4C.396/2002 - 2003-06-10 - Droit des contrats - Tribunale federale Tribunal federal {T 0/2} 4C.396/2002 /bmt Urteil vom 10. Juni

Tribunale federale
Tribunal federal

{T 0/2}
4C.396/2002 /bmt

Urteil vom 10. Juni 2003
I. Zivilabteilung

Besetzung
Bundesrichter Corboz, Präsident,
Bundesrichterinnen Klett, Rottenberg Liatowitsch, Bundesrichter Nyffeler, Favre.
Gerichtsschreiberin Schoder.

Parteien
A.________,
Beklagter und Berufungskläger, vertreten durch Rechtsanwalt Dr. iur. Peter Conrad, Schwertstrasse 1, Postfach 1760, 5401 Baden,

gegen

B.________ AG,
Klägerin und Berufungsbeklagte, vertreten durch Fürsprecher lic. iur. Ralph van den Bergh, Bahnhofstrasse 88, Postfach 2181, 5430 Wettingen.

Gegenstand
Kaufrechtsvertrag; Rückforderungsanspruch; Verjährung,

Berufung gegen das Urteil des Obergerichts des Kantons Aargau, 2. Zivilkammer, vom 30. Oktober 2002.

Sachverhalt:
A.
Die B.________ AG (nachfolgend: die Klägerin) schloss mit A.________ (nachfolgend: der Beklagte) am 9. Juli 1990 einen öffentlich beurkundeten Vertrag, worin der Beklagte der Klägerin ein Kaufrecht am Grundstück GB X.________ einräumte. Die Parteien hielten im Vertrag ausdrücklich fest, dass das Kaufrecht erst nach Ablauf der nach Art. 218 aOR geltenden Sperrfrist, d.h. erst ab dem 1. April 1997 ausgeübt werden konnte. Die Klägerin hatte den vereinbarten Preis von Fr. 130'000.-- bereits am 28. April 1989 bezahlt. Mit Verfügung vom 7. Mai 1991 verweigerte das Grundbuchamt Baden wegen Nichtbeurkundung des Grundstückpreises und weiterer Mängel die Eintragung des Kaufrechts ins Grundbuch. Am 22. Dezember 1993 schlossen die Parteien einen öffentlich beurkundeten Kaufvertrag über das gleiche Grundstück. Darin hielten die Parteien fest, dass die Klägerin den Kaufpreis von Fr. 130'000.-- (umgerechnet Fr. 20.75 pro Quadratmeter) bereits gezahlt hatte.

Im August 1998 legten die Parteien den Kaufrechtsvertrag vom 9. Juli 1990 dem Finanzdepartement Aargau (Abteilung Landwirtschaft) vor, um zu erfahren, ob der Vertrag mit dem am 1. Januar 1994 in Kraft getretenen Bundesgesetz über das bäuerliche Bodenrecht (BGBB) vereinbar ist. Mit Verfügung vom 24. August 1998 stellte das Finanzdepartement des Kantons Aargau (Abteilung Landwirtschaft) fest, dass die Klägerin nicht als Selbstbewirtschafterin im Sinne von Art. 9 BGBB betrachtet werden könne und der Quadratmeterpreis des Grundstücks GB X.________ gemäss Art. 66 BGBB höchstens Fr. 9.30 betragen dürfe.

Im Oktober 1999 reichte die Klägerin beim Finanzdepartement ein Gesuch um Bewilligung des Kaufvertrages vom 22. Dezember 1993 ein. Mit Verfügung vom 10. Januar 2000 verweigerte das Finanzdepartement gestützt auf Art. 61 i.V.m. Art. 63 BGBB die Bewilligung und teilte den Parteien in derselben Verfügung mit, dass ein neuer Kaufvertrag zu einem Quadratmeterpreis zu Fr. 6.40 bewilligt werden könnte, sofern sich trotz öffentlicher Ausschreibung zu einem nicht übersetzten Preis kein Selbstbewirtschafter meldet.
B.
Am 17. Februar 2000 beantragte die Klägerin beim Bezirksgericht Baden, der Beklagte sei zur Bezahlung von Fr. 130'000.-- nebst 5% Zins seit dem 22. Dezember 1993 zu verpflichten. Eventuell sei der Beklagte zu verpflichten, den Verkehrswert der Parzelle gemäss Ergebnis des Beweisverfahrens, mindestens jedoch Fr. 50'000.-- nebst 5% Zins seit dem 22. Dezember 1993 zu bezahlen. Mit Urteil vom 4. September 2001 hiess das Bezirksgericht Baden die Klage teilweise gut und verurteilte den Beklagten zur Zahlung von Fr. 130'000.-- nebst 5% Zins seit dem 14. Februar 2000. Der Beklagte erhob dagegen Appellation, welche das Obergericht des Kantons Aargau mit Urteil vom 30. Oktober 2002 abwies.
C.
Der Beklagte beantragt dem Bundesgericht mit Berufung, das Urteil des Obergerichts aufzuheben und die Klage abzuweisen. Sodann seien die Akten zur Fällung eines neuen Kostenentscheids für das erst- und zweitinstanzliche Verfahren an die Vorinstanz zurückzuweisen. Die Klägerin schliesst auf Abweisung der Berufung.

Das Bundesgericht zieht in Erwägung:
1.
Zwischen den Parteien ist streitig, ob der Anspruch der Klägerin auf Rückzahlung des am 28. April 1989 geleisteten Kaufpreises von Fr. 130'000.-- im Zeitpunkt der Klageerhebung am 17. Februar 2000 bereits verjährt war. Vorab muss geprüft werden, woraus sich der Anspruch ableitet.
2.
2.1 Die Vorinstanz geht davon aus, dass der Kaufrechtsvertrag vom 9. Juli 1990 gültig war und die daraus entstandene Forderung der Klägerin durch Novation unterging. An die Stelle der Forderung aus dem Kaufrechtsvertrag sei eine neue Forderung aus dem Kaufvertrag vom 22. Dezember 1993 getreten. Massgebend für die Verjährung des Rückforderungsanspruchs sei somit der Kaufvertrag.
2.2 Der Beklagte vertritt dagegen den Standpunkt, die Voraussetzungen der Novation seien nicht erfüllt gewesen. Beim Kaufrechtsvertrag habe es sich um ein Spekulationsgeschäft gehandelt, was im Lichte der Sperrfrist nach Art. 218 aOR unzulässig gewesen sei. Aus einem widerrechtlichen Vertrag könne aber keine Forderung entstehen, die durch eine neue Forderung ersetzt werden könne. Auch habe den Parteien der Wille zur Novation gefehlt. Sodann sei die Novation einer Forderung aus dem Kaufrechtsvertrag auch deshalb unmöglich gewesen, weil der Kaufvertrag von den zuständigen Behörden nicht bewilligt worden und somit nichtig sei.
2.3 Nach Art. 218 aOR durften landwirtschaftliche Grundstücke nach ihrem Erwerb während einer Sperrfrist von zehn Jahren nicht verkauft werden. Geschäfte, die dieser Vorschrift zuwiderliefen, waren nichtig (Art. 218ter aOR). Die Rechtsprechung dehnte die Anwendung dieser Regeln auch auf das Kaufrecht aus, sofern es innerhalb der Sperrfrist ausgeübt wurde. Ein während der Sperrfrist eingeräumtes Kaufrecht galt aber als zulässig, soweit die Ausübungsfrist über das Ende der Sperrfrist hinausreichte (BGE 113 II 59 E. 4b S. 62; 94 II 105 E. 3 S. 112 f.). Der vorliegende Kaufrechtsvertrag vom 9. Juli 1990 hielt ausdrücklich fest, dass das Kaufrecht für zehn Jahre begründet sei und nicht vor Ablauf der Sperrfrist ausgeübt werden könne. Der Vorinstanz ist daher zuzustimmen, dass der Inhalt des Kaufrechtsvertrags nicht widerrechtlich war. Den Feststellungen im angefochtenen Urteil kann im Übrigen nicht entnommen werden, dass sich die Klägerin das Kaufrecht einräumen liess, um zu spekulieren.
2.4 Indessen verkennt die Vorinstanz, dass der Kaufrechtsvertrag formungültig war. Verträge, die ein Kaufrecht an einem Grundstück begründen, bedürfen zu ihrer Gültigkeit der öffentlichen Beurkundung (Art. 216 Abs. 2 OR). Zu beurkunden sind sowohl die objektiv als auch die subjektiv wesentlichen Vertragspunkte (BGE 113 II 402 E. 2a S. 404). Objektiv wesentlich ist insbesondere der Kaufpreis des Grundstücks (BGE 101 II 329 E. 3a S. 331; Giger, Berner Kommentar, N. 60 zu Art. 216 OR). Der öffentlich beurkundete Kaufrechtsvertrag enthielt keine Angaben über den Kaufpreis des Grundstücks GB X.________. Es fehlte somit an der Beurkundung dieses objektiv wesentlichen Vertragspunktes. Der Grundbuchverwalter hat die Eintragung des Kaufrechts wegen dieses Formmangels denn auch verweigert, wie ergänzend festzuhalten ist (Art. 64 Abs. 2 OG).
2.5 Dem Standpunkt der Vorinstanz, dass die Forderung der Klägerin aus dem Kaufrechtsvertrag durch Novation erlosch, kann deshalb nicht gefolgt werden. Ist eine Forderung wegen Formungültigkeit des Vertrages schon gar nicht entstanden, kann sie durch Novation auch nicht gerettet werden (Gonzenbach, Basler Kommentar, 2. Aufl., N. 4 zu Art. 116 OR).
2.6 Gemäss dem angefochtenen Urteil sollte nach dem übereinstimmenden tatsächlichen Parteiwillen anstelle des Kaufrechts, dessen Eintrag das Grundbuchamt verweigerte, der Kauf des Grundstücks treten. Im öffentlich beurkundeten Kaufvertrag vom 22. Dezember 1993 hielten die Parteien nunmehr fest, dass der Kaufpreis von Fr. 130'000.-- bereits bezahlt worden war. An diese Feststellungen über den tatsächlichen Parteiwillen ist das Bundesgericht gebunden (Art. 63 Abs. 2 OG).
2.7 Beim Kaufobjekt handelt es sich um ein landwirtschaftliches Grundstück. Art. 218 OR verweist für die Veräusserung auf das Bundesgesetz über das bäuerliche Bodenrecht vom 4. Oktober 1991 (BGBB; SR 211.412.11). Die Bestimmungen des BGBB gelten für alle Rechtsgeschäfte, die nach Inkrafttreten dieses Gesetzes beim Grundbuchamt angemeldet werden (Art. 95 Abs. 1 BGBB). Wie sich aus der Verfügung vom 10. Januar 2000 des Finanzdepartements (Abteilung Landwirtschaft) des Kantons Aargau ergibt, trifft dies auf das Grundstück GB X.________ zu. Für den Erwerb eines landwirtschaftlichen Grundstücks braucht es eine behördliche Bewilligung (Art. 61 Abs. 1 und 3 BGBB). Wird die Bewilligung verweigert, so wird damit festgestellt, dass dem Erwerb öffentlichrechtliche Hindernisse entgegenstehen. Rechtsgeschäfte, die zu den öffentlichrechtlichen Vor- schriften des BGBB in Widerspruch stehen, sind gemäss Art. 70 BGBB nichtig. Der Erwerber kann die von ihm bereits erbrachten Geldleistungen nach Massgabe der Bestimmungen über die ungerechtfertigte Bereicherung (Art. 62 ff . OR) zurückfordern (Beat Stalder, Das bäuerliche Bodenrecht - Kommentar zum Bundesgesetz über das bäuerliche Bodenrecht vom 4. Oktober 1991, N. 13 zu Art. 70 BGBB).

Mit Verfügung vom 24. August 1998 stellte das Finanzdepartement (Abteilung Landwirtschaft) des Kantons Aargau fest, dass der Kaufvertrag den Vorschriften des BGBB zuwiderläuft, und mit Verfügung vom 10. Januar 2000 verweigerte das Amt gestützt auf Art. 61 i.V.m. Art. 63 BGBB die Bewilligung des Grundstückerwerbs. Der Kaufvertrag ist unbestrittenermassen nichtig, und die Klägerin hat einen bereicherungsrechtlichen Anspruch auf Rückerstattung des bereits gezahlten Kaufpreises.
3.
3.1 Die Vorinstanz vertritt die Auffassung, der Bereicherungsanspruch sei erst mit Rechtskraft der bewilligungsverweigernden Verfügung vom 10. Januar 2000 entstanden. Auf die Feststellungsverfügung vom 24. August 1998 habe es nicht ankommen können, weil ihr keine rechtsgestaltende Wirkung zukomme. Die relative Verjährungsfrist von einem Jahr ab Kenntnis des Bereicherungsanspruchs habe somit erst am 14. Februar 2000 zu laufen begonnen, und der Anspruch der Klägerin auf Rückzahlung des Kaufpreises sei zur Zeit der Klageerhebung am 17. Februar 2000 nicht verjährt gewesen.
3.2 Der Beklagte stellt sich dagegen auf den Standpunkt, der Beginn der einjährigen Verjährungsfrist des Bereicherungsanspruchs hänge nicht von der rechtsgestaltenden Wirkung einer amtlichen Verfügung ab. Massgebend seien allein die tatsächlichen Kenntnisse der Klägerin um den Rückzahlungsanspruch gewesen. Die Klägerin habe spätestens mit Erhalt der Feststellungsverfügung vom 24. August 1998 gewusst, dass der Erwerb des Grundstücks GB X.________ nicht bewilligt werden könne. Der Rückzahlungsanspruch sei deshalb zu einem Zeitpunkt eingeklagt worden, als er bereits verjährt war.
3.3 In der vorliegenden Streitsache liegt ein Bereicherungsanspruch aus nicht verwirklichtem Zuwendungsgrund vor. Er entsteht in dem Zeitpunkt, da feststeht, dass sich der Zuwendungsgrund nicht mehr verwirklichen wird (von Tuhr/Peter, Allgemeiner Teil des schweizerischen Obligationenrechts, Bd. I, S. 489). Die Verjährung beginnt mit Ablauf eines Jahres, nachdem der Verletzte von seinem Bereicherungsanspruch Kenntnis hat, in jedem Fall aber mit Ablauf von zehn Jahren seit der Entstehung des Anspruchs (Art. 67 Abs. 1 OR; vgl. zum Beginn der absoluten Verjährungsfrist BGE 119 II 20 E. 2b S. 22).
3.4 Fristauslösende Kenntnisnahme liegt vor, wenn der Gläubiger einen solchen Grad von Gewissheit über den Bereicherungsanspruch hat, dass nach Treu und Glauben gesagt werden kann, der Gläubiger habe nunmehr keinen Anlass oder keine Möglichkeit mehr zu weiterer Abklärung und anderseits genügend Unterlagen zur Klageerhebung, so dass ihm eine solche vernünftigerweise zugemutet werden dürfe (BGE 127 III 421 E. 4b S. 427; 82 II 411 E. 9a S. 428 f.; 63 II 252 E. 3 S. 259 f.; Berti, Basler Kommentar, 2. Aufl., N. 4 zu Art. 67 OR; Eugen Bucher, Schweizerisches Obligationenrecht, Allgemeiner Teil, 2. Aufl., S. 699 ff.). Gewissheit über den Bereicherungsanspruch setzt Kenntnisse über das ungefähre Ausmass der Vermögenseinbusse, die Grundlosigkeit der Vermögensverschiebung und die Person des Bereicherten voraus (BGE 105 II 92 E. 3a S. 95 f.; 82 II 411 E. 9b S. 429; 63 II 252 E. 3 S. 259; Bucher, a.a.O., S. 700; Guhl/Koller/Schnyder/ Druey, Das Schweizerische Obligationenrecht, 9. Aufl., § 28 N. 8). Im Gegensatz zu der in Art. 26 OR für den Irrtum vorgesehenen Regelung kommt es nicht darauf an, wann der Geschädigte bei der nach den Umständen zu erwartenden Aufmerksamkeit den Bereicherungsanspruch hätte erkennen können, sondern es wird auf
die tatsächlichen Kenntnisse über den Anspruch abgestellt (BGE 109 II 433 E. 2 S. 434 f.; Berti, a.a.O., N. 4 zu Art. 67 OR; Bucher, a.a.O., S. 700). Immerhin wird verlangt, dass der Gläubiger, der die wesentlichen Elemente seines Anspruchs kennt, sich nach den Einzelheiten und genauen Angaben erkundigt, deren er für die Prozessführung bedarf (BGE 109 II 433 E. 2 S. 435).

Nach BGE 110 II 335 E. 2c S. 338 f., in dem es um den Beginn der Verjährungsfrist für die Rückerstattung des im Voraus bezahlten Kaufpreises infolge Nichtbewilligung eines Grundstückkaufs durch Ausländer ging, kennt der Käufer sein Rückforderungsrecht hinreichend, sobald er weiss, dass die Bewilligung nicht erhältlich ist oder dass die Parteien nicht mehr darum nachsuchen. Das Bundesgericht hielt fest, dass bei bewilligungsbedürftigen Rechtsgeschäften der Kläger den Entscheid der Behörde im allgemeinen abwarten darf, bevor man von ihm verlangen kann, dass er auf Rückforderung der Nichtschuld klage. Bloss informelle Stellungnahmen der Behörde liess das Bundesgericht in dem erwähnten Urteil jedenfalls nicht genügen, um dem Kläger Gewissheit davon zu verschaffen, dass die Bewilligung nicht mehr erhältlich ist.
3.5 Das Instrument der Feststellungsverfügung, wie es im Bundesverwaltungsrecht in Art. 25 VwVG vorgesehen ist, bezweckt, dem Betroffenen eine die Behörde verpflichtende Auskunft über seine Rechtslage zu erteilen. Die Feststellungsverfügung unterscheidet sich von einfachen behördlichen Auskünften und Stellungnahmen dadurch, dass sie eine förmliche Verfügung darstellt, die auf dem Rechtsmittelweg angefochten werden kann. Geht die rechtsfeststellende Verfügung einer gestaltenden Verfügung voraus, ist die erlassende Behörde an den Inhalt ihrer Feststellungsverfügung grundsätzlich gebunden (vgl. zum Ganzen Blaise Knapp, Précis de droit administratif, 4. Aufl., N. 966 und 968 ff.; Häfelin/Müller, Allgemeines Verwaltungsrecht, 4. Aufl., N. 895; Moor, Droit administratif, Bd. II, 2. Aufl., S. 161; Benoît Bovay, Procédure administrative, S. 259 f.). Als verbindliche behördliche Auskunft kann eine Feststellungsverfügung daher geeignet sein, dem Betroffenen hinreichend Gewissheit über den Inhalt einer ihr nachgehenden Gestaltungsverfügung zu vermitteln. Dies gilt zumindest insoweit, als die in der Feststellungsverfügung enthaltenen Auskünfte klar und vollständig sind und der rechtserhebliche Sachverhalt sich nach Erlass der
Feststellungsverfügung mit hoher Wahrscheinlichkeit nicht mehr ändert.
3.6 Bei der Verfügung des Finanzdepartements des Kantons Aargau vom 24. August 1998 handelt es sich um eine gestützt auf Art. 84 lit. b BGBB ergangene Feststellungsverfügung im Sinne von Art. 5 Abs. 1 lit. b VwVG. Nach dieser Bestimmung kann derjenige, der ein schutzwürdiges Interesse hat, von der Bewilligungsbehörde feststellen lassen, ob der Erwerb eines landwirtschaftlichen Grundstücks bewilligt werden kann. Im Bund ergibt sich ein Anspruch auf Erlass einer Feststellungsverfügung allgemein aus Art. 25 Abs. 2 VwVG, wenn der Gesuchsteller ein schutzwürdiges, rechtliches oder tatsächliches Interesse nachweist, das nicht durch eine rechtsgestaltende Verfügung gewahrt werden kann (BGE 126 II 300 E. 2c S. 303 mit Hinweisen). Im Unterschied zum auf Art. 25 Abs. 2 VwVG gestützten Anspruch auf Erlass einer Feststellungsverfügung ist der Feststellungsanspruch nach Art. 84 BGBB nicht subsidiär. Er besteht von Gesetzes wegen auch dann, wenn die Voraussetzungen für den Erlass einer Gestaltungsverfügung (Art. 83 BGBB) vorhanden wären.

Der Verzicht auf die Subsidiarität des Feststellungsanspruchs bedeutet allerdings nicht, dass die Feststellungsverfügung die Bewilligung zu ersetzen vermag. Der Vorinstanz ist insoweit zuzustimmen, als das bewilligungspflichtige Rechtsgeschäft von Gesetzes wegen nur durch eine Gestaltungsverfügung (Bewilligung) vollgültig werden kann (Stalder, a.a.O., N. 3 zu Art. 84 BGBB).

Der Feststellungsanspruch nach Art. 84 BGBB soll den Parteien ermöglichen, vor der Durchführung des Bewilligungsverfahrens verbindliche Auskünfte über die Chancen der Bewilligung ihres Rechtsgeschäfts einzuholen (Stalder, a.a.O., N. 9 zu Art. 84 BGBB). Die Parteien können dadurch Vorkehrungen vermeiden, die sich nachträglich als unzulässig oder nutzlos erweisen (Botschaft des Bundesrates zum Bundesgesetz über das bäuerliche Bodenrecht [BGBB] vom 19. Oktober 1988, BBl 1988 III 1058 f.; Stalder, a.a.O., N. 2 zu Art. 84 BGBB; hierzu allgemein Kölz/Häner, Verwaltungsverfahren und Ver- waltungsrechtspflege des Bundes, 2. Aufl., N. 208). Die Bewilligungsbehörde ist im Rahmen eines dem Feststellungsverfahren nachfolgenden Bewilligungsverfahrens an ihre Feststellungsverfügung grundsätzlich gebunden: Hat sie festgestellt, das Geschäft sei bewilligungsfähig, so hat sie die Bewilligung im Bewilligungsverfahren zu erteilen. Lautete die Feststellung umgekehrt auf Nichtbewilligungsfähigkeit, so wird ein dennoch eingereichtes Gesuch abzuweisen sein, es sei denn, der rechtserhebliche Sachverhalt habe sich seit Erlass der Feststellungsverfügung verändert (Stalder, a.a.O., N. 9 und 11 zu Art. 84 BGBB). Nach Erhalt der Feststellungsverfügung hat der
Gläubiger somit in aller Regel hinreichend Kenntnis darüber, ob mit der Erteilung der Bewilligung gerechnet werden kann oder nicht. Mit derselben Sicherheit weiss er in diesem Zeitpunkt auch, ob sich ein allfälliger Zuwendungsgrund verwirklichen wird bzw. ob ihm ein Bereicherungsanspruch aus nicht verwirklichtem Zuwendungsgrund zusteht. Entgegen der Auffassung der Vorinstanz ist die zusätzliche Durchführung eines Bewilligungsverfahrens zur Erlangung einer Gestaltungsverfügung (Bewilligungsverweigerung), damit der Gläubiger seinen Bereicherungsanspruch gerichtlich geltend machen kann, entbehrlich. Für den Beginn der relativen Verjährungsfrist von einem Jahr ab Kenntnis des Bereicherungsanspruchs ist eine gestützt auf Art. 84 BGBB ergangene Feststellungsverfügung daher grundsätzlich massgeblich.
3.7 Die Feststellungsverfügung von 1998 vermittelte der Klägerin Kenntnis davon, dass sie nicht als Selbstbewirtschafterin im Sinne von Art. 9 BGBB betrachtet werden konnte. Gemäss Art. 63 Abs. 1 lit. a BGBB ist das Fehlen dieser Eigenschaft ein Grund zur Verweigerung der Bewilligung zum Erwerb eines landwirtschaftlichen Grundstücks. Die Behörde wies darauf hin, dass eine juristische Person die Voraussetzung der Selbstbewirtschaftung grundsätzlich nicht erfüllen könne. Immerhin halte es die Praxis so, dass eine Aktiengesellschaft dann als Selbstbewirtschafterin gilt, wenn die Mehrheit der Aktionäre die Selbstbewirtschaftung übernehme. Dies treffe auf die Aktionäre der Klägerin aber nicht zu. Weiter stellte das Finanzdepartement fest, dass der Landwirtschaftsbetrieb der Klägerin im Kanton Thurgau und somit ausserhalb des ortsüblichen Bewirtschaftungsbereichs des Gewerbes der Erwerberin liege, was gemäss Art. 63 Abs. 1 lit. d BGBB wiederum einen Grund zur Bewilligungsverweigerung darstelle. Sodann hielt das Finanzdepartement fest, dass der höchstzulässige Quadratmeterpreis für das Grundstück GB X.________ bei Fr. 9.30 liege. Daraus wurde für die Klägerin ersichtlich, dass der vereinbarte und bezahlte Preis von Fr. 130'000.--
(umgerechnet Fr. 20.75 pro Quadratmeter) übersetzt war und somit nach Art. 63 Abs. 1 lit. b BGBB ein weiterer Grund zur Bewilligungsverweigerung vorlag.

Mit Erhalt dieser Feststellungsverfügung wusste die Klägerin, dass das Finanzdepartement bei dieser Sachlage ein Gesuch um Bewilligung des Kaufvertrags vom 22. Dezember 1993 ablehnen würde. Daran ändert nichts, dass sich die Feststellungsverfügung nicht auf diesen Kaufvertrag, sondern auf den formungültigen Kaufrechtsvertrag vom 9. Juli 1990 bezog. Beide Verträge betrafen dieselben Parteien, dasselbe Grundstück und denselben Grundstückpreis. Mit einer abweichenden Beurteilung des Kaufvertrags im Bewilligungsverfahren war nicht zu rechnen, hätte das Finanzdepartement doch andernfalls gegen den Grundsatz von Treu und Glauben verstossen. Mit Verfügung vom 10. Januar 2000 lehnte die Behörde das Bewilligungsgesuch unter Bezugnahme auf die bereits getroffenen Feststellungen in der Verfügung vom 24. August 1998 denn auch ab.

Immerhin ist anzufügen, dass sich die Feststellungsverfügung nicht dazu äusserte, ob und zu welchen - allenfalls veränderten - Bedingungen eine Ausnahmebewilligung erteilt werden könnte. Erst die verweigernde Verfügung vom 10. Januar 2000 wies darauf hin, dass vom Prinzip der Selbstbewirtschaftung eine Ausnahme im Sinne von Art. 64 Abs. 1 lit. f BGBB gemacht werden könnte, wenn sich trotz öffentlicher Ausschreibung zu einem nicht übersetzten Grundstückpreis kein Selbstbewirtschafter meldet. Die fehlende Arrondierung (Art. 63 Abs. 1 lit. d BGBB) hätte in diesem Fall keine Rolle mehr gespielt. In Anbetracht dessen aber, dass sich die Klägerin bereits nach Erhalt der Feststellungsverfügung über die wesentlichen Elemente ihres Bereicherungsanspruchs, d.h. über die Person des Bereicherten, die prinzipielle Grundlosigkeit und den Umfang der Vermögensverschiebung im Klaren war, durfte ihr zugemutet werden, sich nach Erhalt der Feststellungsverfügung über die Möglichkeit einer Ausnahmebewilligung zu erkundigen.

Auch aus dem Umstand, dass der zulässige Preis für landwirtschaftliche Grundstücke marktabhängig ist und aufgrund der sich ändernden Marktlage stets neu berechnet werden muss, kann die Klägerin nichts für sich ableiten. Die Verfügung gab den Wortlaut von Art. 66 BGBB wieder, wonach der Erwerbspreis als übersetzt gilt, wenn er die Preise für vergleichbare Grundstücke in der betreffenden Gegend im Mittel der letzten fünf Jahre um mehr als 5 Prozent übersteigt. Die Verfügung setzte die Klägerin somit in Kenntnis darüber, dass aufgrund der Preisvorschriften des BGBB Preisveränderungen nach oben stark begrenzt sind (auf 1.65-2 Prozent pro Jahr, vgl. Eduard Hofer, Preisvorschriften über das bäuerliche Bodenrecht, in: AJP 1993, S. 1072) und der vereinbarte Preis von Fr. 20.75 pro Quadratmeter aus diesem Grund in absehbarer Zukunft nicht mehr zulässig sein wird. Die Verfügung betraf demnach einen Sachverhalt, der die Möglichkeit einer bewilligungsbegünstigenden Änderung nicht offen liess. Für ein weiteres Zuwarten in der Hoffnung auf eine Bewilligungserteilung bestand nach Treu und Glauben kein Anlass mehr.

Die Feststellungsverfügung vom 24. August 1998 erteilte der Klägerin somit umfassend Auskunft zur Frage, ob in Zukunft eine Bewilligung doch noch erhältlich ist. Unter diesen Umständen hatte die Klägerin genügend Anlass, den Bereicherungsanspruch bereits nach Eröffnung der Feststellungsverfügung gerichtlich geltend zu machen. Die relative Verjährungsfrist von einem Jahr nach Art. 67 Abs. 1 OR begann mit Rechtskraft dieser Verfügung am 25. September 1998 zu laufen.
4.
Zusammenfassend ist festzuhalten, dass die Vorinstanz Bundesrecht verletzte, indem sie den Bereicherungsanspruch der Klägerin zum Zeitpunkt der Klageerhebung am 17. Februar 2000 als nicht verjährt betrachtete. Die Berufung erweist sich als begründet. Sie ist gutzuheissen und die Klage abzuweisen. Dem Verfahrensausgang entsprechend ist die Klägerin kosten- und entschädigungspflichtig (Art. 156 Abs. 1 und 159 Abs. 1 OG). Im Übrigen ist die Sache zur Neuregelung der Kosten- und Entschädigungsfolgen des kantonalen Verfahrens an die Vorinstanz zurückzuweisen (Art. 157 und Art. 159 Abs. 6 OG).

Demnach erkennt das Bundesgericht:

1.
In Gutheissung der Berufung wird das Urteil des Obergerichts des Kantons Aargau, 2. Zivilkammer, vom 30. Oktober 2002 aufgehoben und die Klage abgewiesen.
2.
Die Gerichtsgebühr von Fr. 5'000.-- wird der Klägerin auferlegt.
3.
Die Klägerin hat den Beklagten für das bundesgerichtliche Verfahren mit Fr. 6'000.-- zu entschädigen.
4.
Die Sache wird zur Neuregelung der Kosten- und Entschädigungsfolgen des kantonalen Verfahrens an das Obergericht des Kantons Aargau, 2. Zivilkammer, zurückgewiesen.
5.
Dieses Urteil wird den Parteien und dem Obergericht des Kantons Aargau, 2. Zivilkammer, schriftlich mitgeteilt.
Lausanne, 10. Juni 2003
Im Namen der I. Zivilabteilung
des Schweizerischen Bundesgerichts
Der Präsident: Die Gerichtsschreiberin:

SR 211.412.11 Loi fédérale du 4 octobre 1991 sur le droit foncier rural (LDFR) LDFR Art. 9 Exploitant à titre personnel - 1 Est exploitant à titre personnel quiconque cultive lui-même les terres agricoles et, s'il s'agit d'une entreprise agricole, dirige personnellement celle-ci.14
¹	Est exploitant à titre personnel quiconque cultive lui-même les terres agricoles et, s'il s'agit d'une entreprise agricole, dirige personnellement celle-ci.14
²	Est capable d'exploiter à titre personnel quiconque a les aptitudes usuellement requises dans l'agriculture de notre pays pour cultiver lui-même les terres agricoles et diriger personnellement une entreprise agricole.

SR 211.412.11 Loi fédérale du 4 octobre 1991 sur le droit foncier rural (LDFR) LDFR Art. 66 Prix d'acquisition surfait - 1 Le prix d'acquisition est surfait quand il dépasse de plus de 5 pour cent le prix payé en moyenne pour des entreprises ou des immeubles agricoles comparables de la même région au cours des cinq dernières années.
¹	Le prix d'acquisition est surfait quand il dépasse de plus de 5 pour cent le prix payé en moyenne pour des entreprises ou des immeubles agricoles comparables de la même région au cours des cinq dernières années.
²	Les cantons peuvent augmenter ce pourcentage jusqu'à 15 % dans leur législation.53

SR 211.412.11 Loi fédérale du 4 octobre 1991 sur le droit foncier rural (LDFR) LDFR Art. 61 Principe - 1 Celui qui entend acquérir une entreprise ou un immeuble agricole doit obtenir une autorisation.
¹	Celui qui entend acquérir une entreprise ou un immeuble agricole doit obtenir une autorisation.
²	L'autorisation est accordée lorsqu'il n'existe aucun motif de refus.
³	Sont des acquisitions, le transfert de la propriété, ainsi que tout autre acte juridique équivalant économiquement à un transfert de la propriété.

SR 211.412.11 Loi fédérale du 4 octobre 1991 sur le droit foncier rural (LDFR) LDFR Art. 63 Motifs de refus - 1 L'acquisition d'une entreprise ou d'un immeuble agricole est refusée lorsque:
¹	L'acquisition d'une entreprise ou d'un immeuble agricole est refusée lorsque:
^a	l'acquéreur n'est pas exploitant à titre personnel;
^b	le prix convenu est surfait;
^c	...
^d	l'immeuble à acquérir est situé en dehors du rayon d'exploitation de l'entreprise de l'acquéreur, usuel dans la localité.
²	Le motif de refus mentionné à l'al. 1, let. b n'est pas pertinent si une entreprise ou un immeuble agricole est acquis dans une procédure d'exécution forcée.48

SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 216 - 1 Les ventes d'immeubles ne sont valables que si elles sont faites par acte authentique.
¹	Les ventes d'immeubles ne sont valables que si elles sont faites par acte authentique.
²	Les promesses de vente et les pactes de préemption, d'emption et de réméré portant sur un immeuble ne sont valables que s'ils ont été passés en la forme authentique.79
³	Les pactes de préemption qui ne fixent pas le prix à l'avance sont valables en la forme écrite.80

SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 116 - 1 La novation ne se présume point.
¹	La novation ne se présume point.
²	En particulier, la novation ne résulte pas de la souscription d'un engagement de change en raison d'une dette existante, ni de la signature d'un nouveau titre de créance ou d'un nouvel acte de cautionnement; le tout, sauf convention contraire.

SR 211.412.11 Loi fédérale du 4 octobre 1991 sur le droit foncier rural (LDFR) LDFR Art. 95 Autres dispositions - 1 Les dispositions de la présente loi sur l'interdiction du partage matériel, l'interdiction du morcellement, la procédure d'autorisation et la charge maximale s'appliquent à tous les actes juridiques dont l'inscription est requise auprès de l'office du registre foncier après l'entrée en vigueur de la présente loi.
¹	Les dispositions de la présente loi sur l'interdiction du partage matériel, l'interdiction du morcellement, la procédure d'autorisation et la charge maximale s'appliquent à tous les actes juridiques dont l'inscription est requise auprès de l'office du registre foncier après l'entrée en vigueur de la présente loi.
²	Les procédures d'autorisation et de recours qui sont en cours au moment de l'entrée en vigueur de la présente loi sont liquidées selon le nouveau droit si, à ce moment-là, l'inscription de l'acte juridique n'était pas encore requise auprès de l'office du registre foncier.

SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 62 - 1 Celui qui, sans cause légitime, s'est enrichi aux dépens d'autrui, est tenu à restitution.
¹	Celui qui, sans cause légitime, s'est enrichi aux dépens d'autrui, est tenu à restitution.
²	La restitution est due, en particulier, de ce qui a été reçu sans cause valable, en vertu d'une cause qui ne s'est pas réalisée, ou d'une cause qui a cessé d'exister.

SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 67 - 1 L'action pour cause d'enrichissement illégitime se prescrit par trois ans à compter du jour où la partie lésée a eu connaissance de son droit de répétition et, dans tous les cas, par dix ans à compter de la naissance de ce droit.40
¹	L'action pour cause d'enrichissement illégitime se prescrit par trois ans à compter du jour où la partie lésée a eu connaissance de son droit de répétition et, dans tous les cas, par dix ans à compter de la naissance de ce droit.40
²	Si l'enrichissement consiste en une créance contre la partie lésée, celle-ci peut en refuser le paiement lors même que ses droits seraient atteints par la prescription.

SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 26 - 1 La partie qui invoque son erreur pour se soustraire à l'effet du contrat est tenue de réparer le dommage résultant de l'invalidité de la convention si l'erreur provient de sa propre faute, à moins que l'autre partie n'ait connu ou dû connaître l'erreur.
¹	La partie qui invoque son erreur pour se soustraire à l'effet du contrat est tenue de réparer le dommage résultant de l'invalidité de la convention si l'erreur provient de sa propre faute, à moins que l'autre partie n'ait connu ou dû connaître l'erreur.
²	Le juge peut, si l'équité l'exige, allouer des dommages-intérêts plus considérables à la partie lésée.

SR 172.021 Loi fédérale du 20 décembre 1968 sur la procédure administrative (PA) PA Art. 25
¹	L'autorité compétente sur le fond a qualité pour constater par une décision, d'office ou sur demande, l'existence, l'inexistence ou l'étendue de droits ou d'obligations fondés sur le droit public.
²	Elle donne suite à une demande en constatation si le requérant prouve qu'il a un intérêt digne de protection.
³	Aucun désavantage ne peut résulter pour la partie du fait qu'elle a agi en se fondant légitimement sur une décision de constatation.

SR 211.412.11 Loi fédérale du 4 octobre 1991 sur le droit foncier rural (LDFR) LDFR Art. 84 Décision de constatation - Celui qui y a un intérêt légitime peut en particulier faire constater par l'autorité compétente en matière d'autorisation si:
^a	une entreprise ou un immeuble agricole est soumis à l'interdiction de partage matériel, à l'interdiction de morcellement, à la procédure d'autorisation ou au régime de la charge maximale;
^b	l'acquisition d'une entreprise ou d'un immeuble agricole peut être autorisée.

SR 172.021 Loi fédérale du 20 décembre 1968 sur la procédure administrative (PA) PA Art. 5
¹	Sont considérées comme décisions les mesures prises par les autorités dans des cas d'espèce, fondées sur le droit public fédéral et ayant pour objet:
^a	de créer, de modifier ou d'annuler des droits ou des obligations;
^b	de constater l'existence, l'inexistence ou l'étendue de droits ou d'obligations;
^c	de rejeter ou de déclarer irrecevables des demandes tendant à créer, modifier, annuler ou constater des droits ou obligations.
²	Sont aussi considérées comme des décisions les mesures en matière d'exécution (art. 41, al. 1, let. a et b), les décisions incidentes (art. 45 et 46), les décisions sur opposition (art. 30, al. 2, let. b, et 74), les décisions sur recours (art. 61), les décisions prises en matière de révision (art. 68) et d'interprétation (art. 69).25
³	Lorsqu'une autorité rejette ou invoque des prétentions à faire valoir par voie d'action, sa déclaration n'est pas considérée comme décision.

SR 211.412.11 Loi fédérale du 4 octobre 1991 sur le droit foncier rural (LDFR) LDFR Art. 83 Procédure d'autorisation - 1 La demande d'autorisation est adressée à l'autorité cantonale compétente en matière d'autorisation (art. 90, let. a).
¹	La demande d'autorisation est adressée à l'autorité cantonale compétente en matière d'autorisation (art. 90, let. a).
²	Celle-ci communique sa décision aux parties contractantes, au conservateur du registre foncier, à l'autorité cantonale de surveillance (art. 90, let. b), au fermier et aux titulaires du droit d'emption, du droit de préemption ou du droit à l'attribution.
³	Les parties contractantes peuvent interjeter un recours devant l'autorité cantonale de recours (art. 88) contre le refus d'autorisation, l'autorité cantonale de surveillance, le fermier et les titulaires du droit d'emption, du droit de préemption ou du droit à l'attribution, contre l'octroi de l'autorisation.

SR 211.412.11 Loi fédérale du 4 octobre 1991 sur le droit foncier rural (LDFR) LDFR Art. 64 Exceptions au principe de l'exploitation à titre personnel - 1 Lorsque l'acquéreur n'est pas personnellement exploitant, l'autorisation lui est accordée s'il prouve qu'il y a un juste motif pour le faire; c'est notamment le cas lorsque:49
¹	Lorsque l'acquéreur n'est pas personnellement exploitant, l'autorisation lui est accordée s'il prouve qu'il y a un juste motif pour le faire; c'est notamment le cas lorsque:49
^a	l'acquisition sert à maintenir l'affermage d'une entreprise affermée en totalité depuis longtemps, à améliorer les structures d'une entreprise affermée ou à créer ou à maintenir un centre de recherches ou un établissement scolaire;
^b	l'acquéreur dispose d'une autorisation définitive permettant, conformément à l'art. 24 de la loi fédérale du 22 juin 1979 sur l'aménagement du territoire51, de ne pas utiliser le sol pour l'agriculture;
^c	l'acquisition a lieu en vue d'une exploitation des ressources du sol permise par le droit de l'aménagement du territoire et que la surface ne contient pas une réserve de matières premières supérieure aux besoins que l'on peut raisonnablement reconnaître à l'entreprise ou n'est pas supérieure à celle dont l'entreprise a besoin comme terrain utilisé en remploi pour une surface située sur le territoire d'exploitation, et ce pour quinze années au plus. Le terrain qui n'est pas utilisé de l'une ou l'autre façon dans les quinze ans à compter de son acquisition doit être aliéné conformément aux dispositions de la présente loi. Il en va de même pour le terrain qui a été remis en culture;
^d	l'entreprise ou l'immeuble agricole est situé dans une zone à protéger et que l'acquisition se fait conformément au but de la protection;
^e	l'acquisition permet de conserver un site, une construction ou une installation d'intérêt historique digne de protection, ou un objet relevant de la protection de la nature;
^f	malgré une offre publique à un prix qui ne soit pas surfait (art. 66), aucune demande n'a été faite par un exploitant à titre personnel;
^g	un créancier qui détient un droit de gage sur l'entreprise ou l'immeuble acquiert celui-ci dans une procédure d'exécution forcée.
²	L'autorisation peut être assortie de charges.