4A_487/2008 - 2009-03-10 - Droit des contrats - contrat de bail, résiliation

Bundesgericht
Tribunal fédéral
Tribunale federale
Tribunal federal

{T 0/2}
4A_487/2008

Arrêt du 10 mars 2009
Ire Cour de droit civil

Composition
Mmes et MM. les Juges Klett, présidente,
Corboz, Rottenberg Liatowitsch, Kolly et Kiss.
Greffière: Mme Cornaz.

Parties
X.________ SA,
recourante, représentée par Me Philippe Conod,

contre

Y.________,
intimé, représenté par Me Nicolas Mattenberger.

Objet
contrat de bail, résiliation,

recours contre l'arrêt de la Chambre des recours du Tribunal cantonal vaudois du 20 août 2008.

Faits:

A.
Depuis le 1er octobre 1997, Y.________ (ci-après: le locataire) est locataire d'un appartement de deux pièces dont X.________ SA (ci-après: la bailleresse) est propriétaire. Le contrat de bail à loyer prévoit un renouvellement aux mêmes conditions de six mois en six mois, sauf avis de résiliation donné au moins trois mois avant l'échéance.

Le 1er septembre 2006, le locataire a sous-loué l'appartement en question à A.________ (ci-après: le sous-locataire). Par courrier du 11 décembre 2006, la régie de la bailleresse a demandé au sous-locataire la production du contrat de sous-location. Ce dernier a répondu que le contrat avait été conclu oralement et sans date limite.

Le 19 janvier 2007, la bailleresse a résilié le contrat de bail pour le 30 septembre 2007, au motif que le locataire sous-louait l'appartement sans avoir requis préalablement et par écrit son autorisation.

B.
Saisi par le locataire et statuant par jugement du 12 décembre 2007, le Tribunal des baux du canton de Vaud a prononcé que le contrat de bail avait été valablement résilié et qu'aucune prolongation de bail n'était accordée. En bref, il a considéré que la résiliation était valable dans la mesure où la sous-location avait été faite sans l'autorisation de la bailleresse et que la demande de prolongation du bail devait être rejetée en l'absence de conséquences pénibles pour le locataire.

Par arrêt du 20 août 2008, la Chambre des recours du Tribunal cantonal vaudois a admis le recours du locataire et annulé la résiliation de bail. En substance, elle a estimé que l'on ne saurait considérer que le locataire avait refusé de communiquer les conditions de la sous-location, dès lors que la bailleresse ne s'était pas adressée à lui mais au sous-locataire, que celui-ci ne pouvait être considéré comme son auxiliaire, et que l'on ne pouvait imputer au locataire les réponses du sous-locataire ou le caractère lacunaire desdites réponses. En outre, la violation formelle de l'obligation de demander préalablement le consentement écrit du bailleur, prévue à l'art. 22 des Dispositions paritaires romandes et règles et usages locatifs du Canton de Vaud [dans leur version adoptée le 24 novembre 1998]; ci-après: RULV), ne permettrait pas à elle seule de justifier une résiliation. Enfin, il n'était pas établi que le bail contrevenait à l'art. 22 al. 2 RULV, au vu du contrat de sous-location finalement produit et du fait que le locataire avait indiqué en procédure avoir l'intention de réintégrer l'appartement litigieux dans les deux ans. Pour le surplus, aucun autre élément du dossier ne permettait de considérer que la sous-location
n'était pas autorisable pour d'autres motifs.

C.
La bailleresse (la recourante) interjette un recours en matière civile au Tribunal fédéral. Elle conclut à la réforme de l'arrêt du 20 août 2008 en ce sens que le contrat de bail a été valablement résilié le 19 janvier 2007 pour le 30 septembre 2007, avec suite de frais et dépens. Le locataire (l'intimé) propose le rejet des conclusions de son adverse partie, sous suite de frais et dépens.

La Cour de céans a délibéré en séance publique le 10 mars 2009.

Considérant en droit:

1.
Le Tribunal fédéral examine d'office et librement la recevabilité des recours qui lui sont soumis (ATF 134 III 379 consid. 1).

1.1 Les contestations portant sur l'usage d'une chose louée sont de nature pécuniaire (arrêt 4C.155/2000 du 30 août 2000 consid. 1a, in SJ 2001 I p. 17), de sorte qu'elles ne peuvent être soumises au Tribunal fédéral, par la voie du recours en matière civile, que si elles atteignent la valeur litigieuse prescrite par la loi. En matière de droit du bail à loyer, elle doit s'élever à au moins 15'000 fr. (art. 74 al. 1 let. a LTF). C'est le montant encore litigieux devant la dernière instance cantonale qui la détermine (art. 51 al. 1 let. a LTF). La valeur litigieuse doit être mentionnée dans la décision cantonale (art. 112 al. 1 let. d LTF), ce qui n'est toutefois pas le cas en l'espèce.

Le bail en cause, qui se prolonge automatiquement de six mois en six mois s'il n'est pas résilié, est réputé conclu pour une durée indéterminée (art. 255 al. 3 CO). En cas de litige portant sur la validité de la résiliation d'un tel bail, la valeur litigieuse se détermine selon le loyer dû pour la période durant laquelle le contrat subsiste nécessairement, en supposant que l'on admette la contestation, et qui s'étend jusqu'au moment pour lequel un nouveau congé aurait pu être donné ou l'a été effectivement (cf. 119 II 147 consid. 1 p. 149; 111 II 385 consid. 1 p. 386). Pour déterminer la prochaine échéance possible, il faut donc supposer que l'on admette la contestation, c'est-à-dire que le congé litigieux ne soit pas valable. Lorsque le bail bénéficie de la protection contre les congés des art. 271 ss CO, il convient, sauf exceptions, de prendre en considération la période de trois ans prévue à l'art. 271a al. 1 let. e CO (cf. arrêt 4C.155/2000 du 30 août 2000 consid. 1a, in SJ 2001 I p. 17; 4C.310/1996 du 16 avril 1997 consid. 2a, in SJ 1997 p. 493).

En l'occurrence, le loyer mensuel ne ressort ni de l'arrêt attaqué, ni du jugement de première instance. Selon le contrat de bail du 25 juin 1997 produit au dossier, le loyer mensuel est de 600 fr., ce qui correspond à une somme de 21'600 fr. pour trois ans. La voie du recours en matière civile est donc ouverte.

1.2 Par ailleurs interjeté par la recourante qui a succombé dans ses conclusions (art. 76 al. 1 LTF) et dirigé contre une décision finale (art. 90 LTF) rendue en matière civile (art. 72 al. 1 LTF) par une autorité cantonale de dernière instance (art. 75 al. 1 LTF), le recours présentement soumis à l'examen du Tribunal fédéral est en principe recevable, puisqu'il a été déposé dans le délai (art. 100 al. 1 LTF) et la forme (art. 42 LTF) prévus par la loi.

1.3 Le recours en matière civile peut être formé pour violation du droit fédéral (art. 95 let. a LTF), y compris les droits constitutionnels (ATF 134 III 379 consid. 1.2 p. 382). Saisi d'un tel recours, le Tribunal fédéral applique le droit d'office (art. 106 al. 1 LTF) sur la base des faits établis par l'autorité précédente (art. 105 al. 1 LTF), dont il ne peut s'écarter que s'ils l'ont été de façon manifestement inexacte - notion qui correspond à celle d'arbitraire au sens de l'art. 9 Cst. (ATF 134 V 53 consid. 4.3) - ou en violation du droit au sens de l'art. 95 LTF (art. 105 al. 2 LTF), et pour autant que la correction du vice soit susceptible d'influer sur le sort de la cause (art. 97 al. 1 LTF). La partie recourante qui entend contester les constatations de l'autorité précédente doit expliquer de manière circonstanciée en quoi les conditions de l'exception prévue par l'art. 105 al. 2 LTF sont réalisées, faute de quoi il n'est pas possible de tenir compte d'un état de fait qui diverge de celui contenu dans la décision attaquée (ATF 133 III 462 consid. 2.4 p. 466 s.).

Aucun fait nouveau ni preuve nouvelle ne peut être présenté à moins de résulter de la décision de l'autorité précédente (art. 99 al. 1 LTF). Les parties n'ont donc pas la faculté de compléter les faits constatés par l'autorité cantonale, sous prétexte qu'un complètement desdits faits conduirait à une solution juridique différente du litige. Un complément des faits n'entre en ligne de compte que si la décision attaquée ne contient pas les constatations nécessaires à l'application du droit fédéral, alors que les faits pertinents passés sous silence ont été allégués en conformité avec les règles fixées par la procédure cantonale. Il appartient au recourant de démontrer que ces faits ont été allégués correctement, à défaut de quoi ils sont considérés comme nouveaux (cf. ATF 115 II 484 consid. 2a p. 486).

En l'occurrence, la recourante estime que l'état de fait cantonal devrait être complété à plusieurs égards. La recevabilité et le bien-fondé de ses critiques seront examinés, dans la mesure utile, en relation avec les griefs relatifs à l'application du droit matériel.

2.
La recourante se plaint d'une violation de l'art. 22 RULV (sous-location) en relation avec l'art. 262 CO (sous-location) et l'art. 271 CO (annulabilité du congé; en général), au motif que la cour cantonale a retenu qu'un contrat de sous-location de durée déterminée avait été passé et que l'omission, par le locataire, de demander le consentement écrit préalable du bailleur à la sous-location n'a pas été considéré comme justifiant la résiliation du bail. Dans ce contexte, la recourante reproche en outre aux juges cantonaux d'avoir arbitrairement retenu en fait que l'intimé avait l'intention de réintégrer l'appartement loué.

2.1 L'art. 22 RULV dispose que lorsque le locataire veut sous-louer tout ou partie de la chose, il doit préalablement demander le consentement écrit du bailleur en indiquant les conditions de sous-location et les renseignements requis par le bailleur en application de l'art. 262 CO (al. 1). Le locataire ne peut pas sous-louer l'entier de la chose pour une durée indéterminée. Il est possible de déroger à ce principe moyennant l'accord écrit du bailleur (al. 2).

Pour sa part, l'art. 262 CO prévoit que le locataire peut sous-louer tout ou partie de la chose avec le consentement du bailleur (al. 1). Le bailleur ne peut refuser son consentement que si le locataire refuse de lui communiquer les conditions de la sous-location (al. 2 let. a), si ces conditions, comparées à celles du contrat de bail principal, sont abusives (al. 2 let. b), ou si la sous-location présente pour le bailleur des inconvénients majeurs (al. 2 let. c).

2.2 Par un contrat-cadre, les associations de bailleurs et celles de locataires peuvent établir en commun des dispositions-types applicables à la conclusion, à l'objet et à l'expiration des baux à loyer de logements et de locaux commerciaux (art. 1 al. 1 de la loi fédérale du 23 juin 1995 sur les contrats-cadres de baux à loyer et leur déclaration de force obligatoire générale (RS 221.213.15; ci-après: LCBD). Le contrat-cadre peut également contenir d'autres dispositions ayant trait aux rapports entre bailleurs et locataires (art. 1 al. 2 LCBD). Il peut être conclu pour toute la Suisse, pour le territoire d'un ou de plusieurs cantons ou pour des régions comptant au moins trente mille logements ou dix mille locaux commerciaux (art. 1 al. 3 let. a à c LCBD). A la requête de toutes les parties contractantes, le Conseil fédéral peut autoriser qu'il soit dérogé à certaines dispositions impératives du droit du bail, à condition notamment que le contrat-cadre offre aux locataires une protection pour le moins équivalente à celle du droit ordinaire contre les loyers abusifs, d'autres prétentions abusives et contre les résiliations (art. 3 al. 1 let. b LCBD); tel est le cas par exemple dans le domaine de la sous-location (Lachat, Le bail à
loyer, nouvelle éd. 2008, p. 101). En outre, à la requête unanime des parties, le contrat-cadre peut être déclaré de force obligatoire générale (art. 4 al. 1 LCBD). Ses dispositions sont alors de droit impératif dans leur champ d'application à raison du lieu et de la matière (art. 5 al. 1 LCBD). Les dispositions de baux à loyer contraires à un contrat-cadre ayant force obligatoire générale sont nulles, à moins qu'elles ne soient plus favorables au locataire (art. 5 al. 2 LCBD). Les dispositions nulles sont remplacées par celles du contrat-cadre (art. 5 al. 3 LCBD). Lorsque le contrat-cadre s'applique à plusieurs cantons, la déclaration de force obligatoire générale est de la compétence du Conseil fédéral (art. 7 al. 1 LCBD). Lorsqu'il s'applique à un canton ou à une partie de celui-ci, la déclaration est de la compétence du canton (art. 7 al. 2 LCBD); dans le canton de Vaud, le Conseil d'Etat est l'autorité compétente pour déclarer la force obligatoire d'un contrat-cadre de bail à loyer sur le territoire cantonal (art. 1 de la loi vaudoise du 16 septembre 1997 d'application de la loi fédérale du 23 juin 1995 sur les contrats-cadres de baux à loyer et leur déclaration de force obligatoire générale [LVLCBD; RSV 221.317]). La
déclaration cantonale doit être soumise à l'approbation de la Confédération (art. 12 al. 1 LCBD).

2.3 Par arrêté du 8 octobre 2001, le Conseil d'Etat vaudois a conféré la force obligatoire générale aux RULV adoptées en 1998, en précisant notamment que l'art. 22 de ce contrat-cadre était déclaré de force obligatoire pour tous les objets loués, à l'exception des logements ayant fait l'objet de mesures d'encouragement des pouvoirs publics et dont le loyer est soumis au contrôle d'une autorité (art. 1 al. 1 let. b de l'arrêté vaudois du 8 octobre 2001 déclarant de force obligatoire générale le contrat-cadre de baux à loyer comprenant les dispositions paritaires romandes et les règles et usages locatifs du canton de Vaud; Feuille des avis officiels du canton de Vaud [FAO] du 30 octobre 2001 p. 4369). L'arrêté relève expressément que la force obligatoire est reconnue d'intérêt public et sert en particulier à promouvoir la paix du logement (art. 1 al. 3).

Par arrêté du 5 septembre 2001, le Conseil fédéral a approuvé cette déclaration de force obligatoire cantonale (art. 1 de l'arrêté fédéral du 5 septembre 2001 relatif à l'approbation de la déclaration cantonale de force obligatoire générale du contrat-cadre de bail à loyer "Dispositions paritaires romandes et règles et usages locatifs du canton de Vaud" [FF 2001 5508]), avec la précision que la réserve précitée relative notamment à l'art. 22 RULV ne pouvait pas limiter la portée du contrat-cadre de bail à loyer pour la Suisse romande, déclaré de force obligatoire générale (cf. art. 2). Le Conseil fédéral a été convaincu par les arguments selon lesquels l'art. 22 RULV ne contrevenait pas à l'essence même de la notion de sous-location, mais permettait au contraire une clarté et une visibilité accrue dans ce domaine sensible où les sous-locations de longue durée ou "en cascade" pouvaient être dommageables tant pour les bailleurs que pour les locataires successifs (cf. Sulliger/Ansermet, Le contrat-cadre romand de baux à loyer et les dispositions paritaires romandes et règles et usages locatifs du canton de Vaud, Cahiers du bail [CdB] 2002, p. 97 ss, p. 114 n° 2.27; cf. également Roncoroni, Zu den zwei ersten allgemeinverbindlich
erklärten Rahmenmietverträgen der Schweiz, Mietrechtpraxis [mp] 2004 p. 1 ss, p. 17 n. 96). C'est le lieu de relever qu'une nouvelle version des RULV, qui reprend sans modification l'art. 22, a été conclue en 2008. La déclaration de force obligatoire générale pour le canton de Vaud (cf. arrêté vaudois du 4 juin 2008 déclarant de force obligatoire générale le contrat-cadre de baux à loyer comprenant les dispositions paritaires romandes et les règles et usages locatifs du canton de Vaud [AFCBD; RSV 221.317.1]) a été approuvée par le Conseil fédéral le 25 juin 2008 (cf. arrêté fédéral du 25 juin 2008 relatif à l'approbation de la déclaration cantonale de force obligatoire générale du contrat-cadre de bail à loyer "Dispositions paritaires romandes et règles et usages locatifs du canton de Vaud" et à la dérogation aux dispositions impératives du droit du bail [FF 2008 5297]).
Par arrêté du 5 septembre 2001, le Conseil fédéral a également déclaré les dispositions du contrat-cadre de bail à loyer du 18 décembre 2000 de force obligatoire générale pour les cantons de Genève, Vaud, Neuchâtel, Fribourg, Jura et les sept districts de langue française du canton du Valais (art. 1 al. 1 de l'arrêté fédéral du 5 septembre 2001 relatif à la déclaration de force obligatoire générale du contrat-cadre romand de baux à loyer [FF 2001 5509]), avec effet jusqu'au 30 juin 2008 (art. 5). Cette force obligatoire vaut en particulier pour l'art. 8 des dispositions paritaires romandes (cf. art. 1 al. 2), applicable aux sous-locations qui n'ont pas été tacitement admises avant le 1er juillet 1990 (art. 8 des dispositions générales du contrat-cadre romand). L'art. 8 des dispositions paritaires prévoit que lorsque le locataire veut sous-louer tout ou partie de la chose, il doit préalablement demander le consentement écrit du bailleur en indiquant les conditions de la sous-location et les renseignements requis par le bailleur en application de l'art. 262 CO. A teneur de l'art. 9.3 des dispositions générales du contrat-cadre romand, les dispositions paritaires cantonales peuvent déroger aux dispositions paritaires romandes si
elles obtiennent la force obligatoire; dans un tel cas, elles prévalent sur les dispositions paritaires romandes du contrat-cadre.

2.4 Il résulte en résumé de ce qui précède que dans le canton de Vaud, dès lors que le Conseil fédéral a autorisé qu'il soit dérogé à la disposition impérative qu'est l'art. 262 CO et que le Conseil d'Etat vaudois a déclaré de force obligatoire générale l'art. 22 RULV, cette dernière disposition prévaut sur l'art. 262 CO auquel elle déroge (cf. Roncoroni, op. cit., p. 12 n. 59; Sulliger/Ansermet, op. cit., p. 111 n° 2.13 et 2.14 ainsi que n. 42), et l'emporte de surcroît sur les dispositions paritaires romandes (Roncoroni, op. cit., p. 17). Ainsi, seul l'art. 22 RULV - qui, revêtant ainsi une portée normative, est partie intégrante de tous les contrats de bail dans le canton de Vaud (cf. Roncoroni, op. cit., p. 2) - s'applique, et ce en tant que droit fédéral (cf. par analogie ATF 98 II 205 consid. 1, selon lequel, en matière de droit du travail, les conventions collectives qui font l'objet d'une décision d'extension renferment également pour les personnes qui ne sont pas liées par la convention du droit privé fédéral, que l'extension soit prononcée par le Conseil fédéral ou par l'autorité cantonale).

2.5 A teneur de l'art. 22 RULV, le locataire ne peut pas sous-louer l'entier de la chose pour une durée indéterminée, sous réserve de l'accord écrit du bailleur. Le but de cette règle est manifestement d'éviter que la sous-location soit utilisée dans un but qui lui est étranger. Elle ne limite pas le droit du locataire de sous-louer, mais aide à éviter des sous-locations qui sont en réalité des transferts de bail entre locataire et sous-locataire (cf. ATF 134 III 446 consid. 2.5 p. 451), ce qui est dans l'intérêt de tous les acteurs du marché, comme tant le Conseil d'Etat vaudois que le Conseil fédéral l'ont admis (cf. supra consid. 2.3).

En l'espèce, à défaut d'accord de la recourante à un contrat de sous-location, portant sur l'entier de la chose louée, de durée indéterminée, la question de savoir si l'intimé et le sous-locataire ont conclu un contrat de durée déterminée est dès lors essentielle.

Sollicité par la recourante, le sous-locataire lui a répondu que le contrat de sous-location avait été conclu oralement et sans date limite. La cour cantonale a retenu que ces déclarations n'étaient pas pertinentes, au motif qu'il n'y avait pas de relations contractuelles entre la bailleresse principale et le sous-locataire. L'on ne discerne toutefois pas en quoi cela excluait de tenir compte des déclarations du sous-locataire au sujet de contenu de contrat de sous-location.

Les juges cantonaux se sont fondés sur deux éléments. Ils ont d'abord pris en compte le contrat de sous-location écrit qui est daté du 20 janvier 2007, soit du jour suivant la résiliation litigieuse, qui prévoit que le contrat commence le 1er septembre 2006 et se termine le 1er septembre 2007 et qu'il se renouvelle de plein droit pour une année et ainsi de suite d'année en année s'il n'est pas résilié. La cour cantonale s'est en outre fondée sur une déclaration de l'intimé du 30 novembre 2007 selon laquelle il avait l'intention de réintégrer l'appartement dans deux ans; il n'a toutefois pas été constaté que l'intimé aurait déclaré avoir informé le sous-locataire de cette intention et que le contrat de sous-location aurait été limité dans ce sens. Les juges cantonaux ne précisent pas dans quel contexte cette déclaration a été faite; selon la recourante, la déclaration est tirée d'une lettre de l'intimée à son mandataire, produite en procédure. A noter que lors de l'audience du 17 décembre 2007, l'intimé, dispensé de comparaître, n'a pas été entendu.

Le grief d'arbitraire soulevé par la recourante peut rester indécis. En effet, la cour cantonale n'a pas constaté que l'intimé et le sous-locataire avaient convenu une limitation de la durée de la sous-location. Au contraire, il ressort du contrat écrit du 20 janvier 2007, sur lequel elle se fonde, que la durée de la sous-location n'était pas limitée, la sous-location devant se prolonger d'année en année si le contrat n'était pas résilié par l'une des parties. Il s'agit typiquement d'un contrat de durée indéterminée (cf. art. 255 al. 3 CO). Il y a donc violation de l'art. 22 RULV.

2.6 A teneur de l'art. 22 al. 1 RULV, le locataire doit préalablement demander le consentement écrit du bailleur avant de conclure un contrat de sous-location. Ainsi, au contraire de l'art. 262 CO qui ne soumet l'autorisation du bailleur de sous-louer à aucune forme, les RULV prévoient que celle-ci doit être donnée en la forme écrite. Il s'agit d'une exigence impérative qui ne saurait être considérée comme une simple prescription d'ordre. Il s'ensuit que dans le canton de Vaud, lorsque le consentement du bailleur n'est pas demandé et que les conditions de la sous-location ne lui sont pas communiquées, la sous-location est illicite. En l'occurrence, il est incontesté que l'intimé n'a pas observé cette obligation et il y a donc derechef violation de l'art. 22 RULV à cet égard.

2.7 Un bail de durée indéterminée peut être résilié en observant les délais de congé et les termes légaux, sauf si un délai plus long ou un autre terme ont été convenus (art. 266a al. 1 CO). La liberté du bailleur de mettre un terme au contrat trouve toutefois une limite dans l'obligation d'agir conformément aux règles de la bonne foi (cf. art. 271 al. 1 CO).

Selon la jurisprudence, cette protection accordée au locataire procède à la fois du principe de la bonne foi (art. 2 al. 1 CC) et de l'interdiction de l'abus de droit (art. 2 al. 2 CC), tant il est vrai qu'une distinction rigoureuse ne se justifie pas en cette matière (cf. ATF 120 II 105 consid. 3a). Les cas typiques d'abus de droit (absence d'intérêt à l'exercice d'un droit, utilisation d'une institution juridique contrairement à son but, disproportion grossière des intérêts en présence, exercice d'un droit sans ménagement, attitude contradictoire) justifient l'annulation du congé; à cet égard, il n'est toutefois pas nécessaire que l'attitude de l'auteur du congé puisse être qualifiée d'abus "manifeste" au sens de l'art. 2 al. 2 CC (ATF 120 II 105 consid. 3a p. 108). Ainsi, le congé doit être considéré comme abusif s'il ne répond à aucun intérêt objectif, sérieux et digne de protection (arrêt 4C.61/2005 du 27 mai 2005 consid. 4.1, in SJ 2006 I p. 34), en particulier s'il est purement chicanier (ATF 120 II 31 consid. 4a p. 32).

Le congé ordinaire qui vise à sanctionner une violation du contrat ou de dispositions légales par le locataire n'est en principe pas abusif (SVIT-Kommentar Mietrecht, 3e éd. 2008, n° 29 ad art. 271 CO; Higi, Zürcher Kommentar, n° 60 ad art. 271 CO), à moins qu'il ne s'agisse d'un cas "bagatelle" (Lachat, op. cit., p. 737).
Selon la jurisprudence rendue en application des art. 257f et 262 CO, une sous-location sans le consentement du bailleur peut justifier une résiliation anticipée du bail. Le seul fait de ne pas requérir le consentement du bailleur ne suffit toutefois pas à justifier un congé anticipé sans avertissement préalable. Pour respecter la condition de la protestation prescrite à l'art. 257f al. 3 CO, le bailleur qui apprend que l'objet remis à bail est sous-loué sans son consentement doit inviter le locataire, par écrit, à se conformer aux exigences légales, en l'enjoignant de mettre un terme à la sous-location ou en protestant contre l'absence de demande d'autorisation. Si le bailleur choisit la première injonction, le preneur a tout de même la possibilité de requérir le consentement de son cocontractant, qui peut être donné après coup. Si le locataire ne réagit pas à l'avertissement écrit du bailleur, un congé anticipé sera fondé, en tout cas, lorsqu'un examen rétrospectif des faits permet de conclure que le bailleur aurait disposé d'un motif valable au sens de l'art. 262 al. 2 CO pour s'opposer à la sous-location (ATF 134 III 446 consid. 2.2; cf. également ATF 134 III 300 consid. 3.1). Cette jurisprudence se rapporte toutefois à la
validité d'une résiliation anticipée du bail en cas de sous-location sans accord préalable du bailleur, et non au caractère abusif d'une résiliation ordinaire.

Comme précédemment exposé, l'art. 22 RULV prévoit des exigences plus strictes que l'art. 262 CO pour la sous-location. La jurisprudence rendue en application du seul art. 262 CO, notamment celle précisant quand il est abusif de fonder le congé sur le défaut de consentement préalable du bailleur ou de limitation de la durée de la sous-location, ne s'applique dès lors pas sans autre aux cas soumis à l'art. 22 RULV (cf. Sulliger/Ansermet, op. cit., p. 114 n. 49). En particulier, la question de savoir si, pour satisfaire aux exigences de l'art. 262 CO, il suffit vraiment que le locataire n'ait pas perdu toute idée de reprendre l'usage de l'appartement sous-loué, comme cela a été dit dans une jurisprudence non publiée au recueil officiel (cf. arrêt 4C.155/2000 du 30 août 2000 consid. 2, in SJ 2001 I 17), ne se pose pas. L'art. 22 RULV exige un contrat de durée déterminée lorsque l'entier de la chose louée est sous-louée.

2.8 En l'espèce, l'intimé a doublement violé ses obligations en concluant, sans accord préalable du bailleur, un contrat de sous-location de durée indéterminée pour l'entier de l'appartement loué. Un tel comportement met en cause le système négocié par les partenaires sociaux dans le but d'éviter l'utilisation abusive de la sous-location, système reconnu être dans l'intérêt général des bailleurs et des locataires. Il ne peut pas être qualifié de cas "bagatelle". La résiliation du bail consécutive à un tel comportement ne saurait dès lors être considérée comme abusive. Elle ne peut d'autant moins l'être que le bailleur, s'il avait été requis de donner son consentement préalable, aurait été en droit de le refuser au vu de la durée indéterminée de la sous-location. Qu'il ait d'abord essayé de s'informer sans immédiatement donner le congé n'est pas déterminant. Car pour que le congé soit valide, il suffit qu'il ne soit pas abusif. Il n'est pas nécessaire que le bail soit devenu insupportable au bailleur, si bien que le locataire ne peut rien déduire du fait que le bailleur n'ait pas résilié dès qu'il a eu connaissance de la sous-location.

2.9 Il résulte des considérants qui précèdent que le recours doit être admis, l'arrêt attaqué annulé et la demande en annulation de la résiliation litigieuse rejetée.

3.
Dans son recours cantonal, l'intimé avait contesté le refus d'une prolongation du bail par le Tribunal des baux. Il se fondait sur une opinion isolée en doctrine selon laquelle il fallait, dans ce cadre, tenir compte des conséquences pénibles de la résiliation du bail pour le sous-locataire. La cour cantonale ayant annulé le congé, elle ne s'est pas prononcée sur la question de la prolongation du bail.

Dans son écriture au Tribunal fédéral, la recourante ne prend aucune conclusion formelle sur la question de la prolongation. A la fin de son mémoire, elle relève cependant que "compte tenu du rejet de la prolongation de fait qui résulte de la procédure, la recourante ne s'oppose pas à ce que le Tribunal fédéral statue sur une prolongation du bail en appliquant par analogie l'art. 270e al. 3 CO" (sic!), disposition qui n'existe pas. Le propos n'est pas clair. Il semble que la recourante voulait en réalité se référer à l'art. 272 al. 3 CO pour soutenir qu'une éventuelle prolongation devrait être considérée comme une seconde prolongation. Peu importe, toutefois, car l'intimé, dans sa réponse au recours, ne dit mot sur la question d'une éventuelle prolongation et conclut uniquement au rejet, sans prendre de conclusion subsidiaire en prolongation.

Or, le Tribunal fédéral ne peut aller au-delà des conclusions des parties (art. 107 al. 1 LTF). S'il rejette la demande en annulation du congé et admet donc la validité de la résiliation du bail, il se prononce sur une prolongation du bail uniquement si le locataire a pris des conclusions dans ce sens. L'obligation d'examiner cette question d'office, prévue à l'art. 274f al. 3 CO, ne s'adresse en effet qu'au premier juge (cf. ATF 121 III 266 consid. 2b; 118 II 50 consid. 2a). Or, en l'occurrence, le Tribunal des baux s'est prononcé sur la prolongation.

4.
Compte tenu de l'issue du litige, les frais judiciaires et dépens sont mis à la charge de l'intimé, qui succombe (art. 66 al. 1 ainsi qu'art. 68 al. 1 et 2 LTF).

Pour le surplus, il appartiendra à la cour cantonale de statuer à nouveau sur les frais et dépens de la procédure cantonale (art. 68 al. 5 LTF).

Par ces motifs, le Tribunal fédéral prononce:

1.
Le recours est admis.

2.
L'arrêt attaqué est annulé. La demande en annulation de la résiliation prononcée le 19 janvier 2007 est rejetée.

3.
La cause est renvoyée à l'autorité cantonale pour nouvelle décision sur les frais et dépens de la procédure cantonale.

4.
Les frais judiciaires, arrêtés à 1'000 fr., sont mis à la charge de l'intimé.

5.
Une indemnité de 2'500 fr., à payer à la recourante à titre de dépens, est mise à la charge de l'intimé.

6.
Le présent arrêt est communiqué aux mandataires des parties et à la Chambre des recours du Tribunal cantonal vaudois.

Lausanne, le 10 mars 2009

Au nom de la Ire Cour de droit civil
du Tribunal fédéral suisse
La Présidente: La Greffière:

Klett Cornaz

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 74 Valeur litigieuse minimale - 1 Dans les affaires pécuniaires, le recours n'est recevable que si la valeur litigieuse s'élève au moins à:
¹	Dans les affaires pécuniaires, le recours n'est recevable que si la valeur litigieuse s'élève au moins à:
^a	15 000 francs en matière de droit du travail et de droit du bail à loyer;
^b	30 000 francs dans les autres cas.
²	Même lorsque la valeur litigieuse minimale n'est pas atteinte, le recours est recevable:
^a	si la contestation soulève une question juridique de principe;
^b	si une loi fédérale prévoit une instance cantonale unique;
^c	s'il porte sur une décision prise par une autorité cantonale de surveillance en matière de poursuite pour dettes et de faillite;
^d	s'il porte sur une décision prise par le juge de la faillite ou du concordat;
^e	s'il porte sur une décision du Tribunal fédéral des brevets.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 51 Calcul - 1 La valeur litigieuse est déterminée:
¹	La valeur litigieuse est déterminée:
^a	en cas de recours contre une décision finale, par les conclusions restées litigieuses devant l'autorité précédente;
^b	en cas de recours contre une décision partielle, par l'ensemble des conclusions qui étaient litigieuses devant l'autorité qui a rendu cette décision;
^c	en cas de recours contre une décision préjudicielle ou incidente, par les conclusions restées litigieuses devant l'autorité compétente sur le fond;
^d	en cas d'action, par les conclusions de la demande.
²	Si les conclusions ne tendent pas au paiement d'une somme d'argent déterminée, le Tribunal fédéral fixe la valeur litigieuse selon son appréciation.
³	Les intérêts, les fruits, les frais judiciaires et les dépens qui sont réclamés comme droits accessoires, les droits réservés et les frais de publication du jugement n'entrent pas en ligne de compte dans la détermination de la valeur litigieuse.
⁴	Les revenus et les prestations périodiques ont la valeur du capital qu'ils représentent. Si leur durée est indéterminée ou illimitée, le capital est formé par le montant annuel du revenu ou de la prestation, multiplié par vingt, ou, s'il s'agit de rentes viagères, par la valeur actuelle du capital correspondant à la rente.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 112 Notification des décisions - 1 Les décisions qui peuvent faire l'objet d'un recours devant le Tribunal fédéral sont notifiées aux parties par écrit. Elles doivent contenir:
¹	Les décisions qui peuvent faire l'objet d'un recours devant le Tribunal fédéral sont notifiées aux parties par écrit. Elles doivent contenir:
^a	les conclusions, les allégués, les moyens de preuves offerts et les déterminations des parties lorsqu'elles ne résultent pas des pièces du dossier;
^b	les motifs déterminants de fait et de droit, notamment les dispositions légales appliquées;
^c	le dispositif;
^d	l'indication des voies de droit, y compris la mention de la valeur litigieuse dans les cas où la présente loi requiert une valeur litigieuse minimale.
²	Si le droit cantonal le prévoit, l'autorité peut notifier sa décision sans la motiver. Les parties peuvent alors en demander, dans les 30 jours, une expédition complète. La décision ne peut pas être exécutée avant que ce délai soit échu sans avoir été utilisé ou que l'expédition complète soit notifiée.
³	Si une décision attaquée ne satisfait pas aux exigences fixées à l'al. 1, le Tribunal fédéral peut soit la renvoyer à l'autorité cantonale en invitant celle-ci à la parfaire, soit l'annuler.
⁴	Dans les domaines où les autorités fédérales ont qualité pour recourir devant le Tribunal fédéral, le Conseil fédéral détermine quelles décisions les autorités cantonales doivent leur notifier.

SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 255 - 1 Le bail peut être conclu pour une durée déterminée ou indéterminée.
¹	Le bail peut être conclu pour une durée déterminée ou indéterminée.
²	Il est de durée déterminée lorsqu'il doit prendre fin, sans congé, à l'expiration de la durée convenue.
³	Les autres baux sont réputés conclus pour une durée indéterminée.

SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 271 - 1 Le congé est annulable lorsqu'il contrevient aux règles de la bonne foi.
¹	Le congé est annulable lorsqu'il contrevient aux règles de la bonne foi.
²	Le congé doit être motivé si l'autre partie le demande.

SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 271^a - 1 Le congé est annulable lorsqu'il est donné par le bailleur, notamment:
¹	Le congé est annulable lorsqu'il est donné par le bailleur, notamment:
^a	parce que le locataire fait valoir de bonne foi des prétentions découlant du bail;
^b	dans le but d'imposer une modification unilatérale du bail défavorable au locataire ou une adaptation de loyer;
^c	seulement dans le but d'amener le locataire à acheter l'appartement loué;
^d	pendant une procédure de conciliation ou une procédure judiciaire en rapport avec le bail, à moins que le locataire ne procède au mépris des règles de la bonne foi;
^e	dans les trois ans à compter de la fin d'une procédure de conciliation ou d'une procédure judiciaire au sujet du bail et si le bailleur:
^e1	a succombé dans une large mesure;
^e2	a abandonné ou considérablement réduit ses prétentions ou conclusions;
^e3	a renoncé à saisir le juge;
^e4	a conclu une transaction ou s'est entendu de toute autre manière avec le locataire.
^f	en raison de changements dans la situation familiale du locataire, sans qu'il en résulte des inconvénients majeurs pour le bailleur.
²	La let. e de l'al. 1 est également applicable lorsque le locataire peut prouver par des écrits qu'il s'est entendu avec le bailleur, en dehors d'une procédure de conciliation ou d'une procédure judiciaire, sur une prétention relevant du bail.
³	Les let. d et e de l'al. 1 ne sont pas applicables lorsqu'un congé est donné:
^a	en raison du besoin urgent que le bailleur ou ses proches parents ou alliés peuvent avoir d'utiliser eux-mêmes les locaux;
^b	en cas de demeure du locataire (art. 257d);
^c	pour violation grave par le locataire de son devoir de diligence ou pour de graves manques d'égards envers les voisins (art. 257f, al. 3 et 4);
^d	en cas d'aliénation de la chose louée (art. 261, al. 2);
^e	pour de justes motifs (art. 266g);
^f	en cas de faillite du locataire (art. 266h).

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 76 Qualité pour recourir - 1 A qualité pour former un recours en matière civile quiconque:
¹	A qualité pour former un recours en matière civile quiconque:
^a	a pris part à la procédure devant l'autorité précédente ou a été privé de la possibilité de le faire, et
^b	est particulièrement touché par la décision attaquée et a un intérêt digne de protection à son annulation ou sa modification.
²	Ont également qualité pour recourir contre les décisions visées à l'art. 72, al. 2, la Chancellerie fédérale, les départements fédéraux et, pour autant que le droit fédéral le prévoie, les unités qui leur sont subordonnées, si l'acte attaqué est susceptible de violer la législation fédérale dans leur domaine d'attributions.41

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 72 Principe - 1 Le Tribunal fédéral connaît des recours contre les décisions rendues en matière civile.
¹	Le Tribunal fédéral connaît des recours contre les décisions rendues en matière civile.
²	Sont également sujettes au recours en matière civile:
^a	les décisions en matière de poursuite pour dettes et de faillite;
^b	les décisions prises en application de normes de droit public dans des matières connexes au droit civil, notamment les décisions:
^b1	sur la reconnaissance et l'exécution de décisions ainsi que sur l'entraide en matière civile,
^b2	sur la tenue des registres foncier, d'état civil et du commerce, ainsi que des registres en matière de protection des marques, des dessins et modèles, des brevets d'invention, des obtentions végétales et des topographies,
^b3	sur le changement de nom,
^b4	en matière de surveillance des fondations, à l'exclusion des institutions de prévoyance et de libre passage,
^b5	en matière de surveillance des exécuteurs testamentaires et autres représentants successoraux,
^b6	les décisions prises dans le domaine de la protection de l'enfant et de l'adulte,
^b7	...

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 75 Autorités précédentes - 1 Le recours est recevable contre les décisions prises par les autorités cantonales de dernière instance, par le Tribunal administratif fédéral ou par le Tribunal fédéral des brevets.37
¹	Le recours est recevable contre les décisions prises par les autorités cantonales de dernière instance, par le Tribunal administratif fédéral ou par le Tribunal fédéral des brevets.37
²	Les cantons instituent des tribunaux supérieurs comme autorités cantonales de dernière instance. Ces tribunaux statuent sur recours, sauf si:
^a	une loi fédérale prévoit une instance cantonale unique;
^b	un tribunal spécialisé dans les litiges de droit commercial statue en instance cantonale unique;
^c	une action ayant une valeur litigieuse d'au moins 100 000 francs est déposée directement devant le tribunal supérieur avec l'accord de toutes les parties.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 100 Recours contre une décision - 1 Le recours contre une décision doit être déposé devant le Tribunal fédéral dans les 30 jours qui suivent la notification de l'expédition complète.
¹	Le recours contre une décision doit être déposé devant le Tribunal fédéral dans les 30 jours qui suivent la notification de l'expédition complète.
²	Le délai de recours est de dix jours contre:
^a	les décisions d'une autorité cantonale de surveillance en matière de poursuite pour dettes et de faillite;
^b	les décisions en matière d'entraide pénale internationale et d'assistance administrative internationale en matière fiscale;
^c	les décisions portant sur le retour d'un enfant fondées sur la Convention européenne du 20 mai 1980 sur la reconnaissance et l'exécution des décisions en matière de garde des enfants et le rétablissement de la garde des enfants92 ou sur la Convention du 25 octobre 1980 sur les aspects civils de l'enlèvement international d'enfants93.
^d	les décisions du Tribunal fédéral des brevets concernant l'octroi d'une licence visée à l'art. 40d de la loi du 25 juin 1954 sur les brevets95.
³	Le délai de recours est de cinq jours contre:
^a	les décisions d'une autorité cantonale de surveillance en matière de poursuite pour effets de change;
^b	les décisions d'un gouvernement cantonal sur recours concernant des votations fédérales.
⁴	Le délai de recours est de trois jours contre les décisions d'un gouvernement cantonal sur recours touchant aux élections au Conseil national.
⁵	En matière de recours pour conflit de compétence entre deux cantons, le délai de recours commence à courir au plus tard le jour où chaque canton a pris une décision pouvant faire l'objet d'un recours devant le Tribunal fédéral.
⁶	...96
⁷	Le recours pour déni de justice ou retard injustifié peut être formé en tout temps.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 42 Mémoires - 1 Les mémoires doivent être rédigés dans une langue officielle, indiquer les conclusions, les motifs et les moyens de preuve, et être signés.
¹	Les mémoires doivent être rédigés dans une langue officielle, indiquer les conclusions, les motifs et les moyens de preuve, et être signés.
²	Les motifs doivent exposer succinctement en quoi l'acte attaqué viole le droit. Si le recours n'est recevable que lorsqu'il soulève une question juridique de principe ou qu'il porte sur un cas particulièrement important pour d'autres motifs, il faut exposer en quoi l'affaire remplit la condition exigée.15 16
³	Les pièces invoquées comme moyens de preuve doivent être jointes au mémoire, pour autant qu'elles soient en mains de la partie; il en va de même de la décision attaquée si le mémoire est dirigé contre une décision.
⁴	En cas de transmission électronique, le mémoire doit être muni de la signature électronique qualifiée de la partie ou de son mandataire au sens de la loi du 18 mars 2016 sur la signature électronique17. Le Tribunal fédéral détermine dans un règlement:
^a	le format du mémoire et des pièces jointes;
^b	les modalités de la transmission;
^c	les conditions auxquelles il peut exiger, en cas de problème technique, que des documents lui soient adressés ultérieurement sur papier.18
⁵	Si la signature de la partie ou de son mandataire, la procuration ou les annexes prescrites font défaut, ou si le mandataire n'est pas autorisé, le Tribunal fédéral impartit un délai approprié à la partie pour remédier à l'irrégularité et l'avertit qu'à défaut le mémoire ne sera pas pris en considération.
⁶	Si le mémoire est illisible, inconvenant, incompréhensible ou prolixe ou qu'il n'est pas rédigé dans une langue officielle, le Tribunal fédéral peut le renvoyer à son auteur; il impartit à celui-ci un délai approprié pour remédier à l'irrégularité et l'avertit qu'à défaut le mémoire ne sera pas pris en considération.
⁷	Le mémoire de recours introduit de manière procédurière ou à tout autre égard abusif est irrecevable.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 95 Droit suisse - Le recours peut être formé pour violation:
^a	du droit fédéral;
^b	du droit international;
^c	de droits constitutionnels cantonaux;
^d	de dispositions cantonales sur le droit de vote des citoyens ainsi que sur les élections et votations populaires;
^e	du droit intercantonal.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 106 Application du droit - 1 Le Tribunal fédéral applique le droit d'office.
¹	Le Tribunal fédéral applique le droit d'office.
²	Il n'examine la violation de droits fondamentaux ainsi que celle de dispositions de droit cantonal et intercantonal que si ce grief a été invoqué et motivé par le recourant.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 105 Faits déterminants - 1 Le Tribunal fédéral statue sur la base des faits établis par l'autorité précédente.
¹	Le Tribunal fédéral statue sur la base des faits établis par l'autorité précédente.
²	Il peut rectifier ou compléter d'office les constatations de l'autorité précédente si les faits ont été établis de façon manifestement inexacte ou en violation du droit au sens de l'art. 95.
³	Lorsque la décision qui fait l'objet d'un recours concerne l'octroi ou le refus de prestations en espèces de l'assurance-accidents ou de l'assurance militaire, le Tribunal fédéral n'est pas lié par les faits établis par l'autorité précédente.99

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 97 Établissement inexact des faits - 1 Le recours ne peut critiquer les constatations de fait que si les faits ont été établis de façon manifestement inexacte ou en violation du droit au sens de l'art. 95, et si la correction du vice est susceptible d'influer sur le sort de la cause.
¹	Le recours ne peut critiquer les constatations de fait que si les faits ont été établis de façon manifestement inexacte ou en violation du droit au sens de l'art. 95, et si la correction du vice est susceptible d'influer sur le sort de la cause.
²	Si la décision qui fait l'objet d'un recours concerne l'octroi ou le refus de prestations en espèces de l'assurance-accidents ou de l'assurance militaire, le recours peut porter sur toute constatation incomplète ou erronée des faits.89

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 99 - 1 Aucun fait nouveau ni preuve nouvelle ne peut être présenté à moins de résulter de la décision de l'autorité précédente.
¹	Aucun fait nouveau ni preuve nouvelle ne peut être présenté à moins de résulter de la décision de l'autorité précédente.
²	Toute conclusion nouvelle est irrecevable.

SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 262 - 1 Le locataire peut sous-louer tout ou partie de la chose avec le consentement du bailleur.
¹	Le locataire peut sous-louer tout ou partie de la chose avec le consentement du bailleur.
²	Le bailleur ne peut refuser son consentement que:
^a	si le locataire refuse de lui communiquer les conditions de la sous-location;
^b	si les conditions de la sous-location, comparées à celles du contrat de bail principal, sont abusives;
^c	si la sous-location présente pour le bailleur des inconvénients majeurs.
³	Le locataire est garant envers le bailleur que le sous-locataire n'emploiera la chose qu'à l'usage autorisé par le bail principal. Le bailleur peut s'adresser directement au sous-locataire à l'effet de l'y obliger.

SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 266^a - 1 Lorsque le bail est de durée indéterminée, une partie peut le résilier en observant les délais de congé et les termes légaux, sauf si un délai plus long ou un autre terme ont été convenus.
¹	Lorsque le bail est de durée indéterminée, une partie peut le résilier en observant les délais de congé et les termes légaux, sauf si un délai plus long ou un autre terme ont été convenus.
²	Lorsque le délai ou le terme de congé n'est pas respecté, la résiliation produit effet pour le prochain terme pertinent.

SR 210 Code civil suisse du 10 décembre 1907 CC Art. 2 - 1 Chacun est tenu d'exercer ses droits et d'exécuter ses obligations selon les règles de la bonne foi.
¹	Chacun est tenu d'exercer ses droits et d'exécuter ses obligations selon les règles de la bonne foi.
²	L'abus manifeste d'un droit n'est pas protégé par la loi.

SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 257^f - 1 Le locataire est tenu d'user de la chose avec le soin nécessaire.
¹	Le locataire est tenu d'user de la chose avec le soin nécessaire.
²	S'il s'agit d'un immeuble, il est tenu d'avoir pour les personnes habitant la maison et les voisins les égards qui leur sont dus.
³	Lorsque le maintien du bail est devenu insupportable pour le bailleur ou les personnes habitant la maison parce que le locataire, nonobstant une protestation écrite du bailleur, persiste à enfreindre son devoir de diligence ou à manquer d'égards envers les voisins, le bailleur peut résilier le contrat avec effet immédiat; les baux d'habitations et de locaux commerciaux peuvent être résiliés moyennant un délai de congé minimum de 30 jours pour la fin d'un mois.
⁴	Les baux d'habitations et de locaux commerciaux peuvent toutefois être résiliés avec effet immédiat, si le locataire cause volontairement un préjudice grave à la chose.

SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 270^e - Le bail reste en vigueur sans changement:
^a	pendant la procédure de conciliation, si les parties ne sont pas parvenues à un accord;
^b	pendant la procédure judiciaire, sous réserve des mesures provisionnelles ordonnées par le juge.

SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 272 - 1 Le locataire peut demander la prolongation d'un bail de durée déterminée ou indéterminée lorsque la fin du contrat aurait pour lui ou sa famille des conséquences pénibles sans que les intérêts du bailleur le justifient.
¹	Le locataire peut demander la prolongation d'un bail de durée déterminée ou indéterminée lorsque la fin du contrat aurait pour lui ou sa famille des conséquences pénibles sans que les intérêts du bailleur le justifient.
²	Dans la pesée des intérêts, l'autorité compétente se fondera notamment sur:
^a	les circonstances de la conclusion du bail et le contenu du contrat;
^b	la durée du bail;
^c	la situation personnelle, familiale et financière des parties ainsi que leur comportement;
^d	le besoin que le bailleur ou ses proches parents ou alliés peuvent avoir d'utiliser eux-mêmes les locaux ainsi que l'urgence de ce besoin;
^e	la situation sur le marché local du logement et des locaux commerciaux.
³	Lorsque le locataire demande une deuxième prolongation, l'autorité compétente examine en outre si le locataire a entrepris toutes les démarches qui pouvaient raisonnablement être exigées de lui afin de remédier aux conséquences pénibles du congé.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 107 Arrêt - 1 Le Tribunal fédéral ne peut aller au-delà des conclusions des parties.
¹	Le Tribunal fédéral ne peut aller au-delà des conclusions des parties.
²	Si le Tribunal fédéral admet le recours, il statue lui-même sur le fond ou renvoie l'affaire à l'autorité précédente pour qu'elle prenne une nouvelle décision. Il peut également renvoyer l'affaire à l'autorité qui a statué en première instance.
³	Si le Tribunal fédéral considère qu'un recours en matière d'entraide pénale internationale ou d'assistance administrative internationale en matière fiscale est irrecevable, il rend une décision de non-entrée en matière dans les quinze jours qui suivent la fin d'un éventuel échange d'écritures. Dans le domaine de l'entraide pénale internationale, le Tribunal fédéral n'est pas lié par ce délai lorsque la procédure d'extradition concerne une personne dont la demande d'asile n'a pas encore fait l'objet d'une décision finale entrée en force.100
⁴	Le Tribunal fédéral statue sur tout recours contre une décision du Tribunal fédéral des brevets portant sur l'octroi d'une licence visée à l'art. 40d de la loi du 25 juin 1954 sur les brevets101 dans le mois qui suit le dépôt du recours.102

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 66 Recouvrement des frais judiciaires - 1 En règle générale, les frais judiciaires sont mis à la charge de la partie qui succombe. Si les circonstances le justifient, le Tribunal fédéral peut les répartir autrement ou renoncer à les mettre à la charge des parties.
¹	En règle générale, les frais judiciaires sont mis à la charge de la partie qui succombe. Si les circonstances le justifient, le Tribunal fédéral peut les répartir autrement ou renoncer à les mettre à la charge des parties.
²	Si une affaire est liquidée par un désistement ou une transaction, les frais judiciaires peuvent être réduits ou remis.
³	Les frais causés inutilement sont supportés par celui qui les a engendrés.
⁴	En règle générale, la Confédération, les cantons, les communes et les organisations chargées de tâches de droit public ne peuvent se voir imposer de frais judiciaires s'ils s'adressent au Tribunal fédéral dans l'exercice de leurs attributions officielles sans que leur intérêt patrimonial soit en cause ou si leurs décisions font l'objet d'un recours.
⁵	Sauf disposition contraire, les frais judiciaires mis conjointement à la charge de plusieurs personnes sont supportés par elles à parts égales et solidairement.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 68 Dépens - 1 Le Tribunal fédéral décide, dans son arrêt, si et dans quelle mesure les frais de la partie qui obtient gain de cause sont supportés par celle qui succombe.
¹	Le Tribunal fédéral décide, dans son arrêt, si et dans quelle mesure les frais de la partie qui obtient gain de cause sont supportés par celle qui succombe.
²	En règle générale, la partie qui succombe est tenue de rembourser à la partie qui a obtenu gain de cause, selon le tarif du Tribunal fédéral, tous les frais nécessaires causés par le litige.
³	En règle générale, aucuns dépens ne sont alloués à la Confédération, aux cantons, aux communes ou aux organisations chargées de tâches de droit public lorsqu'ils obtiennent gain de cause dans l'exercice de leurs attributions officielles.
⁴	L'art. 66, al. 3 et 5, est applicable par analogie.
⁵	Le Tribunal fédéral confirme, annule ou modifie, selon le sort de la cause, la décision de l'autorité précédente sur les dépens. Il peut fixer lui-même les dépens d'après le tarif fédéral ou cantonal applicable ou laisser à l'autorité précédente le soin de les fixer.