Tribunal federal
{T 0/2}
4C.255/2004 /lma
Urteil vom 17. November 2004
I. Zivilabteilung
Besetzung
Bundesrichter Corboz, Präsident,
Bundesrichterin Klett, Bundesrichter Nyffeler,
Gerichtsschreiber Gelzer.
Parteien
D.________,
Beklagter und Berufungskläger, vertreten durch Rechtsanwalt Martin Brauen,
gegen
A.________,
B.________,
C.________ SA,
Kläger und Berufungsbeklagte, alle drei vertreten durch Fürsprecher Dr. Hans B. Diriwächter.
Gegenstand
Mietvertrag; Kündigung,
Berufung gegen das Urteil des Obergerichts des Kantons Aargau, 4. Zivilkammer, vom 19. Mai 2004.
Sachverhalt:
A.
Die Eheleute A.________ und B.________ sind Eigentümer der Liegenschaft X.________ in Y.________ und besitzen alle Aktien der C.________ SA, welche in dieser Liegenschaft eine Weinhandlung betreibt. Am 17. April 2001 unterzeichneten die Eheleute A.________ und B.________ (nachstehend: Vermieter), und D.________ (nachstehend: Mieter) und die C.________ SA einen als Mietvertrag bezeichneten Vertrag, der folgende Bestimmungen aufwies:
1. Vertragsparteien
1. A.________ [...]
2. B.________, [...]
als Vermieterschaft
und
3. D.________ [...]
als Mieter
2. Mietgegenstand
2.1 Gegenstand des vorliegenden Mietvertrages bilden folgende Räumlichkeiten der Liegenschaften X.________ [...] in Y.________:
- Kellergewölbe im Erdgeschoss gemäss beiliegenden Plänen.
- 1 Keller hinter Büro C.________ gemäss beiliegenden Plänen.
2.2 Dem Mieter wird das Mietobjekt ausschliesslich zum Gebrauch als Speiselokal mit 40 Sitzplätzen überlassen.
2.3 Das Mietobjekt wird dem Mieter zum bestimmungsgemässen Weiterausbau übergeben. Der Mieter erklärt mit Unterzeichnung dieses Mietvertrages, dass er das Mietobjekt fachmännisch geprüft hat und sich über die Tatsache im klaren ist, dass es sich dabei um einen Naturkeller mit allfälligen Feuchtigkeitseintritten handelt.
- [...]
3. Umbau
3.1 Der Umbau des bestehenden Kellers in ein Speiselokal erfordert umfangreiche bauliche Veränderungen. [...] Der Mieter hat der Vermieterschaft für die von ihm projektierten baulichen Veränderungen (neue WC-Anlage, neue Küche, Lüftung, usw.) baugesuchstaugliche Pläne eines ausgewiesenen Architekten vorzulegen.
[...]
Sämtliche mit dem Umbau des Gewölbekellers in ein Speiselokal verbundenen Kosten und Gebühren gehen ausschliesslich zu Lasten des Mieters mit Ausnahme der erforderlichen Erneuerung der Strom- und Gasleitungen bis zum jeweiligen Zähler im Gebäude.
Die Vermieterschaft verzichtet auf die teilweise oder vollständige Wiederherstellung der vom Mieter vorgenommenen Umbauten bei Beendigung des Mietverhältnisses. Sämtliche gemäss Gesetz und Brandversicherung Bestandteil des Gebäudes bildenden Einrichtungen (inkl. Küche, Bar, usw.) gehen in das Eigentum der Vermieterschaft über.
[...]
3.2 [...]
Der Mieter hat der Vermieterschaft für die Finanzierung der Umbaukosten von Fr. 400'000.-- eine Sicherstellung in Form einer Bankgarantie, einer Solidarbürgschaftserklärung eines solventen Bürgen oder durch Verpfändung von Wertpapieren in entsprechendem Umfang zu leisten. [...]
4. Dauer der Miete
4.1 Die Miete beginnt am 1. Juli 2001. Das Mietverhältnis ist erstmals auf den 30. Juni 2006 kündbar unter Einhaltung einer Kündigungsfrist von 6 Monaten.
4.2 Die Vermieterschaft räumt dem Mieter eine zweimalige Option auf Verlängerung des Mietverhältnisses um je 5 Jahre ein. Die Vermieterschaft verpflichtet sich in diesem Sinne,
- den Mietvertrag mit dem heutigen Mieter vom 1. Juli 2006 an um weitere 5 Jahre zu verlängern bis am 30. Juni 2011 und
- nach Ablauf der ersten Verlängerung am 30. Juni 2011 den Mietvertrag nochmals um 5 Jahre bis am 30. Juni 2016 zu verlängern.
[...]
5. Mietzins und Nebenkosten
5.1 Der Mietzins ist gestaffelt i.S. von Art. 269c
SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto CO Art. 269c - La pattuizione di pigioni soggette a un determinato aumento periodico è valida soltanto se: |
|
a | la locazione è conclusa per tre anni almeno; |
b | la pigione è aumentata una volta all'anno al massimo; e |
c | l'aumento è fissato in franchi. |
im 1. Jahr (d.h. bis zum 30.06.2002) Fr. 17'400.--
im 2. Jahr (vom 01.07.2002 - 30.06.2003) Fr. 20'200.--
im 3. Jahr (vom 01.07.2003 - 30.06.2004) Fr. 23'000.--
im 4. Jahr (vom 01.07.2004 - 30.06.2005) Fr. 25'800.--
im 5. Jahr (vom 01.07.2005 - 30.06.2006) Fr. 28'600.--
im 6. Jahr (vom 01.07.2006 - 30.06.2007) Fr. 31'400.--
- [...]
. [..]
.. [...]
.. [...]
8. Zusammenarbeit
"1. -:-
"2. -:-
"3. -:-
"4. -:-
"5. -:-
"6. -:-
"7. -:-
"8. -:-
8.1 Die Vermieterschaft und der Mieter streben eine Zusammenarbeit im gegenseitigen Interesse an.
Der Mieter verpflichtet sich, sämtliche im Speiselokal verkauften Weine aus dem Sortiment der C.________ SA zu den von dieser offerierten Preisen zu beziehen.
8.2 Die C.________ SA hat das Recht, vier Anlässe pro Jahr im Speiselokal durchzuführen mit Belegung des ganzen Speiselokals durch die C.________ SA. Falls die C.________ SA bei einem dieser Anlässe nicht mindestens 30 Gäste hat, ist der Mieter berechtigt, weitere Gäste einzuladen bzw. zu bedienen. Die C.________ SA verpflichtet sich zudem, bei diesen Anlässen den Gästen ein 5-Gang-Menu mit Mineral und Kaffee von Fr. 80.-- bis Fr. 100.-- anzubieten bzw. beim Mieter zu beziehen.
Die Termine für das Jahr 2002 werden bis zum 15. Dezember 2001 vereinbart. Bis zum 31. Dezember 2001 werden keine Anlässe von Seiten von C.________ SA durchgeführt. In den Folgejahren werden die Anlässe jeweils bis spätestens zum 30. November eines jeden Jahres für das Folgejahr vereinbart.
Falls die C.________ SA weniger oder keinen Anlass durchführt, hat der Mieter keinen Entschädigungsanspruch gegenüber der Vermieterschaft.
8.3 Die Vermieterschaft wird bei Einladungen von Geschäftskunden und Geschäftsfreunden zu einem Apéro oder Weinseminar im Schatzkeller diesen anschliessend ein Nachtessen im Lokal des Mieters vorschlagen, wobei die Gäste direkt beim Mieter bestellen.
[...]"
In der Folge vereinbarten die Parteien, dass der Mieter im Restaurant vier Weine ausserhalb des Sortiments der C.________ AG anbieten dürfe.
Am 23. September 2003 kündigten die Vermieter das Mietverhältnis mit amtlichem Formular auf den 31. März 2004. Als Begründung gaben sie an, die aussergewöhnliche Kündigung gemäss Art. 266g
SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto CO Art. 266g - 1 Ciascuna delle parti può, per motivi gravi che le rendano incomportabile l'adempimento del contratto, dare la disdetta osservando il termine legale di preavviso per una scadenza qualsiasi. |
|
1 | Ciascuna delle parti può, per motivi gravi che le rendano incomportabile l'adempimento del contratto, dare la disdetta osservando il termine legale di preavviso per una scadenza qualsiasi. |
2 | Il giudice determina le conseguenze patrimoniali della disdetta anticipata apprezzando tutte le circostanze. |
Auf Begehren des Mieters hob die Schlichtungsbehörde für das Mietwesen des Bezirks Zofingen die Kündigung am 24. November 2003 auf. Zur Begründung gab die Schlichtungsbehörde an, die Weinbezugsverpflichtung stelle ein unzulässiges Koppelungsgeschäft dar, weshalb dessen Verletzung keinen Kündigungsgrund gemäss Art. 266g
SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto CO Art. 266g - 1 Ciascuna delle parti può, per motivi gravi che le rendano incomportabile l'adempimento del contratto, dare la disdetta osservando il termine legale di preavviso per una scadenza qualsiasi. |
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1 | Ciascuna delle parti può, per motivi gravi che le rendano incomportabile l'adempimento del contratto, dare la disdetta osservando il termine legale di preavviso per una scadenza qualsiasi. |
2 | Il giudice determina le conseguenze patrimoniali della disdetta anticipata apprezzando tutte le circostanze. |
B.
Am 23. Dezember 2003 reichten die Vermieter (nachstehend: Kläger 1 und 2) und die C.________ SA (nachstehend: Klägerin 3) beim Gerichtspräsidium Zofingen gegen den Mieter (nachstehend: Beklagter) eine Klage mit folgenden Begehren ein:
1. Es sei festzustellen, dass die Kündigung des Mietverhältnisses zwischen den Klägern und dem Beklagten vom 23. September 2003 gültig ist.
2. Es sei auf eine Erstreckung des Mietverhältnisses zu verzichten.
3. Der Beklagte sei zu verpflichten, die Mieträumlichkeiten auf den 31. März 2004 zu räumen und in vertragsgemässem Zustand den Klägern zu übergeben.
4. Es sei die von den Klägern dem Beklagten für dessen belegte und bezahlte Investitionen im Mietobjekt abzüglich einer angemessenen Abschreibung geschuldeten Entschädigung richterlich festzusetzen.
5. Der Beklagte sei zu verpflichten, den Klägern eine nach richterlichem Ermessen festzusetzende Entschädigung für die begangenen Vertragsverletzungen einschliesslich der Nichteinhaltung der Weinbezugsverpflichtung seit Juli 2003 zu bezahlen."
Mit Eingabe vom 13. Januar 2004 zogen die Kläger die Begehren 4 und 5 der Klage unter Vorbehalt einer Klage im ordentlichen Verfahren vorläufig zurück. Der Beklagte beantragte, die Kündigung als nichtig zu erklären oder eventuell das Mietverhältnis um mindestens fünf Jahre zu erstrecken. Mit Urteil vom 9. März 2004 stellte der Präsident des Bezirksgerichts Zofingen die Gültigkeit der Kündigung vom 23. September 2003 fest. Weiter wies er das Erstreckungsbegehren des Beklagten ab und verpflichtete diesen, das Mietobjekt per 31. März 2004 zu verlassen und zu räumen.
Diesen Entscheid focht der Beklagte mit Beschwerde an, welche das Obergericht des Kantons Aargau mit Urteil vom 9. Mai 2004 abwies.
C.
Der Beklagte erhebt eidgenössische Berufung mit den Anträgen, das Urteil des Obergerichts des Kantons Aargau vom 9. Mai 2004 sei aufzuheben und die Klage sei abzuweisen. Zudem sei festzustellen, dass die Kündigung vom 23. September 2003 nicht zulässig sei. Eventuell sei die Streitsache zur Vervollständigung des Sachverhaltes an die Vorinstanz zurückzuweisen. Subeventuell sei die Klage der Klägerin 3 abzuweisen und das Mietverhältnis zwischen den Klägern 1 und 2 einerseits und dem Beklagten andererseits um 5 Jahre, laufend ab 1. April 2004 zu erstrecken.
Die Kläger schliessen auf Abweisung der Berufung.
Das Bundesgericht zieht in Erwägung:
1.
Gemäss Art. 46
SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto CO Art. 266g - 1 Ciascuna delle parti può, per motivi gravi che le rendano incomportabile l'adempimento del contratto, dare la disdetta osservando il termine legale di preavviso per una scadenza qualsiasi. |
|
1 | Ciascuna delle parti può, per motivi gravi che le rendano incomportabile l'adempimento del contratto, dare la disdetta osservando il termine legale di preavviso per una scadenza qualsiasi. |
2 | Il giudice determina le conseguenze patrimoniali della disdetta anticipata apprezzando tutte le circostanze. |
2.
