9C_199/2024 - 2025-04-11 - Finanze pubbliche e diritto tributario - Grundstückgewinnsteuer des Kantons St. Gallen

Bundesgericht
Tribunal fédéral
Tribunale federale
Tribunal federal

9C 199/2024

Urteil vom 11. April 2025

III. öffentlich-rechtliche Abteilung

Besetzung
Bundesrichterin Moser-Szeless, Präsidentin,
Bundesrichter Stadelmann, Parrino, Beusch, Bundesrichterin Bollinger,
Gerichtsschreiber Seiler.

Verfahrensbeteiligte
A.________,
vertreten durch Rechtsanwalt Daniel Beeler,
Beschwerdeführer,

gegen

Kantonales Steueramt St. Gallen, Davidstrasse 41, 9001 St. Gallen,
Beschwerdegegner.

Gegenstand
Grundstückgewinnsteuer des Kantons St. Gallen,

Beschwerde gegen den Entscheid des Verwaltungsgerichts des Kantons St. Gallen vom 7. März 2024 (B 2023/252).

Sachverhalt:

A.
A.________ erwarb am 12. Dezember 2019 an einer Zwangsversteigerung ein angebautes Einfamilienhaus an der Strasse U.________ im Weiler V.________ in W.________/SG (Grundstück Nr. xxx im Grundbuch W.________) zum Preis von Fr. 150'000.-. Gemäss damals geltender amtlicher Schätzung vom 27. November 2013 betrug der Verkehrswert des Grundstücks Fr. 306'000.-. Am 24. April 2020 veräusserte A.________ das Grundstück zu einem Verkaufspreis von Fr. 152'000.- an die B.________ AG, deren Mehrheitsaktionär und Verwaltungsratspräsident er ist. In der Steuererklärung für die Grundstückgewinnsteuer deklarierte A.________ einen steuerbaren Grundstückgewinn von Fr. 18.-, ausgehend von einem Veräusserungserlös von Fr. 152'000.- abzüglich des Erwerbspreises von Fr. 150'000.- sowie der Nebenkosten von Fr. 1'982.-. Noch vor Veranlagung der Grundstückgewinnsteuer veräusserte die B.________ AG am 23. April 2021 das Grundstück zu einem Preis von Fr. 360'000.- an eine Drittperson. Ausgehend von diesem Wert als Veräusserungserlös, dem Erwerbspreis von Fr. 150'000.- sowie Nebenkosten von Fr. 1'982.- setzte das Steueramt des Kantons St. Gallen mit Veranlagungsverfügung vom 17. November 2021 den steuerbaren Grundstückgewinn, den A.________ mit der
Veräusserung an die B.________ AG erzielt hatte, auf Fr. 208'018.- fest. Die von A.________ dagegen erhobene Einsprache wies das Steueramt des Kantons St. Gallen mit Einspracheentscheid vom 7. Dezember 2021 ab.

B.
Auch die weiteren Rechtsmittel, die A.________ im Kanton St. Gallen erhob, blieben erfolglos (Entscheid der Verwaltungsrekurskommission vom 23. Oktober 2023; Entscheid des Verwaltungsgerichts vom 7. März 2024).

C.
Mit Beschwerde vom 8. April 2024 beantragt A.________ die Aufhebung des Entscheids des Verwaltungsgerichts vom 7. März 2024. Der Verkaufspreis sei wie beurkundet und deklariert auf Fr. 152'000.- festzusetzen. Eventualiter sei eine Neuschätzung des Grundstücks vorzunehmen und das vorliegende Verfahren bis zum Vorliegen der Neuschätzung zu sistieren. Subeventualiter sei der Verkaufspreis von Fr. 153'000.- festzusetzen. Subsubeventualiter sei der Verkaufspreis auf Fr. 306'000.- festzusetzen. Das Steueramt des Kantons St. Gallen beantragt die Abweisung der Beschwerde, soweit darauf einzutreten sei.

Erwägungen:

1.

1.1. Die Beschwerde richtet sich gegen einen Endentscheid einer letzten, oberen kantonalen Instanz in einer öffentlich-rechtlichen Angelegenheit (Art. 82 lit. a BGG, Art. 86 Abs. 1 lit. d und Abs. 2 BGG). Der Beschwerdeführer ist gemäss Art. 89 Abs. 1 BGG und Art. 73 Abs. 2 StHG (SR 642.14) zur Beschwerde legitimiert. Die Beschwerde ist frist- und formgerecht eingereicht worden (Art. 100 und Art. 42 BGG).

1.2. Der Eventualantrag des Beschwerdeführers, es sei eine Neuschätzung des Grundstücks vorzunehmen und das Verfahren währenddessen zu sistieren, ist nicht zulässig. Die amtliche Schätzung des Grundstücks erfolgt im Kanton St. Gallen in einem vom Veranlagungsverfahren getrennten Verfahren (vgl. Urteil 2C 681/2020 vom 25. Juni 2021 E. 1.2) und kann demnach nicht Gegenstand des vorliegenden Verfahrens sein. Dementsprechend kann das Bundesgericht die kantonalen Behörden hier nicht dazu verpflichten, das Grundstück neu amtlich zu schätzen. Das schliesst zwar nicht aus, dass das Bundesgericht korrigierend eingreifen könnte, falls die Vorinstanz für die Zwecke der Veranlagung der Grundstückgewinnsteuer in entscheiderheblicher Weise von einem falschen Verkehrswert ausgegangen ist (Art. 105 Abs. 2 BGG). In diesem Fall würde das Bundesgericht das vorliegende Verfahren aber nicht sistieren und eine neue amtliche Schätzung anordnen, sondern die Sache zur ergänzenden Sachverhaltsfeststellung an die Vorinstanz oder an das Steueramt zurückweisen (Art. 107 Abs. 2 BGG) oder den Sachverhalt selbst ergänzen, sofern sich der korrekte Verkehrswert aus den Akten ergibt.

1.3. Im Übrigen sind die Anträge des Beschwerdeführers zulässig und ist auf seine Beschwerde einzutreten.

2.

2.1. Das Bundesgericht legt seinem Urteil den Sachverhalt zugrunde, den die Vorinstanz festgestellt hat (Art. 105 Abs. 1 BGG). Eine Berichtigung oder Ergänzung der vorinstanzlichen Feststellungen ist von Amtes wegen (Art. 105 Abs. 2 BGG) oder auf Rüge hin (Art. 97 Abs. 1 BGG) möglich. Von den tatsächlichen Grundlagen des vorinstanzlichen Urteils weicht das Bundesgericht jedoch nur ab, wenn diese offensichtlich unrichtig sind oder auf einer Rechtsverletzung im Sinne von Art. 95 BGG beruhen und die Behebung des Mangels für den Verfahrensausgang zudem entscheidend sein kann (Art. 97 Abs. 1 BGG; BGE 142 I 135 E. 1.6). "Offensichtlich unrichtig" bedeutet "willkürlich" (BGE 140 III 115 E. 2). Eine entsprechende Rüge ist hinreichend zu substanziieren (Art. 106 Abs. 2 BGG; vgl. BGE 147 I 73 E. 2.2).

