4A_379/2014 - 2015-03-10 - Diritto contrattuale

Bundesgericht
Tribunal fédéral
Tribunale federale
Tribunal federal

{T 0/2}

4A 379/2014

Urteil vom 10. März 2015

I. zivilrechtliche Abteilung

Besetzung
Bundesrichterin Kiss, Präsidentin,
Bundesrichterin Klett, Bundesrichter Kolly,
Gerichtsschreiberin Marti-Schreier.

Verfahrensbeteiligte
A.________ GmbH,
vertreten durch Rechtsanwalt Andrea Mani,
Beschwerdeführerin,

gegen

Erbengemeinschaft B.________, bestehend aus:

1. C.________,
2. D.________,
beide vertreten durch Rechtsanwalt Riet A. Ganzoni,
Beschwerdegegner.

Gegenstand
Mietvertrag; Kündigung,

Beschwerde gegen das Urteil des Kantonsgerichts von Graubünden, II. Zivilkammer, vom 13. Mai 2014.

Sachverhalt:

A.

A.a. Am 30. Juli 2008 schlossen B.________ sel. als Vermieter und die A.________ GmbH als Mieterin (Beklagte, Beschwerdeführerin) einen Mietvertrag über Räumlichkeiten im Erdgeschoss an der Strasse U.________ in V.________. Der Mietvertrag wurde auf den 1. Oktober 2020 befristet, mit einer Verlängerungsmöglichkeit für weitere 10 Jahre. Der Mietzins wurde auf Fr. 126'000.-- pro Jahr festgesetzt und sollte jeweils am 1. Januar der Teuerung angepasst werden. Die Mieterin betreibt in einem Teil der gemieteten Räumlichkeiten einen Nachtclub. Andere Teile vermietet sie an Untermieter.

A.b. Nachdem B.________ sel. verstorben war, forderten dessen Erben die Mieterin mehrmals schriftlich dazu auf, ihnen die Untermietbedingungen offenzulegen. Die Mieterin verweigerte dies.

A.c. Am 1. November 2010 kündigten die Erben von B.________ sel. den Mietvertrag aus wichtigem Grund auf den 31. Mai 2011.

B.

B.a. Am 10. Februar 2011 reichten die Erben von B.________ sel. bei der Schlichtungsbehörde des Bezirks Maloja ein Schlichtungsgesuch ein. Nach erfolglos verlaufener Schlichtungsverhandlung reichten sie am 1. April 2011 Klage beim Bezirksgericht Maloja ein. Mit in der Replik geänderten Rechtsbegehren beantragten sie die Feststellung, dass die von der Vermieterschaft am 1. November 2010 per 31. Mai 2011 ausgesprochene Kündigung des Mietvertrags für die Halle im Erdgeschoss, Eingangsbereich, Einstellraum und Vorplatz auf der Parzelle Nr. xxx, Strasse U.________ in V.________, rechtsgültig sei.
Mit Schreiben vom 15. März 2012 wurde dem Bezirksgericht Maloja mitgeteilt, dass zwei Erbinnen aus der Erbengemeinschaft ausgetreten seien und diese nun noch aus C.________ (Vermieterin 1, Klägerin 1, Beschwerdegegnerin 1) und D.________ (Vermieter 2, Kläger 2, Beschwerdegegner 2) bestehe.
Mit Entscheid vom 26. September 2012 hiess das Bezirksgericht Maloja die Klage gut und stellte fest, dass die am 1. November 2010 per 31. Mai 2011 ausgesprochene Kündigung des Mietvertrages rechtsgültig sei (Dispositiv-Ziff. 1). Das Bezirksgericht auferlegte die Gerichtskosten der Mieterin (Dispositiv-Ziff. 2) und verpflichtete diese, die Vermieter mit Fr. 19'199.15 zu entschädigen (Dispositiv-Ziff. 3). Es kam zum Schluss, die Voraussetzungen für eine ausserordentliche Kündigung aus wichtigen Gründen nach Art. 266g OR seien entgegen der Ansicht der Vermieter nicht erfüllt, aufgrund der fehlenden Bekanntgabe der Untermietbedingungen aber diejenigen nach Art. 257f Abs. 3 OR, weshalb die Kündigung dennoch gültig sei.

B.b. Gegen diesen Entscheid erhob die Mieterin Berufung beim Kantonsgericht von Graubünden und beantragte, der angefochtene Entscheid sei aufzuheben und es sei festzustellen, dass die ausserordentliche Kündigung des Mietverhältnisses nichtig bzw. unwirksam sei. Eventuell sei zu bestimmen, zu welchem Zeitpunkt und in welchem Zustand das Mietobjekt zu übergeben sei und es seien die vermögensrechtlichen Folgen der vorzeitigen Auflösung des Mietverhältnisses gerichtlich festzulegen. Zudem sei die vorinstanzlich zugesprochene Parteientschädigung um den Betrag zu reduzieren, der für die anwaltliche Vertretung bis nach der Durchführung der Schlichtungsverhandlung berechnet worden sei.
Mit Urteil vom 13. Mai 2014 hiess das Kantonsgericht von Graubünden die Berufung teilweise gut, hob Dispositiv-Ziff. 3 des angefochtenen Entscheids auf und legte die den Vermietern für das erstinstanzliche Verfahren geschuldete Entschädigung neu auf Fr. 14'166.-- fest. Das Kantonsgericht teilte die Auffassung des erstinstanzlichen Gerichts, wonach die Voraussetzungen für eine Kündigung nach Art. 257f Abs. 3 OR wegen fehlender Bekanntgabe der Untermietbedingungen erfüllt waren.

C.
Mit Beschwerde in Zivilsachen vom 19. Juni 2014 beantragt die Mieterin dem Bundesgericht, es sei das Urteil des Kantonsgerichts von Graubünden aufzuheben und es sei festzustellen, dass die ausserordentliche Kündigung des Mietverhältnisses nichtig bzw. unwirksam sei. Eventuell sei die Sache zu neuer Entscheidung an die Vorinstanz zurückzuweisen.
Die Beschwerdegegner beantragen die Abweisung der Beschwerde. Die Vorinstanz hat auf eine Vernehmlassung verzichtet.

D.
Mit Präsidialverfügung vom 4. November 2014 wurde der Beschwerde die von der Beschwerdeführerin beantragte aufschiebende Wirkung erteilt.

Erwägungen:

1.
Das Bundesgericht prüft von Amtes wegen und mit freier Kognition, ob ein Rechtsmittel zulässig ist (Art. 29 Abs. 1 BGG; BGE 139 III 133 E. 1 S. 133 mit Hinweisen).
Die Beschwerde richtet sich gegen einen verfahrensabschliessenden Endentscheid (Art. 90 BGG) einer oberen kantonalen Instanz, die auf ein Rechtsmittel hin kantonal letztinstanzlich in einer Zivilsache entschieden hat (Art. 75 i.V.m. Art. 72 BGG), die Rechtsbegehren der Beschwerdeführerin sind im kantonalen Verfahren nicht geschützt worden (Art. 76 Abs. 1 BGG), der massgebende Streitwert beträgt mehr als Fr. 15'000.-- (Art. 51 i.V.m. Art. 74 Abs. 1 lit. a BGG) und die Beschwerdefrist ist eingehalten (Art. 100 Abs. 1 BGG). Auf die Beschwerde ist somit - unter Vorbehalt einer hinreichenden Begründung (Art. 42 Abs. 2 und Art. 106 Abs. 2 BGG) - einzutreten.

2.

2.1. Das Bundesgericht legt seinem Urteil den Sachverhalt zugrunde, den die Vorinstanz festgestellt hat (Art. 105 Abs. 1 BGG). Es kann die Sachverhaltsfeststellung der Vorinstanz nur berichtigen oder ergänzen, wenn sie offensichtlich unrichtig ist oder auf einer Rechtsverletzung im Sinne von Art. 95 BGG beruht (Art. 105 Abs. 2 BGG). Überdies muss die Behebung des Mangels für den Ausgang des Verfahrens entscheidend sein (Art. 97 Abs. 1 BGG). Neue Tatsachen und Beweismittel dürfen nur soweit vorgebracht werden, als der Entscheid der Vorinstanz dazu Anlass gibt (Art. 99 Abs. 1 BGG), was in der Beschwerde näher darzulegen ist (BGE 133 III 393 E. 3 S. 395). Die beschwerdeführende Partei, welche die Sachverhaltsfeststellungen der Vorinstanz anfechten will, muss klar und substanziiert aufzeigen, inwiefern die gerügten Feststellungen bzw. die Unterlassung von Feststellungen offensichtlich unrichtig sind oder auf einer Rechtsverletzung im Sinne von Art. 95 BGG beruhen (vgl. BGE 133 II 249 E. 1.4.3 S. 254; 133 III 350 E. 1.3 S. 351, 393 E. 7.1 S. 398).
Zu beachten ist, dass das Bundesgericht in die Beweiswürdigung des Sachgerichts nur eingreift, wenn diese willkürlich ist. Willkür liegt nicht schon dann vor, wenn eine andere Lösung ebenfalls in Betracht zu ziehen oder gar vorzuziehen wäre, sondern nur, wenn der angefochtene Entscheid offensichtlich unhaltbar ist, mit der tatsächlichen Situation in klarem Widerspruch steht, eine Norm oder einen unumstrittenen Rechtsgrundsatz krass verletzt oder in stossender Weise dem Gerechtigkeitsgedanken zuwiderläuft (BGE 138 IV 13 E. 5.1 S. 22; 134 II 124 E. 4.1 S. 133; 132 III 209 E. 2.1 S. 211).

2.2. Diese Grundsätze verkennt die Beschwerdeführerin, wenn sie in ihrer Beschwerde den Sachverhalt frei ergänzt oder abändert, ohne entsprechende Sachverhaltsrügen vorzubringen. So ist die Beschwerdeführerin mit ihrer Rüge nicht zu hören, aus dem Abschluss des Mietvertrages vom 30. Juli 2008 lasse sich eine stillschweigende Erlaubnis von B.________ sel. zur teilweisen Untervermietung ableiten, seien diesem doch im Zeitpunkt des Vertragsschlusses die Untermietbedingungen bekannt gewesen. Denn die Vorinstanz hat festgestellt, die Behauptung der Beschwerdeführerin, sie habe B.________ sel. die Untermietbedingungen offengelegt, sei unbewiesen geblieben; dagegen bringt die Beschwerdeführerin keine Sachverhaltsrüge vor.

2.3. Soweit die Beschwerdeführerin geltend macht, sie habe den Beschwerdegegnern die Untermietbedingungen im Verlaufe des pendenten Gerichtsverfahrens bekannt gegeben, so wurde dies von der Vorinstanz nicht festgestellt und die Beschwerdeführerin behauptet nicht, diese Tatsache im vorangegangenen Verfahren vorgebracht zu haben. Diese Behauptung stellt mithin eine neue Tatsache dar (BGE 136 V 362 E. 3.3.1 S. 364).
Ob die Beschwerdeführerin eine Offenlegung erst nach oder bereits vor Ergehen des angefochtenen Entscheids behauptet, ist unklar. Im ersten Fall würde ein "echtes" Novum vorliegen, das vor Bundesgericht unbeachtlich ist (BGE 139 III 120 E. 3.1.2 S. 123 mit Hinweis). Im zweiten Fall würde ein "unechtes" Novum vorliegen, das vor Bundesgericht nur soweit vorgebracht werden darf, als der Entscheid der Vorinstanz dazu Anlass gibt (Art. 99 Abs. 1 BGG). Dass diese Voraussetzung erfüllt wäre, macht die Beschwerdeführerin nicht geltend und ist auch nicht ersichtlich, hat doch bereits das erstinstanzliche Gericht die Kündigung mit der Begründung geschützt, die Untermietbedingungen seien den Beschwerdegegnern nicht bekannt gegeben worden. Die Behauptung, die Untermietbedingungen seien im Verlaufe des pendenten Gerichtsverfahrens bekannt gegeben worden, ist somit im bundesgerichtlichen Verfahren unbeachtlich.

3.
Die Beschwerdeführerin rügt, die Vorinstanz habe sich bei ihrer Beurteilung der Gültigkeit der Kündigung zu Unrecht auf Art. 257f Abs. 3 OR gestützt. Die Beschwerdegegner hätten "aus wichtigem Grund" gekündigt und damit zum Ausdruck gebracht, dass sie sich auf Art. 266g Abs. 1 OR stützen würden. Nachdem die Vorinstanzen zum Schluss gekommen seien, die Voraussetzungen für eine ausserordentliche Kündigung aus wichtigen Gründen nach Art. 266g OR seien nicht erfüllt, hätte die Gültigkeit der Kündigung verneint werden müssen. Eine nachträgliche Umwandlung in eine Kündigung nach Art. 257f Abs. 3 OR sei unzulässig.

3.1. Aus dem Begriff des Gestaltungsrechts folgt im Allgemeinen ein Umdeutungsausschluss (BGE 123 III 124 E. 3d S. 128 f.). Dieser reicht indessen nicht weiter als die Gebote der Klarheit, der Unbedingtheit und der Unwiderruflichkeit der Ausübung von Gestaltungsrechten und findet seine Schranken an den Grundsätzen der Rechtsanwendung von Amtes wegen und der unschädlichen Falschbezeichnung analog Art. 18 OR. Wer daher gestützt auf einen klar umschriebenen Sachverhalt eine ausserordentliche Kündigung ausspricht, dem schadet nicht, wenn er - rechtsirrtümlich - als rechtliche Grundlage seiner Gestaltungserklärung eine unrichtige Gesetzesbestimmung anruft, sofern eine Ersatznorm zur Verfügung steht, welche seinen Anspruch stützt (BGE 135 III 441 E. 3.1 S. 442; 123 III 124 E. 3d S. 129). Die unrichtige rechtliche Qualifikation kann ihm diesfalls nicht entgegengehalten werden, und seine Kündigung ist nach Massgabe der sachlich anwendbaren Norm zu beurteilen.

3.2. Die Vorinstanz stützte sich auf diese Rechtsprechung und führte aus, es schade somit nicht, wenn das erstinstanzliche Gericht aufgrund desselben Sachverhalts zum Schluss gelangt sei, es seien spezielle Kündigungsgründe (Art. 257f Abs. 3 OR) erfüllt, während die Beschwerdegegner davon ausgegangen seien, die Gesamtheit der Vertragsverletzungen berechtige zu einer Kündigung nach Art. 266g OR.

3.3. Dagegen bringt die Beschwerdeführerin vor, Art. 18 OR sei vorliegend auch nicht analog anwendbar. Die rechtskundige Vermieterschaft habe sich bei ihrer ausserordentlichen Kündigung bewusst nicht auf Art. 257f OR, sondern auf Art. 266g OR berufen wollen. Die Voraussetzungen für eine vorzeitige Auflösung des Mietverhältnisses gestützt auf diese Bestimmungen seien nicht identisch. Die Beschwerdegegner seien auf ihrer Wahl, das Mietverhältnis gestützt auf Art. 266g OR aufzulösen, zu behaften. Da sich dieser Kündigungsgrund bei der gerichtlichen Überprüfung als unwirksam erwiesen habe, weil die diesbezüglichen gesetzlichen Voraussetzungen nicht gegeben seien, könne die Kündigung nicht nachträglich umgewandelt werden.

3.4. Diese Vorbringen sind unbehelflich. Die Beschwerdegegner haben für die ausserordentliche Kündigung unterschiedliche Gründe angegeben. Wenn die Beschwerdegegner in ihrer Kündigung davon ausgingen, das Verhalten der Beschwerdeführerin falle unter die wichtigen Gründe gemäss Art. 266g OR, sich aber im Verfahren zeigte, dass aufgrund der beanstandeten Verhaltensweisen der Beschwerdeführerin die Voraussetzungen für eine Kündigung nach der lex specialis des Art. 257f Abs. 3 OR erfüllt waren, führt dies nach der dargelegten bundesgerichtlichen Rechtsprechung nicht zur Ungültigkeit der Kündigung (vgl. auch Urteil des Bundesgerichts 4C.223/2006 vom 7. September 2006 E. 2.3). Die Vorinstanz hat somit kein Bundesrecht verletzt, indem sie die Gültigkeit der Kündigung nach Verneinung der Voraussetzungen von Art. 266g OR unter dem Gesichtspunkt von Art. 257f Abs. 3 OR geprüft hat.

4.
Die Beschwerdeführerin rügt weiter, die Voraussetzungen für eine Kündigung nach Art. 257f Abs. 3 OR seien entgegen der Ansicht der Vorinstanz nicht erfüllt.

4.1. Der Mieter muss die Sache nach Art. 257f Abs. 1 OR sorgfältig gebrauchen. Verletzt er trotz schriftlicher Mahnung des Vermieters seine Pflicht zu Sorgfalt weiter, so dass dem Vermieter die Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht mehr zuzumuten ist, so kann der Vermieter fristlos, bei Wohn- und Geschäftsräumen mit einer Frist von mindestens 30 Tagen auf Ende eines Monats kündigen (Art. 257f Abs. 3 OR).
Nach Art. 262 Abs. 1 OR kann der Mieter die Sache mit Zustimmung des Vermieters ganz oder teilweise untervermieten. Der Vermieter kann die Zustimmung u.a. verweigern, wenn sich der Mieter weigert, dem Vermieter die Bedingungen der Untermiete bekannt zu geben (Art. 262 Abs. 2 lit. a OR).

4.2. Die Vorinstanz hat festgestellt, die Beschwerdegegner hätten die Beschwerdeführerin mehrmals schriftlich auf die fehlende Zustimmung zu den Untermietverhältnissen hingewiesen. Sie hätten zudem in mehreren Schreiben die fehlende Bekanntgabe der Untermietbedingungen reklamiert und die Beschwerdeführerin aufgefordert, die Untermietverträge offenzulegen. Diese Aufforderungen habe die Beschwerdeführerin ignoriert. Die Beschwerdegegner wären unter diesen Umständen befugt gewesen, ihre Zustimmung zu den Untermietverhältnissen zu verweigern (Art. 262 Abs. 2 lit. a OR). Die Beschwerdeführerin habe ihre Sorgfaltspflicht in schwerwiegender Weise verletzt, indem sie weder die Zustimmung zu den Untermietverhältnissen eingeholt noch die Untermietbedingungen bekannt gegeben habe. Damit seien die Voraussetzungen für eine ausserordentliche Kündigung nach Art. 257f Abs. 3 OR erfüllt gewesen.

4.3. Die Beschwerdeführerin macht geltend, die Beschwerdegegner hätten nie verlangt, dass die Untermietverhältnisse beendet würden. Auch hätten sie nie angedroht, das Mietverhältnis vorzeitig aufzulösen, falls ihnen die Untermietbedingungen nicht bekannt gegeben würden. Damit fehle es an der von Art. 257f Abs. 2 (recte: 3) OR vorausgesetzten schriftlichen Abmahnung. Sie habe zudem bloss Teile des Mietobjekts untervermietet. Schliesslich hätten die Beschwerdegegner nie geltend gemacht, dass ihnen die Fortsetzung des Mietverhältnisses unzumutbar sei. Voraussetzung für die Unzumutbarkeit sei auch die Verhältnismässigkeit, die vorliegend nicht gegeben sei: Der Mietvertrag sei auf den 1. Oktober 2020 befristet worden und sie habe gestützt auf diese lange Vertragsdauer Investitionen von rund Fr. 1 Mio. getätigt.

4.4. Nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung kann eine Untervermietung ohne Zustimmung des Vermieters eine ausserordentliche Kündigung gemäss Art. 257f Abs. 3 OR nach sich ziehen (BGE 134 III 446 E. 2.2 S. 449, 300 E. 3.1 S. 302). Voraussetzung dafür ist eine schriftliche Mahnung des Vermieters; dieser muss den Mieter mithin dazu auffordern, sich an das Gesetz zu halten, und er muss den Mieter entweder zur Beendigung der Untervermietung auffordern oder gegen das Unterbleiben des Ersuchens um Zustimmung protestieren und gegebenenfalls die Bekanntgabe der Untermietbedingungen fordern (BGE 134 III 446 E. 2.2 S. 449, 300 E. 3.1 S. 303). Reagiert der Mieter nicht auf die schriftliche Mahnung, so ist der Vermieter jedenfalls zur vorzeitigen Kündigung des Mietverhältnisses berechtigt, wenn er sich aus einem der in Art. 262 Abs. 2 OR genannten Gründe der Untervermietung hätte widersetzen können (BGE 134 III 446 E. 2.2 S. 449). Die Voraussetzung, wonach die Fortsetzung des Mietverhältnisses dem Vermieter nicht mehr zumutbar sein darf (Art. 257f Abs. 3 OR), muss diesfalls nicht selbständig geprüft werden; vielmehr wird davon ausgegangen, dass etwa im Falle der Weigerung des Mieters, dem Vermieter die Bedingungen der Untermiete bekannt
zu geben (Art. 262 Abs. 2 lit. a OR) die Unzumutbarkeit der Fortsetzung des Mietverhältnisses stets zu bejahen ist (BGE 134 III 446 E. 2.2 S. 449, 300 E. 3.1 S. 304).

4.5. Nach den vorinstanzlichen Feststellungen hat die Beschwerdeführerin die Beschwerdegegner nicht um Zustimmung zur Untervermietung ersucht. Indem diese die fehlende Zustimmung zu den Untermietverhältnissen und die fehlende Bekanntgabe der Untermietbedingungen (sogar mehrfach) reklamiert und die Beschwerdeführerin aufgefordert haben, die Untermietverträge offenzulegen, sind sie ihrer Pflicht zur schriftlichen Mahnung nach Art. 257f Abs. 3 OR nachgekommen. Entgegen der Ansicht der Beschwerdeführerin waren die Beschwerdegegner nicht verpflichtet, die Beendigung der Untermietverhältnisse zu verlangen oder die vorzeitige Kündigung anzudrohen. Die Beschwerdeführerin ist ihrer Pflicht zur Einholung der Zustimmung und zur Bekanntgabe der Untermietverhältnisse trotz der Mahnungen nicht nachgekommen. Die Beschwerdegegner hätten sich somit der Untervermietung gestützt auf Art. 262 Abs. 2 lit. a OR widersetzen können. Damit ist gemäss der dargelegten bundesgerichtlichen Rechtsprechung gleichzeitig die Unzumutbarkeit der Fortsetzung des Mietverhältnisses zu bejahen. Daran ändert auch nichts, dass die Beschwerdeführerin bloss Teile des Mietobjekts untervermietet hat, denn nach Art. 262 Abs. 1 OR ist die Zustimmung des Vermieters auch
erforderlich, wenn der Mieter die Sache teilweise untervermieten will (vgl. auch Urteil 4A 456/2010 vom 18. April 2011 E. 3.1). Die Vorinstanz hat somit Art. 257f Abs. 3 OR nicht verletzt, indem sie die Gültigkeit der Kündigung gestützt auf diese Bestimmung bejaht hat.

5.
Nach dem Gesagten ist die Beschwerde abzuweisen, soweit darauf einzutreten ist. Bei diesem Verfahrensausgang wird die Beschwerdeführerin kosten- und entschädigungspflichtig (Art. 66 Abs. 1 BGG und Art. 68 Abs. 2 BGG).

Demnach erkennt das Bundesgericht:

1.
Die Beschwerde wird abgewiesen, soweit darauf einzutreten ist.

2.
Die Gerichtskosten von Fr. 6'000.-- werden der Beschwerdeführerin auferlegt.

3.
Die Beschwerdeführerin hat die Beschwerdegegner für das bundesgerichtliche Verfahren mit insgesamt Fr. 7'000.-- zu entschädigen.

4.
Dieses Urteil wird den Parteien und dem Kantonsgericht von Graubünden, II. Zivilkammer, schriftlich mitgeteilt.

Lausanne, 10. März 2015

Im Namen der I. zivilrechtlichen Abteilung
des Schweizerischen Bundesgerichts

Die Präsidentin: Kiss

Die Gerichtsschreiberin: Marti-Schreier

SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto CO Art. 266^g - 1 Ciascuna delle parti può, per motivi gravi che le rendano incomportabile l'adempimento del contratto, dare la disdetta osservando il termine legale di preavviso per una scadenza qualsiasi.
¹	Ciascuna delle parti può, per motivi gravi che le rendano incomportabile l'adempimento del contratto, dare la disdetta osservando il termine legale di preavviso per una scadenza qualsiasi.
²	Il giudice determina le conseguenze patrimoniali della disdetta anticipata apprezzando tutte le circostanze.

SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto CO Art. 257^f - 1 Il conduttore è tenuto alla diligenza nell'uso della cosa locata.
¹	Il conduttore è tenuto alla diligenza nell'uso della cosa locata.
²	Il conduttore di un immobile deve usare riguardo verso gli abitanti della casa e verso i vicini.
³	Qualora la continuazione del rapporto di locazione non possa più essere ragionevolmente imposta al locatore o agli abitanti della casa perché, nonostante diffida scritta del locatore, il conduttore persiste nel violare l'obbligo di diligenza o di riguardo per i vicini, il locatore può recedere dal contratto senza preavviso; nel caso di locazione di locali d'abitazione o commerciali, con preavviso di 30 giorni almeno per la fine di un mese.
⁴	Il locatore di locali d'abitazione o commerciali può però recedere dal contratto senza preavviso se il conduttore deteriora intenzionalmente e gravemente la cosa.

SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto CO Art. 257^f - 1 Il conduttore è tenuto alla diligenza nell'uso della cosa locata.
¹	Il conduttore è tenuto alla diligenza nell'uso della cosa locata.
²	Il conduttore di un immobile deve usare riguardo verso gli abitanti della casa e verso i vicini.
³	Qualora la continuazione del rapporto di locazione non possa più essere ragionevolmente imposta al locatore o agli abitanti della casa perché, nonostante diffida scritta del locatore, il conduttore persiste nel violare l'obbligo di diligenza o di riguardo per i vicini, il locatore può recedere dal contratto senza preavviso; nel caso di locazione di locali d'abitazione o commerciali, con preavviso di 30 giorni almeno per la fine di un mese.
⁴	Il locatore di locali d'abitazione o commerciali può però recedere dal contratto senza preavviso se il conduttore deteriora intenzionalmente e gravemente la cosa.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 29 Esame - 1 Il Tribunale federale esamina d'ufficio la sua competenza.
¹	Il Tribunale federale esamina d'ufficio la sua competenza.
²	In caso di dubbio, procede a uno scambio di opinioni con l'autorità che presume competente.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 75 Autorità inferiori - 1 Il ricorso è ammissibile contro le decisioni pronunciate dalle autorità cantonali di ultima istanza, dal Tribunale amministrativo federale e dal Tribunale federale dei brevetti.36
¹	Il ricorso è ammissibile contro le decisioni pronunciate dalle autorità cantonali di ultima istanza, dal Tribunale amministrativo federale e dal Tribunale federale dei brevetti.36
²	I Cantoni istituiscono tribunali superiori quali autorità cantonali di ultima istanza. Tali tribunali giudicano su ricorso, salvo nei casi in cui:
^a	una legge federale prevede un'istanza cantonale unica;
^b	un tribunale specializzato nelle controversie di diritto commerciale giudica in istanza cantonale unica;
^c	è proposta loro direttamente, con il consenso di tutte le parti, un'azione con un valore litigioso di almeno 100 000 franchi.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 72 Principio - 1 Il Tribunale federale giudica i ricorsi contro le decisioni pronunciate in materia civile.
¹	Il Tribunale federale giudica i ricorsi contro le decisioni pronunciate in materia civile.
²	Al ricorso in materia civile soggiacciono anche:
^a	le decisioni in materia di esecuzione e fallimento;
^b	le decisioni in rapporto diretto con il diritto civile pronunciate in applicazione di norme di diritto pubblico, segnatamente le decisioni:
^b1	sul riconoscimento e l'esecuzione di decisioni e sull'assistenza giudiziaria in materia civile,
^b2	sulla tenuta del registro fondiario, dei registri dello stato civile, del registro di commercio e dei registri in materia di marchi, disegni e modelli, brevetti d'invenzione, varietà vegetali e topografie,
^b3	sull'autorizzazione al cambiamento del nome,
^b4	in materia di vigilanza sulle fondazioni, eccettuati gli istituti di previdenza e di libero passaggio,
^b5	in materia di vigilanza sugli esecutori testamentari e altri rappresentanti previsti dal diritto successorio,
^b6	in materia di protezione dei minori e degli adulti,
^b7	...

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 76 Diritto di ricorso - 1 Ha diritto di interporre ricorso in materia civile chi:
¹	Ha diritto di interporre ricorso in materia civile chi:
^a	ha partecipato al procedimento dinanzi all'autorità inferiore o è stato privato della possibilità di farlo; e
^b	è particolarmente toccato dalla decisione impugnata e ha un interesse degno di protezione all'annullamento o alla modifica della stessa.
²	Il diritto di ricorrere contro le decisioni di cui all'articolo 72 capoverso 2 spetta inoltre alla Cancelleria federale, ai dipartimenti federali o, in quanto lo preveda il diritto federale, ai servizi loro subordinati, se la decisione impugnata viola la legislazione federale nella sfera dei loro compiti.40

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 51 Calcolo - 1 Il valore litigioso à determinato:
¹	Il valore litigioso à determinato:
^a	in caso di ricorso contro una decisione finale, dalle conclusioni rimaste controverse dinanzi all'autorità inferiore;
^b	in caso di ricorso contro una decisione parziale, dall'insieme delle conclusioni che erano controverse dinanzi all'autorità che ha pronunciato la decisione;
^c	in caso di ricorso contro decisioni pregiudiziali e incidentali, dalle conclusioni che sono controverse dinanzi all'autorità competente nel merito;
^d	in caso di azione, dalle conclusioni dell'attore.
²	Se nelle conclusioni non è chiesto il pagamento di una somma di denaro determinata, il Tribunale federale stabilisce il valore litigioso secondo il suo apprezzamento.
³	Gli interessi, i frutti, le spese giudiziarie e ripetibili fatti valere come pretese accessorie, i diritti riservati e le spese di pubblicazione della sentenza non entrano in linea di conto nella determinazione del valore litigioso.
⁴	Le rendite e prestazioni periodiche hanno il valore del capitale che rappresentano. Se la loro durata è incerta o illimitata, è considerato valore del capitale l'importo annuo della rendita o della prestazione moltiplicato per venti o, se si tratta di rendite vitalizie, il valore attuale del capitale corrispondente alla rendita.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 74 Valore litigioso minimo - 1 Nelle cause di carattere pecuniario il ricorso è ammissibile soltanto se il valore litigioso ammonta almeno a:
¹	Nelle cause di carattere pecuniario il ricorso è ammissibile soltanto se il valore litigioso ammonta almeno a:
^a	15 000 franchi nelle controversie in materia di diritto del lavoro e di locazione;
^b	30 000 franchi in tutti gli altri casi.
²	Quando il valore litigioso non raggiunge l'importo determinante secondo il capoverso 1, il ricorso è ammissibile:
^a	se la controversia concerne una questione di diritto di importanza fondamentale;
^b	se una legge federale prevede un'istanza cantonale unica;
^c	contro le decisioni delle autorità cantonali di vigilanza in materia di esecuzione e fallimento;
^d	contro le decisioni del giudice del fallimento e del concordato;
^e	contro le decisioni del Tribunale federale dei brevetti.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 100 Ricorso contro decisioni - 1 Il ricorso contro una decisione deve essere depositato presso il Tribunale federale entro 30 giorni dalla notificazione del testo integrale della decisione.
¹	Il ricorso contro una decisione deve essere depositato presso il Tribunale federale entro 30 giorni dalla notificazione del testo integrale della decisione.
²	Il termine è di dieci giorni per i ricorsi contro le decisioni:
^a	delle autorità cantonali di vigilanza in materia di esecuzione e fallimento;
^b	nel campo dell'assistenza giudiziaria internazionale in materia penale e dell'assistenza amministrativa internazionale in materia fiscale;
^c	in materia di ritorno di un minore secondo la Convenzione europea del 20 maggio 198090 sul riconoscimento e l'esecuzione delle decisioni in materia di affidamento di minori e sul ristabilimento dell'affidamento oppure secondo la Convenzione del 25 ottobre 198091 sugli aspetti civili del rapimento internazionale di minori;
^d	del Tribunale federale dei brevetti in materia di rilascio di una licenza secondo l'articolo 40d della legge del 25 giugno 195493 sui brevetti.
³	Il termine è di cinque giorni per i ricorsi contro le decisioni:
^a	delle autorità cantonali di vigilanza in materia di esecuzione e fallimento pronunciate nell'ambito dell'esecuzione cambiaria;
^b	dei Governi cantonali su ricorsi concernenti votazioni federali.
⁴	Il termine è di tre giorni per i ricorsi contro le decisioni dei Governi cantonali su ricorsi concernenti le elezioni al Consiglio nazionale.
⁵	Per i ricorsi concernenti conflitti di competenza tra due Cantoni, il termine decorre al più tardi dal giorno in cui in ciascun Cantone sono state pronunciate decisioni impugnabili mediante ricorso al Tribunale federale.
⁶	...94
⁷	Il ricorso per denegata o ritardata giustizia può essere interposto in ogni tempo.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 42 Atti scritti - 1 Gli atti scritti devono essere redatti in una lingua ufficiale, contenere le conclusioni, i motivi e l'indicazione dei mezzi di prova ed essere firmati.
¹	Gli atti scritti devono essere redatti in una lingua ufficiale, contenere le conclusioni, i motivi e l'indicazione dei mezzi di prova ed essere firmati.
²	Nei motivi occorre spiegare in modo conciso perché l'atto impugnato viola il diritto. Qualora il ricorso sia ammissibile soltanto se concerne una questione di diritto di importanza fondamentale o un caso particolarmente importante per altri motivi, occorre spiegare perché la causa adempie siffatta condizione.14 15
³	Se sono in possesso della parte, i documenti indicati come mezzi di prova devono essere allegati; se l'atto scritto è diretto contro una decisione, anche questa deve essere allegata.
⁴	In caso di trasmissione per via elettronica, la parte o il suo patrocinatore deve munire l'atto scritto di una firma elettronica qualificata secondo la legge del 18 marzo 201616 sulla firma elettronica. Il Tribunale federale determina mediante regolamento:
^a	il formato dell'atto scritto e dei relativi allegati;
^b	le modalità di trasmissione;
^c	le condizioni alle quali può essere richiesta la trasmissione successiva di documenti cartacei in caso di problemi tecnici.17
⁵	Se mancano la firma della parte o del suo patrocinatore, la procura dello stesso o gli allegati prescritti, o se il patrocinatore non è autorizzato in quanto tale, è fissato un congruo termine per sanare il vizio, con la comminatoria che altrimenti l'atto scritto non sarà preso in considerazione.
⁶	Gli atti illeggibili, sconvenienti, incomprensibili, prolissi o non redatti in una lingua ufficiale possono essere del pari rinviati al loro autore affinché li modifichi.
⁷	Gli atti scritti dovuti a condotta processuale da querulomane o altrimenti abusiva sono inammissibili.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 106 Applicazione del diritto - 1 Il Tribunale federale applica d'ufficio il diritto.
¹	Il Tribunale federale applica d'ufficio il diritto.
²	Esamina la violazione di diritti fondamentali e di disposizioni di diritto cantonale e intercantonale soltanto se il ricorrente ha sollevato e motivato tale censura.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 105 Fatti determinanti - 1 Il Tribunale federale fonda la sua sentenza sui fatti accertati dall'autorità inferiore.
¹	Il Tribunale federale fonda la sua sentenza sui fatti accertati dall'autorità inferiore.
²	Può rettificare o completare d'ufficio l'accertamento dei fatti dell'autorità inferiore se è stato svolto in modo manifestamente inesatto o in violazione del diritto ai sensi dell'articolo 95.
³	Se il ricorso è diretto contro una decisione d'assegnazione o rifiuto di prestazioni pecuniarie dell'assicurazione militare o dell'assicurazione contro gli infortuni, il Tribunale federale non è vincolato dall'accertamento dei fatti operato dall'autorità inferiore.96

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 95 Diritto svizzero - Il ricorrente può far valere la violazione:
^a	del diritto federale;
^b	del diritto internazionale;
^c	dei diritti costituzionali cantonali;
^d	delle disposizioni cantonali in materia di diritto di voto dei cittadini e di elezioni e votazioni popolari;
^e	del diritto intercantonale.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 97 Accertamento inesatto dei fatti - 1 Il ricorrente può censurare l'accertamento dei fatti soltanto se è stato svolto in modo manifestamente inesatto o in violazione del diritto ai sensi dell'articolo 95 e l'eliminazione del vizio può essere determinante per l'esito del procedimento.
¹	Il ricorrente può censurare l'accertamento dei fatti soltanto se è stato svolto in modo manifestamente inesatto o in violazione del diritto ai sensi dell'articolo 95 e l'eliminazione del vizio può essere determinante per l'esito del procedimento.
²	Se il ricorso è diretto contro una decisione d'assegnazione o rifiuto di prestazioni pecuniarie dell'assicurazione militare o dell'assicurazione contro gli infortuni, può essere censurato qualsiasi accertamento inesatto o incompleto dei fatti giuridicamente rilevanti.87

SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto CO Art. 18 - 1 Per giudicare di un contratto, sia per la forma che per il contenuto, si deve indagare quale sia stata la vera e concorde volontà dei contraenti, anziché stare alla denominazione od alle parole inesatte adoperate per errore, o allo scopo di nascondere la vera natura del contratto.
¹	Per giudicare di un contratto, sia per la forma che per il contenuto, si deve indagare quale sia stata la vera e concorde volontà dei contraenti, anziché stare alla denominazione od alle parole inesatte adoperate per errore, o allo scopo di nascondere la vera natura del contratto.
²	Il debitore non può opporre la eccezione di simulazione al terzo che ha acquistato il credito sulla fede di un riconoscimento scritto.

SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto CO Art. 18 - 1 Per giudicare di un contratto, sia per la forma che per il contenuto, si deve indagare quale sia stata la vera e concorde volontà dei contraenti, anziché stare alla denominazione od alle parole inesatte adoperate per errore, o allo scopo di nascondere la vera natura del contratto.
¹	Per giudicare di un contratto, sia per la forma che per il contenuto, si deve indagare quale sia stata la vera e concorde volontà dei contraenti, anziché stare alla denominazione od alle parole inesatte adoperate per errore, o allo scopo di nascondere la vera natura del contratto.
²	Il debitore non può opporre la eccezione di simulazione al terzo che ha acquistato il credito sulla fede di un riconoscimento scritto.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 99 - 1 Possono essere addotti nuovi fatti e nuovi mezzi di prova soltanto se ne dà motivo la decisione dell'autorità inferiore.
¹	Possono essere addotti nuovi fatti e nuovi mezzi di prova soltanto se ne dà motivo la decisione dell'autorità inferiore.
²	Non sono ammissibili nuove conclusioni.

SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto CO Art. 262 - 1 Il conduttore può sublocare in tutto o in parte la cosa con il consenso del locatore.
¹	Il conduttore può sublocare in tutto o in parte la cosa con il consenso del locatore.
²	Il locatore può negare il consenso soltanto se:
^a	il conduttore rifiuta di comunicargli le condizioni della sublocazione;
^b	le condizioni della sublocazione, comparate con quelle del contratto principale di locazione, sono abusive;
^c	la sublocazione causa al locatore un pregiudizio essenziale.
³	Il conduttore è responsabile verso il locatore se il subconduttore usa della cosa locata in modo diverso da quello permesso al conduttore. A tale effetto, il locatore può rivolgersi direttamente al subconduttore.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 66 Onere e ripartizione delle spese giudiziarie - 1 Di regola, le spese giudiziarie sono addossate alla parte soccombente. Se le circostanze lo giustificano, il Tribunale federale può ripartirle in modo diverso o rinunciare ad addossarle alle parti.
¹	Di regola, le spese giudiziarie sono addossate alla parte soccombente. Se le circostanze lo giustificano, il Tribunale federale può ripartirle in modo diverso o rinunciare ad addossarle alle parti.
²	In caso di desistenza o di transazione, il Tribunale federale può rinunciare in tutto o in parte a riscuotere le spese giudiziarie.
³	Le spese inutili sono pagate da chi le causa.
⁴	Alla Confederazione, ai Cantoni, ai Comuni e alle organizzazioni incaricate di compiti di diritto pubblico non possono di regola essere addossate spese giudiziarie se, senza avere alcun interesse pecuniario, si rivolgono al Tribunale federale nell'esercizio delle loro attribuzioni ufficiali o se le loro decisioni in siffatte controversie sono impugnate mediante ricorso.
⁵	Salvo diversa disposizione, le spese giudiziarie addossate congiuntamente a più persone sono da queste sostenute in parti eguali e con responsabilità solidale.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 68 Spese ripetibili - 1 Nella sentenza il Tribunale federale determina se e in che misura le spese della parte vincente debbano essere sostenute da quella soccombente.
¹	Nella sentenza il Tribunale federale determina se e in che misura le spese della parte vincente debbano essere sostenute da quella soccombente.
²	La parte soccombente è di regola tenuta a risarcire alla parte vincente, secondo la tariffa del Tribunale federale, tutte le spese necessarie causate dalla controversia.
³	Alla Confederazione, ai Cantoni, ai Comuni e alle organizzazioni incaricate di compiti di diritto pubblico non sono di regola accordate spese ripetibili se vincono una causa nell'esercizio delle loro attribuzioni ufficiali.
⁴	Si applica per analogia l'articolo 66 capoversi 3 e 5.
⁵	Il Tribunale federale conferma, annulla o modifica, a seconda dell'esito del procedimento, la decisione sulle spese ripetibili pronunciata dall'autorità inferiore. Può stabilire esso stesso l'importo di tali spese secondo la tariffa federale o cantonale applicabile o incaricarne l'autorità inferiore.