Bundesgericht
Tribunal fédéral
Tribunale federale
Tribunal federal

{T 0/2}
4A 585/2011

Sentenza del 7 novembre 2011
I Corte di diritto civile

Composizione
Giudici federali Klett, Presidente,
Rottenberg Liatowitsch, Kolly,
Cancelliere Piatti.

Partecipanti al procedimento
A.________ SA,
patrocinata dall'avv. Brenno Martignoni,
ricorrente,

contro

B.________,
patrocinato dall'avv. Laura Loser,
opponente.

Oggetto
contratto di locazione, sfratto,

ricorso in materia civile e ricorso sussidiario in
materia costituzionale contro la sentenza emanata
il 17 agosto 2011 dalla II Camera civile del
Tribunale d'appello del Cantone Ticino.

Fatti:

A.
Con contratti del 22 dicembre 2009 e 14 maggio 2010 B.________ ha locato alla A.________ SA locali commerciali in uno stabile a Camorino. Il primo contratto prevede una pigione mensile di fr. 2'800.-- per il primo anno che aumenta poi a fr. 3'600.--, il secondo indica un corrispettivo mensile di fr. 500.--. Il 24 gennaio 2011 il locatore ha inviato alla conduttrice una diffida per il pagamento di fr. 11'450.-- per pigioni scoperte, con comminatoria di disdetta ai sensi dell'art. 257d

SR 220 Erste Abteilung: Allgemeine Bestimmungen Erster Titel: Die Entstehung der Obligationen Erster Abschnitt: Die Entstehung durch Vertrag OR Art. 257d - 1 Ist der Mieter nach der Übernahme der Sache mit der Zahlung fälliger Mietzinse oder Nebenkosten im Rückstand, so kann ihm der Vermieter schriftlich eine Zahlungsfrist setzen und ihm androhen, dass bei unbenütztem Ablauf der Frist das Mietverhältnis gekündigt werde. Diese Frist beträgt mindestens zehn Tage, bei Wohn- und Geschäftsräumen mindestens 30 Tage.
1	Ist der Mieter nach der Übernahme der Sache mit der Zahlung fälliger Mietzinse oder Nebenkosten im Rückstand, so kann ihm der Vermieter schriftlich eine Zahlungsfrist setzen und ihm androhen, dass bei unbenütztem Ablauf der Frist das Mietverhältnis gekündigt werde. Diese Frist beträgt mindestens zehn Tage, bei Wohn- und Geschäftsräumen mindestens 30 Tage.
2	Bezahlt der Mieter innert der gesetzten Frist nicht, so kann der Vermieter fristlos, bei Wohn- und Geschäftsräumen mit einer Frist von mindestens 30 Tagen auf Ende eines Monats kündigen.

CO. Con lettera 23 febbraio 2011 la conduttrice ha comunicato che "gli affitti sono stati bloccati" in attesa di definire la questione attinente al pagamento di due cucine da lei fornite. Il 25 febbraio 2011, scaduto infruttuoso il termine di pagamento di 30 giorni, il locatore ha notificato - con il formulario ufficiale - alla conduttrice la disdetta del rapporto di locazione per il 31 marzo 2011. La conduttrice ha contestato la disdetta il 1° marzo 2011.

B.
Con istanza del 16 maggio 2011 il locatore ha chiesto alla Pretura di Bellinzona lo sfratto della conduttrice. Con decisione 20 giugno 2011, emanata in procedura sommaria (tutela giurisdizionale nei casi manifesti), il Pretore aggiunto ha ordinato l'espulsione della conduttrice.

