4A_379/2014 - 2015-03-10 - Droit des contrats

Bundesgericht
Tribunal fédéral
Tribunale federale
Tribunal federal

{T 0/2}

4A 379/2014

Urteil vom 10. März 2015

I. zivilrechtliche Abteilung

Besetzung
Bundesrichterin Kiss, Präsidentin,
Bundesrichterin Klett, Bundesrichter Kolly,
Gerichtsschreiberin Marti-Schreier.

Verfahrensbeteiligte
A.________ GmbH,
vertreten durch Rechtsanwalt Andrea Mani,
Beschwerdeführerin,

gegen

Erbengemeinschaft B.________, bestehend aus:

1. C.________,
2. D.________,
beide vertreten durch Rechtsanwalt Riet A. Ganzoni,
Beschwerdegegner.

Gegenstand
Mietvertrag; Kündigung,

Beschwerde gegen das Urteil des Kantonsgerichts von Graubünden, II. Zivilkammer, vom 13. Mai 2014.

Sachverhalt:

A.

A.a. Am 30. Juli 2008 schlossen B.________ sel. als Vermieter und die A.________ GmbH als Mieterin (Beklagte, Beschwerdeführerin) einen Mietvertrag über Räumlichkeiten im Erdgeschoss an der Strasse U.________ in V.________. Der Mietvertrag wurde auf den 1. Oktober 2020 befristet, mit einer Verlängerungsmöglichkeit für weitere 10 Jahre. Der Mietzins wurde auf Fr. 126'000.-- pro Jahr festgesetzt und sollte jeweils am 1. Januar der Teuerung angepasst werden. Die Mieterin betreibt in einem Teil der gemieteten Räumlichkeiten einen Nachtclub. Andere Teile vermietet sie an Untermieter.

A.b. Nachdem B.________ sel. verstorben war, forderten dessen Erben die Mieterin mehrmals schriftlich dazu auf, ihnen die Untermietbedingungen offenzulegen. Die Mieterin verweigerte dies.

A.c. Am 1. November 2010 kündigten die Erben von B.________ sel. den Mietvertrag aus wichtigem Grund auf den 31. Mai 2011.

B.

B.a. Am 10. Februar 2011 reichten die Erben von B.________ sel. bei der Schlichtungsbehörde des Bezirks Maloja ein Schlichtungsgesuch ein. Nach erfolglos verlaufener Schlichtungsverhandlung reichten sie am 1. April 2011 Klage beim Bezirksgericht Maloja ein. Mit in der Replik geänderten Rechtsbegehren beantragten sie die Feststellung, dass die von der Vermieterschaft am 1. November 2010 per 31. Mai 2011 ausgesprochene Kündigung des Mietvertrags für die Halle im Erdgeschoss, Eingangsbereich, Einstellraum und Vorplatz auf der Parzelle Nr. xxx, Strasse U.________ in V.________, rechtsgültig sei.
Mit Schreiben vom 15. März 2012 wurde dem Bezirksgericht Maloja mitgeteilt, dass zwei Erbinnen aus der Erbengemeinschaft ausgetreten seien und diese nun noch aus C.________ (Vermieterin 1, Klägerin 1, Beschwerdegegnerin 1) und D.________ (Vermieter 2, Kläger 2, Beschwerdegegner 2) bestehe.
Mit Entscheid vom 26. September 2012 hiess das Bezirksgericht Maloja die Klage gut und stellte fest, dass die am 1. November 2010 per 31. Mai 2011 ausgesprochene Kündigung des Mietvertrages rechtsgültig sei (Dispositiv-Ziff. 1). Das Bezirksgericht auferlegte die Gerichtskosten der Mieterin (Dispositiv-Ziff. 2) und verpflichtete diese, die Vermieter mit Fr. 19'199.15 zu entschädigen (Dispositiv-Ziff. 3). Es kam zum Schluss, die Voraussetzungen für eine ausserordentliche Kündigung aus wichtigen Gründen nach Art. 266g OR seien entgegen der Ansicht der Vermieter nicht erfüllt, aufgrund der fehlenden Bekanntgabe der Untermietbedingungen aber diejenigen nach Art. 257f Abs. 3 OR, weshalb die Kündigung dennoch gültig sei.

B.b. Gegen diesen Entscheid erhob die Mieterin Berufung beim Kantonsgericht von Graubünden und beantragte, der angefochtene Entscheid sei aufzuheben und es sei festzustellen, dass die ausserordentliche Kündigung des Mietverhältnisses nichtig bzw. unwirksam sei. Eventuell sei zu bestimmen, zu welchem Zeitpunkt und in welchem Zustand das Mietobjekt zu übergeben sei und es seien die vermögensrechtlichen Folgen der vorzeitigen Auflösung des Mietverhältnisses gerichtlich festzulegen. Zudem sei die vorinstanzlich zugesprochene Parteientschädigung um den Betrag zu reduzieren, der für die anwaltliche Vertretung bis nach der Durchführung der Schlichtungsverhandlung berechnet worden sei.
Mit Urteil vom 13. Mai 2014 hiess das Kantonsgericht von Graubünden die Berufung teilweise gut, hob Dispositiv-Ziff. 3 des angefochtenen Entscheids auf und legte die den Vermietern für das erstinstanzliche Verfahren geschuldete Entschädigung neu auf Fr. 14'166.-- fest. Das Kantonsgericht teilte die Auffassung des erstinstanzlichen Gerichts, wonach die Voraussetzungen für eine Kündigung nach Art. 257f Abs. 3 OR wegen fehlender Bekanntgabe der Untermietbedingungen erfüllt waren.

