5A_326/2015 - 2016-01-14 - Diritto delle esecuzioni e del fallimento

Bundesgericht
Tribunal fédéral
Tribunale federale
Tribunal federal

{T 0/2}

5A_326/2015

Arrêt du 14 janvier 2016

IIe Cour de droit civil

Composition
MM. et Mme les Juges fédéraux von Werdt, Président,
Escher et Herrmann.
Greffier : M. Braconi.

Participants à la procédure
Banque A.________ SA,
représentée par Mes Daniel Tunik et David Schwarz, avocats,
recourante,

contre

1. B.________ SA,
2. C.________ SA,
toutes deux représentées par Me Jacques Berta, avocat,
3. D.________,
représenté par Me Dominique Levy, avocat,
intimés,

Office des poursuites de Genève,
rue du Stand 46, 1204 Genève.

Objet
gérance légale des immeubles,

recours contre la décision de la Chambre de surveillance des Offices des poursuites et faillites de la Cour de justice du canton de Genève du 2 avril 2015.

Faits :

A.

A.a. B.________ SA gère les immeubles appartenant à C.________ SA, qui sont des appartements et résidences meublés, loués pour des courtes périodes; D.________ est l'administrateur des deux sociétés.

A.b. La Banque A.________ SA a dénoncé au remboursement des crédits accordés à D.________ et à C.________ SA; elle a introduit par la suite des poursuites en réalisation de gage immobilier à concurrence des sommes de 116'507'312 fr. 63 (poursuite n° xxxx) et de 30'687'044 fr. 05 (poursuite n° yyyy) à l'encontre de celle-ci et de 30'687'044 fr. 05 à l'encontre de celui-là (poursuite n° zzzz), qui ont été frappées d'opposition.

A.c. Par décision du 7 avril 2014, l'Office des poursuites de Genève a ordonné la gérance légale des immeubles de C.________ SA et imparti à B.________ SA un délai au 17 avril suivant pour transférer la gestion des immeubles à E.________ SA.

Par plaintes déposées le 16 avril 2014, B.________ SA, C.________ SA et D.________ ont contesté cette décision. Ils ont conclu à son annulation et à ce que la gérance légale soit confiée à E.________ SA depuis le 1er août 2014; dans l'intervalle, B.________ SA organisera le transfert à celle-ci des informations en sa possession et, dès le 1er mai 2014, versera les loyers à l'Office, sous déduction de ses honoraires ( i.e. 82'000 fr. par mois) et des charges locatives ( i.e. 130'000 fr. par mois).

Par ordonnance du 2 mai 2014, la Présidente de la Chambre de surveillance des Offices des poursuites et faillites du canton de Genève a joint les plaintes et attribué l'effet suspensif, en ce sens que le délai pour transférer les dossiers relatifs aux immeubles sous gérance légale est reporté au 15 mai 2014.

A.d. Par courrier du 23 mai 2014 adressé à l'Office, E.________ SA a exposé qu'elle n'était pas en mesure d'assumer ce mandat; lors d'une réunion avec C.________ SA le 21 mai 2014, elle s'était rendu compte de la complexité du dossier, qui était due au fait que C.________ SA " officie en tant que résidence hôtelière, avec des réservations au jour, à la semaine, au mois ", en sorte qu'elle ne pouvait assumer en l'état la gérance des immeubles, mais proposait néanmoins d'agir en qualité de " tuteur " de C.________ SA.
Dans ses déterminations du 3 juin 2014, l'Office a relevé que, selon les indications ressortant du courrier précité, les appartements et parkings étaient gérés en " résidence hôtelière ", avec de nombreux contrats de courte durée, sous réserve de quatre arcades commerciales qui font l'objet de baux selon les art. 253 ss CO. Les biens immobiliers litigieux pourraient être remis en location avec des contrats de bail de longue durée, mais un tel changement d'affectation prendrait du temps et ferait perdre de l'argent tant au propriétaire qu'à la créancière; par ailleurs, il n'est pas acquis qu'une modification d'affectation puisse être imposée au débiteur. A défaut d'accord du propriétaire, force est d'admettre que la gérance légale n'est pas possible, compte tenu de la " composante hôtelière " que présentent les contrats conclus par les plaignants avec leurs clients.

B.________ SA et C.________ SA se sont ralliées à l'avis de l'Office; afin de trouver une solution, elles ont toutefois proposé que celle-là continue de gérer les immeubles, établisse une comptabilité mensuelle pour que le solde des encaissements et décaissements soit versé chaque mois à la créancière ou à l'Office.

A l'audience du 16 juin 2014, la Chambre de surveillance des Offices des poursuites et faillites du canton de Genève a informé les parties sur les recherches qu'elle avait entreprises pour trouver une régie disposée à assumer la gérance légale. Au terme de cette audience, les parties sont convenues de " suspendre " la gérance légale en vue de mettre en place un système de contrôle des sommes encaissées et dépensées par B.________ SA/C.________ SA. La cause a dès lors été suspendue par ordonnance du 16 juin 2014.

A.e. Par courrier du 6 février 2015, la poursuivante a sollicité la reprise de la gérance légale, exposant que les démarches transactionnelles n'avaient pas abouti; elle a précisé avoir obtenu la mainlevée provisoire le 1er décembre 2014 dans le cadre des trois poursuites en réalisation de gage ayant donné lieu à la mise sous gérance légale.

Par ordonnance du 10 février 2015, la Chambre de surveillance des Offices des poursuites et faillites du canton de Genève a réinstauré la gérance légale " avec effet immédiat ". Lors de l'audience du 24 février 2015, elle a informé les parties que la société F.________ SA n'était plus disposée à reprendre le mandat et les a invitées à se déterminer sur le principe du maintien de la gérance légale et son exécution.
Dans leurs déterminations du 10 mars 2015, les plaignants, constatant l'impossibilité de trouver une régie capable de reprendre le mandat de gérance légale et se référant à l'avis de l'Office du 3 juin 2014, ont conclu à ce qu'il soit dit que la gérance légale n'est pas possible pour des immeubles exploités en résidence hôtelière, à ce que la décision de l'Office du 7 avril 2014 soit annulée et à ce que le dossier soit renvoyé à celui-ci pour nouvelle décision. Dans ses déterminations du 11 mars 2015, la poursuivante a conclu au rejet de la plainte, à la confirmation de la décision de l'Office du 7 avril 2014 et au maintien de la gérance légale; au plan formel, elle a contesté la recevabilité des conclusions nouvelles formulées par les plaignants.

B.
Par décision du 2 avril 2015, la Chambre de surveillance des Offices des poursuites et faillites du canton de Genève a admis les plaintes, annulé la décision de l'Office du 7 avril 2014 et dit que les poursuites en cause ne peuvent donner lieu à une gérance légale.

C.
Par acte mis à la poste le 24 avril 2015, la poursuivante interjette un recours en matière civile; sur le fond, elle demande au Tribunal fédéral de confirmer la décision de l'Office du 7 avril 2014 instaurant la gérance légale et de maintenir " l'implication de B.________ SA " dans le cadre de cette mesure, " mais sous la supervision de [E.________ SA] , ou toute autre société similaire ", le montant des recettes, sous réserve des charges admises par le gérant, étant versé mensuellement sur un compte dédié à cet effet.

L'autorité précédente se réfère aux considérants de sa décision et renonce à déposer des observations; l'Office propose le rejet du recours; les intimés s'en remettent à justice.

Considérant en droit :

1.

1.1. Le recours a été déposé dans le délai légal (art. 100 al. 1 LTF) à l'encontre d'une décision finale (art. 90 LTF; ATF 135 I 187 consid. 1.2, avec la jurisprudence citée) prise en matière de poursuite pour dettes (art. 72 al. 2 let. a LTF, en relation avec l'art. 19 LP) par un tribunal supérieur ayant statué en dernière (unique) instance cantonale (art. 75 al. 1 LTF). Il est ouvert indépendamment de la valeur litigieuse (art. 74 al. 2 let. c LTF). La poursuivante, qui a été déboutée par la juridiction cantonale, a qualité pour recourir (art. 76 al. 1 LTF).

1.2. En l'espèce, le Tribunal fédéral ne saurait " maintenir l'implication de [l'intimée n° 1]" dans le cadre de la gérance légale, " mais sous la supervision " de E.________ SA, pour le motif déjà que la décision attaquée porte sur le principe même de cette mesure, et non sur la personne du gérant (art. 16 al. 3 et 94 al. 2 ORFI). Au demeurant, le choix du tiers chargé d'encaisser les loyers et fermages des immeubles à réaliser est une question d'appréciation (ATF 129 III 400 consid. 1.2); or, la Cour de céans ne saurait exercer une telle prérogative à la place de l'autorité précédente (ATF 136 III 269 consid. 5.2).

2.
La recourante se plaint au premier chef d'une application arbitraire du droit cantonal et d'une violation de l'art. 17 LP; en bref, elle fait valoir que les intimés ne se sont jamais opposés à la gérance légale dans le délai de plainte, en sorte que cette mesure ne peut plus être discutée par le biais de conclusions nouvelles.

2.1. En l'espèce, la juridiction précédente a expressément constaté que les plaignants n'avaient pas remis en question le principe de la gérance légale des immeubles, mais qu'ils étaient néanmoins admis à modifier leurs conclusions initiales, dès lors qu'un délai leur avait été fixé pour se prononcer sur le maintien de ladite mesure, " compte tenu des faits nouveaux ressortant du courrier du 23 mai 2014 de E.________ SA et de la nouvelle position de l'Office ".

2.2. L'avis de l'autorité précédente ne peut être suivi. Comme le relève pertinemment la recourante, les faits qui ressortent du courrier de E.________ SA ne sauraient être qualifiés de " nouveaux " pour les intimés, qui connaissaient évidemment la nature des immeubles concernés; il est à cet égard révélateur que, dans ses déterminations du 4 juin 2014, les intéressés affirment que les " explications/constatations " de E.________ SA " confirment et valident les explications contenues dans la plainte ", en d'autres termes n'apportent pas d'éléments supplémentaires. Certes, le droit de répliquer - valable aussi dans la procédure de plainte LP (arrêt 5A_779/2010 du 1er avril 2010 consid. 2.2) - imposait aux magistrats précédents de communiquer le courrier précité et les observations de l'Office aux intimés ( cf. parmi d'autres: ATF 139 I 189 consid. 3.2; 138 I 484 consid. 2.2), mais cette prérogative ne conférait pas pour autant à ceux-ci la faculté de prendre des conclusions qu'ils pouvaient formuler déjà dans leurs plaintes (ATF 132 I 42 consid. 3.3.4 et les arrêts cités; JEANNERAT/MAHON, Le droit de répliquer en droit public et en procédure administrative en général, in : Le droit de réplique, 2013, p. 69 n° 62 et les
citations).

L'autorité précédente semble partir du principe que la modification des conclusions de la plainte relève, conformément à l'art. 20a al. 3 LP, de la législation cantonale ( cf. pour les conclusions nouvelles en instance de recours: arrêt 5A_792/2013 du 10 février 2014 consid. 2.2, avec les références). Cette prémisse est fausse en l'occurrence: même fondée sur le droit de procédure cantonal, une augmentation des conclusions après l'expiration du délai pour porter plainte n'est pas admissible, sous peine d'éluder la nature péremptoire du délai prévu à l'art. 17 al. 2 LP (LORANDI, Betreibungsrechtliche Beschwerde und Nichtigkeit, 2000, n° 69 art. 20a LP et les citations; cf. sur l'interdiction des moyens nouveaux après l'échéance du délai de plainte: ATF 126 III 30 consid. 1b; 114 III 5 consid. 3; arrêt 5A_237/2012 du 10 septembre 2012 consid. 2.2 et la doctrine citée). Partant, les conclusions tendant à faire " constater que la gérance légale n'est pas possible pour des immeubles exploités en résidence hôtelière " et à " annuler la décision du 7 avril 2014 de l'Office des poursuites visant à instaurer une gérance légale ", que les intimés ont formulées dans leurs déterminations du 10 mars 2015, eussent dû être écartées.

En outre, selon la jurisprudence, le juge est lié par les conclusions qui lui sont soumises lorsque la partie a qualifié ou limité ses prétentions dans les conclusions elles-mêmes (arrêts 4A_709/2014 du 21 mai 2015 consid. 4.1; 4A_307/2011 du 16 décembre 2011 consid. 2.4, commenté par DROESE, in : RSPC 8/2012 p. 296 ss). Ce principe s'applique aussi aux autorités de surveillance qui, sous réserve d'un cas de nullité non réalisé ici (art. 22 al. 1 LP), ne sauraient aller au-delà des conclusions des parties (art. 20a al. 2 ch. 3 LP; cf. LORANDI, ibid., nos 48/49, avec les citations; v. déjà: ATF 54 III 192 consid. 2). Or, il ressort de la décision entreprise (art. 105 al. 1 LTF; ATF 140 III 16 consid. 1.3.1) que, dans leurs plaintes, les intimés avaient conclu " à ce que la gérance légale soit confiée dès le 1er août 2014 à E.________ SA " et que, dans l'intervalle, l'intimée n° 1 " devra organiser le transfert [à celle-ci] des informations en sa possession et, dès le 1er mai 2014, verser les loyers à l'Office, après déduction de ses honoraires [...] et de charges locatives [...]". Il s'ensuit que, en prononçant que les poursuites en cause " ne peuvent donner lieu à une gérance légale ", l'autorité précédente a statué ultra
petitaet, partant, violé le droit fédéral (art. 95 let. a LTF).

2.3. Encore que la recourante ne soulève aucune critique sur ce point (art. 42 al. 2 LTF; ATF 140 III 86 consid. 2 et 115 consid. 2), il convient néanmoins d'évoquer la problématique de la compétence matérielle de la juridiction précédente.

Le point de savoir si le gage s'étend aux loyers et fermages ressortit au droit matériel; il appartient donc au juge d'en connaître, et non aux autorités de surveillance (ATF 108 III 83 consid. 1; 105 III 28 consid. 2 et les arrêts cités; arrêt 7B.56/2006 du 17 mai 2006 consid. 3.1; KREN KOSTKIEWICZ, in : Kurzkommentar VZG, 2011, n° 9 ad art. 91 ORFI). Cet aspect a échappé à la juridiction cantonale, qui paraît avoir oublié que l'objet de la plainte était l'obligation faite à l'intimée n° 1 de " transférer la gestion des immeubles à [E.________ SA]" en raison d'un conflit d'intérêts tenant à la personne de l'intimé n° 3 (administrateur de la prénommée et de la débitrice), le principe de la gérance légale n'étant, quant à lui, pas contesté.

On peut se demander si la compétence des autorités de poursuite ne devrait pas être reconnue dans l'hypothèse où les créances litigieuses ne sont " d'emblée et avec évidence " pas comprises dans la garantie hypothécaire ( cf. en matière de droit de rétention du bailleur: ATF 59 III 7 consid. 2; BRAND, Poursuite pour dettes, Dispositions particulières sur les loyers et fermages II, in : FJS n° 1092 [1951] p. 4 ch. 3a; GILLIÉRON, Commentaire de la loi fédérale sur la poursuite pour dettes et la faillite, vol. IV, 2003, n° 32 ad art. 283 LP; MEIER, Die Anwendung des Privatrechts durch die Betreibungs- und Konkursbehörden, in : BlSchK 49/1985 p. 165 ch. 1.2, avec de nombreuses références). La question peut rester indécise; à la lecture des motifs de la décision attaquée, on ne saurait admettre que les créances visées par la mesure de l'Office échapperaient manifestement au champ d'application des art. 806 CC et 91 ss ORFI, ce que conteste par ailleurs la recourante avec de bons arguments.

3.
En conclusion, le présent recours doit être accueilli et la décision de l'Office du 7 avril 2014, ordonnant la gérance légale, maintenue; pour le surplus, la cause est renvoyée à l'autorité précédente pour nouvelle décision ( cf. supra, consid. 1.2).

Les frais et dépens de la procédure sont mis solidairement à la charge des intimés (art. 66 al. 1 et 5; art. 68 al. 1 , 2 et 4 LTF), même s'ils s'en sont " remis à justice " quant au sort du recours (arrêt 4A_616/2013 du 16 juin 2014 consid. 4, non publié à l'ATF 140 III 227).

Par ces motifs, le Tribunal fédéral prononce :

1.
Le recours est admis et la décision attaquée réformée en ce sens que la décision de l'Office du 7 avril 2014 ordonnant la gérance légale est maintenue; pour le surplus, la cause est renvoyée à la juridiction précédente pour nouvelle décision.

2.
Les frais judiciaires, arrêtés à 10'000 fr., sont mis solidairement à la charge des intimés.

3.
Une indemnité de 12'000 fr., à payer à la recourante à titre de dépens, est mise solidairement à la charge des intimés.

4.
Le présent arrêt est communiqué aux parties, à l'Office des poursuites de Genève et à la Chambre de surveillance des Offices des poursuites et faillites de la Cour de justice du canton de Genève.

Lausanne, le 14 janvier 2016

Au nom de la IIe Cour de droit civil
du Tribunal fédéral suisse

Le Président : von Werdt

Le Greffier : Braconi

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 100 Ricorso contro decisioni - 1 Il ricorso contro una decisione deve essere depositato presso il Tribunale federale entro 30 giorni dalla notificazione del testo integrale della decisione.
¹	Il ricorso contro una decisione deve essere depositato presso il Tribunale federale entro 30 giorni dalla notificazione del testo integrale della decisione.
²	Il termine è di dieci giorni per i ricorsi contro le decisioni:
^a	delle autorità cantonali di vigilanza in materia di esecuzione e fallimento;
^b	nel campo dell'assistenza giudiziaria internazionale in materia penale e dell'assistenza amministrativa internazionale in materia fiscale;
^c	in materia di ritorno di un minore secondo la Convenzione europea del 20 maggio 198090 sul riconoscimento e l'esecuzione delle decisioni in materia di affidamento di minori e sul ristabilimento dell'affidamento oppure secondo la Convenzione del 25 ottobre 198091 sugli aspetti civili del rapimento internazionale di minori;
^d	del Tribunale federale dei brevetti in materia di rilascio di una licenza secondo l'articolo 40d della legge del 25 giugno 195493 sui brevetti.
³	Il termine è di cinque giorni per i ricorsi contro le decisioni:
^a	delle autorità cantonali di vigilanza in materia di esecuzione e fallimento pronunciate nell'ambito dell'esecuzione cambiaria;
^b	dei Governi cantonali su ricorsi concernenti votazioni federali.
⁴	Il termine è di tre giorni per i ricorsi contro le decisioni dei Governi cantonali su ricorsi concernenti le elezioni al Consiglio nazionale.
⁵	Per i ricorsi concernenti conflitti di competenza tra due Cantoni, il termine decorre al più tardi dal giorno in cui in ciascun Cantone sono state pronunciate decisioni impugnabili mediante ricorso al Tribunale federale.
⁶	...94
⁷	Il ricorso per denegata o ritardata giustizia può essere interposto in ogni tempo.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 72 Principio - 1 Il Tribunale federale giudica i ricorsi contro le decisioni pronunciate in materia civile.
¹	Il Tribunale federale giudica i ricorsi contro le decisioni pronunciate in materia civile.
²	Al ricorso in materia civile soggiacciono anche:
^a	le decisioni in materia di esecuzione e fallimento;
^b	le decisioni in rapporto diretto con il diritto civile pronunciate in applicazione di norme di diritto pubblico, segnatamente le decisioni:
^b1	sul riconoscimento e l'esecuzione di decisioni e sull'assistenza giudiziaria in materia civile,
^b2	sulla tenuta del registro fondiario, dei registri dello stato civile, del registro di commercio e dei registri in materia di marchi, disegni e modelli, brevetti d'invenzione, varietà vegetali e topografie,
^b3	sull'autorizzazione al cambiamento del nome,
^b4	in materia di vigilanza sulle fondazioni, eccettuati gli istituti di previdenza e di libero passaggio,
^b5	in materia di vigilanza sugli esecutori testamentari e altri rappresentanti previsti dal diritto successorio,
^b6	in materia di protezione dei minori e degli adulti,
^b7	...

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 75 Autorità inferiori - 1 Il ricorso è ammissibile contro le decisioni pronunciate dalle autorità cantonali di ultima istanza, dal Tribunale amministrativo federale e dal Tribunale federale dei brevetti.36
¹	Il ricorso è ammissibile contro le decisioni pronunciate dalle autorità cantonali di ultima istanza, dal Tribunale amministrativo federale e dal Tribunale federale dei brevetti.36
²	I Cantoni istituiscono tribunali superiori quali autorità cantonali di ultima istanza. Tali tribunali giudicano su ricorso, salvo nei casi in cui:
^a	una legge federale prevede un'istanza cantonale unica;
^b	un tribunale specializzato nelle controversie di diritto commerciale giudica in istanza cantonale unica;
^c	è proposta loro direttamente, con il consenso di tutte le parti, un'azione con un valore litigioso di almeno 100 000 franchi.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 74 Valore litigioso minimo - 1 Nelle cause di carattere pecuniario il ricorso è ammissibile soltanto se il valore litigioso ammonta almeno a:
¹	Nelle cause di carattere pecuniario il ricorso è ammissibile soltanto se il valore litigioso ammonta almeno a:
^a	15 000 franchi nelle controversie in materia di diritto del lavoro e di locazione;
^b	30 000 franchi in tutti gli altri casi.
²	Quando il valore litigioso non raggiunge l'importo determinante secondo il capoverso 1, il ricorso è ammissibile:
^a	se la controversia concerne una questione di diritto di importanza fondamentale;
^b	se una legge federale prevede un'istanza cantonale unica;
^c	contro le decisioni delle autorità cantonali di vigilanza in materia di esecuzione e fallimento;
^d	contro le decisioni del giudice del fallimento e del concordato;
^e	contro le decisioni del Tribunale federale dei brevetti.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 76 Diritto di ricorso - 1 Ha diritto di interporre ricorso in materia civile chi:
¹	Ha diritto di interporre ricorso in materia civile chi:
^a	ha partecipato al procedimento dinanzi all'autorità inferiore o è stato privato della possibilità di farlo; e
^b	è particolarmente toccato dalla decisione impugnata e ha un interesse degno di protezione all'annullamento o alla modifica della stessa.
²	Il diritto di ricorrere contro le decisioni di cui all'articolo 72 capoverso 2 spetta inoltre alla Cancelleria federale, ai dipartimenti federali o, in quanto lo preveda il diritto federale, ai servizi loro subordinati, se la decisione impugnata viola la legislazione federale nella sfera dei loro compiti.40

SR 281.42 Regolamento del Tribunale federale del 23 aprile 1920 concernente la realizzazione forzata dei fondi (RFF) RFF Art. 16 - 1 L'ufficio di esecuzione finché dura il pignoramento provvede all'amministrazione e alla cultura del fondo (art. 102 cpv. 3 LEF), a meno che esso non si trovi in possesso di un terzo che lo rivendica.
¹	L'ufficio di esecuzione finché dura il pignoramento provvede all'amministrazione e alla cultura del fondo (art. 102 cpv. 3 LEF), a meno che esso non si trovi in possesso di un terzo che lo rivendica.
²	L'amministrazione passa all'ufficio anche se il debitore prima del pignoramento ne ha incaricato contrattualmente un terzo. L'ufficio ne resta investito anche durante una sospensione provvisoria dell'esecuzione (sospensione legale, moratoria) e la proroga concessa al debitore in virtù dell'articolo 123 della LEF (art. 143a LEF).32
³	Sotto la sua responsabilità, l'ufficio può incaricare un terzo dell'amministrazione e della cultura del fondo. La cultura può essere affidata al debitore stesso, che non potrà pretendere un risarcimento speciale se l'ufficio gli fa abbandono di una parte dei frutti o del loro ricavo come contributo al suo sostentamento a stregua dell'articolo 103 della LEF.
⁴	L'ufficio potrà farsi anticipare dal creditore le spese di amministrazione del fondo ove ne ritenga i redditi insufficienti (art. 105 LEF).

SR 281.42 Regolamento del Tribunale federale del 23 aprile 1920 concernente la realizzazione forzata dei fondi (RFF) RFF Art. 94 - 1 Dopo aver dato agli inquilini ed affittuari l'avviso previsto dall'articolo 91, l'ufficio prenderà in luogo del debitore o del proprietario del pegno le misure necessarie onde garantire il pagamento delle pigioni ed affitti ed effettuarne l'incasso, eventualmente anche in via di esecuzione, eserciterà il diritto di ritenzione, disdirà i contratti, provvederà allo sfratto degli inquilini, stipulerà nuovi contratti di locazione o di affitto. Avrà inoltre facoltà di ordinare le riparazioni urgenti e di pagare col ricavo degli affitti i contributi correnti (per il gas, l'acqua potabile, l'elettricità ecc.), le riparazioni ed i sussidi previsti dall'articolo 103 capoverso 2 della LEF.
¹	Dopo aver dato agli inquilini ed affittuari l'avviso previsto dall'articolo 91, l'ufficio prenderà in luogo del debitore o del proprietario del pegno le misure necessarie onde garantire il pagamento delle pigioni ed affitti ed effettuarne l'incasso, eventualmente anche in via di esecuzione, eserciterà il diritto di ritenzione, disdirà i contratti, provvederà allo sfratto degli inquilini, stipulerà nuovi contratti di locazione o di affitto. Avrà inoltre facoltà di ordinare le riparazioni urgenti e di pagare col ricavo degli affitti i contributi correnti (per il gas, l'acqua potabile, l'elettricità ecc.), le riparazioni ed i sussidi previsti dall'articolo 103 capoverso 2 della LEF.
²	L'ufficio potrà sotto la sua responsabilità affidare ad un terzo questi compiti.

SR 281.1 Legge federale dell'11 aprile 1889 sulla esecuzione e sul fallimento (LEF) LEF Art. 17 - 1 Salvo i casi nei quali la presente legge prescriva la via giudiziale, è ammesso il ricorso all'autorità di vigilanza contro ogni provvedimento di un ufficio d'esecuzione o di un ufficio dei fallimenti, per violazione di una norma di diritto o errore d'apprezzamento.29
¹	Salvo i casi nei quali la presente legge prescriva la via giudiziale, è ammesso il ricorso all'autorità di vigilanza contro ogni provvedimento di un ufficio d'esecuzione o di un ufficio dei fallimenti, per violazione di una norma di diritto o errore d'apprezzamento.29
²	Il ricorso30 dev'essere presentato entro dieci giorni da quello in cui il ricorrente ebbe notizia del provvedimento.
³	È ammesso in ogni tempo il ricorso per denegata o ritardata giustizia.
⁴	In caso di ricorso, l'ufficio può, fino all'invio della sua risposta, riconsiderare il provvedimento impugnato. Se emana una nuova decisione, la notifica senza indugio alle parti e ne dà conoscenza all'autorità di vigilanza.31

SR 281.1 Legge federale dell'11 aprile 1889 sulla esecuzione e sul fallimento (LEF) LEF Art. 20^a - 1 ...38
¹	...38
²	Alla procedura davanti alle autorità cantonali di vigilanza si applicano le disposizioni seguenti:39
¹	le autorità di vigilanza, ogni volta che agiscono in questa veste, devono designarsi come tali e se del caso come autorità superiore o inferiore di vigilanza;
²	l'autorità di vigilanza constata i fatti d'ufficio. Essa può chiedere la collaborazione delle parti e, se rifiutano di prestare la collaborazione che da esse ci si può ragionevolmente attendere, dichiararne irricevibili le conclusioni;
³	l'autorità di vigilanza apprezza liberamente le prove; fatto salvo l'articolo 22, essa è vincolata dalle conclusioni delle parti;
⁴	la decisione sul ricorso deve essere motivata e indicare i rimedi di diritto; essa è notificata per scritto alle parti, all'ufficio e agli altri eventuali interessati;
⁵	le procedure sono gratuite. La parte o il suo rappresentante che agiscono in mala fede o in modo temerario possono essere condannati a una multa sino a 1500 franchi, nonché al pagamento di tasse e spese.
³	Per il resto, i Cantoni stabiliscono la procedura.

SR 281.1 Legge federale dell'11 aprile 1889 sulla esecuzione e sul fallimento (LEF) LEF Art. 22 - 1 Sono nulle le decisioni che violano prescrizioni emanate nell'interesse pubblico o nell'interesse di persone che non sono parte nel procedimento. L'autorità di vigilanza constata d'ufficio la nullità anche quando la decisione non sia stata impugnata.
¹	Sono nulle le decisioni che violano prescrizioni emanate nell'interesse pubblico o nell'interesse di persone che non sono parte nel procedimento. L'autorità di vigilanza constata d'ufficio la nullità anche quando la decisione non sia stata impugnata.
²	L'ufficio può sostituire la decisione nulla con una nuova decisione. Nondimeno, se presso l'autorità di vigilanza è pendente un procedimento ai sensi del capoverso 1, la sostituzione è ammissibile fino all'invio della risposta da parte dell'ufficio.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 105 Fatti determinanti - 1 Il Tribunale federale fonda la sua sentenza sui fatti accertati dall'autorità inferiore.
¹	Il Tribunale federale fonda la sua sentenza sui fatti accertati dall'autorità inferiore.
²	Può rettificare o completare d'ufficio l'accertamento dei fatti dell'autorità inferiore se è stato svolto in modo manifestamente inesatto o in violazione del diritto ai sensi dell'articolo 95.
³	Se il ricorso è diretto contro una decisione d'assegnazione o rifiuto di prestazioni pecuniarie dell'assicurazione militare o dell'assicurazione contro gli infortuni, il Tribunale federale non è vincolato dall'accertamento dei fatti operato dall'autorità inferiore.96

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 95 Diritto svizzero - Il ricorrente può far valere la violazione:
^a	del diritto federale;
^b	del diritto internazionale;
^c	dei diritti costituzionali cantonali;
^d	delle disposizioni cantonali in materia di diritto di voto dei cittadini e di elezioni e votazioni popolari;
^e	del diritto intercantonale.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 42 Atti scritti - 1 Gli atti scritti devono essere redatti in una lingua ufficiale, contenere le conclusioni, i motivi e l'indicazione dei mezzi di prova ed essere firmati.
¹	Gli atti scritti devono essere redatti in una lingua ufficiale, contenere le conclusioni, i motivi e l'indicazione dei mezzi di prova ed essere firmati.
²	Nei motivi occorre spiegare in modo conciso perché l'atto impugnato viola il diritto. Qualora il ricorso sia ammissibile soltanto se concerne una questione di diritto di importanza fondamentale o un caso particolarmente importante per altri motivi, occorre spiegare perché la causa adempie siffatta condizione.14 15
³	Se sono in possesso della parte, i documenti indicati come mezzi di prova devono essere allegati; se l'atto scritto è diretto contro una decisione, anche questa deve essere allegata.
⁴	In caso di trasmissione per via elettronica, la parte o il suo patrocinatore deve munire l'atto scritto di una firma elettronica qualificata secondo la legge del 18 marzo 201616 sulla firma elettronica. Il Tribunale federale determina mediante regolamento:
^a	il formato dell'atto scritto e dei relativi allegati;
^b	le modalità di trasmissione;
^c	le condizioni alle quali può essere richiesta la trasmissione successiva di documenti cartacei in caso di problemi tecnici.17
⁵	Se mancano la firma della parte o del suo patrocinatore, la procura dello stesso o gli allegati prescritti, o se il patrocinatore non è autorizzato in quanto tale, è fissato un congruo termine per sanare il vizio, con la comminatoria che altrimenti l'atto scritto non sarà preso in considerazione.
⁶	Gli atti illeggibili, sconvenienti, incomprensibili, prolissi o non redatti in una lingua ufficiale possono essere del pari rinviati al loro autore affinché li modifichi.
⁷	Gli atti scritti dovuti a condotta processuale da querulomane o altrimenti abusiva sono inammissibili.

SR 281.42 Regolamento del Tribunale federale del 23 aprile 1920 concernente la realizzazione forzata dei fondi (RFF) RFF Art. 91 - 1 Se il creditore pignoratizio procedente richiede l'estensione del diritto di pegno ai crediti per pigioni e affitti (art. 806 CC132), l'ufficio di esecuzione, non appena ricevuta la domanda di esecuzione constaterà se esistano contratti di locazione o affitto sul fondo, e ingiungerà agli inquilini o affittuari di pagare d'ora innanzi pigioni ed affitti solo in mano dell'ufficio avvisandoli del pericolo di dover pagare due volte.
¹	Se il creditore pignoratizio procedente richiede l'estensione del diritto di pegno ai crediti per pigioni e affitti (art. 806 CC132), l'ufficio di esecuzione, non appena ricevuta la domanda di esecuzione constaterà se esistano contratti di locazione o affitto sul fondo, e ingiungerà agli inquilini o affittuari di pagare d'ora innanzi pigioni ed affitti solo in mano dell'ufficio avvisandoli del pericolo di dover pagare due volte.
²	Questo avviso sarà dato anche durante le ferie o la sospensione dell'esecuzione concessa al debitore o al proprietario del pegno, sempreché il precetto esecutivo sia stato emesso prima. L'avviso può essere omesso se il fondo è già pignorato (art. 15 lett. b), e non sarà rinnovato in occasione di una nuova domanda di esecuzione in via di realizzazione del pegno o di pignoramento del fondo.

SR 281.1 Legge federale dell'11 aprile 1889 sulla esecuzione e sul fallimento (LEF) LEF Art. 283 - 1 Anche prima d'iniziare l'esecuzione, il locatore di locali commerciali può domandare l'assistenza dell'ufficio per la provvisoria tutela del suo diritto di ritenzione (art. 268 segg. e 299c del CO).495
¹	Anche prima d'iniziare l'esecuzione, il locatore di locali commerciali può domandare l'assistenza dell'ufficio per la provvisoria tutela del suo diritto di ritenzione (art. 268 segg. e 299c del CO).495
²	Quando siavi pericolo nel ritardo, si può chiedere l'assistenza della polizia o delle autorità comunali.
³	L'ufficio fa l'inventario degli oggetti vincolati al diritto di ritenzione e fissa al locatore un termine per promuovere l'esecuzione in via di realizzazione del pegno.

SR 210 Codice civile svizzero del 10 dicembre 1907 CC Art. 806 - 1 Se il fondo gravato è dato in locazione, il diritto del creditore si estende anche ai crediti per pigioni e fitti decorrenti dopo introdotta l'esecuzione per realizzazione del pegno o dopo la dichiarazione di fallimento del debitore, fino alla realizzazione.
¹	Se il fondo gravato è dato in locazione, il diritto del creditore si estende anche ai crediti per pigioni e fitti decorrenti dopo introdotta l'esecuzione per realizzazione del pegno o dopo la dichiarazione di fallimento del debitore, fino alla realizzazione.
²	Tale diritto è opponibile ai locatari dal momento in cui fu loro notificata l'esecuzione o fu pubblicato il fallimento.
³	Le convenzioni con cui il proprietario avesse disposto delle mercedi non ancora scadute ed i pignoramenti di queste da parte di altri creditori, non sono opponibili al creditore pignoratizio, che avesse promosso l'esecuzione in via di realizzazione del pegno, prima della scadenza delle mercedi stesse.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 68 Spese ripetibili - 1 Nella sentenza il Tribunale federale determina se e in che misura le spese della parte vincente debbano essere sostenute da quella soccombente.
¹	Nella sentenza il Tribunale federale determina se e in che misura le spese della parte vincente debbano essere sostenute da quella soccombente.
²	La parte soccombente è di regola tenuta a risarcire alla parte vincente, secondo la tariffa del Tribunale federale, tutte le spese necessarie causate dalla controversia.
³	Alla Confederazione, ai Cantoni, ai Comuni e alle organizzazioni incaricate di compiti di diritto pubblico non sono di regola accordate spese ripetibili se vincono una causa nell'esercizio delle loro attribuzioni ufficiali.
⁴	Si applica per analogia l'articolo 66 capoversi 3 e 5.
⁵	Il Tribunale federale conferma, annulla o modifica, a seconda dell'esito del procedimento, la decisione sulle spese ripetibili pronunciata dall'autorità inferiore. Può stabilire esso stesso l'importo di tali spese secondo la tariffa federale o cantonale applicabile o incaricarne l'autorità inferiore.