2C_552/2007 - 2008-06-11 - Wirtschaft - Höchstzulässiger Pachtzins für das landwirtschaftliche Gewerbe Tannlihag

Tribunale federale
Tribunal federal

{T 0/2}
2C 552/2007 /zga

Urteil vom 11. Juni 2008
II. öffentlich-rechtliche Abteilung

Besetzung
Bundesrichter Merkli, Präsident,
Bundesrichter Müller, Karlen,
Gerichtsschreiber Küng.

Parteien
X.________,
Beschwerdeführer, vertreten durch Fürsprecher Johann Schneider,

gegen

Y. und Z.________,
Beschwerdegegner, vertreten durch Rechtsanwalt Leo Müller,
Departement Finanzen und Ressourcen des Kantons Aargau, Abteilung Landwirtschaft, Sektion Raumnutzung/Bodenrecht, Telli-Hochhaus, 5004 Aarau.

Gegenstand
Höchstzulässiger Pachtzins für landwirtschaftliches Gewerbe,

Beschwerde gegen das Urteil der Landwirtschaftlichen Rekurskommission des Kantons Aargau vom 16. August 2007.

Sachverhalt:

A.
X.________ verpachtete per 1. Oktober 2001 sein landwirtschaftliches Gewerbe "A.________"/AG für eine Dauer von 20 Jahren (sog. Fixpacht) an Y. und Z.________. Der gestützt auf ein Ertragswertschätzungsgutachten vom 11. Juli 1999 (von E.________, Kant. Schätzer) vereinbarte jährliche Pachtzins von Fr. 46'400.-- wurde am 4. Oktober 2001 vom Finanzdepartement des Kantons Aargau, Abteilung Landwirtschaft, bewilligt.
Auf Gesuch der Pächter legte die Abteilung Landwirtschaft mit Verfügung vom 14. November 2005 den höchstzulässigen Pachtzins für das Pachtobjekt ab dem 1. Oktober 2005 neu auf Fr. 39'000.-- fest. In teilweiser Gutheissung der Beschwerde des Verpächters erhöhte die landwirtschaftliche Rekurskommission des Kantons Aargau den ab 1. Oktober 2005 höchstzulässigen Pachtzins auf Fr. 40'000.--.

B.
Mit Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten vom 4. Oktober 2007 beantragt X.________ dem Bundesgericht, das Urteil der landwirtschaftlichen Rekurskommission vom 16. August 2007 aufzuheben und die Sache zur Neubeurteilung an die Vorinstanz zurückzuweisen; eventuell sei der Pachtzins auf Fr. 46'000.-- festzusetzen.

Y. und Z.________, die landwirtschaftliche Rekurskommission und die Abteilung Landwirtschaft des Kantons Aargau beantragen, die Beschwerde abzuweisen.
Das Bundesamt für Landwirtschaft schliesst sinngemäss ebenfalls auf Abweisung der Beschwerde.

Erwägungen:

1.
1.1 Der angefochtene, in Anwendung des Bundesgesetzes vom 4. Oktober 1985 über die landwirtschaftliche Pacht (LPG; SR 221.213.2) bzw. der Verordnung vom 11. Februar 1987 über die Bemessung des landwirtschaftlichen Pachtzinses (Pachtzinsverordnung [PZV]; SR 221.213.221) ergangene letztinstanzliche kantonale Entscheid kann mit Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten angefochten werden; ein Ausschlussgrund liegt nicht vor (Art. 82 lit. a in Verbindung mit Art. 83 lit. s BGG; BBl 2001 4416; Benno Studer/Eduard Hofer, Das landwirtschaftliche Pachtrecht, 2. Aufl., Brugg 2007, N. 920 zu Art. 50 LPG). Auf die frist- und formgerecht eingereichte Beschwerde ist einzutreten.

1.2 Das Bundesgericht wendet die massgeblichen Normen des Bundesverwaltungsrechts von Amtes wegen und ohne Beschränkung seiner Kognition an. Dies schliesst indessen nicht aus, dass es sich bei der Beurteilung von ausgesprochenen Fachfragen eine gewisse Zurückhaltung auferlegt. Im Rahmen des sogenannten "technischen Ermessens" gesteht es Vorinstanzen mit besonderem Fachwissen bei der Prüfung des Einzelfalls und bei der Anwendung von unbestimmten Rechtsbegriffen einen gewissen Beurteilungsspielraum zu, soweit die für den Entscheid wesentlichen Gesichtspunkte geprüft und die erforderlichen Abklärungen sorgfältig und umfassend vorgenommen wurden (vgl. BGE 131 II 680 E. 2.3, mit Hinweisen; Urteil 2A.327/2006 vom 22. Februar 2007 E. 3.2).

Dies gilt regelmässig, wenn die Rechtsanwendung technische Probleme oder Fachfragen betrifft, zu deren Beantwortung und Gewichtung die verfügende Behörde aufgrund ihres Spezialwissens besser geeignet ist, oder wenn sich Auslegungsfragen stellen, welche die Verwaltungsbehörde aufgrund ihrer örtlichen, sachlichen oder persönlichen Nähe sachgerechter zu beurteilen vermag als das Bundesgericht. Handelt es sich - wie im vorliegenden Fall - um eine verwaltungsunabhängige Spezialinstanz, der sich Fachfragen technischer und ökonomischer Natur stellen, deren Beantwortung Kenntnisse im landwirtschaftlichen Pachtrecht und insbesondere betriebswirtschaftliche Kenntnisse im Bereich der Landwirtschaft voraussetzt, übt das Bundesgericht deren Praxis gegenüber eine gewisse Zurückhaltung und stellt im Zweifel nicht seine eigene Einschätzung an die Stelle jener der für die kohärente Konkretisierung und Anwendung des Gesetzes primär verantwortlichen Fachinstanz. Im vorliegenden Fall ist zusätzlich zu beachten, dass die anwendbaren Schätzungsnormen bereits dem Schätzer notwendigerweise einen Ermessensspielraum überlassen (Benno Studer/Eduard Hofer, a.a.O., N 856).

2.
2.1 Der Beschwerdeführer rügt zunächst eine Verletzung von "Art. 29 Abs. 2 BV (Rechtliches Gehör, unvollständige Sachverhaltsfeststellung, Nichtbeachtung eines korrekt gestellten Beweisantrages)". Diese erblickt er im Wesentlichen darin, dass die Vorinstanz entgegen seinem Antrag keine unabhängige Expertise zur Bestimmung des Ertragswertes und des Pachtzinses angeordnet habe.

2.2 Der Gehörsanspruch umfasst den Anspruch des Betroffenen auf ernsthafte Prüfung und Berücksichtigung der von ihm angebotenen Beweise - soweit diese geeignet sind, den Entscheid zu beeinflussen - sowie auf Begründung des Entscheides (BGE 129 II 497 E. 2.2, mit Hinweisen). Keine Verletzung des rechtlichen Gehörs liegt vor, wenn ein Gericht auf die Abnahme beantragter Beweismittel verzichtet, weil es auf Grund der bereits abgenommenen Beweise seine Überzeugung gebildet hat und ohne Willkür in vorweggenommener Beweiswürdigung annehmen kann, dass seine Überzeugung durch weitere Beweiserhebungen nicht geändert würde (BGE 131 I 153 E. 3, mit Hinweisen).
2.2.1 Nachdem am 1. Februar 2004 neue Berechnungsgrundlagen in Kraft getreten waren (insb. Herabsetzung der Verzinsung des Ertragswertes von Gewerben von 3,94 % auf 3 % [vgl. dazu Benno Studer/Eduard Hofer, a.a.O., N. 782 f.], die zu einer Absenkung der Gewerbepachtzinse führte [Cornel Gmür/Martin Goldenberger, Die Schätzung des landwirtschaftlichen Ertragswertes, Revision 2004, in: BlAR 2004, S. 16 f.]), beauftragten die Pächter B.________, W.________ Treuhand, mit der Erstellung eines Gutachtens. Gemäss dessen Ertragswertschätzung vom 26. Januar 2005 betrugen der landwirtschaftliche Ertragswert (ohne Pächterinvestitionen) Fr. 471'737.-- und der Pachtzins Fr. 39'307.--. Gestützt auf dieses Gutachten verlangten sie am 8. März 2005 unter Berufung auf Art. 10 und 11 LPG die Herabsetzung des Pachtzinses auf Fr. 38'008.--.
2.2.2 Der Verpächter seinerseits liess von C.________ ebenfalls den landwirtschaftlichen Ertragswert schätzen und den Pachtzins berechnen. Dessen Gutachten vom 12. Juli 2005 ergab (ohne Investitionen des Pächters) einen Ertragswert von Fr. 550'586.--, einen Mietwert von Fr. 34'169.-- und einen Pachtzins von Fr. 45'561.--.

Mit seiner Beschwerde an die Vorinstanz reichte der Verpächter eine neue Berechnung von C.________ vom 9. Dezember 2005 ein, welche einen Ertragswert von Fr. 589'294.--, einen Mietwert von Fr. 34'360.-- sowie einen Pachtzins von Fr. 46'885.50 ausweist.
2.2.3 In den Akten befindet sich sodann eine Schätzung des Kantonalen Steueramtes, Sektion Grundstückschätzungen (D.________, Kant. Schätzer), vom 8. Juli 2005, wonach der Steuerwert des in Frage stehenden Landwirtschaftsbetriebes ab Steuerperiode 2003 Fr. 638'700.-- und der Eigenmietwert Fr. 5'273.-- beträgt.

2.3 Die Abteilung Landwirtschaft teilte den Beteiligten am 4. August 2005 mit, es lägen ihm diese drei Schätzungen vor. Am 12. August 2005 nahm sie auf dem Betrieb mit allen Beteiligten und Schätzern zur Klärung des Sachverhaltes einen Augenschein vor. Dabei sollten die Abweichungen in den Gutachten der beiden Parteien geklärt werden. Gestützt auf das Ergebnis dieses Augenscheins sowie die beigezogenen Gutachten nahm die Abteilung Landwirtschaft, als für die Bewilligung des Pachtzinses für Gewerbe zuständige Fachbehörde, zulässigerweise (Benno Studer/Eduard Hofer, a.a.O., N 801) in Anwendung der Pachtzinsverordnung und der nach dieser massgebenden Schätzungsanleitung eine eigene Pachtzinsberechnung vor; diese ergab einen Pachtzins von Fr. 40'500.-- (Pachtzins Fr. 38'008.-- zuzüglich Vorteile der Pächterschaft von Fr. 2'476.--). Auf Grund einer weiteren Anhörung auf dem Betrieb am 7. Oktober 2005 legte die Abteilung Landwirtschaft mit Verfügung vom 14. November 2005 den Pachtzins schliesslich auf rund Fr. 39'000.-- fest.

2.4 Soweit der Beschwerdeführer zu rügen scheint, die erste Instanz habe bei der W.________ Treuhand ein Gutachten erstellen lassen, ist dies aktenwidrig. Der Einwand dürfte auf eine insoweit etwas missverständliche Formulierung des erstinstanzlichen Entscheides ("Das durch uns angeforderte Gutachten") zurückzuführen sein.

2.5 Unter dem Gesichtspunkt des rechtlichen Gehörs ist eine Behörde im Rahmen der ihr obliegenden Abklärung des Sachverhaltes und der Entscheidvorbereitung gehalten, verwaltungsexternes Fachwissen einzubeziehen, soweit dies nötig ist (unveröffentlichte E. 3b/bb von BGE 127 II 18).

Bei der Vorinstanz handelt es sich um ein Fachgericht, dessen mitwirkende vier Mitglieder vom Präsidenten aus der Zahl der gewählten Mitglieder gemäss ihrer Eignung für den zur beurteilenden Fall bezeichnet worden sind (§ 40 des kantonalen Gesetzes über die Erhaltung und Förderung der Landwirtschaft [Landwirtschaftsgesetz/AG]). Aus der Begründung ergibt sich, dass das Gericht die vorhandenen Schätzungen anhand der Schätzungsanleitung und gestützt auf die vor Ort gewonnenen Eindrücke eingehend würdigte und dabei in einigen Punkten zu abweichenden Schlüssen kam. Die Vorinstanz führte insbesondere auf dem landwirtschaftlichen Gewerbe unter Mitwirkung der beiden Schätzer und von zwei Fachleuten der Abteilung Landwirtschaft eine "Augenscheinsverhandlung" durch. Angesichts der damit seitens des Gerichts sowie der übrigen Beteiligten an dieser Verhandlung vertretenen Sachkunde und der vorliegenden ausführlichen Schätzungen durfte die Vorinstanz ohne Verletzung von Bundesrecht in zulässiger antizipierter Beweiswürdigung auf die Einholung eines weiteren Gutachtens verzichten.

2.6 Nach Art. 97 Abs. 1 BGG kann die Feststellung des Sachverhalts nur gerügt werden, wenn sie offensichtlich unrichtig ist oder auf einer Rechtsverletzung im Sinne von Art. 95 beruht und wenn die Behebung des Mangels für den Ausgang des Verfahrens entscheidend sein kann. "Offensichtlich unrichtig" bedeutet dabei "willkürlich" (vgl. BGE 133 II 249 E. 1.2.2 S. 252). Neue Tatsachen und Beweismittel dürfen nur so weit vorgebracht werden, als erst der Entscheid der Vorinstanz dazu Anlass gibt (Art. 99 Abs. 1 BGG).
2.6.1 Was den Zukauf von Land (Parzelle Nr. 4277) durch den Verpächter anbelangt, so ist dies erst am 15. Juni 2006 und somit nach dem massgebenden Zeitpunkt für die Neufestsetzung des Pachtzinses, d.h. dem 1. Oktober 2005, geschehen. Diese Tatsache war daher bei der Berechnung auf das erwähnte Datum nicht zu berücksichtigen.
2.6.2 Auch in der beanstandeten Nichtbeachtung des Gutachtens E.________, das dem Pachtvertrag zu Grunde lag, liegt keine Verletzung von Bundesrecht, nachdem die massgebenden Berechnungsgrundlagen für die Schätzung am 1. Februar 2004 geändert haben. Der Beschwerdeführer zeigt denn auch nicht auf, aus welchen Gründen welche Teile dieses Gutachtens von Bundesrechts wegen dennoch - trotz veränderter Grundlagen - hätten berücksichtigt werden müssen.
2.6.3 In Bezug auf die Nichtberücksichtigung der seines Erachtens nach wie vor in seinem Eigentum stehenden "Bestandteile der Siloanlage wie Silorohre, Zyklon usw." legt der Beschwerdeführer weder dar, weshalb diese nicht Bestandteile der Entnahmefräse bilden noch inwieweit sich diese Tatsache auf das Ergebnis der Schätzung auswirken müsste. Zudem belegt er die Eigentumsverhältnisse nicht. Auf die Rüge ist nicht einzutreten.
2.6.4 Der Vorwurf der unvollständigen Sachverhaltsfeststellung erweist sich daher als unbegründet.

3.
3.1 Der Beschwerdeführer rügt sodann eine Verletzung von Art. 10 und 11 LPG.

3.2 Der Pachtzins unterliegt der Kontrolle und darf das zulässige Mass nicht übersteigen. Der Bundesrat setzt die Sätze für die Verzinsung des Ertragswerts und die Abgeltung der Verpächterlasten fest und bestimmt den Zuschlag für die allgemeinen Vorteile (vgl. Art. 36 ff . LPG).
3.2.1 Gestützt auf diese Bestimmungen erliess der Bundesrat die Pachtzinsverordnung. Nach dieser (Art. 2) setzt sich der höchstzulässige Pachtzins für landwirtschaftliche Gewerbe zusammen aus der Verzinsung des Ertragswertes (3 % [Art. 3 ]) und der Abgeltung der Verpächterlasten (85 % des Mietwertes der Gebäude [Art. 4 ]).