C.
Mit Beschwerde in Zivilsachen vom 19. Juni 2014 beantragt die Mieterin dem Bundesgericht, es sei das Urteil des Kantonsgerichts von Graubünden aufzuheben und es sei festzustellen, dass die ausserordentliche Kündigung des Mietverhältnisses nichtig bzw. unwirksam sei. Eventuell sei die Sache zu neuer Entscheidung an die Vorinstanz zurückzuweisen.
Die Beschwerdegegner beantragen die Abweisung der Beschwerde. Die Vorinstanz hat auf eine Vernehmlassung verzichtet.

D.
Mit Präsidialverfügung vom 4. November 2014 wurde der Beschwerde die von der Beschwerdeführerin beantragte aufschiebende Wirkung erteilt.

Erwägungen:

1.
Das Bundesgericht prüft von Amtes wegen und mit freier Kognition, ob ein Rechtsmittel zulässig ist (Art. 29 Abs. 1 BGG; BGE 139 III 133 E. 1 S. 133 mit Hinweisen).
Die Beschwerde richtet sich gegen einen verfahrensabschliessenden Endentscheid (Art. 90 BGG) einer oberen kantonalen Instanz, die auf ein Rechtsmittel hin kantonal letztinstanzlich in einer Zivilsache entschieden hat (Art. 75 i.V.m. Art. 72 BGG), die Rechtsbegehren der Beschwerdeführerin sind im kantonalen Verfahren nicht geschützt worden (Art. 76 Abs. 1 BGG), der massgebende Streitwert beträgt mehr als Fr. 15'000.-- (Art. 51 i.V.m. Art. 74 Abs. 1 lit. a BGG) und die Beschwerdefrist ist eingehalten (Art. 100 Abs. 1 BGG). Auf die Beschwerde ist somit - unter Vorbehalt einer hinreichenden Begründung (Art. 42 Abs. 2 und Art. 106 Abs. 2 BGG) - einzutreten.

2.

2.1. Das Bundesgericht legt seinem Urteil den Sachverhalt zugrunde, den die Vorinstanz festgestellt hat (Art. 105 Abs. 1 BGG). Es kann die Sachverhaltsfeststellung der Vorinstanz nur berichtigen oder ergänzen, wenn sie offensichtlich unrichtig ist oder auf einer Rechtsverletzung im Sinne von Art. 95 BGG beruht (Art. 105 Abs. 2 BGG). Überdies muss die Behebung des Mangels für den Ausgang des Verfahrens entscheidend sein (Art. 97 Abs. 1 BGG). Neue Tatsachen und Beweismittel dürfen nur soweit vorgebracht werden, als der Entscheid der Vorinstanz dazu Anlass gibt (Art. 99 Abs. 1 BGG), was in der Beschwerde näher darzulegen ist (BGE 133 III 393 E. 3 S. 395). Die beschwerdeführende Partei, welche die Sachverhaltsfeststellungen der Vorinstanz anfechten will, muss klar und substanziiert aufzeigen, inwiefern die gerügten Feststellungen bzw. die Unterlassung von Feststellungen offensichtlich unrichtig sind oder auf einer Rechtsverletzung im Sinne von Art. 95 BGG beruhen (vgl. BGE 133 II 249 E. 1.4.3 S. 254; 133 III 350 E. 1.3 S. 351, 393 E. 7.1 S. 398).
Zu beachten ist, dass das Bundesgericht in die Beweiswürdigung des Sachgerichts nur eingreift, wenn diese willkürlich ist. Willkür liegt nicht schon dann vor, wenn eine andere Lösung ebenfalls in Betracht zu ziehen oder gar vorzuziehen wäre, sondern nur, wenn der angefochtene Entscheid offensichtlich unhaltbar ist, mit der tatsächlichen Situation in klarem Widerspruch steht, eine Norm oder einen unumstrittenen Rechtsgrundsatz krass verletzt oder in stossender Weise dem Gerechtigkeitsgedanken zuwiderläuft (BGE 138 IV 13 E. 5.1 S. 22; 134 II 124 E. 4.1 S. 133; 132 III 209 E. 2.1 S. 211).

2.2. Diese Grundsätze verkennt die Beschwerdeführerin, wenn sie in ihrer Beschwerde den Sachverhalt frei ergänzt oder abändert, ohne entsprechende Sachverhaltsrügen vorzubringen. So ist die Beschwerdeführerin mit ihrer Rüge nicht zu hören, aus dem Abschluss des Mietvertrages vom 30. Juli 2008 lasse sich eine stillschweigende Erlaubnis von B.________ sel. zur teilweisen Untervermietung ableiten, seien diesem doch im Zeitpunkt des Vertragsschlusses die Untermietbedingungen bekannt gewesen. Denn die Vorinstanz hat festgestellt, die Behauptung der Beschwerdeführerin, sie habe B.________ sel. die Untermietbedingungen offengelegt, sei unbewiesen geblieben; dagegen bringt die Beschwerdeführerin keine Sachverhaltsrüge vor.

2.3. Soweit die Beschwerdeführerin geltend macht, sie habe den Beschwerdegegnern die Untermietbedingungen im Verlaufe des pendenten Gerichtsverfahrens bekannt gegeben, so wurde dies von der Vorinstanz nicht festgestellt und die Beschwerdeführerin behauptet nicht, diese Tatsache im vorangegangenen Verfahren vorgebracht zu haben. Diese Behauptung stellt mithin eine neue Tatsache dar (BGE 136 V 362 E. 3.3.1 S. 364).
Ob die Beschwerdeführerin eine Offenlegung erst nach oder bereits vor Ergehen des angefochtenen Entscheids behauptet, ist unklar. Im ersten Fall würde ein "echtes" Novum vorliegen, das vor Bundesgericht unbeachtlich ist (BGE 139 III 120 E. 3.1.2 S. 123 mit Hinweis). Im zweiten Fall würde ein "unechtes" Novum vorliegen, das vor Bundesgericht nur soweit vorgebracht werden darf, als der Entscheid der Vorinstanz dazu Anlass gibt (Art. 99 Abs. 1 BGG). Dass diese Voraussetzung erfüllt wäre, macht die Beschwerdeführerin nicht geltend und ist auch nicht ersichtlich, hat doch bereits das erstinstanzliche Gericht die Kündigung mit der Begründung geschützt, die Untermietbedingungen seien den Beschwerdegegnern nicht bekannt gegeben worden. Die Behauptung, die Untermietbedingungen seien im Verlaufe des pendenten Gerichtsverfahrens bekannt gegeben worden, ist somit im bundesgerichtlichen Verfahren unbeachtlich.

3.
Die Beschwerdeführerin rügt, die Vorinstanz habe sich bei ihrer Beurteilung der Gültigkeit der Kündigung zu Unrecht auf Art. 257f Abs. 3 OR gestützt. Die Beschwerdegegner hätten "aus wichtigem Grund" gekündigt und damit zum Ausdruck gebracht, dass sie sich auf Art. 266g Abs. 1 OR stützen würden. Nachdem die Vorinstanzen zum Schluss gekommen seien, die Voraussetzungen für eine ausserordentliche Kündigung aus wichtigen Gründen nach Art. 266g OR seien nicht erfüllt, hätte die Gültigkeit der Kündigung verneint werden müssen. Eine nachträgliche Umwandlung in eine Kündigung nach Art. 257f Abs. 3 OR sei unzulässig.

3.1. Aus dem Begriff des Gestaltungsrechts folgt im Allgemeinen ein Umdeutungsausschluss (BGE 123 III 124 E. 3d S. 128 f.). Dieser reicht indessen nicht weiter als die Gebote der Klarheit, der Unbedingtheit und der Unwiderruflichkeit der Ausübung von Gestaltungsrechten und findet seine Schranken an den Grundsätzen der Rechtsanwendung von Amtes wegen und der unschädlichen Falschbezeichnung analog Art. 18 OR. Wer daher gestützt auf einen klar umschriebenen Sachverhalt eine ausserordentliche Kündigung ausspricht, dem schadet nicht, wenn er - rechtsirrtümlich - als rechtliche Grundlage seiner Gestaltungserklärung eine unrichtige Gesetzesbestimmung anruft, sofern eine Ersatznorm zur Verfügung steht, welche seinen Anspruch stützt (BGE 135 III 441 E. 3.1 S. 442; 123 III 124 E. 3d S. 129). Die unrichtige rechtliche Qualifikation kann ihm diesfalls nicht entgegengehalten werden, und seine Kündigung ist nach Massgabe der sachlich anwendbaren Norm zu beurteilen.

3.2. Die Vorinstanz stützte sich auf diese Rechtsprechung und führte aus, es schade somit nicht, wenn das erstinstanzliche Gericht aufgrund desselben Sachverhalts zum Schluss gelangt sei, es seien spezielle Kündigungsgründe (Art. 257f Abs. 3 OR) erfüllt, während die Beschwerdegegner davon ausgegangen seien, die Gesamtheit der Vertragsverletzungen berechtige zu einer Kündigung nach Art. 266g OR.

3.3. Dagegen bringt die Beschwerdeführerin vor, Art. 18 OR sei vorliegend auch nicht analog anwendbar. Die rechtskundige Vermieterschaft habe sich bei ihrer ausserordentlichen Kündigung bewusst nicht auf Art. 257f OR, sondern auf Art. 266g OR berufen wollen. Die Voraussetzungen für eine vorzeitige Auflösung des Mietverhältnisses gestützt auf diese Bestimmungen seien nicht identisch. Die Beschwerdegegner seien auf ihrer Wahl, das Mietverhältnis gestützt auf Art. 266g OR aufzulösen, zu behaften. Da sich dieser Kündigungsgrund bei der gerichtlichen Überprüfung als unwirksam erwiesen habe, weil die diesbezüglichen gesetzlichen Voraussetzungen nicht gegeben seien, könne die Kündigung nicht nachträglich umgewandelt werden.

3.4. Diese Vorbringen sind unbehelflich. Die Beschwerdegegner haben für die ausserordentliche Kündigung unterschiedliche Gründe angegeben. Wenn die Beschwerdegegner in ihrer Kündigung davon ausgingen, das Verhalten der Beschwerdeführerin falle unter die wichtigen Gründe gemäss Art. 266g OR, sich aber im Verfahren zeigte, dass aufgrund der beanstandeten Verhaltensweisen der Beschwerdeführerin die Voraussetzungen für eine Kündigung nach der lex specialis des Art. 257f Abs. 3 OR erfüllt waren, führt dies nach der dargelegten bundesgerichtlichen Rechtsprechung nicht zur Ungültigkeit der Kündigung (vgl. auch Urteil des Bundesgerichts 4C.223/2006 vom 7. September 2006 E. 2.3). Die Vorinstanz hat somit kein Bundesrecht verletzt, indem sie die Gültigkeit der Kündigung nach Verneinung der Voraussetzungen von Art. 266g OR unter dem Gesichtspunkt von Art. 257f Abs. 3 OR geprüft hat.

4.
Die Beschwerdeführerin rügt weiter, die Voraussetzungen für eine Kündigung nach Art. 257f Abs. 3 OR seien entgegen der Ansicht der Vorinstanz nicht erfüllt.

4.1. Der Mieter muss die Sache nach Art. 257f Abs. 1 OR sorgfältig gebrauchen. Verletzt er trotz schriftlicher Mahnung des Vermieters seine Pflicht zu Sorgfalt weiter, so dass dem Vermieter die Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht mehr zuzumuten ist, so kann der Vermieter fristlos, bei Wohn- und Geschäftsräumen mit einer Frist von mindestens 30 Tagen auf Ende eines Monats kündigen (Art. 257f Abs. 3 OR).
Nach Art. 262 Abs. 1 OR kann der Mieter die Sache mit Zustimmung des Vermieters ganz oder teilweise untervermieten. Der Vermieter kann die Zustimmung u.a. verweigern, wenn sich der Mieter weigert, dem Vermieter die Bedingungen der Untermiete bekannt zu geben (Art. 262 Abs. 2 lit. a OR).

4.2. Die Vorinstanz hat festgestellt, die Beschwerdegegner hätten die Beschwerdeführerin mehrmals schriftlich auf die fehlende Zustimmung zu den Untermietverhältnissen hingewiesen. Sie hätten zudem in mehreren Schreiben die fehlende Bekanntgabe der Untermietbedingungen reklamiert und die Beschwerdeführerin aufgefordert, die Untermietverträge offenzulegen. Diese Aufforderungen habe die Beschwerdeführerin ignoriert. Die Beschwerdegegner wären unter diesen Umständen befugt gewesen, ihre Zustimmung zu den Untermietverhältnissen zu verweigern (Art. 262 Abs. 2 lit. a OR). Die Beschwerdeführerin habe ihre Sorgfaltspflicht in schwerwiegender Weise verletzt, indem sie weder die Zustimmung zu den Untermietverhältnissen eingeholt noch die Untermietbedingungen bekannt gegeben habe. Damit seien die Voraussetzungen für eine ausserordentliche Kündigung nach Art. 257f Abs. 3 OR erfüllt gewesen.

4.3. Die Beschwerdeführerin macht geltend, die Beschwerdegegner hätten nie verlangt, dass die Untermietverhältnisse beendet würden. Auch hätten sie nie angedroht, das Mietverhältnis vorzeitig aufzulösen, falls ihnen die Untermietbedingungen nicht bekannt gegeben würden. Damit fehle es an der von Art. 257f Abs. 2 (recte: 3) OR vorausgesetzten schriftlichen Abmahnung. Sie habe zudem bloss Teile des Mietobjekts untervermietet. Schliesslich hätten die Beschwerdegegner nie geltend gemacht, dass ihnen die Fortsetzung des Mietverhältnisses unzumutbar sei. Voraussetzung für die Unzumutbarkeit sei auch die Verhältnismässigkeit, die vorliegend nicht gegeben sei: Der Mietvertrag sei auf den 1. Oktober 2020 befristet worden und sie habe gestützt auf diese lange Vertragsdauer Investitionen von rund Fr. 1 Mio. getätigt.

4.4. Nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung kann eine Untervermietung ohne Zustimmung des Vermieters eine ausserordentliche Kündigung gemäss Art. 257f Abs. 3 OR nach sich ziehen (BGE 134 III 446 E. 2.2 S. 449, 300 E. 3.1 S. 302). Voraussetzung dafür ist eine schriftliche Mahnung des Vermieters; dieser muss den Mieter mithin dazu auffordern, sich an das Gesetz zu halten, und er muss den Mieter entweder zur Beendigung der Untervermietung auffordern oder gegen das Unterbleiben des Ersuchens um Zustimmung protestieren und gegebenenfalls die Bekanntgabe der Untermietbedingungen fordern (BGE 134 III 446 E. 2.2 S. 449, 300 E. 3.1 S. 303). Reagiert der Mieter nicht auf die schriftliche Mahnung, so ist der Vermieter jedenfalls zur vorzeitigen Kündigung des Mietverhältnisses berechtigt, wenn er sich aus einem der in Art. 262 Abs. 2 OR genannten Gründe der Untervermietung hätte widersetzen können (BGE 134 III 446 E. 2.2 S. 449). Die Voraussetzung, wonach die Fortsetzung des Mietverhältnisses dem Vermieter nicht mehr zumutbar sein darf (Art. 257f Abs. 3 OR), muss diesfalls nicht selbständig geprüft werden; vielmehr wird davon ausgegangen, dass etwa im Falle der Weigerung des Mieters, dem Vermieter die Bedingungen der Untermiete bekannt
zu geben (Art. 262 Abs. 2 lit. a OR) die Unzumutbarkeit der Fortsetzung des Mietverhältnisses stets zu bejahen ist (BGE 134 III 446 E. 2.2 S. 449, 300 E. 3.1 S. 304).

4.5. Nach den vorinstanzlichen Feststellungen hat die Beschwerdeführerin die Beschwerdegegner nicht um Zustimmung zur Untervermietung ersucht. Indem diese die fehlende Zustimmung zu den Untermietverhältnissen und die fehlende Bekanntgabe der Untermietbedingungen (sogar mehrfach) reklamiert und die Beschwerdeführerin aufgefordert haben, die Untermietverträge offenzulegen, sind sie ihrer Pflicht zur schriftlichen Mahnung nach Art. 257f Abs. 3 OR nachgekommen. Entgegen der Ansicht der Beschwerdeführerin waren die Beschwerdegegner nicht verpflichtet, die Beendigung der Untermietverhältnisse zu verlangen oder die vorzeitige Kündigung anzudrohen. Die Beschwerdeführerin ist ihrer Pflicht zur Einholung der Zustimmung und zur Bekanntgabe der Untermietverhältnisse trotz der Mahnungen nicht nachgekommen. Die Beschwerdegegner hätten sich somit der Untervermietung gestützt auf Art. 262 Abs. 2 lit. a OR widersetzen können. Damit ist gemäss der dargelegten bundesgerichtlichen Rechtsprechung gleichzeitig die Unzumutbarkeit der Fortsetzung des Mietverhältnisses zu bejahen. Daran ändert auch nichts, dass die Beschwerdeführerin bloss Teile des Mietobjekts untervermietet hat, denn nach Art. 262 Abs. 1 OR ist die Zustimmung des Vermieters auch
erforderlich, wenn der Mieter die Sache teilweise untervermieten will (vgl. auch Urteil 4A 456/2010 vom 18. April 2011 E. 3.1). Die Vorinstanz hat somit Art. 257f Abs. 3 OR nicht verletzt, indem sie die Gültigkeit der Kündigung gestützt auf diese Bestimmung bejaht hat.

5.
Nach dem Gesagten ist die Beschwerde abzuweisen, soweit darauf einzutreten ist. Bei diesem Verfahrensausgang wird die Beschwerdeführerin kosten- und entschädigungspflichtig (Art. 66 Abs. 1 BGG und Art. 68 Abs. 2 BGG).

Demnach erkennt das Bundesgericht:

1.
Die Beschwerde wird abgewiesen, soweit darauf einzutreten ist.

2.
Die Gerichtskosten von Fr. 6'000.-- werden der Beschwerdeführerin auferlegt.

3.
Die Beschwerdeführerin hat die Beschwerdegegner für das bundesgerichtliche Verfahren mit insgesamt Fr. 7'000.-- zu entschädigen.

4.
Dieses Urteil wird den Parteien und dem Kantonsgericht von Graubünden, II. Zivilkammer, schriftlich mitgeteilt.

Lausanne, 10. März 2015

Im Namen der I. zivilrechtlichen Abteilung
des Schweizerischen Bundesgerichts

Die Präsidentin: Kiss

Die Gerichtsschreiberin: Marti-Schreier

SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 266^g - 1 Si, pour de justes motifs, l'exécution du contrat devient intolérable pour une partie, celle-ci peut résilier le bail à n'importe quel moment, en observant le délai de congé légal.
¹	Si, pour de justes motifs, l'exécution du contrat devient intolérable pour une partie, celle-ci peut résilier le bail à n'importe quel moment, en observant le délai de congé légal.
²	Le juge statue sur les conséquences pécuniaires du congé anticipé, en tenant compte de toutes les circonstances.

SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 257^f - 1 Le locataire est tenu d'user de la chose avec le soin nécessaire.
¹	Le locataire est tenu d'user de la chose avec le soin nécessaire.
²	S'il s'agit d'un immeuble, il est tenu d'avoir pour les personnes habitant la maison et les voisins les égards qui leur sont dus.
³	Lorsque le maintien du bail est devenu insupportable pour le bailleur ou les personnes habitant la maison parce que le locataire, nonobstant une protestation écrite du bailleur, persiste à enfreindre son devoir de diligence ou à manquer d'égards envers les voisins, le bailleur peut résilier le contrat avec effet immédiat; les baux d'habitations et de locaux commerciaux peuvent être résiliés moyennant un délai de congé minimum de 30 jours pour la fin d'un mois.
⁴	Les baux d'habitations et de locaux commerciaux peuvent toutefois être résiliés avec effet immédiat, si le locataire cause volontairement un préjudice grave à la chose.

SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 257^f - 1 Le locataire est tenu d'user de la chose avec le soin nécessaire.
¹	Le locataire est tenu d'user de la chose avec le soin nécessaire.
²	S'il s'agit d'un immeuble, il est tenu d'avoir pour les personnes habitant la maison et les voisins les égards qui leur sont dus.
³	Lorsque le maintien du bail est devenu insupportable pour le bailleur ou les personnes habitant la maison parce que le locataire, nonobstant une protestation écrite du bailleur, persiste à enfreindre son devoir de diligence ou à manquer d'égards envers les voisins, le bailleur peut résilier le contrat avec effet immédiat; les baux d'habitations et de locaux commerciaux peuvent être résiliés moyennant un délai de congé minimum de 30 jours pour la fin d'un mois.
⁴	Les baux d'habitations et de locaux commerciaux peuvent toutefois être résiliés avec effet immédiat, si le locataire cause volontairement un préjudice grave à la chose.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 29 Examen - 1 Le Tribunal fédéral examine d'office sa compétence.
¹	Le Tribunal fédéral examine d'office sa compétence.
²	En cas de doute quant à sa propre compétence, il procède à un échange de vues avec l'autorité dont la compétence lui paraît entrer en ligne de compte.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 75 Autorités précédentes - 1 Le recours est recevable contre les décisions prises par les autorités cantonales de dernière instance, par le Tribunal administratif fédéral ou par le Tribunal fédéral des brevets.37
¹	Le recours est recevable contre les décisions prises par les autorités cantonales de dernière instance, par le Tribunal administratif fédéral ou par le Tribunal fédéral des brevets.37
²	Les cantons instituent des tribunaux supérieurs comme autorités cantonales de dernière instance. Ces tribunaux statuent sur recours, sauf si:
^a	une loi fédérale prévoit une instance cantonale unique;
^b	un tribunal spécialisé dans les litiges de droit commercial statue en instance cantonale unique;
^c	une action ayant une valeur litigieuse d'au moins 100 000 francs est déposée directement devant le tribunal supérieur avec l'accord de toutes les parties.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 72 Principe - 1 Le Tribunal fédéral connaît des recours contre les décisions rendues en matière civile.
¹	Le Tribunal fédéral connaît des recours contre les décisions rendues en matière civile.
²	Sont également sujettes au recours en matière civile:
^a	les décisions en matière de poursuite pour dettes et de faillite;
^b	les décisions prises en application de normes de droit public dans des matières connexes au droit civil, notamment les décisions:
^b1	sur la reconnaissance et l'exécution de décisions ainsi que sur l'entraide en matière civile,
^b2	sur la tenue des registres foncier, d'état civil et du commerce, ainsi que des registres en matière de protection des marques, des dessins et modèles, des brevets d'invention, des obtentions végétales et des topographies,
^b3	sur le changement de nom,
^b4	en matière de surveillance des fondations, à l'exclusion des institutions de prévoyance et de libre passage,
^b5	en matière de surveillance des exécuteurs testamentaires et autres représentants successoraux,
^b6	les décisions prises dans le domaine de la protection de l'enfant et de l'adulte,
^b7	...

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 76 Qualité pour recourir - 1 A qualité pour former un recours en matière civile quiconque:
¹	A qualité pour former un recours en matière civile quiconque:
^a	a pris part à la procédure devant l'autorité précédente ou a été privé de la possibilité de le faire, et
^b	est particulièrement touché par la décision attaquée et a un intérêt digne de protection à son annulation ou sa modification.
²	Ont également qualité pour recourir contre les décisions visées à l'art. 72, al. 2, la Chancellerie fédérale, les départements fédéraux et, pour autant que le droit fédéral le prévoie, les unités qui leur sont subordonnées, si l'acte attaqué est susceptible de violer la législation fédérale dans leur domaine d'attributions.41

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 51 Calcul - 1 La valeur litigieuse est déterminée:
¹	La valeur litigieuse est déterminée:
^a	en cas de recours contre une décision finale, par les conclusions restées litigieuses devant l'autorité précédente;
^b	en cas de recours contre une décision partielle, par l'ensemble des conclusions qui étaient litigieuses devant l'autorité qui a rendu cette décision;
^c	en cas de recours contre une décision préjudicielle ou incidente, par les conclusions restées litigieuses devant l'autorité compétente sur le fond;
^d	en cas d'action, par les conclusions de la demande.
²	Si les conclusions ne tendent pas au paiement d'une somme d'argent déterminée, le Tribunal fédéral fixe la valeur litigieuse selon son appréciation.
³	Les intérêts, les fruits, les frais judiciaires et les dépens qui sont réclamés comme droits accessoires, les droits réservés et les frais de publication du jugement n'entrent pas en ligne de compte dans la détermination de la valeur litigieuse.
⁴	Les revenus et les prestations périodiques ont la valeur du capital qu'ils représentent. Si leur durée est indéterminée ou illimitée, le capital est formé par le montant annuel du revenu ou de la prestation, multiplié par vingt, ou, s'il s'agit de rentes viagères, par la valeur actuelle du capital correspondant à la rente.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 74 Valeur litigieuse minimale - 1 Dans les affaires pécuniaires, le recours n'est recevable que si la valeur litigieuse s'élève au moins à:
¹	Dans les affaires pécuniaires, le recours n'est recevable que si la valeur litigieuse s'élève au moins à:
^a	15 000 francs en matière de droit du travail et de droit du bail à loyer;
^b	30 000 francs dans les autres cas.
²	Même lorsque la valeur litigieuse minimale n'est pas atteinte, le recours est recevable:
^a	si la contestation soulève une question juridique de principe;
^b	si une loi fédérale prévoit une instance cantonale unique;
^c	s'il porte sur une décision prise par une autorité cantonale de surveillance en matière de poursuite pour dettes et de faillite;
^d	s'il porte sur une décision prise par le juge de la faillite ou du concordat;
^e	s'il porte sur une décision du Tribunal fédéral des brevets.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 100 Recours contre une décision - 1 Le recours contre une décision doit être déposé devant le Tribunal fédéral dans les 30 jours qui suivent la notification de l'expédition complète.
¹	Le recours contre une décision doit être déposé devant le Tribunal fédéral dans les 30 jours qui suivent la notification de l'expédition complète.
²	Le délai de recours est de dix jours contre:
^a	les décisions d'une autorité cantonale de surveillance en matière de poursuite pour dettes et de faillite;
^b	les décisions en matière d'entraide pénale internationale et d'assistance administrative internationale en matière fiscale;
^c	les décisions portant sur le retour d'un enfant fondées sur la Convention européenne du 20 mai 1980 sur la reconnaissance et l'exécution des décisions en matière de garde des enfants et le rétablissement de la garde des enfants92 ou sur la Convention du 25 octobre 1980 sur les aspects civils de l'enlèvement international d'enfants93.
^d	les décisions du Tribunal fédéral des brevets concernant l'octroi d'une licence visée à l'art. 40d de la loi du 25 juin 1954 sur les brevets95.
³	Le délai de recours est de cinq jours contre:
^a	les décisions d'une autorité cantonale de surveillance en matière de poursuite pour effets de change;
^b	les décisions d'un gouvernement cantonal sur recours concernant des votations fédérales.
⁴	Le délai de recours est de trois jours contre les décisions d'un gouvernement cantonal sur recours touchant aux élections au Conseil national.
⁵	En matière de recours pour conflit de compétence entre deux cantons, le délai de recours commence à courir au plus tard le jour où chaque canton a pris une décision pouvant faire l'objet d'un recours devant le Tribunal fédéral.
⁶	...96
⁷	Le recours pour déni de justice ou retard injustifié peut être formé en tout temps.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 42 Mémoires - 1 Les mémoires doivent être rédigés dans une langue officielle, indiquer les conclusions, les motifs et les moyens de preuve, et être signés.
¹	Les mémoires doivent être rédigés dans une langue officielle, indiquer les conclusions, les motifs et les moyens de preuve, et être signés.
²	Les motifs doivent exposer succinctement en quoi l'acte attaqué viole le droit. Si le recours n'est recevable que lorsqu'il soulève une question juridique de principe ou qu'il porte sur un cas particulièrement important pour d'autres motifs, il faut exposer en quoi l'affaire remplit la condition exigée.15 16
³	Les pièces invoquées comme moyens de preuve doivent être jointes au mémoire, pour autant qu'elles soient en mains de la partie; il en va de même de la décision attaquée si le mémoire est dirigé contre une décision.
⁴	En cas de transmission électronique, le mémoire doit être muni de la signature électronique qualifiée de la partie ou de son mandataire au sens de la loi du 18 mars 2016 sur la signature électronique17. Le Tribunal fédéral détermine dans un règlement:
^a	le format du mémoire et des pièces jointes;
^b	les modalités de la transmission;
^c	les conditions auxquelles il peut exiger, en cas de problème technique, que des documents lui soient adressés ultérieurement sur papier.18
⁵	Si la signature de la partie ou de son mandataire, la procuration ou les annexes prescrites font défaut, ou si le mandataire n'est pas autorisé, le Tribunal fédéral impartit un délai approprié à la partie pour remédier à l'irrégularité et l'avertit qu'à défaut le mémoire ne sera pas pris en considération.
⁶	Si le mémoire est illisible, inconvenant, incompréhensible ou prolixe ou qu'il n'est pas rédigé dans une langue officielle, le Tribunal fédéral peut le renvoyer à son auteur; il impartit à celui-ci un délai approprié pour remédier à l'irrégularité et l'avertit qu'à défaut le mémoire ne sera pas pris en considération.
⁷	Le mémoire de recours introduit de manière procédurière ou à tout autre égard abusif est irrecevable.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 106 Application du droit - 1 Le Tribunal fédéral applique le droit d'office.
¹	Le Tribunal fédéral applique le droit d'office.
²	Il n'examine la violation de droits fondamentaux ainsi que celle de dispositions de droit cantonal et intercantonal que si ce grief a été invoqué et motivé par le recourant.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 105 Faits déterminants - 1 Le Tribunal fédéral statue sur la base des faits établis par l'autorité précédente.
¹	Le Tribunal fédéral statue sur la base des faits établis par l'autorité précédente.
²	Il peut rectifier ou compléter d'office les constatations de l'autorité précédente si les faits ont été établis de façon manifestement inexacte ou en violation du droit au sens de l'art. 95.
³	Lorsque la décision qui fait l'objet d'un recours concerne l'octroi ou le refus de prestations en espèces de l'assurance-accidents ou de l'assurance militaire, le Tribunal fédéral n'est pas lié par les faits établis par l'autorité précédente.99

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 95 Droit suisse - Le recours peut être formé pour violation:
^a	du droit fédéral;
^b	du droit international;
^c	de droits constitutionnels cantonaux;
^d	de dispositions cantonales sur le droit de vote des citoyens ainsi que sur les élections et votations populaires;
^e	du droit intercantonal.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 97 Établissement inexact des faits - 1 Le recours ne peut critiquer les constatations de fait que si les faits ont été établis de façon manifestement inexacte ou en violation du droit au sens de l'art. 95, et si la correction du vice est susceptible d'influer sur le sort de la cause.
¹	Le recours ne peut critiquer les constatations de fait que si les faits ont été établis de façon manifestement inexacte ou en violation du droit au sens de l'art. 95, et si la correction du vice est susceptible d'influer sur le sort de la cause.
²	Si la décision qui fait l'objet d'un recours concerne l'octroi ou le refus de prestations en espèces de l'assurance-accidents ou de l'assurance militaire, le recours peut porter sur toute constatation incomplète ou erronée des faits.89

SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 18 - 1 Pour apprécier la forme et les clauses d'un contrat, il y a lieu de rechercher la réelle et commune intention des parties, sans s'arrêter aux expressions ou dénominations inexactes dont elles ont pu se servir, soit par erreur, soit pour déguiser la nature véritable de la convention.
¹	Pour apprécier la forme et les clauses d'un contrat, il y a lieu de rechercher la réelle et commune intention des parties, sans s'arrêter aux expressions ou dénominations inexactes dont elles ont pu se servir, soit par erreur, soit pour déguiser la nature véritable de la convention.
²	Le débiteur ne peut opposer l'exception de simulation au tiers qui est devenu créancier sur la foi d'une reconnaissance écrite de la dette.

SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 18 - 1 Pour apprécier la forme et les clauses d'un contrat, il y a lieu de rechercher la réelle et commune intention des parties, sans s'arrêter aux expressions ou dénominations inexactes dont elles ont pu se servir, soit par erreur, soit pour déguiser la nature véritable de la convention.
¹	Pour apprécier la forme et les clauses d'un contrat, il y a lieu de rechercher la réelle et commune intention des parties, sans s'arrêter aux expressions ou dénominations inexactes dont elles ont pu se servir, soit par erreur, soit pour déguiser la nature véritable de la convention.
²	Le débiteur ne peut opposer l'exception de simulation au tiers qui est devenu créancier sur la foi d'une reconnaissance écrite de la dette.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 99 - 1 Aucun fait nouveau ni preuve nouvelle ne peut être présenté à moins de résulter de la décision de l'autorité précédente.
¹	Aucun fait nouveau ni preuve nouvelle ne peut être présenté à moins de résulter de la décision de l'autorité précédente.
²	Toute conclusion nouvelle est irrecevable.

SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 262 - 1 Le locataire peut sous-louer tout ou partie de la chose avec le consentement du bailleur.
¹	Le locataire peut sous-louer tout ou partie de la chose avec le consentement du bailleur.
²	Le bailleur ne peut refuser son consentement que:
^a	si le locataire refuse de lui communiquer les conditions de la sous-location;
^b	si les conditions de la sous-location, comparées à celles du contrat de bail principal, sont abusives;
^c	si la sous-location présente pour le bailleur des inconvénients majeurs.
³	Le locataire est garant envers le bailleur que le sous-locataire n'emploiera la chose qu'à l'usage autorisé par le bail principal. Le bailleur peut s'adresser directement au sous-locataire à l'effet de l'y obliger.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 66 Recouvrement des frais judiciaires - 1 En règle générale, les frais judiciaires sont mis à la charge de la partie qui succombe. Si les circonstances le justifient, le Tribunal fédéral peut les répartir autrement ou renoncer à les mettre à la charge des parties.
¹	En règle générale, les frais judiciaires sont mis à la charge de la partie qui succombe. Si les circonstances le justifient, le Tribunal fédéral peut les répartir autrement ou renoncer à les mettre à la charge des parties.
²	Si une affaire est liquidée par un désistement ou une transaction, les frais judiciaires peuvent être réduits ou remis.
³	Les frais causés inutilement sont supportés par celui qui les a engendrés.
⁴	En règle générale, la Confédération, les cantons, les communes et les organisations chargées de tâches de droit public ne peuvent se voir imposer de frais judiciaires s'ils s'adressent au Tribunal fédéral dans l'exercice de leurs attributions officielles sans que leur intérêt patrimonial soit en cause ou si leurs décisions font l'objet d'un recours.
⁵	Sauf disposition contraire, les frais judiciaires mis conjointement à la charge de plusieurs personnes sont supportés par elles à parts égales et solidairement.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 68 Dépens - 1 Le Tribunal fédéral décide, dans son arrêt, si et dans quelle mesure les frais de la partie qui obtient gain de cause sont supportés par celle qui succombe.
¹	Le Tribunal fédéral décide, dans son arrêt, si et dans quelle mesure les frais de la partie qui obtient gain de cause sont supportés par celle qui succombe.
²	En règle générale, la partie qui succombe est tenue de rembourser à la partie qui a obtenu gain de cause, selon le tarif du Tribunal fédéral, tous les frais nécessaires causés par le litige.
³	En règle générale, aucuns dépens ne sont alloués à la Confédération, aux cantons, aux communes ou aux organisations chargées de tâches de droit public lorsqu'ils obtiennent gain de cause dans l'exercice de leurs attributions officielles.
⁴	L'art. 66, al. 3 et 5, est applicable par analogie.
⁵	Le Tribunal fédéral confirme, annule ou modifie, selon le sort de la cause, la décision de l'autorité précédente sur les dépens. Il peut fixer lui-même les dépens d'après le tarif fédéral ou cantonal applicable ou laisser à l'autorité précédente le soin de les fixer.