4A_129/2008 - 2008-06-10 - Vertragsrecht - bail à loyer; contestation du loyer initial

Tribunale federale
Tribunal federal

{T 0/2}
4A_129/2008/ech

Arrêt du 10 juin 2008
Ire Cour de droit civil

Composition
MM. et Mme les Juges Corboz, Président, Kolly et Kiss.
Greffière: Mme Godat Zimmermann.

Parties
H.X.________,
F.X.________,
recourants, représentés par Me Pierre Stastny,

contre

SI Y.________,
intimée, représentée par Me Jean-François Marti.

Objet
bail à loyer; contestation du loyer initial,

recours contre l'arrêt de la Chambre d'appel en
matière de baux et loyers du canton de Genève du 4 février 2008.

Faits:

A.
Par contrat du 25 avril 2006, la SI Y.________ a remis à bail à H.X.________ et F.X.________, dès le 1er mai 2006, un appartement de quatre pièces d'une surface de 82 m2 situé au 8ème étage d'un immeuble, à Genève, ainsi qu'une place de parc extérieure. Selon avis officiel du 28 avril 2006, le loyer annuel de l'appartement, charges non comprises, s'élève à 17'640 fr. (1'470 fr. par mois) et se situe dans les limites des loyers usuels du quartier; le loyer annuel net payé par le locataire précédent était de 12'516 fr. (1'043 fr. par mois). L'acompte annuel pour les frais de chauffage a été fixé à 1'620 fr. (135 fr. par mois); un second acompte, du même montant, est perçu pour les frais d'exploitation. Les locataires se sont engagés à fournir une garantie bancaire de 4'410 fr.

Construit en 1955, l'immeuble qui abrite le logement loué est en bon état. Situé dans une zone de verdure du quartier de Saint-Jean, il est proche des commerces, écoles et transports publics. Lors de l'état des lieux d'entrée du 1er mai 2006, il a été constaté que la cuisine, agencée mais pas équipée, était ancienne et avait conservé ses faïences d'origine; la salle de bains et le WC séparé étaient récents; le sol était en parquet; seules les deux chambres étaient pourvues de fenêtres à double vitrage; la peinture des murs et des plafonds était «en ordre» mais nécessitait «diverses petites retouches». Les locataires se sont engagés à ne pas exiger, lors de la reprise de l'appartement, des travaux de rafraîchissement de la part de la bailleresse.

B.
Le 23 mai 2006, H.X.________ et F.X.________ ont déposé une requête en contestation du loyer initial. Après l'échec de la conciliation, ils ont saisi le Tribunal des baux et loyers du canton de Genève. A titre préalable, ils demandaient la production par la bailleresse de toutes les pièces permettant d'effectuer un calcul de rendement. Principalement, leurs conclusions tendaient à la fixation du loyer annuel de l'appartement à 10'980 fr. (915 fr. par mois), charges non comprises, à la réduction de la garantie de loyer à due concurrence, à la libération du surplus de sûretés ainsi qu'à la condamnation de la bailleresse à rembourser le trop-perçu de loyer.
Par jugement du 21 juin 2007, le Tribunal des baux et loyers a débouté les locataires de leurs conclusions.

Statuant le 4 février 2008 sur appel des locataires, la Chambre d'appel en matière de baux et loyers du canton de Genève a annulé le jugement de première instance; elle a fixé le loyer mensuel à 1'300 fr., charges non comprises, et réduit les sûretés à 3'900 fr., la bailleresse étant condamnée à restituer le trop-perçu de loyer et à faire libérer la part de garantie dépassant le montant fixé. En substance, la cour cantonale a considéré le loyer convenu dans le bail comme abusif dès lors que la bailleresse n'avait pas donné suite à l'injonction du Tribunal des baux et loyers de fournir les documents nécessaires au calcul du rendement net de l'immeuble en cause. Se fondant sur deux statistiques cantonales et sur les caractéristiques du logement, la Chambre d'appel a arrêté ensuite le nouveau loyer mensuel à 1'300 fr., montant qui «se situe à mi-chemin entre le 3ème quartile du loyer des appartements de 4 pièces à loyer libre sis en Ville de Genève dans des immeubles construits entre 1951 et 1955 (1'320 fr.) et le loyer d'un appartement à loyer libre non neuf en Ville de Genève (1'287 fr.)».

C.
H.X.________ et F.X.________ interjettent un recours en matière civile. Ils concluent à l'annulation de l'arrêt cantonal, puis à la fixation du loyer mensuel, sans les charges, à 1'165 fr. et à la réduction des sûretés à 3'495 fr., la bailleresse étant condamnée à rembourser, respectivement à faire libérer les montants perçus en trop.

La SI Y.________ propose, principalement, le rejet du recours et, subsidiairement, le renvoi de la cause à l'autorité cantonale.

Considérant en droit:

1.
1.1 Interjeté par les demandeurs qui n'ont pas obtenu entièrement gain de cause (art. 76 al. 1 LTF), le recours est dirigé contre un jugement final (art. 90 LTF) rendu en matière civile (art. 72 al. 1 LTF) par une autorité cantonale de dernière instance (art. 75 LTF). Devant la Chambre d'appel, les recourants avaient conclu à ce que le loyer initial fût fixé à 10'890 fr. par an, sans les charges. La différence avec le loyer annuel convenu et confirmé dans le jugement de première instance est de 6'750 fr. (17'640 - 10'890) (art. 51 al. 1 let. a LTF). En multipliant ce montant par vingt (art. 51 al. 4 LTF; cf. ATF 118 II 422 consid. 1 p. 424), on obtient une valeur litigieuse largement supérieure au seuil de 15'000 fr. fixé dans les affaires pécuniaires relevant du droit du bail à loyer (art. 74 al. 1 let. a LTF). Déposé dans le délai (art. 100 al. 1 LTF) et la forme (art. 42 LTF) prévus par la loi, le recours est en principe recevable.

1.2 Le recours en matière civile peut être interjeté pour violation du droit, tel qu'il est délimité par les art. 95 et 96 LTF. En vertu de l'exception ancrée à l'art. 106 al. 2 LTF, le Tribunal fédéral n'entre pas en matière sur la violation d'un droit de rang constitutionnel ou sur une question afférente au droit cantonal ou intercantonal si le grief n'a pas été invoqué et motivé de manière détaillée par la partie recourante. Pour le reste, il applique le droit d'office (art. 106 al. 1 LTF), sans être limité par les arguments soulevés dans le recours ni par la motivation retenue dans la décision attaquée; il peut donc admettre un recours pour d'autres motifs que ceux qui ont été articulés ou, à l'inverse, rejeter un recours en substituant une nouvelle argumentation à celle de l'autorité précédente. Cependant, compte tenu de l'exigence de motivation contenue à l'art. 42 al. 1 et 2 LTF, sanctionnée par l'irrecevabilité des recours dont la motivation est manifestement insuffisante (art. 108 al. 1 let. b LTF), le Tribunal fédéral n'examine en principe que les griefs invoqués; il n'est donc pas tenu de traiter, comme le ferait une autorité de première instance, toutes les questions juridiques qui se posent, lorsque celles-ci ne sont
plus discutées devant lui (ATF 134 III 102 consid. 1.1 p. 104).

1.3 Le Tribunal fédéral conduit son raisonnement juridique sur la base des faits établis par l'autorité précédente (art. 105 al. 1 LTF). Il ne peut s'en écarter que si les faits ont été établis de façon manifestement inexacte ou en violation du droit au sens de l'art. 95 LTF (art. 105 al. 2 LTF). La partie recourante qui entend s'écarter des constatations de l'autorité précédente doit expliquer de manière circonstanciée en quoi les conditions d'une exception prévue par l'art. 105 al. 2 LTF seraient réalisées, faute de quoi il n'est pas possible de tenir compte d'un état de fait qui diverge de celui contenu dans la décision attaquée (cf. ATF 133 III 249 consid. 1.4.3; 130 III 136 consid. 1.4). Aucun fait nouveau ni preuve nouvelle ne peut être présenté à moins de résulter de la décision de l'autorité précédente (art. 99 al. 1 LTF).

1.4 Le Tribunal fédéral ne peut aller au-delà des conclusions des parties (art. 107 al. 1 LTF). Toute conclusion nouvelle est irrecevable (art. 99 al. 2 LTF).

2.
2.1 Les locataires ne remettent en cause ni le recours aux statistiques cantonales, ni les données chiffrées sur lesquelles la Chambre d'appel s'est fondée pour fixer le loyer initial. En revanche, ils reprochent à la cour cantonale de n'avoir pas tenu compte du fait que les seules charges non prises en compte dans les statistiques genevoises sont celles afférentes au chauffage et à la production d'eau chaude, alors que le bail liant les parties prévoyait deux sortes de frais accessoires facturés séparément, les frais de chauffage et les frais d'exploitation.

En fixant ainsi le loyer annuel admissible à 15'600 fr., sans les charges, sur la base des statistiques cantonales, la Chambre d'appel ferait payer deux fois les frais d'exploitation aux locataires, ce qui constituerait une violation des art. 257 et 257a CO.

Les juges genevois auraient également abusé de leur pouvoir d'appréciation, en violation des art. 4 CC et 269 ss CO. Appliquant les règles du droit et de l'équité, l'autorité appelée à fixer le loyer initial devait apprécier d'une manière objective tous les éléments pertinents et rechercher la solution adéquate dans les circonstances du cas particulier. Or, selon les recourants, la cour cantonale a omis en l'occurrence de tenir compte d'un élément important, soit le fait que les loyers pris en compte dans les statistiques englobent les frais d'exploitation, contrairement au loyer convenu par les parties.

En conclusion, les recourants demandent que les frais d'exploitation mensuels par 135 fr. soient déduits du loyer net de 1'300 fr. par mois fixé par la cour cantonale.

2.2 Dans l'avis de fixation du loyer du 28 avril 2006, la bailleresse s'est référée au critère des loyers usuels du quartier (art. 269a let. a CO). En procédure, les locataires ont opposé le moyen tiré du rendement abusif (art. 269 CO). La bailleresse n'a pas donné suite à l'ordonnance du Tribunal des baux et loyers l'invitant à fournir les pièces nécessaires au calcul de rendement. Dans son jugement, le tribunal s'est borné à examiner le loyer convenu sous l'angle du critère des loyers usuels du quartier; après avoir constaté que les éléments de comparaison produits par la bailleresse n'étaient pas suffisants, il a confirmé néanmoins le loyer figurant dans le bail sur la base d'une statistique cantonale.

Pour sa part, la Chambre d'appel a jugé que, même si l'immeuble avait été construit dans les années 1950, les locataires étaient en droit d'exiger un calcul de rendement en l'espèce. Aussi la bailleresse ne pouvait-elle pas se soustraire à l'injonction du tribunal de fournir les documents propres à effectuer un calcul de rendement, d'autant plus qu'elle n'avait jamais tenté de démontrer qu'un tel calcul était irréalisable faute des pièces nécessaires ou que les investissements consentis étaient sans rapport avec la réalité actuelle. La cour cantonale en a déduit que le loyer initial convenu dans le bail était abusif. Elle a posé ensuite qu'un loyer abusif était illicite et, partant, nul. Se référant aux arrêts publiés aux ATF 120 II 341 et 124 III 62, elle a fixé le loyer initial par appréciation, en se fondant sur toutes les circonstances du cas. Plus précisément, elle a choisi de s'appuyer sur plusieurs statistiques genevoises, malgré leurs défauts, en procédant aux réajustements nécessaires pour tenir compte des particularités du logement loué.

2.3 La jurisprudence à laquelle la cour cantonale se réfère s'applique lorsque la fixation du loyer initial est entachée d'un vice de forme. Dans ce cas-là, le bail est affecté d'une nullité partielle, limitée au loyer convenu. Il appartient alors au juge de fixer le loyer initial en se fondant sur toutes les circonstances du cas; parmi les facteurs à prendre en compte, il y a notamment le montant admissible selon l'art. 269 CO, les loyers non abusifs pratiqués dans le quartier, le loyer payé par le précédent locataire. Jouissant d'un pouvoir plus étendu que dans la procédure en contestation d'un loyer fixé selon les formes prescrites, le juge n'a pas à restreindre son examen au caractère abusif ou non du loyer convenu, dont le montant constitue néanmoins la limite supérieure du loyer à fixer (ATF 120 II 341 consid. 5d et 6c; confirmé in ATF 124 III 62 consid. 2a et b).

En l'espèce, la situation est différente. Le contrat de bail liant les parties n'est pas entaché d'une nullité partielle liée à un vice de forme dans la fixation du loyer. Sur la base de l'appréciation des preuves, la cour cantonale a admis, ce qui n'est pas critiqué, que le loyer convenu de 1'470 fr. par mois était abusif. Il lui appartenait dès lors de réduire le montant du loyer dans la mesure admissible (cf. Roger Weber, Basler Kommentar, 4e éd., n. 8 et 8a ad art. 270 CO; Peter Higi, Zürcher Kommentar, n. 57 ad art. 270 CO). Contrairement à l'opinion de la Chambre d'appel, la jurisprudence précitée sur le pouvoir du juge appelé à fixer le loyer initial ne trouve pas à s'appliquer dans le cas présent; en particulier, le montant du loyer convenu, reconnu abusif, ne saurait constituer la limite supérieure du loyer à fixer.

Lorsque le loyer convenu a été considéré comme abusif en raison du refus du bailleur de produire les pièces qu'il détient (cf. art. 274d al. 3 CO), d'aucuns sont d'avis que le juge peut réduire le loyer initial convenu au montant faisant l'objet des conclusions - non-déraisonnables - du locataire (Sébastien Fetter, La contestation du loyer initial, thèse Berne 2005, n. 517, p. 237; Higi, op. cit., n. 86 ad art. 270 CO; cf. également Weber, op. cit., n. 12a ad art. 269 CO), voire au montant du loyer payé par le locataire précédent en cas d'augmentation importante (Fetter, ibid.).

En l'espèce, la cour cantonale a arrêté le loyer mensuel à 1'300 fr. en se référant à deux statistiques cantonales et aux particularités du logement loué. Les recourants ne s'en prennent pas à la méthode choisie dans l'arrêt attaqué, ni aux chiffres retenus en tant que tels. Ils concluent à la fixation du loyer mensuel à 1'165 fr., soit un montant plus élevé que celui figurant dans leurs conclusions devant la Chambre d'appel (907 fr.50) et que le loyer payé par le locataire précédent (1'043 fr.). Dans ces conditions, il n'est pas nécessaire de rechercher selon quels critères la cour cantonale aurait dû réduire le loyer convenu, ni de se prononcer sur le caractère suffisamment précis et différencié des statistiques genevoises (sur la question, ATF 123 III 317 consid. 4c; encore récemment, arrêt 4A_472/2007 du 11 mars 2008, consid. 2.2 et 2.4). Il sied uniquement d'examiner le moyen lié aux frais accessoires soulevé par les recourants.

2.4 La cour cantonale s'est fondée sur deux statistiques établies par l'Office cantonal de la statistique, figurant l'une dans l'«Annuaire statistique du canton de Genève» (2006) [statistique A] et l'autre dans «Etudes et documents - Le niveau des loyers à Genève» (n° 43, octobre 2006) [statistique B]. Le premier document indique que le montant par m2 correspond à un loyer sans charges (p. 150, note de pied 1). Dans la présentation du second document, il est précisé que le loyer pris en compte dans les statistiques «ne comprend pas les charges entraînées par le chauffage et l'eau chaude ou les provisions correspondantes» et que «si, dans le bail, le loyer destiné à la rente du capital est distingué des frais d'exploitation, le total des deux est pris en compte» (p. 4). Il s'ensuit que les frais accessoires autres que ceux liés au chauffage et à la production d'eau chaude sont englobés dans les loyers servant de données pour les statistiques cantonales. Or, dans le bail liant les parties, les frais d'exploitation, distingués des frais de chauffage, font l'objet d'un acompte séparé et ne sont donc pas inclus dans le loyer net. En ne prenant pas en considération la facturation séparée de ces frais accessoires-là, la cour cantonale a
omis un élément pertinent dans la fixation du loyer initial sur la base de statistiques. Comme les recourants le relèvent à juste titre, cette omission conduit à faire payer aux locataires deux fois les frais d'exploitation. Il y a là une violation du droit fédéral, singulièrement des art. 257 , 257a al. 2 et 257b al. 1 CO.

2.5 Les recourants proposent de déduire du loyer mensuel de 1'300 fr. retenu par la cour cantonale le montant de 135 fr. par mois versé à titre d'acompte pour les frais d'exploitation. Certes, ce montant ne correspond pas nécessairement au franc près aux frais d'exploitation qui seront effectivement facturés dans le décompte annuel. On peut toutefois partir de l'idée que l'acompte exigé par la bailleresse représente une bonne indication du montant de ces frais accessoires, d'autant plus que, si l'on se réfère à l'avis de fixation de loyer du 28 avril 2006, l'acompte mensuel venait de passer de 131 fr. pour les locataires précédents à 135 fr. dans le nouveau bail. En conséquence, il convient de fixer le loyer initial net à 1'165 fr. par mois, ce qui, malgré la facturation séparée des frais d'exploitation, est encore supérieur au loyer mensuel moyen selon l'époque de construction (13 fr.80 x 82 = 1'131 fr.60), respectivement selon le quartier (13 fr.30 x 82 = 1'090 fr.60) [statistique A]. Il est également à noter que si l'on ajoutait le montant de 135 fr. au loyer mensuel de 1'300 fr. fixé par la cour cantonale, le loyer mensuel net serait de 1'435 fr., montant qui s'approche des loyers les plus élevés pour un appartement de quatre
pièces en ville dans un immeuble construit entre 1951 et 1955 [statistique B] ainsi que des loyers moyens pour un logement de quatre pièces dans les quartiers de Champel ou de Florissant, notoirement plus chers que le quartier de Saint-Jean [statistique A].

2.6 En conclusion, le recours sera admis et l'arrêt attaqué sera réformé en ce sens que le loyer initial, sans les frais de chauffage et d'exploitation, est fixé à 1'165 fr. par mois; en conséquence, la bailleresse remboursera aux locataires la part de loyers perçue en trop depuis le début du contrat et fera libérer en leur faveur la part des sûretés fournies dépassant le montant du nouveau loyer multiplié par trois (cf. art. 257e al. 2 CO).

Dès lors que la cour cantonale a condamné l'intimée à payer l'émolument d'appel, il ne se justifie pas de répartir autrement les frais de la procédure cantonale (cf. art. 67 LTF). Faute de décision de l'autorité précédente sur les dépens, il n'y a pas lieu non plus d'appliquer l'art. 68 al. 5 LTF.

3.
Vu l'admission du recours, les frais judiciaires seront pris en charge par l'intimée (art. 66 al. 1 LTF), laquelle versera en outre des dépens aux recourants (art. 68 al. 1 et 2 LTF).

Par ces motifs, le Tribunal fédéral prononce:

1.
Le recours est admis et l'arrêt attaqué est réformé dans le sens suivant:

Le loyer dû dès le 1er mai 2006 par H.X.________ et F.X.________ à la SI Y.________ pour la location de l'appartement de quatre pièces situé au 8ème étage de l'immeuble sis ..., à Genève, est fixé à 1'165 fr. par mois, frais de chauffage et d'exploitation non compris.

La SI Y.________ est condamnée à rembourser à H.X.________ et F.X.________ la somme de 305 fr. par mois pour la période courant du 1er mai 2006 jusqu'à la réduction effective du loyer.

Le montant des sûretés constituées par les locataires est réduit à 3'495 fr.

La SI Y.________ est condamnée à faire libérer en faveur de H.X.________ et de F.X.________ la différence avec les sûretés constituées, soit 915 fr.

L'arrêt attaqué est confirmé pour le surplus.

2.
Les frais judiciaires, arrêtés à 3'000 fr., sont mis à la charge de l'intimée.

3.
L'intimée versera aux recourants, créanciers solidaires, une indemnité de 3'500 fr. à titre de dépens.

4.
Le présent arrêt est communiqué aux mandataires des parties et à la Chambre d'appel en matière de baux et loyers du canton de Genève.
Lausanne, le 10 juin 2008
Au nom de la Ire Cour de droit civil
du Tribunal fédéral suisse
Le Président: La Greffière:

Corboz Godat Zimmermann

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 76 Beschwerderecht - 1 Zur Beschwerde in Zivilsachen ist berechtigt, wer:
¹	Zur Beschwerde in Zivilsachen ist berechtigt, wer:
^a	vor der Vorinstanz am Verfahren teilgenommen hat oder keine Möglichkeit zur Teilnahme erhalten hat; und
^b	durch den angefochtenen Entscheid besonders berührt ist und ein schutzwürdiges Interesse an dessen Aufhebung oder Änderung hat.
²	Gegen Entscheide nach Artikel 72 Absatz 2 steht das Beschwerderecht auch der Bundeskanzlei, den Departementen des Bundes oder, soweit das Bundesrecht es vorsieht, den ihnen unterstellten Dienststellen zu, wenn der angefochtene Entscheid die Bundesgesetzgebung in ihrem Aufgabenbereich verletzen kann.40

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 72 Grundsatz - 1 Das Bundesgericht beurteilt Beschwerden gegen Entscheide in Zivilsachen.
¹	Das Bundesgericht beurteilt Beschwerden gegen Entscheide in Zivilsachen.
²	Der Beschwerde in Zivilsachen unterliegen auch:
^a	Entscheide in Schuldbetreibungs- und Konkurssachen;
^b	öffentlich-rechtliche Entscheide, die in unmittelbarem Zusammenhang mit Zivilrecht stehen, insbesondere Entscheide:
^b1	über die Anerkennung und Vollstreckung von Entscheiden und über die Rechtshilfe in Zivilsachen,
^b2	über die Führung des Grundbuchs, des Zivilstands- und des Handelsregisters sowie der Register für Marken, Muster und Modelle, Erfindungspatente, Pflanzensorten und Topografien,
^b3	über die Bewilligung zur Namensänderung,
^b4	auf dem Gebiet der Aufsicht über die Stiftungen mit Ausnahme der Vorsorge- und Freizügigkeitseinrichtungen,
^b5	auf dem Gebiet der Aufsicht über die Willensvollstrecker und -vollstreckerinnen und andere erbrechtliche Vertreter und Vertreterinnen,
^b6	auf dem Gebiet des Kindes- und Erwachsenenschutzes,
^b7	...

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 75 Vorinstanzen - 1 Die Beschwerde ist zulässig gegen Entscheide letzter kantonaler Instanzen, des Bundesverwaltungsgerichts und des Bundespatentgerichts.36
¹	Die Beschwerde ist zulässig gegen Entscheide letzter kantonaler Instanzen, des Bundesverwaltungsgerichts und des Bundespatentgerichts.36
²	Die Kantone setzen als letzte kantonale Instanzen obere Gerichte ein. Diese entscheiden als Rechtsmittelinstanzen; ausgenommen sind die Fälle, in denen:
^a	ein Bundesgesetz eine einzige kantonale Instanz vorsieht;
^b	ein Fachgericht für handelsrechtliche Streitigkeiten als einzige kantonale Instanz entscheidet;
^c	eine Klage mit einem Streitwert von mindestens 100 000 Franken mit Zustimmung aller Parteien direkt beim oberen Gericht eingereicht wurde.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 51 Berechnung - 1 Der Streitwert bestimmt sich:
¹	Der Streitwert bestimmt sich:
^a	bei Beschwerden gegen Endentscheide nach den Begehren, die vor der Vorinstanz streitig geblieben waren;
^b	bei Beschwerden gegen Teilentscheide nach den gesamten Begehren, die vor der Instanz streitig waren, welche den Teilentscheid getroffen hat;
^c	bei Beschwerden gegen Vor- und Zwischenentscheide nach den Begehren, die vor der Instanz streitig sind, wo die Hauptsache hängig ist;
^d	bei Klagen nach den Begehren des Klägers oder der Klägerin.
²	Lautet ein Begehren nicht auf Bezahlung einer bestimmten Geldsumme, so setzt das Bundesgericht den Streitwert nach Ermessen fest.
³	Zinsen, Früchte, Gerichtskosten und Parteientschädigungen, die als Nebenrechte geltend gemacht werden, sowie Vorbehalte und die Kosten der Urteilsveröffentlichung fallen bei der Bestimmung des Streitwerts nicht in Betracht.
⁴	Als Wert wiederkehrender Nutzungen oder Leistungen gilt der Kapitalwert. Bei ungewisser oder unbeschränkter Dauer gilt als Kapitalwert der zwanzigfache Betrag der einjährigen Nutzung oder Leistung, bei Leibrenten jedoch der Barwert.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 51 Berechnung - 1 Der Streitwert bestimmt sich:
¹	Der Streitwert bestimmt sich:
^a	bei Beschwerden gegen Endentscheide nach den Begehren, die vor der Vorinstanz streitig geblieben waren;
^b	bei Beschwerden gegen Teilentscheide nach den gesamten Begehren, die vor der Instanz streitig waren, welche den Teilentscheid getroffen hat;
^c	bei Beschwerden gegen Vor- und Zwischenentscheide nach den Begehren, die vor der Instanz streitig sind, wo die Hauptsache hängig ist;
^d	bei Klagen nach den Begehren des Klägers oder der Klägerin.
²	Lautet ein Begehren nicht auf Bezahlung einer bestimmten Geldsumme, so setzt das Bundesgericht den Streitwert nach Ermessen fest.
³	Zinsen, Früchte, Gerichtskosten und Parteientschädigungen, die als Nebenrechte geltend gemacht werden, sowie Vorbehalte und die Kosten der Urteilsveröffentlichung fallen bei der Bestimmung des Streitwerts nicht in Betracht.
⁴	Als Wert wiederkehrender Nutzungen oder Leistungen gilt der Kapitalwert. Bei ungewisser oder unbeschränkter Dauer gilt als Kapitalwert der zwanzigfache Betrag der einjährigen Nutzung oder Leistung, bei Leibrenten jedoch der Barwert.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 74 Streitwertgrenze - 1 In vermögensrechtlichen Angelegenheiten ist die Beschwerde nur zulässig, wenn der Streitwert mindestens beträgt:
¹	In vermögensrechtlichen Angelegenheiten ist die Beschwerde nur zulässig, wenn der Streitwert mindestens beträgt:
^a	15 000 Franken in arbeits- und mietrechtlichen Fällen;
^b	30 000 Franken in allen übrigen Fällen.
²	Erreicht der Streitwert den massgebenden Betrag nach Absatz 1 nicht, so ist die Beschwerde dennoch zulässig:
^a	wenn sich eine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung stellt;
^b	wenn ein Bundesgesetz eine einzige kantonale Instanz vorsieht;
^c	gegen Entscheide der kantonalen Aufsichtsbehörden in Schuldbetreibungs- und Konkurssachen;
^d	gegen Entscheide des Konkurs- und Nachlassrichters oder der Konkurs- und Nachlassrichterin;
^e	gegen Entscheide des Bundespatentgerichts.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 100 Beschwerde gegen Entscheide - 1 Die Beschwerde gegen einen Entscheid ist innert 30 Tagen nach der Eröffnung der vollständigen Ausfertigung beim Bundesgericht einzureichen.
¹	Die Beschwerde gegen einen Entscheid ist innert 30 Tagen nach der Eröffnung der vollständigen Ausfertigung beim Bundesgericht einzureichen.
²	Die Beschwerdefrist beträgt zehn Tage:
^a	bei Entscheiden der kantonalen Aufsichtsbehörden in Schuldbetreibungs- und Konkurssachen;
^b	bei Entscheiden auf den Gebieten der internationalen Rechtshilfe in Strafsachen und der internationalen Amtshilfe in Steuersachen;
^c	bei Entscheiden über die Rückgabe eines Kindes nach dem Europäischen Übereinkommen vom 20. Mai 198089 über die Anerkennung und Vollstreckung von Entscheidungen über das Sorgerecht für Kinder und die Wiederherstellung des Sorgerechts oder nach dem Übereinkommen vom 25. Oktober 198090 über die zivilrechtlichen Aspekte internationaler Kindesentführung;
^d	bei Entscheiden des Bundespatentgerichts über die Erteilung einer Lizenz nach Artikel 40d des Patentgesetzes vom 25. Juni 195492.
³	Die Beschwerdefrist beträgt fünf Tage:
^a	bei Entscheiden der kantonalen Aufsichtsbehörden in Schuldbetreibungs- und Konkurssachen im Rahmen der Wechselbetreibung;
^b	bei Entscheiden der Kantonsregierungen über Beschwerden gegen eidgenössische Abstimmungen.
⁴	Bei Entscheiden der Kantonsregierungen über Beschwerden gegen die Nationalratswahlen beträgt die Beschwerdefrist drei Tage.
⁵	Bei Beschwerden wegen interkantonaler Kompetenzkonflikte beginnt die Beschwerdefrist spätestens dann zu laufen, wenn in beiden Kantonen Entscheide getroffen worden sind, gegen welche beim Bundesgericht Beschwerde geführt werden kann.
⁶	...93
⁷	Gegen das unrechtmässige Verweigern oder Verzögern eines Entscheids kann jederzeit Beschwerde geführt werden.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 42 Rechtsschriften - 1 Rechtsschriften sind in einer Amtssprache abzufassen und haben die Begehren, deren Begründung mit Angabe der Beweismittel und die Unterschrift zu enthalten.
¹	Rechtsschriften sind in einer Amtssprache abzufassen und haben die Begehren, deren Begründung mit Angabe der Beweismittel und die Unterschrift zu enthalten.
²	In der Begründung ist in gedrängter Form darzulegen, inwiefern der angefochtene Akt Recht verletzt. Ist eine Beschwerde nur unter der Voraussetzung zulässig, dass sich eine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung stellt oder aus anderen Gründen ein besonders bedeutender Fall vorliegt, so ist auszuführen, warum die jeweilige Voraussetzung erfüllt ist. 14 15
³	Die Urkunden, auf die sich die Partei als Beweismittel beruft, sind beizulegen, soweit die Partei sie in Händen hat; richtet sich die Rechtsschrift gegen einen Entscheid, so ist auch dieser beizulegen.
⁴	Bei elektronischer Einreichung muss die Rechtsschrift von der Partei oder ihrem Vertreter beziehungsweise ihrer Vertreterin mit einer qualifizierten elektronischen Signatur gemäss Bundesgesetz vom 18. März 201616 über die elektronische Signatur versehen werden. Das Bundesgericht bestimmt in einem Reglement:
^a	das Format der Rechtsschrift und ihrer Beilagen;
^b	die Art und Weise der Übermittlung;
^c	die Voraussetzungen, unter denen bei technischen Problemen die Nachreichung von Dokumenten auf Papier verlangt werden kann.17
⁵	Fehlen die Unterschrift der Partei oder ihrer Vertretung, deren Vollmacht oder die vorgeschriebenen Beilagen oder ist die Vertretung nicht zugelassen, so wird eine angemessene Frist zur Behebung des Mangels angesetzt mit der Androhung, dass die Rechtsschrift sonst unbeachtet bleibt.
⁶	Unleserliche, ungebührliche, unverständliche, übermässig weitschweifige oder nicht in einer Amtssprache verfasste Rechtsschriften können in gleicher Weise zur Änderung zurückgewiesen werden.
⁷	Rechtsschriften, die auf querulatorischer oder rechtsmissbräuchlicher Prozessführung beruhen, sind unzulässig.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 95 Schweizerisches Recht - Mit der Beschwerde kann die Verletzung gerügt werden von:
^a	Bundesrecht;
^b	Völkerrecht;
^c	kantonalen verfassungsmässigen Rechten;
^d	kantonalen Bestimmungen über die politische Stimmberechtigung der Bürger und Bürgerinnen und über Volkswahlen und -abstimmungen;
^e	interkantonalem Recht.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 96 Ausländisches Recht - Mit der Beschwerde kann gerügt werden:
^a	ausländisches Recht sei nicht angewendet worden, wie es das schweizerische internationale Privatrecht vorschreibt;
^b	das nach dem schweizerischen internationalen Privatrecht massgebende ausländische Recht sei nicht richtig angewendet worden, sofern der Entscheid keine vermögensrechtliche Sache betrifft.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 106 Rechtsanwendung - 1 Das Bundesgericht wendet das Recht von Amtes wegen an.
¹	Das Bundesgericht wendet das Recht von Amtes wegen an.
²	Es prüft die Verletzung von Grundrechten und von kantonalem und interkantonalem Recht nur insofern, als eine solche Rüge in der Beschwerde vorgebracht und begründet worden ist.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 108 Einzelrichter oder Einzelrichterin - 1 Der Präsident oder die Präsidentin der Abteilung entscheidet im vereinfachten Verfahren über:
¹	Der Präsident oder die Präsidentin der Abteilung entscheidet im vereinfachten Verfahren über:
^a	Nichteintreten auf offensichtlich unzulässige Beschwerden;
^b	Nichteintreten auf Beschwerden, die offensichtlich keine hinreichende Begründung (Art. 42 Abs. 2) enthalten;
^c	Nichteintreten auf querulatorische oder rechtmissbräuchliche Beschwerden.
²	Er oder sie kann einen anderen Richter oder eine andere Richterin damit betrauen.
³	Die Begründung des Entscheids beschränkt sich auf eine kurze Angabe des Unzulässigkeitsgrundes.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 105 Massgebender Sachverhalt - 1 Das Bundesgericht legt seinem Urteil den Sachverhalt zugrunde, den die Vorinstanz festgestellt hat.
¹	Das Bundesgericht legt seinem Urteil den Sachverhalt zugrunde, den die Vorinstanz festgestellt hat.
²	Es kann die Sachverhaltsfeststellung der Vorinstanz von Amtes wegen berichtigen oder ergänzen, wenn sie offensichtlich unrichtig ist oder auf einer Rechtsverletzung im Sinne von Artikel 95 beruht.
³	Richtet sich die Beschwerde gegen einen Entscheid über die Zusprechung oder Verweigerung von Geldleistungen der Militär- oder Unfallversicherung, so ist das Bundesgericht nicht an die Sachverhaltsfeststellung der Vorinstanz gebunden.95

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 99 - 1 Neue Tatsachen und Beweismittel dürfen nur so weit vorgebracht werden, als erst der Entscheid der Vorinstanz dazu Anlass gibt.
¹	Neue Tatsachen und Beweismittel dürfen nur so weit vorgebracht werden, als erst der Entscheid der Vorinstanz dazu Anlass gibt.
²	Neue Begehren sind unzulässig.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 107 Entscheid - 1 Das Bundesgericht darf nicht über die Begehren der Parteien hinausgehen.
¹	Das Bundesgericht darf nicht über die Begehren der Parteien hinausgehen.
²	Heisst das Bundesgericht die Beschwerde gut, so entscheidet es in der Sache selbst oder weist diese zu neuer Beurteilung an die Vorinstanz zurück. Es kann die Sache auch an die Behörde zurückweisen, die als erste Instanz entschieden hat.
³	Erachtet das Bundesgericht eine Beschwerde auf dem Gebiet der internationalen Rechtshilfe in Strafsachen oder der internationalen Amtshilfe in Steuersachen als unzulässig, so fällt es den Nichteintretensentscheid innert 15 Tagen seit Abschluss eines allfälligen Schriftenwechsels. Auf dem Gebiet der internationalen Rechtshilfe in Strafsachen ist es nicht an diese Frist gebunden, wenn das Auslieferungsverfahren eine Person betrifft, gegen deren Asylgesuch noch kein rechtskräftiger Endentscheid vorliegt.96
⁴	Über Beschwerden gegen Entscheide des Bundespatentgerichts über die Erteilung einer Lizenz nach Artikel 40d des Patentgesetzes vom 25. Juni 195497 entscheidet das Bundesgericht innerhalb eines Monats nach Anhebung der Beschwerde.98

SR 220 Erste Abteilung: Allgemeine Bestimmungen Erster Titel: Die Entstehung der Obligationen Erster Abschnitt: Die Entstehung durch Vertrag OR Art. 269^a - Mietzinse sind in der Regel nicht missbräuchlich, wenn sie insbesondere:
^a	im Rahmen der orts- oder quartierüblichen Mietzinse liegen;
^b	durch Kostensteigerungen oder Mehrleistungen des Vermieters begründet sind;
^c	bei neueren Bauten im Rahmen der kostendeckenden Bruttorendite liegen;
^d	lediglich dem Ausgleich einer Mietzinsverbilligung dienen, die zuvor durch Umlagerung marktüblicher Finanzierungskosten gewahrt wurde, und in einem dem Mieter im Voraus bekanntgegebenen Zahlungsplan festgelegt sind;
^e	lediglich die Teuerung auf dem risikotragenden Kapital ausgleichen;
^f	das Ausmass nicht überschreiten, das Vermieter- und Mieterverbände oder Organisationen, die ähnliche Interessen wahrnehmen, in ihren Rahmenverträgen empfehlen.

SR 220 Erste Abteilung: Allgemeine Bestimmungen Erster Titel: Die Entstehung der Obligationen Erster Abschnitt: Die Entstehung durch Vertrag OR Art. 257^b - 1 Bei Wohn- und Geschäftsräumen sind die Nebenkosten die tatsächlichen Aufwendungen des Vermieters für Leistungen, die mit dem Gebrauch zusammenhängen, wie Heizungs-, Warmwasser- und ähnliche Betriebskosten, sowie für öffentliche Abgaben, die sich aus dem Gebrauch der Sache ergeben.
¹	Bei Wohn- und Geschäftsräumen sind die Nebenkosten die tatsächlichen Aufwendungen des Vermieters für Leistungen, die mit dem Gebrauch zusammenhängen, wie Heizungs-, Warmwasser- und ähnliche Betriebskosten, sowie für öffentliche Abgaben, die sich aus dem Gebrauch der Sache ergeben.
²	Der Vermieter muss dem Mieter auf Verlangen Einsicht in die Belege gewähren.

SR 220 Erste Abteilung: Allgemeine Bestimmungen Erster Titel: Die Entstehung der Obligationen Erster Abschnitt: Die Entstehung durch Vertrag OR Art. 257^a - 1 Die Nebenkosten sind das Entgelt für die Leistungen des Vermieters oder eines Dritten, die mit dem Gebrauch der Sache zusammenhängen.
¹	Die Nebenkosten sind das Entgelt für die Leistungen des Vermieters oder eines Dritten, die mit dem Gebrauch der Sache zusammenhängen.
²	Der Mieter muss die Nebenkosten nur bezahlen, wenn er dies mit dem Vermieter besonders vereinbart hat.

SR 220 Erste Abteilung: Allgemeine Bestimmungen Erster Titel: Die Entstehung der Obligationen Erster Abschnitt: Die Entstehung durch Vertrag OR Art. 270 - 1 Der Mieter kann den Anfangsmietzins innert 30 Tagen nach Übernahme der Sache bei der Schlichtungsbehörde als missbräuchlich im Sinne der Artikel 269 und 269a anfechten und dessen Herabsetzung verlangen, wenn:
¹	Der Mieter kann den Anfangsmietzins innert 30 Tagen nach Übernahme der Sache bei der Schlichtungsbehörde als missbräuchlich im Sinne der Artikel 269 und 269a anfechten und dessen Herabsetzung verlangen, wenn:
^a	er sich wegen einer persönlichen oder familiären Notlage oder wegen der Verhältnisse auf dem örtlichen Markt für Wohn- und Geschäftsräume zum Vertragsabschluss gezwungen sah; oder
^b	der Vermieter den Anfangsmietzins gegenüber dem früheren Mietzins für dieselbe Sache erheblich erhöht hat.
²	Im Falle von Wohnungsmangel können die Kantone für ihr Gebiet oder einen Teil davon die Verwendung des Formulars gemäss Artikel 269d beim Abschluss eines neuen Mietvertrags obligatorisch erklären.

SR 220 Erste Abteilung: Allgemeine Bestimmungen Erster Titel: Die Entstehung der Obligationen Erster Abschnitt: Die Entstehung durch Vertrag OR Art. 257^e - 1 Leistet der Mieter von Wohn- oder Geschäftsräumen eine Sicherheit in Geld oder in Wertpapieren, so muss der Vermieter sie bei einer Bank auf einem Sparkonto oder einem Depot, das auf den Namen des Mieters lautet, hinterlegen.
¹	Leistet der Mieter von Wohn- oder Geschäftsräumen eine Sicherheit in Geld oder in Wertpapieren, so muss der Vermieter sie bei einer Bank auf einem Sparkonto oder einem Depot, das auf den Namen des Mieters lautet, hinterlegen.
²	Bei der Miete von Wohnräumen darf der Vermieter höchstens drei Monatszinse als Sicherheit verlangen.
³	Die Bank darf die Sicherheit nur mit Zustimmung beider Parteien oder gestützt auf einen rechtskräftigen Zahlungsbefehl oder auf ein rechtskräftiges Gerichtsurteil herausgeben. Hat der Vermieter innert einem Jahr nach Beendigung des Mietverhältnisses keinen Anspruch gegenüber dem Mieter rechtlich geltend gemacht, so kann dieser von der Bank die Rückerstattung der Sicherheit verlangen.
⁴	Die Kantone können ergänzende Bestimmungen erlassen.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 68 Parteientschädigung - 1 Das Bundesgericht bestimmt im Urteil, ob und in welchem Mass die Kosten der obsiegenden Partei von der unterliegenden zu ersetzen sind.
¹	Das Bundesgericht bestimmt im Urteil, ob und in welchem Mass die Kosten der obsiegenden Partei von der unterliegenden zu ersetzen sind.
²	Die unterliegende Partei wird in der Regel verpflichtet, der obsiegenden Partei nach Massgabe des Tarifs des Bundesgerichts alle durch den Rechtsstreit verursachten notwendigen Kosten zu ersetzen.
³	Bund, Kantonen und Gemeinden sowie mit öffentlich-rechtlichen Aufgaben betrauten Organisationen wird in der Regel keine Parteientschädigung zugesprochen, wenn sie in ihrem amtlichen Wirkungskreis obsiegen.
⁴	Artikel 66 Absätze 3 und 5 ist sinngemäss anwendbar.
⁵	Der Entscheid der Vorinstanz über die Parteientschädigung wird vom Bundesgericht je nach Ausgang des Verfahrens bestätigt, aufgehoben oder geändert. Dabei kann das Gericht die Entschädigung nach Massgabe des anwendbaren eidgenössischen oder kantonalen Tarifs selbst festsetzen oder die Festsetzung der Vorinstanz übertragen.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 66 Erhebung und Verteilung der Gerichtskosten - 1 Die Gerichtskosten werden in der Regel der unterliegenden Partei auferlegt. Wenn die Umstände es rechtfertigen, kann das Bundesgericht die Kosten anders verteilen oder darauf verzichten, Kosten zu erheben.
¹	Die Gerichtskosten werden in der Regel der unterliegenden Partei auferlegt. Wenn die Umstände es rechtfertigen, kann das Bundesgericht die Kosten anders verteilen oder darauf verzichten, Kosten zu erheben.
²	Wird ein Fall durch Abstandserklärung oder Vergleich erledigt, so kann auf die Erhebung von Gerichtskosten ganz oder teilweise verzichtet werden.
³	Unnötige Kosten hat zu bezahlen, wer sie verursacht.
⁴	Dem Bund, den Kantonen und den Gemeinden sowie mit öffentlich-rechtlichen Aufgaben betrauten Organisationen dürfen in der Regel keine Gerichtskosten auferlegt werden, wenn sie in ihrem amtlichen Wirkungskreis, ohne dass es sich um ihr Vermögensinteresse handelt, das Bundesgericht in Anspruch nehmen oder wenn gegen ihre Entscheide in solchen Angelegenheiten Beschwerde geführt worden ist.
⁵	Mehrere Personen haben die ihnen gemeinsam auferlegten Gerichtskosten, wenn nichts anderes bestimmt ist, zu gleichen Teilen und unter solidarischer Haftung zu tragen.

BGG:	42 51 66 67 68 72 74 75 76 90 95 96 99 100 105 106 107 108
OR:	257 257^a 257^b 257^e 269 269^a 270 274^d
ZGB:	4