4A_565/2017 - 2018-07-11 - Vertragsrecht - Ausweisung aus Pacht, Rechtsschutz in klaren Fällen; Streitwertberechnung

Bundesgericht
Tribunal fédéral
Tribunale federale
Tribunal federal

4A 565/2017

Urteil vom 11. Juli 2018

I. zivilrechtliche Abteilung

Besetzung
Bundesrichterin Kiss, Präsidentin,
Bundesrichterinnen Klett, Hohl, Niquille, May Canellas,
Gerichtsschreiber Luczak.

Verfahrensbeteiligte
A.________,
vertreten durch Rechtsanwalt Michael Ritter,
Beschwerdeführerin,

gegen

B.________ AG,
vertreten durch Rechtsanwalt Dr. Mischa Berner,
Beschwerdegegnerin.

Gegenstand
Ausweisung aus Pacht, Rechtsschutz in klaren Fällen; Streitwertberechnung,

Beschwerde gegen das Urteil des Kantonsgerichts Luzern, 1. Abteilung, vom 24. Oktober 2017 (1B 17 36).

Sachverhalt:

A.

A.a. Mit öffentlich beurkundetem Kaufvertrag vom 27. Juni 2013 erwarb die B.________ AG (Käuferin, Gesuchstellerin, Beschwerdegegnerin) von C.________ zwei Grundstücke. Mit Schreiben vom 31. Juli 2013 teilte sie A.________ (Pächterin, Gesuchsgegnerin, Beschwerdeführerin) mit, der Pachtvertrag werde von ihr nicht übernommen und per 30. September 2014 aufgelöst.

A.b. Die Pächterin strengte mit Klage vom 4. Dezember 2013 beim Bezirksgericht Willisau ein Verfahren betreffend Feststellung der Ungültigkeit der Auflösungsanzeige vom 31. Juli 2013 bzw. der Pachterstreckung an. Das Bezirksgericht trat mit Urteil vom 13. Mai 2016 auf das Begehren betreffend Feststellung der Ungültigkeit nicht ein und wies die Klage im Übrigen ab. Mit Urteil vom 27. Januar 2017 wies das Kantonsgericht Luzern die Berufung der Pächterin ab, soweit es darauf eintrat. In diesem Verfahren war umstritten, wer Partei des Pachtvertrages war. Das Kantonsgericht erkannte, die Pächterin sei nicht Alleinpächterin gewesen, sondern Mitpächterin zusammen mit einer Aktiengesellschaft. Da diese am Verfahren nicht beteiligt war und die Pachtauflösung nicht nichtig sei, schützte es betreffend die Feststellung der Ungültigkeit den Nichteintretensentscheid des Bezirksgerichts. Dabei merkte es an, selbst wenn auf die Klage einzutreten wäre, müsste sie mangels Sachlegitimation abgewiesen werden. Dieses Urteil ist nicht Gegenstand des vorliegenden Verfahrens.

B.
Mit Klage vom 26. April 2017 im Verfahren nach Art. 257 ZPO beantragte die Käuferin beim Bezirksgericht Willisau, die Pächterin habe die Grundstücke Nr. xxx, GB D.________, und Nr. yyy, GB E.________, vollständig zu räumen, zu reinigen und innert 20 Tagen zu verlassen. Komme sie dem Befehl nicht nach, sei die Gesuchstellerin zu berechtigen, auf Kosten der Gesuchsgegnerin polizeiliche Hilfe in Anspruch zu nehmen und die Räumung zu veranlassen.
Mit Entscheid vom 5. Juli 2017 verpflichtete der Einzelrichter des Bezirksgerichts Willisau die Pächterin, die beiden Grundstücke innert 20 Tagen seit Rechtskraft zu räumen. Die von der Pächterin gegen diesen Entscheid erhobene Berufung wies das Kantonsgericht Luzern mit Urteil vom 24. Oktober 2017 ab. Es verwarf den Einwand der Pächterin, in dem von dieser angestrengten Verfahren betreffend Feststellung der Ungültigkeit der Auflösungsanzeige vom 31. Juli 2013 sei nicht abschliessend und rechtsverbindlich über die Gültigkeit der Auflösung der Pacht entschieden worden. Somit liege eine eindeutige Sach- und Rechtslage im Sinn von Art. 257 ZPO vor.

C.
Mit Beschwerde in Zivilsachen und subsidiärer Verfassungsbeschwerde vom 1. November 2017 beantragt die Pächterin dem Bundesgericht, der Entscheid des Präsidenten des Bezirksgerichts Willisau vom 5. Juli 2017 und das Urteil des Kantonsgerichts Luzern vom 24. Oktober 2017 seien aufzuheben und auf das Gesuch der Beschwerdegegnerin sei unter Kosten- und Entschädigungsfolge nicht einzutreten. Ausserdem stellte sie den Verfahrensantrag, der Beschwerde sei die aufschiebende Wirkung zu erteilen.
Die Beschwerdegegnerin stellt den Antrag, auf die Beschwerde in Zivilsachen sei nicht einzutreten, eventualiter sei sie abzuweisen, soweit darauf eingetreten werde. Die subsidiäre Verfassungsbeschwerde sei abzuweisen, soweit darauf eingetreten werde. Das Kantonsgericht trägt auf Abweisung der Beschwerde an, soweit darauf einzutreten sei. Die Beschwerdeführerin hat unaufgefordert repliziert. Die Beschwerdegegnerin hat auf Gegenbemerkungen verzichtet.
Mit Präsidialverfügung vom 28. November 2017 wurde der Beschwerde die aufschiebende Wirkung erteilt.

Erwägungen:

1.
Das Bundesgericht prüft von Amtes wegen und mit freier Kognition, ob ein Rechtsmittel zulässig ist (BGE 139 III 133 E. 1).

1.1. Soweit die Beschwerdeführerin den Entscheid des Präsidenten des Bezirksgerichts Willisau anficht, ist auf die Beschwerde nicht einzutreten, da es sich hierbei nicht um einen kantonal letztinstanzlichen Entscheid handelt (Art. 75 Abs. 1 BGG). Im Übrigen geben die Eintretensvoraussetzungen, abgesehen vom Streitwert, keinen Anlass zu Bemerkungen.