C.
Con sentenza 17 agosto 2011 la II Camera civile del Tribunale di appello del Cantone Ticino ha respinto un appello della soccombente. La Corte cantonale ha considerato che, essendo in presenza di "una fattispecie liquida e di una situazione giuridica chiara", il Giudice di prime cure poteva accordare tutela giurisdizionale in procedura sommaria ai sensi dell'art. 257

SR 272 Schweizerische Zivilprozessordnung vom 19. Dezember 2008 (Zivilprozessordnung, ZPO) - Gerichtsstandsgesetz ZPO Art. 257 - 1 Das Gericht gewährt Rechtsschutz im summarischen Verfahren, wenn:
1	Das Gericht gewährt Rechtsschutz im summarischen Verfahren, wenn:
a	der Sachverhalt unbestritten oder sofort beweisbar ist; und
b	die Rechtslage klar ist.
2	Ausgeschlossen ist dieser Rechtsschutz, wenn die Angelegenheit dem Offizialgrundsatz unterliegt.
3	Kann dieser Rechtsschutz nicht gewährt werden, so tritt das Gericht auf das Gesuch nicht ein.

CPC e quindi rinunciare ad una conciliazione preliminare. Ha poi negato che la conduttrice abbia dichiarato, prima della scadenza del termine di grazia accordato per il pagamento, di compensare le pigioni arretrate e ha ritenuto adempiuti gli altri presupposti per l'applicazione dell'art. 257d

SR 220 Erste Abteilung: Allgemeine Bestimmungen Erster Titel: Die Entstehung der Obligationen Erster Abschnitt: Die Entstehung durch Vertrag OR Art. 257d - 1 Ist der Mieter nach der Übernahme der Sache mit der Zahlung fälliger Mietzinse oder Nebenkosten im Rückstand, so kann ihm der Vermieter schriftlich eine Zahlungsfrist setzen und ihm androhen, dass bei unbenütztem Ablauf der Frist das Mietverhältnis gekündigt werde. Diese Frist beträgt mindestens zehn Tage, bei Wohn- und Geschäftsräumen mindestens 30 Tage.
1	Ist der Mieter nach der Übernahme der Sache mit der Zahlung fälliger Mietzinse oder Nebenkosten im Rückstand, so kann ihm der Vermieter schriftlich eine Zahlungsfrist setzen und ihm androhen, dass bei unbenütztem Ablauf der Frist das Mietverhältnis gekündigt werde. Diese Frist beträgt mindestens zehn Tage, bei Wohn- und Geschäftsräumen mindestens 30 Tage.
2	Bezahlt der Mieter innert der gesetzten Frist nicht, so kann der Vermieter fristlos, bei Wohn- und Geschäftsräumen mit einer Frist von mindestens 30 Tagen auf Ende eines Monats kündigen.

CO.

D.
Con ricorso in materia civile e ricorso sussidiario in materia costituzionale del 26 settembre 2011 la A.________ SA postula, previo conferimento dell'effetto sospensivo, la riforma della sentenza impugnata nel senso che l'istanza del locatore sia respinta con la conferma del rapporto di locazione e la compensazione delle pigioni arretrate. Contesta che siano dati i presupposti dell'art. 257

SR 272 Schweizerische Zivilprozessordnung vom 19. Dezember 2008 (Zivilprozessordnung, ZPO) - Gerichtsstandsgesetz ZPO Art. 257 - 1 Das Gericht gewährt Rechtsschutz im summarischen Verfahren, wenn:
1	Das Gericht gewährt Rechtsschutz im summarischen Verfahren, wenn:
a	der Sachverhalt unbestritten oder sofort beweisbar ist; und
b	die Rechtslage klar ist.
2	Ausgeschlossen ist dieser Rechtsschutz, wenn die Angelegenheit dem Offizialgrundsatz unterliegt.
3	Kann dieser Rechtsschutz nicht gewährt werden, so tritt das Gericht auf das Gesuch nicht ein.

CPC per applicare la procedura sommaria e quindi escludere la procedura di conciliazione. Afferma inoltre di essersi prevalsa di una compensazione con la lettera del 23 febbraio 2011. Invoca poi i principi della proporzionalità e della buona fede e lamenta una violazione del diritto di essere sentita.
Con decreto del 20 ottobre 2011 la Presidente della Corte adita ha conferito effetto sospensivo all'impugnativa.
Non sono state chieste osservazioni al ricorso.

Diritto:

1.
Per costante giurisprudenza, quando - come nella fattispecie - la vertenza concerne la validità di una disdetta di un contratto di locazione di durata indeterminata espressa dal locatore, il valore litigioso non è inferiore alla pigione dovuta per il periodo di tre anni di cui all'art. 271 cpv. 1 lett. e

SR 220 Erste Abteilung: Allgemeine Bestimmungen Erster Titel: Die Entstehung der Obligationen Erster Abschnitt: Die Entstehung durch Vertrag OR Art. 271 - 1 Die Kündigung ist anfechtbar, wenn sie gegen den Grundsatz von Treu und Glauben verstösst.
1	Die Kündigung ist anfechtbar, wenn sie gegen den Grundsatz von Treu und Glauben verstösst.
2	Die Kündigung muss auf Verlangen begründet werden.

CO. Ne segue che la soglia di fr. 15'000.--, prevista dall'art. 74 cpv. 1 lett. a

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 74 Streitwertgrenze - 1 In vermögensrechtlichen Angelegenheiten ist die Beschwerde nur zulässig, wenn der Streitwert mindestens beträgt:
1	In vermögensrechtlichen Angelegenheiten ist die Beschwerde nur zulässig, wenn der Streitwert mindestens beträgt:
a	15 000 Franken in arbeits- und mietrechtlichen Fällen;
b	30 000 Franken in allen übrigen Fällen.
2	Erreicht der Streitwert den massgebenden Betrag nach Absatz 1 nicht, so ist die Beschwerde dennoch zulässig:
a	wenn sich eine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung stellt;
b	wenn ein Bundesgesetz eine einzige kantonale Instanz vorsieht;
c	gegen Entscheide der kantonalen Aufsichtsbehörden in Schuldbetreibungs- und Konkurssachen;
d	gegen Entscheide des Konkurs- und Nachlassrichters oder der Konkurs- und Nachlassrichterin;
e	gegen Entscheide des Bundespatentgerichts.

LTF in controversie in materia di diritto di locazione per poter validamente inoltrare un ricorso in materia civile, è in concreto superata (sentenza 4A 189/2011 del 4 luglio 2011 consid. 1.1, destinato a pubblicazione; DTF 136 III 196 consid. 1.1, con rinvii). Vista la proponibilità del ricorso in materia civile introdotto tempestivamente dalla parte soccombente in sede cantonale e diretto contro una decisione finale emanata dal Tribunale di ultima istanza del Cantone Ticino, il ricorso sussidiario in materia costituzionale si rivela inammissibile (DTF 133 III 545 consid. 5 pag. 552).

2.
Secondo l'art. 42 cpv. 1 e

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 42 Rechtsschriften - 1 Rechtsschriften sind in einer Amtssprache abzufassen und haben die Begehren, deren Begründung mit Angabe der Beweismittel und die Unterschrift zu enthalten.
1	Rechtsschriften sind in einer Amtssprache abzufassen und haben die Begehren, deren Begründung mit Angabe der Beweismittel und die Unterschrift zu enthalten.
2	In der Begründung ist in gedrängter Form darzulegen, inwiefern der angefochtene Akt Recht verletzt. Ist eine Beschwerde nur unter der Voraussetzung zulässig, dass sich eine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung stellt oder aus anderen Gründen ein besonders bedeutender Fall vorliegt, so ist auszuführen, warum die jeweilige Voraussetzung erfüllt ist. 14 15
3	Die Urkunden, auf die sich die Partei als Beweismittel beruft, sind beizulegen, soweit die Partei sie in Händen hat; richtet sich die Rechtsschrift gegen einen Entscheid, so ist auch dieser beizulegen.
4	Bei elektronischer Einreichung muss die Rechtsschrift von der Partei oder ihrem Vertreter beziehungsweise ihrer Vertreterin mit einer qualifizierten elektronischen Signatur gemäss Bundesgesetz vom 18. März 201616 über die elektronische Signatur versehen werden. Das Bundesgericht bestimmt in einem Reglement:
a	das Format der Rechtsschrift und ihrer Beilagen;
b	die Art und Weise der Übermittlung;
c	die Voraussetzungen, unter denen bei technischen Problemen die Nachreichung von Dokumenten auf Papier verlangt werden kann.17
5	Fehlen die Unterschrift der Partei oder ihrer Vertretung, deren Vollmacht oder die vorgeschriebenen Beilagen oder ist die Vertretung nicht zugelassen, so wird eine angemessene Frist zur Behebung des Mangels angesetzt mit der Androhung, dass die Rechtsschrift sonst unbeachtet bleibt.
6	Unleserliche, ungebührliche, unverständliche, übermässig weitschweifige oder nicht in einer Amtssprache verfasste Rechtsschriften können in gleicher Weise zur Änderung zurückgewiesen werden.
7	Rechtsschriften, die auf querulatorischer oder rechtsmissbräuchlicher Prozessführung beruhen, sind unzulässig.

2 LTF, l'atto ricorsuale deve contenere le conclusioni della parte ricorrente e i motivi su cui esse si fondano. Quando viene fatta valere la violazione di diritti fondamentali le esigenze di motivazione sono più severe: giusta l'art. 106 cpv. 2

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 106 Rechtsanwendung - 1 Das Bundesgericht wendet das Recht von Amtes wegen an.
1	Das Bundesgericht wendet das Recht von Amtes wegen an.
2	Es prüft die Verletzung von Grundrechten und von kantonalem und interkantonalem Recht nur insofern, als eine solche Rüge in der Beschwerde vorgebracht und begründet worden ist.

LTF il Tribunale federale esamina simili censure soltanto se il ricorrente le solleva e motiva in modo circostanziato (DTF 136 II 304 consid. 2.5). Per lamentare con un'ammissibile censura la violazione del divieto dell'arbitrio non è segnatamente sufficiente formulare una critica meramente appellatoria (DTF 136 II 489 consid. 2.8) e contestare la decisione impugnata come in una procedura d'appello, nella quale l'autorità di ricorso gode di cognizione libera, opponendo semplicemente la propria opinione a quella dell'autorità cantonale (DTF 134 II 349 consid. 3). Giova inoltre ricordare che in linea di principio il Tribunale federale fonda il suo ragionamento giuridico sull'accertamento dei fatti svolto dall'autorità inferiore (art. 105 cpv. 1

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 105 Massgebender Sachverhalt - 1 Das Bundesgericht legt seinem Urteil den Sachverhalt zugrunde, den die Vorinstanz festgestellt hat.
1	Das Bundesgericht legt seinem Urteil den Sachverhalt zugrunde, den die Vorinstanz festgestellt hat.
2	Es kann die Sachverhaltsfeststellung der Vorinstanz von Amtes wegen berichtigen oder ergänzen, wenn sie offensichtlich unrichtig ist oder auf einer Rechtsverletzung im Sinne von Artikel 95 beruht.
3	Richtet sich die Beschwerde gegen einen Entscheid über die Zusprechung oder Verweigerung von Geldleistungen der Militär- oder Unfallversicherung, so ist das Bundesgericht nicht an die Sachverhaltsfeststellung der Vorinstanz gebunden.95

LTF) e può scostarsene o completarlo unicamente se è stato effettuato in violazione del diritto nel senso dell'art. 95

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 95 Schweizerisches Recht - Mit der Beschwerde kann die Verletzung gerügt werden von:
a	Bundesrecht;
b	Völkerrecht;
c	kantonalen verfassungsmässigen Rechten;
d	kantonalen Bestimmungen über die politische Stimmberechtigung der Bürger und Bürgerinnen und über Volkswahlen und -abstimmungen;
e	interkantonalem Recht.

LTF o in modo manifestamente inesatto (art. 105 cpv. 2

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 105 Massgebender Sachverhalt - 1 Das Bundesgericht legt seinem Urteil den Sachverhalt zugrunde, den die Vorinstanz festgestellt hat.
1	Das Bundesgericht legt seinem Urteil den Sachverhalt zugrunde, den die Vorinstanz festgestellt hat.
2	Es kann die Sachverhaltsfeststellung der Vorinstanz von Amtes wegen berichtigen oder ergänzen, wenn sie offensichtlich unrichtig ist oder auf einer Rechtsverletzung im Sinne von Artikel 95 beruht.
3	Richtet sich die Beschwerde gegen einen Entscheid über die Zusprechung oder Verweigerung von Geldleistungen der Militär- oder Unfallversicherung, so ist das Bundesgericht nicht an die Sachverhaltsfeststellung der Vorinstanz gebunden.95

LTF). L'accertamento dei fatti contenuto nella
sentenza impugnata può essere censurato alle stesse condizioni (art. 97 cpv. 1

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 97 Unrichtige Feststellung des Sachverhalts - 1 Die Feststellung des Sachverhalts kann nur gerügt werden, wenn sie offensichtlich unrichtig ist oder auf einer Rechtsverletzung im Sinne von Artikel 95 beruht und wenn die Behebung des Mangels für den Ausgang des Verfahrens entscheidend sein kann.
1	Die Feststellung des Sachverhalts kann nur gerügt werden, wenn sie offensichtlich unrichtig ist oder auf einer Rechtsverletzung im Sinne von Artikel 95 beruht und wenn die Behebung des Mangels für den Ausgang des Verfahrens entscheidend sein kann.
2	Richtet sich die Beschwerde gegen einen Entscheid über die Zusprechung oder Verweigerung von Geldleistungen der Militär- oder Unfallversicherung, so kann jede unrichtige oder unvollständige Feststellung des rechtserheblichen Sachverhalts gerügt werden.86

LTF). Poiché la definizione di "manifestamente inesatto" corrisponde a quella dell'arbitrio (DTF 133 II 249 consid. 1.2.2) e configura a sua volta la violazione di un diritto fondamentale (art. 9

SR 101 Bundesverfassung der Schweizerischen Eidgenossenschaft vom 18. April 1999 BV Art. 9 Schutz vor Willkür und Wahrung von Treu und Glauben - Jede Person hat Anspruch darauf, von den staatlichen Organen ohne Willkür und nach Treu und Glauben behandelt zu werden.

Cost.; DTF 134 IV 36 consid. 1.4.1), valgono le accresciute esigenze di motivazione poste dall'art. 106 cpv. 2

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 106 Rechtsanwendung - 1 Das Bundesgericht wendet das Recht von Amtes wegen an.
1	Das Bundesgericht wendet das Recht von Amtes wegen an.
2	Es prüft die Verletzung von Grundrechten und von kantonalem und interkantonalem Recht nur insofern, als eine solche Rüge in der Beschwerde vorgebracht und begründet worden ist.

LTF.
Nella fattispecie la semplice menzione nel ricorso dei principi costituzionali della buona fede e della proporzionalità si rivela di primo acchito inammissibile, perché la ricorrente omette di formulare con riferimento ai predetti principi una qualsiasi censura che soddisfa i requisiti di motivazione dell'art. 106 cpv. 2

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 106 Rechtsanwendung - 1 Das Bundesgericht wendet das Recht von Amtes wegen an.
1	Das Bundesgericht wendet das Recht von Amtes wegen an.
2	Es prüft die Verletzung von Grundrechten und von kantonalem und interkantonalem Recht nur insofern, als eine solche Rüge in der Beschwerde vorgebracht und begründet worden ist.

LTF. Altrettanto inammissibile, perché del tutto inconferente, si rivela poi la pretesa violazione dell'art. 29 cpv. 2

SR 101 Bundesverfassung der Schweizerischen Eidgenossenschaft vom 18. April 1999 BV Art. 29 Allgemeine Verfahrensgarantien - 1 Jede Person hat in Verfahren vor Gerichts- und Verwaltungsinstanzen Anspruch auf gleiche und gerechte Behandlung sowie auf Beurteilung innert angemessener Frist.
1	Jede Person hat in Verfahren vor Gerichts- und Verwaltungsinstanzen Anspruch auf gleiche und gerechte Behandlung sowie auf Beurteilung innert angemessener Frist.
2	Die Parteien haben Anspruch auf rechtliches Gehör.
3	Jede Person, die nicht über die erforderlichen Mittel verfügt, hat Anspruch auf unentgeltliche Rechtspflege, wenn ihr Rechtsbegehren nicht aussichtslos erscheint. Soweit es zur Wahrung ihrer Rechte notwendig ist, hat sie ausserdem Anspruch auf unentgeltlichen Rechtsbeistand.

Cost. per l'assenza di una procedura di conciliazione.

3.
Giusta l'art. 257 cpv. 1

SR 272 Schweizerische Zivilprozessordnung vom 19. Dezember 2008 (Zivilprozessordnung, ZPO) - Gerichtsstandsgesetz ZPO Art. 257 - 1 Das Gericht gewährt Rechtsschutz im summarischen Verfahren, wenn:
1	Das Gericht gewährt Rechtsschutz im summarischen Verfahren, wenn:
a	der Sachverhalt unbestritten oder sofort beweisbar ist; und
b	die Rechtslage klar ist.
2	Ausgeschlossen ist dieser Rechtsschutz, wenn die Angelegenheit dem Offizialgrundsatz unterliegt.
3	Kann dieser Rechtsschutz nicht gewährt werden, so tritt das Gericht auf das Gesuch nicht ein.

CPC il giudice accorda tutela giurisdizionale in procedura sommaria se i fatti sono incontestati o immediatamente comprovabili (lett. a) e la situazione giuridica è chiara (lett. b).

3.1 La ricorrente non contesta, a giusta ragione (art. 198 lett. a

SR 272 Schweizerische Zivilprozessordnung vom 19. Dezember 2008 (Zivilprozessordnung, ZPO) - Gerichtsstandsgesetz ZPO Art. 198 Ausnahmen - Das Schlichtungsverfahren entfällt:
a	im summarischen Verfahren;
abis	bei Klagen wegen Gewalt, Drohungen oder Nachstellungen nach Artikel 28b ZGB79 oder betreffend eine elektronische Überwachung nach Artikel 28c ZGB;
b	bei Klagen über den Personenstand;
bbis	bei Klagen über den Unterhalt des Kindes und weitere Kinderbelange, wenn vor der Klage ein Elternteil die Kindesschutzbehörde angerufen hat (Art. 298b und 298d ZGB81);
c	im Scheidungsverfahren;
d	im Verfahren zur Auflösung und zur Ungültigerklärung der eingetragenen Partnerschaft;
e	bei folgenden Klagen aus dem SchKG83:
e1	Aberkennungsklage (Art. 83 Abs. 2 SchKG),
e2	Feststellungsklage (Art. 85a SchKG),
e3	Widerspruchsklage (Art. 106-109 SchKG),
e4	Anschlussklage (Art. 111 SchKG),
e5	Aussonderungs- und Admassierungsklage (Art. 242 SchKG),
e6	Kollokationsklage (Art. 148 und 250 SchKG),
e7	Klage auf Feststellung neuen Vermögens (Art. 265a SchKG),
e8	Klage auf Rückschaffung von Retentionsgegenständen (Art. 284 SchKG);
f	bei Streitigkeiten, für die nach den Artikeln 5 und 6 dieses Gesetzes eine einzige kantonale Instanz zuständig ist;
g	bei der Hauptintervention, der Widerklage und der Streitverkündungsklage;
h	wenn das Gericht Frist für eine Klage gesetzt hat.

CPC), che una procedura di conciliazione non ha luogo quando il giudice accorda nella procedura sommaria la tutela giurisdizionale in casi manifesti nel senso dell'art. 257

SR 272 Schweizerische Zivilprozessordnung vom 19. Dezember 2008 (Zivilprozessordnung, ZPO) - Gerichtsstandsgesetz ZPO Art. 257 - 1 Das Gericht gewährt Rechtsschutz im summarischen Verfahren, wenn:
1	Das Gericht gewährt Rechtsschutz im summarischen Verfahren, wenn:
a	der Sachverhalt unbestritten oder sofort beweisbar ist; und
b	die Rechtslage klar ist.
2	Ausgeschlossen ist dieser Rechtsschutz, wenn die Angelegenheit dem Offizialgrundsatz unterliegt.
3	Kann dieser Rechtsschutz nicht gewährt werden, so tritt das Gericht auf das Gesuch nicht ein.

CPC. Essa sostiene però che nella fattispecie non erano dati i presupposti per ordinare l'espulsione in applicazione di quest'ultima norma, ragione per cui la procedura di conciliazione non può essere omessa. La ricorrente assevera che non si sarebbe trattato di un caso manifesto, atteso che avrebbe già contestato i fatti all'udienza tenuta innanzi al Pretore aggiunto e che gli argomenti sollevati non permetterebbero di considerare chiara la situazione giuridica. Inoltre, negando l'avvenuta compensazione, la Corte cantonale avrebbe accertato in modo arbitrario i fatti ed ignorato "i precetti della buona fede nei rapporti d'affari".

3.2 Occorre innanzi tutto osservare che la situazione giuridica appare chiara. Infatti, giusta l'art. 257d

SR 220 Erste Abteilung: Allgemeine Bestimmungen Erster Titel: Die Entstehung der Obligationen Erster Abschnitt: Die Entstehung durch Vertrag OR Art. 257d - 1 Ist der Mieter nach der Übernahme der Sache mit der Zahlung fälliger Mietzinse oder Nebenkosten im Rückstand, so kann ihm der Vermieter schriftlich eine Zahlungsfrist setzen und ihm androhen, dass bei unbenütztem Ablauf der Frist das Mietverhältnis gekündigt werde. Diese Frist beträgt mindestens zehn Tage, bei Wohn- und Geschäftsräumen mindestens 30 Tage.
1	Ist der Mieter nach der Übernahme der Sache mit der Zahlung fälliger Mietzinse oder Nebenkosten im Rückstand, so kann ihm der Vermieter schriftlich eine Zahlungsfrist setzen und ihm androhen, dass bei unbenütztem Ablauf der Frist das Mietverhältnis gekündigt werde. Diese Frist beträgt mindestens zehn Tage, bei Wohn- und Geschäftsräumen mindestens 30 Tage.
2	Bezahlt der Mieter innert der gesetzten Frist nicht, so kann der Vermieter fristlos, bei Wohn- und Geschäftsräumen mit einer Frist von mindestens 30 Tagen auf Ende eines Monats kündigen.

CO, quando il conduttore è in mora nel pagamento delle pigioni, il locatore può fissargli per scritto un termine, nel caso di locali commerciali di almeno 30 giorni, per il pagamento, con l'avvertenza che scaduto infruttuosamente il termine impartito il rapporto di locazione sarà disdetto (cpv. 1); se il conduttore non paga entro il termine fissato, il locatore può recedere dal contratto con un preavviso di 30 giorni nel caso di locali commerciali (cpv. 2). È pure pacifica la giurisprudenza di questo Tribunale secondo cui, per impedire la predetta disdetta straordinaria, un'eventuale compensazione dev'essere invocata durante il predetto termine di grazia (DTF 119 II 241 consid. 6b/bb-cc pag. 248). A giusta ragione non è infine nemmeno contestato che, al termine della locazione, il conduttore debba restituire l'ente locato.

3.3 Con riferimento ai fatti, la Corte cantonale ha dapprima ritenuto che la conduttrice aveva ammesso di non aver pagato i canoni di locazione richiesti. I Giudici cantonali hanno poi considerato infondata l'obiezione della conduttrice di essersi prevalsa nella lettera del 23 febbraio 2011 di una compensazione, atteso che in tale scritto essa non accenna minimamente all'intenzione di compensare il debito, ma si limita in sostanza ad indicare che "gli affitti sono stati bloccati", perché vi sarebbe da definire una "questione" concernente il pagamento di due cucine, per le quali non aveva però ancora emesso le relative fatture.
3.3.1 Giova in concreto preliminarmente rilevare che, contrariamente a quanto sembra ritenere la ricorrente, la tutela giurisdizionale nei casi manifesti non è limitata alle cause in cui i fatti sono incontestati, ma può - come risulta esplicitamente dal testo legale - pure essere concessa quando questi sono facilmente comprovabili.
3.3.2 Nella fattispecie, contrariamente a quanto affermato in modo apodittico dalla ricorrente, l'accertamento dei fatti non poggia affatto su un apprezzamento arbitrario delle prove da parte dell'istanza inferiore. Dalla predetta lettera non emerge infatti alcuna volontà di compensare le pigioni arretrate con i propri crediti, ma risulta piuttosto l'intenzione di utilizzare una sospensione del pagamento delle pigioni quale mezzo di pressione per "definire" quella che la ricorrente chiama "la questione" delle due cucine. Del tutto irrilevante ai fini dell'accertamento della pretesa dichiarazione di compensazione durante il periodo di grazia si rivela poi l'asserzione, contenuta nel gravame, secondo cui dagli atti risulterebbe che il 9 giugno 2011 - e quindi dopo l'inoltro della richiesta di sfratto - il locatore avrebbe riconosciuto il debito relativo alle cucine con il versamento di una rata.

3.4 Così stando le cose, la Corte cantonale non ha violato il diritto federale riconoscendo all'opponente una tutela giurisdizionale in procedura sommaria non preceduta da una procedura di conciliazione.

4.
Da quanto precede discende che il ricorso sussidiario in materia costituzionale si appalesa inammissibile, mentre quello in materia civile si rivela, nella misura in cui è ammissibile, infondato. Le spese giudiziarie seguono la soccombenza (art. 68 cpv. 1

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 68 Parteientschädigung - 1 Das Bundesgericht bestimmt im Urteil, ob und in welchem Mass die Kosten der obsiegenden Partei von der unterliegenden zu ersetzen sind.
1	Das Bundesgericht bestimmt im Urteil, ob und in welchem Mass die Kosten der obsiegenden Partei von der unterliegenden zu ersetzen sind.
2	Die unterliegende Partei wird in der Regel verpflichtet, der obsiegenden Partei nach Massgabe des Tarifs des Bundesgerichts alle durch den Rechtsstreit verursachten notwendigen Kosten zu ersetzen.
3	Bund, Kantonen und Gemeinden sowie mit öffentlich-rechtlichen Aufgaben betrauten Organisationen wird in der Regel keine Parteientschädigung zugesprochen, wenn sie in ihrem amtlichen Wirkungskreis obsiegen.
4	Artikel 66 Absätze 3 und 5 ist sinngemäss anwendbar.
5	Der Entscheid der Vorinstanz über die Parteientschädigung wird vom Bundesgericht je nach Ausgang des Verfahrens bestätigt, aufgehoben oder geändert. Dabei kann das Gericht die Entschädigung nach Massgabe des anwendbaren eidgenössischen oder kantonalen Tarifs selbst festsetzen oder die Festsetzung der Vorinstanz übertragen.

LTF).

Per questi motivi, il Tribunale federale pronuncia:

1.
Il ricorso sussidiario in materia costituzionale è inammissibile.

2.
Nella misura in cui è ammissibile, il ricorso in materia civile è respinto.

3.
Le spese giudiziarie di fr. 2'000.-- sono poste a carico della ricorrente.

4.
Comunicazione ai patrocinatori delle parti e alla II Camera civile del Tribunale d'appello del Cantone Ticino.

Losanna, 7 novembre 2011

In nome della I Corte di diritto civile
del Tribunale federale svizzero

La Presidente: Klett

Il Cancelliere: Piatti