4A_129/2008 - 2008-06-10 - Diritto contrattuale - bail à loyer; contestation du loyer initial

Tribunale federale
Tribunal federal

{T 0/2}
4A 129/2008/ech

Arrêt du 10 juin 2008
Ire Cour de droit civil

Composition
MM. et Mme les Juges Corboz, Président, Kolly et Kiss.
Greffière: Mme Godat Zimmermann.

Parties
H.X.________,
F.X.________,
recourants, représentés par Me Pierre Stastny,

contre

SI Y.________,
intimée, représentée par Me Jean-François Marti.

Objet
bail à loyer; contestation du loyer initial,

recours contre l'arrêt de la Chambre d'appel en
matière de baux et loyers du canton de Genève du 4 février 2008.

Faits:

A.
Par contrat du 25 avril 2006, la SI Y.________ a remis à bail à H.X.________ et F.X.________, dès le 1er mai 2006, un appartement de quatre pièces d'une surface de 82 m2 situé au 8ème étage d'un immeuble, à Genève, ainsi qu'une place de parc extérieure. Selon avis officiel du 28 avril 2006, le loyer annuel de l'appartement, charges non comprises, s'élève à 17'640 fr. (1'470 fr. par mois) et se situe dans les limites des loyers usuels du quartier; le loyer annuel net payé par le locataire précédent était de 12'516 fr. (1'043 fr. par mois). L'acompte annuel pour les frais de chauffage a été fixé à 1'620 fr. (135 fr. par mois); un second acompte, du même montant, est perçu pour les frais d'exploitation. Les locataires se sont engagés à fournir une garantie bancaire de 4'410 fr.

Construit en 1955, l'immeuble qui abrite le logement loué est en bon état. Situé dans une zone de verdure du quartier de Saint-Jean, il est proche des commerces, écoles et transports publics. Lors de l'état des lieux d'entrée du 1er mai 2006, il a été constaté que la cuisine, agencée mais pas équipée, était ancienne et avait conservé ses faïences d'origine; la salle de bains et le WC séparé étaient récents; le sol était en parquet; seules les deux chambres étaient pourvues de fenêtres à double vitrage; la peinture des murs et des plafonds était «en ordre» mais nécessitait «diverses petites retouches». Les locataires se sont engagés à ne pas exiger, lors de la reprise de l'appartement, des travaux de rafraîchissement de la part de la bailleresse.

B.
Le 23 mai 2006, H.X.________ et F.X.________ ont déposé une requête en contestation du loyer initial. Après l'échec de la conciliation, ils ont saisi le Tribunal des baux et loyers du canton de Genève. A titre préalable, ils demandaient la production par la bailleresse de toutes les pièces permettant d'effectuer un calcul de rendement. Principalement, leurs conclusions tendaient à la fixation du loyer annuel de l'appartement à 10'980 fr. (915 fr. par mois), charges non comprises, à la réduction de la garantie de loyer à due concurrence, à la libération du surplus de sûretés ainsi qu'à la condamnation de la bailleresse à rembourser le trop-perçu de loyer.
Par jugement du 21 juin 2007, le Tribunal des baux et loyers a débouté les locataires de leurs conclusions.

Statuant le 4 février 2008 sur appel des locataires, la Chambre d'appel en matière de baux et loyers du canton de Genève a annulé le jugement de première instance; elle a fixé le loyer mensuel à 1'300 fr., charges non comprises, et réduit les sûretés à 3'900 fr., la bailleresse étant condamnée à restituer le trop-perçu de loyer et à faire libérer la part de garantie dépassant le montant fixé. En substance, la cour cantonale a considéré le loyer convenu dans le bail comme abusif dès lors que la bailleresse n'avait pas donné suite à l'injonction du Tribunal des baux et loyers de fournir les documents nécessaires au calcul du rendement net de l'immeuble en cause. Se fondant sur deux statistiques cantonales et sur les caractéristiques du logement, la Chambre d'appel a arrêté ensuite le nouveau loyer mensuel à 1'300 fr., montant qui «se situe à mi-chemin entre le 3ème quartile du loyer des appartements de 4 pièces à loyer libre sis en Ville de Genève dans des immeubles construits entre 1951 et 1955 (1'320 fr.) et le loyer d'un appartement à loyer libre non neuf en Ville de Genève (1'287 fr.)».

C.
H.X.________ et F.X.________ interjettent un recours en matière civile. Ils concluent à l'annulation de l'arrêt cantonal, puis à la fixation du loyer mensuel, sans les charges, à 1'165 fr. et à la réduction des sûretés à 3'495 fr., la bailleresse étant condamnée à rembourser, respectivement à faire libérer les montants perçus en trop.

La SI Y.________ propose, principalement, le rejet du recours et, subsidiairement, le renvoi de la cause à l'autorité cantonale.

Considérant en droit:

1.
1.1 Interjeté par les demandeurs qui n'ont pas obtenu entièrement gain de cause (art. 76 al. 1 LTF), le recours est dirigé contre un jugement final (art. 90 LTF) rendu en matière civile (art. 72 al. 1 LTF) par une autorité cantonale de dernière instance (art. 75 LTF). Devant la Chambre d'appel, les recourants avaient conclu à ce que le loyer initial fût fixé à 10'890 fr. par an, sans les charges. La différence avec le loyer annuel convenu et confirmé dans le jugement de première instance est de 6'750 fr. (17'640 - 10'890) (art. 51 al. 1 let. a LTF). En multipliant ce montant par vingt (art. 51 al. 4 LTF; cf. ATF 118 II 422 consid. 1 p. 424), on obtient une valeur litigieuse largement supérieure au seuil de 15'000 fr. fixé dans les affaires pécuniaires relevant du droit du bail à loyer (art. 74 al. 1 let. a LTF). Déposé dans le délai (art. 100 al. 1 LTF) et la forme (art. 42 LTF) prévus par la loi, le recours est en principe recevable.

1.2 Le recours en matière civile peut être interjeté pour violation du droit, tel qu'il est délimité par les art. 95 et 96 LTF. En vertu de l'exception ancrée à l'art. 106 al. 2 LTF, le Tribunal fédéral n'entre pas en matière sur la violation d'un droit de rang constitutionnel ou sur une question afférente au droit cantonal ou intercantonal si le grief n'a pas été invoqué et motivé de manière détaillée par la partie recourante. Pour le reste, il applique le droit d'office (art. 106 al. 1 LTF), sans être limité par les arguments soulevés dans le recours ni par la motivation retenue dans la décision attaquée; il peut donc admettre un recours pour d'autres motifs que ceux qui ont été articulés ou, à l'inverse, rejeter un recours en substituant une nouvelle argumentation à celle de l'autorité précédente. Cependant, compte tenu de l'exigence de motivation contenue à l'art. 42 al. 1 et 2 LTF, sanctionnée par l'irrecevabilité des recours dont la motivation est manifestement insuffisante (art. 108 al. 1 let. b LTF), le Tribunal fédéral n'examine en principe que les griefs invoqués; il n'est donc pas tenu de traiter, comme le ferait une autorité de première instance, toutes les questions juridiques qui se posent, lorsque celles-ci ne sont
plus discutées devant lui (ATF 134 III 102 consid. 1.1 p. 104).

1.3 Le Tribunal fédéral conduit son raisonnement juridique sur la base des faits établis par l'autorité précédente (art. 105 al. 1 LTF). Il ne peut s'en écarter que si les faits ont été établis de façon manifestement inexacte ou en violation du droit au sens de l'art. 95 LTF (art. 105 al. 2 LTF). La partie recourante qui entend s'écarter des constatations de l'autorité précédente doit expliquer de manière circonstanciée en quoi les conditions d'une exception prévue par l'art. 105 al. 2 LTF seraient réalisées, faute de quoi il n'est pas possible de tenir compte d'un état de fait qui diverge de celui contenu dans la décision attaquée (cf. ATF 133 III 249 consid. 1.4.3; 130 III 136 consid. 1.4). Aucun fait nouveau ni preuve nouvelle ne peut être présenté à moins de résulter de la décision de l'autorité précédente (art. 99 al. 1 LTF).

1.4 Le Tribunal fédéral ne peut aller au-delà des conclusions des parties (art. 107 al. 1 LTF). Toute conclusion nouvelle est irrecevable (art. 99 al. 2 LTF).

2.
2.1 Les locataires ne remettent en cause ni le recours aux statistiques cantonales, ni les données chiffrées sur lesquelles la Chambre d'appel s'est fondée pour fixer le loyer initial. En revanche, ils reprochent à la cour cantonale de n'avoir pas tenu compte du fait que les seules charges non prises en compte dans les statistiques genevoises sont celles afférentes au chauffage et à la production d'eau chaude, alors que le bail liant les parties prévoyait deux sortes de frais accessoires facturés séparément, les frais de chauffage et les frais d'exploitation.

En fixant ainsi le loyer annuel admissible à 15'600 fr., sans les charges, sur la base des statistiques cantonales, la Chambre d'appel ferait payer deux fois les frais d'exploitation aux locataires, ce qui constituerait une violation des art. 257 et 257a CO.

Les juges genevois auraient également abusé de leur pouvoir d'appréciation, en violation des art. 4 CC et 269 ss CO. Appliquant les règles du droit et de l'équité, l'autorité appelée à fixer le loyer initial devait apprécier d'une manière objective tous les éléments pertinents et rechercher la solution adéquate dans les circonstances du cas particulier. Or, selon les recourants, la cour cantonale a omis en l'occurrence de tenir compte d'un élément important, soit le fait que les loyers pris en compte dans les statistiques englobent les frais d'exploitation, contrairement au loyer convenu par les parties.

En conclusion, les recourants demandent que les frais d'exploitation mensuels par 135 fr. soient déduits du loyer net de 1'300 fr. par mois fixé par la cour cantonale.

2.2 Dans l'avis de fixation du loyer du 28 avril 2006, la bailleresse s'est référée au critère des loyers usuels du quartier (art. 269a let. a CO). En procédure, les locataires ont opposé le moyen tiré du rendement abusif (art. 269 CO). La bailleresse n'a pas donné suite à l'ordonnance du Tribunal des baux et loyers l'invitant à fournir les pièces nécessaires au calcul de rendement. Dans son jugement, le tribunal s'est borné à examiner le loyer convenu sous l'angle du critère des loyers usuels du quartier; après avoir constaté que les éléments de comparaison produits par la bailleresse n'étaient pas suffisants, il a confirmé néanmoins le loyer figurant dans le bail sur la base d'une statistique cantonale.

Pour sa part, la Chambre d'appel a jugé que, même si l'immeuble avait été construit dans les années 1950, les locataires étaient en droit d'exiger un calcul de rendement en l'espèce. Aussi la bailleresse ne pouvait-elle pas se soustraire à l'injonction du tribunal de fournir les documents propres à effectuer un calcul de rendement, d'autant plus qu'elle n'avait jamais tenté de démontrer qu'un tel calcul était irréalisable faute des pièces nécessaires ou que les investissements consentis étaient sans rapport avec la réalité actuelle. La cour cantonale en a déduit que le loyer initial convenu dans le bail était abusif. Elle a posé ensuite qu'un loyer abusif était illicite et, partant, nul. Se référant aux arrêts publiés aux ATF 120 II 341 et 124 III 62, elle a fixé le loyer initial par appréciation, en se fondant sur toutes les circonstances du cas. Plus précisément, elle a choisi de s'appuyer sur plusieurs statistiques genevoises, malgré leurs défauts, en procédant aux réajustements nécessaires pour tenir compte des particularités du logement loué.

2.3 La jurisprudence à laquelle la cour cantonale se réfère s'applique lorsque la fixation du loyer initial est entachée d'un vice de forme. Dans ce cas-là, le bail est affecté d'une nullité partielle, limitée au loyer convenu. Il appartient alors au juge de fixer le loyer initial en se fondant sur toutes les circonstances du cas; parmi les facteurs à prendre en compte, il y a notamment le montant admissible selon l'art. 269 CO, les loyers non abusifs pratiqués dans le quartier, le loyer payé par le précédent locataire. Jouissant d'un pouvoir plus étendu que dans la procédure en contestation d'un loyer fixé selon les formes prescrites, le juge n'a pas à restreindre son examen au caractère abusif ou non du loyer convenu, dont le montant constitue néanmoins la limite supérieure du loyer à fixer (ATF 120 II 341 consid. 5d et 6c; confirmé in ATF 124 III 62 consid. 2a et b).

En l'espèce, la situation est différente. Le contrat de bail liant les parties n'est pas entaché d'une nullité partielle liée à un vice de forme dans la fixation du loyer. Sur la base de l'appréciation des preuves, la cour cantonale a admis, ce qui n'est pas critiqué, que le loyer convenu de 1'470 fr. par mois était abusif. Il lui appartenait dès lors de réduire le montant du loyer dans la mesure admissible (cf. Roger Weber, Basler Kommentar, 4e éd., n. 8 et 8a ad art. 270 CO; Peter Higi, Zürcher Kommentar, n. 57 ad art. 270 CO). Contrairement à l'opinion de la Chambre d'appel, la jurisprudence précitée sur le pouvoir du juge appelé à fixer le loyer initial ne trouve pas à s'appliquer dans le cas présent; en particulier, le montant du loyer convenu, reconnu abusif, ne saurait constituer la limite supérieure du loyer à fixer.

Lorsque le loyer convenu a été considéré comme abusif en raison du refus du bailleur de produire les pièces qu'il détient (cf. art. 274d al. 3 CO), d'aucuns sont d'avis que le juge peut réduire le loyer initial convenu au montant faisant l'objet des conclusions - non-déraisonnables - du locataire (Sébastien Fetter, La contestation du loyer initial, thèse Berne 2005, n. 517, p. 237; Higi, op. cit., n. 86 ad art. 270 CO; cf. également Weber, op. cit., n. 12a ad art. 269 CO), voire au montant du loyer payé par le locataire précédent en cas d'augmentation importante (Fetter, ibid.).

En l'espèce, la cour cantonale a arrêté le loyer mensuel à 1'300 fr. en se référant à deux statistiques cantonales et aux particularités du logement loué. Les recourants ne s'en prennent pas à la méthode choisie dans l'arrêt attaqué, ni aux chiffres retenus en tant que tels. Ils concluent à la fixation du loyer mensuel à 1'165 fr., soit un montant plus élevé que celui figurant dans leurs conclusions devant la Chambre d'appel (907 fr.50) et que le loyer payé par le locataire précédent (1'043 fr.). Dans ces conditions, il n'est pas nécessaire de rechercher selon quels critères la cour cantonale aurait dû réduire le loyer convenu, ni de se prononcer sur le caractère suffisamment précis et différencié des statistiques genevoises (sur la question, ATF 123 III 317 consid. 4c; encore récemment, arrêt 4A 472/2007 du 11 mars 2008, consid. 2.2 et 2.4). Il sied uniquement d'examiner le moyen lié aux frais accessoires soulevé par les recourants.

2.4 La cour cantonale s'est fondée sur deux statistiques établies par l'Office cantonal de la statistique, figurant l'une dans l'«Annuaire statistique du canton de Genève» (2006) [statistique A] et l'autre dans «Etudes et documents - Le niveau des loyers à Genève» (n° 43, octobre 2006) [statistique B]. Le premier document indique que le montant par m2 correspond à un loyer sans charges (p. 150, note de pied 1). Dans la présentation du second document, il est précisé que le loyer pris en compte dans les statistiques «ne comprend pas les charges entraînées par le chauffage et l'eau chaude ou les provisions correspondantes» et que «si, dans le bail, le loyer destiné à la rente du capital est distingué des frais d'exploitation, le total des deux est pris en compte» (p. 4). Il s'ensuit que les frais accessoires autres que ceux liés au chauffage et à la production d'eau chaude sont englobés dans les loyers servant de données pour les statistiques cantonales. Or, dans le bail liant les parties, les frais d'exploitation, distingués des frais de chauffage, font l'objet d'un acompte séparé et ne sont donc pas inclus dans le loyer net. En ne prenant pas en considération la facturation séparée de ces frais accessoires-là, la cour cantonale a
omis un élément pertinent dans la fixation du loyer initial sur la base de statistiques. Comme les recourants le relèvent à juste titre, cette omission conduit à faire payer aux locataires deux fois les frais d'exploitation. Il y a là une violation du droit fédéral, singulièrement des art. 257 , 257a al. 2 et 257b al. 1 CO.

2.5 Les recourants proposent de déduire du loyer mensuel de 1'300 fr. retenu par la cour cantonale le montant de 135 fr. par mois versé à titre d'acompte pour les frais d'exploitation. Certes, ce montant ne correspond pas nécessairement au franc près aux frais d'exploitation qui seront effectivement facturés dans le décompte annuel. On peut toutefois partir de l'idée que l'acompte exigé par la bailleresse représente une bonne indication du montant de ces frais accessoires, d'autant plus que, si l'on se réfère à l'avis de fixation de loyer du 28 avril 2006, l'acompte mensuel venait de passer de 131 fr. pour les locataires précédents à 135 fr. dans le nouveau bail. En conséquence, il convient de fixer le loyer initial net à 1'165 fr. par mois, ce qui, malgré la facturation séparée des frais d'exploitation, est encore supérieur au loyer mensuel moyen selon l'époque de construction (13 fr.80 x 82 = 1'131 fr.60), respectivement selon le quartier (13 fr.30 x 82 = 1'090 fr.60) [statistique A]. Il est également à noter que si l'on ajoutait le montant de 135 fr. au loyer mensuel de 1'300 fr. fixé par la cour cantonale, le loyer mensuel net serait de 1'435 fr., montant qui s'approche des loyers les plus élevés pour un appartement de quatre
pièces en ville dans un immeuble construit entre 1951 et 1955 [statistique B] ainsi que des loyers moyens pour un logement de quatre pièces dans les quartiers de Champel ou de Florissant, notoirement plus chers que le quartier de Saint-Jean [statistique A].

2.6 En conclusion, le recours sera admis et l'arrêt attaqué sera réformé en ce sens que le loyer initial, sans les frais de chauffage et d'exploitation, est fixé à 1'165 fr. par mois; en conséquence, la bailleresse remboursera aux locataires la part de loyers perçue en trop depuis le début du contrat et fera libérer en leur faveur la part des sûretés fournies dépassant le montant du nouveau loyer multiplié par trois (cf. art. 257e al. 2 CO).

Dès lors que la cour cantonale a condamné l'intimée à payer l'émolument d'appel, il ne se justifie pas de répartir autrement les frais de la procédure cantonale (cf. art. 67 LTF). Faute de décision de l'autorité précédente sur les dépens, il n'y a pas lieu non plus d'appliquer l'art. 68 al. 5 LTF.

3.
Vu l'admission du recours, les frais judiciaires seront pris en charge par l'intimée (art. 66 al. 1 LTF), laquelle versera en outre des dépens aux recourants (art. 68 al. 1 et 2 LTF).

Par ces motifs, le Tribunal fédéral prononce:

1.
Le recours est admis et l'arrêt attaqué est réformé dans le sens suivant:

Le loyer dû dès le 1er mai 2006 par H.X.________ et F.X.________ à la SI Y.________ pour la location de l'appartement de quatre pièces situé au 8ème étage de l'immeuble sis ..., à Genève, est fixé à 1'165 fr. par mois, frais de chauffage et d'exploitation non compris.

La SI Y.________ est condamnée à rembourser à H.X.________ et F.X.________ la somme de 305 fr. par mois pour la période courant du 1er mai 2006 jusqu'à la réduction effective du loyer.

Le montant des sûretés constituées par les locataires est réduit à 3'495 fr.

La SI Y.________ est condamnée à faire libérer en faveur de H.X.________ et de F.X.________ la différence avec les sûretés constituées, soit 915 fr.

L'arrêt attaqué est confirmé pour le surplus.

2.
Les frais judiciaires, arrêtés à 3'000 fr., sont mis à la charge de l'intimée.

3.
L'intimée versera aux recourants, créanciers solidaires, une indemnité de 3'500 fr. à titre de dépens.

4.
Le présent arrêt est communiqué aux mandataires des parties et à la Chambre d'appel en matière de baux et loyers du canton de Genève.
Lausanne, le 10 juin 2008
Au nom de la Ire Cour de droit civil
du Tribunal fédéral suisse
Le Président: La Greffière:

Corboz Godat Zimmermann

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 76 Diritto di ricorso - 1 Ha diritto di interporre ricorso in materia civile chi:
¹	Ha diritto di interporre ricorso in materia civile chi:
^a	ha partecipato al procedimento dinanzi all'autorità inferiore o è stato privato della possibilità di farlo; e
^b	è particolarmente toccato dalla decisione impugnata e ha un interesse degno di protezione all'annullamento o alla modifica della stessa.
²	Il diritto di ricorrere contro le decisioni di cui all'articolo 72 capoverso 2 spetta inoltre alla Cancelleria federale, ai dipartimenti federali o, in quanto lo preveda il diritto federale, ai servizi loro subordinati, se la decisione impugnata viola la legislazione federale nella sfera dei loro compiti.40

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 72 Principio - 1 Il Tribunale federale giudica i ricorsi contro le decisioni pronunciate in materia civile.
¹	Il Tribunale federale giudica i ricorsi contro le decisioni pronunciate in materia civile.
²	Al ricorso in materia civile soggiacciono anche:
^a	le decisioni in materia di esecuzione e fallimento;
^b	le decisioni in rapporto diretto con il diritto civile pronunciate in applicazione di norme di diritto pubblico, segnatamente le decisioni:
^b1	sul riconoscimento e l'esecuzione di decisioni e sull'assistenza giudiziaria in materia civile,
^b2	sulla tenuta del registro fondiario, dei registri dello stato civile, del registro di commercio e dei registri in materia di marchi, disegni e modelli, brevetti d'invenzione, varietà vegetali e topografie,
^b3	sull'autorizzazione al cambiamento del nome,
^b4	in materia di vigilanza sulle fondazioni, eccettuati gli istituti di previdenza e di libero passaggio,
^b5	in materia di vigilanza sugli esecutori testamentari e altri rappresentanti previsti dal diritto successorio,
^b6	in materia di protezione dei minori e degli adulti,
^b7	...

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 75 Autorità inferiori - 1 Il ricorso è ammissibile contro le decisioni pronunciate dalle autorità cantonali di ultima istanza, dal Tribunale amministrativo federale e dal Tribunale federale dei brevetti.36
¹	Il ricorso è ammissibile contro le decisioni pronunciate dalle autorità cantonali di ultima istanza, dal Tribunale amministrativo federale e dal Tribunale federale dei brevetti.36
²	I Cantoni istituiscono tribunali superiori quali autorità cantonali di ultima istanza. Tali tribunali giudicano su ricorso, salvo nei casi in cui:
^a	una legge federale prevede un'istanza cantonale unica;
^b	un tribunale specializzato nelle controversie di diritto commerciale giudica in istanza cantonale unica;
^c	è proposta loro direttamente, con il consenso di tutte le parti, un'azione con un valore litigioso di almeno 100 000 franchi.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 51 Calcolo - 1 Il valore litigioso à determinato:
¹	Il valore litigioso à determinato:
^a	in caso di ricorso contro una decisione finale, dalle conclusioni rimaste controverse dinanzi all'autorità inferiore;
^b	in caso di ricorso contro una decisione parziale, dall'insieme delle conclusioni che erano controverse dinanzi all'autorità che ha pronunciato la decisione;
^c	in caso di ricorso contro decisioni pregiudiziali e incidentali, dalle conclusioni che sono controverse dinanzi all'autorità competente nel merito;
^d	in caso di azione, dalle conclusioni dell'attore.
²	Se nelle conclusioni non è chiesto il pagamento di una somma di denaro determinata, il Tribunale federale stabilisce il valore litigioso secondo il suo apprezzamento.
³	Gli interessi, i frutti, le spese giudiziarie e ripetibili fatti valere come pretese accessorie, i diritti riservati e le spese di pubblicazione della sentenza non entrano in linea di conto nella determinazione del valore litigioso.
⁴	Le rendite e prestazioni periodiche hanno il valore del capitale che rappresentano. Se la loro durata è incerta o illimitata, è considerato valore del capitale l'importo annuo della rendita o della prestazione moltiplicato per venti o, se si tratta di rendite vitalizie, il valore attuale del capitale corrispondente alla rendita.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 51 Calcolo - 1 Il valore litigioso à determinato:
¹	Il valore litigioso à determinato:
^a	in caso di ricorso contro una decisione finale, dalle conclusioni rimaste controverse dinanzi all'autorità inferiore;
^b	in caso di ricorso contro una decisione parziale, dall'insieme delle conclusioni che erano controverse dinanzi all'autorità che ha pronunciato la decisione;
^c	in caso di ricorso contro decisioni pregiudiziali e incidentali, dalle conclusioni che sono controverse dinanzi all'autorità competente nel merito;
^d	in caso di azione, dalle conclusioni dell'attore.
²	Se nelle conclusioni non è chiesto il pagamento di una somma di denaro determinata, il Tribunale federale stabilisce il valore litigioso secondo il suo apprezzamento.
³	Gli interessi, i frutti, le spese giudiziarie e ripetibili fatti valere come pretese accessorie, i diritti riservati e le spese di pubblicazione della sentenza non entrano in linea di conto nella determinazione del valore litigioso.
⁴	Le rendite e prestazioni periodiche hanno il valore del capitale che rappresentano. Se la loro durata è incerta o illimitata, è considerato valore del capitale l'importo annuo della rendita o della prestazione moltiplicato per venti o, se si tratta di rendite vitalizie, il valore attuale del capitale corrispondente alla rendita.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 74 Valore litigioso minimo - 1 Nelle cause di carattere pecuniario il ricorso è ammissibile soltanto se il valore litigioso ammonta almeno a:
¹	Nelle cause di carattere pecuniario il ricorso è ammissibile soltanto se il valore litigioso ammonta almeno a:
^a	15 000 franchi nelle controversie in materia di diritto del lavoro e di locazione;
^b	30 000 franchi in tutti gli altri casi.
²	Quando il valore litigioso non raggiunge l'importo determinante secondo il capoverso 1, il ricorso è ammissibile:
^a	se la controversia concerne una questione di diritto di importanza fondamentale;
^b	se una legge federale prevede un'istanza cantonale unica;
^c	contro le decisioni delle autorità cantonali di vigilanza in materia di esecuzione e fallimento;
^d	contro le decisioni del giudice del fallimento e del concordato;
^e	contro le decisioni del Tribunale federale dei brevetti.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 100 Ricorso contro decisioni - 1 Il ricorso contro una decisione deve essere depositato presso il Tribunale federale entro 30 giorni dalla notificazione del testo integrale della decisione.
¹	Il ricorso contro una decisione deve essere depositato presso il Tribunale federale entro 30 giorni dalla notificazione del testo integrale della decisione.
²	Il termine è di dieci giorni per i ricorsi contro le decisioni:
^a	delle autorità cantonali di vigilanza in materia di esecuzione e fallimento;
^b	nel campo dell'assistenza giudiziaria internazionale in materia penale e dell'assistenza amministrativa internazionale in materia fiscale;
^c	in materia di ritorno di un minore secondo la Convenzione europea del 20 maggio 198090 sul riconoscimento e l'esecuzione delle decisioni in materia di affidamento di minori e sul ristabilimento dell'affidamento oppure secondo la Convenzione del 25 ottobre 198091 sugli aspetti civili del rapimento internazionale di minori;
^d	del Tribunale federale dei brevetti in materia di rilascio di una licenza secondo l'articolo 40d della legge del 25 giugno 195493 sui brevetti.
³	Il termine è di cinque giorni per i ricorsi contro le decisioni:
^a	delle autorità cantonali di vigilanza in materia di esecuzione e fallimento pronunciate nell'ambito dell'esecuzione cambiaria;
^b	dei Governi cantonali su ricorsi concernenti votazioni federali.
⁴	Il termine è di tre giorni per i ricorsi contro le decisioni dei Governi cantonali su ricorsi concernenti le elezioni al Consiglio nazionale.
⁵	Per i ricorsi concernenti conflitti di competenza tra due Cantoni, il termine decorre al più tardi dal giorno in cui in ciascun Cantone sono state pronunciate decisioni impugnabili mediante ricorso al Tribunale federale.
⁶	...94
⁷	Il ricorso per denegata o ritardata giustizia può essere interposto in ogni tempo.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 42 Atti scritti - 1 Gli atti scritti devono essere redatti in una lingua ufficiale, contenere le conclusioni, i motivi e l'indicazione dei mezzi di prova ed essere firmati.
¹	Gli atti scritti devono essere redatti in una lingua ufficiale, contenere le conclusioni, i motivi e l'indicazione dei mezzi di prova ed essere firmati.
²	Nei motivi occorre spiegare in modo conciso perché l'atto impugnato viola il diritto. Qualora il ricorso sia ammissibile soltanto se concerne una questione di diritto di importanza fondamentale o un caso particolarmente importante per altri motivi, occorre spiegare perché la causa adempie siffatta condizione.14 15
³	Se sono in possesso della parte, i documenti indicati come mezzi di prova devono essere allegati; se l'atto scritto è diretto contro una decisione, anche questa deve essere allegata.
⁴	In caso di trasmissione per via elettronica, la parte o il suo patrocinatore deve munire l'atto scritto di una firma elettronica qualificata secondo la legge del 18 marzo 201616 sulla firma elettronica. Il Tribunale federale determina mediante regolamento:
^a	il formato dell'atto scritto e dei relativi allegati;
^b	le modalità di trasmissione;
^c	le condizioni alle quali può essere richiesta la trasmissione successiva di documenti cartacei in caso di problemi tecnici.17
⁵	Se mancano la firma della parte o del suo patrocinatore, la procura dello stesso o gli allegati prescritti, o se il patrocinatore non è autorizzato in quanto tale, è fissato un congruo termine per sanare il vizio, con la comminatoria che altrimenti l'atto scritto non sarà preso in considerazione.
⁶	Gli atti illeggibili, sconvenienti, incomprensibili, prolissi o non redatti in una lingua ufficiale possono essere del pari rinviati al loro autore affinché li modifichi.
⁷	Gli atti scritti dovuti a condotta processuale da querulomane o altrimenti abusiva sono inammissibili.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 95 Diritto svizzero - Il ricorrente può far valere la violazione:
^a	del diritto federale;
^b	del diritto internazionale;
^c	dei diritti costituzionali cantonali;
^d	delle disposizioni cantonali in materia di diritto di voto dei cittadini e di elezioni e votazioni popolari;
^e	del diritto intercantonale.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 96 Diritto estero - Il ricorrente può far valere che:
^a	non è stato applicato il diritto estero richiamato dal diritto internazionale privato svizzero;
^b	il diritto estero richiamato dal diritto internazionale privato svizzero non è stato applicato correttamente, sempreché la decisione non concerna una causa di natura pecuniaria.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 106 Applicazione del diritto - 1 Il Tribunale federale applica d'ufficio il diritto.
¹	Il Tribunale federale applica d'ufficio il diritto.
²	Esamina la violazione di diritti fondamentali e di disposizioni di diritto cantonale e intercantonale soltanto se il ricorrente ha sollevato e motivato tale censura.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 108 Giudice unico - 1 Il presidente della corte decide in procedura semplificata circa:
¹	Il presidente della corte decide in procedura semplificata circa:
^a	la non entrata nel merito su ricorsi manifestamente inammissibili;
^b	la non entrata nel merito su ricorsi manifestamente non motivati in modo sufficiente (art. 42 cpv. 2);
^c	la non entrata nel merito su ricorsi querulomani o abusivi.
²	Può delegare questo compito a un altro giudice.
³	La motivazione della decisione si limita a una breve indicazione del motivo d'inammissibilità.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 105 Fatti determinanti - 1 Il Tribunale federale fonda la sua sentenza sui fatti accertati dall'autorità inferiore.
¹	Il Tribunale federale fonda la sua sentenza sui fatti accertati dall'autorità inferiore.
²	Può rettificare o completare d'ufficio l'accertamento dei fatti dell'autorità inferiore se è stato svolto in modo manifestamente inesatto o in violazione del diritto ai sensi dell'articolo 95.
³	Se il ricorso è diretto contro una decisione d'assegnazione o rifiuto di prestazioni pecuniarie dell'assicurazione militare o dell'assicurazione contro gli infortuni, il Tribunale federale non è vincolato dall'accertamento dei fatti operato dall'autorità inferiore.96

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 99 - 1 Possono essere addotti nuovi fatti e nuovi mezzi di prova soltanto se ne dà motivo la decisione dell'autorità inferiore.
¹	Possono essere addotti nuovi fatti e nuovi mezzi di prova soltanto se ne dà motivo la decisione dell'autorità inferiore.
²	Non sono ammissibili nuove conclusioni.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 107 Sentenza - 1 Il Tribunale federale non può andare oltre le conclusioni delle parti.
¹	Il Tribunale federale non può andare oltre le conclusioni delle parti.
²	Se accoglie il ricorso, giudica esso stesso nel merito o rinvia la causa all'autorità inferiore affinché pronunci una nuova decisione. Può anche rinviare la causa all'autorità che ha deciso in prima istanza.
³	Se ritiene inammissibile un ricorso interposto nel campo dell'assistenza giudiziaria internazionale in materia penale o dell'assistenza amministrativa internazionale in materia fiscale, il Tribunale federale prende la decisione di non entrare nel merito entro 15 giorni dalla chiusura di un eventuale scambio di scritti. Nel campo dell'assistenza giudiziaria internazionale non è tenuto a rispettare tale termine se la procedura d'estradizione concerne una persona sulla cui domanda d'asilo non è ancora stata pronunciata una decisione finale passata in giudicato.97
⁴	Sui ricorsi interposti contro le decisioni del Tribunale federale dei brevetti in materia di rilascio di una licenza secondo l'articolo 40d della legge del 25 giugno 195419 sui brevetti, il Tribunale federale decide entro un mese dalla presentazione del ricorso.98

SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto CO Art. 257^a - 1 Le spese accessorie sono la remunerazione dovuta per le prestazioni fornite dal locatore o da un terzo in relazione all'uso della cosa.
¹	Le spese accessorie sono la remunerazione dovuta per le prestazioni fornite dal locatore o da un terzo in relazione all'uso della cosa.
²	Sono a carico del conduttore soltanto se specialmente pattuito.

SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto CO Art. 269^a - Di regola non sono abusive segnatamente le pigioni che:
^a	sono nei limiti di quelle in uso nella località o nel quartiere;
^b	sono giustificate dal rincaro dei costi o da prestazioni suppletive del locatore;
^c	ove trattasi di costruzioni recenti, sono nei limiti del reddito lordo compensante i costi;
^d	servono esclusivamente a compensare una riduzione della pigione accordata precedentemente nell'ambito di una ridistribuzione dei costi usuali di finanziamento e sono fissate in un piano di pagamento previamente comunicato al conduttore;
^e	garantiscono unicamente il potere d'acquisto del capitale, sopportante i rischi;
^f	non eccedono i canoni raccomandati nei contratti-quadro di locazione di associazioni di locatori e inquilini o di organizzazioni che tutelano analoghi interessi.

SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto CO Art. 270 - 1 Il conduttore può contestare innanzi l'autorità di conciliazione, entro 30 giorni dalla consegna della cosa, la liceità della pigione iniziale a' sensi degli articoli 269 e 269a e domandarne la riduzione se:
¹	Il conduttore può contestare innanzi l'autorità di conciliazione, entro 30 giorni dalla consegna della cosa, la liceità della pigione iniziale a' sensi degli articoli 269 e 269a e domandarne la riduzione se:
^a	è stato costretto a concludere il contratto per necessità personale o familiare oppure a causa della situazione del mercato locale di abitazioni e di locali commerciali; o
^b	il locatore ha aumentato in modo rilevante la pigione iniziale rispetto a quella precedente per la stessa cosa.
²	In caso di penuria di abitazioni, i Cantoni possono dichiarare obbligatorio, in tutto o parte del loro territorio, l'uso del modulo ufficiale di cui all'articolo 269d per la conclusione di un nuovo contratto di locazione.

SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto CO Art. 270 - 1 Il conduttore può contestare innanzi l'autorità di conciliazione, entro 30 giorni dalla consegna della cosa, la liceità della pigione iniziale a' sensi degli articoli 269 e 269a e domandarne la riduzione se:
¹	Il conduttore può contestare innanzi l'autorità di conciliazione, entro 30 giorni dalla consegna della cosa, la liceità della pigione iniziale a' sensi degli articoli 269 e 269a e domandarne la riduzione se:
^a	è stato costretto a concludere il contratto per necessità personale o familiare oppure a causa della situazione del mercato locale di abitazioni e di locali commerciali; o
^b	il locatore ha aumentato in modo rilevante la pigione iniziale rispetto a quella precedente per la stessa cosa.
²	In caso di penuria di abitazioni, i Cantoni possono dichiarare obbligatorio, in tutto o parte del loro territorio, l'uso del modulo ufficiale di cui all'articolo 269d per la conclusione di un nuovo contratto di locazione.

SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto CO Art. 257^b - 1 Nel caso di locali d'abitazione o commerciali, le spese accessorie sono la remunerazione per i costi effettivamente sostenuti dal locatore per prestazioni connesse con l'uso, quali i costi di riscaldamento e di acqua calda e analoghe spese d'esercizio, come pure per tributi pubblici risultanti dall'uso della cosa.
¹	Nel caso di locali d'abitazione o commerciali, le spese accessorie sono la remunerazione per i costi effettivamente sostenuti dal locatore per prestazioni connesse con l'uso, quali i costi di riscaldamento e di acqua calda e analoghe spese d'esercizio, come pure per tributi pubblici risultanti dall'uso della cosa.
²	Il locatore deve dar visione, a domanda del conduttore, dei documenti giustificativi.

SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto CO Art. 257^e - 1 Se il conduttore di locali d'abitazione o commerciali presta una garanzia in denaro o in cartevalori, il locatore deve depositarla presso una banca, su un conto di risparmio o di deposito intestato al conduttore.
¹	Se il conduttore di locali d'abitazione o commerciali presta una garanzia in denaro o in cartevalori, il locatore deve depositarla presso una banca, su un conto di risparmio o di deposito intestato al conduttore.
²	Per la locazione di locali d'abitazione, il locatore non può pretendere una garanzia che superi l'equivalente di tre pigioni mensili.
³	La banca può devolvere la garanzia soltanto con il consenso di entrambe le parti o sulla base di un precetto esecutivo o di una sentenza passati in giudicato. Se entro un anno dalla fine della locazione il locatore non ha fatto valere giuridicamente diritto alcuno contro il conduttore, questi può pretendere dalla banca che la garanzia gli sia devoluta.
⁴	I Cantoni possono emanare disposizioni complementari.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 68 Spese ripetibili - 1 Nella sentenza il Tribunale federale determina se e in che misura le spese della parte vincente debbano essere sostenute da quella soccombente.
¹	Nella sentenza il Tribunale federale determina se e in che misura le spese della parte vincente debbano essere sostenute da quella soccombente.
²	La parte soccombente è di regola tenuta a risarcire alla parte vincente, secondo la tariffa del Tribunale federale, tutte le spese necessarie causate dalla controversia.
³	Alla Confederazione, ai Cantoni, ai Comuni e alle organizzazioni incaricate di compiti di diritto pubblico non sono di regola accordate spese ripetibili se vincono una causa nell'esercizio delle loro attribuzioni ufficiali.
⁴	Si applica per analogia l'articolo 66 capoversi 3 e 5.
⁵	Il Tribunale federale conferma, annulla o modifica, a seconda dell'esito del procedimento, la decisione sulle spese ripetibili pronunciata dall'autorità inferiore. Può stabilire esso stesso l'importo di tali spese secondo la tariffa federale o cantonale applicabile o incaricarne l'autorità inferiore.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 66 Onere e ripartizione delle spese giudiziarie - 1 Di regola, le spese giudiziarie sono addossate alla parte soccombente. Se le circostanze lo giustificano, il Tribunale federale può ripartirle in modo diverso o rinunciare ad addossarle alle parti.
¹	Di regola, le spese giudiziarie sono addossate alla parte soccombente. Se le circostanze lo giustificano, il Tribunale federale può ripartirle in modo diverso o rinunciare ad addossarle alle parti.
²	In caso di desistenza o di transazione, il Tribunale federale può rinunciare in tutto o in parte a riscuotere le spese giudiziarie.
³	Le spese inutili sono pagate da chi le causa.
⁴	Alla Confederazione, ai Cantoni, ai Comuni e alle organizzazioni incaricate di compiti di diritto pubblico non possono di regola essere addossate spese giudiziarie se, senza avere alcun interesse pecuniario, si rivolgono al Tribunale federale nell'esercizio delle loro attribuzioni ufficiali o se le loro decisioni in siffatte controversie sono impugnate mediante ricorso.
⁵	Salvo diversa disposizione, le spese giudiziarie addossate congiuntamente a più persone sono da queste sostenute in parti eguali e con responsabilità solidale.