Tribunal federal
{T 0/2}
4C.267/2002 /ech
Arrêt du 18 novembre 2002
Ire Cour civile
Les juges fédéraux Walter, président de la Cour, Corboz et Favre,
greffier Carruzzo.
SI X.________,
demanderesse et recourante, représentée par Me Dominique Warluzel, avocat, rue de Saint-Victor 12, case postale 473,
1211 Genève 12,
contre
Les époux A.________,
défendeurs et intimés, représentés par Me François Bolsterli, avocat, quai des Bergues 23, 1201 Genève.
contrat de bail à loyer; résiliation
(recours en réforme contre l'arrêt de la Chambre d'appel en matière de baux et loyers du canton de Genève du 31 mai 2002)
Faits:
A.
Par contrat du 9 juin 1995, la SI X.________ a remis à bail aux époux A.________ le domaine dont elle est propriétaire à Y.________ (Genève), comprenant une maison de maître, des dépendances, garages, écuries, appartements du personnel, ainsi qu'un jardin à la française, un jardin potager, une orangerie, un verger et un bois.
Le bail a été conclu pour une durée de cinq ans, allant du 9 juin 1995 au 9 juin 2000. Sauf congé donné six mois à l'avance, il était prévu que le contrat se renouvelait ensuite tacitement de deux ans en deux ans.
Le loyer mensuel net a été fixé à 10'000 fr. Il a été convenu que les locataires prenaient à leur charge les travaux de rafraîchissement et de rénovation intérieure. Un avenant au bail précise que ces travaux sont évalués à environ 600'000 fr.
L'art. 4 du contrat prévoit que, « dans le cadre du bail de cinq années et au terme d'une période de deux ans », le domaine peut être vendu à un tiers. Dans ce cas, il est accordé aux locataires un droit de préemption qui leur permettra d'acquérir les actions de la société immobilière aux mêmes conditions. Si les locataires renoncent à exercer ce droit, ils s'engagent à quitter les lieux dans les six mois qui suivent la notification de leur refus. Dans cette hypothèse, la bailleresse est tenue de rembourser aux locataires une partie des travaux de rénovation intérieure « au prorata temporis calculé sur les 60 mois du bail ». L'art. 37 du contrat ajoute que le droit de préemption est accordé « pendant la durée du présent contrat de bail à loyer ». Une annexe précise les conditions d'exercice du droit de préemption.
Par un avenant du 25 juillet 1995, les parties sont convenues que certains travaux à charge de la bailleresse, s'élevant au total à 144'000 fr., seraient payés par les locataires et imputés sur les loyers, à raison de 6'000 fr. par mois, pendant 24 mois, soit du 1er septembre 1995 au 31 août 1997.
B.
Au printemps 1997, des acheteurs potentiels ont visité le domaine.
En novembre 1998, les époux A.________ ont proposé d'acheter le domaine pour 7'000'000 fr., les frais de liquidation de la SI, estimés à 1'300'000 fr., étant à leur charge. Le 23 juin 1999, ils ont proposé qu'il leur soit accordé un droit d'emption respectivement pour 10'000'000 fr. jusqu'au 31 juillet 2003 et pour 11'500'000 fr. jusqu'au 31 juillet 2006. Ces offres ont été refusées par la bailleresse, qui souhaitait vendre le domaine pour 15'000'000 fr.
Par avis officiel recommandé du 12 octobre 1999, la bailleresse a résilié le bail pour son échéance, le 9 juin 2000. Elle a expliqué qu'elle souhaitait vendre le domaine et qu'elle pensait qu'il serait plus facile d'y parvenir s'il n'y avait pas de locataires.
C.
Les locataires ont contesté la validité de la résiliation et sollicité, subsidiairement, une prolongation du bail.
Par décision du 18 avril 2000, la Commission de conciliation en matière de baux et loyers a annulé la résiliation, estimant qu'elle contrevenait aux règles de la bonne foi.
Par jugement du 24 septembre 2001, le Tribunal des baux et loyers du canton de Genève a au contraire déclaré le congé valable et accordé aux locataires une unique prolongation du bail de deux ans.
