Tribunal federal
{T 0/2}
1P.806/2006 /ajp
Arrêt du 10 mai 2007
Ire Cour de droit public
Composition
MM. les Juges Féraud, Président, Reeb et Fonjallaz.
Greffier: M. Parmelin.
Parties
A. et B. X.________,
recourants, représentés par Me Jean-Jacques Martin, avocat,
contre
C. et D. Y.________,
intimés, représentés par Me Jean-Pierre Carera, avocat,
Département des constructions et des technologies de l'information de la République et canton de Genève, rue David-Dufour 5, case postale 22,
1211 Genève 8,
Tribunal administratif de la République et canton de Genève, rue du Mont-Blanc 18, case postale 1956,
1211 Genève 1.
Objet
Autorisation de construire; indice d'utilisation,
recours de droit public contre l'arrêt du Tribunal administratif de la République et canton de Genève du 31 octobre 2006.
Faits :
A.
En date du 25 août 1971, le Département des travaux publics de la République et canton de Genève a autorisé la construction de trois villas jumelées sur la parcelle n° 1034 de la Commune de G.________. La surface habitable a été calculée sur la base d'un taux d'utilisation du sol de 0,2 applicable en zone villas en vertu des dispositions de la loi cantonale sur les constructions et les installations diverses (LCI) alors en vigueur. La parcelle a été morcelée en février 1973 en quatre lots, soit la parcelle n° 1284, d'une surface de 599 mètres carrés, propriété des époux C. et D. Y.________, la parcelle n° 1169, d'une surface de 537 mètres carrés, propriété des époux E. et F. Z.________, la parcelle n° 1034, d'une surface de 1'195 mètres carrés, que A. et B. X.________ ont acquise le 27 juin 1997, et la parcelle n° 1170, d'une surface de 150 mètres carrés, qui est une dépendance des parcelles nos 1034 et 1284. A cette occasion, deux servitudes ont été constituées et inscrites au registre foncier en faveur de l'Etat de Genève: la première grève les parcelles nos 1034, 1169 et 1284 et consiste dans une restriction du droit de bâtir aux termes de laquelle "il ne pourra être construit qu'un logement par parcelle; en outre, les villas
seront jumelées"; la seconde est une servitude de destination de chemin dont l'assiette correspond à la parcelle n° 1170.
B.
Le 31 mars 2004, A. et B. X.________ ont déposé une demande d'autorisation de construire portant sur la transformation et l'agrandissement de la maison d'habitation et du garage édifiés sur la parcelle n° 1034 et sur l'aménagement d'une piscine. Il s'agissait de créer une chambre à l'étage par la surélévation de la cuisine existante, de réaliser une pièce habitable supplémentaire au rez-de-chaussée sur la terrasse existante et d'aménager un atelier, un bureau, une cave et des sanitaires au sous-sol.
Les époux Y.________ se sont opposés au projet au motif qu'il emportait une violation des normes légales concernant le rapport de surfaces. En date du 1er novembre 2004, le Département de l'aménagement, de l'équipement et du logement de la République et canton de Genève, devenu par la suite le Département des constructions et des technologies de l'information (ci-après: le Département), a informé les requérants que l'autorisation définitive de construire ne pourrait leur être délivrée que lorsque les propriétaires voisins auraient signé une déclaration par laquelle ils acceptaient l'inscription au registre foncier d'une mention concernant le calcul des rapports de surface après la réalisation du projet. Les propriétaires de la parcelle n° 1169 ont donné leur accord. Les époux Y.________ ont en revanche refusé de signer cet engagement.
Par décision du 31 mai 2005, le Département a écarté la demande d'autorisation de construire sollicitée au motif que les droits à bâtir de la parcelle n° 1034 avaient été épuisés par l'autorisation de construire délivrée le 25 août 1971 et que les circonstances du cas d'espèce ne justifiaient pas un dépassement du taux d'utilisation. La Commission cantonale de recours en matière de constructions a rejeté le recours formé contre cette décision par les époux X.________ au terme d'une décision prise le 8 novembre 2005 que ces derniers ont vainement contestée auprès du Tribunal administratif de la République et canton de Genève (ci-après: le Tribunal administratif ou la cour cantonale).
C.
Agissant par la voie du recours de droit public, A. et B. X.________ demandent au Tribunal fédéral d'annuler l'arrêt rendu par la cour cantonale le 31 octobre 2006. Ils invoquent une violation de la garantie de la propriété, de l'interdiction de l'arbitraire et de la protection de la bonne foi.
Le Tribunal administratif se réfère à son arrêt. Le Département ainsi que les époux Y.________ concluent au rejet du recours.
Le Tribunal fédéral considère en droit:
1.
L'arrêt attaqué ayant été rendu avant le 1er janvier 2007, la loi fédérale d'organisation judiciaire du 26 décembre 1943 (OJ) demeure applicable à la présente procédure conformément à l'art. 132 al. 1 de la loi sur le Tribunal fédéral, du 17 juin 2005.
2.
Seul le recours de droit public est ouvert en l'espèce, dans la mesure où les époux X.________ ne font pas valoir une violation de normes du droit public fédéral directement applicables (cf. ATF 129 I 337 consid. 1.1 in fine p. 339). Formé au surplus en temps utile contre une décision finale prise en dernière instance cantonale et qui touche les recourants dans leurs intérêts juridiquement protégés, le recours répond aux exigences des art. 86 al. 1 , 88 et 89 al. 1 OJ.
3.
Les recourants soutiennent que l'arrêt attaqué violerait la garantie de la propriété ancrée à l'art. 26 al. 1
SR 101 Constitution fédérale de la Confédération suisse du 18 avril 1999 Cst. Art. 26 Garantie de la propriété - 1 La propriété est garantie. |
|
1 | La propriété est garantie. |
2 | Une pleine indemnité est due en cas d'expropriation ou de restriction de la propriété qui équivaut à une expropriation. |
3.1 Pour être compatibles avec cette disposition, les restrictions de droit public à la propriété doivent reposer sur une base légale, être justifiées par un intérêt public et respecter les principes de la proportionnalité et de l'égalité devant la loi (art. 36 al. 1
SR 101 Constitution fédérale de la Confédération suisse du 18 avril 1999 Cst. Art. 36 Restriction des droits fondamentaux - 1 Toute restriction d'un droit fondamental doit être fondée sur une base légale. Les restrictions graves doivent être prévues par une loi. Les cas de danger sérieux, direct et imminent sont réservés. |
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1 | Toute restriction d'un droit fondamental doit être fondée sur une base légale. Les restrictions graves doivent être prévues par une loi. Les cas de danger sérieux, direct et imminent sont réservés. |
2 | Toute restriction d'un droit fondamental doit être justifiée par un intérêt public ou par la protection d'un droit fondamental d'autrui. |
3 | Toute restriction d'un droit fondamental doit être proportionnée au but visé. |
4 | L'essence des droits fondamentaux est inviolable. |
SR 101 Constitution fédérale de la Confédération suisse du 18 avril 1999 Cst. Art. 36 Restriction des droits fondamentaux - 1 Toute restriction d'un droit fondamental doit être fondée sur une base légale. Les restrictions graves doivent être prévues par une loi. Les cas de danger sérieux, direct et imminent sont réservés. |
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1 | Toute restriction d'un droit fondamental doit être fondée sur une base légale. Les restrictions graves doivent être prévues par une loi. Les cas de danger sérieux, direct et imminent sont réservés. |
2 | Toute restriction d'un droit fondamental doit être justifiée par un intérêt public ou par la protection d'un droit fondamental d'autrui. |
3 | Toute restriction d'un droit fondamental doit être proportionnée au but visé. |
4 | L'essence des droits fondamentaux est inviolable. |
3.2 L'art. 59
SR 101 Constitution fédérale de la Confédération suisse du 18 avril 1999 Cst. Art. 36 Restriction des droits fondamentaux - 1 Toute restriction d'un droit fondamental doit être fondée sur une base légale. Les restrictions graves doivent être prévues par une loi. Les cas de danger sérieux, direct et imminent sont réservés. |
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1 | Toute restriction d'un droit fondamental doit être fondée sur une base légale. Les restrictions graves doivent être prévues par une loi. Les cas de danger sérieux, direct et imminent sont réservés. |
2 | Toute restriction d'un droit fondamental doit être justifiée par un intérêt public ou par la protection d'un droit fondamental d'autrui. |
3 | Toute restriction d'un droit fondamental doit être proportionnée au but visé. |
4 | L'essence des droits fondamentaux est inviolable. |
(al. 4 let. b).
3.3 En l'occurrence, il n'est pas contesté que le rapport des surfaces fixé à l'art. 59 al. 1
SR 101 Constitution fédérale de la Confédération suisse du 18 avril 1999 Cst. Art. 36 Restriction des droits fondamentaux - 1 Toute restriction d'un droit fondamental doit être fondée sur une base légale. Les restrictions graves doivent être prévues par une loi. Les cas de danger sérieux, direct et imminent sont réservés. |
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1 | Toute restriction d'un droit fondamental doit être fondée sur une base légale. Les restrictions graves doivent être prévues par une loi. Les cas de danger sérieux, direct et imminent sont réservés. |
2 | Toute restriction d'un droit fondamental doit être justifiée par un intérêt public ou par la protection d'un droit fondamental d'autrui. |
3 | Toute restriction d'un droit fondamental doit être proportionnée au but visé. |
4 | L'essence des droits fondamentaux est inviolable. |
3.4 Les coefficients et les indices d'occupation et d'utilisation du sol doivent garantir des dégagements suffisants par rapport à l'importance de la construction et de son emprise au sol (Jean-Luc Marti, Distances coefficients et volumétrie des constructions en droit vaudois, thèse Lausanne 1988, p. 151). Cet objectif serait compromis si une surface ayant déjà été mise à contribution pour calculer la densité d'une construction par rapport à une surface donnée puisse à nouveau être prise en considération pour ce faire à la suite d'un morcellement. Aussi, lorsqu'un bien-fonds a été construit de manière à épuiser les droits à bâtir, une division ultérieure de ce fonds ne saurait avoir pour conséquence de redonner de nouvelles possibilités de construire. L'interdiction qui en résulte d'utiliser, pour le calcul de la surface constructible, tout ou partie de la surface ayant déjà servi à un tel calcul ne constitue pas une restriction inadmissible à la propriété, comme l'a d'ailleurs jugé à maintes reprises le Tribunal fédéral (ATF 108 Ib 116 consid. 2c p. 120/121; arrêt 1P.577/2000 du 1er décembre 2000 consid. 2c, qui concernait la commune de H.________; voir aussi, Felix Huber, Die Ausnützungsziffer, thèse Zurich 1986, p. 259; Urs
Eymann, in: Münch/Karlen/Geiser, Beraten und Prozessieren in Bausachen, Bâle 1998, n. 6.34, p. 209).
Cette interdiction existe, à l'instar des autres restrictions de droit public à la propriété, indépendamment de son inscription au registre foncier en vertu de l'art. 680 al. 1
SR 210 Code civil suisse du 10 décembre 1907 CC Art. 680 - 1 Les restrictions légales de la propriété existent sans qu'il y ait lieu de les inscrire au registre foncier. |
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1 | Les restrictions légales de la propriété existent sans qu'il y ait lieu de les inscrire au registre foncier. |
2 | Elles ne peuvent être supprimées ou modifiées que par un acte authentique et une inscription. |
3 | Les restrictions établies dans l'intérêt public ne peuvent être ni modifiées, ni supprimées. |
SR 210 Code civil suisse du 10 décembre 1907 CC Art. 962 - 1 La collectivité publique ou une autre entité qui accomplit une tâche d'intérêt public est tenue de faire mentionner au registre foncier la restriction, fondée sur le droit public, de la propriété d'un immeuble déterminé qu'elle a décidée et qui a pour effet d'en entraver durablement l'utilisation, de restreindre durablement le pouvoir du propriétaire d'en disposer ou de créer une obligation déterminée durable à sa charge en relation avec l'immeuble. |
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1 | La collectivité publique ou une autre entité qui accomplit une tâche d'intérêt public est tenue de faire mentionner au registre foncier la restriction, fondée sur le droit public, de la propriété d'un immeuble déterminé qu'elle a décidée et qui a pour effet d'en entraver durablement l'utilisation, de restreindre durablement le pouvoir du propriétaire d'en disposer ou de créer une obligation déterminée durable à sa charge en relation avec l'immeuble. |
2 | Si la restriction de la propriété s'éteint, la collectivité ou l'entité concernée est tenue de requérir la radiation de la mention au registre foncier. À défaut, l'office du registre foncier peut radier la mention d'office. |
3 | Le Conseil fédéral fixe les domaines du droit cantonal dans lesquels les restrictions de la propriété doivent être mentionnées au registre foncier. Les cantons peuvent prévoir d'autres mentions. Ils établissent une liste des catégories de mentions concernées et la communiquent à la Confédération. |
Cela étant, ils se plaignent à tort d'une violation de la garantie de la propriété.
3.5 L'argument tiré de la violation des règles de la bonne foi n'est pas mieux fondé. Une restriction de droit public à la propriété est en effet également opposable à l'acquéreur de bonne foi, même sans inscription au registre foncier (ATF 111 Ia 182 consid. 4 p. 183; Jörg Schmid/Bettina Hürlimann-Kaup, Sachenrecht, 2è éd., Zurich 2003, n. 928, p. 190; Max Baumann, Zürcher Kommentar, Zurich 1998, n. 32 ad art. 3
SR 210 Code civil suisse du 10 décembre 1907 CC Art. 3 - 1 La bonne foi est présumée, lorsque la loi en fait dépendre la naissance ou les effets d'un droit. |
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1 | La bonne foi est présumée, lorsque la loi en fait dépendre la naissance ou les effets d'un droit. |
2 | Nul ne peut invoquer sa bonne foi, si elle est incompatible avec l'attention que les circonstances permettaient d'exiger de lui. |
utile de faire inscrire au registre foncier en sa faveur une servitude de non-bâtir pour garantir que la surface de la parcelle n° 1034 prise en compte pour déterminer la surface des villas jumelées ne pourrait plus l'être à l'avenir pour un autre projet de construction. Cette interdiction résulte en effet de la loi, ce qui n'est pas le cas des autres servitudes (cf. Jörg Schmid/Bettina Hürlimann-Kaup, op. cit., p. 190/191). Pour le surplus, les recourants ne soutiennent pas avoir reçu des assurances de la part du Département que leurs droits à bâtir seraient calculés en fonction de la surface actuelle de leur parcelle. De telles assurances ne pourraient d'ailleurs pas être opposées aux intimés, dont la bonne foi ne saurait être mise en cause (cf. arrêt 1A.225/2005 du 17 octobre 2006 consid. 5.6).
3.6 En définitive, le projet des recourants ne pouvait être autorisé que moyennant le consentement des propriétaires voisins à ce que la surface déjà utilisée pour le calcul des droits à bâtir afférents aux villas jumelées réalisées en exécution du permis de construire délivré le 25 août 1971 puisse une nouvelle fois être prise en compte. Dans la mesure où les époux Y.________ s'y sont opposés, cette possibilité n'entre pas en ligne de compte.
4.
Les recourants estiment enfin que les conditions posées à l'art. 59 al. 4
SR 210 Code civil suisse du 10 décembre 1907 CC Art. 3 - 1 La bonne foi est présumée, lorsque la loi en fait dépendre la naissance ou les effets d'un droit. |
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1 | La bonne foi est présumée, lorsque la loi en fait dépendre la naissance ou les effets d'un droit. |
2 | Nul ne peut invoquer sa bonne foi, si elle est incompatible avec l'attention que les circonstances permettaient d'exiger de lui. |
SR 210 Code civil suisse du 10 décembre 1907 CC Art. 3 - 1 La bonne foi est présumée, lorsque la loi en fait dépendre la naissance ou les effets d'un droit. |
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1 | La bonne foi est présumée, lorsque la loi en fait dépendre la naissance ou les effets d'un droit. |
2 | Nul ne peut invoquer sa bonne foi, si elle est incompatible avec l'attention que les circonstances permettaient d'exiger de lui. |
5.
Le recours doit par conséquent être rejeté, dans la mesure où il est recevable, aux frais des recourants qui succombent (art. 156 al. 1
SR 210 Code civil suisse du 10 décembre 1907 CC Art. 3 - 1 La bonne foi est présumée, lorsque la loi en fait dépendre la naissance ou les effets d'un droit. |
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1 | La bonne foi est présumée, lorsque la loi en fait dépendre la naissance ou les effets d'un droit. |
2 | Nul ne peut invoquer sa bonne foi, si elle est incompatible avec l'attention que les circonstances permettaient d'exiger de lui. |
SR 210 Code civil suisse du 10 décembre 1907 CC Art. 3 - 1 La bonne foi est présumée, lorsque la loi en fait dépendre la naissance ou les effets d'un droit. |
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1 | La bonne foi est présumée, lorsque la loi en fait dépendre la naissance ou les effets d'un droit. |
2 | Nul ne peut invoquer sa bonne foi, si elle est incompatible avec l'attention que les circonstances permettaient d'exiger de lui. |
Par ces motifs, le Tribunal fédéral prononce:
1.
Le recours est rejeté, dans la mesure où il est recevable.
2.
Un émolument judiciaire de 3'000 fr. est mis à la charge des recourants.
3.
Une indemnité de 2'000 fr. est allouée à titre de dépens aux intimés, créanciers solidaires, à la charge des recourants, solidairement entre eux.
4.
Le présent arrêt est communiqué en copie aux mandataires des parties, ainsi qu'au Département des constructions et des technologies de l'information et au Tribunal administratif de la République et canton de Genève.
Lausanne, le 10 mai 2007
Au nom de la Ire Cour de droit public
du Tribunal fédéral suisse
Le président: Le greffier: