9C_199/2024 - 2025-04-11 - Finances publiques et droit fiscal - Grundstückgewinnsteuer des Kantons St. Gallen

Bundesgericht
Tribunal fédéral
Tribunale federale
Tribunal federal

9C 199/2024

Urteil vom 11. April 2025

III. öffentlich-rechtliche Abteilung

Besetzung
Bundesrichterin Moser-Szeless, Präsidentin,
Bundesrichter Stadelmann, Parrino, Beusch, Bundesrichterin Bollinger,
Gerichtsschreiber Seiler.

Verfahrensbeteiligte
A.________,
vertreten durch Rechtsanwalt Daniel Beeler,
Beschwerdeführer,

gegen

Kantonales Steueramt St. Gallen, Davidstrasse 41, 9001 St. Gallen,
Beschwerdegegner.

Gegenstand
Grundstückgewinnsteuer des Kantons St. Gallen,

Beschwerde gegen den Entscheid des Verwaltungsgerichts des Kantons St. Gallen vom 7. März 2024 (B 2023/252).

Sachverhalt:

A.
A.________ erwarb am 12. Dezember 2019 an einer Zwangsversteigerung ein angebautes Einfamilienhaus an der Strasse U.________ im Weiler V.________ in W.________/SG (Grundstück Nr. xxx im Grundbuch W.________) zum Preis von Fr. 150'000.-. Gemäss damals geltender amtlicher Schätzung vom 27. November 2013 betrug der Verkehrswert des Grundstücks Fr. 306'000.-. Am 24. April 2020 veräusserte A.________ das Grundstück zu einem Verkaufspreis von Fr. 152'000.- an die B.________ AG, deren Mehrheitsaktionär und Verwaltungsratspräsident er ist. In der Steuererklärung für die Grundstückgewinnsteuer deklarierte A.________ einen steuerbaren Grundstückgewinn von Fr. 18.-, ausgehend von einem Veräusserungserlös von Fr. 152'000.- abzüglich des Erwerbspreises von Fr. 150'000.- sowie der Nebenkosten von Fr. 1'982.-. Noch vor Veranlagung der Grundstückgewinnsteuer veräusserte die B.________ AG am 23. April 2021 das Grundstück zu einem Preis von Fr. 360'000.- an eine Drittperson. Ausgehend von diesem Wert als Veräusserungserlös, dem Erwerbspreis von Fr. 150'000.- sowie Nebenkosten von Fr. 1'982.- setzte das Steueramt des Kantons St. Gallen mit Veranlagungsverfügung vom 17. November 2021 den steuerbaren Grundstückgewinn, den A.________ mit der
Veräusserung an die B.________ AG erzielt hatte, auf Fr. 208'018.- fest. Die von A.________ dagegen erhobene Einsprache wies das Steueramt des Kantons St. Gallen mit Einspracheentscheid vom 7. Dezember 2021 ab.

B.
Auch die weiteren Rechtsmittel, die A.________ im Kanton St. Gallen erhob, blieben erfolglos (Entscheid der Verwaltungsrekurskommission vom 23. Oktober 2023; Entscheid des Verwaltungsgerichts vom 7. März 2024).

C.
Mit Beschwerde vom 8. April 2024 beantragt A.________ die Aufhebung des Entscheids des Verwaltungsgerichts vom 7. März 2024. Der Verkaufspreis sei wie beurkundet und deklariert auf Fr. 152'000.- festzusetzen. Eventualiter sei eine Neuschätzung des Grundstücks vorzunehmen und das vorliegende Verfahren bis zum Vorliegen der Neuschätzung zu sistieren. Subeventualiter sei der Verkaufspreis von Fr. 153'000.- festzusetzen. Subsubeventualiter sei der Verkaufspreis auf Fr. 306'000.- festzusetzen. Das Steueramt des Kantons St. Gallen beantragt die Abweisung der Beschwerde, soweit darauf einzutreten sei.

Erwägungen:

1.

1.1. Die Beschwerde richtet sich gegen einen Endentscheid einer letzten, oberen kantonalen Instanz in einer öffentlich-rechtlichen Angelegenheit (Art. 82 lit. a BGG, Art. 86 Abs. 1 lit. d und Abs. 2 BGG). Der Beschwerdeführer ist gemäss Art. 89 Abs. 1 BGG und Art. 73 Abs. 2 StHG (SR 642.14) zur Beschwerde legitimiert. Die Beschwerde ist frist- und formgerecht eingereicht worden (Art. 100 und Art. 42 BGG).

1.2. Der Eventualantrag des Beschwerdeführers, es sei eine Neuschätzung des Grundstücks vorzunehmen und das Verfahren währenddessen zu sistieren, ist nicht zulässig. Die amtliche Schätzung des Grundstücks erfolgt im Kanton St. Gallen in einem vom Veranlagungsverfahren getrennten Verfahren (vgl. Urteil 2C 681/2020 vom 25. Juni 2021 E. 1.2) und kann demnach nicht Gegenstand des vorliegenden Verfahrens sein. Dementsprechend kann das Bundesgericht die kantonalen Behörden hier nicht dazu verpflichten, das Grundstück neu amtlich zu schätzen. Das schliesst zwar nicht aus, dass das Bundesgericht korrigierend eingreifen könnte, falls die Vorinstanz für die Zwecke der Veranlagung der Grundstückgewinnsteuer in entscheiderheblicher Weise von einem falschen Verkehrswert ausgegangen ist (Art. 105 Abs. 2 BGG). In diesem Fall würde das Bundesgericht das vorliegende Verfahren aber nicht sistieren und eine neue amtliche Schätzung anordnen, sondern die Sache zur ergänzenden Sachverhaltsfeststellung an die Vorinstanz oder an das Steueramt zurückweisen (Art. 107 Abs. 2 BGG) oder den Sachverhalt selbst ergänzen, sofern sich der korrekte Verkehrswert aus den Akten ergibt.

1.3. Im Übrigen sind die Anträge des Beschwerdeführers zulässig und ist auf seine Beschwerde einzutreten.

2.

2.1. Das Bundesgericht legt seinem Urteil den Sachverhalt zugrunde, den die Vorinstanz festgestellt hat (Art. 105 Abs. 1 BGG). Eine Berichtigung oder Ergänzung der vorinstanzlichen Feststellungen ist von Amtes wegen (Art. 105 Abs. 2 BGG) oder auf Rüge hin (Art. 97 Abs. 1 BGG) möglich. Von den tatsächlichen Grundlagen des vorinstanzlichen Urteils weicht das Bundesgericht jedoch nur ab, wenn diese offensichtlich unrichtig sind oder auf einer Rechtsverletzung im Sinne von Art. 95 BGG beruhen und die Behebung des Mangels für den Verfahrensausgang zudem entscheidend sein kann (Art. 97 Abs. 1 BGG; BGE 142 I 135 E. 1.6). "Offensichtlich unrichtig" bedeutet "willkürlich" (BGE 140 III 115 E. 2). Eine entsprechende Rüge ist hinreichend zu substanziieren (Art. 106 Abs. 2 BGG; vgl. BGE 147 I 73 E. 2.2).

2.2. Mit der Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten kann unter anderem eine Rechtsverletzung nach Art. 95 f . BGG gerügt werden. Das Bundesgericht wendet das Recht von Amtes wegen an (Art. 106 Abs. 1 BGG). Es prüft die Anwendung des harmonisierten kantonalen Steuerrechts gleich wie Bundesrecht mit freier Kognition, jene des nicht-harmonisierten, autonomen kantonalen Rechts hingegen bloss auf Verletzung des Willkürverbots und anderer verfassungsmässiger Rechte (BGE 143 II 459 E. 2.1; 134 II 207 E. 2). Mit freier Kognition ist zu prüfen, ob das kantonale Recht mit dem Bundesrecht, namentlich dem StHG, vereinbar ist (Urteile 9C 335/2023 vom 26. Oktober 2023 E. 2.2, nicht publ. in: BGE 150 I 1, aber in: StE 2024 B 44.11 Nr. 17; 9C 678/2021 vom 17. März 2023 E. 2.2, nicht publ. in: BGE 149 II 158, aber in: StE 2023 B 72.13.1 Nr. 4; 9C 628/2022 vom 31. Januar 2023 E. 2). In Bezug auf die Verletzung der verfassungsmässigen Rechte gilt nach Art. 106 Abs. 2 BGG eine qualifizierte Rüge- und Substanziierungspflicht (BGE 147 I 73 E. 2.1; 143 II 283 E. 1.2.2).

3.
Der Beschwerdeführer macht hauptsächlich geltend, der Erlös aus dem Verkauf des Grundstücks erschöpfe sich im Kaufpreis von Fr. 152'000.-. Der Entscheid der Vorinstanz verletze harmonisiertes Steuerrecht bzw. Art. 12 Abs. 1 StHG, soweit die Vorinstanz von einem höheren Erlös ausgehe.

3.1. Nach Art. 12 Abs. 1 StHG haben die Kantone Gewinne, die sich unter anderem aus der Veräusserung von Grundstücken des Privatvermögens ergeben, mit einer Grundstückgewinnsteuer zu erfassen, soweit der Erlös die Anlagekosten übersteigt. Die Anlagekosten setzen sich zusammen aus dem Erwerbspreis oder einem Ersatzwert zuzüglich Aufwendungen. Diese Rechtsbegriffe sind im Steuerharmonisierungsgesetz nicht näher definiert. Insofern belässt der Bund den Kantonen bei der Umschreibung des steuerbaren Gewinns einen gewissen Spielraum (BGE 143 II 382 E. 3.2; 141 II 207 E. 2.2.1; Urteil 9C 335/2023 vom 26. Oktober 2023 E. 3.1, nicht publ. in: BGE 150 I 1, aber in: StE 2024 B 44.11 Nr. 17; vgl. auch BGE 145 II 206 E. 3.2.4). Dieser Spielraum findet seine Grenze in den anderen Bestimmungen des Harmonisierungs- und sonstigen Bundesrechts und der Systematik des Steuerharmonisierungsgesetzes (vgl. BGE 143 II 382 E. 4.1; Urteil 9C 335/2023 vom 26. Oktober 2023 E. 3.1, nicht publ. in: BGE 150 I 1, aber in: StE 2024 B 44.11 Nr. 17). Insbesondere darf derselbe Vermögenszugang bei derselben Person nicht zugleich mit der (allgemeinen) Einkommens- und der Grundstückgewinnsteuer als Spezialeinkommenssteuer belastet werden (BGE 148 II 378 E. 4.3). Der
Kanton St. Gallen hat Art. 12 StHG in Art. 130 ff. des Steuergesetzes des Kantons St. Gallen vom 9. April 1998 (StG/SG; sGS 811.1) umgesetzt und den hier streitbetroffenen Begriff des Erlöses in Art. 135 StG/SG konkretisiert. Art. 135 Abs. 1 StG/SG definiert als Erlös den "Verkaufspreis mit allen weiteren Leistungen des Erwerbers". Für den Fall, dass kein Kaufpreis festgelegt wird, sieht Art. 135 Abs. 1 StG/SG vor, dass der Verkehrswert als Verkaufspreis gilt.

3.2. Das Bundesgericht hatte schon mehrmals zu beurteilen, wie sich der Erlös zusammensetzt, wenn eine Person ein Grundstück an eine Kapitalgesellschaft verkauft, an der sie beteiligt ist. Es erwog betreffend eine mit Art. 135 Abs. 1 StG/SG im Wesentlichen übereinstimmende Vorschrift des Kantons Thurgau (§ 132 Abs. 1 des Steuergesetzes des Kantons Thurgau vom 14. September 1992; RB 640.1), dass nicht zu beanstanden ist, wenn ein Kanton als Erlös neben dem Kaufpreis auch die Wertsteigerung auf der Beteiligung erfasst, die sich ergibt, wenn der Kaufpreis unter dem Verkehrswert liegt (vgl. BGE 143 II 33 E. 3.2.5). In einem den Kanton Zürich betreffenden Fall hat das Bundesgericht zudem kürzlich erwogen, dass in der Differenz zwischen dem Verkehrswert und dem Verkaufspreis eine zusätzliche Leistung zugunsten des Erblassers gesehen werden darf (vgl. Urteil 9C 335/2023 vom 26. Oktober 2023 E. 3.7.1, nicht publ. in: BGE 150 I 1, aber in: StE 2024 B 44.11 Nr. 17 betreffend § 222 des Steuergesetzes des Kantons Zürich vom 8. Juni 1997 [StG/ZH; LS 631.1]).

3.3. Entgegen dem Beschwerdeführer ist auch in seinem Fall von dieser Rechtsprechung im Ergebnis nicht abzuweichen.

3.3.1. Der Grund dafür ist aber nicht darin zu suchen, dass die Vereinbarung zwischen Anteilsinhaber und Gesellschaft über einen Kaufpreis unter Verkehrswert keine rechtsgeschäftliche Bedeutung hätte, wie die Vorinstanz ausführt und das Bundesgericht in BGE 143 II 33 unter Hinweis auf gewisse Autoren zumindest andeutete (vgl. BGE 143 II 33 E. 3.2.3). Denn die Wertsteigerung auf den Gesellschaftsanteilen des Verkäufers an der Käuferin, die sich aus dem unterpreislichen Verkauf ergibt, lässt sich zivilrechtlich betrachtet nicht als Gegenleistung der Käuferin verstehen (vgl. Urteil 9C 335/2023 vom 26. Oktober 2023 E. 3.7.4, nicht publ. in: BGE 150 I 1, aber in: StE 2024 B 44.11 Nr. 17 mit Hinweis auf DANIEL DZAMKO-LOCHER, Die steuerrechtliche Rechtsprechung des Bundesgerichts im Jahre 2016 - Kantonale Abgaben, ASA 87 S. 44). Die Käuferin will dem Verkäufer neben dem Kaufpreis keine zusätzlichen Zuwendungen erbringen und erleidet aus dem Rechtsgeschäft neben dem Kaufpreis keinen Vermögensabgang. Vielmehr ist die Wertzunahme auf den Gesellschaftsanteilen das Resultat einer Umschichtung des Vermögens des Verkäufers, der mit der verdeckten Kapitaleinlage stille Reserven auf dem Grundstück in stille Reserven auf seinen
Gesellschaftsanteilen umwandelt. Im Übrigen weist der Beschwerdeführer zu Recht darauf hin, dass es nicht nur grundstückgewinnsteuerliche, sondern auch gravierende zivilrechtliche Konsequenzen hätte, wenn der Preisvereinbarung die rechtsgeschäftliche Bedeutung abgesprochen würde. Die Gegenleistungen des Käufers eines Grundstücks unterliegen als wesentliche Vertragspunkte nämlich der Formpflicht gemäss Art. 216 Abs. 1 OR (vgl. BGE 135 III 295 E. 3.2; 101 II 329 E. 3a; 94 II 270 S. 272), sodass das beurkundete Rechtsgeschäft zwischen Anteilinhaber und Gesellschaft wegen Simulation (Art. 18 OR) und das tatsächlich gewollte Rechtsgeschäft wegen Formmangels (Art. 216 Abs. 1 OR) nichtig wären (vgl. BGE 135 III 295 E. 3.2; 94 II 270).

3.3.2. Wenn die Kantone die Wertzunahme auf den Gesellschaftsanteilen des Verkäufers gleichwohl als Erlös erfassen dürfen, liegt dies richtig besehen daran, dass der harmonisierungsrechtliche Erlösbegriff den Kantonen einen gewissen Gestaltungsspielraum belässt und sie nicht zwingt, bei verdeckten Kapitaleinlagen streng zivilrechtlich anzuknüpfen. Mit anderen Worten verbietet Art. 12 Abs. 1 StHG den Kantonen nicht, neben dem Kaufpreis auch die Wertzunahme auf den Gesellschaftsanteilen des Verkäufers als Erlösbestandteil erfassen. Diese Betrachtungsweise empfiehlt sich aus steuersystematischen Gründen insbesondere für Kantone, die sich dem dualistischen System angeschlossen haben. Denn so können sie sicherstellen, dass über einen Wertzuwachs auf einem Grundstück grundstückgewinnsteuerlich abgerechnet wird, soweit er mittels verdeckter Kapitaleinlage in Wertzuwachs auf Gesellschaftsanteilen umgewandelt und so - unter Vorbehalt einer späteren wirtschaftlichen Handänderung nach Art. 12 Abs. 2 lit. a StHG (bzw. im Fall des Kantons St. Gallen: Art. 131 Abs. 1 StG/SG) - dem Anwendungsbereich der Grundstückgewinnsteuer entzogen wird. Kantone, die auf diese Weise den Wertzuwachs auf Gesellschaftsanteilen erfassen, sind aber
harmonisierungsrechtlich gehalten, diese wirtschaftliche Betrachtungsweise konsequent anzuwenden und bei Folgefragen nicht in einen Methodendualismus zu verfallen (vgl. Urteil 9C 335/2023 vom 26. Oktober 2023 E. 3.7.4, nicht publ. in: BGE 150 I 1, aber in: StE 2024 B 44.11 Nr. 17; vgl. auch unten E. 4.2.3).

3.4. Die Gesetzesbestimmung, mit welcher der Kanton St. Gallen den Erlösbegriff konkretisiert, stimmt im Wesentlichen mit jenen der Kantone Thurgau und Zürich überein, die das Bundesgericht bereits zu beurteilen hatte. Die Vorinstanz hat diese Bestimmung letztlich so ausgelegt und angewendet, dass unter den Erlös auch die Wertzunahme auf den Aktien des Beschwerdeführers an der Käuferin fällt. Damit hält sie sich im Gestaltungsspielraum, den Art. 12 Abs. 1 StHG den Kantonen bietet, sodass das Bundesgericht ihren Entscheid in diesem Punkt nur unter dem Blickwinkel des Willkürverbots (Art. 9 BV) überprüfen kann (vgl. oben E. 2.2). Dieser Überprüfung hält der angefochtene Entscheid stand.

3.4.1. Willkür in der Rechtsanwendung liegt vor, wenn der angefochtene Entscheid offenbar unhaltbar ist, mit der tatsächlichen Situation in klarem Widerspruch steht, eine Norm oder einen unumstrittenen Rechtsgrundsatz krass verletzt oder in stossender Weise dem Gerechtigkeitsgedanken zuwiderläuft. Das Bundesgericht hebt einen Entscheid jedoch nur auf, wenn nicht bloss die Begründung, sondern auch das Ergebnis unhaltbar ist. Dass eine andere Lösung ebenfalls als vertretbar oder gar zutreffender erscheint, genügt nicht (BGE 149 I 329 E. 5.1; 148 III 95 E. 4.1; 144 I 113 E. 7.1).

3.4.2. Dem Beschwerdeführer ist zwar zuzugestehen, dass die Wertzunahme auf seinen Aktien nach dem Gesagten jedenfalls zivilrechtlich nicht als "weitere Leistung des Erwerbers" bezeichnet werden kann. Ebenso wenig lässt sich sagen, dass die Parteien keinen Kaufpreis festgelegt hätten. Wegen Willkür aufzuheben wäre der angefochtene Entscheid allerdings nur, wenn der Standpunkt der Vorinstanz offensichtlich unhaltbar wäre. Das ist nicht der Fall. Würde der Kanton St. Gallen den Wertzuwachs auf den Aktien des Beschwerdeführers nicht als Erlösbestandteil mit der Grundstückgewinnsteuer erfassen, hätte dies aufgrund des im Kanton St. Gallen herrschenden dualistischen Systems zur Konsequenz, dass der Wertzuwachs auf dem Grundstück im Umfang der verdeckten Kapitaleinlage - unter Vorbehalt der Besteuerung einer Veräusserung der Aktien wegen wirtschaftlicher Handänderung (Art. 131 Abs. 1 StG/SG) - nicht bloss der Grundstückgewinnsteuer, sondern potenziell jeder Besteuerung entzogen wäre (vgl. zu den gewinn- und einkommenssteuerlichen Folgen der verdeckten Kapitaleinlage unten E. 5.3). Es gibt also ein schlagkräftiges steuersystematisches Argument dafür, den Erlösbegriff von Art. 135 Abs. 1 StG/SG im Sinne der Vorinstanz auszulegen (vgl.
auch oben E. 3.3.2). Unter diesen Umständen lässt sich ihre Würdigung nicht als offensichtlich unhaltbar bezeichnen, selbst wenn angesichts des Wortlauts von Art. 135 Abs. 1 StG/SG eine andere Sichtweise zumindest auch vertretbar gewesen wäre.

4.
Betreffend die Bemessung der Wertzunahme auf den Aktien als Teil des Erlöses macht der Beschwerdeführer geltend, es sei unzulässig, für den Verkehrswert des Grundstücks auf den Preis abzustellen, den die Gesellschaft anlässlich der Weiterveräusserung ein Jahr später gelöst habe. Richtigerweise hätte auf den amtlich geschätzten Verkehrswert abgestellt werden müssen. Zu diesem Zweck hätte eine neue amtliche Schätzung durchgeführt werden müssen, weil die Schätzung von 2013 fehlerhaft gewesen sei. Eventualiter dürfe jedenfalls nicht von einem höheren Verkehrswert ausgegangen werden, als ihn die amtliche Schätzung von 2013 ausweise, weil der rechtskräftig festgesetzte Grundstückswert nach Art. 178bis Abs. 2 StG/SG für die Veranlagung verbindlich sei.

4.1. Nach Art. 178bis Abs. 2 StG/SG sind rechtskräftige Grundstückwerte für die Veranlagung der laufenden Steuerperiode verbindlich. Diese Vorschrift ist Teil des nicht harmonisierten kantonalen Rechts. Ihre Auslegung und Anwendung kann das Bundesgericht demnach grundsätzlich nur unter dem Gesichtspunkt des Willkürverbots (Art. 9 BV) prüfen. Entgegen dem Beschwerdeführer ist die Vorinstanz nicht in Willkür verfallen, indem sie sich für die Bestimmung der Wertsteigerung auf den Aktien des Beschwerdeführers nicht am amtlichen Schätzwert orientiert hat. Denn es wäre zumindest nicht unhaltbar, den Geltungsbereich von Art. 178bis Abs. 2 StG/SG, der sich auf die "laufende Steuerperiode" bezieht, auf die periodischen Steuern (Einkommens-, Vermögens-, Gewinn- und Kapitalsteuern) zu beschränken. Zudem wäre es auch nicht unhaltbar, die rechtskräftigen Grundstückwerte nur als verbindlich zu betrachten, soweit sie für die Veranlagung unmittelbar relevant sind, wie dies etwa bei der Vermögenssteuer der Fall ist (vgl. Art. 54 und 57 StG/SG). Vorliegend hat die Vorinstanz den Verkehrswert des Grundstücks lediglich vorfrageweise berücksichtigt, um die Wertsteigerung auf den Aktien des Beschwerdeführers zu ermitteln.

4.2. Wenn es bundesrechtlich nicht zu beanstanden ist, dass die Vorinstanz für die Bemessung der Wertsteigerung auf den Aktien vom amtlichen Schätzwert abgewichen ist, bleibt die Bemessung als solche zu prüfen.

4.2.1. Was zunächst den Verkehrswert des Grundstücks angeht, macht der Beschwerdeführer nicht geltend und ist auch nicht ersichtlich, dass die Vorinstanz diesen Rechtsbegriff falsch verstanden hätte (vgl. dazu BGE 148 I 210 E. 4.4.3). Vielmehr beanstandet er die Bewertungsmethode des kantonalen Steueramts, dem sich die Vorinstanz angeschlossen hat. Das Bundesgericht billigt den Steuerbehörden bei der Wahl der Bewertungsmethode einen gewissen Beurteilungsspielraum zu und auferlegt sich bei der Überprüfung Zurückhaltung (vgl. Urteile 9C 261/2023 vom 3. August 2023 E. 5.4; 2C 548/2020 vom 3. Mai 2021 E. 3.2.3; 2C 495/2017 / 2C 512/2017 vom 27. Mai 2019 E. 10.1, in: RDAF 2019 II S. 547; vgl. ebenso zur Mehrwertsteuer Urteile 9C 302/2024 vom 27. November 2024 E. 2.3.1; 2C 27/2021 vom 5. Oktober 2021 E. 3.1.3). Die kantonalen Instanzen bewegen sich innerhalb dieses Spielraums, wenn sie für die Bewertung des Grundstücks auf den Preis abstellen, den die Gesellschaft ein Jahr später bei der Wiederveräusserung erzielte, zumal der Beschwerdeführer nichts vorbringt, was annehmen liesse, das Grundstück sei ein Jahr zuvor wesentlich weniger wert gewesen.

4.2.2. Während ihre Ermittlung des Verkehrswerts des Grundstücks also nicht zu beanstanden ist, kann der Vorinstanz auf der Basis ihrer eigenen Feststellungen nicht gefolgt werden, soweit sie die verdeckte Kapitaleinlage von Fr. 208'000.- in Form der Differenz zwischen diesem Verkehrswert von Fr. 360'000.- und dem Preis von Fr. 152'000.-, den der Beschwerdeführer und die Gesellschaft als Verkaufspreis vereinbarten, vollständig dem Erlös zurechnet. Die Wertzunahme auf den Aktien des Beschwerdeführers hätte nämlich nur dann betragsmässig mit der verdeckten Kapitaleinlage übereingestimmt, falls der Beschwerdeführer sämtliche Aktien der Gesellschaft hielt. Gemäss den Feststellungen der Vorinstanz war der Beschwerdeführer jedoch lediglich Mehrheitsaktionär der Gesellschaft. Dies impliziert, dass neben ihm mindestens eine weitere Person an der Gesellschaft beteiligt war, deren Aktien ebenfalls von der verdeckten Kapitaleinlage des Beschwerdeführers profitiert hätten. Allerdings ist auch nicht ausgeschlossen, dass die Feststellung der Vorinstanz unrichtig und der Beschwerdeführer in Wahrheit der alleinige Aktionär der Gesellschaft war, als er ihr das Grundstück verkaufte.

4.2.3. Falls der Beschwerdeführer nicht sämtliche Aktien an der Gesellschaft hielt, wäre es harmonisierungsrechtlich zwar nicht ausgeschlossen, in der Wertzunahme auf fremden Gesellschaftsanteilen einen Vermögensvorteil zu sehen, der eigentlich dem Veräusserer zugestanden hätte, von diesem aber unentgeltlich den anderen Beteiligten zugewendet wurde. Das Geschäft müsste dann aber konsequent und ganzheitlich wirtschaftlich betrachtet als teils entgeltlich, teils unentgeltlich behandelt werden, was den Aufschub der Grundstückgewinnsteuer wegen gemischter Schenkung zur Folge hätte (Art. 132 Abs. 1 lit. a StG/SG; Art. 12 Abs. 3 lit. a StHG; Urteil 9C 335/2023 vom 26. Oktober 2023 E. 3.7.4 und 3.8, nicht publ. in: BGE 150 I 1, aber in: StE 2024 B 44.11 Nr. 17). Die Wertsteigerung auf den Gesellschaftsanteilen anderer Beteiligter könnte folglich auch unter diesem Titel nicht beim Beschwerdeführer mit der Grundstückgewinnsteuer erfasst werden.

4.3. Nach dem Gesagten hat die Vorinstanz entweder den Sachverhalt falsch festgestellt, indem sie den Beschwerdeführer als Mehrheits- statt als Alleinaktionär bezeichnet hat, oder aber das harmonisierte kantonale Steuerrecht verletzt, soweit sie die verdeckte Kapitaleinlage von Fr. 208'000.- der Wertzunahme auf den Aktien des Beschwerdeführers gleichgesetzt und diese zusammen mit dem Kaufpreis von Fr. 152'000.- als Erlös abzüglich des Erwerbspreises von Fr. 150'000.- der Grundstückgewinnsteuer unterworfen hat. Sofern die Feststellung, dass der Beschwerdeführer nur Mehrheits- und nicht Alleinaktionär war, korrekt war, hätte die Vorinstanz entweder einzig die Wertzunahme auf den Aktien des Beschwerdeführers dem Erlös zurechnen dürfen oder aber die Grundstückgewinnsteuer wegen gemischter Schenkung aufschieben müssen.

5.
Der Beschwerdeführer bringt schliesslich vor, es drohe eine verbotene interkantonale Doppelbesteuerung (Art. 127 Abs. 3 BV), wenn der Wertzuwachs von Fr. 152'000.- auf Fr. 360'000.- zunächst bei ihm mit der Grundstückgewinnsteuer und alsdann bei der Gesellschaft mit der Gewinnsteuer erfasst würde. Dieses Vorbringen ist aus mehreren Gründen unbegründet.

5.1. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichts liegt eine interkantonale Doppelbesteuerung vor, wenn eine steuerpflichtige Person von zwei oder mehreren Kantonen für das gleiche Steuerobjekt und für die gleiche Zeit zu Steuern herangezogen wird (aktuelle Doppelbesteuerung) oder wenn ein Kanton in Verletzung der geltenden Kollisionsnormen seine Steuerhoheit überschreitet und eine Steuer erhebt, die einem anderen Kanton zusteht (virtuelle Doppelbesteuerung). Ausserdem darf ein Kanton eine steuerpflichtige Person grundsätzlich nicht deshalb stärker belasten, weil sie nicht in vollem Umfang seiner Steuerhoheit untersteht, sondern zufolge ihrer territorialen Beziehungen auch noch in einem anderen Kanton (Schlechterstellungsverbot; BGE 150 I 31 E. 4.1; 148 I 65 E. 3.1; 140 I 114 E. 2.3.1).

5.2. Als Liegenschaftskanton steht es nach den Grundsätzen des Bundesrechts über die interkantonale Doppelbesteuerung dem Kanton St. Gallen zu, den Wertzuwachs auf dem Grundstück zu besteuern (Spezialsteuerdomizil am Ort der gelegenen Sache; vgl. BGE 148 I 65 E. 4.1.1; 140 II 353 E. 7.1; Urteil 2C 1039/2020 vom 6. Oktober 2021 E. 4.1, in: StE 2022 A 24.43.2 Nr. 7, StR 77/2022 S. 36). Der Beschwerdeführer macht jedenfalls nicht substanziiert geltend, dass neben dem Kanton St. Gallen noch ein anderer Kanton auf dem Wertzuwachs eine Steuer erheben könnte. Ebenso wenig bringt er vor, dass er zufolge seiner territorialen Beziehungen zu mehreren Kantonen schlechter gestellt wird als eine Person, die nur im Kanton St. Gallen steuerpflichtig ist. Vielmehr beanstandet er, dass der Kanton St. Gallen denselben Wertzuwachs möglicherweise zweimal steuerlich belasten wird, nämlich einmal bei ihm und einmal bei der Gesellschaft. Zunächst ist fraglich, ob sich der Beschwerdeführer gestützt auf das Doppelbesteuerungsverbot gegen die Belastung der Gesellschaft wehren könnte, setzt der Anspruch aus Art. 127 Abs. 3 BV doch grundsätzlich die Subjektidentität voraus (vgl. zum Grundsatz und zu Ausnahmen BGE 115 Ia 157 E. 3c und d; Urteil 2C 153/2021 vom
25. August 2021 E. 1.4, in: StE 2022 A 24.5 Nr. 11). Die Frage kann aber offenbleiben, weil die Doppelbesteuerung nicht interkantonaler Natur ist, wenn derselbe Kanton denselben Wertzuwachs, der ihm nach den bundesrechtlichen Grundsätzen über die interkantonale Doppelbesteuerung zur Besteuerung zusteht, zweimal besteuert.

5.3. Die doppelte Belastung desselben Wertzuwachses könnte allenfalls gegen harmonisiertes kantonales Steuerrecht verstossen. Die Vorinstanz hat jedoch erwogen, die verdeckte Kapitaleinlage bleibe bei der Gesellschaft nach Art. 83 Abs. 1 lit. a StG/SG gewinnsteuerfrei und könne dereinst nach Art. 33 Abs. 3 StG/SG einkommenssteuerfrei an den Anteilsinhaber ausgeschüttet werden. Das bedeutet, dass der Wertzuwachs bei der Gesellschaft nach Auffassung der Vorinstanz nicht mit der Gewinnsteuer erfasst werden kann. Vor diesem Hintergrund ist nicht damit zu rechnen, dass die kantonalen Instanzen denselben Wertzuwachs sowohl mit der Grundstückgewinnsteuer beim Beschwerdeführer, als auch mit der Gewinnsteuer bei der Gesellschaft belasten werden. Weiterungen zur Zulässigkeit einer solchen doppelten Belastung erübrigen sich deshalb.

6.

6.1. Die Beschwerde ist teilweise gutzuheissen, soweit darauf einzutreten ist. Der angefochtene Entscheid ist aufzuheben. Die Sache ist an die Vorinstanz zurückzuweisen, damit sie erstens feststellt, zu welchem Grad der Beschwerdeführer zum Zeitpunkt des Verkaufs des Grundstücks (24. April 2020) an der B.________ AG beteiligt war, und sie zweitens entweder die Berechnung der Wertzunahme auf den Aktien des Beschwerdeführers an seinen Beteiligungsgrad anpasst und den Grundstückgewinn entsprechend neu festsetzt oder wegen gemischter Schenkung von der Erhebung der Grundstückgewinnsteuer absieht (vgl. Urteil 9C 22/2024 vom 21. März 2025 E. 5.2, zur Publikation vorgesehen).

6.2. Die Kosten des bundesgerichtlichen Verfahrens werden grundsätzlich der unterliegenden Partei auferlegt (Art. 66 Abs. 1 BGG). Hinsichtlich der Prozesskosten gilt die Rückweisung der Sache zu neuem Entscheid mit offenem Ausgang praxisgemäss als volles Obsiegen, unabhängig davon, ob sie beantragt und ob das entsprechende Begehren im Haupt- oder im Eventualantrag gestellt wird (BGE 146 V 28 E. 7; 141 V 281 E. 11.1). Vorliegend ist der Ausgang allerdings nicht völlig offen, zumal der Beschwerdeführer als Mehrheitsaktionär mindestens die Hälfte (bzw. genauer: 751 der 1'500) Aktien an der Gesellschaft hielt und demgemäss damit rechnen muss, dass das Steueramt den Erlös auf mindestens rund Fr. 256'000.- (Verkaufspreis von Fr. 152'000.- zuzüglich 751/1'500 der verdeckten Kapitaleinlage von Fr. 208'000.-) und den Grundstückgewinn demnach auf mindestens ungefähr Fr. 104'000.- festsetzen wird. Die Kosten sind deshalb zur Hälfte dem Beschwerdeführer und zur Hälfte dem kantonalen Steueramt aufzuerlegen, da letzteres Vermögensinteressen verfolgt und deshalb kostenpflichtig ist (Art. 66 Abs. 4 BGG). Das kantonale Steueramt schuldet dem Beschwerdeführer ausserdem eine reduzierte Parteientschädigung, ohne selbst Anspruch auf eine solche zu
haben (Art. 68 Abs. 1 und 3 BGG).

Demnach erkennt das Bundesgericht:

1.
Die Beschwerde wird teilweise gutgeheissen, soweit darauf eingetreten wird. Der Entscheid des Verwaltungsgerichts des Kantons St. Gallen vom 7. März 2024 wird aufgehoben. Das Verfahren wird zu ergänzender Sachverhaltsfeststellung und Neubeurteilung im Sinne der Erwägungen an die Vorinstanz zurückgewiesen.

2.
Die Gerichtskosten von Fr. 4'000.- werden im Umfang von Fr. 2'000.- dem Beschwerdeführer und im Umfang von Fr. 2'000.- dem Kanton St. Gallen auferlegt.

3.
Der Kanton St. Gallen hat dem Beschwerdeführer eine reduzierte Parteientschädigung von Fr. 2'000.- zu bezahlen.

4.
Dieses Urteil wird den Parteien und dem Verwaltungsgericht des Kantons St. Gallen, Abteilung III, schriftlich mitgeteilt.

Luzern, 11. April 2025

Im Namen der III. öffentlich-rechtlichen Abteilung
des Schweizerischen Bundesgerichts

Die Präsidentin: Moser-Szeless

Der Gerichtsschreiber: Seiler

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 82 Principe - Le Tribunal fédéral connaît des recours:
^a	contre les décisions rendues dans des causes de droit public;
^b	contre les actes normatifs cantonaux;
^c	qui concernent le droit de vote des citoyens ainsi que les élections et votations populaires.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 86 Autorités précédentes en général - 1 Le recours est recevable contre les décisions:
¹	Le recours est recevable contre les décisions:
^a	du Tribunal administratif fédéral;
^b	du Tribunal pénal fédéral;
^c	de l'Autorité indépendante d'examen des plaintes en matière de radio-télévision;
^d	des autorités cantonales de dernière instance, pour autant que le recours devant le Tribunal administratif fédéral ne soit pas ouvert.
²	Les cantons instituent des tribunaux supérieurs qui statuent comme autorités précédant immédiatement le Tribunal fédéral, sauf dans les cas où une autre loi fédérale prévoit qu'une décision d'une autre autorité judiciaire peut faire l'objet d'un recours devant le Tribunal fédéral.
³	Pour les décisions revêtant un caractère politique prépondérant, les cantons peuvent instituer une autorité autre qu'un tribunal.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 89 Qualité pour recourir - 1 A qualité pour former un recours en matière de droit public quiconque:
¹	A qualité pour former un recours en matière de droit public quiconque:
^a	a pris part à la procédure devant l'autorité précédente ou a été privé de la possibilité de le faire;
^b	est particulièrement atteint par la décision ou l'acte normatif attaqué, et
^c	a un intérêt digne de protection à son annulation ou à sa modification.
²	Ont aussi qualité pour recourir:
^a	la Chancellerie fédérale, les départements fédéraux ou, pour autant que le droit fédéral le prévoie, les unités qui leur sont subordonnées, si l'acte attaqué est susceptible de violer la législation fédérale dans leur domaine d'attributions;
^b	l'organe compétent de l'Assemblée fédérale en matière de rapports de travail du personnel de la Confédération;
^c	les communes et les autres collectivités de droit public qui invoquent la violation de garanties qui leur sont reconnues par la constitution cantonale ou la Constitution fédérale;
^d	les personnes, organisations et autorités auxquelles une autre loi fédérale accorde un droit de recours.
³	En matière de droits politiques (art. 82, let. c), quiconque a le droit de vote dans l'affaire en cause a qualité pour recourir.

SR 642.14 Loi fédérale du 14 décembre 1990 sur l'harmonisation des impôts directs des cantons et des communes (LHID) LHID Art. 73 Recours - 1 Les décisions cantonales de dernière instance portant sur une matière réglée dans les titres 2 à 5 et 6, chap. 1, ou sur la remise de l'impôt cantonal ou communal sur le revenu et sur le bénéfice peuvent faire l'objet d'un recours en matière de droit public devant le Tribunal fédéral conformément à la loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral264.265
¹	Les décisions cantonales de dernière instance portant sur une matière réglée dans les titres 2 à 5 et 6, chap. 1, ou sur la remise de l'impôt cantonal ou communal sur le revenu et sur le bénéfice peuvent faire l'objet d'un recours en matière de droit public devant le Tribunal fédéral conformément à la loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral264.265
²	Le contribuable, l'administration fiscale cantonale et l'Administration fédérale des contributions ont le droit de recourir.
³	...266

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 100 Recours contre une décision - 1 Le recours contre une décision doit être déposé devant le Tribunal fédéral dans les 30 jours qui suivent la notification de l'expédition complète.
¹	Le recours contre une décision doit être déposé devant le Tribunal fédéral dans les 30 jours qui suivent la notification de l'expédition complète.
²	Le délai de recours est de dix jours contre:
^a	les décisions d'une autorité cantonale de surveillance en matière de poursuite pour dettes et de faillite;
^b	les décisions en matière d'entraide pénale internationale et d'assistance administrative internationale en matière fiscale;
^c	les décisions portant sur le retour d'un enfant fondées sur la Convention européenne du 20 mai 1980 sur la reconnaissance et l'exécution des décisions en matière de garde des enfants et le rétablissement de la garde des enfants93 ou sur la Convention du 25 octobre 1980 sur les aspects civils de l'enlèvement international d'enfants94.
^d	les décisions du Tribunal fédéral des brevets concernant l'octroi d'une licence visée à l'art. 40d de la loi du 25 juin 1954 sur les brevets96.
³	Le délai de recours est de cinq jours contre:
^a	les décisions d'une autorité cantonale de surveillance en matière de poursuite pour effets de change;
^b	les décisions d'un gouvernement cantonal sur recours concernant des votations fédérales.
⁴	Le délai de recours est de trois jours contre les décisions d'un gouvernement cantonal sur recours touchant aux élections au Conseil national.
⁵	En matière de recours pour conflit de compétence entre deux cantons, le délai de recours commence à courir au plus tard le jour où chaque canton a pris une décision pouvant faire l'objet d'un recours devant le Tribunal fédéral.
⁶	...97
⁷	Le recours pour déni de justice ou retard injustifié peut être formé en tout temps.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 42 Mémoires - 1 Les mémoires doivent être rédigés dans une langue officielle, indiquer les conclusions, les motifs et les moyens de preuve, et être signés.
¹	Les mémoires doivent être rédigés dans une langue officielle, indiquer les conclusions, les motifs et les moyens de preuve, et être signés.
^1bis	Lorsqu'une procédure en matière civile a été menée en anglais devant l'autorité précédente, les mémoires peuvent être rédigés en anglais.15
²	Les motifs doivent exposer succinctement en quoi l'acte attaqué viole le droit. Si le recours n'est recevable que lorsqu'il soulève une question juridique de principe ou qu'il porte sur un cas particulièrement important pour d'autres motifs, il faut exposer en quoi l'affaire remplit la condition exigée.16 17
³	Les pièces invoquées comme moyens de preuve doivent être jointes au mémoire, pour autant qu'elles soient en mains de la partie; il en va de même de la décision attaquée si le mémoire est dirigé contre une décision.
⁴	En cas de transmission électronique, le mémoire doit être muni de la signature électronique qualifiée de la partie ou de son mandataire au sens de la loi du 18 mars 2016 sur la signature électronique18. Le Tribunal fédéral détermine dans un règlement:
^a	le format du mémoire et des pièces jointes;
^b	les modalités de la transmission;
^c	les conditions auxquelles il peut exiger, en cas de problème technique, que des documents lui soient adressés ultérieurement sur papier.19
⁵	Si la signature de la partie ou de son mandataire, la procuration ou les annexes prescrites font défaut, ou si le mandataire n'est pas autorisé, le Tribunal fédéral impartit un délai approprié à la partie pour remédier à l'irrégularité et l'avertit qu'à défaut le mémoire ne sera pas pris en considération.
⁶	Si le mémoire est illisible, inconvenant, incompréhensible ou prolixe ou qu'il n'est pas rédigé dans une langue officielle, le Tribunal fédéral peut le renvoyer à son auteur; il impartit à celui-ci un délai approprié pour remédier à l'irrégularité et l'avertit qu'à défaut le mémoire ne sera pas pris en considération.
⁷	Le mémoire de recours introduit de manière procédurière ou à tout autre égard abusif est irrecevable.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 105 Faits déterminants - 1 Le Tribunal fédéral statue sur la base des faits établis par l'autorité précédente.
¹	Le Tribunal fédéral statue sur la base des faits établis par l'autorité précédente.
²	Il peut rectifier ou compléter d'office les constatations de l'autorité précédente si les faits ont été établis de façon manifestement inexacte ou en violation du droit au sens de l'art. 95.
³	Lorsque la décision qui fait l'objet d'un recours concerne l'octroi ou le refus de prestations en espèces de l'assurance-accidents ou de l'assurance militaire, le Tribunal fédéral n'est pas lié par les faits établis par l'autorité précédente.100

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 107 Arrêt - 1 Le Tribunal fédéral ne peut aller au-delà des conclusions des parties.
¹	Le Tribunal fédéral ne peut aller au-delà des conclusions des parties.
²	Si le Tribunal fédéral admet le recours, il statue lui-même sur le fond ou renvoie l'affaire à l'autorité précédente pour qu'elle prenne une nouvelle décision. Il peut également renvoyer l'affaire à l'autorité qui a statué en première instance.
³	Si le Tribunal fédéral considère qu'un recours en matière d'entraide pénale internationale ou d'assistance administrative internationale en matière fiscale est irrecevable, il rend une décision de non-entrée en matière dans les quinze jours qui suivent la fin d'un éventuel échange d'écritures. Dans le domaine de l'entraide pénale internationale, le Tribunal fédéral n'est pas lié par ce délai lorsque la procédure d'extradition concerne une personne dont la demande d'asile n'a pas encore fait l'objet d'une décision finale entrée en force.101
⁴	Le Tribunal fédéral statue sur tout recours contre une décision du Tribunal fédéral des brevets portant sur l'octroi d'une licence visée à l'art. 40d de la loi du 25 juin 1954 sur les brevets102 dans le mois qui suit le dépôt du recours.103

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 97 Établissement inexact des faits - 1 Le recours ne peut critiquer les constatations de fait que si les faits ont été établis de façon manifestement inexacte ou en violation du droit au sens de l'art. 95, et si la correction du vice est susceptible d'influer sur le sort de la cause.
¹	Le recours ne peut critiquer les constatations de fait que si les faits ont été établis de façon manifestement inexacte ou en violation du droit au sens de l'art. 95, et si la correction du vice est susceptible d'influer sur le sort de la cause.
²	Si la décision qui fait l'objet d'un recours concerne l'octroi ou le refus de prestations en espèces de l'assurance-accidents ou de l'assurance militaire, le recours peut porter sur toute constatation incomplète ou erronée des faits.90

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 95 Droit suisse - Le recours peut être formé pour violation:
^a	du droit fédéral;
^b	du droit international;
^c	de droits constitutionnels cantonaux;
^d	de dispositions cantonales sur le droit de vote des citoyens ainsi que sur les élections et votations populaires;
^e	du droit intercantonal.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 106 Application du droit - 1 Le Tribunal fédéral applique le droit d'office.
¹	Le Tribunal fédéral applique le droit d'office.
²	Il n'examine la violation de droits fondamentaux ainsi que celle de dispositions de droit cantonal et intercantonal que si ce grief a été invoqué et motivé par le recourant.

SR 642.14 Loi fédérale du 14 décembre 1990 sur l'harmonisation des impôts directs des cantons et des communes (LHID) LHID Art. 12 - 1 L'impôt sur les gains immobiliers a pour objet les gains réalisés lors de l'aliénation de tout ou partie d'un immeuble faisant partie de la fortune privée du contribuable ou d'un immeuble agricole ou sylvicole, à condition que le produit de l'aliénation soit supérieur aux dépenses d'investissement (prix d'acquisition ou autre valeur s'y substituant, impenses).
¹	L'impôt sur les gains immobiliers a pour objet les gains réalisés lors de l'aliénation de tout ou partie d'un immeuble faisant partie de la fortune privée du contribuable ou d'un immeuble agricole ou sylvicole, à condition que le produit de l'aliénation soit supérieur aux dépenses d'investissement (prix d'acquisition ou autre valeur s'y substituant, impenses).
²	Toute aliénation d'immeubles est imposable. Sont assimilés à une aliénation:
^a	les actes juridiques qui ont les mêmes effets économiques qu'une aliénation sur le pouvoir de disposer d'un immeuble;
^b	le transfert de tout ou partie d'un immeuble de la fortune privée à la fortune commerciale du contribuable;
^c	la constitution de servitudes de droit privé sur un immeuble ou les restrictions de droit public à la propriété foncière, lorsque celles-ci limitent l'exploitation ou diminuent la valeur vénale de l'immeuble de manière durable et essentielle et qu'elles donnent lieu à une indemnité;
^d	le transfert de participations à des sociétés immobilières qui font partie de la fortune privée du contribuable, dans la mesure où le droit cantonal en prévoit l'imposition;
^e	les plus-values résultant de mesures d'aménagement au sens de la loi fédérale du 22 juin 1979 sur l'aménagement du territoire88, obtenues indépendamment d'une aliénation dans la mesure où le droit cantonal les soumet à l'impôt sur les gains immobiliers.
³	L'imposition est différée:
^a	les faits mentionnés aux art. 8, al. 3 et 4, et 24, al. 3 et 3quater, sont assimilés à des aliénations dont l'imposition est différée pour l'impôt sur les gains immobiliers;
^b	le transfert de tout ou partie d'un immeuble de la fortune privée du contribuable dans sa fortune commerciale ne peut être assimilé à une aliénation.
^c	en cas de remembrement opéré soit en vue d'un remaniement parcellaire, de l'établissement d'un plan de quartier, de rectification de limites ou d'arrondissement d'une aire agricole, soit dans le cadre d'une procédure d'expropriation ou en raison d'une expropriation imminente;
^d	en cas d'aliénation totale ou partielle d'un immeuble agricole ou sylvicole, à condition que le produit de l'aliénation soit utilisé dans un délai raisonnable pour l'acquisition d'un immeuble de remplacement exploité par le contribuable lui-même ou pour l'amélioration d'immeubles agricoles ou sylvicoles appartenant au contribuable et exploités par lui-même;
^e	en cas d'aliénation de l'habitation (maison ou appartement) ayant durablement et exclusivement servi au propre usage de l'aliénateur, dans la mesure où le produit ainsi obtenu est affecté, dans un délai approprié, à l'acquisition ou à la construction en Suisse d'une habitation servant au même usage.
⁵	Les cantons veillent à ce que les bénéfices réalisés à court terme soient imposés plus lourdement.

SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 216 - 1 Les ventes d'immeubles ne sont valables que si elles sont faites par acte authentique.
¹	Les ventes d'immeubles ne sont valables que si elles sont faites par acte authentique.
²	Les promesses de vente et les pactes de préemption, d'emption et de réméré portant sur un immeuble ne sont valables que s'ils ont été passés en la forme authentique.79
³	Les pactes de préemption qui ne fixent pas le prix à l'avance sont valables en la forme écrite.80

SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 18 - 1 Pour apprécier la forme et les clauses d'un contrat, il y a lieu de rechercher la réelle et commune intention des parties, sans s'arrêter aux expressions ou dénominations inexactes dont elles ont pu se servir, soit par erreur, soit pour déguiser la nature véritable de la convention.
¹	Pour apprécier la forme et les clauses d'un contrat, il y a lieu de rechercher la réelle et commune intention des parties, sans s'arrêter aux expressions ou dénominations inexactes dont elles ont pu se servir, soit par erreur, soit pour déguiser la nature véritable de la convention.
²	Le débiteur ne peut opposer l'exception de simulation au tiers qui est devenu créancier sur la foi d'une reconnaissance écrite de la dette.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 66 Recouvrement des frais judiciaires - 1 En règle générale, les frais judiciaires sont mis à la charge de la partie qui succombe. Si les circonstances le justifient, le Tribunal fédéral peut les répartir autrement ou renoncer à les mettre à la charge des parties.
¹	En règle générale, les frais judiciaires sont mis à la charge de la partie qui succombe. Si les circonstances le justifient, le Tribunal fédéral peut les répartir autrement ou renoncer à les mettre à la charge des parties.
²	Si une affaire est liquidée par un désistement ou une transaction, les frais judiciaires peuvent être réduits ou remis.
³	Les frais causés inutilement sont supportés par celui qui les a engendrés.
⁴	En règle générale, la Confédération, les cantons, les communes et les organisations chargées de tâches de droit public ne peuvent se voir imposer de frais judiciaires s'ils s'adressent au Tribunal fédéral dans l'exercice de leurs attributions officielles sans que leur intérêt patrimonial soit en cause ou si leurs décisions font l'objet d'un recours.
⁵	Sauf disposition contraire, les frais judiciaires mis conjointement à la charge de plusieurs personnes sont supportés par elles à parts égales et solidairement.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 68 Dépens - 1 Le Tribunal fédéral décide, dans son arrêt, si et dans quelle mesure les frais de la partie qui obtient gain de cause sont supportés par celle qui succombe.
¹	Le Tribunal fédéral décide, dans son arrêt, si et dans quelle mesure les frais de la partie qui obtient gain de cause sont supportés par celle qui succombe.
²	En règle générale, la partie qui succombe est tenue de rembourser à la partie qui a obtenu gain de cause, selon le tarif du Tribunal fédéral, tous les frais nécessaires causés par le litige.
³	En règle générale, aucuns dépens ne sont alloués à la Confédération, aux cantons, aux communes ou aux organisations chargées de tâches de droit public lorsqu'ils obtiennent gain de cause dans l'exercice de leurs attributions officielles.
⁴	L'art. 66, al. 3 et 5, est applicable par analogie.
⁵	Le Tribunal fédéral confirme, annule ou modifie, selon le sort de la cause, la décision de l'autorité précédente sur les dépens. Il peut fixer lui-même les dépens d'après le tarif fédéral ou cantonal applicable ou laisser à l'autorité précédente le soin de les fixer.