Statuant sur appel des deux parties, la Chambre d'appel en matière de baux et loyers, par arrêt du 31 mai 2002, a annulé le congé, estimant qu'il contrevenait aux règles de la bonne foi.
D.
Parallèlement à un recours de droit public, qui a été rejeté par arrêt séparé de ce jour, la SI X.________ a déposé un recours en réforme au Tribunal fédéral. Invoquant une violation de l'art. 271 al. 1
SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 271 - 1 Le congé est annulable lorsqu'il contrevient aux règles de la bonne foi. |
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1 | Le congé est annulable lorsqu'il contrevient aux règles de la bonne foi. |
2 | Le congé doit être motivé si l'autre partie le demande. |
Les intimés proposent le rejet du recours et la confirmation de l'arrêt attaqué; subsidiairement, ils sollicitent une prolongation du bail pour une durée de quatre ans.
Le Tribunal fédéral considère en droit:
1.
1.1 Interjeté par la partie qui a succombé dans ses conclusions tendant à faire constater la validité de la résiliation du bail et à exclure une prolongation de celui-ci, et dirigé contre un jugement final rendu en dernière instance cantonale par un tribunal supérieur (art. 48 al. 1
SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 271 - 1 Le congé est annulable lorsqu'il contrevient aux règles de la bonne foi. |
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1 | Le congé est annulable lorsqu'il contrevient aux règles de la bonne foi. |
2 | Le congé doit être motivé si l'autre partie le demande. |
SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 271 - 1 Le congé est annulable lorsqu'il contrevient aux règles de la bonne foi. |
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1 | Le congé est annulable lorsqu'il contrevient aux règles de la bonne foi. |
2 | Le congé doit être motivé si l'autre partie le demande. |
SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 271 - 1 Le congé est annulable lorsqu'il contrevient aux règles de la bonne foi. |
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1 | Le congé est annulable lorsqu'il contrevient aux règles de la bonne foi. |
2 | Le congé doit être motivé si l'autre partie le demande. |
SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 271 - 1 Le congé est annulable lorsqu'il contrevient aux règles de la bonne foi. |
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1 | Le congé est annulable lorsqu'il contrevient aux règles de la bonne foi. |
2 | Le congé doit être motivé si l'autre partie le demande. |
1.2 Le recours en réforme est ouvert pour violation du droit fédéral, mais non pour violation directe d'un droit de rang constitutionnel (art. 43 al. 1
SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 271 - 1 Le congé est annulable lorsqu'il contrevient aux règles de la bonne foi. |
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1 | Le congé est annulable lorsqu'il contrevient aux règles de la bonne foi. |
2 | Le congé doit être motivé si l'autre partie le demande. |
Saisi d'un recours en réforme, le Tribunal fédéral doit conduire son raisonnement juridique sur la base des faits contenus dans la décision attaquée, à moins que des dispositions fédérales en matière de preuve n'aient été violées, qu'il y ait lieu à rectification de constatations reposant sur une inadvertance manifeste (art. 63 al. 2
SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 271 - 1 Le congé est annulable lorsqu'il contrevient aux règles de la bonne foi. |
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1 | Le congé est annulable lorsqu'il contrevient aux règles de la bonne foi. |
2 | Le congé doit être motivé si l'autre partie le demande. |
SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 271 - 1 Le congé est annulable lorsqu'il contrevient aux règles de la bonne foi. |
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1 | Le congé est annulable lorsqu'il contrevient aux règles de la bonne foi. |
2 | Le congé doit être motivé si l'autre partie le demande. |
SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 271 - 1 Le congé est annulable lorsqu'il contrevient aux règles de la bonne foi. |
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1 | Le congé est annulable lorsqu'il contrevient aux règles de la bonne foi. |
2 | Le congé doit être motivé si l'autre partie le demande. |
moyens de preuve nouveaux (art. 55 al. 1 let. c
SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 271 - 1 Le congé est annulable lorsqu'il contrevient aux règles de la bonne foi. |
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1 | Le congé est annulable lorsqu'il contrevient aux règles de la bonne foi. |
2 | Le congé doit être motivé si l'autre partie le demande. |
Le Tribunal fédéral ne peut aller au-delà des conclusions des parties (lesquelles ne peuvent en prendre de nouvelles: art. 55 al. 1 let. b
SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 271 - 1 Le congé est annulable lorsqu'il contrevient aux règles de la bonne foi. |
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1 | Le congé est annulable lorsqu'il contrevient aux règles de la bonne foi. |
2 | Le congé doit être motivé si l'autre partie le demande. |
SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 271 - 1 Le congé est annulable lorsqu'il contrevient aux règles de la bonne foi. |
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1 | Le congé est annulable lorsqu'il contrevient aux règles de la bonne foi. |
2 | Le congé doit être motivé si l'autre partie le demande. |
SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 271 - 1 Le congé est annulable lorsqu'il contrevient aux règles de la bonne foi. |
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1 | Le congé est annulable lorsqu'il contrevient aux règles de la bonne foi. |
2 | Le congé doit être motivé si l'autre partie le demande. |
2.
2.1 En vertu de l'art. 271 al. 1
SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 271 - 1 Le congé est annulable lorsqu'il contrevient aux règles de la bonne foi. |
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1 | Le congé est annulable lorsqu'il contrevient aux règles de la bonne foi. |
2 | Le congé doit être motivé si l'autre partie le demande. |
La recourante - contrairement aux intimés - soutient que les conditions d'application de l'art. 271 al. 1
SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 271 - 1 Le congé est annulable lorsqu'il contrevient aux règles de la bonne foi. |
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1 | Le congé est annulable lorsqu'il contrevient aux règles de la bonne foi. |
2 | Le congé doit être motivé si l'autre partie le demande. |
2.2 A côté d'une liste d'exemples où une résiliation émanant du bailleur est annulable (art. 271a al. 1
SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 271a - 1 Le congé est annulable lorsqu'il est donné par le bailleur, notamment: |
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1 | Le congé est annulable lorsqu'il est donné par le bailleur, notamment: |
a | parce que le locataire fait valoir de bonne foi des prétentions découlant du bail; |
b | dans le but d'imposer une modification unilatérale du bail défavorable au locataire ou une adaptation de loyer; |
c | seulement dans le but d'amener le locataire à acheter l'appartement loué; |
d | pendant une procédure de conciliation ou une procédure judiciaire en rapport avec le bail, à moins que le locataire ne procède au mépris des règles de la bonne foi; |
e | dans les trois ans à compter de la fin d'une procédure de conciliation ou d'une procédure judiciaire au sujet du bail et si le bailleur: |
e1 | a succombé dans une large mesure; |
e2 | a abandonné ou considérablement réduit ses prétentions ou conclusions; |
e3 | a renoncé à saisir le juge; |
e4 | a conclu une transaction ou s'est entendu de toute autre manière avec le locataire. |
f | en raison de changements dans la situation familiale du locataire, sans qu'il en résulte des inconvénients majeurs pour le bailleur. |
2 | La let. e de l'al. 1 est également applicable lorsque le locataire peut prouver par des écrits qu'il s'est entendu avec le bailleur, en dehors d'une procédure de conciliation ou d'une procédure judiciaire, sur une prétention relevant du bail. |
3 | Les let. d et e de l'al. 1 ne sont pas applicables lorsqu'un congé est donné: |
a | en raison du besoin urgent que le bailleur ou ses proches parents ou alliés peuvent avoir d'utiliser eux-mêmes les locaux; |
b | en cas de demeure du locataire (art. 257d); |
c | pour violation grave par le locataire de son devoir de diligence ou pour de graves manques d'égards envers les voisins (art. 257f, al. 3 et 4); |
d | en cas d'aliénation de la chose louée (art. 261, al. 2); |
e | pour de justes motifs (art. 266g); |
f | en cas de faillite du locataire (art. 266h). |
SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 271 - 1 Le congé est annulable lorsqu'il contrevient aux règles de la bonne foi. |
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1 | Le congé est annulable lorsqu'il contrevient aux règles de la bonne foi. |
2 | Le congé doit être motivé si l'autre partie le demande. |
Selon la jurisprudence, la protection accordée par l'art. 271 al. 1
SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 271 - 1 Le congé est annulable lorsqu'il contrevient aux règles de la bonne foi. |
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1 | Le congé est annulable lorsqu'il contrevient aux règles de la bonne foi. |
2 | Le congé doit être motivé si l'autre partie le demande. |
SR 210 Code civil suisse du 10 décembre 1907 CC Art. 2 - 1 Chacun est tenu d'exercer ses droits et d'exécuter ses obligations selon les règles de la bonne foi. |
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1 | Chacun est tenu d'exercer ses droits et d'exécuter ses obligations selon les règles de la bonne foi. |
2 | L'abus manifeste d'un droit n'est pas protégé par la loi. |
SR 210 Code civil suisse du 10 décembre 1907 CC Art. 2 - 1 Chacun est tenu d'exercer ses droits et d'exécuter ses obligations selon les règles de la bonne foi. |
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1 | Chacun est tenu d'exercer ses droits et d'exécuter ses obligations selon les règles de la bonne foi. |
2 | L'abus manifeste d'un droit n'est pas protégé par la loi. |
Les cas typiques d'abus de droit (absence d'intérêt à l'exercice d'un droit, utilisation d'une institution juridique contrairement à son but, disproportion grossière des intérêts en présence, exercice d'un droit sans ménagement, attitude contradictoire) justifient l'annulation du congé; à cet égard, il n'est toutefois pas nécessaire que l'attitude de l'auteur du congé puisse être qualifiée d'abus de droit « manifeste » au sens de l'art. 2 al. 2
SR 210 Code civil suisse du 10 décembre 1907 CC Art. 2 - 1 Chacun est tenu d'exercer ses droits et d'exécuter ses obligations selon les règles de la bonne foi. |
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1 | Chacun est tenu d'exercer ses droits et d'exécuter ses obligations selon les règles de la bonne foi. |
2 | L'abus manifeste d'un droit n'est pas protégé par la loi. |
Ainsi, le congé doit être considéré comme abusif s'il ne répond à aucun intérêt objectif, sérieux et digne de protection (arrêt 4C.305/1995 du 15 février 1996 consid. 4a). Est abusif le congé purement chicanier dont le motif n'est manifestement qu'un prétexte (ATF 120 II 31 consid. 4a p. 32). En revanche, le congé donné par le bailleur en vue d'obtenir d'un nouveau locataire un loyer plus élevé, mais non abusif, ne saurait, en règle générale, constituer un abus de droit (ATF 120 II 105 consid. 3b).
La résiliation du bail peut aussi être annulée si le motif sur lequel elle repose s'avère incompatible avec les règles de la bonne foi qui régissent le rapport de confiance inhérent à la relation contractuelle existante; tel est le cas si un congé est donné à un locataire en raison de la couleur de sa peau (ATF 120 II 105 consid. 3a p. 108). La jurisprudence a réservé le cas où les assurances de l'une des parties permettaient à l'autre de croire que les rapports seraient de longue durée (ATF 120 II 105 consid. 3b/bb p. 110).
Le motif pour lequel un congé est donné relève des constatations de fait (ATF 115 II 484 consid. 2b p. 486; 113 II 460 consid. 3b).
2.3 En l'espèce, le congé a été donné parce que la bailleresse a l'intention de vendre le domaine et qu'elle pense pouvoir le faire dans de meilleures conditions s'il n'est pas occupé par des locataires.
Il n'a pas été constaté en fait que ce motif ne serait pas réel et constituerait un pur prétexte.
On ne saurait dire qu'une telle résiliation ne répond à aucun intérêt légitime. Un propriétaire peut en principe vendre son bien et la poursuite d'un but économique - comme on l'a vu - n'a, en règle générale, rien d'illégitime ou d'abusif. S'agissant d'un objet d'exception (un domaine de luxe), on imagine volontiers que l'acquéreur pourrait souhaiter y vivre personnellement. Que le domaine soit libre de tout occupant paraît effectivement de nature à favoriser la vente. Les intimés tentent de le contester en faisant valoir qu'ils s'étaient engagés à partir dans les six mois. Outre que cet engagement ne concernait que l'hypothèse où le droit de préemption ne serait pas exercé (et non pas celle d'une résiliation à l'échéance), il faut observer que cet engagement, en tant qu'il priverait les locataires de la possibilité de demander une prolongation du bail, est nul en application de l'art. 273c
SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 273c - 1 Le locataire ne peut renoncer à des droits que lui confère le présent chapitre que si ce dernier le prévoit expressément. |
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1 | Le locataire ne peut renoncer à des droits que lui confère le présent chapitre que si ce dernier le prévoit expressément. |
2 | Les conventions contraires sont nulles. |
La résiliation du bail pour l'échéance a précisément pour but de permettre au propriétaire de recouvrer la possession de la chose, pour la vendre, le cas échéant, libre de tout occupant. On ne saurait donc dire que la recourante utilise l'institution de la résiliation d'une manière contraire à son but.
La recourante n'a pas adopté une attitude contradictoire. Selon les constatations cantonales, elle n'a adopté aucune attitude particulière d'où les intimés auraient pu inférer qu'elle maintiendrait le bail au-delà de l'échéance convenue. En se réservant de vendre le domaine en cours de bail, la recourante a au contraire manifesté d'emblée son intention de réaliser son bien et elle ne fait que poursuivre ce but. Le congé ayant été donné dans le délai convenu, on ne saurait dire que la recourante a exercé son droit sans ménagement. On ne saurait non plus parler d'une disproportion grossière des intérêts en présence, puisqu'un locataire n'a en principe pas de droit sur la chose louée au-delà de l'échéance du contrat.
La cour cantonale a émis l'opinion que le congé pouvait aussi être motivé par le désir d'obtenir un loyer plus élevé d'un autre locataire ou par le désir de faire pression sur les locataires pour qu'ils achètent le domaine au prix fort. En ce qui concerne la première hypothèse, il a déjà été jugé qu'elle ne rendait pas la résiliation abusive (ATF 120 II 105 consid. 3b). Pour ce qui est de la seconde, elle ne repose sur aucune constatation de fait et sur aucune démonstration sérieuse. Selon les constatations cantonales, les locataires ont fait spontanément des offres, que la recourante n'a pas sollicitées et auxquelles elle n'a pas donné suite. Il n'a pas été retenu qu'une quelconque négociation à ce sujet ait été engagée. Rien ne permet d'affirmer que la recourante souhaiterait vendre son domaine plus particulièrement aux intimés ou que ceux-ci pourraient être disposés à payer un prix qu'ils qualifient eux-mêmes de surfait. Sauf à supposer systématiquement la mauvaise foi des plaideurs - ce qui violerait l'art. 3 al. 1
SR 210 Code civil suisse du 10 décembre 1907 CC Art. 3 - 1 La bonne foi est présumée, lorsque la loi en fait dépendre la naissance ou les effets d'un droit. |
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1 | La bonne foi est présumée, lorsque la loi en fait dépendre la naissance ou les effets d'un droit. |
2 | Nul ne peut invoquer sa bonne foi, si elle est incompatible avec l'attention que les circonstances permettaient d'exiger de lui. |
Ces derniers font appel à deux autres arguments: les travaux dont ils ont assumé la charge financière et le droit de préemption qui leur avait été accordé.
En ce qui concerne le droit de préemption, il ne ressort pas des clauses contractuelles qu'il subsiste au-delà de l'échéance du contrat. Même si la rédaction est défectueuse, il résulte du mécanisme du droit de préemption que celui-ci ne peut être exercé que si l'offre d'un tiers acquéreur est acceptée; or, il ne ressort pas des constatations cantonales qu'un accord soit intervenu avec un tiers pendant la durée du bail. Rien ne permet non plus de penser que la recourante aurait malicieusement retardé un accord pour empêcher les intimés d'exercer leur droit. Dès lors que les conditions du droit de préemption ne se sont pas réalisées pendant la durée de validité de celui-ci, les intimés ne peuvent aujourd'hui en tirer aucun argument en leur faveur.
