4A_40/2015 - 2015-02-18 - Diritto contrattuale - contrat de bail; frais accessoires; demeure du locataire

Bundesgericht
Tribunal fédéral
Tribunale federale
Tribunal federal

{T 0/2}

4A 40/2015

Arrêt du 18 février 2015

Ire Cour de droit civil

Composition
Mmes les Juges Kiss, présidente, Hohl et Niquille.
Greffier: M. Carruzzo.

Participants à la procédure
A.________,
recourant,

contre

B.________, représenté par Me Stéphanie Künzi,
intimé.

Objet
contrat de bail; frais accessoires; demeure du locataire,

recours contre le jugement rendu le 5 janvier 2015 par le Président de la Cour civile I du Tribunal cantonal du canton du Valais.

Faits :

A.

A.a. Le 20 novembre 2010, B.________, en tant que bailleur, et A.________, en qualité de locataire, ont conclu un contrat de bail portant sur la location d'un studio dans un immeuble sis à .... Le loyer mensuel, fixé à 750 fr., comprenait un acompte pour les frais d'électricité de 55 fr. ainsi qu'un montant de 50 fr. pour la mise à disposition d'une place de parc. Le bail, d'une durée initiale d'une année, était reconductible tacitement d'année en année.
Le logement en question est alimenté en électricité par C.________ SA (ci-après: C.________). Il dispose d'un compteur enregistrant uniquement l'électricité qui y est consommée.
Chaque année, le bailleur a communiqué au locataire une copie des décomptes reçus de C.________. Celui du 25 novembre 2013 indiquait un montant de 1'158 fr. 74, dont à déduire 660 fr. d'acomptes, ce qui laissait subsister un solde de 498 fr. 74 à payer par le locataire du studio.

A.b. Le 4 décembre 2013, A.________, contestant les décomptes d'électricité des trois dernières années, a saisi la Commission de conciliation en matière de bail à loyer du canton du Valais (ci-après: la Commission de conciliation) d'une requête tendant à ce que le bailleur soit invité à les lui remettre en original. Confronté à cette réclamation, le bailleur a fait procéder à la vérification du compteur incriminé et s'est vu délivrer un certificat de conformité. Le 9 janvier 2014, il a, en outre, offert à son locataire la possibilité de consulter les décomptes originaux de C.________ auprès de son avocate. L'intéressé n'en a pas fait usage.
La conciliation, tentée le 1er avril 2014, a échoué. Le même jour, la Commission de conciliation a rendu une proposition de jugement, communiquée aux parties le 9 avril 2014. Elle a rejeté la requête de production des décomptes d'électricité originaux, de même que la contestation du décompte du 25 novembre 2013, et a condamné A.________ à payer à B.________ les 498 fr. 74 précités.

A.c. Le 1er avril 2014, le bailleur a mis le locataire en demeure de payer ce dernier montant dans un délai de 30 jours en l'informant que, faute de paiement dans ce délai, le bail serait résilié en application de l'art. 257d al. 2 CO.
Le locataire n'ayant pas obtempéré, son bail a été résilié le 5 mai 2014 pour le 30 juin 2014 au moyen de la formule ad hoc. Cette résiliation n'a pas été contestée devant la Commission de conciliation.

B.

B.a. Le 12 mai 2014, A.________, qui s'était opposé en temps utile à la proposition de jugement formulée par la Commission de conciliation et s'était vu délivrer par celle-ci l'autorisation de procéder, a ouvert action devant le Tribunal du district de Sion en vue d'obtenir le remboursement par le bailleur d'un montant de 1'980 fr. correspondant au total des acomptes pour frais d'électricité versés par lui durant les trois dernières années.
Dans sa réponse du 20 mai 2014, B.________ a conclu au rejet de la demande et, reconventionnellement, au paiement, par le locataire, des 498 fr. 74 en souffrance. Son avocate ayant été avertie, le 17 juin 2014, par A.________, que celui-ci ne quitterait pas les locaux loués à l'expiration du bail, le défendeur a complété sa demande reconventionnelle, le même jour, en concluant à ce que le locataire soit condamné à libérer le studio le 30 juin 2014 au plus tôt et à lui en remettre les clés à cette date, sous peine d'exécution forcée et de devoir payer la somme mensuelle de 750 fr. depuis lors à titre d'indemnité pour occupation illicite des locaux.
Par jugement du 29 août 2014, le juge ad hoc du district de Sion a rejeté la demande du locataire; il a reconnu celui-ci débiteur du bailleur de 498 fr. 70 et lui a ordonné d'évacuer le studio ainsi que la cave et la place de parc dans les trente jours suivant l'entrée en force du jugement, sous peine d'y être contraint par la police cantonale sur requête du bailleur. Toutes autres conclusions ont été rejetées.

B.b. Le 3 août ( recte : septembre) 2014, A.________ a appelé dudit jugement. Invité, le 11 septembre 2014, à effectuer une avance de frais de 500 fr. dans les trente jours, il a déposé une requête d'assistance judiciaire en date du 15 septembre 2014.
Par décision du 2 octobre 2014, le juge unique de la Cour civile I du Tribunal cantonal valaisan a rejeté cette requête. Contre ladite décision, A.________ a formé un recours au Tribunal fédéral en date du 3 octobre 2014. Ce recours a été déclaré irrecevable par arrêt présidentiel du 11 novembre 2014 (cause 4A 587/2014).
L'appelant ayant versé l'avance de frais requise dans le nouveau délai qui lui avait été imparti à cette fin, la procédure d'appel a repris son cours. Statuant le 5 janvier 2015, au terme de celle-ci, le Président de la Cour civile I du Tribunal cantonal du canton du Valais (ci-après: le Président ou le magistrat intimé) a rejeté l'appel et confirmé le jugement attaqué.

C.
Le 19 janvier 2015, A.________ a formé un recours au Tribunal fédéral, assorti d'une requête d'effet suspensif, en vue d'obtenir l'annulation du jugement du 5 janvier 2015, la condamnation de B.________ à lui payer des dommages-intérêts à hauteur de 1'980 fr. et le rejet des conclusions prises par le bailleur à son encontre. Il a joint une liasse de pièces à son mémoire de recours.
Par lettre séparée du même jour, accompagnée de justificatifs, le recourant a requis sa mise au bénéfice de l'assistance judiciaire gratuite et la désignation d'un avocat d'office.
Le Président, qui a produit son dossier, et l'intimé B.________ n'ont pas été invités à déposer une réponse.

Considérant en droit :

1.
Le recours, non intitulé, sera traité comme un recours en matière civile (art. 72 ss LTF). En effet, quoi qu'en dise le recourant, la valeur litigieuse de la présente contestation, calculée selon les principes applicables lorsque le différend porte sur l'annulation de la résiliation d'un bail de durée indéterminée (ATF 137 III 389 consid. 1.1 p. 582), ne se monte pas à 1'980 fr. (recours, ch. II), mais dépasse nettement le seuil de 15'000 fr. fixé à l'art. 74 al. 1 let. a LTF pour la recevabilité d'un tel recours. La cour cantonale l'a du reste fixée à plus de 27'000 fr. (jugement attaqué, consid. 1.2).

2.
Le recours en matière civile peut être interjeté pour violation du droit fédéral (art. 95 let. a LTF), y compris le droit constitutionnel (ATF 136 I 241 consid. 2.1 p. 247; 136 II 304 consid. 2.4 p. 313). Le Tribunal fédéral applique le droit d'office (art. 106 al. 1 LTF). Il n'est pas lié par l'argumentation des parties (ATF 138 II 331 consid. 1.3 p. 336) et apprécie librement la portée juridique des faits; il s'en tient cependant aux questions juridiques que la partie recourante soulève dans la motivation du recours et ne traite donc pas celles qui ne sont plus discutées par les parties (art. 42 al. 2 LTF; ATF 137 III 580 consid. 1.3 p. 584). Le Tribunal fédéral n'examine la violation d'un droit constitutionnel que si le grief a été invoqué et motivé de façon détaillée (art. 106 al. 2 LTF; ATF 135 III 397 consid. 1.4 in fine). Au demeurant, il statue sur la base des faits établis par l'autorité précédente, à moins qu'ils ne l'aient été de façon manifestement inexacte ou en violation du droit (art. 105 al. 1 et 2 LTF).

3.

3.1. Le magistrat intimé retient que le bailleur, à qui incombait cette preuve, a établi la réalité des dépenses incorporées par lui dans les décomptes de charges contestés. Ecartant les soupçons émis par le locataire quant au sérieux, voire à la probité, de C.________ et d'un autre fournisseur d'énergie avec lequel l'intéressé avait déjà eu maille à partir (D.________), il constate que les vérifications effectuées ont permis de démontrer que le compteur fonctionnait correctement et qu'il n'enregistrait que la consommation liée à la jouissance du studio loué. Du reste, les décomptes d'électricité des années précédentes démontraient déjà une consommation très variable, comme celui afférent à l'année 2014 d'ailleurs, de sorte que rien n'autorisait à mettre en doute l'exactitude du décompte litigieux. Pour cette raison, le Président rejette la prétention en remboursement élevée par le locataire et admet la conclusion en paiement prise par le bailleur.
Dans son mémoire de recours, A.________, même s'il utilise le qualificatif d'arbitraire, se lance dans une démonstration qui n'a rien à voir avec l'arbitraire dans l'appréciation des preuves (sur cette notion, cf. ATF 137 III 226 consid. 4.2 p. 234). Il y développe, en effet, une argumentation de caractère purement appellatoire, comme s'il plaidait devant une cour d'appel, pour tenter d'établir que les décomptes d'électricité seraient erronés, voire, qui plus est, auraient été falsifiés. Pareille critique, telle qu'elle est formulée, apparaît manifestement irrecevable.

4.

4.1. Le recourant conteste, par ailleurs, la validité de la résiliation de son bail pour cause de demeure dans le paiement des frais accessoires. A l'en croire, le congé litigieux serait nul parce qu'il contreviendrait aux art. 270e CO et 325bis CP. De surcroît, la demeure du créancier, au sens de l'art. 91 CO, aurait dû faire obstacle à la résiliation du bail, et le congé litigieux serait annulable au motif que d'autres procédures portant aussi sur des congés auraient opposé ou opposeraient toujours le locataire au même bailleur au sujet du même logement. Enfin et surtout, selon l'opinion d'une partie de la doctrine, le bailleur ne pourrait pas résilier le contrat pendant la durée d'une procédure de contestation ouverte par le locataire ayant reçu l'avis comminatoire afférent à un solde de charges qu'il estime erroné ( DAVID LACHAT, Le bail à loyer, 2008, p. 348 et 664).

4.2. Aucun de ces différents moyens n'emporte la conviction de la Cour de céans.

4.2.1. Dans un récent arrêt de principe, le Tribunal fédéral a refusé de suivre l'opinion professée par l'auteur précité (arrêt 4A 271/2014 du 19 novembre 2014, destiné à la publication, consid. 3.2). Selon cet arrêt, l'art. 257d al. 1 CO n'exige pas que la créance de loyer ou de frais accessoires soit incontestée ou judiciairement constatée, mais uniquement qu'elle soit exigible. Le locataire doit disposer du temps nécessaire pour consulter les pièces justificatives originales (cf. art. 8 OBLF; RS 221.213.11) et contrôler l'exactitude du décompte, respectivement effectuer le paiement requis (cf. arrêt du 30 septembre 1969 consid. 4, in ZR 68 n° 89 p. 247 ss; arrêt 4C.479/1997 du 24 juin 1998 consid. 3a, in mp 1999 p. 83, précisant que la doctrine recommande un délai de 30 jours). Lorsqu'il est mis en demeure, le locataire qui estime la créance infondée doit décider s'il veut s'exécuter ou s'il refuse de le faire, auquel cas il prend le risque que la créance du bailleur se révèle finalement bien fondée et s'expose ainsi à une éventuelle résiliation du bail. Quant au bailleur qui résilie le bail en sachant que le locataire conteste le décompte, il devra tolérer que la procédure en contestation du congé soit éventuellement prolongée
en raison du conflit relatif aux frais accessoires; cette situation est inhérente au fait que la créance litigieuse n'a pas été convenue à l'avance, contrairement au loyer ou à l'acompte concernant les frais accessoires.
En l'espèce, le locataire a reçu, le 25 novembre 2013, une copie des décomptes d'électricité concernant son studio que le fournisseur C.________ avait adressés au bailleur. Le 4 décembre 2013, il a saisi la Commission de conciliation d'une requête tendant à obtenir du bailleur les décomptes d'électricité des trois dernières années en original. Le 9 janvier 2014, le bailleur lui a offert la possibilité d'aller consulter les décomptes originaux à l'étude de son avocate, faculté dont il n'a pas fait usage. Par ailleurs, des vérifications techniques ont été faites, à la demande du bailleur, dont il est ressorti que le compteur du studio occupé par le locataire fonctionnait correctement. Qui plus est, la Commission de conciliation a rejeté la requête du locataire, par décision du 1er avril 2014, en retenant notamment que les pièces justificatives en sa possession "démontr[aient] le bien-fondé du montant réclamé au locataire". A la même date, le bailleur a envoyé l'avis comminatoire au locataire. Il est ainsi patent que le recourant a eu suffisamment de temps entre l'envoi du décompte, à fin novembre 2013, et la notification de l'avis comminatoire, au début avril 2014, pour contrôler l'exactitude du décompte et effectuer le paiement
requis. Ce nonobstant, par son refus de payer la dette exigible, quoique contestée par lui, touchant les frais d'électricité pour la période allant du 1er octobre 2012 au 30 septembre 2013, le locataire a pris le risque de voir son bail résilié à juste titre, la créance du bailleur s'étant révélée finalement bien fondée.
Partant, le recourant ne saurait se plaindre d'une violation de l'art. 257d al. 1 CO.

4.2.2. Selon l'art. 273 al. 1 CO, la partie qui veut contester le congé doit saisir l'autorité de conciliation dans les trente jours qui suivent la réception de celui-ci. La contestation du congé, prévue par cette disposition, vise le cas où la partie fait valoir que le congé est annulable au sens des art. 271 et 271a CO. Le locataire ne peut plus faire valoir l'annulabilité du congé qui lui a été signifié pour cause de demeure dans le paiement du loyer ou des frais accessoires échus litigieux, s'il ne l'a pas contesté dans le délai péremptoire de l'art. 273 al. 1 CO (arrêt 4C.430/2004 du 8 février 2005, consid. 3.2.1, publié in SJ 2005 I p. 310/311). En revanche, si la partie invoque la nullité ou l'inefficacité du congé, la jurisprudence a admis qu'elle n'était pas obligée de saisir l'autorité de conciliation dans le délai légal et que la nullité ou l'inefficacité pouvait en principe être constatée en tout temps par toute autorité valablement saisie, soit essentiellement l'autorité chargée de prononcer l'expulsion (cf. ATF 121 III 156 consid. 1c).
Le bail litigieux a été résilié le 5 mai 2014 pour le 30 juin 2014 au moyen de la formule ad hoc. Cette résiliation n'a pas été contestée devant la Commission de conciliation. Dès lors, le recourant ne peut plus réclamer l'annulation du congé sur la base des art. 271 et 271a CO. Il ne pourrait d'ailleurs en aucun cas se prévaloir de l'existence de procédures de conciliation ou de procédures judiciaires pendantes (art. 271a al. 1 let. d CO) ou de ce que de telles procédures ont été achevées il n'y a pas plus de trois ans avant la résiliation du bail (art. 271a al. 1 let. e CO) pour obtenir l'annulation du congé incriminé, vu l'art. 271a al. 3 let. b CO.

4.2.3. L'art. 270e CO et l'art. 325bis CP, invoqués par le recourant, n'entrent pas non plus en ligne de compte en l'espèce. Le premier, parce qu'il ne vise que les contestations au sens des art. 270 ss CO ( PETER HIGI, in Commentaire zurichois, vol. V 2b, 4e éd. 1998, n° 7 ad art. 270e CO). Le second, parce qu'il s'agit d'une norme de droit pénal, applicable uniquement sur plainte du locataire, qui sanctionne les congés tombant sous le coup de diverses dispositions de l'art. 271a al. 1 CO, voire de l'art. 271 al. 1 CO ( LACHAT, op. cit., p. 846, n. 2.11), règles de droit que le locataire ne saurait invoquer in casu comme on vient d'en faire la démonstration.

4.2.4. Enfin, on ne voit pas en quoi les conditions de la demeure du créancier (art. 91 CO), qui exclut celle du débiteur, seraient réalisées dans le cas concret. Aussi bien, le bailleur, non seulement n'a pas refusé d'accepter le paiement des frais d'électricité en souffrance, que le locataire n'était de toute façon pas disposé à lui payer, mais encore il a pris des conclusions reconventionnelles devant le juge de première instance afin de contraindre le locataire à honorer sa dette de ce chef.

4.3.
Cela étant, le recours soumis à l'examen de la Cour de céans ne peut qu'être rejeté dans la mesure de sa recevabilité. La requête d'effet suspensif dont il était assorti devient ainsi sans objet.

5.
Etant donné les circonstances, le Tribunal fédéral renoncera, à titre exceptionnel, à mettre les frais à la charge du recourant (art. 66 al. 1 LTF), ce qui rend sans objet la requête d'assistance judiciaire présentée par l'intéressé. L'intimé, qui n'a pas été invité à déposer une réponse, n'a pas droit à des dépens.

Par ces motifs, le Tribunal fédéral prononce :

1.
Le recours est rejeté dans la mesure où il est recevable.

2.
Il n'est pas perçu de frais ni alloué de dépens.

3.
Le présent arrêt est communiqué aux parties et au Président de la Cour civile I du Tribunal cantonal du canton du Valais.

Lausanne, le 18 février 2015

Au nom de la Ire Cour de droit civil
du Tribunal fédéral suisse

La Présidente: Kiss

Le Greffier: Carruzzo

SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto CO Art. 257^d - 1 Quando, dopo la consegna della cosa, il conduttore sia in mora al pagamento del corrispettivo o delle spese accessorie scaduti, il locatore può fissargli per scritto un termine per il pagamento e avvertirlo che, scaduto infruttuosamente questo termine, il rapporto di locazione sarà disdetto. Detto termine è di dieci giorni almeno; nel caso di locali d'abitazione o commerciali, di 30 giorni almeno.
¹	Quando, dopo la consegna della cosa, il conduttore sia in mora al pagamento del corrispettivo o delle spese accessorie scaduti, il locatore può fissargli per scritto un termine per il pagamento e avvertirlo che, scaduto infruttuosamente questo termine, il rapporto di locazione sarà disdetto. Detto termine è di dieci giorni almeno; nel caso di locali d'abitazione o commerciali, di 30 giorni almeno.
²	Se il conduttore non paga entro il termine fissato, il locatore può recedere dal contratto senza preavviso; nel caso di locali d'abitazione o commerciali, con preavviso di 30 giorni almeno per la fine di un mese.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 72 Principio - 1 Il Tribunale federale giudica i ricorsi contro le decisioni pronunciate in materia civile.
¹	Il Tribunale federale giudica i ricorsi contro le decisioni pronunciate in materia civile.
²	Al ricorso in materia civile soggiacciono anche:
^a	le decisioni in materia di esecuzione e fallimento;
^b	le decisioni in rapporto diretto con il diritto civile pronunciate in applicazione di norme di diritto pubblico, segnatamente le decisioni:
^b1	sul riconoscimento e l'esecuzione di decisioni e sull'assistenza giudiziaria in materia civile,
^b2	sulla tenuta del registro fondiario, dei registri dello stato civile, del registro di commercio e dei registri in materia di marchi, disegni e modelli, brevetti d'invenzione, varietà vegetali e topografie,
^b3	sull'autorizzazione al cambiamento del nome,
^b4	in materia di vigilanza sulle fondazioni, eccettuati gli istituti di previdenza e di libero passaggio,
^b5	in materia di vigilanza sugli esecutori testamentari e altri rappresentanti previsti dal diritto successorio,
^b6	in materia di protezione dei minori e degli adulti,
^b7	...

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 74 Valore litigioso minimo - 1 Nelle cause di carattere pecuniario il ricorso è ammissibile soltanto se il valore litigioso ammonta almeno a:
¹	Nelle cause di carattere pecuniario il ricorso è ammissibile soltanto se il valore litigioso ammonta almeno a:
^a	15 000 franchi nelle controversie in materia di diritto del lavoro e di locazione;
^b	30 000 franchi in tutti gli altri casi.
²	Quando il valore litigioso non raggiunge l'importo determinante secondo il capoverso 1, il ricorso è ammissibile:
^a	se la controversia concerne una questione di diritto di importanza fondamentale;
^b	se una legge federale prevede un'istanza cantonale unica;
^c	contro le decisioni delle autorità cantonali di vigilanza in materia di esecuzione e fallimento;
^d	contro le decisioni del giudice del fallimento e del concordato;
^e	contro le decisioni del Tribunale federale dei brevetti.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 95 Diritto svizzero - Il ricorrente può far valere la violazione:
^a	del diritto federale;
^b	del diritto internazionale;
^c	dei diritti costituzionali cantonali;
^d	delle disposizioni cantonali in materia di diritto di voto dei cittadini e di elezioni e votazioni popolari;
^e	del diritto intercantonale.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 106 Applicazione del diritto - 1 Il Tribunale federale applica d'ufficio il diritto.
¹	Il Tribunale federale applica d'ufficio il diritto.
²	Esamina la violazione di diritti fondamentali e di disposizioni di diritto cantonale e intercantonale soltanto se il ricorrente ha sollevato e motivato tale censura.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 42 Atti scritti - 1 Gli atti scritti devono essere redatti in una lingua ufficiale, contenere le conclusioni, i motivi e l'indicazione dei mezzi di prova ed essere firmati.
¹	Gli atti scritti devono essere redatti in una lingua ufficiale, contenere le conclusioni, i motivi e l'indicazione dei mezzi di prova ed essere firmati.
²	Nei motivi occorre spiegare in modo conciso perché l'atto impugnato viola il diritto. Qualora il ricorso sia ammissibile soltanto se concerne una questione di diritto di importanza fondamentale o un caso particolarmente importante per altri motivi, occorre spiegare perché la causa adempie siffatta condizione.14 15
³	Se sono in possesso della parte, i documenti indicati come mezzi di prova devono essere allegati; se l'atto scritto è diretto contro una decisione, anche questa deve essere allegata.
⁴	In caso di trasmissione per via elettronica, la parte o il suo patrocinatore deve munire l'atto scritto di una firma elettronica qualificata secondo la legge del 18 marzo 201616 sulla firma elettronica. Il Tribunale federale determina mediante regolamento:
^a	il formato dell'atto scritto e dei relativi allegati;
^b	le modalità di trasmissione;
^c	le condizioni alle quali può essere richiesta la trasmissione successiva di documenti cartacei in caso di problemi tecnici.17
⁵	Se mancano la firma della parte o del suo patrocinatore, la procura dello stesso o gli allegati prescritti, o se il patrocinatore non è autorizzato in quanto tale, è fissato un congruo termine per sanare il vizio, con la comminatoria che altrimenti l'atto scritto non sarà preso in considerazione.
⁶	Gli atti illeggibili, sconvenienti, incomprensibili, prolissi o non redatti in una lingua ufficiale possono essere del pari rinviati al loro autore affinché li modifichi.
⁷	Gli atti scritti dovuti a condotta processuale da querulomane o altrimenti abusiva sono inammissibili.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 105 Fatti determinanti - 1 Il Tribunale federale fonda la sua sentenza sui fatti accertati dall'autorità inferiore.
¹	Il Tribunale federale fonda la sua sentenza sui fatti accertati dall'autorità inferiore.
²	Può rettificare o completare d'ufficio l'accertamento dei fatti dell'autorità inferiore se è stato svolto in modo manifestamente inesatto o in violazione del diritto ai sensi dell'articolo 95.
³	Se il ricorso è diretto contro una decisione d'assegnazione o rifiuto di prestazioni pecuniarie dell'assicurazione militare o dell'assicurazione contro gli infortuni, il Tribunale federale non è vincolato dall'accertamento dei fatti operato dall'autorità inferiore.96

SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto CO Art. 270^e - Il contratto di locazione permane valido senza alcun cambiamento:
^a	durante il procedimento di conciliazione, se le parti non raggiungono un'intesa, e
^b	durante il procedimento giudiziario, fatti salvi i provvedimenti cautelari ordinati dal giudice.

SR 221.213.11 Ordinanza del 9 maggio 1990 concernente la locazione e l'affitto di locali d'abitazione o commerciali (OLAL) OLAL Art. 8 Conteggio - (art. 257b CO)
¹	Se il conduttore non riceve con la fattura annua per il riscaldamento un conteggio dettagliato delle spese di riscaldamento e d'acqua calda nonché della loro ripartizione tra i conduttori, si deve indicare espressamente sulla fattura che il conduttore può esigere il conteggio dettagliato.
²	Il conduttore, o il suo rappresentante autorizzato, ha la facoltà di prendere visione dei documenti giustificativi originali e di chiedere informazioni sullo stato della scorta di combustibili all'inizio e alla fine del periodo di riscaldamento.

SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto CO Art. 273 - 1 La parte che intende contestare la disdetta deve presentare la richiesta all'autorità di conciliazione entro 30 giorni dal ricevimento della disdetta.
¹	La parte che intende contestare la disdetta deve presentare la richiesta all'autorità di conciliazione entro 30 giorni dal ricevimento della disdetta.
²	Il conduttore che intende domandare la protrazione della locazione deve presentare la richiesta all'autorità di conciliazione:
^a	per le locazioni a tempo indeterminato, entro 30 giorni dal ricevimento della disdetta;
^b	per le locazioni a tempo determinato, al più tardi 60 giorni prima della scadenza del contratto.
³	Il conduttore che intende domandare una seconda protrazione deve presentare la richiesta all'autorità di conciliazione al più tardi 60 giorni prima della scadenza della protrazione iniziale.
⁴	La procedura davanti all'autorità di conciliazione è retta dal CPC104.105
⁵	L'autorità competente, qualora respinga una richiesta del conduttore concernente la contestazione della disdetta, esamina d'ufficio se la locazione possa essere protratta.106

SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto CO Art. 271 - 1 La disdetta può essere contestata se contraria alle regole della buona fede.
¹	La disdetta può essere contestata se contraria alle regole della buona fede.
²	La parte che dà la disdetta deve motivarla a richiesta dell'altra.

SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto CO Art. 271^a - 1 La disdetta può essere contestata in particolare se data dal locatore:
¹	La disdetta può essere contestata in particolare se data dal locatore:
^a	poiché il conduttore fa valere in buona fede pretese derivantigli dalla locazione;
^b	allo scopo di imporre una modificazione unilaterale del contratto sfavorevole al conduttore o un adeguamento della pigione;
^c	esclusivamente per indurre il conduttore ad acquistare l'abitazione locata;
^d	durante un procedimento di conciliazione o giudiziario in relazione con la locazione, sempreché il conduttore non l'abbia intrapreso in maniera abusiva;
^e	nei tre anni susseguenti alla fine di un procedimento di conciliazione o giudiziario in relazione con la locazione e nel corso del quale il locatore:
^e1	è risultato ampiamente soccombente;
^e2	ha ritirato o sensibilmente ridotto le sue pretese o conclusioni;
^e3	ha rinunciato ad adire il giudice;
^e4	ha concluso una transazione con il conduttore o si è comunque accordato con lui.
^f	per mutamenti nella situazione familiare del conduttore che non comportano svantaggi essenziali per il locatore.
²	Il capoverso 1 lettera e si applica anche quando il conduttore può provare con documenti scritti di essersi accordato con il locatore, fuori di un procedimento di conciliazione o giudiziario, circa una pretesa derivante dalla locazione.
³	Le lettere d ed e del capoverso 1 non si applicano se è stata data disdetta:
^a	perché la cosa locata occorre al fabbisogno personale urgente del locatore, dei suoi stretti parenti o affini;
^b	per mora del conduttore (art. 257d);
^c	per violazione grave dell'obbligo di diligenza e di riguardo per i vicini (art. 257f cpv. 3 e 4);
^d	in seguito all'alienazione della cosa locata (art. 261 cpv. 2);
^e	per motivi gravi (art. 266g);
^f	per fallimento del conduttore (art. 266h).

SR 311.0 Codice penale svizzero del 21 dicembre 1937 CP Art. 325^bis - È punito con la multa chiunque intenzionalmente:
^a	fornisce false indicazioni nella relazione sui pagamenti a favore di enti statali di cui all'articolo 964d CO481 oppure omette in tutto o in parte di presentare tale relazione;
^b	viene meno all'obbligo di tenere e conservare le relazioni sui pagamenti a favore di enti statali conformemente all'articolo 964h CO.

SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto CO Art. 270 - 1 Il conduttore può contestare innanzi l'autorità di conciliazione, entro 30 giorni dalla consegna della cosa, la liceità della pigione iniziale a' sensi degli articoli 269 e 269a e domandarne la riduzione se:
¹	Il conduttore può contestare innanzi l'autorità di conciliazione, entro 30 giorni dalla consegna della cosa, la liceità della pigione iniziale a' sensi degli articoli 269 e 269a e domandarne la riduzione se:
^a	è stato costretto a concludere il contratto per necessità personale o familiare oppure a causa della situazione del mercato locale di abitazioni e di locali commerciali; o
^b	il locatore ha aumentato in modo rilevante la pigione iniziale rispetto a quella precedente per la stessa cosa.
²	In caso di penuria di abitazioni, i Cantoni possono dichiarare obbligatorio, in tutto o parte del loro territorio, l'uso del modulo ufficiale di cui all'articolo 269d per la conclusione di un nuovo contratto di locazione.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 66 Onere e ripartizione delle spese giudiziarie - 1 Di regola, le spese giudiziarie sono addossate alla parte soccombente. Se le circostanze lo giustificano, il Tribunale federale può ripartirle in modo diverso o rinunciare ad addossarle alle parti.
¹	Di regola, le spese giudiziarie sono addossate alla parte soccombente. Se le circostanze lo giustificano, il Tribunale federale può ripartirle in modo diverso o rinunciare ad addossarle alle parti.
²	In caso di desistenza o di transazione, il Tribunale federale può rinunciare in tutto o in parte a riscuotere le spese giudiziarie.
³	Le spese inutili sono pagate da chi le causa.
⁴	Alla Confederazione, ai Cantoni, ai Comuni e alle organizzazioni incaricate di compiti di diritto pubblico non possono di regola essere addossate spese giudiziarie se, senza avere alcun interesse pecuniario, si rivolgono al Tribunale federale nell'esercizio delle loro attribuzioni ufficiali o se le loro decisioni in siffatte controversie sono impugnate mediante ricorso.
⁵	Salvo diversa disposizione, le spese giudiziarie addossate congiuntamente a più persone sono da queste sostenute in parti eguali e con responsabilità solidale.