4A_322/2007 - 2007-11-12 - Droit des contrats - contrat de bail à loyer; résiliation

Tribunale federale
Tribunal federal

{T 0/2}
4A 322/2007

Arrêt du 12 novembre 2007
Ire Cour de droit civil

Composition
MM. et Mme les Juges Corboz, président, Klett et Kolly.
Greffière: Mme Cornaz.

Parties
L.X.________,
recourant, représenté par Me Hervé Crausaz,

contre

Y.________,
Z.________,
intimés, tous deux représentés par Me Bruno Mégevand.

Objet
contrat de bail à loyer; résiliation,

recours contre l'arrêt de la Chambre d'appel en matière de baux et loyers du canton de Genève du 22 juin 2007.

Faits:
A.
Depuis 1961, les époux R.X.________ et F.X.________ habitaient un appartement sis à Genève. Après le décès de R.X.________ en 1995, son épouse a continué à occuper le logement, et son fils L.X.________, né en 1960, est alors revenu s'y installer. En 2000, Y.________ a acquis l'immeuble dans lequel se trouve l'appartement.

La même année, F.X.________ et L.X.________ ont contesté une hausse de loyer et demandé, à titre reconventionnel, une baisse de loyer. La procédure devant le Tribunal des baux et loyers s'est terminée le 13 novembre 2000 par transaction, les deux parties renonçant à leurs prétentions réciproques.

F.X.________ est décédée en 2002. Depuis lors, L.X.________ est seul locataire de l'appartement.

Par avis de résiliation sans indication de motifs du 21 novembre 2003, adressé à F.X.________, Y.________ a résilié le bail pour l'échéance contractuelle du 30 juin 2004. Le 19 décembre 2003, L.X.________ a saisi la Commission de conciliation en matière de baux et loyers du canton de Genève d'une requête en nullité de congé et, à titre subsidiaire, en prolongation de bail.

Le 12 janvier 2004, L.X.________ a été informé que le congé était motivé par le souhait de vendre l'appartement. Par avis du 1er mars 2004 adressé cette fois à L.X.________, Y.________ a une seconde fois résilié le bail pour le 30 juin 2004. Le 15 mars 2004, L.X.________ a déposé une nouvelle requête en contestation de congé.

Le 7 mai 2004, la Commission de conciliation a ordonné la jonction des procédures, déclaré les congés valables et accordé à L.X.________ une première prolongation de bail échéant le 30 juin 2006.
B.
Le 11 juin 2004, L.X.________ a saisi le Tribunal des baux et loyers. Par jugement du 4 juillet 2006, cette dernière autorité a déclaré le congé notifié à L.X.________ pour le 30 juin 2004 valable et lui a accordé une unique prolongation du bail de trois ans échéant le 30 juin 2007.

Saisie par L.X.________ et statuant par arrêt du 22 juin 2007, la Chambre d'appel en matière de baux et loyers a annulé le jugement du 4 juillet 2006, constaté que le congé notifié à L.X.________ le 1er mars 2004 pour le 30 juin 2004 était valable et lui a accordé une unique prolongation de bail de trois ans et demi, soit jusqu'au 31 décembre 2007.

Par acte inscrit au registre foncier le 24 juillet 2007, Y.________ a vendu l'immeuble dans lequel se trouve l'appartement à Z.________.
C.
L.X.________ (le recourant) interjette le présent recours en matière civile au Tribunal fédéral, qu'il dirige contre Y.________ et Z.________. Il conclut principalement au constat de la nullité ou à l'annulation de la résiliation, subsidiairement à l'octroi d'une première prolongation de bail de trois ans et à la réserve de ses droits quant à une seconde prolongation, plus subsidiairement au renvoi de la cause à la cour cantonale pour nouvelle décision dans le sens des considérants. Il dépose également une demande d'effet suspensif, qui a été rejetée par ordonnance présidentielle du 1er octobre 2007.

Y.________ et Z.________ (les intimés) proposent le rejet du recours et la confirmation de l'arrêt attaqué, sous suite de dépens.

Considérant en droit:
1.
Les contestations portant sur l'usage d'une chose louée sont de nature pécuniaire (arrêt 4C.155/2000 du 30 août 2000, publié in SJ 2001 I p. 17, consid. 1a), de sorte qu'elles ne peuvent être soumises au Tribunal fédéral, par la voie du recours en matière civile, que si elles atteignent la valeur litigieuse prescrite par la loi. En matière de droit du bail à loyer, elle doit s'élever à au moins 15'000 fr. (art. 74 al. 1 let. a LTF). C'est le montant encore litigieux devant la dernière instance cantonale qui la détermine (art. 51 al. 1 let. a LTF).

En cas de litige portant sur la résiliation d'un bail, la valeur litigieuse se détermine selon le loyer dû pour la période durant laquelle le contrat subsiste nécessairement, en supposant que l'on admette la contestation, et qui s'étend jusqu'au moment pour lequel un nouveau congé aurait pu être donné ou l'a été effectivement (arrêt 4C.155/2000 du 30 août 2000, publié in SJ 2001 I p. 17, consid. 1a; 4C.310/1996 du 16 avril 1997, publié in SJ 1997 p. 493, consid. 2a; 119 II 147 consid. 1 p. 149; 111 II 385 consid. 1 p. 386). Pour déterminer la prochaine échéance possible, il faut donc supposer que l'on admette la contestation, c'est-à-dire que le congé litigieux ne soit pas valable. Lorsque, comme en l'espèce (cf. art. 255 al. 3 CO), le bail bénéficie de la protection contre les congés des art. 271 ss CO, il convient, sauf exceptions, de prendre en considération la période de trois ans prévue à l'art. 271a al. 1 let. e CO (cf. arrêt 4C.155/2000 du 30 août 2000, publié in SJ 2001 I p. 17, consid. 1a; 4C.310/1996 du 16 avril 1997, publié in SJ 1997 p. 493, consid. 2a).

En l'occurrence, le loyer annuel était de 10'164 fr. en 1995, de sorte que la valeur litigieuse, correspondant à trois ans de loyer, est supérieure à 15'000 fr. La voie du recours en matière civile est donc ouverte.

Par ailleurs exercé par le recourant qui a succombé dans ses conclusions (art. 76 al. 1 LTF), et dirigé contre une décision finale (art. 90 LTF) rendue en matière civile (art. 72 al. 1 LTF) par une autorité cantonale de dernière instance (art. 75 al. 1 LTF), le présent recours en matière civile est en principe recevable, puisqu'il a été déposé dans le délai, compte tenu des féries (art. 45 al. 1 , 46 al. 1 let. b LTF et 100 al. 1 LTF), et la forme (art. 42 LTF) prévus par la loi.
2.
Le recourant allègue que l'immeuble a changé de propriétaire le 27 (recte: 24) juillet 2007. Le rachat de l'immeuble et la reprise du bail par la nouvelle propriétaire est un fait postérieur au prononcé de l'arrêt attaqué, c'est-à-dire un vrai novum.

A teneur de l'art. 99 al. 1 LTF, aucun fait nouveau ne peut être présenté en procédure de recours devant le Tribunal fédéral, à moins de résulter de la décision attaquée. Cette exclusion vaut non seulement pour les faits que les parties ont omis d'alléguer en instance cantonale, mais aussi pour les faits survenus à un moment où ils ne pouvaient plus être allégués en instance cantonale, voire après le prononcé de la dernière instance cantonale; le message précise clairement que des faits postérieurs à la décision attaquée ne peuvent pas être présentés dans le cadre d'un recours au Tribunal fédéral (cf. Message concernant la révision totale de l'organisation judiciaire fédérale du 28 février 2001, FF 2001 p. 4000 ss [ci-après: Message], spéc. p. 4137; arrêt 6B 324/2007 du 5 octobre 2007, destiné à la publication aux ATF, consid. 2.1; concernant l'art. 55 al. 1 let. c aOJ, cf. ATF 98 II 365 consid. 3d/bb; Poudret, Commentaire de la loi fédérale d'organisation judiciaire du 16 décembre 1943, vol. II, n. 1.5.3.2 ad art. 55 aOJ).

En outre, il n'a pas été procédé à une substitution de partie entre l'ancien et le nouveau propriétaire, substitution qui ne pouvait intervenir qu'avec le consentement du recourant (cf. art. 71 LTF et 17 al. 1 PCF).

Il s'ensuit que seul Y.________, ancien propriétaire et bailleur, défendeur en instance cantonale, a qualité d'intimé dans la présente procédure. Le recours est irrecevable dans la mesure où il est dirigé contre la nouvelle propriétaire et bailleresse.
3.
Dans un amalgame avec des griefs relatif à des dispositions de lois fédérales et à l'état de fait, le recourant se plaint d'une violation du droit de procédure cantonal, plus précisément de l'art. 307 de la loi de procédure civile genevoise du 10 avril 1987 (LPC/GE).

Le recours en matière civile peut être formé pour violation du droit fédéral, du droit international, de droits constitutionnels cantonaux, de dispositions cantonales sur le droit de vote des citoyens ainsi que sur les élections et votations populaires, et du droit intercantonal (art. 95 LTF); sous réserve des hypothèses précitées, il ne peut pas porter sur l'application du droit cantonal (cf. Corboz, Introduction à la nouvelle loi sur le Tribunal fédéral, SJ 2006 II 319 ss, spéc. p. 331). La violation de droits fondamentaux ainsi que celle de dispositions de droit cantonal et international n'est examinée que si ce grief a été invoqué et motivé par le recourant (art. 106 al. 2 LTF).

Par conséquent, le grief relatif à l'application du droit de procédure cantonal est irrecevable. Il ne saurait en outre être examiné sous l'angle d'une violation de l'interdiction constitutionnelle de l'arbitraire dans l'application du droit cantonal, le recourant n'ayant pas expressément soulevé un tel grief.
4.
Le recourant se plaint d'une violation de l'art. 274d al. 3 CO. Il reproche à la cour cantonale de ne pas avoir fait porter l'instruction sur des faits dont il n'avait eu connaissance qu'après le prononcé du jugement de première instance, violant ainsi la maxime inquisitoire à caractère social prévue à l'art. 274d al. 3 CO.

Cette disposition impose la maxime d'office pour la procédure devant l'autorité de conciliation et devant le juge de première instance. En revanche, la procédure devant la seconde instance est régie par le droit cantonal, qui peut notamment interdire la production des faits nouveaux devant l'autorité supérieure (ATF 125 III 231 consid. 4a p. 239; 118 II 50 consid. 2a). Le grief est d'emblée infondé.
5.
Pour le même motif, le recourant se plaint également d'une violation de l'art. 8 CC.
5.1 A teneur de l'art. 8 CC, chaque partie doit, si la loi ne prescrit pas le contraire, prouver les faits qu'elle allègue pour en déduire son droit. Pour toutes les prétentions relevant du droit privé fédéral, cette disposition répartit le fardeau de la preuve, auquel correspond, en principe, le fardeau de l'allégation, et, partant, les conséquences de l'absence de preuve ou d'allégation (ATF 129 III 18 consid. 2.6 p. 24).

Le recourant affirme sans autre démonstration qu'il y a violation du fardeau de la preuve, au motif que ce serait « au bailleur de démontrer l'exactitude du motif invoqué, et non au locataire de prouver que celui-ci est réel (recte: non réel) ».

C'est au destinataire du congé de démontrer que celui-ci contrevient aux règles de la bonne foi; la partie qui résilie a seulement le devoir de contribuer loyalement à la manifestation de la vérité en fournissant tous les éléments en sa possession nécessaires à la vérification du motif invoqué par elle (ATF 120 II 105 consid. 3c; plus récemment arrêt 4C.61/2005 du 27 mai 2005, reproduit in SJ 2006 I 34, consid. 4.3.1 p. 36 s.).

En l'espèce, la cour cantonale a retenu en fait que l'intimé avait "rendu plus que vraisemblable que le congé était motivé par le souhait de vendre l'appartement litigieux libre de tout occupant afin d'en obtenir le meilleur prix". Le grief d'une violation des règles sur le fardeau de la preuve est infondé.
5.2 La jurisprudence fonde également le droit à la preuve en procédure civile sur l'art. 8 CC.
5.2.1 Le droit à la preuve est la faculté pour une partie d'être admise à apporter la preuve de ses allégués dans les procès civils, à la condition qu'il s'agisse d'établir un fait pertinent, qui n'est pas déjà prouvé, et que la mesure probatoire ait été régulièrement offerte selon les règles de la loi de procédure applicables. Ce droit n'est pas absolu; il n'y a pas violation de l'art. 8 CC si une mesure probatoire est refusée à la suite d'une appréciation anticipée des preuves (ATF 129 III 18 consid. 2.6 p. 24 s.). Une telle appréciation anticipée des preuves relève du fait; le Tribunal fédéral ne peut la revoir que sous l'angle d'une violation de l'interdiction constitutionnelle de l'arbitraire (art. 9 Cst.; cf. ATF 131 I 153 consid. 3 p. 157). Le droit à la preuve de l'art. 8 CC correspond à celui déduit du droit constitutionnel d'être entendu (art. 29 al. 2 Cst.; cf. 131 I 153 consid. 3 p. 157; 130 II 425 consid. 2.1 p. 429).

Si le recourant se plaint de la violation de droits fondamentaux ou de dispositions de droit cantonal ou intercantonal, il doit, comme sous l'empire de l'art. 90 al. 1 let. b aOJ, satisfaire au principe d'allégation (Message, p. 4142): il doit indiquer précisément quelle disposition constitutionnelle ou légale a été violée et démontrer par une argumentation précise en quoi consiste la violation. Le Tribunal fédéral n'examine en effet de tels griefs que s'ils ont été invoqués et motivés (art. 106 al. 2 LTF), c'est-à-dire s'ils ont été expressément soulevés et exposés de façon claire et détaillée (cf. ATF 130 I 258 consid. 1.3 p. 262; cf. également arrêt 6B 178/2007 du 23 juillet 2007, destiné à la publication aux ATF, consid. 1.4).

L'art. 97 al. 1 LTF, qui prévoit que le recours peut critiquer les faits s'ils ont été établis de façon manifestement inexacte ou en violation du droit au sens de l'art. 95 LTF, en particulier en violation de l'interdiction constitutionnelle de l'arbitraire, ne va pas au-delà. En effet, la notion de faits établis de façon manifestement inexacte correspond à celle d'arbitraire (Message, p. 4135). L'art. 97 LTF ne permet donc pas non plus au recourant de se borner à contredire les constatations litigieuses par ses propres allégations ou par l'exposé de sa propre appréciation des preuves; il implique aussi que soit indiqué de façon précise en quoi ces constatations sont arbitraires. A défaut, la critique est également irrecevable (cf. ATF 133 III 462 consid. 2.4 p. 466 s.).
5.2.2 La motivation du recourant, où se mélangent en plus les critiques de fait et droit, ne satisfait pas à ces exigences. Pour l'essentiel, celui-ci ne fait qu'exposer sa version des faits. Les critiques contre l'appréciation des preuves sont dès lors irrecevables.
Au demeurant, à la lecture de l'arrêt et du recours, on ne distingue pas d'arbitraire. La cour cantonale a constaté que les enquêtes avaient démontré que l'intimé était en proie à des difficultés financières importantes et voulait obtenir des liquidités pour faire face à ses engagements envers des banques, faits confirmés par le courtier contacté par l'intimé. Elle en a déduit que l'intimé avait rendu plus que vraisemblable que le congé était motivé par le souhait de vendre l'appartement litigieux libre de tout occupant afin d'en obtenir le meilleur prix. Contrairement à ce que soutient le recourant, la cour cantonale ne s'est pas fondée sur les déclarations du seul mandataire de l'intimé, mais d'abord sur le résultat des enquêtes dont le recourant ne dit mot; même si elle ne s'était fondée que sur les affirmations du courtier, cela n'impliquerait pas qu'il y a arbitraire, et le recourant ne démontre aucun motif qui exclurait de croire les dires de ce témoin. Le fait que l'intimé était encore actif dans la construction et actionnaire d'une entreprise de construction n'excluait bien évidemment pas un besoin de liquidités au moment où il a donné le congé.

De même, le fait que ce congé a été donné seulement six jours après l'échéance du délai de trois ans ayant couru dès la fin de la procédure judiciaire relative à la contestation du loyer (cf. art. 271a al. 1 let. e CO) peut certes indiquer que le congé était planifié depuis plus longtemps; cela n'exclut en aucune façon qu'un besoin de liquidités existait déjà avant cette date, à un moment où la résiliation n'était pas encore possible, et n'avait pas disparu au moment du congé.

Par ailleurs, le fait que l'intimé n'a pas entrepris de démarches effectives pour vendre l'appartement après la résiliation du bail n'est nullement incompatible avec le motif avancé par l'intimé pour la résiliation; dès lors qu'il voulait vendre l'appartement libéré de tout locataire afin de réaliser un prix de vente plus élevé, il n'y avait rien de surprenant qu'il attende jusqu'au moment où la date de la libération de l'appartement par le locataire était acquise pour procéder aux démarches en vue de la vente.

Enfin, le caractère abusif ou non de la résiliation s'apprécie selon les circonstances au moment où elle est donnée (arrêt 4C.333/1997 du 8 mai 1998, reproduit in Cahiers du bail [CdB] 1998 p. 104, consid. 3b p. 108; en ce sens, cf. Lachat, Commentaire romand, n. 12 ad art. art. 271 CO; Higi, Commentaire zurichois, n. 153 ad art. 271 CO; contra: Weber, Commentaire bâlois, n. 33a ad art. 271 /271a CO). En l'occurrence, il n'y avait donc pas utilité d'entendre comme témoin des acheteurs que le recourant aurait proposés à l'intimé après la réception du congé.
6.
Le recourant reproche à la cour cantonale d'avoir violé l'art. 271 al. 1 CO, à teneur duquel un congé est annulable lorsqu'il contrevient aux règles de la bonne foi.

La protection accordée par l'art. 271 al. 1 CO procède à la fois du principe de la bonne foi (art. 2 al. 1 CC) et de l'interdiction de l'abus de droit (art. 2 al. 2 CC). Le congé doit être considéré comme abusif s'il ne répond à aucun intérêt objectif, sérieux et digne de protection (arrêt 4C.61/2005 du 27 mai 2005, reproduit in SJ 2006 I p. 34. consid. 4.1); est notamment abusif le congé purement chicanier dont le motif n'est manifestement qu'un prétexte (ATF 120 II 31 consid. 4a p 32 s.). En revanche, le congé donné par le bailleur en vue d'obtenir d'un nouveau locataire un loyer plus élevé, mais non abusif, ne saurait, en règle générale, constituer un abus de droit (ATF 120 II 105 consid. 3b/aa p. 19), ni le congé donné pour l'échéance en vue de vendre un immeuble dans de meilleures conditions (arrêt 4C.61/2005 du 27 mai 2005, reproduit in SJ 2006 I p. 34. consid. 4.1).

Selon l'état de fait retenu par la cour cantonale, qui lie le Tribunal fédéral (art. 105 al. 1 LTF), l'intimé a résilié le bail au motif que, confronté à des besoins de liquidités, il voulait vendre l'appartement et pensait en obtenir un meilleur prix s'il le vendait alors qu'il n'était pas occupé par un locataire. Un tel congé n'est, selon la jurisprudence précitée, en principe pas abusif.

Le recourant objecte d'abord que cette jurisprudence ne s'applique pas au cas particulier, au motif que pour un appartement comme celui qu'il occupe, de trois pièces et demi avec un loyer modéré sis au centre de la ville, le prix de vente ne dépendrait pas de ce qu'il soit ou non occupé par un locataire. Or, la cour cantonale n'a rien constaté de tel, et il ne s'agit pas d'un fait notoire; les précédents juges ont par contre retenu en fait que l'intimé voulait ainsi obtenir un prix plus élevé. La critique est irrecevable.

Le recourant soutient en outre que cette jurisprudence ne saurait d'une manière générale s'appliquer à de tels appartements, car l'intérêt du bailleur à obtenir un prix de vente légèrement plus élevé serait de toute façon inférieur à l'intérêt du locataire à voir maintenir son bail et à l'intérêt général de la stabilité du marché immobilier s'agissant d'appartements de ce type. Or, cela n'est pas le but de la réglementation des art. 271 et 271a CO, qui est uniquement de protéger le locataire contre des résiliations abusives, et n'exclut en outre pas un congé même si l'intérêt du locataire au maintien du bail paraît plus important que celui du bailleur à ce qu'il prenne fin; seule une disproportion manifeste des intérêts en jeu, due au défaut d'intérêt digne de protection du bailleur, peut rendre une résiliation abusive (cf. Lachat, op cit., n. 6 s. ad art. 271 CO).

Le recourant allègue que la résiliation du bail d'un appartement à loyer modeste, une fois acquise, permettrait au bailleur, au lieu de vendre, de louer l'appartement d'abord à un complice pour un loyer supérieur et d'obtenir ainsi par la suite d'un troisième locataire un rendement supérieur, ce qui aurait des effets considérables sur le marché du logement locatif. Certes, un tel comportement serait abusif et la résiliation du bail en conséquence annulable. Mais la possibilité théorique d'une telle manoeuvre ne suffit pas à faire obstacle à toute résiliation, à moins de considérer que tout bailleur qui résilie un bail pour un appartement à bas loyer est nécessairement malhonnête. En l'espèce, la cour cantonale a constaté que les motifs invoqués par l'intimé étaient plus que vraisemblables.

Le recourant oppose enfin concrètement l'intérêt de l'intimé à obtenir un prix de vente plus élevé avec son intérêt au maintien du bail. Il relève sa situation personnelle difficile, en raison de sa maladie et de son incapacité de travailler, et l'oppose aux motifs purement pécuniaires de l'intimé. Il s'agit là toutefois typiquement d'un motif pour une éventuelle prolongation du bail (cf. art. 272 al. 2 let. c CO). L'intérêt du bailleur de vendre son immeuble au meilleur prix est légitime; le congé donné dans ce but ne saurait être qualifié d'abusif, même s'il entraîne des inconvénients particuliers pour le locataire.
7.
Le recourant se plaint enfin d'une violation des art. 272 et 272b CO, découlant de ce que la cour cantonale lui a accordé une unique prolongation de trois ans et demi; il estime devoir bénéficier en tout de quatre ans de prolongation.

Selon l'art. 272b al. 1 CO, le bail d'habitation peut être prolongé de quatre ans au maximum, limite dans laquelle une ou deux prolongations peuvent être accordées. Dans ce cadre, le juge dispose d'un large pouvoir d'appréciation pour en déterminer la durée. Il doit procéder à une pesée des intérêts en présence, en tenant compte du but de la loi, qui est de donner plus de temps au locataire pour trouver une solution de remplacement présentant de moindres inconvénients et non pas de retarder les conséquences pénibles inhérentes à tout déménagement ou de bénéficier le plus longtemps possible d'un appartement à loyer avantageux. Si le locataire bénéficie de plus de temps que d'ordinaire pour chercher une solution de rechange, il peut se justifier d'en tenir compte dans une certaine mesure en réduisant la durée de la prolongation (cf. ATF 125 III 226 consid. 4b et c; 116 II 446 consid. 3b).

Le juge ne transgresse pas le droit fédéral en exerçant le large pouvoir d'appréciation que lui confère la loi; le droit fédéral n'est violé et le Tribunal fédéral n'intervient que s'il sort des limites fixées par la loi, s'il se laisse guider par des considérations étrangères à la disposition applicable, s'il ne prend pas en compte les éléments d'appréciation pertinents ou s'il tire des déductions à ce point injustifiables que l'on doive parler d'un abus de pouvoir d'appréciation (ATF 125 III 226 consid. 4b).

En accordant une prolongation unique de trois ans et demi, la cour cantonale a privé le recourant de la possibilité de présenter une seconde demande de prolongation pour six mois supplémentaires. Après avoir procédé à une pesée des intérêts des deux parties, elle a certes admis que le recourant devait bénéficier de la prolongation légale maximale de quatre ans. Elle a toutefois constaté que le recourant avait été prévenu du souhait de l'intimé de résilier le bail huit mois avant son échéance. En tenant compte de ce temps supplémentaire à disposition pour chercher un nouvel appartement, elle a réduit la durée maximale de quatre ans à trois ans et six mois.

Le recourant objecte que ce n'est pas huit mois, mais seulement sept mois et six jours avant l'échéance qu'il a été prévenu, à réception de la résiliation du 21 novembre 2003 adressée à feu sa mère; cette petite imprécision de la cour cantonale n'est toutefois pas déterminante. Le recourant relève ensuite que la résiliation en question était adressée à feu sa mère; cela n'est pas déterminant non plus, dès lors qu'il en a pris connaissance et qu'il y a réagi en engageant une procédure, montrant ainsi qu'il était bien au courant des intentions de l'intimé.
Pour le surplus, le fait que le locataire a été informé de la résiliation avant l'échéance et a, de la sorte, bénéficié d'un temps plus long pour chercher un nouveau logement, est un élément pertinent dont il peut être tenu compte lorsqu'il s'agit de fixer la durée de la prolongation. Les conséquences que la cour cantonale en a tirées, soit une réduction de la durée légale maximale de six mois, ne sortent pas du cadre de son large pouvoir d'appréciation. Le grief est infondé.
8.
Il résulte des considérants qui précèdent que le recours doit être rejeté dans la mesure de sa recevabilité.
9.
Compte tenu de l'issue du litige, les frais judiciaires et dépens sont mis à la charge du recourant, qui succombe (art. 65 al. 2 et 3 let. b, 66 al. 1 ainsi que 68 al. 1 et 2 LTF).

Par ces motifs, le Tribunal fédéral prononce:
1.
Le recours est rejeté dans la mesure où il est recevable.
2.
Un émolument judiciaire de 2'500 fr. est mis à la charge du recourant.
3.
Le recourant versera aux intimés, créanciers solidaires, une indemnité de 3'000 fr. à titre de dépens.
4.
Le présent arrêt est communiqué aux mandataires des parties et à la Chambre d'appel en matière de baux et loyers du canton de Genève.
Lausanne, le 12 novembre 2007
Au nom de la Ire Cour de droit civil
du Tribunal fédéral suisse
Le Président: La Greffière:

Corboz Cornaz

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 74 Valeur litigieuse minimale - 1 Dans les affaires pécuniaires, le recours n'est recevable que si la valeur litigieuse s'élève au moins à:
¹	Dans les affaires pécuniaires, le recours n'est recevable que si la valeur litigieuse s'élève au moins à:
^a	15 000 francs en matière de droit du travail et de droit du bail à loyer;
^b	30 000 francs dans les autres cas.
²	Même lorsque la valeur litigieuse minimale n'est pas atteinte, le recours est recevable:
^a	si la contestation soulève une question juridique de principe;
^b	si une loi fédérale prévoit une instance cantonale unique;
^c	s'il porte sur une décision prise par une autorité cantonale de surveillance en matière de poursuite pour dettes et de faillite;
^d	s'il porte sur une décision prise par le juge de la faillite ou du concordat;
^e	s'il porte sur une décision du Tribunal fédéral des brevets.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 51 Calcul - 1 La valeur litigieuse est déterminée:
¹	La valeur litigieuse est déterminée:
^a	en cas de recours contre une décision finale, par les conclusions restées litigieuses devant l'autorité précédente;
^b	en cas de recours contre une décision partielle, par l'ensemble des conclusions qui étaient litigieuses devant l'autorité qui a rendu cette décision;
^c	en cas de recours contre une décision préjudicielle ou incidente, par les conclusions restées litigieuses devant l'autorité compétente sur le fond;
^d	en cas d'action, par les conclusions de la demande.
²	Si les conclusions ne tendent pas au paiement d'une somme d'argent déterminée, le Tribunal fédéral fixe la valeur litigieuse selon son appréciation.
³	Les intérêts, les fruits, les frais judiciaires et les dépens qui sont réclamés comme droits accessoires, les droits réservés et les frais de publication du jugement n'entrent pas en ligne de compte dans la détermination de la valeur litigieuse.
⁴	Les revenus et les prestations périodiques ont la valeur du capital qu'ils représentent. Si leur durée est indéterminée ou illimitée, le capital est formé par le montant annuel du revenu ou de la prestation, multiplié par vingt, ou, s'il s'agit de rentes viagères, par la valeur actuelle du capital correspondant à la rente.

SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 255 - 1 Le bail peut être conclu pour une durée déterminée ou indéterminée.
¹	Le bail peut être conclu pour une durée déterminée ou indéterminée.
²	Il est de durée déterminée lorsqu'il doit prendre fin, sans congé, à l'expiration de la durée convenue.
³	Les autres baux sont réputés conclus pour une durée indéterminée.

SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 271 - 1 Le congé est annulable lorsqu'il contrevient aux règles de la bonne foi.
¹	Le congé est annulable lorsqu'il contrevient aux règles de la bonne foi.
²	Le congé doit être motivé si l'autre partie le demande.

SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 271^a - 1 Le congé est annulable lorsqu'il est donné par le bailleur, notamment:
¹	Le congé est annulable lorsqu'il est donné par le bailleur, notamment:
^a	parce que le locataire fait valoir de bonne foi des prétentions découlant du bail;
^b	dans le but d'imposer une modification unilatérale du bail défavorable au locataire ou une adaptation de loyer;
^c	seulement dans le but d'amener le locataire à acheter l'appartement loué;
^d	pendant une procédure de conciliation ou une procédure judiciaire en rapport avec le bail, à moins que le locataire ne procède au mépris des règles de la bonne foi;
^e	dans les trois ans à compter de la fin d'une procédure de conciliation ou d'une procédure judiciaire au sujet du bail et si le bailleur:
^e1	a succombé dans une large mesure;
^e2	a abandonné ou considérablement réduit ses prétentions ou conclusions;
^e3	a renoncé à saisir le juge;
^e4	a conclu une transaction ou s'est entendu de toute autre manière avec le locataire.
^f	en raison de changements dans la situation familiale du locataire, sans qu'il en résulte des inconvénients majeurs pour le bailleur.
²	La let. e de l'al. 1 est également applicable lorsque le locataire peut prouver par des écrits qu'il s'est entendu avec le bailleur, en dehors d'une procédure de conciliation ou d'une procédure judiciaire, sur une prétention relevant du bail.
³	Les let. d et e de l'al. 1 ne sont pas applicables lorsqu'un congé est donné:
^a	en raison du besoin urgent que le bailleur ou ses proches parents ou alliés peuvent avoir d'utiliser eux-mêmes les locaux;
^b	en cas de demeure du locataire (art. 257d);
^c	pour violation grave par le locataire de son devoir de diligence ou pour de graves manques d'égards envers les voisins (art. 257f, al. 3 et 4);
^d	en cas d'aliénation de la chose louée (art. 261, al. 2);
^e	pour de justes motifs (art. 266g);
^f	en cas de faillite du locataire (art. 266h).

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 76 Qualité pour recourir - 1 A qualité pour former un recours en matière civile quiconque:
¹	A qualité pour former un recours en matière civile quiconque:
^a	a pris part à la procédure devant l'autorité précédente ou a été privé de la possibilité de le faire, et
^b	est particulièrement touché par la décision attaquée et a un intérêt digne de protection à son annulation ou sa modification.
²	Ont également qualité pour recourir contre les décisions visées à l'art. 72, al. 2, la Chancellerie fédérale, les départements fédéraux et, pour autant que le droit fédéral le prévoie, les unités qui leur sont subordonnées, si l'acte attaqué est susceptible de violer la législation fédérale dans leur domaine d'attributions.41

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 72 Principe - 1 Le Tribunal fédéral connaît des recours contre les décisions rendues en matière civile.
¹	Le Tribunal fédéral connaît des recours contre les décisions rendues en matière civile.
²	Sont également sujettes au recours en matière civile:
^a	les décisions en matière de poursuite pour dettes et de faillite;
^b	les décisions prises en application de normes de droit public dans des matières connexes au droit civil, notamment les décisions:
^b1	sur la reconnaissance et l'exécution de décisions ainsi que sur l'entraide en matière civile,
^b2	sur la tenue des registres foncier, d'état civil et du commerce, ainsi que des registres en matière de protection des marques, des dessins et modèles, des brevets d'invention, des obtentions végétales et des topographies,
^b3	sur le changement de nom,
^b4	en matière de surveillance des fondations, à l'exclusion des institutions de prévoyance et de libre passage,
^b5	en matière de surveillance des exécuteurs testamentaires et autres représentants successoraux,
^b6	les décisions prises dans le domaine de la protection de l'enfant et de l'adulte,
^b7	...

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 75 Autorités précédentes - 1 Le recours est recevable contre les décisions prises par les autorités cantonales de dernière instance, par le Tribunal administratif fédéral ou par le Tribunal fédéral des brevets.37
¹	Le recours est recevable contre les décisions prises par les autorités cantonales de dernière instance, par le Tribunal administratif fédéral ou par le Tribunal fédéral des brevets.37
²	Les cantons instituent des tribunaux supérieurs comme autorités cantonales de dernière instance. Ces tribunaux statuent sur recours, sauf si:
^a	une loi fédérale prévoit une instance cantonale unique;
^b	un tribunal spécialisé dans les litiges de droit commercial statue en instance cantonale unique;
^c	une action ayant une valeur litigieuse d'au moins 100 000 francs est déposée directement devant le tribunal supérieur avec l'accord de toutes les parties.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 45 Fin - 1 Si le dernier jour du délai est un samedi, un dimanche ou un jour férié selon le droit fédéral ou cantonal, le délai expire le premier jour ouvrable qui suit.
¹	Si le dernier jour du délai est un samedi, un dimanche ou un jour férié selon le droit fédéral ou cantonal, le délai expire le premier jour ouvrable qui suit.
²	Le droit cantonal déterminant est celui du canton où la partie ou son mandataire a son domicile ou son siège.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 46 Suspension - 1 Les délais fixés en jours par la loi ou par le juge ne courent pas:
¹	Les délais fixés en jours par la loi ou par le juge ne courent pas:
^a	du septième jour avant Pâques au septième jour après Pâques inclus;
^b	du 15 juillet au 15 août inclus;
^c	du 18 décembre au 2 janvier inclus.
²	L'al. 1 ne s'applique pas:
^a	aux procédures concernant l'octroi de l'effet suspensif ou d'autres mesures provisionnelles;
^b	à la poursuite pour effets de change;
^c	aux questions relatives aux droits politiques (art. 82, let. c);
^d	à l'entraide pénale internationale ni à l'assistance administrative internationale en matière fiscale;
^e	aux marchés publics.19

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 42 Mémoires - 1 Les mémoires doivent être rédigés dans une langue officielle, indiquer les conclusions, les motifs et les moyens de preuve, et être signés.
¹	Les mémoires doivent être rédigés dans une langue officielle, indiquer les conclusions, les motifs et les moyens de preuve, et être signés.
²	Les motifs doivent exposer succinctement en quoi l'acte attaqué viole le droit. Si le recours n'est recevable que lorsqu'il soulève une question juridique de principe ou qu'il porte sur un cas particulièrement important pour d'autres motifs, il faut exposer en quoi l'affaire remplit la condition exigée.15 16
³	Les pièces invoquées comme moyens de preuve doivent être jointes au mémoire, pour autant qu'elles soient en mains de la partie; il en va de même de la décision attaquée si le mémoire est dirigé contre une décision.
⁴	En cas de transmission électronique, le mémoire doit être muni de la signature électronique qualifiée de la partie ou de son mandataire au sens de la loi du 18 mars 2016 sur la signature électronique17. Le Tribunal fédéral détermine dans un règlement:
^a	le format du mémoire et des pièces jointes;
^b	les modalités de la transmission;
^c	les conditions auxquelles il peut exiger, en cas de problème technique, que des documents lui soient adressés ultérieurement sur papier.18
⁵	Si la signature de la partie ou de son mandataire, la procuration ou les annexes prescrites font défaut, ou si le mandataire n'est pas autorisé, le Tribunal fédéral impartit un délai approprié à la partie pour remédier à l'irrégularité et l'avertit qu'à défaut le mémoire ne sera pas pris en considération.
⁶	Si le mémoire est illisible, inconvenant, incompréhensible ou prolixe ou qu'il n'est pas rédigé dans une langue officielle, le Tribunal fédéral peut le renvoyer à son auteur; il impartit à celui-ci un délai approprié pour remédier à l'irrégularité et l'avertit qu'à défaut le mémoire ne sera pas pris en considération.
⁷	Le mémoire de recours introduit de manière procédurière ou à tout autre égard abusif est irrecevable.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 99 - 1 Aucun fait nouveau ni preuve nouvelle ne peut être présenté à moins de résulter de la décision de l'autorité précédente.
¹	Aucun fait nouveau ni preuve nouvelle ne peut être présenté à moins de résulter de la décision de l'autorité précédente.
²	Toute conclusion nouvelle est irrecevable.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 95 Droit suisse - Le recours peut être formé pour violation:
^a	du droit fédéral;
^b	du droit international;
^c	de droits constitutionnels cantonaux;
^d	de dispositions cantonales sur le droit de vote des citoyens ainsi que sur les élections et votations populaires;
^e	du droit intercantonal.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 106 Application du droit - 1 Le Tribunal fédéral applique le droit d'office.
¹	Le Tribunal fédéral applique le droit d'office.
²	Il n'examine la violation de droits fondamentaux ainsi que celle de dispositions de droit cantonal et intercantonal que si ce grief a été invoqué et motivé par le recourant.

SR 101 Constitution fédérale de la Confédération suisse du 18 avril 1999 Cst. Art. 29 Garanties générales de procédure - 1 Toute personne a droit, dans une procédure judiciaire ou administrative, à ce que sa cause soit traitée équitablement et jugée dans un délai raisonnable.
¹	Toute personne a droit, dans une procédure judiciaire ou administrative, à ce que sa cause soit traitée équitablement et jugée dans un délai raisonnable.
²	Les parties ont le droit d'être entendues.
³	Toute personne qui ne dispose pas de ressources suffisantes a droit, à moins que sa cause paraisse dépourvue de toute chance de succès, à l'assistance judiciaire gratuite. Elle a en outre droit à l'assistance gratuite d'un défenseur, dans la mesure où la sauvegarde de ses droits le requiert.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 97 Établissement inexact des faits - 1 Le recours ne peut critiquer les constatations de fait que si les faits ont été établis de façon manifestement inexacte ou en violation du droit au sens de l'art. 95, et si la correction du vice est susceptible d'influer sur le sort de la cause.
¹	Le recours ne peut critiquer les constatations de fait que si les faits ont été établis de façon manifestement inexacte ou en violation du droit au sens de l'art. 95, et si la correction du vice est susceptible d'influer sur le sort de la cause.
²	Si la décision qui fait l'objet d'un recours concerne l'octroi ou le refus de prestations en espèces de l'assurance-accidents ou de l'assurance militaire, le recours peut porter sur toute constatation incomplète ou erronée des faits.89

SR 210 Code civil suisse du 10 décembre 1907 CC Art. 2 - 1 Chacun est tenu d'exercer ses droits et d'exécuter ses obligations selon les règles de la bonne foi.
¹	Chacun est tenu d'exercer ses droits et d'exécuter ses obligations selon les règles de la bonne foi.
²	L'abus manifeste d'un droit n'est pas protégé par la loi.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 105 Faits déterminants - 1 Le Tribunal fédéral statue sur la base des faits établis par l'autorité précédente.
¹	Le Tribunal fédéral statue sur la base des faits établis par l'autorité précédente.
²	Il peut rectifier ou compléter d'office les constatations de l'autorité précédente si les faits ont été établis de façon manifestement inexacte ou en violation du droit au sens de l'art. 95.
³	Lorsque la décision qui fait l'objet d'un recours concerne l'octroi ou le refus de prestations en espèces de l'assurance-accidents ou de l'assurance militaire, le Tribunal fédéral n'est pas lié par les faits établis par l'autorité précédente.99

SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 272 - 1 Le locataire peut demander la prolongation d'un bail de durée déterminée ou indéterminée lorsque la fin du contrat aurait pour lui ou sa famille des conséquences pénibles sans que les intérêts du bailleur le justifient.
¹	Le locataire peut demander la prolongation d'un bail de durée déterminée ou indéterminée lorsque la fin du contrat aurait pour lui ou sa famille des conséquences pénibles sans que les intérêts du bailleur le justifient.
²	Dans la pesée des intérêts, l'autorité compétente se fondera notamment sur:
^a	les circonstances de la conclusion du bail et le contenu du contrat;
^b	la durée du bail;
^c	la situation personnelle, familiale et financière des parties ainsi que leur comportement;
^d	le besoin que le bailleur ou ses proches parents ou alliés peuvent avoir d'utiliser eux-mêmes les locaux ainsi que l'urgence de ce besoin;
^e	la situation sur le marché local du logement et des locaux commerciaux.
³	Lorsque le locataire demande une deuxième prolongation, l'autorité compétente examine en outre si le locataire a entrepris toutes les démarches qui pouvaient raisonnablement être exigées de lui afin de remédier aux conséquences pénibles du congé.

SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 272^b - 1 Le bail d'habitations peut être prolongé de quatre ans au maximum, celui de locaux commerciaux de six ans. Dans ces limites, une ou deux prolongations peuvent être accordées.
¹	Le bail d'habitations peut être prolongé de quatre ans au maximum, celui de locaux commerciaux de six ans. Dans ces limites, une ou deux prolongations peuvent être accordées.
²	Lorsque les parties conviennent d'une prolongation du bail, elles ne sont liées à aucune durée maximale et le locataire peut renoncer à une deuxième prolongation.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 65 Frais judiciaires - 1 Les frais judiciaires comprennent l'émolument judiciaire, l'émolument pour la copie de mémoires, les frais de traduction, sauf d'une langue officielle à une autre, et les indemnités versées aux experts et aux témoins.
¹	Les frais judiciaires comprennent l'émolument judiciaire, l'émolument pour la copie de mémoires, les frais de traduction, sauf d'une langue officielle à une autre, et les indemnités versées aux experts et aux témoins.
²	L'émolument judiciaire est calculé en fonction de la valeur litigieuse, de l'ampleur et de la difficulté de la cause, de la façon de procéder des parties et de leur situation financière.
³	Son montant est fixé en règle générale:
^a	entre 200 et 5000 francs dans les contestations non pécuniaires;
^b	entre 200 et 100 000 francs dans les autres contestations.
⁴	Il est fixé entre 200 et 1000 francs, indépendamment de la valeur litigieuse, dans les affaires qui concernent:
^a	des prestations d'assurance sociale;
^b	des discriminations à raison du sexe;
^c	des litiges résultant de rapports de travail, pour autant que la valeur litigieuse ne dépasse pas 30 000 francs;
^d	des litiges concernant les art. 7 et 8 de la loi du 13 décembre 2002 sur l'égalité pour les handicapés24.
⁵	Si des motifs particuliers le justifient, le Tribunal fédéral peut majorer ces montants jusqu'au double dans les cas visés à l'al. 3 et jusqu'à 10 000 francs dans les cas visés à l'al. 4.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 66 Recouvrement des frais judiciaires - 1 En règle générale, les frais judiciaires sont mis à la charge de la partie qui succombe. Si les circonstances le justifient, le Tribunal fédéral peut les répartir autrement ou renoncer à les mettre à la charge des parties.
¹	En règle générale, les frais judiciaires sont mis à la charge de la partie qui succombe. Si les circonstances le justifient, le Tribunal fédéral peut les répartir autrement ou renoncer à les mettre à la charge des parties.
²	Si une affaire est liquidée par un désistement ou une transaction, les frais judiciaires peuvent être réduits ou remis.
³	Les frais causés inutilement sont supportés par celui qui les a engendrés.
⁴	En règle générale, la Confédération, les cantons, les communes et les organisations chargées de tâches de droit public ne peuvent se voir imposer de frais judiciaires s'ils s'adressent au Tribunal fédéral dans l'exercice de leurs attributions officielles sans que leur intérêt patrimonial soit en cause ou si leurs décisions font l'objet d'un recours.
⁵	Sauf disposition contraire, les frais judiciaires mis conjointement à la charge de plusieurs personnes sont supportés par elles à parts égales et solidairement.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 68 Dépens - 1 Le Tribunal fédéral décide, dans son arrêt, si et dans quelle mesure les frais de la partie qui obtient gain de cause sont supportés par celle qui succombe.
¹	Le Tribunal fédéral décide, dans son arrêt, si et dans quelle mesure les frais de la partie qui obtient gain de cause sont supportés par celle qui succombe.
²	En règle générale, la partie qui succombe est tenue de rembourser à la partie qui a obtenu gain de cause, selon le tarif du Tribunal fédéral, tous les frais nécessaires causés par le litige.
³	En règle générale, aucuns dépens ne sont alloués à la Confédération, aux cantons, aux communes ou aux organisations chargées de tâches de droit public lorsqu'ils obtiennent gain de cause dans l'exercice de leurs attributions officielles.
⁴	L'art. 66, al. 3 et 5, est applicable par analogie.
⁵	Le Tribunal fédéral confirme, annule ou modifie, selon le sort de la cause, la décision de l'autorité précédente sur les dépens. Il peut fixer lui-même les dépens d'après le tarif fédéral ou cantonal applicable ou laisser à l'autorité précédente le soin de les fixer.