2.1 Im Verfahren der eidgenössischen Berufung ist das Bundesgericht an die tatsächlichen Feststellungen der letzten kantonalen Instanz gebunden, es sei denn, sie beruhten offensichtlich auf Versehen, wären unter Verletzung bundesrechtlicher Beweisvorschriften zustande gekommen oder bedürften der Ergänzung (Art. 63 Abs. 2
SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto CO Art. 266g - 1 Ciascuna delle parti può, per motivi gravi che le rendano incomportabile l'adempimento del contratto, dare la disdetta osservando il termine legale di preavviso per una scadenza qualsiasi. |
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1 | Ciascuna delle parti può, per motivi gravi che le rendano incomportabile l'adempimento del contratto, dare la disdetta osservando il termine legale di preavviso per una scadenza qualsiasi. |
2 | Il giudice determina le conseguenze patrimoniali della disdetta anticipata apprezzando tutte le circostanze. |
SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto CO Art. 266g - 1 Ciascuna delle parti può, per motivi gravi che le rendano incomportabile l'adempimento del contratto, dare la disdetta osservando il termine legale di preavviso per una scadenza qualsiasi. |
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1 | Ciascuna delle parti può, per motivi gravi che le rendano incomportabile l'adempimento del contratto, dare la disdetta osservando il termine legale di preavviso per una scadenza qualsiasi. |
2 | Il giudice determina le conseguenze patrimoniali della disdetta anticipata apprezzando tutte le circostanze. |
SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto CO Art. 266g - 1 Ciascuna delle parti può, per motivi gravi che le rendano incomportabile l'adempimento del contratto, dare la disdetta osservando il termine legale di preavviso per una scadenza qualsiasi. |
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1 | Ciascuna delle parti può, per motivi gravi che le rendano incomportabile l'adempimento del contratto, dare la disdetta osservando il termine legale di preavviso per una scadenza qualsiasi. |
2 | Il giudice determina le conseguenze patrimoniali della disdetta anticipata apprezzando tutte le circostanze. |
SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto CO Art. 266g - 1 Ciascuna delle parti può, per motivi gravi che le rendano incomportabile l'adempimento del contratto, dare la disdetta osservando il termine legale di preavviso per una scadenza qualsiasi. |
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1 | Ciascuna delle parti può, per motivi gravi che le rendano incomportabile l'adempimento del contratto, dare la disdetta osservando il termine legale di preavviso per una scadenza qualsiasi. |
2 | Il giudice determina le conseguenze patrimoniali della disdetta anticipata apprezzando tutte le circostanze. |
Kritik an der Beweiswürdigung besteht kein Raum (BGE 126 III 189 E. 2a Abs. 3 S. 191).
2.2 Der Beklagte rügt, die Vorinstanz habe ausgeführt, dass gemäss Ziff. 8.1 des Mietvertrages eine "Zusammenarbeit im gegenseitigen Interessen" angestrebt worden sei und der Beklagte dies auch durch eine Erklärung in der Lokalpresse bestätigt habe. Daraus habe die Vorinstanz kurzschlüssig gefolgert, der Beklagte habe nicht bewiesen, dass die exklusive Weinbezugspflicht ihm einseitig aufdiktiert worden und zur conditio sine qua non für den Abschluss des Mietverhältnisses gemacht worden sei. Die Vorinstanz habe verkannt, dass für die Beurteilung der Frage, ob die vereinbarte Weinbezugsverpflichtung eine Bedingung für den Abschluss des Mietvertrages war, auf die konkreten Umstände beim Abschluss des Mietertrages hätte eingegangen werden müssen. Die Parteien hätten zu diesem Thema umfangreiche Tatsachenbehauptungen aufgestellt, welche die Vorinstanz übergangen habe. Ebenso habe die Vorinstanz von den Parteien prozesskonform aufgestellte tatsächliche Vorbringen nicht beachtet, welche gezeigt hätten, dass die Weinbezugsverpflichtung für den Beklagten zu einem offensichtlichen Missverhältnis von Leistung und Gegenleistung geführt hätte. Somit fehlten insoweit Feststellungen, welche zur Anwendung des Bundesrechts hätten geklärt werden
müssen. Zudem habe die Vorinstanz den Beweisführungsanspruch gemäss Art. 8
SR 210 Codice civile svizzero del 10 dicembre 1907 CC Art. 8 - Ove la legge non disponga altrimenti, chi vuol dedurre il suo diritto da una circostanza di fatto da lui asserita, deve fornirne la prova. |
2.3 Soweit der Beklagte rügt, die Vorinstanz habe aus dem strittigen Vertrag und seinen Verlautbarungen gegenüber der Presse falsche tatsächliche Schlüsse gezogen, ohne ein Versehen geltend zu machen, übt er im Berufungsverfahren nicht zulässige Kritik an der Beweiswürdigung der Vorinstanz. Weiter legt der Beklagte nicht nachvollziehbar dar, welche Tatsachen die Vorinstanz zu Unrecht als unerheblich qualifiziert oder übersehen haben soll, weshalb sich die Rüge der Ergänzungsbedürftigkeit des Sachverhalts als ungenügend begründet erweist. Da der Beklage nicht konkret darlegt, welchen form- und fristgerecht gestellten Beweisanträgen das Obergericht nicht nachgekommen sei, ist auch eine Verletzung des bundesrechtlichen Beweisführungsanspruchs nicht erkennbar. Damit ist grundsätzlich von den tatsächlichen Feststellungen der Vorinstanz auszugehen. Zu beachten ist jedoch, dass nach den Feststellungen der Vorinstanz die Höhe des Mietzinses unter Berücksichtigung der Weinbezugsverpflichtung bestimmt wurde und diese damit teilweise an die Stelle des Mietzinses trat. Demnach ist auf Grund der allgemeinen Lebenserfahrung anzunehmen, dass die Vermieter nicht bereit gewesen wären, den vereinbarten Mietzins auch ohne diese Verpflichtung zu
akzeptieren, weshalb sie eine Bedingung des Vertragsschlusses darstellte. Davon gehen auch die Kläger aus, wenn sie in ihrer Berufungsantwort dem Sinne nach anführen, selbstverständlich sei die Weinbezugsverpflichtung für den Abschluss des Mietvertrages von ausserordentlicher Bedeutung gewesen, da kein Eigentümer einer Weinhandlung einem Mieter gestatten würde, im ehemaligen Degustationsraum der Weinhandlung Weine von Drittlieferanten zu verkaufen. In der Folge ist demnach gemäss den übereinstimmenden Angaben der Parteien davon auszugehen, die Weinbezugsverpflichtung habe für die Vermieter einen unabdingbaren Bestandteil des Mietvertrages gebildet.
3.
3.1 Die Aktivlegitimation der Klägerin 3 wurde vom Gerichtspräsidenten von Zofingen und dem Obergericht stillschweigend bejaht.
3.2 Der Beklagte macht erstmals vor Bundesgericht geltend, die Klägerin 3 sei nicht aktivlegitimiert, da sie nicht Partei des umstrittenen Mietvertrages sei.
3.3 Obwohl die Klägerin 3 im Mietvertrag vom 17. April 2001 nicht ausdrücklich als Partei aufgeführt wird, werden ihr in Ziff. 8 dieses Vertrages gegenüber dem Mieter Rechte eingeräumt und Pflichten auferlegt. Die Klägerin 3 ist daher als Vertragspartei und nicht bloss als begünstigte Dritte zu qualifizieren, was erklärt, weshalb sie den Vertrag mitunterzeichnete. Das Obergericht hat demnach kein Bundesrecht verletzt, wenn sie die Aktivlegitimation der Klägerin 3 bejahte.
4.
4.1 Die Vorinstanz ging davon aus, entgegen der Ansicht des Beklagten stelle die ihm in Ziff. 8 des Mietvertrages auferlegte Weinbezugsverpflichtung kein nichtiges Koppelungsgeschäft im Sinne von Art. 254
SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto CO Art. 254 - Un negozio abbinato, in rapporto con la locazione di locali d'abitazione o commerciali, è nullo se la conclusione o la continuazione della locazione viene subordinata a questo negozio e il conduttore vi contrae in favore del locatore o di un terzo un obbligo che non è in diretta connessione con l'uso della cosa locata. |
zu beziehen. Schliesslich betreffe die Lieferung von Wein die übliche Geschäftstätigkeit des Beklagten als Restaurateur.
4.2 Der Beklagte rügt, die Vorinstanz habe zu Unrecht eine Verletzung von Art. 254
SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto CO Art. 254 - Un negozio abbinato, in rapporto con la locazione di locali d'abitazione o commerciali, è nullo se la conclusione o la continuazione della locazione viene subordinata a questo negozio e il conduttore vi contrae in favore del locatore o di un terzo un obbligo che non è in diretta connessione con l'uso della cosa locata. |
SR 210 Codice civile svizzero del 10 dicembre 1907 CC Art. 27 - 1 Nessuno può rinunciare, neppure in parte, alla capacità civile. |
|
1 | Nessuno può rinunciare, neppure in parte, alla capacità civile. |
2 | Nessuno può alienare la propria libertà, né assoggettarsi nell'uso della medesima ad una limitazione incompatibile col diritto o con la morale. |
4.3 Gemäss Art. 254
SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto CO Art. 254 - Un negozio abbinato, in rapporto con la locazione di locali d'abitazione o commerciali, è nullo se la conclusione o la continuazione della locazione viene subordinata a questo negozio e il conduttore vi contrae in favore del locatore o di un terzo un obbligo che non è in diretta connessione con l'uso della cosa locata. |
Wie die Entstehungsgeschichte dieser Norm zeigt, wird damit bezweckt, die Mieter davor zu schützen, dass ihr Interesse am Abschluss oder der Weiterführung eines Mietvertrages dazu missbraucht wird, ihnen gegen ihren Willen weitere mietfremde Rechtsgeschäfte aufzudrängen (vgl. BGE 118 II 157 E. 3c, 163; Higi, Zürcher Kommentar, N 13 zu Art. 254
SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto CO Art. 254 - Un negozio abbinato, in rapporto con la locazione di locali d'abitazione o commerciali, è nullo se la conclusione o la continuazione della locazione viene subordinata a questo negozio e il conduttore vi contrae in favore del locatore o di un terzo un obbligo che non è in diretta connessione con l'uso della cosa locata. |
SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto CO Art. 254 - Un negozio abbinato, in rapporto con la locazione di locali d'abitazione o commerciali, è nullo se la conclusione o la continuazione della locazione viene subordinata a questo negozio e il conduttore vi contrae in favore del locatore o di un terzo un obbligo che non è in diretta connessione con l'uso della cosa locata. |
dafür dar, dass dieses Geschäft dem Mieter gegen seinen Willen aufgedrängt wurde (Urt. des BGer. 4C.319/1996 vom 29. August 1997 E. 2b/aa; 4C.187/1998 vom 2. Dezember 1998 E. 3e, abgedruckt in SJ 1999 I S. 167; 4C.207/1998 vom 13. Januar 1999 E. 1b/cc).
4.4 Im vorliegenden Fall ist davon auszugehen, die Vermieter hätten den Mietvertrag ohne die in Ziffer 8.1 dieses Vertrages geregelte Weinbezugsverpflichtung nicht abgeschlossen, so dass eine Koppelung vorliegt. Damit stellt sich die Frage, ob diese missbräuchlich ist, weil dem Beklagten eine mietfremde Verpflichtung aufgezwungen wurde, an der er kein Eigeninteresse hatte. Dies ist zu verneinen, da ein unmittelbarer Zusammenhang zwischen dem Gebrauch der Mietsache zur Betreibung eines Restaurants und dem dazu nötigen Bezug von Wein besteht und der Beklagte gemäss den verbindlichen Feststellungen der Vorinstanz ein eigenes Interesse am Bezug von Wein bei der Klägerin 3 hatte. Sein Einwand, die Weinbezugsverpflichtung habe zu einem Missverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung geführt, ist nicht zu hören, da diese Behauptung im angefochtenen Urteil keine Stütze findet (vgl. E. 2 hiervor). Demnach liegt eine zulässige Koppelung zwischen dem Mietvertrag und der Weinbezugsverpflichtung vor, weshalb die Vorinstanz Art. 254
SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto CO Art. 254 - Un negozio abbinato, in rapporto con la locazione di locali d'abitazione o commerciali, è nullo se la conclusione o la continuazione della locazione viene subordinata a questo negozio e il conduttore vi contrae in favore del locatore o di un terzo un obbligo che non è in diretta connessione con l'uso della cosa locata. |
weshalb auch eine Verletzung von Art. 27
SR 210 Codice civile svizzero del 10 dicembre 1907 CC Art. 27 - 1 Nessuno può rinunciare, neppure in parte, alla capacità civile. |
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1 | Nessuno può rinunciare, neppure in parte, alla capacità civile. |
2 | Nessuno può alienare la propria libertà, né assoggettarsi nell'uso della medesima ad una limitazione incompatibile col diritto o con la morale. |
5.
5.1 Die Vorinstanz ging davon aus, der Beklagte habe durch seine Verweigerung, die Weinbezugsverpflichtung vollumfänglich zu erfüllen, einen wichtigen Grund gemäss Art. 266g
SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto CO Art. 266g - 1 Ciascuna delle parti può, per motivi gravi che le rendano incomportabile l'adempimento del contratto, dare la disdetta osservando il termine legale di preavviso per una scadenza qualsiasi. |
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1 | Ciascuna delle parti può, per motivi gravi che le rendano incomportabile l'adempimento del contratto, dare la disdetta osservando il termine legale di preavviso per una scadenza qualsiasi. |
2 | Il giudice determina le conseguenze patrimoniali della disdetta anticipata apprezzando tutte le circostanze. |
SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto CO Art. 266g - 1 Ciascuna delle parti può, per motivi gravi che le rendano incomportabile l'adempimento del contratto, dare la disdetta osservando il termine legale di preavviso per una scadenza qualsiasi. |
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1 | Ciascuna delle parti può, per motivi gravi che le rendano incomportabile l'adempimento del contratto, dare la disdetta osservando il termine legale di preavviso per una scadenza qualsiasi. |
2 | Il giudice determina le conseguenze patrimoniali della disdetta anticipata apprezzando tutte le circostanze. |
weitem überstiegen. Demnach sei der Mietvertrag auf den Kündigungstermin per 31. März 2004 aufgelöst worden.
5.2 Der Beklagte macht dem Sinne nach geltend, bei der Beurteilung, ob ein wichtiger Grund zur Kündigung gemäss Art. 266g
SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto CO Art. 266g - 1 Ciascuna delle parti può, per motivi gravi che le rendano incomportabile l'adempimento del contratto, dare la disdetta osservando il termine legale di preavviso per una scadenza qualsiasi. |
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1 | Ciascuna delle parti può, per motivi gravi che le rendano incomportabile l'adempimento del contratto, dare la disdetta osservando il termine legale di preavviso per una scadenza qualsiasi. |
2 | Il giudice determina le conseguenze patrimoniali della disdetta anticipata apprezzando tutte le circostanze. |
zu Offertpreisen der Klägerin 3 um einen eigentlichen "Knebelungsvertrag" mit dem Beklagten gehandelt habe, welcher die Entwicklung des Restaurants des Beklagten erheblich habe behindern können. Die Kläger hätten damit das Risiko der Nichteinhaltung dieser Nebenverpflichtung in Kauf genommen, was ein Selbstverschulden begründe. Dies werde dadurch bestätigt, dass die Vermieterschaft bereits am 30. Oktober 2001 dem Beklagten nachträglich hätten zugestehen müssen, vier Weine ausserhalb des Sortiments der Klägerin 3 zu beziehen. Zudem hätten die Kläger sich mit einer Lärmklage von Nachbarn solidarisiert, was zeige, dass ihr Interesse an der Weiterführung des Mietvertrages offensichtlich abgenommen habe. Die Vorinstanz habe es unterlassen, die dargelegten Umstände der vertraglichen Beziehungen bei der Beurteilung des wichtigen Grundes einzubeziehen. Der Ermessensentscheid der Vorinstanz erweise sich demnach als offensichtlich unbillig.
5.3 Aus wichtigen Gründen, welche die Vertragserfüllung für sie unzumutbar machen, können die Parteien das Mietverhältnis mit der gesetzlichen Frist auf einen beliebigen Zeitpunkt kündigen (Art. 266g Abs. 1
SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto CO Art. 266g - 1 Ciascuna delle parti può, per motivi gravi che le rendano incomportabile l'adempimento del contratto, dare la disdetta osservando il termine legale di preavviso per una scadenza qualsiasi. |
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1 | Ciascuna delle parti può, per motivi gravi che le rendano incomportabile l'adempimento del contratto, dare la disdetta osservando il termine legale di preavviso per una scadenza qualsiasi. |
2 | Il giudice determina le conseguenze patrimoniali della disdetta anticipata apprezzando tutte le circostanze. |
Für den Vermieter kann die Fortführung des Mietvertrages unzumutbar werden, wenn der Mieter seine vertraglichen Pflichten nicht einhält. Das Gesetz sieht insoweit Spezialregelungen vor. So bestimmt Art. 257d
SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto CO Art. 257d - 1 Quando, dopo la consegna della cosa, il conduttore sia in mora al pagamento del corrispettivo o delle spese accessorie scaduti, il locatore può fissargli per scritto un termine per il pagamento e avvertirlo che, scaduto infruttuosamente questo termine, il rapporto di locazione sarà disdetto. Detto termine è di dieci giorni almeno; nel caso di locali d'abitazione o commerciali, di 30 giorni almeno. |
|
1 | Quando, dopo la consegna della cosa, il conduttore sia in mora al pagamento del corrispettivo o delle spese accessorie scaduti, il locatore può fissargli per scritto un termine per il pagamento e avvertirlo che, scaduto infruttuosamente questo termine, il rapporto di locazione sarà disdetto. Detto termine è di dieci giorni almeno; nel caso di locali d'abitazione o commerciali, di 30 giorni almeno. |
2 | Se il conduttore non paga entro il termine fissato, il locatore può recedere dal contratto senza preavviso; nel caso di locali d'abitazione o commerciali, con preavviso di 30 giorni almeno per la fine di un mese. |
SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto CO Art. 257f - 1 Il conduttore è tenuto alla diligenza nell'uso della cosa locata. |
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1 | Il conduttore è tenuto alla diligenza nell'uso della cosa locata. |
2 | Il conduttore di un immobile deve usare riguardo verso gli abitanti della casa e verso i vicini. |
3 | Qualora la continuazione del rapporto di locazione non possa più essere ragionevolmente imposta al locatore o agli abitanti della casa perché, nonostante diffida scritta del locatore, il conduttore persiste nel violare l'obbligo di diligenza o di riguardo per i vicini, il locatore può recedere dal contratto senza preavviso; nel caso di locazione di locali d'abitazione o commerciali, con preavviso di 30 giorni almeno per la fine di un mese. |
4 | Il locatore di locali d'abitazione o commerciali può però recedere dal contratto senza preavviso se il conduttore deteriora intenzionalmente e gravemente la cosa. |
SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto CO Art. 266g - 1 Ciascuna delle parti può, per motivi gravi che le rendano incomportabile l'adempimento del contratto, dare la disdetta osservando il termine legale di preavviso per una scadenza qualsiasi. |
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1 | Ciascuna delle parti può, per motivi gravi che le rendano incomportabile l'adempimento del contratto, dare la disdetta osservando il termine legale di preavviso per una scadenza qualsiasi. |
2 | Il giudice determina le conseguenze patrimoniali della disdetta anticipata apprezzando tutte le circostanze. |
SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto CO Art. 266g - 1 Ciascuna delle parti può, per motivi gravi che le rendano incomportabile l'adempimento del contratto, dare la disdetta osservando il termine legale di preavviso per una scadenza qualsiasi. |
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1 | Ciascuna delle parti può, per motivi gravi che le rendano incomportabile l'adempimento del contratto, dare la disdetta osservando il termine legale di preavviso per una scadenza qualsiasi. |
2 | Il giudice determina le conseguenze patrimoniali della disdetta anticipata apprezzando tutte le circostanze. |
Ob wichtige Gründe eingetreten sind, hat der Richter gemäss Art. 4
SR 210 Codice civile svizzero del 10 dicembre 1907 CC Art. 4 - Il giudice è tenuto a decidere secondo il diritto e l'equità quando la legge si rimette al suo prudente criterio o fa dipendere la decisione dall'apprezzamento delle circostanze, o da motivi gravi. |
5.4 Mit dem Beklagten ist davon auszugehen, dass die Weinbezugsverpflichtung gemäss Art. 8 des Mietvertrages eine mietzinsrelevante Nebenpflicht dieses Vertrages war, welche für die Vermieter wesentliche Vertragsgrundlage bildete. Daraus folgt, dass die trotz Abmahnung wiederholt erfolgte vom Beklagten nicht bestrittene Verletzung dieser Nebenpflicht die Weiterführung des Mietvertrages für die Vermieter objektiv unzumutbar machte, zumal der entsprechende Schaden nicht genau bestimmt werden kann und damit schwer einklagbar ist. Auf Grund der grundsätzlichen Bedeutung der Nebenverpflichtung ist der genaue Umfang des Verstosses ohne Bedeutung, weshalb entgegen der Ansicht des Beklagten insoweit keine zusätzlichen Abklärungen oder Feststellungen erforderlich sind. Sodann setzt die Unzumutbarkeit der Weiterführung des Mietvertrages keine Gefährdung der Existenz der Klägerin 3 voraus, weshalb unerheblich ist, ob für sie die Verletzung der Weinbezugsverpflichtung durch den Beklagten existenzgefährdend war oder nicht. Weiter kann bezüglich dieser Bezugsverpflichtung mangels eines festgestellten Missverhältnisses zwischen Leistung und Gegenleistung nicht von einem "Knebelungsvertrag" gesprochen werden, zumal dem Beklagten zugestanden
wurde, vier Weine ausserhalb des Sortiments der Klägerin 3 zu verkaufen. Damit ist in diesem Zusammenhang ein Selbstverschulden der Kläger zu verneinen. Dies gilt auch bezüglich des Umstands, dass die Kläger sich bezüglich der Lärmbelastung durch das Restaurant beschwerten, da gemäss den Feststellungen der Vorinstanz kein kausaler Zusammenhang zur Verletzung der Weinbezugsverpflichtung durch den Beklagten besteht. Die Vorinstanz hat demnach das ihr zustehende Ermessen bundesrechtskonform ausgeübt, wenn es annahm, der Beklagte habe durch seine Verweigerung die Weinbezugsverpflichtung vollumfänglich zu erfüllen, einen wichtigen Grund gemäss Art. 266g
SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto CO Art. 266g - 1 Ciascuna delle parti può, per motivi gravi che le rendano incomportabile l'adempimento del contratto, dare la disdetta osservando il termine legale di preavviso per una scadenza qualsiasi. |
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1 | Ciascuna delle parti può, per motivi gravi che le rendano incomportabile l'adempimento del contratto, dare la disdetta osservando il termine legale di preavviso per una scadenza qualsiasi. |
2 | Il giudice determina le conseguenze patrimoniali della disdetta anticipata apprezzando tutte le circostanze. |
6.
6.1 Die Vorinstanz hat angenommen, der Mietvertrag sei nicht gemäss Art. 272
SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto CO Art. 272 - 1 Il conduttore può esigere la protrazione della locazione se la fine della medesima produce per lui o per la sua famiglia effetti gravosi che nemmeno si giustificano tenendo conto degli interessi del locatore. |
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1 | Il conduttore può esigere la protrazione della locazione se la fine della medesima produce per lui o per la sua famiglia effetti gravosi che nemmeno si giustificano tenendo conto degli interessi del locatore. |
2 | L'autorità competente pondera gli interessi delle parti tenendo segnatamente conto: |
a | delle circostanze che hanno determinato la conclusione del contratto e del contenuto del contratto; |
b | della durata della locazione; |
c | della situazione personale, familiare ed economica delle parti e del loro comportamento; |
d | dell'eventuale fabbisogno del locatore o dei suoi stretti parenti od affini, come pure dell'urgenza di siffatto fabbisogno; |
e | della situazione sul mercato locale degli alloggi e dei locali commerciali. |
3 | Se è chiesta una seconda protrazione, l'autorità competente considera anche se il conduttore ha intrapreso quanto si poteva ragionevolmente pretendere da lui per porre rimedio agli effetti gravosi. |
SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto CO Art. 272a - 1 La protrazione è esclusa se è stata data disdetta: |
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1 | La protrazione è esclusa se è stata data disdetta: |
a | per mora del conduttore (art. 257d); |
b | per violazione grave dell'obbligo di diligenza e di riguardo per i vicini (art. 257f cpv. 3 e 4); |
c | per fallimento del conduttore (art. 266h); |
d | di un contratto di locazione che, in vista di imminenti lavori di trasformazione o demolizione, è stato espressamente concluso soltanto per il tempo intercorrente fino all'inizio della costruzione o fino all'ottenimento della relativa licenza. |
2 | Di regola, la protrazione è esclusa se il locatore offre al conduttore altri locali d'abitazione o commerciali equivalenti. |
6.2 Der Beklagte führt dem Sinne nach an, die Vorinstanz habe mit der Verweigerung der Erstreckung Bundesrecht verletzt. Zwar habe die Vorinstanz zu Recht angenommen, die Kündigung stelle für den Beklagten eine Härte dar, da er damit einen Grossteil seiner Investitionen für das Restaurant verlieren würde, was seinen wirtschaftlichen Ruin bedeuten würde. Dagegen habe die Vorinstanz die Interessen der Kläger überbewertet. So hätten die Kläger, welche bezüglich ihrer Interessen beweisbelastet seien, weder behauptet noch bewiesen, dass die Weinbezugsverpflichtung für den gedeihlichen Geschäftsverlauf der eigenen Weinhandlung "existentiell" sei. Da auch die Untersuchungsmaxime gemäss Art. 274d Abs. 3
SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto CO Art. 272a - 1 La protrazione è esclusa se è stata data disdetta: |
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1 | La protrazione è esclusa se è stata data disdetta: |
a | per mora del conduttore (art. 257d); |
b | per violazione grave dell'obbligo di diligenza e di riguardo per i vicini (art. 257f cpv. 3 e 4); |
c | per fallimento del conduttore (art. 266h); |
d | di un contratto di locazione che, in vista di imminenti lavori di trasformazione o demolizione, è stato espressamente concluso soltanto per il tempo intercorrente fino all'inizio della costruzione o fino all'ottenimento della relativa licenza. |
2 | Di regola, la protrazione è esclusa se il locatore offre al conduttore altri locali d'abitazione o commerciali equivalenti. |
SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto CO Art. 63 - 1 Chi ha pagato volontariamente un indebito può pretenderne la restituzione, solo quando provi d'aver pagato perché erroneamente si credeva debitore. |
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1 | Chi ha pagato volontariamente un indebito può pretenderne la restituzione, solo quando provi d'aver pagato perché erroneamente si credeva debitore. |
2 | Non si può ripetere ciò che fu dato in pagamento d'un debito prescritto o per adempiere ad un dovere morale. |
3 | È riservata la ripetizione dell'indebito a termini della legge federale dell'11 aprile 188939 sulla esecuzione e sul fallimento. |
wirtschaftlich beherrschen würden. Demnach könne nicht gesagt werden, die Nichteinhaltung der Weinbezugsverpflichtung durch den Beklagten gegenüber der Klägerin 3 komme einer Nichtbezahlung des Mietzinses gleich. Gegenüber den Vermietern sei der Beklagte nicht mit Mietzinszahlungen in Verzug gewesen. Es habe somit bloss eine Vertragsverletzung gegenüber einer am Mietvertrag nicht beteiligten Drittpartei vorgelegen, welche auch in wirtschaftlicher Hinsicht weniger gravierend gewesen sei, als die Auswirkungen der Kündigung für den Beklagten. Dies habe die Vorinstanz ausser Acht gelassen, weshalb ihre Interessenabwägung nicht bundesrechtskonform sei und zu einem falschen Ergebnis führe.
6.3 Nach Art. 272
SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto CO Art. 272 - 1 Il conduttore può esigere la protrazione della locazione se la fine della medesima produce per lui o per la sua famiglia effetti gravosi che nemmeno si giustificano tenendo conto degli interessi del locatore. |
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1 | Il conduttore può esigere la protrazione della locazione se la fine della medesima produce per lui o per la sua famiglia effetti gravosi che nemmeno si giustificano tenendo conto degli interessi del locatore. |
2 | L'autorità competente pondera gli interessi delle parti tenendo segnatamente conto: |
a | delle circostanze che hanno determinato la conclusione del contratto e del contenuto del contratto; |
b | della durata della locazione; |
c | della situazione personale, familiare ed economica delle parti e del loro comportamento; |
d | dell'eventuale fabbisogno del locatore o dei suoi stretti parenti od affini, come pure dell'urgenza di siffatto fabbisogno; |
e | della situazione sul mercato locale degli alloggi e dei locali commerciali. |
3 | Se è chiesta una seconda protrazione, l'autorità competente considera anche se il conduttore ha intrapreso quanto si poteva ragionevolmente pretendere da lui per porre rimedio agli effetti gravosi. |
Gemäss Art. 272a Abs. 1
SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto CO Art. 272a - 1 La protrazione è esclusa se è stata data disdetta: |
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1 | La protrazione è esclusa se è stata data disdetta: |
a | per mora del conduttore (art. 257d); |
b | per violazione grave dell'obbligo di diligenza e di riguardo per i vicini (art. 257f cpv. 3 e 4); |
c | per fallimento del conduttore (art. 266h); |
d | di un contratto di locazione che, in vista di imminenti lavori di trasformazione o demolizione, è stato espressamente concluso soltanto per il tempo intercorrente fino all'inizio della costruzione o fino all'ottenimento della relativa licenza. |
2 | Di regola, la protrazione è esclusa se il locatore offre al conduttore altri locali d'abitazione o commerciali equivalenti. |
SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto CO Art. 266g - 1 Ciascuna delle parti può, per motivi gravi che le rendano incomportabile l'adempimento del contratto, dare la disdetta osservando il termine legale di preavviso per una scadenza qualsiasi. |
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1 | Ciascuna delle parti può, per motivi gravi che le rendano incomportabile l'adempimento del contratto, dare la disdetta osservando il termine legale di preavviso per una scadenza qualsiasi. |
2 | Il giudice determina le conseguenze patrimoniali della disdetta anticipata apprezzando tutte le circostanze. |
SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto CO Art. 272b - 1 La locazione di abitazioni può essere protratta per quattro anni al massimo, quella di locali commerciali per sei anni. Entro questi limiti possono essere accordate una o due protrazioni. |
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1 | La locazione di abitazioni può essere protratta per quattro anni al massimo, quella di locali commerciali per sei anni. Entro questi limiti possono essere accordate una o due protrazioni. |
2 | Se la protrazione è pattuita dalle parti, questi limiti non valgono e il conduttore può rinunciare a una seconda protrazione. |
SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto CO Art. 266g - 1 Ciascuna delle parti può, per motivi gravi che le rendano incomportabile l'adempimento del contratto, dare la disdetta osservando il termine legale di preavviso per una scadenza qualsiasi. |
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1 | Ciascuna delle parti può, per motivi gravi che le rendano incomportabile l'adempimento del contratto, dare la disdetta osservando il termine legale di preavviso per una scadenza qualsiasi. |
2 | Il giudice determina le conseguenze patrimoniali della disdetta anticipata apprezzando tutte le circostanze. |
SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto CO Art. 266g - 1 Ciascuna delle parti può, per motivi gravi che le rendano incomportabile l'adempimento del contratto, dare la disdetta osservando il termine legale di preavviso per una scadenza qualsiasi. |
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1 | Ciascuna delle parti può, per motivi gravi che le rendano incomportabile l'adempimento del contratto, dare la disdetta osservando il termine legale di preavviso per una scadenza qualsiasi. |
2 | Il giudice determina le conseguenze patrimoniali della disdetta anticipata apprezzando tutte le circostanze. |
Beruht der Entscheid über die Zulässigkeit der Erstreckung auf einer Interessenabwägung, so liegt ein Ermessensentscheid vor (Vgl. zur entsprechenden Kognition des BGer. E. 5.3).
6.4 Auf Grund des Umstandes, dass die Weinbezugspflicht bei der Bestimmung des Mietzinses berücksichtigt wurde, konnte die Vorinstanz ableiten, dass die Bezugspflicht wertungsmässig in der Nähe der Verpflichtung der Bezahlung des Mietzinses einzuordnen ist. Dabei ist zu beachten, dass bei einer Kündigung wegen Nichtbezahlung des Mietzinses gemäss Art. 257d
SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto CO Art. 257d - 1 Quando, dopo la consegna della cosa, il conduttore sia in mora al pagamento del corrispettivo o delle spese accessorie scaduti, il locatore può fissargli per scritto un termine per il pagamento e avvertirlo che, scaduto infruttuosamente questo termine, il rapporto di locazione sarà disdetto. Detto termine è di dieci giorni almeno; nel caso di locali d'abitazione o commerciali, di 30 giorni almeno. |
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1 | Quando, dopo la consegna della cosa, il conduttore sia in mora al pagamento del corrispettivo o delle spese accessorie scaduti, il locatore può fissargli per scritto un termine per il pagamento e avvertirlo che, scaduto infruttuosamente questo termine, il rapporto di locazione sarà disdetto. Detto termine è di dieci giorni almeno; nel caso di locali d'abitazione o commerciali, di 30 giorni almeno. |
2 | Se il conduttore non paga entro il termine fissato, il locatore può recedere dal contratto senza preavviso; nel caso di locali d'abitazione o commerciali, con preavviso di 30 giorni almeno per la fine di un mese. |
SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto CO Art. 272a - 1 La protrazione è esclusa se è stata data disdetta: |
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1 | La protrazione è esclusa se è stata data disdetta: |
a | per mora del conduttore (art. 257d); |
b | per violazione grave dell'obbligo di diligenza e di riguardo per i vicini (art. 257f cpv. 3 e 4); |
c | per fallimento del conduttore (art. 266h); |
d | di un contratto di locazione che, in vista di imminenti lavori di trasformazione o demolizione, è stato espressamente concluso soltanto per il tempo intercorrente fino all'inizio della costruzione o fino all'ottenimento della relativa licenza. |
2 | Di regola, la protrazione è esclusa se il locatore offre al conduttore altri locali d'abitazione o commerciali equivalenti. |
Kläger 1 und 2 an der Nichtgewährung der Erstreckung ausgehen können. Demnach hat die Vorinstanz das ihr zustehende Ermessen nicht überschritten, wenn sie im vorliegenden Fall keine Erstreckung des Mietverhältnisses gewährte. Da die Feststellung bezüglich der Existenzgefährdung der Klägerin 3 nicht entscheiderheblich ist, kann offen bleiben, ob die Vorinstanz diesbezüglich bundesrechtliche Beweisvorschriften verletzte.
7.
Nach dem Gesagten ist die Berufung abzuweisen. Bei diesem Ausgang des Verfahrens wird der Beklagte kosten- und entschädigungspflichtig (Art. 156 Abs. 1
SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto CO Art. 272a - 1 La protrazione è esclusa se è stata data disdetta: |
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1 | La protrazione è esclusa se è stata data disdetta: |
a | per mora del conduttore (art. 257d); |
b | per violazione grave dell'obbligo di diligenza e di riguardo per i vicini (art. 257f cpv. 3 e 4); |
c | per fallimento del conduttore (art. 266h); |
d | di un contratto di locazione che, in vista di imminenti lavori di trasformazione o demolizione, è stato espressamente concluso soltanto per il tempo intercorrente fino all'inizio della costruzione o fino all'ottenimento della relativa licenza. |
2 | Di regola, la protrazione è esclusa se il locatore offre al conduttore altri locali d'abitazione o commerciali equivalenti. |
SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto CO Art. 272a - 1 La protrazione è esclusa se è stata data disdetta: |
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1 | La protrazione è esclusa se è stata data disdetta: |
a | per mora del conduttore (art. 257d); |
b | per violazione grave dell'obbligo di diligenza e di riguardo per i vicini (art. 257f cpv. 3 e 4); |
c | per fallimento del conduttore (art. 266h); |
d | di un contratto di locazione che, in vista di imminenti lavori di trasformazione o demolizione, è stato espressamente concluso soltanto per il tempo intercorrente fino all'inizio della costruzione o fino all'ottenimento della relativa licenza. |
2 | Di regola, la protrazione è esclusa se il locatore offre al conduttore altri locali d'abitazione o commerciali equivalenti. |
Demnach erkennt das Bundesgericht:
1.
Die Berufung wird abgewiesen.
2.
Die Gerichtsgebühr von Fr. 5'000.-- wird dem Beklagten auferlegt.
3.
Der Beklagte hat die Kläger für das bundesgerichtliche Verfahren mit Fr. 6'000.-- zu entschädigen.
4.
Dieses Urteil wird den Parteien und dem Obergericht des Kantons Aargau, 4. Zivilkammer, schriftlich mitgeteilt.
Lausanne, 17. November 2004
Im Namen der I. Zivilabteilung
des Schweizerischen Bundesgerichts
Der Präsident: Der Gerichtsschreiber: