Beschwerderecht - 1 Zur Beschwerde in Zivilsachen ist berechtigt, wer:
¹	Zur Beschwerde in Zivilsachen ist berechtigt, wer:
^a	vor der Vorinstanz am Verfahren teilgenommen hat oder keine Möglichkeit zur Teilnahme erhalten hat; und
^b	durch den angefochtenen Entscheid besonders berührt ist und ein schutzwürdiges Interesse an dessen Aufhebung oder Änderung hat.
²	Gegen Entscheide nach Artikel 72 Absatz 2 steht das Beschwerderecht auch der Bundeskanzlei, den Departementen des Bundes oder, soweit das Bundesrecht es vorsieht, den ihnen unterstellten Dienststellen zu, wenn der angefochtene Entscheid die Bundesgesetzgebung in ihrem Aufgabenbereich verletzen kann.40

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 105 Massgebender Sachverhalt - 1 Das Bundesgericht legt seinem Urteil den Sachverhalt zugrunde, den die Vorinstanz festgestellt hat.
¹	Das Bundesgericht legt seinem Urteil den Sachverhalt zugrunde, den die Vorinstanz festgestellt hat.
²	Es kann die Sachverhaltsfeststellung der Vorinstanz von Amtes wegen berichtigen oder ergänzen, wenn sie offensichtlich unrichtig ist oder auf einer Rechtsverletzung im Sinne von Artikel 95 beruht.
³	Richtet sich die Beschwerde gegen einen Entscheid über die Zusprechung oder Verweigerung von Geldleistungen der Militär- oder Unfallversicherung, so ist das Bundesgericht nicht an die Sachverhaltsfeststellung der Vorinstanz gebunden.95

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 95 Schweizerisches Recht - Mit der Beschwerde kann die Verletzung gerügt werden von:
^a	Bundesrecht;
^b	Völkerrecht;
^c	kantonalen verfassungsmässigen Rechten;
^d	kantonalen Bestimmungen über die politische Stimmberechtigung der Bürger und Bürgerinnen und über Volkswahlen und -abstimmungen;
^e	interkantonalem Recht.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 97 Unrichtige Feststellung des Sachverhalts - 1 Die Feststellung des Sachverhalts kann nur gerügt werden, wenn sie offensichtlich unrichtig ist oder auf einer Rechtsverletzung im Sinne von Artikel 95 beruht und wenn die Behebung des Mangels für den Ausgang des Verfahrens entscheidend sein kann.
¹	Die Feststellung des Sachverhalts kann nur gerügt werden, wenn sie offensichtlich unrichtig ist oder auf einer Rechtsverletzung im Sinne von Artikel 95 beruht und wenn die Behebung des Mangels für den Ausgang des Verfahrens entscheidend sein kann.
²	Richtet sich die Beschwerde gegen einen Entscheid über die Zusprechung oder Verweigerung von Geldleistungen der Militär- oder Unfallversicherung, so kann jede unrichtige oder unvollständige Feststellung des rechtserheblichen Sachverhalts gerügt werden.86

SR 272 Schweizerische Zivilprozessordnung vom 19. Dezember 2008 (Zivilprozessordnung, ZPO) - Gerichtsstandsgesetz ZPO Art. 335 Geltungsbereich - 1 Die Entscheide werden nach den Bestimmungen dieses Kapitels vollstreckt.
¹	Die Entscheide werden nach den Bestimmungen dieses Kapitels vollstreckt.
²	Lautet der Entscheid auf eine Geldzahlung oder eine Sicherheitsleistung, so wird er nach den Bestimmungen des SchKG171 vollstreckt.
³	Die Anerkennung, Vollstreckbarerklärung und Vollstreckung ausländischer Entscheide richten sich nach diesem Kapitel, soweit weder ein Staatsvertrag noch das IPRG172 etwas anderes bestimmen.

SR 272 Schweizerische Zivilprozessordnung vom 19. Dezember 2008 (Zivilprozessordnung, ZPO) - Gerichtsstandsgesetz ZPO Art. 236 Endentscheid - 1 Ist das Verfahren spruchreif, so wird es durch Sach- oder Nichteintretensentscheid beendet.
¹	Ist das Verfahren spruchreif, so wird es durch Sach- oder Nichteintretensentscheid beendet.
²	Das Gericht urteilt durch Mehrheitsentscheid.
³	Auf Antrag der obsiegenden Partei ordnet es Vollstreckungsmassnahmen an.

SR 272 Schweizerische Zivilprozessordnung vom 19. Dezember 2008 (Zivilprozessordnung, ZPO) - Gerichtsstandsgesetz ZPO Art. 343 Verpflichtung zu einem Tun, Unterlassen oder Dulden - 1 Lautet der Entscheid auf eine Verpflichtung zu einem Tun, Unterlassen oder Dulden, so kann das Vollstreckungsgericht anordnen:
¹	Lautet der Entscheid auf eine Verpflichtung zu einem Tun, Unterlassen oder Dulden, so kann das Vollstreckungsgericht anordnen:
^a	eine Strafdrohung nach Artikel 292 StGB174;
^b	eine Ordnungsbusse bis zu 5000 Franken;
^c	eine Ordnungsbusse bis zu 1000 Franken für jeden Tag der Nichterfüllung;
^d	eine Zwangsmassnahme wie Wegnahme einer beweglichen Sache oder Räumung eines Grundstückes; oder
^e	eine Ersatzvornahme.
^1bis	Enthält der Entscheid ein Verbot nach Artikel 28b ZGB175, so kann das Vollstreckungsgericht auf Antrag der gesuchstellenden Person eine elektronische Überwachung nach Artikel 28c ZGB anordnen.176
²	Die unterlegene Partei und Dritte haben die erforderlichen Auskünfte zu erteilen und die notwendigen Durchsuchungen zu dulden.
³	Die mit der Vollstreckung betraute Person kann die Hilfe der zuständigen Behörde in Anspruch nehmen.

SR 220 Erste Abteilung: Allgemeine Bestimmungen Erster Titel: Die Entstehung der Obligationen Erster Abschnitt: Die Entstehung durch Vertrag OR Art. 272^b - 1 Das Mietverhältnis kann für Wohnräume um höchstens vier, für Geschäftsräume um höchstens sechs Jahre erstreckt werden. Im Rahmen der Höchstdauer können eine oder zwei Erstreckungen gewährt werden.
¹	Das Mietverhältnis kann für Wohnräume um höchstens vier, für Geschäftsräume um höchstens sechs Jahre erstreckt werden. Im Rahmen der Höchstdauer können eine oder zwei Erstreckungen gewährt werden.
²	Vereinbaren die Parteien eine Erstreckung des Mietverhältnisses, so sind sie an keine Höchstdauer gebunden, und der Mieter kann auf eine zweite Erstreckung verzichten.

SR 220 Erste Abteilung: Allgemeine Bestimmungen Erster Titel: Die Entstehung der Obligationen Erster Abschnitt: Die Entstehung durch Vertrag OR Art. 272 - 1 Der Mieter kann die Erstreckung eines befristeten oder unbefristeten Mietverhältnisses verlangen, wenn die Beendigung der Miete für ihn oder seine Familie eine Härte zur Folge hätte, die durch die Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen wäre.
¹	Der Mieter kann die Erstreckung eines befristeten oder unbefristeten Mietverhältnisses verlangen, wenn die Beendigung der Miete für ihn oder seine Familie eine Härte zur Folge hätte, die durch die Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen wäre.
²	Bei der Interessenabwägung berücksichtigt die zuständige Behörde insbesondere:
^a	die Umstände des Vertragsabschlusses und den Inhalt des Vertrags;
^b	die Dauer des Mietverhältnisses;
^c	die persönlichen, familiären und wirtschaftlichen Verhältnisse der Parteien und deren Verhalten;
^d	einen allfälligen Eigenbedarf des Vermieters für sich, nahe Verwandte oder Verschwägerte sowie die Dringlichkeit dieses Bedarfs;
^e	die Verhältnisse auf dem örtlichen Markt für Wohn- und Geschäftsräume.
³	Verlangt der Mieter eine zweite Erstreckung, so berücksichtigt die zuständige Behörde auch, ob er zur Abwendung der Härte alles unternommen hat, was ihm zuzumuten war.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 109 Dreierbesetzung - 1 Die Abteilungen entscheiden in Dreierbesetzung über Nichteintreten auf Beschwerden, bei denen sich keine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung stellt oder kein besonders bedeutender Fall vorliegt, wenn die Beschwerde nur unter einer dieser Bedingungen zulässig ist (Art. 74 und 83-85). Artikel 58 Absatz 1 Buchstabe b findet keine Anwendung.
¹	Die Abteilungen entscheiden in Dreierbesetzung über Nichteintreten auf Beschwerden, bei denen sich keine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung stellt oder kein besonders bedeutender Fall vorliegt, wenn die Beschwerde nur unter einer dieser Bedingungen zulässig ist (Art. 74 und 83-85). Artikel 58 Absatz 1 Buchstabe b findet keine Anwendung.
²	Sie entscheiden ebenfalls in Dreierbesetzung bei Einstimmigkeit über:
^a	Abweisung offensichtlich unbegründeter Beschwerden;
^b	Gutheissung offensichtlich begründeter Beschwerden, insbesondere wenn der angefochtene Akt von der Rechtsprechung des Bundesgerichts abweicht und kein Anlass besteht, diese zu überprüfen.
³	Der Entscheid wird summarisch begründet. Es kann ganz oder teilweise auf den angefochtenen Entscheid verwiesen werden.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 66 Erhebung und Verteilung der Gerichtskosten - 1 Die Gerichtskosten werden in der Regel der unterliegenden Partei auferlegt. Wenn die Umstände es rechtfertigen, kann das Bundesgericht die Kosten anders verteilen oder darauf verzichten, Kosten zu erheben.
¹	Die Gerichtskosten werden in der Regel der unterliegenden Partei auferlegt. Wenn die Umstände es rechtfertigen, kann das Bundesgericht die Kosten anders verteilen oder darauf verzichten, Kosten zu erheben.
²	Wird ein Fall durch Abstandserklärung oder Vergleich erledigt, so kann auf die Erhebung von Gerichtskosten ganz oder teilweise verzichtet werden.
³	Unnötige Kosten hat zu bezahlen, wer sie verursacht.
⁴	Dem Bund, den Kantonen und den Gemeinden sowie mit öffentlich-rechtlichen Aufgaben betrauten Organisationen dürfen in der Regel keine Gerichtskosten auferlegt werden, wenn sie in ihrem amtlichen Wirkungskreis, ohne dass es sich um ihr Vermögensinteresse handelt, das Bundesgericht in Anspruch nehmen oder wenn gegen ihre Entscheide in solchen Angelegenheiten Beschwerde geführt worden ist.
⁵	Mehrere Personen haben die ihnen gemeinsam auferlegten Gerichtskosten, wenn nichts anderes bestimmt ist, zu gleichen Teilen und unter solidarischer Haftung zu tragen.