BGE-121-III-24 - 1995-01-17 - BGE - Schuldbetreibungs- und Konkursrecht - Versteigerung von Stockwerkeinheiten; Schicksal von auf dem Gesamtgrundstück gelegenen Parkplätzen (Art. 133 ff. SchKG,...

SR 281.1 SchKG Bundesgesetz vom 11. April 1889 über Schuldbetreibung und Konkurs (SchKG)

Art. 133 [1]

Grundstücke werden vom Betreibungsamt frühestens einen Monat und spätestens drei Monate nach Eingang des Verwertungsbegehrens öffentlich versteigert.

Auf Begehren des Schuldners und mit ausdrücklicher Zustimmung sämtlicher Pfändungs- und Grundpfandgläubiger kann die Verwertung stattfinden, auch wenn noch kein Gläubiger berechtigt ist, sie zu verlangen.

[1] Fassung gemäss Ziff. I des BG vom 16. Dez. 1994, in Kraft seit 1. Jan. 1997 (AS 1995 1227; BBl 1991 III 1).

Urteilskopf

121 III 24

8. Extrait de l'arrêt de la Chambre des poursuites et des faillites du 17 janvier 1995 dans la cause Fonds de prévoyance E. (recours LP)
Regeste (de):

Versteigerung von Stockwerkeinheiten; Schicksal von auf dem Gesamtgrundstück gelegenen Parkplätzen (Art. 133 ff. SchKG, Art. 36 ff. VZG, Art. 712a ff. ZGB).

Die gemeinschaftlichen Teile eines zu Stockwerkeigentum ausgestalteten Grundstückes stehen nicht zwingend zur Verfügung sämtlicher Stockwerkeigentümer; denn das Reglement kann Abweichendes vorbehalten (E. 2a).

Das Betreibungsamt darf das Lastenverzeichnis, wie es sich aus dem Grundbuchauszug ergibt, nicht abändern. In einer Betreibung auf Pfandverwertung, in der ja der zu verwertende Gegenstand von vornherein bestimmt ist, hat es die Zwangsverwertung auf diesen Gegenstand allein zu beschränken: vorliegend auf die Stockwerkeinheiten, unter Ausschluss der Parkplätze, die als persönliche Dienstbarkeiten zugunsten des Schuldners das Gesamtgrundstück belasten (E. 2b-d).

Regeste (fr):

Vente des unités d'une propriété par étages aux enchères; sort des places de parc sises sur l'immeuble de base (art. 133 ss LP, art. 36 ss ORI, art. 712a ss CC).

Les parties communes d'une propriété par étages ne sont pas forcément à la disposition de tous les propriétaires d'étages; le règlement peut en effet en décider autrement (consid. 2a).

L'office des poursuites ne peut pas modifier l'état des charges résultant de l'extrait du registre foncier. Dans une poursuite en réalisation de gage, où l'objet à réaliser est déterminé d'avance, il doit limiter l'exécution forcée à ce seul objet: les unités d'étage en l'occurrence, à l'exclusion des places de parc objet de servitudes personnelles constituées sur l'immeuble de base au profit du débiteur (consid. 2b-d).

Regesto (it):

Vendita agli incanti di unità di proprietà per piani; destino dei posteggi situati sul fondo base (art. 133 segg. LEF, art. 36 segg. RFF, art. 712a segg. CC).

Le parti comuni di una proprietà per piani non sono obbligatoriamente a disposizione di tutti i comproprietari; il regolamento può infatti prevedere norme derogatorie (consid. 2a).

L'Ufficio di esecuzione non può modificare l'elenco oneri risultante dal registro fondiario. Nell'ambito di un'esecuzione in via di realizzazione del pegno, ove l'oggetto da realizzare è determinato in anticipo, esso deve limitare la procedura di esecuzione a tale oggetto: in concreto alle unità per piani, ad esclusione dei posteggi oggetto di servitù personali costituite sul fondo base a favore del debitore (consid. 2b-d).

Sachverhalt ab Seite 24

BGE 121 III 24 S. 24

B. a introduit contre S. une poursuite en réalisation de gage immobilier portant sur 33 unités d'une propriété par étages. L'état des charges établi

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dans le cadre de cette procédure renvoyait, pour les servitudes et mentions, à un extrait du registre foncier qui indiquait notamment, à la charge de l'immeuble de base (article 5061), 24 servitudes personnelles relatives à des places de parc extérieures au profit de S. L'état des charges n'a pas fait l'objet de contestations. Aux enchères, les 33 unités de la propriété par étages ont été adjugées au Fonds de prévoyance E. Requis alors par l'office des poursuites de procéder à l'inscription du transfert de propriété, le conservateur du registre foncier s'est dit surpris que l'adjudication des 24 servitudes personnelles n'ait pas eu lieu simultanément, ajoutant qu'on allait se trouver "dans une situation ambiguë lors de la vente des unités d'étages par l'adjudicataire (vente d'un appartement sans place de parc). Saisi par l'adjudicataire qui lui demandait comment il entendait "corriger cette omission", l'office des poursuites a répondu en substance qu'il ne s'agissait pas d'une omission et qu'il refusait donc de procéder à une modification de l'article de base, renvoyant le nouveau propriétaire à convenir d'un arrangement avec S. L'adjudicataire a porté plainte à l'autorité cantonale de surveillance contre cette décision, aux fins de faire inscrire au registre foncier, en sa faveur, les droits de jouissance sur les 24 places de parc litigieuses. Sa plainte ayant été rejetée, il a recouru à la Chambre des poursuites et des faillites du Tribunal fédéral, qui l'a également débouté.

Erwägungen

Extrait des considérants:

2. a) Droit de copropriété sui generis, le droit du propriétaire d'étages comporte deux éléments indissolublement liés: une part de copropriété, qui porte sur l'immeuble tout entier, et un droit exclusif de jouissance et d'administration sur des parties déterminées de l'immeuble. Ainsi, en vertu de l'art. 712a CC, le propriétaire d'étage bénéficie d'un droit exclusif qui, sous réserve des restrictions légales (al. 2 et 3) et réglementaires (art. 712b al. 3 et 712g CC), lui permet d'utiliser, d'aménager et d'administrer librement les locaux de son unité d'étage; en plus de ces prérogatives, il dispose du droit d'utiliser les parties communes et de participer à l'administration de l'immeuble de base. Toutefois, les parties communes ne sont pas nécessairement à la disposition de tous les propriétaires d'étages; la communauté des propriétaires d'étages peut en effet accorder à certains de ses membres, en général moyennant

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contre-prestation, un droit exclusif d'utiliser certaines parties communes, comme une terrasse, une place de parc ou une partie du jardin (ATF 116 II 275 consid. 3b p. 278 s. et les références; P.-H. STEINAUER, Les droits réels, t. I, n. 1122-1130a et FJS 1304). En l'espèce, le règlement de la propriété par étages mentionné au registre foncier prévoit la disposition particulière suivante dans son chapitre consacré aux parties communes (art. 12 let. i): "... Les vingt-quatre places de parc extérieures portent les Nos 1 à 24 et sont attribuées à M. S. Elles font l'objet de servitudes personnelles inscrites au Registre foncier... Ces servitudes pourront en tout temps être cédées, soit à titre personnel, soit transformées en servitudes réelles" ..., [le bénéficiaire s'engageant par ailleurs à assumer diverses obligations envers la communauté des copropriétaires].
b) Il est constant que l'état des charges mentionnait, en se référant à l'extrait du registre foncier, les servitudes personnelles de S. sur l'immeuble 5061 lui conférant un droit de jouissance sur les 24 places de parc extérieures. Joint comme annexe aux conditions de vente (art. 45 al. 2 ORI; RS 281.42), il a été communiqué et tenu à la disposition des intéressés conformément aux art. 134 al. 2 et 138 ss LP, 37 ORI. Aucune contestation n'a été élevée en temps utile (art. 140 al. 2 LP). Si tel avait néanmoins été le cas, l'office aurait dû procéder selon l'art. 106 LP, car il n'a pas le droit de refuser de porter à l'état des charges celles qui figurent dans l'extrait du registre foncier, ni de les modifier ou de les contester ou d'exiger la production de moyens de preuve (art. 36 al. 2 ORI; ATF 112 III 102 consid. 1 p. 105; GILLIÉRON, Poursuite pour dettes, faillite et concordat, 3e éd., Lausanne 1993, p. 232). Il eût appartenu alors au juge saisi du procès en épuration des charges de régler le litige (cf. ATF 112 III 26 consid. 4 p. 30). L'état des charges est donc devenu définitif et les droits y figurant sont censés avoir été reconnus par tous les intéressés pour la poursuite en cours (art. 37 al. 2 ORI; GILLIÉRON, loc.cit.; AMONN, Grundriss des Schuldbetreibungs- und Konkursrechts, 5e éd., Berne 1993, § 28 n. 28). En outre, lors de la vente aux enchères, le président a donné lecture, in extenso, de la désignation cadastrale des immeubles mis en vente et de l'immeuble de base selon l'extrait du registre foncier, ainsi que du règlement de la copropriété par étages, de l'état des charges et des conditions de vente. Cette lecture n'a suscité aucun commentaire. Or, selon la jurisprudence, les conditions de vente - qui comprennent l'état des charges - ne peuvent pas être attaquées par un enchérisseur après l'adjudication, lorsqu'elles n'ont pas été

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contestées lors de leur lecture avant le commencement des enchères et que l'enchérisseur s'y est tacitement soumis (ATF 109 III 107 consid. 2 p. 109; C. JÄGER, Commentaire de la LP, n. 2e ad art. 125; GILLIÉRON, op.cit., p. 235). Certes, un état des charges définitif peut être modifié d'office en tout temps, s'il a été établi en violation de règles de procédure impératives, parce qu'instituées dans l'intérêt public ou dans l'intérêt d'un nombre indéterminé de tiers; une omission fautive du préposé peut aussi justifier un complément ultérieur de l'état des charges (ATF 120 III 20 consid. 1 p. 23 et les arrêts cités). Dans le cas particulier, le recourant admet expressément que les conditions d'une modification d'office de l'état des charges n'étaient pas réunies. c) Dans la poursuite en réalisation de gage, les biens sur lesquels doit porter l'exécution sont déterminés d'avance, soit lors de la constitution des gages qui garantissent la créance (FAVRE, Droit des poursuites, 3e éd., p. 250 et GILLIÉRON, op.cit., p. 111). Selon l'extrait du registre foncier, le gage immobilier qu'il s'agissait de réaliser en l'espèce avait exclusivement pour objet les 33 unités d'étages propriété du poursuivi, l'immeuble de base 5061 n'étant lui-même grevé d'aucun gage (cf. art. 648 al. 3 CC; ATF 113 II 157; STEINAUER, op.cit., n. 1226 et 1258 ss). Dès lors, l'exécution forcée devait se limiter à ces 33 unités d'étages, à l'exclusion des autres biens du débiteur. Comme le relève avec raison celui-ci dans sa réponse, la description du gage immobilier donnée par le créancier dans le commandement de payer ne saurait autoriser la réalisation forcée de biens qui ne font pas l'objet du gage en question. d) Au vu de l'ensemble de ce qui précède, c'est à bon droit que l'autorité cantonale a rejeté la plainte de l'adjudicataire contre le refus de l'office de faire procéder ou de procéder lui-même à une modification touchant l'immeuble de base. En dépit de ses efforts, le recourant ne parvient pas à établir l'existence d'une quelconque violation du droit fédéral. La situation contradictoire, voire "inextricable et sans issue", dans laquelle il se trouverait, ainsi qu'en témoignerait l'avis du conservateur du registre foncier (ventes ultérieures d'appartements sans places de parc), lui est sans doute imputable. Comme le relève l'office des poursuites dans sa réponse, le recourant a eu l'occasion, en tout cas à deux reprises, de faire valoir ses contestations: en faisant opposition à l'état des charges dans le délai de l'art. 140 al. 2 LP et en attaquant "l'acquisition de la propriété par l'adjudicataire" au moyen d'une plainte selon l'art. 136bis LP.
BGE 121 III 24 S. 28

Conformément à l'art. 43 al. 1 OJ, applicable par renvoi de l'art. 81 OJ, une éventuelle violation d'un droit constitutionnel ne peut être invoquée que dans un recours de droit public (ATF 113 III 86 consid. 3 p. 88, ATF 107 III 11 consid. 1 p. 12). Il s'ensuit que le grief de violation de l'art. 4 Cst. soulevé par le recourant dans ce contexte - en tant que cette disposition garantit la protection de la bonne foi - est irrecevable.

121 III 24 17. Januar 1995 31. Dezember 1995 Bundesgericht 121 III 24 BGE - Schuldbetreibungs- und Konkursrecht

Objet Versteigerung von Stockwerkeinheiten; Schicksal von auf dem Gesamtgrundstück gelegenen Parkplätzen (Art. 133 ff. SchKG,...

DE FR IT EN

Répertoire des lois

LP 136^bis OJ 43 OJ 81

Répertoire ATF

107-III-11 109-III-107 112-III-102 112-III-26 113-II-157 113-III-86 116-II-275 120-III-20 121-III-24

SR 210 ZGB Schweizerisches Zivilgesetzbuch vom 10. Dezember 1907 Art. 712b
	1.	Gegenstand des Sonderrechts können einzelne Stockwerke oder Teile von Stockwerken sein, die als Wohnungen oder als Einheiten von Räumen zu geschäftlichen oder anderen Zwecken mit eigenem Zugang in sich abgeschlossen sein müssen, aber getrennte Nebenräume umfassen können.
	2.	Dem Stockwerkeigentümer können nicht zu Sonderrecht zugeschieden werden:
		1.	der Boden der Liegenschaft und das Baurecht, kraft dessen gegebenenfalls das Gebäude erstellt wird;
		2.	die Bauteile, die für den Bestand, die konstruktive Gliederung und Festigkeit des Gebäudes oder der Räume anderer Stockwerkeigentümer von Bedeutung sind oder die äussere Gestalt und das Aussehen des Gebäudes bestimmen;
		3.	die Anlagen und Einrichtungen, die auch den andern Stockwerkeigentümern für die Benutzung ihrer Räume dienen.
	3.	Andere Bestandteile des Gebäudes können im Begründungsakt und in gleicher Form auch durch nachherige Vereinbarung der Stockwerkeigentümer als gemeinschaftlich erklärt werden; ist dies nicht geschehen, so gilt die Vermutung, dass sie zu Sonderrecht ausgeschieden sind.

SR 210 ZGB Schweizerisches Zivilgesetzbuch vom 10. Dezember 1907 Art. 712g
	1.	Für die Zuständigkeit zu Verwaltungshandlungen und baulichen Massnahmen gelten die Bestimmungen über das Miteigentum.
	2.	Soweit diese Bestimmungen es nicht selber ausschliessen, können sie durch eine andere Ordnung ersetzt werden, jedoch nur im Begründungsakt oder mit einstimmigem Beschluss aller Stockwerkeigentümer.
	3.	Im übrigen kann jeder Stockwerkeigentümer verlangen, dass ein Reglement über die Verwaltung und Benutzung aufgestellt und im Grundbuch angemerkt werde, das zu seiner Verbindlichkeit der Annahme durch Beschluss mit der Mehrheit der Stockwerkeigentümer, die zugleich zu mehr als der Hälfte anteilsberechtigt ist, bedarf und mit dieser Mehrheit, auch wenn es im Begründungsvertrag aufgestellt worden ist, geändert werden kann.
	4.	Eine Änderung der reglementarischen Zuteilung ausschliesslicher Nutzungsrechte bedarf zudem der Zustimmung der direkt betroffenen Stockwerkeigentümer. [1]

[1] Eingefügt durch Ziff. I 1 des BG vom 11. Dez. 2009 (Register-Schuldbrief und weitere Änderungen im Sachenrecht), in Kraft seit 1. Jan. 2012 (AS 2011 4637; BBl 2007 5283).

SR 281.1 SchKG Bundesgesetz vom 11. April 1889 über Schuldbetreibung und Konkurs (SchKG) Art. 134
	1.	Die Steigerungsbedingungen sind vom Betreibungsamte in ortsüblicher Weise aufzustellen und so einzurichten, dass sich ein möglichst günstiges Ergebnis erwarten lässt.
	2.	Dieselben werden mindestens zehn Tage vor der Steigerung im Lokal des Betreibungsamtes zu jedermanns Einsicht aufgelegt.

SR 281.1 SchKG Bundesgesetz vom 11. April 1889 über Schuldbetreibung und Konkurs (SchKG) Art. 138
	1.	Die Steigerung wird mindestens einen Monat vorher öffentlich bekanntgemacht.
	2.	Die Bekanntmachung enthält:
		1.	Ort, Tag und Stunde der Steigerung;
		2.	die Angabe des Tages, von welchem an die Steigerungsbedingungen aufliegen;
		3. [1]	die Aufforderung an die Pfandgläubiger und alle übrigen Beteiligten, dem Betreibungsamt innert 20 Tagen ihre Ansprüche am Grundstück, insbesondere für Zinsen und Kosten, einzugeben. In dieser Aufforderung ist anzukündigen, dass sie bei Nichteinhalten dieser Frist am Ergebnis der Verwertung nur teilhaben, soweit ihre Rechte im Grundbuch eingetragen sind.
	3.	Eine entsprechende Aufforderung wird auch an die Besitzer von Dienstbarkeiten gerichtet, soweit noch kantonales Recht zur Anwendung kommt. [2]

[1] Fassung gemäss Ziff. I des BG vom 16. Dez. 1994, in Kraft seit 1. Jan. 1997 (AS 1995 1227; BBl 1991 III 1). [2] Fassung gemäss Art. 58 SchlT ZGB, in Kraft seit 1. Jan. 1912 (AS 24 233Art. 60 SchlT ZGB; BBl 1904 IV 1; 1907 VI 367).

SR 101 BV Bundesverfassung der Schweizerischen Eidgenossenschaft vom 18. April 1999 Art. 4 Landessprachen
		Die Landessprachen sind Deutsch, Französisch, Italienisch und Rätoromanisch.

RS 210 CC Code civil suisse du 10 décembre 1907 Art. 712b
	1.	Peuvent être l'objet du droit exclusif les étages ou parties d'étages qui, constitués en appartements ou en locaux commerciaux ou autres, forment un tout disposant d'un accès propre, la possibilité d'englober des locaux annexes distincts étant réservée.
	2.	Le copropriétaire ne peut pas acquérir le droit exclusif sur:
		1.	le bien-fonds et, le cas échéant, le droit de superficie en vertu duquel le bâtiment a été construit;
		2.	les parties importantes pour l'existence, la disposition et la solidité du bâtiment ou des locaux d'autres copropriétaires ou qui déterminent la forme extérieure et l'aspect du bâtiment;
		3.	les ouvrages et installations qui servent aussi aux autres copropriétaires pour l'usage de leurs locaux.
	3.	Les copropriétaires peuvent, dans l'acte constitutif de la propriété par étages, ou dans une convention ultérieure soumise à la même forme, déclarer communes encore d'autres parties du bâtiment; à ce défaut elles sont présumées être l'objet du droit exclusif.

RS 101 Cst. Constitution fédérale de la Confédération suisse du 18 avril 1999 Art. 4 Langues nationales
		Les langues nationales sont l'allemand, le français, l'italien et le romanche.

RS 210 CC Code civil suisse du 10 décembre 1907 Art. 712g
	1.	Les règles de la copropriété s'appliquent à la compétence pour procéder à des actes d'administration et à des travaux de construction.
	2.	Si ces règles ne s'y opposent pas, elles peuvent être remplacées par des dispositions différentes prévues dans l'acte constitutif ou adoptées à l'unanimité par tous les copropriétaires.
	3.	Pour le reste, chaque copropriétaire peut exiger qu'un règlement d'administration et d'utilisation, valable dès qu'il a été adopté par la majorité des copropriétaires représentant en outre plus de la moitié de la valeur des parts, soit établi et mentionné au registre foncier; même si le règlement figure dans l'acte constitutif, il peut être modifié par décision de cette double majorité.
	4.	Toute modification de l'attribution réglementaire des droits d'usage particulier doit en outre être approuvée par les propriétaires d'étages directement concernés. [1]

[1] Introduit par le ch. I 1 de la LF du 11 déc. 2009 (Cédule hypothécaire de registre et droits réels), en vigueur depuis le 1er janv. 2012 (RO 2011 4637; FF 2007 5015).

RS 281.1 LP Loi fédérale du 11 avril 1889 sur la poursuite pour dettes et la faillite (LP) Art. 134
	1.	L'office des poursuites arrête les conditions des enchères d'après l'usage des lieux et de la manière la plus avantageuse.
	2.	Les conditions restent déposées au moins dix jours avant les enchères au bureau de l'office, où chacun peut en prendre connaissance.

RS 281.1 LP Loi fédérale du 11 avril 1889 sur la poursuite pour dettes et la faillite (LP) Art. 138
	1.	Les enchères sont publiées au moins un mois à l'avance.
	2.	La publication porte:
		1.	l'indication des lieu, jour et heure des enchères;
		2.	l'indication de la date à partir de laquelle les conditions des enchères seront déposées;
		3. [1]	la sommation aux créanciers gagistes et autres intéressés de produire à l'office des poursuites, dans le délai de 20 jours, leurs droits sur l'immeuble, notamment leurs réclamations d'intérêts et de frais. Avertissement leur sera donné que, passé ce délai, ils seront exclus de la répartition, pour autant que leurs droits ne soient pas inscrits au registre foncier.
	3.	Cette sommation s'adresse aussi à ceux qui ont des droits de servitude, s'il y a lieu d'appliquer encore la législation cantonale. [2]

[1] Nouvelle teneur selon le ch. I de la LF du 16 déc. 1994, en vigueur depuis le 1er janv. 1997 (RO 1995 1227; FF 1991 III 1). [2] Nouvelle teneur selon l'art. 58 tit. fin. CC, en vigueur depuis le 1er janv. 1912 (RO 24 245tit. fin. art. 60; FF 1904 IV 1, 1907 VI 402).