5A_864/2011 - 2012-03-16 - Droit des poursuites et de la faillite - Grundpfandverwertung (Ablehnung des Liegenschaftsschätzers, Kostenvorschuss)

Bundesgericht
Tribunal fédéral
Tribunale federale
Tribunal federal

{T 0/2}
5A_864/2011

Urteil vom 16. März 2012
II. zivilrechtliche Abteilung

Besetzung
Bundesrichterin Hohl, Präsidentin,
Bundesrichterin Escher, Bundesrichter Marazzi,
Gerichtsschreiber Zingg.

Verfahrensbeteiligte
X.________ AG,
Beschwerdeführerin,

gegen

1. S.________,
2. T.________,
3. U.________,
4. V.________,
alle vier vertreten durch Rechtsanwalt Markus Joos,
Beschwerdegegner,

Betreibungsamt A.________.

Gegenstand
Grundpfandverwertung (Ablehnung des Liegenschaftsschätzers, Kostenvorschuss),

Beschwerde gegen das Urteil des Obergerichts des Kantons Zürich, II. Zivilkammer als obere kantonale Aufsichtsbehörde über Schuldbetreibung und Konkurs, vom 22. November 2011.

Sachverhalt:

A.
A.a Die X.________ AG ist Schuldnerin in zwei Betreibungen auf Grundpfandverwertung (Betreibungen Nr. 1 und Nr. 2 des Betreibungsamts A.________). Im Rahmen des Verwertungsverfahrens teilte das Betreibungsamt der X.________ AG am 19. Januar 2011 die betreibungsamtliche Schätzung der beiden betroffenen Grundstücke mit. Es schätzte das Wohn- und Gasthaus (GB K-Bl. 1359; Betreibung Nr. 1) inkl. Zugehör auf Fr. 2'763'000.-- und den Hangar (GB Bl. 3960; Betreibung Nr. 2) auf Fr. 10'000.--.

A.b Am 7. Februar 2011 beantragte die X.________ AG beim Bezirksgericht Hinwil als unterer kantonaler Aufsichtsbehörde die Feststellung der Nichtigkeit der Schätzung und die Durchführung einer neuen Schätzung. Eventualiter verlangte sie die Durchführung einer neuen Schätzung gemäss Art. 9 der Verordnung des Bundesgerichts vom 23. April 1920 über die Zwangsverwertung von Grundstücken (VZG; SR 281.42) unter Einräumung des Rechts, einen Experten vorzuschlagen, und die Ansetzung eines angemessenen Kostenvorschusses (nach Einladung der Gutachter zum Kostenvoranschlag). Am 15. Februar 2011 ordnete das Bezirksgericht eine neue Schätzung der Grundstücke gemäss Art. 99 Abs. 2 und Art. 9 Abs. 2 VZG an, schlug einen Gutachter vor und setzte der X.________ AG Frist zur Leistung eines Vorschusses von Fr. 4'000.--. Am 16. Juni 2011 wies das Obergericht des Kantons Zürich als obere kantonale Aufsichtsbehörde eine dagegen erhobene Beschwerde der X.________ AG ab und setzte ihr Nachfrist zur Erhebung und Begründung von Einwendungen gegen den Experten und zur Vorschussleistung. Nachdem die X.________ AG beides getan hatte, beschloss das Bezirksgericht am 12. September 2011, einen anderen Gutachter zu ernennen. Es schlug W.________, Betriebsökonom
FA und Unternehmensberater bei der Z.________ AG, als neuen Experten vor. Dieser habe die mutmasslichen Kosten der Schätzung telefonisch auf Fr. 6'000.-- bis Fr. 8'000.-- beziffert. Das Bezirksgericht setzte Frist zur Erhebung von Einwänden und auferlegte der X.________ AG einen zusätzlichen Vorschuss von Fr. 4'000.--. Auf eine Beschwerde der X.________ AG gegen den Beschluss vom 12. September 2011 trat das Obergericht am 1. November 2011 mangels Erfüllung der Prozessvoraussetzungen nicht ein. Mit Beschluss vom 28. September 2011 verwarf das Bezirksgericht die Einwendungen der X.________ AG gegen W.________ und gegen die Erhöhung des Vorschusses und ernannte W.________ zum Gutachter. Am 3. Oktober 2011 zahlte die X.________ AG den zusätzlichen Vorschuss von Fr. 4'000.-- unter Vorbehalt der Beschwerdeerhebung.
A.c Am 27. Oktober 2011 erhob die X.________ AG gegen den bezirksgerichtlichen Beschluss vom 28. September 2011 Beschwerde an das Obergericht. Sie lehnte W.________ als Gutachter ab und wandte sich gegen die Erhöhung des Kostenvorschusses auf Fr. 8'000.--. Mit Urteil vom 22. November 2011 wies das Obergericht die Beschwerde ab.

B.
Am 12. Dezember 2011 hat die X.________ AG (Beschwerdeführerin) gegen dieses Urteil Beschwerde an das Bundesgericht erhoben. Sie beantragt die Aufhebung des angefochtenen Urteils und die Rückweisung an die Vorinstanzen zu neuer Beschlussfassung. W.________ sei von der Vorinstanz befangen zu erklären und es sei auf die Kostenvorschusserhöhung zu verzichten. Der Beschwerdeführerin sei Gelegenheit zu geben, selber einen Experten vorzuschlagen und die vorgeschlagenen Experten seien zur Abgabe eines Kostenvoranschlags einzuladen. Falls keine Rückweisung an die Vorinstanzen erfolge, solle das Bundesgericht selber im Sinne ihrer Begehren entscheiden. Zudem ersucht sie um aufschiebende Wirkung. Mit separater Eingabe vom 12. Dezember 2011 ersucht sie schliesslich um Zustellung der Vernehmlassungen und Gewährung des Replikrechts.

Das Obergericht hat auf Vernehmlassung zum Gesuch um aufschiebende Wirkung verzichtet, das Betreibungsamt hat sich nicht vernehmen lassen und die Gläubiger S.________, T.________, U.________ und V.________ (Beschwerdegegner) haben sich dem Gesuch widersetzt. Mit Präsidialverfügung vom 26. Januar 2012 ist der Beschwerde aufschiebende Wirkung zuerkannt worden.

Das Betreibungsamt und das Obergericht haben auf Vernehmlassung in der Sache verzichtet. Die Beschwerdegegner ersuchen um Abweisung der Beschwerde, soweit darauf eingetreten werden könne. Das Bundesgericht hat diese Antworten der Beschwerdeführerin mitgeteilt und ihr zugleich Frist zur Einreichung einer Replik angesetzt. Am 2. März 2012 hat sie um Fristerstreckung um mindestens 24 Tage ersucht. Mit Verfügung vom 5. März 2012 ist eine nicht weiter erstreckbare Fristverlängerung bis zum 12. März 2012 gewährt worden. Am 13. März 2012 hat die Beschwerdeführerin um eine weitere Fristerstreckung gebeten. Diesem Gesuch ist am 14. März 2012 nicht stattgegeben worden. Die Beschwerdeführerin hat in der Folge keine Replik eingereicht.

Erwägungen:

1.
Gegen den Entscheid der oberen Aufsichtsbehörde in Schuldbetreibungs- und Konkurssachen (Art. 75 BGG) ist die Beschwerde in Zivilsachen unabhängig vom Streitwert zulässig (Art. 72 Abs. 2 lit. a und Art. 74 Abs. 2 lit. c BGG). Sie ist binnen Frist erfolgt (Art. 100 Abs. 2 lit. a i.V.m. Art. 45 Abs. 1 BGG). Obwohl es um einen Ausstand und um einen Kostenvorschuss geht (vgl. Art. 92 und 93 BGG), werden die Entscheide der (oberen) Aufsichtsbehörde als Endentscheide (Art. 90 BGG) behandelt (BGE 133 III 350 E. 1.2 S. 351).

Die Beschwerde ist zu begründen (Art. 42 Abs. 1 BGG). Nach Art. 42 Abs. 2 BGG ist in der Begründung in gedrängter Form darzulegen, inwiefern der angefochtene Akt Recht verletzt. Dies setzt voraus, dass sich der Beschwerdeführer wenigstens kurz mit den Erwägungen des angefochtenen Entscheids auseinandersetzt (BGE 134 II 244 E. 2.1 S. 245 f.; 134 V 53 E. 3.3 S. 60). Strengere Anforderungen gelten, wenn die Verletzung von Grundrechten geltend gemacht wird (Art. 106 Abs. 2 BGG). Eine Verfassungsrüge muss in der Beschwerde präzise vorgebracht und begründet werden (BGE 134 I 83 E. 3.2 S. 88). Dies bedeutet, dass anhand der Erwägungen des angefochtenen Entscheids klar und detailliert darzulegen ist, inwiefern verfassungsmässige Rechte verletzt worden sein sollen (BGE 135 III 232 E. 1.2 S. 234 mit Hinweisen).

2.
Die Vorinstanz hat zunächst festgehalten, der Schätzung komme im Verwertungsverfahren nur untergeordnete Bedeutung zu, weshalb es nicht notwendig sei, ein langwieriges Auswahlverfahren für die Vergabe des Gutachtensauftrags durchzuführen. Die Beschwerdeführerin habe kein schützenswertes Interesse daran, vor der Vergabe Gewissheit über die Höhe der zu erwartenden Schätzungskosten zu erhalten. Es sei daher nicht zu beanstanden, dass das Bezirksgericht den Experten freihändig bestimmt und eine ungefähre Angabe über die voraussichtlichen Kosten telefonisch eingeholt habe.

Es hat ausserdem festgehalten, für den Sachverständigen gälten dieselben Ausstandsgründe wie für das Gericht. Es bestehe kein Anspruch, dass die Parteien selber einen Schätzungsexperten vorschlagen könnten. Die Beschwerdeführerin trage keine Ablehnungsgründe gegen W.________ persönlich vor. Der geltend gemachte Ablehnungsgrund, W.________ sei Angestellter der Z.________ AG und die Z.________ AG sei Treuhänderin bzw. Beraterin der Beschwerdegegner, richte sich gegen die Z.________ AG. Dass W.________ die Beschwerdegegner bzw. R.________ (dessen Erben die Beschwerdegegner nach Darstellung des Beschwerdeführers sind) beraten habe, werde weder geltend gemacht noch sei solches ersichtlich. Nicht stichhaltig sei der Einwand, W.________ sei aus Luzern und mangels Vertrautheit mit den Zürcher Verhältnissen nicht in der Lage, das Grundstück in Zürich zu schätzen. Die Beschwerdeführerin könne keine schätzungsrelevanten Besonderheiten der hiesigen Verhältnisse nennen und die als Argument gegen den Experten angeführten Anfahrtskosten fielen kaum ins Gewicht. Dass laut Beschwerdeführerin im Internet und im Telefonbuch über W.________ keine Einträge zu finden seien, möge zutreffen oder nicht, ein Ablehnungsgrund werde dadurch aber nicht
begründet.

Das Obergericht hat schliesslich die vom Experten veranschlagten voraussichtlichen Kosten von Fr. 6'000.-- bis Fr. 8'000.-- als plausibel erachtet. Der Experte habe darauf hingewiesen, er müsse einen Augenschein vor Ort vornehmen, er sei auf die Unterstützung eines Mitarbeiters angewiesen und für die Ausarbeitung des Gutachtens sei mindestens mit einem weiteren Arbeitstag zu rechnen. Das Obergericht ist auf dieser Grundlage von zwei Arbeitstagen zu acht Stunden unter Beizug eines Mitarbeiters ausgegangen, was bei einem Stundenansatz von Fr. 200.-- zu einem Honorar von Fr. 6'400.-- führe. Zu berücksichtigen sei, dass es sich um die Schätzung einer Betriebsliegenschaft handle, weshalb sich der von der Beschwerdeführerin angestellte Vergleich mit einer von der Q.________ AG in Rechnung gestellten Liegenschaftsschätzung einer Wohnanlage verbiete. Da die Beschwerdeführerin den zusätzlichen Betrag von Fr. 4'000.-- habe leisten können, sei die Frage ihrer Leistungsfähigkeit als Argument gegen die Erhöhung nicht zu berücksichtigen. Sie mache nicht geltend, sie habe für die Bezahlung ein Darlehen mit Zinspflichten aufnehmen müssen. Schliesslich sei die definitive Höhe der Schätzungskosten noch nicht bekannt; die Kosten könnten auch
niedriger ausfallen und der Beschwerdeführerin erwachse durch einen zu hoch angesetzten Vorschuss kein relevanter Nachteil.

3.
Die Beschwerdeführerin rügt, dass die fachliche Qualifikation des Schätzers nicht beurteilt werden könne. Öffentlich zugängliche Informationen über ihn (Internet, Telefonbuch) existierten nicht. Die Anfrage des Gerichts, ob man mit dem Experten einverstanden sei, gerate zur Farce, wenn über den Experten nichts bekannt sei. Es könne somit nicht beurteilt werden, ob er sich für die Liegenschaftsschätzung eines Gastronomieobjekts eigne. Eine Person aus dem Kanton Luzern dürfte mit den Besonderheiten des Kantons Zürich, insbesondere dessen Berggebiet, zu wenig vertraut sein. Zudem seien die Anfahrtskosten zu hoch.

Der Experte sei ausserdem befangen. Die Ablehnung richte sich entgegen der Argumentation der Vorinstanz gegen den Experten persönlich und nicht gegen die Z.________ AG. Es sei nicht erforderlich, dass W.________ persönlich R.________ bzw. die Beschwerdegegner beraten habe. Er sei allein deshalb befangen, weil er kein selbständiger Schätzer, sondern Angestellter der Z.________ AG sei und die Z.________ AG während Jahrzehnten für R.________ und danach für seine Erben, die Beschwerdegegner, gearbeitet habe. Die Beschwerdeführerin verlangt, selber einen Experten vorschlagen zu dürfen. Der Auftrag dürfe nicht freihändig vergeben werden und Kosteninformationen dürften nicht bloss telefonisch eingeholt werden. Vielmehr müsse ein schriftliches Angebot angefordert werden.

Schliesslich reichten Fr. 4000.-- als Vorschuss bei Weitem. Der Beschwerdeführerin sei es auch nicht ohne weiteres gelungen, den zusätzlichen Vorschuss zu bezahlen, sondern nur unter Zuhilfenahme eines zinspflichtigen Darlehens.

4.
Die Einwände der Beschwerdeführerin sind teilweise berechtigt.

4.1 Das Bezirksgericht hat den Parteien vor Erstellung des Gutachtens Gelegenheit gegeben, sich zur Person des vom Gericht vorgeschlagenen Gutachters zu äussern. Diese Gehörsmöglichkeit dient den Parteien einerseits dazu, allfällige Ausstandsgründe geltend zu machen (dazu unten E. 4.2), andererseits können sie auch allgemeine Einwände gegen den vorgeschlagenen Gutachter anbringen, insbesondere hinsichtlich seiner fachlichen Eignung (ALFRED BÜHLER, Gerichtsgutachter und -gutachten im Zivilprozess, in: Heer/Schöbi [Hrsg.], Gericht und Expertise - La justice et l'expertise, 2005, S. 46). Da den Gerichten und den Parteien häufig die Fachkunde fehlt, um Gutachten inhaltlich vollumfänglich nachprüfen zu können, das Gutachten aber in der Regel ein wesentliches Element des späteren behördlichen Entscheids bilden wird, ist es umso wichtiger, dass sich die Parteien zumindest über die Kompetenz des Gutachters ein Bild machen können. Dazu sind, soweit nicht allgemein zugänglich, gewisse Mindestangaben über Ausbildung und Qualifikation des Experten durch das Gericht nötig. Vorliegend hat das Bezirksgericht lediglich angegeben, W.________ arbeite bei der Z.________ AG und er sei Betriebsökonom FA und Unternehmensberater. Daraus lässt sich nicht
entnehmen, inwiefern W.________ fachlich zur Liegenschaftsschätzung qualifiziert ist. Dass er auf diesem Gebiet tätig ist, lässt sich weder der Angabe der Arbeitgeberin noch seines Titels noch seiner Berufsbezeichnung entnehmen. Insoweit sind die Einwände der Beschwerdeführerin gegen das Auswahlverfahren berechtigt. Sofern an W.________ als Gutachter festzuhalten sein sollte (vgl. unten E. 4.2), werden die entsprechenden Informationen nachzuliefern sein.

Unbegründet ist die Beschwerde insofern, als die Beschwerdeführerin einen Gutachter aus dem Kanton Luzern für ungeeignet hält. Die Beschwerdeführerin vermag keine Umstände zu nennen, die besondere Kenntnis der Zustände im Zürcher Oberland voraussetzen würden. Mit der vorinstanzlichen Erwägung, dass die Anfahrtskosten kaum ins Gewicht fielen, setzt sich die Beschwerdeführerin nicht auseinander. Schliesslich muss das Bezirksgericht von Verfassungs wegen die Parteien nicht dazu auffordern, eigene Expertenvorschläge einzureichen (vgl. BÜHLER, a.a.O., S. 44 f.). Die Beschwerdeführerin legt nicht dar, dass das anwendbare kantonale Prozessrecht (Art. 20a Abs. 3 SchKG) anderes vorsieht.
4.2
4.2.1 Auf die Ausstandsfrage hat das Obergericht Art. 183 Abs. 2 i.V.m. Art. 47 ZPO als kantonales Recht angewandt (§ 21 des Zürcher Einführungsgesetzes vom 26. November 2007 zum Bundesgesetz über Schuldbetreibung und Konkurs [EG SchKG; LS 281] und Art. 20a Abs. 3 SchKG). Das Bundesgericht könnte die Anwendung der ZPO demnach einzig unter dem Gesichtspunkt der Willkür überprüfen (Art. 9 BV). Da die Beschwerdeführerin nicht geltend macht, die ZPO sei willkürlich angewandt worden, ist die Ablehnung einzig anhand der verfassungsrechtlichen Grundsätze von Art. 29 Abs. 1 i.V.m. Art. 30 Abs. 1 BV zu prüfen. Für gerichtliche Sachverständige gelten demgemäss grundsätzlich dieselben Ausstands- und Ablehnungsgründe, wie sie für die Richter vorgesehen sind (BGE 137 V 210 E. 2.1.3 S. 231 mit Hinweisen; 126 III 249 E. 3c S. 253 mit Hinweis). Keine geringeren Anforderungen können an Experten im Betreibungsverfahren gestellt werden. Sichergestellt werden soll, dass das Gutachten nicht durch sachfremde, ausserhalb des Verfahrens liegende Umstände beeinflusst wird (BGE 137 V 210 E. 2.1.3 S. 231 mit Hinweis). Liegen bei objektiver Betrachtungsweise Gegebenheiten vor, die den Anschein der Befangenheit und die Gefahr der Voreingenommenheit zu
begründen vermögen, so ist die Garantie hinreichender Unabhängigkeit und Unparteilichkeit verletzt. Solche Gegebenheiten können entweder in einem bestimmten Verhalten des Sachverständigen oder in gewissen äusseren Gegebenheiten funktioneller und organisatorischer Natur begründet sein. Bei der Beurteilung der Umstände ist nicht auf das subjektive Empfinden einer Partei abzustellen. Das Misstrauen in die Unvoreingenommenheit muss vielmehr in objektiver Weise begründet erscheinen. Es genügt, wenn Umstände vorliegen, die bei objektiver Betrachtung den Anschein der Befangenheit und Voreingenommenheit erwecken. Für die Ablehnung wird nicht verlangt, dass der Sachverständige tatsächlich befangen ist (BGE 136 I 207 E. 3.1 S. 210 mit Hinweisen; BGE 135 I 14 E. 2 S. 15 mit Hinweis).

4.2.2 Der vorgeschlagene Experte W.________ ist Mitarbeiter der Z.________ AG. Fraglich ist, ob er als befangen erscheint, weil nach der Behauptung der Beschwerdeführerin die Z.________ AG Treuhänderin der Beschwerdegegner ist. Die Beschwerdegegner führen in ihrer Beschwerdeantwort aus, sie stünden in einer geschäftlichen Beziehung zur Zweigniederlassung der Z.________ AG in Solothurn. Hingegen hätten sie nie eine Beziehung oder einen Kontakt zur Zweigniederlassung der Z.________ AG in Luzern oder zu W.________ gehabt.

Befangenheit oder zumindest ein Anschein von Befangenheit eines Gerichtsexperten kann sich aus dem Umstand ergeben, dass er zu einer Prozesspartei in einer wirtschaftlichen Beziehung steht oder stand, wobei dieselbe eine gewisse Intensität aufweisen muss (BGE 125 II 541 E. 4b S. 545; Urteil 4A_256/2010 vom 26. Juli 2010 E. 2.4, publ. in: sic! 2010 S. 917). Ein arbeits- oder auftragsrechtliches Verhältnis des Gutachters zu einer Partei kann in der Tat den Anschein der Befangenheit erwecken. Dies kann auch dann der Fall sein, wenn keine direkten vertraglichen, sondern bloss mittelbare Beziehungen zwischen Partei und Gutachter bestehen, z.B. wenn der vorgesehene Gutachter in einem arbeitsvertraglichen und damit Treueverhältnis zu einer Person steht, die ihrerseits ein Mandatsverhältnis zu einer Partei hat (vgl. Urteil 4A_256/2010 vom 26. Juli 2010, teilweise publ. in: sic! 2010 S. 917, zu einem auftragsrechtlichen Substitutionsverhältnis gemäss Art. 399 OR). Da die Vorinstanz keine tatsächlichen Feststellungen über die Beziehungen von W.________ und der Z.________ AG zu den Beschwerdegegnern getroffen hat, kann diese Frage jedoch nicht abschliessend geprüft werden. Namentlich ist Art und Dauer der Geschäftsbeziehung der
Beschwerdegegner bzw. von R.________ zur Z.________ AG nicht bekannt und sie wird von den Beschwerdegegnern in ihrer Beschwerdeantwort auch nicht näher erläutert. Ebenso wenig ist bekannt, ob der vorgeschlagene Experte W.________ im Rahmen seiner Tätigkeit für die Z.________ AG in Kontakt mit den Beschwerdegegnern stand - was von Letzteren bestritten wird - und ob er organisatorisch und hierarchisch unabhängig von Abteilungen oder Personen ist, die in Kontakt mit den Beschwerdegegnern standen oder stehen. Gegen die Unabhängigkeit von Mitarbeitern der Z.________ AG könnte der Inhalt des von der Beschwerdeführerin der Vorinstanz eingereichten E-Mails sprechen. Darin wandte sich der Anwalt der Beschwerdegegner im Februar 2008 an P.________ von der Z.________ AG und an den Beschwerdegegner 3 mit der Bitte um Prüfung einer Vereinbarung mit der Beschwerdeführerin. Es ist demnach nicht auszuschliessen, dass die Z.________ AG im vorliegend zu beurteilenden Rechtsstreit oder vorgängig dazu bereits beratend tätig war. Da die Vorinstanz die näheren Umstände nicht abgeklärt hat, obschon dazu konkreter Anlass bestanden hätte, ist sie ihrer Pflicht zur Sachverhaltsabklärung von Amtes wegen nicht nachgekommen (Art. 20a Abs. 2 Ziff. 2 SchKG). Das
angefochtene Urteil ist folglich aufzuheben und die Angelegenheit zur Abklärung aller erheblichen Umstände an die Vorinstanz zurückzuweisen.

4.3 Die Beschwerdeführerin wendet sich schliesslich gegen die Erhöhung des Kostenvorschusses. Was das Verfahren betrifft, so ist unter den von der Beschwerdeführerin gerügten Gesichtspunkten der Fairness und der Willkür (Art. 29 Abs. 1 und Art. 9 BV) nicht zu beanstanden, dass sich das Bezirksgericht einzig mit einem telefonisch eingeholten Kostenvoranschlag begnügt hat. Die Höhe des Voranschlags bzw. des daraus abgeleiteten Kostenvorschusses kritisiert die Beschwerdeführerin mit Hinweisen auf das ihr angemessen erscheinende Honorar und mit einer anderen Beurteilung der für die Schätzung benötigten Anzahl Arbeitstage und Mitarbeiter. Mit der blossen Darstellung ihrer Sicht der Dinge kann sie jedoch nicht dartun, dass das Bezirksgericht den Vorschuss willkürlich festgelegt hätte. Darauf ist nicht einzutreten. Die Behauptung, sie habe die Erhöhung des Kostenvorschusses nur mithilfe eines zinspflichtigen Darlehens bezahlen können, ist neu und deshalb unzulässig (Art. 99 Abs. 1 BGG).

5.
Bei diesem Ausgang des Verfahrens rechtfertigt es sich, die Gerichtskosten den Parteien je hälftig aufzuerlegen (Art. 66 Abs. 1 BGG). Die Parteien tragen ihre Parteikosten selber (Art. 68 Abs. 1 BGG).

Demnach erkennt das Bundesgericht:

1.
Die Beschwerde wird teilweise gutgeheissen, soweit auf sie eingetreten werden kann. Das Urteil des Obergerichts des Kantons Zürich, II. Zivilkammer als obere kantonale Aufsichtsbehörde über Schuldbetreibung und Konkurs, vom 22. November 2011 wird aufgehoben und die Angelegenheit zu neuer Beurteilung im Sinne der Erwägungen an das Obergericht zurückgewiesen.

2.
Die Gerichtskosten von insgesamt Fr. 1'000.-- werden der Beschwerdeführerin und den Beschwerdegegnern je zur Hälfte auferlegt. Die Beschwerdegegner haften für ihren Anteil von Fr. 500.-- solidarisch.

3.
Die Parteikosten werden wettgeschlagen.

4.
Dieses Urteil wird den Parteien, dem Betreibungsamt A.________ und dem Obergericht des Kantons Zürich, II. Zivilkammer, als obere kantonale Aufsichtsbehörde über Schuldbetreibung und Konkurs, schriftlich mitgeteilt.

Lausanne, 16. März 2012
Im Namen der II. zivilrechtlichen Abteilung
des Schweizerischen Bundesgerichts

Die Präsidentin: Hohl

Der Gerichtsschreiber: Zingg

SR 281.42 Ordonnance du Tribunal fédéral du 23 avril 1920 sur la réalisation forcée des immeubles (ORFI) ORFI Art. 9 - 1 L'estimation doit déterminer la valeur vénale présumée de l'immeuble et de ses accessoires, sans égard au montant de la taxe cadastrale ou de la taxe de l'assurance contre l'incendie. Les créances garanties par gage qui sont révélées par le registre foncier doivent être indiquées sommairement, sans que d'ailleurs il y ait lieu d'introduire une procédure de revendication en ce qui les concerne.
¹	L'estimation doit déterminer la valeur vénale présumée de l'immeuble et de ses accessoires, sans égard au montant de la taxe cadastrale ou de la taxe de l'assurance contre l'incendie. Les créances garanties par gage qui sont révélées par le registre foncier doivent être indiquées sommairement, sans que d'ailleurs il y ait lieu d'introduire une procédure de revendication en ce qui les concerne.
²	Dans le délai de plainte contre la saisie (art. 17, al. 2, LP), chacun des intéressés a le droit d'exiger, en s'adressant à l'autorité de surveillance et moyennant avance des frais, qu'une nouvelle estimation soit faite par des experts. Lorsque la nouvelle estimation a été demandée par un créancier, celui-ci ne pourra réclamer au débiteur le remboursement des frais que si l'estimation de l'office a été sensiblement modifiée. L'autorité cantonale de surveillance statue en dernier ressort sur les contestations relatives au montant de l'estimation.17

SR 281.42 Ordonnance du Tribunal fédéral du 23 avril 1920 sur la réalisation forcée des immeubles (ORFI) ORFI Art. 99 - 1 Après avoir communiqué la réquisition de vente au débiteur et, le cas échéant, au tiers propriétaire du gage (art. 155, al. 2, LP), l'office demande un extrait du registre foncier relativement à l'immeuble à réaliser (art. 28 et 73 ci-dessus) et il ordonne l'estimation de l'immeuble (art. 9, al. 1, et 23 ci-dessus).
¹	Après avoir communiqué la réquisition de vente au débiteur et, le cas échéant, au tiers propriétaire du gage (art. 155, al. 2, LP), l'office demande un extrait du registre foncier relativement à l'immeuble à réaliser (art. 28 et 73 ci-dessus) et il ordonne l'estimation de l'immeuble (art. 9, al. 1, et 23 ci-dessus).
²	Si le résultat de l'estimation n'est pas inséré dans la publication de la vente conformément à l'art. 29 ci-dessus, l'office la communique au créancier qui requiert la vente, ainsi qu'au débiteur et au tiers propriétaire, en y joignant l'avis que, dans le délai de plainte, ils peuvent s'adresser à l'autorité de surveillance pour requérir une nouvelle estimation par des experts, telle qu'elle est prévue à l'art. 9, al. 2, ci-dessus.

SR 281.42 Ordonnance du Tribunal fédéral du 23 avril 1920 sur la réalisation forcée des immeubles (ORFI) ORFI Art. 9 - 1 L'estimation doit déterminer la valeur vénale présumée de l'immeuble et de ses accessoires, sans égard au montant de la taxe cadastrale ou de la taxe de l'assurance contre l'incendie. Les créances garanties par gage qui sont révélées par le registre foncier doivent être indiquées sommairement, sans que d'ailleurs il y ait lieu d'introduire une procédure de revendication en ce qui les concerne.
¹	L'estimation doit déterminer la valeur vénale présumée de l'immeuble et de ses accessoires, sans égard au montant de la taxe cadastrale ou de la taxe de l'assurance contre l'incendie. Les créances garanties par gage qui sont révélées par le registre foncier doivent être indiquées sommairement, sans que d'ailleurs il y ait lieu d'introduire une procédure de revendication en ce qui les concerne.
²	Dans le délai de plainte contre la saisie (art. 17, al. 2, LP), chacun des intéressés a le droit d'exiger, en s'adressant à l'autorité de surveillance et moyennant avance des frais, qu'une nouvelle estimation soit faite par des experts. Lorsque la nouvelle estimation a été demandée par un créancier, celui-ci ne pourra réclamer au débiteur le remboursement des frais que si l'estimation de l'office a été sensiblement modifiée. L'autorité cantonale de surveillance statue en dernier ressort sur les contestations relatives au montant de l'estimation.17

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 75 Autorités précédentes - 1 Le recours est recevable contre les décisions prises par les autorités cantonales de dernière instance, par le Tribunal administratif fédéral ou par le Tribunal fédéral des brevets.37
¹	Le recours est recevable contre les décisions prises par les autorités cantonales de dernière instance, par le Tribunal administratif fédéral ou par le Tribunal fédéral des brevets.37
²	Les cantons instituent des tribunaux supérieurs comme autorités cantonales de dernière instance. Ces tribunaux statuent sur recours, sauf si:
^a	une loi fédérale prévoit une instance cantonale unique;
^b	un tribunal spécialisé dans les litiges de droit commercial statue en instance cantonale unique;
^c	une action ayant une valeur litigieuse d'au moins 100 000 francs est déposée directement devant le tribunal supérieur avec l'accord de toutes les parties.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 72 Principe - 1 Le Tribunal fédéral connaît des recours contre les décisions rendues en matière civile.
¹	Le Tribunal fédéral connaît des recours contre les décisions rendues en matière civile.
²	Sont également sujettes au recours en matière civile:
^a	les décisions en matière de poursuite pour dettes et de faillite;
^b	les décisions prises en application de normes de droit public dans des matières connexes au droit civil, notamment les décisions:
^b1	sur la reconnaissance et l'exécution de décisions ainsi que sur l'entraide en matière civile,
^b2	sur la tenue des registres foncier, d'état civil et du commerce, ainsi que des registres en matière de protection des marques, des dessins et modèles, des brevets d'invention, des obtentions végétales et des topographies,
^b3	sur le changement de nom,
^b4	en matière de surveillance des fondations, à l'exclusion des institutions de prévoyance et de libre passage,
^b5	en matière de surveillance des exécuteurs testamentaires et autres représentants successoraux,
^b6	les décisions prises dans le domaine de la protection de l'enfant et de l'adulte,
^b7	...

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 74 Valeur litigieuse minimale - 1 Dans les affaires pécuniaires, le recours n'est recevable que si la valeur litigieuse s'élève au moins à:
¹	Dans les affaires pécuniaires, le recours n'est recevable que si la valeur litigieuse s'élève au moins à:
^a	15 000 francs en matière de droit du travail et de droit du bail à loyer;
^b	30 000 francs dans les autres cas.
²	Même lorsque la valeur litigieuse minimale n'est pas atteinte, le recours est recevable:
^a	si la contestation soulève une question juridique de principe;
^b	si une loi fédérale prévoit une instance cantonale unique;
^c	s'il porte sur une décision prise par une autorité cantonale de surveillance en matière de poursuite pour dettes et de faillite;
^d	s'il porte sur une décision prise par le juge de la faillite ou du concordat;
^e	s'il porte sur une décision du Tribunal fédéral des brevets.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 100 Recours contre une décision - 1 Le recours contre une décision doit être déposé devant le Tribunal fédéral dans les 30 jours qui suivent la notification de l'expédition complète.
¹	Le recours contre une décision doit être déposé devant le Tribunal fédéral dans les 30 jours qui suivent la notification de l'expédition complète.
²	Le délai de recours est de dix jours contre:
^a	les décisions d'une autorité cantonale de surveillance en matière de poursuite pour dettes et de faillite;
^b	les décisions en matière d'entraide pénale internationale et d'assistance administrative internationale en matière fiscale;
^c	les décisions portant sur le retour d'un enfant fondées sur la Convention européenne du 20 mai 1980 sur la reconnaissance et l'exécution des décisions en matière de garde des enfants et le rétablissement de la garde des enfants92 ou sur la Convention du 25 octobre 1980 sur les aspects civils de l'enlèvement international d'enfants93.
^d	les décisions du Tribunal fédéral des brevets concernant l'octroi d'une licence visée à l'art. 40d de la loi du 25 juin 1954 sur les brevets95.
³	Le délai de recours est de cinq jours contre:
^a	les décisions d'une autorité cantonale de surveillance en matière de poursuite pour effets de change;
^b	les décisions d'un gouvernement cantonal sur recours concernant des votations fédérales.
⁴	Le délai de recours est de trois jours contre les décisions d'un gouvernement cantonal sur recours touchant aux élections au Conseil national.
⁵	En matière de recours pour conflit de compétence entre deux cantons, le délai de recours commence à courir au plus tard le jour où chaque canton a pris une décision pouvant faire l'objet d'un recours devant le Tribunal fédéral.
⁶	...96
⁷	Le recours pour déni de justice ou retard injustifié peut être formé en tout temps.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 45 Fin - 1 Si le dernier jour du délai est un samedi, un dimanche ou un jour férié selon le droit fédéral ou cantonal, le délai expire le premier jour ouvrable qui suit.
¹	Si le dernier jour du délai est un samedi, un dimanche ou un jour férié selon le droit fédéral ou cantonal, le délai expire le premier jour ouvrable qui suit.
²	Le droit cantonal déterminant est celui du canton où la partie ou son mandataire a son domicile ou son siège.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 92 Décisions préjudicielles et incidentes concernant la compétence et les demandes de récusation - 1 Les décisions préjudicielles et incidentes qui sont notifiées séparément et qui portent sur la compétence ou sur une demande de récusation peuvent faire l'objet d'un recours.
¹	Les décisions préjudicielles et incidentes qui sont notifiées séparément et qui portent sur la compétence ou sur une demande de récusation peuvent faire l'objet d'un recours.
²	Ces décisions ne peuvent plus être attaquées ultérieurement.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 93 Autres décisions préjudicielles et incidentes - 1 Les autres décisions préjudicielles et incidentes notifiées séparément peuvent faire l'objet d'un recours:
¹	Les autres décisions préjudicielles et incidentes notifiées séparément peuvent faire l'objet d'un recours:
^a	si elles peuvent causer un préjudice irréparable, ou
^b	si l'admission du recours peut conduire immédiatement à une décision finale qui permet d'éviter une procédure probatoire longue et coûteuse.
²	En matière d'entraide pénale internationale et en matière d'asile, les décisions préjudicielles et incidentes ne peuvent pas faire l'objet d'un recours.88 Le recours contre les décisions relatives à la détention extraditionnelle ou à la saisie d'objets et de valeurs est réservé si les conditions de l'al. 1 sont remplies.
³	Si le recours n'est pas recevable en vertu des al. 1 et 2 ou qu'il n'a pas été utilisé, les décisions préjudicielles et incidentes peuvent être attaquées par un recours contre la décision finale dans la mesure où elles influent sur le contenu de celle-ci.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 42 Mémoires - 1 Les mémoires doivent être rédigés dans une langue officielle, indiquer les conclusions, les motifs et les moyens de preuve, et être signés.
¹	Les mémoires doivent être rédigés dans une langue officielle, indiquer les conclusions, les motifs et les moyens de preuve, et être signés.
²	Les motifs doivent exposer succinctement en quoi l'acte attaqué viole le droit. Si le recours n'est recevable que lorsqu'il soulève une question juridique de principe ou qu'il porte sur un cas particulièrement important pour d'autres motifs, il faut exposer en quoi l'affaire remplit la condition exigée.15 16
³	Les pièces invoquées comme moyens de preuve doivent être jointes au mémoire, pour autant qu'elles soient en mains de la partie; il en va de même de la décision attaquée si le mémoire est dirigé contre une décision.
⁴	En cas de transmission électronique, le mémoire doit être muni de la signature électronique qualifiée de la partie ou de son mandataire au sens de la loi du 18 mars 2016 sur la signature électronique17. Le Tribunal fédéral détermine dans un règlement:
^a	le format du mémoire et des pièces jointes;
^b	les modalités de la transmission;
^c	les conditions auxquelles il peut exiger, en cas de problème technique, que des documents lui soient adressés ultérieurement sur papier.18
⁵	Si la signature de la partie ou de son mandataire, la procuration ou les annexes prescrites font défaut, ou si le mandataire n'est pas autorisé, le Tribunal fédéral impartit un délai approprié à la partie pour remédier à l'irrégularité et l'avertit qu'à défaut le mémoire ne sera pas pris en considération.
⁶	Si le mémoire est illisible, inconvenant, incompréhensible ou prolixe ou qu'il n'est pas rédigé dans une langue officielle, le Tribunal fédéral peut le renvoyer à son auteur; il impartit à celui-ci un délai approprié pour remédier à l'irrégularité et l'avertit qu'à défaut le mémoire ne sera pas pris en considération.
⁷	Le mémoire de recours introduit de manière procédurière ou à tout autre égard abusif est irrecevable.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 106 Application du droit - 1 Le Tribunal fédéral applique le droit d'office.
¹	Le Tribunal fédéral applique le droit d'office.
²	Il n'examine la violation de droits fondamentaux ainsi que celle de dispositions de droit cantonal et intercantonal que si ce grief a été invoqué et motivé par le recourant.

SR 281.1 Loi fédérale du 11 avril 1889 sur la poursuite pour dettes et la faillite (LP) LP Art. 20^a - 1 ...33
¹	...33
²	Les dispositions suivantes s'appliquent à la procédure devant les autorités cantonales de surveillance:34
¹	les autorités de surveillance doivent, chaque fois qu'elles agissent en cette qualité, se désigner comme telles et le cas échéant, comme autorité inférieure ou supérieure;
²	l'autorité de surveillance constate les faits d'office. Elle peut demander aux parties de collaborer et peut déclarer irrecevables leurs conclusions lorsque les parties refusent de prêter le concours nécessaire que l'on peut attendre d'elles;
³	l'autorité de surveillance apprécie librement les preuves; sous réserve de l'art. 22, elle ne peut pas aller au-delà des conclusions des parties.
⁴	la décision est motivée et indique les voies de droit; elle est notifiée par écrit aux parties, à l'office concerné et à d'autres intéressés éventuels;
⁵	les procédures sont gratuites. La partie ou son représentant qui use de procédés téméraires ou de mauvaise foi peut être condamné à une amende de 1500 francs au plus ainsi qu'au paiement des émoluments et des débours.
³	Pour le reste, les cantons règlent la procédure.

SR 272 Code de procédure civile du 19 décembre 2008 (CPC) - Loi sur les fors CPC Art. 183 Principes - 1 Le tribunal peut, à la demande d'une partie ou d'office, demander une expertise à un ou plusieurs experts. Il entend préalablement les parties.
¹	Le tribunal peut, à la demande d'une partie ou d'office, demander une expertise à un ou plusieurs experts. Il entend préalablement les parties.
²	Les motifs de récusation des magistrats et des fonctionnaires judiciaires sont applicables aux experts.
³	Lorsque le tribunal fait appel aux connaissances spéciales de l'un de ses membres, il en informe les parties pour qu'elles puissent se déterminer à ce sujet.

SR 272 Code de procédure civile du 19 décembre 2008 (CPC) - Loi sur les fors CPC Art. 47 Motifs de récusation - 1 Les magistrats et les fonctionnaires judiciaires se récusent dans les cas suivants:
¹	Les magistrats et les fonctionnaires judiciaires se récusent dans les cas suivants:
^a	ils ont un intérêt personnel dans la cause;
^b	ils ont agi dans la même cause à un autre titre, notamment comme membre d'une autorité, comme conseil juridique d'une partie, comme expert, comme témoin ou comme médiateur;
^c	ils sont conjoints, ex-conjoints, partenaires enregistrés32 ou ex-partenaires enregistrés d'une partie, de son représentant ou d'une personne qui a agi dans la même cause comme membre de l'autorité précédente ou mènent de fait une vie de couple avec l'une de ces personnes;
^d	ils sont parents ou alliés en ligne directe, ou jusqu'au troisième degré en ligne collatérale d'une partie;
^e	ils sont parents ou alliés en ligne directe ou au deuxième degré en ligne collatérale d'un représentant d'une partie ou d'une personne qui a agi dans la même cause comme membre de l'autorité précédente;
^f	ils pourraient être prévenus de toute autre manière, notamment en raison d'un rapport d'amitié ou d'inimitié avec une partie ou son représentant.
²	Ne constitue pas à elle seule un motif de récusation notamment la participation aux procédures suivantes:
^a	l'octroi de l'assistance judiciaire;
^b	la conciliation;
^c	la mainlevée au sens des art. 80 à 84 LP33;
^d	le prononcé de mesures provisionnelles;
^e	la protection de l'union conjugale.

SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 399 - 1 Le mandataire répond, comme s'ils étaient siens, des actes de celui qu'il s'est indûment substitué.
¹	Le mandataire répond, comme s'ils étaient siens, des actes de celui qu'il s'est indûment substitué.
²	S'il avait reçu le pouvoir de se substituer quelqu'un, il ne répond que du soin avec lequel il a choisi le sous-mandataire et donné ses instructions.
³	Dans les deux cas, le mandant peut faire valoir directement contre la personne que le mandataire s'est substituée les droits que ce dernier a contre elle.

SR 101 Constitution fédérale de la Confédération suisse du 18 avril 1999 Cst. Art. 29 Garanties générales de procédure - 1 Toute personne a droit, dans une procédure judiciaire ou administrative, à ce que sa cause soit traitée équitablement et jugée dans un délai raisonnable.
¹	Toute personne a droit, dans une procédure judiciaire ou administrative, à ce que sa cause soit traitée équitablement et jugée dans un délai raisonnable.
²	Les parties ont le droit d'être entendues.
³	Toute personne qui ne dispose pas de ressources suffisantes a droit, à moins que sa cause paraisse dépourvue de toute chance de succès, à l'assistance judiciaire gratuite. Elle a en outre droit à l'assistance gratuite d'un défenseur, dans la mesure où la sauvegarde de ses droits le requiert.

SR 101 Constitution fédérale de la Confédération suisse du 18 avril 1999 Cst. Art. 30 Garanties de procédure judiciaire - 1 Toute personne dont la cause doit être jugée dans une procédure judiciaire a droit à ce que sa cause soit portée devant un tribunal établi par la loi, compétent, indépendant et impartial. Les tribunaux d'exception sont interdits.
¹	Toute personne dont la cause doit être jugée dans une procédure judiciaire a droit à ce que sa cause soit portée devant un tribunal établi par la loi, compétent, indépendant et impartial. Les tribunaux d'exception sont interdits.
²	La personne qui fait l'objet d'une action civile a droit à ce que sa cause soit portée devant le tribunal de son domicile. La loi peut prévoir un autre for.
³	L'audience et le prononcé du jugement sont publics. La loi peut prévoir des exceptions.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 99 - 1 Aucun fait nouveau ni preuve nouvelle ne peut être présenté à moins de résulter de la décision de l'autorité précédente.
¹	Aucun fait nouveau ni preuve nouvelle ne peut être présenté à moins de résulter de la décision de l'autorité précédente.
²	Toute conclusion nouvelle est irrecevable.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 66 Recouvrement des frais judiciaires - 1 En règle générale, les frais judiciaires sont mis à la charge de la partie qui succombe. Si les circonstances le justifient, le Tribunal fédéral peut les répartir autrement ou renoncer à les mettre à la charge des parties.
¹	En règle générale, les frais judiciaires sont mis à la charge de la partie qui succombe. Si les circonstances le justifient, le Tribunal fédéral peut les répartir autrement ou renoncer à les mettre à la charge des parties.
²	Si une affaire est liquidée par un désistement ou une transaction, les frais judiciaires peuvent être réduits ou remis.
³	Les frais causés inutilement sont supportés par celui qui les a engendrés.
⁴	En règle générale, la Confédération, les cantons, les communes et les organisations chargées de tâches de droit public ne peuvent se voir imposer de frais judiciaires s'ils s'adressent au Tribunal fédéral dans l'exercice de leurs attributions officielles sans que leur intérêt patrimonial soit en cause ou si leurs décisions font l'objet d'un recours.
⁵	Sauf disposition contraire, les frais judiciaires mis conjointement à la charge de plusieurs personnes sont supportés par elles à parts égales et solidairement.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 68 Dépens - 1 Le Tribunal fédéral décide, dans son arrêt, si et dans quelle mesure les frais de la partie qui obtient gain de cause sont supportés par celle qui succombe.
¹	Le Tribunal fédéral décide, dans son arrêt, si et dans quelle mesure les frais de la partie qui obtient gain de cause sont supportés par celle qui succombe.
²	En règle générale, la partie qui succombe est tenue de rembourser à la partie qui a obtenu gain de cause, selon le tarif du Tribunal fédéral, tous les frais nécessaires causés par le litige.
³	En règle générale, aucuns dépens ne sont alloués à la Confédération, aux cantons, aux communes ou aux organisations chargées de tâches de droit public lorsqu'ils obtiennent gain de cause dans l'exercice de leurs attributions officielles.
⁴	L'art. 66, al. 3 et 5, est applicable par analogie.
⁵	Le Tribunal fédéral confirme, annule ou modifie, selon le sort de la cause, la décision de l'autorité précédente sur les dépens. Il peut fixer lui-même les dépens d'après le tarif fédéral ou cantonal applicable ou laisser à l'autorité précédente le soin de les fixer.