4A_379/2014 - 2015-03-10 - Vertragsrecht

Bundesgericht
Tribunal fédéral
Tribunale federale
Tribunal federal

{T 0/2}

4A_379/2014

Urteil vom 10. März 2015

I. zivilrechtliche Abteilung

Besetzung
Bundesrichterin Kiss, Präsidentin,
Bundesrichterin Klett, Bundesrichter Kolly,
Gerichtsschreiberin Marti-Schreier.

Verfahrensbeteiligte
A.________ GmbH,
vertreten durch Rechtsanwalt Andrea Mani,
Beschwerdeführerin,

gegen

Erbengemeinschaft B.________, bestehend aus:

1. C.________,
2. D.________,
beide vertreten durch Rechtsanwalt Riet A. Ganzoni,
Beschwerdegegner.

Gegenstand
Mietvertrag; Kündigung,

Beschwerde gegen das Urteil des Kantonsgerichts von Graubünden, II. Zivilkammer, vom 13. Mai 2014.

Sachverhalt:

A.

A.a. Am 30. Juli 2008 schlossen B.________ sel. als Vermieter und die A.________ GmbH als Mieterin (Beklagte, Beschwerdeführerin) einen Mietvertrag über Räumlichkeiten im Erdgeschoss an der Strasse U.________ in V.________. Der Mietvertrag wurde auf den 1. Oktober 2020 befristet, mit einer Verlängerungsmöglichkeit für weitere 10 Jahre. Der Mietzins wurde auf Fr. 126'000.-- pro Jahr festgesetzt und sollte jeweils am 1. Januar der Teuerung angepasst werden. Die Mieterin betreibt in einem Teil der gemieteten Räumlichkeiten einen Nachtclub. Andere Teile vermietet sie an Untermieter.

A.b. Nachdem B.________ sel. verstorben war, forderten dessen Erben die Mieterin mehrmals schriftlich dazu auf, ihnen die Untermietbedingungen offenzulegen. Die Mieterin verweigerte dies.

A.c. Am 1. November 2010 kündigten die Erben von B.________ sel. den Mietvertrag aus wichtigem Grund auf den 31. Mai 2011.

B.

B.a. Am 10. Februar 2011 reichten die Erben von B.________ sel. bei der Schlichtungsbehörde des Bezirks Maloja ein Schlichtungsgesuch ein. Nach erfolglos verlaufener Schlichtungsverhandlung reichten sie am 1. April 2011 Klage beim Bezirksgericht Maloja ein. Mit in der Replik geänderten Rechtsbegehren beantragten sie die Feststellung, dass die von der Vermieterschaft am 1. November 2010 per 31. Mai 2011 ausgesprochene Kündigung des Mietvertrags für die Halle im Erdgeschoss, Eingangsbereich, Einstellraum und Vorplatz auf der Parzelle Nr. xxx, Strasse U.________ in V.________, rechtsgültig sei.
Mit Schreiben vom 15. März 2012 wurde dem Bezirksgericht Maloja mitgeteilt, dass zwei Erbinnen aus der Erbengemeinschaft ausgetreten seien und diese nun noch aus C.________ (Vermieterin 1, Klägerin 1, Beschwerdegegnerin 1) und D.________ (Vermieter 2, Kläger 2, Beschwerdegegner 2) bestehe.
Mit Entscheid vom 26. September 2012 hiess das Bezirksgericht Maloja die Klage gut und stellte fest, dass die am 1. November 2010 per 31. Mai 2011 ausgesprochene Kündigung des Mietvertrages rechtsgültig sei (Dispositiv-Ziff. 1). Das Bezirksgericht auferlegte die Gerichtskosten der Mieterin (Dispositiv-Ziff. 2) und verpflichtete diese, die Vermieter mit Fr. 19'199.15 zu entschädigen (Dispositiv-Ziff. 3). Es kam zum Schluss, die Voraussetzungen für eine ausserordentliche Kündigung aus wichtigen Gründen nach Art. 266g OR seien entgegen der Ansicht der Vermieter nicht erfüllt, aufgrund der fehlenden Bekanntgabe der Untermietbedingungen aber diejenigen nach Art. 257f Abs. 3 OR, weshalb die Kündigung dennoch gültig sei.

B.b. Gegen diesen Entscheid erhob die Mieterin Berufung beim Kantonsgericht von Graubünden und beantragte, der angefochtene Entscheid sei aufzuheben und es sei festzustellen, dass die ausserordentliche Kündigung des Mietverhältnisses nichtig bzw. unwirksam sei. Eventuell sei zu bestimmen, zu welchem Zeitpunkt und in welchem Zustand das Mietobjekt zu übergeben sei und es seien die vermögensrechtlichen Folgen der vorzeitigen Auflösung des Mietverhältnisses gerichtlich festzulegen. Zudem sei die vorinstanzlich zugesprochene Parteientschädigung um den Betrag zu reduzieren, der für die anwaltliche Vertretung bis nach der Durchführung der Schlichtungsverhandlung berechnet worden sei.
Mit Urteil vom 13. Mai 2014 hiess das Kantonsgericht von Graubünden die Berufung teilweise gut, hob Dispositiv-Ziff. 3 des angefochtenen Entscheids auf und legte die den Vermietern für das erstinstanzliche Verfahren geschuldete Entschädigung neu auf Fr. 14'166.-- fest. Das Kantonsgericht teilte die Auffassung des erstinstanzlichen Gerichts, wonach die Voraussetzungen für eine Kündigung nach Art. 257f Abs. 3 OR wegen fehlender Bekanntgabe der Untermietbedingungen erfüllt waren.

C.
Mit Beschwerde in Zivilsachen vom 19. Juni 2014 beantragt die Mieterin dem Bundesgericht, es sei das Urteil des Kantonsgerichts von Graubünden aufzuheben und es sei festzustellen, dass die ausserordentliche Kündigung des Mietverhältnisses nichtig bzw. unwirksam sei. Eventuell sei die Sache zu neuer Entscheidung an die Vorinstanz zurückzuweisen.
Die Beschwerdegegner beantragen die Abweisung der Beschwerde. Die Vorinstanz hat auf eine Vernehmlassung verzichtet.

D.
Mit Präsidialverfügung vom 4. November 2014 wurde der Beschwerde die von der Beschwerdeführerin beantragte aufschiebende Wirkung erteilt.

Erwägungen:

1.
Das Bundesgericht prüft von Amtes wegen und mit freier Kognition, ob ein Rechtsmittel zulässig ist (Art. 29 Abs. 1 BGG; BGE 139 III 133 E. 1 S. 133 mit Hinweisen).
Die Beschwerde richtet sich gegen einen verfahrensabschliessenden Endentscheid (Art. 90 BGG) einer oberen kantonalen Instanz, die auf ein Rechtsmittel hin kantonal letztinstanzlich in einer Zivilsache entschieden hat (Art. 75 i.V.m. Art. 72 BGG), die Rechtsbegehren der Beschwerdeführerin sind im kantonalen Verfahren nicht geschützt worden (Art. 76 Abs. 1 BGG), der massgebende Streitwert beträgt mehr als Fr. 15'000.-- (Art. 51 i.V.m. Art. 74 Abs. 1 lit. a BGG) und die Beschwerdefrist ist eingehalten (Art. 100 Abs. 1 BGG). Auf die Beschwerde ist somit - unter Vorbehalt einer hinreichenden Begründung (Art. 42 Abs. 2 und Art. 106 Abs. 2 BGG) - einzutreten.

2.

2.1. Das Bundesgericht legt seinem Urteil den Sachverhalt zugrunde, den die Vorinstanz festgestellt hat (Art. 105 Abs. 1 BGG). Es kann die Sachverhaltsfeststellung der Vorinstanz nur berichtigen oder ergänzen, wenn sie offensichtlich unrichtig ist oder auf einer Rechtsverletzung im Sinne von Art. 95 BGG beruht (Art. 105 Abs. 2 BGG). Überdies muss die Behebung des Mangels für den Ausgang des Verfahrens entscheidend sein (Art. 97 Abs. 1 BGG). Neue Tatsachen und Beweismittel dürfen nur soweit vorgebracht werden, als der Entscheid der Vorinstanz dazu Anlass gibt (Art. 99 Abs. 1 BGG), was in der Beschwerde näher darzulegen ist (BGE 133 III 393 E. 3 S. 395). Die beschwerdeführende Partei, welche die Sachverhaltsfeststellungen der Vorinstanz anfechten will, muss klar und substanziiert aufzeigen, inwiefern die gerügten Feststellungen bzw. die Unterlassung von Feststellungen offensichtlich unrichtig sind oder auf einer Rechtsverletzung im Sinne von Art. 95 BGG beruhen (vgl. BGE 133 II 249 E. 1.4.3 S. 254; 133 III 350 E. 1.3 S. 351, 393 E. 7.1 S. 398).
Zu beachten ist, dass das Bundesgericht in die Beweiswürdigung des Sachgerichts nur eingreift, wenn diese willkürlich ist. Willkür liegt nicht schon dann vor, wenn eine andere Lösung ebenfalls in Betracht zu ziehen oder gar vorzuziehen wäre, sondern nur, wenn der angefochtene Entscheid offensichtlich unhaltbar ist, mit der tatsächlichen Situation in klarem Widerspruch steht, eine Norm oder einen unumstrittenen Rechtsgrundsatz krass verletzt oder in stossender Weise dem Gerechtigkeitsgedanken zuwiderläuft (BGE 138 IV 13 E. 5.1 S. 22; 134 II 124 E. 4.1 S. 133; 132 III 209 E. 2.1 S. 211).

2.2. Diese Grundsätze verkennt die Beschwerdeführerin, wenn sie in ihrer Beschwerde den Sachverhalt frei ergänzt oder abändert, ohne entsprechende Sachverhaltsrügen vorzubringen. So ist die Beschwerdeführerin mit ihrer Rüge nicht zu hören, aus dem Abschluss des Mietvertrages vom 30. Juli 2008 lasse sich eine stillschweigende Erlaubnis von B.________ sel. zur teilweisen Untervermietung ableiten, seien diesem doch im Zeitpunkt des Vertragsschlusses die Untermietbedingungen bekannt gewesen. Denn die Vorinstanz hat festgestellt, die Behauptung der Beschwerdeführerin, sie habe B.________ sel. die Untermietbedingungen offengelegt, sei unbewiesen geblieben; dagegen bringt die Beschwerdeführerin keine Sachverhaltsrüge vor.

2.3. Soweit die Beschwerdeführerin geltend macht, sie habe den Beschwerdegegnern die Untermietbedingungen im Verlaufe des pendenten Gerichtsverfahrens bekannt gegeben, so wurde dies von der Vorinstanz nicht festgestellt und die Beschwerdeführerin behauptet nicht, diese Tatsache im vorangegangenen Verfahren vorgebracht zu haben. Diese Behauptung stellt mithin eine neue Tatsache dar (BGE 136 V 362 E. 3.3.1 S. 364).
Ob die Beschwerdeführerin eine Offenlegung erst nach oder bereits vor Ergehen des angefochtenen Entscheids behauptet, ist unklar. Im ersten Fall würde ein "echtes" Novum vorliegen, das vor Bundesgericht unbeachtlich ist (BGE 139 III 120 E. 3.1.2 S. 123 mit Hinweis). Im zweiten Fall würde ein "unechtes" Novum vorliegen, das vor Bundesgericht nur soweit vorgebracht werden darf, als der Entscheid der Vorinstanz dazu Anlass gibt (Art. 99 Abs. 1 BGG). Dass diese Voraussetzung erfüllt wäre, macht die Beschwerdeführerin nicht geltend und ist auch nicht ersichtlich, hat doch bereits das erstinstanzliche Gericht die Kündigung mit der Begründung geschützt, die Untermietbedingungen seien den Beschwerdegegnern nicht bekannt gegeben worden. Die Behauptung, die Untermietbedingungen seien im Verlaufe des pendenten Gerichtsverfahrens bekannt gegeben worden, ist somit im bundesgerichtlichen Verfahren unbeachtlich.

3.
Die Beschwerdeführerin rügt, die Vorinstanz habe sich bei ihrer Beurteilung der Gültigkeit der Kündigung zu Unrecht auf Art. 257f Abs. 3 OR gestützt. Die Beschwerdegegner hätten "aus wichtigem Grund" gekündigt und damit zum Ausdruck gebracht, dass sie sich auf Art. 266g Abs. 1 OR stützen würden. Nachdem die Vorinstanzen zum Schluss gekommen seien, die Voraussetzungen für eine ausserordentliche Kündigung aus wichtigen Gründen nach Art. 266g OR seien nicht erfüllt, hätte die Gültigkeit der Kündigung verneint werden müssen. Eine nachträgliche Umwandlung in eine Kündigung nach Art. 257f Abs. 3 OR sei unzulässig.

3.1. Aus dem Begriff des Gestaltungsrechts folgt im Allgemeinen ein Umdeutungsausschluss (BGE 123 III 124 E. 3d S. 128 f.). Dieser reicht indessen nicht weiter als die Gebote der Klarheit, der Unbedingtheit und der Unwiderruflichkeit der Ausübung von Gestaltungsrechten und findet seine Schranken an den Grundsätzen der Rechtsanwendung von Amtes wegen und der unschädlichen Falschbezeichnung analog Art. 18 OR. Wer daher gestützt auf einen klar umschriebenen Sachverhalt eine ausserordentliche Kündigung ausspricht, dem schadet nicht, wenn er - rechtsirrtümlich - als rechtliche Grundlage seiner Gestaltungserklärung eine unrichtige Gesetzesbestimmung anruft, sofern eine Ersatznorm zur Verfügung steht, welche seinen Anspruch stützt (BGE 135 III 441 E. 3.1 S. 442; 123 III 124 E. 3d S. 129). Die unrichtige rechtliche Qualifikation kann ihm diesfalls nicht entgegengehalten werden, und seine Kündigung ist nach Massgabe der sachlich anwendbaren Norm zu beurteilen.

3.2. Die Vorinstanz stützte sich auf diese Rechtsprechung und führte aus, es schade somit nicht, wenn das erstinstanzliche Gericht aufgrund desselben Sachverhalts zum Schluss gelangt sei, es seien spezielle Kündigungsgründe (Art. 257f Abs. 3 OR) erfüllt, während die Beschwerdegegner davon ausgegangen seien, die Gesamtheit der Vertragsverletzungen berechtige zu einer Kündigung nach Art. 266g OR.

3.3. Dagegen bringt die Beschwerdeführerin vor, Art. 18 OR sei vorliegend auch nicht analog anwendbar. Die rechtskundige Vermieterschaft habe sich bei ihrer ausserordentlichen Kündigung bewusst nicht auf Art. 257f OR, sondern auf Art. 266g OR berufen wollen. Die Voraussetzungen für eine vorzeitige Auflösung des Mietverhältnisses gestützt auf diese Bestimmungen seien nicht identisch. Die Beschwerdegegner seien auf ihrer Wahl, das Mietverhältnis gestützt auf Art. 266g OR aufzulösen, zu behaften. Da sich dieser Kündigungsgrund bei der gerichtlichen Überprüfung als unwirksam erwiesen habe, weil die diesbezüglichen gesetzlichen Voraussetzungen nicht gegeben seien, könne die Kündigung nicht nachträglich umgewandelt werden.

3.4. Diese Vorbringen sind unbehelflich. Die Beschwerdegegner haben für die ausserordentliche Kündigung unterschiedliche Gründe angegeben. Wenn die Beschwerdegegner in ihrer Kündigung davon ausgingen, das Verhalten der Beschwerdeführerin falle unter die wichtigen Gründe gemäss Art. 266g OR, sich aber im Verfahren zeigte, dass aufgrund der beanstandeten Verhaltensweisen der Beschwerdeführerin die Voraussetzungen für eine Kündigung nach der lex specialis des Art. 257f Abs. 3 OR erfüllt waren, führt dies nach der dargelegten bundesgerichtlichen Rechtsprechung nicht zur Ungültigkeit der Kündigung (vgl. auch Urteil des Bundesgerichts 4C.223/2006 vom 7. September 2006 E. 2.3). Die Vorinstanz hat somit kein Bundesrecht verletzt, indem sie die Gültigkeit der Kündigung nach Verneinung der Voraussetzungen von Art. 266g OR unter dem Gesichtspunkt von Art. 257f Abs. 3 OR geprüft hat.

4.
Die Beschwerdeführerin rügt weiter, die Voraussetzungen für eine Kündigung nach Art. 257f Abs. 3 OR seien entgegen der Ansicht der Vorinstanz nicht erfüllt.

4.1. Der Mieter muss die Sache nach Art. 257f Abs. 1 OR sorgfältig gebrauchen. Verletzt er trotz schriftlicher Mahnung des Vermieters seine Pflicht zu Sorgfalt weiter, so dass dem Vermieter die Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht mehr zuzumuten ist, so kann der Vermieter fristlos, bei Wohn- und Geschäftsräumen mit einer Frist von mindestens 30 Tagen auf Ende eines Monats kündigen (Art. 257f Abs. 3 OR).
Nach Art. 262 Abs. 1 OR kann der Mieter die Sache mit Zustimmung des Vermieters ganz oder teilweise untervermieten. Der Vermieter kann die Zustimmung u.a. verweigern, wenn sich der Mieter weigert, dem Vermieter die Bedingungen der Untermiete bekannt zu geben (Art. 262 Abs. 2 lit. a OR).

4.2. Die Vorinstanz hat festgestellt, die Beschwerdegegner hätten die Beschwerdeführerin mehrmals schriftlich auf die fehlende Zustimmung zu den Untermietverhältnissen hingewiesen. Sie hätten zudem in mehreren Schreiben die fehlende Bekanntgabe der Untermietbedingungen reklamiert und die Beschwerdeführerin aufgefordert, die Untermietverträge offenzulegen. Diese Aufforderungen habe die Beschwerdeführerin ignoriert. Die Beschwerdegegner wären unter diesen Umständen befugt gewesen, ihre Zustimmung zu den Untermietverhältnissen zu verweigern (Art. 262 Abs. 2 lit. a OR). Die Beschwerdeführerin habe ihre Sorgfaltspflicht in schwerwiegender Weise verletzt, indem sie weder die Zustimmung zu den Untermietverhältnissen eingeholt noch die Untermietbedingungen bekannt gegeben habe. Damit seien die Voraussetzungen für eine ausserordentliche Kündigung nach Art. 257f Abs. 3 OR erfüllt gewesen.

4.3. Die Beschwerdeführerin macht geltend, die Beschwerdegegner hätten nie verlangt, dass die Untermietverhältnisse beendet würden. Auch hätten sie nie angedroht, das Mietverhältnis vorzeitig aufzulösen, falls ihnen die Untermietbedingungen nicht bekannt gegeben würden. Damit fehle es an der von Art. 257f Abs. 2 (recte: 3) OR vorausgesetzten schriftlichen Abmahnung. Sie habe zudem bloss Teile des Mietobjekts untervermietet. Schliesslich hätten die Beschwerdegegner nie geltend gemacht, dass ihnen die Fortsetzung des Mietverhältnisses unzumutbar sei. Voraussetzung für die Unzumutbarkeit sei auch die Verhältnismässigkeit, die vorliegend nicht gegeben sei: Der Mietvertrag sei auf den 1. Oktober 2020 befristet worden und sie habe gestützt auf diese lange Vertragsdauer Investitionen von rund Fr. 1 Mio. getätigt.

4.4. Nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung kann eine Untervermietung ohne Zustimmung des Vermieters eine ausserordentliche Kündigung gemäss Art. 257f Abs. 3 OR nach sich ziehen (BGE 134 III 446 E. 2.2 S. 449, 300 E. 3.1 S. 302). Voraussetzung dafür ist eine schriftliche Mahnung des Vermieters; dieser muss den Mieter mithin dazu auffordern, sich an das Gesetz zu halten, und er muss den Mieter entweder zur Beendigung der Untervermietung auffordern oder gegen das Unterbleiben des Ersuchens um Zustimmung protestieren und gegebenenfalls die Bekanntgabe der Untermietbedingungen fordern (BGE 134 III 446 E. 2.2 S. 449, 300 E. 3.1 S. 303). Reagiert der Mieter nicht auf die schriftliche Mahnung, so ist der Vermieter jedenfalls zur vorzeitigen Kündigung des Mietverhältnisses berechtigt, wenn er sich aus einem der in Art. 262 Abs. 2 OR genannten Gründe der Untervermietung hätte widersetzen können (BGE 134 III 446 E. 2.2 S. 449). Die Voraussetzung, wonach die Fortsetzung des Mietverhältnisses dem Vermieter nicht mehr zumutbar sein darf (Art. 257f Abs. 3 OR), muss diesfalls nicht selbständig geprüft werden; vielmehr wird davon ausgegangen, dass etwa im Falle der Weigerung des Mieters, dem Vermieter die Bedingungen der Untermiete bekannt
zu geben (Art. 262 Abs. 2 lit. a OR) die Unzumutbarkeit der Fortsetzung des Mietverhältnisses stets zu bejahen ist (BGE 134 III 446 E. 2.2 S. 449, 300 E. 3.1 S. 304).

4.5. Nach den vorinstanzlichen Feststellungen hat die Beschwerdeführerin die Beschwerdegegner nicht um Zustimmung zur Untervermietung ersucht. Indem diese die fehlende Zustimmung zu den Untermietverhältnissen und die fehlende Bekanntgabe der Untermietbedingungen (sogar mehrfach) reklamiert und die Beschwerdeführerin aufgefordert haben, die Untermietverträge offenzulegen, sind sie ihrer Pflicht zur schriftlichen Mahnung nach Art. 257f Abs. 3 OR nachgekommen. Entgegen der Ansicht der Beschwerdeführerin waren die Beschwerdegegner nicht verpflichtet, die Beendigung der Untermietverhältnisse zu verlangen oder die vorzeitige Kündigung anzudrohen. Die Beschwerdeführerin ist ihrer Pflicht zur Einholung der Zustimmung und zur Bekanntgabe der Untermietverhältnisse trotz der Mahnungen nicht nachgekommen. Die Beschwerdegegner hätten sich somit der Untervermietung gestützt auf Art. 262 Abs. 2 lit. a OR widersetzen können. Damit ist gemäss der dargelegten bundesgerichtlichen Rechtsprechung gleichzeitig die Unzumutbarkeit der Fortsetzung des Mietverhältnisses zu bejahen. Daran ändert auch nichts, dass die Beschwerdeführerin bloss Teile des Mietobjekts untervermietet hat, denn nach Art. 262 Abs. 1 OR ist die Zustimmung des Vermieters auch
erforderlich, wenn der Mieter die Sache teilweise untervermieten will (vgl. auch Urteil 4A_456/2010 vom 18. April 2011 E. 3.1). Die Vorinstanz hat somit Art. 257f Abs. 3 OR nicht verletzt, indem sie die Gültigkeit der Kündigung gestützt auf diese Bestimmung bejaht hat.

5.
Nach dem Gesagten ist die Beschwerde abzuweisen, soweit darauf einzutreten ist. Bei diesem Verfahrensausgang wird die Beschwerdeführerin kosten- und entschädigungspflichtig (Art. 66 Abs. 1 BGG und Art. 68 Abs. 2 BGG).

Demnach erkennt das Bundesgericht:

1.
Die Beschwerde wird abgewiesen, soweit darauf einzutreten ist.

2.
Die Gerichtskosten von Fr. 6'000.-- werden der Beschwerdeführerin auferlegt.

3.
Die Beschwerdeführerin hat die Beschwerdegegner für das bundesgerichtliche Verfahren mit insgesamt Fr. 7'000.-- zu entschädigen.

4.
Dieses Urteil wird den Parteien und dem Kantonsgericht von Graubünden, II. Zivilkammer, schriftlich mitgeteilt.

Lausanne, 10. März 2015

Im Namen der I. zivilrechtlichen Abteilung
des Schweizerischen Bundesgerichts

Die Präsidentin: Kiss

Die Gerichtsschreiberin: Marti-Schreier

SR 220 Erste Abteilung: Allgemeine Bestimmungen Erster Titel: Die Entstehung der Obligationen Erster Abschnitt: Die Entstehung durch Vertrag OR Art. 266^g - 1 Aus wichtigen Gründen, welche die Vertragserfüllung für sie unzumutbar machen, können die Parteien das Mietverhältnis mit der gesetzlichen Frist auf einen beliebigen Zeitpunkt kündigen.
¹	Aus wichtigen Gründen, welche die Vertragserfüllung für sie unzumutbar machen, können die Parteien das Mietverhältnis mit der gesetzlichen Frist auf einen beliebigen Zeitpunkt kündigen.
²	Der Richter bestimmt die vermögensrechtlichen Folgen der vorzeitigen Kündigung unter Würdigung aller Umstände.

SR 220 Erste Abteilung: Allgemeine Bestimmungen Erster Titel: Die Entstehung der Obligationen Erster Abschnitt: Die Entstehung durch Vertrag OR Art. 257^f - 1 Der Mieter muss die Sache sorgfältig gebrauchen.
¹	Der Mieter muss die Sache sorgfältig gebrauchen.
²	Der Mieter einer unbeweglichen Sache muss auf Hausbewohner und Nachbarn Rücksicht nehmen.
³	Verletzt der Mieter trotz schriftlicher Mahnung des Vermieters seine Pflicht zu Sorgfalt oder Rücksichtnahme weiter, so dass dem Vermieter oder den Hausbewohnern die Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht mehr zuzumuten ist so kann der Vermieter fristlos, bei Wohn- und Geschäftsräumen mit einer Frist von mindestens 30 Tagen auf Ende eines Monats kündigen.
⁴	Der Vermieter von Wohn- oder Geschäftsräumen kann jedoch fristlos kündigen, wenn der Mieter vorsätzlich der Sache schweren Schaden zufügt.

SR 220 Erste Abteilung: Allgemeine Bestimmungen Erster Titel: Die Entstehung der Obligationen Erster Abschnitt: Die Entstehung durch Vertrag OR Art. 257^f - 1 Der Mieter muss die Sache sorgfältig gebrauchen.
¹	Der Mieter muss die Sache sorgfältig gebrauchen.
²	Der Mieter einer unbeweglichen Sache muss auf Hausbewohner und Nachbarn Rücksicht nehmen.
³	Verletzt der Mieter trotz schriftlicher Mahnung des Vermieters seine Pflicht zu Sorgfalt oder Rücksichtnahme weiter, so dass dem Vermieter oder den Hausbewohnern die Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht mehr zuzumuten ist so kann der Vermieter fristlos, bei Wohn- und Geschäftsräumen mit einer Frist von mindestens 30 Tagen auf Ende eines Monats kündigen.
⁴	Der Vermieter von Wohn- oder Geschäftsräumen kann jedoch fristlos kündigen, wenn der Mieter vorsätzlich der Sache schweren Schaden zufügt.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 29 Prüfung - 1 Das Bundesgericht prüft seine Zuständigkeit von Amtes wegen.
¹	Das Bundesgericht prüft seine Zuständigkeit von Amtes wegen.
²	Bestehen Zweifel, ob das Bundesgericht oder eine andere Behörde zuständig ist, so führt das Gericht mit dieser Behörde einen Meinungsaustausch.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 75 Vorinstanzen - 1 Die Beschwerde ist zulässig gegen Entscheide letzter kantonaler Instanzen, des Bundesverwaltungsgerichts und des Bundespatentgerichts.36
¹	Die Beschwerde ist zulässig gegen Entscheide letzter kantonaler Instanzen, des Bundesverwaltungsgerichts und des Bundespatentgerichts.36
²	Die Kantone setzen als letzte kantonale Instanzen obere Gerichte ein. Diese entscheiden als Rechtsmittelinstanzen; ausgenommen sind die Fälle, in denen:
^a	ein Bundesgesetz eine einzige kantonale Instanz vorsieht;
^b	ein Fachgericht für handelsrechtliche Streitigkeiten als einzige kantonale Instanz entscheidet;
^c	eine Klage mit einem Streitwert von mindestens 100 000 Franken mit Zustimmung aller Parteien direkt beim oberen Gericht eingereicht wurde.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 72 Grundsatz - 1 Das Bundesgericht beurteilt Beschwerden gegen Entscheide in Zivilsachen.
¹	Das Bundesgericht beurteilt Beschwerden gegen Entscheide in Zivilsachen.
²	Der Beschwerde in Zivilsachen unterliegen auch:
^a	Entscheide in Schuldbetreibungs- und Konkurssachen;
^b	öffentlich-rechtliche Entscheide, die in unmittelbarem Zusammenhang mit Zivilrecht stehen, insbesondere Entscheide:
^b1	über die Anerkennung und Vollstreckung von Entscheiden und über die Rechtshilfe in Zivilsachen,
^b2	über die Führung des Grundbuchs, des Zivilstands- und des Handelsregisters sowie der Register für Marken, Muster und Modelle, Erfindungspatente, Pflanzensorten und Topografien,
^b3	über die Bewilligung zur Namensänderung,
^b4	auf dem Gebiet der Aufsicht über die Stiftungen mit Ausnahme der Vorsorge- und Freizügigkeitseinrichtungen,
^b5	auf dem Gebiet der Aufsicht über die Willensvollstrecker und -vollstreckerinnen und andere erbrechtliche Vertreter und Vertreterinnen,
^b6	auf dem Gebiet des Kindes- und Erwachsenenschutzes,
^b7	...

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 76 Beschwerderecht - 1 Zur Beschwerde in Zivilsachen ist berechtigt, wer:
¹	Zur Beschwerde in Zivilsachen ist berechtigt, wer:
^a	vor der Vorinstanz am Verfahren teilgenommen hat oder keine Möglichkeit zur Teilnahme erhalten hat; und
^b	durch den angefochtenen Entscheid besonders berührt ist und ein schutzwürdiges Interesse an dessen Aufhebung oder Änderung hat.
²	Gegen Entscheide nach Artikel 72 Absatz 2 steht das Beschwerderecht auch der Bundeskanzlei, den Departementen des Bundes oder, soweit das Bundesrecht es vorsieht, den ihnen unterstellten Dienststellen zu, wenn der angefochtene Entscheid die Bundesgesetzgebung in ihrem Aufgabenbereich verletzen kann.40

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 51 Berechnung - 1 Der Streitwert bestimmt sich:
¹	Der Streitwert bestimmt sich:
^a	bei Beschwerden gegen Endentscheide nach den Begehren, die vor der Vorinstanz streitig geblieben waren;
^b	bei Beschwerden gegen Teilentscheide nach den gesamten Begehren, die vor der Instanz streitig waren, welche den Teilentscheid getroffen hat;
^c	bei Beschwerden gegen Vor- und Zwischenentscheide nach den Begehren, die vor der Instanz streitig sind, wo die Hauptsache hängig ist;
^d	bei Klagen nach den Begehren des Klägers oder der Klägerin.
²	Lautet ein Begehren nicht auf Bezahlung einer bestimmten Geldsumme, so setzt das Bundesgericht den Streitwert nach Ermessen fest.
³	Zinsen, Früchte, Gerichtskosten und Parteientschädigungen, die als Nebenrechte geltend gemacht werden, sowie Vorbehalte und die Kosten der Urteilsveröffentlichung fallen bei der Bestimmung des Streitwerts nicht in Betracht.
⁴	Als Wert wiederkehrender Nutzungen oder Leistungen gilt der Kapitalwert. Bei ungewisser oder unbeschränkter Dauer gilt als Kapitalwert der zwanzigfache Betrag der einjährigen Nutzung oder Leistung, bei Leibrenten jedoch der Barwert.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 74 Streitwertgrenze - 1 In vermögensrechtlichen Angelegenheiten ist die Beschwerde nur zulässig, wenn der Streitwert mindestens beträgt:
¹	In vermögensrechtlichen Angelegenheiten ist die Beschwerde nur zulässig, wenn der Streitwert mindestens beträgt:
^a	15 000 Franken in arbeits- und mietrechtlichen Fällen;
^b	30 000 Franken in allen übrigen Fällen.
²	Erreicht der Streitwert den massgebenden Betrag nach Absatz 1 nicht, so ist die Beschwerde dennoch zulässig:
^a	wenn sich eine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung stellt;
^b	wenn ein Bundesgesetz eine einzige kantonale Instanz vorsieht;
^c	gegen Entscheide der kantonalen Aufsichtsbehörden in Schuldbetreibungs- und Konkurssachen;
^d	gegen Entscheide des Konkurs- und Nachlassrichters oder der Konkurs- und Nachlassrichterin;
^e	gegen Entscheide des Bundespatentgerichts.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 100 Beschwerde gegen Entscheide - 1 Die Beschwerde gegen einen Entscheid ist innert 30 Tagen nach der Eröffnung der vollständigen Ausfertigung beim Bundesgericht einzureichen.
¹	Die Beschwerde gegen einen Entscheid ist innert 30 Tagen nach der Eröffnung der vollständigen Ausfertigung beim Bundesgericht einzureichen.
²	Die Beschwerdefrist beträgt zehn Tage:
^a	bei Entscheiden der kantonalen Aufsichtsbehörden in Schuldbetreibungs- und Konkurssachen;
^b	bei Entscheiden auf den Gebieten der internationalen Rechtshilfe in Strafsachen und der internationalen Amtshilfe in Steuersachen;
^c	bei Entscheiden über die Rückgabe eines Kindes nach dem Europäischen Übereinkommen vom 20. Mai 198089 über die Anerkennung und Vollstreckung von Entscheidungen über das Sorgerecht für Kinder und die Wiederherstellung des Sorgerechts oder nach dem Übereinkommen vom 25. Oktober 198090 über die zivilrechtlichen Aspekte internationaler Kindesentführung;
^d	bei Entscheiden des Bundespatentgerichts über die Erteilung einer Lizenz nach Artikel 40d des Patentgesetzes vom 25. Juni 195492.
³	Die Beschwerdefrist beträgt fünf Tage:
^a	bei Entscheiden der kantonalen Aufsichtsbehörden in Schuldbetreibungs- und Konkurssachen im Rahmen der Wechselbetreibung;
^b	bei Entscheiden der Kantonsregierungen über Beschwerden gegen eidgenössische Abstimmungen.
⁴	Bei Entscheiden der Kantonsregierungen über Beschwerden gegen die Nationalratswahlen beträgt die Beschwerdefrist drei Tage.
⁵	Bei Beschwerden wegen interkantonaler Kompetenzkonflikte beginnt die Beschwerdefrist spätestens dann zu laufen, wenn in beiden Kantonen Entscheide getroffen worden sind, gegen welche beim Bundesgericht Beschwerde geführt werden kann.
⁶	...93
⁷	Gegen das unrechtmässige Verweigern oder Verzögern eines Entscheids kann jederzeit Beschwerde geführt werden.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 42 Rechtsschriften - 1 Rechtsschriften sind in einer Amtssprache abzufassen und haben die Begehren, deren Begründung mit Angabe der Beweismittel und die Unterschrift zu enthalten.
¹	Rechtsschriften sind in einer Amtssprache abzufassen und haben die Begehren, deren Begründung mit Angabe der Beweismittel und die Unterschrift zu enthalten.
²	In der Begründung ist in gedrängter Form darzulegen, inwiefern der angefochtene Akt Recht verletzt. Ist eine Beschwerde nur unter der Voraussetzung zulässig, dass sich eine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung stellt oder aus anderen Gründen ein besonders bedeutender Fall vorliegt, so ist auszuführen, warum die jeweilige Voraussetzung erfüllt ist. 14 15
³	Die Urkunden, auf die sich die Partei als Beweismittel beruft, sind beizulegen, soweit die Partei sie in Händen hat; richtet sich die Rechtsschrift gegen einen Entscheid, so ist auch dieser beizulegen.
⁴	Bei elektronischer Einreichung muss die Rechtsschrift von der Partei oder ihrem Vertreter beziehungsweise ihrer Vertreterin mit einer qualifizierten elektronischen Signatur gemäss Bundesgesetz vom 18. März 201616 über die elektronische Signatur versehen werden. Das Bundesgericht bestimmt in einem Reglement:
^a	das Format der Rechtsschrift und ihrer Beilagen;
^b	die Art und Weise der Übermittlung;
^c	die Voraussetzungen, unter denen bei technischen Problemen die Nachreichung von Dokumenten auf Papier verlangt werden kann.17
⁵	Fehlen die Unterschrift der Partei oder ihrer Vertretung, deren Vollmacht oder die vorgeschriebenen Beilagen oder ist die Vertretung nicht zugelassen, so wird eine angemessene Frist zur Behebung des Mangels angesetzt mit der Androhung, dass die Rechtsschrift sonst unbeachtet bleibt.
⁶	Unleserliche, ungebührliche, unverständliche, übermässig weitschweifige oder nicht in einer Amtssprache verfasste Rechtsschriften können in gleicher Weise zur Änderung zurückgewiesen werden.
⁷	Rechtsschriften, die auf querulatorischer oder rechtsmissbräuchlicher Prozessführung beruhen, sind unzulässig.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 106 Rechtsanwendung - 1 Das Bundesgericht wendet das Recht von Amtes wegen an.
¹	Das Bundesgericht wendet das Recht von Amtes wegen an.
²	Es prüft die Verletzung von Grundrechten und von kantonalem und interkantonalem Recht nur insofern, als eine solche Rüge in der Beschwerde vorgebracht und begründet worden ist.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 105 Massgebender Sachverhalt - 1 Das Bundesgericht legt seinem Urteil den Sachverhalt zugrunde, den die Vorinstanz festgestellt hat.
¹	Das Bundesgericht legt seinem Urteil den Sachverhalt zugrunde, den die Vorinstanz festgestellt hat.
²	Es kann die Sachverhaltsfeststellung der Vorinstanz von Amtes wegen berichtigen oder ergänzen, wenn sie offensichtlich unrichtig ist oder auf einer Rechtsverletzung im Sinne von Artikel 95 beruht.
³	Richtet sich die Beschwerde gegen einen Entscheid über die Zusprechung oder Verweigerung von Geldleistungen der Militär- oder Unfallversicherung, so ist das Bundesgericht nicht an die Sachverhaltsfeststellung der Vorinstanz gebunden.95

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 95 Schweizerisches Recht - Mit der Beschwerde kann die Verletzung gerügt werden von:
^a	Bundesrecht;
^b	Völkerrecht;
^c	kantonalen verfassungsmässigen Rechten;
^d	kantonalen Bestimmungen über die politische Stimmberechtigung der Bürger und Bürgerinnen und über Volkswahlen und -abstimmungen;
^e	interkantonalem Recht.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 97 Unrichtige Feststellung des Sachverhalts - 1 Die Feststellung des Sachverhalts kann nur gerügt werden, wenn sie offensichtlich unrichtig ist oder auf einer Rechtsverletzung im Sinne von Artikel 95 beruht und wenn die Behebung des Mangels für den Ausgang des Verfahrens entscheidend sein kann.
¹	Die Feststellung des Sachverhalts kann nur gerügt werden, wenn sie offensichtlich unrichtig ist oder auf einer Rechtsverletzung im Sinne von Artikel 95 beruht und wenn die Behebung des Mangels für den Ausgang des Verfahrens entscheidend sein kann.
²	Richtet sich die Beschwerde gegen einen Entscheid über die Zusprechung oder Verweigerung von Geldleistungen der Militär- oder Unfallversicherung, so kann jede unrichtige oder unvollständige Feststellung des rechtserheblichen Sachverhalts gerügt werden.86

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 99 - 1 Neue Tatsachen und Beweismittel dürfen nur so weit vorgebracht werden, als erst der Entscheid der Vorinstanz dazu Anlass gibt.
¹	Neue Tatsachen und Beweismittel dürfen nur so weit vorgebracht werden, als erst der Entscheid der Vorinstanz dazu Anlass gibt.
²	Neue Begehren sind unzulässig.

SR 220 Erste Abteilung: Allgemeine Bestimmungen Erster Titel: Die Entstehung der Obligationen Erster Abschnitt: Die Entstehung durch Vertrag OR Art. 18 - 1 Bei der Beurteilung eines Vertrages sowohl nach Form als nach Inhalt ist der übereinstimmende wirkliche Wille und nicht die unrichtige Bezeichnung oder Ausdrucksweise zu beachten, die von den Parteien aus Irrtum oder in der Absicht gebraucht wird, die wahre Beschaffenheit des Vertrages zu verbergen.
¹	Bei der Beurteilung eines Vertrages sowohl nach Form als nach Inhalt ist der übereinstimmende wirkliche Wille und nicht die unrichtige Bezeichnung oder Ausdrucksweise zu beachten, die von den Parteien aus Irrtum oder in der Absicht gebraucht wird, die wahre Beschaffenheit des Vertrages zu verbergen.
²	Dem Dritten, der die Forderung im Vertrauen auf ein schriftliches Schuldbekenntnis erworben hat, kann der Schuldner die Einrede der Simulation nicht entgegensetzen.

SR 220 Erste Abteilung: Allgemeine Bestimmungen Erster Titel: Die Entstehung der Obligationen Erster Abschnitt: Die Entstehung durch Vertrag OR Art. 262 - 1 Der Mieter kann die Sache mit Zustimmung des Vermieters ganz oder teilweise untervermieten.
¹	Der Mieter kann die Sache mit Zustimmung des Vermieters ganz oder teilweise untervermieten.
²	Der Vermieter kann die Zustimmung nur verweigern, wenn:
^a	der Mieter sich weigert, dem Vermieter die Bedingungen der Untermiete bekanntzugeben;
^b	die Bedingungen der Untermiete im Vergleich zu denjenigen des Hauptmietvertrags missbräuchlich sind;
^c	dem Vermieter aus der Untermiete wesentliche Nachteile entstehen.
³	Der Mieter haftet dem Vermieter dafür, dass der Untermieter die Sache nicht anders gebraucht, als es ihm selbst gestattet ist. Der Vermieter kann den Untermieter unmittelbar dazu anhalten.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 66 Erhebung und Verteilung der Gerichtskosten - 1 Die Gerichtskosten werden in der Regel der unterliegenden Partei auferlegt. Wenn die Umstände es rechtfertigen, kann das Bundesgericht die Kosten anders verteilen oder darauf verzichten, Kosten zu erheben.
¹	Die Gerichtskosten werden in der Regel der unterliegenden Partei auferlegt. Wenn die Umstände es rechtfertigen, kann das Bundesgericht die Kosten anders verteilen oder darauf verzichten, Kosten zu erheben.
²	Wird ein Fall durch Abstandserklärung oder Vergleich erledigt, so kann auf die Erhebung von Gerichtskosten ganz oder teilweise verzichtet werden.
³	Unnötige Kosten hat zu bezahlen, wer sie verursacht.
⁴	Dem Bund, den Kantonen und den Gemeinden sowie mit öffentlich-rechtlichen Aufgaben betrauten Organisationen dürfen in der Regel keine Gerichtskosten auferlegt werden, wenn sie in ihrem amtlichen Wirkungskreis, ohne dass es sich um ihr Vermögensinteresse handelt, das Bundesgericht in Anspruch nehmen oder wenn gegen ihre Entscheide in solchen Angelegenheiten Beschwerde geführt worden ist.
⁵	Mehrere Personen haben die ihnen gemeinsam auferlegten Gerichtskosten, wenn nichts anderes bestimmt ist, zu gleichen Teilen und unter solidarischer Haftung zu tragen.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 68 Parteientschädigung - 1 Das Bundesgericht bestimmt im Urteil, ob und in welchem Mass die Kosten der obsiegenden Partei von der unterliegenden zu ersetzen sind.
¹	Das Bundesgericht bestimmt im Urteil, ob und in welchem Mass die Kosten der obsiegenden Partei von der unterliegenden zu ersetzen sind.
²	Die unterliegende Partei wird in der Regel verpflichtet, der obsiegenden Partei nach Massgabe des Tarifs des Bundesgerichts alle durch den Rechtsstreit verursachten notwendigen Kosten zu ersetzen.
³	Bund, Kantonen und Gemeinden sowie mit öffentlich-rechtlichen Aufgaben betrauten Organisationen wird in der Regel keine Parteientschädigung zugesprochen, wenn sie in ihrem amtlichen Wirkungskreis obsiegen.
⁴	Artikel 66 Absätze 3 und 5 ist sinngemäss anwendbar.
⁵	Der Entscheid der Vorinstanz über die Parteientschädigung wird vom Bundesgericht je nach Ausgang des Verfahrens bestätigt, aufgehoben oder geändert. Dabei kann das Gericht die Entschädigung nach Massgabe des anwendbaren eidgenössischen oder kantonalen Tarifs selbst festsetzen oder die Festsetzung der Vorinstanz übertragen.