5A_864/2011 - 2012-03-16 - Diritto delle esecuzioni e del fallimento - Grundpfandverwertung (Ablehnung des Liegenschaftsschätzers, Kostenvorschuss)

Bundesgericht
Tribunal fédéral
Tribunale federale
Tribunal federal

{T 0/2}
5A 864/2011

Urteil vom 16. März 2012
II. zivilrechtliche Abteilung

Besetzung
Bundesrichterin Hohl, Präsidentin,
Bundesrichterin Escher, Bundesrichter Marazzi,
Gerichtsschreiber Zingg.

Verfahrensbeteiligte
X.________ AG,
Beschwerdeführerin,

gegen

1. S.________,
2. T.________,
3. U.________,
4. V.________,
alle vier vertreten durch Rechtsanwalt Markus Joos,
Beschwerdegegner,

Betreibungsamt A.________.

Gegenstand
Grundpfandverwertung (Ablehnung des Liegenschaftsschätzers, Kostenvorschuss),

Beschwerde gegen das Urteil des Obergerichts des Kantons Zürich, II. Zivilkammer als obere kantonale Aufsichtsbehörde über Schuldbetreibung und Konkurs, vom 22. November 2011.

Sachverhalt:

A.
A.a Die X.________ AG ist Schuldnerin in zwei Betreibungen auf Grundpfandverwertung (Betreibungen Nr. 1 und Nr. 2 des Betreibungsamts A.________). Im Rahmen des Verwertungsverfahrens teilte das Betreibungsamt der X.________ AG am 19. Januar 2011 die betreibungsamtliche Schätzung der beiden betroffenen Grundstücke mit. Es schätzte das Wohn- und Gasthaus (GB K-Bl. 1359; Betreibung Nr. 1) inkl. Zugehör auf Fr. 2'763'000.-- und den Hangar (GB Bl. 3960; Betreibung Nr. 2) auf Fr. 10'000.--.

A.b Am 7. Februar 2011 beantragte die X.________ AG beim Bezirksgericht Hinwil als unterer kantonaler Aufsichtsbehörde die Feststellung der Nichtigkeit der Schätzung und die Durchführung einer neuen Schätzung. Eventualiter verlangte sie die Durchführung einer neuen Schätzung gemäss Art. 9 der Verordnung des Bundesgerichts vom 23. April 1920 über die Zwangsverwertung von Grundstücken (VZG; SR 281.42) unter Einräumung des Rechts, einen Experten vorzuschlagen, und die Ansetzung eines angemessenen Kostenvorschusses (nach Einladung der Gutachter zum Kostenvoranschlag). Am 15. Februar 2011 ordnete das Bezirksgericht eine neue Schätzung der Grundstücke gemäss Art. 99 Abs. 2 und Art. 9 Abs. 2 VZG an, schlug einen Gutachter vor und setzte der X.________ AG Frist zur Leistung eines Vorschusses von Fr. 4'000.--. Am 16. Juni 2011 wies das Obergericht des Kantons Zürich als obere kantonale Aufsichtsbehörde eine dagegen erhobene Beschwerde der X.________ AG ab und setzte ihr Nachfrist zur Erhebung und Begründung von Einwendungen gegen den Experten und zur Vorschussleistung. Nachdem die X.________ AG beides getan hatte, beschloss das Bezirksgericht am 12. September 2011, einen anderen Gutachter zu ernennen. Es schlug W.________, Betriebsökonom
FA und Unternehmensberater bei der Z.________ AG, als neuen Experten vor. Dieser habe die mutmasslichen Kosten der Schätzung telefonisch auf Fr. 6'000.-- bis Fr. 8'000.-- beziffert. Das Bezirksgericht setzte Frist zur Erhebung von Einwänden und auferlegte der X.________ AG einen zusätzlichen Vorschuss von Fr. 4'000.--. Auf eine Beschwerde der X.________ AG gegen den Beschluss vom 12. September 2011 trat das Obergericht am 1. November 2011 mangels Erfüllung der Prozessvoraussetzungen nicht ein. Mit Beschluss vom 28. September 2011 verwarf das Bezirksgericht die Einwendungen der X.________ AG gegen W.________ und gegen die Erhöhung des Vorschusses und ernannte W.________ zum Gutachter. Am 3. Oktober 2011 zahlte die X.________ AG den zusätzlichen Vorschuss von Fr. 4'000.-- unter Vorbehalt der Beschwerdeerhebung.
A.c Am 27. Oktober 2011 erhob die X.________ AG gegen den bezirksgerichtlichen Beschluss vom 28. September 2011 Beschwerde an das Obergericht. Sie lehnte W.________ als Gutachter ab und wandte sich gegen die Erhöhung des Kostenvorschusses auf Fr. 8'000.--. Mit Urteil vom 22. November 2011 wies das Obergericht die Beschwerde ab.

B.
Am 12. Dezember 2011 hat die X.________ AG (Beschwerdeführerin) gegen dieses Urteil Beschwerde an das Bundesgericht erhoben. Sie beantragt die Aufhebung des angefochtenen Urteils und die Rückweisung an die Vorinstanzen zu neuer Beschlussfassung. W.________ sei von der Vorinstanz befangen zu erklären und es sei auf die Kostenvorschusserhöhung zu verzichten. Der Beschwerdeführerin sei Gelegenheit zu geben, selber einen Experten vorzuschlagen und die vorgeschlagenen Experten seien zur Abgabe eines Kostenvoranschlags einzuladen. Falls keine Rückweisung an die Vorinstanzen erfolge, solle das Bundesgericht selber im Sinne ihrer Begehren entscheiden. Zudem ersucht sie um aufschiebende Wirkung. Mit separater Eingabe vom 12. Dezember 2011 ersucht sie schliesslich um Zustellung der Vernehmlassungen und Gewährung des Replikrechts.

Das Obergericht hat auf Vernehmlassung zum Gesuch um aufschiebende Wirkung verzichtet, das Betreibungsamt hat sich nicht vernehmen lassen und die Gläubiger S.________, T.________, U.________ und V.________ (Beschwerdegegner) haben sich dem Gesuch widersetzt. Mit Präsidialverfügung vom 26. Januar 2012 ist der Beschwerde aufschiebende Wirkung zuerkannt worden.

Das Betreibungsamt und das Obergericht haben auf Vernehmlassung in der Sache verzichtet. Die Beschwerdegegner ersuchen um Abweisung der Beschwerde, soweit darauf eingetreten werden könne. Das Bundesgericht hat diese Antworten der Beschwerdeführerin mitgeteilt und ihr zugleich Frist zur Einreichung einer Replik angesetzt. Am 2. März 2012 hat sie um Fristerstreckung um mindestens 24 Tage ersucht. Mit Verfügung vom 5. März 2012 ist eine nicht weiter erstreckbare Fristverlängerung bis zum 12. März 2012 gewährt worden. Am 13. März 2012 hat die Beschwerdeführerin um eine weitere Fristerstreckung gebeten. Diesem Gesuch ist am 14. März 2012 nicht stattgegeben worden. Die Beschwerdeführerin hat in der Folge keine Replik eingereicht.

Erwägungen:

1.
Gegen den Entscheid der oberen Aufsichtsbehörde in Schuldbetreibungs- und Konkurssachen (Art. 75 BGG) ist die Beschwerde in Zivilsachen unabhängig vom Streitwert zulässig (Art. 72 Abs. 2 lit. a und Art. 74 Abs. 2 lit. c BGG). Sie ist binnen Frist erfolgt (Art. 100 Abs. 2 lit. a i.V.m. Art. 45 Abs. 1 BGG). Obwohl es um einen Ausstand und um einen Kostenvorschuss geht (vgl. Art. 92 und 93 BGG), werden die Entscheide der (oberen) Aufsichtsbehörde als Endentscheide (Art. 90 BGG) behandelt (BGE 133 III 350 E. 1.2 S. 351).

Die Beschwerde ist zu begründen (Art. 42 Abs. 1 BGG). Nach Art. 42 Abs. 2 BGG ist in der Begründung in gedrängter Form darzulegen, inwiefern der angefochtene Akt Recht verletzt. Dies setzt voraus, dass sich der Beschwerdeführer wenigstens kurz mit den Erwägungen des angefochtenen Entscheids auseinandersetzt (BGE 134 II 244 E. 2.1 S. 245 f.; 134 V 53 E. 3.3 S. 60). Strengere Anforderungen gelten, wenn die Verletzung von Grundrechten geltend gemacht wird (Art. 106 Abs. 2 BGG). Eine Verfassungsrüge muss in der Beschwerde präzise vorgebracht und begründet werden (BGE 134 I 83 E. 3.2 S. 88). Dies bedeutet, dass anhand der Erwägungen des angefochtenen Entscheids klar und detailliert darzulegen ist, inwiefern verfassungsmässige Rechte verletzt worden sein sollen (BGE 135 III 232 E. 1.2 S. 234 mit Hinweisen).

2.
Die Vorinstanz hat zunächst festgehalten, der Schätzung komme im Verwertungsverfahren nur untergeordnete Bedeutung zu, weshalb es nicht notwendig sei, ein langwieriges Auswahlverfahren für die Vergabe des Gutachtensauftrags durchzuführen. Die Beschwerdeführerin habe kein schützenswertes Interesse daran, vor der Vergabe Gewissheit über die Höhe der zu erwartenden Schätzungskosten zu erhalten. Es sei daher nicht zu beanstanden, dass das Bezirksgericht den Experten freihändig bestimmt und eine ungefähre Angabe über die voraussichtlichen Kosten telefonisch eingeholt habe.

Es hat ausserdem festgehalten, für den Sachverständigen gälten dieselben Ausstandsgründe wie für das Gericht. Es bestehe kein Anspruch, dass die Parteien selber einen Schätzungsexperten vorschlagen könnten. Die Beschwerdeführerin trage keine Ablehnungsgründe gegen W.________ persönlich vor. Der geltend gemachte Ablehnungsgrund, W.________ sei Angestellter der Z.________ AG und die Z.________ AG sei Treuhänderin bzw. Beraterin der Beschwerdegegner, richte sich gegen die Z.________ AG. Dass W.________ die Beschwerdegegner bzw. R.________ (dessen Erben die Beschwerdegegner nach Darstellung des Beschwerdeführers sind) beraten habe, werde weder geltend gemacht noch sei solches ersichtlich. Nicht stichhaltig sei der Einwand, W.________ sei aus Luzern und mangels Vertrautheit mit den Zürcher Verhältnissen nicht in der Lage, das Grundstück in Zürich zu schätzen. Die Beschwerdeführerin könne keine schätzungsrelevanten Besonderheiten der hiesigen Verhältnisse nennen und die als Argument gegen den Experten angeführten Anfahrtskosten fielen kaum ins Gewicht. Dass laut Beschwerdeführerin im Internet und im Telefonbuch über W.________ keine Einträge zu finden seien, möge zutreffen oder nicht, ein Ablehnungsgrund werde dadurch aber nicht
begründet.

Das Obergericht hat schliesslich die vom Experten veranschlagten voraussichtlichen Kosten von Fr. 6'000.-- bis Fr. 8'000.-- als plausibel erachtet. Der Experte habe darauf hingewiesen, er müsse einen Augenschein vor Ort vornehmen, er sei auf die Unterstützung eines Mitarbeiters angewiesen und für die Ausarbeitung des Gutachtens sei mindestens mit einem weiteren Arbeitstag zu rechnen. Das Obergericht ist auf dieser Grundlage von zwei Arbeitstagen zu acht Stunden unter Beizug eines Mitarbeiters ausgegangen, was bei einem Stundenansatz von Fr. 200.-- zu einem Honorar von Fr. 6'400.-- führe. Zu berücksichtigen sei, dass es sich um die Schätzung einer Betriebsliegenschaft handle, weshalb sich der von der Beschwerdeführerin angestellte Vergleich mit einer von der Q.________ AG in Rechnung gestellten Liegenschaftsschätzung einer Wohnanlage verbiete. Da die Beschwerdeführerin den zusätzlichen Betrag von Fr. 4'000.-- habe leisten können, sei die Frage ihrer Leistungsfähigkeit als Argument gegen die Erhöhung nicht zu berücksichtigen. Sie mache nicht geltend, sie habe für die Bezahlung ein Darlehen mit Zinspflichten aufnehmen müssen. Schliesslich sei die definitive Höhe der Schätzungskosten noch nicht bekannt; die Kosten könnten auch
niedriger ausfallen und der Beschwerdeführerin erwachse durch einen zu hoch angesetzten Vorschuss kein relevanter Nachteil.

3.
Die Beschwerdeführerin rügt, dass die fachliche Qualifikation des Schätzers nicht beurteilt werden könne. Öffentlich zugängliche Informationen über ihn (Internet, Telefonbuch) existierten nicht. Die Anfrage des Gerichts, ob man mit dem Experten einverstanden sei, gerate zur Farce, wenn über den Experten nichts bekannt sei. Es könne somit nicht beurteilt werden, ob er sich für die Liegenschaftsschätzung eines Gastronomieobjekts eigne. Eine Person aus dem Kanton Luzern dürfte mit den Besonderheiten des Kantons Zürich, insbesondere dessen Berggebiet, zu wenig vertraut sein. Zudem seien die Anfahrtskosten zu hoch.

Der Experte sei ausserdem befangen. Die Ablehnung richte sich entgegen der Argumentation der Vorinstanz gegen den Experten persönlich und nicht gegen die Z.________ AG. Es sei nicht erforderlich, dass W.________ persönlich R.________ bzw. die Beschwerdegegner beraten habe. Er sei allein deshalb befangen, weil er kein selbständiger Schätzer, sondern Angestellter der Z.________ AG sei und die Z.________ AG während Jahrzehnten für R.________ und danach für seine Erben, die Beschwerdegegner, gearbeitet habe. Die Beschwerdeführerin verlangt, selber einen Experten vorschlagen zu dürfen. Der Auftrag dürfe nicht freihändig vergeben werden und Kosteninformationen dürften nicht bloss telefonisch eingeholt werden. Vielmehr müsse ein schriftliches Angebot angefordert werden.

Schliesslich reichten Fr. 4000.-- als Vorschuss bei Weitem. Der Beschwerdeführerin sei es auch nicht ohne weiteres gelungen, den zusätzlichen Vorschuss zu bezahlen, sondern nur unter Zuhilfenahme eines zinspflichtigen Darlehens.

4.
Die Einwände der Beschwerdeführerin sind teilweise berechtigt.

4.1 Das Bezirksgericht hat den Parteien vor Erstellung des Gutachtens Gelegenheit gegeben, sich zur Person des vom Gericht vorgeschlagenen Gutachters zu äussern. Diese Gehörsmöglichkeit dient den Parteien einerseits dazu, allfällige Ausstandsgründe geltend zu machen (dazu unten E. 4.2), andererseits können sie auch allgemeine Einwände gegen den vorgeschlagenen Gutachter anbringen, insbesondere hinsichtlich seiner fachlichen Eignung (ALFRED BÜHLER, Gerichtsgutachter und -gutachten im Zivilprozess, in: Heer/Schöbi [Hrsg.], Gericht und Expertise - La justice et l'expertise, 2005, S. 46). Da den Gerichten und den Parteien häufig die Fachkunde fehlt, um Gutachten inhaltlich vollumfänglich nachprüfen zu können, das Gutachten aber in der Regel ein wesentliches Element des späteren behördlichen Entscheids bilden wird, ist es umso wichtiger, dass sich die Parteien zumindest über die Kompetenz des Gutachters ein Bild machen können. Dazu sind, soweit nicht allgemein zugänglich, gewisse Mindestangaben über Ausbildung und Qualifikation des Experten durch das Gericht nötig. Vorliegend hat das Bezirksgericht lediglich angegeben, W.________ arbeite bei der Z.________ AG und er sei Betriebsökonom FA und Unternehmensberater. Daraus lässt sich nicht
entnehmen, inwiefern W.________ fachlich zur Liegenschaftsschätzung qualifiziert ist. Dass er auf diesem Gebiet tätig ist, lässt sich weder der Angabe der Arbeitgeberin noch seines Titels noch seiner Berufsbezeichnung entnehmen. Insoweit sind die Einwände der Beschwerdeführerin gegen das Auswahlverfahren berechtigt. Sofern an W.________ als Gutachter festzuhalten sein sollte (vgl. unten E. 4.2), werden die entsprechenden Informationen nachzuliefern sein.

Unbegründet ist die Beschwerde insofern, als die Beschwerdeführerin einen Gutachter aus dem Kanton Luzern für ungeeignet hält. Die Beschwerdeführerin vermag keine Umstände zu nennen, die besondere Kenntnis der Zustände im Zürcher Oberland voraussetzen würden. Mit der vorinstanzlichen Erwägung, dass die Anfahrtskosten kaum ins Gewicht fielen, setzt sich die Beschwerdeführerin nicht auseinander. Schliesslich muss das Bezirksgericht von Verfassungs wegen die Parteien nicht dazu auffordern, eigene Expertenvorschläge einzureichen (vgl. BÜHLER, a.a.O., S. 44 f.). Die Beschwerdeführerin legt nicht dar, dass das anwendbare kantonale Prozessrecht (Art. 20a Abs. 3 SchKG) anderes vorsieht.
4.2
4.2.1 Auf die Ausstandsfrage hat das Obergericht Art. 183 Abs. 2 i.V.m. Art. 47 ZPO als kantonales Recht angewandt (§ 21 des Zürcher Einführungsgesetzes vom 26. November 2007 zum Bundesgesetz über Schuldbetreibung und Konkurs [EG SchKG; LS 281] und Art. 20a Abs. 3 SchKG). Das Bundesgericht könnte die Anwendung der ZPO demnach einzig unter dem Gesichtspunkt der Willkür überprüfen (Art. 9 BV). Da die Beschwerdeführerin nicht geltend macht, die ZPO sei willkürlich angewandt worden, ist die Ablehnung einzig anhand der verfassungsrechtlichen Grundsätze von Art. 29 Abs. 1 i.V.m. Art. 30 Abs. 1 BV zu prüfen. Für gerichtliche Sachverständige gelten demgemäss grundsätzlich dieselben Ausstands- und Ablehnungsgründe, wie sie für die Richter vorgesehen sind (BGE 137 V 210 E. 2.1.3 S. 231 mit Hinweisen; 126 III 249 E. 3c S. 253 mit Hinweis). Keine geringeren Anforderungen können an Experten im Betreibungsverfahren gestellt werden. Sichergestellt werden soll, dass das Gutachten nicht durch sachfremde, ausserhalb des Verfahrens liegende Umstände beeinflusst wird (BGE 137 V 210 E. 2.1.3 S. 231 mit Hinweis). Liegen bei objektiver Betrachtungsweise Gegebenheiten vor, die den Anschein der Befangenheit und die Gefahr der Voreingenommenheit zu
begründen vermögen, so ist die Garantie hinreichender Unabhängigkeit und Unparteilichkeit verletzt. Solche Gegebenheiten können entweder in einem bestimmten Verhalten des Sachverständigen oder in gewissen äusseren Gegebenheiten funktioneller und organisatorischer Natur begründet sein. Bei der Beurteilung der Umstände ist nicht auf das subjektive Empfinden einer Partei abzustellen. Das Misstrauen in die Unvoreingenommenheit muss vielmehr in objektiver Weise begründet erscheinen. Es genügt, wenn Umstände vorliegen, die bei objektiver Betrachtung den Anschein der Befangenheit und Voreingenommenheit erwecken. Für die Ablehnung wird nicht verlangt, dass der Sachverständige tatsächlich befangen ist (BGE 136 I 207 E. 3.1 S. 210 mit Hinweisen; BGE 135 I 14 E. 2 S. 15 mit Hinweis).

4.2.2 Der vorgeschlagene Experte W.________ ist Mitarbeiter der Z.________ AG. Fraglich ist, ob er als befangen erscheint, weil nach der Behauptung der Beschwerdeführerin die Z.________ AG Treuhänderin der Beschwerdegegner ist. Die Beschwerdegegner führen in ihrer Beschwerdeantwort aus, sie stünden in einer geschäftlichen Beziehung zur Zweigniederlassung der Z.________ AG in Solothurn. Hingegen hätten sie nie eine Beziehung oder einen Kontakt zur Zweigniederlassung der Z.________ AG in Luzern oder zu W.________ gehabt.

Befangenheit oder zumindest ein Anschein von Befangenheit eines Gerichtsexperten kann sich aus dem Umstand ergeben, dass er zu einer Prozesspartei in einer wirtschaftlichen Beziehung steht oder stand, wobei dieselbe eine gewisse Intensität aufweisen muss (BGE 125 II 541 E. 4b S. 545; Urteil 4A 256/2010 vom 26. Juli 2010 E. 2.4, publ. in: sic! 2010 S. 917). Ein arbeits- oder auftragsrechtliches Verhältnis des Gutachters zu einer Partei kann in der Tat den Anschein der Befangenheit erwecken. Dies kann auch dann der Fall sein, wenn keine direkten vertraglichen, sondern bloss mittelbare Beziehungen zwischen Partei und Gutachter bestehen, z.B. wenn der vorgesehene Gutachter in einem arbeitsvertraglichen und damit Treueverhältnis zu einer Person steht, die ihrerseits ein Mandatsverhältnis zu einer Partei hat (vgl. Urteil 4A 256/2010 vom 26. Juli 2010, teilweise publ. in: sic! 2010 S. 917, zu einem auftragsrechtlichen Substitutionsverhältnis gemäss Art. 399 OR). Da die Vorinstanz keine tatsächlichen Feststellungen über die Beziehungen von W.________ und der Z.________ AG zu den Beschwerdegegnern getroffen hat, kann diese Frage jedoch nicht abschliessend geprüft werden. Namentlich ist Art und Dauer der Geschäftsbeziehung der
Beschwerdegegner bzw. von R.________ zur Z.________ AG nicht bekannt und sie wird von den Beschwerdegegnern in ihrer Beschwerdeantwort auch nicht näher erläutert. Ebenso wenig ist bekannt, ob der vorgeschlagene Experte W.________ im Rahmen seiner Tätigkeit für die Z.________ AG in Kontakt mit den Beschwerdegegnern stand - was von Letzteren bestritten wird - und ob er organisatorisch und hierarchisch unabhängig von Abteilungen oder Personen ist, die in Kontakt mit den Beschwerdegegnern standen oder stehen. Gegen die Unabhängigkeit von Mitarbeitern der Z.________ AG könnte der Inhalt des von der Beschwerdeführerin der Vorinstanz eingereichten E-Mails sprechen. Darin wandte sich der Anwalt der Beschwerdegegner im Februar 2008 an P.________ von der Z.________ AG und an den Beschwerdegegner 3 mit der Bitte um Prüfung einer Vereinbarung mit der Beschwerdeführerin. Es ist demnach nicht auszuschliessen, dass die Z.________ AG im vorliegend zu beurteilenden Rechtsstreit oder vorgängig dazu bereits beratend tätig war. Da die Vorinstanz die näheren Umstände nicht abgeklärt hat, obschon dazu konkreter Anlass bestanden hätte, ist sie ihrer Pflicht zur Sachverhaltsabklärung von Amtes wegen nicht nachgekommen (Art. 20a Abs. 2 Ziff. 2 SchKG). Das
angefochtene Urteil ist folglich aufzuheben und die Angelegenheit zur Abklärung aller erheblichen Umstände an die Vorinstanz zurückzuweisen.

4.3 Die Beschwerdeführerin wendet sich schliesslich gegen die Erhöhung des Kostenvorschusses. Was das Verfahren betrifft, so ist unter den von der Beschwerdeführerin gerügten Gesichtspunkten der Fairness und der Willkür (Art. 29 Abs. 1 und Art. 9 BV) nicht zu beanstanden, dass sich das Bezirksgericht einzig mit einem telefonisch eingeholten Kostenvoranschlag begnügt hat. Die Höhe des Voranschlags bzw. des daraus abgeleiteten Kostenvorschusses kritisiert die Beschwerdeführerin mit Hinweisen auf das ihr angemessen erscheinende Honorar und mit einer anderen Beurteilung der für die Schätzung benötigten Anzahl Arbeitstage und Mitarbeiter. Mit der blossen Darstellung ihrer Sicht der Dinge kann sie jedoch nicht dartun, dass das Bezirksgericht den Vorschuss willkürlich festgelegt hätte. Darauf ist nicht einzutreten. Die Behauptung, sie habe die Erhöhung des Kostenvorschusses nur mithilfe eines zinspflichtigen Darlehens bezahlen können, ist neu und deshalb unzulässig (Art. 99 Abs. 1 BGG).

5.
Bei diesem Ausgang des Verfahrens rechtfertigt es sich, die Gerichtskosten den Parteien je hälftig aufzuerlegen (Art. 66 Abs. 1 BGG). Die Parteien tragen ihre Parteikosten selber (Art. 68 Abs. 1 BGG).

Demnach erkennt das Bundesgericht:

1.
Die Beschwerde wird teilweise gutgeheissen, soweit auf sie eingetreten werden kann. Das Urteil des Obergerichts des Kantons Zürich, II. Zivilkammer als obere kantonale Aufsichtsbehörde über Schuldbetreibung und Konkurs, vom 22. November 2011 wird aufgehoben und die Angelegenheit zu neuer Beurteilung im Sinne der Erwägungen an das Obergericht zurückgewiesen.

2.
Die Gerichtskosten von insgesamt Fr. 1'000.-- werden der Beschwerdeführerin und den Beschwerdegegnern je zur Hälfte auferlegt. Die Beschwerdegegner haften für ihren Anteil von Fr. 500.-- solidarisch.

3.
Die Parteikosten werden wettgeschlagen.

4.
Dieses Urteil wird den Parteien, dem Betreibungsamt A.________ und dem Obergericht des Kantons Zürich, II. Zivilkammer, als obere kantonale Aufsichtsbehörde über Schuldbetreibung und Konkurs, schriftlich mitgeteilt.

Lausanne, 16. März 2012
Im Namen der II. zivilrechtlichen Abteilung
des Schweizerischen Bundesgerichts

Die Präsidentin: Hohl

Der Gerichtsschreiber: Zingg

SR 281.42 Regolamento del Tribunale federale del 23 aprile 1920 concernente la realizzazione forzata dei fondi (RFF) RFF Art. 9 - 1 La stima determinerà il valore venale presumibile del fondo e dei suoi accessori facendo astrazione dalle valutazioni risultanti dal catasto o dall'assicurazione contro gli incendi. I crediti garantiti da pegno risultanti dal registro fondiario saranno menzionati sommariamente senza però introdurre la procedura di rivendicazione per accertarne l'esistenza.
¹	La stima determinerà il valore venale presumibile del fondo e dei suoi accessori facendo astrazione dalle valutazioni risultanti dal catasto o dall'assicurazione contro gli incendi. I crediti garantiti da pegno risultanti dal registro fondiario saranno menzionati sommariamente senza però introdurre la procedura di rivendicazione per accertarne l'esistenza.
²	Ogni parte interessata può, entro il termine di ricorso contro il pignoramento (art. 17 cpv. 2 LEF) e previo deposito delle spese occorrenti, chiedere all'autorità di vigilanza una nuova stima a mezzo di periti. Il creditore che ha richiesto una nuova stima non potrà esigere la rifusione delle spese dal debitore, se non nel caso in cui la stima praticata dall'ufficio sia stata notevolmente modificata. Le contestazioni relative alla tassazione risultante dalla stima soggiacciono al giudizio definitivo dell'Autorità cantonale di vigilanza.17

SR 281.42 Regolamento del Tribunale federale del 23 aprile 1920 concernente la realizzazione forzata dei fondi (RFF) RFF Art. 99 - 1 Comunicata la domanda di realizzazione al debitore e, al caso, al terzo proprietario del pegno (art. 155 cpv. 2 LEF), l'ufficio d'esecuzione si farà rilasciare un estratto del registro fondiario (art. 28 e 73) e procederà alla stima del fondo (art. 9 cpv. 1, e 23).
¹	Comunicata la domanda di realizzazione al debitore e, al caso, al terzo proprietario del pegno (art. 155 cpv. 2 LEF), l'ufficio d'esecuzione si farà rilasciare un estratto del registro fondiario (art. 28 e 73) e procederà alla stima del fondo (art. 9 cpv. 1, e 23).
²	Se non è già inserita nel bando a stregua dell'articolo 29, la stima sarà comunicata al creditore che ha domandato la realizzazione, al debitore ed al terzo proprietario coll'avvertenza che entro il termine di ricorso essi potranno domandare all'autorità di vigilanza una nuova stima per mezzo di periti a mente dell'articolo 9 capoverso 2.

SR 281.42 Regolamento del Tribunale federale del 23 aprile 1920 concernente la realizzazione forzata dei fondi (RFF) RFF Art. 9 - 1 La stima determinerà il valore venale presumibile del fondo e dei suoi accessori facendo astrazione dalle valutazioni risultanti dal catasto o dall'assicurazione contro gli incendi. I crediti garantiti da pegno risultanti dal registro fondiario saranno menzionati sommariamente senza però introdurre la procedura di rivendicazione per accertarne l'esistenza.
¹	La stima determinerà il valore venale presumibile del fondo e dei suoi accessori facendo astrazione dalle valutazioni risultanti dal catasto o dall'assicurazione contro gli incendi. I crediti garantiti da pegno risultanti dal registro fondiario saranno menzionati sommariamente senza però introdurre la procedura di rivendicazione per accertarne l'esistenza.
²	Ogni parte interessata può, entro il termine di ricorso contro il pignoramento (art. 17 cpv. 2 LEF) e previo deposito delle spese occorrenti, chiedere all'autorità di vigilanza una nuova stima a mezzo di periti. Il creditore che ha richiesto una nuova stima non potrà esigere la rifusione delle spese dal debitore, se non nel caso in cui la stima praticata dall'ufficio sia stata notevolmente modificata. Le contestazioni relative alla tassazione risultante dalla stima soggiacciono al giudizio definitivo dell'Autorità cantonale di vigilanza.17

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 75 Autorità inferiori - 1 Il ricorso è ammissibile contro le decisioni pronunciate dalle autorità cantonali di ultima istanza, dal Tribunale amministrativo federale e dal Tribunale federale dei brevetti.36
¹	Il ricorso è ammissibile contro le decisioni pronunciate dalle autorità cantonali di ultima istanza, dal Tribunale amministrativo federale e dal Tribunale federale dei brevetti.36
²	I Cantoni istituiscono tribunali superiori quali autorità cantonali di ultima istanza. Tali tribunali giudicano su ricorso, salvo nei casi in cui:
^a	una legge federale prevede un'istanza cantonale unica;
^b	un tribunale specializzato nelle controversie di diritto commerciale giudica in istanza cantonale unica;
^c	è proposta loro direttamente, con il consenso di tutte le parti, un'azione con un valore litigioso di almeno 100 000 franchi.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 72 Principio - 1 Il Tribunale federale giudica i ricorsi contro le decisioni pronunciate in materia civile.
¹	Il Tribunale federale giudica i ricorsi contro le decisioni pronunciate in materia civile.
²	Al ricorso in materia civile soggiacciono anche:
^a	le decisioni in materia di esecuzione e fallimento;
^b	le decisioni in rapporto diretto con il diritto civile pronunciate in applicazione di norme di diritto pubblico, segnatamente le decisioni:
^b1	sul riconoscimento e l'esecuzione di decisioni e sull'assistenza giudiziaria in materia civile,
^b2	sulla tenuta del registro fondiario, dei registri dello stato civile, del registro di commercio e dei registri in materia di marchi, disegni e modelli, brevetti d'invenzione, varietà vegetali e topografie,
^b3	sull'autorizzazione al cambiamento del nome,
^b4	in materia di vigilanza sulle fondazioni, eccettuati gli istituti di previdenza e di libero passaggio,
^b5	in materia di vigilanza sugli esecutori testamentari e altri rappresentanti previsti dal diritto successorio,
^b6	in materia di protezione dei minori e degli adulti,
^b7	...

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 74 Valore litigioso minimo - 1 Nelle cause di carattere pecuniario il ricorso è ammissibile soltanto se il valore litigioso ammonta almeno a:
¹	Nelle cause di carattere pecuniario il ricorso è ammissibile soltanto se il valore litigioso ammonta almeno a:
^a	15 000 franchi nelle controversie in materia di diritto del lavoro e di locazione;
^b	30 000 franchi in tutti gli altri casi.
²	Quando il valore litigioso non raggiunge l'importo determinante secondo il capoverso 1, il ricorso è ammissibile:
^a	se la controversia concerne una questione di diritto di importanza fondamentale;
^b	se una legge federale prevede un'istanza cantonale unica;
^c	contro le decisioni delle autorità cantonali di vigilanza in materia di esecuzione e fallimento;
^d	contro le decisioni del giudice del fallimento e del concordato;
^e	contro le decisioni del Tribunale federale dei brevetti.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 100 Ricorso contro decisioni - 1 Il ricorso contro una decisione deve essere depositato presso il Tribunale federale entro 30 giorni dalla notificazione del testo integrale della decisione.
¹	Il ricorso contro una decisione deve essere depositato presso il Tribunale federale entro 30 giorni dalla notificazione del testo integrale della decisione.
²	Il termine è di dieci giorni per i ricorsi contro le decisioni:
^a	delle autorità cantonali di vigilanza in materia di esecuzione e fallimento;
^b	nel campo dell'assistenza giudiziaria internazionale in materia penale e dell'assistenza amministrativa internazionale in materia fiscale;
^c	in materia di ritorno di un minore secondo la Convenzione europea del 20 maggio 198090 sul riconoscimento e l'esecuzione delle decisioni in materia di affidamento di minori e sul ristabilimento dell'affidamento oppure secondo la Convenzione del 25 ottobre 198091 sugli aspetti civili del rapimento internazionale di minori;
^d	del Tribunale federale dei brevetti in materia di rilascio di una licenza secondo l'articolo 40d della legge del 25 giugno 195493 sui brevetti.
³	Il termine è di cinque giorni per i ricorsi contro le decisioni:
^a	delle autorità cantonali di vigilanza in materia di esecuzione e fallimento pronunciate nell'ambito dell'esecuzione cambiaria;
^b	dei Governi cantonali su ricorsi concernenti votazioni federali.
⁴	Il termine è di tre giorni per i ricorsi contro le decisioni dei Governi cantonali su ricorsi concernenti le elezioni al Consiglio nazionale.
⁵	Per i ricorsi concernenti conflitti di competenza tra due Cantoni, il termine decorre al più tardi dal giorno in cui in ciascun Cantone sono state pronunciate decisioni impugnabili mediante ricorso al Tribunale federale.
⁶	...94
⁷	Il ricorso per denegata o ritardata giustizia può essere interposto in ogni tempo.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 45 Scadenza - 1 Se l'ultimo giorno del termine è un sabato, una domenica o un giorno riconosciuto festivo dal diritto federale o cantonale, il termine scade il primo giorno feriale seguente.
¹	Se l'ultimo giorno del termine è un sabato, una domenica o un giorno riconosciuto festivo dal diritto federale o cantonale, il termine scade il primo giorno feriale seguente.
²	È determinante il diritto del Cantone ove ha domicilio o sede la parte o il suo patrocinatore.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 92 Decisioni pregiudiziali e incidentali sulla competenza e la ricusazione - 1 Il ricorso è ammissibile contro le decisioni pregiudiziali e incidentali notificate separatamente e concernenti la competenza o domande di ricusazione.
¹	Il ricorso è ammissibile contro le decisioni pregiudiziali e incidentali notificate separatamente e concernenti la competenza o domande di ricusazione.
²	Tali decisioni non possono più essere impugnate ulteriormente.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 93 Altre decisioni pregiudiziali e incidentali - 1 Il ricorso è ammissibile contro altre decisioni pregiudiziali e incidentali notificate separatamente se:
¹	Il ricorso è ammissibile contro altre decisioni pregiudiziali e incidentali notificate separatamente se:
^a	esse possono causare un pregiudizio irreparabile; o
^b	l'accoglimento del ricorso comporterebbe immediatamente una decisione finale consentendo di evitare una procedura probatoria defatigante o dispendiosa.
²	Le decisioni pregiudiziali e incidentali nel campo dell'assistenza giudiziaria internazionale in materia penale e nel campo dell'asilo non sono impugnabili.86 Rimangono salvi i ricorsi contro le decisioni sulla carcerazione in vista d'estradizione come anche sul sequestro di beni e valori, sempreché siano adempiute le condizioni di cui al capoverso 1.
³	Se il ricorso in virtù dei capoversi 1 e 2 non è ammissibile o non è stato interposto, le decisioni pregiudiziali e incidentali possono essere impugnate mediante ricorso contro la decisione finale in quanto influiscano sul contenuto della stessa.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 42 Atti scritti - 1 Gli atti scritti devono essere redatti in una lingua ufficiale, contenere le conclusioni, i motivi e l'indicazione dei mezzi di prova ed essere firmati.
¹	Gli atti scritti devono essere redatti in una lingua ufficiale, contenere le conclusioni, i motivi e l'indicazione dei mezzi di prova ed essere firmati.
²	Nei motivi occorre spiegare in modo conciso perché l'atto impugnato viola il diritto. Qualora il ricorso sia ammissibile soltanto se concerne una questione di diritto di importanza fondamentale o un caso particolarmente importante per altri motivi, occorre spiegare perché la causa adempie siffatta condizione.14 15
³	Se sono in possesso della parte, i documenti indicati come mezzi di prova devono essere allegati; se l'atto scritto è diretto contro una decisione, anche questa deve essere allegata.
⁴	In caso di trasmissione per via elettronica, la parte o il suo patrocinatore deve munire l'atto scritto di una firma elettronica qualificata secondo la legge del 18 marzo 201616 sulla firma elettronica. Il Tribunale federale determina mediante regolamento:
^a	il formato dell'atto scritto e dei relativi allegati;
^b	le modalità di trasmissione;
^c	le condizioni alle quali può essere richiesta la trasmissione successiva di documenti cartacei in caso di problemi tecnici.17
⁵	Se mancano la firma della parte o del suo patrocinatore, la procura dello stesso o gli allegati prescritti, o se il patrocinatore non è autorizzato in quanto tale, è fissato un congruo termine per sanare il vizio, con la comminatoria che altrimenti l'atto scritto non sarà preso in considerazione.
⁶	Gli atti illeggibili, sconvenienti, incomprensibili, prolissi o non redatti in una lingua ufficiale possono essere del pari rinviati al loro autore affinché li modifichi.
⁷	Gli atti scritti dovuti a condotta processuale da querulomane o altrimenti abusiva sono inammissibili.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 106 Applicazione del diritto - 1 Il Tribunale federale applica d'ufficio il diritto.
¹	Il Tribunale federale applica d'ufficio il diritto.
²	Esamina la violazione di diritti fondamentali e di disposizioni di diritto cantonale e intercantonale soltanto se il ricorrente ha sollevato e motivato tale censura.

SR 281.1 Legge federale dell'11 aprile 1889 sulla esecuzione e sul fallimento (LEF) LEF Art. 20^a - 1 ...38
¹	...38
²	Alla procedura davanti alle autorità cantonali di vigilanza si applicano le disposizioni seguenti:39
¹	le autorità di vigilanza, ogni volta che agiscono in questa veste, devono designarsi come tali e se del caso come autorità superiore o inferiore di vigilanza;
²	l'autorità di vigilanza constata i fatti d'ufficio. Essa può chiedere la collaborazione delle parti e, se rifiutano di prestare la collaborazione che da esse ci si può ragionevolmente attendere, dichiararne irricevibili le conclusioni;
³	l'autorità di vigilanza apprezza liberamente le prove; fatto salvo l'articolo 22, essa è vincolata dalle conclusioni delle parti;
⁴	la decisione sul ricorso deve essere motivata e indicare i rimedi di diritto; essa è notificata per scritto alle parti, all'ufficio e agli altri eventuali interessati;
⁵	le procedure sono gratuite. La parte o il suo rappresentante che agiscono in mala fede o in modo temerario possono essere condannati a una multa sino a 1500 franchi, nonché al pagamento di tasse e spese.
³	Per il resto, i Cantoni stabiliscono la procedura.

SR 272 Codice di diritto processuale civile svizzero del 19 dicembre 2008 (Codice di procedura civile, CPC) - Codice di procedura civile CPC Art. 183 Principi - 1 Il giudice può, ad istanza di parte o d'ufficio, chiedere una o più perizie. Sente dapprima le parti.
¹	Il giudice può, ad istanza di parte o d'ufficio, chiedere una o più perizie. Sente dapprima le parti.
²	Ai periti si applicano i motivi di ricusazione previsti per chi opera in seno a un'autorità giudiziaria.
³	Qualora faccia capo a conoscenze specialistiche interne al tribunale, il giudice deve preventivamente informarne le parti e dar loro la possibilità di esprimersi.

SR 272 Codice di diritto processuale civile svizzero del 19 dicembre 2008 (Codice di procedura civile, CPC) - Codice di procedura civile CPC Art. 47 Motivi - 1 Chi opera in seno a un'autorità giudiziaria si ricusa se:
¹	Chi opera in seno a un'autorità giudiziaria si ricusa se:
^a	ha un interesse personale nella causa;
^b	ha partecipato alla medesima causa in altra veste, segnatamente come membro di un'autorità, patrocinatore di una parte, perito, testimone o mediatore;
^c	è o era unito in matrimonio, vive o viveva in unione domestica registrata oppure convive di fatto con una parte, il suo rappresentante o una persona che ha partecipato alla medesima causa come membro della giurisdizione inferiore;
^d	è in rapporto di parentela o affinità in linea retta, o in linea collaterale fino al terzo grado incluso, con una parte;
^e	è in rapporto di parentela o affinità in linea retta, o in linea collaterale fino al secondo grado incluso, con il rappresentante di una parte o con una persona che ha partecipato alla medesima causa come membro della giurisdizione inferiore;
^f	per altri motivi, segnatamente a causa di amicizia o inimicizia con una parte o il suo rappresentante, potrebbe avere una prevenzione nella causa.
²	Non è in sé motivo di ricusazione segnatamente la partecipazione:
^a	alla decisione circa il gratuito patrocinio;
^b	alla procedura di conciliazione;
^c	al rigetto dell'opposizione secondo gli articoli 80-84 LEF31;
^d	all'emanazione di provvedimenti cautelari;
^e	alla procedura a tutela dell'unione coniugale.

SR 101 Costituzione federale della Confederazione Svizzera del 18 aprile 1999 Cost. Art. 29 Garanzie procedurali generali - 1 In procedimenti dinanzi ad autorità giudiziarie o amministrative, ognuno ha diritto alla parità ed equità di trattamento, nonché ad essere giudicato entro un termine ragionevole.
¹	In procedimenti dinanzi ad autorità giudiziarie o amministrative, ognuno ha diritto alla parità ed equità di trattamento, nonché ad essere giudicato entro un termine ragionevole.
²	Le parti hanno diritto d'essere sentite.
³	Chi non dispone dei mezzi necessari ha diritto alla gratuità della procedura se la sua causa non sembra priva di probabilità di successo. Ha inoltre diritto al patrocinio gratuito qualora la presenza di un legale sia necessaria per tutelare i suoi diritti.

SR 101 Costituzione federale della Confederazione Svizzera del 18 aprile 1999 Cost. Art. 30 Procedura giudiziaria - 1 Nelle cause giudiziarie ognuno ha diritto d'essere giudicato da un tribunale fondato sulla legge, competente nel merito, indipendente e imparziale. I tribunali d'eccezione sono vietati.
¹	Nelle cause giudiziarie ognuno ha diritto d'essere giudicato da un tribunale fondato sulla legge, competente nel merito, indipendente e imparziale. I tribunali d'eccezione sono vietati.
²	Nelle azioni civili il convenuto ha diritto che la causa sia giudicata dal tribunale del suo domicilio. La legge può prevedere un altro foro.
³	L'udienza e la pronuncia della sentenza sono pubbliche. La legge può prevedere eccezioni.

SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto CO Art. 399 - 1 Il mandatario, che indebitamente commette la trattazione dell'affare ad un terzo, è responsabile dell'operato di questo, come se fosse suo proprio.
¹	Il mandatario, che indebitamente commette la trattazione dell'affare ad un terzo, è responsabile dell'operato di questo, come se fosse suo proprio.
²	S'egli è autorizzato a farsi sostituire, è responsabile soltanto della debita diligenza nello scegliere e nell'istruire il terzo.
³	In entrambi i casi il mandante può far valere direttamente contro il terzo le azioni che contro questo competono al mandatario.

SR 101 Costituzione federale della Confederazione Svizzera del 18 aprile 1999 Cost. Art. 29 Garanzie procedurali generali - 1 In procedimenti dinanzi ad autorità giudiziarie o amministrative, ognuno ha diritto alla parità ed equità di trattamento, nonché ad essere giudicato entro un termine ragionevole.
¹	In procedimenti dinanzi ad autorità giudiziarie o amministrative, ognuno ha diritto alla parità ed equità di trattamento, nonché ad essere giudicato entro un termine ragionevole.
²	Le parti hanno diritto d'essere sentite.
³	Chi non dispone dei mezzi necessari ha diritto alla gratuità della procedura se la sua causa non sembra priva di probabilità di successo. Ha inoltre diritto al patrocinio gratuito qualora la presenza di un legale sia necessaria per tutelare i suoi diritti.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 99 - 1 Possono essere addotti nuovi fatti e nuovi mezzi di prova soltanto se ne dà motivo la decisione dell'autorità inferiore.
¹	Possono essere addotti nuovi fatti e nuovi mezzi di prova soltanto se ne dà motivo la decisione dell'autorità inferiore.
²	Non sono ammissibili nuove conclusioni.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 66 Onere e ripartizione delle spese giudiziarie - 1 Di regola, le spese giudiziarie sono addossate alla parte soccombente. Se le circostanze lo giustificano, il Tribunale federale può ripartirle in modo diverso o rinunciare ad addossarle alle parti.
¹	Di regola, le spese giudiziarie sono addossate alla parte soccombente. Se le circostanze lo giustificano, il Tribunale federale può ripartirle in modo diverso o rinunciare ad addossarle alle parti.
²	In caso di desistenza o di transazione, il Tribunale federale può rinunciare in tutto o in parte a riscuotere le spese giudiziarie.
³	Le spese inutili sono pagate da chi le causa.
⁴	Alla Confederazione, ai Cantoni, ai Comuni e alle organizzazioni incaricate di compiti di diritto pubblico non possono di regola essere addossate spese giudiziarie se, senza avere alcun interesse pecuniario, si rivolgono al Tribunale federale nell'esercizio delle loro attribuzioni ufficiali o se le loro decisioni in siffatte controversie sono impugnate mediante ricorso.
⁵	Salvo diversa disposizione, le spese giudiziarie addossate congiuntamente a più persone sono da queste sostenute in parti eguali e con responsabilità solidale.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 68 Spese ripetibili - 1 Nella sentenza il Tribunale federale determina se e in che misura le spese della parte vincente debbano essere sostenute da quella soccombente.
¹	Nella sentenza il Tribunale federale determina se e in che misura le spese della parte vincente debbano essere sostenute da quella soccombente.
²	La parte soccombente è di regola tenuta a risarcire alla parte vincente, secondo la tariffa del Tribunale federale, tutte le spese necessarie causate dalla controversia.
³	Alla Confederazione, ai Cantoni, ai Comuni e alle organizzazioni incaricate di compiti di diritto pubblico non sono di regola accordate spese ripetibili se vincono una causa nell'esercizio delle loro attribuzioni ufficiali.
⁴	Si applica per analogia l'articolo 66 capoversi 3 e 5.
⁵	Il Tribunale federale conferma, annulla o modifica, a seconda dell'esito del procedimento, la decisione sulle spese ripetibili pronunciata dall'autorità inferiore. Può stabilire esso stesso l'importo di tali spese secondo la tariffa federale o cantonale applicabile o incaricarne l'autorità inferiore.