5A_742/2024 - 2025-04-14 - Diritto delle esecuzioni e del fallimento - réalisation d'une part de copropriété par étages, inscription d'une hypothèque légale de la PPE à l'état de charges

Bundesgericht
Tribunal fédéral
Tribunale federale
Tribunal federal

5A 742/2024

Arrêt du 14 avril 2025

IIe Cour de droit civil

Composition
MM. et Mme les Juges fédéraux Bovey, Président,
De Rossa et Josi.
Greffière : Mme Achtari.

Participants à la procédure
PPE A.________,
représentée par Me Yvan Guichard, avocat,
recourante,

contre

Office cantonal des poursuites de Genève, rue du Stand 46, 1204 Genève,

1. B.________,
représentée par Me Arnaud Moutinot, avocat,
2. C.________,
représenté par D.________et E.________,
Service de protection de l'adulte,
route des Jeunes 1c, Case postale 107, 1211 Genève 8.

Objet
réalisation d'une part de copropriété par étages, inscription d'une hypothèque légale de la PPE à l'état de charges,

recours contre la décision de la Cour de justice du canton de Genève, Chambre de surveillance des Offices des poursuites et faillites, du 17 octobre 2024
(A/4035/2023-CS DCSO/488/24).

Faits :

A.

A.a. C.________ et B.________ sont copropriétaires, à raison d'une moitié chacun, de la part de copropriété par étages inscrite au Registre foncier de Genève, section W.________, sous feuillet n° (...). Cette part de copropriété correspond au lot n° (...) de la propriété par étages constituée sur l'immeuble de base immatriculé sous feuillet n° (...) de la commune de X.________, section W.________, lequel confère un droit d'usage exclusif sur un appartement de cinq pièces (ci-après: l'appartement) situé au premier étage du bâtiment édifié sur ledit immeuble, sis avenue de U.________ à V.________ (Genève).

A.b. A la suite de poursuites par voie de saisie (notamment poursuites n° xxx et yyy), la mise en vente aux enchères publiques de l'appartement a été publiée dans la F.A.O. du 12 (...) 2023. Les créanciers gagistes et titulaires de charges foncières ont été sommés de produire leurs droits sur l'immeuble au 9 (...) 2023.

B.

B.a.

B.a.a. Par courrier du 9 novembre 2023, la PPE A.________ (ci-après: PPE) a produit la somme totale de 38'960 fr. 69, invoquant son droit à l'inscription d'une hypothèque légale au sens de l'art. 712i CC. Elle a soutenu que la reconnaissance directe à l'état des charges de sa créance lui permettait d'éviter des frais judiciaires et d'inscription au Registre foncier inutiles, les autres créanciers conservant la faculté de contester l'état des charges s'ils estimaient ses prétentions injustifiées.

B.a.b. Par courrier du 21 novembre 2023, l'office cantonal des poursuites genevois (ci-après: office) a rejeté la production de la PPE, au motif qu'aucune inscription de gage n'avait été requise auprès du Registre foncier.
Le 27 novembre 2023, l'office a communiqué à la PPE l'état des charges et les conditions de vente relatives aux enchères du bien immobilier. Ce document ne mentionne pas la production effectuée le 9 novembre 2023 par la PPE. La vente aux enchères de l'immeuble était fixée au 9 (...) 2024.

B.b.

B.b.a. Par acte expédié au greffe de la Chambre de surveillance des Offices des poursuites et faillites de la Cour de justice du canton de Genève (ci-après: chambre de surveillance) le 1 er décembre 2023, la PPE a formé plainte contre la décision de l'office du 21 novembre 2023, concluant à ce que son droit à l'inscription d'une hypothèque légale soit porté à l'état des charges et à ce qu'elle puisse participer de plein droit à la distribution des deniers au rang qui lui aura été attribué, nonobstant l'absence d'inscription d'une hypothèque légale au Registre foncier.
Par courrier expédié le 7 décembre 2023, la PPE a requis l'élargissement de sa plainte à la communication de l'état des charges et des conditions de vente du 27 novembre 2023.
Par courrier du 26 avril 2024, la PPE a allégué avoir obtenu, à titre pré-provisionnel, l'inscription de son droit d'hypothèque afin de préserver ses droits.
Par courriers séparés du 8 mai 2024, les parties ont été informées que la cause était gardée à juger.

B.b.b. Par décision du 17 octobre 2024, la chambre de surveillance a rejeté la plainte de la PPE formée les 1 eret 7 décembre 2023 contre les décisions de l'office des 21 et 27 novembre 2023 écartant sa production.

C.
Par acte posté le 31 octobre 2024, la PPE interjette un recours en matière civile devant le Tribunal fédéral contre cette décision. Elle conclut principalement à sa réforme en ce sens que sa plainte est admise et, en conséquence, l'état des charges litigieux corrigé en ce sens qu'il est fait droit à sa requête tendant à voir son droit à l'inscription d'une hypothèque légale porté à l'état des charges et à pouvoir participer de plein droit à la distribution des deniers au rang qui lui aura été attribué, nonobstant l'absence d'inscription d'une hypothèque légale au Registre foncier. Subsidiairement, elle conclut à l'annulation de la décision cantonale et au renvoi de la cause à l'autorité de surveillance pour nouvelle décision. En substance, elle invoque la violation des art. 140 LP, 34 et 36 ORFI.
Invités à déposer des observations, tant B.________, que l'office y ont renoncé, alors que l'autorité de surveillance s'est référée aux considérants de l'arrêt attaqué. C.________ ne s'est pas déterminé.

Considérant en droit :

1.
Le recours est dirigé contre une décision finale (art. 90 LTF), rendue en matière de poursuite pour dettes et faillite (art. 72 al. 2 let. a LTF en lien avec l'art. 19 LP), par une autorité cantonale de surveillance statuant en dernière (unique) instance cantonale (art. 75 al. 1 LTF). La voie du recours en matière civile est ainsi ouverte, indépendamment de la valeur litigieuse (art. 74 al. 2 let. c LTF). Le recours a par ailleurs été interjeté dans le délai (art. 100 al. 2 let. a LTF) par une partie qui a succombé dans ses conclusions prises devant l'autorité précédente (art. 76 al. 1 LTF).

2.

2.1. Le recours en matière civile peut être formé pour violation du droit, tel qu'il est délimité par les art. 95 s . LTF. Le Tribunal fédéral applique le droit d'office (art. 106 al. 1 LTF). Cela étant, eu égard à l'exigence de motivation contenue à l'art. 42 al. 2 LTF, il n'examine en principe que les griefs soulevés (ATF 142 III 364 consid. 2.4 et les références). Le recourant doit par conséquent discuter les motifs de la décision entreprise et indiquer précisément en quoi l'autorité précédente a méconnu le droit (ATF 146 IV 297 consid. 1.2; 142 I 99 consid. 1.7.1; 142 III 364 consid. 2.4).

2.2. Le Tribunal fédéral statue sur la base des faits établis par l'autorité précédente (art. 105 al. 1 LTF).
Partant, l'existence d'une convention des 30 et 31 mai 2024 entre les parties ne ressortant pas des faits de l'arrêt attaqué, il ne peut en être tenu compte (art. 97 al. 2 LTF, 105 al. 2 LTF cum 9 Cst., 99 al. 1 LTF).

3.
L'autorité de surveillance a jugé que la décision de l'office d'écarter la production de la recourante au motif qu'aucune hypothèque légale n'avait été inscrite au registre foncier était conforme au droit. Elle a considéré que le gage immobilier invoqué consistait en une hypothèque légale indirecte, qui n'existait que par son inscription au registre foncier. Le droit à l'inscription dont se prévalait la recourante ne constituait dès lors pas une charge de l'immeuble tant que l'hypothèque n'avait pas été, même provisoirement, inscrite au registre foncier. Elle a ajouté que l'office n'avait par ailleurs pas excédé son droit restreint d'examen des productions à inscrire à l'état des charges, dans la mesure où son refus était fondé sur l'inexistence d'une charge grevant l'immeuble, et non sur le bien-fondé matériel de la prétention invoquée.

4.
La recourante se plaint de la violation des art. 140 LP, 34 et 36 ORFI.
Elle soutient que le droit à l'inscription d'une hypothèque légale indirecte, telle que l'hypothèque prévue par l'art. 712i CC, doit être porté à l'état des charges par l'office même sans inscription préalable au registre foncier. A l'appui de son propos, elle invoque que l'art. 36 al. 2 ORFI impose l'inscription de la charge qu'elle a produite et que sa solution sert l'économie de procédure, en évitant au créancier une procédure complète d'inscription au registre foncier de son droit de gage, alors que personne, par hypothèse, n'en remettrait en question le principe, l'existence et l'étendue. Elle ajoute à cet égard que ses droits pécuniaires peuvent être établis lors de la distribution des deniers et qu'en appliquant strictement les exigences de l'état des charges, la PPE serait même obligée d'obtenir une inscription définitive avant le jour même de la vente, ce qui est pratiquement impossible. Si le lot est vendu entre-temps, le jugement ne pourrait que confirmer les droits pécuniaires de la PPE dans le cadre de la distribution des deniers, ce que l'état des charges aurait déjà permis d'établir en précisant le rang et l'existence du droit de gage de la PPE. La recourante précise aussi que c'est au juge d'évaluer la validité de
son droit de gage dans le cadre de la procédure d'épuration de l'état des charges, si tant est que cette validité ait été contestée, l'office devant pour sa part uniquement s'exécuter. Elle considère la décision attaquée excessivement formaliste à son égard, alors qu'il suffit au débiteur (ou à un créancier saisissant), en cas d'admission du droit à l'inscription à l'état des charges, de contester l'existence ou l'étendue de ce droit pour que le créancier qui en a obtenu l'inscription soit renvoyé à le faire établir selon la voie ordinaire.

5.
La question qui se pose est de savoir si, dans une procédure de saisie, l'office des poursuites doit inscrire à l'état des charges le droit à l'inscription d'une hypothèque légale indirecte (art. 712i CC) produit par un créancier.

5.1.

5.1.1. Dans l'exécution par voie de saisie, les immeubles sont réalisés par l'office des poursuites aux enchères publiques (cf. art. 133 al. 1 LP).
Les conditions de vente (art. 135 LP et 45-52 ORFI) doivent indiquer que l'immeuble est vendu avec toutes les charges le grevant d'après l'état des charges et, notamment, que les dettes exigibles garanties par gage immobilier sont payées par préférence sur le produit de la réalisation (art. 135 al. 1 , 3 ème phr., LP; 45 al. 1 let. d ORFI), et non pas en sus du prix d'adjudication. Le moment déterminant pour l'exigibilité est celui de la vente aux enchères (art. 46 al. 2 ORFI). Le paiement entraîne l'extinction de la dette et le gage ne grève plus l'immeuble (BERNHEIM/KÄNZIG, in Kurzkommentar SchKG, 2 ème éd., 2014, n° 11 ad art. 135 LP; POSSA/GASSER/STÖCKLI, in Basler Kommentar, SchKG, 3 ème éd., 2021, n° 13 ad art. 135 LP).

5.1.2. Les conditions de vente sont établies sur la base de l'état des charges qui grèvent l'immeuble (servitudes, charges foncières, gages immobiliers, droits personnels annotés).
Ainsi, avant de procéder aux enchères, l'office doit dresser l'état des charges, de manière qu'il puisse être déposé en même temps que les conditions de vente (art. 33 ORFI). Il se fonde sur les productions des ayants droit et les extraits du registre foncier (art. 140 al. 1 LP et 34 al. 1 let. b ORF). La publication de la vente aux enchères doit comporter la sommation aux créanciers gagistes et autres intéressés de produire à l'office des poursuites, dans le délai de vingt jours, leurs droits sur l'immeuble, faute de quoi ils seront exclus de la répartition, pour autant que leurs droits ne soient pas inscrits au registre foncier (art. 138 al. 2 ch. 3 LP). Les prétentions revendiquées après l'expiration du délai de production de vingt jours ne peuvent pas être portées à l'état des charges (art. 36 al. 1 ORFI). Ce délai de production est péremptoire (ATF 113 III 17 consid. 2; 101 III 36 consid. 2).
L'extrait du registre foncier, que l'office doit requérir (art. 28 ORFI), constitue la base sur laquelle est dressé l'état des charges (arrêt 7B.157/2001 du 28 août 2001 consid. 1a). Toutefois, les productions priment l'extrait du registre foncier pour déterminer la charge à porter à l'état des charges. S'il existe une divergence entre la production et le contenu de l'extrait du registre foncier, l'office s'en tiendra à la production, mais il mentionnera le contenu de l'extrait du registre foncier (art. 34 al. 1 let. b , 3 ème phr., ORFI). Ainsi, si une charge produite n'est pas inscrite au registre foncier, l'office doit la porter à l'état des charges, avec la mention précitée (JENT-SØRENSEN, Die Rechtsdurchsetzung bei der Gründstückverwertung in der Spezialexekution, 2003, n° 46 et 166; SCHLEGEL/ZOPFI, in SK Kommentar zum SchKG, 4ème éd., 2017, n° 4 ad art. 140 LP).
Les charges qui ont été inscrites au registre foncier après la saisie de l'immeuble (cependant avant l'établissement de l'état des charges) sans le consentement de l'office seront portées à l'état des charges, mais avec mention de cette circonstance et avec l'observation qu'il ne sera tenu compte de ces charges que pour autant que les créanciers saisissants auront été complètement désintéressés (art. 34 al. 2 et 53 al. 3 ORFI; ATF 117 III 36 consid. 3 et Note de GILLIÉRON, in JdT 1993 II p. 108; JENT-SØRENSEN, op. cit., n° 139 et 303 ss).

5.1.3. Contrairement à l'office des faillites, l'office des poursuites n'a pas le pouvoir d'examiner l'existence ou l'étendue des charges (BERNHEIM/KÄNZIG, op. cit., n° 8 ad art. 140 LP; FEUZ, in Basler Kommentar, SchKG, 3ème éd., 2021, n° 102b et 104 ad art. 140 LP; JENT-SØRENSEN, op. cit., n° 130; STAEHELIN, Die Aufnahme in das Lastenverzeichnis und die Parteirollenverteilung für den Lastenbereinigungsprozess, in Schuldbetreibung und Konkurs im Wandel, 2000, p. 287 ss [290]). Il n'a ainsi pas le droit de refuser de porter à l'état des charges celles qui figurent dans l'extrait du registre foncier ou qui ont fait l'objet d'une production, ni de les modifier ou de les contester ou d'exiger la production de moyens de preuves (art. 36 al. 2 ORFI).
Il appartient au juge saisi de la procédure en épuration de l'état des charges de régler les éventuels litiges. A défaut d'opposition, l'état des charges devient définitif et les droits y figurant sont censés avoir été reconnus par tous les intéressés pour la poursuite en cours (art. 37 al. 2 ORFI; ATF 121 III 24 consid. 2b).

5.1.4. Ne doivent toutefois figurer à l'état des charges que les créances qui impliquent une charge pour l'immeuble, partant qui influent sur le calcul du prix d'adjudication (cf. art. 53 ORFI) et sur l'offre des enchérisseurs (art. 36 al. 1 et 45 al. 1 let. a ORFI).
Si l'office des poursuites n'est pas compétent pour examiner des questions de droit matériel relatives aux charges, il est en revanche en droit de vérifier si une prétention est garantie par le droit de gage immobilier invoqué. En d'autres termes, il peut contrôler si une créance produite à la suite de la publication des enchères et de la sommation aux ayants droit implique une charge pour l'immeuble et doit être portée à l'état des charges (ATF 120 III 32 consid. 3a; 117 III 36 consid. 3). Seules les prétentions qui, de par leur nature, ne peuvent pas constituer une charge pour l'immeuble doivent être refusées à l'état des charges (BERNHEIM/KÄNZIG, op. cit., n° 8 ad art. 140 LP; FEUZ, op. cit., n° 106 ad art. 140 LP; JENT-SØRENSEN, op. cit., n° 134 ss; SCHLEGEL/ZOPFI, op. cit., n° 8 ad art. 140 LP; STAEHELIN, op. cit., loc. cit.). C'est ainsi que les droits personnels, notamment les prétentions contractuelles en inscription d'un gage, en sont exclus (ATF 113 III 42 consid. 2; arrêt 2P.90/2006 du 13 juillet 2006 consid. 2.7; JENT-SØRENSEN, op. cit., n° 135), sauf s'ils grèvent l'immeuble et sont annotés au registre foncier (arrêts 5A 702/2021 du 7 octobre 2021 consid. 2.1; 5A 657/2020 du 21 décembre 2020 consid. 3.5).

5.1.5. Les effets de l'état des charges se limitent à la poursuite en cours (ATF 129 III 246 consid. 3.1; arrêt 5A 275/2012 du 29 juin 2012 consid. 2.1). Il remplace ainsi le feuillet du registre foncier en vue de la réalisation forcée de l'immeuble (ATF 117 III 36 consid. 3), raison pour laquelle certains auteurs le qualifient de "registre foncier ad hoc " (BERNHEIM/KÄNZIG, op. cit., n° 1 ad art. 140 LP; JENT-SØRENSEN, op. cit., n° 36). Le principal effet juridique de l'état des charges reste de se substituer au mécanisme de publicité du registre foncier (JENT-SØRENSEN, op. cit., loc. cit.; DENIS PIOTET, in Commentaire romand, Poursuite et faillite, 2005, n° 41 ad art. 140 LP).
Ainsi, exception faite des créances garanties par hypothèque légale qui n'étaient pas encore exigibles lors de la vente (art. 49 al. 1 let. b ORFI), le fait qu'une charge ne figure pas à l'état des charges, soit parce que l'ayant droit ne l'a pas produite, soit par la faute du fonctionnaire compétent, entraîne son extinction à l'égard de l'adjudicataire de bonne foi, cela même si la charge était inscrite au registre foncier (ATF 106 II 183 consid. 3a). A l'inverse, vu l'absence de pouvoir d'examen de l'office des poursuites en la matière, des charges peuvent être portées à l'état des charges puis réalisées, faute d'avoir été contestées avec succès devant le juge de l'épuration de l'état des charges, alors qu'elles n'existent pas (arrêt 5A 272/2014 du 21 juillet 2014 consid. 4.1.1; BERNHEIM/KÄNZIG, op. cit., n° 9 ad art. 140 LP; FEUZ, op. cit., n° 117 ad art. 140 LP). L'état des charges devient définitif sur ce point, même si ses effets se limitent à la procédure de poursuite en cours (cf. art. 37 al. 2 et 43 al. 1 ORFI; ATF 129 III 246 consid. 3.1).

5.2.

5.2.1. L'hypothèque légale indirecte est un droit réel limité dont le titre d'acquisition est la loi elle-même. Elle ne prend toutefois pas naissance par le seul effet de la loi. Celle-ci se limite en effet à conférer au créancier un droit à l'inscription du gage. Il appartient ensuite au créancier de faire valoir ce droit et de veiller à ce que l'hypothèque soit effectivement constituée (STEINAUER, Les droits réels, tome III, 5ème éd., 2021, n° 4431 et 4406). L'inscription dans le grand livre est déterminante, mais l'effet de celle-ci remonte à l'inscription au journal (art. 972 al. 1 et 2 CC).

5.2.2. Le droit à l'inscription d'une hypothèque légale est un droit de nature personnelle, qui a son origine dans la loi. Il ne s'agit pas d'un droit réel, car l'hypothèque ne prend naissance que si le bénéficiaire du droit fait valoir celui-ci et obtient l'inscription (constitutive) de l'hypothèque au registre foncier (ATF 123 III 53 consid. 4b; 95 II 31 consid. 3). Il ne s'agit pas non plus d'un droit produisant un effet réel, en ce sens que le droit à la constitution de l'hypothèque n'est en principe pas renforcé (STEINAUER, op. cit., n° 4421). L'hypothèque ne prendra rang qu'à la date de sa constitution, soit, selon le système de la priorité dans le temps (art. 972 CC), après tous les droits de gage qui sont inscrits au registre foncier à la date de sa constitution (art. 972 al. 2 CC), étant précisé que si le droit a été inscrit provisoirement, la date de cette inscription détermine le rang (art. 961 al. 2 CC; STEINAUER, op. cit., n° 4236, 4442, 4550).
La créance légale tendant à la constitution de l'hypothèque présente toutefois la particularité d'être rattachée propter rem à l'immeuble et son inscription peut être invoquée à l'égard de tout propriétaire actuel (ATF 92 II 227 consid. 1). S'il reste une prétention de nature contractuelle, le droit à la constitution de l'hypothèque déploie donc un effet réel (ATF 134 III 147 consid. 4.3 [" realobligatorische Natur "]; 125 III 248 consid. 2b; 106 II 183 consid. 1 et 3b; STEINAUER, op. cit., n° 4422).

5.2.3.

5.2.3.1. Pour faire réaliser l'objet de son gage et obtenir le paiement de la créance garantie, le bénéficiaire de l'hypothèque légale indirecte doit, au vu du caractère constitutif de l'inscription, faire inscrire celle-ci au registre foncier (ATF 123 III 53 consid. 4b; 106 II 183 consid. 3c). Son gage sera alors porté à l'état des charges en principe d'office, puisqu'il est inscrit au registre foncier dont l'office doit requérir un extrait (sur les effets des réquisitions d'inscription portées au journal, cf. arrêt 5C.232/2003 du 2 mars 2004 consid. 2.1, non publié aux ATF 130 III 306; ATF 118 II 119 consid. 3a; JENT-SØRENSEN, op. cit., n° 123).
Une inscription provisoire (annotation selon l'art. 961 al. 1 ch. 1 CC) suffit pour faire admettre la créance à l'état des charges en qualité de créance garantie par gage immobilier, sans qu'il soit encore nécessaire de constituer formellement le droit de gage par une inscription définitive au registre foncier (ATF 83 III 138 consid. 3).
Pour des impératifs liés à l'économie de la procédure, si aucun procès en inscription définitive n'est déjà pendant au moment de la saisie, une décision sur l'existence de l'hypothèque doit être prise dans la procédure d'épuration de l'état des charges, car celle-ci peut également aboutir au jugement de la prétention matérielle, qui ne produit toutefois d'effets que pour la procédure d'exécution forcée (ATF 119 III 124 consid. 2b et 2c; cf. not. GASSER, Bauen, Schuldbetreibung und Konkurs, in Baurechtstagung 1999, Tome II, p. 27 ss [32 s.]; GEISER, Geltendmachung des Bauhandwerkpfandrechts im Konkurs, in RJB 1993 p. 708 s.; HIERHOLZER/KRAMER/SOGO, in Basler Kommentar, SchKG, 3ème éd., 2021, n° 25 ad art. 247 LP; SCHUMACHER, Remarque ad ATF 119 III 124, in BR 1994 p. 113 ss).

5.2.3.2. Dans la procédure d'exécution par voie de saisie, le droit de constituer une hypothèque légale indirecte ne peut pas être délégué à l'adjudicataire. Comme le gage garantit des créances échues, il doit nécessairement être réalisé lors de la vente aux enchères de l'objet du gage (cf. supra consid. 5.1.1). En conséquence, le bénéficiaire doit faire valoir son droit à la constitution d'une hypothèque, pour laquelle l'inscription au registre foncier est nécessaire. Il ne peut pas y renoncer et obtenir, après la réalisation de l'immeuble, l'inscription de son hypothèque contre l'adjudicataire sous prétexte du caractère propter rem de sa créance. Il ne peut pas non plus faire valoir uniquement un droit à la constitution de l'hypothèque légale (ATF 106 II 183 consid. 3d et 3e; contra sur ce dernier point not. HUNKELER, in Basler Kommentar, SchKG, 3ème éd., 2021, n° 7 ad art. 198 LP; STAEHELIN, op. cit., p. 309; ZOBL, Das Bauhandwerkerpfandrecht de lege lata und de lege ferenda, in RDS 1982 II p. 1 ss [167]; dubitative: JENT-SØRENSEN, op. cit., n° 261 ss). Au demeurant, même si la créance garantie n'était pas exigible, une solution contraire serait non seulement inéquitable pour les autres créanciers saisissants, car on ne sait
pas si le gage sera effectivement constitué, mais il serait douteux, pour les hypothèques légales dont l'inscription est soumise à un délai (not. art. 839 CC), qu'elle soit même réalisable (JENT-SØRENSEN, op. cit., n° 262 s.).

5.2.4.

5.2.4.1. Le créancier peut faire inscrire son hypothèque légale indirecte au registre foncier même après le prononcé de la faillite du propriétaire foncier ou la saisie de l'immeuble, car il s'agit d'une restriction légale indirecte de la propriété foncière (ATF 106 II 183 consid. 3c; 95 II 31 consid. 4; critiques, cf. not. GILLIÉRON, Commentaire de la loi fédérale sur la poursuite pour dettes et la faillite, Art. 89 -158 , 2000, n° 81 ss ad art. 140 LP; IDEM, op. cit., Art. 159 -270 , 2001, n° 21 ss ad art. 204 LP; DENIS PIOTET, op. cit., n° 20 ad art. 138 LP), bien que la saisie soit annotée (à titre déclaratif; art. 960 al. 1 ch. 2 CC) et la faillite mentionnée (art. 176 al. 2 LP) au registre foncier. Il faut aussi déduire de cette jurisprudence que le droit de gage entre en ligne de compte pour le calcul du prix d'adjudication et que le bénéficiaire peut participer à la distribution des deniers comme s'il avait inscrit son gage avant la saisie, et donc même si les créanciers saisissants n'ont pas été complètement désintéressés, sinon, elle n'apporterait aucun avantage au système prévu par l'ORFI (art. 34 al. 2 , 53 al. 3 et 81 ORFI; cf. supra consid. 5.1.2).

5.2.4.2. L'inscription (provisoire) est non seulement nécessaire pour faire réaliser le gage, au vu de son caractère constitutif, mais elle doit intervenir avant que l'office dresse l'état des charges (ATF 123 III 53 consid. 4a; 106 II 183 consid. 3c). En d'autres termes, le créancier doit l'avoir obtenue dans le délai de production de vingt jours (art. 138 al. 2 ch. 3 cum 140 LP). Si le bénéficiaire doit se montrer diligent, il faut toutefois préciser que, avant la publication des enchères, il est déjà informé de la saisie par le registre foncier (art. 960 al. 1 ch. 2 CC). Par ailleurs, il peut requérir l'inscription de l'hypothèque légale par voie de mesures superprovisionnelles. Le juge peut alors ordonner la mesure requise immédiatement, avant audition des parties (art. 265 al. 1 CPC). Pour le bénéficiaire du gage prévu par l'art. 837 ch. 1 CC, l'inscription ne nécessite qu'une simple déclaration de sa part au registre foncier (BOVEY, in Commentaire romand, CC II, 2016, n° 106 ad art. 839 CC et n° 7 ad art. 838 CC).
Il n'en demeure pas moins que, dans la procédure de saisie, l'office des poursuites n'ayant pas de pouvoir d'examen sur l'existence du gage produit (cf. supra consid. 5.1.3), il doit porter à l'état des charges une éventuelle production de l'hypothèque légale indirecte, même si elle n'est pas inscrite au registre foncier. Il appartiendra ensuite aux créanciers de faire opposition, le bénéficiaire supportant la charge de l'action (cf. art. 107 al. 5 LP; STAEHELIN, op. cit., p. 311). A défaut, l'état des charges entrera en force avec le gage, qui sera réalisé. En revanche, si le bénéficiaire produit une simple prétention en constitution du gage, l'office est en droit de refuser de porter celle-ci à l'état des charges: le gage n'existant pas, la prétention ne constitue pas une charge pour l'immeuble.

5.2.4.3. A l'ATF 106 II 183 consid. 3c, le Tribunal fédéral avait certes laissé indécise la question de savoir s'il suffit, pour simplifier la procédure, de produire le droit de gage directement à l'office des poursuites, pour être porté à l'état des charges, sans inscription préalable au registre foncier, de façon que son existence doive être constatée dans la procédure d'épuration de l'état des charges. Par la suite, il a en outre affirmé que, dans cette procédure, le juge statue sur l'existence du gage (ATF 119 III 124), étant rappelé en outre que l'état des charges qu'il modifie à cette occasion remplace le feuillet du registre foncier pour l'exécution forcée en cours. Néanmoins, à l'ATF 123 III 53, le Tribunal fédéral a affirmé, cette fois sans réserve, que l'inscription au registre foncier est indispensable à la constitution du gage et pour être admise à l'état des charges, de sorte qu'il faut en déduire qu'elle doit avoir été faite préalablement à l'établissement de l'état des charges. La question a donc été tranchée par ce dernier arrêt. Bien que largement discutée, cette solution est du reste aussi soutenue en doctrine (cf. HIERHOLZER/KRAMER/SOGO, op. cit., n° 26 et 26a ad art. 247 LP; SCHUMACHER/REY, Das
Bauhandwerkerpfandrecht, System und Anwendung, 4ème éd., 2021, n° 1959, 1962 s., 1968; STAEHELIN, op. cit., p. 309 s.; THURNHERR, Das Bauhandwerkerpfandrecht im Konkurs, in Sanierung und Insolvenz von Unternehmen VIII, 2017, p. 49 ss [75]; contra BRITSCHGI, Das belastete Grundstück beim Bauhandwerkerpfrandrecht, 2008, p. 222 s.; SCHLEGEL/ZOPFI, op. cit., n° 8 ad art. 140 LP; SCHMID, Das Bauhandwerkerpfandrecht im Konkurs, in Schuldbetreibung und Konkurs im Wandel, 2000, p. 73 ss [82 ss]; moins claire: JENT-SØRENSEN, op. cit., n° 541 ss).

5.2.5. En résumé, l'inscription étant constitutive, l'hypothèque légale indirecte doit être inscrite au registre foncier pour être portée à l'état des charges et réalisée dans la procédure d'exécution forcée. Au vu du caractère propter rem du droit à la constitution du gage, cette inscription peut encore avoir lieu après la saisie, mais il faut qu'elle le soit avant l'établissement de l'état des charges. Néanmoins, étant donné qu'il n'a pas de pouvoir d'examen sur l'existence des charges, l'office des poursuites doit porter à l'état des charges la production ayant pour objet l'hypothèque légale indirecte de la communauté des copropriétaires (art. 712i CC), ceci indépendamment de son inscription au registre foncier. Il appartient aux intéressés de faire opposition pour faire écarter cette charge, et non à l'office de statuer sur l'existence de celle-ci. Doit être porté à l'état des charges le droit réel limité, et non la prétention en constitution de celui-ci, car il doit être réalisé. Si une opposition est formée (et qu'aucun procès n'est déjà pendant sur cet objet), le juge de l'action en épuration de l'état des charges doit statuer sur l'existence de l'hypothèque légale. A défaut, l'état des charges, remplaçant le registre
foncier pour la procédure d'exécution forcée, entre en force avec ce droit.

5.3. En l'espèce, la recourante a produit uniquement son droit à l'inscription de son hypothèque légale indirecte au sens de l'art. 712i CC. Elle a allégué avoir fait inscrire son droit durant la procédure devant l'autorité de surveillance, mais après l'échéance du délai de plainte. Elle n'oppose toutefois pas à l'autorité de surveillance d'avoir arbitrairement omis de tenir compte de ce fait nouveau, dont la recevabilité est réglée par le droit cantonal, s'agissant ici d'une procédure de plainte LP. C'est donc sans violer l'art. 140 LP que l'autorité de surveillance a considéré que l'office devait rejeter la production d'une simple prétention en constitution d'un droit réel limité.

6.
En définitive, le recours est rejeté. Les frais judiciaires, arrêtés à 3'000 fr., sont mis à la charge de la recourante, qui succombe (art. 66 al. 1 LTF). Aucuns dépens ne sont dus (art. 68 al. 1 , 2 et 3 LTF).

Par ces motifs, le Tribunal fédéral prononce :

1.
Le recours est rejeté.

2.
Les frais judiciaires, arrêtés à 3'000 fr., sont mis à la charge de la recourante.

3.
Le présent arrêt est communiqué à la recourante, à l'Office cantonal des poursuites de Genève, à B.________, à C.________, par le Service de protection de l'adulte, et à la Chambre de surveillance des Offices des poursuites et faillites de la Cour de justice du canton de Genève.

Lausanne, le 14 avril 2025

Au nom de la IIe Cour de droit civil
du Tribunal fédéral suisse

Le Président : Bovey

La Greffière : Achtari

SR 210 Codice civile svizzero del 10 dicembre 1907 CC Art. 712ⁱ - 1 Al fine di garantire i suoi crediti per i contributi decorsi negli ultimi tre anni, la comunione ha il diritto di ottenere la costituzione di un'ipoteca legale sulla quota di ciascun comproprietario.
¹	Al fine di garantire i suoi crediti per i contributi decorsi negli ultimi tre anni, la comunione ha il diritto di ottenere la costituzione di un'ipoteca legale sulla quota di ciascun comproprietario.
²	L'iscrizione dell'ipoteca può essere domandata dall'amministratore o, in mancanza di questo, da ciascun comproprietario autorizzato per decisione della maggioranza dei comproprietari, o dal giudice, e dal creditore in favore del quale sia stato pignorato il credito per contributi.
³	Del rimanente, si applicano per analogia le disposizioni concernenti la costituzione dell'ipoteca legale degli artigiani e imprenditori.

SR 281.1 Legge federale dell'11 aprile 1889 sulla esecuzione e sul fallimento (LEF) LEF Art. 140 - 1 Prima dell'incanto, l'ufficiale constata, in base alle insinuazioni presentate dagli aventi diritto e all'estratto del registro fondiario, gli oneri gravanti il fondo (servitù, oneri fondiari, pegni immobiliari, diritti personali annotati).
¹	Prima dell'incanto, l'ufficiale constata, in base alle insinuazioni presentate dagli aventi diritto e all'estratto del registro fondiario, gli oneri gravanti il fondo (servitù, oneri fondiari, pegni immobiliari, diritti personali annotati).
²	L'ufficiale comunica l'elenco di tali oneri agli interessati, impartendo loro un termine di dieci giorni per contestarlo. Sono applicabili gli articoli 106 a 109.
³	L'ufficiale ordina inoltre una stima del fondo e la comunica agli interessati.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 72 Principio - 1 Il Tribunale federale giudica i ricorsi contro le decisioni pronunciate in materia civile.
¹	Il Tribunale federale giudica i ricorsi contro le decisioni pronunciate in materia civile.
²	Al ricorso in materia civile soggiacciono anche:
^a	le decisioni in materia di esecuzione e fallimento;
^b	le decisioni in rapporto diretto con il diritto civile pronunciate in applicazione di norme di diritto pubblico, segnatamente le decisioni:
^b1	sul riconoscimento e l'esecuzione di decisioni e sull'assistenza giudiziaria in materia civile,
^b2	sulla tenuta del registro fondiario, dei registri dello stato civile, del registro di commercio e dei registri in materia di marchi, disegni e modelli, brevetti d'invenzione, varietà vegetali e topografie,
^b3	sull'autorizzazione al cambiamento del nome,
^b4	in materia di vigilanza sulle fondazioni, eccettuati gli istituti di previdenza e di libero passaggio,
^b5	in materia di vigilanza sugli esecutori testamentari e altri rappresentanti previsti dal diritto successorio,
^b6	in materia di protezione dei minori e degli adulti,
^b7	...

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 75 Autorità inferiori - 1 Il ricorso è ammissibile contro le decisioni pronunciate dalle autorità cantonali di ultima istanza, dal Tribunale amministrativo federale e dal Tribunale federale dei brevetti.37
¹	Il ricorso è ammissibile contro le decisioni pronunciate dalle autorità cantonali di ultima istanza, dal Tribunale amministrativo federale e dal Tribunale federale dei brevetti.37
²	I Cantoni istituiscono tribunali superiori quali autorità cantonali di ultima istanza. Tali tribunali giudicano su ricorso, salvo nei casi in cui:
^a	una legge federale prevede un'istanza cantonale unica;
^b	un tribunale specializzato nelle controversie di diritto commerciale giudica in istanza cantonale unica;
^c	è proposta loro direttamente, con il consenso di tutte le parti, un'azione con un valore litigioso di almeno 100 000 franchi.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 74 Valore litigioso minimo - 1 Nelle cause di carattere pecuniario il ricorso è ammissibile soltanto se il valore litigioso ammonta almeno a:
¹	Nelle cause di carattere pecuniario il ricorso è ammissibile soltanto se il valore litigioso ammonta almeno a:
^a	15 000 franchi nelle controversie in materia di diritto del lavoro e di locazione;
^b	30 000 franchi in tutti gli altri casi.
²	Quando il valore litigioso non raggiunge l'importo determinante secondo il capoverso 1, il ricorso è ammissibile:
^a	se la controversia concerne una questione di diritto di importanza fondamentale;
^b	se una legge federale prevede un'istanza cantonale unica;
^c	contro le decisioni delle autorità cantonali di vigilanza in materia di esecuzione e fallimento;
^d	contro le decisioni del giudice del fallimento e del concordato;
^e	contro le decisioni del Tribunale federale dei brevetti.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 100 Ricorso contro decisioni - 1 Il ricorso contro una decisione deve essere depositato presso il Tribunale federale entro 30 giorni dalla notificazione del testo integrale della decisione.
¹	Il ricorso contro una decisione deve essere depositato presso il Tribunale federale entro 30 giorni dalla notificazione del testo integrale della decisione.
²	Il termine è di dieci giorni per i ricorsi contro le decisioni:
^a	delle autorità cantonali di vigilanza in materia di esecuzione e fallimento;
^b	nel campo dell'assistenza giudiziaria internazionale in materia penale e dell'assistenza amministrativa internazionale in materia fiscale;
^c	in materia di ritorno di un minore secondo la Convenzione europea del 20 maggio 198091 sul riconoscimento e l'esecuzione delle decisioni in materia di affidamento di minori e sul ristabilimento dell'affidamento oppure secondo la Convenzione del 25 ottobre 198092 sugli aspetti civili del rapimento internazionale di minori;
^d	del Tribunale federale dei brevetti in materia di rilascio di una licenza secondo l'articolo 40d della legge del 25 giugno 195494 sui brevetti.
³	Il termine è di cinque giorni per i ricorsi contro le decisioni:
^a	delle autorità cantonali di vigilanza in materia di esecuzione e fallimento pronunciate nell'ambito dell'esecuzione cambiaria;
^b	dei Governi cantonali su ricorsi concernenti votazioni federali.
⁴	Il termine è di tre giorni per i ricorsi contro le decisioni dei Governi cantonali su ricorsi concernenti le elezioni al Consiglio nazionale.
⁵	Per i ricorsi concernenti conflitti di competenza tra due Cantoni, il termine decorre al più tardi dal giorno in cui in ciascun Cantone sono state pronunciate decisioni impugnabili mediante ricorso al Tribunale federale.
⁶	...95
⁷	Il ricorso per denegata o ritardata giustizia può essere interposto in ogni tempo.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 76 Diritto di ricorso - 1 Ha diritto di interporre ricorso in materia civile chi:
¹	Ha diritto di interporre ricorso in materia civile chi:
^a	ha partecipato al procedimento dinanzi all'autorità inferiore o è stato privato della possibilità di farlo; e
^b	è particolarmente toccato dalla decisione impugnata e ha un interesse degno di protezione all'annullamento o alla modifica della stessa.
²	Il diritto di ricorrere contro le decisioni di cui all'articolo 72 capoverso 2 spetta inoltre alla Cancelleria federale, ai dipartimenti federali o, in quanto lo preveda il diritto federale, ai servizi loro subordinati, se la decisione impugnata viola la legislazione federale nella sfera dei loro compiti.41

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 95 Diritto svizzero - Il ricorrente può far valere la violazione:
^a	del diritto federale;
^b	del diritto internazionale;
^c	dei diritti costituzionali cantonali;
^d	delle disposizioni cantonali in materia di diritto di voto dei cittadini e di elezioni e votazioni popolari;
^e	del diritto intercantonale.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 106 Applicazione del diritto - 1 Il Tribunale federale applica d'ufficio il diritto.
¹	Il Tribunale federale applica d'ufficio il diritto.
²	Esamina la violazione di diritti fondamentali e di disposizioni di diritto cantonale e intercantonale soltanto se il ricorrente ha sollevato e motivato tale censura.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 42 Atti scritti - 1 Gli atti scritti devono essere redatti in una lingua ufficiale, contenere le conclusioni, i motivi e l'indicazione dei mezzi di prova ed essere firmati.
¹	Gli atti scritti devono essere redatti in una lingua ufficiale, contenere le conclusioni, i motivi e l'indicazione dei mezzi di prova ed essere firmati.
^1bis	Se un procedimento in materia civile si è svolto in inglese dinanzi all'autorità inferiore, gli atti scritti possono essere redatti in tale lingua.14
²	Nei motivi occorre spiegare in modo conciso perché l'atto impugnato viola il diritto. Qualora il ricorso sia ammissibile soltanto se concerne una questione di diritto di importanza fondamentale o un caso particolarmente importante per altri motivi, occorre spiegare perché la causa adempie siffatta condizione.15 16
³	Se sono in possesso della parte, i documenti indicati come mezzi di prova devono essere allegati; se l'atto scritto è diretto contro una decisione, anche questa deve essere allegata.
⁴	In caso di trasmissione per via elettronica, la parte o il suo patrocinatore deve munire l'atto scritto di una firma elettronica qualificata secondo la legge del 18 marzo 201617 sulla firma elettronica. Il Tribunale federale determina mediante regolamento:
^a	il formato dell'atto scritto e dei relativi allegati;
^b	le modalità di trasmissione;
^c	le condizioni alle quali può essere richiesta la trasmissione successiva di documenti cartacei in caso di problemi tecnici.18
⁵	Se mancano la firma della parte o del suo patrocinatore, la procura dello stesso o gli allegati prescritti, o se il patrocinatore non è autorizzato in quanto tale, è fissato un congruo termine per sanare il vizio, con la comminatoria che altrimenti l'atto scritto non sarà preso in considerazione.
⁶	Gli atti illeggibili, sconvenienti, incomprensibili, prolissi o non redatti in una lingua ufficiale possono essere del pari rinviati al loro autore affinché li modifichi.
⁷	Gli atti scritti dovuti a condotta processuale da querulomane o altrimenti abusiva sono inammissibili.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 105 Fatti determinanti - 1 Il Tribunale federale fonda la sua sentenza sui fatti accertati dall'autorità inferiore.
¹	Il Tribunale federale fonda la sua sentenza sui fatti accertati dall'autorità inferiore.
²	Può rettificare o completare d'ufficio l'accertamento dei fatti dell'autorità inferiore se è stato svolto in modo manifestamente inesatto o in violazione del diritto ai sensi dell'articolo 95.
³	Se il ricorso è diretto contro una decisione d'assegnazione o rifiuto di prestazioni pecuniarie dell'assicurazione militare o dell'assicurazione contro gli infortuni, il Tribunale federale non è vincolato dall'accertamento dei fatti operato dall'autorità inferiore.97

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 97 Accertamento inesatto dei fatti - 1 Il ricorrente può censurare l'accertamento dei fatti soltanto se è stato svolto in modo manifestamente inesatto o in violazione del diritto ai sensi dell'articolo 95 e l'eliminazione del vizio può essere determinante per l'esito del procedimento.
¹	Il ricorrente può censurare l'accertamento dei fatti soltanto se è stato svolto in modo manifestamente inesatto o in violazione del diritto ai sensi dell'articolo 95 e l'eliminazione del vizio può essere determinante per l'esito del procedimento.
²	Se il ricorso è diretto contro una decisione d'assegnazione o rifiuto di prestazioni pecuniarie dell'assicurazione militare o dell'assicurazione contro gli infortuni, può essere censurato qualsiasi accertamento inesatto o incompleto dei fatti giuridicamente rilevanti.88

SR 281.42 Regolamento del Tribunale federale del 23 aprile 1920 concernente la realizzazione forzata dei fondi (RFF) RFF Art. 36 - 1 Le pretese insinuate tardivamente o che non implicano oneri reali per il fondo non saranno menzionate nell'elenco. L'ufficio avviserà immediatamente i titolari della loro esclusione, richiamando loro il diritto di ricorso entro i termini legali (art. 17 cpv. 2 LEF).
¹	Le pretese insinuate tardivamente o che non implicano oneri reali per il fondo non saranno menzionate nell'elenco. L'ufficio avviserà immediatamente i titolari della loro esclusione, richiamando loro il diritto di ricorso entro i termini legali (art. 17 cpv. 2 LEF).
²	L'ufficio non può rifiutare l'iscrizione degli oneri che figurano all'estratto del registro fondiario o che furono insinuati entro il termine, nè modificarli, nè contestarli, nè esigere la produzione di prove. Se, espleta la procedura di appuramento dell'elenco degli oneri, un titolare rinuncia ad un onere iscritto, l'ufficio terrà conto di questa rinuncia soltanto se l'onere è stato già cancellato dal registro fondiario.

SR 281.1 Legge federale dell'11 aprile 1889 sulla esecuzione e sul fallimento (LEF) LEF Art. 133 - 1 I fondi sono realizzati ai pubblici incanti dall'ufficio d'esecuzione non prima di un mese né più tardi di tre mesi dal giorno del ricevimento della domanda di realizzazione.
¹	I fondi sono realizzati ai pubblici incanti dall'ufficio d'esecuzione non prima di un mese né più tardi di tre mesi dal giorno del ricevimento della domanda di realizzazione.
²	Su istanza del debitore e con l'accordo esplicito di tutti i creditori pignoratizi e pignoranti, si può procedere alla realizzazione anche prima che un creditore sia legittimato a richiederla.

SR 281.1 Legge federale dell'11 aprile 1889 sulla esecuzione e sul fallimento (LEF) LEF Art. 135 - 1 Le condizioni dell'incanto devono indicare che i fondi sono aggiudicati con tutti gli oneri che li gravano (servitù, oneri fondiari, pegni immobiliari, diritti personali annotati) e che le obbligazioni personali che ne derivano sono accollate al deliberatario. Il precedente debitore di un'ipoteca o di una cartella ipotecaria è liberato se il creditore non gli notifica entro un anno dall'aggiudicazione di tenerlo ancora per obbligato (art. 832 CC281). Se sono esigibili, i debiti garantiti da pegno immobiliare non vengono assegnati, bensì estinti col ricavo della realizzazione.282
¹	Le condizioni dell'incanto devono indicare che i fondi sono aggiudicati con tutti gli oneri che li gravano (servitù, oneri fondiari, pegni immobiliari, diritti personali annotati) e che le obbligazioni personali che ne derivano sono accollate al deliberatario. Il precedente debitore di un'ipoteca o di una cartella ipotecaria è liberato se il creditore non gli notifica entro un anno dall'aggiudicazione di tenerlo ancora per obbligato (art. 832 CC281). Se sono esigibili, i debiti garantiti da pegno immobiliare non vengono assegnati, bensì estinti col ricavo della realizzazione.282
²	Le condizioni dell'incanto stabiliscono inoltre quali spese debba sostenere il deliberatario.

SR 281.42 Regolamento del Tribunale federale del 23 aprile 1920 concernente la realizzazione forzata dei fondi (RFF) RFF Art. 46 - 1 Nelle condizioni di incanto sarà richiesto pagamento a contanti da computarsi sul prezzo di aggiudicazione: del capitale dei crediti ipotecari esigibili, degli interessi scaduti, compresi gli interessi moratori e le prese di esecuzione, delle spese di amministrazione del fondo, in quanto non siano coperte dal suo reddito, delle spese di realizzazione ed eventualmente della parte del prezzo eccedente l'importo totale dei crediti garantiti da pegno.67
¹	Nelle condizioni di incanto sarà richiesto pagamento a contanti da computarsi sul prezzo di aggiudicazione: del capitale dei crediti ipotecari esigibili, degli interessi scaduti, compresi gli interessi moratori e le prese di esecuzione, delle spese di amministrazione del fondo, in quanto non siano coperte dal suo reddito, delle spese di realizzazione ed eventualmente della parte del prezzo eccedente l'importo totale dei crediti garantiti da pegno.67
²	Saranno ritenuti esigibili in capitale ed interessi i crediti, che secondo le constatazioni dell'elenco degli oneri passato in giudicato, sono scaduti al momento dell'incanto, compresi quelli che godono di pegno legale, ed i crediti pignoratizi che hanno fatto oggetto di esecuzione, sempreché non sia intervenuta opposizione o che l'opposizione sia stata rimossa.
³	Crediti pignoratizi non esigibili dovranno sempre essere assegnati all'aggiudicatario (art. 45 cpv. 1 lett. a).

SR 281.1 Legge federale dell'11 aprile 1889 sulla esecuzione e sul fallimento (LEF) LEF Art. 138 - 1 L'avviso dell'incanto, («bando») è pubblicato almeno un mese prima.
¹	L'avviso dell'incanto, («bando») è pubblicato almeno un mese prima.
²	Il bando contiene:
¹	il luogo, il giorno e l'ora dell'incanto;
²	l'indicazione del giorno dal quale saranno esposte le condizioni dell'incanto;
³	l'ingiunzione ai creditori ipotecari e a tutti gli altri interessati di insinuare all'ufficio d'esecuzione, entro venti giorni, le loro pretese sul fondo, specialmente per interessi e spese. L'ingiunzione deve contenere la comminatoria che, scaduto il termine predetto, essi potranno partecipare alla somma ricavata dalla realizzazione soltanto in quanto i loro diritti siano iscritti nel registro fondiario.
³	Simile ingiunzione è diretta anche ai possessori di servitù, in quanto sia ancora applicabile il diritto cantonale.287

SR 281.42 Regolamento del Tribunale federale del 23 aprile 1920 concernente la realizzazione forzata dei fondi (RFF) RFF Art. 28 - 1 Avvisato il debitore della domanda di vendita (art. 120 LEF), l'ufficio chiederà un estratto dal registro fondiario concernente il fondo da realizzarsi o, se già lo possiede, lo farà verificare dal registro fondiario competente, che al caso lo rettificherà o lo completerà certificandolo conforme al contenuto attuale del registro.
¹	Avvisato il debitore della domanda di vendita (art. 120 LEF), l'ufficio chiederà un estratto dal registro fondiario concernente il fondo da realizzarsi o, se già lo possiede, lo farà verificare dal registro fondiario competente, che al caso lo rettificherà o lo completerà certificandolo conforme al contenuto attuale del registro.
²	Sulla scorta dell'estratto dal registro fondiario l'ufficio ne controllerà e, eventualmente, rettificherà i dati interrogando il debitore sul nome ed il domicilio dei creditori pignoratizi.

SR 281.42 Regolamento del Tribunale federale del 23 aprile 1920 concernente la realizzazione forzata dei fondi (RFF) RFF Art. 34 - 1 L'elenco degli oneri deve contenere:
¹	L'elenco degli oneri deve contenere:
^a	l'indicazione del fondo da vendersi, degli eventuali accessori (art. 11) e del valore di stima quali risultano dal verbale di pignoramento;
^b	gli oneri iscritti nel registro fondiario e quelli insinuati in seguito all'ingiunzione (art. 29 cpv. 2 e 3) dell'ufficio (servitù, oneri fondiari, diritti di pegno immobiliare e diritti personali annotati), coll'indicazione esatta dei beni ai quali i singoli oneri si riferiscono e del grado rispettivo dei diritti di pegno, delle servitù e degli altri oneri, per quanto risulti dall'estratto del registro fondiario (art. 28) o dalle insinuazioni. Saranno pure indicati, in colonne separate, gli importi esigibili dei crediti garantiti da pegno e quelli da assegnarsi al delibatario (art. 135 LEF). Ove un'insinuazione di un onere non sia conforme all'estratto del registro fondiario, l'ufficio dovrà attenersi all'insinuazione, ma menzionerà anche il contenuto dell'iscrizione nel registro. Se l'onere insinuato è meno esteso di quanto risulti dal registro fondiario, l'ufficio, ottenuto il consenso del titolare, provvederà alla modificazione o cancellazione dell'iscrizione nel registro fondiario.
²	Saranno iscritti nell'elenco anche gli oneri che furono insinuati senza che i titolari vi fossero obbligati. Gli oneri iscritti nel registro fondiario dopo il pignoramento del fondo e senza l'autorizzazione dell'ufficio d'esecuzione saranno pure menzionati, ma coll'indicazione di questa circostanza e coll'avvertenza che potranno esser presi in considerazione solo se ed in quanto i creditori pignoranti siano intieramente soddisfatti (art. 53 cpv. 3).

SR 281.42 Regolamento del Tribunale federale del 23 aprile 1920 concernente la realizzazione forzata dei fondi (RFF) RFF Art. 53 - 1 Per il computo del prezzo di aggiudicazione (art. 142a in relazione con l'art. 126 cpv. 1 LEF), sono considerati come crediti pignoratizi poziori (per il loro capitale, gli interessi scaduti e correnti fino al giorno dell'incanto, gli interessi moratori e le spese di esecuzione) a quelli del creditore procedente solo i crediti iscritti nell'elenco oneri e che non furono contestati o furono ammessi dal giudice o che sono oggetto di una causa pendente (art. 141 LEF).76
¹	Per il computo del prezzo di aggiudicazione (art. 142a in relazione con l'art. 126 cpv. 1 LEF), sono considerati come crediti pignoratizi poziori (per il loro capitale, gli interessi scaduti e correnti fino al giorno dell'incanto, gli interessi moratori e le spese di esecuzione) a quelli del creditore procedente solo i crediti iscritti nell'elenco oneri e che non furono contestati o furono ammessi dal giudice o che sono oggetto di una causa pendente (art. 141 LEF).76
²	Ove il fondo sia stato pignorato in favore di più gruppi di creditori, non si terrà conto che dei crediti pignoratizi constatati nei confronti del pignoramento per il quale è chiesta la realizzazione.
³	I diritti di pegno iscritti nel registro fondiario solo dopo il pignoramento e senza il consenso dell'ufficio di esecuzione, non entrano in linea di conto per il computo del prezzo di aggiudicazione, sempreché non siano sorti anteriormente in virtù della legge stessa e non prevalgano su tutti gli aggravi iscritti.

SR 281.42 Regolamento del Tribunale federale del 23 aprile 1920 concernente la realizzazione forzata dei fondi (RFF) RFF Art. 37 - 1 L'elenco oneri sarà comunicato ai creditori pignoranti, ai creditori pignoratizi, ai titolari di diritti annotati (art. 959 CC59) ed al debitore.
¹	L'elenco oneri sarà comunicato ai creditori pignoranti, ai creditori pignoratizi, ai titolari di diritti annotati (art. 959 CC59) ed al debitore.
²	Nella comunicazione sarà indicato che il termine per impugnare l'esistenza, l'estensione, il grado o l'esigibilità di una pretesa è di dieci giorni dalla comunicazione e che la contestazione dev'essere fatta per iscritto presso l'ufficio, designando esattamente la pretesa contestata, altrimenti essa si avrà per riconosciuta per quanto concerne l'esecuzione in corso (art. 140 cpv. 2; 107 cpv. 2 e 4 LEF).60
³	Se una causa concernente un aggravio iscritto nell'elenco degli oneri è già pendente in una esecuzione anteriore, l'ufficio ne farà menzione nell'elenco, indicando le parti in causa e le loro conclusioni. L'esito della causa sarà decisivo anche per l'elenco degli oneri della nuova esecuzione.

SR 281.42 Regolamento del Tribunale federale del 23 aprile 1920 concernente la realizzazione forzata dei fondi (RFF) RFF Art. 45 - 1 Le condizioni d'incanto dovranno contenere oltre l'indicazione del nome del debitore, di quello del creditore istante, del luogo e della data dell'incanto e la descrizione del fondo e dei suoi accessori:
¹	Le condizioni d'incanto dovranno contenere oltre l'indicazione del nome del debitore, di quello del creditore istante, del luogo e della data dell'incanto e la descrizione del fondo e dei suoi accessori:
^a	la menzione che il fondo è messo all'asta con tutti gli oneri che lo gravano secondo l'elenco oneri (servitù, oneri fondiari, diritti di pegno immobiliare e diritti personali annotati), e che i relativi obblighi personali del debitore non scaduti saranno imposti all'aggiudicatario nella misura in cui non siano coperti dal ricavo della vendita (art. 135 LEF);
^b	se sono da realizzarsi più fondi, la menzione se essi saranno messi all'incanto in blocco o in gruppi ed in quali, o singolarmente e, eventualmente, in quale ordine;
^c	se deve aver luogo un doppio turno d'asta per fondo o pei suoi accessori (art. 42, 57 e 104), la menzione che il miglior offerente del primo turno resterà vincolato fino a compimento del secondo (art. 56);
^d	l'indicazione delle somme pagabili in contanti sul prezzo di vendita e la menzione delle poste che l'aggiudicatario dovrà assumere oltre questo prezzo (art. 46 e 49);
^e	la menzione se, e eventualmente fino a concorrenza di quale importo, il prezzo di aggiudicazione dovrà essere pagato all'atto dell'incanto o se è concesso un termine di pagamento a stregua dell'articolo 136 della LEF, e, in questo caso, quale garanzia deve essere prestata per la scadenza prorogata e se questa garanzia dovrà essere prestata all'atto dell'incanto o entro un termine fisso. Nel caso in cui il pagamento sia da farsi o la garanzia da prestarsi all'atto dell'incanto, si indicherà che l'aggiudicazione dipende dall'esecuzione di queste prestazioni e che quindi ogni offerente resta vincolato finché non sia perfetta l'aggiudicazione all'offerente che lo precede;
^f	se l'ufficio intende che per essere accolta un'offerta debba superare la precedente di una determinata somma, l'indicazione di questa somma;
^g	la clausola escludente ogni garanzia da parte dell'ufficio.
²	L'elenco degli oneri, rettificato in conformità dei risultati di ricorsi o di cause, sarà annesso quale appendice alle condizioni dell'incanto.

SR 281.42 Regolamento del Tribunale federale del 23 aprile 1920 concernente la realizzazione forzata dei fondi (RFF) RFF Art. 49 - 1 Le condizioni di vendita metteranno a carico dell'aggiudicatario senza imputazione sul prezzo di vendita:68
¹	Le condizioni di vendita metteranno a carico dell'aggiudicatario senza imputazione sul prezzo di vendita:68
^a	le spese di trapasso della proprietà e delle modificazioni da praticarsi nel registro fondiario e nei titoli a riguardo dei pegni, delle servitù ecc., comprese le spese del procedimento previsto dall'articolo 69 riguardo ai titoli ipotecari, mancanti, totalmente o parzialmente estinti a seguito dell'incanto, come pure le tasse di trapasso di proprietà;
^b	i crediti assistiti da ipoteca legale, non scaduti al momento dell'incanto e quindi non iscritti nell'elenco oneri (art. 836 CC70: premi di assicurazione contro gli incendi, imposte fondiarie, ecc.); inoltre le tasse correnti per l'acqua potabile, gas, elettricità, ecc.
²	All'infuori di questi pagamenti l'aggiudicatario non può essere tenuto ad effettuarne altri oltre il prezzo di aggiudicazione, a meno che essi siano menzionati nelle condizioni d'incanto.71

SR 281.42 Regolamento del Tribunale federale del 23 aprile 1920 concernente la realizzazione forzata dei fondi (RFF) RFF Art. 43 - 1 Il grado e l'importo di crediti pignoratizi iscritti nell'elenco degli oneri non possono più essere contestati nello stadio di ripartizione da chi ebbe occasione di impugnarli nel procedimento di appuramento dell'elenco degli oneri.
¹	Il grado e l'importo di crediti pignoratizi iscritti nell'elenco degli oneri non possono più essere contestati nello stadio di ripartizione da chi ebbe occasione di impugnarli nel procedimento di appuramento dell'elenco degli oneri.
²	Se più creditori partecipano al pignoramento, la contestazione dell'elenco degli oneri e il procedimento giudiziario che ne seguì non sono produttivi di effetti nei confronti dei creditori, che non hanno impugnato l'onere.

SR 210 Codice civile svizzero del 10 dicembre 1907 CC Art. 972 - 1 I diritti reali nascono e ricevono grado e data dall'iscrizione nel libro mastro.
¹	I diritti reali nascono e ricevono grado e data dall'iscrizione nel libro mastro.
²	Il loro effetto risale al giorno dell'iscrizione nel giornale a condizione che siano in pari tempo prodotti i documenti giustificativi prescritti dalla legge, o che, trattandosi di iscrizioni provvisorie, questi siano posteriormente prodotti in tempo utile.
³	Dove, secondo il diritto cantonale, la celebrazione degli atti pubblici è fatta dall'ufficiale del registro mediante iscrizione in un protocollo, questa tiene luogo dell'iscrizione nel giornale.

SR 210 Codice civile svizzero del 10 dicembre 1907 CC Art. 961 - 1 Possono essere fatte iscrizioni provvisorie:
¹	Possono essere fatte iscrizioni provvisorie:
¹	a sicurezza di asserti diritti reali;
²	nei casi in cui sia ammessa per legge la completazione della prova.
²	Esse hanno luogo per consenso di tutti gli interessati o per ordine del giudice e fanno sì che il diritto diventi efficace dal momento dell'iscrizione, per il caso in cui venga posteriormente confermato.
³	Il giudice decide queste domande, accorda l'iscrizione provvisoria dietro giustificazione di un interesse da parte del richiedente, ne stabilisce esattamente la durata e gli effetti e fissa, se occorre, un termine per far valere giudizialmente la pretesa.695

SR 281.1 Legge federale dell'11 aprile 1889 sulla esecuzione e sul fallimento (LEF) LEF Art. 247 - 1 Entro sessanta giorni dallo scadere del termine per le insinuazioni, l'amministrazione del fallimento forma lo stato di graduazione dei crediti («graduatoria», art. 219 e 220).
¹	Entro sessanta giorni dallo scadere del termine per le insinuazioni, l'amministrazione del fallimento forma lo stato di graduazione dei crediti («graduatoria», art. 219 e 220).
²	Se un fondo fa parte della massa, l'amministrazione compila entro lo stesso termine un elenco degli oneri che lo gravano (diritti di pegno, servitù, oneri fondiari e diritti personali annotati). L'elenco degli oneri costituisce parte integrante della graduatoria.
³	Se è stata costituita una delegazione dei creditori, l'amministrazione del fallimento sottopone alla sua approvazione la graduatoria e l'elenco degli oneri; la delegazione può modificarli entro dieci giorni.
⁴	L'autorità di vigilanza può, all'occorrenza, prorogare questi termini.

SR 210 Codice civile svizzero del 10 dicembre 1907 CC Art. 839 - 1 L'ipoteca degli artigiani e imprenditori può essere iscritta nel registro fondiario dal momento in cui si sono assunti il lavoro.
¹	L'ipoteca degli artigiani e imprenditori può essere iscritta nel registro fondiario dal momento in cui si sono assunti il lavoro.
²	L'iscrizione dev'essere fatta al più tardi entro quattro mesi dal compimento del lavoro.
³	L'iscrizione può farsi soltanto se la somma garantita dall'ipoteca è riconosciuta dal proprietario o giudizialmente accertata; non può inoltre essere chiesta se il proprietario presta sufficiente garanzia per il credito preteso.
⁴	Se è incontroverso che il fondo appartiene al patrimonio amministrativo e se il debito del proprietario non deriva da obblighi contrattuali, questi risponde verso gli artigiani o imprenditori, per i crediti riconosciuti o giudizialmente accertati, secondo le disposizioni sulla fideiussione semplice, purché il credito gli sia stato notificato per scritto nei quattro mesi dal compimento del lavoro con esplicito richiamo alla fideiussione legale.
⁵	Nel caso in cui sia controverso se il fondo appartenga al patrimonio amministrativo, l'artigiano o l'imprenditore può, nei quattro mesi dal compimento del lavoro, chiedere l'iscrizione provvisoria della sua ipoteca nel registro fondiario.
⁶	Se è accertato con sentenza che il fondo appartiene al patrimonio amministrativo, l'iscrizione provvisoria dell'ipoteca è cancellata. Questa è sostituita dalla fideiussione legale, purché siano adempiute le condizioni di cui al capoverso 4. Il termine è considerato osservato con l'iscrizione provvisoria dell'ipoteca.

SR 281.1 Legge federale dell'11 aprile 1889 sulla esecuzione e sul fallimento (LEF) LEF Art. 158 - 1 Se la realizzazione del pegno non è stata possibile per mancanza di un'offerta sufficiente (art. 126 e 127) o se la somma ricavata non copre il debito, l'ufficio d'esecuzione rilascia al creditore procedente un attestato di insufficienza del pegno.331
¹	Se la realizzazione del pegno non è stata possibile per mancanza di un'offerta sufficiente (art. 126 e 127) o se la somma ricavata non copre il debito, l'ufficio d'esecuzione rilascia al creditore procedente un attestato di insufficienza del pegno.331
²	Ricevuto l'attestato, il creditore può promuovere l'esecuzione in via di pignoramento o di fallimento, secondo la persona del debitore, sempreché non si tratti di una rendita fondiaria (art. 33a tit. fin. CC332) o di un altro onere fondiario. Se procede entro un mese, non è necessario un nuovo precetto.333
³	L'attestato di insufficienza del pegno vale quale riconoscimento di debito ai sensi dell'articolo 82.334

SR 281.1 Legge federale dell'11 aprile 1889 sulla esecuzione e sul fallimento (LEF) LEF Art. 270 - 1 La procedura di fallimento deve essere ultimata entro un anno dalla dichiarazione del medesimo.480
¹	La procedura di fallimento deve essere ultimata entro un anno dalla dichiarazione del medesimo.480
²	In caso di bisogno, questo termine può essere prorogato dall'autorità di vigilanza.

SR 281.1 Legge federale dell'11 aprile 1889 sulla esecuzione e sul fallimento (LEF) LEF Art. 204 - 1 Sono nulli, rimpetto ai creditori, tutti gli atti giuridici compiuti dal fallito dopo la dichiarazione di fallimento, riguardo ad oggetti appartenenti alla massa.
¹	Sono nulli, rimpetto ai creditori, tutti gli atti giuridici compiuti dal fallito dopo la dichiarazione di fallimento, riguardo ad oggetti appartenenti alla massa.
²	Tuttavia se prima della pubblicazione del fallimento il fallito ha pagato alla scadenza una cambiale propria da lui emessa od una cambiale tratta sopra di lui, il pagamento è valido, purché il portatore della cambiale non conoscesse la dichiarazione di fallimento e, in caso di mancato pagamento, avesse potuto esercitare utilmente il regresso cambiario verso i terzi.

SR 210 Codice civile svizzero del 10 dicembre 1907 CC Art. 960 - 1 Le restrizioni della facoltà di disporre possono essere annotate per singoli fondi:
¹	Le restrizioni della facoltà di disporre possono essere annotate per singoli fondi:
¹	in virtù di un ordine dell'autorità a garanzia di pretese contestate od esecutive;
²	per effetto di un pignoramento;
³	in virtù di un negozio giuridico per il quale l'annotazione è prevista dalla legge, come nel caso di sostituzioni fedecommissarie.
²	Mediante l'annotazione, le limitazioni della facoltà di disporre diventano efficaci, in confronto ai diritti posteriormente acquisiti.

SR 281.1 Legge federale dell'11 aprile 1889 sulla esecuzione e sul fallimento (LEF) LEF Art. 176 - 1 Il giudice comunica senza indugio agli uffici d'esecuzione, agli uffici dei fallimenti, al registro di commercio e al registro fondiario:
¹	Il giudice comunica senza indugio agli uffici d'esecuzione, agli uffici dei fallimenti, al registro di commercio e al registro fondiario:
¹	la dichiarazione di fallimento;
²	la revoca del fallimento;
³	la chiusura del fallimento;
⁴	le decisioni che attribuiscono effetto sospensivo a un ricorso;
⁵	i provvedimenti conservativi.
²	Il fallimento è menzionato nel registro fondiario al più tardi due giorni dopo la relativa dichiarazione.360

SR 272 Codice di diritto processuale civile svizzero del 19 dicembre 2008 (Codice di procedura civile, CPC) - Codice di procedura civile CPC Art. 265 Provvedimenti superprovvisionali - 1 In caso di particolare urgenza, segnatamente se il ritardo nel procedere rischia di render vano l'intervento, il giudice può ordinare il provvedimento cautelare immediatamente e senza sentire la controparte.
¹	In caso di particolare urgenza, segnatamente se il ritardo nel procedere rischia di render vano l'intervento, il giudice può ordinare il provvedimento cautelare immediatamente e senza sentire la controparte.
²	Nel contempo, il giudice convoca le parti a un'udienza che deve aver luogo quanto prima oppure assegna alla controparte un termine per presentare per scritto le proprie osservazioni. Sentita la controparte, il giudice pronuncia senza indugio sull'istanza.
³	Il giudice può, d'ufficio, obbligare l'instante a prestare preventivamente garanzia.

SR 210 Codice civile svizzero del 10 dicembre 1907 CC Art. 837 - 1 Danno diritto di ottenere la costituzione di un'ipoteca legale:
¹	Danno diritto di ottenere la costituzione di un'ipoteca legale:
¹	il credito del venditore, sopra il fondo venduto;
²	i crediti derivanti dalla divisione fra coeredi o membri di un'indivisione, sopra i fondi che spettavano alla comunione;
³	i crediti di artigiani o imprenditori che avessero fornito materiali e lavoro, o lavoro soltanto, per una costruzione o per altre opere, per la demolizione delle stesse, il montaggio di impalcature, il consolidamento di scavi o lavori simili su un dato fondo, e ciò sopra il fondo stesso, se il debitore è il proprietario, un artigiano o un imprenditore, un conduttore, un affittuario o un altro titolare di diritti sul fondo.
²	Qualora il debitore dei crediti degli artigiani o degli imprenditori sia un conduttore, un affittuario o un altro titolare di diritti sul fondo, il diritto di ottenere la costituzione di un'ipoteca legale sussiste soltanto se il proprietario del fondo ha acconsentito all'esecuzione dei lavori.
³	Gli aventi diritto non possono rinunciare preventivamente ai diritti di ipoteca legale di cui al presente articolo.