4A_420/2009 - 2010-06-11 - Droit des contrats

Bundesgericht
Tribunal fédéral
Tribunale federale
Tribunal federal

{T 0/2}
4A_420/2009

Urteil vom 11. Juni 2010
I. zivilrechtliche Abteilung

Besetzung
Bundesrichterin Klett, Präsidentin,
Bundesrichter Corboz,
Bundesrichterin Rottenberg Liatowitsch,
Gerichtsschreiberin Feldmann.

Verfahrensbeteiligte
X.________ GmbH,
vertreten durch Rechtsanwältin Dr. Martina Altenpohl,
Beschwerdeführerin,

gegen

Allreal Toni AG,
vertreten durch Rechtsanwalt Dr. Urban Hulliger,
Beschwerdegegnerin.

Gegenstand
Mietvertrag,

Beschwerde gegen den Beschluss des Obergerichts des Kantons Zürich, II. Zivilkammer, vom 24. August 2009 und den Zirkulationsbeschluss des Kassationsgerichts des Kantons Zürich vom 23. Dezember 2009.
Sachverhalt:

A.
Die X.________ GmbH (Beschwerdeführerin) mietete im Jahre 2003 von der damaligen Eigentümerin Swiss Dairy Food AG 1'400m2 Fläche im sogenannten Toni-Areal (stillgelegte Toni-Molkerei) im Zürcher Stadtkreis 5 und betreibt dort seither den Club A.________. Die Allreal Toni AG (Beschwerdegegnerin) ist die heutige Eigentümerin des Toni-Areals. Der Mietvertrag war bis 31. Dezember 2005 befristet. Hinsichtlich einer allfälligen Fortsetzung des Mietverhältnisses enthielt der Vertrag folgenden Passus:
"Der Mieter nimmt zur Kenntnis, dass der Eigentümer derzeit verschiedene Nutzungen des Areals prüft und vor diesem Hintergrund mit einer nachträglichen Verlängerung des Mietverhältnisses oder einem neuen Vertragsabschluss nicht gerechnet werden kann. Die kurze Vertragsdauer hat der Mieter auch bei seinen mieterseitigen Investitionen und daraus resultierenden Abbruchkosten stets im Auge zu behalten.
Falls der Vermieter nach dem 31.12.2005 über die Mietsache nicht verfügen will, das Objekt nicht abgerissen oder einer anderen Nutzung zugeführt wird, und daher das Vertragsobjekt nochmals vermietet wird, räumt der Vermieter dem Mieter hiermit ein Vormietrecht an der Mietfläche ... ein. Der Mieter bekundet bereits heute sein Interesse, das Mietverhältnis über den 31.12.2005 hinaus weiterzuführen."
Für die später in Nachlassliquidation geratene Swiss Dairy Food AG handelte das Betreibungsamt Zürich 5, das seinerseits die C.________ beizog.
A.a Mit "Nachtrag Nr. 2" vom April 2004 verlängerten die Beschwerdeführerin und die Swiss Dairy Food AG in Nachlassliquidation den Mietvertrag um drei Jahre:
"Präambel
(...)

Im Hinblick auf die zukünftige Zusammenarbeit zwischen den Parteien sowie aufgrund des momentanen Planungsstandes auf dem Toni-Areal ist eine Vertragsverlängerung um 3 Jahre möglich. Die Parteien vereinbaren daher was folgt:

1. Vertragsverlängerung / -vertragsdauer

Das zwischen den Parteien bestehende Mietverhältnis wird hiermit um 3 Jahre verlängert und endigt somit per 31. Dezember 2008, ohne dass es einer Kündigung bedarf.

Über eine weitere mögliche Vertragsverlängerung werden sich die Parteien spätestens Ende Dezember 2008 schriftlich einigen und einen allfälligen Nachtrag zum Mietvertrag abschliessen."
A.b Das Eigentum an der Mietsache ging hernach auf die Bank B.________ über. Mit Schreiben vom 20. Juli 2007 teilte diese der Beschwerdeführerin mit, eine weitere Verlängerung des Mietverhältnisses über den 31. Dezember 2008 hinaus sei definitiv nicht möglich, da die Rückbauarbeiten im Januar 2009 beginnen würden.
A.c Im Oktober 2007 traten die Änderungen des privaten Gestaltungsplans Toni-Areal aus dem Jahr 2002 in Kraft. Gestützt auf den geänderten Gestaltungsplan erteilte die Bausektion des Stadtrats im Juni 2008 der Bank B.________ die Baubewilligung für eine Umnutzung des Toni-Areals. Vorgesehen ist eine Mischnutzung mit Wohnungen, Gewerbe und der Zürcher Fachhochschule der Künste. Die Baubewilligung ist rechtskräftig.

B.
Im Oktober 2008 beantragte die Beschwerdeführerin bei der Schlichtungsbehörde Zürich die Erstreckung des Mietverhältnisses um drei Jahre. Die Schlichtungsbehörde wies das Erstreckungsbegehren ab. Vor dem Mietgericht Zürich beantragte die Beschwerdeführerin daraufhin eine (erstmalige) Erstreckung des Mietverhältnisses um ein Jahr. Das Mietgericht wies die Klage am 30. April 2009 ab. Gleich entschied das Obergericht des Kantons Zürich am 24. August 2009. Die Beschwerdeführerin reichte gegen den Entscheid des Obergerichts sowohl kantonale Nichtigkeitsbeschwerde beim Kassationsgericht des Kantons Zürich als auch Beschwerde in Zivilsachen beim Bundesgericht ein. Im Oktober 2009 machte die Beschwerdeführerin sodann bei der Schlichtungsbehörde ein zweites Mieterstreckungsgesuch anhängig. Das entsprechende Verfahren wurde bis zum rechtskräftigen Entscheid des Bundesgerichts über die hängige Beschwerde sistiert.

C.
Das Kassationsgericht wies die Nichtigkeitsbeschwerde am 23. Dezember 2009 ab, soweit es darauf eintrat. Auch dagegen erhob die Beschwerdeführerin Beschwerde in Zivilsachen beim Bundesgericht. In beiden Beschwerden beantragt die Beschwerdeführerin, den jeweils angefochtenen Entscheid aufzuheben und ihre Klage auf erstmalige Erstreckung des Mietverhältnisses um ein Jahr gutzuheissen. Das Bundesgericht erteilte den Beschwerden auf Antrag der Beschwerdeführerin aufschiebende Wirkung.
Die Beschwerdegegnerin schliesst auf Abweisung der Beschwerden, soweit darauf einzutreten sei. Die Vorinstanzen haben auf eine Vernehmlassung verzichtet.
Erwägungen:

1.
1.1 Gemäss Art. 75 Abs. 1 BGG ist die Beschwerde zulässig gegen Entscheide letzter kantonaler Instanzen und des Bundesverwaltungsgerichts. Soweit sich die Beschwerden gegen das Urteil des Mietgerichts richten, ist darauf von vornherein nicht einzutreten.
Letztinstanzlichkeit gemäss Art. 75 Abs. 1 BGG bedeutet, dass der kantonale Instanzenzug für die Rügen, die dem Bundesgericht vorgetragen werden, ausgeschöpft sein muss (BGE 134 III 524 E. 1.3 S. 527 mit Hinweisen). Mit der kantonalen Nichtigkeitsbeschwerde kann eine Verletzung eines wesentlichen Verfahrensgrundsatzes, eine aktenwidrige oder willkürliche tatsächliche Annahme sowie eine Verletzung klaren materiellen Rechts geltend gemacht werden (§ 281 Ziff. 1-3 des Gesetzes vom 13. Juni 1976 über den Zivilprozess [ZPO; LS 271]). Ausgeschlossen ist die Nichtigkeitsbeschwerde, wenn das Bundesgericht einen Mangel frei überprüfen kann, wobei sie - soweit das Bundesgericht das Recht nicht von Amtes wegen anwendet - stets zulässig ist, wenn eine Verletzung von Art. 8 , 9 , 29 oder 30 BV oder von Art. 6 EMRK geltend gemacht wird (§ 285 Abs. 2 ZPO/ZH; vgl. dazu BGE 133 III 585 E. 3.2 S. 587 mit Hinweis).
Soweit in der Beschwerde gegen den Beschluss des Obergerichts Rügen erhoben werden, die mit kantonaler Nichtigkeitsbeschwerde beim Kassationsgericht hätten geltend gemacht werden können, ist darauf mangels Ausschöpfung des kantonalen Instanzenzugs nicht einzutreten.

1.2 In der Beschwerde gegen den Zirkulationsbeschluss des Kassationsgerichts beantragt die Beschwerdeführerin lediglich die Aufhebung dieses Entscheids, nicht aber die Aufhebung des obergerichtlichen Beschlusses. Damit ist fraglich, ob in der Beschwerde gegen den kassationsgerichtlichen Beschluss Rügen gegen den obergerichtlichen Entscheid zulässig sind. Die Frage braucht nicht vertieft behandelt zu werden, da sich die Beschwerden - wie zu zeigen sein wird - ohnehin als unbegründet erweisen.
Im Hinblick auf Art. 42 Abs. 2 BGG ist unerlässlich, dass die Beschwerde auf die Begründung des angefochtenen Entscheids eingeht und im Einzelnen aufzeigt, worin eine Verletzung von Bundesrecht liegt. Die Beschwerdeführerin soll in der Beschwerdeschrift nicht bloss die Rechtsstandpunkte, die sie im kantonalen Verfahren eingenommen hat, erneut bekräftigen, sondern mit ihrer Kritik an den als rechtsfehlerhaft erachteten Erwägungen der Vorinstanz ansetzen (vgl. BGE 134 II 244 E. 2.1 S. 245 f.; 121 III 397 E. 2a S. 400). Ferner hat die Begründung in der Beschwerdeschrift selbst zu erfolgen und der blosse Verweis auf kantonale Akten ist unzulässig (BGE 126 III 198 E. 1d S. 201 mit Hinweis).
In ihrer Beschwerde gegen den Zirkulationsbeschluss des Kassationsgerichts wiederholt die Beschwerdeführerin in erster Linie die gegen den Entscheid des Obergerichts eingereichte Beschwerde und gibt seitenweise die kantonale Nichtigkeitsbeschwerde wieder. Indem die Beschwerdeführerin den Erwägungen, die sie aus früheren Rechtsschriften übernimmt, Zitate der Erwägungen des Obergerichts und Kassationsgerichts voranstellt, genügt sie den Begründungsanforderungen nicht. Sie setzt sich nicht rechtsgenügend mit den Erwägungen des Kassationsgerichts auseinander und zeigt nicht hinreichend auf, inwiefern das Kassationsgericht damit, dass es keinen Nichtigkeitsgrund angenommen hat, Recht verletzt haben soll. Deshalb kann auf die Beschwerde über weite Strecken nicht eingetreten werden.

2.
Die Beschwerdeführerin ist der Auffassung, die kantonalen Instanzen hätten den massgebenden Sachverhalt offensichtlich unrichtig sowie bundesrechtswidrig festgestellt. Sie macht eine Verletzung von Art. 8 ZGB, Art. 9 und Art. 29 Abs. 2 BV, Art. 18 und Art. 272 OR geltend.

2.1 Das Bundesgericht legt seinem Urteil den Sachverhalt zugrunde, den die Vorinstanz festgestellt hat (Art. 105 Abs. 1 BGG). Es kann die Sachverhaltsfeststellung der Vorinstanz nur berichtigen oder ergänzen, wenn sie offensichtlich unrichtig ist oder auf einer Rechtsverletzung im Sinne von Art. 95 BGG beruht (Art. 105 Abs. 2 BGG). Überdies muss die Behebung des Mangels für den Ausgang des Verfahrens entscheidend sein (Art. 97 Abs. 1 BGG).

2.2 Rügen betreffend die Beweiswürdigung durch die kantonalen Instanzen sind von vornherein nur gegen den Zirkulationsbeschluss des Kassationsgerichts zulässig (vgl. E. 1). Aber auch diesbezüglich genügt die Beschwerdeführerin den Begründungsanforderungen nicht, da sie in unzulässiger Weise appellatorische Kritik an der Beweiswürdigung der kantonalen Gerichte übt und Ergänzungen bezüglich der tatsächlichen Feststellungen vornimmt, als ob dem Bundesgericht im Beschwerdeverfahren die freie Prüfung aller Tatfragen zukäme (BGE 134 II 244 E. 2.2 S. 246; 133 II 249 E. 1.4.3 S. 254 f.; je mit Hinweisen). Zudem verkennt die Beschwerdeführerin, dass die kantonalen Instanzen ihre Vorbringen über weite Strecken als rechtlich irrelevant erachteten. Ob diese Annahme zutrifft, ist eine Rechtsfrage, die es nachfolgend zu prüfen gilt.

3.
3.1 Hat die Beendigung der Miete für den Mieter oder seine Familie eine Härte zur Folge, die durch die Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen wäre, kann der Mieter die Erstreckung des Mietverhältnisses verlangen (Art. 272 Abs. 1 OR). Ausgeschlossen ist eine Erstreckung gemäss Art. 272a Abs. 1 OR bei Kündigungen wegen Zahlungsrückstands des Mieters (lit. a), wegen schwerer Verletzung der Pflicht des Mieters zu Sorgfalt und Rücksichtnahme (lit. b) und wegen Konkurses des Mieters (lit. c) oder wenn ein Mietvertrag im Hinblick auf ein bevorstehendes Umbau- oder Abbruchvorhaben ausdrücklich nur für die beschränkte Zeit bis zum Baubeginn oder bis zum Erhalt der erforderlichen Bewilligung abgeschlossen wurde (lit. d).

3.2 Soweit die Erstreckung nicht nach Art. 272a OR ausgeschlossen ist, berücksichtigt die zuständige Behörde nach Art. 272 Abs. 2 OR bei der Interessenabwägung für den Entscheid über die Erstreckung insbesondere die Umstände des Vertragsschlusses und den Inhalt des Vertrags (lit. a), die Dauer des Mietverhältnisses (lit. b), die persönlichen, familiären und wirtschaftlichen Verhältnisse der Parteien und deren Verhalten (lit. c), einen allfälligen Eigenbedarf des Vermieters für sich, nahe Verwandte oder Verschwägerte sowie die Dringlichkeit des Bedarfs (lit. d) und überdies die Verhältnisse auf dem örtlichen Markt für Wohn- und Geschäftsräume (lit. e).
3.2.1 Die Bestimmungen über die Erstreckung der Mietverhältnisse bezwecken, die Folgen der Vertragsauflösung für die Mietpartei zu mildern, indem ihr mehr Zeit für die mit der Auflösung des Mietverhältnisses erforderliche Neuorientierung gelassen wird (BGE 116 II 446 E. 3b S. 448). Art. 272 Abs. 2 OR regelt nicht, wie die aufgestellten Kriterien zu gewichten sind, und letztlich kann für den Entscheid nur massgebend sein, welche Interessen im Ergebnis der gesamthaften Gewichtung inwieweit überwiegen (Peter Higi, Zürcher Kommentar, 1996, a.a.O., N. 124 zu Art. 272 OR). Überwiegen die Härtegründe für den Mieter, ist eine Erstreckung zwingend zu gewähren, während die Erstreckung regelmässig ausgeschlossen ist, wenn die Interessenabwägung zugunsten des Vermieters ausfällt (HIGI, a.a.O., N. 110 und N. 131 ff. zu Art. 272 OR).
3.2.2 Auch bei befristeten Mietverhältnissen ist eine Erstreckung nach Art. 272 OR zulässig. Eine solche ist jedoch nur mit grösster Zurückhaltung zu gewähren, da der Zeitpunkt der Vertragsbeendigung bei befristeten Vertragsverhältnissen von Anfang an bekannt ist (vgl. Urteil 4A_552/2009 vom 1. Februar 2010 E. 2.5.1 mit Hinweisen). Es können sich jedoch Änderungen im Umfeld oder in der Person des Mieters ergeben, die im Zeitpunkt der Vereinbarung der Befristung noch nicht abzusehen waren und insoweit eine Härte der Vertragsauflösung begründen (HIGI, a.a.O., N. 67 zu Art. 272 OR mit Hinweisen).

3.3 Der Entscheid über die Erstreckung beruht auf richterlichem Ermessen. Derartige Ermessensentscheide überprüft das Bundesgericht an sich frei. Es übt dabei aber Zurückhaltung und schreitet nur ein, wenn die Vorinstanz grundlos von in Lehre und Rechtsprechung anerkannten Grundsätzen abgewichen ist, wenn sie Tatsachen berücksichtigt hat, die für den Entscheid im Einzelfall keine Rolle hätten spielen dürfen, oder wenn sie umgekehrt Umstände ausser Betracht gelassen hat, die zwingend hätten beachtet werden müssen. Ausserdem greift das Bundesgericht in Ermessensentscheide ein, falls sich diese als offensichtlich unbillig, als in stossender Weise ungerecht erweisen (BGE 135 III 121 E. 2 S. 123 f.; 125 III 226 E. 4b S. 230; je mit Hinweisen).

4.
Das Obergericht erwog, eine Erstreckung nach Art. 272 OR sei grundsätzlich zulässig und wog die Interessen der Parteien ab. Zunächst hielt es fest, die von den damaligen Parteien vereinbarte Befristung des Mietvertrags im Hinblick auf die spätere Umnutzung des Toni-Areals sei ein starkes Argument gegen eine Erstreckung. In der Befristung könne kein missbräuchliches Verhalten seitens der Rechtsvorgängerin der Beschwerdegegnerin im Sinne eines "Kettenvertrags" erblickt werden. Die damalige Vermieterin sei von der Insolvenz bedroht gewesen, weshalb ein Wechsel des Eigentümers von Anfang an absehbar und damit auch bauliche Veränderungen sehr wahrscheinlich gewesen seien, selbst wenn im Frühling 2004 noch ungewiss gewesen sei, was mit dem Toni-Areal genau geschehen würde. Die Beschwerdeführerin habe zwar auf eine Vertragsverlängerung spekulieren, jedoch nicht damit rechnen dürfen. Zudem habe sie spätestens seit Erhalt des Schreibens der Bank B.________ vom 20. Juli 2007 gewusst, dass die damalige Vermieterin mit einem Baubeginn im Januar 2009 gerechnet habe. Insofern seien von der Beschwerdegegnerin bzw. deren Rechtsvorgängerin keine Erwartungen geweckt worden, die mit dem Beharren auf der termingerechten Beendigung des
Mietverhältnisses enttäuscht worden seien. Das Obergericht erachtete schliesslich die Suchbemühungen der Beschwerdeführerin als ungenügend und kam auch unter dem Aspekt allfälliger Drittinteressen zum Schluss, das Mietgericht habe der raschen Durchführung der Bauarbeiten im Ergebnis zu Recht hohes Gewicht beigemessen.

5.
Die Beschwerdeführerin rügt, die kantonalen Instanzen hätten die "Umstände des Vertragsabschlusses" nach Art. 272 Abs. 2 lit. a OR in Verletzung von Art. 8 ZGB nicht hinreichend berücksichtigt. Sie macht geltend, das Obergericht sei zu Unrecht davon ausgegangen, der Nachtrag Nr. 2 sei wie der erste Mietvertrag wegen der geplanten Umnutzung auf wenige Jahre befristet gewesen. Die Beschwerdeführerin habe die damaligen Vertragsparteien als Zeugen angeboten, einerseits zum Thema, dass bei Abschluss des Mietvertrags bzw. Nachtrags kein konkretes Bauvorhaben bestanden habe, anderseits zur Absicht beider Parteien, im Hinblick auf die inhaltlich und zeitlich unsicheren und möglicherweise verschiedenen künftigen Nutzungsformen für beide Seiten lukrative, ausdrücklich verlängerbare Mietverträge abzuschliessen. Die Zeugen seien jedoch nicht angehört worden.

5.1 Dass die Parteien eine Verlängerung des Mietverhältnisses in Betracht zogen, geht aus dem Vertragstext zweifelsfrei hervor. Dass kein konkretes Bauvorhaben bestand, ist unbestritten. Insoweit gehen die Vorbringen der Beschwerdeführerin an der Sache vorbei.

5.2 Die Beschwerdeführerin beruft sich sodann auf eine Lehrmeinung, wonach entscheidend sei, ob der Mieter bei Vertragsabschluss über die Umstände informiert worden sei, die sein Mietverhältnis zeitlich begrenzen, wobei vorausgesetzt werde, dass diese Umstände (geplanter Umbau etc.) bereits so konkret seien, dass für den Mieter das Ende des Mietverhältnisses schon bei Vertragsabschluss absehbar sei. Habe der Mieter auf ein lang andauerndes Mietverhältnis vertrauen dürfen, namentlich aufgrund einer Vertragsklausel, die ein Optionsrecht des Mieters für einen längeren Vertrag vorsehe, oder aufgrund mündlicher Zusicherungen, sei eine grosszügigere Erstreckung zu gewähren (vgl. LACHAT UND ANDERE, Das Mietrecht für die Praxis, 8. Aufl. 2009, Rz. 30/6.2 ff., S. 644). Die Beschwerdeführerin ist der Auffassung, aufgrund des die Verlängerungsmöglichkeit regelnden Nachtrags sei im Rahmen des Mieterstreckungsverfahrens von einem unbefristeten Mietverhältnis auszugehen, weshalb eine Erstreckung bei Vorliegen der übrigen Voraussetzungen in der Regel zu gewähren sei.

5.3 Der Nachtrag Nr. 2 wurde abgeschlossen, als sich die damalige Eigentümerin der Liegenschaft bereits in Nachlassliquidation befand. Die Nachlassliquidation ist von Natur aus ein nicht auf Dauer angelegtes Übergangsverhältnis. Die Gesellschaft soll zu Gunsten der Nachlassgläubiger möglichst gewinnbringend liquidiert werden. Aufgrund dieser Umstände konnte die Beschwerdeführerin von vornherein nicht auf einen langen Bestand des Mietverhältnisses bzw. auf eine langfristige Verlängerung vertrauen. Über die langfristige Nutzung des Areals entscheidet derjenige, der das Aktivum im Rahmen der Nachlassliquidation letztlich erwirbt, nicht die Liquidatoren. Vor diesem Hintergrund war die Möglichkeit des Endes ohne Weiterführung für den Mieter schon bei Vertragsabschluss absehbar (vgl. LACHAT UND ANDERE, a.a.O., Rz. 30/6.2, S. 644).

5.4 Indem vereinbart wurde, die Parteien würden sich über eine allfällige Verlängerung des Mietverhältnisses einigen, trug der Nachtrag der Unsicherheit der langfristigen Nutzung Rechnung. Zur Erreichung des durch die Nachlassliquidation angestrebten möglichst hohen Liquidationserlöses konnte einerseits ein Interesse an einer Weiterführung des Mietverhältnisses bestehen, sollte sich die Liquidation verzögern oder der Erwerber an der Weiterführung des Mietverhältnisses interessiert sein. Es konnte sich aber auch als lukrativ erweisen, das Mietverhältnis zum vereinbarten Zeitpunkt auslaufen zu lassen, um einem Erwerber die sofortige Umnutzung zu ermöglichen. Dass sich die Liquidatoren beide Optionen offenhalten wollten, ist legitim und musste der Beschwerdeführerin bewusst sein. Von einer Aneinanderreihung befristeter Verträge, sogenannte Kettenverträge, mit dem Ziel, den Kündigungsschutz abzuschwächen, kann keine Rede sein (vgl. LACHAT UND ANDERE, a.a.O., Rz. 24/3.11, S. 502).

5.5 Die Beschwerdeführerin musste nach dem Gesagten bereits bei Vertragsschluss mit der Möglichkeit rechnen, dass keine Verlängerung erfolgen würde. Gewissheit bestand in diesem Zeitpunkt aber nicht. Nach den Feststellungen der Vorinstanz hatte die Bank B.________ indessen der Beschwerdeführerin bereits am 20. Juli 2007, d.h. rund 1½ Jahre vor Auslauf des Vertrags, mitgeteilt, eine Verlängerung des Mietverhältnisses über den 31. Dezember 2008 hinaus sei definitiv nicht möglich. Ab diesem Zeitpunkt konnte sich die Beschwerdeführerin darauf einstellen, dass definitiv keine Verlängerung möglich sein würde. Wie konkret das Bauvorhaben war oder ob mit den Rückbauarbeiten bereits im Jahr 2008 begonnen wurde, spielt - entgegen der Auffassung der Beschwerdeführerin - keine Rolle. Auch inwieweit sie über die Abwicklung des tatsächlichen Bauvorhabens bzw. die Durchsetzung des Projekts vor den städtischen Behörden durch die Rechtsvorgängerin der Beschwerdegegnerin informiert wurde und was den Medien diesbezüglich zu entnehmen war, ist unerheblich. Da die Beschwerdeführerin aufgrund der Nachlassliquidation bereits bei Abschluss des Nachtrags Nr. 2 mit der Nichtverlängerung des Mietverhältnisses zu rechnen hatte und ihr rund 1½ Jahre vor
Ablauf des Mietverhältnisses unmissverständlich mitgeteilt wurde, das Mietverhältnis werde nicht verlängert, liegt kein Härtefall im Sinne von Art. 272 OR vor. Selbst wenn man mit der Beschwerdeführerin davon ausgehen würde, es liege ein unbefristetes Mietverhältnis vor, wäre nicht zu beanstanden, dass angesichts der gesamten Umstände und der frühzeitigen Mitteilung des Mietendes keine Erstreckung erfolgte, zumal eine frühzeitige Ankündigung der Kündigung beim Entscheid über die Erstreckung zu berücksichtigen ist, wenn der Mieter im Licht des Vertrauensprinzips keinen Zweifel daran haben konnte, der Vermieter werde die Ankündigung aus den damals erwähnten Gründen wahrmachen (vgl. Higi, a.a.O., N. 219 zu Art. 272 OR; a.M. Anita Thanei, Die Erstreckung des Mietverhältnisses, 1990, S. 25). Die kantonalen Instanzen haben daher im Ergebnis, unabhängig davon, ob bei Vertragsschluss ein konkretes Bauprojekt bestand, ihr Ermessen nicht überschritten und zu Recht die Erstreckung verweigert.

5.6 Daran vermögen weder die Vorbringen der Beschwerdeführerin zu ihren Suchbemühungen, welche das Obergericht insgesamt als ungenügend erachtete, etwas zu ändern noch die Rüge, Überlegungen zu den Einnahmequellen der hinter der Beschwerdeführerin stehenden Personen hätten nicht berücksichtigt und der raschen Durchführung der Bauarbeiten angesichts der finanziellen Interessen der Beschwerdegegnerin kein derart hohes Gewicht beigemessen werden dürfen. Selbst wenn man zugunsten der Beschwerdeführerin annimmt, ihre Suchbemühungen seien genügend, und die oben erwähnten Umstände nicht berücksichtigt oder anders gewichtet, liegt angesichts der Tatsache, dass sich die Vermieterschaft bei Abschluss des Nachtrags Nr. 2 in Nachlassliquidation befand und die Beschwerdeführerin 1½ Jahre vor Ende des Mietverhältnisses über die Nichtverlängerung informiert wurde, kein Härtefall vor.

5.7 Ob eine Erstreckung bereits aufgrund von Art. 272a Abs. 1 lit. d OR ausgeschlossen ist, wie die Beschwerdegegnerin behauptet, kann offenbleiben. Immerhin bestand bei Abschluss der Verträge unbestrittenermassen kein konkretes Bauprojekt, so dass zweifelhaft ist, ob die Bestimmung Anwendung finden kann, zumal die Lehre dafür eine einigermassen konkretisierte Planung des Bauvorhabens voraussetzt (vgl. HIGI, a.a.O., N. 32 zu Art. 272a OR; SVIT-Kommentar, Das schweizerische Mietrecht, 3. Aufl. 2008, N. 13 zu Art. 272a OR).

6.
Nach dem Gesagten sind die Beschwerden abzuweisen, soweit überhaupt darauf eingetreten werden kann. Dem Ausgang des Verfahrens entsprechend wird die Beschwerdeführerin kosten- und entschädigungspflichtig (Art. 66 Abs. 1 und Art. 68 Abs. 2 BGG).

Demnach erkennt das Bundesgericht:

1.
Die Beschwerden werden abgewiesen, soweit darauf einzutreten ist.

2.
Die Gerichtskosten von Fr. 10'000.-- werden der Beschwerdeführerin auferlegt.

3.
Die Beschwerdeführerin hat die Beschwerdegegnerin für das bundesgerichtliche Verfahren mit Fr. 12'000.-- zu entschädigen.

4.
Dieses Urteil wird den Parteien, dem Obergericht des Kantons Zürich, II. Zivilkammer, dem Kassationsgericht des Kantons Zürich und der Schlichtungsbehörde Zürich schriftlich mitgeteilt.

Lausanne, 11. Juni 2010

Im Namen der I. zivilrechtlichen Abteilung
des Schweizerischen Bundesgerichts
Die Präsidentin: Die Gerichtsschreiberin:

Klett Feldmann

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 75 Autorités précédentes - 1 Le recours est recevable contre les décisions prises par les autorités cantonales de dernière instance, par le Tribunal administratif fédéral ou par le Tribunal fédéral des brevets.37
¹	Le recours est recevable contre les décisions prises par les autorités cantonales de dernière instance, par le Tribunal administratif fédéral ou par le Tribunal fédéral des brevets.37
²	Les cantons instituent des tribunaux supérieurs comme autorités cantonales de dernière instance. Ces tribunaux statuent sur recours, sauf si:
^a	une loi fédérale prévoit une instance cantonale unique;
^b	un tribunal spécialisé dans les litiges de droit commercial statue en instance cantonale unique;
^c	une action ayant une valeur litigieuse d'au moins 100 000 francs est déposée directement devant le tribunal supérieur avec l'accord de toutes les parties.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 75 Autorités précédentes - 1 Le recours est recevable contre les décisions prises par les autorités cantonales de dernière instance, par le Tribunal administratif fédéral ou par le Tribunal fédéral des brevets.37
¹	Le recours est recevable contre les décisions prises par les autorités cantonales de dernière instance, par le Tribunal administratif fédéral ou par le Tribunal fédéral des brevets.37
²	Les cantons instituent des tribunaux supérieurs comme autorités cantonales de dernière instance. Ces tribunaux statuent sur recours, sauf si:
^a	une loi fédérale prévoit une instance cantonale unique;
^b	un tribunal spécialisé dans les litiges de droit commercial statue en instance cantonale unique;
^c	une action ayant une valeur litigieuse d'au moins 100 000 francs est déposée directement devant le tribunal supérieur avec l'accord de toutes les parties.

SR 101 Constitution fédérale de la Confédération suisse du 18 avril 1999 Cst. Art. 8 Égalité - 1 Tous les êtres humains sont égaux devant la loi.
¹	Tous les êtres humains sont égaux devant la loi.
²	Nul ne doit subir de discrimination du fait notamment de son origine, de sa race, de son sexe, de son âge, de sa langue, de sa situation sociale, de son mode de vie, de ses convictions religieuses, philosophiques ou politiques ni du fait d'une déficience corporelle, mentale ou psychique.
³	L'homme et la femme sont égaux en droit. La loi pourvoit à l'égalité de droit et de fait, en particulier dans les domaines de la famille, de la formation et du travail. L'homme et la femme ont droit à un salaire égal pour un travail de valeur égale.
⁴	La loi prévoit des mesures en vue d'éliminer les inégalités qui frappent les personnes handicapées.

SR 101 Constitution fédérale de la Confédération suisse du 18 avril 1999 Cst. Art. 29 Garanties générales de procédure - 1 Toute personne a droit, dans une procédure judiciaire ou administrative, à ce que sa cause soit traitée équitablement et jugée dans un délai raisonnable.
¹	Toute personne a droit, dans une procédure judiciaire ou administrative, à ce que sa cause soit traitée équitablement et jugée dans un délai raisonnable.
²	Les parties ont le droit d'être entendues.
³	Toute personne qui ne dispose pas de ressources suffisantes a droit, à moins que sa cause paraisse dépourvue de toute chance de succès, à l'assistance judiciaire gratuite. Elle a en outre droit à l'assistance gratuite d'un défenseur, dans la mesure où la sauvegarde de ses droits le requiert.

IR 0.101 Convention du 4 novembre 1950 de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales (CEDH) CEDH Art. 6 Droit à un procès équitable - 1. Toute personne a droit à ce que sa cause soit entendue équitablement, publiquement et dans un délai raisonnable, par un tribunal indépendant et impartial, établi par la loi, qui décidera, soit des contestations sur ses droits et obligations de caractère civil, soit du bien-fondé de toute accusation en matière pénale dirigée contre elle. Le jugement doit être rendu publiquement, mais l'accès de la salle d'audience peut être interdit à la presse et au public pendant la totalité ou une partie du procès dans l'intérêt de la moralité, de l'ordre public ou de la sécurité nationale dans une société démocratique, lorsque les intérêts des mineurs ou la protection de la vie privée des parties au procès l'exigent, ou dans la mesure jugée strictement nécessaire par le tribunal, lorsque dans des circonstances spéciales la publicité serait de nature à porter atteinte aux intérêts de la justice.
¹	Toute personne a droit à ce que sa cause soit entendue équitablement, publiquement et dans un délai raisonnable, par un tribunal indépendant et impartial, établi par la loi, qui décidera, soit des contestations sur ses droits et obligations de caractère civil, soit du bien-fondé de toute accusation en matière pénale dirigée contre elle. Le jugement doit être rendu publiquement, mais l'accès de la salle d'audience peut être interdit à la presse et au public pendant la totalité ou une partie du procès dans l'intérêt de la moralité, de l'ordre public ou de la sécurité nationale dans une société démocratique, lorsque les intérêts des mineurs ou la protection de la vie privée des parties au procès l'exigent, ou dans la mesure jugée strictement nécessaire par le tribunal, lorsque dans des circonstances spéciales la publicité serait de nature à porter atteinte aux intérêts de la justice.
²	Toute personne accusée d'une infraction est présumée innocente jusqu'à ce que sa culpabilité ait été légalement établie.
³	Tout accusé a droit notamment à:
^a	être informé, dans le plus court délai, dans une langue qu'il comprend et d'une manière détaillée, de la nature et de la cause de l'accusation portée contre lui;
^b	disposer du temps et des facilités nécessaires à la préparation de sa défense;
^c	se défendre lui-même ou avoir l'assistance d'un défenseur de son choix et, s'il n'a pas les moyens de rémunérer un défenseur, pouvoir être assisté gratuitement par un avocat d'office, lorsque les intérêts de la justice l'exigent;
^d	interroger ou faire interroger les témoins à charge et obtenir la convocation et l'interrogation des témoins à décharge dans les mêmes conditions que les témoins à charge;
^e	se faire assister gratuitement d'un interprète, s'il ne comprend pas ou ne parle pas la langue employée à l'audience.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 42 Mémoires - 1 Les mémoires doivent être rédigés dans une langue officielle, indiquer les conclusions, les motifs et les moyens de preuve, et être signés.
¹	Les mémoires doivent être rédigés dans une langue officielle, indiquer les conclusions, les motifs et les moyens de preuve, et être signés.
²	Les motifs doivent exposer succinctement en quoi l'acte attaqué viole le droit. Si le recours n'est recevable que lorsqu'il soulève une question juridique de principe ou qu'il porte sur un cas particulièrement important pour d'autres motifs, il faut exposer en quoi l'affaire remplit la condition exigée.15 16
³	Les pièces invoquées comme moyens de preuve doivent être jointes au mémoire, pour autant qu'elles soient en mains de la partie; il en va de même de la décision attaquée si le mémoire est dirigé contre une décision.
⁴	En cas de transmission électronique, le mémoire doit être muni de la signature électronique qualifiée de la partie ou de son mandataire au sens de la loi du 18 mars 2016 sur la signature électronique17. Le Tribunal fédéral détermine dans un règlement:
^a	le format du mémoire et des pièces jointes;
^b	les modalités de la transmission;
^c	les conditions auxquelles il peut exiger, en cas de problème technique, que des documents lui soient adressés ultérieurement sur papier.18
⁵	Si la signature de la partie ou de son mandataire, la procuration ou les annexes prescrites font défaut, ou si le mandataire n'est pas autorisé, le Tribunal fédéral impartit un délai approprié à la partie pour remédier à l'irrégularité et l'avertit qu'à défaut le mémoire ne sera pas pris en considération.
⁶	Si le mémoire est illisible, inconvenant, incompréhensible ou prolixe ou qu'il n'est pas rédigé dans une langue officielle, le Tribunal fédéral peut le renvoyer à son auteur; il impartit à celui-ci un délai approprié pour remédier à l'irrégularité et l'avertit qu'à défaut le mémoire ne sera pas pris en considération.
⁷	Le mémoire de recours introduit de manière procédurière ou à tout autre égard abusif est irrecevable.

SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 18 - 1 Pour apprécier la forme et les clauses d'un contrat, il y a lieu de rechercher la réelle et commune intention des parties, sans s'arrêter aux expressions ou dénominations inexactes dont elles ont pu se servir, soit par erreur, soit pour déguiser la nature véritable de la convention.
¹	Pour apprécier la forme et les clauses d'un contrat, il y a lieu de rechercher la réelle et commune intention des parties, sans s'arrêter aux expressions ou dénominations inexactes dont elles ont pu se servir, soit par erreur, soit pour déguiser la nature véritable de la convention.
²	Le débiteur ne peut opposer l'exception de simulation au tiers qui est devenu créancier sur la foi d'une reconnaissance écrite de la dette.

SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 272 - 1 Le locataire peut demander la prolongation d'un bail de durée déterminée ou indéterminée lorsque la fin du contrat aurait pour lui ou sa famille des conséquences pénibles sans que les intérêts du bailleur le justifient.
¹	Le locataire peut demander la prolongation d'un bail de durée déterminée ou indéterminée lorsque la fin du contrat aurait pour lui ou sa famille des conséquences pénibles sans que les intérêts du bailleur le justifient.
²	Dans la pesée des intérêts, l'autorité compétente se fondera notamment sur:
^a	les circonstances de la conclusion du bail et le contenu du contrat;
^b	la durée du bail;
^c	la situation personnelle, familiale et financière des parties ainsi que leur comportement;
^d	le besoin que le bailleur ou ses proches parents ou alliés peuvent avoir d'utiliser eux-mêmes les locaux ainsi que l'urgence de ce besoin;
^e	la situation sur le marché local du logement et des locaux commerciaux.
³	Lorsque le locataire demande une deuxième prolongation, l'autorité compétente examine en outre si le locataire a entrepris toutes les démarches qui pouvaient raisonnablement être exigées de lui afin de remédier aux conséquences pénibles du congé.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 105 Faits déterminants - 1 Le Tribunal fédéral statue sur la base des faits établis par l'autorité précédente.
¹	Le Tribunal fédéral statue sur la base des faits établis par l'autorité précédente.
²	Il peut rectifier ou compléter d'office les constatations de l'autorité précédente si les faits ont été établis de façon manifestement inexacte ou en violation du droit au sens de l'art. 95.
³	Lorsque la décision qui fait l'objet d'un recours concerne l'octroi ou le refus de prestations en espèces de l'assurance-accidents ou de l'assurance militaire, le Tribunal fédéral n'est pas lié par les faits établis par l'autorité précédente.99

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 95 Droit suisse - Le recours peut être formé pour violation:
^a	du droit fédéral;
^b	du droit international;
^c	de droits constitutionnels cantonaux;
^d	de dispositions cantonales sur le droit de vote des citoyens ainsi que sur les élections et votations populaires;
^e	du droit intercantonal.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 97 Établissement inexact des faits - 1 Le recours ne peut critiquer les constatations de fait que si les faits ont été établis de façon manifestement inexacte ou en violation du droit au sens de l'art. 95, et si la correction du vice est susceptible d'influer sur le sort de la cause.
¹	Le recours ne peut critiquer les constatations de fait que si les faits ont été établis de façon manifestement inexacte ou en violation du droit au sens de l'art. 95, et si la correction du vice est susceptible d'influer sur le sort de la cause.
²	Si la décision qui fait l'objet d'un recours concerne l'octroi ou le refus de prestations en espèces de l'assurance-accidents ou de l'assurance militaire, le recours peut porter sur toute constatation incomplète ou erronée des faits.89

SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 272^a - 1 Aucune prolongation n'est accordée lorsqu'un congé est donné:
¹	Aucune prolongation n'est accordée lorsqu'un congé est donné:
^a	en cas de demeure du locataire (art. 257d);
^b	pour violation grave par le locataire de son devoir de diligence ou pour de graves manques d'égards envers les voisins (art. 257f, al. 3 et 4);
^c	en cas de faillite du locataire (art. 266h);
^d	si, en prévision d'une transformation ou d'une démolition, le contrat de bail a expressément été conclu pour une période expirant au début des travaux ou à la réception de l'autorisation requise.
²	En règle générale, aucune prolongation n'est accordée lorsque le bailleur offre au locataire des locaux d'habitation ou des locaux commerciaux équivalents.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 66 Recouvrement des frais judiciaires - 1 En règle générale, les frais judiciaires sont mis à la charge de la partie qui succombe. Si les circonstances le justifient, le Tribunal fédéral peut les répartir autrement ou renoncer à les mettre à la charge des parties.
¹	En règle générale, les frais judiciaires sont mis à la charge de la partie qui succombe. Si les circonstances le justifient, le Tribunal fédéral peut les répartir autrement ou renoncer à les mettre à la charge des parties.
²	Si une affaire est liquidée par un désistement ou une transaction, les frais judiciaires peuvent être réduits ou remis.
³	Les frais causés inutilement sont supportés par celui qui les a engendrés.
⁴	En règle générale, la Confédération, les cantons, les communes et les organisations chargées de tâches de droit public ne peuvent se voir imposer de frais judiciaires s'ils s'adressent au Tribunal fédéral dans l'exercice de leurs attributions officielles sans que leur intérêt patrimonial soit en cause ou si leurs décisions font l'objet d'un recours.
⁵	Sauf disposition contraire, les frais judiciaires mis conjointement à la charge de plusieurs personnes sont supportés par elles à parts égales et solidairement.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 68 Dépens - 1 Le Tribunal fédéral décide, dans son arrêt, si et dans quelle mesure les frais de la partie qui obtient gain de cause sont supportés par celle qui succombe.
¹	Le Tribunal fédéral décide, dans son arrêt, si et dans quelle mesure les frais de la partie qui obtient gain de cause sont supportés par celle qui succombe.
²	En règle générale, la partie qui succombe est tenue de rembourser à la partie qui a obtenu gain de cause, selon le tarif du Tribunal fédéral, tous les frais nécessaires causés par le litige.
³	En règle générale, aucuns dépens ne sont alloués à la Confédération, aux cantons, aux communes ou aux organisations chargées de tâches de droit public lorsqu'ils obtiennent gain de cause dans l'exercice de leurs attributions officielles.
⁴	L'art. 66, al. 3 et 5, est applicable par analogie.
⁵	Le Tribunal fédéral confirme, annule ou modifie, selon le sort de la cause, la décision de l'autorité précédente sur les dépens. Il peut fixer lui-même les dépens d'après le tarif fédéral ou cantonal applicable ou laisser à l'autorité précédente le soin de les fixer.