4A_730/2011 - 2012-07-16 - Droit des contrats - mietvertragsähnliches Verhältnis

Bundesgericht
Tribunal fédéral
Tribunale federale
Tribunal federal

{T 0/2}
4A_730/2011

Urteil vom 16. Juli 2012
I. zivilrechtliche Abteilung

Besetzung
Bundesrichterin Klett, Präsidentin,
Bundesrichter Corboz, Kolly,
Bundesrichterin Kiss,
nebenamtlicher Bundesrichter Al. Brunner,
Gerichtsschreiberin Reitze.

Verfahrensbeteiligte
X.________ AG,
vertreten durch Rechtsanwalt Mauro Lardi,
Beschwerdeführerin,

gegen

YX.________, bestehend aus:
1. A.________,
2. B. und C. Z.________,
3. Q.________ AG,
4. D. und E. N.________,
5. F.________,
alle vertreten durch Rechtsanwalt Martin Buchli,
Beschwerdegegner.

Gegenstand
mietvertragsähnliches Verhältnis,

Beschwerde gegen das Urteil des Kantonsgerichts von Graubünden, II. Zivilkammer, vom 25. Januar 2011.

Sachverhalt:

A.
Die X.________ AG (Beklagte, Beschwerdeführerin) erwarb per 1. Dezember 2002 das Sonderrecht an den Restaurations- und Hotelbetriebsräumen sowie fünf Wohnungen des Aparthotels "M.________" in O.________.

Fünf Stockwerkeigentümer (Eigentümer, Kläger, Beschwerdegegner) von Ferienwohnungen im Aparthotel "M.________" haben sich zur einfachen Gesellschaft "YX.________" zusammengeschlossen, um ihre Interessen gegenüber der neuen Hotelbetreiberin X.________ AG zu wahren.

B.
Der Streitsache liegt eine öffentlichrechtliche Verpflichtung der Eigentümer zugrunde, ihre Ferienwohnungen im Aparthotel "M.________" hotelmässig bewirtschaften zu lassen.
B.a Mit Verfügung Nr. 1089/79 vom 24. Januar 1980 erteilte das Grundbuchinspektorat Graubünden gestützt auf Art. 4 Abs. 4 der damaligen Verordnung vom 10. November 1976 über den Erwerb von Grundstücken in Fremdenverkehrsorten durch Personen im Ausland (VGF; AS 1976 2389) der Firma P.________ die Grundsatzbewilligung, 667/1000 der Wohnungswertquoten aus der Liegenschaft Parzelle Nr. L.________, Aparthotel "M.________" in O.________, an Personen im Ausland zu veräussern, wobei jeder einzelne Verkauf noch einer Einzelbewilligung bedürfe. Die Bewilligung enthielt u.a. die Auflage einer hotelmässigen Bewirtschaftung sowie die Verpflichtung zum Abschluss eines Mietvertrages mit einer Hotelbetriebsorganisation. In der Folge wurden Einzelbewilligungen für den Verkauf der Wohnungen erteilt und diese verkauft. Die Eigentümer der einzelnen Stockwerkeigentumseinheiten schlossen mit der Hotelbetriebsgesellschaft einen Mietvertrag, worin sie sich verpflichteten, die Wohnung mindestens sechs Monate pro Jahr zur hotelmässigen Weitervermietung zur Verfügung zu stellen. Als Mietpreis wurden 43 % des reinen Logementpreises der tatsächlich besetzten Logiernacht vereinbart. Die Verträge enthielten überdies die Klausel: "Dieser Vertrag darf nur mit
Zustimmung des Grundbuchinspektorats Graubünden aufgehoben oder abgeändert werden".
B.b Per 1. Dezember 2002 verkaufte die damalige Betreibergesellschaft, die RX.________ AG, das Sonderrecht an den Restaurations- und Hotelbetriebsräumen sowie fünf Wohnungen an die X.________ AG. Der Kaufvertrag enthielt die Bestimmung, dass die Käuferin ausdrücklich keine Mietverträge übernehme, wodurch aber die Pflicht zur hotelmässigen Bewirtschaftung nicht entfalle. In der Folge teilte die X.________ AG den vermietungspflichtigen Stockwerkeigentümern mit, der alte Mietvertrag sei nicht mehr in Kraft, bot ihnen aber den Abschluss eines neuen Mietvertrags mit geänderten Konditionen an. Die Stockwerkeigentümer lehnten die vorgeschlagenen Änderungen ab. Die meisten von ihnen kündigten ihrerseits am 4. September 2003 den bestehenden Mietvertrag per 30. Oktober 2003, da die X.________ AG den Mietzins gemäss früherem Vertrag nicht bezahlt hatte.
B.c Mit Gesuch vom 3. Juli 2003 beantragte die X.________ AG dem Grundbuchinspektorat Graubünden, die vermietungspflichtigen Stockwerkeigentümer seien zu mahnen, mit ihr einen wirtschaftlich tragbaren Mietvertrag gemäss Gutachten der Schweizerischen Gesellschaft für Hotelkredit (nachfolgend: Gutachten der SGH oder Mustermietvertrag der SGH) vom 20. November 2002 abzuschliessen und eine exzessive Eigenbelegung insbesondere während der Hochsaison zu unterlassen. Daraufhin erliess das Grundbuchinspektorat am 28. November 2003 eine Verfügung, worin unter anderem festgehalten wurde, dass der Mietvertrag gemäss Globalbewilligung Nr. 1089/79 unverändert als Grundlage für die hotelmässige Bewirtschaftung gelte und für beide Parteien verbindlich sei. Weiter wurden die Eigentümer der Wohnungen verpflichtet, zum Abschluss eines neuen, für den Hotelbetrieb wirtschaftlich tragbaren Mietvertrags Hand zu bieten. Für die einseitige Durchsetzung von Vertragsänderungen wurde die X.________ AG an den Zivilrichter verwiesen. Dagegen erhob die X.________ AG Beschwerde an das Verwaltungsgericht des Kantons Graubünden. Dieses wies die Beschwerde mit Urteil vom 16. Dezember 2003 ab. Daraufhin gelangte die X.________ AG mit Verwaltungsgerichtsbeschwerde
an das Bundesgericht, welches diese mit Urteil vom 3. Juni 2004 teilweise guthiess und die Sache zur neuen Beurteilung an das Grundbuchinspektorat zurückwies. Das Bundesgericht hielt fest, das Bundesgesetz über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland (BewG; SR 211.412.41) gebe den Verwaltungsbehörden die Möglichkeit, die Wohnungseigentümer unter Androhung des Bewilligungswiderrufs zu ermahnen, bestimmte, von den Verwaltungsbehörden inhaltlich festgelegte Änderungen der Mietverträge zu akzeptieren (Urteil 2A.617/2003, auszugsweise publ. in BGE 130 II 290).
B.d Mit Verfügung vom 6. Dezember 2004 erkannte das Grundbuchinspektorat, die Auflagen aus der Grundsatzbewilligung seien bezüglich Mietzinsen und Regelung der Eigenbelegung rückwirkend auf den 1. Dezember 2002 dem Mietvertragsentwurf gemäss Gutachten der SGH vom 20. November 2002 anzugleichen, unter ausdrücklicher Androhung des Widerrufs der Erwerbsbewilligungen im Weigerungsfalle. Gemäss diesem Gutachten soll das Hotel dann wirtschaftlich geführt werden können, wenn das an die Eigentümer zu entrichtende Vermietungsentgelt den Satz von 16 % des Bruttobeherbergungsertrages nicht übersteige und die Selbstnutzung durch die Eigentümer strenger geregelt werde. Da das Grundbuchinspektorat zur Auffassung kam, dieses habe für die Wohnungseigentümer einen unzumutbaren Verlust aus der Vermietung zur Folge, hob es die Bewirtschaftungsauflagen für die Parteien per Datum seiner Verfügung auf (Ziff. 3 des Verfügungsdispositivs). Sodann stellte es fest, dass der Hotelbetriebsgesellschaft keinerlei Entschädigungen als Ausgleich für den Widerruf der Bewirtschaftungsauflagen zugesprochen würden (Ziff. 4 des Verfügungsdispositivs). Das Verwaltungsgericht wies eine gegen Ziff. 3 und 4 des Dispositivs der Verfügung des Grundbuchinspektorats erhobene
Beschwerde der X.________ AG mit Urteil vom 12. April 2005 ab. Das Bundesgericht wies die Verwaltungsgerichtsbeschwerde gegen dieses Urteil am 16. Dezember 2005 ebenfalls ab (2A.433/2005, auszugsweise publ. in BGE 132 II 171).

C.
C.a In der Folge kam es zwischen den Eigentümern und der X.________ AG zu Auseinandersetzungen bezüglich der Entschädigung für die hotelmässige Inanspruchnahme ihrer Apartwohnungen.

Zusammen mit weiteren Stockwerkeigentümern gelangten die Eigentümer am 22. November 2006 an das Bezirksgericht Surselva mit dem im Laufe des Verfahrens abgeänderten Begehren, die X.________ AG sei zu verpflichten, ihnen den Mietzins für die Bewirtschaftung ihrer Wohnungen im Aparthotel vom 1. Dezember 2002 bis zum 6. Dezember 2004 von insgesamt Fr. 17'270.20 nebst 5 % Zins seit dem 1. Dezember 2003 zu bezahlen, sowie Fr. 103'225.55 nebst 5 % Zins seit dem 1. August 2005 für die Beherbergungen in ihren Wohnungen vom 7. Dezember 2004 bis zur Schliessung des Hotelbetriebes im April 2006.

Die X.________ AG erhob ihrerseits Widerklage mit dem im Laufe des Verfahrens abgeänderten Begehren, die Eigentümer seien unter solidarischer Haftbarkeit zu verpflichten, ihr Fr. 142'652.60 oder einen Betrag nach richterlichem Ermessen zuzüglich 5 % Zins ab dem 7. Dezember 2004 zu bezahlen, eventualiter einen nach ihrer Wertquote entsprechenden oder nach richterlichem Ermessen bestimmten Betrag.
C.b Das Verfahren wurde zunächst auf die Frage der örtlichen Zuständigkeit beschränkt, welche schliesslich mit Bundesgerichtsentscheid vom 16. Mai 2008 namentlich für die Kläger bejaht wurde (Urteil 4A_133/2008, auszugsweise publ. in BGE 134 III 475).

Mit Urteil vom 12. Juli 2010 hiess das Bezirksgericht Surselva die Klage teilweise gut und verpflichtete die Beklagte, den Klägern für die vom 1. Dezember 2002 bis zum 6. Dezember 2004 an deren Apartwohnungen vorgenommene Bewirtschaftung Fr. 17'270.20 zuzüglich Zins zu 5 % seit dem 1. Dezember 2003 zu bezahlen. Die Widerklage wurde abgewiesen.
C.c Das Kantonsgericht von Graubünden hiess mit Urteil vom 25. Januar 2011 sowohl die Berufung der Beklagten wie auch die Berufung der Kläger teilweise gut und entschied, die Beklagte habe den Klägern für die Bewirtschaftung von deren Wohnungen für die Zeit vom 1. Dezember 2002 bis zum 6. Dezember 2004 den Betrag von Fr. 16'710.70 zuzüglich Zins zu 5 % seit dem 1. Dezember 2003 und für die Zeit vom 7. Dezember 2004 bis zum 30. April 2006 den Betrag von Fr. 16'725.55 zuzüglich Zins zu 5 % seit dem 1. September 2005 zu bezahlen.

D.
Mit Beschwerde in Zivilsachen beantragt die Beklagte dem Bundesgericht, das Urteil des Kantonsgerichts von Graubünden vom 25. Januar 2011 sei in dem Sinne zu ändern, dass ihre kantonale Berufung gutgeheissen und die kantonale Berufung der Kläger abgewiesen werde. Dementsprechend seien die Kläger in Gutheissung ihrer Widerklage zu verpflichten, ihr Fr. 87'027.60 oder einen Betrag nach richterlichem Ermessen zuzüglich Zins zu 5 % seit dem 7. Dezember 2004 zu bezahlen, eventualiter seien die Kläger gemäss ihrer Wertquote zur Bezahlung der Beträge von Fr. 10'282.80 (Kläger 1), Fr. 10'282.80 (Kläger 2), Fr. 43'398.-- (Kläger 3), Fr. 8'778.-- (Kläger 4) und Fr. 1'286.-- (Kläger 5) oder einen nach richterlichem Ermessen anteilsmässigen Betrag zuzüglich Zins zu 5 % seit dem 7. Dezember 2004 zu verurteilen, eventuell sei die Sache zur Festlegung der Entschädigung an die Vorinstanz zurückzuweisen. Sie stellt ausserdem den Verfahrensantrag, es sei ein gerichtliches Gutachten anzuordnen für den Fall, dass das Bundesgericht in der Sache selbst entscheide.
Die Kläger und die Vorinstanz beantragen die Abweisung der Beschwerde.

Erwägungen:

1.
Die Beschwerdeführerin stellt den Beweisantrag auf Einholung eines gerichtlichen Gutachtens über die Bewertung der betrieblichen Stockwerkeinheiten als Hotelbetrieb und eine Bewertung dieser Stockwerkeinheiten ohne Hotelzimmer. Da sich erweisen wird, dass die Beschwerde abzuweisen ist, wird dieser Antrag gegenstandslos.

2.
2.1 Das Bundesgericht prüft von Amtes wegen und mit freier Kognition, ob ein Rechtsmittel zulässig ist (Art. 29 Abs. 1 BGG; BGE 137 III 417 E. 1 S. 417 mit Hinweisen).

2.2 Das angefochtene Urteil des Kantonsgerichts von Graubünden ist ein verfahrensabschliessender Endentscheid (Art. 90 BGG) einer letzten kantonalen Instanz (Art. 75 Abs. 1 BGG) in einer Zivilsache (Art. 72 Abs. 1 BGG). Die Rechtsbegehren der Beschwerdeführerin sind im vorinstanzlichen Verfahren nicht geschützt worden (Art. 76 Abs. 1 BGG) und die Beschwerdefrist ist eingehalten (Art. 100 Abs. 1 i.V.m Art. 45 Abs. 1 BGG). Da auch die übrigen Sachurteilsvoraussetzungen erfüllt sind, ist auf die Beschwerde - unter Vorbehalt einer rechtsgenüglichen Begründung (Art. 42 Abs. 2 und Art. 106 Abs. 2 BGG) - einzutreten.

3.
3.1 Nach Art. 42 Abs. 2 BGG ist in der Begründung in gedrängter Form darzulegen, inwiefern der angefochtene Akt Recht verletzt. Dies setzt voraus, dass sich der Beschwerdeführer wenigstens kurz mit den Erwägungen des angefochtenen Entscheids auseinandersetzt. Strenge Anforderungen gelten, wenn die Verletzung von Grundrechten (einschliesslich der Willkür bei der Sachverhaltsfeststellung - BGE 133 II 249 E. 1.4.3 S. 255) geltend gemacht wird. Dies prüft das Bundesgericht nicht von Amtes wegen, sondern nur insoweit, als eine solche Rüge in der Beschwerde vorgebracht und begründet worden ist (Art. 106 Abs. 2 BGG).

3.2 Die Beschwerdeführerin vermag diesen Anforderungen in mehrfacher Hinsicht nicht zu genügen.

In ihrer Beschwerdeschrift stellt sie den Antrag, sowohl die Kosten des erstinstanzlichen Verfahrens vor dem Bezirksgericht Surselva und des Berufungsverfahrens vor dem Kantonsgericht als auch die ausseramtlichen Kosten für die kantonalen Verfahren seien vollumfänglich den Beschwerdegegnern aufzuerlegen (Ziff. 5 und 6 der Rechtsbegehren). Soweit die Beschwerdeführerin mit diesem Antrag verlangen wollte, die Kosten der kantonalen Verfahren seien auch bei Abweisung der Beschwerde anders zu verlegen, fehlt jede Begründung (Art. 42 BGG). Auf diesen Antrag ist nicht einzutreten, zumal ein bezifferter Antrag für die ausseramtliche Entschädigung fehlt (BGE 136 III 60 E. 1.1.1 S. 62; 133 III 489 E. 3.1 S. 489 f.).

Ebenso zählt die Beschwerdeführerin in ihrer Beschwerde einzelne "Verletzungen" auf, die sie am angefochtenen Entscheid beanstandet. Diese blosse Aufzählung genügt den Begründungsanforderungen jedoch offensichtlich nicht. Soweit die Beschwerdeführerin auf ihre Behauptungen nicht näher eingeht und diese begründet, ist darauf nicht einzugehen.

3.3 In tatsächlicher Hinsicht legt das Bundesgericht seinem Urteil den Sachverhalt zugrunde, den die Vorinstanz festgestellt hat (Art. 105 Abs. 1 BGG). Die Feststellung des Sachverhalts kann nur gerügt werden, wenn sie offensichtlich unrichtig ist oder auf einer Rechtsverletzung im Sinne von Art. 95 BGG beruht und wenn die Behebung des Mangels für den Ausgang des Verfahrens entscheidend sein kann (Art. 97 Abs. 1 BGG). "Offensichtlich unrichtig" bedeutet dabei "willkürlich" (BGE 135 III 397 E. 1.5 S. 401).

Die Beschwerdeführerin, die die Sachverhaltsfeststellungen der Vorinstanz anfechten will, kann sich nicht damit begnügen, den bestrittenen Feststellungen eigene tatsächliche Behauptungen gegenüberzustellen oder darzulegen, wie die Beweise ihrer Ansicht nach zu würdigen gewesen wären. Vielmehr hat sie klar und substanziiert aufzuzeigen, inwiefern die gerügten Feststellungen bzw. die Unterlassung von Feststellungen offensichtlich unrichtig sind oder auf einer Rechtsverletzung im Sinne von Art. 95 BGG beruhen. Auf eine Kritik an den tatsächlichen Feststellungen der Vorinstanz, die diesen Anforderungen nicht genügt, ist nicht einzutreten (BGE 133 II 249 E. 1.4.3 S. 254 f.; 133 III 462 E. 2.4 S. 466 f.).

4.
Die Vorinstanz hat den Beschwerdegegnern sowohl für den Zeitraum vom 1. Dezember 2002 bis zum 6. Dezember 2004 - ab der Übernahme des Hotelbetriebs durch die Beschwerdeführerin bis zur Aufhebung der öffentlichrechtlichen Bewirtschaftungsauflage - wie auch für den Zeitraum vom 7. Dezember 2004 bis April 2006 - ab Aufhebung der öffentlichrechtlichen Auflage bis zur Aufgabe der Inanspruchnahme der Wohnungen durch die Beschwerdeführerin - ein Entgelt für die Nutzung ihrer Ferienwohnungen zugesprochen, zunächst aus Mietvertrag und danach wegen fortbestehender Gebrauchsüberlassung. Die Beschwerdeführerin bestreitet die vertragliche bzw. vertragsähnliche Grundlage sowie die Höhe des Entgelts.
4.1
4.1.1 Die Beschwerdeführerin macht in Bezug auf den Zeitraum vom 1. Dezember 2002 bis zum 6. Dezember 2004 geltend, die Vorinstanz sei zu Unrecht und in Verletzung von Art. 261 OR davon ausgegangen, dass sie als Mieterin zur Übernahme der Mietverträge mit den Beschwerdegegnern verpflichtet gewesen sei. Sie habe mit Kaufvertrag vom 8. November 2002 wirksam die Übernahme der bestehenden Mietverträge wegbedungen. Demnach könne - wenn überhaupt - bloss ein faktisches Vertragsverhältnis zwischen den Parteien bestehen. Allerdings unterliege ein solches der kurzen einjährigen Verjährungsfrist, womit ein allfälliger Entschädigungsanspruch seitens der Beschwerdeführerin für die Nutzung der Wohnungen verjährt sei.
4.1.2 Die Vorinstanz hat erwogen, dass die Parteien mir ihren Dispositionen die am Aparthotel und an den Apartwohnungen bestehenden, auf öffentlichem Recht basierenden Rechtsverhältnisse nicht aufheben oder abändern konnten. Zu Lasten der Apartwohnungen habe weiterhin die öffentlichrechtliche Auflage zur hotelmässigen Bewirtschaftung bestanden, womit den Parteien klar gewesen sei, dass sie zu einer Gebrauchsüberlassung gegen Entgelt verpflichtet blieben. Mit Verfügung des Grundbuchinspektorats Graubünden vom 6. Dezember 2004, mit welcher die Parteien gehalten wurden, die Bestimmungen des Mietvertrages bezüglich Mietzins und Regelung der Eigenbelegung rückwirkend auf den 1. Dezember 2002 entsprechend dem Gutachten der SGH zu regeln, seien alle wesentliche Punkte des Mietvertrages festgelegt worden. Aus dem Verhalten beider Parteien habe man schliessen können, dass sie die öffentlichrechtlich festgelegten Regeln ihres Mietverhältnisses akzeptiert haben. Demnach liege eine übereinstimmende Willenserklärung vor, wonach zumindest für den Zeitraum, in welchem eine Bewirtschaftungspflicht bestanden habe, die Bedingungen des vom Grundbuchinspektorat als verbindlich erklärten Mustermietvertrages, zu gelten haben. Damit sei es nachträglich
zwischen den Parteien sehr wohl zum Abschluss einer Vereinbarung gekommen, in welcher rückwirkend für den Zeitraum vom 1. Dezember 2002 bis zum 6. Dezember 2004 die Mietbedingungen verbindlich festgelegt wurden. Diese Vereinbarung lasse sich als Mietvertrag oder jedenfalls als mietvertragsähnliches Verhältnis charakterisieren.
4.1.3 Die Rüge der Beschwerdeführerin, die Vorinstanz habe die Tragweite von Art. 261 OR verkannt, stösst ins Leere. Entgegen ihrer Ansicht, hat die Vorinstanz den angefochtenen Entscheid nicht auf Art. 261 OR abgestützt. Sie hat diese Norm bloss im Zusammenhang mit dem vertraglichen Ausschluss der bestehenden Mietverträge erwähnt. Die Vorinstanz hat vielmehr verbindlich festgestellt, dass beide Parteien angesichts der öffentlichrechtlichen Bewirtschaftungsvorgaben die Rechtmässigkeit der Nutzung der Wohnungen der Beschwerdegegner durch die Beschwerdeführerin für die Zeit vom 1. Dezember 2002 bis zum 6. Dezember 2004 anerkannt haben, womit für diese Zeit die Bedingungen des vom Grundbuchinspektorats als verbindlich erklärten Mustermietvertrages zu gelten haben. Dagegen bringt die Beschwerdeführerin nichts vor.

Es ist nicht ersichtlich, inwiefern die Vorinstanz Bundesrecht verletzt haben könnte, wenn sie eine (miet-) vertragliche Bindung bejahte. Damit entfällt die Rechtsfrage der einjährigen Verjährung der Ansprüche der Beschwerdegegner, da kein ausservertragliches Verhältnis zwischen den Parteien gegeben ist.
4.1.4 Die Vorinstanz hat gestützt auf die bundesgerichtliche Rechtsprechung, wonach die Vermieter bei fortgesetzter Nutzung der Mietsache nach Beendigung des Vertrages nicht schlechter gestellt werden dürfen als bei rechtmässiger Fortführung der Nutzung, geschlossen, dass auch die Nutzung im Zeitraum vom 7. Dezember 2004 bis April 2006 als mietvertragsähnliches Rechtsverhältnis zu qualifizieren sei (BGE 131 III 257 E. 2 f. S. 261; 119 II 437 E. 3b/bb S. 441 f.; mit Hinweisen). Die Beschwerdeführerin habe nämlich ab dem Zeitpunkt der Aufhebung der öffentlichrechtlichen Bewirtschaftungspflicht, im Wissen um die fehlende rechtliche Grundlage, wonach die Beschwerdegegner zur Gebrauchsüberlassung verpflichtet und die Beschwerdeführerin zur Nutzung berechtigt gewesen wäre, die Wohnungen gleichwohl weiter bewirtschaftet. Die Beschwerdeführerin sei sich bewusst gewesen, dass sie die Wohnungen der Beschwerdegegner ohne deren Willen und ohne Rechtsgrundlage benutzt habe und dass dafür naturgemäss ein Entgelt geschuldet sei.

Entgegen der in der Beschwerde vorgebrachten Ansicht, hat die Vorinstanz mit dieser von der erstinstanzlichen Beurteilung abweichenden Begründung den Gehörsanspruch der Beschwerdeführerin nicht verletzt. Bei der Argumentationslinie der Vorinstanz handelt es sich nicht um eine neue rechtliche Begründung, mit der nicht zu rechnen war (vgl. BGE 131 V 9 E. 5.4.1 S. 26 mit Hinweis). Vielmehr geht es bei der Frage der Höhe und der Grundlage des Nutzungsentgelts für die Wohnungen um den zentralen Streitpunkt. Demnach kann der Beschwerdeführerin nicht gefolgt werden, wenn sie vorbringt, sie habe aufgrund der neuen Qualifikation keine Verrechnungstatbestände geltend machen können.
4.2
4.2.1 Mit Bezug auf die Höhe der mietvertraglichen Forderung für den Zeitraum vom 1. Dezember 2002 bis zum 6. Dezember 2004 bringt die Beschwerdeführerin vor, die Vorinstanz habe den Sachverhalt willkürlich festgestellt und das Beweisergebnis einseitig zugunsten einer Partei ausgelegt.

Die Vorinstanz habe - obwohl dies von den Beschwerdegegnern stets abgelehnt wurde - das Gutachten der SGH herangezogen um die Höhe der mietvertraglichen Forderung zu bestimmen. Sie habe jedoch den von der SGH vorgeschlagenen Mietvertrag nur betragsmässig, nicht jedoch bezüglich den anderen Bestimmungen herangezogen und habe zudem eine Mietzinsreduktion wegen schlechtem baulichen Zustand der Wohnungen kaum zugelassen. Sowohl der genaue bauliche Zustand der Wohnungen wie auch die finanziellen Auswirkungen auf die Vermietung dieser Wohnungen seien entgegen der Auffassung der Vorinstanz nachgewiesen worden. Ebenso sei ein wegen ungerechtfertigter Eigenbelegung verrechenbarer Gegenanspruch ermittelt, behauptet und belegt worden, welcher von der Vorinstanz zu Unrecht abgelehnt worden sei.
4.2.2 Die Höhe des Entgelts hat die Vorinstanz entsprechend dem von den Parteien sinngemäss anerkannten Mustervertrag im Umfang von 16 % des Bruttobeherbergungsvertrags festgesetzt. Die Vorinstanz erachtete eine Mietzinsreduktion infolge des angeblich schlechten baulichen Zustands der Wohnungen als nicht bewiesen. Die Beschwerdeführerin habe nicht aufgezeigt, welchen Umsatz sie konkret mit den einzelnen Wohnungen gemacht habe und welchen Umsatz sie hätte erzielen können, wenn sich die betreffenden Einheiten in einem besseren Zustand befunden hätten. Ebenso wenig sei die von der Beschwerdeführerin behauptete ungerechtfertigte Eigenbelegung ausgewiesen, weshalb auch diese unberücksichtigt zu bleiben habe.
Die Vorinstanz hat festgestellt, dass die Parteien die Bedingungen des vom Grundbuchinspektorat verbindlich erklärten Mustermietvertrages anerkannt haben, wonach die Höhe des Entgelts 16 % des Bruttobeherbergungsertrages entspricht. Indem die Beschwerdeführerin vorbringt, dieser Mustermietvertrag sei von den Beschwerdegegnern stets abgelehnt worden, widerspricht sie den vorinstanzlichen Feststellungen, ohne dabei eine hinreichend begründete Sachverhaltsrüge zu erheben.

Wird Willkür in der Ermittlung des Sachverhalts geltend gemacht, ist zu beachten, dass dem Sachrichter in der Beweiswürdigung ein breiter Ermessensspielraum zusteht; die beschwerdeführende Partei hat daher darzulegen, inwiefern das kantonale Gericht sein Ermessen missbraucht, insbesondere offensichtlich unhaltbare Schlüsse gezogen, erhebliche Beweise übersehen oder willkürlich ausser Acht gelassen hat (vgl. BGE 132 III 209 E. 2.1 S. 211; 129 I 8 E. 2.1 S. 9; 120 Ia 31 E. 4b S. 40; 118 Ia 28 E. 1b S. 30). Auf eine Kritik an den tatsächlichen Feststellungen der Vorinstanz, die diesen Anforderungen nicht genügt, namentlich auf bloss appellatorische Vorbringen, ist nicht einzutreten (BGE 133 II 396 E. 3.1 S. 399, 249 E. 1.4.3 S. 254 f.).

Die Beschwerdeführerin begnügt sich zur Begründung der angeblich willkürlichen Beweiswürdigung mit Bezug auf die Reduktion des Mietzinses infolge schlechtem baulichen Zustand der Wohnungen und der ungerechtfertigten Eigenbelegung durch die Beschwerdegegner damit, ihre vorinstanzlichen Rügen zu wiederholen anstatt sich mit dem angefochtenen Entscheid auseinanderzusetzen. Damit genügt sie den Begründungsanforderungen nicht und vermag nicht aufzuzeigen, inwiefern die vorinstanzliche Beweiswürdigung willkürlich sein soll.
4.2.3 Bezüglich den zweiten Zeitraum bringt die Beschwerdeführerin vor, es könne nicht auf eine pauschalierte Entschädigung in Anlehnung auf den Mustermietvertrag abgestellt werden. Unter Verweis auf BGE 131 III 257 macht sie geltend, ein allfälliger Schaden hätte von den Beschwerdegegnern konkret nachgewiesen werden müssen. Da den Beschwerdegegnern dieser Nachweis nicht gelungen sei, stehe ihnen für diesen Zeitabschnitt kein Anspruch zu.
4.2.4 Die Vorinstanz hat festgestellt, dass es für die Beschwerdeführerin klar war, dass auch für die Zeit nach dem 6. Dezember 2004 nur eine entgeltliche Nutzung der Wohnungen in Frage kam; dies zeige sich darin, dass sie sich für die Anpassung der Bewirtschaftungsauflage an die Mietbedingungen gemäss Mustermietvertrag der SHG und damit für eine entgeltliche Miete einsetzte. Bei einem mietvertragsähnlichen Verhältnis habe der Benützer für den effektiv ausgeübten Gebrauch eine Entschädigung zu leisten, die bei einem entsprechenden tatsächlichen Mietverhältnis geschuldet wäre. Ausgehend davon richte sich der Anspruch der Beschwerdegegner auch für den zweiten Zeitraum nach dem verbindlich erklärten Mustermietvertrag der SGH, welcher einen Anspruch auf einen Mietzins im Umfang von 16 % des Bruttobeherbergungsertrages vorsehe.
Die Beschwerdeführerin vermag mit ihren Vorbringen keine Bundesrechtsverletzung auszuweisen. Es ist nicht ersichtlich, inwiefern die Vorinstanz Bundesrecht verletzt haben soll, indem sie den Beschwerdegegnern für die Benutzung ihrer Ferienwohnungen auch für die Zeit nach Beendigung der Mietverträge ein Entgelt zugesprochen hat. Die Vorinstanz hält zu Recht unter Bezugnahme auf BGE 131 III 257 fest, dass bei Vorliegen eines mietvertragsähnlichen Verhältnisses vermieden werden soll, dass der Vermieter in Bezug auf seinen Anspruch mit einem eventuell schwer zu erbringenden Schadensbeweis belastet wird. Der Vermieter ist rechtlich so zu stellen, als ob das Mietverhältnis noch nicht beendet ist, weshalb ihm der im konkreten Fall geschuldete Mietzins zusteht. Eine Bundesrechtsverletzung ist nicht ersichtlich.

5.
Die Vorinstanz hat die Widerklage der Beschwerdeführerin mit einer doppelten Begründung abgelehnt; einerseits bestehe kein Anspruch der Beschwerdeführerin auf Abschluss von Mietverträgen mit den Beschwerdegegnern und damit keine Rechtsgrundlage für einen Ersatzanspruch und andererseits sei der Beschwerdeführerin ohnehin kein Schaden entstanden.

5.1 Die Beschwerdeführerin bringt vor, das Bundesgericht habe im Urteil betreffend Aufhebung der Bewirtschaftungspflicht einzig festgehalten, dass in öffentlichrechtlicher Hinsicht keine Entschädigungspflicht geschuldet sei; die Aufhebung der Bewirtschaftungsauflage zeitige jedoch zivilrechtliche Auswirkungen, deren Rechtsfolgen weder im Rahmen des Bewilligungsgesetzes (BewG) noch im Stockwerkeigentümer-Reglement festgehalten worden seien. Eine Aufhebung der Bewirtschaftungspflicht habe unzweifelhaft eine Wertverschiebung von der Betriebseinheit zu den vorher belasteten Wohnungseinheiten zur Folge. Die Betriebseinheit werde entwertet, währenddem der Wert der vorher belasteten Stockwerkeigentumseinheiten zunehmen würde, da diese nicht mehr zur Belegung durch die Betriebseinheit bereitgehalten werden müssten. Da der Gesetzgebung über das Aparthotelsystem bezüglich der Frage der Ablösung der Bewirtschaftungspflicht im Verhältnis zwischen der Eigentümerin des Betriebsteils und den belasteten Stockwerkeigentümern keine Regelung entnommen werden könne, müsse dabei auf Art. 736 ZGB abgestellt werden, was die Vorinstanz verkannt habe.

Die belasteten Stockwerkeigentümer treffe die Pflicht, gestützt auf ihre Eigentümerstellung mit der Betreibergesellschaft bestimmte Mietverträge abzuschliessen und die Wohneinheiten zur Vermietung zu überlassen. Das Art. 736 ZGB zugrunde liegende Prinzip könne auch auf öffentlichrechtliche Dienstbarkeiten Anwendung finden, weshalb der allgemeine Rechtsgrundsatz von Art. 736 ZGB unzweifelhaft auch auf Eigentumsbeschränkungen im Sinne der Bewirtschaftungspflicht gemäss BewG angewendet werden könne. In jedem Falle sei ein Schadenersatzanspruch für die Ablösung der Bewirtschaftungspflicht gestützt auf Art. 97 i.V.m. Art. 107 OR gegeben.

5.2 Die Beschwerdeführerin zeigt auch in ihrer Beschwerdeschrift nicht auf, gestützt auf welchen Rechtstitel sie einen Anspruch auf Neuabschluss bzw. Weiterführung von Mietverträgen mit den Beschwerdegegnern gehabt hätte, aus dessen angeblicher Verletzung durch die Beschwerdegegner sie Schadenersatz beanspruchen könnte. Insbesondere hat die Vorinstanz zutreffend eine analoge Anwendung von Art. 736 Abs. 2 ZGB verneint. Entgegen der Ansicht der Beschwerdeführerin handelt es sich bei der Bewirtschaftungsauflage nach BewG nicht um eine öffentlichrechtliche Dienstbarkeit, sondern um eine Auflage, die für beide Parteien sowohl Rechte und Pflichten enthält. Die Bestimmung von Art. 736 ZGB betrifft sowohl privatrechtliche als auch öffentlichrechtliche Dienstbarkeiten, kann jedoch nicht für öffentlichrechtliche Bewirtschaftungsauflagen herangezogen werden, womit die Anwendung von Art. 736 ZGB entfällt. Ausserdem hat die Vorinstanz zu Recht festgehalten, dass die Beschwerdeführerin mit der Aufgabe des Hotelbetriebs und dem Verkauf der für den Betrieb notwendigen Stockwerkeinheiten ihr Interesse an der Nutzung der Wohnungen aufgegeben hat, weshalb auch aus diesem Grund kein Anspruch auf Schadenersatz besteht.

5.3 Im Übrigen rügt die Beschwerdeführerin zu Recht nicht, die Vorinstanz habe den bundesrechtlichen Begriff des Schadens verkannt, indem sie eine Vermögenseinbusse der Beschwerdeführerin, aufgrund der Weigerung der Beschwerdegegner, ihre Wohnungen weiterhin durch die Beschwerdeführerin bewirtschaften zu lassen, verneinte. Ihre Ansicht, die Bewirtschaftungspflicht sei in der Vergangenheit nur in äusserst seltenen Fällen aufgehoben worden, findet in den Feststellungen des angefochtenen Entscheids keine Grundlage. Somit kann offen bleiben, ob ihre Folgerung, die Vorinstanz habe unter diesen Umständen den Schaden falsch berechnet, zutreffend wäre.
Die Beschwerdeführerin vermag eine Verletzung von Bundesrecht nicht darzutun, weshalb die Beschwerde auch in diesem Punkt abzuweisen ist.

6.
Nach dem Gesagten ist die Beschwerde abzuweisen, soweit darauf eingetreten werden kann. Dem Ausgang des Verfahrens wird die Beschwerdeführerin kosten- und entschädigungspflichtig (Art. 66 Abs. 1 und Art. 68 Abs. 2 BGG).

Demnach erkennt das Bundesgericht:

1.
Die Beschwerde wird abgewiesen, soweit darauf einzutreten ist.

2.
Die Gerichtskosten von Fr. 5'000.-- werden der Beschwerdeführerin auferlegt.

3.
Die Beschwerdeführerin hat die Beschwerdegegner für das bundesgerichtliche Verfahren mit insgesamt Fr. 6'000.-- zu entschädigen.

4.
Dieses Urteil wird den Parteien und dem Kantonsgericht von Graubünden, II. Zivilkammer, schriftlich mitgeteilt.

Lausanne, 16. Juli 2012

Im Namen der I. zivilrechtlichen Abteilung
des Schweizerischen Bundesgerichts

Die Präsidentin: Klett

Die Gerichtsschreiberin: Reitze

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 29 Examen - 1 Le Tribunal fédéral examine d'office sa compétence.
¹	Le Tribunal fédéral examine d'office sa compétence.
²	En cas de doute quant à sa propre compétence, il procède à un échange de vues avec l'autorité dont la compétence lui paraît entrer en ligne de compte.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 75 Autorités précédentes - 1 Le recours est recevable contre les décisions prises par les autorités cantonales de dernière instance, par le Tribunal administratif fédéral ou par le Tribunal fédéral des brevets.37
¹	Le recours est recevable contre les décisions prises par les autorités cantonales de dernière instance, par le Tribunal administratif fédéral ou par le Tribunal fédéral des brevets.37
²	Les cantons instituent des tribunaux supérieurs comme autorités cantonales de dernière instance. Ces tribunaux statuent sur recours, sauf si:
^a	une loi fédérale prévoit une instance cantonale unique;
^b	un tribunal spécialisé dans les litiges de droit commercial statue en instance cantonale unique;
^c	une action ayant une valeur litigieuse d'au moins 100 000 francs est déposée directement devant le tribunal supérieur avec l'accord de toutes les parties.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 72 Principe - 1 Le Tribunal fédéral connaît des recours contre les décisions rendues en matière civile.
¹	Le Tribunal fédéral connaît des recours contre les décisions rendues en matière civile.
²	Sont également sujettes au recours en matière civile:
^a	les décisions en matière de poursuite pour dettes et de faillite;
^b	les décisions prises en application de normes de droit public dans des matières connexes au droit civil, notamment les décisions:
^b1	sur la reconnaissance et l'exécution de décisions ainsi que sur l'entraide en matière civile,
^b2	sur la tenue des registres foncier, d'état civil et du commerce, ainsi que des registres en matière de protection des marques, des dessins et modèles, des brevets d'invention, des obtentions végétales et des topographies,
^b3	sur le changement de nom,
^b4	en matière de surveillance des fondations, à l'exclusion des institutions de prévoyance et de libre passage,
^b5	en matière de surveillance des exécuteurs testamentaires et autres représentants successoraux,
^b6	les décisions prises dans le domaine de la protection de l'enfant et de l'adulte,
^b7	...

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 76 Qualité pour recourir - 1 A qualité pour former un recours en matière civile quiconque:
¹	A qualité pour former un recours en matière civile quiconque:
^a	a pris part à la procédure devant l'autorité précédente ou a été privé de la possibilité de le faire, et
^b	est particulièrement touché par la décision attaquée et a un intérêt digne de protection à son annulation ou sa modification.
²	Ont également qualité pour recourir contre les décisions visées à l'art. 72, al. 2, la Chancellerie fédérale, les départements fédéraux et, pour autant que le droit fédéral le prévoie, les unités qui leur sont subordonnées, si l'acte attaqué est susceptible de violer la législation fédérale dans leur domaine d'attributions.41

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 100 Recours contre une décision - 1 Le recours contre une décision doit être déposé devant le Tribunal fédéral dans les 30 jours qui suivent la notification de l'expédition complète.
¹	Le recours contre une décision doit être déposé devant le Tribunal fédéral dans les 30 jours qui suivent la notification de l'expédition complète.
²	Le délai de recours est de dix jours contre:
^a	les décisions d'une autorité cantonale de surveillance en matière de poursuite pour dettes et de faillite;
^b	les décisions en matière d'entraide pénale internationale et d'assistance administrative internationale en matière fiscale;
^c	les décisions portant sur le retour d'un enfant fondées sur la Convention européenne du 20 mai 1980 sur la reconnaissance et l'exécution des décisions en matière de garde des enfants et le rétablissement de la garde des enfants92 ou sur la Convention du 25 octobre 1980 sur les aspects civils de l'enlèvement international d'enfants93.
^d	les décisions du Tribunal fédéral des brevets concernant l'octroi d'une licence visée à l'art. 40d de la loi du 25 juin 1954 sur les brevets95.
³	Le délai de recours est de cinq jours contre:
^a	les décisions d'une autorité cantonale de surveillance en matière de poursuite pour effets de change;
^b	les décisions d'un gouvernement cantonal sur recours concernant des votations fédérales.
⁴	Le délai de recours est de trois jours contre les décisions d'un gouvernement cantonal sur recours touchant aux élections au Conseil national.
⁵	En matière de recours pour conflit de compétence entre deux cantons, le délai de recours commence à courir au plus tard le jour où chaque canton a pris une décision pouvant faire l'objet d'un recours devant le Tribunal fédéral.
⁶	...96
⁷	Le recours pour déni de justice ou retard injustifié peut être formé en tout temps.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 45 Fin - 1 Si le dernier jour du délai est un samedi, un dimanche ou un jour férié selon le droit fédéral ou cantonal, le délai expire le premier jour ouvrable qui suit.
¹	Si le dernier jour du délai est un samedi, un dimanche ou un jour férié selon le droit fédéral ou cantonal, le délai expire le premier jour ouvrable qui suit.
²	Le droit cantonal déterminant est celui du canton où la partie ou son mandataire a son domicile ou son siège.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 42 Mémoires - 1 Les mémoires doivent être rédigés dans une langue officielle, indiquer les conclusions, les motifs et les moyens de preuve, et être signés.
¹	Les mémoires doivent être rédigés dans une langue officielle, indiquer les conclusions, les motifs et les moyens de preuve, et être signés.
²	Les motifs doivent exposer succinctement en quoi l'acte attaqué viole le droit. Si le recours n'est recevable que lorsqu'il soulève une question juridique de principe ou qu'il porte sur un cas particulièrement important pour d'autres motifs, il faut exposer en quoi l'affaire remplit la condition exigée.15 16
³	Les pièces invoquées comme moyens de preuve doivent être jointes au mémoire, pour autant qu'elles soient en mains de la partie; il en va de même de la décision attaquée si le mémoire est dirigé contre une décision.
⁴	En cas de transmission électronique, le mémoire doit être muni de la signature électronique qualifiée de la partie ou de son mandataire au sens de la loi du 18 mars 2016 sur la signature électronique17. Le Tribunal fédéral détermine dans un règlement:
^a	le format du mémoire et des pièces jointes;
^b	les modalités de la transmission;
^c	les conditions auxquelles il peut exiger, en cas de problème technique, que des documents lui soient adressés ultérieurement sur papier.18
⁵	Si la signature de la partie ou de son mandataire, la procuration ou les annexes prescrites font défaut, ou si le mandataire n'est pas autorisé, le Tribunal fédéral impartit un délai approprié à la partie pour remédier à l'irrégularité et l'avertit qu'à défaut le mémoire ne sera pas pris en considération.
⁶	Si le mémoire est illisible, inconvenant, incompréhensible ou prolixe ou qu'il n'est pas rédigé dans une langue officielle, le Tribunal fédéral peut le renvoyer à son auteur; il impartit à celui-ci un délai approprié pour remédier à l'irrégularité et l'avertit qu'à défaut le mémoire ne sera pas pris en considération.
⁷	Le mémoire de recours introduit de manière procédurière ou à tout autre égard abusif est irrecevable.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 106 Application du droit - 1 Le Tribunal fédéral applique le droit d'office.
¹	Le Tribunal fédéral applique le droit d'office.
²	Il n'examine la violation de droits fondamentaux ainsi que celle de dispositions de droit cantonal et intercantonal que si ce grief a été invoqué et motivé par le recourant.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 105 Faits déterminants - 1 Le Tribunal fédéral statue sur la base des faits établis par l'autorité précédente.
¹	Le Tribunal fédéral statue sur la base des faits établis par l'autorité précédente.
²	Il peut rectifier ou compléter d'office les constatations de l'autorité précédente si les faits ont été établis de façon manifestement inexacte ou en violation du droit au sens de l'art. 95.
³	Lorsque la décision qui fait l'objet d'un recours concerne l'octroi ou le refus de prestations en espèces de l'assurance-accidents ou de l'assurance militaire, le Tribunal fédéral n'est pas lié par les faits établis par l'autorité précédente.99

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 95 Droit suisse - Le recours peut être formé pour violation:
^a	du droit fédéral;
^b	du droit international;
^c	de droits constitutionnels cantonaux;
^d	de dispositions cantonales sur le droit de vote des citoyens ainsi que sur les élections et votations populaires;
^e	du droit intercantonal.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 97 Établissement inexact des faits - 1 Le recours ne peut critiquer les constatations de fait que si les faits ont été établis de façon manifestement inexacte ou en violation du droit au sens de l'art. 95, et si la correction du vice est susceptible d'influer sur le sort de la cause.
¹	Le recours ne peut critiquer les constatations de fait que si les faits ont été établis de façon manifestement inexacte ou en violation du droit au sens de l'art. 95, et si la correction du vice est susceptible d'influer sur le sort de la cause.
²	Si la décision qui fait l'objet d'un recours concerne l'octroi ou le refus de prestations en espèces de l'assurance-accidents ou de l'assurance militaire, le recours peut porter sur toute constatation incomplète ou erronée des faits.89

SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 261 - 1 Si, après la conclusion du contrat, le bailleur aliène la chose louée ou si elle lui est enlevée dans le cadre d'une poursuite pour dettes ou d'une faillite, le bail passe à l'acquéreur avec la propriété de la chose.
¹	Si, après la conclusion du contrat, le bailleur aliène la chose louée ou si elle lui est enlevée dans le cadre d'une poursuite pour dettes ou d'une faillite, le bail passe à l'acquéreur avec la propriété de la chose.
²	Le nouveau propriétaire peut cependant:
^a	pour les habitations ou les locaux commerciaux, résilier le bail en observant le délai de congé légal pour le prochain terme légal s'il fait valoir un besoin urgent pour lui-même ou ses proches parents ou alliés;
^b	pour une autre chose, résilier le bail en observant le délai de congé légal pour le prochain terme légal, à moins que le contrat ne permette d'y mettre fin plus tôt.
³	Si le nouveau propriétaire résilie le contrat plus tôt que ne le permettrait le bail, le bailleur précédent répond de tous les dommages ainsi causés au locataire.
⁴	Les dispositions relatives à l'expropriation sont réservées.

SR 210 Code civil suisse du 10 décembre 1907 CC Art. 736 - 1 Le propriétaire grevé peut exiger la radiation d'une servitude qui a perdu toute utilité pour le fonds dominant.
¹	Le propriétaire grevé peut exiger la radiation d'une servitude qui a perdu toute utilité pour le fonds dominant.
²	Il peut obtenir la libération totale ou partielle d'une servitude qui ne conserve qu'une utilité réduite, hors de proportion avec les charges imposées au fonds servant.

SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 97 - 1 Lorsque le créancier ne peut obtenir l'exécution de l'obligation ou ne peut l'obtenir qu'imparfaitement, le débiteur est tenu de réparer le dommage en résultant, à moins qu'il ne prouve qu'aucune faute ne lui est imputable.
¹	Lorsque le créancier ne peut obtenir l'exécution de l'obligation ou ne peut l'obtenir qu'imparfaitement, le débiteur est tenu de réparer le dommage en résultant, à moins qu'il ne prouve qu'aucune faute ne lui est imputable.
²	Les dispositions de la loi fédérale du 11 avril 1889 sur la poursuite pour dettes et la faillite44 et du code de procédure civile du 19 décembre 2008 (CPC)45 s'appliquent à l'exécution.46

SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 107 - 1 Lorsque, dans un contrat bilatéral, l'une des parties est en demeure, l'autre peut lui fixer ou lui faire fixer par l'autorité compétente un délai convenable pour s'exécuter.
¹	Lorsque, dans un contrat bilatéral, l'une des parties est en demeure, l'autre peut lui fixer ou lui faire fixer par l'autorité compétente un délai convenable pour s'exécuter.
²	Si l'exécution n'est pas intervenue à l'expiration de ce délai, le droit de la demander et d'actionner en dommages-intérêts pour cause de retard peut toujours être exercé; cependant, le créancier qui en fait la déclaration immédiate peut renoncer à ce droit et réclamer des dommages-intérêts pour cause d'inexécution ou se départir du contrat.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 66 Recouvrement des frais judiciaires - 1 En règle générale, les frais judiciaires sont mis à la charge de la partie qui succombe. Si les circonstances le justifient, le Tribunal fédéral peut les répartir autrement ou renoncer à les mettre à la charge des parties.
¹	En règle générale, les frais judiciaires sont mis à la charge de la partie qui succombe. Si les circonstances le justifient, le Tribunal fédéral peut les répartir autrement ou renoncer à les mettre à la charge des parties.
²	Si une affaire est liquidée par un désistement ou une transaction, les frais judiciaires peuvent être réduits ou remis.
³	Les frais causés inutilement sont supportés par celui qui les a engendrés.
⁴	En règle générale, la Confédération, les cantons, les communes et les organisations chargées de tâches de droit public ne peuvent se voir imposer de frais judiciaires s'ils s'adressent au Tribunal fédéral dans l'exercice de leurs attributions officielles sans que leur intérêt patrimonial soit en cause ou si leurs décisions font l'objet d'un recours.
⁵	Sauf disposition contraire, les frais judiciaires mis conjointement à la charge de plusieurs personnes sont supportés par elles à parts égales et solidairement.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 68 Dépens - 1 Le Tribunal fédéral décide, dans son arrêt, si et dans quelle mesure les frais de la partie qui obtient gain de cause sont supportés par celle qui succombe.
¹	Le Tribunal fédéral décide, dans son arrêt, si et dans quelle mesure les frais de la partie qui obtient gain de cause sont supportés par celle qui succombe.
²	En règle générale, la partie qui succombe est tenue de rembourser à la partie qui a obtenu gain de cause, selon le tarif du Tribunal fédéral, tous les frais nécessaires causés par le litige.
³	En règle générale, aucuns dépens ne sont alloués à la Confédération, aux cantons, aux communes ou aux organisations chargées de tâches de droit public lorsqu'ils obtiennent gain de cause dans l'exercice de leurs attributions officielles.
⁴	L'art. 66, al. 3 et 5, est applicable par analogie.
⁵	Le Tribunal fédéral confirme, annule ou modifie, selon le sort de la cause, la décision de l'autorité précédente sur les dépens. Il peut fixer lui-même les dépens d'après le tarif fédéral ou cantonal applicable ou laisser à l'autorité précédente le soin de les fixer.