En ce qui concerne les travaux, il faut faire une distinction. Pour ce qui est des travaux qui incombaient à la bailleresse, les locataires ont pu en répercuter le coût sur le loyer, en vertu d'un avenant, pendant une durée de 24 mois, de sorte qu'ils ont été remboursés. On comprend certes qu'ils ont accepté de faire l'avance des fonds sans intérêts, mais il s'agit là d'un accord couvert par la liberté contractuelle. On ne voit pas ce que les intimés pourraient déduire aujourd'hui de frais qu'ils ont entièrement récupérés par déduction sur les loyers. Pour ce qui est des travaux qu'ils ont accepté de prendre à leur charge (env. 600'000 fr.), il ressort de l'art. 4 du contrat qu'ils ne pouvaient prétendre à une indemnité, calculée pro rata temporis, que s'ils quittaient les lieux, pour n'avoir pas exercé leur droit de préemption, avant l'échéance convenue; toute indemnité était exclue après 60 mois (soit 5 ans). Les locataires savaient donc qu'ils devaient assumer ce coût sur 60 mois, c'est-à-dire à raison de 10'000 fr. par mois. Ils l'ont accepté en vertu de la liberté contractuelle et ne sauraient s'en plaindre aujourd'hui. Les 60 mois étant écoulés, les locataires ne peuvent plus faire valoir aucune prétention de ce chef. Il
faut encore observer dans ce contexte qu'il ressort de manière suffisante des constatations cantonales qu'il s'agit d'un logement de luxe pour lequel les art. 269
SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 269 - Les loyers sont abusifs lorsqu'ils permettent au bailleur d'obtenir un rendement excessif de la chose louée ou lorsqu'ils résultent d'un prix d'achat manifestement exagéré. |
SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 270e - Le bail reste en vigueur sans changement: |
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a | pendant la procédure de conciliation, si les parties ne sont pas parvenues à un accord; |
b | pendant la procédure judiciaire, sous réserve des mesures provisionnelles ordonnées par le juge. |
SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 253b - 1 Les dispositions sur la protection contre les loyers abusifs (art. 269 et s.) s'appliquent par analogie aux baux à ferme non agricoles et aux autres contrats qui visent principalement la cession à titre onéreux de l'usage d'habitations ou de locaux commerciaux. |
|
1 | Les dispositions sur la protection contre les loyers abusifs (art. 269 et s.) s'appliquent par analogie aux baux à ferme non agricoles et aux autres contrats qui visent principalement la cession à titre onéreux de l'usage d'habitations ou de locaux commerciaux. |
2 | Elles ne s'appliquent pas aux baux d'appartements et de maisons familiales de luxe comprenant six pièces ou plus (cuisine non comprise). |
3 | Les dispositions relatives à la contestation des loyers abusifs ne s'appliquent pas aux locaux d'habitation en faveur desquels des mesures d'encouragement ont été prises par les pouvoirs publics et dont le loyer est soumis au contrôle d'une autorité. |
Ainsi, le congé donné pour l'échéance en vue de vendre le domaine dans de meilleures conditions (éventuellement de le louer pour un prix supérieur) ne contrevient pas aux règles de la bonne foi au sens de l'art. 271 al. 1
SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 271 - 1 Le congé est annulable lorsqu'il contrevient aux règles de la bonne foi. |
|
1 | Le congé est annulable lorsqu'il contrevient aux règles de la bonne foi. |
2 | Le congé doit être motivé si l'autre partie le demande. |
3.
Il reste à se prononcer sur la requête en prolongation du bail présentée à titre subsidiaire par les intimés, dont la recourante demande le rejet.
Les intimés ont expliqué qu'ils s'étaient efforcés de trouver un logement de remplacement dès la réception du congé, en étendant leurs recherches au canton de Vaud, mais qu'ils n'avaient rien trouvé de comparable.
On peut certes comprendre que les intimés, après cinq ans, se soient attachés au domaine qu'ils ont aménagé à leur goût; s'agissant d'un objet unique, ils ne peuvent pas, à strictement parler, le remplacer. Une prolongation du bail ne supprime pas la nécessité de partir et ne peut donc pas avoir pour effet de réduire cet inconvénient.
Les intimés font valoir qu'ils ont trois enfants (fait non contesté), dont un seul, apparemment, se rend dans une école proche du domaine. Une prolongation du bail, dans les limites légales (cf. art. 272b al. 1
SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 272b - 1 Le bail d'habitations peut être prolongé de quatre ans au maximum, celui de locaux commerciaux de six ans. Dans ces limites, une ou deux prolongations peuvent être accordées. |
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1 | Le bail d'habitations peut être prolongé de quatre ans au maximum, celui de locaux commerciaux de six ans. Dans ces limites, une ou deux prolongations peuvent être accordées. |
2 | Lorsque les parties conviennent d'une prolongation du bail, elles ne sont liées à aucune durée maximale et le locataire peut renoncer à une deuxième prolongation. |
Il ressort des constatations cantonales que les intimés disposent de moyens financiers importants, ce qui leur permet d'envisager aussi bien l'acquisition que la location de leur logement familial. Les moyens dont ils disposent élargissent donc le cercle des possibilités. D'un autre côté, on ne peut pas exiger des intimés qu'ils modifient profondément leur mode de vie; les résidences correspondant à leur situation sont évidemment assez rares sur le marché. Il sera également tenu compte du fait que l'arrêt de la cour cantonale pouvait légitimement les dissuader de poursuivre activement leurs recherches.
De son côté, la recourante n'a apporté aucun élément concret qui permettrait de discerner l'urgence, dans son intérêt, à voir partir les locataires.
En tenant compte de toutes les circonstances, conformément à l'art. 272 al. 1
SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 272 - 1 Le locataire peut demander la prolongation d'un bail de durée déterminée ou indéterminée lorsque la fin du contrat aurait pour lui ou sa famille des conséquences pénibles sans que les intérêts du bailleur le justifient. |
|
1 | Le locataire peut demander la prolongation d'un bail de durée déterminée ou indéterminée lorsque la fin du contrat aurait pour lui ou sa famille des conséquences pénibles sans que les intérêts du bailleur le justifient. |
2 | Dans la pesée des intérêts, l'autorité compétente se fondera notamment sur: |
a | les circonstances de la conclusion du bail et le contenu du contrat; |
b | la durée du bail; |
c | la situation personnelle, familiale et financière des parties ainsi que leur comportement; |
d | le besoin que le bailleur ou ses proches parents ou alliés peuvent avoir d'utiliser eux-mêmes les locaux ainsi que l'urgence de ce besoin; |
e | la situation sur le marché local du logement et des locaux commerciaux. |
3 | Lorsque le locataire demande une deuxième prolongation, l'autorité compétente examine en outre si le locataire a entrepris toutes les démarches qui pouvaient raisonnablement être exigées de lui afin de remédier aux conséquences pénibles du congé. |
SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 272 - 1 Le locataire peut demander la prolongation d'un bail de durée déterminée ou indéterminée lorsque la fin du contrat aurait pour lui ou sa famille des conséquences pénibles sans que les intérêts du bailleur le justifient. |
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1 | Le locataire peut demander la prolongation d'un bail de durée déterminée ou indéterminée lorsque la fin du contrat aurait pour lui ou sa famille des conséquences pénibles sans que les intérêts du bailleur le justifient. |
2 | Dans la pesée des intérêts, l'autorité compétente se fondera notamment sur: |
a | les circonstances de la conclusion du bail et le contenu du contrat; |
b | la durée du bail; |
c | la situation personnelle, familiale et financière des parties ainsi que leur comportement; |
d | le besoin que le bailleur ou ses proches parents ou alliés peuvent avoir d'utiliser eux-mêmes les locaux ainsi que l'urgence de ce besoin; |
e | la situation sur le marché local du logement et des locaux commerciaux. |
3 | Lorsque le locataire demande une deuxième prolongation, l'autorité compétente examine en outre si le locataire a entrepris toutes les démarches qui pouvaient raisonnablement être exigées de lui afin de remédier aux conséquences pénibles du congé. |
SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 272b - 1 Le bail d'habitations peut être prolongé de quatre ans au maximum, celui de locaux commerciaux de six ans. Dans ces limites, une ou deux prolongations peuvent être accordées. |
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1 | Le bail d'habitations peut être prolongé de quatre ans au maximum, celui de locaux commerciaux de six ans. Dans ces limites, une ou deux prolongations peuvent être accordées. |
2 | Lorsque les parties conviennent d'une prolongation du bail, elles ne sont liées à aucune durée maximale et le locataire peut renoncer à une deuxième prolongation. |
4.
La recourante obtient gain de cause sur la principale question litigieuse (la validité de la résiliation), mais elle succombe en grande partie sur la question de la prolongation du bail. En conséquence, les trois quarts des frais judiciaires seront mis solidairement à la charge des intimés (art. 156 al. 3
SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 272b - 1 Le bail d'habitations peut être prolongé de quatre ans au maximum, celui de locaux commerciaux de six ans. Dans ces limites, une ou deux prolongations peuvent être accordées. |
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1 | Le bail d'habitations peut être prolongé de quatre ans au maximum, celui de locaux commerciaux de six ans. Dans ces limites, une ou deux prolongations peuvent être accordées. |
2 | Lorsque les parties conviennent d'une prolongation du bail, elles ne sont liées à aucune durée maximale et le locataire peut renoncer à une deuxième prolongation. |
SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 272b - 1 Le bail d'habitations peut être prolongé de quatre ans au maximum, celui de locaux commerciaux de six ans. Dans ces limites, une ou deux prolongations peuvent être accordées. |
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1 | Le bail d'habitations peut être prolongé de quatre ans au maximum, celui de locaux commerciaux de six ans. Dans ces limites, une ou deux prolongations peuvent être accordées. |
2 | Lorsque les parties conviennent d'une prolongation du bail, elles ne sont liées à aucune durée maximale et le locataire peut renoncer à une deuxième prolongation. |
SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 272b - 1 Le bail d'habitations peut être prolongé de quatre ans au maximum, celui de locaux commerciaux de six ans. Dans ces limites, une ou deux prolongations peuvent être accordées. |
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1 | Le bail d'habitations peut être prolongé de quatre ans au maximum, celui de locaux commerciaux de six ans. Dans ces limites, une ou deux prolongations peuvent être accordées. |
2 | Lorsque les parties conviennent d'une prolongation du bail, elles ne sont liées à aucune durée maximale et le locataire peut renoncer à une deuxième prolongation. |
SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 272b - 1 Le bail d'habitations peut être prolongé de quatre ans au maximum, celui de locaux commerciaux de six ans. Dans ces limites, une ou deux prolongations peuvent être accordées. |
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1 | Le bail d'habitations peut être prolongé de quatre ans au maximum, celui de locaux commerciaux de six ans. Dans ces limites, une ou deux prolongations peuvent être accordées. |
2 | Lorsque les parties conviennent d'une prolongation du bail, elles ne sont liées à aucune durée maximale et le locataire peut renoncer à une deuxième prolongation. |
Par ces motifs, le Tribunal fédéral prononce:
1.
L'arrêt attaqué est annulé.
2.
Il est constaté que le congé donné aux intimés par avis du 12 octobre 1999 est valable.
3.
Il est accordé aux intimés une unique prolongation du bail jusqu'au 9 juin 2003.
4.
Un émolument judiciaire de 3'000 fr. est mis solidairement à la charge des intimés et un émolument judiciaire de 1'000 fr. est mis à la charge de la recourante.
5.
Les intimés sont condamnés solidairement à verser à la recourante une indemnité de 2'500 fr. à titre de dépens réduits.
6.
Le présent arrêt est communiqué en copie aux mandataires des parties et à la Chambre d'appel en matière de baux et loyers du canton de Genève.
Lausanne, le 18 novembre 2002
Au nom de la Ire Cour civile
du Tribunal fédéral suisse
Le président: Le greffier: