Tribunal federal
{T 0/2}
5C.165/2006 /frs
Arrêt du 8 mars 2007
IIe Cour de droit civil
Composition
MM. et Mmes les Juges Raselli, Président,
Nordmann, Meyer, Hohl et Marazzi.
Greffier: M. Abrecht.
Parties
Hoirs A.________,
demandeurs et recourants,
tous les cinq représentés par Me Bruno Mégevand, avocat,
contre
consorts D.________,
défendeurs et intimés,
tous les trois représentés par Me François Bolsterli, avocat,
Objet
inscription dans le registre foncier, droit de superficie, etc.,
recours en réforme [OJ] contre l'arrêt de la Chambre civile de la Cour de justice du canton de Genève
du 18 mai 2006.
Faits:
A.
X.________ était propriétaire de plusieurs parcelles formant un grand domaine à Y.________, en particulier de la parcelle n° xxx, sur laquelle étaient érigés une vaste villa (bâtiment n° aa), et deux bâtiments annexes (nos bb et cc). À son décès en 1949, il a laissé huit héritiers, soit sa veuve dame X.________ et ses sept enfants, O.________, P.________, Q.________, A.________, dame B.________ et dame C.________, et dame D.________.
Le 20 janvier 1960, les héritiers ont conclu un acte notarié de convention de partage des terrains de Y.________, qui prévoyait notamment ce qui suit :
"En vue du partage qui va suivre, les soussignés ont entendu donner aux immeubles à partager les valeurs suivantes:
Terrains de la parcelle xxx (les bâtiments non compris) 1'275'157 fr.
Les bâtiments N° aa, bb et cc sont comptés pour z é r o [...]"
Les parties ont attribué une valeur à tous les terrains. Ensuite, la parcelle n° xxx a été partagée en plusieurs nouvelles parcelles, dont celle portant le n° xxb, puis toutes les parcelles ont été distribuées en fonction des valeurs retenues. A.________ a reçu notamment les parcelles nos xxe et xxh. Dame D.________ a reçu notamment les parcelles nos xxb et ddb, réunies en une nouvelle parcelle (actuellement n° yyy) sur laquelle sont sis les bâtiments nos aa, bb et cc. Concernant ces bâtiments, les parties ont convenu ce qui suit :
"2) Il est attribué à Madame D.________, qui accepte: [...]
c) le un-quart des bâtiments N° aa, bb et cc 0.- [...]
4) Il est attribué à Mademoiselle C.________, qui accepte: [...]
b) le quart des bâtiments N° aa, bb et cc 0.- [...]
5) Il est attribué à Monsieur A.________, qui accepte: [...]
b) le quart des bâtiments N° aa, bb et cc 0.- [...]
6) Il est attribué à Madame B.________, qui accepte: [...]
b) le quart des bâtiments N° aa, bb et cc 0.- [...]
[...]
Il est constitué au profit de Madame B.________, Monsieur A.________ et Mademoiselle C._________ une servitude personnelle de superficie sur les bâtiments N° aa, bb et cc, ainsi que sur toutes canalisations desservant les dits bâtiments. Il est expressément convenu que ces bâtiments sont la propriété de Madame D.________, Mademoiselle C.________, Madame B.________ et Monsieur A.________, chacun pour un quart."
A.________, O.________, Q.________, dame B.________ et dame C.________ et dame D.________ ont également conclu, toujours le 20 janvier 1960, un accord supplémentaire entre eux, par lequel ils ont notamment convenu de la constitution d'une «indivision» (ou «hoirie restreinte») entre dame C.________, dame B.________ et A.________ et dame D.________ pour subvenir à l'entretien des bâtiments nos aa, bb et cc et du jardin environnant.
B.
La servitude de superficie a été enregistrée au registre foncier le 12 février 1960 sous référence .... Elle figurait au compte nominatif de dame D.________, dans la rubrique "servitudes et charges foncières", qui énonçait "Nature du droit: superficie" et "Droits: dame B.________, A.________, dame C.________", puis elle figurait sur un feuillet transitoire de la parcelle n° yyy qui a précédé la mise en vigueur du registre foncier fédéral et qui énonçait une "superficie au profit de dame B.________, A.________, dame C.________". Elle figure actuellement au feuillet de la parcelle n° yyy au grand livre, tel qu'il existe depuis la mise en vigueur du registre foncier fédéral, le 25 juillet 1994; ce feuillet énonce l'existence d'un droit de superficie, sans en indiquer les bénéficiaires ni leurs quote-parts, et renvoie aux pièces justificatives.
Quant au registre des servitudes, il précise ce qui suit, concernant l'inscription du 12 février 1960 :
"au profit de Madame B.________, de Monsieur A.________ et de Mademoiselle C.________, une servitude personnelle de superficie sur les bâtiments N° aa, bb et cc sis sur la nouvelle parcelle formée par la réunion des parcelles xxb et ddb, ainsi que sur toutes canalisations desservant lesdits bâtiments. Il est expressément convenu que ces bâtiments sont la propriété de Madame D.________, Mademoiselle C.________, Madame B.________ et Monsieur A.________, chacun pour un quart."
C.
Par acte notarié des 21 février et 6 mars 1968, dame C.________, dame B.________ et A.________ et dame D.________ ont apporté des modifications à la servitude de superficie. Le corps principal de cet acte a la teneur suivante :
"1. [...] Cette servitude est au profit de Mademoiselle C.________, de Madame B.________ et de Monsieur A.________, également comparants et il a été stipulé que lesdits bâtiments seraient la propriété indivise par parts égales, soit un quart à chacun de Mademoiselle C.________, de Madame D.________, de Madame B.________ et de Monsieur A.________.
2. Il est expressément convenu entre les comparants que cette servitude personnelle de superficie profite non seulement à Monsieur A.________ personnellement, mais que conformément aux dispositions de l'article 779, alinéa 1 du Code civil suisse, elle passe à ses héritiers.
Monsieur A.________ ou les siens peuvent en outre la céder en tout ou partie à des descendants de Monsieur X.________ mais non à des tiers.
En revanche, les comparants conviennent qu'en ce qui concerne les autres bénéficiaires, soit Mademoiselle C.________ et Madame B.________, ladite servitude personnelle est, pour chacune d'elles, strictement personnelle, incessible et qu'elle ne passera point à leurs héritiers.
La radiation de cette servitude pourra, lors du décès de Mademoiselle C.________ et de Madame B.________, être opérée de leur chef sur simple présentation de leur acte de décès.
3. Il est précisé que pour décider la démolition éventuelle des bâtiments Nos aa, bb et cc faisant l'objet de la servitude de superficie en question, il faudra une décision des copropriétaires de ces bâtiments réunissant pour leurs parts plus de la moitié de ces derniers.
4. Il est rappelé qu'aux termes de l'acte de partage susvisé, les bâtiments Nos aa, bb et cc ont été comptés pour zéro à cause des charges qui incombent à leurs propriétaires et qu'en conséquence, lors d'un partage ultérieur, il ne pourra être réclamé par quiconque une somme basée sur la valeur desdits bâtiments."
Cette modification de cessibilité a été enregistrée au registre foncier le 15 mars 1968 sous la référence ....
D.
Dame D.________ est décédée le 2 octobre 1985, laissant pour seuls héritiers son mari D.________ - qui a déclaré renoncer à la succession de son épouse - et ses trois fils E.________, F.________ et G.________. Dans le cadre du partage de la succession, il a été convenu que F.________ céderait à G.________ la moitié de ses droits dans la parcelle n° yyy et dans les bâtiments nos aa, bb et cc.
La modification du registre foncier a été opérée le 20 juillet 1987. Depuis lors, le registre des servitudes indique que «les bâtiments appartiendront à Monsieur G.________ pour un/huitième (1/8), à Monsieur E.________ pour un/douzième (1/12) et à Monsieur F.________ pour un/vingt-quatrième (1/24)». Les bénéficiaires de cette inscription au registre des servitudes se sont comportés en copropriétaires des bâtiments, comme leur mère l'avait fait auparavant.
Par arrêté du 16 octobre 1987, le Département des travaux publics du canton de Genève a inscrit les bâtiments nos aa, bb et cc à l'inventaire des immeubles dignes d'être protégés.
Le 10 mai 1996, après le décès de dame C.________, A.________ a fait savoir à ses neveux G.________, E.________ et F.________ qu'il souhaitait vendre bientôt les bâtiments en indivision ainsi que ses terrains. L'année suivante, dame B.________ a également exprimé le désir de sortir de l'indivision. G.________, E.________ et F.________ se sont montrés intéressés à acheter les parts de A.________ et dame B.________, sans avancer un prix, mais en rappelant que les bâtiments devaient compter pour une valeur nulle, selon la convention de 1960. A.________ s'y est opposé, de même que ses enfants, considérant qu'en raison de leur inscription à l'inventaire des immeubles dignes d'être protégés, les bâtiments avaient acquis une valeur dont il convenait désormais de tenir compte.
E.
Le 10 septembre 2002, A.________ a actionné E.________, F.________ et G.________ (ci-après: les consorts D.________) devant le Tribunal de première instance du canton de Genève. Il a notamment conclu, avec suite de frais et dépens, à la constatation que les consorts D.________ étaient indûment inscrits au registre des servitudes du registre foncier de Genève comme titulaires d'un droit de superficie sur les bâtiments nos aa, bb et cc sis sur la parcelle n° yyy de la commune de Y.________ (1), à leur radiation immédiate de cette inscription relative au droit de superficie (3), à la constatation que la servitude de superficie au profit de dame C.________ avait à son décès été transférée de plein droit à A.________ et à dame B.________ (4) et à la constatation de la nullité de toutes dispositions contractuelles stipulant qu'il ne pourra être réclamé par quiconque une somme basée sur la valeur des bâtiments nos aa, bb et cc lors d'un partage ultérieur (principe de la valeur zéro), en particulier du chiffre 4 de l'acte notarié des 21 février et 6 mars 1968 (5).
A.________ est décédé le 3 janvier 2003, laissant pour héritiers son épouse dame A.________ et ses enfants dame H.________, dame I.________, J.________ et K.________ (ci-après: les hoirs A.________), qui ont repris l'instance. Les consorts D.________ ont conclu au déboutement des hoirs A.________ de toutes leurs conclusions.
Par jugement du 7 septembre 2005, le Tribunal de première instance a débouté les hoirs A.________ de toutes leurs conclusions, avec suite de frais et dépens.
F.
Statuant par arrêt du 18 mai 2006 sur appel des hoirs A.________, la Chambre civile de la Cour de justice du canton de Genève a confirmé le jugement de première instance, avec suite de frais et dépens. La motivation de cet arrêt, dans ce qu'elle a d'utile à retenir pour l'examen du recours, est en substance la suivante :
F.a Selon l'art. 975 al. 1
SR 210 Code civil suisse du 10 décembre 1907 CC Art. 975 - 1 Celui dont les droits réels ont été lésés par une inscription faite ou par des inscriptions modifiées ou radiées sans cause légitime, peut en exiger la radiation ou la modification. |
|
1 | Celui dont les droits réels ont été lésés par une inscription faite ou par des inscriptions modifiées ou radiées sans cause légitime, peut en exiger la radiation ou la modification. |
2 | Demeurent réservés les droits acquis aux tiers de bonne foi par l'inscription, ainsi que tous dommages-intérêts. |
SR 211.432.1 Ordonnance du 23 septembre 2011 sur le registre foncier (ORF) ORF Art. 108 Transformation simplifiée d'une cédule hypothécaire sur papier - 1 La transformation simplifiée d'une cédule hypothécaire sur papier en cédule hypothécaire de registre (art. 33b, tit. fin. CC) s'opère par inscription, au feuillet du grand livre, des indications suivantes: |
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1 | La transformation simplifiée d'une cédule hypothécaire sur papier en cédule hypothécaire de registre (art. 33b, tit. fin. CC) s'opère par inscription, au feuillet du grand livre, des indications suivantes: |
a | la nouvelle qualification comme cédule hypothécaire de registre; |
b | la désignation du créancier. |
2 | L'office du registre foncier ne procède à la transformation que lorsque le titre de gage destiné à être cancellé ou la décision d'annulation judiciaire lui ont été remis. |
3 | La date de la transformation est indiquée dans les observations avec la référence à la pièce justificative accompagnant la réquisition. |
SR 210 Code civil suisse du 10 décembre 1907 CC Art. 942 - 1 Le registre foncier donne l'état des droits sur les immeubles. |
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1 | Le registre foncier donne l'état des droits sur les immeubles. |
2 | Il comprend le grand livre, les documents complémentaires (plan, rôle, pièces justificatives, état descriptif) et le journal. |
3 | Le registre foncier peut être tenu sur papier ou au moyen de l'informatique.656 |
4 | En cas de tenue informatisée du registre foncier, les données inscrites produisent des effets juridiques si elles sont correctement enregistrées dans le système et si les appareils de l'office du registre foncier en permettent la lecture sous forme de chiffres et de lettres par des procédés techniques ou sous forme de plans.657 |
SR 210 Code civil suisse du 10 décembre 1907 CC Art. 948 - 1 Les réquisitions d'inscription sont portées dans le journal à mesure qu'elles ont lieu et à la suite les unes des autres, avec l'indication de leur auteur et de leur objet. |
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1 | Les réquisitions d'inscription sont portées dans le journal à mesure qu'elles ont lieu et à la suite les unes des autres, avec l'indication de leur auteur et de leur objet. |
2 | Les pièces justificatives des inscriptions sont dûment classées et conservées. |
3 | Dans les cantons où le conservateur du registre foncier a qualité pour dresser des actes authentiques, les pièces justificatives peuvent être remplacées par un recueil des titres, dont les inscriptions ont un caractère d'authenticité. |
SR 210 Code civil suisse du 10 décembre 1907 CC Art. 971 - 1 Tout droit dont la constitution est légalement subordonnée à une inscription au registre foncier, n'existe comme droit réel que si cette inscription a eu lieu. |
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1 | Tout droit dont la constitution est légalement subordonnée à une inscription au registre foncier, n'existe comme droit réel que si cette inscription a eu lieu. |
2 | L'étendue d'un droit peut être précisée, dans les limites de l'inscription, par les pièces justificatives ou de toute autre manière. |
SR 210 Code civil suisse du 10 décembre 1907 CC Art. 731 - 1 L'inscription au registre foncier est nécessaire pour la constitution des servitudes. |
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1 | L'inscription au registre foncier est nécessaire pour la constitution des servitudes. |
2 | Les règles de la propriété sont applicables, sauf disposition contraire, à l'acquisition et à l'inscription. |
3 | La prescription acquisitive des servitudes n'est possible qu'à l'égard des immeubles dont la propriété elle-même peut s'acquérir de cette manière. |
En l'espèce, l'inscription actuelle de la servitude personnelle de superficie litigieuse au grand livre est lacunaire puisqu'elle ne désigne pas, au feuillet du fonds servant, le ou les bénéficiaires de cette servitude. L'action tendant à la radiation immédiate de toute inscription des défendeurs relative au droit de superficie n'est donc pas une action en rectification au sens propre. Néanmoins, il y a lieu d'admettre que les demandeurs ont un intérêt digne de protection à faire radier l'inscription des défendeurs au registre des servitudes, si les conditions de l'art. 975
SR 210 Code civil suisse du 10 décembre 1907 CC Art. 975 - 1 Celui dont les droits réels ont été lésés par une inscription faite ou par des inscriptions modifiées ou radiées sans cause légitime, peut en exiger la radiation ou la modification. |
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1 | Celui dont les droits réels ont été lésés par une inscription faite ou par des inscriptions modifiées ou radiées sans cause légitime, peut en exiger la radiation ou la modification. |
2 | Demeurent réservés les droits acquis aux tiers de bonne foi par l'inscription, ainsi que tous dommages-intérêts. |
F.b En principe, la propriété du sol comprend les constructions, en vertu du principe de l'accession (art. 667 al. 2
SR 210 Code civil suisse du 10 décembre 1907 CC Art. 667 - 1 La propriété du sol emporte celle du dessus et du dessous, dans toute la hauteur et la profondeur utiles à son exercice. |
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1 | La propriété du sol emporte celle du dessus et du dessous, dans toute la hauteur et la profondeur utiles à son exercice. |
2 | Elle comprend, sous réserve des restrictions légales, les constructions, les plantations et les sources. |
SR 210 Code civil suisse du 10 décembre 1907 CC Art. 675 - 1 Les constructions et autres ouvrages établis au-dessus ou au-dessous d'un fonds, ou unis avec lui de quelque autre manière durable, peuvent avoir un propriétaire distinct, à la condition d'être inscrits comme servitudes au registre foncier. |
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1 | Les constructions et autres ouvrages établis au-dessus ou au-dessous d'un fonds, ou unis avec lui de quelque autre manière durable, peuvent avoir un propriétaire distinct, à la condition d'être inscrits comme servitudes au registre foncier. |
2 | Les divers étages d'une maison ne peuvent être l'objet d'un droit de superficie. |
SR 210 Code civil suisse du 10 décembre 1907 CC Art. 779 - 1 Le propriétaire peut établir en faveur d'un tiers une servitude lui conférant le droit d'avoir ou de faire des constructions soit sur le fonds grevé, soit au-dessous. |
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1 | Le propriétaire peut établir en faveur d'un tiers une servitude lui conférant le droit d'avoir ou de faire des constructions soit sur le fonds grevé, soit au-dessous. |
2 | Sauf convention contraire, ce droit est cessible et passe aux héritiers. |
3 | Si cette servitude a le caractère d'un droit distinct et permanent, elle peut être immatriculée comme immeuble au registre foncier. |
Comme la propriété, le droit de superficie peut appartenir à plusieurs personnes par quote-parts (art. 646 ss
SR 210 Code civil suisse du 10 décembre 1907 CC Art. 646 - 1 Lorsque plusieurs personnes ont, chacune pour sa quote-part, la propriété d'une chose qui n'est pas matériellement divisée, elles en sont copropriétaires. |
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1 | Lorsque plusieurs personnes ont, chacune pour sa quote-part, la propriété d'une chose qui n'est pas matériellement divisée, elles en sont copropriétaires. |
2 | Leurs quotes-parts sont présumées égales. |
3 | Chacun des copropriétaires a les droits et les charges du propriétaire en raison de sa part, qu'il peut aliéner ou engager et que ses créanciers peuvent saisir. |
En l'espèce, les huit parties au partage successoral de 1960 ont convenu de constituer un droit de superficie, pour pouvoir séparer la propriété des bâtiments de celle de la parcelle attribuée à l'une d'entre elles; elles ont créé ce droit de superficie en faveur de trois d'entre elles, en attribuant la propriété des bâtiments à quatre d'entre elles, à raison de quatre quote-parts égales (cf. lettre A supra). Or cette construction juridique est impossible puisqu'un quart du droit de superficie n'a pas de titulaire. La convention des parties est donc nulle en ce qui concerne la constitution du droit de superficie, la nullité affectant ce droit dans son ensemble, pour cause de contenu impossible (art. 20 al. 1
SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 20 - 1 Le contrat est nul s'il a pour objet une chose impossible, illicite ou contraire aux moeurs. |
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1 | Le contrat est nul s'il a pour objet une chose impossible, illicite ou contraire aux moeurs. |
2 | Si le contrat n'est vicié que dans certaines de ses clauses, ces clauses sont seules frappées de nullité, à moins qu'il n'y ait lieu d'admettre que le contrat n'aurait pas été conclu sans elles. |
F.c Selon le principe de la conversion, admis par la jurisprudence, un acte juridique nul peut être interprété comme un acte valable permettant d'obtenir approximativement le même résultat, à condition que les exigences de l'acte de remplacement soient également remplies, que celui-ci n'aille pas, dans ses conséquences, plus loin que l'acte nul, et que la conversion ne soit pas contraire au but de la norme dont découle la nullité de l'acte à convertir (ATF 126 III 182 consid. 3b).
En l'espèce, il résulte de la procédure que les parties au contrat de partage et de superficie voulaient attribuer un quart de la propriété des bâtiments à chacune des quatre personnes désignées. Elles partaient de l'idée, répandue mais erronée, que le principe de l'accession (art. 667 al. 2
SR 210 Code civil suisse du 10 décembre 1907 CC Art. 667 - 1 La propriété du sol emporte celle du dessus et du dessous, dans toute la hauteur et la profondeur utiles à son exercice. |
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1 | La propriété du sol emporte celle du dessus et du dessous, dans toute la hauteur et la profondeur utiles à son exercice. |
2 | Elle comprend, sous réserve des restrictions légales, les constructions, les plantations et les sources. |
parties au contrat de partage et de superficie.
F.d La conversion s'applique également à l'acte de disposition par lequel la propriétaire de la parcelle a sollicité, en 1960, l'inscription de la servitude de superficie au registre foncier. Si elle avait su que sa demande d'inscription portait sur un droit nul parce qu'impossible, elle aurait sollicité l'inscription d'un droit valable et conforme à la cause de l'inscription, et aurait donc requis l'inscription d'une servitude personnelle ayant quatre cotitulaires, dont elle-même. Dans ces conditions, la désignation des défendeurs et des demandeurs comme co-bénéficiaires du droit de superficie, au registre des servitudes, est justifiée, et les conclusions des demandeurs tendant à radier du registre foncier toute désignation des défendeurs comme co-bénéficiaires de la servitude sont mal fondées.
La demande tendant à la radiation de l'inscription des seuls défendeurs au registre des servitudes est aussi manifestement abusive (art. 2 al. 2
SR 210 Code civil suisse du 10 décembre 1907 CC Art. 2 - 1 Chacun est tenu d'exercer ses droits et d'exécuter ses obligations selon les règles de la bonne foi. |
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1 | Chacun est tenu d'exercer ses droits et d'exécuter ses obligations selon les règles de la bonne foi. |
2 | L'abus manifeste d'un droit n'est pas protégé par la loi. |
Au surplus, la demande de radiation des défendeurs est dépourvue de tout intérêt digne de protection dans la mesure où ceux-ci pourraient solliciter immédiatement leur réinscription. En effet, en tant que copropriétaires de la parcelle grevée, ils pourraient demander l'inscription d'une servitude en leur propre faveur par simple réquisition écrite et personne ne pourrait s'y opposer, en l'absence d'un droit réel qui serait lésé par l'inscription sollicitée. Or les demandeurs ne seraient aucunement lésés par une inscription conforme au contrat de superficie converti; bien au contraire, la situation actuelle leur est défavorable puisqu'ils ne sont pas désignés comme (co)titulaires de la servitude au grand livre.
F.e Le droit de superficie est cessible et passe aux héritiers, sauf convention contraire (art. 779 al. 2
SR 210 Code civil suisse du 10 décembre 1907 CC Art. 779 - 1 Le propriétaire peut établir en faveur d'un tiers une servitude lui conférant le droit d'avoir ou de faire des constructions soit sur le fonds grevé, soit au-dessous. |
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1 | Le propriétaire peut établir en faveur d'un tiers une servitude lui conférant le droit d'avoir ou de faire des constructions soit sur le fonds grevé, soit au-dessous. |
2 | Sauf convention contraire, ce droit est cessible et passe aux héritiers. |
3 | Si cette servitude a le caractère d'un droit distinct et permanent, elle peut être immatriculée comme immeuble au registre foncier. |
Or comme exposé ci-dessus, une quote-part du droit ne peut pas faire défaut de manière à laisser subsister un droit incomplet avec une quote-part qui ne serait détenue par aucun superficiaire. Puisque les constructions font retour au propriétaire du fonds à l'expiration de la durée du droit de superficie (art. 779c
SR 210 Code civil suisse du 10 décembre 1907 CC Art. 779c - À l'expiration du droit de superficie, les constructions font retour au propriétaire du fonds et deviennent partie intégrante de ce fonds. |
SR 210 Code civil suisse du 10 décembre 1907 CC Art. 779l - 1 Le droit de superficie ne peut pas être constitué pour plus de cent ans comme droit distinct. |
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1 | Le droit de superficie ne peut pas être constitué pour plus de cent ans comme droit distinct. |
2 | Il peut en tout temps être prolongé, en la forme prescrite pour sa constitution, pour une nouvelle durée maximum de cent ans, mais tout engagement pris d'avance à ce sujet est nul. |
F.f Les demandeurs concluent enfin à la constatation de la nullité de la clause de «valeur zéro» des bâtiments dans les différents contrats conclus par leur père. Ils ont un certain intérêt, digne de protection, à cette constatation dans la mesure où ils souhaitent transférer aux défendeurs leurs quote-parts de la servitude, contre paiement d'une indemnité dont les modalités de fixation leur posent problème en raison de la clause litigieuse. Il n'est toutefois pas nécessaire de trancher définitivement la question de l'intérêt des demandeurs à prendre des conclusions en constatation, dès lors que celles-ci se révèlent de toute manière mal fondées, comme on va le voir.
Les parties au partage successoral de 1960 ont attribué des valeurs à toutes les parcelles appartenant à la succession, avant de constituer et attribuer des lots et fixer des soultes; elles en ont fait de même avec les bâtiments dont la valeur a été arrêtée à zéro pour les besoins du partage. Il leur était loisible de procéder ainsi (cf. art. 607 al. 2
SR 210 Code civil suisse du 10 décembre 1907 CC Art. 607 - 1 Les héritiers légaux partagent d'après les mêmes règles entre eux et avec les héritiers institués. |
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1 | Les héritiers légaux partagent d'après les mêmes règles entre eux et avec les héritiers institués. |
2 | Ils conviennent librement du mode de partage, à moins qu'il n'en soit ordonné autrement. |
3 | Les héritiers possesseurs de biens de la succession ou débiteurs du défunt sont tenus de fournir à cet égard des renseignements précis lors du partage. |
SR 210 Code civil suisse du 10 décembre 1907 CC Art. 560 - 1 Les héritiers acquièrent de plein droit l'universalité de la succession dès que celle-ci est ouverte. |
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1 | Les héritiers acquièrent de plein droit l'universalité de la succession dès que celle-ci est ouverte. |
2 | Ils sont saisis des créances et actions, des droits de propriété et autres droits réels, ainsi que des biens qui se trouvaient en la possession du défunt, et ils sont personnellement tenus de ses dettes; le tout sous réserve des exceptions prévues par la loi. |
3 | L'effet de l'acquisition par les héritiers institués remonte au jour du décès du disposant et les héritiers légaux sont tenus de leur rendre la succession selon les règles applicables au possesseur. |
Simultanément, les parties au partage successoral de 1960 ont convenu de constituer un droit de superficie pour pouvoir séparer temporairement la propriété des bâtiments de celle de la parcelle attribuée à l'une d'entre elles. Or comme déjà relevé, les constructions font retour au propriétaire du fonds à l'expiration de la durée du droit de superficie (art. 779c
SR 210 Code civil suisse du 10 décembre 1907 CC Art. 779c - À l'expiration du droit de superficie, les constructions font retour au propriétaire du fonds et deviennent partie intégrante de ce fonds. |
SR 210 Code civil suisse du 10 décembre 1907 CC Art. 779d - 1 Pour les constructions lui faisant retour, le propriétaire du fonds verse au superficiaire une indemnité équitable qui constitue cependant, pour les créanciers en faveur desquels le droit de superficie était grevé de gage, une garantie pour le solde de leurs créances et qui ne peut pas être versée au superficiaire sans leur consentement. |
|
1 | Pour les constructions lui faisant retour, le propriétaire du fonds verse au superficiaire une indemnité équitable qui constitue cependant, pour les créanciers en faveur desquels le droit de superficie était grevé de gage, une garantie pour le solde de leurs créances et qui ne peut pas être versée au superficiaire sans leur consentement. |
2 | Si l'indemnité n'est ni versée ni garantie, le superficiaire ou un créancier en faveur duquel le droit de superficie était grevé de gage peut exiger qu'au lieu du droit de superficie radié une hypothèque de même rang soit inscrite en garantie de l'indemnité due. |
3 | L'inscription doit se faire au plus tard trois mois après l'expiration du droit de superficie. |
En l'espèce, aucune durée contractuelle n'a été fixée pour le droit de superficie grevant la parcelle attribuée lors du partage successoral de 1960 à la mère des défendeurs et aucune rente de superficie n'a été prévue. La mère des défendeurs a donc accepté, pour une durée indéterminée et sans aucune contre-prestation, une entrave importante à son droit de propriété alors qu'il n'en allait pas de même pour ses co-héritiers, qui ont obtenu des parcelles libres d'une telle restriction; contrairement à ses frères et soeurs, il lui était impossible de profiter seule de sa parcelle, par des ventes, locations, constructions ou autres mises en valeur, ou simplement par une utilisation exclusive pour ses propres besoins. En 1968, lorsque les quatre copropriétaires des bâtiments ont décidé de faire durer leur droit de superficie au moins jusqu'au décès de deux d'entre eux, voire au-delà, le principe de la «valeur zéro» a été réaffirmé.
Du texte des conventions de 1960 et 1968, aussi bien que de l'ensemble de ces circonstances, il ressort que la volonté réelle et concordante des parties était d'exclure toute indemnité de retour à la charge de la propriétaire de la parcelle (ou de ses ayants droit), les constructions apparaissant comme autant d'obstacles à une mise en valeur ou utilisation exclusive de la parcelle ajournées durant des années sans indemnisation pour ce blocage. Cela étant, il convient d'examiner si les circonstances ont changé ultérieurement de manière à permettre au père des demandeurs d'invalider les contrats de 1960 et 1968 par rapport à la clause litigieuse en vertu de la clausula rebus sic stantibus.
F.g En principe, un contrat lie les parties sans égard à un éventuel changement de circonstances. La jurisprudence admet toutefois une intervention du juge, à titre exceptionnel et uniquement avant l'exécution complète du contrat par chacune des parties, lorsque la modification des circonstances n'était ni prévisible ni évitable et qu'elle a causé un déséquilibre important entre charge et utilité (ATF 127 III 300 consid. 5b).
En l'espèce, le contrat de superficie avait déjà déployé ses effets depuis vingt-sept ans lorsque les autorités ont inscrit les bâtiments à l'inventaire des immeubles dignes d'être protégés. Si cette inscription empêche la destruction des constructions (art. 9 al. 1 de la loi genevoise sur la protection des monuments, de la nature et des sites, RSG L 4 05), il ne s'agit pas là d'une circonstance qui modifie fondamentalement l'équilibre contractuel et qui appellerait une modification de la clause de la «valeur zéro». En effet, les parties aux contrats de 1960 et 1968 ne se sont précisément pas préoccupées du sort des bâtiments (maintien ou destruction) après la fin de la servitude. Au surplus, il n'est nullement certain que la valeur de la parcelle, y compris les constructions, augmente en raison de l'interdiction de la destruction des bâtiments existants; selon l'expérience de la vie, cette circonstance est même susceptible de diminuer la valeur d'une parcelle en excluant une promotion immobilière plus rentable.
En tout état, les défendeurs et leur mère ont été empêchés durant de nombreuses années de décider librement du sort de la parcelle, en raison de l'existence de la servitude et jusqu'à l'interdiction de toute destruction des constructions existantes en raison de leur inscription à l'inventaire des immeubles dignes d'être protégés, alors que les co-héritiers de la mère des défendeurs ont eu plus de liberté dans le choix concernant le sort de leurs parcelles acquises lors du partage successoral. La circonstance nouvelle n'a donc pas rompu gravement l'équilibre contractuel en défaveur des demandeurs, qui doivent être déboutés de leurs conclusions tendant à la constatation de l'invalidité de la clause de «valeur zéro» des bâtiments, dans la mesure de la recevabilité de ces conclusions.
G.
Les demandeurs exercent un recours en réforme au Tribunal fédéral contre cet arrêt, en concluant à sa réforme dans le sens de l'admission des conclusions de leur demande mentionnées sous lettre E ci-dessus. Il n'a pas été ordonné d'échange d'écritures.
Le Tribunal fédéral considère en droit:
1.
1.1 La loi fédérale sur le Tribunal fédéral du 17 juin 2005 (LTF; RS 173.110) est entrée en vigueur le 1er janvier 2007 (RO 2006 1242). L'arrêt attaqué ayant été rendu avant cette date, la procédure reste régie par l'OJ (art. 132 al. 1
SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 132 Droit transitoire - 1 La présente loi s'applique aux procédures introduites devant le Tribunal fédéral après son entrée en vigueur; elle ne s'applique aux procédures de recours que si l'acte attaqué a été rendu après son entrée en vigueur. |
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1 | La présente loi s'applique aux procédures introduites devant le Tribunal fédéral après son entrée en vigueur; elle ne s'applique aux procédures de recours que si l'acte attaqué a été rendu après son entrée en vigueur. |
2 | ...122 |
3 | La période de fonction des juges ordinaires et suppléants qui ont été élus sur la base de l'organisation judiciaire du 16 décembre 1943123 ou de l'arrêté fédéral du 23 mars 1984 concernant l'augmentation du nombre des juges suppléants du Tribunal fédéral124 ou qui seront élus pendant les années 2007 et 2008 prend fin le 31 décembre 2008.125 |
4 | La limitation du nombre de juges suppléants au sens de l'art. 1, al. 4, s'applique dès 2009.126 |
1.2 L'arrêt entrepris tranche une contestation civile portant sur des droits de nature pécuniaire, au sens de l'art. 46
SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 132 Droit transitoire - 1 La présente loi s'applique aux procédures introduites devant le Tribunal fédéral après son entrée en vigueur; elle ne s'applique aux procédures de recours que si l'acte attaqué a été rendu après son entrée en vigueur. |
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1 | La présente loi s'applique aux procédures introduites devant le Tribunal fédéral après son entrée en vigueur; elle ne s'applique aux procédures de recours que si l'acte attaqué a été rendu après son entrée en vigueur. |
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3 | La période de fonction des juges ordinaires et suppléants qui ont été élus sur la base de l'organisation judiciaire du 16 décembre 1943123 ou de l'arrêté fédéral du 23 mars 1984 concernant l'augmentation du nombre des juges suppléants du Tribunal fédéral124 ou qui seront élus pendant les années 2007 et 2008 prend fin le 31 décembre 2008.125 |
4 | La limitation du nombre de juges suppléants au sens de l'art. 1, al. 4, s'applique dès 2009.126 |
SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 132 Droit transitoire - 1 La présente loi s'applique aux procédures introduites devant le Tribunal fédéral après son entrée en vigueur; elle ne s'applique aux procédures de recours que si l'acte attaqué a été rendu après son entrée en vigueur. |
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1 | La présente loi s'applique aux procédures introduites devant le Tribunal fédéral après son entrée en vigueur; elle ne s'applique aux procédures de recours que si l'acte attaqué a été rendu après son entrée en vigueur. |
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3 | La période de fonction des juges ordinaires et suppléants qui ont été élus sur la base de l'organisation judiciaire du 16 décembre 1943123 ou de l'arrêté fédéral du 23 mars 1984 concernant l'augmentation du nombre des juges suppléants du Tribunal fédéral124 ou qui seront élus pendant les années 2007 et 2008 prend fin le 31 décembre 2008.125 |
4 | La limitation du nombre de juges suppléants au sens de l'art. 1, al. 4, s'applique dès 2009.126 |
SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 132 Droit transitoire - 1 La présente loi s'applique aux procédures introduites devant le Tribunal fédéral après son entrée en vigueur; elle ne s'applique aux procédures de recours que si l'acte attaqué a été rendu après son entrée en vigueur. |
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1 | La présente loi s'applique aux procédures introduites devant le Tribunal fédéral après son entrée en vigueur; elle ne s'applique aux procédures de recours que si l'acte attaqué a été rendu après son entrée en vigueur. |
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3 | La période de fonction des juges ordinaires et suppléants qui ont été élus sur la base de l'organisation judiciaire du 16 décembre 1943123 ou de l'arrêté fédéral du 23 mars 1984 concernant l'augmentation du nombre des juges suppléants du Tribunal fédéral124 ou qui seront élus pendant les années 2007 et 2008 prend fin le 31 décembre 2008.125 |
4 | La limitation du nombre de juges suppléants au sens de l'art. 1, al. 4, s'applique dès 2009.126 |
SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 132 Droit transitoire - 1 La présente loi s'applique aux procédures introduites devant le Tribunal fédéral après son entrée en vigueur; elle ne s'applique aux procédures de recours que si l'acte attaqué a été rendu après son entrée en vigueur. |
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1 | La présente loi s'applique aux procédures introduites devant le Tribunal fédéral après son entrée en vigueur; elle ne s'applique aux procédures de recours que si l'acte attaqué a été rendu après son entrée en vigueur. |
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3 | La période de fonction des juges ordinaires et suppléants qui ont été élus sur la base de l'organisation judiciaire du 16 décembre 1943123 ou de l'arrêté fédéral du 23 mars 1984 concernant l'augmentation du nombre des juges suppléants du Tribunal fédéral124 ou qui seront élus pendant les années 2007 et 2008 prend fin le 31 décembre 2008.125 |
4 | La limitation du nombre de juges suppléants au sens de l'art. 1, al. 4, s'applique dès 2009.126 |
SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 132 Droit transitoire - 1 La présente loi s'applique aux procédures introduites devant le Tribunal fédéral après son entrée en vigueur; elle ne s'applique aux procédures de recours que si l'acte attaqué a été rendu après son entrée en vigueur. |
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1 | La présente loi s'applique aux procédures introduites devant le Tribunal fédéral après son entrée en vigueur; elle ne s'applique aux procédures de recours que si l'acte attaqué a été rendu après son entrée en vigueur. |
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3 | La période de fonction des juges ordinaires et suppléants qui ont été élus sur la base de l'organisation judiciaire du 16 décembre 1943123 ou de l'arrêté fédéral du 23 mars 1984 concernant l'augmentation du nombre des juges suppléants du Tribunal fédéral124 ou qui seront élus pendant les années 2007 et 2008 prend fin le 31 décembre 2008.125 |
4 | La limitation du nombre de juges suppléants au sens de l'art. 1, al. 4, s'applique dès 2009.126 |
SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 132 Droit transitoire - 1 La présente loi s'applique aux procédures introduites devant le Tribunal fédéral après son entrée en vigueur; elle ne s'applique aux procédures de recours que si l'acte attaqué a été rendu après son entrée en vigueur. |
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1 | La présente loi s'applique aux procédures introduites devant le Tribunal fédéral après son entrée en vigueur; elle ne s'applique aux procédures de recours que si l'acte attaqué a été rendu après son entrée en vigueur. |
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3 | La période de fonction des juges ordinaires et suppléants qui ont été élus sur la base de l'organisation judiciaire du 16 décembre 1943123 ou de l'arrêté fédéral du 23 mars 1984 concernant l'augmentation du nombre des juges suppléants du Tribunal fédéral124 ou qui seront élus pendant les années 2007 et 2008 prend fin le 31 décembre 2008.125 |
4 | La limitation du nombre de juges suppléants au sens de l'art. 1, al. 4, s'applique dès 2009.126 |
2.
Il convient d'examiner d'abord les griefs que soulèvent les demandeurs contre le rejet de leurs conclusions relatives à l'inscription, selon eux indue, des défendeurs au registre des servitudes comme (co)titulaires d'un droit de superficie sur les bâtiments nos aa, bb et cc sis sur la parcelle n° yyy (consid. 3 infra), puis les griefs qu'ils soulèvent contre le rejet de leur conclusion tendant à la constatation que la servitude de superficie au profit de dame C.________ aurait à son décès été transférée de plein droit à A.________ et à dame B.________ (consid. 4 infra), et enfin les griefs qu'ils soulèvent contre le rejet de leur conclusion tendant à constater la nullité de la clause de «valeur zéro» des bâtiments dans les différents contrats conclus par leur père (consid. 5 infra).
3.
3.1 Le raisonnement par lequel les juges cantonaux ont rejeté les conclusions des demandeurs relatives à l'inscription des défendeurs comme (co)titulaires de la servitude de superficie litigieuse (cf. lettres F.a à F.d supra) est critiqué par les demandeurs sur trois points : en premier lieu, la cour cantonale n'aurait à tort pas tiré de conséquence du constat que l'inscription actuelle au registre foncier était lacunaire (cf. lettre F.a supra); deuxièmement, même dans l'hypothèse où il serait justifié de passer outre au caractère lacunaire de l'inscription, la clause litigieuse de l'acte notarié de convention de partage du 20 janvier 1960 ne serait pas nulle (cf. lettre F.b supra) et, partant, n'aurait pas à être convertie (cf. lettre F.c supra); enfin, l'action des demandeurs ne serait pas constitutive d'abus de droit (cf. lettre F.d supra).
3.1.1 Sur le premier point, les demandeurs font valoir que selon la jurisprudence, l'inscription au feuillet du grand livre a seule un caractère constitutif pour la servitude (art. 731 al. 1
SR 210 Code civil suisse du 10 décembre 1907 CC Art. 731 - 1 L'inscription au registre foncier est nécessaire pour la constitution des servitudes. |
|
1 | L'inscription au registre foncier est nécessaire pour la constitution des servitudes. |
2 | Les règles de la propriété sont applicables, sauf disposition contraire, à l'acquisition et à l'inscription. |
3 | La prescription acquisitive des servitudes n'est possible qu'à l'égard des immeubles dont la propriété elle-même peut s'acquérir de cette manière. |
SR 211.432.1 Ordonnance du 23 septembre 2011 sur le registre foncier (ORF) ORF Art. 35 Sécurité des données - 1 Les données du registre foncier informatisé, y compris les pièces justificatives électroniques, sont maintenues et sauvegardées de telle manière que leur existence et leur qualité soient préservées. La sauvegarde des données s'effectue selon un concept cantonal répondant à des normes reconnues et correspondant à l'état actuel de la technique. |
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1 | Les données du registre foncier informatisé, y compris les pièces justificatives électroniques, sont maintenues et sauvegardées de telle manière que leur existence et leur qualité soient préservées. La sauvegarde des données s'effectue selon un concept cantonal répondant à des normes reconnues et correspondant à l'état actuel de la technique. |
2 | La Confédération effectue périodiquement une sauvegarde à long terme des données du grand livre informatisé sous forme numérique. |
3 | Les cantons remettent les données destinées à la sauvegarde à long terme par l'intermédiaire d'interface prévue à cet effet en application de l'art. 949a, al. 3, CC. |
SR 211.432.1 Ordonnance du 23 septembre 2011 sur le registre foncier (ORF) ORF Art. 108 Transformation simplifiée d'une cédule hypothécaire sur papier - 1 La transformation simplifiée d'une cédule hypothécaire sur papier en cédule hypothécaire de registre (art. 33b, tit. fin. CC) s'opère par inscription, au feuillet du grand livre, des indications suivantes: |
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1 | La transformation simplifiée d'une cédule hypothécaire sur papier en cédule hypothécaire de registre (art. 33b, tit. fin. CC) s'opère par inscription, au feuillet du grand livre, des indications suivantes: |
a | la nouvelle qualification comme cédule hypothécaire de registre; |
b | la désignation du créancier. |
2 | L'office du registre foncier ne procède à la transformation que lorsque le titre de gage destiné à être cancellé ou la décision d'annulation judiciaire lui ont été remis. |
3 | La date de la transformation est indiquée dans les observations avec la référence à la pièce justificative accompagnant la réquisition. |
de superficie litigieux au grand livre, un droit de superficie en leur faveur n'aurait jamais été valablement constitué et toute inscription contraire au registre des servitudes devrait être radiée. La situation serait différente en ce qui concerne les demandeurs, puisque leur père avait été inscrit comme cotitulaire de la servitude de superficie litigieuse sur le feuillet transitoire de la parcelle n° yyy qui a précédé la mise en vigueur du registre foncier fédéral (cf. lettre B supra). Le report lacunaire de cette servitude lors de la mise en vigueur du registre foncier fédéral, en 1994, ne saurait remettre en cause la validité du droit de superficie constitué antérieurement, les demandeurs ayant d'ailleurs l'intention d'agir, une fois le présent litige définitivement tranché, afin que la lacune dans l'inscription actuelle de la servitude de superficie soit comblée.
3.1.2 Les demandeurs reprochent ensuite à la cour cantonale d'avoir considéré que la clause litigieuse de l'acte notarié de convention de partage du 20 janvier 1960 était impossible. Selon eux, le droit de superficie créé par cette convention s'étendrait à la totalité du fonds et non seulement aux trois quarts des bâtiments, comme la cour cantonale aurait cru à tort pouvoir le déduire du fait que les bâtiments étaient attribués à dame D.________, dame C.________, dame B.________ et A._________, pour un quart chacun. Le contenu du droit de superficie n'avait donc rien d'impossible et l'application de l'art. 20
SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 20 - 1 Le contrat est nul s'il a pour objet une chose impossible, illicite ou contraire aux moeurs. |
|
1 | Le contrat est nul s'il a pour objet une chose impossible, illicite ou contraire aux moeurs. |
2 | Si le contrat n'est vicié que dans certaines de ses clauses, ces clauses sont seules frappées de nullité, à moins qu'il n'y ait lieu d'admettre que le contrat n'aurait pas été conclu sans elles. |
SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 127 - Toutes les actions se prescrivent par dix ans, lorsque le droit civil fédéral n'en dispose pas autrement. |
SR 211.432.1 Ordonnance du 23 septembre 2011 sur le registre foncier (ORF) ORF Art. 99 Servitudes sur des feuillets collectifs - 1 Lorsqu'un immeuble en faveur ou à la charge duquel une servitude doit être constituée figure sur un feuillet collectif, il faut toujours indiquer, lors de l'inscription de la servitude sur ce feuillet, les désignations du fonds servant et du fonds dominant. |
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1 | Lorsqu'un immeuble en faveur ou à la charge duquel une servitude doit être constituée figure sur un feuillet collectif, il faut toujours indiquer, lors de l'inscription de la servitude sur ce feuillet, les désignations du fonds servant et du fonds dominant. |
2 | Lorsque le fonds servant et le fonds dominant figurent sur le même feuillet collectif, il suffit d'une seule inscription, avec la désignation du fonds servant et du fonds dominant. |
3.1.3 S'agissant de la motivation subsidiaire selon laquelle l'action des demandeurs fondée sur l'art. 975
SR 210 Code civil suisse du 10 décembre 1907 CC Art. 975 - 1 Celui dont les droits réels ont été lésés par une inscription faite ou par des inscriptions modifiées ou radiées sans cause légitime, peut en exiger la radiation ou la modification. |
|
1 | Celui dont les droits réels ont été lésés par une inscription faite ou par des inscriptions modifiées ou radiées sans cause légitime, peut en exiger la radiation ou la modification. |
2 | Demeurent réservés les droits acquis aux tiers de bonne foi par l'inscription, ainsi que tous dommages-intérêts. |
droit en se fondant sur une convention conclue il y a quarante-six ans.
3.2
3.2.1 Le droit de superficie est la servitude en vertu de laquelle une personne a la faculté d'avoir ou de faire des constructions, soit sur le fonds grevé, soit au-dessous (art. 779 al. 1
SR 210 Code civil suisse du 10 décembre 1907 CC Art. 779 - 1 Le propriétaire peut établir en faveur d'un tiers une servitude lui conférant le droit d'avoir ou de faire des constructions soit sur le fonds grevé, soit au-dessous. |
|
1 | Le propriétaire peut établir en faveur d'un tiers une servitude lui conférant le droit d'avoir ou de faire des constructions soit sur le fonds grevé, soit au-dessous. |
2 | Sauf convention contraire, ce droit est cessible et passe aux héritiers. |
3 | Si cette servitude a le caractère d'un droit distinct et permanent, elle peut être immatriculée comme immeuble au registre foncier. |
SR 210 Code civil suisse du 10 décembre 1907 CC Art. 667 - 1 La propriété du sol emporte celle du dessus et du dessous, dans toute la hauteur et la profondeur utiles à son exercice. |
|
1 | La propriété du sol emporte celle du dessus et du dessous, dans toute la hauteur et la profondeur utiles à son exercice. |
2 | Elle comprend, sous réserve des restrictions légales, les constructions, les plantations et les sources. |
SR 210 Code civil suisse du 10 décembre 1907 CC Art. 675 - 1 Les constructions et autres ouvrages établis au-dessus ou au-dessous d'un fonds, ou unis avec lui de quelque autre manière durable, peuvent avoir un propriétaire distinct, à la condition d'être inscrits comme servitudes au registre foncier. |
|
1 | Les constructions et autres ouvrages établis au-dessus ou au-dessous d'un fonds, ou unis avec lui de quelque autre manière durable, peuvent avoir un propriétaire distinct, à la condition d'être inscrits comme servitudes au registre foncier. |
2 | Les divers étages d'une maison ne peuvent être l'objet d'un droit de superficie. |
SR 210 Code civil suisse du 10 décembre 1907 CC Art. 779 - 1 Le propriétaire peut établir en faveur d'un tiers une servitude lui conférant le droit d'avoir ou de faire des constructions soit sur le fonds grevé, soit au-dessous. |
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1 | Le propriétaire peut établir en faveur d'un tiers une servitude lui conférant le droit d'avoir ou de faire des constructions soit sur le fonds grevé, soit au-dessous. |
2 | Sauf convention contraire, ce droit est cessible et passe aux héritiers. |
3 | Si cette servitude a le caractère d'un droit distinct et permanent, elle peut être immatriculée comme immeuble au registre foncier. |
3.2.2 Contrairement aux servitudes foncières (art. 730
SR 210 Code civil suisse du 10 décembre 1907 CC Art. 730 - 1 La servitude est une charge imposée sur un immeuble en faveur d'un autre immeuble et qui oblige le propriétaire du fonds servant à souffrir, de la part du propriétaire du fonds dominant, certains actes d'usage, ou à s'abstenir lui-même d'exercer certains droits inhérents à la propriété. |
|
1 | La servitude est une charge imposée sur un immeuble en faveur d'un autre immeuble et qui oblige le propriétaire du fonds servant à souffrir, de la part du propriétaire du fonds dominant, certains actes d'usage, ou à s'abstenir lui-même d'exercer certains droits inhérents à la propriété. |
2 | Une obligation de faire ne peut être rattachée qu'accessoirement à une servitude. Cette obligation ne lie l'acquéreur du fonds dominant ou du fonds servant que si elle résulte d'une inscription au registre foncier.597 |
SR 210 Code civil suisse du 10 décembre 1907 CC Art. 744 |
SR 210 Code civil suisse du 10 décembre 1907 CC Art. 745 - 1 L'usufruit peut être établi sur des meubles, des immeubles, des droits ou un patrimoine. |
|
1 | L'usufruit peut être établi sur des meubles, des immeubles, des droits ou un patrimoine. |
2 | Il confère à l'usufruitier, sauf disposition contraire, un droit de jouissance complet sur la chose. |
3 | L'usufruit d'un immeuble peut être limité à une partie définie d'un bâtiment ou de l'immeuble.605 |
SR 210 Code civil suisse du 10 décembre 1907 CC Art. 781 - 1 Le propriétaire peut établir, en faveur d'une personne quelconque ou d'une collectivité, d'autres servitudes sur son fonds, à la condition que le fonds se prête à une jouissance déterminée, par exemple, pour des exercices de tir ou pour un passage. |
|
1 | Le propriétaire peut établir, en faveur d'une personne quelconque ou d'une collectivité, d'autres servitudes sur son fonds, à la condition que le fonds se prête à une jouissance déterminée, par exemple, pour des exercices de tir ou pour un passage. |
2 | Ces droits sont incessibles, sauf convention contraire, et l'étendue en est réglée sur les besoins ordinaires de l'ayant droit. |
3 | Les dispositions concernant les servitudes foncières sont d'ailleurs applicables. |
SR 210 Code civil suisse du 10 décembre 1907 CC Art. 745 - 1 L'usufruit peut être établi sur des meubles, des immeubles, des droits ou un patrimoine. |
|
1 | L'usufruit peut être établi sur des meubles, des immeubles, des droits ou un patrimoine. |
2 | Il confère à l'usufruitier, sauf disposition contraire, un droit de jouissance complet sur la chose. |
3 | L'usufruit d'un immeuble peut être limité à une partie définie d'un bâtiment ou de l'immeuble.605 |
SR 210 Code civil suisse du 10 décembre 1907 CC Art. 775 - 1 L'usufruitier peut exiger, dans les trois mois à compter du début de l'usufruit, la cession des créances et papiers-valeurs sujets à son droit. |
|
1 | L'usufruitier peut exiger, dans les trois mois à compter du début de l'usufruit, la cession des créances et papiers-valeurs sujets à son droit. |
2 | Si la cession a lieu, il devient débiteur envers le propriétaire de la valeur des créances et papiers-valeurs au moment du transfert et il est tenu de fournir des sûretés de ce chef, à moins que le propriétaire n'ait renoncé à en réclamer. |
3 | Si le propriétaire n'a pas renoncé à exiger des sûretés, le transfert de la propriété n'a lieu qu'après qu'elles ont été fournies. |
SR 210 Code civil suisse du 10 décembre 1907 CC Art. 776 - 1 Le droit d'habitation est le droit de demeurer dans une maison ou d'en occuper une partie. |
|
1 | Le droit d'habitation est le droit de demeurer dans une maison ou d'en occuper une partie. |
2 | Il est incessible et ne passe point aux héritiers. |
3 | Les règles de l'usufruit sont applicables, sauf disposition contraire de la loi. |
SR 210 Code civil suisse du 10 décembre 1907 CC Art. 749 - 1 L'usufruit s'éteint par la mort de l'usufruitier et, si l'usufruitier est une personne morale, par la dissolution de celle-ci. |
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1 | L'usufruit s'éteint par la mort de l'usufruitier et, si l'usufruitier est une personne morale, par la dissolution de celle-ci. |
2 | Toutefois, l'usufruit des personnes morales ne peut durer plus de cent ans. |
SR 210 Code civil suisse du 10 décembre 1907 CC Art. 776 - 1 Le droit d'habitation est le droit de demeurer dans une maison ou d'en occuper une partie. |
|
1 | Le droit d'habitation est le droit de demeurer dans une maison ou d'en occuper une partie. |
2 | Il est incessible et ne passe point aux héritiers. |
3 | Les règles de l'usufruit sont applicables, sauf disposition contraire de la loi. |
SR 210 Code civil suisse du 10 décembre 1907 CC Art. 779 - 1 Le propriétaire peut établir en faveur d'un tiers une servitude lui conférant le droit d'avoir ou de faire des constructions soit sur le fonds grevé, soit au-dessous. |
|
1 | Le propriétaire peut établir en faveur d'un tiers une servitude lui conférant le droit d'avoir ou de faire des constructions soit sur le fonds grevé, soit au-dessous. |
2 | Sauf convention contraire, ce droit est cessible et passe aux héritiers. |
3 | Si cette servitude a le caractère d'un droit distinct et permanent, elle peut être immatriculée comme immeuble au registre foncier. |
SR 210 Code civil suisse du 10 décembre 1907 CC Art. 779l - 1 Le droit de superficie ne peut pas être constitué pour plus de cent ans comme droit distinct. |
|
1 | Le droit de superficie ne peut pas être constitué pour plus de cent ans comme droit distinct. |
2 | Il peut en tout temps être prolongé, en la forme prescrite pour sa constitution, pour une nouvelle durée maximum de cent ans, mais tout engagement pris d'avance à ce sujet est nul. |
SR 210 Code civil suisse du 10 décembre 1907 CC Art. 779 - 1 Le propriétaire peut établir en faveur d'un tiers une servitude lui conférant le droit d'avoir ou de faire des constructions soit sur le fonds grevé, soit au-dessous. |
|
1 | Le propriétaire peut établir en faveur d'un tiers une servitude lui conférant le droit d'avoir ou de faire des constructions soit sur le fonds grevé, soit au-dessous. |
2 | Sauf convention contraire, ce droit est cessible et passe aux héritiers. |
3 | Si cette servitude a le caractère d'un droit distinct et permanent, elle peut être immatriculée comme immeuble au registre foncier. |
3.2.3 L'inscription au registre foncier est nécessaire pour la constitution des servitudes (art. 731 al. 1
SR 210 Code civil suisse du 10 décembre 1907 CC Art. 731 - 1 L'inscription au registre foncier est nécessaire pour la constitution des servitudes. |
|
1 | L'inscription au registre foncier est nécessaire pour la constitution des servitudes. |
2 | Les règles de la propriété sont applicables, sauf disposition contraire, à l'acquisition et à l'inscription. |
3 | La prescription acquisitive des servitudes n'est possible qu'à l'égard des immeubles dont la propriété elle-même peut s'acquérir de cette manière. |
SR 210 Code civil suisse du 10 décembre 1907 CC Art. 971 - 1 Tout droit dont la constitution est légalement subordonnée à une inscription au registre foncier, n'existe comme droit réel que si cette inscription a eu lieu. |
|
1 | Tout droit dont la constitution est légalement subordonnée à une inscription au registre foncier, n'existe comme droit réel que si cette inscription a eu lieu. |
2 | L'étendue d'un droit peut être précisée, dans les limites de l'inscription, par les pièces justificatives ou de toute autre manière. |
SR 210 Code civil suisse du 10 décembre 1907 CC Art. 731 - 1 L'inscription au registre foncier est nécessaire pour la constitution des servitudes. |
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1 | L'inscription au registre foncier est nécessaire pour la constitution des servitudes. |
2 | Les règles de la propriété sont applicables, sauf disposition contraire, à l'acquisition et à l'inscription. |
3 | La prescription acquisitive des servitudes n'est possible qu'à l'égard des immeubles dont la propriété elle-même peut s'acquérir de cette manière. |
SR 210 Code civil suisse du 10 décembre 1907 CC Art. 972 - 1 Les droits réels naissent, prennent leur rang et reçoivent leur date par l'inscription dans le grand livre. |
|
1 | Les droits réels naissent, prennent leur rang et reçoivent leur date par l'inscription dans le grand livre. |
2 | L'effet de l'inscription remonte à l'époque où elle a été faite dans le journal, moyennant que les pièces justificatives prévues par la loi aient été jointes à la demande ou, en cas d'inscription provisoire, que la légitimation complémentaire ait eu lieu en temps utile. |
3 | Dans les cantons où l'acte authentique est dressé par le conservateur au moyen d'une inscription dans le recueil des titres, celle-ci remplace l'inscription au journal. |
SR 211.432.1 Ordonnance du 23 septembre 2011 sur le registre foncier (ORF) ORF Art. 25 Clôture du feuillet du grand livre - 1 Un feuillet du grand livre est clôturé, après radiation de toutes les écritures existantes, par le transfert de la désignation de l'immeuble dans l'état des données qui n'ont plus d'effets juridiques (données historiques), avec indication de la date et de la pièce justificative correspondantes. |
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1 | Un feuillet du grand livre est clôturé, après radiation de toutes les écritures existantes, par le transfert de la désignation de l'immeuble dans l'état des données qui n'ont plus d'effets juridiques (données historiques), avec indication de la date et de la pièce justificative correspondantes. |
2 | Dans le registre foncier sur papier, le feuillet du grand livre est en outre biffé diagonalement. |
SR 210 Code civil suisse du 10 décembre 1907 CC Art. 968 - Les servitudes sont inscrites et radiées aux feuillets du fonds dominant et du fonds servant. |
SR 211.432.1 Ordonnance du 23 septembre 2011 sur le registre foncier (ORF) ORF Art. 35 Sécurité des données - 1 Les données du registre foncier informatisé, y compris les pièces justificatives électroniques, sont maintenues et sauvegardées de telle manière que leur existence et leur qualité soient préservées. La sauvegarde des données s'effectue selon un concept cantonal répondant à des normes reconnues et correspondant à l'état actuel de la technique. |
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1 | Les données du registre foncier informatisé, y compris les pièces justificatives électroniques, sont maintenues et sauvegardées de telle manière que leur existence et leur qualité soient préservées. La sauvegarde des données s'effectue selon un concept cantonal répondant à des normes reconnues et correspondant à l'état actuel de la technique. |
2 | La Confédération effectue périodiquement une sauvegarde à long terme des données du grand livre informatisé sous forme numérique. |
3 | Les cantons remettent les données destinées à la sauvegarde à long terme par l'intermédiaire d'interface prévue à cet effet en application de l'art. 949a, al. 3, CC. |
SR 211.432.1 Ordonnance du 23 septembre 2011 sur le registre foncier (ORF) ORF Art. 25 Clôture du feuillet du grand livre - 1 Un feuillet du grand livre est clôturé, après radiation de toutes les écritures existantes, par le transfert de la désignation de l'immeuble dans l'état des données qui n'ont plus d'effets juridiques (données historiques), avec indication de la date et de la pièce justificative correspondantes. |
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1 | Un feuillet du grand livre est clôturé, après radiation de toutes les écritures existantes, par le transfert de la désignation de l'immeuble dans l'état des données qui n'ont plus d'effets juridiques (données historiques), avec indication de la date et de la pièce justificative correspondantes. |
2 | Dans le registre foncier sur papier, le feuillet du grand livre est en outre biffé diagonalement. |
SR 211.432.1 Ordonnance du 23 septembre 2011 sur le registre foncier (ORF) ORF Art. 35 Sécurité des données - 1 Les données du registre foncier informatisé, y compris les pièces justificatives électroniques, sont maintenues et sauvegardées de telle manière que leur existence et leur qualité soient préservées. La sauvegarde des données s'effectue selon un concept cantonal répondant à des normes reconnues et correspondant à l'état actuel de la technique. |
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1 | Les données du registre foncier informatisé, y compris les pièces justificatives électroniques, sont maintenues et sauvegardées de telle manière que leur existence et leur qualité soient préservées. La sauvegarde des données s'effectue selon un concept cantonal répondant à des normes reconnues et correspondant à l'état actuel de la technique. |
2 | La Confédération effectue périodiquement une sauvegarde à long terme des données du grand livre informatisé sous forme numérique. |
3 | Les cantons remettent les données destinées à la sauvegarde à long terme par l'intermédiaire d'interface prévue à cet effet en application de l'art. 949a, al. 3, CC. |
le fonds bénéficiaire de la servitude ou, pour les servitudes personnelles, la personne titulaire du droit (art. 35 al. 2 let. d
SR 211.432.1 Ordonnance du 23 septembre 2011 sur le registre foncier (ORF) ORF Art. 35 Sécurité des données - 1 Les données du registre foncier informatisé, y compris les pièces justificatives électroniques, sont maintenues et sauvegardées de telle manière que leur existence et leur qualité soient préservées. La sauvegarde des données s'effectue selon un concept cantonal répondant à des normes reconnues et correspondant à l'état actuel de la technique. |
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1 | Les données du registre foncier informatisé, y compris les pièces justificatives électroniques, sont maintenues et sauvegardées de telle manière que leur existence et leur qualité soient préservées. La sauvegarde des données s'effectue selon un concept cantonal répondant à des normes reconnues et correspondant à l'état actuel de la technique. |
2 | La Confédération effectue périodiquement une sauvegarde à long terme des données du grand livre informatisé sous forme numérique. |
3 | Les cantons remettent les données destinées à la sauvegarde à long terme par l'intermédiaire d'interface prévue à cet effet en application de l'art. 949a, al. 3, CC. |
3.2.4 Le grand livre (art. 942 al. 2
SR 210 Code civil suisse du 10 décembre 1907 CC Art. 942 - 1 Le registre foncier donne l'état des droits sur les immeubles. |
|
1 | Le registre foncier donne l'état des droits sur les immeubles. |
2 | Il comprend le grand livre, les documents complémentaires (plan, rôle, pièces justificatives, état descriptif) et le journal. |
3 | Le registre foncier peut être tenu sur papier ou au moyen de l'informatique.656 |
4 | En cas de tenue informatisée du registre foncier, les données inscrites produisent des effets juridiques si elles sont correctement enregistrées dans le système et si les appareils de l'office du registre foncier en permettent la lecture sous forme de chiffres et de lettres par des procédés techniques ou sous forme de plans.657 |
SR 210 Code civil suisse du 10 décembre 1907 CC Art. 945 - 1 Chaque immeuble reçoit un feuillet et un numéro distincts dans le grand livre. |
|
1 | Chaque immeuble reçoit un feuillet et un numéro distincts dans le grand livre. |
2 | Les formes à observer en cas de division d'un immeuble ou de réunion de plusieurs fonds sont réglées par une ordonnance du Conseil fédéral. |
SR 210 Code civil suisse du 10 décembre 1907 CC Art. 731 - 1 L'inscription au registre foncier est nécessaire pour la constitution des servitudes. |
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1 | L'inscription au registre foncier est nécessaire pour la constitution des servitudes. |
2 | Les règles de la propriété sont applicables, sauf disposition contraire, à l'acquisition et à l'inscription. |
3 | La prescription acquisitive des servitudes n'est possible qu'à l'égard des immeubles dont la propriété elle-même peut s'acquérir de cette manière. |
SR 210 Code civil suisse du 10 décembre 1907 CC Art. 971 - 1 Tout droit dont la constitution est légalement subordonnée à une inscription au registre foncier, n'existe comme droit réel que si cette inscription a eu lieu. |
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1 | Tout droit dont la constitution est légalement subordonnée à une inscription au registre foncier, n'existe comme droit réel que si cette inscription a eu lieu. |
2 | L'étendue d'un droit peut être précisée, dans les limites de l'inscription, par les pièces justificatives ou de toute autre manière. |
SR 210 Code civil suisse du 10 décembre 1907 CC Art. 949 - 1 Le Conseil fédéral arrête les formulaires du registre foncier, rend les ordonnances nécessaires et peut prescrire la tenue de registres accessoires. |
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1 | Le Conseil fédéral arrête les formulaires du registre foncier, rend les ordonnances nécessaires et peut prescrire la tenue de registres accessoires. |
2 | Les cantons ont le droit d'édicter les dispositions relatives à l'inscription des droits réels sur les immeubles régis par la législation cantonale: la sanction de la Confédération demeure réservée. |
SR 211.432.1 Ordonnance du 23 septembre 2011 sur le registre foncier (ORF) ORF Art. 108 Transformation simplifiée d'une cédule hypothécaire sur papier - 1 La transformation simplifiée d'une cédule hypothécaire sur papier en cédule hypothécaire de registre (art. 33b, tit. fin. CC) s'opère par inscription, au feuillet du grand livre, des indications suivantes: |
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1 | La transformation simplifiée d'une cédule hypothécaire sur papier en cédule hypothécaire de registre (art. 33b, tit. fin. CC) s'opère par inscription, au feuillet du grand livre, des indications suivantes: |
a | la nouvelle qualification comme cédule hypothécaire de registre; |
b | la désignation du créancier. |
2 | L'office du registre foncier ne procède à la transformation que lorsque le titre de gage destiné à être cancellé ou la décision d'annulation judiciaire lui ont été remis. |
3 | La date de la transformation est indiquée dans les observations avec la référence à la pièce justificative accompagnant la réquisition. |
SR 210 Code civil suisse du 10 décembre 1907 CC Art. 942 - 1 Le registre foncier donne l'état des droits sur les immeubles. |
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1 | Le registre foncier donne l'état des droits sur les immeubles. |
2 | Il comprend le grand livre, les documents complémentaires (plan, rôle, pièces justificatives, état descriptif) et le journal. |
3 | Le registre foncier peut être tenu sur papier ou au moyen de l'informatique.656 |
4 | En cas de tenue informatisée du registre foncier, les données inscrites produisent des effets juridiques si elles sont correctement enregistrées dans le système et si les appareils de l'office du registre foncier en permettent la lecture sous forme de chiffres et de lettres par des procédés techniques ou sous forme de plans.657 |
SR 211.432.1 Ordonnance du 23 septembre 2011 sur le registre foncier (ORF) ORF Art. 108 Transformation simplifiée d'une cédule hypothécaire sur papier - 1 La transformation simplifiée d'une cédule hypothécaire sur papier en cédule hypothécaire de registre (art. 33b, tit. fin. CC) s'opère par inscription, au feuillet du grand livre, des indications suivantes: |
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1 | La transformation simplifiée d'une cédule hypothécaire sur papier en cédule hypothécaire de registre (art. 33b, tit. fin. CC) s'opère par inscription, au feuillet du grand livre, des indications suivantes: |
a | la nouvelle qualification comme cédule hypothécaire de registre; |
b | la désignation du créancier. |
2 | L'office du registre foncier ne procède à la transformation que lorsque le titre de gage destiné à être cancellé ou la décision d'annulation judiciaire lui ont été remis. |
3 | La date de la transformation est indiquée dans les observations avec la référence à la pièce justificative accompagnant la réquisition. |
268).
3.3 En l'espèce, il est constant que le feuillet de la parcelle n° yyy au grand livre, tel qu'il existe depuis la mise en vigueur du registre foncier fédéral, le 25 juillet 1994, énonce uniquement l'existence d'un droit de superficie, en renvoyant aux pièces justificatives, mais n'en désigne pas les bénéficiaires; en revanche, le registre des servitudes mentionne comme bénéficiaires du droit de superficie A.________, dame B.________, dame C.________ et dame D.________, respectivement leurs ayants cause. Les conclusions prises par les demandeurs, qui lient le Tribunal fédéral (art. 63 al. 1
SR 211.432.1 Ordonnance du 23 septembre 2011 sur le registre foncier (ORF) ORF Art. 108 Transformation simplifiée d'une cédule hypothécaire sur papier - 1 La transformation simplifiée d'une cédule hypothécaire sur papier en cédule hypothécaire de registre (art. 33b, tit. fin. CC) s'opère par inscription, au feuillet du grand livre, des indications suivantes: |
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1 | La transformation simplifiée d'une cédule hypothécaire sur papier en cédule hypothécaire de registre (art. 33b, tit. fin. CC) s'opère par inscription, au feuillet du grand livre, des indications suivantes: |
a | la nouvelle qualification comme cédule hypothécaire de registre; |
b | la désignation du créancier. |
2 | L'office du registre foncier ne procède à la transformation que lorsque le titre de gage destiné à être cancellé ou la décision d'annulation judiciaire lui ont été remis. |
3 | La date de la transformation est indiquée dans les observations avec la référence à la pièce justificative accompagnant la réquisition. |
3.4
3.4.1 Il est constant que les parties à cette convention voulaient attribuer un quart de la propriété des bâtiments sis sur la parcelle n° yyy à chacune des quatre personnes désignées. Elles ont ainsi expressément convenu d'attribuer la propriété des bâtiments à ces quatre personnes, à raison de quatre quote-parts égales. Pour parvenir à ce résultat et dissocier temporairement la propriété des bâtiments de celle du bien-fonds (cf. art. 675 al. 1
SR 210 Code civil suisse du 10 décembre 1907 CC Art. 675 - 1 Les constructions et autres ouvrages établis au-dessus ou au-dessous d'un fonds, ou unis avec lui de quelque autre manière durable, peuvent avoir un propriétaire distinct, à la condition d'être inscrits comme servitudes au registre foncier. |
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1 | Les constructions et autres ouvrages établis au-dessus ou au-dessous d'un fonds, ou unis avec lui de quelque autre manière durable, peuvent avoir un propriétaire distinct, à la condition d'être inscrits comme servitudes au registre foncier. |
2 | Les divers étages d'une maison ne peuvent être l'objet d'un droit de superficie. |
SR 210 Code civil suisse du 10 décembre 1907 CC Art. 667 - 1 La propriété du sol emporte celle du dessus et du dessous, dans toute la hauteur et la profondeur utiles à son exercice. |
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1 | La propriété du sol emporte celle du dessus et du dessous, dans toute la hauteur et la profondeur utiles à son exercice. |
2 | Elle comprend, sous réserve des restrictions légales, les constructions, les plantations et les sources. |
D'un point de vue juridique, la propriété sur une construction, en présence d'une servitude de superficie, est indissolublement liée à la titularité de la servitude, en ce sens que le propriétaire de la construction ne peut être que le titulaire de la servitude de superficie (ATF 90 I 252 consid. 2; Arthur Meier-Hayoz, Berner Kommentar, vol. IV/1/2, 1974, n. 10 ad art. 675
SR 210 Code civil suisse du 10 décembre 1907 CC Art. 675 - 1 Les constructions et autres ouvrages établis au-dessus ou au-dessous d'un fonds, ou unis avec lui de quelque autre manière durable, peuvent avoir un propriétaire distinct, à la condition d'être inscrits comme servitudes au registre foncier. |
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1 | Les constructions et autres ouvrages établis au-dessus ou au-dessous d'un fonds, ou unis avec lui de quelque autre manière durable, peuvent avoir un propriétaire distinct, à la condition d'être inscrits comme servitudes au registre foncier. |
2 | Les divers étages d'une maison ne peuvent être l'objet d'un droit de superficie. |
SR 210 Code civil suisse du 10 décembre 1907 CC Art. 675 - 1 Les constructions et autres ouvrages établis au-dessus ou au-dessous d'un fonds, ou unis avec lui de quelque autre manière durable, peuvent avoir un propriétaire distinct, à la condition d'être inscrits comme servitudes au registre foncier. |
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1 | Les constructions et autres ouvrages établis au-dessus ou au-dessous d'un fonds, ou unis avec lui de quelque autre manière durable, peuvent avoir un propriétaire distinct, à la condition d'être inscrits comme servitudes au registre foncier. |
2 | Les divers étages d'une maison ne peuvent être l'objet d'un droit de superficie. |
propriété collective de ces bâtiments à raison de trois quarts seulement, puisque les cotitulaires du droit de superficie doivent avoir ensemble la pleine propriété de la construction.
La convention des parties est donc nulle, pour cause de contenu impossible (art. 20 al. 1
SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 20 - 1 Le contrat est nul s'il a pour objet une chose impossible, illicite ou contraire aux moeurs. |
|
1 | Le contrat est nul s'il a pour objet une chose impossible, illicite ou contraire aux moeurs. |
2 | Si le contrat n'est vicié que dans certaines de ses clauses, ces clauses sont seules frappées de nullité, à moins qu'il n'y ait lieu d'admettre que le contrat n'aurait pas été conclu sans elles. |
SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 20 - 1 Le contrat est nul s'il a pour objet une chose impossible, illicite ou contraire aux moeurs. |
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1 | Le contrat est nul s'il a pour objet une chose impossible, illicite ou contraire aux moeurs. |
2 | Si le contrat n'est vicié que dans certaines de ses clauses, ces clauses sont seules frappées de nullité, à moins qu'il n'y ait lieu d'admettre que le contrat n'aurait pas été conclu sans elles. |
proposée par les demandeurs, ne peut par conséquent qu'être écartée.
3.4.2 Selon le principe de la conversion, admis par la jurisprudence et la doctrine, un acte juridique nul peut être interprété comme un acte valable permettant d'obtenir approximativement le même résultat, à condition que les exigences de l'acte de remplacement soient également remplies, que celui-ci n'aille pas, dans ses conséquences, plus loin que l'acte nul, et que la conversion ne soit pas contraire au but de la norme dont découle la nullité de l'acte à convertir (ATF 126 III 182 consid. 3b). En l'espèce, comme la cour cantonale l'a retenu à bon droit, toutes les conditions d'une conversion sont réunies, de sorte que la clause frappée de nullité de l'acte notarié de convention de partage du 20 janvier 1960 doit être convertie en une clause par laquelle il est constitué sur les bâtiments nos aa, bb et cc, ainsi que sur toutes canalisations desservant lesdits bâtiments, une servitude de superficie en faveur de dame D.________, dame C.________, dame B.________ et A.________, cotitulaires de la servitude - et donc propriétaires collectifs des constructions - chacun pour un quart. La conversion s'applique également à l'acte de disposition par lequel la propriétaire de la parcelle a sollicité, en 1960, l'inscription de la servitude
de superficie au registre foncier, comme l'autorité cantonale l'a exposé avec raison.
3.4.3 Il résulte de ce qui précède que l'inscription des défendeurs au registre des servitudes comme (co)titulaires du droit de superficie litigieux a été opérée sur la base d'une cause valable, compte tenu de la conversion, telle qu'elle vient d'être décrite, de la clause de l'acte notarié de convention de partage du 20 janvier 1960 constituant ce droit de superficie ainsi que de l'acte de disposition y relatif. Partant, le recours ne peut qu'être rejeté en tant qu'il conteste le rejet des conclusions des demandeurs relatives à l'inscription des défendeurs au registre des servitudes comme (co)titulaires d'un droit de superficie sur les bâtiments nos aa, bb et cc sis sur la parcelle n° yyy.
Vu les conclusions dont il est saisi (cf. art. 63 al. 1
SR 211.432.1 Ordonnance du 23 septembre 2011 sur le registre foncier (ORF) ORF Art. 108 Transformation simplifiée d'une cédule hypothécaire sur papier - 1 La transformation simplifiée d'une cédule hypothécaire sur papier en cédule hypothécaire de registre (art. 33b, tit. fin. CC) s'opère par inscription, au feuillet du grand livre, des indications suivantes: |
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1 | La transformation simplifiée d'une cédule hypothécaire sur papier en cédule hypothécaire de registre (art. 33b, tit. fin. CC) s'opère par inscription, au feuillet du grand livre, des indications suivantes: |
a | la nouvelle qualification comme cédule hypothécaire de registre; |
b | la désignation du créancier. |
2 | L'office du registre foncier ne procède à la transformation que lorsque le titre de gage destiné à être cancellé ou la décision d'annulation judiciaire lui ont été remis. |
3 | La date de la transformation est indiquée dans les observations avec la référence à la pièce justificative accompagnant la réquisition. |
SR 211.432.1 Ordonnance du 23 septembre 2011 sur le registre foncier (ORF) ORF Art. 35 Sécurité des données - 1 Les données du registre foncier informatisé, y compris les pièces justificatives électroniques, sont maintenues et sauvegardées de telle manière que leur existence et leur qualité soient préservées. La sauvegarde des données s'effectue selon un concept cantonal répondant à des normes reconnues et correspondant à l'état actuel de la technique. |
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1 | Les données du registre foncier informatisé, y compris les pièces justificatives électroniques, sont maintenues et sauvegardées de telle manière que leur existence et leur qualité soient préservées. La sauvegarde des données s'effectue selon un concept cantonal répondant à des normes reconnues et correspondant à l'état actuel de la technique. |
2 | La Confédération effectue périodiquement une sauvegarde à long terme des données du grand livre informatisé sous forme numérique. |
3 | Les cantons remettent les données destinées à la sauvegarde à long terme par l'intermédiaire d'interface prévue à cet effet en application de l'art. 949a, al. 3, CC. |
4.
4.1 En ce qui concerne le rejet par la cour cantonale de leur conclusion tendant à la constatation que la servitude de superficie au profit de dame C.________ a à son décès été transférée de plein droit à A.________ et à dame B.________, les demandeurs reprochent à la cour cantonale d'avoir retenu qu'au décès de dame C.________, la quote-part de cette dernière dans le droit de superficie revenait aux propriétaires du fonds servant - soit aux défendeurs - en vertu de l'art. 779c
SR 210 Code civil suisse du 10 décembre 1907 CC Art. 779c - À l'expiration du droit de superficie, les constructions font retour au propriétaire du fonds et deviennent partie intégrante de ce fonds. |
4.2
4.2.1 Si le droit de superficie constitué en servitude personnelle (cf. consid. 3.2.2 supra) est distinct (soit si sa cessibilité et sa transmissibilité n'ont pas été supprimées; cf. art. 7 al. 2 ch. 1
SR 211.432.1 Ordonnance du 23 septembre 2011 sur le registre foncier (ORF) ORF Art. 7 Notification des décisions prises sur recours - Toutes les instances cantonales notifient immédiatement et gratuitement leurs décisions rendues sur recours à l'OFRF. |
SR 211.432.1 Ordonnance du 23 septembre 2011 sur le registre foncier (ORF) ORF Art. 7 Notification des décisions prises sur recours - Toutes les instances cantonales notifient immédiatement et gratuitement leurs décisions rendues sur recours à l'OFRF. |
SR 210 Code civil suisse du 10 décembre 1907 CC Art. 779 - 1 Le propriétaire peut établir en faveur d'un tiers une servitude lui conférant le droit d'avoir ou de faire des constructions soit sur le fonds grevé, soit au-dessous. |
|
1 | Le propriétaire peut établir en faveur d'un tiers une servitude lui conférant le droit d'avoir ou de faire des constructions soit sur le fonds grevé, soit au-dessous. |
2 | Sauf convention contraire, ce droit est cessible et passe aux héritiers. |
3 | Si cette servitude a le caractère d'un droit distinct et permanent, elle peut être immatriculée comme immeuble au registre foncier. |
SR 210 Code civil suisse du 10 décembre 1907 CC Art. 779 - 1 Le propriétaire peut établir en faveur d'un tiers une servitude lui conférant le droit d'avoir ou de faire des constructions soit sur le fonds grevé, soit au-dessous. |
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1 | Le propriétaire peut établir en faveur d'un tiers une servitude lui conférant le droit d'avoir ou de faire des constructions soit sur le fonds grevé, soit au-dessous. |
2 | Sauf convention contraire, ce droit est cessible et passe aux héritiers. |
3 | Si cette servitude a le caractère d'un droit distinct et permanent, elle peut être immatriculée comme immeuble au registre foncier. |
Le droit de superficie s'éteint pour les causes qui mettent fin aux servitudes foncières, la cause la plus fréquente étant la survenance du terme extinctif dont les parties sont convenues (Steinauer, op. cit., n. 2557). À l'extinction du droit de superficie, le principe de l'accession reprend force: les constructions font retour au propriétaire du fonds et deviennent partie intégrante de ce fonds, conformément à l'art. 779c
SR 210 Code civil suisse du 10 décembre 1907 CC Art. 779c - À l'expiration du droit de superficie, les constructions font retour au propriétaire du fonds et deviennent partie intégrante de ce fonds. |
4.2.2 Comme on l'a vu (cf. consid. 3.2.2 supra), le droit de superficie constitué en faveur d'une personne déterminée est une servitude personnelle dont il peut être convenu qu'elle sera incessible et intransmissible (art. 779 al. 2
SR 210 Code civil suisse du 10 décembre 1907 CC Art. 779 - 1 Le propriétaire peut établir en faveur d'un tiers une servitude lui conférant le droit d'avoir ou de faire des constructions soit sur le fonds grevé, soit au-dessous. |
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1 | Le propriétaire peut établir en faveur d'un tiers une servitude lui conférant le droit d'avoir ou de faire des constructions soit sur le fonds grevé, soit au-dessous. |
2 | Sauf convention contraire, ce droit est cessible et passe aux héritiers. |
3 | Si cette servitude a le caractère d'un droit distinct et permanent, elle peut être immatriculée comme immeuble au registre foncier. |
La doctrine propose, dans l'hypothèse où plusieurs personnes sont bénéficiaires d'un usufruit, de leur appliquer par analogie les règles sur la copropriété (art. 646
SR 210 Code civil suisse du 10 décembre 1907 CC Art. 646 - 1 Lorsque plusieurs personnes ont, chacune pour sa quote-part, la propriété d'une chose qui n'est pas matériellement divisée, elles en sont copropriétaires. |
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1 | Lorsque plusieurs personnes ont, chacune pour sa quote-part, la propriété d'une chose qui n'est pas matériellement divisée, elles en sont copropriétaires. |
2 | Leurs quotes-parts sont présumées égales. |
3 | Chacun des copropriétaires a les droits et les charges du propriétaire en raison de sa part, qu'il peut aliéner ou engager et que ses créanciers peuvent saisir. |
SR 210 Code civil suisse du 10 décembre 1907 CC Art. 651 - 1 La copropriété cesse par le partage en nature, par la vente de gré à gré ou aux enchères avec répartition subséquente du prix, ou par l'acquisition que l'un ou plusieurs des copropriétaires font des parts des autres. |
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1 | La copropriété cesse par le partage en nature, par la vente de gré à gré ou aux enchères avec répartition subséquente du prix, ou par l'acquisition que l'un ou plusieurs des copropriétaires font des parts des autres. |
2 | Si les copropriétaires ne s'entendent pas sur le mode du partage, le juge ordonne le partage en nature et, si la chose ne peut être divisée sans diminution notable de sa valeur, la vente soit aux enchères publiques, soit entre les copropriétaires. |
3 | Dans le cas de partage en nature, l'inégalité des parts peut être compensée par des soultes. |
SR 210 Code civil suisse du 10 décembre 1907 CC Art. 652 - Lorsque plusieurs personnes formant une communauté en vertu de la loi ou d'un contrat sont propriétaires d'une chose, le droit de chacune s'étend à la chose entière. |
SR 210 Code civil suisse du 10 décembre 1907 CC Art. 652 - Lorsque plusieurs personnes formant une communauté en vertu de la loi ou d'un contrat sont propriétaires d'une chose, le droit de chacune s'étend à la chose entière. |
SR 210 Code civil suisse du 10 décembre 1907 CC Art. 654 - 1 La propriété commune s'éteint par l'aliénation de la chose ou la fin de la communauté. |
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1 | La propriété commune s'éteint par l'aliénation de la chose ou la fin de la communauté. |
2 | Le partage s'opère, sauf disposition contraire, comme en matière de copropriété. |
SR 210 Code civil suisse du 10 décembre 1907 CC Art. 745 - 1 L'usufruit peut être établi sur des meubles, des immeubles, des droits ou un patrimoine. |
|
1 | L'usufruit peut être établi sur des meubles, des immeubles, des droits ou un patrimoine. |
2 | Il confère à l'usufruitier, sauf disposition contraire, un droit de jouissance complet sur la chose. |
3 | L'usufruit d'un immeuble peut être limité à une partie définie d'un bâtiment ou de l'immeuble.605 |
SR 210 Code civil suisse du 10 décembre 1907 CC Art. 745 - 1 L'usufruit peut être établi sur des meubles, des immeubles, des droits ou un patrimoine. |
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1 | L'usufruit peut être établi sur des meubles, des immeubles, des droits ou un patrimoine. |
2 | Il confère à l'usufruitier, sauf disposition contraire, un droit de jouissance complet sur la chose. |
3 | L'usufruit d'un immeuble peut être limité à une partie définie d'un bâtiment ou de l'immeuble.605 |
Si l'usufruit qui a été constitué en faveur d'une unique personne physique s'éteint à la mort de l'usufruitier (art. 749 al. 1
SR 210 Code civil suisse du 10 décembre 1907 CC Art. 749 - 1 L'usufruit s'éteint par la mort de l'usufruitier et, si l'usufruitier est une personne morale, par la dissolution de celle-ci. |
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1 | L'usufruit s'éteint par la mort de l'usufruitier et, si l'usufruitier est une personne morale, par la dissolution de celle-ci. |
2 | Toutefois, l'usufruit des personnes morales ne peut durer plus de cent ans. |
SR 210 Code civil suisse du 10 décembre 1907 CC Art. 748 - 1 L'usufruit s'éteint par la perte totale de la chose et en outre, s'il s'agit d'immeubles, par la radiation de l'inscription, lorsque celle-ci est nécessaire pour l'établir. |
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1 | L'usufruit s'éteint par la perte totale de la chose et en outre, s'il s'agit d'immeubles, par la radiation de l'inscription, lorsque celle-ci est nécessaire pour l'établir. |
2 | D'autres causes d'extinction, telles que l'échéance du terme, la renonciation et la mort de l'usufruitier, ne confèrent au propriétaire, en matière d'usufruit immobilier, que le droit d'exiger la radiation. |
3 | L'usufruit légal s'éteint avec la cause qui lui a donné naissance. |
SR 210 Code civil suisse du 10 décembre 1907 CC Art. 749 - 1 L'usufruit s'éteint par la mort de l'usufruitier et, si l'usufruitier est une personne morale, par la dissolution de celle-ci. |
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1 | L'usufruit s'éteint par la mort de l'usufruitier et, si l'usufruitier est une personne morale, par la dissolution de celle-ci. |
2 | Toutefois, l'usufruit des personnes morales ne peut durer plus de cent ans. |
SR 210 Code civil suisse du 10 décembre 1907 CC Art. 749 - 1 L'usufruit s'éteint par la mort de l'usufruitier et, si l'usufruitier est une personne morale, par la dissolution de celle-ci. |
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1 | L'usufruit s'éteint par la mort de l'usufruitier et, si l'usufruitier est une personne morale, par la dissolution de celle-ci. |
2 | Toutefois, l'usufruit des personnes morales ne peut durer plus de cent ans. |
4.2.3 Les mêmes principes doivent trouver application lorsqu'une servitude personnelle de superficie est constituée en faveur de plusieurs personnes et que le titulaire d'une part stipulée intransmissible décède. Ce décès ne met ainsi pas fin au droit de superficie en tant que tel, mais le droit des autres cotitulaires de la servitude s'accroît en proportion. Ce n'est qu'à l'extinction du droit de superficie lui-même - lequel prendra fin par le décès du dernier cotitulaire si toutes les parts ont été stipulées intransmissibles, ou à l'expiration du terme convenu par les parties, ou à l'expiration de la durée maximum de cent ans prévue par l'art. 779l
SR 210 Code civil suisse du 10 décembre 1907 CC Art. 779l - 1 Le droit de superficie ne peut pas être constitué pour plus de cent ans comme droit distinct. |
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1 | Le droit de superficie ne peut pas être constitué pour plus de cent ans comme droit distinct. |
2 | Il peut en tout temps être prolongé, en la forme prescrite pour sa constitution, pour une nouvelle durée maximum de cent ans, mais tout engagement pris d'avance à ce sujet est nul. |
SR 210 Code civil suisse du 10 décembre 1907 CC Art. 779c - À l'expiration du droit de superficie, les constructions font retour au propriétaire du fonds et deviennent partie intégrante de ce fonds. |
4.3
4.3.1 En l'espèce, les parties intéressées ont convenu, par acte notarié des 21 février et 6 mars 1968, que la servitude de superficie qu'ils avaient convenu de constituer dans l'acte notarié de convention de partage du 20 janvier 1960 serait incessible et intransmissible en ce qui concernait deux de ses cotitulaires, à savoir dame C.________ et dame B.________. En application des principes qui viennent d'être exposés, le décès de la première nommée conduit à l'accroissement proportionnel des droits des autres cotitulaires, à savoir, étant donné la conversion de la clause nulle de l'acte notarié de convention de partage du 20 janvier 1960 (cf. consid. 3.4.2 supra), de dame B.________, des demandeurs (en tant qu'ayants cause de A.________) et des défendeurs (en tant qu'ayants cause de dame D.________). C'est donc à tort que la cour cantonale a jugé que la quote-part de dame C.________ revenait aux seuls défendeurs, en tant qu'ayants cause de dame D.________.
4.3.2 Les demandeurs ont conclu à la constatation que la servitude de superficie au profit de dame C.________ avait à son décès été transférée de plein droit à A.________ et à dame B.________, à l'exclusion de dame D.________ (respectivement de ses ayants cause). Or, comme on vient de le voir, le décès de dame C.________ conduit à l'accroissement proportionnel des droits de tous les autres cotitulaires, y compris des défendeurs en tant qu'ayants cause de dame D.________. Dès lors, les conclusions des demandeurs sur ce point ne peuvent qu'être rejetées.
5.
5.1 Les demandeurs critiquent enfin le rejet par la cour cantonale de leur conclusion relative à la nullité de la clause de «valeur zéro» des bâtiments dans les différents contrats conclus par leur père. Ils soutiennent que le raisonnement de la Cour de justice, qui l'a conduite à considérer que les circonstances ne s'étaient pas modifiées de manière telle que l'adaptation du contrat s'imposait, reposerait sur une confusion entre deux actes, à savoir un acte authentique et un acte sous seing privé, qui ont tous deux été passés le 20 janvier 1960, et dont la Cour de justice aurait cru à tort, par une inadvertance manifeste, qu'ils avaient un contenu identique. En réalité, les citations que fait la cour cantonale de ce qu'elle appelle "l'acte notarié de convention de partage du 20 janvier 1960" proviendraient de l'acte sous seing privé intitulé "partage général des terrains de Y.________ entre les consorts A.________". Cette confusion aurait amené la Cour de justice à ignorer une clause figurant dans l'acte authentique du 20 janvier 1960 - mais pas dans l'acte sous seing privé - qui prévoyait la constitution d'une servitude de non-bâtir au profit de l'Etat de Genève sur une grande partie de l'une des deux parcelles attribuées à
A.________. Partant, ce serait de manière erronée, par une inadvertance manifeste au sens de l'art. 63 al. 2
SR 210 Code civil suisse du 10 décembre 1907 CC Art. 779c - À l'expiration du droit de superficie, les constructions font retour au propriétaire du fonds et deviennent partie intégrante de ce fonds. |
L'état de fait de l'arrêt attaqué devrait dès lors être corrigé en ce sens qu'en 1960, pour que dame D.________ et A.________ reçoivent des parts égales dans le partage, les parties ont voulu que tous deux reçoivent notamment une parcelle qu'ils ne pourraient temporairement pas mettre en valeur par des constructions nouvelles: pour dame D.________, il s'agissait de l'attribution d'une parcelle sur laquelle étaient édifiés des bâtiments de la fin du XIXe siècle destinés à être ultérieurement démolis, tandis que A.________ recevait une parcelle grevée d'une servitude de non-bâtir qui serait radiée à la démolition des bâtiments sis sur la parcelle attribuée à dame D.________, puisque c'était à cause des dimensions insuffisantes de cette parcelle au regard de l'indice d'utilisation du sol que des terrains alentours devaient être grevés d'une interdiction de bâtir.
Dans ces conditions, il y aurait lieu d'appliquer la clausula rebus sic stantibus, dès lors que l'inscription en 1987 des bâtiments objets du droit de superficie à l'inventaire des immeubles dignes d'être protégés - décision totalement imprévisible pour les parties lors du partage de 1960 - aurait fondamentalement déséquilibré le partage en ce qui concerne dame D.________ et A.________. En effet, l'obligation de maintenir les bâtiments aurait désormais pour conséquence qu'à la fin de la servitude de superficie, ceux-ci feront retour aux défendeurs, successeurs universels de dame D.________, qui se retrouveront alors avoir obtenu dans le partage une parcelle sur laquelle sont édifiés des bâtiments bien plus importants que ne le permettrait l'indice d'utilisation du sol, tandis que l'une des parcelles attribuées à A.________, dont les demandeurs ont hérité, demeurera grevée d'une servitude de non-bâtir.
5.2
5.2.1 Saisi d'un recours en réforme, le Tribunal fédéral doit conduire son raisonnement sur la base des faits contenus dans la décision attaquée, à moins que des dispositions fédérales en matière de preuve n'aient été violées, qu'il n'y ait lieu à rectification de constatations reposant sur une inadvertance manifeste (art. 63 al. 2
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Si le Tribunal fédéral peut ainsi, en complétant la citation incomplète de la pièce invoquée, être amené à compléter l'état de fait, il ne peut le faire que dans la mesure où le fait ignoré a été régulièrement allégué en instance cantonale et où la pièce a été régulièrement produite; il ne lui appartient en effet pas de retenir des faits que l'autorité cantonale n'aurait pu prendre en considération selon son propre droit de procédure (Poudret, op. cit., n. 5.5 ad art. 63
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5.2.2 En l'espèce, les demandeurs reprochent à la cour cantonale d'avoir ignoré une clause de l'acte authentique du 20 janvier 1960 qui prévoyait la constitution d'une servitude de non-bâtir au profit de l'Etat de Genève sur une grande partie de l'une des deux parcelles attribuées à A.________. Toutefois, ils ne démontrent pas que le fait en question aurait été régulièrement allégué en instance cantonale. En outre, les faits par lesquels les demandeurs entendent compléter l'état de fait de l'arrêt attaqué vont bien au-delà de la seule transcription complétée de la pièce invoquée, mais s'étendent en réalité à tout un complexe de faits, dont les demandeurs ne démontrent nullement qu'ils auraient fait l'objet d'allégations régulières assorties d'offres de preuves en bonne et due forme (ATF 115 II 484 consid. 2a). Dans ces conditions, le Tribunal fédéral ne peut que s'en tenir à l'état de fait retenu par la dernière autorité cantonale.
Il s'ensuit que l'argumentation des demandeurs tombe à faux, dans la mesure où elle repose sur un état de fait qui n'est pas celui retenu par la cour cantonale et sur lequel le Tribunal fédéral doit se fonder (art. 63 al. 2
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6.
En définitive, le recours se révèle entièrement mal fondé en tant qu'il est recevable et doit donc être rejeté dans cette même mesure. Les demandeurs, qui succombent, supporteront les frais judiciaires, solidairement entre eux (art. 156 al. 1
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Par ces motifs, le Tribunal fédéral prononce:
1.
Le recours est rejeté dans la mesure où il est recevable.
2.
Un émolument judiciaire de 20'000 fr. est mis à la charge des demandeurs.
3.
Le présent arrêt est communiqué en copie aux mandataires des parties et à la Chambre civile de la Cour de justice du canton de Genève.
Lausanne, le 8 mars 2007
Au nom de la IIe Cour de droit civil
du Tribunal fédéral suisse
Le président: Le greffier: