Tribunal federal
{T 0/2}
1A.214/2002
Urteil vom 12. September 2003
I. Öffentlichrechtliche Abteilung
Besetzung
Bundesgerichtspräsident Aemisegger, Präsident, Bundesrichter Féraud, Ersatzrichter Bochsler,
Gerichtsschreiber Haag.
Parteien
A.________, Beschwerdeführer,
vertreten durch Fürsprecher Dr. Willy Loretan, Schulgasse 5/Kirchplatz, 4800 Zofingen,
gegen
H.B.________ und V.B.________,
C.________,
P.D.________ und I.D.________,
Beschwerdegegner, vertreten durch Rechtsanwalt
Dr. Beat Ries, Bleichemattstrasse 43, Postfach,
5001 Aarau,
Gemeinderat Gansingen, Gemeindekanzlei,
5272 Gansingen,
Regierungsrat des Kantons Aargau, 5000 Aarau, vertreten durch das Baudepartement des Kantons Aargau, Entfelderstrasse 22, 5001 Aarau,
Verwaltungsgericht des Kantons Aargau, 3. Kammer, Obere Vorstadt 40, 5000 Aarau.
Gegenstand
Baubewilligung und Beseitigung,
Verwaltungsgerichtsbeschwerde gegen das Urteil des Verwaltungsgerichts des Kantons Aargau, 3. Kammer, vom 13. Juni 2002.
Sachverhalt:
A.
Der Gemeinderat Gansingen erteilte A.________ mit Zustimmung der Baugesuchszentrale (heute: Koordinationsstelle für Baugesuche) des Baudepartements des Kantons Aargau am 21. September 1992 die Bewilligung für den Umbau einer bestehenden Pferdescheune auf der Parzelle Nr. 775. Das mit einem Wohnhaus und verschiedenen Nebeneinrichtungen überbaute Grundstück liegt in der Landwirtschaftszone, die ihrerseits fast vollständig von einer Landschaftsschutzzone überlagert wird; ausgenommen von der Überlagerung sind die bestehenden Gebäude Nrn. 281, 343 und 346. Zweck des Umbaus war der Betrieb einer Hundezucht. Mit der Baubewilligung wurden insbesondere folgende "Spezielle Vorschriften und Auflagen" verknüpft:
1. In der Zuchtstätte dürfen maximal 12 Zuchthunde (mit Welpen) untergebracht werden. Die Aufnahme weiterer Hunde (Pension) ist untersagt. Vorbehalten bleibt die vorübergehende gerichtliche Verwahrung von Hunden zur Behandlung; dafür ist jeweils die Bewilligung des Gemeinderates einzuholen.
2. Es wird ausdrücklich festgehalten, dass die Baubewilligung für eine Hundezucht erteilt wird. Auf der Liegenschaft Ganshof dürfen nur Privatlektionen erteilt werden, die im Zusammenhang mit der Zuchttauglichkeitsprüfung stehen. Es dürfen maximal zwei Lektionen gleichzeitig (Verkehrsüberlastung, Lärmimmissionen, Parkplatzangebot) durchgeführt werden. Die Erteilung von Privatlektionen wird auf folgende Zeiten beschränkt: Montag bis Samstag jeweils von 09.00 Uhr bis 19.00 Uhr.
Die Durchführung von Schulungskursen ist nicht gestattet. Grössere, einmalige Anlässe bedürfen der Bewilligung des Gemeinderates.
3. Die Bauherrschaft wird darauf behaftet (Brief der Bauherrschaft an den Gemeinderat Gansingen vom 26. Juni 1992), dass im Schnitt pro Stunde zwei Fahrzeuge die Strasse zur Liegenschaft befahren werden. Die Fahrzeuge dürfen ausschliesslich auf dem Hofareal der Liegenschaft Ganshof parkiert werden."
Diese Baubewilligung erwuchs in Rechtskraft.
B.
Am 25. April 1997 ersuchte A.________ den Gemeinderat Gansingen, die Stammbewilligung vom 21. September 1992 wie folgt zu ergänzen:
- Zusatzbewilligung, um die Betriebszeiten bis 21.00 Uhr zu verlängern.
- Dies während den Sommermonatszeiten 15. März bis 15. November.
- In diesen Monaten möchten wir einen Hundeschulungskurs von 19.00 Uhr bis 21.00 durchführen, der nicht nur im Zusammenhang mit der Zuchttauglichkeitsprüfung steht (Sport- und Familienhundekurse). In diesen zwei Stunden pro Tag könnte E.________ finanziell stark entlastet und vor dem Konkurs gerettet werden.
- Die neuen Betriebszeiten gelten für die Wochentage Montag bis Freitag. Der Samstag bleibt ohne Veränderung, sowie auch der Sonntag und die übrigen Feiertage."
Mit Beschluss vom 28. April 1997 entsprach der Gemeinderat dem Gesuch um Verlängerung der Betriebszeit während der Woche bis 21.00 Uhr und fügte an, dass betreffend Verkehrsaufkommen die bisherigen Auflagen gelten.
In einem Protokollauszug vom 20. Juli 1998 hielt der Gemeinderat sodann fest, dass die mit Beschluss vom 28. April 1997 bewilligten Hundeschulungskurse ab August 1998 durchgeführt würden. Um klare Verhältnisse zu schaffen, bitte er A.________ ein Gesuch zur Führung einer Hundeschule zu stellen, wie dies schon im Protokollauszug des Gemeinderats vom April 1997 zum Ausdruck gebracht worden sei. Daraufhin reichte A.________ am 14./15. Dezember 1998 ein Baugesuch ein und beantragte, über die im Jahre 1992 auf dem "Ganshof" bewilligte Hundezucht hinaus sei ihm der bereits aufgenommene Betrieb einer Hundeschule und einer Hundepension zu gestatten. Des Weiteren ersuchte A.________ um die Bewilligung eines Verkaufsladens und Änderung der in der Bewilligung von 1992 verfügten Auflagen und Bedingungen.
Gegen dieses Baugesuch erhoben H.B.________ und V.B.________ sowie weitere Nachbarn Einsprache beim Gemeinderat Gansingen. Die Koordinationsstelle für Baugesuche stimmte am 6. August 1999 der Nutzungsänderung von einer blossen Hundezucht in eine Hundezucht mit Hundeschulung zu, hingegen lehnte sie das Gesuch für einen Verkaufsladen ab. Demgegenüber wies der Gemeinderat Gansingen am 13. Dezember 1999 in Gutheissung der Einsprache das Gesuch vollumfänglich ab und erliess hinsichtlich der weiterhin zulässigen Nutzung verschiedene Vorschriften.
Gegen den ablehnenden Entscheid des Gemeinderats legte A.________ beim Regierungsrat des Kantons Aargau Beschwerde ein und beantragte, es seien der angefochtene Entscheid aufzuheben und der Gemeinderat Gansingen anzuweisen, die nachgesuchte Nutzungsänderung zu bewilligen. Der Regierungsrat hiess am 16. Mai 2001 die Beschwerde mit Ausnahme des Verkaufsladens und der A.________ auferlegten Meldepflicht über sämtliche Zuchthunde und Welpen gut. Des Weiteren verpflichtete der Regierungsrat den Beschwerdeführer die entsprechenden Nutzungen insoweit einzustellen, als der heutige Betrieb der Hundeschule mit Hundepension über den mit ihrem Entscheid bewilligten Zustand hinausgehe.
Gegen den Entscheid des Regierungsrats erhoben sowohl A.________ als auch H.B.________ und V.B.________ sowie weitere Nachbarn Verwaltungsgerichtsbeschwerde an das Verwaltungsgericht des Kantons Aargau. Mit Urteil vom 13. Juni 2002 wies das Verwaltungsgericht die Beschwerde von A.________ ab und hiess die Beschwerde der Nachbarn gegen die von der Regierung bewilligte Hundeschule mit Hundepension im Wesentlichen gut. Zudem ordnete es an, dass A.________ bis 15. November 2002 sämtliche über die "Stammbewilligung" vom 21. September 1992 und den Gemeinderatsbeschluss vom 28. April 1997 hinausgehende Aktivitäten einzustellen und das Lokal im Obergeschoss des Gebäudes Nr. 343 in den bewilligten Zustand zurückzuführen habe.
C.
Gegen den Entscheid des Verwaltungsgerichts führt A.________ beim Bundesgericht Verwaltungsgerichtsbeschwerde und zugleich staatsrechtliche Beschwerde. Er beantragt im Wesentlichen, der angefochtene Entscheid sei aufzuheben und es sei ihm die beim Gemeinderat nachgesuchte teilweise Nutzungsänderung zu bewilligen; eventuell sei die Streitsache an die Vorinstanz bzw. den Gemeinderat Gansingen zur Bewilligungserteilung, unter Formulierung von Auflagen, zurückzuweisen.
D.
H.B.________ und V.B.________ sowie die weiteren am Verfahren beteiligten Nachbarn beantragen, die Beschwerde sei vollumfänglich abzuweisen, soweit darauf eingetreten werden könne. Die Gemeinde Gansingen schliesst auf Abweisung der Beschwerden; ebenso der Regierungsrat, soweit darauf eingetreten werden könne. Das Verwaltungsgericht verweist nebst seiner Stellungnahme zu einzelnen Punkten auf die Erwägungen im angefochtenen Entscheid, ohne einen konkreten Antrag zu stellen.
E.
Mit Verfügung vom 25. November 2002 legte der Präsident der I. öffentlichrechtlichen Abteilung der Beschwerde aufschiebende Wirkung bei.
F.
Das Bundesamt für Raumentwicklung beantragt in seiner Stellungnahme die Abweisung der Verwaltungsgerichtsbeschwerde. Es führt aus, die Vorinstanz habe eine zutreffende Würdigung der massgeblichen Bestimmungen des Raumplanungsrechts vorgenommen. Die Beschwerde enthalte keine Argumente, welche die Vorinstanz nicht schon widerlegt habe. Das Bundesamt für Umwelt, Wald und Landschaft hält in seiner Vernehmlassung zusammenfassend fest, dass es mangels ausreichender Angaben nicht beurteilen könne, ob die erwartete Verkehrszunahme zu Überschreitungen der massgeblichen Belastungsgrenzwerte oder zu wahrnehmbar stärkeren Lärmimmissionen führe. Ebenso könne es nicht beurteilen, ob dem Vorsorgeprinzip im Sinne der Umweltschutzgesetzgebung Rechnung getragen worden sei.
Die Parteien erhielten Gelegenheit, sich zur Vernehmlassung des Bundesamts für Umwelt, Wald und Landschaft zu äussern. Zudem wurde ein zweiter Schriftenwechsel angeordnet. Darin halten die Parteien an ihren Rechtsbegehren unverändert fest. Mit Eingabe vom 30. Mai 2003 nahm der Beschwerdeführer unaufgefordert zur Duplik der Beschwerdegegner Stellung.
Das Bundesgericht zieht in Erwägung:
1.
Der Beschwerdeführer erhebt in der gleichen Rechtsschrift sowohl Verwaltungsgerichtsbeschwerde als auch staatsrechtliche Beschwerde. Das Bundesgericht prüft von Amtes wegen und mit freier Kognition, welches Rechtsmittel gegeben ist (BGE 128 I 177 E. 1 S. 179; 128 II 13 E. 1a S. 16, 259 E. 1.1 S. 262, 311 E. 1 S. 315, je mit Hinweisen). Entsprechend der subsidiären Natur der staatsrechtlichen Beschwerde ist zunächst zu prüfen, ob die Verwaltungsgerichtsbeschwerde offen steht (Art. 84 Abs. 2 OG).
1.1 Nach Art. 34 Abs. 1
SR 700 Loi fédérale du 22 juin 1979 sur l'aménagement du territoire (Loi sur l'aménagement du territoire, LAT) - Loi sur l'aménagement du territoire LAT Art. 34 Droit fédéral - 1 Les recours devant les autorités fédérales sont régis par les dispositions générales de la procédure fédérale. |
|
1 | Les recours devant les autorités fédérales sont régis par les dispositions générales de la procédure fédérale. |
2 | Les cantons et les communes ont qualité pour recourir contre les décisions prises par l'autorité cantonale de dernière instance et portant sur: |
a | des indemnisations résultant de restrictions apportées au droit de propriété (art. 5); |
b | la reconnaissance de la conformité à l'affectation de la zone de constructions et d'installations sises hors de la zone à bâtir; |
c | des autorisations visées aux art. 24 à 24d81 et 37a.82 |
3 | L'Office fédéral de l'agriculture a qualité pour recourir contre les décisions portant sur des projets qui requièrent des surfaces d'assolement.83 |
SR 700 Loi fédérale du 22 juin 1979 sur l'aménagement du territoire (Loi sur l'aménagement du territoire, LAT) - Loi sur l'aménagement du territoire LAT Art. 24 Exceptions prévues hors de la zone à bâtir - En dérogation à l'art. 22, al. 2, let. a, des autorisations peuvent être délivrées pour de nouvelles constructions ou installations ou pour tout changement d'affectation si: |
|
a | l'implantation de ces constructions ou installations hors de la zone à bâtir est imposée par leur destination; |
b | aucun intérêt prépondérant ne s'y oppose. |
SR 700 Loi fédérale du 22 juin 1979 sur l'aménagement du territoire (Loi sur l'aménagement du territoire, LAT) - Loi sur l'aménagement du territoire LAT Art. 24d - 1 L'utilisation de bâtiments d'habitation agricoles conservés dans leur substance peut être autorisée à des fins d'habitation sans rapport avec l'agriculture.66 |
|
1 | L'utilisation de bâtiments d'habitation agricoles conservés dans leur substance peut être autorisée à des fins d'habitation sans rapport avec l'agriculture.66 |
1bis | ...67 |
2 | Le changement complet d'affectation de constructions et d'installations jugées dignes d'être protégées peut être autorisé à condition que:68 |
a | celles-ci aient été placées sous protection par l'autorité compétente; |
b | leur conservation à long terme ne puisse être assurée d'une autre manière. |
3 | Les autorisations prévues par le présent article ne peuvent être délivrées que si:69 |
a | la construction ou l'installation n'est plus nécessaire à son usage antérieur, qu'elle se prête à l'utilisation envisagée et qu'elle n'implique pas une construction de remplacement que n'imposerait aucune nécessité; |
b | l'aspect extérieur et la structure architecturale du bâtiment demeurent pour l'essentiel inchangés; |
c | tout au plus une légère extension des équipements existants est nécessaire et que tous les coûts supplémentaires d'infrastructure occasionnés par le changement complet d'affectation de la construction ou de l'installation sont à la charge du propriétaire; |
d | l'exploitation agricole des terrains environnants n'est pas menacée; |
e | aucun intérêt prépondérant ne s'y oppose. |
1.2 Soweit der Beschwerdeführer eine Verletzung von Art. 24a
SR 700 Loi fédérale du 22 juin 1979 sur l'aménagement du territoire (Loi sur l'aménagement du territoire, LAT) - Loi sur l'aménagement du territoire LAT Art. 24a Changement d'affectation hors de la zone à bâtir ne nécessitant pas de travaux de transformation - 1 Lorsque le changement d'affectation de constructions et d'installations sises hors de la zone à bâtir ne nécessite pas de travaux de transformation au sens de l'art. 22, al. 1, l'autorisation doit être accordée aux conditions suivantes: |
|
1 | Lorsque le changement d'affectation de constructions et d'installations sises hors de la zone à bâtir ne nécessite pas de travaux de transformation au sens de l'art. 22, al. 1, l'autorisation doit être accordée aux conditions suivantes: |
a | ce changement d'affectation n'a pas d'incidence sur le territoire, l'équipement et l'environnement; |
b | il ne contrevient à aucune autre loi fédérale. |
2 | L'autorisation est accordée sous réserve d'une nouvelle décision prise d'office en cas de modification des circonstances. |
SR 700 Loi fédérale du 22 juin 1979 sur l'aménagement du territoire (Loi sur l'aménagement du territoire, LAT) - Loi sur l'aménagement du territoire LAT Art. 24c Constructions et installations existantes sises hors de la zone à bâtir et non conformes à l'affectation de la zone - 1 Hors de la zone à bâtir, les constructions et installations qui peuvent être utilisées conformément à leur destination mais qui ne sont plus conformes à l'affectation de la zone bénéficient en principe de la garantie de la situation acquise. |
|
1 | Hors de la zone à bâtir, les constructions et installations qui peuvent être utilisées conformément à leur destination mais qui ne sont plus conformes à l'affectation de la zone bénéficient en principe de la garantie de la situation acquise. |
2 | L'autorité compétente peut autoriser la rénovation de telles constructions et installations, leur transformation partielle, leur agrandissement mesuré ou leur reconstruction, pour autant que les bâtiments aient été érigés ou transformés légalement.60 |
3 | Il en va de même des bâtiments d'habitation agricoles et des bâtiments d'exploitation agricole qui leur sont contigus et ont été érigés ou transformés légalement avant l'attribution du bien-fonds à un territoire non constructible au sens du droit fédéral. Le Conseil fédéral édicte des dispositions pour éviter les conséquences négatives pour l'agriculture.61 |
4 | Les modifications apportées à l'aspect extérieur du bâtiment doivent être nécessaires à un usage d'habitation répondant aux normes usuelles ou à un assainissement énergétique ou encore viser à une meilleure intégration dans le paysage.62 |
5 | Dans tous les cas, les exigences majeures de l'aménagement du territoire doivent être remplies.63 |
SR 700 Loi fédérale du 22 juin 1979 sur l'aménagement du territoire (Loi sur l'aménagement du territoire, LAT) - Loi sur l'aménagement du territoire LAT Art. 34 Droit fédéral - 1 Les recours devant les autorités fédérales sont régis par les dispositions générales de la procédure fédérale. |
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1 | Les recours devant les autorités fédérales sont régis par les dispositions générales de la procédure fédérale. |
2 | Les cantons et les communes ont qualité pour recourir contre les décisions prises par l'autorité cantonale de dernière instance et portant sur: |
a | des indemnisations résultant de restrictions apportées au droit de propriété (art. 5); |
b | la reconnaissance de la conformité à l'affectation de la zone de constructions et d'installations sises hors de la zone à bâtir; |
c | des autorisations visées aux art. 24 à 24d81 et 37a.82 |
3 | L'Office fédéral de l'agriculture a qualité pour recourir contre les décisions portant sur des projets qui requièrent des surfaces d'assolement.83 |
SR 700 Loi fédérale du 22 juin 1979 sur l'aménagement du territoire (Loi sur l'aménagement du territoire, LAT) - Loi sur l'aménagement du territoire LAT Art. 34 Droit fédéral - 1 Les recours devant les autorités fédérales sont régis par les dispositions générales de la procédure fédérale. |
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1 | Les recours devant les autorités fédérales sont régis par les dispositions générales de la procédure fédérale. |
2 | Les cantons et les communes ont qualité pour recourir contre les décisions prises par l'autorité cantonale de dernière instance et portant sur: |
a | des indemnisations résultant de restrictions apportées au droit de propriété (art. 5); |
b | la reconnaissance de la conformité à l'affectation de la zone de constructions et d'installations sises hors de la zone à bâtir; |
c | des autorisations visées aux art. 24 à 24d81 et 37a.82 |
3 | L'Office fédéral de l'agriculture a qualité pour recourir contre les décisions portant sur des projets qui requièrent des surfaces d'assolement.83 |
1.3 Der Beschwerdeführer rügt des Weiteren eine willkürliche und rechtsungleiche Anwendung von § 102 des kantonalen Gesetzes vom 19. Januar 1993 über Raumplanung, Umweltschutz und Bauwesen (BauG). Nach Abs. 1 dieser Bestimmung dürfen öffentliche Strassen im Rahmen ihrer Zweckbestimmung, ihrer Gestaltung, der örtlichen Verhältnisse und der geltenden Vorschriften durch jedermann unentgeltlich und ohne besondere Erlaubnis benutzt werden. Gemäss § 102 Abs. 2 BauG kann der Gemeingebrauch allgemein verbindlichen Einschränkungen unterstellt werden. Der Beschwerdeführer ist der Auffassung, dass § 102 BauG über den Gemeingebrauch bzw. die Frage der Anzahl zugelassener Schulungen und damit der Zufahrten in einem engen sachlichen Zusammenhang zum Bundesrecht (RPG, NHG, USG) stünde, auch wenn es sich bei dieser Bestimmung um selbständiges kantonales Recht handle. Demzufolge könne auch die dazu erhobene Rüge mit Verwaltungsgerichtsbeschwerde vorgebracht werden.
1.3.1 Soweit der Beschwerdeführer damit geltend machen will, er habe Anspruch auf uneingeschränkte Zufahrt zu seinem Gewerbebetrieb und die Erschliessung sei demzufolge hinreichend, ergeben sich die Voraussetzungen einer hinreichenden Erschliessung zwar aus dem Bundesrecht (Art. 19 Abs. 1
SR 700 Loi fédérale du 22 juin 1979 sur l'aménagement du territoire (Loi sur l'aménagement du territoire, LAT) - Loi sur l'aménagement du territoire LAT Art. 19 Équipement - 1 Un terrain est réputé équipé lorsqu'il est desservi d'une manière adaptée à l'utilisation prévue par des voies d'accès et par des conduites auxquelles il est possible de se raccorder sans frais disproportionnés pour l'alimentation en eau et en énergie, ainsi que pour l'évacuation des eaux usées. |
|
1 | Un terrain est réputé équipé lorsqu'il est desservi d'une manière adaptée à l'utilisation prévue par des voies d'accès et par des conduites auxquelles il est possible de se raccorder sans frais disproportionnés pour l'alimentation en eau et en énergie, ainsi que pour l'évacuation des eaux usées. |
2 | Les zones à bâtir sont équipées par la collectivité intéressée dans le délai prévu par le programme d'équipement, si nécessaire de manière échelonnée. Le droit cantonal règle la participation financière des propriétaires fonciers.47 |
3 | Si la collectivité intéressée n'équipe pas les zones à bâtir dans les délais prévus, elle doit permettre aux propriétaires fonciers d'équiper eux-mêmes leur terrain selon les plans approuvés par elle ou les autoriser à lui avancer les frais des équipements selon les dispositions du droit cantonal.48 |
SR 700 Loi fédérale du 22 juin 1979 sur l'aménagement du territoire (Loi sur l'aménagement du territoire, LAT) - Loi sur l'aménagement du territoire LAT Art. 22 Autorisation de construire - 1 Aucune construction ou installation ne peut être créée ou transformée sans autorisation de l'autorité compétente. |
|
1 | Aucune construction ou installation ne peut être créée ou transformée sans autorisation de l'autorité compétente. |
2 | L'autorisation est délivrée si: |
a | la construction ou l'installation est conforme à l'affectation de la zone; |
b | le terrain est équipé. |
3 | Le droit fédéral et le droit cantonal peuvent poser d'autres conditions. |
gestattet, handelt es sich um selbständiges kantonales Recht, dessen Anwendung grundsätzlich nicht mit Verwaltungsgerichtsbeschwerde überprüfbar ist.
1.3.2 Das Verwaltungsgericht hat die beantragten Zweckänderungen nicht gestützt auf § 102 BauG, sondern gestützt auf Art. 24
SR 700 Loi fédérale du 22 juin 1979 sur l'aménagement du territoire (Loi sur l'aménagement du territoire, LAT) - Loi sur l'aménagement du territoire LAT Art. 24 Exceptions prévues hors de la zone à bâtir - En dérogation à l'art. 22, al. 2, let. a, des autorisations peuvent être délivrées pour de nouvelles constructions ou installations ou pour tout changement d'affectation si: |
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a | l'implantation de ces constructions ou installations hors de la zone à bâtir est imposée par leur destination; |
b | aucun intérêt prépondérant ne s'y oppose. |
SR 700 Loi fédérale du 22 juin 1979 sur l'aménagement du territoire (Loi sur l'aménagement du territoire, LAT) - Loi sur l'aménagement du territoire LAT Art. 24a Changement d'affectation hors de la zone à bâtir ne nécessitant pas de travaux de transformation - 1 Lorsque le changement d'affectation de constructions et d'installations sises hors de la zone à bâtir ne nécessite pas de travaux de transformation au sens de l'art. 22, al. 1, l'autorisation doit être accordée aux conditions suivantes: |
|
1 | Lorsque le changement d'affectation de constructions et d'installations sises hors de la zone à bâtir ne nécessite pas de travaux de transformation au sens de l'art. 22, al. 1, l'autorisation doit être accordée aux conditions suivantes: |
a | ce changement d'affectation n'a pas d'incidence sur le territoire, l'équipement et l'environnement; |
b | il ne contrevient à aucune autre loi fédérale. |
2 | L'autorisation est accordée sous réserve d'une nouvelle décision prise d'office en cas de modification des circonstances. |
2.
Der Beschwerdeführer macht geltend, das Verwaltungsgericht habe den rechtserheblichen Sachverhalt in verschiedener Hinsicht unrichtig und/oder unvollständig festgestellt. Dadurch habe es den aus Art. 9
SR 101 Constitution fédérale de la Confédération suisse du 18 avril 1999 Cst. Art. 9 Protection contre l'arbitraire et protection de la bonne foi - Toute personne a le droit d'être traitée par les organes de l'État sans arbitraire et conformément aux règles de la bonne foi. |
2.1 Dem Bundesgericht steht grundsätzlich eine umfassende Sachverhaltskontrolle zu (Art. 104 lit. b
SR 700 Loi fédérale du 22 juin 1979 sur l'aménagement du territoire (Loi sur l'aménagement du territoire, LAT) - Loi sur l'aménagement du territoire LAT Art. 34 Droit fédéral - 1 Les recours devant les autorités fédérales sont régis par les dispositions générales de la procédure fédérale. |
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1 | Les recours devant les autorités fédérales sont régis par les dispositions générales de la procédure fédérale. |
2 | Les cantons et les communes ont qualité pour recourir contre les décisions prises par l'autorité cantonale de dernière instance et portant sur: |
a | des indemnisations résultant de restrictions apportées au droit de propriété (art. 5); |
b | la reconnaissance de la conformité à l'affectation de la zone de constructions et d'installations sises hors de la zone à bâtir; |
c | des autorisations visées aux art. 24 à 24d81 et 37a.82 |
3 | L'Office fédéral de l'agriculture a qualité pour recourir contre les décisions portant sur des projets qui requièrent des surfaces d'assolement.83 |
SR 101 Constitution fédérale de la Confédération suisse du 18 avril 1999 Cst. Art. 9 Protection contre l'arbitraire et protection de la bonne foi - Toute personne a le droit d'être traitée par les organes de l'État sans arbitraire et conformément aux règles de la bonne foi. |
SR 700 Loi fédérale du 22 juin 1979 sur l'aménagement du territoire (Loi sur l'aménagement du territoire, LAT) - Loi sur l'aménagement du territoire LAT Art. 34 Droit fédéral - 1 Les recours devant les autorités fédérales sont régis par les dispositions générales de la procédure fédérale. |
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1 | Les recours devant les autorités fédérales sont régis par les dispositions générales de la procédure fédérale. |
2 | Les cantons et les communes ont qualité pour recourir contre les décisions prises par l'autorité cantonale de dernière instance et portant sur: |
a | des indemnisations résultant de restrictions apportées au droit de propriété (art. 5); |
b | la reconnaissance de la conformité à l'affectation de la zone de constructions et d'installations sises hors de la zone à bâtir; |
c | des autorisations visées aux art. 24 à 24d81 et 37a.82 |
3 | L'Office fédéral de l'agriculture a qualité pour recourir contre les décisions portant sur des projets qui requièrent des surfaces d'assolement.83 |
SR 101 Constitution fédérale de la Confédération suisse du 18 avril 1999 Cst. Art. 9 Protection contre l'arbitraire et protection de la bonne foi - Toute personne a le droit d'être traitée par les organes de l'État sans arbitraire et conformément aux règles de la bonne foi. |
2.2 Das Verwaltungsgericht hat gestützt auf den Beschluss des Gemeinderats Gansingen vom 28. April 1997 und den Protokollauszug vom 20. Juli 1998 erwogen, dass der Beschwerdeführer neu und zusätzlich zur Stammbewilligung vom 21. September 1992 in der Zeit vom 15. März bis 15. November von Montag bis Freitag jeweils von 19.00 bis 21.00 Uhr Hundeschulungskurse durchführen dürfe, die mit der Zuchttauglichkeitsprüfung der von ihm selber gezüchteten Hunde nicht zusammenzuhängen brauchten. Indessen sei klarzustellen, dass der Gemeinderat für die zusätzlichen zwei Stunden keine Gruppen-, sondern ausschliesslich Privatlektionen bewilligt habe.
2.2.1 Der Beschwerdeführer bringt dagegen vor, dass dem Gemeinderat mit der am 28. April 1997 bewilligten Durchführung von Sport- und Familienhundekursen klar sein musste, dass diese Kurse Gruppen von mehr als insgesamt zwei Hunde bzw. Hundehaltern umfassen würden. Dieser Auffassung kann nicht beigepflichtet werden. Weder in seinem damaligen Gesuch noch in der Bewilligung ist die Rede von einer Hundeschulung in Gruppenlektionen. Mit dem Verweis auf die Stammbewilligung hinsichtlich Verkehrsaufkommen und Auflagen hat der Gemeinderat mit hinreichender Klarheit zum Ausdruck gebracht, dass weiterhin nicht mehr als zwei Privatlektionen gleichzeitig durchgeführt werden dürfen. Nicht massgebend ist in diesem Zusammenhang, dass der damalige Gemeindeammann und Vizeammann kurz vor diesem Beschluss auf dem Betrieb des Beschwerdeführers einen Augenschein vorgenommen und hierbei festgestellt haben sollen, dass eine Gruppenlektion mit 20 bis 30 Personen durchgeführt worden ist. Wie das Verwaltungsgericht zutreffend dargelegt hat, ist nicht dieser offenbar einzige Augenschein massgebend für die Frage, was für Lektionen auf dem Ganshof abgehalten werden dürfen, sondern die im Nachgang dazu erteilte Bewilligung, welche in dieser Hinsicht keine
Zweifel offen lässt. Hätte der Beschwerdeführer nicht nur in Ergänzung zur Bewilligung vom 21. September 1992 eine Hundeschule und verlängerte Betriebszeiten, sondern davon abweichend auch Gruppenkurse beabsichtigt, so wäre in erster Linie er gehalten gewesen, sein Gesuch entsprechend zu präzisieren. Der Vorwurf der willkürlichen Sachverhaltsfeststellung ist demnach in diesem Punkt unbegründet.
2.2.2 Der Beschwerdeführer macht geltend, der Gemeinderat habe seit fünf Jahren Gruppenkurse an Samstagen bis 16.00 Uhr toleriert. Hierbei beruft er sich auf das Protokoll der Verhandlung vor Verwaltungsgericht vom 13. Juni 2002. Eine derartige Aussage lässt sich jedoch der von ihm angegebenen Stelle nicht entnehmen. Abgesehen davon könnte der Beschwerdeführer daraus nichts zu seinen Gunsten ableiten. Es ist unbestritten, dass die für einen derartigen Betrieb erforderliche Ausnahmebewilligung im Sinne des damals geltenden Art. 24
SR 700 Loi fédérale du 22 juin 1979 sur l'aménagement du territoire (Loi sur l'aménagement du territoire, LAT) - Loi sur l'aménagement du territoire LAT Art. 24 Exceptions prévues hors de la zone à bâtir - En dérogation à l'art. 22, al. 2, let. a, des autorisations peuvent être délivrées pour de nouvelles constructions ou installations ou pour tout changement d'affectation si: |
|
a | l'implantation de ces constructions ou installations hors de la zone à bâtir est imposée par leur destination; |
b | aucun intérêt prépondérant ne s'y oppose. |
2.2.3 Der Beschwerdeführer rügt eine Verletzung von Art. 9
SR 101 Constitution fédérale de la Confédération suisse du 18 avril 1999 Cst. Art. 9 Protection contre l'arbitraire et protection de la bonne foi - Toute personne a le droit d'être traitée par les organes de l'État sans arbitraire et conformément aux règles de la bonne foi. |
2.2.4 Hatte der Beschwerdeführer keine rechtsgültige Bewilligung für Hundeschulungen in Gruppenlektionen, geht auch sein Einwand fehl, der Gemeinderat habe mit seinem Beschluss vom 28. April 1997 die Zufahrt von zwei Fahrzeugen pro Stunde gemäss der Stammbewilligung vom 21. September 1992 entsprechend gelockert. Auch diesbezüglich kann daher von einer willkürlichen Sachverhaltsfeststellung durch das Verwaltungsgericht keine Rede sein.
2.3 Das Verwaltungsgericht führt im angefochtenen Entscheid aus, dass gemäss seinem in formelle Rechtskraft erwachsenen Urteil vom 4. April 1996 mit der Stammbewilligung vom 21. September 1992 nur eine Hundezucht gestattet worden sei. Der Gemeinderat habe aus den Äusserungen des Beschwerdeführers während des Baubewilligungsverfahrens nach Treu und Glauben schliessen dürfen, dass der Betrieb einer ganz normalen Hundezuchtstätte mit dem Ziel der Abgabe der herangezüchteten Welpen im Alter von acht bis zwölf Wochen an die neuen Besitzer geplant gewesen sei. Die Aufzucht und anschliessende Ausbildung der am besten qualifizierten Welpen bis zum einsatzbereiten Diensthund bzw. eine in diesem Sinne professionelle Zucht hätte dagegen nicht zur Diskussion gestanden.
Ohne sich auf diese Feststellungen des Verwaltungsgerichts zu beziehen, trägt der Beschwerdeführer vor, die Stammbewilligung erlaube bei voller Nutzung der Hundezucht über hundert Tiere, die bis zur Zuchtreife gehalten werden dürften. Es sei ihm freigestellt, ob er die Hunde als Welpen verkaufe bzw. sie in sog. Patenfamilien in Obhut gebe, oder ob er die Tiere bis zur Zuchttauglichkeitsprüfung bei sich ausbilde, sie also für eine Dauer zwischen 18 Monaten und 2 ½ Jahren behalte und nachher verkaufe. Soweit der Beschwerdeführer damit geltend machen will, dass die tatsächlichen Feststellungen des Verwaltungsgerichts auch in dieser Hinsicht offensichtlich falsch seien, kann ihm nicht beigepflichtet werden. Seine Behauptung, die Stammbewilligung erlaube nicht nur den Verkauf von Welpen, sondern auch von fertig ausgebildeten Hunden, die dann eben länger in seinem Betrieb bleiben dürften, ist nicht haltbar. Die Stammbewilligung legt ausdrücklich fest, dass in der Zuchtstätte nur zwölf Zuchthunde mit Welpen untergebracht werden dürfen. Unter den Begriff "Welpen" fallen Tiere in den ersten Lebensmonaten; anschliessend gelten sie als Junghunde. Die vom Beschwerdeführer vertretene Auffassung lässt sich demnach allein schon aus dieser Sicht
nicht vertreten. Gegenteiliges ergibt sich auch nicht aus der in der Stammbewilligung unter Ziffer 2 erwähnten Zuchttauglichkeitsprüfung. Diese Bestimmung bezieht sich nicht auf die auf dem Betrieb des Beschwerdeführers zur Aufzucht bestimmten Welpen, sondern auf Hundehalter, die mit ihren Tieren den Ganshof zwecks Privatlektionen im Zusammenhang mit der Zuchttauglichkeitsprüfung aufsuchen. Insbesondere lässt sich daraus nicht ableiten, dass der Beschwerdeführer die Welpen über das Welpenalter hinaus bis zur Zuchttauglichkeitsprüfung auf seinem Betrieb halten dürfe. Auch aus Sinn und Zweck einer Hundezucht ergibt sich nichts Gegenteiliges. Eine Hundezucht bedingt keineswegs die Aufzucht der Tiere in der Hundezuchtstätte des Beschwerdeführers bis zur Zuchttauglichkeitsprüfung. Eine entsprechende Aussage machte denn auch selbst der Beschwerdeführer anlässlich des verwaltungsgerichtlichen Augenscheins nicht. Hätte er davon abweichend die Tiere im Hinblick auf die Zuchttauglichkeitsprüfung über das Welpenalter hinaus bis zum Alter zwischen 18 Monaten und 2 ½ Jahren auf seinem Betrieb aufziehen wollen, wäre es seine Aufgabe gewesen, ein entsprechend klares Gesuch zu stellen. Wie das Verwaltungsgericht zu Recht erwogen hat, steht der
Auffassung des Beschwerdeführers daher auch Treu und Glauben entgegen. Es ist somit zu Recht davon ausgegangen, dass dem Beschwerdeführer mit der Stammbewilligung vom 21. September 1992 in der Zuchtstätte maximal zwölf Zuchthunde mit Welpen bis zum Alter von acht bis zwölf Wochen gestattet worden sind.
2.4 Der Beschwerdeführer kritisiert sodann eine unrichtige bzw. unvollständige Feststellung des rechtserheblichen Sachverhalts, weil das Verwaltungsgericht weder die Stellungnahmen der kantonalen Fachstellen und der Eidgenössischen Natur- und Heimatschutzkommission (ENHK) in die Interessenabwägung miteinbezogen noch selbst Erhebungen getätigt habe. Wie weit diese Sachverhaltsfragen überhaupt rechtserheblich sind, ergibt sich aus den rechtlichen Erwägungen und ist in jenem Zusammenhang zu prüfen (hinten E. 5.3.1).
2.5 Im vorliegenden Verfahren liegen umfangreiche Akten vor. Darunter befinden sich insbesondere auch verschiedene Pläne und Fotos vom Ganshof und seiner Umgebung. Insgesamt lassen sich diesen Akten mit hinreichender Bestimmtheit die für die Beurteilung massgeblichen, tatsächlichen Verhältnisse entnehmen. Dazu bedarf es weder eines Augenscheins noch einer Parteibefragung durch das Bundesgericht. Den diesbezüglichen Anträgen des Beschwerdeführers ist daher nicht zu entsprechen.
3.
Durch die Gesetzesrevision vom 20. März 1998, in Kraft seit 1. September 2000, wurde Art. 24
SR 700 Loi fédérale du 22 juin 1979 sur l'aménagement du territoire (Loi sur l'aménagement du territoire, LAT) - Loi sur l'aménagement du territoire LAT Art. 24 Exceptions prévues hors de la zone à bâtir - En dérogation à l'art. 22, al. 2, let. a, des autorisations peuvent être délivrées pour de nouvelles constructions ou installations ou pour tout changement d'affectation si: |
|
a | l'implantation de ces constructions ou installations hors de la zone à bâtir est imposée par leur destination; |
b | aucun intérêt prépondérant ne s'y oppose. |
SR 700 Loi fédérale du 22 juin 1979 sur l'aménagement du territoire (Loi sur l'aménagement du territoire, LAT) - Loi sur l'aménagement du territoire LAT Art. 24 Exceptions prévues hors de la zone à bâtir - En dérogation à l'art. 22, al. 2, let. a, des autorisations peuvent être délivrées pour de nouvelles constructions ou installations ou pour tout changement d'affectation si: |
|
a | l'implantation de ces constructions ou installations hors de la zone à bâtir est imposée par leur destination; |
b | aucun intérêt prépondérant ne s'y oppose. |
SR 700 Loi fédérale du 22 juin 1979 sur l'aménagement du territoire (Loi sur l'aménagement du territoire, LAT) - Loi sur l'aménagement du territoire LAT Art. 24d - 1 L'utilisation de bâtiments d'habitation agricoles conservés dans leur substance peut être autorisée à des fins d'habitation sans rapport avec l'agriculture.66 |
|
1 | L'utilisation de bâtiments d'habitation agricoles conservés dans leur substance peut être autorisée à des fins d'habitation sans rapport avec l'agriculture.66 |
1bis | ...67 |
2 | Le changement complet d'affectation de constructions et d'installations jugées dignes d'être protégées peut être autorisé à condition que:68 |
a | celles-ci aient été placées sous protection par l'autorité compétente; |
b | leur conservation à long terme ne puisse être assurée d'une autre manière. |
3 | Les autorisations prévues par le présent article ne peuvent être délivrées que si:69 |
a | la construction ou l'installation n'est plus nécessaire à son usage antérieur, qu'elle se prête à l'utilisation envisagée et qu'elle n'implique pas une construction de remplacement que n'imposerait aucune nécessité; |
b | l'aspect extérieur et la structure architecturale du bâtiment demeurent pour l'essentiel inchangés; |
c | tout au plus une légère extension des équipements existants est nécessaire et que tous les coûts supplémentaires d'infrastructure occasionnés par le changement complet d'affectation de la construction ou de l'installation sont à la charge du propriétaire; |
d | l'exploitation agricole des terrains environnants n'est pas menacée; |
e | aucun intérêt prépondérant ne s'y oppose. |
SR 700.1 Ordonnance du 28 juin 2000 sur l'aménagement du territoire (OAT) OAT Art. 52 Dispositions transitoires |
|
1 | Les procédures en cours au moment de l'entrée en vigueur de la présente ordonnance et de la modification du 20 mars 199880 de la loi fédérale sur l'aménagement du territoire sont soumises au nouveau droit. |
2 | Les procédures de recours pendantes sont régies par l'ancien droit, sauf si le nouveau droit est plus favorable au requérant. |
4.
4.1 Der Beschwerdeführer ist der Auffassung, dass hinsichtlich der von ihm beantragten Nutzungsänderungen die Voraussetzungen für eine Ausnahmebewilligung nach Art. 24a
SR 700 Loi fédérale du 22 juin 1979 sur l'aménagement du territoire (Loi sur l'aménagement du territoire, LAT) - Loi sur l'aménagement du territoire LAT Art. 24a Changement d'affectation hors de la zone à bâtir ne nécessitant pas de travaux de transformation - 1 Lorsque le changement d'affectation de constructions et d'installations sises hors de la zone à bâtir ne nécessite pas de travaux de transformation au sens de l'art. 22, al. 1, l'autorisation doit être accordée aux conditions suivantes: |
|
1 | Lorsque le changement d'affectation de constructions et d'installations sises hors de la zone à bâtir ne nécessite pas de travaux de transformation au sens de l'art. 22, al. 1, l'autorisation doit être accordée aux conditions suivantes: |
a | ce changement d'affectation n'a pas d'incidence sur le territoire, l'équipement et l'environnement; |
b | il ne contrevient à aucune autre loi fédérale. |
2 | L'autorisation est accordée sous réserve d'une nouvelle décision prise d'office en cas de modification des circonstances. |
SR 700 Loi fédérale du 22 juin 1979 sur l'aménagement du territoire (Loi sur l'aménagement du territoire, LAT) - Loi sur l'aménagement du territoire LAT Art. 24c Constructions et installations existantes sises hors de la zone à bâtir et non conformes à l'affectation de la zone - 1 Hors de la zone à bâtir, les constructions et installations qui peuvent être utilisées conformément à leur destination mais qui ne sont plus conformes à l'affectation de la zone bénéficient en principe de la garantie de la situation acquise. |
|
1 | Hors de la zone à bâtir, les constructions et installations qui peuvent être utilisées conformément à leur destination mais qui ne sont plus conformes à l'affectation de la zone bénéficient en principe de la garantie de la situation acquise. |
2 | L'autorité compétente peut autoriser la rénovation de telles constructions et installations, leur transformation partielle, leur agrandissement mesuré ou leur reconstruction, pour autant que les bâtiments aient été érigés ou transformés légalement.60 |
3 | Il en va de même des bâtiments d'habitation agricoles et des bâtiments d'exploitation agricole qui leur sont contigus et ont été érigés ou transformés légalement avant l'attribution du bien-fonds à un territoire non constructible au sens du droit fédéral. Le Conseil fédéral édicte des dispositions pour éviter les conséquences négatives pour l'agriculture.61 |
4 | Les modifications apportées à l'aspect extérieur du bâtiment doivent être nécessaires à un usage d'habitation répondant aux normes usuelles ou à un assainissement énergétique ou encore viser à une meilleure intégration dans le paysage.62 |
5 | Dans tous les cas, les exigences majeures de l'aménagement du territoire doivent être remplies.63 |
SR 700 Loi fédérale du 22 juin 1979 sur l'aménagement du territoire (Loi sur l'aménagement du territoire, LAT) - Loi sur l'aménagement du territoire LAT Art. 24a Changement d'affectation hors de la zone à bâtir ne nécessitant pas de travaux de transformation - 1 Lorsque le changement d'affectation de constructions et d'installations sises hors de la zone à bâtir ne nécessite pas de travaux de transformation au sens de l'art. 22, al. 1, l'autorisation doit être accordée aux conditions suivantes: |
|
1 | Lorsque le changement d'affectation de constructions et d'installations sises hors de la zone à bâtir ne nécessite pas de travaux de transformation au sens de l'art. 22, al. 1, l'autorisation doit être accordée aux conditions suivantes: |
a | ce changement d'affectation n'a pas d'incidence sur le territoire, l'équipement et l'environnement; |
b | il ne contrevient à aucune autre loi fédérale. |
2 | L'autorisation est accordée sous réserve d'une nouvelle décision prise d'office en cas de modification des circonstances. |
SR 700 Loi fédérale du 22 juin 1979 sur l'aménagement du territoire (Loi sur l'aménagement du territoire, LAT) - Loi sur l'aménagement du territoire LAT Art. 24c Constructions et installations existantes sises hors de la zone à bâtir et non conformes à l'affectation de la zone - 1 Hors de la zone à bâtir, les constructions et installations qui peuvent être utilisées conformément à leur destination mais qui ne sont plus conformes à l'affectation de la zone bénéficient en principe de la garantie de la situation acquise. |
|
1 | Hors de la zone à bâtir, les constructions et installations qui peuvent être utilisées conformément à leur destination mais qui ne sont plus conformes à l'affectation de la zone bénéficient en principe de la garantie de la situation acquise. |
2 | L'autorité compétente peut autoriser la rénovation de telles constructions et installations, leur transformation partielle, leur agrandissement mesuré ou leur reconstruction, pour autant que les bâtiments aient été érigés ou transformés légalement.60 |
3 | Il en va de même des bâtiments d'habitation agricoles et des bâtiments d'exploitation agricole qui leur sont contigus et ont été érigés ou transformés légalement avant l'attribution du bien-fonds à un territoire non constructible au sens du droit fédéral. Le Conseil fédéral édicte des dispositions pour éviter les conséquences négatives pour l'agriculture.61 |
4 | Les modifications apportées à l'aspect extérieur du bâtiment doivent être nécessaires à un usage d'habitation répondant aux normes usuelles ou à un assainissement énergétique ou encore viser à une meilleure intégration dans le paysage.62 |
5 | Dans tous les cas, les exigences majeures de l'aménagement du territoire doivent être remplies.63 |
SR 700 Loi fédérale du 22 juin 1979 sur l'aménagement du territoire (Loi sur l'aménagement du territoire, LAT) - Loi sur l'aménagement du territoire LAT Art. 24 Exceptions prévues hors de la zone à bâtir - En dérogation à l'art. 22, al. 2, let. a, des autorisations peuvent être délivrées pour de nouvelles constructions ou installations ou pour tout changement d'affectation si: |
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a | l'implantation de ces constructions ou installations hors de la zone à bâtir est imposée par leur destination; |
b | aucun intérêt prépondérant ne s'y oppose. |
SR 700 Loi fédérale du 22 juin 1979 sur l'aménagement du territoire (Loi sur l'aménagement du territoire, LAT) - Loi sur l'aménagement du territoire LAT Art. 24d - 1 L'utilisation de bâtiments d'habitation agricoles conservés dans leur substance peut être autorisée à des fins d'habitation sans rapport avec l'agriculture.66 |
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1 | L'utilisation de bâtiments d'habitation agricoles conservés dans leur substance peut être autorisée à des fins d'habitation sans rapport avec l'agriculture.66 |
1bis | ...67 |
2 | Le changement complet d'affectation de constructions et d'installations jugées dignes d'être protégées peut être autorisé à condition que:68 |
a | celles-ci aient été placées sous protection par l'autorité compétente; |
b | leur conservation à long terme ne puisse être assurée d'une autre manière. |
3 | Les autorisations prévues par le présent article ne peuvent être délivrées que si:69 |
a | la construction ou l'installation n'est plus nécessaire à son usage antérieur, qu'elle se prête à l'utilisation envisagée et qu'elle n'implique pas une construction de remplacement que n'imposerait aucune nécessité; |
b | l'aspect extérieur et la structure architecturale du bâtiment demeurent pour l'essentiel inchangés; |
c | tout au plus une légère extension des équipements existants est nécessaire et que tous les coûts supplémentaires d'infrastructure occasionnés par le changement complet d'affectation de la construction ou de l'installation sont à la charge du propriétaire; |
d | l'exploitation agricole des terrains environnants n'est pas menacée; |
e | aucun intérêt prépondérant ne s'y oppose. |
4.2 Der Beschwerdeführer bringt dazu vor, er könne sich in guten Treuen auf die Besitzstandsgarantie berufen. In seiner Replik führt er ergänzend aus, der Betrieb beruhe auf zwei rechtsgültigen Bewilligungen des Gemeinderats Gansingen und bestehe damit rechtmässig im Sinne von Art. 24c Abs. 2
SR 700 Loi fédérale du 22 juin 1979 sur l'aménagement du territoire (Loi sur l'aménagement du territoire, LAT) - Loi sur l'aménagement du territoire LAT Art. 24c Constructions et installations existantes sises hors de la zone à bâtir et non conformes à l'affectation de la zone - 1 Hors de la zone à bâtir, les constructions et installations qui peuvent être utilisées conformément à leur destination mais qui ne sont plus conformes à l'affectation de la zone bénéficient en principe de la garantie de la situation acquise. |
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1 | Hors de la zone à bâtir, les constructions et installations qui peuvent être utilisées conformément à leur destination mais qui ne sont plus conformes à l'affectation de la zone bénéficient en principe de la garantie de la situation acquise. |
2 | L'autorité compétente peut autoriser la rénovation de telles constructions et installations, leur transformation partielle, leur agrandissement mesuré ou leur reconstruction, pour autant que les bâtiments aient été érigés ou transformés légalement.60 |
3 | Il en va de même des bâtiments d'habitation agricoles et des bâtiments d'exploitation agricole qui leur sont contigus et ont été érigés ou transformés légalement avant l'attribution du bien-fonds à un territoire non constructible au sens du droit fédéral. Le Conseil fédéral édicte des dispositions pour éviter les conséquences négatives pour l'agriculture.61 |
4 | Les modifications apportées à l'aspect extérieur du bâtiment doivent être nécessaires à un usage d'habitation répondant aux normes usuelles ou à un assainissement énergétique ou encore viser à une meilleure intégration dans le paysage.62 |
5 | Dans tous les cas, les exigences majeures de l'aménagement du territoire doivent être remplies.63 |
Art. 24c
SR 700 Loi fédérale du 22 juin 1979 sur l'aménagement du territoire (Loi sur l'aménagement du territoire, LAT) - Loi sur l'aménagement du territoire LAT Art. 24c Constructions et installations existantes sises hors de la zone à bâtir et non conformes à l'affectation de la zone - 1 Hors de la zone à bâtir, les constructions et installations qui peuvent être utilisées conformément à leur destination mais qui ne sont plus conformes à l'affectation de la zone bénéficient en principe de la garantie de la situation acquise. |
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1 | Hors de la zone à bâtir, les constructions et installations qui peuvent être utilisées conformément à leur destination mais qui ne sont plus conformes à l'affectation de la zone bénéficient en principe de la garantie de la situation acquise. |
2 | L'autorité compétente peut autoriser la rénovation de telles constructions et installations, leur transformation partielle, leur agrandissement mesuré ou leur reconstruction, pour autant que les bâtiments aient été érigés ou transformés légalement.60 |
3 | Il en va de même des bâtiments d'habitation agricoles et des bâtiments d'exploitation agricole qui leur sont contigus et ont été érigés ou transformés légalement avant l'attribution du bien-fonds à un territoire non constructible au sens du droit fédéral. Le Conseil fédéral édicte des dispositions pour éviter les conséquences négatives pour l'agriculture.61 |
4 | Les modifications apportées à l'aspect extérieur du bâtiment doivent être nécessaires à un usage d'habitation répondant aux normes usuelles ou à un assainissement énergétique ou encore viser à une meilleure intégration dans le paysage.62 |
5 | Dans tous les cas, les exigences majeures de l'aménagement du territoire doivent être remplies.63 |
SR 700 Loi fédérale du 22 juin 1979 sur l'aménagement du territoire (Loi sur l'aménagement du territoire, LAT) - Loi sur l'aménagement du territoire LAT Art. 24 Exceptions prévues hors de la zone à bâtir - En dérogation à l'art. 22, al. 2, let. a, des autorisations peuvent être délivrées pour de nouvelles constructions ou installations ou pour tout changement d'affectation si: |
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a | l'implantation de ces constructions ou installations hors de la zone à bâtir est imposée par leur destination; |
b | aucun intérêt prépondérant ne s'y oppose. |
SR 700.1 Ordonnance du 28 juin 2000 sur l'aménagement du territoire (OAT) OAT Art. 41 Champ d'application de l'art. 24c LAT |
|
1 | L'art. 24c LAT est applicable aux constructions et installations qui ont été érigées ou transformées légalement avant l'attribution du bien-fonds à un territoire non constructible au sens du droit fédéral (constructions et installations érigées selon l'ancien droit). |
2 | Il n'est pas applicable aux constructions et installations agricoles isolées et inhabitées. |
SR 700 Loi fédérale du 22 juin 1979 sur l'aménagement du territoire (Loi sur l'aménagement du territoire, LAT) - Loi sur l'aménagement du territoire LAT Art. 24c Constructions et installations existantes sises hors de la zone à bâtir et non conformes à l'affectation de la zone - 1 Hors de la zone à bâtir, les constructions et installations qui peuvent être utilisées conformément à leur destination mais qui ne sont plus conformes à l'affectation de la zone bénéficient en principe de la garantie de la situation acquise. |
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1 | Hors de la zone à bâtir, les constructions et installations qui peuvent être utilisées conformément à leur destination mais qui ne sont plus conformes à l'affectation de la zone bénéficient en principe de la garantie de la situation acquise. |
2 | L'autorité compétente peut autoriser la rénovation de telles constructions et installations, leur transformation partielle, leur agrandissement mesuré ou leur reconstruction, pour autant que les bâtiments aient été érigés ou transformés légalement.60 |
3 | Il en va de même des bâtiments d'habitation agricoles et des bâtiments d'exploitation agricole qui leur sont contigus et ont été érigés ou transformés légalement avant l'attribution du bien-fonds à un territoire non constructible au sens du droit fédéral. Le Conseil fédéral édicte des dispositions pour éviter les conséquences négatives pour l'agriculture.61 |
4 | Les modifications apportées à l'aspect extérieur du bâtiment doivent être nécessaires à un usage d'habitation répondant aux normes usuelles ou à un assainissement énergétique ou encore viser à une meilleure intégration dans le paysage.62 |
5 | Dans tous les cas, les exigences majeures de l'aménagement du territoire doivent être remplies.63 |
Betrieb für Hundezucht und der zusätzliche Betrieb einer Hundeschule gemäss Zusatzbewilligung vom 28. April 1997 sind nicht durch eine nachträgliche Änderung des Zonenplans zonenwidrig geworden. Die Zonenwidrigkeit dieser Nutzungen bestand von Anfang an; sie wurden denn auch nicht gestützt auf Art. 22
SR 700 Loi fédérale du 22 juin 1979 sur l'aménagement du territoire (Loi sur l'aménagement du territoire, LAT) - Loi sur l'aménagement du territoire LAT Art. 22 Autorisation de construire - 1 Aucune construction ou installation ne peut être créée ou transformée sans autorisation de l'autorité compétente. |
|
1 | Aucune construction ou installation ne peut être créée ou transformée sans autorisation de l'autorité compétente. |
2 | L'autorisation est délivrée si: |
a | la construction ou l'installation est conforme à l'affectation de la zone; |
b | le terrain est équipé. |
3 | Le droit fédéral et le droit cantonal peuvent poser d'autres conditions. |
SR 700 Loi fédérale du 22 juin 1979 sur l'aménagement du territoire (Loi sur l'aménagement du territoire, LAT) - Loi sur l'aménagement du territoire LAT Art. 24c Constructions et installations existantes sises hors de la zone à bâtir et non conformes à l'affectation de la zone - 1 Hors de la zone à bâtir, les constructions et installations qui peuvent être utilisées conformément à leur destination mais qui ne sont plus conformes à l'affectation de la zone bénéficient en principe de la garantie de la situation acquise. |
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1 | Hors de la zone à bâtir, les constructions et installations qui peuvent être utilisées conformément à leur destination mais qui ne sont plus conformes à l'affectation de la zone bénéficient en principe de la garantie de la situation acquise. |
2 | L'autorité compétente peut autoriser la rénovation de telles constructions et installations, leur transformation partielle, leur agrandissement mesuré ou leur reconstruction, pour autant que les bâtiments aient été érigés ou transformés légalement.60 |
3 | Il en va de même des bâtiments d'habitation agricoles et des bâtiments d'exploitation agricole qui leur sont contigus et ont été érigés ou transformés légalement avant l'attribution du bien-fonds à un territoire non constructible au sens du droit fédéral. Le Conseil fédéral édicte des dispositions pour éviter les conséquences négatives pour l'agriculture.61 |
4 | Les modifications apportées à l'aspect extérieur du bâtiment doivent être nécessaires à un usage d'habitation répondant aux normes usuelles ou à un assainissement énergétique ou encore viser à une meilleure intégration dans le paysage.62 |
5 | Dans tous les cas, les exigences majeures de l'aménagement du territoire doivent être remplies.63 |
5.
Fällt Art. 24c
SR 700 Loi fédérale du 22 juin 1979 sur l'aménagement du territoire (Loi sur l'aménagement du territoire, LAT) - Loi sur l'aménagement du territoire LAT Art. 24c Constructions et installations existantes sises hors de la zone à bâtir et non conformes à l'affectation de la zone - 1 Hors de la zone à bâtir, les constructions et installations qui peuvent être utilisées conformément à leur destination mais qui ne sont plus conformes à l'affectation de la zone bénéficient en principe de la garantie de la situation acquise. |
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1 | Hors de la zone à bâtir, les constructions et installations qui peuvent être utilisées conformément à leur destination mais qui ne sont plus conformes à l'affectation de la zone bénéficient en principe de la garantie de la situation acquise. |
2 | L'autorité compétente peut autoriser la rénovation de telles constructions et installations, leur transformation partielle, leur agrandissement mesuré ou leur reconstruction, pour autant que les bâtiments aient été érigés ou transformés légalement.60 |
3 | Il en va de même des bâtiments d'habitation agricoles et des bâtiments d'exploitation agricole qui leur sont contigus et ont été érigés ou transformés légalement avant l'attribution du bien-fonds à un territoire non constructible au sens du droit fédéral. Le Conseil fédéral édicte des dispositions pour éviter les conséquences négatives pour l'agriculture.61 |
4 | Les modifications apportées à l'aspect extérieur du bâtiment doivent être nécessaires à un usage d'habitation répondant aux normes usuelles ou à un assainissement énergétique ou encore viser à une meilleure intégration dans le paysage.62 |
5 | Dans tous les cas, les exigences majeures de l'aménagement du territoire doivent être remplies.63 |
SR 700 Loi fédérale du 22 juin 1979 sur l'aménagement du territoire (Loi sur l'aménagement du territoire, LAT) - Loi sur l'aménagement du territoire LAT Art. 24a Changement d'affectation hors de la zone à bâtir ne nécessitant pas de travaux de transformation - 1 Lorsque le changement d'affectation de constructions et d'installations sises hors de la zone à bâtir ne nécessite pas de travaux de transformation au sens de l'art. 22, al. 1, l'autorisation doit être accordée aux conditions suivantes: |
|
1 | Lorsque le changement d'affectation de constructions et d'installations sises hors de la zone à bâtir ne nécessite pas de travaux de transformation au sens de l'art. 22, al. 1, l'autorisation doit être accordée aux conditions suivantes: |
a | ce changement d'affectation n'a pas d'incidence sur le territoire, l'équipement et l'environnement; |
b | il ne contrevient à aucune autre loi fédérale. |
2 | L'autorisation est accordée sous réserve d'une nouvelle décision prise d'office en cas de modification des circonstances. |
SR 700 Loi fédérale du 22 juin 1979 sur l'aménagement du territoire (Loi sur l'aménagement du territoire, LAT) - Loi sur l'aménagement du territoire LAT Art. 24a Changement d'affectation hors de la zone à bâtir ne nécessitant pas de travaux de transformation - 1 Lorsque le changement d'affectation de constructions et d'installations sises hors de la zone à bâtir ne nécessite pas de travaux de transformation au sens de l'art. 22, al. 1, l'autorisation doit être accordée aux conditions suivantes: |
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1 | Lorsque le changement d'affectation de constructions et d'installations sises hors de la zone à bâtir ne nécessite pas de travaux de transformation au sens de l'art. 22, al. 1, l'autorisation doit être accordée aux conditions suivantes: |
a | ce changement d'affectation n'a pas d'incidence sur le territoire, l'équipement et l'environnement; |
b | il ne contrevient à aucune autre loi fédérale. |
2 | L'autorisation est accordée sous réserve d'une nouvelle décision prise d'office en cas de modification des circonstances. |
SR 700 Loi fédérale du 22 juin 1979 sur l'aménagement du territoire (Loi sur l'aménagement du territoire, LAT) - Loi sur l'aménagement du territoire LAT Art. 24a Changement d'affectation hors de la zone à bâtir ne nécessitant pas de travaux de transformation - 1 Lorsque le changement d'affectation de constructions et d'installations sises hors de la zone à bâtir ne nécessite pas de travaux de transformation au sens de l'art. 22, al. 1, l'autorisation doit être accordée aux conditions suivantes: |
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1 | Lorsque le changement d'affectation de constructions et d'installations sises hors de la zone à bâtir ne nécessite pas de travaux de transformation au sens de l'art. 22, al. 1, l'autorisation doit être accordée aux conditions suivantes: |
a | ce changement d'affectation n'a pas d'incidence sur le territoire, l'équipement et l'environnement; |
b | il ne contrevient à aucune autre loi fédérale. |
2 | L'autorisation est accordée sous réserve d'une nouvelle décision prise d'office en cas de modification des circonstances. |
Vorliegend ist unbestritten, dass sowohl die Hundeschule mit Hundepension als auch der Verkaufsladen keiner baulichen Massnahmen im Sinne von Art. 22 Abs. 1
SR 700 Loi fédérale du 22 juin 1979 sur l'aménagement du territoire (Loi sur l'aménagement du territoire, LAT) - Loi sur l'aménagement du territoire LAT Art. 22 Autorisation de construire - 1 Aucune construction ou installation ne peut être créée ou transformée sans autorisation de l'autorité compétente. |
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1 | Aucune construction ou installation ne peut être créée ou transformée sans autorisation de l'autorité compétente. |
2 | L'autorisation est délivrée si: |
a | la construction ou l'installation est conforme à l'affectation de la zone; |
b | le terrain est équipé. |
3 | Le droit fédéral et le droit cantonal peuvent poser d'autres conditions. |
SR 700 Loi fédérale du 22 juin 1979 sur l'aménagement du territoire (Loi sur l'aménagement du territoire, LAT) - Loi sur l'aménagement du territoire LAT Art. 24a Changement d'affectation hors de la zone à bâtir ne nécessitant pas de travaux de transformation - 1 Lorsque le changement d'affectation de constructions et d'installations sises hors de la zone à bâtir ne nécessite pas de travaux de transformation au sens de l'art. 22, al. 1, l'autorisation doit être accordée aux conditions suivantes: |
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1 | Lorsque le changement d'affectation de constructions et d'installations sises hors de la zone à bâtir ne nécessite pas de travaux de transformation au sens de l'art. 22, al. 1, l'autorisation doit être accordée aux conditions suivantes: |
a | ce changement d'affectation n'a pas d'incidence sur le territoire, l'équipement et l'environnement; |
b | il ne contrevient à aucune autre loi fédérale. |
2 | L'autorisation est accordée sous réserve d'une nouvelle décision prise d'office en cas de modification des circonstances. |
5.1 Das Verwaltungsgericht hat ausgeführt, dass der Beschwerdeführer nach der Stammbewilligung vom 21. September 1992 und dem Gemeinderatsbeschluss vom 28. April 1997 von Montag bis Freitag jeweils von 19.00 (recte: 09.00) bis 21.00 Uhr maximal zwei Privatlektionen gleichzeitig erteilen dürfe, d.h. insgesamt 24 Privatlektionen mit ebenso vielen Zu- und Wegfahrten pro Tag. Nach dem Nutzungserweiterungsgesuch vom 14./15. Dezember 1998 rechne der Beschwerdeführer mit maximal 47 Zu- und Wegfahrten pro Tag. Es sei offensichtlich, dass die beabsichtigte Intensivierung der Hundeschule ein erhöhtes Verkehrsaufkommen zur Folge haben werde. Daran ändere sich auch nichts, dass der Beschwerdeführer die Anzahl der zulässigen Zuchthündinnen von zwölf auf sechs herabsetzen wolle. Durch die Ausweitung der Betriebszeiten für die Hundeschulungskurse und die Gruppenlektionen seien die Voraussetzungen im Sinne von Art. 24a Abs. 1 lit. a
SR 700 Loi fédérale du 22 juin 1979 sur l'aménagement du territoire (Loi sur l'aménagement du territoire, LAT) - Loi sur l'aménagement du territoire LAT Art. 24a Changement d'affectation hors de la zone à bâtir ne nécessitant pas de travaux de transformation - 1 Lorsque le changement d'affectation de constructions et d'installations sises hors de la zone à bâtir ne nécessite pas de travaux de transformation au sens de l'art. 22, al. 1, l'autorisation doit être accordée aux conditions suivantes: |
|
1 | Lorsque le changement d'affectation de constructions et d'installations sises hors de la zone à bâtir ne nécessite pas de travaux de transformation au sens de l'art. 22, al. 1, l'autorisation doit être accordée aux conditions suivantes: |
a | ce changement d'affectation n'a pas d'incidence sur le territoire, l'équipement et l'environnement; |
b | il ne contrevient à aucune autre loi fédérale. |
2 | L'autorisation est accordée sous réserve d'une nouvelle décision prise d'office en cas de modification des circonstances. |
Der Beschwerdeführer stellt in seiner Beschwerde die diesen Schlussfolgerungen zu Grunde gelegten Feststellungen des Verwaltungsgerichts nicht in Abrede, sondern weist einzig darauf hin, dass der Unterschied der Anzahl Zu- und Wegfahrten pro Tag gerade 23 betrage. Demgegenüber stellt er sich in seiner Replik auf den Standpunkt, dass bei voller Ausnutzung der Stammbewilligung und der Zusatzbewilligung täglich 60 Zu- und Wegfahrten möglich seien, während sich die diesbezüglichen Fahrzeugbewegungen gemäss seinem Gesuch vom 14./15. Dezember 1998 bloss auf 42-47 belaufen würden. Zudem rügt er, dass das Verwaltungsgericht, wenn es sich schon nicht mit den Argumenten im Entscheid des Regierungsrats habe auseinandersetzen wollen, eigene Erhebungen und Feststellungen hätte machen müssen. Durch diese Unterlassung habe es sich von der vollständigen Feststellung des Sachverhalts dispensiert. Besonders ins Gewicht falle, dass es die Stellungnahme der Eidgenössischen Natur- und Heimatschutzkommission (ENHK) mit keinem Wort gewürdigt habe. Damit habe es eine umfassende Prüfungspflicht und die Pflicht zur fairen, objektiven Beweiswürdigung verletzt.
5.1.1 Der Beschwerdeführer legt nicht dar und es ist auch nicht ersichtlich, weshalb nach den bisherigen Bewilligungen nicht bloss 24, sondern 60 Zu- und Wegfahrten möglich sein sollen, so dass die Anzahl von 47 Fahrzeugbewegungen gemäss seinem hier zu beurteilenden Gesuch sogar eine Reduktion des Verkehrsaufkommens zur Folge habe. Seine diesbezüglich erstmals in der Replik vorgebrachte und nicht weiter substanziierte Behauptung ist nicht geeignet, die Sachverhaltsfeststellung des Verwaltungsgerichts als offensichtlich unhaltbar erscheinen zu lassen. In Übereinstimmung mit dem Verwaltungsgericht ist somit davon auszugehen, dass die beantragte Nutzungsänderung rund eine Verdoppelung des bisherigen Verkehrs auf der Zufahrtsstrasse zum Betrieb des Beschwerdeführers zur Folge hat. Dem bei den Akten liegenden Strassenplan mit eingezeichneten Strassenbreiten ist zu entnehmen, dass die Hauptzufahrt auf den Ganshof von Gansingen aus erfolgt. Eine weitere Zufahrtsmöglichkeit besteht ab Oberbüren. Wie die Vertreter der Gemeinde Gansingen an der Verhandlung vor Verwaltungsgericht ausführten, sind diese Erschliessungsstrassen, welche auch mit Ausflugsverkehr belastet werden, nicht für 100 Fahrzeuge gebaut. Der Zusatzverkehr auf der
Hauptzufahrtsstrasse führe auch im Dorf zu Problemen, vor allem weil sich dort ein Kindergarten befinde. Es besteht kein Grund, an diesen Darlegungen zu zweifeln. Es ist denn auch offensichtlich, dass durch die mit der beantragten Nutzungserweiterung verbundene Verkehrszunahme neue Auswirkungen auf Erschliessung und Umwelt im Sinne von Art. 24a Abs. 1
SR 700 Loi fédérale du 22 juin 1979 sur l'aménagement du territoire (Loi sur l'aménagement du territoire, LAT) - Loi sur l'aménagement du territoire LAT Art. 24a Changement d'affectation hors de la zone à bâtir ne nécessitant pas de travaux de transformation - 1 Lorsque le changement d'affectation de constructions et d'installations sises hors de la zone à bâtir ne nécessite pas de travaux de transformation au sens de l'art. 22, al. 1, l'autorisation doit être accordée aux conditions suivantes: |
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1 | Lorsque le changement d'affectation de constructions et d'installations sises hors de la zone à bâtir ne nécessite pas de travaux de transformation au sens de l'art. 22, al. 1, l'autorisation doit être accordée aux conditions suivantes: |
a | ce changement d'affectation n'a pas d'incidence sur le territoire, l'équipement et l'environnement; |
b | il ne contrevient à aucune autre loi fédérale. |
2 | L'autorisation est accordée sous réserve d'une nouvelle décision prise d'office en cas de modification des circonstances. |
des Beschwerdeführers an die Hand zu nehmen. Vielmehr bestätigt auch er damit, dass die gegenwärtige Parkierungsanlage nicht ausreicht und sie jedenfalls für die Aufnahme eines zusätzlichen Verkehrsaufkommens erweitert werden müsste. Selbst wenn diese Problematik - wie auch der Verkehr auf den Zufahrtsstrassen - durch allfällige Sammeltransporte bei Gruppenkursen teilweise entschärft werden könnte, vermöchte dies nichts daran zu ändern, dass die beantragte Nutzungserweiterung im Vergleich zu den bisherigen Bewilligungen zu einer Mehrbelastung dieser Erschliessungsanlagen führen würde. Ob es sich hierbei um erhebliche oder bloss geringfügige Auswirkungen handelt, ist nach dem klaren Gesetzeswortlaut von Art. 24a Abs. 1 lit. a
SR 700 Loi fédérale du 22 juin 1979 sur l'aménagement du territoire (Loi sur l'aménagement du territoire, LAT) - Loi sur l'aménagement du territoire LAT Art. 24a Changement d'affectation hors de la zone à bâtir ne nécessitant pas de travaux de transformation - 1 Lorsque le changement d'affectation de constructions et d'installations sises hors de la zone à bâtir ne nécessite pas de travaux de transformation au sens de l'art. 22, al. 1, l'autorisation doit être accordée aux conditions suivantes: |
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1 | Lorsque le changement d'affectation de constructions et d'installations sises hors de la zone à bâtir ne nécessite pas de travaux de transformation au sens de l'art. 22, al. 1, l'autorisation doit être accordée aux conditions suivantes: |
a | ce changement d'affectation n'a pas d'incidence sur le territoire, l'équipement et l'environnement; |
b | il ne contrevient à aucune autre loi fédérale. |
2 | L'autorisation est accordée sous réserve d'une nouvelle décision prise d'office en cas de modification des circonstances. |
5.1.2 Soweit sich der Beschwerdeführer auf den Entscheid des Regierungsrats beruft, verkennt er, dass auch dieser von einem durch die Nutzungsänderung bedingten Mehrverkehr, dessen Auswirkungen nicht als gering einzustufen seien, ausging. Dabei prüfte der Regierungsrat die Voraussetzungen für eine Ausnahmebewilligung nicht unter dem Aspekt von Art. 24a
SR 700 Loi fédérale du 22 juin 1979 sur l'aménagement du territoire (Loi sur l'aménagement du territoire, LAT) - Loi sur l'aménagement du territoire LAT Art. 24a Changement d'affectation hors de la zone à bâtir ne nécessitant pas de travaux de transformation - 1 Lorsque le changement d'affectation de constructions et d'installations sises hors de la zone à bâtir ne nécessite pas de travaux de transformation au sens de l'art. 22, al. 1, l'autorisation doit être accordée aux conditions suivantes: |
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1 | Lorsque le changement d'affectation de constructions et d'installations sises hors de la zone à bâtir ne nécessite pas de travaux de transformation au sens de l'art. 22, al. 1, l'autorisation doit être accordée aux conditions suivantes: |
a | ce changement d'affectation n'a pas d'incidence sur le territoire, l'équipement et l'environnement; |
b | il ne contrevient à aucune autre loi fédérale. |
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SR 700 Loi fédérale du 22 juin 1979 sur l'aménagement du territoire (Loi sur l'aménagement du territoire, LAT) - Loi sur l'aménagement du territoire LAT Art. 24 Exceptions prévues hors de la zone à bâtir - En dérogation à l'art. 22, al. 2, let. a, des autorisations peuvent être délivrées pour de nouvelles constructions ou installations ou pour tout changement d'affectation si: |
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a | l'implantation de ces constructions ou installations hors de la zone à bâtir est imposée par leur destination; |
b | aucun intérêt prépondérant ne s'y oppose. |
SR 700 Loi fédérale du 22 juin 1979 sur l'aménagement du territoire (Loi sur l'aménagement du territoire, LAT) - Loi sur l'aménagement du territoire LAT Art. 24 Exceptions prévues hors de la zone à bâtir - En dérogation à l'art. 22, al. 2, let. a, des autorisations peuvent être délivrées pour de nouvelles constructions ou installations ou pour tout changement d'affectation si: |
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a | l'implantation de ces constructions ou installations hors de la zone à bâtir est imposée par leur destination; |
b | aucun intérêt prépondérant ne s'y oppose. |
SR 700 Loi fédérale du 22 juin 1979 sur l'aménagement du territoire (Loi sur l'aménagement du territoire, LAT) - Loi sur l'aménagement du territoire LAT Art. 24a Changement d'affectation hors de la zone à bâtir ne nécessitant pas de travaux de transformation - 1 Lorsque le changement d'affectation de constructions et d'installations sises hors de la zone à bâtir ne nécessite pas de travaux de transformation au sens de l'art. 22, al. 1, l'autorisation doit être accordée aux conditions suivantes: |
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1 | Lorsque le changement d'affectation de constructions et d'installations sises hors de la zone à bâtir ne nécessite pas de travaux de transformation au sens de l'art. 22, al. 1, l'autorisation doit être accordée aux conditions suivantes: |
a | ce changement d'affectation n'a pas d'incidence sur le territoire, l'équipement et l'environnement; |
b | il ne contrevient à aucune autre loi fédérale. |
2 | L'autorisation est accordée sous réserve d'une nouvelle décision prise d'office en cas de modification des circonstances. |
anderes; auch er hat auf Grund der mit den beantragten Zweckänderungen verbundenen Auswirkungen auf Raum, Erschliessung und Umwelt die Anwendungsmöglichkeit von Art. 24a
SR 700 Loi fédérale du 22 juin 1979 sur l'aménagement du territoire (Loi sur l'aménagement du territoire, LAT) - Loi sur l'aménagement du territoire LAT Art. 24a Changement d'affectation hors de la zone à bâtir ne nécessitant pas de travaux de transformation - 1 Lorsque le changement d'affectation de constructions et d'installations sises hors de la zone à bâtir ne nécessite pas de travaux de transformation au sens de l'art. 22, al. 1, l'autorisation doit être accordée aux conditions suivantes: |
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1 | Lorsque le changement d'affectation de constructions et d'installations sises hors de la zone à bâtir ne nécessite pas de travaux de transformation au sens de l'art. 22, al. 1, l'autorisation doit être accordée aux conditions suivantes: |
a | ce changement d'affectation n'a pas d'incidence sur le territoire, l'équipement et l'environnement; |
b | il ne contrevient à aucune autre loi fédérale. |
2 | L'autorisation est accordée sous réserve d'une nouvelle décision prise d'office en cas de modification des circonstances. |
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1 | Lorsque le changement d'affectation de constructions et d'installations sises hors de la zone à bâtir ne nécessite pas de travaux de transformation au sens de l'art. 22, al. 1, l'autorisation doit être accordée aux conditions suivantes: |
a | ce changement d'affectation n'a pas d'incidence sur le territoire, l'équipement et l'environnement; |
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2 | L'autorisation est accordée sous réserve d'une nouvelle décision prise d'office en cas de modification des circonstances. |
daher selbst in diesem Fall bei Bewilligung der beantragten Hundeschule ein insgesamt erhöhtes Verkehrsaufkommen entstünde. Der Beschwerdeführer stellt diese Schlussfolgerung denn auch nicht in Abrede.
5.1.3 Der Sachverhalt ist nur insoweit zu ermitteln, als er für die Beurteilung der Streitsache relevant ist. Fehlt es vorliegend für eine Bewilligungserteilung auf Grund der Mehrbelastung der Erschliessungsanlagen bereits an der Voraussetzung von Art. 24a Abs. 1 lit. a
SR 700 Loi fédérale du 22 juin 1979 sur l'aménagement du territoire (Loi sur l'aménagement du territoire, LAT) - Loi sur l'aménagement du territoire LAT Art. 24a Changement d'affectation hors de la zone à bâtir ne nécessitant pas de travaux de transformation - 1 Lorsque le changement d'affectation de constructions et d'installations sises hors de la zone à bâtir ne nécessite pas de travaux de transformation au sens de l'art. 22, al. 1, l'autorisation doit être accordée aux conditions suivantes: |
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1 | Lorsque le changement d'affectation de constructions et d'installations sises hors de la zone à bâtir ne nécessite pas de travaux de transformation au sens de l'art. 22, al. 1, l'autorisation doit être accordée aux conditions suivantes: |
a | ce changement d'affectation n'a pas d'incidence sur le territoire, l'équipement et l'environnement; |
b | il ne contrevient à aucune autre loi fédérale. |
2 | L'autorisation est accordée sous réserve d'une nouvelle décision prise d'office en cas de modification des circonstances. |
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1 | Lorsque le changement d'affectation de constructions et d'installations sises hors de la zone à bâtir ne nécessite pas de travaux de transformation au sens de l'art. 22, al. 1, l'autorisation doit être accordée aux conditions suivantes: |
a | ce changement d'affectation n'a pas d'incidence sur le territoire, l'équipement et l'environnement; |
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2 | L'autorisation est accordée sous réserve d'une nouvelle décision prise d'office en cas de modification des circonstances. |
SR 451 Loi fédérale du 1er juillet 1966 sur la protection de la nature et du paysage (LPN) LPN Art. 6 |
|
1 | L'inscription d'un objet d'importance nationale dans un inventaire fédéral indique que l'objet mérite spécialement d'être conservé intact ou en tout cas d'être ménagé le plus possible, y compris au moyen de mesures de reconstitution ou de remplacement adéquates.21 |
2 | Lorsqu'il s'agit de l'accomplissement d'une tâche de la Confédération, la règle suivant laquelle un objet doit être conservé intact dans les conditions fixées par l'inventaire ne souffre d'exception, que si des intérêts équivalents ou supérieurs, d'importance nationale également, s'opposent à cette conservation. |
SR 700 Loi fédérale du 22 juin 1979 sur l'aménagement du territoire (Loi sur l'aménagement du territoire, LAT) - Loi sur l'aménagement du territoire LAT Art. 24a Changement d'affectation hors de la zone à bâtir ne nécessitant pas de travaux de transformation - 1 Lorsque le changement d'affectation de constructions et d'installations sises hors de la zone à bâtir ne nécessite pas de travaux de transformation au sens de l'art. 22, al. 1, l'autorisation doit être accordée aux conditions suivantes: |
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1 | Lorsque le changement d'affectation de constructions et d'installations sises hors de la zone à bâtir ne nécessite pas de travaux de transformation au sens de l'art. 22, al. 1, l'autorisation doit être accordée aux conditions suivantes: |
a | ce changement d'affectation n'a pas d'incidence sur le territoire, l'équipement et l'environnement; |
b | il ne contrevient à aucune autre loi fédérale. |
2 | L'autorisation est accordée sous réserve d'une nouvelle décision prise d'office en cas de modification des circonstances. |
anders verhält es sich, soweit sich der Beschwerdeführer auf die Stellungnahmen der kantonalen Fachstellen beruft. Soweit der Beschwerdeführer im Zusammenhang mit den Berichten der Fachstellen eine unvollständige Sachverhaltsfeststellung und willkürliche Beweiswürdigung rügt, sind seine Einwände somit unbegründet.
5.2 Das Verwaltungsgericht hat die Voraussetzung im Sinne von Art. 24a Abs. 1 lit. a
SR 700 Loi fédérale du 22 juin 1979 sur l'aménagement du territoire (Loi sur l'aménagement du territoire, LAT) - Loi sur l'aménagement du territoire LAT Art. 24a Changement d'affectation hors de la zone à bâtir ne nécessitant pas de travaux de transformation - 1 Lorsque le changement d'affectation de constructions et d'installations sises hors de la zone à bâtir ne nécessite pas de travaux de transformation au sens de l'art. 22, al. 1, l'autorisation doit être accordée aux conditions suivantes: |
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1 | Lorsque le changement d'affectation de constructions et d'installations sises hors de la zone à bâtir ne nécessite pas de travaux de transformation au sens de l'art. 22, al. 1, l'autorisation doit être accordée aux conditions suivantes: |
a | ce changement d'affectation n'a pas d'incidence sur le territoire, l'équipement et l'environnement; |
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2 | L'autorisation est accordée sous réserve d'une nouvelle décision prise d'office en cas de modification des circonstances. |
SR 700 Loi fédérale du 22 juin 1979 sur l'aménagement du territoire (Loi sur l'aménagement du territoire, LAT) - Loi sur l'aménagement du territoire LAT Art. 24a Changement d'affectation hors de la zone à bâtir ne nécessitant pas de travaux de transformation - 1 Lorsque le changement d'affectation de constructions et d'installations sises hors de la zone à bâtir ne nécessite pas de travaux de transformation au sens de l'art. 22, al. 1, l'autorisation doit être accordée aux conditions suivantes: |
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1 | Lorsque le changement d'affectation de constructions et d'installations sises hors de la zone à bâtir ne nécessite pas de travaux de transformation au sens de l'art. 22, al. 1, l'autorisation doit être accordée aux conditions suivantes: |
a | ce changement d'affectation n'a pas d'incidence sur le territoire, l'équipement et l'environnement; |
b | il ne contrevient à aucune autre loi fédérale. |
2 | L'autorisation est accordée sous réserve d'une nouvelle décision prise d'office en cas de modification des circonstances. |
5.2.1 Der Beschwerdeführer macht zunächst geltend, die gleichzeitige Mitnahme von Hundeartikeln (Leine, Halsband, Futtermittel) verleihe dem betreffenden Raum nicht den Charakter eines Verkaufsladens. Diese und seine weiteren dazu vorgebrachten Einwände sind nicht haltbar. Der Beschwerdeführer hat in seiner Baueingabe vom 14./ 15. Dezember 1998 um die Bewilligung eines Verkaufsladens ersucht. Seine damals vorgenommene und auch im Rechtsmittelverfahren bestätigte Präzisierung, dass es ihm lediglich um einen Verkaufsshop für interne Kunden gehe, ist nicht geeignet, die für den Verkauf von Hundeartikeln bestimmte Räumlichkeit nicht als Verkaufsladen zu bezeichnen. Massgebend hierfür ist nicht der Kundenkreis, sondern die Grösse und Ausstattung der Räumlichkeit. Aufgrund der bei den Akten liegenden Fotos ist es offensichtlich, dass diesbezüglich alle Voraussetzungen für einen Verkaufsladen, wie er üblicherweise betrieben wird, gegeben sind. Nichts zu seinen Gunsten abzuleiten vermag der Beschwerdeführer aus dem von ihm behaupteten Umstand, dass der Verkauf von Hundeartikeln nur eine Nebentätigkeit darstelle. Im Lichte von Art. 24a Abs. 1 lit. a
SR 700 Loi fédérale du 22 juin 1979 sur l'aménagement du territoire (Loi sur l'aménagement du territoire, LAT) - Loi sur l'aménagement du territoire LAT Art. 24a Changement d'affectation hors de la zone à bâtir ne nécessitant pas de travaux de transformation - 1 Lorsque le changement d'affectation de constructions et d'installations sises hors de la zone à bâtir ne nécessite pas de travaux de transformation au sens de l'art. 22, al. 1, l'autorisation doit être accordée aux conditions suivantes: |
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1 | Lorsque le changement d'affectation de constructions et d'installations sises hors de la zone à bâtir ne nécessite pas de travaux de transformation au sens de l'art. 22, al. 1, l'autorisation doit être accordée aux conditions suivantes: |
a | ce changement d'affectation n'a pas d'incidence sur le territoire, l'équipement et l'environnement; |
b | il ne contrevient à aucune autre loi fédérale. |
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auch geartet sein mag, neue Auswirkungen auf Raum, Erschliessung und Umwelt entstehen.
5.2.2 Der Beschwerdeführer bestreitet, dass der Verkaufsladen zusätzlichen motorisierten Verkehr zur Folge habe. Angesichts der Entfernung des Laubberghofs zum Dorfkern Gansingen und zu den Siedlungsgebieten im Fricktal und den umliegenden Kantonen sei auszuschliessen, dass jemand allein wegen des Kaufs einer Hundeleine oder von Hundefutter zum Betrieb des Beschwerdeführers fahre.
Diese erstmals im bundesgerichtlichen Verfahren vorgebrachte Argumentation steht im Widerspruch zu seiner Stellungnahme vom 6. August 2001 an das Verwaltungsgericht. Dort räumte der Beschwerdeführer noch selbst ein, dass durch den Verkaufsladen zusätzlicher Verkehr entstehe, auch wenn er diesen als nicht nennenswert bezeichnete. Wie das Verwaltungsgericht im Lichte von Art. 24a Abs. 1 lit. a
SR 700 Loi fédérale du 22 juin 1979 sur l'aménagement du territoire (Loi sur l'aménagement du territoire, LAT) - Loi sur l'aménagement du territoire LAT Art. 24a Changement d'affectation hors de la zone à bâtir ne nécessitant pas de travaux de transformation - 1 Lorsque le changement d'affectation de constructions et d'installations sises hors de la zone à bâtir ne nécessite pas de travaux de transformation au sens de l'art. 22, al. 1, l'autorisation doit être accordée aux conditions suivantes: |
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1 | Lorsque le changement d'affectation de constructions et d'installations sises hors de la zone à bâtir ne nécessite pas de travaux de transformation au sens de l'art. 22, al. 1, l'autorisation doit être accordée aux conditions suivantes: |
a | ce changement d'affectation n'a pas d'incidence sur le territoire, l'équipement et l'environnement; |
b | il ne contrevient à aucune autre loi fédérale. |
2 | L'autorisation est accordée sous réserve d'une nouvelle décision prise d'office en cas de modification des circonstances. |
SR 700 Loi fédérale du 22 juin 1979 sur l'aménagement du territoire (Loi sur l'aménagement du territoire, LAT) - Loi sur l'aménagement du territoire LAT Art. 24a Changement d'affectation hors de la zone à bâtir ne nécessitant pas de travaux de transformation - 1 Lorsque le changement d'affectation de constructions et d'installations sises hors de la zone à bâtir ne nécessite pas de travaux de transformation au sens de l'art. 22, al. 1, l'autorisation doit être accordée aux conditions suivantes: |
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1 | Lorsque le changement d'affectation de constructions et d'installations sises hors de la zone à bâtir ne nécessite pas de travaux de transformation au sens de l'art. 22, al. 1, l'autorisation doit être accordée aux conditions suivantes: |
a | ce changement d'affectation n'a pas d'incidence sur le territoire, l'équipement et l'environnement; |
b | il ne contrevient à aucune autre loi fédérale. |
2 | L'autorisation est accordée sous réserve d'une nouvelle décision prise d'office en cas de modification des circonstances. |
Merkli/ Arthur Aeschlimann/Ruth Herzog, Kommentar zum Gesetz über die Verwaltungsrechtspflege im Kanton Bern, Bern 1997, N. 53 zu Art. 49 VRPG). Der Ganshof liegt auf dem Laubberg und damit in erheblicher Entfernung zum Dorf Gansingen. Eine wirksame Kontrolle der Verkaufsaktivitäten des Beschwerdeführers ist daher allein schon aus diesem Grunde nicht mit vernünftigem Aufwand durchzuführen. Hinzu kommt, dass sich der Beschwerdeführer bis anhin in keiner Weise kooperativ gezeigt hat, wenn die Gemeinde seinen Betrieb kontrollieren wollte. So hielt der Regierungsrat unter Hinweis auf die Akten fest, dass sich der Beschwerdeführer in der Vergangenheit öfters über Auflagen in der Stammbewilligung hinweggesetzt habe und sich eine baupolizeiliche Kontrolle des Betriebs als sehr schwierig erweise. Der Gemeindeammann gab anlässlich des verwaltungsgerichtlichen Augenscheins im Zusammenhang mit der Kontrolle der auf dem Ganshof befindlichen Hunde zu Protokoll, der Beschwerdeführer habe verlangt, dass sich die Vertreter der Gemeinde 48 Stunden vor der Kontrolle bei ihm anzumelden hätten; eine Auflage im Sinne eines Widerrufvorbehalts bringe daher nichts. Der Beschwerdeführer stellte diese Aussage nicht in Abrede, sondern hielt ihr entgegen,
dass sich die Gemeindevertreter bei seinen Anwälten anzumelden hätten, wenn sie seinen Betrieb kontrollieren wollten. Sein Rechtsvertreter führte ergänzend aus, dass der Beschwerdeführer nicht nur einer Mitwirkungspflicht unterliege, sondern auch ein Mitwirkungsrecht habe, das ihn vor Überrumpelung durch die Behörde schütze. Der Beschwerdeführer und sein Rechtsvertreter verkennen damit, dass eine wirksame Kontrolle gerade voraussetzt, dass sie unangemeldet vorgenommen werden kann. Dazu war der Beschwerdeführer bis anhin offensichtlich nicht bereit und seine Äusserungen im vorliegenden Verfahren lassen in dieser Hinsicht keinen Meinungsumschwung erkennen. Dass sich die Gemeinde den Zugang zum Verkaufsladen des Beschwerdeführers gleich wie bei der Kontrolle der Flutlichtanlage mit Unterstützung der Polizei verschaffen muss, ist daher naheliegend und für sie schlichtweg nicht zumutbar.
5.2.3 Ist somit davon auszugehen, dass der Vollzug einer im Sinne des Beschwerdeführers auf interne Kunden eingeschränkte Verkaufsbewilligung nicht mit vernünftigem Aufwand durchgesetzt werden kann, lässt sich eine solche auch nicht mit dem Grundsatz der Verhältnismässigkeit begründen. Ohne diese Einschränkung steht einer Bewilligung des Verkaufsladens gestützt auf Art. 24a Abs. 1
SR 700 Loi fédérale du 22 juin 1979 sur l'aménagement du territoire (Loi sur l'aménagement du territoire, LAT) - Loi sur l'aménagement du territoire LAT Art. 24a Changement d'affectation hors de la zone à bâtir ne nécessitant pas de travaux de transformation - 1 Lorsque le changement d'affectation de constructions et d'installations sises hors de la zone à bâtir ne nécessite pas de travaux de transformation au sens de l'art. 22, al. 1, l'autorisation doit être accordée aux conditions suivantes: |
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1 | Lorsque le changement d'affectation de constructions et d'installations sises hors de la zone à bâtir ne nécessite pas de travaux de transformation au sens de l'art. 22, al. 1, l'autorisation doit être accordée aux conditions suivantes: |
a | ce changement d'affectation n'a pas d'incidence sur le territoire, l'équipement et l'environnement; |
b | il ne contrevient à aucune autre loi fédérale. |
2 | L'autorisation est accordée sous réserve d'une nouvelle décision prise d'office en cas de modification des circonstances. |
SR 700 Loi fédérale du 22 juin 1979 sur l'aménagement du territoire (Loi sur l'aménagement du territoire, LAT) - Loi sur l'aménagement du territoire LAT Art. 24a Changement d'affectation hors de la zone à bâtir ne nécessitant pas de travaux de transformation - 1 Lorsque le changement d'affectation de constructions et d'installations sises hors de la zone à bâtir ne nécessite pas de travaux de transformation au sens de l'art. 22, al. 1, l'autorisation doit être accordée aux conditions suivantes: |
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1 | Lorsque le changement d'affectation de constructions et d'installations sises hors de la zone à bâtir ne nécessite pas de travaux de transformation au sens de l'art. 22, al. 1, l'autorisation doit être accordée aux conditions suivantes: |
a | ce changement d'affectation n'a pas d'incidence sur le territoire, l'équipement et l'environnement; |
b | il ne contrevient à aucune autre loi fédérale. |
2 | L'autorisation est accordée sous réserve d'une nouvelle décision prise d'office en cas de modification des circonstances. |
6.
6.1 Das Verwaltungsgericht hat das Gesuch des Beschwerdeführers für eine Hundeschule und einen Verkaufsladen zusätzlich auch unter dem Gesichtspunkt von Art. 24
SR 700 Loi fédérale du 22 juin 1979 sur l'aménagement du territoire (Loi sur l'aménagement du territoire, LAT) - Loi sur l'aménagement du territoire LAT Art. 24 Exceptions prévues hors de la zone à bâtir - En dérogation à l'art. 22, al. 2, let. a, des autorisations peuvent être délivrées pour de nouvelles constructions ou installations ou pour tout changement d'affectation si: |
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a | l'implantation de ces constructions ou installations hors de la zone à bâtir est imposée par leur destination; |
b | aucun intérêt prépondérant ne s'y oppose. |
SR 700 Loi fédérale du 22 juin 1979 sur l'aménagement du territoire (Loi sur l'aménagement du territoire, LAT) - Loi sur l'aménagement du territoire LAT Art. 24 Exceptions prévues hors de la zone à bâtir - En dérogation à l'art. 22, al. 2, let. a, des autorisations peuvent être délivrées pour de nouvelles constructions ou installations ou pour tout changement d'affectation si: |
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a | l'implantation de ces constructions ou installations hors de la zone à bâtir est imposée par leur destination; |
b | aucun intérêt prépondérant ne s'y oppose. |
6.2 Der Beschwerdeführer kritisiert die Verneinung der (negativen) Standortgebundenheit im Sinne von Art. 24
SR 700 Loi fédérale du 22 juin 1979 sur l'aménagement du territoire (Loi sur l'aménagement du territoire, LAT) - Loi sur l'aménagement du territoire LAT Art. 24 Exceptions prévues hors de la zone à bâtir - En dérogation à l'art. 22, al. 2, let. a, des autorisations peuvent être délivrées pour de nouvelles constructions ou installations ou pour tout changement d'affectation si: |
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a | l'implantation de ces constructions ou installations hors de la zone à bâtir est imposée par leur destination; |
b | aucun intérêt prépondérant ne s'y oppose. |
7.
Der Beschwerdeführer macht schliesslich geltend, die Benutzungsbeschränkung auf der Zufahrtsstrasse von Gansingen auf den Laubberghof verstosse gegen § 102 des kantonalen Gesetzes vom 19. Januar 1993 über Raumplanung, Umweltschutz und Bauwesen (Baugesetz, BauG). Eine solche Anordnung gegenüber einem einzelnen Bürger und Betriebsinhaber widerspreche krass dem Grundsatz der Gleichbehandlung der Rechtsunterworfenen (Art. 8 Abs. 1
SR 101 Constitution fédérale de la Confédération suisse du 18 avril 1999 Cst. Art. 8 Égalité - 1 Tous les êtres humains sont égaux devant la loi. |
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1 | Tous les êtres humains sont égaux devant la loi. |
2 | Nul ne doit subir de discrimination du fait notamment de son origine, de sa race, de son sexe, de son âge, de sa langue, de sa situation sociale, de son mode de vie, de ses convictions religieuses, philosophiques ou politiques ni du fait d'une déficience corporelle, mentale ou psychique. |
3 | L'homme et la femme sont égaux en droit. La loi pourvoit à l'égalité de droit et de fait, en particulier dans les domaines de la famille, de la formation et du travail. L'homme et la femme ont droit à un salaire égal pour un travail de valeur égale. |
4 | La loi prévoit des mesures en vue d'éliminer les inégalités qui frappent les personnes handicapées. |
SR 101 Constitution fédérale de la Confédération suisse du 18 avril 1999 Cst. Art. 9 Protection contre l'arbitraire et protection de la bonne foi - Toute personne a le droit d'être traitée par les organes de l'État sans arbitraire et conformément aux règles de la bonne foi. |
SR 101 Constitution fédérale de la Confédération suisse du 18 avril 1999 Cst. Art. 9 Protection contre l'arbitraire et protection de la bonne foi - Toute personne a le droit d'être traitée par les organes de l'État sans arbitraire et conformément aux règles de la bonne foi. |
7.1 Zur staatsrechtlichen Beschwerde wegen Verletzung verfassungsmässiger Rechte ist legitimiert, wer durch den letztinstanzlichen kantonalen Hoheitsakt in seinen rechtlich geschützten Interessen betroffen ist (Art. 88
SR 101 Constitution fédérale de la Confédération suisse du 18 avril 1999 Cst. Art. 9 Protection contre l'arbitraire et protection de la bonne foi - Toute personne a le droit d'être traitée par les organes de l'État sans arbitraire et conformément aux règles de la bonne foi. |
Ob eine zahlenmässige Einschränkung der Zufahrten zum Betrieb des Beschwerdeführers gegen § 102 BauG betreffend den Gemeingebrauch öffentlicher Strassen verstösst und damit vor dem Willkürverbot (Art. 9
SR 101 Constitution fédérale de la Confédération suisse du 18 avril 1999 Cst. Art. 9 Protection contre l'arbitraire et protection de la bonne foi - Toute personne a le droit d'être traitée par les organes de l'État sans arbitraire et conformément aux règles de la bonne foi. |
SR 101 Constitution fédérale de la Confédération suisse du 18 avril 1999 Cst. Art. 8 Égalité - 1 Tous les êtres humains sont égaux devant la loi. |
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1 | Tous les êtres humains sont égaux devant la loi. |
2 | Nul ne doit subir de discrimination du fait notamment de son origine, de sa race, de son sexe, de son âge, de sa langue, de sa situation sociale, de son mode de vie, de ses convictions religieuses, philosophiques ou politiques ni du fait d'une déficience corporelle, mentale ou psychique. |
3 | L'homme et la femme sont égaux en droit. La loi pourvoit à l'égalité de droit et de fait, en particulier dans les domaines de la famille, de la formation et du travail. L'homme et la femme ont droit à un salaire égal pour un travail de valeur égale. |
4 | La loi prévoit des mesures en vue d'éliminer les inégalités qui frappent les personnes handicapées. |
7.2
7.2.1 Das Willkürverbot nach Art. 9
SR 101 Constitution fédérale de la Confédération suisse du 18 avril 1999 Cst. Art. 9 Protection contre l'arbitraire et protection de la bonne foi - Toute personne a le droit d'être traitée par les organes de l'État sans arbitraire et conformément aux règles de la bonne foi. |
SR 101 Constitution fédérale de la Confédération suisse du 18 avril 1999 Cst. Art. 9 Protection contre l'arbitraire et protection de la bonne foi - Toute personne a le droit d'être traitée par les organes de l'État sans arbitraire et conformément aux règles de la bonne foi. |
7.2.2 Gemäss § 102 Abs. 1 BauG dürfen öffentliche Strassen im Rahmen ihrer Zweckbestimmung, ihrer Gestaltung, der örtlichen Verhältnisse und der geltenden Vorschriften durch jedermann unentgeltlich und ohne besondere Erlaubnis benutzt werden. Das Verwaltungsgericht hat die beantragte Nutzungsänderung von einer reinen Hundezucht in eine Hundezucht und Hundeschule mit Hundepension in der Landwirtschaftszone unter dem Aspekt von Art. 24
SR 700 Loi fédérale du 22 juin 1979 sur l'aménagement du territoire (Loi sur l'aménagement du territoire, LAT) - Loi sur l'aménagement du territoire LAT Art. 24 Exceptions prévues hors de la zone à bâtir - En dérogation à l'art. 22, al. 2, let. a, des autorisations peuvent être délivrées pour de nouvelles constructions ou installations ou pour tout changement d'affectation si: |
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a | l'implantation de ces constructions ou installations hors de la zone à bâtir est imposée par leur destination; |
b | aucun intérêt prépondérant ne s'y oppose. |
SR 700 Loi fédérale du 22 juin 1979 sur l'aménagement du territoire (Loi sur l'aménagement du territoire, LAT) - Loi sur l'aménagement du territoire LAT Art. 24a Changement d'affectation hors de la zone à bâtir ne nécessitant pas de travaux de transformation - 1 Lorsque le changement d'affectation de constructions et d'installations sises hors de la zone à bâtir ne nécessite pas de travaux de transformation au sens de l'art. 22, al. 1, l'autorisation doit être accordée aux conditions suivantes: |
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1 | Lorsque le changement d'affectation de constructions et d'installations sises hors de la zone à bâtir ne nécessite pas de travaux de transformation au sens de l'art. 22, al. 1, l'autorisation doit être accordée aux conditions suivantes: |
a | ce changement d'affectation n'a pas d'incidence sur le territoire, l'équipement et l'environnement; |
b | il ne contrevient à aucune autre loi fédérale. |
2 | L'autorisation est accordée sous réserve d'une nouvelle décision prise d'office en cas de modification des circonstances. |
SR 700 Loi fédérale du 22 juin 1979 sur l'aménagement du territoire (Loi sur l'aménagement du territoire, LAT) - Loi sur l'aménagement du territoire LAT Art. 24c Constructions et installations existantes sises hors de la zone à bâtir et non conformes à l'affectation de la zone - 1 Hors de la zone à bâtir, les constructions et installations qui peuvent être utilisées conformément à leur destination mais qui ne sont plus conformes à l'affectation de la zone bénéficient en principe de la garantie de la situation acquise. |
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1 | Hors de la zone à bâtir, les constructions et installations qui peuvent être utilisées conformément à leur destination mais qui ne sont plus conformes à l'affectation de la zone bénéficient en principe de la garantie de la situation acquise. |
2 | L'autorité compétente peut autoriser la rénovation de telles constructions et installations, leur transformation partielle, leur agrandissement mesuré ou leur reconstruction, pour autant que les bâtiments aient été érigés ou transformés légalement.60 |
3 | Il en va de même des bâtiments d'habitation agricoles et des bâtiments d'exploitation agricole qui leur sont contigus et ont été érigés ou transformés légalement avant l'attribution du bien-fonds à un territoire non constructible au sens du droit fédéral. Le Conseil fédéral édicte des dispositions pour éviter les conséquences négatives pour l'agriculture.61 |
4 | Les modifications apportées à l'aspect extérieur du bâtiment doivent être nécessaires à un usage d'habitation répondant aux normes usuelles ou à un assainissement énergétique ou encore viser à une meilleure intégration dans le paysage.62 |
5 | Dans tous les cas, les exigences majeures de l'aménagement du territoire doivent être remplies.63 |
als unhaltbar erscheine. Dazu genügt es nicht, wenn er sich bloss auf den Gemeingebrauch beruft und die gegenüber seinem Kundenkreis wirksame Benutzungsbeschränkung als willkürlich rügt. Insoweit ist daher auf die Beschwerde mangels rechtsgenügender Substanziierung nicht einzutreten (Art. 90 Abs. 1 lit. b
SR 101 Constitution fédérale de la Confédération suisse du 18 avril 1999 Cst. Art. 9 Protection contre l'arbitraire et protection de la bonne foi - Toute personne a le droit d'être traitée par les organes de l'État sans arbitraire et conformément aux règles de la bonne foi. |
7.3 Wie erwähnt, macht der Beschwerdeführer im Zusammenhang mit der Einschränkung der Anzahl Zufahrten zu seinem Betrieb ausser der Verletzung des Willkürverbots auch eine Verletzung des Rechtsgleichheitsgebots geltend.
7.3.1 Gemäss dem in Art. 8 Abs. 1
SR 101 Constitution fédérale de la Confédération suisse du 18 avril 1999 Cst. Art. 8 Égalité - 1 Tous les êtres humains sont égaux devant la loi. |
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1 | Tous les êtres humains sont égaux devant la loi. |
2 | Nul ne doit subir de discrimination du fait notamment de son origine, de sa race, de son sexe, de son âge, de sa langue, de sa situation sociale, de son mode de vie, de ses convictions religieuses, philosophiques ou politiques ni du fait d'une déficience corporelle, mentale ou psychique. |
3 | L'homme et la femme sont égaux en droit. La loi pourvoit à l'égalité de droit et de fait, en particulier dans les domaines de la famille, de la formation et du travail. L'homme et la femme ont droit à un salaire égal pour un travail de valeur égale. |
4 | La loi prévoit des mesures en vue d'éliminer les inégalités qui frappent les personnes handicapées. |
SR 101 Constitution fédérale de la Confédération suisse du 18 avril 1999 Cst. Art. 9 Protection contre l'arbitraire et protection de la bonne foi - Toute personne a le droit d'être traitée par les organes de l'État sans arbitraire et conformément aux règles de la bonne foi. |
7.3.2 Allein der Umstand, dass die Zufahrt von Gansingen auf den Laubberghof nicht gegenüber jedermann beschränkt wurde, führt nicht zu einer rechtsungleichen Behandlung und damit zu einer Verletzung von Art. 8
SR 101 Constitution fédérale de la Confédération suisse du 18 avril 1999 Cst. Art. 8 Égalité - 1 Tous les êtres humains sont égaux devant la loi. |
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1 | Tous les êtres humains sont égaux devant la loi. |
2 | Nul ne doit subir de discrimination du fait notamment de son origine, de sa race, de son sexe, de son âge, de sa langue, de sa situation sociale, de son mode de vie, de ses convictions religieuses, philosophiques ou politiques ni du fait d'une déficience corporelle, mentale ou psychique. |
3 | L'homme et la femme sont égaux en droit. La loi pourvoit à l'égalité de droit et de fait, en particulier dans les domaines de la famille, de la formation et du travail. L'homme et la femme ont droit à un salaire égal pour un travail de valeur égale. |
4 | La loi prévoit des mesures en vue d'éliminer les inégalités qui frappent les personnes handicapées. |
8.
Das Verwaltungsgericht hat entschieden, dass der Beschwerdeführer bis zum 15. November 2002 sämtliche über die Stammbewilligung vom 21. September 1992 und den Gemeinderatsbeschluss vom 28. April 1997 hinausgehenden Aktivitäten einzustellen und das Lokal im Obergeschoss des Gebäudes Nr. 343 in den bewilligten Zustand zurückzuführen habe. Der Beschwerdeführer hat sich für den Fall seines Unterliegens in der Hauptsache dazu nicht geäussert, so dass darauf nicht weiter einzugehen ist.
9.
Nach dem Gesagten ist die Verwaltungsgerichtsbeschwerde abzuweisen, soweit darauf einzutreten ist. Auf die staatsrechtliche Beschwerde kann das Bundesgericht nicht eintreten.
Bei diesem Ausgang des Verfahrens sind die Gerichtskosten dem Beschwerdeführer aufzuerlegen. Er hat zudem die anwaltlich vertretenen Beschwerdegegner für das bundesgerichtliche Verfahren angemessen zu entschädigen. Die Gemeinde Gansingen hat dagegen als obsiegende Behörde keinen Anspruch auf eine Parteientschädigung (Art. 159 Abs. 2
SR 101 Constitution fédérale de la Confédération suisse du 18 avril 1999 Cst. Art. 8 Égalité - 1 Tous les êtres humains sont égaux devant la loi. |
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1 | Tous les êtres humains sont égaux devant la loi. |
2 | Nul ne doit subir de discrimination du fait notamment de son origine, de sa race, de son sexe, de son âge, de sa langue, de sa situation sociale, de son mode de vie, de ses convictions religieuses, philosophiques ou politiques ni du fait d'une déficience corporelle, mentale ou psychique. |
3 | L'homme et la femme sont égaux en droit. La loi pourvoit à l'égalité de droit et de fait, en particulier dans les domaines de la famille, de la formation et du travail. L'homme et la femme ont droit à un salaire égal pour un travail de valeur égale. |
4 | La loi prévoit des mesures en vue d'éliminer les inégalités qui frappent les personnes handicapées. |
Demnach erkennt das Bundesgericht:
1.
Die Verwaltungsgerichtsbeschwerde wird abgewiesen, soweit darauf eingetreten werden kann.
2.
Die Gerichtsgebühr von Fr. 5'000.-- wird dem Beschwerdeführer auferlegt.
3.
Der Beschwerdeführer hat die Beschwerdegegner für das bundesgerichtliche Verfahren mit Fr. 5'000.-- zu entschädigen.
4.
Dieses Urteil wird den Parteien, dem Gemeinderat Gansingen, dem Regierungsrat und dem Verwaltungsgericht des Kantons Aargau, 3. Kammer, sowie dem Bundesamt für Raumentwicklung und dem Bundesamt für Umwelt, Wald und Landschaft, schriftlich mitgeteilt.
Lausanne, 12. September 2003
Im Namen der I. öffentlichrechtlichen Abteilung
des Schweizerischen Bundesgerichts
Der Präsident: Der Gerichtsschreiber: