Tribunal federal
{T 0/2}
4C.255/2004 /lma
Urteil vom 17. November 2004
I. Zivilabteilung
Besetzung
Bundesrichter Corboz, Präsident,
Bundesrichterin Klett, Bundesrichter Nyffeler,
Gerichtsschreiber Gelzer.
Parteien
D.________,
Beklagter und Berufungskläger, vertreten durch Rechtsanwalt Martin Brauen,
gegen
A.________,
B.________,
C.________ SA,
Kläger und Berufungsbeklagte, alle drei vertreten durch Fürsprecher Dr. Hans B. Diriwächter.
Gegenstand
Mietvertrag; Kündigung,
Berufung gegen das Urteil des Obergerichts des Kantons Aargau, 4. Zivilkammer, vom 19. Mai 2004.
Sachverhalt:
A.
Die Eheleute A.________ und B.________ sind Eigentümer der Liegenschaft X.________ in Y.________ und besitzen alle Aktien der C.________ SA, welche in dieser Liegenschaft eine Weinhandlung betreibt. Am 17. April 2001 unterzeichneten die Eheleute A.________ und B.________ (nachstehend: Vermieter), und D.________ (nachstehend: Mieter) und die C.________ SA einen als Mietvertrag bezeichneten Vertrag, der folgende Bestimmungen aufwies:
1. Vertragsparteien
1. A.________ [...]
2. B.________, [...]
als Vermieterschaft
und
3. D.________ [...]
als Mieter
2. Mietgegenstand
2.1 Gegenstand des vorliegenden Mietvertrages bilden folgende Räumlichkeiten der Liegenschaften X.________ [...] in Y.________:
- Kellergewölbe im Erdgeschoss gemäss beiliegenden Plänen.
- 1 Keller hinter Büro C.________ gemäss beiliegenden Plänen.
2.2 Dem Mieter wird das Mietobjekt ausschliesslich zum Gebrauch als Speiselokal mit 40 Sitzplätzen überlassen.
2.3 Das Mietobjekt wird dem Mieter zum bestimmungsgemässen Weiterausbau übergeben. Der Mieter erklärt mit Unterzeichnung dieses Mietvertrages, dass er das Mietobjekt fachmännisch geprüft hat und sich über die Tatsache im klaren ist, dass es sich dabei um einen Naturkeller mit allfälligen Feuchtigkeitseintritten handelt.
- [...]
3. Umbau
3.1 Der Umbau des bestehenden Kellers in ein Speiselokal erfordert umfangreiche bauliche Veränderungen. [...] Der Mieter hat der Vermieterschaft für die von ihm projektierten baulichen Veränderungen (neue WC-Anlage, neue Küche, Lüftung, usw.) baugesuchstaugliche Pläne eines ausgewiesenen Architekten vorzulegen.
[...]
Sämtliche mit dem Umbau des Gewölbekellers in ein Speiselokal verbundenen Kosten und Gebühren gehen ausschliesslich zu Lasten des Mieters mit Ausnahme der erforderlichen Erneuerung der Strom- und Gasleitungen bis zum jeweiligen Zähler im Gebäude.
Die Vermieterschaft verzichtet auf die teilweise oder vollständige Wiederherstellung der vom Mieter vorgenommenen Umbauten bei Beendigung des Mietverhältnisses. Sämtliche gemäss Gesetz und Brandversicherung Bestandteil des Gebäudes bildenden Einrichtungen (inkl. Küche, Bar, usw.) gehen in das Eigentum der Vermieterschaft über.
[...]
3.2 [...]
Der Mieter hat der Vermieterschaft für die Finanzierung der Umbaukosten von Fr. 400'000.-- eine Sicherstellung in Form einer Bankgarantie, einer Solidarbürgschaftserklärung eines solventen Bürgen oder durch Verpfändung von Wertpapieren in entsprechendem Umfang zu leisten. [...]
4. Dauer der Miete
4.1 Die Miete beginnt am 1. Juli 2001. Das Mietverhältnis ist erstmals auf den 30. Juni 2006 kündbar unter Einhaltung einer Kündigungsfrist von 6 Monaten.
4.2 Die Vermieterschaft räumt dem Mieter eine zweimalige Option auf Verlängerung des Mietverhältnisses um je 5 Jahre ein. Die Vermieterschaft verpflichtet sich in diesem Sinne,
- den Mietvertrag mit dem heutigen Mieter vom 1. Juli 2006 an um weitere 5 Jahre zu verlängern bis am 30. Juni 2011 und
- nach Ablauf der ersten Verlängerung am 30. Juni 2011 den Mietvertrag nochmals um 5 Jahre bis am 30. Juni 2016 zu verlängern.
[...]
5. Mietzins und Nebenkosten
5.1 Der Mietzins ist gestaffelt i.S. von Art. 269c
SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 269c - Les conventions prévoyant que le loyer sera majoré périodiquement d'un montant déterminé ne sont valables que si: |
|
a | le bail est conclu pour une durée minimale de trois ans; |
b | le loyer n'est pas augmenté plus d'une fois par an, et |
c | le montant de l'augmentation est fixé en francs. |
im 1. Jahr (d.h. bis zum 30.06.2002) Fr. 17'400.--
im 2. Jahr (vom 01.07.2002 - 30.06.2003) Fr. 20'200.--
im 3. Jahr (vom 01.07.2003 - 30.06.2004) Fr. 23'000.--
im 4. Jahr (vom 01.07.2004 - 30.06.2005) Fr. 25'800.--
im 5. Jahr (vom 01.07.2005 - 30.06.2006) Fr. 28'600.--
im 6. Jahr (vom 01.07.2006 - 30.06.2007) Fr. 31'400.--
- [...]
. [..]
.. [...]
.. [...]
8. Zusammenarbeit
"1. -:-
"2. -:-
"3. -:-
"4. -:-
"5. -:-
"6. -:-
"7. -:-
"8. -:-
8.1 Die Vermieterschaft und der Mieter streben eine Zusammenarbeit im gegenseitigen Interesse an.
Der Mieter verpflichtet sich, sämtliche im Speiselokal verkauften Weine aus dem Sortiment der C.________ SA zu den von dieser offerierten Preisen zu beziehen.
8.2 Die C.________ SA hat das Recht, vier Anlässe pro Jahr im Speiselokal durchzuführen mit Belegung des ganzen Speiselokals durch die C.________ SA. Falls die C.________ SA bei einem dieser Anlässe nicht mindestens 30 Gäste hat, ist der Mieter berechtigt, weitere Gäste einzuladen bzw. zu bedienen. Die C.________ SA verpflichtet sich zudem, bei diesen Anlässen den Gästen ein 5-Gang-Menu mit Mineral und Kaffee von Fr. 80.-- bis Fr. 100.-- anzubieten bzw. beim Mieter zu beziehen.
Die Termine für das Jahr 2002 werden bis zum 15. Dezember 2001 vereinbart. Bis zum 31. Dezember 2001 werden keine Anlässe von Seiten von C.________ SA durchgeführt. In den Folgejahren werden die Anlässe jeweils bis spätestens zum 30. November eines jeden Jahres für das Folgejahr vereinbart.
Falls die C.________ SA weniger oder keinen Anlass durchführt, hat der Mieter keinen Entschädigungsanspruch gegenüber der Vermieterschaft.
8.3 Die Vermieterschaft wird bei Einladungen von Geschäftskunden und Geschäftsfreunden zu einem Apéro oder Weinseminar im Schatzkeller diesen anschliessend ein Nachtessen im Lokal des Mieters vorschlagen, wobei die Gäste direkt beim Mieter bestellen.
[...]"
In der Folge vereinbarten die Parteien, dass der Mieter im Restaurant vier Weine ausserhalb des Sortiments der C.________ AG anbieten dürfe.
Am 23. September 2003 kündigten die Vermieter das Mietverhältnis mit amtlichem Formular auf den 31. März 2004. Als Begründung gaben sie an, die aussergewöhnliche Kündigung gemäss Art. 266g
SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 266g - 1 Si, pour de justes motifs, l'exécution du contrat devient intolérable pour une partie, celle-ci peut résilier le bail à n'importe quel moment, en observant le délai de congé légal. |
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1 | Si, pour de justes motifs, l'exécution du contrat devient intolérable pour une partie, celle-ci peut résilier le bail à n'importe quel moment, en observant le délai de congé légal. |
2 | Le juge statue sur les conséquences pécuniaires du congé anticipé, en tenant compte de toutes les circonstances. |
Auf Begehren des Mieters hob die Schlichtungsbehörde für das Mietwesen des Bezirks Zofingen die Kündigung am 24. November 2003 auf. Zur Begründung gab die Schlichtungsbehörde an, die Weinbezugsverpflichtung stelle ein unzulässiges Koppelungsgeschäft dar, weshalb dessen Verletzung keinen Kündigungsgrund gemäss Art. 266g
SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 266g - 1 Si, pour de justes motifs, l'exécution du contrat devient intolérable pour une partie, celle-ci peut résilier le bail à n'importe quel moment, en observant le délai de congé légal. |
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1 | Si, pour de justes motifs, l'exécution du contrat devient intolérable pour une partie, celle-ci peut résilier le bail à n'importe quel moment, en observant le délai de congé légal. |
2 | Le juge statue sur les conséquences pécuniaires du congé anticipé, en tenant compte de toutes les circonstances. |
B.
Am 23. Dezember 2003 reichten die Vermieter (nachstehend: Kläger 1 und 2) und die C.________ SA (nachstehend: Klägerin 3) beim Gerichtspräsidium Zofingen gegen den Mieter (nachstehend: Beklagter) eine Klage mit folgenden Begehren ein:
1. Es sei festzustellen, dass die Kündigung des Mietverhältnisses zwischen den Klägern und dem Beklagten vom 23. September 2003 gültig ist.
2. Es sei auf eine Erstreckung des Mietverhältnisses zu verzichten.
3. Der Beklagte sei zu verpflichten, die Mieträumlichkeiten auf den 31. März 2004 zu räumen und in vertragsgemässem Zustand den Klägern zu übergeben.
4. Es sei die von den Klägern dem Beklagten für dessen belegte und bezahlte Investitionen im Mietobjekt abzüglich einer angemessenen Abschreibung geschuldeten Entschädigung richterlich festzusetzen.
5. Der Beklagte sei zu verpflichten, den Klägern eine nach richterlichem Ermessen festzusetzende Entschädigung für die begangenen Vertragsverletzungen einschliesslich der Nichteinhaltung der Weinbezugsverpflichtung seit Juli 2003 zu bezahlen."
Mit Eingabe vom 13. Januar 2004 zogen die Kläger die Begehren 4 und 5 der Klage unter Vorbehalt einer Klage im ordentlichen Verfahren vorläufig zurück. Der Beklagte beantragte, die Kündigung als nichtig zu erklären oder eventuell das Mietverhältnis um mindestens fünf Jahre zu erstrecken. Mit Urteil vom 9. März 2004 stellte der Präsident des Bezirksgerichts Zofingen die Gültigkeit der Kündigung vom 23. September 2003 fest. Weiter wies er das Erstreckungsbegehren des Beklagten ab und verpflichtete diesen, das Mietobjekt per 31. März 2004 zu verlassen und zu räumen.
Diesen Entscheid focht der Beklagte mit Beschwerde an, welche das Obergericht des Kantons Aargau mit Urteil vom 9. Mai 2004 abwies.
C.
Der Beklagte erhebt eidgenössische Berufung mit den Anträgen, das Urteil des Obergerichts des Kantons Aargau vom 9. Mai 2004 sei aufzuheben und die Klage sei abzuweisen. Zudem sei festzustellen, dass die Kündigung vom 23. September 2003 nicht zulässig sei. Eventuell sei die Streitsache zur Vervollständigung des Sachverhaltes an die Vorinstanz zurückzuweisen. Subeventuell sei die Klage der Klägerin 3 abzuweisen und das Mietverhältnis zwischen den Klägern 1 und 2 einerseits und dem Beklagten andererseits um 5 Jahre, laufend ab 1. April 2004 zu erstrecken.
Die Kläger schliessen auf Abweisung der Berufung.
Das Bundesgericht zieht in Erwägung:
1.
Gemäss Art. 46
SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 266g - 1 Si, pour de justes motifs, l'exécution du contrat devient intolérable pour une partie, celle-ci peut résilier le bail à n'importe quel moment, en observant le délai de congé légal. |
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1 | Si, pour de justes motifs, l'exécution du contrat devient intolérable pour une partie, celle-ci peut résilier le bail à n'importe quel moment, en observant le délai de congé légal. |
2 | Le juge statue sur les conséquences pécuniaires du congé anticipé, en tenant compte de toutes les circonstances. |
2.
2.1 Im Verfahren der eidgenössischen Berufung ist das Bundesgericht an die tatsächlichen Feststellungen der letzten kantonalen Instanz gebunden, es sei denn, sie beruhten offensichtlich auf Versehen, wären unter Verletzung bundesrechtlicher Beweisvorschriften zustande gekommen oder bedürften der Ergänzung (Art. 63 Abs. 2
SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 266g - 1 Si, pour de justes motifs, l'exécution du contrat devient intolérable pour une partie, celle-ci peut résilier le bail à n'importe quel moment, en observant le délai de congé légal. |
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1 | Si, pour de justes motifs, l'exécution du contrat devient intolérable pour une partie, celle-ci peut résilier le bail à n'importe quel moment, en observant le délai de congé légal. |
2 | Le juge statue sur les conséquences pécuniaires du congé anticipé, en tenant compte de toutes les circonstances. |
SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 266g - 1 Si, pour de justes motifs, l'exécution du contrat devient intolérable pour une partie, celle-ci peut résilier le bail à n'importe quel moment, en observant le délai de congé légal. |
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1 | Si, pour de justes motifs, l'exécution du contrat devient intolérable pour une partie, celle-ci peut résilier le bail à n'importe quel moment, en observant le délai de congé légal. |
2 | Le juge statue sur les conséquences pécuniaires du congé anticipé, en tenant compte de toutes les circonstances. |
SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 266g - 1 Si, pour de justes motifs, l'exécution du contrat devient intolérable pour une partie, celle-ci peut résilier le bail à n'importe quel moment, en observant le délai de congé légal. |
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1 | Si, pour de justes motifs, l'exécution du contrat devient intolérable pour une partie, celle-ci peut résilier le bail à n'importe quel moment, en observant le délai de congé légal. |
2 | Le juge statue sur les conséquences pécuniaires du congé anticipé, en tenant compte de toutes les circonstances. |
SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 266g - 1 Si, pour de justes motifs, l'exécution du contrat devient intolérable pour une partie, celle-ci peut résilier le bail à n'importe quel moment, en observant le délai de congé légal. |
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1 | Si, pour de justes motifs, l'exécution du contrat devient intolérable pour une partie, celle-ci peut résilier le bail à n'importe quel moment, en observant le délai de congé légal. |
2 | Le juge statue sur les conséquences pécuniaires du congé anticipé, en tenant compte de toutes les circonstances. |
Kritik an der Beweiswürdigung besteht kein Raum (BGE 126 III 189 E. 2a Abs. 3 S. 191).
2.2 Der Beklagte rügt, die Vorinstanz habe ausgeführt, dass gemäss Ziff. 8.1 des Mietvertrages eine "Zusammenarbeit im gegenseitigen Interessen" angestrebt worden sei und der Beklagte dies auch durch eine Erklärung in der Lokalpresse bestätigt habe. Daraus habe die Vorinstanz kurzschlüssig gefolgert, der Beklagte habe nicht bewiesen, dass die exklusive Weinbezugspflicht ihm einseitig aufdiktiert worden und zur conditio sine qua non für den Abschluss des Mietverhältnisses gemacht worden sei. Die Vorinstanz habe verkannt, dass für die Beurteilung der Frage, ob die vereinbarte Weinbezugsverpflichtung eine Bedingung für den Abschluss des Mietvertrages war, auf die konkreten Umstände beim Abschluss des Mietertrages hätte eingegangen werden müssen. Die Parteien hätten zu diesem Thema umfangreiche Tatsachenbehauptungen aufgestellt, welche die Vorinstanz übergangen habe. Ebenso habe die Vorinstanz von den Parteien prozesskonform aufgestellte tatsächliche Vorbringen nicht beachtet, welche gezeigt hätten, dass die Weinbezugsverpflichtung für den Beklagten zu einem offensichtlichen Missverhältnis von Leistung und Gegenleistung geführt hätte. Somit fehlten insoweit Feststellungen, welche zur Anwendung des Bundesrechts hätten geklärt werden
müssen. Zudem habe die Vorinstanz den Beweisführungsanspruch gemäss Art. 8
SR 210 Code civil suisse du 10 décembre 1907 CC Art. 8 - Chaque partie doit, si la loi ne prescrit le contraire, prouver les faits qu'elle allègue pour en déduire son droit. |
2.3 Soweit der Beklagte rügt, die Vorinstanz habe aus dem strittigen Vertrag und seinen Verlautbarungen gegenüber der Presse falsche tatsächliche Schlüsse gezogen, ohne ein Versehen geltend zu machen, übt er im Berufungsverfahren nicht zulässige Kritik an der Beweiswürdigung der Vorinstanz. Weiter legt der Beklagte nicht nachvollziehbar dar, welche Tatsachen die Vorinstanz zu Unrecht als unerheblich qualifiziert oder übersehen haben soll, weshalb sich die Rüge der Ergänzungsbedürftigkeit des Sachverhalts als ungenügend begründet erweist. Da der Beklage nicht konkret darlegt, welchen form- und fristgerecht gestellten Beweisanträgen das Obergericht nicht nachgekommen sei, ist auch eine Verletzung des bundesrechtlichen Beweisführungsanspruchs nicht erkennbar. Damit ist grundsätzlich von den tatsächlichen Feststellungen der Vorinstanz auszugehen. Zu beachten ist jedoch, dass nach den Feststellungen der Vorinstanz die Höhe des Mietzinses unter Berücksichtigung der Weinbezugsverpflichtung bestimmt wurde und diese damit teilweise an die Stelle des Mietzinses trat. Demnach ist auf Grund der allgemeinen Lebenserfahrung anzunehmen, dass die Vermieter nicht bereit gewesen wären, den vereinbarten Mietzins auch ohne diese Verpflichtung zu
akzeptieren, weshalb sie eine Bedingung des Vertragsschlusses darstellte. Davon gehen auch die Kläger aus, wenn sie in ihrer Berufungsantwort dem Sinne nach anführen, selbstverständlich sei die Weinbezugsverpflichtung für den Abschluss des Mietvertrages von ausserordentlicher Bedeutung gewesen, da kein Eigentümer einer Weinhandlung einem Mieter gestatten würde, im ehemaligen Degustationsraum der Weinhandlung Weine von Drittlieferanten zu verkaufen. In der Folge ist demnach gemäss den übereinstimmenden Angaben der Parteien davon auszugehen, die Weinbezugsverpflichtung habe für die Vermieter einen unabdingbaren Bestandteil des Mietvertrages gebildet.
3.
3.1 Die Aktivlegitimation der Klägerin 3 wurde vom Gerichtspräsidenten von Zofingen und dem Obergericht stillschweigend bejaht.
3.2 Der Beklagte macht erstmals vor Bundesgericht geltend, die Klägerin 3 sei nicht aktivlegitimiert, da sie nicht Partei des umstrittenen Mietvertrages sei.
3.3 Obwohl die Klägerin 3 im Mietvertrag vom 17. April 2001 nicht ausdrücklich als Partei aufgeführt wird, werden ihr in Ziff. 8 dieses Vertrages gegenüber dem Mieter Rechte eingeräumt und Pflichten auferlegt. Die Klägerin 3 ist daher als Vertragspartei und nicht bloss als begünstigte Dritte zu qualifizieren, was erklärt, weshalb sie den Vertrag mitunterzeichnete. Das Obergericht hat demnach kein Bundesrecht verletzt, wenn sie die Aktivlegitimation der Klägerin 3 bejahte.
4.
4.1 Die Vorinstanz ging davon aus, entgegen der Ansicht des Beklagten stelle die ihm in Ziff. 8 des Mietvertrages auferlegte Weinbezugsverpflichtung kein nichtiges Koppelungsgeschäft im Sinne von Art. 254
SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 254 - Une transaction couplée avec le bail d'habitations ou de locaux commerciaux est nulle lorsque la conclusion ou la continuation du bail y est subordonnée et que, par cette transaction, le locataire contracte envers le bailleur ou un tiers des obligations qui ne sont pas en relation directe avec l'usage de la chose louée. |
zu beziehen. Schliesslich betreffe die Lieferung von Wein die übliche Geschäftstätigkeit des Beklagten als Restaurateur.
4.2 Der Beklagte rügt, die Vorinstanz habe zu Unrecht eine Verletzung von Art. 254
SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 254 - Une transaction couplée avec le bail d'habitations ou de locaux commerciaux est nulle lorsque la conclusion ou la continuation du bail y est subordonnée et que, par cette transaction, le locataire contracte envers le bailleur ou un tiers des obligations qui ne sont pas en relation directe avec l'usage de la chose louée. |
SR 210 Code civil suisse du 10 décembre 1907 CC Art. 27 - 1 Nul ne peut, même partiellement, renoncer à la jouissance ou à l'exercice des droits civils. |
|
1 | Nul ne peut, même partiellement, renoncer à la jouissance ou à l'exercice des droits civils. |
2 | Nul ne peut aliéner sa liberté, ni s'en interdire l'usage dans une mesure contraire aux lois ou aux moeurs. |
4.3 Gemäss Art. 254
SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 254 - Une transaction couplée avec le bail d'habitations ou de locaux commerciaux est nulle lorsque la conclusion ou la continuation du bail y est subordonnée et que, par cette transaction, le locataire contracte envers le bailleur ou un tiers des obligations qui ne sont pas en relation directe avec l'usage de la chose louée. |
Wie die Entstehungsgeschichte dieser Norm zeigt, wird damit bezweckt, die Mieter davor zu schützen, dass ihr Interesse am Abschluss oder der Weiterführung eines Mietvertrages dazu missbraucht wird, ihnen gegen ihren Willen weitere mietfremde Rechtsgeschäfte aufzudrängen (vgl. BGE 118 II 157 E. 3c, 163; Higi, Zürcher Kommentar, N 13 zu Art. 254
SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 254 - Une transaction couplée avec le bail d'habitations ou de locaux commerciaux est nulle lorsque la conclusion ou la continuation du bail y est subordonnée et que, par cette transaction, le locataire contracte envers le bailleur ou un tiers des obligations qui ne sont pas en relation directe avec l'usage de la chose louée. |
SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 254 - Une transaction couplée avec le bail d'habitations ou de locaux commerciaux est nulle lorsque la conclusion ou la continuation du bail y est subordonnée et que, par cette transaction, le locataire contracte envers le bailleur ou un tiers des obligations qui ne sont pas en relation directe avec l'usage de la chose louée. |
dafür dar, dass dieses Geschäft dem Mieter gegen seinen Willen aufgedrängt wurde (Urt. des BGer. 4C.319/1996 vom 29. August 1997 E. 2b/aa; 4C.187/1998 vom 2. Dezember 1998 E. 3e, abgedruckt in SJ 1999 I S. 167; 4C.207/1998 vom 13. Januar 1999 E. 1b/cc).
4.4 Im vorliegenden Fall ist davon auszugehen, die Vermieter hätten den Mietvertrag ohne die in Ziffer 8.1 dieses Vertrages geregelte Weinbezugsverpflichtung nicht abgeschlossen, so dass eine Koppelung vorliegt. Damit stellt sich die Frage, ob diese missbräuchlich ist, weil dem Beklagten eine mietfremde Verpflichtung aufgezwungen wurde, an der er kein Eigeninteresse hatte. Dies ist zu verneinen, da ein unmittelbarer Zusammenhang zwischen dem Gebrauch der Mietsache zur Betreibung eines Restaurants und dem dazu nötigen Bezug von Wein besteht und der Beklagte gemäss den verbindlichen Feststellungen der Vorinstanz ein eigenes Interesse am Bezug von Wein bei der Klägerin 3 hatte. Sein Einwand, die Weinbezugsverpflichtung habe zu einem Missverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung geführt, ist nicht zu hören, da diese Behauptung im angefochtenen Urteil keine Stütze findet (vgl. E. 2 hiervor). Demnach liegt eine zulässige Koppelung zwischen dem Mietvertrag und der Weinbezugsverpflichtung vor, weshalb die Vorinstanz Art. 254
SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 254 - Une transaction couplée avec le bail d'habitations ou de locaux commerciaux est nulle lorsque la conclusion ou la continuation du bail y est subordonnée et que, par cette transaction, le locataire contracte envers le bailleur ou un tiers des obligations qui ne sont pas en relation directe avec l'usage de la chose louée. |
weshalb auch eine Verletzung von Art. 27
SR 210 Code civil suisse du 10 décembre 1907 CC Art. 27 - 1 Nul ne peut, même partiellement, renoncer à la jouissance ou à l'exercice des droits civils. |
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1 | Nul ne peut, même partiellement, renoncer à la jouissance ou à l'exercice des droits civils. |
2 | Nul ne peut aliéner sa liberté, ni s'en interdire l'usage dans une mesure contraire aux lois ou aux moeurs. |
5.
5.1 Die Vorinstanz ging davon aus, der Beklagte habe durch seine Verweigerung, die Weinbezugsverpflichtung vollumfänglich zu erfüllen, einen wichtigen Grund gemäss Art. 266g
SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 266g - 1 Si, pour de justes motifs, l'exécution du contrat devient intolérable pour une partie, celle-ci peut résilier le bail à n'importe quel moment, en observant le délai de congé légal. |
|
1 | Si, pour de justes motifs, l'exécution du contrat devient intolérable pour une partie, celle-ci peut résilier le bail à n'importe quel moment, en observant le délai de congé légal. |
2 | Le juge statue sur les conséquences pécuniaires du congé anticipé, en tenant compte de toutes les circonstances. |
SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 266g - 1 Si, pour de justes motifs, l'exécution du contrat devient intolérable pour une partie, celle-ci peut résilier le bail à n'importe quel moment, en observant le délai de congé légal. |
|
1 | Si, pour de justes motifs, l'exécution du contrat devient intolérable pour une partie, celle-ci peut résilier le bail à n'importe quel moment, en observant le délai de congé légal. |
2 | Le juge statue sur les conséquences pécuniaires du congé anticipé, en tenant compte de toutes les circonstances. |
weitem überstiegen. Demnach sei der Mietvertrag auf den Kündigungstermin per 31. März 2004 aufgelöst worden.
5.2 Der Beklagte macht dem Sinne nach geltend, bei der Beurteilung, ob ein wichtiger Grund zur Kündigung gemäss Art. 266g
SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 266g - 1 Si, pour de justes motifs, l'exécution du contrat devient intolérable pour une partie, celle-ci peut résilier le bail à n'importe quel moment, en observant le délai de congé légal. |
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1 | Si, pour de justes motifs, l'exécution du contrat devient intolérable pour une partie, celle-ci peut résilier le bail à n'importe quel moment, en observant le délai de congé légal. |
2 | Le juge statue sur les conséquences pécuniaires du congé anticipé, en tenant compte de toutes les circonstances. |
zu Offertpreisen der Klägerin 3 um einen eigentlichen "Knebelungsvertrag" mit dem Beklagten gehandelt habe, welcher die Entwicklung des Restaurants des Beklagten erheblich habe behindern können. Die Kläger hätten damit das Risiko der Nichteinhaltung dieser Nebenverpflichtung in Kauf genommen, was ein Selbstverschulden begründe. Dies werde dadurch bestätigt, dass die Vermieterschaft bereits am 30. Oktober 2001 dem Beklagten nachträglich hätten zugestehen müssen, vier Weine ausserhalb des Sortiments der Klägerin 3 zu beziehen. Zudem hätten die Kläger sich mit einer Lärmklage von Nachbarn solidarisiert, was zeige, dass ihr Interesse an der Weiterführung des Mietvertrages offensichtlich abgenommen habe. Die Vorinstanz habe es unterlassen, die dargelegten Umstände der vertraglichen Beziehungen bei der Beurteilung des wichtigen Grundes einzubeziehen. Der Ermessensentscheid der Vorinstanz erweise sich demnach als offensichtlich unbillig.
5.3 Aus wichtigen Gründen, welche die Vertragserfüllung für sie unzumutbar machen, können die Parteien das Mietverhältnis mit der gesetzlichen Frist auf einen beliebigen Zeitpunkt kündigen (Art. 266g Abs. 1
SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 266g - 1 Si, pour de justes motifs, l'exécution du contrat devient intolérable pour une partie, celle-ci peut résilier le bail à n'importe quel moment, en observant le délai de congé légal. |
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1 | Si, pour de justes motifs, l'exécution du contrat devient intolérable pour une partie, celle-ci peut résilier le bail à n'importe quel moment, en observant le délai de congé légal. |
2 | Le juge statue sur les conséquences pécuniaires du congé anticipé, en tenant compte de toutes les circonstances. |
Für den Vermieter kann die Fortführung des Mietvertrages unzumutbar werden, wenn der Mieter seine vertraglichen Pflichten nicht einhält. Das Gesetz sieht insoweit Spezialregelungen vor. So bestimmt Art. 257d
SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 257d - 1 Lorsque, après la réception de la chose, le locataire a du retard pour s'acquitter d'un terme ou de frais accessoires échus, le bailleur peut lui fixer par écrit un délai de paiement et lui signifier qu'à défaut de paiement dans ce délai il résiliera le bail. Ce délai sera de dix jours au moins et, pour les baux d'habitations ou de locaux commerciaux, de 30 jours au moins. |
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1 | Lorsque, après la réception de la chose, le locataire a du retard pour s'acquitter d'un terme ou de frais accessoires échus, le bailleur peut lui fixer par écrit un délai de paiement et lui signifier qu'à défaut de paiement dans ce délai il résiliera le bail. Ce délai sera de dix jours au moins et, pour les baux d'habitations ou de locaux commerciaux, de 30 jours au moins. |
2 | Faute de paiement dans le délai fixé, le bailleur peut résilier le contrat avec effet immédiat; les baux d'habitations et de locaux commerciaux peuvent être résiliés moyennant un délai de congé minimum de 30 jours pour la fin d'un mois. |
SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 257f - 1 Le locataire est tenu d'user de la chose avec le soin nécessaire. |
|
1 | Le locataire est tenu d'user de la chose avec le soin nécessaire. |
2 | S'il s'agit d'un immeuble, il est tenu d'avoir pour les personnes habitant la maison et les voisins les égards qui leur sont dus. |
3 | Lorsque le maintien du bail est devenu insupportable pour le bailleur ou les personnes habitant la maison parce que le locataire, nonobstant une protestation écrite du bailleur, persiste à enfreindre son devoir de diligence ou à manquer d'égards envers les voisins, le bailleur peut résilier le contrat avec effet immédiat; les baux d'habitations et de locaux commerciaux peuvent être résiliés moyennant un délai de congé minimum de 30 jours pour la fin d'un mois. |
4 | Les baux d'habitations et de locaux commerciaux peuvent toutefois être résiliés avec effet immédiat, si le locataire cause volontairement un préjudice grave à la chose. |
SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 266g - 1 Si, pour de justes motifs, l'exécution du contrat devient intolérable pour une partie, celle-ci peut résilier le bail à n'importe quel moment, en observant le délai de congé légal. |
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1 | Si, pour de justes motifs, l'exécution du contrat devient intolérable pour une partie, celle-ci peut résilier le bail à n'importe quel moment, en observant le délai de congé légal. |
2 | Le juge statue sur les conséquences pécuniaires du congé anticipé, en tenant compte de toutes les circonstances. |
SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 266g - 1 Si, pour de justes motifs, l'exécution du contrat devient intolérable pour une partie, celle-ci peut résilier le bail à n'importe quel moment, en observant le délai de congé légal. |
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1 | Si, pour de justes motifs, l'exécution du contrat devient intolérable pour une partie, celle-ci peut résilier le bail à n'importe quel moment, en observant le délai de congé légal. |
2 | Le juge statue sur les conséquences pécuniaires du congé anticipé, en tenant compte de toutes les circonstances. |
Ob wichtige Gründe eingetreten sind, hat der Richter gemäss Art. 4
SR 210 Code civil suisse du 10 décembre 1907 CC Art. 4 - Le juge applique les règles du droit et de l'équité, lorsque la loi réserve son pouvoir d'appréciation ou qu'elle le charge de prononcer en tenant compte soit des circonstances, soit de justes motifs. |
5.4 Mit dem Beklagten ist davon auszugehen, dass die Weinbezugsverpflichtung gemäss Art. 8 des Mietvertrages eine mietzinsrelevante Nebenpflicht dieses Vertrages war, welche für die Vermieter wesentliche Vertragsgrundlage bildete. Daraus folgt, dass die trotz Abmahnung wiederholt erfolgte vom Beklagten nicht bestrittene Verletzung dieser Nebenpflicht die Weiterführung des Mietvertrages für die Vermieter objektiv unzumutbar machte, zumal der entsprechende Schaden nicht genau bestimmt werden kann und damit schwer einklagbar ist. Auf Grund der grundsätzlichen Bedeutung der Nebenverpflichtung ist der genaue Umfang des Verstosses ohne Bedeutung, weshalb entgegen der Ansicht des Beklagten insoweit keine zusätzlichen Abklärungen oder Feststellungen erforderlich sind. Sodann setzt die Unzumutbarkeit der Weiterführung des Mietvertrages keine Gefährdung der Existenz der Klägerin 3 voraus, weshalb unerheblich ist, ob für sie die Verletzung der Weinbezugsverpflichtung durch den Beklagten existenzgefährdend war oder nicht. Weiter kann bezüglich dieser Bezugsverpflichtung mangels eines festgestellten Missverhältnisses zwischen Leistung und Gegenleistung nicht von einem "Knebelungsvertrag" gesprochen werden, zumal dem Beklagten zugestanden
wurde, vier Weine ausserhalb des Sortiments der Klägerin 3 zu verkaufen. Damit ist in diesem Zusammenhang ein Selbstverschulden der Kläger zu verneinen. Dies gilt auch bezüglich des Umstands, dass die Kläger sich bezüglich der Lärmbelastung durch das Restaurant beschwerten, da gemäss den Feststellungen der Vorinstanz kein kausaler Zusammenhang zur Verletzung der Weinbezugsverpflichtung durch den Beklagten besteht. Die Vorinstanz hat demnach das ihr zustehende Ermessen bundesrechtskonform ausgeübt, wenn es annahm, der Beklagte habe durch seine Verweigerung die Weinbezugsverpflichtung vollumfänglich zu erfüllen, einen wichtigen Grund gemäss Art. 266g
SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 266g - 1 Si, pour de justes motifs, l'exécution du contrat devient intolérable pour une partie, celle-ci peut résilier le bail à n'importe quel moment, en observant le délai de congé légal. |
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1 | Si, pour de justes motifs, l'exécution du contrat devient intolérable pour une partie, celle-ci peut résilier le bail à n'importe quel moment, en observant le délai de congé légal. |
2 | Le juge statue sur les conséquences pécuniaires du congé anticipé, en tenant compte de toutes les circonstances. |
6.
6.1 Die Vorinstanz hat angenommen, der Mietvertrag sei nicht gemäss Art. 272
SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 272 - 1 Le locataire peut demander la prolongation d'un bail de durée déterminée ou indéterminée lorsque la fin du contrat aurait pour lui ou sa famille des conséquences pénibles sans que les intérêts du bailleur le justifient. |
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1 | Le locataire peut demander la prolongation d'un bail de durée déterminée ou indéterminée lorsque la fin du contrat aurait pour lui ou sa famille des conséquences pénibles sans que les intérêts du bailleur le justifient. |
2 | Dans la pesée des intérêts, l'autorité compétente se fondera notamment sur: |
a | les circonstances de la conclusion du bail et le contenu du contrat; |
b | la durée du bail; |
c | la situation personnelle, familiale et financière des parties ainsi que leur comportement; |
d | le besoin que le bailleur ou ses proches parents ou alliés peuvent avoir d'utiliser eux-mêmes les locaux ainsi que l'urgence de ce besoin; |
e | la situation sur le marché local du logement et des locaux commerciaux. |
3 | Lorsque le locataire demande une deuxième prolongation, l'autorité compétente examine en outre si le locataire a entrepris toutes les démarches qui pouvaient raisonnablement être exigées de lui afin de remédier aux conséquences pénibles du congé. |
SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 272a - 1 Aucune prolongation n'est accordée lorsqu'un congé est donné: |
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1 | Aucune prolongation n'est accordée lorsqu'un congé est donné: |
a | en cas de demeure du locataire (art. 257d); |
b | pour violation grave par le locataire de son devoir de diligence ou pour de graves manques d'égards envers les voisins (art. 257f, al. 3 et 4); |
c | en cas de faillite du locataire (art. 266h); |
d | si, en prévision d'une transformation ou d'une démolition, le contrat de bail a expressément été conclu pour une période expirant au début des travaux ou à la réception de l'autorisation requise. |
2 | En règle générale, aucune prolongation n'est accordée lorsque le bailleur offre au locataire des locaux d'habitation ou des locaux commerciaux équivalents. |
6.2 Der Beklagte führt dem Sinne nach an, die Vorinstanz habe mit der Verweigerung der Erstreckung Bundesrecht verletzt. Zwar habe die Vorinstanz zu Recht angenommen, die Kündigung stelle für den Beklagten eine Härte dar, da er damit einen Grossteil seiner Investitionen für das Restaurant verlieren würde, was seinen wirtschaftlichen Ruin bedeuten würde. Dagegen habe die Vorinstanz die Interessen der Kläger überbewertet. So hätten die Kläger, welche bezüglich ihrer Interessen beweisbelastet seien, weder behauptet noch bewiesen, dass die Weinbezugsverpflichtung für den gedeihlichen Geschäftsverlauf der eigenen Weinhandlung "existentiell" sei. Da auch die Untersuchungsmaxime gemäss Art. 274d Abs. 3
SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 272a - 1 Aucune prolongation n'est accordée lorsqu'un congé est donné: |
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1 | Aucune prolongation n'est accordée lorsqu'un congé est donné: |
a | en cas de demeure du locataire (art. 257d); |
b | pour violation grave par le locataire de son devoir de diligence ou pour de graves manques d'égards envers les voisins (art. 257f, al. 3 et 4); |
c | en cas de faillite du locataire (art. 266h); |
d | si, en prévision d'une transformation ou d'une démolition, le contrat de bail a expressément été conclu pour une période expirant au début des travaux ou à la réception de l'autorisation requise. |
2 | En règle générale, aucune prolongation n'est accordée lorsque le bailleur offre au locataire des locaux d'habitation ou des locaux commerciaux équivalents. |
SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 63 - 1 Celui qui a payé volontairement ce qu'il ne devait pas ne peut le répéter s'il ne prouve qu'il a payé en croyant, par erreur, qu'il devait ce qu'il a payé. |
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1 | Celui qui a payé volontairement ce qu'il ne devait pas ne peut le répéter s'il ne prouve qu'il a payé en croyant, par erreur, qu'il devait ce qu'il a payé. |
2 | Ce qui a été payé pour acquitter une dette prescrite ou pour accomplir un devoir moral ne peut être répété. |
3 | Sont réservées les dispositions de la loi fédérale du 11 avril 1889 sur la poursuite pour dettes et la faillite39 relatives à la répétition de l'indu. |
wirtschaftlich beherrschen würden. Demnach könne nicht gesagt werden, die Nichteinhaltung der Weinbezugsverpflichtung durch den Beklagten gegenüber der Klägerin 3 komme einer Nichtbezahlung des Mietzinses gleich. Gegenüber den Vermietern sei der Beklagte nicht mit Mietzinszahlungen in Verzug gewesen. Es habe somit bloss eine Vertragsverletzung gegenüber einer am Mietvertrag nicht beteiligten Drittpartei vorgelegen, welche auch in wirtschaftlicher Hinsicht weniger gravierend gewesen sei, als die Auswirkungen der Kündigung für den Beklagten. Dies habe die Vorinstanz ausser Acht gelassen, weshalb ihre Interessenabwägung nicht bundesrechtskonform sei und zu einem falschen Ergebnis führe.
6.3 Nach Art. 272
SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 272 - 1 Le locataire peut demander la prolongation d'un bail de durée déterminée ou indéterminée lorsque la fin du contrat aurait pour lui ou sa famille des conséquences pénibles sans que les intérêts du bailleur le justifient. |
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1 | Le locataire peut demander la prolongation d'un bail de durée déterminée ou indéterminée lorsque la fin du contrat aurait pour lui ou sa famille des conséquences pénibles sans que les intérêts du bailleur le justifient. |
2 | Dans la pesée des intérêts, l'autorité compétente se fondera notamment sur: |
a | les circonstances de la conclusion du bail et le contenu du contrat; |
b | la durée du bail; |
c | la situation personnelle, familiale et financière des parties ainsi que leur comportement; |
d | le besoin que le bailleur ou ses proches parents ou alliés peuvent avoir d'utiliser eux-mêmes les locaux ainsi que l'urgence de ce besoin; |
e | la situation sur le marché local du logement et des locaux commerciaux. |
3 | Lorsque le locataire demande une deuxième prolongation, l'autorité compétente examine en outre si le locataire a entrepris toutes les démarches qui pouvaient raisonnablement être exigées de lui afin de remédier aux conséquences pénibles du congé. |
Gemäss Art. 272a Abs. 1
SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 272a - 1 Aucune prolongation n'est accordée lorsqu'un congé est donné: |
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1 | Aucune prolongation n'est accordée lorsqu'un congé est donné: |
a | en cas de demeure du locataire (art. 257d); |
b | pour violation grave par le locataire de son devoir de diligence ou pour de graves manques d'égards envers les voisins (art. 257f, al. 3 et 4); |
c | en cas de faillite du locataire (art. 266h); |
d | si, en prévision d'une transformation ou d'une démolition, le contrat de bail a expressément été conclu pour une période expirant au début des travaux ou à la réception de l'autorisation requise. |
2 | En règle générale, aucune prolongation n'est accordée lorsque le bailleur offre au locataire des locaux d'habitation ou des locaux commerciaux équivalents. |
SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 266g - 1 Si, pour de justes motifs, l'exécution du contrat devient intolérable pour une partie, celle-ci peut résilier le bail à n'importe quel moment, en observant le délai de congé légal. |
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1 | Si, pour de justes motifs, l'exécution du contrat devient intolérable pour une partie, celle-ci peut résilier le bail à n'importe quel moment, en observant le délai de congé légal. |
2 | Le juge statue sur les conséquences pécuniaires du congé anticipé, en tenant compte de toutes les circonstances. |
SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 272b - 1 Le bail d'habitations peut être prolongé de quatre ans au maximum, celui de locaux commerciaux de six ans. Dans ces limites, une ou deux prolongations peuvent être accordées. |
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1 | Le bail d'habitations peut être prolongé de quatre ans au maximum, celui de locaux commerciaux de six ans. Dans ces limites, une ou deux prolongations peuvent être accordées. |
2 | Lorsque les parties conviennent d'une prolongation du bail, elles ne sont liées à aucune durée maximale et le locataire peut renoncer à une deuxième prolongation. |
SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 266g - 1 Si, pour de justes motifs, l'exécution du contrat devient intolérable pour une partie, celle-ci peut résilier le bail à n'importe quel moment, en observant le délai de congé légal. |
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1 | Si, pour de justes motifs, l'exécution du contrat devient intolérable pour une partie, celle-ci peut résilier le bail à n'importe quel moment, en observant le délai de congé légal. |
2 | Le juge statue sur les conséquences pécuniaires du congé anticipé, en tenant compte de toutes les circonstances. |
SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 266g - 1 Si, pour de justes motifs, l'exécution du contrat devient intolérable pour une partie, celle-ci peut résilier le bail à n'importe quel moment, en observant le délai de congé légal. |
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1 | Si, pour de justes motifs, l'exécution du contrat devient intolérable pour une partie, celle-ci peut résilier le bail à n'importe quel moment, en observant le délai de congé légal. |
2 | Le juge statue sur les conséquences pécuniaires du congé anticipé, en tenant compte de toutes les circonstances. |
Beruht der Entscheid über die Zulässigkeit der Erstreckung auf einer Interessenabwägung, so liegt ein Ermessensentscheid vor (Vgl. zur entsprechenden Kognition des BGer. E. 5.3).
6.4 Auf Grund des Umstandes, dass die Weinbezugspflicht bei der Bestimmung des Mietzinses berücksichtigt wurde, konnte die Vorinstanz ableiten, dass die Bezugspflicht wertungsmässig in der Nähe der Verpflichtung der Bezahlung des Mietzinses einzuordnen ist. Dabei ist zu beachten, dass bei einer Kündigung wegen Nichtbezahlung des Mietzinses gemäss Art. 257d
SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 257d - 1 Lorsque, après la réception de la chose, le locataire a du retard pour s'acquitter d'un terme ou de frais accessoires échus, le bailleur peut lui fixer par écrit un délai de paiement et lui signifier qu'à défaut de paiement dans ce délai il résiliera le bail. Ce délai sera de dix jours au moins et, pour les baux d'habitations ou de locaux commerciaux, de 30 jours au moins. |
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1 | Lorsque, après la réception de la chose, le locataire a du retard pour s'acquitter d'un terme ou de frais accessoires échus, le bailleur peut lui fixer par écrit un délai de paiement et lui signifier qu'à défaut de paiement dans ce délai il résiliera le bail. Ce délai sera de dix jours au moins et, pour les baux d'habitations ou de locaux commerciaux, de 30 jours au moins. |
2 | Faute de paiement dans le délai fixé, le bailleur peut résilier le contrat avec effet immédiat; les baux d'habitations et de locaux commerciaux peuvent être résiliés moyennant un délai de congé minimum de 30 jours pour la fin d'un mois. |
SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 272a - 1 Aucune prolongation n'est accordée lorsqu'un congé est donné: |
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1 | Aucune prolongation n'est accordée lorsqu'un congé est donné: |
a | en cas de demeure du locataire (art. 257d); |
b | pour violation grave par le locataire de son devoir de diligence ou pour de graves manques d'égards envers les voisins (art. 257f, al. 3 et 4); |
c | en cas de faillite du locataire (art. 266h); |
d | si, en prévision d'une transformation ou d'une démolition, le contrat de bail a expressément été conclu pour une période expirant au début des travaux ou à la réception de l'autorisation requise. |
2 | En règle générale, aucune prolongation n'est accordée lorsque le bailleur offre au locataire des locaux d'habitation ou des locaux commerciaux équivalents. |
Kläger 1 und 2 an der Nichtgewährung der Erstreckung ausgehen können. Demnach hat die Vorinstanz das ihr zustehende Ermessen nicht überschritten, wenn sie im vorliegenden Fall keine Erstreckung des Mietverhältnisses gewährte. Da die Feststellung bezüglich der Existenzgefährdung der Klägerin 3 nicht entscheiderheblich ist, kann offen bleiben, ob die Vorinstanz diesbezüglich bundesrechtliche Beweisvorschriften verletzte.
7.
Nach dem Gesagten ist die Berufung abzuweisen. Bei diesem Ausgang des Verfahrens wird der Beklagte kosten- und entschädigungspflichtig (Art. 156 Abs. 1
SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 272a - 1 Aucune prolongation n'est accordée lorsqu'un congé est donné: |
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1 | Aucune prolongation n'est accordée lorsqu'un congé est donné: |
a | en cas de demeure du locataire (art. 257d); |
b | pour violation grave par le locataire de son devoir de diligence ou pour de graves manques d'égards envers les voisins (art. 257f, al. 3 et 4); |
c | en cas de faillite du locataire (art. 266h); |
d | si, en prévision d'une transformation ou d'une démolition, le contrat de bail a expressément été conclu pour une période expirant au début des travaux ou à la réception de l'autorisation requise. |
2 | En règle générale, aucune prolongation n'est accordée lorsque le bailleur offre au locataire des locaux d'habitation ou des locaux commerciaux équivalents. |
SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 272a - 1 Aucune prolongation n'est accordée lorsqu'un congé est donné: |
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1 | Aucune prolongation n'est accordée lorsqu'un congé est donné: |
a | en cas de demeure du locataire (art. 257d); |
b | pour violation grave par le locataire de son devoir de diligence ou pour de graves manques d'égards envers les voisins (art. 257f, al. 3 et 4); |
c | en cas de faillite du locataire (art. 266h); |
d | si, en prévision d'une transformation ou d'une démolition, le contrat de bail a expressément été conclu pour une période expirant au début des travaux ou à la réception de l'autorisation requise. |
2 | En règle générale, aucune prolongation n'est accordée lorsque le bailleur offre au locataire des locaux d'habitation ou des locaux commerciaux équivalents. |
Demnach erkennt das Bundesgericht:
1.
Die Berufung wird abgewiesen.
2.
Die Gerichtsgebühr von Fr. 5'000.-- wird dem Beklagten auferlegt.
3.
Der Beklagte hat die Kläger für das bundesgerichtliche Verfahren mit Fr. 6'000.-- zu entschädigen.
4.
Dieses Urteil wird den Parteien und dem Obergericht des Kantons Aargau, 4. Zivilkammer, schriftlich mitgeteilt.
Lausanne, 17. November 2004
Im Namen der I. Zivilabteilung
des Schweizerischen Bundesgerichts
Der Präsident: Der Gerichtsschreiber: