4A_251/2024 - 2024-07-15 - Droit des contrats

Bundesgericht
Tribunal fédéral
Tribunale federale
Tribunal federal

4A 251/2024

Urteil vom 15. Juli 2024

I. zivilrechtliche Abteilung

Besetzung
Bundesrichterin Jametti, Präsidentin,
Bundesrichterinnen Kiss, May Canellas,
Gerichtsschreiber Tanner.

Verfahrensbeteiligte
A.________,
vertreten durch Rechtsanwälte Albert Romero und Reto Ziegler,
Beschwerdeführer,

gegen

Genossame B.________,
vertreten durch Rechtsanwalt Dr. Andreas Tinner,
Beschwerdegegnerin.

Gegenstand
Kündigung Mietvertrag,

Beschwerde gegen das Urteil des Kantonsgerichts Schwyz, 1. Zivilkammer, vom 2. April 2024 (ZK1 2023 26).

Sachverhalt:

A.

A.a. Die Genossame B.________ (Beklagte, Widerklägerin, Beschwerdegegnerin) ist die Eigentümerin des Grundstückes X.________ in U.________. Sie errichtete darauf zugunsten von C.C.________ ein selbstständiges und dauerndes Baurecht, das als Grundstück ins Grundbuch aufgenommen wurde. Auf diesem Baurechtsgrundstück steht ein Einfamilienhaus.

A.b. D.C.________ und E.C.________ sind die Erben von C.C.________. Sie veräusserten am 7. September 2015 mit öffentlich beurkundetem Kaufvertrag die Baurechtsliegenschaft an A.________ (Kläger, Widerbeklagter, Beschwerdeführer). Am 23. Oktober 2015 hoben sie diesen Kaufvertrag im gegenseitigen Einverständnis wieder auf.

A.c. Am 19. Dezember 2015 vermieteten D.C.________ und E.C.________ ihr Einfamilienhaus samt Umschwung für einen monatlichen Mietzins von Fr. 3'500.-- an den Kläger. Dieser Mietvertrag sah eine Mindestlaufzeit vom 1. April 2016 bis zum 31. März 2025 vor. Zugleich räumten darin die Vermieter dem Mieter das einseitige Recht ein, diesen befristeten Mietvertrag um zweimal fünf Jahre zu verlängern.
Weiter vereinbarten die Mietvertragsparteien in Ziffer 10 ihres nicht öffentlich beurkundeten Vertrages Folgendes:

"Die Vermieter räumen dem Mieter ein limitiertes und übertragbares Kaufrecht ein, die Liegenschaft zu einem Kaufpreis von Fr. 1'450'000.00 käuflich zu erwerben. Die Ausübung des Kaufrechts ist beschränkt bis zum 30. Juni 2016. Übt der Mieter dieses Kaufrecht nicht fristgerecht aus, sind die Vermieter berechtigt, das Mietverhältnis mit einer Frist von 3 Monaten auf jedes Monatsende aufzulösen."

A.d. Der KIäger berief sich am 29. Mai 2016 auf dieses Kaufsrecht. In der Folge veräusserten D.C.________ und E.C.________ ihr Grundstück mit öffentlich beurkundetem Vertrag vom 17. Juni 2016 für Fr. 1'450'000.-- an den Kläger.
Die Beklagte als Grundeigentümerin setzte in der Folge auf dem Gerichtsweg ihr gesetzliches Vorkaufsrecht an dieser Baurechtsliegenschaft durch (Art. 682 Abs. 2 ZGB; Urteil 5A 782/2020 vom 23. August 2021). Seit dem 25. Februar 2021 ist die Beklagte Eigentümerin des Baurechtsgrundstückes mit dem Einfamilienhaus.
Am 4. März 2021 teilte die Beklagte dem Kläger mit, dass sie den Mietvertrag, den er mit D.C.________ und E.C.________ abgeschlossen habe, als simuliert und damit ungültig betrachte. Unabhängig davon kündige sie dieses Mietverhältnis gestützt auf Ziffer 10 des Vertrages per 30. Juni 2021.

B.

B.a. Am 30. Juni 2021 stellte der Kläger beim Bezirksgericht March folgende Anträge: Es sei festzustellen, dass die Kündigung vom 4. März 2021 per 30. Juni 2021 unwirksam, eventualiter missbräuchlich sei; subeventualiter sei dem Kläger eine angemessene erstmalige Erstreckung zu gewähren.
Die Beklagte beantragte dem Bezirksgericht, die Klage abzuweisen. Widerklageweise sei der Kläger anzuweisen, die Liegenschaft innert 30 Tagen nach Rechtskraft des Urteils zu räumen, zu verlassen und ihr ordnungsgemäss zu übergeben.
Mit Urteil vom 26. Juni 2023 stellte das Bezirksgericht fest, dass die Kündigung der Beklagten vom 4. März 2021 per 30. Juni 2021 unwirksam sei. Zugleich wies es ihre Widerklage ab.

B.b. Dagegen erhob die Beklagte Berufung beim Kantonsgericht Schwyz. Dieses hob mit Urteil vom 2. April 2024 das angefochtene bezirksgerichtliche Urteil auf. Es wies die Klage ab, soweit es darauf eintrat. Die Widerklage hiess es gut und wies den Kläger an, die Liegenschaft innert 30 Tagen nach Rechtskraft seines Urteils zu räumen, zu verlassen und der Beklagten ordnungsgemäss zu übergeben.

C.
Am 6. Mai 2024 (Datum Poststempel) beantragte der Beschwerdeführer dem Bundesgericht mit Beschwerde in Zivilsachen, das Urteil des Kantonsgerichts Schwyz sei aufzuheben und das erstinstanzliche Urteil des Bezirksgerichts March zu bestätigen. Es sei festzustellen, dass die Kündigung unwirksam, eventualiter rechtsmissbräuchlich sei; subeventualiter sei das Mietverhältnis angemessen erstmalig zu erstrecken; subsubeventualiter sei die Streitsache zur Neubeurteilung an das Kantonsgericht zurückzuweisen.
In prozessualer Hinsicht beantragte der Beschwerdeführer, der Beschwerde die aufschiebende Wirkung zu erteilen. Weiter sei ihm eine Frist von 20 Tagen einzuräumen, um seine Beschwerdebegründung zu ergänzen. Eventualiter sei die Beschwerdefrist wiederherzustellen.
Am 7. Mai 2024 (Datum Poststempel) reichte der Beschwerdeführer eine "bereinigte Fassung" seiner Beschwerde ein.
Mit Verfügung vom 8. Mai 2024 wurde sein Gesuch um Ergänzung der Beschwerdebegründung abgewiesen.
Die Beschwerdegegnerin beantragt, die Beschwerde abzuweisen, soweit darauf einzutreten sei. Die Vorinstanz hat auf eine Vernehmlassung verzichtet.

D.
Mit Verfügung vom 3. Juni 2024 wurde der Beschwerde aufschiebende Wirkung erteilt.

Erwägungen:

1.
Das Bundesgericht prüft von Amtes wegen und mit freier Kognition, ob ein Rechtsmittel zulässig ist (vgl. Art. 29 Abs. 1 BGG; BGE 149 III 277 E. 3.1; 148 IV 155 E. 1.1; 145 II 168 E. 1).
Angefochten ist der Endentscheid (Art. 90 BGG) einer letzten kantonalen Instanz, die in einer mietrechtlichen Angelegenheit entschieden hat (Art. 72 Abs. 1 BGG). Der Streitwert beträgt mehr als Fr. 15'000.-- (Art. 74 Abs. 1 lit. a BGG). Der Beschwerdeführer ist im vorinstanzlichen Verfahren mit seinen Anträgen unterlegen (Art. 76 Abs. 1 BGG).

2.

2.1. Rechtsanwalt Albert Romero reichte die Beschwerde für seinen erkrankten Bürokollegen Rechtsanwalt Reto Ziegler ein. Dieser vertrat den Beschwerdeführer im erst- und zweitinstanzlichen Verfahren. Wie eingangs dargelegt, wurde mit Präsidialverfügung der Verfahrensantrag von Rechtsanwalt Albert Romero, eine ergänzende Beschwerdebegründung nachreichen zu können, abgewiesen. Für diesen Fall ersucht Rechtsanwalt Albert Romero hilfsweise um Wiederherstellung der 30-tägigen Beschwerdefrist (Art. 100 Abs. 1 BGG i.V.m. Art. 50 BGG). Zur Begründung verweist er auf die notfallmässige Hospitalisierung seines Bürokollegen Reto Ziegler.

2.2.

2.2.1. Ist eine Partei oder ihr Vertreter beziehungsweise ihre Vertreterin durch einen anderen Grund als die mangelhafte Eröffnung unverschuldeterweise abgehalten worden, fristgerecht zu handeln, so wird die Frist wiederhergestellt, sofern die Partei unter Angabe des Grundes innert 30 Tagen nach Wegfall des Hindernisses darum ersucht und die versäumte Rechtshandlung nachholt (Art. 50 Abs. 1 BGG).
Art. 50 Abs. 1 BGG setzt für eine Wiederherstellung ein nicht fristgerechtes Handeln und damit Säumnis voraus (Urteile 2F 9/2024 vom 21. Mai 2024 E. 2.2; 4F 10/2021 vom 18. Mai 2021 E. 2; vgl. für den Zivilprozess MARTIN TANNER, Wiederherstellung von Fristen und Terminen gemäss Art. 148 f . ZPO, ZZZ 2020, S. 147 ff., 150). Ob eine Partei eine Frist wahrt, bestimmt sich nach Art. 44 -49 BGG. An einer Säumnis fehlt es, wenn die Partei selbst, ihre Rechtsvertretung oder eine Drittperson die Prozesshandlung rechtzeitig vornimmt. Es besteht dann kein Raum für eine Fristwiederherstellung im Sinne von Art. 50 Abs. 1 BGG (Urteile 6B 1282/2022 vom 9. Februar 2023 E. 2.2.2; 6B 28/2018 vom 7. August 2018 E. 3.2.4).

2.2.2. Rechtsanwalt Albert Romero hat sowohl seine ursprüngliche als auch seine bereinigte Beschwerdeschrift innert der 30-tägigen Rechtsmittelfrist von Art. 100 Abs. 1 BGG der Schweizer Post übergeben (Art. 48 Abs. 1 BGG). Er zeigt darin in gedrängter Form auf, weshalb aus seiner Sicht das Urteil des Kantonsgerichts Schwyz vom 2. April 2024 aufzuheben sei. Damit entspricht sein Rechtsmittel dem Begründungserfordernis von Art. 42 Abs. 2 BGG. Bei dieser Ausgangslage besteht kein Raum für eine Wiederherstellung, weshalb dieses Begehren abzuweisen ist.

3.
Der Beschwerdeführer wirft der Vorinstanz zunächst vor, sie habe zu Unrecht die Voraussetzungen für eine Kündigung gemäss Ziffer 10 des Mietvertrages bejaht.

3.1. Die Vorinstanz erwog zusammengefasst, der Beschwerdeführer sowie D.C.________ und E.C.________ hätten in Ziffer 10 ihres Mietvertrages ein limitiertes Kaufsrecht vereinbart. Solche limitierten Kaufsrechte seien gemäss Art. 216 Abs. 2 OR nur gültig, wenn sie öffentlich beurkundet worden seien. Da dies vorliegend nicht geschehen sei, habe der Beschwerdeführer sein Kaufsrecht auch nicht rechtsgültig ausüben können. Für diesen Fall sehe Ziffer 10 des Mietvertrages eine Kündigung innert dreier Monate vor.

3.2. Der Beschwerdeführer hält dem entgegen, der vorinstanzliche Hinweis auf den Formmangel gehe an der Sache vorbei. Er habe sein Kaufsrecht ausgeübt. Trotz Formungültigkeit hätten D.C.________ und E.C.________ dieses Kaufsrecht akzeptiert. Die Beschwerdegegnerin könne sich nicht auf die Formungültigkeit des Kaufsrechts berufen, habe sie doch später selbst gestützt darauf ihr gesetzliches Vorkaufsrecht an der Baurechtsliegenschaft ausgeübt und diese erworben. Aufgrund ihres Eigentumsantritts sei sie Partei des Mietvertrages geworden, aus dem sie nun zu Unrecht ein Kündigungsrecht ableite. Es sei geradezu absurd, die Ausübung des Kaufsrechts nachträglich in Frage zu stellen, nur weil das Kaufsrecht nicht formgerecht errichtet worden sei. Die Frage der Gültigkeit sei ohnehin nicht von Bedeutung, da das ganze Rechtsgeschäft vollumfänglich vollzogen worden sei. Im Übrigen würde auch ein ungültiges Kaufsrecht nichts an der fehlenden Kündigungsmöglichkeit durch die Beschwerdegegnerin ändern. Das Kaufsrecht sei an die Kündigungsmöglichkeit gekoppelt: Bestehe wegen Formungültigkeit kein Kaufsrecht, so sei die ganze Ziffer 10 des Mietvertrages formungültig.

3.3.

3.3.1. Ein Optionsrecht ist ein aufschiebend bedingtes Rechtsgeschäft (BGE 122 III 10 E. 4b; Urteil 4A 111/2009 vom 4. Juni 2009 E. 2.1). Es verleiht der berechtigten Person die Befugnis, durch einseitige Willenserklärung nicht nur wie beim Vorvertrag die andere Partei zum Abschluss eines Hauptvertrages zu verpflichten, sondern unmittelbar ein inhaltlich bereits fixiertes Vertragsverhältnis herbeizuführen oder zu verlängern (BGE 122 III 10 E. 4b; 113 II 31 E. 2; Urteile 4A 269/2015 vom 2. November 2015 E. 3.2; 4A 111/2009 vom 4. Juni 2009 E. 2.1).

3.3.2. Zu diesen Optionsrechten zählt auch das Kaufsrecht. Es räumt einer Partei die Befugnis ein, eine Sache durch einseitige Willenserklärung zu erwerben. Bestimmt ein Kaufsrechtsvertrag den Kaufpreis zum Voraus, ist es nur gültig, wenn es öffentlich beurkundet worden ist (Art. 216 Abs. 2 OR). Dabei fallen sowohl die objektiv als auch die subjektiv wesentlichen Vertragspunkte unter die Formvorschriften des Grundstückkaufvertrages. Allerdings muss sich der Formzwang nicht auf sämtliche Punkte erstrecken, die für den Abschluss des in Frage stehenden Vertrages wesentlich sind. Im subjektiv wesentlichen Bereich ist er auf diejenigen Vertragspunkte einzuschränken, die ihrer Natur nach ein Element des betreffenden Vertragstyps bilden. Verpflichtungen, die für den Grundstückkauf- oder Grundstückkaufsrechtsvertrag artfremd sind, bedürfen daher keiner Aufnahme in die öffentliche Urkunde, sofern das Versprochene nicht als zusätzliche Gegenleistung einer Partei in das kaufsrechtliche Austauschverhältnis einfliesst (BGE 119 II 135 E. 2a; 113 II 402 E. 2a; Urteile 4A 530/2016 vom 20. Januar 2017 E. 8.2; 4C.458/1996 vom 20. Februar 1997 E. 1a; je mit Hinweisen). Es genügt also nicht, wenn der Bestand der einen Abrede conditio sine qua non für
die Zustimmung zur zweiten darstellt (BGE 117 II 259 E. 2b; vgl. auch BGE 135 III 295 E. 3.2).

3.3.3. Wird ein Kaufsrecht ausgeübt, kommt kein neuer Vertrag zustande. Vielmehr wird der aufschiebend bedingte Kaufvertrag zu einem nunmehr unbedingten Kaufvertrag. Aus diesem Grund muss die Ausübungserklärung nicht öffentlich beurkundet werden (MARC WOLFER, Abschluss des Grundstückkaufvertrages, in: Der Grundstückkauf, 3. Aufl. 2017, § 2 Rz. 131; HANS GIGER, in: Berner Kommentar, N. 56 zu Art. 216 OR; ARTHUR MEIER-HAYOZ, in: Berner Kommentar, N. 58 zu Art. 683 ZGB).

3.4. D.C.________ und E.C.________ vermieteten dem Beschwerdeführer am 19. Dezember 2015 ihr Einfamilienhaus. In Ziffer 10 dieser Vereinbarung räumten sie ihm zudem das Recht ein, ihre Baurechtsliegenschaft für Fr. 1'450'000.-- zu erwerben. Dabei verknüpften sie dieses Kaufsrecht mit einem Mietvertragskündigungsrecht: Bei Nichtausübung des Kaufsrechts bis zum 30. Juni 2016 sollte die Vermieterschaft berechtigt sein, das Mietverhältnis mit einer Frist von drei Monaten auf jedes Monatsende aufzulösen. Die Vertragsparteien haben weder das Kaufs- noch das Kündigungsrecht öffentlich beurkundet. Im Folgenden ist zu prüfen, wie sich die fehlende öffentliche Beurkundung auf diese beiden Abreden auswirkt.

3.4.1. Wie oben dargelegt, müssen Kaufsrechte, die den Kaufpreis zum Voraus bestimmen, öffentlich beurkundet werden, damit sie gültig sind (Art. 216 Abs. 2 OR) : Das vorliegende "Kaufsrecht" missachtet diese Formvorschriften. Es liegt somit kein formgültig bestelltes Kaufsrecht vor. Formungültige Kaufsrechtsverträge sind grundsätzlich nichtig, das heisst absolut unwirksam (Art. 11 Abs. 2 OR; vgl. BGE 116 II 700 E. 3b; 112 II 330 E. 2b; Urteil 4A 235/2018 vom 24. September 2018 E. 3). Dabei ist dieser Formmangel von Amtes wegen zu beachten (BGE 106 II 146 E. 3; Urteile 4A 424/2021 vom 23. Juni 2022 E. 4.1.1; 4A 573/2016 vom 19. September 2017 E. 4.2.3).
Der Beschwerdeführer übte sein "Kaufsrecht" am 29. Mai 2016 aus. Am 17. Juni 2016 schlossen D.C.________ und E.C.________ mit dem Beschwerdeführer einen öffentlich beurkundeten Vertrag ab. Darin verkauften sie ihm das Baurechtsgrundstück mit dem Einfamilienhaus für Fr. 1'450'000.--. Der Beschwerdeführer vermochte den Kaufvertrag bezüglich dieser Liegenschaft nicht mittels einer einseitigen Willenserklärung selbstständig in Kraft zu setzen, wie dies typisch für ein Kaufsrecht ist. Vielmehr war er auf das konsensuale Zusammenwirken mit D.C.________ und E.C.________ angewiesen. Gemeinsam mussten sie einen Kaufvertrag abschliessen, um ihr Veräusserungsziel zu erreichen. Der Beschwerdeführer hat somit kein Kaufsrecht im Sinne von Art. 216 Abs. 2 OR ausgeübt. Vielmehr hat er mit seiner Erklärung bloss sein Interesse am Kauf der Baurechtsliegenschaft bekundet. Dass die Parteien in diesem Zusammenhang unzutreffend von einer Kaufsrechtsausübung sprachen, vermag an der fehlenden Kaufrechtsqualität von Ziffer 10 ihres Vertrages nichts zu ändern. Das Gericht ist an eine solche falsche Qualifikation eines Rechtsgeschäfts durch die Parteien nicht gebunden (BGE 143 II 297 E. 6.4.1; 131 III 217 E. 3; Urteil 4A 371/2023 vom 27. Februar 2024 E.
6.3.1).
Die Beschwerdegegnerin hat als Grundeigentümerin ihr gesetzliches Vorkaufsrecht (Art. 682 Abs. 2 ZGB) an der Baurechtsliegenschaft ausgeübt. Diese Vorkaufsrechtsausübung knüpfte indessen nicht an die Ausübung des "Kaufsrechts" durch den Beschwerdeführer an. Vielmehr löste der Abschluss des öffentlich beurkundeten Liegenschaftenverkaufsvertrag am 17. Juni 2016 den Vorkaufsfall aus (Art. 216c Abs. 1 OR). Es trifft somit nicht zu, dass die Beschwerdegegnerin von seiner "Kaufsrechtsausübung" profitiert hätte und sich diesbezüglich nun widersprüchlich verhalte, wie der Beschwerdeführer sinngemäss geltend macht.

3.4.2. Ziffer 10 des Mietvertrages enthält neben dem vorerwähnten "Kaufsrecht" auch eine Kündigungsbestimmung: Danach konnten die Vermieter den Mietvertrag mit einer Frist von 3 Monaten auf jedes Monatsende künden, wenn der Beschwerdeführer sein Kaufsrecht nicht bis zum 30. Juni 2016 ausüben sollte. Eine solche Klausel zählt nicht zu den formbedürftigen Elementen eines Grundstückkaufvertrags (Art. 216 Abs. 2 OR). Vielmehr haben die Parteien schriftlich eine individuelle Kündigungsbestimmung im Sinne von Art. 266a Abs. 1 OR vereinbart, die selbst formlos zulässig wäre (vgl. BGE 119 III 78 E. 3c zur Zulässigkeit von mündlichen Mietverträgen).

4.
Der Beschwerdeführer wirft der Vorinstanz vor, sie habe zu Unrecht seinen erstinstanzlich gestellten Subeventualantrag auf Erstreckung des Mietverhältnisses nicht behandelt.

4.1. Die Vorinstanz erwog diesbezüglich, der Beschwerdeführer habe im erstinstanzlichen Verfahren die Feststellung der Missbräuchlichkeit der Kündigung und erstmalige Erstreckung seines Mietverhältnisses beantragt. In seiner Berufungsantwort habe er diese beiden Eventualanträge dann allerdings weder erneuert noch begründet. Demzufolge müsse sich das Berufungsgericht damit auch nicht befassen.

4.2. Der Beschwerdeführer rügt, die Beschwerdegegnerin habe im Berufungsverfahren bloss ihr Begehren um Feststellung der Wirksamkeit ihrer Kündigung angefochten. Demgegenüber habe sie nicht die Abweisung seines Antrages auf Feststellung der Missbräuchlichkeit der Kündigung verlangt. Ebenso wenig habe sie sein Erstreckungsbegehren bekämpft. Folglich sei der Beschwerdeführer auch nicht verpflichtet gewesen, seine erstinstanzlichen Eventualbegehren im Berufungsverfahren zu erneuern und zu begründen.

4.3. Die Beschwerdegegnerin hält dem entgegen, der Beschwerdeführer habe sein erstinstanzliches Eventualbegehren zur Feststellung einer missbräuchlichen Kündigung und erstmaligen Erstreckung in seiner Berufungsantwort nicht erneuert und begründet. Entsprechend seien diese Anträge im bundesgerichtlichen Verfahren nicht zu behandeln.

4.4. Die berufungsbeklagte Partei kann selbst entscheiden, ob sie die Berufung beantworten möchte oder nicht (BGE 144 III 394 E. 4.1.1). Sie wird dies im eigenen Interesse immer dann tun, wenn eine Gutheissung der Berufung droht. Ein Berufungsgericht muss nicht wie eine erste Instanz von sich aus alle tatsächlichen und rechtlichen Fragen untersuchen. Vielmehr kann es sich grundsätzlich auf die Beurteilung solcher Beanstandungen beschränken, welche die Parteien in ihrer Berufung respektive Berufungsantwort gegen das erstinstanzliche Urteil erheben. Vorbehalten bleiben offensichtliche Fehler. Die Rügen der Parteien geben mithin das Prüfungsprogramm der Berufungsinstanz vor (BGE 144 III 394 E. 4.1.4; 142 III 413 E. 2.2.4). Entsprechend obliegt es der berufungsbeklagten Partei, in ihrer Berufungsantwort allfällige, vor erster Instanz gestellte Eventualbegehren zu erneuern, Anträge im Beweispunkt zu stellen, neue Tatsachen und neue Beweismittel im Sinne von Art. 317 Abs. 1 ZPO vorzutragen, nachteilige Sachverhaltsfeststellungen zu rügen und auf eigene Eventualstandpunkte hinzuweisen (Urteil 4A 496/2016 vom 8. Dezember 2016 E. 2.2.2).
Die Beschwerdegegnerin beantragte im Berufungsverfahren, der Beschwerdeführer sei in Gutheissung des Widerklagebegehrens anzuweisen, die Liegenschaft X.________, U.________ innert 30 Tagen nach Rechtskraft des Urteils zu räumen, zu verlassen und der Beschwerdegegnerin ordnungsgemäss zu übergeben. Anders als noch im erstinstanzlichen Verfahren stellte der Beschwerdeführer in seiner Berufungsantwort kein Erstreckungsbegehren mehr. Vielmehr liess er es beim Antrag bewenden, die Berufung sei vollumfänglich abzuweisen und das angefochtene Urteil sei zu bestätigen. Der anwaltlich vertretene Beschwerdeführer hat es somit unterlassen, einen Eventualantrag auf Erstreckung des Mietverhältnisses zu stellen. Wie oben dargelegt, haben sich Berufungsgerichte grundsätzlich auf die von den Parteien vorgebrachten Rügen und Parteianträge zu beschränken. Entsprechend brauchte sich die Vorinstanz nicht mit der Erstreckung zu befassen.

5.
Die Beschwerde ist demnach abzuweisen.
Bei diesem Ausgang des Verfahrens wird der unterliegende Beschwerdeführer kosten- und entschädigungspflichtig (Art. 66 Abs. 1 und Art. 68 Abs. 2 BGG.

Demnach erkennt das Bundesgericht:

1.
Der Antrag um Wiederherstellung der Beschwerdefrist wird abgewiesen.

2.
Die Beschwerde wird abgewiesen.

3.
Die Gerichtskosten von Fr. 5'500.-- werden dem Beschwerdeführer auferlegt.

4.
Der Beschwerdeführer hat die Beschwerdegegnerin für das bundesgerichtliche Verfahren mit Fr. 6'500.-- zu entschädigen.

5.
Dieses Urteil wird den Parteien und dem Kantonsgericht Schwyz, 1. Zivilkammer, schriftlich mitgeteilt.

Lausanne, 15. Juli 2024

Im Namen der I. zivilrechtlichen Abteilung
des Schweizerischen Bundesgerichts

Die Präsidentin: Jametti

Der Gerichtsschreiber: Tanner

SR 210 Code civil suisse du 10 décembre 1907 CC Art. 682 - 1 Les copropriétaires ont un droit de préemption contre tout acquéreur d'une part qui n'est pas copropriétaire. Lorsque plusieurs copropriétaires font valoir leur droit de préemption, la part leur est attribuée en proportion de leur part de copropriété au moment de l'attribution.576
¹	Les copropriétaires ont un droit de préemption contre tout acquéreur d'une part qui n'est pas copropriétaire. Lorsque plusieurs copropriétaires font valoir leur droit de préemption, la part leur est attribuée en proportion de leur part de copropriété au moment de l'attribution.576
²	Le propriétaire d'un fonds grevé d'un droit de superficie distinct et permanent a également un droit de préemption légal contre tout acquéreur du droit de superficie; le superficiaire a le même droit de préemption contre tout acquéreur du fonds, dans la mesure où le fonds est mis à contribution par l'exercice du droit de superficie.
³	...577

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 29 Examen - 1 Le Tribunal fédéral examine d'office sa compétence.
¹	Le Tribunal fédéral examine d'office sa compétence.
²	En cas de doute quant à sa propre compétence, il procède à un échange de vues avec l'autorité dont la compétence lui paraît entrer en ligne de compte.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 72 Principe - 1 Le Tribunal fédéral connaît des recours contre les décisions rendues en matière civile.
¹	Le Tribunal fédéral connaît des recours contre les décisions rendues en matière civile.
²	Sont également sujettes au recours en matière civile:
^a	les décisions en matière de poursuite pour dettes et de faillite;
^b	les décisions prises en application de normes de droit public dans des matières connexes au droit civil, notamment les décisions:
^b1	sur la reconnaissance et l'exécution de décisions ainsi que sur l'entraide en matière civile,
^b2	sur la tenue des registres foncier, d'état civil et du commerce, ainsi que des registres en matière de protection des marques, des dessins et modèles, des brevets d'invention, des obtentions végétales et des topographies,
^b3	sur le changement de nom,
^b4	en matière de surveillance des fondations, à l'exclusion des institutions de prévoyance et de libre passage,
^b5	en matière de surveillance des exécuteurs testamentaires et autres représentants successoraux,
^b6	les décisions prises dans le domaine de la protection de l'enfant et de l'adulte,
^b7	...

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 74 Valeur litigieuse minimale - 1 Dans les affaires pécuniaires, le recours n'est recevable que si la valeur litigieuse s'élève au moins à:
¹	Dans les affaires pécuniaires, le recours n'est recevable que si la valeur litigieuse s'élève au moins à:
^a	15 000 francs en matière de droit du travail et de droit du bail à loyer;
^b	30 000 francs dans les autres cas.
²	Même lorsque la valeur litigieuse minimale n'est pas atteinte, le recours est recevable:
^a	si la contestation soulève une question juridique de principe;
^b	si une loi fédérale prévoit une instance cantonale unique;
^c	s'il porte sur une décision prise par une autorité cantonale de surveillance en matière de poursuite pour dettes et de faillite;
^d	s'il porte sur une décision prise par le juge de la faillite ou du concordat;
^e	s'il porte sur une décision du Tribunal fédéral des brevets.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 76 Qualité pour recourir - 1 A qualité pour former un recours en matière civile quiconque:
¹	A qualité pour former un recours en matière civile quiconque:
^a	a pris part à la procédure devant l'autorité précédente ou a été privé de la possibilité de le faire, et
^b	est particulièrement touché par la décision attaquée et a un intérêt digne de protection à son annulation ou sa modification.
²	Ont également qualité pour recourir contre les décisions visées à l'art. 72, al. 2, la Chancellerie fédérale, les départements fédéraux et, pour autant que le droit fédéral le prévoie, les unités qui leur sont subordonnées, si l'acte attaqué est susceptible de violer la législation fédérale dans leur domaine d'attributions.42

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 100 Recours contre une décision - 1 Le recours contre une décision doit être déposé devant le Tribunal fédéral dans les 30 jours qui suivent la notification de l'expédition complète.
¹	Le recours contre une décision doit être déposé devant le Tribunal fédéral dans les 30 jours qui suivent la notification de l'expédition complète.
²	Le délai de recours est de dix jours contre:
^a	les décisions d'une autorité cantonale de surveillance en matière de poursuite pour dettes et de faillite;
^b	les décisions en matière d'entraide pénale internationale et d'assistance administrative internationale en matière fiscale;
^c	les décisions portant sur le retour d'un enfant fondées sur la Convention européenne du 20 mai 1980 sur la reconnaissance et l'exécution des décisions en matière de garde des enfants et le rétablissement de la garde des enfants93 ou sur la Convention du 25 octobre 1980 sur les aspects civils de l'enlèvement international d'enfants94.
^d	les décisions du Tribunal fédéral des brevets concernant l'octroi d'une licence visée à l'art. 40d de la loi du 25 juin 1954 sur les brevets96.
³	Le délai de recours est de cinq jours contre:
^a	les décisions d'une autorité cantonale de surveillance en matière de poursuite pour effets de change;
^b	les décisions d'un gouvernement cantonal sur recours concernant des votations fédérales.
⁴	Le délai de recours est de trois jours contre les décisions d'un gouvernement cantonal sur recours touchant aux élections au Conseil national.
⁵	En matière de recours pour conflit de compétence entre deux cantons, le délai de recours commence à courir au plus tard le jour où chaque canton a pris une décision pouvant faire l'objet d'un recours devant le Tribunal fédéral.
⁶	...97
⁷	Le recours pour déni de justice ou retard injustifié peut être formé en tout temps.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 50 Restitution - 1 Si, pour un autre motif qu'une notification irrégulière, la partie ou son mandataire a été empêché d'agir dans le délai fixé sans avoir commis de faute, le délai est restitué pour autant que la partie en fasse la demande, avec indication du motif, dans les 30 jours à compter de celui où l'empêchement a cessé; l'acte omis doit être exécuté dans ce délai.
¹	Si, pour un autre motif qu'une notification irrégulière, la partie ou son mandataire a été empêché d'agir dans le délai fixé sans avoir commis de faute, le délai est restitué pour autant que la partie en fasse la demande, avec indication du motif, dans les 30 jours à compter de celui où l'empêchement a cessé; l'acte omis doit être exécuté dans ce délai.
²	La restitution peut aussi être accordée après la notification de l'arrêt, qui est alors annulé.

SR 272 Code de procédure civile du 19 décembre 2008 (CPC) - Loi sur les fors CPC Art. 148 Restitution - 1 Le tribunal peut accorder un délai supplémentaire ou citer les parties à une nouvelle audience lorsque la partie défaillante en fait la requête et rend vraisemblable que le défaut ne lui est pas imputable ou n'est imputable qu'à une faute légère.
¹	Le tribunal peut accorder un délai supplémentaire ou citer les parties à une nouvelle audience lorsque la partie défaillante en fait la requête et rend vraisemblable que le défaut ne lui est pas imputable ou n'est imputable qu'à une faute légère.
²	La requête est présentée dans les dix jours qui suivent celui où la cause du défaut a disparu.
³	Si une décision a été communiquée, la restitution ne peut être requise que dans les six mois qui suivent l'entrée en force de la décision.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 44 Début - 1 Les délais dont le début dépend d'une communication ou de la survenance d'un événement courent dès le lendemain de celles-ci.
¹	Les délais dont le début dépend d'une communication ou de la survenance d'un événement courent dès le lendemain de celles-ci.
²	Une communication qui n'est remise que contre la signature du destinataire ou d'un tiers habilité est réputée reçue au plus tard sept jours après la première tentative infructueuse de distribution.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 48 Observation - 1 Les mémoires doivent être remis au plus tard le dernier jour du délai, soit au Tribunal fédéral soit, à l'attention de ce dernier, à La Poste Suisse ou à une représentation diplomatique ou consulaire suisse.
¹	Les mémoires doivent être remis au plus tard le dernier jour du délai, soit au Tribunal fédéral soit, à l'attention de ce dernier, à La Poste Suisse ou à une représentation diplomatique ou consulaire suisse.
²	En cas de transmission électronique, le moment déterminant pour l'observation d'un délai est celui où est établi l'accusé de réception qui confirme que la partie a accompli toutes les étapes nécessaires à la transmission.21
³	Le délai est également réputé observé si le mémoire est adressé en temps utile à l'autorité précédente ou à une autorité fédérale ou cantonale incompétente. Le mémoire doit alors être transmis sans délai au Tribunal fédéral.
⁴	Le délai pour le versement d'avances ou la fourniture de sûretés est observé si, avant son échéance, la somme due est versée à La Poste Suisse ou débitée en Suisse d'un compte postal ou bancaire en faveur du Tribunal fédéral.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 42 Mémoires - 1 Les mémoires doivent être rédigés dans une langue officielle, indiquer les conclusions, les motifs et les moyens de preuve, et être signés.
¹	Les mémoires doivent être rédigés dans une langue officielle, indiquer les conclusions, les motifs et les moyens de preuve, et être signés.
^1bis	Lorsqu'une procédure en matière civile a été menée en anglais devant l'autorité précédente, les mémoires peuvent être rédigés en anglais.15
²	Les motifs doivent exposer succinctement en quoi l'acte attaqué viole le droit. Si le recours n'est recevable que lorsqu'il soulève une question juridique de principe ou qu'il porte sur un cas particulièrement important pour d'autres motifs, il faut exposer en quoi l'affaire remplit la condition exigée.16 17
³	Les pièces invoquées comme moyens de preuve doivent être jointes au mémoire, pour autant qu'elles soient en mains de la partie; il en va de même de la décision attaquée si le mémoire est dirigé contre une décision.
⁴	En cas de transmission électronique, le mémoire doit être muni de la signature électronique qualifiée de la partie ou de son mandataire au sens de la loi du 18 mars 2016 sur la signature électronique18. Le Tribunal fédéral détermine dans un règlement:
^a	le format du mémoire et des pièces jointes;
^b	les modalités de la transmission;
^c	les conditions auxquelles il peut exiger, en cas de problème technique, que des documents lui soient adressés ultérieurement sur papier.19
⁵	Si la signature de la partie ou de son mandataire, la procuration ou les annexes prescrites font défaut, ou si le mandataire n'est pas autorisé, le Tribunal fédéral impartit un délai approprié à la partie pour remédier à l'irrégularité et l'avertit qu'à défaut le mémoire ne sera pas pris en considération.
⁶	Si le mémoire est illisible, inconvenant, incompréhensible ou prolixe ou qu'il n'est pas rédigé dans une langue officielle, le Tribunal fédéral peut le renvoyer à son auteur; il impartit à celui-ci un délai approprié pour remédier à l'irrégularité et l'avertit qu'à défaut le mémoire ne sera pas pris en considération.
⁷	Le mémoire de recours introduit de manière procédurière ou à tout autre égard abusif est irrecevable.

SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 216 - 1 Les ventes d'immeubles ne sont valables que si elles sont faites par acte authentique.
¹	Les ventes d'immeubles ne sont valables que si elles sont faites par acte authentique.
²	Les promesses de vente et les pactes de préemption, d'emption et de réméré portant sur un immeuble ne sont valables que s'ils ont été passés en la forme authentique.79
³	Les pactes de préemption qui ne fixent pas le prix à l'avance sont valables en la forme écrite.80

SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 11 - 1 La validité des contrats n'est subordonnée à l'observation d'une forme particulière qu'en vertu d'une prescription spéciale de la loi.
¹	La validité des contrats n'est subordonnée à l'observation d'une forme particulière qu'en vertu d'une prescription spéciale de la loi.
²	À défaut d'une disposition contraire sur la portée et les effets de la forme prescrite, le contrat n'est valable que si cette forme a été observée.

SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 216^c - 1 Le droit de préemption peut être invoqué en cas de vente de l'immeuble ainsi qu'à l'occasion de tout autre acte juridique équivalant économiquement à une vente (cas de préemption).
¹	Le droit de préemption peut être invoqué en cas de vente de l'immeuble ainsi qu'à l'occasion de tout autre acte juridique équivalant économiquement à une vente (cas de préemption).
²	Ne constituent pas des cas de préemption, l'attribution à un héritier dans le partage, la réalisation forcée et l'acquisition pour l'exécution d'une tâche publique, notamment.

SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 266^a - 1 Lorsque le bail est de durée indéterminée, une partie peut le résilier en observant les délais de congé et les termes légaux, sauf si un délai plus long ou un autre terme ont été convenus.
¹	Lorsque le bail est de durée indéterminée, une partie peut le résilier en observant les délais de congé et les termes légaux, sauf si un délai plus long ou un autre terme ont été convenus.
²	Lorsque le délai ou le terme de congé n'est pas respecté, la résiliation produit effet pour le prochain terme pertinent.

SR 272 Code de procédure civile du 19 décembre 2008 (CPC) - Loi sur les fors CPC Art. 317 Faits et moyens de preuve nouveaux; modification de la demande - 1 Les faits et moyens de preuve nouveaux ne sont pris en compte qu'aux conditions suivantes:
¹	Les faits et moyens de preuve nouveaux ne sont pris en compte qu'aux conditions suivantes:
^a	ils sont invoqués ou produits sans retard;
^b	ils ne pouvaient être invoqués ou produits devant la première instance bien que la partie qui s'en prévaut ait fait preuve de la diligence requise.
^1bis	Lorsqu'elle doit examiner les faits d'office, l'instance d'appel admet des faits et moyens de preuve nouveaux jusqu'aux délibérations.262
²	La demande ne peut être modifiée que si:
^a	les conditions fixées à l'art. 227, al. 1, sont remplies;
^b	la modification repose sur des faits ou des moyens de preuve nouveaux.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 66 Recouvrement des frais judiciaires - 1 En règle générale, les frais judiciaires sont mis à la charge de la partie qui succombe. Si les circonstances le justifient, le Tribunal fédéral peut les répartir autrement ou renoncer à les mettre à la charge des parties.
¹	En règle générale, les frais judiciaires sont mis à la charge de la partie qui succombe. Si les circonstances le justifient, le Tribunal fédéral peut les répartir autrement ou renoncer à les mettre à la charge des parties.
²	Si une affaire est liquidée par un désistement ou une transaction, les frais judiciaires peuvent être réduits ou remis.
³	Les frais causés inutilement sont supportés par celui qui les a engendrés.
⁴	En règle générale, la Confédération, les cantons, les communes et les organisations chargées de tâches de droit public ne peuvent se voir imposer de frais judiciaires s'ils s'adressent au Tribunal fédéral dans l'exercice de leurs attributions officielles sans que leur intérêt patrimonial soit en cause ou si leurs décisions font l'objet d'un recours.
⁵	Sauf disposition contraire, les frais judiciaires mis conjointement à la charge de plusieurs personnes sont supportés par elles à parts égales et solidairement.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 68 Dépens - 1 Le Tribunal fédéral décide, dans son arrêt, si et dans quelle mesure les frais de la partie qui obtient gain de cause sont supportés par celle qui succombe.
¹	Le Tribunal fédéral décide, dans son arrêt, si et dans quelle mesure les frais de la partie qui obtient gain de cause sont supportés par celle qui succombe.
²	En règle générale, la partie qui succombe est tenue de rembourser à la partie qui a obtenu gain de cause, selon le tarif du Tribunal fédéral, tous les frais nécessaires causés par le litige.
³	En règle générale, aucuns dépens ne sont alloués à la Confédération, aux cantons, aux communes ou aux organisations chargées de tâches de droit public lorsqu'ils obtiennent gain de cause dans l'exercice de leurs attributions officielles.
⁴	L'art. 66, al. 3 et 5, est applicable par analogie.
⁵	Le Tribunal fédéral confirme, annule ou modifie, selon le sort de la cause, la décision de l'autorité précédente sur les dépens. Il peut fixer lui-même les dépens d'après le tarif fédéral ou cantonal applicable ou laisser à l'autorité précédente le soin de les fixer.