9C_199/2024 - 2025-04-11 - Öffentliche Finanzen und Abgaberecht - Grundstückgewinnsteuer des Kantons St. Gallen

Bundesgericht
Tribunal fédéral
Tribunale federale
Tribunal federal

9C 199/2024

Urteil vom 11. April 2025

III. öffentlich-rechtliche Abteilung

Besetzung
Bundesrichterin Moser-Szeless, Präsidentin,
Bundesrichter Stadelmann, Parrino, Beusch, Bundesrichterin Bollinger,
Gerichtsschreiber Seiler.

Verfahrensbeteiligte
A.________,
vertreten durch Rechtsanwalt Daniel Beeler,
Beschwerdeführer,

gegen

Kantonales Steueramt St. Gallen, Davidstrasse 41, 9001 St. Gallen,
Beschwerdegegner.

Gegenstand
Grundstückgewinnsteuer des Kantons St. Gallen,

Beschwerde gegen den Entscheid des Verwaltungsgerichts des Kantons St. Gallen vom 7. März 2024 (B 2023/252).

Sachverhalt:

A.
A.________ erwarb am 12. Dezember 2019 an einer Zwangsversteigerung ein angebautes Einfamilienhaus an der Strasse U.________ im Weiler V.________ in W.________/SG (Grundstück Nr. xxx im Grundbuch W.________) zum Preis von Fr. 150'000.-. Gemäss damals geltender amtlicher Schätzung vom 27. November 2013 betrug der Verkehrswert des Grundstücks Fr. 306'000.-. Am 24. April 2020 veräusserte A.________ das Grundstück zu einem Verkaufspreis von Fr. 152'000.- an die B.________ AG, deren Mehrheitsaktionär und Verwaltungsratspräsident er ist. In der Steuererklärung für die Grundstückgewinnsteuer deklarierte A.________ einen steuerbaren Grundstückgewinn von Fr. 18.-, ausgehend von einem Veräusserungserlös von Fr. 152'000.- abzüglich des Erwerbspreises von Fr. 150'000.- sowie der Nebenkosten von Fr. 1'982.-. Noch vor Veranlagung der Grundstückgewinnsteuer veräusserte die B.________ AG am 23. April 2021 das Grundstück zu einem Preis von Fr. 360'000.- an eine Drittperson. Ausgehend von diesem Wert als Veräusserungserlös, dem Erwerbspreis von Fr. 150'000.- sowie Nebenkosten von Fr. 1'982.- setzte das Steueramt des Kantons St. Gallen mit Veranlagungsverfügung vom 17. November 2021 den steuerbaren Grundstückgewinn, den A.________ mit der
Veräusserung an die B.________ AG erzielt hatte, auf Fr. 208'018.- fest. Die von A.________ dagegen erhobene Einsprache wies das Steueramt des Kantons St. Gallen mit Einspracheentscheid vom 7. Dezember 2021 ab.

B.
Auch die weiteren Rechtsmittel, die A.________ im Kanton St. Gallen erhob, blieben erfolglos (Entscheid der Verwaltungsrekurskommission vom 23. Oktober 2023; Entscheid des Verwaltungsgerichts vom 7. März 2024).

C.
Mit Beschwerde vom 8. April 2024 beantragt A.________ die Aufhebung des Entscheids des Verwaltungsgerichts vom 7. März 2024. Der Verkaufspreis sei wie beurkundet und deklariert auf Fr. 152'000.- festzusetzen. Eventualiter sei eine Neuschätzung des Grundstücks vorzunehmen und das vorliegende Verfahren bis zum Vorliegen der Neuschätzung zu sistieren. Subeventualiter sei der Verkaufspreis von Fr. 153'000.- festzusetzen. Subsubeventualiter sei der Verkaufspreis auf Fr. 306'000.- festzusetzen. Das Steueramt des Kantons St. Gallen beantragt die Abweisung der Beschwerde, soweit darauf einzutreten sei.

Erwägungen:

1.

1.1. Die Beschwerde richtet sich gegen einen Endentscheid einer letzten, oberen kantonalen Instanz in einer öffentlich-rechtlichen Angelegenheit (Art. 82 lit. a BGG, Art. 86 Abs. 1 lit. d und Abs. 2 BGG). Der Beschwerdeführer ist gemäss Art. 89 Abs. 1 BGG und Art. 73 Abs. 2 StHG (SR 642.14) zur Beschwerde legitimiert. Die Beschwerde ist frist- und formgerecht eingereicht worden (Art. 100 und Art. 42 BGG).

1.2. Der Eventualantrag des Beschwerdeführers, es sei eine Neuschätzung des Grundstücks vorzunehmen und das Verfahren währenddessen zu sistieren, ist nicht zulässig. Die amtliche Schätzung des Grundstücks erfolgt im Kanton St. Gallen in einem vom Veranlagungsverfahren getrennten Verfahren (vgl. Urteil 2C 681/2020 vom 25. Juni 2021 E. 1.2) und kann demnach nicht Gegenstand des vorliegenden Verfahrens sein. Dementsprechend kann das Bundesgericht die kantonalen Behörden hier nicht dazu verpflichten, das Grundstück neu amtlich zu schätzen. Das schliesst zwar nicht aus, dass das Bundesgericht korrigierend eingreifen könnte, falls die Vorinstanz für die Zwecke der Veranlagung der Grundstückgewinnsteuer in entscheiderheblicher Weise von einem falschen Verkehrswert ausgegangen ist (Art. 105 Abs. 2 BGG). In diesem Fall würde das Bundesgericht das vorliegende Verfahren aber nicht sistieren und eine neue amtliche Schätzung anordnen, sondern die Sache zur ergänzenden Sachverhaltsfeststellung an die Vorinstanz oder an das Steueramt zurückweisen (Art. 107 Abs. 2 BGG) oder den Sachverhalt selbst ergänzen, sofern sich der korrekte Verkehrswert aus den Akten ergibt.

1.3. Im Übrigen sind die Anträge des Beschwerdeführers zulässig und ist auf seine Beschwerde einzutreten.

2.

2.1. Das Bundesgericht legt seinem Urteil den Sachverhalt zugrunde, den die Vorinstanz festgestellt hat (Art. 105 Abs. 1 BGG). Eine Berichtigung oder Ergänzung der vorinstanzlichen Feststellungen ist von Amtes wegen (Art. 105 Abs. 2 BGG) oder auf Rüge hin (Art. 97 Abs. 1 BGG) möglich. Von den tatsächlichen Grundlagen des vorinstanzlichen Urteils weicht das Bundesgericht jedoch nur ab, wenn diese offensichtlich unrichtig sind oder auf einer Rechtsverletzung im Sinne von Art. 95 BGG beruhen und die Behebung des Mangels für den Verfahrensausgang zudem entscheidend sein kann (Art. 97 Abs. 1 BGG; BGE 142 I 135 E. 1.6). "Offensichtlich unrichtig" bedeutet "willkürlich" (BGE 140 III 115 E. 2). Eine entsprechende Rüge ist hinreichend zu substanziieren (Art. 106 Abs. 2 BGG; vgl. BGE 147 I 73 E. 2.2).

2.2. Mit der Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten kann unter anderem eine Rechtsverletzung nach Art. 95 f . BGG gerügt werden. Das Bundesgericht wendet das Recht von Amtes wegen an (Art. 106 Abs. 1 BGG). Es prüft die Anwendung des harmonisierten kantonalen Steuerrechts gleich wie Bundesrecht mit freier Kognition, jene des nicht-harmonisierten, autonomen kantonalen Rechts hingegen bloss auf Verletzung des Willkürverbots und anderer verfassungsmässiger Rechte (BGE 143 II 459 E. 2.1; 134 II 207 E. 2). Mit freier Kognition ist zu prüfen, ob das kantonale Recht mit dem Bundesrecht, namentlich dem StHG, vereinbar ist (Urteile 9C 335/2023 vom 26. Oktober 2023 E. 2.2, nicht publ. in: BGE 150 I 1, aber in: StE 2024 B 44.11 Nr. 17; 9C 678/2021 vom 17. März 2023 E. 2.2, nicht publ. in: BGE 149 II 158, aber in: StE 2023 B 72.13.1 Nr. 4; 9C 628/2022 vom 31. Januar 2023 E. 2). In Bezug auf die Verletzung der verfassungsmässigen Rechte gilt nach Art. 106 Abs. 2 BGG eine qualifizierte Rüge- und Substanziierungspflicht (BGE 147 I 73 E. 2.1; 143 II 283 E. 1.2.2).

3.
Der Beschwerdeführer macht hauptsächlich geltend, der Erlös aus dem Verkauf des Grundstücks erschöpfe sich im Kaufpreis von Fr. 152'000.-. Der Entscheid der Vorinstanz verletze harmonisiertes Steuerrecht bzw. Art. 12 Abs. 1 StHG, soweit die Vorinstanz von einem höheren Erlös ausgehe.

3.1. Nach Art. 12 Abs. 1 StHG haben die Kantone Gewinne, die sich unter anderem aus der Veräusserung von Grundstücken des Privatvermögens ergeben, mit einer Grundstückgewinnsteuer zu erfassen, soweit der Erlös die Anlagekosten übersteigt. Die Anlagekosten setzen sich zusammen aus dem Erwerbspreis oder einem Ersatzwert zuzüglich Aufwendungen. Diese Rechtsbegriffe sind im Steuerharmonisierungsgesetz nicht näher definiert. Insofern belässt der Bund den Kantonen bei der Umschreibung des steuerbaren Gewinns einen gewissen Spielraum (BGE 143 II 382 E. 3.2; 141 II 207 E. 2.2.1; Urteil 9C 335/2023 vom 26. Oktober 2023 E. 3.1, nicht publ. in: BGE 150 I 1, aber in: StE 2024 B 44.11 Nr. 17; vgl. auch BGE 145 II 206 E. 3.2.4). Dieser Spielraum findet seine Grenze in den anderen Bestimmungen des Harmonisierungs- und sonstigen Bundesrechts und der Systematik des Steuerharmonisierungsgesetzes (vgl. BGE 143 II 382 E. 4.1; Urteil 9C 335/2023 vom 26. Oktober 2023 E. 3.1, nicht publ. in: BGE 150 I 1, aber in: StE 2024 B 44.11 Nr. 17). Insbesondere darf derselbe Vermögenszugang bei derselben Person nicht zugleich mit der (allgemeinen) Einkommens- und der Grundstückgewinnsteuer als Spezialeinkommenssteuer belastet werden (BGE 148 II 378 E. 4.3). Der
Kanton St. Gallen hat Art. 12 StHG in Art. 130 ff. des Steuergesetzes des Kantons St. Gallen vom 9. April 1998 (StG/SG; sGS 811.1) umgesetzt und den hier streitbetroffenen Begriff des Erlöses in Art. 135 StG/SG konkretisiert. Art. 135 Abs. 1 StG/SG definiert als Erlös den "Verkaufspreis mit allen weiteren Leistungen des Erwerbers". Für den Fall, dass kein Kaufpreis festgelegt wird, sieht Art. 135 Abs. 1 StG/SG vor, dass der Verkehrswert als Verkaufspreis gilt.

3.2. Das Bundesgericht hatte schon mehrmals zu beurteilen, wie sich der Erlös zusammensetzt, wenn eine Person ein Grundstück an eine Kapitalgesellschaft verkauft, an der sie beteiligt ist. Es erwog betreffend eine mit Art. 135 Abs. 1 StG/SG im Wesentlichen übereinstimmende Vorschrift des Kantons Thurgau (§ 132 Abs. 1 des Steuergesetzes des Kantons Thurgau vom 14. September 1992; RB 640.1), dass nicht zu beanstanden ist, wenn ein Kanton als Erlös neben dem Kaufpreis auch die Wertsteigerung auf der Beteiligung erfasst, die sich ergibt, wenn der Kaufpreis unter dem Verkehrswert liegt (vgl. BGE 143 II 33 E. 3.2.5). In einem den Kanton Zürich betreffenden Fall hat das Bundesgericht zudem kürzlich erwogen, dass in der Differenz zwischen dem Verkehrswert und dem Verkaufspreis eine zusätzliche Leistung zugunsten des Erblassers gesehen werden darf (vgl. Urteil 9C 335/2023 vom 26. Oktober 2023 E. 3.7.1, nicht publ. in: BGE 150 I 1, aber in: StE 2024 B 44.11 Nr. 17 betreffend § 222 des Steuergesetzes des Kantons Zürich vom 8. Juni 1997 [StG/ZH; LS 631.1]).

3.3. Entgegen dem Beschwerdeführer ist auch in seinem Fall von dieser Rechtsprechung im Ergebnis nicht abzuweichen.

3.3.1. Der Grund dafür ist aber nicht darin zu suchen, dass die Vereinbarung zwischen Anteilsinhaber und Gesellschaft über einen Kaufpreis unter Verkehrswert keine rechtsgeschäftliche Bedeutung hätte, wie die Vorinstanz ausführt und das Bundesgericht in BGE 143 II 33 unter Hinweis auf gewisse Autoren zumindest andeutete (vgl. BGE 143 II 33 E. 3.2.3). Denn die Wertsteigerung auf den Gesellschaftsanteilen des Verkäufers an der Käuferin, die sich aus dem unterpreislichen Verkauf ergibt, lässt sich zivilrechtlich betrachtet nicht als Gegenleistung der Käuferin verstehen (vgl. Urteil 9C 335/2023 vom 26. Oktober 2023 E. 3.7.4, nicht publ. in: BGE 150 I 1, aber in: StE 2024 B 44.11 Nr. 17 mit Hinweis auf DANIEL DZAMKO-LOCHER, Die steuerrechtliche Rechtsprechung des Bundesgerichts im Jahre 2016 - Kantonale Abgaben, ASA 87 S. 44). Die Käuferin will dem Verkäufer neben dem Kaufpreis keine zusätzlichen Zuwendungen erbringen und erleidet aus dem Rechtsgeschäft neben dem Kaufpreis keinen Vermögensabgang. Vielmehr ist die Wertzunahme auf den Gesellschaftsanteilen das Resultat einer Umschichtung des Vermögens des Verkäufers, der mit der verdeckten Kapitaleinlage stille Reserven auf dem Grundstück in stille Reserven auf seinen
Gesellschaftsanteilen umwandelt. Im Übrigen weist der Beschwerdeführer zu Recht darauf hin, dass es nicht nur grundstückgewinnsteuerliche, sondern auch gravierende zivilrechtliche Konsequenzen hätte, wenn der Preisvereinbarung die rechtsgeschäftliche Bedeutung abgesprochen würde. Die Gegenleistungen des Käufers eines Grundstücks unterliegen als wesentliche Vertragspunkte nämlich der Formpflicht gemäss Art. 216 Abs. 1 OR (vgl. BGE 135 III 295 E. 3.2; 101 II 329 E. 3a; 94 II 270 S. 272), sodass das beurkundete Rechtsgeschäft zwischen Anteilinhaber und Gesellschaft wegen Simulation (Art. 18 OR) und das tatsächlich gewollte Rechtsgeschäft wegen Formmangels (Art. 216 Abs. 1 OR) nichtig wären (vgl. BGE 135 III 295 E. 3.2; 94 II 270).

3.3.2. Wenn die Kantone die Wertzunahme auf den Gesellschaftsanteilen des Verkäufers gleichwohl als Erlös erfassen dürfen, liegt dies richtig besehen daran, dass der harmonisierungsrechtliche Erlösbegriff den Kantonen einen gewissen Gestaltungsspielraum belässt und sie nicht zwingt, bei verdeckten Kapitaleinlagen streng zivilrechtlich anzuknüpfen. Mit anderen Worten verbietet Art. 12 Abs. 1 StHG den Kantonen nicht, neben dem Kaufpreis auch die Wertzunahme auf den Gesellschaftsanteilen des Verkäufers als Erlösbestandteil erfassen. Diese Betrachtungsweise empfiehlt sich aus steuersystematischen Gründen insbesondere für Kantone, die sich dem dualistischen System angeschlossen haben. Denn so können sie sicherstellen, dass über einen Wertzuwachs auf einem Grundstück grundstückgewinnsteuerlich abgerechnet wird, soweit er mittels verdeckter Kapitaleinlage in Wertzuwachs auf Gesellschaftsanteilen umgewandelt und so - unter Vorbehalt einer späteren wirtschaftlichen Handänderung nach Art. 12 Abs. 2 lit. a StHG (bzw. im Fall des Kantons St. Gallen: Art. 131 Abs. 1 StG/SG) - dem Anwendungsbereich der Grundstückgewinnsteuer entzogen wird. Kantone, die auf diese Weise den Wertzuwachs auf Gesellschaftsanteilen erfassen, sind aber
harmonisierungsrechtlich gehalten, diese wirtschaftliche Betrachtungsweise konsequent anzuwenden und bei Folgefragen nicht in einen Methodendualismus zu verfallen (vgl. Urteil 9C 335/2023 vom 26. Oktober 2023 E. 3.7.4, nicht publ. in: BGE 150 I 1, aber in: StE 2024 B 44.11 Nr. 17; vgl. auch unten E. 4.2.3).

3.4. Die Gesetzesbestimmung, mit welcher der Kanton St. Gallen den Erlösbegriff konkretisiert, stimmt im Wesentlichen mit jenen der Kantone Thurgau und Zürich überein, die das Bundesgericht bereits zu beurteilen hatte. Die Vorinstanz hat diese Bestimmung letztlich so ausgelegt und angewendet, dass unter den Erlös auch die Wertzunahme auf den Aktien des Beschwerdeführers an der Käuferin fällt. Damit hält sie sich im Gestaltungsspielraum, den Art. 12 Abs. 1 StHG den Kantonen bietet, sodass das Bundesgericht ihren Entscheid in diesem Punkt nur unter dem Blickwinkel des Willkürverbots (Art. 9 BV) überprüfen kann (vgl. oben E. 2.2). Dieser Überprüfung hält der angefochtene Entscheid stand.

3.4.1. Willkür in der Rechtsanwendung liegt vor, wenn der angefochtene Entscheid offenbar unhaltbar ist, mit der tatsächlichen Situation in klarem Widerspruch steht, eine Norm oder einen unumstrittenen Rechtsgrundsatz krass verletzt oder in stossender Weise dem Gerechtigkeitsgedanken zuwiderläuft. Das Bundesgericht hebt einen Entscheid jedoch nur auf, wenn nicht bloss die Begründung, sondern auch das Ergebnis unhaltbar ist. Dass eine andere Lösung ebenfalls als vertretbar oder gar zutreffender erscheint, genügt nicht (BGE 149 I 329 E. 5.1; 148 III 95 E. 4.1; 144 I 113 E. 7.1).

3.4.2. Dem Beschwerdeführer ist zwar zuzugestehen, dass die Wertzunahme auf seinen Aktien nach dem Gesagten jedenfalls zivilrechtlich nicht als "weitere Leistung des Erwerbers" bezeichnet werden kann. Ebenso wenig lässt sich sagen, dass die Parteien keinen Kaufpreis festgelegt hätten. Wegen Willkür aufzuheben wäre der angefochtene Entscheid allerdings nur, wenn der Standpunkt der Vorinstanz offensichtlich unhaltbar wäre. Das ist nicht der Fall. Würde der Kanton St. Gallen den Wertzuwachs auf den Aktien des Beschwerdeführers nicht als Erlösbestandteil mit der Grundstückgewinnsteuer erfassen, hätte dies aufgrund des im Kanton St. Gallen herrschenden dualistischen Systems zur Konsequenz, dass der Wertzuwachs auf dem Grundstück im Umfang der verdeckten Kapitaleinlage - unter Vorbehalt der Besteuerung einer Veräusserung der Aktien wegen wirtschaftlicher Handänderung (Art. 131 Abs. 1 StG/SG) - nicht bloss der Grundstückgewinnsteuer, sondern potenziell jeder Besteuerung entzogen wäre (vgl. zu den gewinn- und einkommenssteuerlichen Folgen der verdeckten Kapitaleinlage unten E. 5.3). Es gibt also ein schlagkräftiges steuersystematisches Argument dafür, den Erlösbegriff von Art. 135 Abs. 1 StG/SG im Sinne der Vorinstanz auszulegen (vgl.
auch oben E. 3.3.2). Unter diesen Umständen lässt sich ihre Würdigung nicht als offensichtlich unhaltbar bezeichnen, selbst wenn angesichts des Wortlauts von Art. 135 Abs. 1 StG/SG eine andere Sichtweise zumindest auch vertretbar gewesen wäre.

4.
Betreffend die Bemessung der Wertzunahme auf den Aktien als Teil des Erlöses macht der Beschwerdeführer geltend, es sei unzulässig, für den Verkehrswert des Grundstücks auf den Preis abzustellen, den die Gesellschaft anlässlich der Weiterveräusserung ein Jahr später gelöst habe. Richtigerweise hätte auf den amtlich geschätzten Verkehrswert abgestellt werden müssen. Zu diesem Zweck hätte eine neue amtliche Schätzung durchgeführt werden müssen, weil die Schätzung von 2013 fehlerhaft gewesen sei. Eventualiter dürfe jedenfalls nicht von einem höheren Verkehrswert ausgegangen werden, als ihn die amtliche Schätzung von 2013 ausweise, weil der rechtskräftig festgesetzte Grundstückswert nach Art. 178bis Abs. 2 StG/SG für die Veranlagung verbindlich sei.

4.1. Nach Art. 178bis Abs. 2 StG/SG sind rechtskräftige Grundstückwerte für die Veranlagung der laufenden Steuerperiode verbindlich. Diese Vorschrift ist Teil des nicht harmonisierten kantonalen Rechts. Ihre Auslegung und Anwendung kann das Bundesgericht demnach grundsätzlich nur unter dem Gesichtspunkt des Willkürverbots (Art. 9 BV) prüfen. Entgegen dem Beschwerdeführer ist die Vorinstanz nicht in Willkür verfallen, indem sie sich für die Bestimmung der Wertsteigerung auf den Aktien des Beschwerdeführers nicht am amtlichen Schätzwert orientiert hat. Denn es wäre zumindest nicht unhaltbar, den Geltungsbereich von Art. 178bis Abs. 2 StG/SG, der sich auf die "laufende Steuerperiode" bezieht, auf die periodischen Steuern (Einkommens-, Vermögens-, Gewinn- und Kapitalsteuern) zu beschränken. Zudem wäre es auch nicht unhaltbar, die rechtskräftigen Grundstückwerte nur als verbindlich zu betrachten, soweit sie für die Veranlagung unmittelbar relevant sind, wie dies etwa bei der Vermögenssteuer der Fall ist (vgl. Art. 54 und 57 StG/SG). Vorliegend hat die Vorinstanz den Verkehrswert des Grundstücks lediglich vorfrageweise berücksichtigt, um die Wertsteigerung auf den Aktien des Beschwerdeführers zu ermitteln.

4.2. Wenn es bundesrechtlich nicht zu beanstanden ist, dass die Vorinstanz für die Bemessung der Wertsteigerung auf den Aktien vom amtlichen Schätzwert abgewichen ist, bleibt die Bemessung als solche zu prüfen.

4.2.1. Was zunächst den Verkehrswert des Grundstücks angeht, macht der Beschwerdeführer nicht geltend und ist auch nicht ersichtlich, dass die Vorinstanz diesen Rechtsbegriff falsch verstanden hätte (vgl. dazu BGE 148 I 210 E. 4.4.3). Vielmehr beanstandet er die Bewertungsmethode des kantonalen Steueramts, dem sich die Vorinstanz angeschlossen hat. Das Bundesgericht billigt den Steuerbehörden bei der Wahl der Bewertungsmethode einen gewissen Beurteilungsspielraum zu und auferlegt sich bei der Überprüfung Zurückhaltung (vgl. Urteile 9C 261/2023 vom 3. August 2023 E. 5.4; 2C 548/2020 vom 3. Mai 2021 E. 3.2.3; 2C 495/2017 / 2C 512/2017 vom 27. Mai 2019 E. 10.1, in: RDAF 2019 II S. 547; vgl. ebenso zur Mehrwertsteuer Urteile 9C 302/2024 vom 27. November 2024 E. 2.3.1; 2C 27/2021 vom 5. Oktober 2021 E. 3.1.3). Die kantonalen Instanzen bewegen sich innerhalb dieses Spielraums, wenn sie für die Bewertung des Grundstücks auf den Preis abstellen, den die Gesellschaft ein Jahr später bei der Wiederveräusserung erzielte, zumal der Beschwerdeführer nichts vorbringt, was annehmen liesse, das Grundstück sei ein Jahr zuvor wesentlich weniger wert gewesen.

4.2.2. Während ihre Ermittlung des Verkehrswerts des Grundstücks also nicht zu beanstanden ist, kann der Vorinstanz auf der Basis ihrer eigenen Feststellungen nicht gefolgt werden, soweit sie die verdeckte Kapitaleinlage von Fr. 208'000.- in Form der Differenz zwischen diesem Verkehrswert von Fr. 360'000.- und dem Preis von Fr. 152'000.-, den der Beschwerdeführer und die Gesellschaft als Verkaufspreis vereinbarten, vollständig dem Erlös zurechnet. Die Wertzunahme auf den Aktien des Beschwerdeführers hätte nämlich nur dann betragsmässig mit der verdeckten Kapitaleinlage übereingestimmt, falls der Beschwerdeführer sämtliche Aktien der Gesellschaft hielt. Gemäss den Feststellungen der Vorinstanz war der Beschwerdeführer jedoch lediglich Mehrheitsaktionär der Gesellschaft. Dies impliziert, dass neben ihm mindestens eine weitere Person an der Gesellschaft beteiligt war, deren Aktien ebenfalls von der verdeckten Kapitaleinlage des Beschwerdeführers profitiert hätten. Allerdings ist auch nicht ausgeschlossen, dass die Feststellung der Vorinstanz unrichtig und der Beschwerdeführer in Wahrheit der alleinige Aktionär der Gesellschaft war, als er ihr das Grundstück verkaufte.

4.2.3. Falls der Beschwerdeführer nicht sämtliche Aktien an der Gesellschaft hielt, wäre es harmonisierungsrechtlich zwar nicht ausgeschlossen, in der Wertzunahme auf fremden Gesellschaftsanteilen einen Vermögensvorteil zu sehen, der eigentlich dem Veräusserer zugestanden hätte, von diesem aber unentgeltlich den anderen Beteiligten zugewendet wurde. Das Geschäft müsste dann aber konsequent und ganzheitlich wirtschaftlich betrachtet als teils entgeltlich, teils unentgeltlich behandelt werden, was den Aufschub der Grundstückgewinnsteuer wegen gemischter Schenkung zur Folge hätte (Art. 132 Abs. 1 lit. a StG/SG; Art. 12 Abs. 3 lit. a StHG; Urteil 9C 335/2023 vom 26. Oktober 2023 E. 3.7.4 und 3.8, nicht publ. in: BGE 150 I 1, aber in: StE 2024 B 44.11 Nr. 17). Die Wertsteigerung auf den Gesellschaftsanteilen anderer Beteiligter könnte folglich auch unter diesem Titel nicht beim Beschwerdeführer mit der Grundstückgewinnsteuer erfasst werden.

4.3. Nach dem Gesagten hat die Vorinstanz entweder den Sachverhalt falsch festgestellt, indem sie den Beschwerdeführer als Mehrheits- statt als Alleinaktionär bezeichnet hat, oder aber das harmonisierte kantonale Steuerrecht verletzt, soweit sie die verdeckte Kapitaleinlage von Fr. 208'000.- der Wertzunahme auf den Aktien des Beschwerdeführers gleichgesetzt und diese zusammen mit dem Kaufpreis von Fr. 152'000.- als Erlös abzüglich des Erwerbspreises von Fr. 150'000.- der Grundstückgewinnsteuer unterworfen hat. Sofern die Feststellung, dass der Beschwerdeführer nur Mehrheits- und nicht Alleinaktionär war, korrekt war, hätte die Vorinstanz entweder einzig die Wertzunahme auf den Aktien des Beschwerdeführers dem Erlös zurechnen dürfen oder aber die Grundstückgewinnsteuer wegen gemischter Schenkung aufschieben müssen.

5.
Der Beschwerdeführer bringt schliesslich vor, es drohe eine verbotene interkantonale Doppelbesteuerung (Art. 127 Abs. 3 BV), wenn der Wertzuwachs von Fr. 152'000.- auf Fr. 360'000.- zunächst bei ihm mit der Grundstückgewinnsteuer und alsdann bei der Gesellschaft mit der Gewinnsteuer erfasst würde. Dieses Vorbringen ist aus mehreren Gründen unbegründet.

5.1. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichts liegt eine interkantonale Doppelbesteuerung vor, wenn eine steuerpflichtige Person von zwei oder mehreren Kantonen für das gleiche Steuerobjekt und für die gleiche Zeit zu Steuern herangezogen wird (aktuelle Doppelbesteuerung) oder wenn ein Kanton in Verletzung der geltenden Kollisionsnormen seine Steuerhoheit überschreitet und eine Steuer erhebt, die einem anderen Kanton zusteht (virtuelle Doppelbesteuerung). Ausserdem darf ein Kanton eine steuerpflichtige Person grundsätzlich nicht deshalb stärker belasten, weil sie nicht in vollem Umfang seiner Steuerhoheit untersteht, sondern zufolge ihrer territorialen Beziehungen auch noch in einem anderen Kanton (Schlechterstellungsverbot; BGE 150 I 31 E. 4.1; 148 I 65 E. 3.1; 140 I 114 E. 2.3.1).

5.2. Als Liegenschaftskanton steht es nach den Grundsätzen des Bundesrechts über die interkantonale Doppelbesteuerung dem Kanton St. Gallen zu, den Wertzuwachs auf dem Grundstück zu besteuern (Spezialsteuerdomizil am Ort der gelegenen Sache; vgl. BGE 148 I 65 E. 4.1.1; 140 II 353 E. 7.1; Urteil 2C 1039/2020 vom 6. Oktober 2021 E. 4.1, in: StE 2022 A 24.43.2 Nr. 7, StR 77/2022 S. 36). Der Beschwerdeführer macht jedenfalls nicht substanziiert geltend, dass neben dem Kanton St. Gallen noch ein anderer Kanton auf dem Wertzuwachs eine Steuer erheben könnte. Ebenso wenig bringt er vor, dass er zufolge seiner territorialen Beziehungen zu mehreren Kantonen schlechter gestellt wird als eine Person, die nur im Kanton St. Gallen steuerpflichtig ist. Vielmehr beanstandet er, dass der Kanton St. Gallen denselben Wertzuwachs möglicherweise zweimal steuerlich belasten wird, nämlich einmal bei ihm und einmal bei der Gesellschaft. Zunächst ist fraglich, ob sich der Beschwerdeführer gestützt auf das Doppelbesteuerungsverbot gegen die Belastung der Gesellschaft wehren könnte, setzt der Anspruch aus Art. 127 Abs. 3 BV doch grundsätzlich die Subjektidentität voraus (vgl. zum Grundsatz und zu Ausnahmen BGE 115 Ia 157 E. 3c und d; Urteil 2C 153/2021 vom
25. August 2021 E. 1.4, in: StE 2022 A 24.5 Nr. 11). Die Frage kann aber offenbleiben, weil die Doppelbesteuerung nicht interkantonaler Natur ist, wenn derselbe Kanton denselben Wertzuwachs, der ihm nach den bundesrechtlichen Grundsätzen über die interkantonale Doppelbesteuerung zur Besteuerung zusteht, zweimal besteuert.

5.3. Die doppelte Belastung desselben Wertzuwachses könnte allenfalls gegen harmonisiertes kantonales Steuerrecht verstossen. Die Vorinstanz hat jedoch erwogen, die verdeckte Kapitaleinlage bleibe bei der Gesellschaft nach Art. 83 Abs. 1 lit. a StG/SG gewinnsteuerfrei und könne dereinst nach Art. 33 Abs. 3 StG/SG einkommenssteuerfrei an den Anteilsinhaber ausgeschüttet werden. Das bedeutet, dass der Wertzuwachs bei der Gesellschaft nach Auffassung der Vorinstanz nicht mit der Gewinnsteuer erfasst werden kann. Vor diesem Hintergrund ist nicht damit zu rechnen, dass die kantonalen Instanzen denselben Wertzuwachs sowohl mit der Grundstückgewinnsteuer beim Beschwerdeführer, als auch mit der Gewinnsteuer bei der Gesellschaft belasten werden. Weiterungen zur Zulässigkeit einer solchen doppelten Belastung erübrigen sich deshalb.

6.

6.1. Die Beschwerde ist teilweise gutzuheissen, soweit darauf einzutreten ist. Der angefochtene Entscheid ist aufzuheben. Die Sache ist an die Vorinstanz zurückzuweisen, damit sie erstens feststellt, zu welchem Grad der Beschwerdeführer zum Zeitpunkt des Verkaufs des Grundstücks (24. April 2020) an der B.________ AG beteiligt war, und sie zweitens entweder die Berechnung der Wertzunahme auf den Aktien des Beschwerdeführers an seinen Beteiligungsgrad anpasst und den Grundstückgewinn entsprechend neu festsetzt oder wegen gemischter Schenkung von der Erhebung der Grundstückgewinnsteuer absieht (vgl. Urteil 9C 22/2024 vom 21. März 2025 E. 5.2, zur Publikation vorgesehen).

6.2. Die Kosten des bundesgerichtlichen Verfahrens werden grundsätzlich der unterliegenden Partei auferlegt (Art. 66 Abs. 1 BGG). Hinsichtlich der Prozesskosten gilt die Rückweisung der Sache zu neuem Entscheid mit offenem Ausgang praxisgemäss als volles Obsiegen, unabhängig davon, ob sie beantragt und ob das entsprechende Begehren im Haupt- oder im Eventualantrag gestellt wird (BGE 146 V 28 E. 7; 141 V 281 E. 11.1). Vorliegend ist der Ausgang allerdings nicht völlig offen, zumal der Beschwerdeführer als Mehrheitsaktionär mindestens die Hälfte (bzw. genauer: 751 der 1'500) Aktien an der Gesellschaft hielt und demgemäss damit rechnen muss, dass das Steueramt den Erlös auf mindestens rund Fr. 256'000.- (Verkaufspreis von Fr. 152'000.- zuzüglich 751/1'500 der verdeckten Kapitaleinlage von Fr. 208'000.-) und den Grundstückgewinn demnach auf mindestens ungefähr Fr. 104'000.- festsetzen wird. Die Kosten sind deshalb zur Hälfte dem Beschwerdeführer und zur Hälfte dem kantonalen Steueramt aufzuerlegen, da letzteres Vermögensinteressen verfolgt und deshalb kostenpflichtig ist (Art. 66 Abs. 4 BGG). Das kantonale Steueramt schuldet dem Beschwerdeführer ausserdem eine reduzierte Parteientschädigung, ohne selbst Anspruch auf eine solche zu
haben (Art. 68 Abs. 1 und 3 BGG).

Demnach erkennt das Bundesgericht:

1.
Die Beschwerde wird teilweise gutgeheissen, soweit darauf eingetreten wird. Der Entscheid des Verwaltungsgerichts des Kantons St. Gallen vom 7. März 2024 wird aufgehoben. Das Verfahren wird zu ergänzender Sachverhaltsfeststellung und Neubeurteilung im Sinne der Erwägungen an die Vorinstanz zurückgewiesen.

2.
Die Gerichtskosten von Fr. 4'000.- werden im Umfang von Fr. 2'000.- dem Beschwerdeführer und im Umfang von Fr. 2'000.- dem Kanton St. Gallen auferlegt.

3.
Der Kanton St. Gallen hat dem Beschwerdeführer eine reduzierte Parteientschädigung von Fr. 2'000.- zu bezahlen.

4.
Dieses Urteil wird den Parteien und dem Verwaltungsgericht des Kantons St. Gallen, Abteilung III, schriftlich mitgeteilt.

Luzern, 11. April 2025

Im Namen der III. öffentlich-rechtlichen Abteilung
des Schweizerischen Bundesgerichts

Die Präsidentin: Moser-Szeless

Der Gerichtsschreiber: Seiler

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 82 Grundsatz - Das Bundesgericht beurteilt Beschwerden:
^a	gegen Entscheide in Angelegenheiten des öffentlichen Rechts;
^b	gegen kantonale Erlasse;
^c	betreffend die politische Stimmberechtigung der Bürger und Bürgerinnen sowie betreffend Volkswahlen und -abstimmungen.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 86 Vorinstanzen im Allgemeinen - 1 Die Beschwerde ist zulässig gegen Entscheide:
¹	Die Beschwerde ist zulässig gegen Entscheide:
^a	des Bundesverwaltungsgerichts;
^b	des Bundesstrafgerichts;
^c	der unabhängigen Beschwerdeinstanz für Radio und Fernsehen;
^d	letzter kantonaler Instanzen, sofern nicht die Beschwerde an das Bundesverwaltungsgericht zulässig ist.
²	Die Kantone setzen als unmittelbare Vorinstanzen des Bundesgerichts obere Gerichte ein, soweit nicht nach einem anderen Bundesgesetz Entscheide anderer richterlicher Behörden der Beschwerde an das Bundesgericht unterliegen.
³	Für Entscheide mit vorwiegend politischem Charakter können die Kantone anstelle eines Gerichts eine andere Behörde als unmittelbare Vorinstanz des Bundesgerichts einsetzen.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 89 Beschwerderecht - 1 Zur Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten ist berechtigt, wer:
¹	Zur Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten ist berechtigt, wer:
^a	vor der Vorinstanz am Verfahren teilgenommen hat oder keine Möglichkeit zur Teilnahme erhalten hat;
^b	durch den angefochtenen Entscheid oder Erlass besonders berührt ist; und
^c	ein schutzwürdiges Interesse an dessen Aufhebung oder Änderung hat.
²	Zur Beschwerde sind ferner berechtigt:
^a	die Bundeskanzlei, die Departemente des Bundes oder, soweit das Bundesrecht es vorsieht, die ihnen unterstellten Dienststellen, wenn der angefochtene Akt die Bundesgesetzgebung in ihrem Aufgabenbereich verletzen kann;
^b	das zuständige Organ der Bundesversammlung auf dem Gebiet des Arbeitsverhältnisses des Bundespersonals;
^c	Gemeinden und andere öffentlich-rechtliche Körperschaften, wenn sie die Verletzung von Garantien rügen, die ihnen die Kantons- oder Bundesverfassung gewährt;
^d	Personen, Organisationen und Behörden, denen ein anderes Bundesgesetz dieses Recht einräumt.
³	In Stimmrechtssachen (Art. 82 Bst. c) steht das Beschwerderecht ausserdem jeder Person zu, die in der betreffenden Angelegenheit stimmberechtigt ist.

SR 642.14 Bundesgesetz vom 14. Dezember 1990 über die Harmonisierung der direkten Steuern der Kantone und Gemeinden (Steuerharmonisierungsgesetz, StHG) - Steuerharmonisierungsgesetz StHG Art. 73 Beschwerde - 1 Entscheide der letzten kantonalen Instanz, die eine in den Titeln 2-5 und 6 Kapitel 1 geregelte Materie oder den Erlass der kantonalen oder kommunalen Einkommens- und Gewinnsteuer betreffen, unterliegen nach Massgabe des Bundesgerichtsgesetzes vom 17. Juni 2005261 der Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten an das Bundesgericht.262
¹	Entscheide der letzten kantonalen Instanz, die eine in den Titeln 2-5 und 6 Kapitel 1 geregelte Materie oder den Erlass der kantonalen oder kommunalen Einkommens- und Gewinnsteuer betreffen, unterliegen nach Massgabe des Bundesgerichtsgesetzes vom 17. Juni 2005261 der Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten an das Bundesgericht.262
²	Beschwerdebefugt sind die Steuerpflichtigen, die nach kantonalem Recht zuständige Behörde und die Eidgenössische Steuerverwaltung.
³	...263

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 100 Beschwerde gegen Entscheide - 1 Die Beschwerde gegen einen Entscheid ist innert 30 Tagen nach der Eröffnung der vollständigen Ausfertigung beim Bundesgericht einzureichen.
¹	Die Beschwerde gegen einen Entscheid ist innert 30 Tagen nach der Eröffnung der vollständigen Ausfertigung beim Bundesgericht einzureichen.
²	Die Beschwerdefrist beträgt zehn Tage:
^a	bei Entscheiden der kantonalen Aufsichtsbehörden in Schuldbetreibungs- und Konkurssachen;
^b	bei Entscheiden auf den Gebieten der internationalen Rechtshilfe in Strafsachen und der internationalen Amtshilfe in Steuersachen;
^c	bei Entscheiden über die Rückgabe eines Kindes nach dem Europäischen Übereinkommen vom 20. Mai 198090 über die Anerkennung und Vollstreckung von Entscheidungen über das Sorgerecht für Kinder und die Wiederherstellung des Sorgerechts oder nach dem Übereinkommen vom 25. Oktober 198091 über die zivilrechtlichen Aspekte internationaler Kindesentführung;
^d	bei Entscheiden des Bundespatentgerichts über die Erteilung einer Lizenz nach Artikel 40d des Patentgesetzes vom 25. Juni 195493.
³	Die Beschwerdefrist beträgt fünf Tage:
^a	bei Entscheiden der kantonalen Aufsichtsbehörden in Schuldbetreibungs- und Konkurssachen im Rahmen der Wechselbetreibung;
^b	bei Entscheiden der Kantonsregierungen über Beschwerden gegen eidgenössische Abstimmungen.
⁴	Bei Entscheiden der Kantonsregierungen über Beschwerden gegen die Nationalratswahlen beträgt die Beschwerdefrist drei Tage.
⁵	Bei Beschwerden wegen interkantonaler Kompetenzkonflikte beginnt die Beschwerdefrist spätestens dann zu laufen, wenn in beiden Kantonen Entscheide getroffen worden sind, gegen welche beim Bundesgericht Beschwerde geführt werden kann.
⁶	...94
⁷	Gegen das unrechtmässige Verweigern oder Verzögern eines Entscheids kann jederzeit Beschwerde geführt werden.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 42 Rechtsschriften - 1 Rechtsschriften sind in einer Amtssprache abzufassen und haben die Begehren, deren Begründung mit Angabe der Beweismittel und die Unterschrift zu enthalten.
¹	Rechtsschriften sind in einer Amtssprache abzufassen und haben die Begehren, deren Begründung mit Angabe der Beweismittel und die Unterschrift zu enthalten.
^1bis	Wurde in einer Zivilsache das Verfahren vor der Vorinstanz in englischer Sprache geführt, so können Rechtsschriften in dieser Sprache abgefasst werden.14
²	In der Begründung ist in gedrängter Form darzulegen, inwiefern der angefochtene Akt Recht verletzt. Ist eine Beschwerde nur unter der Voraussetzung zulässig, dass sich eine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung stellt oder aus anderen Gründen ein besonders bedeutender Fall vorliegt, so ist auszuführen, warum die jeweilige Voraussetzung erfüllt ist. 15 16
³	Die Urkunden, auf die sich die Partei als Beweismittel beruft, sind beizulegen, soweit die Partei sie in Händen hat; richtet sich die Rechtsschrift gegen einen Entscheid, so ist auch dieser beizulegen.
⁴	Bei elektronischer Einreichung muss die Rechtsschrift von der Partei oder ihrem Vertreter beziehungsweise ihrer Vertreterin mit einer qualifizierten elektronischen Signatur gemäss Bundesgesetz vom 18. März 201617 über die elektronische Signatur versehen werden. Das Bundesgericht bestimmt in einem Reglement:
^a	das Format der Rechtsschrift und ihrer Beilagen;
^b	die Art und Weise der Übermittlung;
^c	die Voraussetzungen, unter denen bei technischen Problemen die Nachreichung von Dokumenten auf Papier verlangt werden kann.18
⁵	Fehlen die Unterschrift der Partei oder ihrer Vertretung, deren Vollmacht oder die vorgeschriebenen Beilagen oder ist die Vertretung nicht zugelassen, so wird eine angemessene Frist zur Behebung des Mangels angesetzt mit der Androhung, dass die Rechtsschrift sonst unbeachtet bleibt.
⁶	Unleserliche, ungebührliche, unverständliche, übermässig weitschweifige oder nicht in einer Amtssprache verfasste Rechtsschriften können in gleicher Weise zur Änderung zurückgewiesen werden.
⁷	Rechtsschriften, die auf querulatorischer oder rechtsmissbräuchlicher Prozessführung beruhen, sind unzulässig.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 105 Massgebender Sachverhalt - 1 Das Bundesgericht legt seinem Urteil den Sachverhalt zugrunde, den die Vorinstanz festgestellt hat.
¹	Das Bundesgericht legt seinem Urteil den Sachverhalt zugrunde, den die Vorinstanz festgestellt hat.
²	Es kann die Sachverhaltsfeststellung der Vorinstanz von Amtes wegen berichtigen oder ergänzen, wenn sie offensichtlich unrichtig ist oder auf einer Rechtsverletzung im Sinne von Artikel 95 beruht.
³	Richtet sich die Beschwerde gegen einen Entscheid über die Zusprechung oder Verweigerung von Geldleistungen der Militär- oder Unfallversicherung, so ist das Bundesgericht nicht an die Sachverhaltsfeststellung der Vorinstanz gebunden.96

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 107 Entscheid - 1 Das Bundesgericht darf nicht über die Begehren der Parteien hinausgehen.
¹	Das Bundesgericht darf nicht über die Begehren der Parteien hinausgehen.
²	Heisst das Bundesgericht die Beschwerde gut, so entscheidet es in der Sache selbst oder weist diese zu neuer Beurteilung an die Vorinstanz zurück. Es kann die Sache auch an die Behörde zurückweisen, die als erste Instanz entschieden hat.
³	Erachtet das Bundesgericht eine Beschwerde auf dem Gebiet der internationalen Rechtshilfe in Strafsachen oder der internationalen Amtshilfe in Steuersachen als unzulässig, so fällt es den Nichteintretensentscheid innert 15 Tagen seit Abschluss eines allfälligen Schriftenwechsels. Auf dem Gebiet der internationalen Rechtshilfe in Strafsachen ist es nicht an diese Frist gebunden, wenn das Auslieferungsverfahren eine Person betrifft, gegen deren Asylgesuch noch kein rechtskräftiger Endentscheid vorliegt.97
⁴	Über Beschwerden gegen Entscheide des Bundespatentgerichts über die Erteilung einer Lizenz nach Artikel 40d des Patentgesetzes vom 25. Juni 195498 entscheidet das Bundesgericht innerhalb eines Monats nach Anhebung der Beschwerde.99

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 97 Unrichtige Feststellung des Sachverhalts - 1 Die Feststellung des Sachverhalts kann nur gerügt werden, wenn sie offensichtlich unrichtig ist oder auf einer Rechtsverletzung im Sinne von Artikel 95 beruht und wenn die Behebung des Mangels für den Ausgang des Verfahrens entscheidend sein kann.
¹	Die Feststellung des Sachverhalts kann nur gerügt werden, wenn sie offensichtlich unrichtig ist oder auf einer Rechtsverletzung im Sinne von Artikel 95 beruht und wenn die Behebung des Mangels für den Ausgang des Verfahrens entscheidend sein kann.
²	Richtet sich die Beschwerde gegen einen Entscheid über die Zusprechung oder Verweigerung von Geldleistungen der Militär- oder Unfallversicherung, so kann jede unrichtige oder unvollständige Feststellung des rechtserheblichen Sachverhalts gerügt werden.87

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 95 Schweizerisches Recht - Mit der Beschwerde kann die Verletzung gerügt werden von:
^a	Bundesrecht;
^b	Völkerrecht;
^c	kantonalen verfassungsmässigen Rechten;
^d	kantonalen Bestimmungen über die politische Stimmberechtigung der Bürger und Bürgerinnen und über Volkswahlen und -abstimmungen;
^e	interkantonalem Recht.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 106 Rechtsanwendung - 1 Das Bundesgericht wendet das Recht von Amtes wegen an.
¹	Das Bundesgericht wendet das Recht von Amtes wegen an.
²	Es prüft die Verletzung von Grundrechten und von kantonalem und interkantonalem Recht nur insofern, als eine solche Rüge in der Beschwerde vorgebracht und begründet worden ist.

SR 642.14 Bundesgesetz vom 14. Dezember 1990 über die Harmonisierung der direkten Steuern der Kantone und Gemeinden (Steuerharmonisierungsgesetz, StHG) - Steuerharmonisierungsgesetz StHG Art. 12 - 1 Der Grundstückgewinnsteuer unterliegen Gewinne, die sich bei Veräusserung eines Grundstückes des Privatvermögens oder eines land- oder forstwirtschaftlichen Grundstückes sowie von Anteilen daran ergeben, soweit der Erlös die Anlagekosten (Erwerbspreis oder Ersatzwert zuzüglich Aufwendungen) übersteigt.
¹	Der Grundstückgewinnsteuer unterliegen Gewinne, die sich bei Veräusserung eines Grundstückes des Privatvermögens oder eines land- oder forstwirtschaftlichen Grundstückes sowie von Anteilen daran ergeben, soweit der Erlös die Anlagekosten (Erwerbspreis oder Ersatzwert zuzüglich Aufwendungen) übersteigt.
²	Die Steuerpflicht wird durch jede Veräusserung eines Grundstückes begründet. Den Veräusserungen sind gleichgestellt:
^a	die Rechtsgeschäfte, die in Bezug auf die Verfügungsgewalt über ein Grundstück wirtschaftlich wie eine Veräusserung wirken;
^b	die Überführung eines Grundstückes sowie von Anteilen daran vom Privatvermögen in das Geschäftsvermögen des Steuerpflichtigen;
^c	die Belastung eines Grundstückes mit privatrechtlichen Dienstbarkeiten oder öffentlich-rechtlichen Eigentumsbeschränkungen, wenn diese die unbeschränkte Bewirtschaftung oder den Veräusserungswert des Grundstückes dauernd und wesentlich beeinträchtigen und dafür ein Entgelt entrichtet wird;
^d	die Übertragung von Beteiligungsrechten des Privatvermögens des Steuerpflichtigen an Immobiliengesellschaften, soweit das kantonale Recht für diesen Fall eine Steuerpflicht vorsieht;
^e	die ohne Veräusserung erzielten Planungsmehrwerte im Sinne des Raumplanungsgesetzes vom 22. Juni 197988, sofern das kantonale Recht diesen Tatbestand der Grundstückgewinnsteuer unterstellt.
³	Die Besteuerung wird aufgeschoben bei:
^a	Eigentumswechsel durch Erbgang (Erbfolge, Erbteilung, Vermächtnis), Erbvorbezug oder Schenkung;
^b	Eigentumswechsel unter Ehegatten im Zusammenhang mit dem Güterrecht, sowie zur Abgeltung ausserordentlicher Beiträge eines Ehegatten an den Unterhalt der Familie (Art. 165 des Zivilgesetzbuches90) und scheidungsrechtlicher Ansprüche, sofern beide Ehegatten einverstanden sind;
^c	Landumlegungen zwecks Güterzusammenlegung, Quartierplanung, Grenzbereinigung, Abrundung landwirtschaftlicher Heimwesen sowie bei Landumlegungen im Enteignungsverfahren oder drohender Enteignung;
^d	vollständiger oder teilweiser Veräusserung eines land- oder forstwirtschaftlichen Grundstückes, soweit der Veräusserungserlös innert angemessener Frist zum Erwerb eines selbstbewirtschafteten Ersatzgrundstückes oder zur Verbesserung der eigenen, selbstbewirtschafteten land- oder forstwirtschaftlichen Grundstücke verwendet wird;
^e	Veräusserung einer dauernd und ausschliesslich selbstgenutzten Wohnliegenschaft (Einfamilienhaus oder Eigentumswohnung), soweit der dabei erzielte Erlös innert angemessener Frist zum Erwerb oder zum Bau einer gleichgenutzten Ersatzliegenschaft in der Schweiz verwendet wird.
⁴	Die Kantone können die Grundstückgewinnsteuer auch auf Gewinnen aus der Veräusserung von Grundstücken des Geschäftsvermögens des Steuerpflichtigen erheben, sofern sie diese Gewinne von der Einkommens- und Gewinnsteuer ausnehmen oder die Grundstückgewinnsteuer auf die Einkommens- und Gewinnsteuer anrechnen. In beiden Fällen gilt:
^a	die in den Artikeln 8 Absätze 3 und 4 und 24 Absätze 3 und 3quater genannten Tatbestände sind bei der Grundstückgewinnsteuer als steueraufschiebende Veräusserung zu behandeln;
^b	die Überführung eines Grundstückes sowie von Anteilen daran vom Privatvermögen ins Geschäftsvermögen darf nicht einer Veräusserung gleichgestellt werden.
⁵	Die Kantone sorgen dafür, dass kurzfristig realisierte Grundstückgewinne stärker besteuert werden.

SR 220 Erste Abteilung: Allgemeine Bestimmungen Erster Titel: Die Entstehung der Obligationen Erster Abschnitt: Die Entstehung durch Vertrag OR Art. 216 - 1 Kaufverträge, die ein Grundstück zum Gegenstande haben, bedürfen zu ihrer Gültigkeit der öffentlichen Beurkundung.
¹	Kaufverträge, die ein Grundstück zum Gegenstande haben, bedürfen zu ihrer Gültigkeit der öffentlichen Beurkundung.
²	Vorverträge sowie Verträge, die ein Vorkaufs-, Kaufs- oder Rückkaufsrecht an einem Grundstück begründen, bedürfen zu ihrer Gültigkeit der öffentlichen Beurkundung.76
³	Vorkaufsverträge, die den Kaufpreis nicht zum voraus bestimmen, sind in schriftlicher Form gültig.77

SR 220 Erste Abteilung: Allgemeine Bestimmungen Erster Titel: Die Entstehung der Obligationen Erster Abschnitt: Die Entstehung durch Vertrag OR Art. 18 - 1 Bei der Beurteilung eines Vertrages sowohl nach Form als nach Inhalt ist der übereinstimmende wirkliche Wille und nicht die unrichtige Bezeichnung oder Ausdrucksweise zu beachten, die von den Parteien aus Irrtum oder in der Absicht gebraucht wird, die wahre Beschaffenheit des Vertrages zu verbergen.
¹	Bei der Beurteilung eines Vertrages sowohl nach Form als nach Inhalt ist der übereinstimmende wirkliche Wille und nicht die unrichtige Bezeichnung oder Ausdrucksweise zu beachten, die von den Parteien aus Irrtum oder in der Absicht gebraucht wird, die wahre Beschaffenheit des Vertrages zu verbergen.
²	Dem Dritten, der die Forderung im Vertrauen auf ein schriftliches Schuldbekenntnis erworben hat, kann der Schuldner die Einrede der Simulation nicht entgegensetzen.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 66 Erhebung und Verteilung der Gerichtskosten - 1 Die Gerichtskosten werden in der Regel der unterliegenden Partei auferlegt. Wenn die Umstände es rechtfertigen, kann das Bundesgericht die Kosten anders verteilen oder darauf verzichten, Kosten zu erheben.
¹	Die Gerichtskosten werden in der Regel der unterliegenden Partei auferlegt. Wenn die Umstände es rechtfertigen, kann das Bundesgericht die Kosten anders verteilen oder darauf verzichten, Kosten zu erheben.
²	Wird ein Fall durch Abstandserklärung oder Vergleich erledigt, so kann auf die Erhebung von Gerichtskosten ganz oder teilweise verzichtet werden.
³	Unnötige Kosten hat zu bezahlen, wer sie verursacht.
⁴	Dem Bund, den Kantonen und den Gemeinden sowie mit öffentlich-rechtlichen Aufgaben betrauten Organisationen dürfen in der Regel keine Gerichtskosten auferlegt werden, wenn sie in ihrem amtlichen Wirkungskreis, ohne dass es sich um ihr Vermögensinteresse handelt, das Bundesgericht in Anspruch nehmen oder wenn gegen ihre Entscheide in solchen Angelegenheiten Beschwerde geführt worden ist.
⁵	Mehrere Personen haben die ihnen gemeinsam auferlegten Gerichtskosten, wenn nichts anderes bestimmt ist, zu gleichen Teilen und unter solidarischer Haftung zu tragen.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 68 Parteientschädigung - 1 Das Bundesgericht bestimmt im Urteil, ob und in welchem Mass die Kosten der obsiegenden Partei von der unterliegenden zu ersetzen sind.
¹	Das Bundesgericht bestimmt im Urteil, ob und in welchem Mass die Kosten der obsiegenden Partei von der unterliegenden zu ersetzen sind.
²	Die unterliegende Partei wird in der Regel verpflichtet, der obsiegenden Partei nach Massgabe des Tarifs des Bundesgerichts alle durch den Rechtsstreit verursachten notwendigen Kosten zu ersetzen.
³	Bund, Kantonen und Gemeinden sowie mit öffentlich-rechtlichen Aufgaben betrauten Organisationen wird in der Regel keine Parteientschädigung zugesprochen, wenn sie in ihrem amtlichen Wirkungskreis obsiegen.
⁴	Artikel 66 Absätze 3 und 5 ist sinngemäss anwendbar.
⁵	Der Entscheid der Vorinstanz über die Parteientschädigung wird vom Bundesgericht je nach Ausgang des Verfahrens bestätigt, aufgehoben oder geändert. Dabei kann das Gericht die Entschädigung nach Massgabe des anwendbaren eidgenössischen oder kantonalen Tarifs selbst festsetzen oder die Festsetzung der Vorinstanz übertragen.