2.2. Mit der Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten kann unter anderem eine Rechtsverletzung nach Art. 95 f . BGG gerügt werden. Das Bundesgericht wendet das Recht von Amtes wegen an (Art. 106 Abs. 1 BGG). Es prüft die Anwendung des harmonisierten kantonalen Steuerrechts gleich wie Bundesrecht mit freier Kognition, jene des nicht-harmonisierten, autonomen kantonalen Rechts hingegen bloss auf Verletzung des Willkürverbots und anderer verfassungsmässiger Rechte (BGE 143 II 459 E. 2.1; 134 II 207 E. 2). Mit freier Kognition ist zu prüfen, ob das kantonale Recht mit dem Bundesrecht, namentlich dem StHG, vereinbar ist (Urteile 9C 335/2023 vom 26. Oktober 2023 E. 2.2, nicht publ. in: BGE 150 I 1, aber in: StE 2024 B 44.11 Nr. 17; 9C 678/2021 vom 17. März 2023 E. 2.2, nicht publ. in: BGE 149 II 158, aber in: StE 2023 B 72.13.1 Nr. 4; 9C 628/2022 vom 31. Januar 2023 E. 2). In Bezug auf die Verletzung der verfassungsmässigen Rechte gilt nach Art. 106 Abs. 2 BGG eine qualifizierte Rüge- und Substanziierungspflicht (BGE 147 I 73 E. 2.1; 143 II 283 E. 1.2.2).

3.
Der Beschwerdeführer macht hauptsächlich geltend, der Erlös aus dem Verkauf des Grundstücks erschöpfe sich im Kaufpreis von Fr. 152'000.-. Der Entscheid der Vorinstanz verletze harmonisiertes Steuerrecht bzw. Art. 12 Abs. 1 StHG, soweit die Vorinstanz von einem höheren Erlös ausgehe.

3.1. Nach Art. 12 Abs. 1 StHG haben die Kantone Gewinne, die sich unter anderem aus der Veräusserung von Grundstücken des Privatvermögens ergeben, mit einer Grundstückgewinnsteuer zu erfassen, soweit der Erlös die Anlagekosten übersteigt. Die Anlagekosten setzen sich zusammen aus dem Erwerbspreis oder einem Ersatzwert zuzüglich Aufwendungen. Diese Rechtsbegriffe sind im Steuerharmonisierungsgesetz nicht näher definiert. Insofern belässt der Bund den Kantonen bei der Umschreibung des steuerbaren Gewinns einen gewissen Spielraum (BGE 143 II 382 E. 3.2; 141 II 207 E. 2.2.1; Urteil 9C 335/2023 vom 26. Oktober 2023 E. 3.1, nicht publ. in: BGE 150 I 1, aber in: StE 2024 B 44.11 Nr. 17; vgl. auch BGE 145 II 206 E. 3.2.4). Dieser Spielraum findet seine Grenze in den anderen Bestimmungen des Harmonisierungs- und sonstigen Bundesrechts und der Systematik des Steuerharmonisierungsgesetzes (vgl. BGE 143 II 382 E. 4.1; Urteil 9C 335/2023 vom 26. Oktober 2023 E. 3.1, nicht publ. in: BGE 150 I 1, aber in: StE 2024 B 44.11 Nr. 17). Insbesondere darf derselbe Vermögenszugang bei derselben Person nicht zugleich mit der (allgemeinen) Einkommens- und der Grundstückgewinnsteuer als Spezialeinkommenssteuer belastet werden (BGE 148 II 378 E. 4.3). Der
Kanton St. Gallen hat Art. 12 StHG in Art. 130 ff. des Steuergesetzes des Kantons St. Gallen vom 9. April 1998 (StG/SG; sGS 811.1) umgesetzt und den hier streitbetroffenen Begriff des Erlöses in Art. 135 StG/SG konkretisiert. Art. 135 Abs. 1 StG/SG definiert als Erlös den "Verkaufspreis mit allen weiteren Leistungen des Erwerbers". Für den Fall, dass kein Kaufpreis festgelegt wird, sieht Art. 135 Abs. 1 StG/SG vor, dass der Verkehrswert als Verkaufspreis gilt.

3.2. Das Bundesgericht hatte schon mehrmals zu beurteilen, wie sich der Erlös zusammensetzt, wenn eine Person ein Grundstück an eine Kapitalgesellschaft verkauft, an der sie beteiligt ist. Es erwog betreffend eine mit Art. 135 Abs. 1 StG/SG im Wesentlichen übereinstimmende Vorschrift des Kantons Thurgau (§ 132 Abs. 1 des Steuergesetzes des Kantons Thurgau vom 14. September 1992; RB 640.1), dass nicht zu beanstanden ist, wenn ein Kanton als Erlös neben dem Kaufpreis auch die Wertsteigerung auf der Beteiligung erfasst, die sich ergibt, wenn der Kaufpreis unter dem Verkehrswert liegt (vgl. BGE 143 II 33 E. 3.2.5). In einem den Kanton Zürich betreffenden Fall hat das Bundesgericht zudem kürzlich erwogen, dass in der Differenz zwischen dem Verkehrswert und dem Verkaufspreis eine zusätzliche Leistung zugunsten des Erblassers gesehen werden darf (vgl. Urteil 9C 335/2023 vom 26. Oktober 2023 E. 3.7.1, nicht publ. in: BGE 150 I 1, aber in: StE 2024 B 44.11 Nr. 17 betreffend § 222 des Steuergesetzes des Kantons Zürich vom 8. Juni 1997 [StG/ZH; LS 631.1]).

3.3. Entgegen dem Beschwerdeführer ist auch in seinem Fall von dieser Rechtsprechung im Ergebnis nicht abzuweichen.

3.3.1. Der Grund dafür ist aber nicht darin zu suchen, dass die Vereinbarung zwischen Anteilsinhaber und Gesellschaft über einen Kaufpreis unter Verkehrswert keine rechtsgeschäftliche Bedeutung hätte, wie die Vorinstanz ausführt und das Bundesgericht in BGE 143 II 33 unter Hinweis auf gewisse Autoren zumindest andeutete (vgl. BGE 143 II 33 E. 3.2.3). Denn die Wertsteigerung auf den Gesellschaftsanteilen des Verkäufers an der Käuferin, die sich aus dem unterpreislichen Verkauf ergibt, lässt sich zivilrechtlich betrachtet nicht als Gegenleistung der Käuferin verstehen (vgl. Urteil 9C 335/2023 vom 26. Oktober 2023 E. 3.7.4, nicht publ. in: BGE 150 I 1, aber in: StE 2024 B 44.11 Nr. 17 mit Hinweis auf DANIEL DZAMKO-LOCHER, Die steuerrechtliche Rechtsprechung des Bundesgerichts im Jahre 2016 - Kantonale Abgaben, ASA 87 S. 44). Die Käuferin will dem Verkäufer neben dem Kaufpreis keine zusätzlichen Zuwendungen erbringen und erleidet aus dem Rechtsgeschäft neben dem Kaufpreis keinen Vermögensabgang. Vielmehr ist die Wertzunahme auf den Gesellschaftsanteilen das Resultat einer Umschichtung des Vermögens des Verkäufers, der mit der verdeckten Kapitaleinlage stille Reserven auf dem Grundstück in stille Reserven auf seinen
Gesellschaftsanteilen umwandelt. Im Übrigen weist der Beschwerdeführer zu Recht darauf hin, dass es nicht nur grundstückgewinnsteuerliche, sondern auch gravierende zivilrechtliche Konsequenzen hätte, wenn der Preisvereinbarung die rechtsgeschäftliche Bedeutung abgesprochen würde. Die Gegenleistungen des Käufers eines Grundstücks unterliegen als wesentliche Vertragspunkte nämlich der Formpflicht gemäss Art. 216 Abs. 1 OR (vgl. BGE 135 III 295 E. 3.2; 101 II 329 E. 3a; 94 II 270 S. 272), sodass das beurkundete Rechtsgeschäft zwischen Anteilinhaber und Gesellschaft wegen Simulation (Art. 18 OR) und das tatsächlich gewollte Rechtsgeschäft wegen Formmangels (Art. 216 Abs. 1 OR) nichtig wären (vgl. BGE 135 III 295 E. 3.2; 94 II 270).

3.3.2. Wenn die Kantone die Wertzunahme auf den Gesellschaftsanteilen des Verkäufers gleichwohl als Erlös erfassen dürfen, liegt dies richtig besehen daran, dass der harmonisierungsrechtliche Erlösbegriff den Kantonen einen gewissen Gestaltungsspielraum belässt und sie nicht zwingt, bei verdeckten Kapitaleinlagen streng zivilrechtlich anzuknüpfen. Mit anderen Worten verbietet Art. 12 Abs. 1 StHG den Kantonen nicht, neben dem Kaufpreis auch die Wertzunahme auf den Gesellschaftsanteilen des Verkäufers als Erlösbestandteil erfassen. Diese Betrachtungsweise empfiehlt sich aus steuersystematischen Gründen insbesondere für Kantone, die sich dem dualistischen System angeschlossen haben. Denn so können sie sicherstellen, dass über einen Wertzuwachs auf einem Grundstück grundstückgewinnsteuerlich abgerechnet wird, soweit er mittels verdeckter Kapitaleinlage in Wertzuwachs auf Gesellschaftsanteilen umgewandelt und so - unter Vorbehalt einer späteren wirtschaftlichen Handänderung nach Art. 12 Abs. 2 lit. a StHG (bzw. im Fall des Kantons St. Gallen: Art. 131 Abs. 1 StG/SG) - dem Anwendungsbereich der Grundstückgewinnsteuer entzogen wird. Kantone, die auf diese Weise den Wertzuwachs auf Gesellschaftsanteilen erfassen, sind aber
harmonisierungsrechtlich gehalten, diese wirtschaftliche Betrachtungsweise konsequent anzuwenden und bei Folgefragen nicht in einen Methodendualismus zu verfallen (vgl. Urteil 9C 335/2023 vom 26. Oktober 2023 E. 3.7.4, nicht publ. in: BGE 150 I 1, aber in: StE 2024 B 44.11 Nr. 17; vgl. auch unten E. 4.2.3).

3.4. Die Gesetzesbestimmung, mit welcher der Kanton St. Gallen den Erlösbegriff konkretisiert, stimmt im Wesentlichen mit jenen der Kantone Thurgau und Zürich überein, die das Bundesgericht bereits zu beurteilen hatte. Die Vorinstanz hat diese Bestimmung letztlich so ausgelegt und angewendet, dass unter den Erlös auch die Wertzunahme auf den Aktien des Beschwerdeführers an der Käuferin fällt. Damit hält sie sich im Gestaltungsspielraum, den Art. 12 Abs. 1 StHG den Kantonen bietet, sodass das Bundesgericht ihren Entscheid in diesem Punkt nur unter dem Blickwinkel des Willkürverbots (Art. 9 BV) überprüfen kann (vgl. oben E. 2.2). Dieser Überprüfung hält der angefochtene Entscheid stand.

3.4.1. Willkür in der Rechtsanwendung liegt vor, wenn der angefochtene Entscheid offenbar unhaltbar ist, mit der tatsächlichen Situation in klarem Widerspruch steht, eine Norm oder einen unumstrittenen Rechtsgrundsatz krass verletzt oder in stossender Weise dem Gerechtigkeitsgedanken zuwiderläuft. Das Bundesgericht hebt einen Entscheid jedoch nur auf, wenn nicht bloss die Begründung, sondern auch das Ergebnis unhaltbar ist. Dass eine andere Lösung ebenfalls als vertretbar oder gar zutreffender erscheint, genügt nicht (BGE 149 I 329 E. 5.1; 148 III 95 E. 4.1; 144 I 113 E. 7.1).

3.4.2. Dem Beschwerdeführer ist zwar zuzugestehen, dass die Wertzunahme auf seinen Aktien nach dem Gesagten jedenfalls zivilrechtlich nicht als "weitere Leistung des Erwerbers" bezeichnet werden kann. Ebenso wenig lässt sich sagen, dass die Parteien keinen Kaufpreis festgelegt hätten. Wegen Willkür aufzuheben wäre der angefochtene Entscheid allerdings nur, wenn der Standpunkt der Vorinstanz offensichtlich unhaltbar wäre. Das ist nicht der Fall. Würde der Kanton St. Gallen den Wertzuwachs auf den Aktien des Beschwerdeführers nicht als Erlösbestandteil mit der Grundstückgewinnsteuer erfassen, hätte dies aufgrund des im Kanton St. Gallen herrschenden dualistischen Systems zur Konsequenz, dass der Wertzuwachs auf dem Grundstück im Umfang der verdeckten Kapitaleinlage - unter Vorbehalt der Besteuerung einer Veräusserung der Aktien wegen wirtschaftlicher Handänderung (Art. 131 Abs. 1 StG/SG) - nicht bloss der Grundstückgewinnsteuer, sondern potenziell jeder Besteuerung entzogen wäre (vgl. zu den gewinn- und einkommenssteuerlichen Folgen der verdeckten Kapitaleinlage unten E. 5.3). Es gibt also ein schlagkräftiges steuersystematisches Argument dafür, den Erlösbegriff von Art. 135 Abs. 1 StG/SG im Sinne der Vorinstanz auszulegen (vgl.
auch oben E. 3.3.2). Unter diesen Umständen lässt sich ihre Würdigung nicht als offensichtlich unhaltbar bezeichnen, selbst wenn angesichts des Wortlauts von Art. 135 Abs. 1 StG/SG eine andere Sichtweise zumindest auch vertretbar gewesen wäre.

4.
Betreffend die Bemessung der Wertzunahme auf den Aktien als Teil des Erlöses macht der Beschwerdeführer geltend, es sei unzulässig, für den Verkehrswert des Grundstücks auf den Preis abzustellen, den die Gesellschaft anlässlich der Weiterveräusserung ein Jahr später gelöst habe. Richtigerweise hätte auf den amtlich geschätzten Verkehrswert abgestellt werden müssen. Zu diesem Zweck hätte eine neue amtliche Schätzung durchgeführt werden müssen, weil die Schätzung von 2013 fehlerhaft gewesen sei. Eventualiter dürfe jedenfalls nicht von einem höheren Verkehrswert ausgegangen werden, als ihn die amtliche Schätzung von 2013 ausweise, weil der rechtskräftig festgesetzte Grundstückswert nach Art. 178bis Abs. 2 StG/SG für die Veranlagung verbindlich sei.

4.1. Nach Art. 178bis Abs. 2 StG/SG sind rechtskräftige Grundstückwerte für die Veranlagung der laufenden Steuerperiode verbindlich. Diese Vorschrift ist Teil des nicht harmonisierten kantonalen Rechts. Ihre Auslegung und Anwendung kann das Bundesgericht demnach grundsätzlich nur unter dem Gesichtspunkt des Willkürverbots (Art. 9 BV) prüfen. Entgegen dem Beschwerdeführer ist die Vorinstanz nicht in Willkür verfallen, indem sie sich für die Bestimmung der Wertsteigerung auf den Aktien des Beschwerdeführers nicht am amtlichen Schätzwert orientiert hat. Denn es wäre zumindest nicht unhaltbar, den Geltungsbereich von Art. 178bis Abs. 2 StG/SG, der sich auf die "laufende Steuerperiode" bezieht, auf die periodischen Steuern (Einkommens-, Vermögens-, Gewinn- und Kapitalsteuern) zu beschränken. Zudem wäre es auch nicht unhaltbar, die rechtskräftigen Grundstückwerte nur als verbindlich zu betrachten, soweit sie für die Veranlagung unmittelbar relevant sind, wie dies etwa bei der Vermögenssteuer der Fall ist (vgl. Art. 54 und 57 StG/SG). Vorliegend hat die Vorinstanz den Verkehrswert des Grundstücks lediglich vorfrageweise berücksichtigt, um die Wertsteigerung auf den Aktien des Beschwerdeführers zu ermitteln.

4.2. Wenn es bundesrechtlich nicht zu beanstanden ist, dass die Vorinstanz für die Bemessung der Wertsteigerung auf den Aktien vom amtlichen Schätzwert abgewichen ist, bleibt die Bemessung als solche zu prüfen.

4.2.1. Was zunächst den Verkehrswert des Grundstücks angeht, macht der Beschwerdeführer nicht geltend und ist auch nicht ersichtlich, dass die Vorinstanz diesen Rechtsbegriff falsch verstanden hätte (vgl. dazu BGE 148 I 210 E. 4.4.3). Vielmehr beanstandet er die Bewertungsmethode des kantonalen Steueramts, dem sich die Vorinstanz angeschlossen hat. Das Bundesgericht billigt den Steuerbehörden bei der Wahl der Bewertungsmethode einen gewissen Beurteilungsspielraum zu und auferlegt sich bei der Überprüfung Zurückhaltung (vgl. Urteile 9C 261/2023 vom 3. August 2023 E. 5.4; 2C 548/2020 vom 3. Mai 2021 E. 3.2.3; 2C 495/2017 / 2C 512/2017 vom 27. Mai 2019 E. 10.1, in: RDAF 2019 II S. 547; vgl. ebenso zur Mehrwertsteuer Urteile 9C 302/2024 vom 27. November 2024 E. 2.3.1; 2C 27/2021 vom 5. Oktober 2021 E. 3.1.3). Die kantonalen Instanzen bewegen sich innerhalb dieses Spielraums, wenn sie für die Bewertung des Grundstücks auf den Preis abstellen, den die Gesellschaft ein Jahr später bei der Wiederveräusserung erzielte, zumal der Beschwerdeführer nichts vorbringt, was annehmen liesse, das Grundstück sei ein Jahr zuvor wesentlich weniger wert gewesen.

4.2.2. Während ihre Ermittlung des Verkehrswerts des Grundstücks also nicht zu beanstanden ist, kann der Vorinstanz auf der Basis ihrer eigenen Feststellungen nicht gefolgt werden, soweit sie die verdeckte Kapitaleinlage von Fr. 208'000.- in Form der Differenz zwischen diesem Verkehrswert von Fr. 360'000.- und dem Preis von Fr. 152'000.-, den der Beschwerdeführer und die Gesellschaft als Verkaufspreis vereinbarten, vollständig dem Erlös zurechnet. Die Wertzunahme auf den Aktien des Beschwerdeführers hätte nämlich nur dann betragsmässig mit der verdeckten Kapitaleinlage übereingestimmt, falls der Beschwerdeführer sämtliche Aktien der Gesellschaft hielt. Gemäss den Feststellungen der Vorinstanz war der Beschwerdeführer jedoch lediglich Mehrheitsaktionär der Gesellschaft. Dies impliziert, dass neben ihm mindestens eine weitere Person an der Gesellschaft beteiligt war, deren Aktien ebenfalls von der verdeckten Kapitaleinlage des Beschwerdeführers profitiert hätten. Allerdings ist auch nicht ausgeschlossen, dass die Feststellung der Vorinstanz unrichtig und der Beschwerdeführer in Wahrheit der alleinige Aktionär der Gesellschaft war, als er ihr das Grundstück verkaufte.

4.2.3. Falls der Beschwerdeführer nicht sämtliche Aktien an der Gesellschaft hielt, wäre es harmonisierungsrechtlich zwar nicht ausgeschlossen, in der Wertzunahme auf fremden Gesellschaftsanteilen einen Vermögensvorteil zu sehen, der eigentlich dem Veräusserer zugestanden hätte, von diesem aber unentgeltlich den anderen Beteiligten zugewendet wurde. Das Geschäft müsste dann aber konsequent und ganzheitlich wirtschaftlich betrachtet als teils entgeltlich, teils unentgeltlich behandelt werden, was den Aufschub der Grundstückgewinnsteuer wegen gemischter Schenkung zur Folge hätte (Art. 132 Abs. 1 lit. a StG/SG; Art. 12 Abs. 3 lit. a StHG; Urteil 9C 335/2023 vom 26. Oktober 2023 E. 3.7.4 und 3.8, nicht publ. in: BGE 150 I 1, aber in: StE 2024 B 44.11 Nr. 17). Die Wertsteigerung auf den Gesellschaftsanteilen anderer Beteiligter könnte folglich auch unter diesem Titel nicht beim Beschwerdeführer mit der Grundstückgewinnsteuer erfasst werden.

4.3. Nach dem Gesagten hat die Vorinstanz entweder den Sachverhalt falsch festgestellt, indem sie den Beschwerdeführer als Mehrheits- statt als Alleinaktionär bezeichnet hat, oder aber das harmonisierte kantonale Steuerrecht verletzt, soweit sie die verdeckte Kapitaleinlage von Fr. 208'000.- der Wertzunahme auf den Aktien des Beschwerdeführers gleichgesetzt und diese zusammen mit dem Kaufpreis von Fr. 152'000.- als Erlös abzüglich des Erwerbspreises von Fr. 150'000.- der Grundstückgewinnsteuer unterworfen hat. Sofern die Feststellung, dass der Beschwerdeführer nur Mehrheits- und nicht Alleinaktionär war, korrekt war, hätte die Vorinstanz entweder einzig die Wertzunahme auf den Aktien des Beschwerdeführers dem Erlös zurechnen dürfen oder aber die Grundstückgewinnsteuer wegen gemischter Schenkung aufschieben müssen.

5.
Der Beschwerdeführer bringt schliesslich vor, es drohe eine verbotene interkantonale Doppelbesteuerung (Art. 127 Abs. 3 BV), wenn der Wertzuwachs von Fr. 152'000.- auf Fr. 360'000.- zunächst bei ihm mit der Grundstückgewinnsteuer und alsdann bei der Gesellschaft mit der Gewinnsteuer erfasst würde. Dieses Vorbringen ist aus mehreren Gründen unbegründet.

5.1. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichts liegt eine interkantonale Doppelbesteuerung vor, wenn eine steuerpflichtige Person von zwei oder mehreren Kantonen für das gleiche Steuerobjekt und für die gleiche Zeit zu Steuern herangezogen wird (aktuelle Doppelbesteuerung) oder wenn ein Kanton in Verletzung der geltenden Kollisionsnormen seine Steuerhoheit überschreitet und eine Steuer erhebt, die einem anderen Kanton zusteht (virtuelle Doppelbesteuerung). Ausserdem darf ein Kanton eine steuerpflichtige Person grundsätzlich nicht deshalb stärker belasten, weil sie nicht in vollem Umfang seiner Steuerhoheit untersteht, sondern zufolge ihrer territorialen Beziehungen auch noch in einem anderen Kanton (Schlechterstellungsverbot; BGE 150 I 31 E. 4.1; 148 I 65 E. 3.1; 140 I 114 E. 2.3.1).

5.2. Als Liegenschaftskanton steht es nach den Grundsätzen des Bundesrechts über die interkantonale Doppelbesteuerung dem Kanton St. Gallen zu, den Wertzuwachs auf dem Grundstück zu besteuern (Spezialsteuerdomizil am Ort der gelegenen Sache; vgl. BGE 148 I 65 E. 4.1.1; 140 II 353 E. 7.1; Urteil 2C 1039/2020 vom 6. Oktober 2021 E. 4.1, in: StE 2022 A 24.43.2 Nr. 7, StR 77/2022 S. 36). Der Beschwerdeführer macht jedenfalls nicht substanziiert geltend, dass neben dem Kanton St. Gallen noch ein anderer Kanton auf dem Wertzuwachs eine Steuer erheben könnte. Ebenso wenig bringt er vor, dass er zufolge seiner territorialen Beziehungen zu mehreren Kantonen schlechter gestellt wird als eine Person, die nur im Kanton St. Gallen steuerpflichtig ist. Vielmehr beanstandet er, dass der Kanton St. Gallen denselben Wertzuwachs möglicherweise zweimal steuerlich belasten wird, nämlich einmal bei ihm und einmal bei der Gesellschaft. Zunächst ist fraglich, ob sich der Beschwerdeführer gestützt auf das Doppelbesteuerungsverbot gegen die Belastung der Gesellschaft wehren könnte, setzt der Anspruch aus Art. 127 Abs. 3 BV doch grundsätzlich die Subjektidentität voraus (vgl. zum Grundsatz und zu Ausnahmen BGE 115 Ia 157 E. 3c und d; Urteil 2C 153/2021 vom
25. August 2021 E. 1.4, in: StE 2022 A 24.5 Nr. 11). Die Frage kann aber offenbleiben, weil die Doppelbesteuerung nicht interkantonaler Natur ist, wenn derselbe Kanton denselben Wertzuwachs, der ihm nach den bundesrechtlichen Grundsätzen über die interkantonale Doppelbesteuerung zur Besteuerung zusteht, zweimal besteuert.

5.3. Die doppelte Belastung desselben Wertzuwachses könnte allenfalls gegen harmonisiertes kantonales Steuerrecht verstossen. Die Vorinstanz hat jedoch erwogen, die verdeckte Kapitaleinlage bleibe bei der Gesellschaft nach Art. 83 Abs. 1 lit. a StG/SG gewinnsteuerfrei und könne dereinst nach Art. 33 Abs. 3 StG/SG einkommenssteuerfrei an den Anteilsinhaber ausgeschüttet werden. Das bedeutet, dass der Wertzuwachs bei der Gesellschaft nach Auffassung der Vorinstanz nicht mit der Gewinnsteuer erfasst werden kann. Vor diesem Hintergrund ist nicht damit zu rechnen, dass die kantonalen Instanzen denselben Wertzuwachs sowohl mit der Grundstückgewinnsteuer beim Beschwerdeführer, als auch mit der Gewinnsteuer bei der Gesellschaft belasten werden. Weiterungen zur Zulässigkeit einer solchen doppelten Belastung erübrigen sich deshalb.

6.

6.1. Die Beschwerde ist teilweise gutzuheissen, soweit darauf einzutreten ist. Der angefochtene Entscheid ist aufzuheben. Die Sache ist an die Vorinstanz zurückzuweisen, damit sie erstens feststellt, zu welchem Grad der Beschwerdeführer zum Zeitpunkt des Verkaufs des Grundstücks (24. April 2020) an der B.________ AG beteiligt war, und sie zweitens entweder die Berechnung der Wertzunahme auf den Aktien des Beschwerdeführers an seinen Beteiligungsgrad anpasst und den Grundstückgewinn entsprechend neu festsetzt oder wegen gemischter Schenkung von der Erhebung der Grundstückgewinnsteuer absieht (vgl. Urteil 9C 22/2024 vom 21. März 2025 E. 5.2, zur Publikation vorgesehen).

6.2. Die Kosten des bundesgerichtlichen Verfahrens werden grundsätzlich der unterliegenden Partei auferlegt (Art. 66 Abs. 1 BGG). Hinsichtlich der Prozesskosten gilt die Rückweisung der Sache zu neuem Entscheid mit offenem Ausgang praxisgemäss als volles Obsiegen, unabhängig davon, ob sie beantragt und ob das entsprechende Begehren im Haupt- oder im Eventualantrag gestellt wird (BGE 146 V 28 E. 7; 141 V 281 E. 11.1). Vorliegend ist der Ausgang allerdings nicht völlig offen, zumal der Beschwerdeführer als Mehrheitsaktionär mindestens die Hälfte (bzw. genauer: 751 der 1'500) Aktien an der Gesellschaft hielt und demgemäss damit rechnen muss, dass das Steueramt den Erlös auf mindestens rund Fr. 256'000.- (Verkaufspreis von Fr. 152'000.- zuzüglich 751/1'500 der verdeckten Kapitaleinlage von Fr. 208'000.-) und den Grundstückgewinn demnach auf mindestens ungefähr Fr. 104'000.- festsetzen wird. Die Kosten sind deshalb zur Hälfte dem Beschwerdeführer und zur Hälfte dem kantonalen Steueramt aufzuerlegen, da letzteres Vermögensinteressen verfolgt und deshalb kostenpflichtig ist (Art. 66 Abs. 4 BGG). Das kantonale Steueramt schuldet dem Beschwerdeführer ausserdem eine reduzierte Parteientschädigung, ohne selbst Anspruch auf eine solche zu
haben (Art. 68 Abs. 1 und 3 BGG).

Demnach erkennt das Bundesgericht:

1.
Die Beschwerde wird teilweise gutgeheissen, soweit darauf eingetreten wird. Der Entscheid des Verwaltungsgerichts des Kantons St. Gallen vom 7. März 2024 wird aufgehoben. Das Verfahren wird zu ergänzender Sachverhaltsfeststellung und Neubeurteilung im Sinne der Erwägungen an die Vorinstanz zurückgewiesen.

2.
Die Gerichtskosten von Fr. 4'000.- werden im Umfang von Fr. 2'000.- dem Beschwerdeführer und im Umfang von Fr. 2'000.- dem Kanton St. Gallen auferlegt.

3.
Der Kanton St. Gallen hat dem Beschwerdeführer eine reduzierte Parteientschädigung von Fr. 2'000.- zu bezahlen.

4.
Dieses Urteil wird den Parteien und dem Verwaltungsgericht des Kantons St. Gallen, Abteilung III, schriftlich mitgeteilt.

Luzern, 11. April 2025

Im Namen der III. öffentlich-rechtlichen Abteilung
des Schweizerischen Bundesgerichts

Die Präsidentin: Moser-Szeless

Der Gerichtsschreiber: Seiler

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 82 Principio - Il Tribunale federale giudica i ricorsi:
^a	contro le decisioni pronunciate in cause di diritto pubblico;
^b	contro gli atti normativi cantonali;
^c	concernenti il diritto di voto dei cittadini nonché le elezioni e votazioni popolari.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 86 Autorità inferiori in generale - 1 Il ricorso è ammissibile contro le decisioni:
¹	Il ricorso è ammissibile contro le decisioni:
^a	del Tribunale amministrativo federale;
^b	del Tribunale penale federale;
^c	dell'autorità indipendente di ricorso in materia radiotelevisiva;
^d	delle autorità cantonali di ultima istanza, sempreché non sia ammissibile il ricorso al Tribunale amministrativo federale.
²	I Cantoni istituiscono tribunali superiori che giudicano quali autorità di grado immediatamente inferiore al Tribunale federale, in quanto un'altra legge federale non preveda che le decisioni di altre autorità giudiziarie sono impugnabili mediante ricorso al Tribunale federale.
³	Per le decisioni di carattere prevalentemente politico i Cantoni possono istituire quale autorità di grado immediatamente inferiore al Tribunale federale un'autorità diversa da un tribunale.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 89 Diritto di ricorso - 1 Ha diritto di interporre ricorso in materia di diritto pubblico chi:
¹	Ha diritto di interporre ricorso in materia di diritto pubblico chi:
^a	ha partecipato al procedimento dinanzi all'autorità inferiore o è stato privato della possibilità di farlo;
^b	è particolarmente toccato dalla decisione o dall'atto normativo impugnati; e
^c	ha un interesse degno di protezione all'annullamento o alla modifica degli stessi.
²	Hanno inoltre diritto di ricorrere:
^a	la Cancelleria federale, i dipartimenti federali o, in quanto lo preveda il diritto federale, i servizi loro subordinati, se l'atto impugnato può violare la legislazione federale nella sfera dei loro compiti;
^b	in materia di rapporti di lavoro del personale federale, l'organo competente dell'Assemblea federale;
^c	i Comuni e gli altri enti di diritto pubblico, se fanno valere la violazione di garanzie loro conferite dalla costituzione cantonale o dalla Costituzione federale;
^d	le persone, le organizzazioni e le autorità legittimate al ricorso in virtù di un'altra legge federale.
³	In materia di diritti politici (art. 82 lett. c), il diritto di ricorrere spetta inoltre a chiunque abbia diritto di voto nell'affare in causa.

SR 642.14 Legge federale del 14 dicembre 1990 sull'armonizzazione delle imposte dirette dei Cantoni e dei Comuni (LAID) LAID Art. 73 Ricorsi - 1 Le decisioni cantonali di ultima istanza concernenti una materia disciplinata nei titoli da secondo a quinto e sesto, capitolo 1, o concernenti il condono dell'imposta cantonale o comunale sul reddito e sull'utile, possono essere impugnate con ricorso in materia di diritto pubblico al Tribunale federale secondo la legge del 17 giugno 2005264 sul Tribunale federale.265
¹	Le decisioni cantonali di ultima istanza concernenti una materia disciplinata nei titoli da secondo a quinto e sesto, capitolo 1, o concernenti il condono dell'imposta cantonale o comunale sul reddito e sull'utile, possono essere impugnate con ricorso in materia di diritto pubblico al Tribunale federale secondo la legge del 17 giugno 2005264 sul Tribunale federale.265
²	Legittimati a ricorrere sono il contribuente, l'autorità competente secondo il diritto cantonale e l'Amministrazione federale delle contribuzioni.
³	...266

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 100 Ricorso contro decisioni - 1 Il ricorso contro una decisione deve essere depositato presso il Tribunale federale entro 30 giorni dalla notificazione del testo integrale della decisione.
¹	Il ricorso contro una decisione deve essere depositato presso il Tribunale federale entro 30 giorni dalla notificazione del testo integrale della decisione.
²	Il termine è di dieci giorni per i ricorsi contro le decisioni:
^a	delle autorità cantonali di vigilanza in materia di esecuzione e fallimento;
^b	nel campo dell'assistenza giudiziaria internazionale in materia penale e dell'assistenza amministrativa internazionale in materia fiscale;
^c	in materia di ritorno di un minore secondo la Convenzione europea del 20 maggio 198091 sul riconoscimento e l'esecuzione delle decisioni in materia di affidamento di minori e sul ristabilimento dell'affidamento oppure secondo la Convenzione del 25 ottobre 198092 sugli aspetti civili del rapimento internazionale di minori;
^d	del Tribunale federale dei brevetti in materia di rilascio di una licenza secondo l'articolo 40d della legge del 25 giugno 195494 sui brevetti.
³	Il termine è di cinque giorni per i ricorsi contro le decisioni:
^a	delle autorità cantonali di vigilanza in materia di esecuzione e fallimento pronunciate nell'ambito dell'esecuzione cambiaria;
^b	dei Governi cantonali su ricorsi concernenti votazioni federali.
⁴	Il termine è di tre giorni per i ricorsi contro le decisioni dei Governi cantonali su ricorsi concernenti le elezioni al Consiglio nazionale.
⁵	Per i ricorsi concernenti conflitti di competenza tra due Cantoni, il termine decorre al più tardi dal giorno in cui in ciascun Cantone sono state pronunciate decisioni impugnabili mediante ricorso al Tribunale federale.
⁶	...95
⁷	Il ricorso per denegata o ritardata giustizia può essere interposto in ogni tempo.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 42 Atti scritti - 1 Gli atti scritti devono essere redatti in una lingua ufficiale, contenere le conclusioni, i motivi e l'indicazione dei mezzi di prova ed essere firmati.
¹	Gli atti scritti devono essere redatti in una lingua ufficiale, contenere le conclusioni, i motivi e l'indicazione dei mezzi di prova ed essere firmati.
^1bis	Se un procedimento in materia civile si è svolto in inglese dinanzi all'autorità inferiore, gli atti scritti possono essere redatti in tale lingua.14
²	Nei motivi occorre spiegare in modo conciso perché l'atto impugnato viola il diritto. Qualora il ricorso sia ammissibile soltanto se concerne una questione di diritto di importanza fondamentale o un caso particolarmente importante per altri motivi, occorre spiegare perché la causa adempie siffatta condizione.15 16
³	Se sono in possesso della parte, i documenti indicati come mezzi di prova devono essere allegati; se l'atto scritto è diretto contro una decisione, anche questa deve essere allegata.
⁴	In caso di trasmissione per via elettronica, la parte o il suo patrocinatore deve munire l'atto scritto di una firma elettronica qualificata secondo la legge del 18 marzo 201617 sulla firma elettronica. Il Tribunale federale determina mediante regolamento:
^a	il formato dell'atto scritto e dei relativi allegati;
^b	le modalità di trasmissione;
^c	le condizioni alle quali può essere richiesta la trasmissione successiva di documenti cartacei in caso di problemi tecnici.18
⁵	Se mancano la firma della parte o del suo patrocinatore, la procura dello stesso o gli allegati prescritti, o se il patrocinatore non è autorizzato in quanto tale, è fissato un congruo termine per sanare il vizio, con la comminatoria che altrimenti l'atto scritto non sarà preso in considerazione.
⁶	Gli atti illeggibili, sconvenienti, incomprensibili, prolissi o non redatti in una lingua ufficiale possono essere del pari rinviati al loro autore affinché li modifichi.
⁷	Gli atti scritti dovuti a condotta processuale da querulomane o altrimenti abusiva sono inammissibili.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 105 Fatti determinanti - 1 Il Tribunale federale fonda la sua sentenza sui fatti accertati dall'autorità inferiore.
¹	Il Tribunale federale fonda la sua sentenza sui fatti accertati dall'autorità inferiore.
²	Può rettificare o completare d'ufficio l'accertamento dei fatti dell'autorità inferiore se è stato svolto in modo manifestamente inesatto o in violazione del diritto ai sensi dell'articolo 95.
³	Se il ricorso è diretto contro una decisione d'assegnazione o rifiuto di prestazioni pecuniarie dell'assicurazione militare o dell'assicurazione contro gli infortuni, il Tribunale federale non è vincolato dall'accertamento dei fatti operato dall'autorità inferiore.97

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 107 Sentenza - 1 Il Tribunale federale non può andare oltre le conclusioni delle parti.
¹	Il Tribunale federale non può andare oltre le conclusioni delle parti.
²	Se accoglie il ricorso, giudica esso stesso nel merito o rinvia la causa all'autorità inferiore affinché pronunci una nuova decisione. Può anche rinviare la causa all'autorità che ha deciso in prima istanza.
³	Se ritiene inammissibile un ricorso interposto nel campo dell'assistenza giudiziaria internazionale in materia penale o dell'assistenza amministrativa internazionale in materia fiscale, il Tribunale federale prende la decisione di non entrare nel merito entro 15 giorni dalla chiusura di un eventuale scambio di scritti. Nel campo dell'assistenza giudiziaria internazionale non è tenuto a rispettare tale termine se la procedura d'estradizione concerne una persona sulla cui domanda d'asilo non è ancora stata pronunciata una decisione finale passata in giudicato.98
⁴	Sui ricorsi interposti contro le decisioni del Tribunale federale dei brevetti in materia di rilascio di una licenza secondo l'articolo 40d della legge del 25 giugno 195419 sui brevetti, il Tribunale federale decide entro un mese dalla presentazione del ricorso.99

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 97 Accertamento inesatto dei fatti - 1 Il ricorrente può censurare l'accertamento dei fatti soltanto se è stato svolto in modo manifestamente inesatto o in violazione del diritto ai sensi dell'articolo 95 e l'eliminazione del vizio può essere determinante per l'esito del procedimento.
¹	Il ricorrente può censurare l'accertamento dei fatti soltanto se è stato svolto in modo manifestamente inesatto o in violazione del diritto ai sensi dell'articolo 95 e l'eliminazione del vizio può essere determinante per l'esito del procedimento.
²	Se il ricorso è diretto contro una decisione d'assegnazione o rifiuto di prestazioni pecuniarie dell'assicurazione militare o dell'assicurazione contro gli infortuni, può essere censurato qualsiasi accertamento inesatto o incompleto dei fatti giuridicamente rilevanti.88

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 95 Diritto svizzero - Il ricorrente può far valere la violazione:
^a	del diritto federale;
^b	del diritto internazionale;
^c	dei diritti costituzionali cantonali;
^d	delle disposizioni cantonali in materia di diritto di voto dei cittadini e di elezioni e votazioni popolari;
^e	del diritto intercantonale.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 106 Applicazione del diritto - 1 Il Tribunale federale applica d'ufficio il diritto.
¹	Il Tribunale federale applica d'ufficio il diritto.
²	Esamina la violazione di diritti fondamentali e di disposizioni di diritto cantonale e intercantonale soltanto se il ricorrente ha sollevato e motivato tale censura.

SR 642.14 Legge federale del 14 dicembre 1990 sull'armonizzazione delle imposte dirette dei Cantoni e dei Comuni (LAID) LAID Art. 12 - 1 Sono imponibili gli utili da sostanza immobiliare conseguiti in seguito all'alienazione di un fondo facente parte della sostanza privata o di un fondo agricolo o silvicolo, nonché di parti dello stesso, sempreché il prodotto dell'alienazione superi le spese di investimento (prezzo d'acquisto o valore di sostituzione, più le spese).
¹	Sono imponibili gli utili da sostanza immobiliare conseguiti in seguito all'alienazione di un fondo facente parte della sostanza privata o di un fondo agricolo o silvicolo, nonché di parti dello stesso, sempreché il prodotto dell'alienazione superi le spese di investimento (prezzo d'acquisto o valore di sostituzione, più le spese).
²	L'assoggettamento è dato per ogni alienazione di fondo. Sono assimilati a un'alienazione:
^a	i negozi giuridici che producono i medesimi effetti economici dell'alienazione sul potere di disporre di un fondo;
^b	il trasferimento di un fondo o di una parte di esso dalla sostanza privata alla sostanza commerciale;
^c	la costituzione su di un fondo di servitù di diritto privato o di restrizioni di diritto pubblico alla proprietà fondiaria, se limitano lo sfruttamento incondizionato o diminuiscono il valore venale di un fondo in modo duraturo e importante e si fanno contro versamento di un'indennità;
^d	il trasferimento di partecipazioni a società immobiliari facenti parte della sostanza privata, sempreché il diritto cantonale preveda l'assoggettamento in questo caso;
^e	i plusvalori derivanti dalla pianificazione ai sensi della legge federale del 22 giugno 197986 sulla pianificazione del territorio, senza che vi sia alienazione, sempreché il diritto cantonale assoggetti questa fattispecie all'imposta sugli utili da sostanza immobiliare.
³	L'imposizione è differita in caso di:
^a	trapasso di proprietà in seguito a successione (devoluzione, divisione, legato), a anticipo ereditario o a donazione;
^b	trapasso della proprietà tra coniugi in connessione con il regime matrimoniale, nonché d'indennità dovuta per i contributi straordinari di un coniuge al mantenimento della famiglia (art. 165 CC88) e per le pretese fondate sul diritto del divorzio, nella misura in cui i coniugi sono d'accordo;
^c	ricomposizione particellare ai fini di un raggruppamento di terreni, di un piano di quartiere, di rettificazione dei limiti di proprietà, di un arrotondamento dei poderi agricoli, nonché in caso di ricomposizione particellare nell'ambito di una procedura d'espropriazione o di un'espropriazione imminente;
^d	alienazione totale o parziale di un fondo agricolo o silvicolo, purché il prodotto dell'alienazione venga utilizzato entro un congruo termine per l'acquisto di un fondo sostitutivo sfruttato dal contribuente stesso o per il miglioramento di fondi agricoli o silvicoli appartenenti al contribuente e sfruttati dallo stesso;
^e	alienazione di un'abitazione (casa monofamiliare o appartamento) che ha servito durevolmente e esclusivamente all'uso personale del contribuente, a condizione che il ricavo sia destinato entro un congruo termine all'acquisto o alla costruzione in Svizzera di un'abitazione sostitutiva adibita al medesimo scopo.
⁴	I Cantoni possono riscuotere l'imposta sugli utili da sostanza immobiliare anche sugli utili conseguiti in seguito all'alienazione di fondi facenti parte della sostanza commerciale, sempreché esentino questi utili dall'imposta sul reddito e dall'imposta sull'utile oppure computino l'imposta sugli utili da sostanza immobiliare nell'imposta sul reddito o nell'imposta sull'utile. In ambedue i casi:
^a	le fattispecie di cui agli articoli 8 capoversi 3 e 4 e 24 capoversi 3 e 3quater sono assimilate alle alienazioni la cui imposizione è differita ai fini dell'imposta sugli utili da sostanza immobiliare;
^b	il trasferimento di tutto o di una parte di fondo dalla sostanza privata alla sostanza commerciale non può essere assimilato a un'alienazione.
⁵	I Cantoni provvedono affinché gli utili realizzati a corto termine siano imposti più gravemente.

SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto CO Art. 216 - 1 I contratti di vendita che hanno per oggetto un fondo, richiedono per la loro validità un atto pubblico.
¹	I contratti di vendita che hanno per oggetto un fondo, richiedono per la loro validità un atto pubblico.
²	I contratti preliminari, nonché i patti di prelazione, le promesse di vendita e quelle di ricupera richiedono per la loro validità l'atto pubblico.78
³	I patti di prelazione che non fissano il prezzo sono validi nella forma scritta.79

SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto CO Art. 18 - 1 Per giudicare di un contratto, sia per la forma che per il contenuto, si deve indagare quale sia stata la vera e concorde volontà dei contraenti, anziché stare alla denominazione od alle parole inesatte adoperate per errore, o allo scopo di nascondere la vera natura del contratto.
¹	Per giudicare di un contratto, sia per la forma che per il contenuto, si deve indagare quale sia stata la vera e concorde volontà dei contraenti, anziché stare alla denominazione od alle parole inesatte adoperate per errore, o allo scopo di nascondere la vera natura del contratto.
²	Il debitore non può opporre la eccezione di simulazione al terzo che ha acquistato il credito sulla fede di un riconoscimento scritto.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 66 Onere e ripartizione delle spese giudiziarie - 1 Di regola, le spese giudiziarie sono addossate alla parte soccombente. Se le circostanze lo giustificano, il Tribunale federale può ripartirle in modo diverso o rinunciare ad addossarle alle parti.
¹	Di regola, le spese giudiziarie sono addossate alla parte soccombente. Se le circostanze lo giustificano, il Tribunale federale può ripartirle in modo diverso o rinunciare ad addossarle alle parti.
²	In caso di desistenza o di transazione, il Tribunale federale può rinunciare in tutto o in parte a riscuotere le spese giudiziarie.
³	Le spese inutili sono pagate da chi le causa.
⁴	Alla Confederazione, ai Cantoni, ai Comuni e alle organizzazioni incaricate di compiti di diritto pubblico non possono di regola essere addossate spese giudiziarie se, senza avere alcun interesse pecuniario, si rivolgono al Tribunale federale nell'esercizio delle loro attribuzioni ufficiali o se le loro decisioni in siffatte controversie sono impugnate mediante ricorso.
⁵	Salvo diversa disposizione, le spese giudiziarie addossate congiuntamente a più persone sono da queste sostenute in parti eguali e con responsabilità solidale.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 68 Spese ripetibili - 1 Nella sentenza il Tribunale federale determina se e in che misura le spese della parte vincente debbano essere sostenute da quella soccombente.
¹	Nella sentenza il Tribunale federale determina se e in che misura le spese della parte vincente debbano essere sostenute da quella soccombente.
²	La parte soccombente è di regola tenuta a risarcire alla parte vincente, secondo la tariffa del Tribunale federale, tutte le spese necessarie causate dalla controversia.
³	Alla Confederazione, ai Cantoni, ai Comuni e alle organizzazioni incaricate di compiti di diritto pubblico non sono di regola accordate spese ripetibili se vincono una causa nell'esercizio delle loro attribuzioni ufficiali.
⁴	Si applica per analogia l'articolo 66 capoversi 3 e 5.
⁵	Il Tribunale federale conferma, annulla o modifica, a seconda dell'esito del procedimento, la decisione sulle spese ripetibili pronunciata dall'autorità inferiore. Può stabilire esso stesso l'importo di tali spese secondo la tariffa federale o cantonale applicabile o incaricarne l'autorità inferiore.