1.2. Der erforderliche Streitwert beträgt Fr. 30'000.-- (Art. 74 Abs. 1 lit. b BGG; BGE 136 III 196 E. 1.1). Die Vorinstanz führte unter Hinweis auf die bundesgerichtliche Rechtsprechung (Urteil 4D 79/2015 vom 22. Januar 2016 E. 1 mit zahlreichen Verweisen) aus, im Verfahren nach Art. 257 ZPO (Rechtsschutz in klaren Fällen) sei als Streitwert der durch die Verzögerung mutmasslich entstehende Schaden zu betrachten, der im hypothetisch anfallenden bzw. entgangenen Miet- (bzw. Pacht-) oder Gebrauchswert für die Zeit besteht, bis voraussichtlich ein Ausweisungsentscheid in einem Prozess im ordentlichen Verfahren ergehen könnte. Praxisgemäss sei von einer Dauer von sechs Monaten auszugehen, was beim vorliegenden Pachtzins von jährlich Fr. 20'000.-- einen Streitwert von Fr. 10'000.-- ergebe.
Die Beschwerdeführerin hält dem im Wesentlichen entgegen, es sei absolut praxisfern, für ein ordentliches Verfahren von einer Verfahrensdauer von sechs Monaten auszugehen. Vielmehr sei hierfür (inkl. Rechtsmittelverfahren) mit mindestens drei Jahren zu rechnen.
Diese Ausführungen lassen es als angezeigt erscheinen, die Grundsätze zur Streitwertberechnung bei Ausweisungsklagen im Verfahren nach Art. 257 ZPO zu präzisieren und im Sinne der Rechtssicherheit für die häufig zu beurteilenden Fälle einer Ausweisung im Zusammenhang mit der Beendigung eines Mietverhältnisses einheitliche Regeln aufzustellen: Dabei ist danach zu unterscheiden, ob nur die Ausweisung als solche oder ob vorfrageweise (vgl. dazu BGE 141 III 262 E. 3.2 S. 265 und Urteil 4A 440/2016 vom 24. Oktober 2016 E. 5.2.2) auch die Kündigung streitig ist.

1.2.1. Geht es nur um die Frage der Ausweisung, besteht das wirtschaftliche Interesse der Parteien im Mietwert, der durch die Verzögerung infolge des Summarverfahrens selber entsteht (Urteile 4A 72/2007 vom 22. August 2007 E. 2.2; 4A 107/2007 vom 22. Juni 2007 E. 2.3). Diesbezüglich ist unabhängig von allfälligen kantonalen Unterschieden in der tatsächlichen Bewältigung solcher Summarverfahren von einer Dauer von sechs Monaten auszugehen (vgl. auch PETER DIGGELMANN, in: Schweizerische Zivilprozessordnung, Alexander Brunner und andere [Hrsg.], 2. Aufl. 2016, N. 46 zu Art. 91 ZPO in fine).

1.2.2. Ist dagegen die Kündigung ebenfalls strittig, ist diese selber Streitgegenstand. Diesbezüglich wird in der Praxis des Bundesgerichts zum Streitwert auf zwei unterschiedliche Gesichtspunkte verwiesen.

1.2.2.1. Entsprechend der Praxis zum Streitwert in Fällen, wo es nur um die Ausweisung geht (E. 1.2.1 hiervor), wird auf die voraussichtliche bzw. mögliche Dauer des Verfahrens abgestellt, wobei in dem von der Vorinstanz zitierten Urteil (4D 79/2015 E. 1) und anderen früheren Urteilen (Urteile 4A 152/2015 vom 8. Juni 2015 E. 1.2; 4A 449/2014 vom 19. November 2014 E. 2.1; 4A 273/2012 vom 30. Oktober 2012 E. 1.2.2, nicht publ. in: BGE 138 III 620) auf die Dauer des ordentlichen Verfahrens verwiesen wurde, in welchem über die Gültigkeit der Kündigung und damit die Ausweisung entschieden werden müsste, wenn der Ausweisung im Verfahren gemäss Art. 257 ZPO nicht stattgegeben würde.
Aufgrund der neueren bundesgerichtlichen Rechtsprechung fallen nun alle Streitigkeiten, in denen die angerufene Behörde über die Beendigung des Mietverhältnisses befinden muss - also auch mietrechtliche Ausweisungsklagen, die nicht im summarischen Verfahren gemäss Art. 257 ZPO ausgetragen werden können - unter den Begriff "Kündigungsschutz" gemäss Art. 243 Abs. 2 lit. c ZPO (BGE 142 III 690 E. 3 S. 692 ff.) und damit in den Anwendungsbereich des vereinfachten Verfahrens (Urteil 4A 300/2016 vom 5. Oktober 2016 E. 2). Bei gleichzeitig streitiger Kündigung wäre es aufgrund dieser Rechtsprechung also sachgerecht, auf die voraussichtliche Dauer eines summarischen Verfahrens nach Art. 257 ZPO und eines anschliessenden vereinfachten Verfahrens abzustellen. Die Lösung berücksichtigt aber nicht, dass der Entscheid bei Gutheissung der Klage dieselben Wirkungen zeitigt wie ein im gewöhnlichen oder vereinfachten Verfahren ergangener.

1.2.2.2. In anderen Entscheiden wurde denn auch - wenn es sich um die Miete von Wohn- und Geschäftsräumen handelte - auf die dreijährige Kündigungssperrfrist gemäss Art. 271a Abs. 1 lit. e OR verwiesen und diese Dauer bei der Berechnung des Streitwerts berücksichtigt (Urteile 4A 100/2018 vom 5. März 2018 E. 3; 4A 541/2015 vom 20. Mai 2016 E. 1; 4A 622/2013 vom 26. Mai 2014 E. 2, je mit Hinweis u.a. auf BGE 137 III 389 E. 1.1). Gemäss BGE 137 III 389 ergibt sich dieser Streitwert, weil während dieser Sperrfrist nicht gekündigt werden darf, nachdem eine vom Mieter angefochtene Kündigung im ordentlichen (bzw. jetzt: vereinfachten) Verfahren als ungültig erklärt wurde.
Durch einen Entscheid im Verfahren nach Art. 257 ZPO wird keine solche Sperrfrist ausgelöst. Wird klares Recht bejaht und der Mieter ausgewiesen, bleibt es bei diesem rechtskräftigen Entscheid. Wird dagegen klares Recht verneint und kommt es zu einem Nichteintretensentscheid, begründet ein solcher keine Kündigungssperrfrist (vgl. Urteil 4A 588/2013 vom 15. April 2014 E. 2.6, wo das Bundesgericht einen vorinstanzlichen Entscheid schützte, wonach ein Nichteintretensentscheid nach Art. 257 ZPO nicht geeignet ist, eine Kündigungssperrfrist nach Art. 271a Abs. 1 lit. e OR auszulösen. Zustimmend: THOMAS SUTTER-SOMM/CORDULA LÖTSCHER, in: Kommentar zur Schweizerischen Zivilprozessordnung, Sutter-Somm und andere [Hrsg.], 3. Aufl. 2016, N. 38 zu Art. 257 ZPO; ROGER WEBER, in: Basler Kommentar Obligationenrecht I, 6. Aufl. 2015, N. 25 zu Art. 271 /271a OR). Bei der zitierten Rechtsprechung geht es denn auch nicht darum, dass das Summarverfahren selber nach Art. 257 ZPO eine Kündigungssperrfrist auslösen soll. Vielmehr wird damit berücksichtigt, dass die Gültigkeit der Kündigung und damit die Ausweisung bei Nichteintreten auf das Gesuch im Summarverfahren allenfalls im ordentlichen (bzw. vereinfachten) Verfahren erstritten werden muss und
dieser Entscheid dann die Sperrfrist auslösen kann.

1.2.2.3. Gemäss dem Grundgedanken für die Streitwertberechnung, nämlich welches die mutmassliche Dauer der weiteren Nutzung des Mietobjekts ist, wenn die Kündigung sich allenfalls als ungültig erweisen sollte, muss deshalb die mögliche Sperrfrist bis zur nächsten möglichen Kündigungsgelegenheit (E. 1.2.2.2) berücksichtigt werden, nicht aber auch die voraussichtliche Verfahrensdauer (vgl. auch ZMP 2017 Nr. 11, http://www.gerichte-zh.ch/entscheide/zmp/jahrgang-2017.html, zuletzt besucht am 11. Juli 2018; kritisch: MATTHIAS TSCHUDI, Entwicklungen im Mietrecht in: SJZ 114/2018 S. 324), die nicht zuverlässig abgeschätzt werden kann (vgl. BGE 137 III 389 E. 1.1 S. 391). Ist die Beendigung des Mietverhältnisses ebenfalls Streitgegenstand und würde deren Unzulässigkeit die Schutzfrist auslösen, entspricht der Streitwert mithin in der Regel dem Mietwert für drei Jahre.

1.3. Die obigen Präzisierungen betreffen Ausweisungen aus einem Mietverhältnis. Die Vorinstanz hat die mietrechtliche Rechtsprechung ohne weiteres auf die vorliegende Pacht angewendet. Ob dies zutrifft, ist nachfolgend zu prüfen.

1.3.1. Unabhängig davon, ob der vorliegende Pachtvertrag als Pachtvertrag im Sinn des Bundesgesetzes vom 4. Oktober 1985 über die landwirtschaftliche Pacht (LPG, SR 221.213.2) zu qualifizieren ist, wie die Beschwerdeführerin meint, oder als gewöhnliche Pacht im Sinn des Achten Titels bis OR (Art. 275 ff . OR), kann jedenfalls der Streitwert nicht im Sinn der vorstehenden Erwägung 1.2.2.2 f. bestimmt werden, denn die mietrechtlichen Kündigungsschutzbestimmungen (Art. 271 -273c OR) sind nicht anwendbar - bei der landwirtschaftlichen Pacht gestützt auf Art. 276a Abs. 2 OR und bei der gewöhnlichen Pacht gestützt auf Art. 300 Abs. 1 OR -, wenn es sich nicht um die Pacht von Wohn- oder Geschäftsräumen handelt. So kann beispielsweise der Pächter eines Steinbruchs keinen mietrechtlichen Kündigungsschutz beanspruchen (Botschaft vom 27. März 1985 zur Volksinitiative "für Mieterschutz", zur Revision des Miet- und Pachtrechts im Obligationenrecht und zum Bundesgesetz über Massnahmen gegen Missbräuche im Mietwesen, BBl 1985 I 1389 ff., S. 1476 Ziff. 422.11 zu Art. 300 E-OR). Vorliegend handelt es sich nicht um Wohn- und Geschäftsräume. Gegenstand ist eine Sachpacht.

1.3.2. Gemäss dem allgemeinen Grundsatz ist zu fragen, um wie lange die Nutzung des Pachtobjekts verlängert wird, wenn die bestrittene Kündigung nicht gültig ist (BGE 136 III 196 E. 1.1 S. 197 betreffend eine Geschäftspacht, bei der die Sperrfrist deshalb zu berücksichtigen war). Der vorliegende Pachtvertrag wäre gemäss seiner Ziffer 1 frühestens per 31. August 2017 kündbar gewesen. Die streitige Kündigung wurde auf den 30. September 2014 ausgesprochen. Angesichts dieser möglichen Verlängerung von beinahe drei Jahren wäre bei einem jährlichen Pachtzins von Fr. 20'000.-- der Streitwert von Fr. 30'000.-- daher offensichtlich erreicht.

1.3.3. Die Vorinstanz ist allerdings der Auffassung, die Kündigung sei bereits rechtskräftig beurteilt worden, nämlich in ihrem Urteil vom 27. Januar 2017 (E. 1.3) betreffend Feststellung der Ungültigkeit der Auflösungsanzeige vom 31. Juli 2013. Die Beschwerdeführerin macht dagegen geltend, über die Ungültigkeit der Auflösung sei mit dem Urteil des Kantonsgerichts Luzern vom 27. Januar 2017 nicht materiell rechtskräftig entschieden worden, da auf ihre Klage nicht eingetreten wurde. Ob die Beschwerdeführerin die Gültigkeit der Kündigung trotz des Urteils vom 27. Januar 2017 und ohne Einbezug ihrer Mitpächterin zum Prozessthema machen kann, braucht indessen nicht vertieft zu werden. Selbst wenn man zu ihren Gunsten annimmt, die Kündigung sei Streitgegenstand, so dass die Beschwerde in Zivilsachen offensteht und auf die subsidiäre Verfassungsbeschwerde nicht einzutreten ist, ändert dies, wie zu zeigen sein wird, im Ergebnis nichts.

2.
Die Beschwerdeführerin rügt eine Verletzung des rechtlichen Gehörs gemäss Art. 29 BV. Die Vorinstanz habe nicht begründet, weshalb der Beschwerdeführerin kein Bleibe-Recht nach Art. 15 Abs. 4 LPG zustehen soll, welches in der Berufung geltend gemacht worden sei. Die Vorinstanz stützte sich auf das Urteil des Bundesgerichts 2C 1028/2014 vom 20. Juli 2015 zwischen (u.a.) den gleichen Parteien, wonach der Pachtvertrag vom 12. September 2007 kein Pachtvertrag im Sinn des LPG ist, da der Regelungsschwerpunkt nicht bei der landwirtschaftlichen Nutzung liegt. Demzufolge erübrigten sich Ausführungen zu Art. 15 Abs. 4 LPG.

3.

