4A_565/2017 - 2018-07-11 - Droit des contrats - Ausweisung aus Pacht, Rechtsschutz in klaren Fällen; Streitwertberechnung

Bundesgericht
Tribunal fédéral
Tribunale federale
Tribunal federal

4A 565/2017

Urteil vom 11. Juli 2018

I. zivilrechtliche Abteilung

Besetzung
Bundesrichterin Kiss, Präsidentin,
Bundesrichterinnen Klett, Hohl, Niquille, May Canellas,
Gerichtsschreiber Luczak.

Verfahrensbeteiligte
A.________,
vertreten durch Rechtsanwalt Michael Ritter,
Beschwerdeführerin,

gegen

B.________ AG,
vertreten durch Rechtsanwalt Dr. Mischa Berner,
Beschwerdegegnerin.

Gegenstand
Ausweisung aus Pacht, Rechtsschutz in klaren Fällen; Streitwertberechnung,

Beschwerde gegen das Urteil des Kantonsgerichts Luzern, 1. Abteilung, vom 24. Oktober 2017 (1B 17 36).

Sachverhalt:

A.

A.a. Mit öffentlich beurkundetem Kaufvertrag vom 27. Juni 2013 erwarb die B.________ AG (Käuferin, Gesuchstellerin, Beschwerdegegnerin) von C.________ zwei Grundstücke. Mit Schreiben vom 31. Juli 2013 teilte sie A.________ (Pächterin, Gesuchsgegnerin, Beschwerdeführerin) mit, der Pachtvertrag werde von ihr nicht übernommen und per 30. September 2014 aufgelöst.

A.b. Die Pächterin strengte mit Klage vom 4. Dezember 2013 beim Bezirksgericht Willisau ein Verfahren betreffend Feststellung der Ungültigkeit der Auflösungsanzeige vom 31. Juli 2013 bzw. der Pachterstreckung an. Das Bezirksgericht trat mit Urteil vom 13. Mai 2016 auf das Begehren betreffend Feststellung der Ungültigkeit nicht ein und wies die Klage im Übrigen ab. Mit Urteil vom 27. Januar 2017 wies das Kantonsgericht Luzern die Berufung der Pächterin ab, soweit es darauf eintrat. In diesem Verfahren war umstritten, wer Partei des Pachtvertrages war. Das Kantonsgericht erkannte, die Pächterin sei nicht Alleinpächterin gewesen, sondern Mitpächterin zusammen mit einer Aktiengesellschaft. Da diese am Verfahren nicht beteiligt war und die Pachtauflösung nicht nichtig sei, schützte es betreffend die Feststellung der Ungültigkeit den Nichteintretensentscheid des Bezirksgerichts. Dabei merkte es an, selbst wenn auf die Klage einzutreten wäre, müsste sie mangels Sachlegitimation abgewiesen werden. Dieses Urteil ist nicht Gegenstand des vorliegenden Verfahrens.

B.
Mit Klage vom 26. April 2017 im Verfahren nach Art. 257 ZPO beantragte die Käuferin beim Bezirksgericht Willisau, die Pächterin habe die Grundstücke Nr. xxx, GB D.________, und Nr. yyy, GB E.________, vollständig zu räumen, zu reinigen und innert 20 Tagen zu verlassen. Komme sie dem Befehl nicht nach, sei die Gesuchstellerin zu berechtigen, auf Kosten der Gesuchsgegnerin polizeiliche Hilfe in Anspruch zu nehmen und die Räumung zu veranlassen.
Mit Entscheid vom 5. Juli 2017 verpflichtete der Einzelrichter des Bezirksgerichts Willisau die Pächterin, die beiden Grundstücke innert 20 Tagen seit Rechtskraft zu räumen. Die von der Pächterin gegen diesen Entscheid erhobene Berufung wies das Kantonsgericht Luzern mit Urteil vom 24. Oktober 2017 ab. Es verwarf den Einwand der Pächterin, in dem von dieser angestrengten Verfahren betreffend Feststellung der Ungültigkeit der Auflösungsanzeige vom 31. Juli 2013 sei nicht abschliessend und rechtsverbindlich über die Gültigkeit der Auflösung der Pacht entschieden worden. Somit liege eine eindeutige Sach- und Rechtslage im Sinn von Art. 257 ZPO vor.

C.
Mit Beschwerde in Zivilsachen und subsidiärer Verfassungsbeschwerde vom 1. November 2017 beantragt die Pächterin dem Bundesgericht, der Entscheid des Präsidenten des Bezirksgerichts Willisau vom 5. Juli 2017 und das Urteil des Kantonsgerichts Luzern vom 24. Oktober 2017 seien aufzuheben und auf das Gesuch der Beschwerdegegnerin sei unter Kosten- und Entschädigungsfolge nicht einzutreten. Ausserdem stellte sie den Verfahrensantrag, der Beschwerde sei die aufschiebende Wirkung zu erteilen.
Die Beschwerdegegnerin stellt den Antrag, auf die Beschwerde in Zivilsachen sei nicht einzutreten, eventualiter sei sie abzuweisen, soweit darauf eingetreten werde. Die subsidiäre Verfassungsbeschwerde sei abzuweisen, soweit darauf eingetreten werde. Das Kantonsgericht trägt auf Abweisung der Beschwerde an, soweit darauf einzutreten sei. Die Beschwerdeführerin hat unaufgefordert repliziert. Die Beschwerdegegnerin hat auf Gegenbemerkungen verzichtet.
Mit Präsidialverfügung vom 28. November 2017 wurde der Beschwerde die aufschiebende Wirkung erteilt.

Erwägungen:

1.
Das Bundesgericht prüft von Amtes wegen und mit freier Kognition, ob ein Rechtsmittel zulässig ist (BGE 139 III 133 E. 1).

1.1. Soweit die Beschwerdeführerin den Entscheid des Präsidenten des Bezirksgerichts Willisau anficht, ist auf die Beschwerde nicht einzutreten, da es sich hierbei nicht um einen kantonal letztinstanzlichen Entscheid handelt (Art. 75 Abs. 1 BGG). Im Übrigen geben die Eintretensvoraussetzungen, abgesehen vom Streitwert, keinen Anlass zu Bemerkungen.

1.2. Der erforderliche Streitwert beträgt Fr. 30'000.-- (Art. 74 Abs. 1 lit. b BGG; BGE 136 III 196 E. 1.1). Die Vorinstanz führte unter Hinweis auf die bundesgerichtliche Rechtsprechung (Urteil 4D 79/2015 vom 22. Januar 2016 E. 1 mit zahlreichen Verweisen) aus, im Verfahren nach Art. 257 ZPO (Rechtsschutz in klaren Fällen) sei als Streitwert der durch die Verzögerung mutmasslich entstehende Schaden zu betrachten, der im hypothetisch anfallenden bzw. entgangenen Miet- (bzw. Pacht-) oder Gebrauchswert für die Zeit besteht, bis voraussichtlich ein Ausweisungsentscheid in einem Prozess im ordentlichen Verfahren ergehen könnte. Praxisgemäss sei von einer Dauer von sechs Monaten auszugehen, was beim vorliegenden Pachtzins von jährlich Fr. 20'000.-- einen Streitwert von Fr. 10'000.-- ergebe.
Die Beschwerdeführerin hält dem im Wesentlichen entgegen, es sei absolut praxisfern, für ein ordentliches Verfahren von einer Verfahrensdauer von sechs Monaten auszugehen. Vielmehr sei hierfür (inkl. Rechtsmittelverfahren) mit mindestens drei Jahren zu rechnen.
Diese Ausführungen lassen es als angezeigt erscheinen, die Grundsätze zur Streitwertberechnung bei Ausweisungsklagen im Verfahren nach Art. 257 ZPO zu präzisieren und im Sinne der Rechtssicherheit für die häufig zu beurteilenden Fälle einer Ausweisung im Zusammenhang mit der Beendigung eines Mietverhältnisses einheitliche Regeln aufzustellen: Dabei ist danach zu unterscheiden, ob nur die Ausweisung als solche oder ob vorfrageweise (vgl. dazu BGE 141 III 262 E. 3.2 S. 265 und Urteil 4A 440/2016 vom 24. Oktober 2016 E. 5.2.2) auch die Kündigung streitig ist.

1.2.1. Geht es nur um die Frage der Ausweisung, besteht das wirtschaftliche Interesse der Parteien im Mietwert, der durch die Verzögerung infolge des Summarverfahrens selber entsteht (Urteile 4A 72/2007 vom 22. August 2007 E. 2.2; 4A 107/2007 vom 22. Juni 2007 E. 2.3). Diesbezüglich ist unabhängig von allfälligen kantonalen Unterschieden in der tatsächlichen Bewältigung solcher Summarverfahren von einer Dauer von sechs Monaten auszugehen (vgl. auch PETER DIGGELMANN, in: Schweizerische Zivilprozessordnung, Alexander Brunner und andere [Hrsg.], 2. Aufl. 2016, N. 46 zu Art. 91 ZPO in fine).

1.2.2. Ist dagegen die Kündigung ebenfalls strittig, ist diese selber Streitgegenstand. Diesbezüglich wird in der Praxis des Bundesgerichts zum Streitwert auf zwei unterschiedliche Gesichtspunkte verwiesen.

1.2.2.1. Entsprechend der Praxis zum Streitwert in Fällen, wo es nur um die Ausweisung geht (E. 1.2.1 hiervor), wird auf die voraussichtliche bzw. mögliche Dauer des Verfahrens abgestellt, wobei in dem von der Vorinstanz zitierten Urteil (4D 79/2015 E. 1) und anderen früheren Urteilen (Urteile 4A 152/2015 vom 8. Juni 2015 E. 1.2; 4A 449/2014 vom 19. November 2014 E. 2.1; 4A 273/2012 vom 30. Oktober 2012 E. 1.2.2, nicht publ. in: BGE 138 III 620) auf die Dauer des ordentlichen Verfahrens verwiesen wurde, in welchem über die Gültigkeit der Kündigung und damit die Ausweisung entschieden werden müsste, wenn der Ausweisung im Verfahren gemäss Art. 257 ZPO nicht stattgegeben würde.
Aufgrund der neueren bundesgerichtlichen Rechtsprechung fallen nun alle Streitigkeiten, in denen die angerufene Behörde über die Beendigung des Mietverhältnisses befinden muss - also auch mietrechtliche Ausweisungsklagen, die nicht im summarischen Verfahren gemäss Art. 257 ZPO ausgetragen werden können - unter den Begriff "Kündigungsschutz" gemäss Art. 243 Abs. 2 lit. c ZPO (BGE 142 III 690 E. 3 S. 692 ff.) und damit in den Anwendungsbereich des vereinfachten Verfahrens (Urteil 4A 300/2016 vom 5. Oktober 2016 E. 2). Bei gleichzeitig streitiger Kündigung wäre es aufgrund dieser Rechtsprechung also sachgerecht, auf die voraussichtliche Dauer eines summarischen Verfahrens nach Art. 257 ZPO und eines anschliessenden vereinfachten Verfahrens abzustellen. Die Lösung berücksichtigt aber nicht, dass der Entscheid bei Gutheissung der Klage dieselben Wirkungen zeitigt wie ein im gewöhnlichen oder vereinfachten Verfahren ergangener.

1.2.2.2. In anderen Entscheiden wurde denn auch - wenn es sich um die Miete von Wohn- und Geschäftsräumen handelte - auf die dreijährige Kündigungssperrfrist gemäss Art. 271a Abs. 1 lit. e OR verwiesen und diese Dauer bei der Berechnung des Streitwerts berücksichtigt (Urteile 4A 100/2018 vom 5. März 2018 E. 3; 4A 541/2015 vom 20. Mai 2016 E. 1; 4A 622/2013 vom 26. Mai 2014 E. 2, je mit Hinweis u.a. auf BGE 137 III 389 E. 1.1). Gemäss BGE 137 III 389 ergibt sich dieser Streitwert, weil während dieser Sperrfrist nicht gekündigt werden darf, nachdem eine vom Mieter angefochtene Kündigung im ordentlichen (bzw. jetzt: vereinfachten) Verfahren als ungültig erklärt wurde.
Durch einen Entscheid im Verfahren nach Art. 257 ZPO wird keine solche Sperrfrist ausgelöst. Wird klares Recht bejaht und der Mieter ausgewiesen, bleibt es bei diesem rechtskräftigen Entscheid. Wird dagegen klares Recht verneint und kommt es zu einem Nichteintretensentscheid, begründet ein solcher keine Kündigungssperrfrist (vgl. Urteil 4A 588/2013 vom 15. April 2014 E. 2.6, wo das Bundesgericht einen vorinstanzlichen Entscheid schützte, wonach ein Nichteintretensentscheid nach Art. 257 ZPO nicht geeignet ist, eine Kündigungssperrfrist nach Art. 271a Abs. 1 lit. e OR auszulösen. Zustimmend: THOMAS SUTTER-SOMM/CORDULA LÖTSCHER, in: Kommentar zur Schweizerischen Zivilprozessordnung, Sutter-Somm und andere [Hrsg.], 3. Aufl. 2016, N. 38 zu Art. 257 ZPO; ROGER WEBER, in: Basler Kommentar Obligationenrecht I, 6. Aufl. 2015, N. 25 zu Art. 271 /271a OR). Bei der zitierten Rechtsprechung geht es denn auch nicht darum, dass das Summarverfahren selber nach Art. 257 ZPO eine Kündigungssperrfrist auslösen soll. Vielmehr wird damit berücksichtigt, dass die Gültigkeit der Kündigung und damit die Ausweisung bei Nichteintreten auf das Gesuch im Summarverfahren allenfalls im ordentlichen (bzw. vereinfachten) Verfahren erstritten werden muss und
dieser Entscheid dann die Sperrfrist auslösen kann.

1.2.2.3. Gemäss dem Grundgedanken für die Streitwertberechnung, nämlich welches die mutmassliche Dauer der weiteren Nutzung des Mietobjekts ist, wenn die Kündigung sich allenfalls als ungültig erweisen sollte, muss deshalb die mögliche Sperrfrist bis zur nächsten möglichen Kündigungsgelegenheit (E. 1.2.2.2) berücksichtigt werden, nicht aber auch die voraussichtliche Verfahrensdauer (vgl. auch ZMP 2017 Nr. 11, http://www.gerichte-zh.ch/entscheide/zmp/jahrgang-2017.html, zuletzt besucht am 11. Juli 2018; kritisch: MATTHIAS TSCHUDI, Entwicklungen im Mietrecht in: SJZ 114/2018 S. 324), die nicht zuverlässig abgeschätzt werden kann (vgl. BGE 137 III 389 E. 1.1 S. 391). Ist die Beendigung des Mietverhältnisses ebenfalls Streitgegenstand und würde deren Unzulässigkeit die Schutzfrist auslösen, entspricht der Streitwert mithin in der Regel dem Mietwert für drei Jahre.

1.3. Die obigen Präzisierungen betreffen Ausweisungen aus einem Mietverhältnis. Die Vorinstanz hat die mietrechtliche Rechtsprechung ohne weiteres auf die vorliegende Pacht angewendet. Ob dies zutrifft, ist nachfolgend zu prüfen.

1.3.1. Unabhängig davon, ob der vorliegende Pachtvertrag als Pachtvertrag im Sinn des Bundesgesetzes vom 4. Oktober 1985 über die landwirtschaftliche Pacht (LPG, SR 221.213.2) zu qualifizieren ist, wie die Beschwerdeführerin meint, oder als gewöhnliche Pacht im Sinn des Achten Titels bis OR (Art. 275 ff . OR), kann jedenfalls der Streitwert nicht im Sinn der vorstehenden Erwägung 1.2.2.2 f. bestimmt werden, denn die mietrechtlichen Kündigungsschutzbestimmungen (Art. 271 -273c OR) sind nicht anwendbar - bei der landwirtschaftlichen Pacht gestützt auf Art. 276a Abs. 2 OR und bei der gewöhnlichen Pacht gestützt auf Art. 300 Abs. 1 OR -, wenn es sich nicht um die Pacht von Wohn- oder Geschäftsräumen handelt. So kann beispielsweise der Pächter eines Steinbruchs keinen mietrechtlichen Kündigungsschutz beanspruchen (Botschaft vom 27. März 1985 zur Volksinitiative "für Mieterschutz", zur Revision des Miet- und Pachtrechts im Obligationenrecht und zum Bundesgesetz über Massnahmen gegen Missbräuche im Mietwesen, BBl 1985 I 1389 ff., S. 1476 Ziff. 422.11 zu Art. 300 E-OR). Vorliegend handelt es sich nicht um Wohn- und Geschäftsräume. Gegenstand ist eine Sachpacht.

1.3.2. Gemäss dem allgemeinen Grundsatz ist zu fragen, um wie lange die Nutzung des Pachtobjekts verlängert wird, wenn die bestrittene Kündigung nicht gültig ist (BGE 136 III 196 E. 1.1 S. 197 betreffend eine Geschäftspacht, bei der die Sperrfrist deshalb zu berücksichtigen war). Der vorliegende Pachtvertrag wäre gemäss seiner Ziffer 1 frühestens per 31. August 2017 kündbar gewesen. Die streitige Kündigung wurde auf den 30. September 2014 ausgesprochen. Angesichts dieser möglichen Verlängerung von beinahe drei Jahren wäre bei einem jährlichen Pachtzins von Fr. 20'000.-- der Streitwert von Fr. 30'000.-- daher offensichtlich erreicht.

1.3.3. Die Vorinstanz ist allerdings der Auffassung, die Kündigung sei bereits rechtskräftig beurteilt worden, nämlich in ihrem Urteil vom 27. Januar 2017 (E. 1.3) betreffend Feststellung der Ungültigkeit der Auflösungsanzeige vom 31. Juli 2013. Die Beschwerdeführerin macht dagegen geltend, über die Ungültigkeit der Auflösung sei mit dem Urteil des Kantonsgerichts Luzern vom 27. Januar 2017 nicht materiell rechtskräftig entschieden worden, da auf ihre Klage nicht eingetreten wurde. Ob die Beschwerdeführerin die Gültigkeit der Kündigung trotz des Urteils vom 27. Januar 2017 und ohne Einbezug ihrer Mitpächterin zum Prozessthema machen kann, braucht indessen nicht vertieft zu werden. Selbst wenn man zu ihren Gunsten annimmt, die Kündigung sei Streitgegenstand, so dass die Beschwerde in Zivilsachen offensteht und auf die subsidiäre Verfassungsbeschwerde nicht einzutreten ist, ändert dies, wie zu zeigen sein wird, im Ergebnis nichts.

2.
Die Beschwerdeführerin rügt eine Verletzung des rechtlichen Gehörs gemäss Art. 29 BV. Die Vorinstanz habe nicht begründet, weshalb der Beschwerdeführerin kein Bleibe-Recht nach Art. 15 Abs. 4 LPG zustehen soll, welches in der Berufung geltend gemacht worden sei. Die Vorinstanz stützte sich auf das Urteil des Bundesgerichts 2C 1028/2014 vom 20. Juli 2015 zwischen (u.a.) den gleichen Parteien, wonach der Pachtvertrag vom 12. September 2007 kein Pachtvertrag im Sinn des LPG ist, da der Regelungsschwerpunkt nicht bei der landwirtschaftlichen Nutzung liegt. Demzufolge erübrigten sich Ausführungen zu Art. 15 Abs. 4 LPG.

3.

3.1. Die Vorinstanz erwog, die Beschwerdeführerin könne keine Norm nennen, die ihren Einwand stütze, wonach in dem von ihr angestrengten Verfahren betreffend Feststellung der Ungültigkeit der Auflösungsanzeige vom 31. Juli 2013 mit dem Urteil des Kantonsgerichts Luzern vom 27. Januar 2017 (vgl. Sachverhalt A.b) nicht abschliessend und rechtsverbindlich über die Gültigkeit der Auflösung der Pacht entschieden worden sei. Sie habe die Kündigung vom 31. Juli 2013 angefochten und sei damit erfolglos geblieben. Zwischen den Parteien sei das Anfechtungsverfahren damit formell und materiell rechtskräftig abgeschlossen. Wenn in diesem Urteil festgestellt worden sei, dass die Pachtauflösung nicht nichtig sei, könne das nichts anderes heissen, als dass eine wirksame Kündigung vorliege.
Da das LPG nicht zur Anwendung gelange - so die Vorinstanz weiter -, gelte das Obligationenrecht, welches gemäss Art. 276a Abs. 2 i.V.m. Art. 273 Abs. 1 OR für die Kündigung eine Anfechtung [recte: Anfechtungsfrist] von 30 Tagen vorsehe. Dass diese Frist eingehalten worden wäre, mache die Beschwerdeführerin nicht geltend. Entsprechend sei nicht nachvollziehbar, inwiefern ihr noch eine Bleiberecht zustehen könne.

3.2. Nach Auffassung der Beschwerdeführerin ist das LPG entgegen der Vorinstanz anwendbar, unabhängig vom zit. Urteil 2C 1028/2014. Zwischen den Parteien sei nämlich nie strittig gewesen, dass es sich um einen Pachtvertrag nach LPG handle. Die Parteien hätten denn auch im Vertrag vom 12. September 2007 das LPG als anwendbar erklärt.
Ob ein Vertrag nach LPG oder nach OR vorliegt, entscheidet sich allein aufgrund des Gesetzes. Die Beschwerdeführerin hat sich schon im Verfahren 2C 1028/2014 auf dieses Argument berufen und wurde schon dort dahingehend aufgeklärt, dass die Bezeichnung des Vertrages durch die Parteien nicht massgeblich ist. Massgeblich ist der Gegenstand des Vertrages. Das LPG gilt nur für die Pacht von Grundstücken zur landwirtschaftlichen Nutzung (Art. 1 Abs. 1 lit. a LPG). Dazu, dass es sich hier nicht um ein solches Grundstück handelt, kann vollumfänglich auf die Begründung im Urteil 2A 1028/2014 verwiesen werden. Dieses Urteil lag bereits vor, als die Beschwerdegegnerin die Klage auf Ausweisung im Verfahren nach Art. 257 ZPO anhängig machte. Auch wenn ursprünglich die Frage, ob der streitgegenständliche Pachtvertrag ein landwirtschaftlicher oder ein gewöhnlicher im Sinn des Obligationenrechts sei, strittig erschien, war sie jedenfalls mit diesem höchstrichterlichen Urteil in dem Sinn geklärt, dass von klarem Recht gemäss Art. 257 Abs. 1 lit. b ZPO ausgegangen werden konnte.

3.3. Dass die Kündigung vom 31. Juli 2013 vorliegend nicht mehr geprüft werden könnte, weil die 30-tägige Anfechtungsfrist von der Beschwerdeführerin nicht eingehalten worden sei, wie die Vorinstanz unter Hinweis auf Art. 276a Abs. 2 i.V.m. Art. 273 Abs. 1 OR ausführte, ist unzutreffend. Wie bereits dargelegt (E. 1.3.1 hiervor), kommen die Bestimmungen über den Kündigungsschutz bei der Miete von Wohn- und Geschäftsräumen nicht zur Anwendung.
Bestehen mangels Anwendbarkeit des LPG und der Art. 271 ff . OR keine spezifischen vorausgesetzten Erwerbszwecke (Art. 15 LPG) bzw. Kündigungsschutzbestimmungen, ist der Pachtvertrag nach den gewöhnlichen Regeln des Pachtrechts auflösbar. Bei Veräusserung des Pachtgegenstands einer Sachpacht (vgl. PETER HIGI, Zürcher Kommentar, 2000, N. 3 ff. zu Art. 290 OR) verweist Art. 290 lit. a OR auf die sinngemässe Anwendung der mietrechtlichen Bestimmungen gemäss Art. 261 -261b OR. Gemäss Art. 261 Abs. 1 OR geht das Mietverhältnis mit der Veräusserung des Mietgegenstands auf den Erwerber über. Der neue Eigentümer kann jedoch gemäss Art. 261 Abs. 2 lit. b OR, welche Bestimmung sich auf "andere Sachen" als Wohn- und Geschäftsräume bezieht, das Mietverhältnis mit der gesetzlichen Frist auf den nächsten gesetzlichen Termin kündigen, wenn der Vertrag keine frühere Auflösung ermöglicht. Gesetzliche Formvorschriften, die es zu beachten gälte, bestehen nicht. Auf die Kündigungsgründe kommt es - ausser im Falle des Rechtsmissbrauchs bzw. der Simulation des Veräusserungsgeschäfts - grundsätzlich nicht an. Der Mieter kann immerhin eine fehlerhafte Kündigung rügen und etwa Klage auf Feststellung erheben, die Kündigung sei mangels Eigentumsübergang oder
infolge bestehender Vormerkung im Grundbuch (Art. 261b OR) nichtig oder andere Nichtigkeitsgründe geltend machen (PETER HIGI, Zürcher Kommentar, 1994, N. 47 ff. zu Art. 261 -261a OR). Dass die Kündigung geradezu nichtig wäre, macht die Beschwerdeführerin selber explizit nicht geltend.
Die Beschwerdegegnerin kündigte mit Schreiben vom 31. Juli 2013 mit Hinweis auf Art. 15 LPG unter "Einhaltung einer Mindestfrist von einem Jahr auf den ortsüblichen Herbsttermin 2014 (30. September 2014) ". Dass sie dieses Schreiben als Auflösungserklärung bezeichnete und nicht als Kündigung, ist entgegen der Beschwerdeführerin nicht von Belang. Entscheidend ist vielmehr, dass sie als Folge des Eigentumswechsels die Vertragsauflösung erklärte. Art. 261 Abs. 2 lit. b OR verweist auf die gesetzlichen Fristen bzw. Termine gemäss Art. 266a , 266b , 266e und 266f OR (RAYMOND BISANG UND ANDERE, Das schweizerische Mietrecht, SVIT-Kommentar, 3. Aufl. 2008, N. 20 zu Art. 261 -261a OR). Da es sich vorliegend nicht um Wohn- oder Geschäftsräume handelt, liegt eine unbewegliche Sache gemäss Art. 266b OR vor (vgl. BISANG UND ANDERE, SVIT-Kommentar, a.a.O., N. 12 zu Art. 266b -f OR; HIGI, a.a.O., N. 49 zu Art. 261 -261a OR). Nach dieser Bestimmung kann der Vermieter mit einer Frist von drei Monaten auf einen ortsüblichen Termin oder, wenn es keinen Ortsgebrauch gibt, auf Ende einer sechsmonatigen Mietdauer kündigen. Abgesehen davon, dass die Beschwerdeführerin die Nichteinhaltung der Fristen nicht einmal geltend macht, wurden diese mit dem Schreiben
vom 31. Juli 2013 offensichtlich eingehalten. Es besteht eine klare Rechtslage.
Die Vorinstanz ging im Ergebnis zutreffend davon aus, dass die Voraussetzungen von Art. 257 Abs. 1 ZPO erfüllt sind und die Ausweisung in diesem Verfahren angeordnet werden kann.

4.
Die Beschwerdeführerin rügt schliesslich eine Verletzung der Dispositionsmaxime von Art. 58 Abs. 1 ZPO. Die Vorinstanz habe die Räumung des Pachtgegenstands innert zehn Tagen seit Zustellung des vorinstanzlichen Urteils angeordnet. Die Erstinstanz hätte demgegenüber die Räumung innert 20 Tagen seit Rechtskraft verfügt, was von der Beschwerdegegnerin nicht angefochten worden sei. Entsprechend sei die Beschwerdeführerin gezwungen worden, die Beschwerde ans Bundesgericht innert einer Frist von wenigen Tagen einzureichen. Damit habe die Vorinstanz auch die Beschwerdefrist gemäss Art. 100 BGG vereitelt. Entsprechend sei das angefochtene Urteil zumindest diesbezüglich aufzuheben.
Nachdem die Beschwerdeführerin die Beschwerde innert Frist einreichen konnte und dieser anschliessend die aufschiebende Wirkung erteilt wurde, ist nicht ersichtlich, welches Rechtsschutzinteresse sie hinsichtlich dieser Rügen noch hätte.

5.
Bei diesem Ausgang des Verfahrens wird die Beschwerdeführerin kosten- und entschädigungspflichtig.

Demnach erkennt das Bundesgericht:

1.
Auf die subsidiäre Verfassungsbeschwerde wird nicht eingetreten.

2.
Die Beschwerde in Zivilsachen wird abgewiesen, soweit darauf einzutreten ist.

3.
Die Gerichtskosten von Fr. 3'000.-- werden der Beschwerdeführerin auferlegt.

4.
Die Beschwerdeführerin hat die Beschwerdegegnerin für das bundesgerichtliche Verfahren mit Fr. 3'500.-- zu entschädigen.

5.
Dieses Urteil wird den Parteien und dem Kantonsgericht Luzern, 1. Abteilung, schriftlich mitgeteilt.

Lausanne, 11. Juli 2018

Im Namen der I. zivilrechtlichen Abteilung
des Schweizerischen Bundesgerichts

Die Präsidentin: Kiss

Der Gerichtsschreiber: Luczak

SR 272 Code de procédure civile du 19 décembre 2008 (CPC) - Loi sur les fors CPC Art. 257 - 1 Le tribunal admet l'application de la procédure sommaire lorsque les conditions suivantes sont remplies:
¹	Le tribunal admet l'application de la procédure sommaire lorsque les conditions suivantes sont remplies:
^a	l'état de fait n'est pas litigieux ou est susceptible d'être immédiatement prouvé;
^b	la situation juridique est claire.
²	Cette procédure est exclue lorsque l'affaire est soumise à la maxime d'office.
³	Le tribunal n'entre pas en matière sur la requête lorsque cette procédure ne peut pas être appliquée.

SR 272 Code de procédure civile du 19 décembre 2008 (CPC) - Loi sur les fors CPC Art. 257 - 1 Le tribunal admet l'application de la procédure sommaire lorsque les conditions suivantes sont remplies:
¹	Le tribunal admet l'application de la procédure sommaire lorsque les conditions suivantes sont remplies:
^a	l'état de fait n'est pas litigieux ou est susceptible d'être immédiatement prouvé;
^b	la situation juridique est claire.
²	Cette procédure est exclue lorsque l'affaire est soumise à la maxime d'office.
³	Le tribunal n'entre pas en matière sur la requête lorsque cette procédure ne peut pas être appliquée.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 75 Autorités précédentes - 1 Le recours est recevable contre les décisions prises par les autorités cantonales de dernière instance, par le Tribunal administratif fédéral ou par le Tribunal fédéral des brevets.38
¹	Le recours est recevable contre les décisions prises par les autorités cantonales de dernière instance, par le Tribunal administratif fédéral ou par le Tribunal fédéral des brevets.38
²	Les cantons instituent des tribunaux supérieurs comme autorités cantonales de dernière instance. Ces tribunaux statuent sur recours, sauf si:
^a	une loi fédérale prévoit une instance cantonale unique;
^b	un tribunal spécialisé dans les litiges de droit commercial statue en instance cantonale unique;
^c	une action ayant une valeur litigieuse d'au moins 100 000 francs est déposée directement devant le tribunal supérieur avec l'accord de toutes les parties.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 74 Valeur litigieuse minimale - 1 Dans les affaires pécuniaires, le recours n'est recevable que si la valeur litigieuse s'élève au moins à:
¹	Dans les affaires pécuniaires, le recours n'est recevable que si la valeur litigieuse s'élève au moins à:
^a	15 000 francs en matière de droit du travail et de droit du bail à loyer;
^b	30 000 francs dans les autres cas.
²	Même lorsque la valeur litigieuse minimale n'est pas atteinte, le recours est recevable:
^a	si la contestation soulève une question juridique de principe;
^b	si une loi fédérale prévoit une instance cantonale unique;
^c	s'il porte sur une décision prise par une autorité cantonale de surveillance en matière de poursuite pour dettes et de faillite;
^d	s'il porte sur une décision prise par le juge de la faillite ou du concordat;
^e	s'il porte sur une décision du Tribunal fédéral des brevets.

SR 272 Code de procédure civile du 19 décembre 2008 (CPC) - Loi sur les fors CPC Art. 257 - 1 Le tribunal admet l'application de la procédure sommaire lorsque les conditions suivantes sont remplies:
¹	Le tribunal admet l'application de la procédure sommaire lorsque les conditions suivantes sont remplies:
^a	l'état de fait n'est pas litigieux ou est susceptible d'être immédiatement prouvé;
^b	la situation juridique est claire.
²	Cette procédure est exclue lorsque l'affaire est soumise à la maxime d'office.
³	Le tribunal n'entre pas en matière sur la requête lorsque cette procédure ne peut pas être appliquée.

SR 272 Code de procédure civile du 19 décembre 2008 (CPC) - Loi sur les fors CPC Art. 91 Principe - 1 La valeur du litige est déterminée par les conclusions. Les intérêts et les frais de la procédure en cours ou d'une éventuelle publication de la décision et, le cas échéant, la valeur résultant des conclusions subsidiaires ne sont pas pris en compte.
¹	La valeur du litige est déterminée par les conclusions. Les intérêts et les frais de la procédure en cours ou d'une éventuelle publication de la décision et, le cas échéant, la valeur résultant des conclusions subsidiaires ne sont pas pris en compte.
²	Lorsque l'action ne porte pas sur le paiement d'une somme d'argent déterminée, le tribunal détermine la valeur litigieuse si les parties n'arrivent pas à s'entendre sur ce point ou si la valeur qu'elles avancent est manifestement erronée.

SR 272 Code de procédure civile du 19 décembre 2008 (CPC) - Loi sur les fors CPC Art. 243 Champ d'application - 1 La procédure simplifiée s'applique aux affaires patrimoniales dont la valeur litigieuse ne dépasse pas 30 000 francs.
¹	La procédure simplifiée s'applique aux affaires patrimoniales dont la valeur litigieuse ne dépasse pas 30 000 francs.
²	Elle s'applique quelle que soit la valeur litigieuse:
^a	aux litiges relevant de la loi du 24 mars 1995 sur l'égalité162;
^b	aux litiges portant sur de la violence, des menaces ou du harcèlement au sens de l'art. 28b CC164 ou aux décisions d'ordonner une surveillance électronique au sens de l'art. 28c CC;
^c	aux litiges portant sur des baux à loyer ou à ferme d'habitations et de locaux commerciaux et sur des baux à ferme agricoles en ce qui concerne la consignation du loyer ou du fermage, la protection contre les loyers ou les fermages abusifs, la protection contre les congés ou la prolongation du bail à loyer ou à ferme;
^d	aux litiges portant sur le droit d'accès selon l'art. 25 LPD166;
^e	aux litiges relevant de la loi du 17 décembre 1993 sur la participation167;
^f	aux litiges portant sur des assurances complémentaires à l'assurance-maladie sociale au sens de la loi fédérale du 18 mars 1994 sur l'assurance-maladie168.
³	La procédure simplifiée ne s'applique pas aux litiges pour lesquels sont compétents une instance cantonale unique au sens des art. 5 et 8 ou le tribunal de commerce au sens de l'art. 6.

SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 271^a - 1 Le congé est annulable lorsqu'il est donné par le bailleur, notamment:
¹	Le congé est annulable lorsqu'il est donné par le bailleur, notamment:
^a	parce que le locataire fait valoir de bonne foi des prétentions découlant du bail;
^b	dans le but d'imposer une modification unilatérale du bail défavorable au locataire ou une adaptation de loyer;
^c	seulement dans le but d'amener le locataire à acheter l'appartement loué;
^d	pendant une procédure de conciliation ou une procédure judiciaire en rapport avec le bail, à moins que le locataire ne procède au mépris des règles de la bonne foi;
^e	dans les trois ans à compter de la fin d'une procédure de conciliation ou d'une procédure judiciaire au sujet du bail et si le bailleur:
^e1	a succombé dans une large mesure;
^e2	a abandonné ou considérablement réduit ses prétentions ou conclusions;
^e3	a renoncé à saisir le juge;
^e4	a conclu une transaction ou s'est entendu de toute autre manière avec le locataire.
^f	en raison de changements dans la situation familiale du locataire, sans qu'il en résulte des inconvénients majeurs pour le bailleur.
²	La let. e de l'al. 1 est également applicable lorsque le locataire peut prouver par des écrits qu'il s'est entendu avec le bailleur, en dehors d'une procédure de conciliation ou d'une procédure judiciaire, sur une prétention relevant du bail.
³	Les let. d et e de l'al. 1 ne sont pas applicables lorsqu'un congé est donné:
^a	en raison du besoin urgent que le bailleur ou ses proches parents ou alliés peuvent avoir d'utiliser eux-mêmes les locaux;
^b	en cas de demeure du locataire (art. 257d);
^c	pour violation grave par le locataire de son devoir de diligence ou pour de graves manques d'égards envers les voisins (art. 257f, al. 3 et 4);
^d	en cas d'aliénation de la chose louée (art. 261, al. 2);
^e	pour de justes motifs (art. 266g);
^f	en cas de faillite du locataire (art. 266h).

SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 271 - 1 Le congé est annulable lorsqu'il contrevient aux règles de la bonne foi.
¹	Le congé est annulable lorsqu'il contrevient aux règles de la bonne foi.
²	Le congé doit être motivé si l'autre partie le demande.

SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 273^c - 1 Le locataire ne peut renoncer à des droits que lui confère le présent chapitre que si ce dernier le prévoit expressément.
¹	Le locataire ne peut renoncer à des droits que lui confère le présent chapitre que si ce dernier le prévoit expressément.
²	Les conventions contraires sont nulles.

SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 276^a - 1 Les baux à ferme portant sur des exploitations agricoles ou sur des immeubles affectés à l'agriculture sont régis par la loi fédérale du 4 octobre 1985 sur le bail à ferme agricole113, en tant qu'elle contient des dispositions spéciales.
¹	Les baux à ferme portant sur des exploitations agricoles ou sur des immeubles affectés à l'agriculture sont régis par la loi fédérale du 4 octobre 1985 sur le bail à ferme agricole113, en tant qu'elle contient des dispositions spéciales.
²	Au surplus, le code des obligations est applicable, à l'exception des dispositions relatives aux baux à ferme portant sur des habitations ou des locaux commerciaux.114

SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 300 - 1 Les dispositions sur le bail à loyer (art. 271 à 273c) sont applicables par analogie pour ce qui est de la protection contre les congés concernant les baux à ferme portant sur des habitations ou des locaux commerciaux.
¹	Les dispositions sur le bail à loyer (art. 271 à 273c) sont applicables par analogie pour ce qui est de la protection contre les congés concernant les baux à ferme portant sur des habitations ou des locaux commerciaux.
²	Les dispositions relatives au logement de la famille (art. 273a) ne sont pas applicables.

SR 101 Constitution fédérale de la Confédération suisse du 18 avril 1999 Cst. Art. 29 Garanties générales de procédure - 1 Toute personne a droit, dans une procédure judiciaire ou administrative, à ce que sa cause soit traitée équitablement et jugée dans un délai raisonnable.
¹	Toute personne a droit, dans une procédure judiciaire ou administrative, à ce que sa cause soit traitée équitablement et jugée dans un délai raisonnable.
²	Les parties ont le droit d'être entendues.
³	Toute personne qui ne dispose pas de ressources suffisantes a droit, à moins que sa cause paraisse dépourvue de toute chance de succès, à l'assistance judiciaire gratuite. Elle a en outre droit à l'assistance gratuite d'un défenseur, dans la mesure où la sauvegarde de ses droits le requiert.

SR 221.213.2 Loi fédérale du 4 octobre 1985 sur le bail à ferme agricole (LBFA) LBFA Art. 15 Exceptions - 1 Lorsque la chose affermée est aliénée en vue d'une construction immédiate ou à des fins publiques ou pour être exploitée par le nouveau propriétaire, le bail à ferme peut être résilié.
¹	Lorsque la chose affermée est aliénée en vue d'une construction immédiate ou à des fins publiques ou pour être exploitée par le nouveau propriétaire, le bail à ferme peut être résilié.
²	Lorsque l'acquéreur entend résilier le bail, il doit, dans les trois mois à compter de la conclusion de l'acte d'aliénation, signifier par écrit au fermier la résiliation du bail pour le prochain terme de printemps ou d'automne admis par l'usage local, en observant un délai d'une année au moins.
³	Si le bail est résilié, le fermier peut, dans les trente jours à compter de la réception de la résiliation, ouvrir action en prolongation du bail. Le juge prolonge le bail de six mois au moins et de deux ans au plus, lorsque la résiliation a des conséquences pénibles pour le fermier ou sa famille sans que cela soit justifié par les intérêts du nouveau propriétaire.
⁴	Le bailleur répond du dommage causé au fermier par la résiliation anticipée du bail. Le fermier ne devra quitter la chose affermée qu'au moment où il aura été dédommagé ou que des garanties suffisantes lui auront été fournies.
⁵	La résiliation anticipée du bail à ferme peut être réglée dans l'acte d'aliénation, avec l'accord écrit du fermier.

SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 273 - 1 La partie qui veut contester le congé doit saisir l'autorité de conciliation dans les 30 jours qui suivent la réception du congé.
¹	La partie qui veut contester le congé doit saisir l'autorité de conciliation dans les 30 jours qui suivent la réception du congé.
²	Le locataire qui veut demander une prolongation du bail doit saisir l'autorité de conciliation:
^a	lorsqu'il s'agit d'un bail de durée indéterminée, dans les 30 jours qui suivent la réception du congé;
^b	lorsqu'il s'agit d'un bail de durée déterminée, au plus tard 60 jours avant l'expiration du contrat.
³	Le locataire qui demande une deuxième prolongation doit saisir l'autorité de conciliation au plus tard 60 jours avant l'expiration de la première.
⁴	La procédure devant l'autorité de conciliation est régie par le CPC107.108
⁵	Lorsque l'autorité compétente rejette une requête en annulabilité du congé introduite par le locataire, elle examine d'office si le bail peut être prolongé. 109

SR 221.213.2 Loi fédérale du 4 octobre 1985 sur le bail à ferme agricole (LBFA) LBFA Art. 1 - 1 La présente loi s'applique au bail:
¹	La présente loi s'applique au bail:
^a	des immeubles affectés à l'agriculture;
^b	des entreprises agricoles au sens des art. 5 et 7, al. 1, 2, 3 et 5 de la loi fédérale du 4 octobre 1991 sur le droit foncier rural (LDFR)5;
^c	des entreprises accessoires non agricoles mais formant une unité économique avec une entreprise agricole.
²	Elle s'applique également aux actes juridiques qui visent le même but que le bail à ferme agricole et qui rendraient vaine la protection voulue par la loi s'ils n'étaient soumis à celle-ci.
³	Les dispositions relatives au bail des immeubles agricoles s'appliquent également au bail des allmends, alpages et pâturages, ainsi que des droits de jouissance et de participation à ceux-ci.
⁴	Lorsque la présente loi n'est pas applicable ou qu'elle ne contient aucune disposition pertinente, le code des obligations est applicable, à l'exception des dispositions relatives aux baux à ferme portant sur des habitations ou des locaux commerciaux et de celles relatives à la consignation du loyer.6

SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 290 - Les dispositions sur le bail à loyer (art. 261 à 261b) sont applicables par analogie:
^a	en cas d'aliénation de la chose;
^b	en cas d'octroi d'un droit réel limité;
^c	en cas d'annotation du bail au registre foncier.

SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 261 - 1 Si, après la conclusion du contrat, le bailleur aliène la chose louée ou si elle lui est enlevée dans le cadre d'une poursuite pour dettes ou d'une faillite, le bail passe à l'acquéreur avec la propriété de la chose.
¹	Si, après la conclusion du contrat, le bailleur aliène la chose louée ou si elle lui est enlevée dans le cadre d'une poursuite pour dettes ou d'une faillite, le bail passe à l'acquéreur avec la propriété de la chose.
²	Le nouveau propriétaire peut cependant:
^a	pour les habitations ou les locaux commerciaux, résilier le bail en observant le délai de congé légal pour le prochain terme légal s'il fait valoir un besoin urgent pour lui-même ou ses proches parents ou alliés;
^b	pour une autre chose, résilier le bail en observant le délai de congé légal pour le prochain terme légal, à moins que le contrat ne permette d'y mettre fin plus tôt.
³	Si le nouveau propriétaire résilie le contrat plus tôt que ne le permettrait le bail, le bailleur précédent répond de tous les dommages ainsi causés au locataire.
⁴	Les dispositions relatives à l'expropriation sont réservées.

SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 261^b - 1 Les parties peuvent stipuler l'annotation de baux d'immeubles au registre foncier.
¹	Les parties peuvent stipuler l'annotation de baux d'immeubles au registre foncier.
²	L'annotation oblige tout nouveau propriétaire à laisser au locataire l'usage de l'immeuble en conformité du bail.

SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 266^a - 1 Lorsque le bail est de durée indéterminée, une partie peut le résilier en observant les délais de congé et les termes légaux, sauf si un délai plus long ou un autre terme ont été convenus.
¹	Lorsque le bail est de durée indéterminée, une partie peut le résilier en observant les délais de congé et les termes légaux, sauf si un délai plus long ou un autre terme ont été convenus.
²	Lorsque le délai ou le terme de congé n'est pas respecté, la résiliation produit effet pour le prochain terme pertinent.

SR 272 Code de procédure civile du 19 décembre 2008 (CPC) - Loi sur les fors CPC Art. 58 Principe de disposition et maxime d'office - 1 Le tribunal ne peut accorder à une partie ni plus ni autre chose que ce qui est demandé, ni moins que ce qui est reconnu par la partie adverse.
¹	Le tribunal ne peut accorder à une partie ni plus ni autre chose que ce qui est demandé, ni moins que ce qui est reconnu par la partie adverse.
²	Les dispositions prévoyant que le tribunal n'est pas lié par les conclusions des parties sont réservées.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 100 Recours contre une décision - 1 Le recours contre une décision doit être déposé devant le Tribunal fédéral dans les 30 jours qui suivent la notification de l'expédition complète.
¹	Le recours contre une décision doit être déposé devant le Tribunal fédéral dans les 30 jours qui suivent la notification de l'expédition complète.
²	Le délai de recours est de dix jours contre:
^a	les décisions d'une autorité cantonale de surveillance en matière de poursuite pour dettes et de faillite;
^b	les décisions en matière d'entraide pénale internationale et d'assistance administrative internationale en matière fiscale;
^c	les décisions portant sur le retour d'un enfant fondées sur la Convention européenne du 20 mai 1980 sur la reconnaissance et l'exécution des décisions en matière de garde des enfants et le rétablissement de la garde des enfants93 ou sur la Convention du 25 octobre 1980 sur les aspects civils de l'enlèvement international d'enfants94.
^d	les décisions du Tribunal fédéral des brevets concernant l'octroi d'une licence visée à l'art. 40d de la loi du 25 juin 1954 sur les brevets96.
³	Le délai de recours est de cinq jours contre:
^a	les décisions d'une autorité cantonale de surveillance en matière de poursuite pour effets de change;
^b	les décisions d'un gouvernement cantonal sur recours concernant des votations fédérales.
⁴	Le délai de recours est de trois jours contre les décisions d'un gouvernement cantonal sur recours touchant aux élections au Conseil national.
⁵	En matière de recours pour conflit de compétence entre deux cantons, le délai de recours commence à courir au plus tard le jour où chaque canton a pris une décision pouvant faire l'objet d'un recours devant le Tribunal fédéral.
⁶	...97
⁷	Le recours pour déni de justice ou retard injustifié peut être formé en tout temps.