Nach Art. 1 Abs. 2 der Pachtzinsverordnung bestimmen sich Ertragswert, Mietwert, Normalbedarf an Wohnraum, bereinigte Bodenpunktzahl und Gesamtnutzungsdauer nach der Verordnung vom 4. Oktober 1993 über das bäuerliche Bodenrecht (VBB; SR 211.412.110), welche in Anhang 1 eine Anleitung für die Schätzung des landwirtschaftlichen Ertragswertes enthält, deren Normen und Ansätze für die Schätzungsbehörden und Schätzungsexperten verbindlich sind (Art. 2 VBB).
3.2.2 Gemäss Art. 10 LPG (Marginale: "Pachtzinsanpassung im Allgemeinen") kann jede Partei die Anpassung des vereinbarten Pachtzinses auf das folgende Pachtjahr verlangen, wenn der Bundesrat die Ansätze für die Bemessung des zulässigen Pachtzinses ändert.
Nach Art. 11 LPG (Marginale: "Pachtzinsanpassung bei Änderung des Ertragswerts") kann jede Partei eine Neufestsetzung des Ertragswertes und die Anpassung des Pachtzinses auf Beginn des folgenden Pachtjahres verlangen, wenn der Wert des verpachteten Gewerbes u.a. infolge Vergrösserung der Fläche oder Neu-/Umbauten dauernd verändert wird; dies gilt auch, wenn die allgemeinen Grundlagen für die Schätzung des Ertragswerts ändern.
3.2.3 Am 1. Februar 2004 traten Änderungen (vom 26. November 2003) der Pachtzinsverordnung (namentlich neue Ansätze für die Bemessung des Pachtzinses) und der Verordnung über das bäuerliche Bodenrecht sowie eine neue, überarbeitete Schätzungsanleitung in Kraft. Diese bestanden insbesondere in einer Anpassung des Ertragswertes an das Wertniveau, einer neuen Werteverteilung (Boden/Wohnhaus/Ökonomiegebäude) sowie der Einführung neuer Schätzungsmethoden (vgl. dazu Cornel Gmür/Martin Goldenberger, a.a.O., S. 10 ff.).

Es liegt auf der Hand, dass damit die gesetzlichen Voraussetzungen für eine Anpassung des zulässigen Pachtzinses sowohl gemäss Art. 10 als auch Art. 11 LPG erfüllt waren. Dies wird auch vom Beschwerdeführer nicht bestritten.
3.2.4 Der Beschwerdeführer beanstandet indessen in diesem Zusammenhang, die Vorinstanzen hätten beide eine "vertragsmodifizierende" Anpassung vorgenommen, indem sie entgegen dem gemäss den rein rechnerischen Änderungen der Berechnungsgrundlagen auf Fr. 45'370.-- festzusetzenden Pachtzins einen solchen von rund Fr. 40'000.-- festgesetzt hätten. Dies überschreite den Rahmen des Zulässigen und verstosse gegen Treu und Glauben (Art. 9 BV).

Soweit der Beschwerdeführer davon ausgeht, die Art. 10 und 11 LPG würden einzig eine rein rechnerische Anpassung erlauben, kann ihm nicht gefolgt werden. Eine derart enge Auslegung der beiden Bestimmungen ergibt sich nicht aus dem Wortlaut. Auch der von ihm angeführten Literatur lässt sich keine solche Einschränkung entnehmen (vgl. Benno Studer/Eduard Hofer, a.a.O., N 276). Davon, dass grundsätzlich vom selben Miet- und Ertragswert auszugehen sei, kann nicht die Rede sein, wenn der Ertragswert - wie im vorliegenden Fall - aufgrund neuer Grundlagen bzw. Methoden anders zu berechnen ist.

Die Vorinstanz hat eingehend dargelegt, wie sie den Mietwert und den Ertragswert berechnet hat (angefochtenes Urteil E. 3). Mit dieser Begründung setzt sich der Beschwerdeführer nicht auseinander. Insbesondere legt er nicht dar, inwiefern die entsprechenden Berechnungen und Ausführungen nicht den anwendbaren Schätzungsgrundlagen entsprechen oder die Vorinstanz das ihr zustehende Ermessen überschritten hat. Aus dem angefochtenen Urteil und den Akten ist vielmehr ersichtlich, dass die Vorinstanz die erforderlichen Abklärungen sorgfältig und umfassend getroffen hat; sie nimmt denn auch verschiedentlich auf die vorliegenden gutachterlichen Berechnungen Bezug und legt diese nach entsprechender Würdigung der eigenen Schätzung zu Grunde. Die vom Beschwerdeführer eingereichte Berechnung (Beschwerdebeilage 8), die vom früheren Miet- und Ertragswert (gemäss Schätzung E.________ aus dem Jahr 1999) ausgehend lediglich andere Prozentwerte anwendet, ist nicht geeignet, die schlüssige Schätzung der Vorinstanz zu widerlegen.
Eine "Überschreitung des zulässigen Herabsetzungs-Rahmens" bzw. eine Verletzung von Bundesrecht wird vom Beschwerdeführer nicht hinreichend dargelegt. Insbesondere erklärt er nicht, worin im Einzelnen "vertragsmodifizierende" Änderungen erblickt werden könnten, die über eine blosse Anpassung an die geänderten Grundlagen hinausgehen.

4.
4.1 Der Beschwerdeführer rügt, die Vorinstanz habe nicht berücksichtigt, dass die Pächter die zum Pachtgegenstand gehörende Wohnung an einen Angestellten vermietet hätten.

4.2 Die Vorinstanz hat dazu ausgeführt, mit der Behauptung, der Pächter bewohne entgegen dem Pachtvertrag die Wohnung nicht selber, sondern habe diese einem Angestellten vermietet, werfe der Beschwerdeführer den Pächtern eine Schlechterfüllung des Pachtvertrages vor. Ob bzw. wie die Parteien ihren vertraglichen Pflichten nachkommen, sei indessen nicht zu prüfen; solche Forderungen seien gemäss Art. 48 LPG in einem separaten Verfahren vor dem Zivilrichter geltend zu machen.

Diese Auffassung verletzt kein Bundesrecht (vgl. dazu auch Benno Studer/Eduard Hofer, a.a.O., N 899 f.).

4.3 Unter diesen Umständen ist auch die im Zusammenhang mit den nicht berücksichtigten Mieteinnahmen des Pächters aus Fremdvermietung gerügte Gehörsverletzung (Nichteinholen des Mietvertrages für die Pächterwohnung) unbegründet, da dieses Mietverhältnis nicht von der Vorinstanz zu überprüfen war.

5.
5.1 Der Beschwerdeführer erblickt eine weitere Bundesrechtsverletzung in der Nichtanwendung von Art. 14 der Pachtzinsverordnung durch die Vorinstanz. Insbesondere hätte die Vorinstanz in analoger Anwendung von Art. 41 LPG und Art. 13 der Pachtzinsverordnung einen Zuschlag von 15 % auf dem gesamten Pachtzins gewähren müssen.

5.2 Der Einwand ist unbegründet. Das streitige Pachtverhältnis ist eine fest auf 20 Jahre abgeschlossene sogenannte Fixpacht. Artikel 41 LPG und Art. 13 der Pachtzinsverordnung dürften nach ihrem klaren Wortlaut wohl nur auf Pachtverhältnisse anwendbar sein, deren Erstpachtdauer abgelaufen ist und bei denen anschliessend eine Verlängerung vertraglich vereinbart wird (Benno Studer/Eduard Hofer, a.a.O., N 844 und 846). Die Frage muss hier aber nicht entschieden werden, denn der Zuschlag kann schon deshalb nicht gemacht werden, weil im hier massgebenden Zeitpunkt (1. Oktober 2005) nicht einmal die Mindestpachtdauer von neun Jahren abgelaufen war. Unter diesen Umständen kann sich auch aus Art. 14 der Pachtzinsverordnung kein Anspruch auf einen Zuschlag ergeben; besondere sachliche Verhältnisse und ein unbilliges Ergebnis, die dies ausnahmsweise rechtfertigen könnten, liegen nicht vor.

6.
Die Beschwerde ist aus diesen Gründen abzuweisen, soweit darauf einzutreten ist. Bei diesem Ausgang hat der Beschwerdeführer die Kosten des Verfahrens vor Bundesgericht zu tragen (Art. 66 Abs. 1 BGG) und den Beschwerdegegnern eine Parteientschädigung auszurichten (Art. 68 Abs. 1 und 2 BGG).

Demnach erkennt das Bundesgericht:

1.
Die Beschwerde wird abgewiesen, soweit darauf einzutreten ist.

2.
Die Gerichtskosten von Fr. 5'000.-- werden dem Beschwerdeführer auferlegt.

3.
Der Beschwerdeführer hat den Beschwerdegegnern eine Parteientschädigung von Fr. 2'000.-- zu bezahlen.

4.
Dieses Urteil wird den Parteien, dem Departement Finanzen und Ressourcen des Kantons Aargau, Abteilung Landwirtschaft, der Landwirtschaftlichen Rekurskommission des Kantons Aargau und dem Eidgenössischen Volkswirtschaftsdepartement schriftlich mitgeteilt.
Lausanne, 11. Juni 2008
Im Namen der II. öffentlich-rechtlichen Abteilung
des Schweizerischen Bundesgerichts
Der Präsident: Der Gerichtsschreiber:

Merkli Küng

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 82 Grundsatz - Das Bundesgericht beurteilt Beschwerden:
^a	gegen Entscheide in Angelegenheiten des öffentlichen Rechts;
^b	gegen kantonale Erlasse;
^c	betreffend die politische Stimmberechtigung der Bürger und Bürgerinnen sowie betreffend Volkswahlen und -abstimmungen.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 83 Ausnahmen - Die Beschwerde ist unzulässig gegen:
^a	Entscheide auf dem Gebiet der inneren oder äusseren Sicherheit des Landes, der Neutralität, des diplomatischen Schutzes und der übrigen auswärtigen Angelegenheiten, soweit das Völkerrecht nicht einen Anspruch auf gerichtliche Beurteilung einräumt;
^b	Entscheide über die ordentliche Einbürgerung;
^c	Entscheide auf dem Gebiet des Ausländerrechts betreffend:
^c1	die Einreise,
^c2	Bewilligungen, auf die weder das Bundesrecht noch das Völkerrecht einen Anspruch einräumt,
^c3	die vorläufige Aufnahme,
^c4	die Ausweisung gestützt auf Artikel 121 Absatz 2 der Bundesverfassung und die Wegweisung,
^c5	Abweichungen von den Zulassungsvoraussetzungen,
^c6	die Verlängerung der Grenzgängerbewilligung, den Kantonswechsel, den Stellenwechsel von Personen mit Grenzgängerbewilligung sowie die Erteilung von Reisepapieren an schriftenlose Ausländerinnen und Ausländer;
^d	Entscheide auf dem Gebiet des Asyls, die:
^d1	vom Bundesverwaltungsgericht getroffen worden sind, ausser sie betreffen Personen, gegen die ein Auslieferungsersuchen des Staates vorliegt, vor welchem sie Schutz suchen,
^d2	von einer kantonalen Vorinstanz getroffen worden sind und eine Bewilligung betreffen, auf die weder das Bundesrecht noch das Völkerrecht einen Anspruch einräumt;
^e	Entscheide über die Verweigerung der Ermächtigung zur Strafverfolgung von Behördenmitgliedern oder von Bundespersonal;
^f	Entscheide auf dem Gebiet der öffentlichen Beschaffungen, wenn:
^fbis	Entscheide des Bundesverwaltungsgerichts über Verfügungen nach Artikel 32i des Personenbeförderungsgesetzes vom 20. März 200963;
^f1	sich keine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung stellt; vorbehalten bleiben Beschwerden gegen Beschaffungen des Bundesverwaltungsgerichts, des Bundesstrafgerichts, des Bundespatentgerichts, der Bundesanwaltschaft sowie der oberen kantonalen Gerichtsinstanzen, oder
^f2	der geschätzte Wert des zu vergebenden Auftrags den massgebenden Schwellenwert nach Artikel 52 Absatz 1 in Verbindung mit Anhang 4 Ziffer 2 des Bundesgesetzes vom 21. Juni 201961 über das öffentliche Beschaffungswesen nicht erreicht;
^g	Entscheide auf dem Gebiet der öffentlich-rechtlichen Arbeitsverhältnisse, wenn sie eine nicht vermögensrechtliche Angelegenheit, nicht aber die Gleichstellung der Geschlechter betreffen;
^h	Entscheide auf dem Gebiet der internationalen Amtshilfe, mit Ausnahme der Amtshilfe in Steuersachen;
ⁱ	Entscheide auf dem Gebiet des Militär-, Zivil- und Zivilschutzdienstes;
^j	Entscheide auf dem Gebiet der wirtschaftlichen Landesversorgung, die bei schweren Mangellagen getroffen worden sind;
^k	Entscheide betreffend Subventionen, auf die kein Anspruch besteht;
^l	Entscheide über die Zollveranlagung, wenn diese auf Grund der Tarifierung oder des Gewichts der Ware erfolgt;
^m	Entscheide über die Stundung oder den Erlass von Abgaben; in Abweichung davon ist die Beschwerde zulässig gegen Entscheide über den Erlass der direkten Bundessteuer oder der kantonalen oder kommunalen Einkommens- und Gewinnsteuer, wenn sich eine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung stellt oder es sich aus anderen Gründen um einen besonders bedeutenden Fall handelt;
ⁿ	Entscheide auf dem Gebiet der Kernenergie betreffend:
ⁿ¹	das Erfordernis einer Freigabe oder der Änderung einer Bewilligung oder Verfügung,
ⁿ²	die Genehmigung eines Plans für Rückstellungen für die vor Ausserbetriebnahme einer Kernanlage anfallenden Entsorgungskosten,
ⁿ³	Freigaben;
^o	Entscheide über die Typengenehmigung von Fahrzeugen auf dem Gebiet des Strassenverkehrs;
^p	Entscheide des Bundesverwaltungsgerichts auf dem Gebiet des Fernmeldeverkehrs, des Radios und des Fernsehens sowie der Post betreffend:68
^p1	Konzessionen, die Gegenstand einer öffentlichen Ausschreibung waren,
^p2	Streitigkeiten nach Artikel 11a des Fernmeldegesetzes vom 30. April 199769,
^p3	Streitigkeiten nach Artikel 8 des Postgesetzes vom 17. Dezember 201071;
^q	Entscheide auf dem Gebiet der Transplantationsmedizin betreffend:
^q1	die Aufnahme in die Warteliste,
^q2	die Zuteilung von Organen;
^r	Entscheide auf dem Gebiet der Krankenversicherung, die das Bundesverwaltungsgericht gestützt auf Artikel 3472 des Verwaltungsgerichtsgesetzes vom 17. Juni 200573 (VGG) getroffen hat;
^s	Entscheide auf dem Gebiet der Landwirtschaft betreffend:
^s1	...
^s2	die Abgrenzung der Zonen im Rahmen des Produktionskatasters;
^t	Entscheide über das Ergebnis von Prüfungen und anderen Fähigkeitsbewertungen, namentlich auf den Gebieten der Schule, der Weiterbildung und der Berufsausübung;
^u	Entscheide auf dem Gebiet der öffentlichen Kaufangebote (Art. 125-141 des Finanzmarktinfrastrukturgesetzes vom 19. Juni 201576);
^v	Entscheide des Bundesverwaltungsgerichts über Meinungsverschiedenheiten zwischen Behörden in der innerstaatlichen Amts- und Rechtshilfe;
^w	Entscheide auf dem Gebiet des Elektrizitätsrechts betreffend die Plangenehmigung von Starkstromanlagen und Schwachstromanlagen und die Entscheide auf diesem Gebiet betreffend Enteignung der für den Bau oder Betrieb solcher Anlagen notwendigen Rechte, wenn sich keine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung stellt;
^x	Entscheide betreffend die Gewährung von Solidaritätsbeiträgen nach dem Bundesgesetz vom 30. September 201680 über die Aufarbeitung der fürsorgerischen Zwangsmassnahmen und Fremdplatzierungen vor 1981, ausser wenn sich eine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung stellt oder aus anderen Gründen ein besonders bedeutender Fall vorliegt;
^y	Entscheide des Bundesverwaltungsgerichts in Verständigungsverfahren zur Vermeidung einer den anwendbaren internationalen Abkommen im Steuerbereich nicht entsprechenden Besteuerung;
^z	Entscheide betreffend die in Artikel 71c Absatz 1 Buchstabe b des Energiegesetzes vom 30. September 201683 genannten Baubewilligungen und notwendigerweise damit zusammenhängenden in der Kompetenz der Kantone liegenden Bewilligungen für Windenergieanlagen von nationalem Interesse, wenn sich keine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung stellt.

SR 221.213.2 Bundesgesetz vom 4. Oktober 1985 über die landwirtschaftliche Pacht (LPG) LPG Art. 50 Beschwerde an die kantonale Beschwerdeinstanz - 1 Gegen Verfügungen der erstinstanzlichen Verwaltungsbehörde kann innert 30 Tagen Beschwerde bei der kantonalen Beschwerdeinstanz erhoben werden.
¹	Gegen Verfügungen der erstinstanzlichen Verwaltungsbehörde kann innert 30 Tagen Beschwerde bei der kantonalen Beschwerdeinstanz erhoben werden.
²	Die Beschwerdeinstanz eröffnet ihren Entscheid den Vertragsparteien und dem Einsprecher; sie teilt ihn der Vorinstanz mit.

SR 101 Bundesverfassung der Schweizerischen Eidgenossenschaft vom 18. April 1999 BV Art. 29 Allgemeine Verfahrensgarantien - 1 Jede Person hat in Verfahren vor Gerichts- und Verwaltungsinstanzen Anspruch auf gleiche und gerechte Behandlung sowie auf Beurteilung innert angemessener Frist.
¹	Jede Person hat in Verfahren vor Gerichts- und Verwaltungsinstanzen Anspruch auf gleiche und gerechte Behandlung sowie auf Beurteilung innert angemessener Frist.
²	Die Parteien haben Anspruch auf rechtliches Gehör.
³	Jede Person, die nicht über die erforderlichen Mittel verfügt, hat Anspruch auf unentgeltliche Rechtspflege, wenn ihr Rechtsbegehren nicht aussichtslos erscheint. Soweit es zur Wahrung ihrer Rechte notwendig ist, hat sie ausserdem Anspruch auf unentgeltlichen Rechtsbeistand.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 97 Unrichtige Feststellung des Sachverhalts - 1 Die Feststellung des Sachverhalts kann nur gerügt werden, wenn sie offensichtlich unrichtig ist oder auf einer Rechtsverletzung im Sinne von Artikel 95 beruht und wenn die Behebung des Mangels für den Ausgang des Verfahrens entscheidend sein kann.
¹	Die Feststellung des Sachverhalts kann nur gerügt werden, wenn sie offensichtlich unrichtig ist oder auf einer Rechtsverletzung im Sinne von Artikel 95 beruht und wenn die Behebung des Mangels für den Ausgang des Verfahrens entscheidend sein kann.
²	Richtet sich die Beschwerde gegen einen Entscheid über die Zusprechung oder Verweigerung von Geldleistungen der Militär- oder Unfallversicherung, so kann jede unrichtige oder unvollständige Feststellung des rechtserheblichen Sachverhalts gerügt werden.86

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 99 - 1 Neue Tatsachen und Beweismittel dürfen nur so weit vorgebracht werden, als erst der Entscheid der Vorinstanz dazu Anlass gibt.
¹	Neue Tatsachen und Beweismittel dürfen nur so weit vorgebracht werden, als erst der Entscheid der Vorinstanz dazu Anlass gibt.
²	Neue Begehren sind unzulässig.

SR 221.213.2 Bundesgesetz vom 4. Oktober 1985 über die landwirtschaftliche Pacht (LPG) LPG Art. 36 - 1 Der Pachtzins unterliegt der behördlichen Kontrolle; er darf das zulässige Mass nicht übersteigen.41
¹	Der Pachtzins unterliegt der behördlichen Kontrolle; er darf das zulässige Mass nicht übersteigen.41
²	Der Bundesrat setzt die Sätze für die Verzinsung des Ertragswerts und die Abgeltung der Verpächterlasten fest und bestimmt den Zuschlag für die allgemeinen Vorteile.
³	Naturalleistungen und andere vereinbarte Nebenleistungen sind an den Pachtzins anzurechnen.
⁴	Für die Bemessung des Pachtzinses ist auch zu berücksichtigen, was der Pächter dem Verpächter für eine Mietsache oder einen nichtlandwirtschaftlichen Pachtgegenstand bezahlt, die mit einer überwiegend landwirtschaftlichen Pacht verbunden sind.

SR 221.213.221 Verordnung vom 11. Februar 1987 über die Bemessung des landwirtschaftlichen Pachtzinses (Pachtzinsverordnung, PZV) - Pachtzinsverordnung PZV Art. 4 Abgeltung der Verpächterlasten - 1 Die Abgeltung der Verpächterlasten setzt sich aus folgenden Elementen zusammen:
¹	Die Abgeltung der Verpächterlasten setzt sich aus folgenden Elementen zusammen:
^a	Boden: 1,1 Prozent des Ertragswertes für Abschreibungen und Unterhalt;
^b	Ökonomiegebäude und Grundinfrastruktur bei Dauerkulturen: 6,5 Prozent des Ertragswertes für Abschreibungen und 29 Prozent des Mietwertes für Unterhalt und Versicherungen;
^c	Abschreibung auf Dauerkulturen, wenn die Erneuerung der Anlage dem Verpächter obliegt;
^d	Betriebsleiterwohnung: 3,6 Prozent des Ertragswertes für Abschreibungen und 43 Prozent des Mietwertes für Unterhalt und Versicherungen.8
²	Die Abschreibung auf Dauerkulturen entspricht dem Ertragswert der Anlage (ohne Boden) im ersten Vollertragsjahr bzw. zu Beginn der Vollertragsphase, geteilt durch die Gesamtnutzungsdauer in Jahren.

SR 221.213.221 Verordnung vom 11. Februar 1987 über die Bemessung des landwirtschaftlichen Pachtzinses (Pachtzinsverordnung, PZV) - Pachtzinsverordnung PZV Art. 1 - 1 Für die Verzinsung des Ertragswertes gilt der Satz von 3,05 Prozent.5
¹	Für die Verzinsung des Ertragswertes gilt der Satz von 3,05 Prozent.5
²	Ertragswert, Mietwert, Normalbedarf an Wohnraum, bereinigte Bodenpunktzahl und Gesamtnutzungsdauer bestimmen sich nach der Verordnung vom 4. Oktober 19936 über das bäuerliche Bodenrecht (VBB).

SR 211.412.110 Verordnung vom 4. Oktober 1993 über das bäuerliche Bodenrecht (VBB) VBB Art. 2 - 1 Die Bestimmungen für die Schätzung des landwirtschaftlichen Ertragswertes (Schätzungsanleitung) sind im Anhang geregelt. Es gelten folgende Grundsätze:
¹	Die Bestimmungen für die Schätzung des landwirtschaftlichen Ertragswertes (Schätzungsanleitung) sind im Anhang geregelt. Es gelten folgende Grundsätze:
^a	Bei landwirtschaftlichen Gewerben werden Boden, Ökonomie- und Alpgebäude, die Betriebsleiterwohnung sowie landwirtschaftlich benötigte Angestelltenzimmer nach den landwirtschaftlichen Bestimmungen der Schätzungsanleitung geschätzt; Gebäude und Gebäudeteile, die landwirtschaftsnahen Nebentätigkeiten dienen, werden aufgrund der Betriebsergebnisse gemäss der Beschreibung in der Schätzungsanleitung geschätzt; zusätzliche Wohnungen zur Betriebsleiterwohnung und Gebäude für nichtlandwirtschaftliche Nebentätigkeiten werden nach nichtlandwirtschaftlichen Bestimmungen geschätzt.
^b	Bei landwirtschaftlichen Grundstücken werden Boden sowie Ökonomie- und Alpgebäude nach den Bestimmungen der Schätzungsanleitung bewertet; Wohnraum, Gebäudeteile und Gebäude für nichtlandwirtschaftliche Nebentätigkeiten sind nach nichtlandwirtschaftlichen Bestimmungen zu bewerten.6
²	Die im Anhang enthaltenen Bestimmungen und Ansätze sind für die Schätzungsbehörden und Schätzungsexpertinnen und -experten verbindlich.7
³	Bei der Schätzung sind die mit den Gewerben und Grundstücken verbundenen Nutzungen, Rechte, Lasten und Dienstbarkeiten zu berücksichtigen.
⁴	Das Ergebnis der Schätzung ist in einem Protokoll festzuhalten.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 66 Erhebung und Verteilung der Gerichtskosten - 1 Die Gerichtskosten werden in der Regel der unterliegenden Partei auferlegt. Wenn die Umstände es rechtfertigen, kann das Bundesgericht die Kosten anders verteilen oder darauf verzichten, Kosten zu erheben.
¹	Die Gerichtskosten werden in der Regel der unterliegenden Partei auferlegt. Wenn die Umstände es rechtfertigen, kann das Bundesgericht die Kosten anders verteilen oder darauf verzichten, Kosten zu erheben.
²	Wird ein Fall durch Abstandserklärung oder Vergleich erledigt, so kann auf die Erhebung von Gerichtskosten ganz oder teilweise verzichtet werden.
³	Unnötige Kosten hat zu bezahlen, wer sie verursacht.
⁴	Dem Bund, den Kantonen und den Gemeinden sowie mit öffentlich-rechtlichen Aufgaben betrauten Organisationen dürfen in der Regel keine Gerichtskosten auferlegt werden, wenn sie in ihrem amtlichen Wirkungskreis, ohne dass es sich um ihr Vermögensinteresse handelt, das Bundesgericht in Anspruch nehmen oder wenn gegen ihre Entscheide in solchen Angelegenheiten Beschwerde geführt worden ist.
⁵	Mehrere Personen haben die ihnen gemeinsam auferlegten Gerichtskosten, wenn nichts anderes bestimmt ist, zu gleichen Teilen und unter solidarischer Haftung zu tragen.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 68 Parteientschädigung - 1 Das Bundesgericht bestimmt im Urteil, ob und in welchem Mass die Kosten der obsiegenden Partei von der unterliegenden zu ersetzen sind.
¹	Das Bundesgericht bestimmt im Urteil, ob und in welchem Mass die Kosten der obsiegenden Partei von der unterliegenden zu ersetzen sind.
²	Die unterliegende Partei wird in der Regel verpflichtet, der obsiegenden Partei nach Massgabe des Tarifs des Bundesgerichts alle durch den Rechtsstreit verursachten notwendigen Kosten zu ersetzen.
³	Bund, Kantonen und Gemeinden sowie mit öffentlich-rechtlichen Aufgaben betrauten Organisationen wird in der Regel keine Parteientschädigung zugesprochen, wenn sie in ihrem amtlichen Wirkungskreis obsiegen.
⁴	Artikel 66 Absätze 3 und 5 ist sinngemäss anwendbar.
⁵	Der Entscheid der Vorinstanz über die Parteientschädigung wird vom Bundesgericht je nach Ausgang des Verfahrens bestätigt, aufgehoben oder geändert. Dabei kann das Gericht die Entschädigung nach Massgabe des anwendbaren eidgenössischen oder kantonalen Tarifs selbst festsetzen oder die Festsetzung der Vorinstanz übertragen.

BGG:	66 68 82 83 97 99
BV:	9 29
LPG:	10 11 36 41 48 50
Pachtzinsverordnung:	1 3 4 13 14
VBB:	2