3.1. Die Vorinstanz erwog, die Beschwerdeführerin könne keine Norm nennen, die ihren Einwand stütze, wonach in dem von ihr angestrengten Verfahren betreffend Feststellung der Ungültigkeit der Auflösungsanzeige vom 31. Juli 2013 mit dem Urteil des Kantonsgerichts Luzern vom 27. Januar 2017 (vgl. Sachverhalt A.b) nicht abschliessend und rechtsverbindlich über die Gültigkeit der Auflösung der Pacht entschieden worden sei. Sie habe die Kündigung vom 31. Juli 2013 angefochten und sei damit erfolglos geblieben. Zwischen den Parteien sei das Anfechtungsverfahren damit formell und materiell rechtskräftig abgeschlossen. Wenn in diesem Urteil festgestellt worden sei, dass die Pachtauflösung nicht nichtig sei, könne das nichts anderes heissen, als dass eine wirksame Kündigung vorliege.
Da das LPG nicht zur Anwendung gelange - so die Vorinstanz weiter -, gelte das Obligationenrecht, welches gemäss Art. 276a Abs. 2 i.V.m. Art. 273 Abs. 1 OR für die Kündigung eine Anfechtung [recte: Anfechtungsfrist] von 30 Tagen vorsehe. Dass diese Frist eingehalten worden wäre, mache die Beschwerdeführerin nicht geltend. Entsprechend sei nicht nachvollziehbar, inwiefern ihr noch eine Bleiberecht zustehen könne.

3.2. Nach Auffassung der Beschwerdeführerin ist das LPG entgegen der Vorinstanz anwendbar, unabhängig vom zit. Urteil 2C 1028/2014. Zwischen den Parteien sei nämlich nie strittig gewesen, dass es sich um einen Pachtvertrag nach LPG handle. Die Parteien hätten denn auch im Vertrag vom 12. September 2007 das LPG als anwendbar erklärt.
Ob ein Vertrag nach LPG oder nach OR vorliegt, entscheidet sich allein aufgrund des Gesetzes. Die Beschwerdeführerin hat sich schon im Verfahren 2C 1028/2014 auf dieses Argument berufen und wurde schon dort dahingehend aufgeklärt, dass die Bezeichnung des Vertrages durch die Parteien nicht massgeblich ist. Massgeblich ist der Gegenstand des Vertrages. Das LPG gilt nur für die Pacht von Grundstücken zur landwirtschaftlichen Nutzung (Art. 1 Abs. 1 lit. a LPG). Dazu, dass es sich hier nicht um ein solches Grundstück handelt, kann vollumfänglich auf die Begründung im Urteil 2A 1028/2014 verwiesen werden. Dieses Urteil lag bereits vor, als die Beschwerdegegnerin die Klage auf Ausweisung im Verfahren nach Art. 257 ZPO anhängig machte. Auch wenn ursprünglich die Frage, ob der streitgegenständliche Pachtvertrag ein landwirtschaftlicher oder ein gewöhnlicher im Sinn des Obligationenrechts sei, strittig erschien, war sie jedenfalls mit diesem höchstrichterlichen Urteil in dem Sinn geklärt, dass von klarem Recht gemäss Art. 257 Abs. 1 lit. b ZPO ausgegangen werden konnte.

3.3. Dass die Kündigung vom 31. Juli 2013 vorliegend nicht mehr geprüft werden könnte, weil die 30-tägige Anfechtungsfrist von der Beschwerdeführerin nicht eingehalten worden sei, wie die Vorinstanz unter Hinweis auf Art. 276a Abs. 2 i.V.m. Art. 273 Abs. 1 OR ausführte, ist unzutreffend. Wie bereits dargelegt (E. 1.3.1 hiervor), kommen die Bestimmungen über den Kündigungsschutz bei der Miete von Wohn- und Geschäftsräumen nicht zur Anwendung.
Bestehen mangels Anwendbarkeit des LPG und der Art. 271 ff . OR keine spezifischen vorausgesetzten Erwerbszwecke (Art. 15 LPG) bzw. Kündigungsschutzbestimmungen, ist der Pachtvertrag nach den gewöhnlichen Regeln des Pachtrechts auflösbar. Bei Veräusserung des Pachtgegenstands einer Sachpacht (vgl. PETER HIGI, Zürcher Kommentar, 2000, N. 3 ff. zu Art. 290 OR) verweist Art. 290 lit. a OR auf die sinngemässe Anwendung der mietrechtlichen Bestimmungen gemäss Art. 261 -261b OR. Gemäss Art. 261 Abs. 1 OR geht das Mietverhältnis mit der Veräusserung des Mietgegenstands auf den Erwerber über. Der neue Eigentümer kann jedoch gemäss Art. 261 Abs. 2 lit. b OR, welche Bestimmung sich auf "andere Sachen" als Wohn- und Geschäftsräume bezieht, das Mietverhältnis mit der gesetzlichen Frist auf den nächsten gesetzlichen Termin kündigen, wenn der Vertrag keine frühere Auflösung ermöglicht. Gesetzliche Formvorschriften, die es zu beachten gälte, bestehen nicht. Auf die Kündigungsgründe kommt es - ausser im Falle des Rechtsmissbrauchs bzw. der Simulation des Veräusserungsgeschäfts - grundsätzlich nicht an. Der Mieter kann immerhin eine fehlerhafte Kündigung rügen und etwa Klage auf Feststellung erheben, die Kündigung sei mangels Eigentumsübergang oder
infolge bestehender Vormerkung im Grundbuch (Art. 261b OR) nichtig oder andere Nichtigkeitsgründe geltend machen (PETER HIGI, Zürcher Kommentar, 1994, N. 47 ff. zu Art. 261 -261a OR). Dass die Kündigung geradezu nichtig wäre, macht die Beschwerdeführerin selber explizit nicht geltend.
Die Beschwerdegegnerin kündigte mit Schreiben vom 31. Juli 2013 mit Hinweis auf Art. 15 LPG unter "Einhaltung einer Mindestfrist von einem Jahr auf den ortsüblichen Herbsttermin 2014 (30. September 2014) ". Dass sie dieses Schreiben als Auflösungserklärung bezeichnete und nicht als Kündigung, ist entgegen der Beschwerdeführerin nicht von Belang. Entscheidend ist vielmehr, dass sie als Folge des Eigentumswechsels die Vertragsauflösung erklärte. Art. 261 Abs. 2 lit. b OR verweist auf die gesetzlichen Fristen bzw. Termine gemäss Art. 266a , 266b , 266e und 266f OR (RAYMOND BISANG UND ANDERE, Das schweizerische Mietrecht, SVIT-Kommentar, 3. Aufl. 2008, N. 20 zu Art. 261 -261a OR). Da es sich vorliegend nicht um Wohn- oder Geschäftsräume handelt, liegt eine unbewegliche Sache gemäss Art. 266b OR vor (vgl. BISANG UND ANDERE, SVIT-Kommentar, a.a.O., N. 12 zu Art. 266b -f OR; HIGI, a.a.O., N. 49 zu Art. 261 -261a OR). Nach dieser Bestimmung kann der Vermieter mit einer Frist von drei Monaten auf einen ortsüblichen Termin oder, wenn es keinen Ortsgebrauch gibt, auf Ende einer sechsmonatigen Mietdauer kündigen. Abgesehen davon, dass die Beschwerdeführerin die Nichteinhaltung der Fristen nicht einmal geltend macht, wurden diese mit dem Schreiben
vom 31. Juli 2013 offensichtlich eingehalten. Es besteht eine klare Rechtslage.
Die Vorinstanz ging im Ergebnis zutreffend davon aus, dass die Voraussetzungen von Art. 257 Abs. 1 ZPO erfüllt sind und die Ausweisung in diesem Verfahren angeordnet werden kann.

4.
Die Beschwerdeführerin rügt schliesslich eine Verletzung der Dispositionsmaxime von Art. 58 Abs. 1 ZPO. Die Vorinstanz habe die Räumung des Pachtgegenstands innert zehn Tagen seit Zustellung des vorinstanzlichen Urteils angeordnet. Die Erstinstanz hätte demgegenüber die Räumung innert 20 Tagen seit Rechtskraft verfügt, was von der Beschwerdegegnerin nicht angefochten worden sei. Entsprechend sei die Beschwerdeführerin gezwungen worden, die Beschwerde ans Bundesgericht innert einer Frist von wenigen Tagen einzureichen. Damit habe die Vorinstanz auch die Beschwerdefrist gemäss Art. 100 BGG vereitelt. Entsprechend sei das angefochtene Urteil zumindest diesbezüglich aufzuheben.
Nachdem die Beschwerdeführerin die Beschwerde innert Frist einreichen konnte und dieser anschliessend die aufschiebende Wirkung erteilt wurde, ist nicht ersichtlich, welches Rechtsschutzinteresse sie hinsichtlich dieser Rügen noch hätte.

5.
Bei diesem Ausgang des Verfahrens wird die Beschwerdeführerin kosten- und entschädigungspflichtig.

Demnach erkennt das Bundesgericht:

1.
Auf die subsidiäre Verfassungsbeschwerde wird nicht eingetreten.

2.
Die Beschwerde in Zivilsachen wird abgewiesen, soweit darauf einzutreten ist.

3.
Die Gerichtskosten von Fr. 3'000.-- werden der Beschwerdeführerin auferlegt.

4.
Die Beschwerdeführerin hat die Beschwerdegegnerin für das bundesgerichtliche Verfahren mit Fr. 3'500.-- zu entschädigen.

5.
Dieses Urteil wird den Parteien und dem Kantonsgericht Luzern, 1. Abteilung, schriftlich mitgeteilt.

Lausanne, 11. Juli 2018

Im Namen der I. zivilrechtlichen Abteilung
des Schweizerischen Bundesgerichts

Die Präsidentin: Kiss

Der Gerichtsschreiber: Luczak

SR 272 Schweizerische Zivilprozessordnung vom 19. Dezember 2008 (Zivilprozessordnung, ZPO) - Gerichtsstandsgesetz ZPO Art. 257 - 1 Das Gericht gewährt Rechtsschutz im summarischen Verfahren, wenn:
¹	Das Gericht gewährt Rechtsschutz im summarischen Verfahren, wenn:
^a	der Sachverhalt unbestritten oder sofort beweisbar ist; und
^b	die Rechtslage klar ist.
²	Ausgeschlossen ist dieser Rechtsschutz, wenn die Angelegenheit dem Offizialgrundsatz unterliegt.
³	Kann dieser Rechtsschutz nicht gewährt werden, so tritt das Gericht auf das Gesuch nicht ein.

SR 272 Schweizerische Zivilprozessordnung vom 19. Dezember 2008 (Zivilprozessordnung, ZPO) - Gerichtsstandsgesetz ZPO Art. 257 - 1 Das Gericht gewährt Rechtsschutz im summarischen Verfahren, wenn:
¹	Das Gericht gewährt Rechtsschutz im summarischen Verfahren, wenn:
^a	der Sachverhalt unbestritten oder sofort beweisbar ist; und
^b	die Rechtslage klar ist.
²	Ausgeschlossen ist dieser Rechtsschutz, wenn die Angelegenheit dem Offizialgrundsatz unterliegt.
³	Kann dieser Rechtsschutz nicht gewährt werden, so tritt das Gericht auf das Gesuch nicht ein.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 75 Vorinstanzen - 1 Die Beschwerde ist zulässig gegen Entscheide letzter kantonaler Instanzen, des Bundesverwaltungsgerichts und des Bundespatentgerichts.36
¹	Die Beschwerde ist zulässig gegen Entscheide letzter kantonaler Instanzen, des Bundesverwaltungsgerichts und des Bundespatentgerichts.36
²	Die Kantone setzen als letzte kantonale Instanzen obere Gerichte ein. Diese entscheiden als Rechtsmittelinstanzen; ausgenommen sind die Fälle, in denen:
^a	ein Bundesgesetz eine einzige kantonale Instanz vorsieht;
^b	ein Fachgericht für handelsrechtliche Streitigkeiten als einzige kantonale Instanz entscheidet;
^c	eine Klage mit einem Streitwert von mindestens 100 000 Franken mit Zustimmung aller Parteien direkt beim oberen Gericht eingereicht wurde.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 74 Streitwertgrenze - 1 In vermögensrechtlichen Angelegenheiten ist die Beschwerde nur zulässig, wenn der Streitwert mindestens beträgt:
¹	In vermögensrechtlichen Angelegenheiten ist die Beschwerde nur zulässig, wenn der Streitwert mindestens beträgt:
^a	15 000 Franken in arbeits- und mietrechtlichen Fällen;
^b	30 000 Franken in allen übrigen Fällen.
²	Erreicht der Streitwert den massgebenden Betrag nach Absatz 1 nicht, so ist die Beschwerde dennoch zulässig:
^a	wenn sich eine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung stellt;
^b	wenn ein Bundesgesetz eine einzige kantonale Instanz vorsieht;
^c	gegen Entscheide der kantonalen Aufsichtsbehörden in Schuldbetreibungs- und Konkurssachen;
^d	gegen Entscheide des Konkurs- und Nachlassrichters oder der Konkurs- und Nachlassrichterin;
^e	gegen Entscheide des Bundespatentgerichts.

SR 272 Schweizerische Zivilprozessordnung vom 19. Dezember 2008 (Zivilprozessordnung, ZPO) - Gerichtsstandsgesetz ZPO Art. 257 - 1 Das Gericht gewährt Rechtsschutz im summarischen Verfahren, wenn:
¹	Das Gericht gewährt Rechtsschutz im summarischen Verfahren, wenn:
^a	der Sachverhalt unbestritten oder sofort beweisbar ist; und
^b	die Rechtslage klar ist.
²	Ausgeschlossen ist dieser Rechtsschutz, wenn die Angelegenheit dem Offizialgrundsatz unterliegt.
³	Kann dieser Rechtsschutz nicht gewährt werden, so tritt das Gericht auf das Gesuch nicht ein.

SR 272 Schweizerische Zivilprozessordnung vom 19. Dezember 2008 (Zivilprozessordnung, ZPO) - Gerichtsstandsgesetz ZPO Art. 91 Grundsatz - 1 Der Streitwert wird durch das Rechtsbegehren bestimmt. Zinsen und Kosten des laufenden Verfahrens oder einer allfälligen Publikation des Entscheids sowie allfällige Eventualbegehren werden nicht hinzugerechnet.
¹	Der Streitwert wird durch das Rechtsbegehren bestimmt. Zinsen und Kosten des laufenden Verfahrens oder einer allfälligen Publikation des Entscheids sowie allfällige Eventualbegehren werden nicht hinzugerechnet.
²	Lautet das Rechtsbegehren nicht auf eine bestimmte Geldsumme, so setzt das Gericht den Streitwert fest, sofern sich die Parteien darüber nicht einigen oder ihre Angaben offensichtlich unrichtig sind.

SR 272 Schweizerische Zivilprozessordnung vom 19. Dezember 2008 (Zivilprozessordnung, ZPO) - Gerichtsstandsgesetz ZPO Art. 243 Geltungsbereich - 1 Das vereinfachte Verfahren gilt für vermögensrechtliche Streitigkeiten bis zu einem Streitwert von 30 000 Franken.
¹	Das vereinfachte Verfahren gilt für vermögensrechtliche Streitigkeiten bis zu einem Streitwert von 30 000 Franken.
²	Es gilt ohne Rücksicht auf den Streitwert bei Streitigkeiten:91
^a	nach dem Gleichstellungsgesetz vom 24. März 199592;
^b	wegen Gewalt, Drohungen oder Nachstellungen nach Artikel 28b ZGB94 oder betreffend eine elektronische Überwachung nach Artikel 28c ZGB;
^c	aus Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen sowie aus landwirtschaftlicher Pacht, sofern die Hinterlegung von Miet- und Pachtzinsen, der Schutz vor missbräuchlichen Miet- und Pachtzinsen, der Kündigungsschutz oder die Erstreckung des Miet- oder Pachtverhältnisses betroffen ist;
^d	zur Durchsetzung des Auskunftsrechts nach Artikel 25 DSG96;
^e	nach dem Mitwirkungsgesetz vom 17. Dezember 199397;
^f	aus Zusatzversicherungen zur sozialen Krankenversicherung nach dem Bundesgesetz vom 18. März 199498 über die Krankenversicherung.
³	Es findet keine Anwendung in Streitigkeiten vor der einzigen kantonalen Instanz nach den Artikeln 5 und 8 und vor dem Handelsgericht nach Artikel 6.

SR 220 Erste Abteilung: Allgemeine Bestimmungen Erster Titel: Die Entstehung der Obligationen Erster Abschnitt: Die Entstehung durch Vertrag OR Art. 271^a - 1 Die Kündigung durch den Vermieter ist insbesondere anfechtbar, wenn sie ausgesprochen wird:
¹	Die Kündigung durch den Vermieter ist insbesondere anfechtbar, wenn sie ausgesprochen wird:
^a	weil der Mieter nach Treu und Glauben Ansprüche aus dem Mietverhältnis geltend macht;
^b	weil der Vermieter eine einseitige Vertragsänderung zu Lasten des Mieters oder eine Mietzinsanpassung durchsetzen will;
^c	allein um den Mieter zum Erwerb der gemieteten Wohnung zu veranlassen;
^d	während eines mit dem Mietverhältnis zusammenhängenden Schlichtungs- oder Gerichtsverfahrens, ausser wenn der Mieter das Verfahren missbräuchlich eingeleitet hat;
^e	vor Ablauf von drei Jahren nach Abschluss eines mit dem Mietverhältnis zusammenhängenden Schlichtungs- oder Gerichtsverfahrens, in dem der Vermieter:
^e1	zu einem erheblichen Teil unterlegen ist;
^e2	seine Forderung oder Klage zurückgezogen oder erheblich eingeschränkt hat;
^e3	auf die Anrufung des Richters verzichtet hat;
^e4	mit dem Mieter einen Vergleich geschlossen oder sich sonstwie geeinigt hat;
^f	wegen Änderungen in der familiären Situation des Mieters, aus denen dem Vermieter keine wesentlichen Nachteile entstehen.
²	Absatz 1 Buchstabe e ist auch anwendbar, wenn der Mieter durch Schriftstücke nachweisen kann, dass er sich mit dem Vermieter ausserhalb eines Schlichtungs- oder Gerichtsverfahrens über eine Forderung aus dem Mietverhältnis geeinigt hat.
³	Absatz 1 Buchstaben d und e sind nicht anwendbar bei Kündigungen:
^a	wegen dringenden Eigenbedarfs des Vermieters für sich, nahe Verwandte oder Verschwägerte;
^b	wegen Zahlungsrückstand des Mieters (Art. 257d);
^c	wegen schwerer Verletzung der Pflicht des Mieters zu Sorgfalt und Rücksichtnahme (Art. 257f Abs. 3 und 4);
^d	infolge Veräusserung der Sache (Art. 261);
^e	aus wichtigen Gründen (Art. 266g);
^f	wegen Konkurs des Mieters (Art. 266h).

SR 220 Erste Abteilung: Allgemeine Bestimmungen Erster Titel: Die Entstehung der Obligationen Erster Abschnitt: Die Entstehung durch Vertrag OR Art. 271 - 1 Die Kündigung ist anfechtbar, wenn sie gegen den Grundsatz von Treu und Glauben verstösst.
¹	Die Kündigung ist anfechtbar, wenn sie gegen den Grundsatz von Treu und Glauben verstösst.
²	Die Kündigung muss auf Verlangen begründet werden.

SR 220 Erste Abteilung: Allgemeine Bestimmungen Erster Titel: Die Entstehung der Obligationen Erster Abschnitt: Die Entstehung durch Vertrag OR Art. 273^c - 1 Der Mieter kann auf Rechte, die ihm nach diesem Abschnitt zustehen, nur verzichten, wenn dies ausdrücklich vorgesehen ist.
¹	Der Mieter kann auf Rechte, die ihm nach diesem Abschnitt zustehen, nur verzichten, wenn dies ausdrücklich vorgesehen ist.
²	Abweichende Vereinbarungen sind nichtig.

SR 220 Erste Abteilung: Allgemeine Bestimmungen Erster Titel: Die Entstehung der Obligationen Erster Abschnitt: Die Entstehung durch Vertrag OR Art. 276^a - 1 Für Pachtverträge über landwirtschaftliche Gewerbe oder über Grundstücke zur landwirtschaftlichen Nutzung gilt das Bundesgesetz vom 4. Oktober 1985109 über die landwirtschaftliche Pacht, soweit es besondere Regelungen enthält.
¹	Für Pachtverträge über landwirtschaftliche Gewerbe oder über Grundstücke zur landwirtschaftlichen Nutzung gilt das Bundesgesetz vom 4. Oktober 1985109 über die landwirtschaftliche Pacht, soweit es besondere Regelungen enthält.
²	Im Übrigen gilt das Obligationenrecht mit Ausnahme der Bestimmungen über die Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen.110

SR 220 Erste Abteilung: Allgemeine Bestimmungen Erster Titel: Die Entstehung der Obligationen Erster Abschnitt: Die Entstehung durch Vertrag OR Art. 300 - 1 Für den Kündigungsschutz bei der Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen gilt das Mietrecht (Art. 271-273c) sinngemäss.
¹	Für den Kündigungsschutz bei der Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen gilt das Mietrecht (Art. 271-273c) sinngemäss.
²	Nicht anwendbar sind die Bestimmungen über die Wohnung der Familie (Art. 273a).

SR 101 Bundesverfassung der Schweizerischen Eidgenossenschaft vom 18. April 1999 BV Art. 29 Allgemeine Verfahrensgarantien - 1 Jede Person hat in Verfahren vor Gerichts- und Verwaltungsinstanzen Anspruch auf gleiche und gerechte Behandlung sowie auf Beurteilung innert angemessener Frist.
¹	Jede Person hat in Verfahren vor Gerichts- und Verwaltungsinstanzen Anspruch auf gleiche und gerechte Behandlung sowie auf Beurteilung innert angemessener Frist.
²	Die Parteien haben Anspruch auf rechtliches Gehör.
³	Jede Person, die nicht über die erforderlichen Mittel verfügt, hat Anspruch auf unentgeltliche Rechtspflege, wenn ihr Rechtsbegehren nicht aussichtslos erscheint. Soweit es zur Wahrung ihrer Rechte notwendig ist, hat sie ausserdem Anspruch auf unentgeltlichen Rechtsbeistand.

SR 221.213.2 Bundesgesetz vom 4. Oktober 1985 über die landwirtschaftliche Pacht (LPG) LPG Art. 15 Ausnahmen - 1 Der Erwerber kann den Pachtvertrag auflösen, wenn er den Pachtgegenstand unmittelbar zu Bauzwecken oder zu öffentlichen Zwecken oder zur Selbstbewirtschaftung erwirbt.
¹	Der Erwerber kann den Pachtvertrag auflösen, wenn er den Pachtgegenstand unmittelbar zu Bauzwecken oder zu öffentlichen Zwecken oder zur Selbstbewirtschaftung erwirbt.
²	Will der Erwerber den Pachtvertrag nicht übernehmen, so muss er dem Pächter innert dreier Monate seit Abschluss des Veräusserungsvertrags schriftlich anzeigen, dass die Pacht nach Ablauf einer Frist von mindestens einem Jahr auf den folgenden ortsüblichen Frühjahrs- oder Herbsttermin aufgelöst sei.
³	Wird die Pacht aufgelöst, so kann der Pächter innert 30 Tagen seit Empfang der Anzeige des Erwerbers auf Erstreckung klagen. Der Richter erstreckt die Pacht um mindestens sechs Monate, jedoch um höchstens zwei Jahre, wenn die Beendigung für den Pächter oder seine Familie eine Härte zur Folge hat, die auch unter Würdigung der Interessen des neuen Eigentümers nicht zu rechtfertigen ist.
⁴	Der Verpächter muss dem Pächter den Schaden ersetzen, der aus der vorzeitigen Beendigung der Pacht entsteht. Der Pächter braucht den Pachtgegenstand erst zu verlassen, wenn ihm Schadenersatz oder hinreichende Sicherheit geleistet worden ist.
⁵	Die vorzeitige Beendigung der Pacht kann mit schriftlicher Zustimmung des Pächters im Veräusserungsvertrag geregelt werden.

SR 220 Erste Abteilung: Allgemeine Bestimmungen Erster Titel: Die Entstehung der Obligationen Erster Abschnitt: Die Entstehung durch Vertrag OR Art. 273 - 1 Will eine Partei die Kündigung anfechten, so muss sie das Begehren innert 30 Tagen nach Empfang der Kündigung der Schlichtungsbehörde einreichen.
¹	Will eine Partei die Kündigung anfechten, so muss sie das Begehren innert 30 Tagen nach Empfang der Kündigung der Schlichtungsbehörde einreichen.
²	Will der Mieter eine Erstreckung des Mietverhältnisses verlangen, so muss er das Begehren der Schlichtungsbehörde einreichen:
^a	bei einem unbefristeten Mietverhältnis innert 30 Tagen nach Empfang der Kündigung;
^b	bei einem befristeten Mietverhältnis spätestens 60 Tage vor Ablauf der Vertragsdauer.
³	Das Begehren um eine zweite Erstreckung muss der Mieter der Schlichtungsbehörde spätestens 60 Tage vor Ablauf der ersten einreichen.
⁴	Das Verfahren vor der Schlichtungsbehörde richtet sich nach der ZPO103.104
⁵	Weist die zuständige Behörde ein Begehren des Mieters betreffend Anfechtung der Kündigung ab, so prüft sie von Amtes wegen, ob das Mietverhältnis erstreckt werden kann.105

SR 221.213.2 Bundesgesetz vom 4. Oktober 1985 über die landwirtschaftliche Pacht (LPG) LPG Art. 1 - 1 Dieses Gesetz gilt für die Pacht:
¹	Dieses Gesetz gilt für die Pacht:
^a	von Grundstücken zur landwirtschaftlichen Nutzung;
^b	von landwirtschaftlichen Gewerben im Sinne der Artikel 5 und 7 Absätze 1, 2, 3 und 5 des Bundesgesetzes vom 4. Oktober 19915 über das bäuerliche Bodenrecht (BGBB);
^c	nichtlandwirtschaftlicher Nebengewerbe, die mit einem landwirtschaftlichen Gewerbe eine wirtschaftliche Einheit bilden.
²	Das Gesetz gilt auch für Rechtsgeschäfte, die das gleiche bezwecken wie die landwirtschaftliche Pacht und ohne Unterstellung unter das Gesetz den von diesem angestrebten Schutz vereiteln würden.
³	Für die Pacht von Allmenden, Alpen und Weiden sowie von Nutzungs- und Anteilsrechten an solchen gelten die Bestimmungen über die Pacht von landwirtschaftlichen Grundstücken.
⁴	Soweit dieses Gesetz nicht anwendbar ist oder keine besonderen Vorschriften enthält, gilt das Obligationenrecht, mit Ausnahme der Bestimmungen über die Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen und über die Hinterlegung des Pachtzinses.6

SR 220 Erste Abteilung: Allgemeine Bestimmungen Erster Titel: Die Entstehung der Obligationen Erster Abschnitt: Die Entstehung durch Vertrag OR Art. 290 - Das Mietrecht (Art. 261-261b) gilt sinngemäss bei:
^a	Veräusserung des Pachtgegenstandes;
^b	Einräumung beschränkter dinglicher Rechte am Pachtgegenstand;
^c	Vormerkung des Pachtverhältnisses im Grundbuch.

SR 220 Erste Abteilung: Allgemeine Bestimmungen Erster Titel: Die Entstehung der Obligationen Erster Abschnitt: Die Entstehung durch Vertrag OR Art. 261 - 1 Veräussert der Vermieter die Sache nach Abschluss des Mietvertrags oder wird sie ihm in einem Schuldbetreibungs- oder Konkursverfahren entzogen, so geht das Mietverhältnis mit dem Eigentum an der Sache auf den Erwerber über.
¹	Veräussert der Vermieter die Sache nach Abschluss des Mietvertrags oder wird sie ihm in einem Schuldbetreibungs- oder Konkursverfahren entzogen, so geht das Mietverhältnis mit dem Eigentum an der Sache auf den Erwerber über.
²	Der neue Eigentümer kann jedoch:
^a	bei Wohn- und Geschäftsräumen das Mietverhältnis mit der gesetzlichen Frist auf den nächsten gesetzlichen Termin kündigen, wenn er einen dringenden Eigenbedarf für sich, nahe Verwandte oder Verschwägerte geltend macht;
^b	bei einer anderen Sache das Mietverhältnis mit der gesetzlichen Frist auf den nächsten gesetzlichen Termin kündigen, wenn der Vertrag keine frühere Auflösung ermöglicht.
³	Kündigt der neue Eigentümer früher, als es der Vertrag mit dem bisherigen Vermieter gestattet hätte, so haftet dieser dem Mieter für allen daraus entstehenden Schaden.
⁴	Vorbehalten bleiben die Bestimmungen über die Enteignung.

SR 220 Erste Abteilung: Allgemeine Bestimmungen Erster Titel: Die Entstehung der Obligationen Erster Abschnitt: Die Entstehung durch Vertrag OR Art. 261^b - 1 Bei der Miete an einem Grundstück kann verabredet werden, dass das Verhältnis im Grundbuch vorgemerkt wird.
¹	Bei der Miete an einem Grundstück kann verabredet werden, dass das Verhältnis im Grundbuch vorgemerkt wird.
²	Die Vormerkung bewirkt, dass jeder neue Eigentümer dem Mieter gestatten muss, das Grundstück entsprechend dem Mietvertrag zu gebrauchen.

SR 220 Erste Abteilung: Allgemeine Bestimmungen Erster Titel: Die Entstehung der Obligationen Erster Abschnitt: Die Entstehung durch Vertrag OR Art. 266^a - 1 Die Parteien können das unbefristete Mietverhältnis unter Einhaltung der gesetzlichen Fristen und Termine kündigen, sofern sie keine längere Frist oder keinen anderen Termin vereinbart haben.
¹	Die Parteien können das unbefristete Mietverhältnis unter Einhaltung der gesetzlichen Fristen und Termine kündigen, sofern sie keine längere Frist oder keinen anderen Termin vereinbart haben.
²	Halten die Parteien die Frist oder den Termin nicht ein, so gilt die Kündigung für den nächstmöglichen Termin.

SR 272 Schweizerische Zivilprozessordnung vom 19. Dezember 2008 (Zivilprozessordnung, ZPO) - Gerichtsstandsgesetz ZPO Art. 58 Dispositions- und Offizialgrundsatz - 1 Das Gericht darf einer Partei nicht mehr und nichts anderes zusprechen, als sie verlangt, und nicht weniger, als die Gegenpartei anerkannt hat.
¹	Das Gericht darf einer Partei nicht mehr und nichts anderes zusprechen, als sie verlangt, und nicht weniger, als die Gegenpartei anerkannt hat.
²	Vorbehalten bleiben gesetzliche Bestimmungen, nach denen das Gericht nicht an die Parteianträge gebunden ist.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 100 Beschwerde gegen Entscheide - 1 Die Beschwerde gegen einen Entscheid ist innert 30 Tagen nach der Eröffnung der vollständigen Ausfertigung beim Bundesgericht einzureichen.
¹	Die Beschwerde gegen einen Entscheid ist innert 30 Tagen nach der Eröffnung der vollständigen Ausfertigung beim Bundesgericht einzureichen.
²	Die Beschwerdefrist beträgt zehn Tage:
^a	bei Entscheiden der kantonalen Aufsichtsbehörden in Schuldbetreibungs- und Konkurssachen;
^b	bei Entscheiden auf den Gebieten der internationalen Rechtshilfe in Strafsachen und der internationalen Amtshilfe in Steuersachen;
^c	bei Entscheiden über die Rückgabe eines Kindes nach dem Europäischen Übereinkommen vom 20. Mai 198089 über die Anerkennung und Vollstreckung von Entscheidungen über das Sorgerecht für Kinder und die Wiederherstellung des Sorgerechts oder nach dem Übereinkommen vom 25. Oktober 198090 über die zivilrechtlichen Aspekte internationaler Kindesentführung;
^d	bei Entscheiden des Bundespatentgerichts über die Erteilung einer Lizenz nach Artikel 40d des Patentgesetzes vom 25. Juni 195492.
³	Die Beschwerdefrist beträgt fünf Tage:
^a	bei Entscheiden der kantonalen Aufsichtsbehörden in Schuldbetreibungs- und Konkurssachen im Rahmen der Wechselbetreibung;
^b	bei Entscheiden der Kantonsregierungen über Beschwerden gegen eidgenössische Abstimmungen.
⁴	Bei Entscheiden der Kantonsregierungen über Beschwerden gegen die Nationalratswahlen beträgt die Beschwerdefrist drei Tage.
⁵	Bei Beschwerden wegen interkantonaler Kompetenzkonflikte beginnt die Beschwerdefrist spätestens dann zu laufen, wenn in beiden Kantonen Entscheide getroffen worden sind, gegen welche beim Bundesgericht Beschwerde geführt werden kann.
⁶	...93
⁷	Gegen das unrechtmässige Verweigern oder Verzögern eines Entscheids kann jederzeit Beschwerde geführt werden.

BGG:	74 75 100
BV:	29
LPG:	1 15
OR:	261 261^a 261^b 266^a 266^b 266^e 266^f 271 271^a 273 273^c 275 276^a 290 300
ZPO:	58 91 243 257