2C_666/2015 - 2016-10-07 - Finanze pubbliche e diritto tributario

Bundesgericht
Tribunal fédéral
Tribunale federale
Tribunal federal

2C_666/2015

{T 0/2}

Arrêt du 7 octobre 2016

IIe Cour de droit public

Composition
MM. et Mme les Juges fédéraux Seiler, Président,
Zünd, Aubry Girardin, Donzallaz et Stadelmann.
Greffier : M. Ermotti.

Participants à la procédure
X.________ SA,
représentée par Thierry De Mitri,
recourante,

contre

Administration cantonale des impôts
du canton de Vaud.

Objet
Impôt sur les gains immobiliers,

recours contre l'arrêt du Tribunal cantonal du canton
de Vaud, Cour de droit administratif et public,
du 15 juin 2015.

Faits :

A.

A.a. Y.________ SA (ci-après: Y.________) est une Société anonyme inscrite depuis le 3 mai 2005 au registre du commerce du canton de Vaud et dont le but est le suivant: "opérations mobilières et immobilières". Au 31 décembre 2007, le bilan de Y.________ faisait état d'actifs pour un montant total de 13'044'831 fr. 96, dont 12'532'423 fr. 65 étaient constitués d'immeubles situés sur la commune de A.________, dans le canton de Vaud.
X.________ SA (ci-après: X.________ ou la Société) est une Société anonyme existant depuis 1998 et qui a notamment le but suivant: "achat et vente de placements et financement dans l'immobilier, le transport, le tourisme, l'hôtellerie, les loisirs, l'industrie et les services". Après avoir transféré son siège de Fribourg à Lucerne, elle s'est établie à B.________ et est inscrite au registre du commerce du canton de Schwytz depuis le 21 décembre 2012.

A.b. Entre le 17 mai 2005 et le 22 mars 2006, X.________ a acquis 51% du capital-actions de Y.________. Le 25 octobre 2007, la Société a revendu au prix de 1'500'000 fr. l'intégralité de ses participations au capital-actions de Y.________ à Z.________ SA, dont le siège est à Fribourg. Le 30 novembre 2007, Z.________ SA a acquis la totalité du capital-actions de Y.________.

A.c. Le 25 mars 2011, l'Administration cantonale des impôts du canton de Vaud (ci-après: l'Administration cantonale) a invité X.________ à lui retourner une déclaration du gain immobilier résultant de la cession des actions de Y.________. Le 6 février 2012, tout en contestant son assujettissement dans le canton, la Société a rempli la déclaration en question.

B.
Le 30 août 2012, l'Administration cantonale a rendu une décision de taxation à l'encontre de X.________, dans laquelle elle a arrêté à 15'470'585 fr. la "valeur de l'immeuble au moment de la vente" et à 12'532'423 fr. le "prix de revient". Sur cette base, elle a fixé à 1'498'462 fr. le gain immobilier imposable résultant de la vente de 51% du capital-actions de Y.________. Il en résultait un montant d'impôt total de 375'496 fr. 95 (art. 105 al. 2 LTF).
Le 26 février 2014, l'Administration cantonale a rejeté la réclamation formée par X.________ contre la décision du 30 août 2012. Le 15 juin 2015, la Cour de droit administratif et public du Tribunal cantonal du canton de Vaud (ci-après: le Tribunal cantonal) a rejeté le recours interjeté par la contribuable contre la décision du 26 février 2014. Les juges cantonaux ont retenu, en substance, que la vente par X.________ de 51% du capital-actions de Y.________, société immobilière détenant des immeubles dans le canton de Vaud, constituait un rattachement économique suffisant à créer un assujettissement limité dans ce canton. En outre, X.________ était une société holding possédant 10% au moins du capital-actions d'une autre société et bénéficiant de la réduction pour participations, ce qui soumettait également le gain réalisé lors de la vente des actions de Y.________ à l'impôt sur les gains immobiliers.

C.
Agissant par la voie du recours en matière de droit public, X.________ demande au Tribunal fédéral, sous suite de frais et dépens, d'annuler l'arrêt attaqué et de déclarer qu'elle "n'est pas assujettie de manière illimitée ou limitée aux impôts dans le canton de Vaud, faute d'avoir son siège ou son administration effective dans le canton de Vaud ou tout autre rattachement économique" et partant de dire qu'elle "n'est pas redevable de l'impôt sur les gains immobiliers dans le canton de Vaud du fait de la vente de 51% du capital de Y.________ SA".
L'Administration cantonale dépose des déterminations et conclut au rejet du recours. L'Administration fédérale des contributions renonce à déposer des observations. Le Tribunal cantonal se réfère à son arrêt. La recourante a répliqué.
La IIe Cour de droit public a délibéré sur le présent recours en séance publique le 7 octobre 2016.

Considérant en droit :

1.

1.1. La décision attaquée porte sur les impôts cantonaux et communaux. Elle relève donc du droit public et aucune des exceptions prévues à l'art. 83 LTF n'est réalisée, de sorte que la voie du recours en matière de droit public est ouverte sur la base de l'art. 82 let. a LTF. L'art. 73 al. 1 de la loi fédérale du 14 décembre 1990 sur l'harmonisation des impôts directs des cantons et des communes (LHID; RS 642.14) confirme du reste expressément cette voie de droit, l'impôt sur les gains immobiliers étant une matière harmonisée au titre 2, art. 12 LHID (arrêt 2C_463/2015 du 20 avril 2016 consid. 1.1).

1.2. Déposé en temps utile, compte tenu des féries (art. 46 al. 1 let. b et 100 al. 1 LTF), et dans les formes prescrites (cf. art. 42 LTF), le recours est dirigé contre une décision finale (cf. art. 90 LTF) rendue en dernière instance cantonale par un tribunal supérieur (cf. art. 86 al. 1 let. d et al. 2 LTF). Par ailleurs, la recourante a participé à la procédure devant l'instance précédente, est particulièrement atteinte par la décision entreprise en tant que contribuable et a un intérêt digne de protection à son annulation ou à sa modification. Elle a ainsi qualité pour recourir (cf. art. 89 al. 1 LTF). Par conséquent, le recours est recevable.

2.
D'après l'art. 106 al. 1 LTF, le Tribunal fédéral applique le droit d'office. Il examine en principe librement l'application du droit fédéral ainsi que la conformité du droit cantonal harmonisé et de son application par les instances cantonales aux dispositions de la LHID. Cependant, lorsque les dispositions de la loi sur l'harmonisation fiscale laissent une certaine marge de manoeuvre aux cantons, l'examen de l'interprétation du droit cantonal est limité à l'arbitraire (ATF 134 II 207 consid. 2 p. 209 s.; arrêt 2C_834/2012 du 19 avril 2013 consid. 2).

3.
Le litige porte sur la possibilité pour le canton de Vaud d'assujettir la recourante (dont le siège se trouve hors du canton) à l'impôt sur les gains immobiliers, à la suite de la vente par celle-ci de 51% du capital-actions de Y.________ survenue en 2007. Selon l'Administration cantonale, le fait que la contribuable détenait ces actions constituait un rattachement économique suffisant à fonder un assujettissement limité de celle-ci dans le canton de Vaud, Y.________ étant une société immobilière dont les actifs au 31 décembre 2007 étaient constitués presque uniquement d'immeubles situés sur la commune de A.________ (VD). Pour sa part, la Société soutient que, en l'absence de siège, d'administration effective ou d'établissement stable dans ce canton, elle ne saurait y être assujettie. En particulier, la détention et la vente des actions litigieuses ne suffiraient pas à son avis à fonder un rattachement économique dans le canton de Vaud.

4.
Il convient, dans un premier temps, d'analyser la situation de la recourante sur la base de l'art. 21 al. 1 let. c LHID, qui pose un critère de rattachement général. Ensuite, si le Tribunal fédéral devait parvenir à la conclusion qu'un assujettissement limité de l'intéressée dans le canton de Vaud fondé sur ce seul article ne se justifie pas, il y aura lieu d'examiner si la recourante peut être assujettie dans ce canton à l'impôt sur les gains immobiliers sous l'angle de l'art. 12 al. 2 let. a LHID, disposition qui vise exclusivement cet impôt (cf. infra consid. 5).

4.1. En vertu de l'art. 21 al. 1 let. c LHID, les personnes morales dont le siège ou l'administration effective se trouve - comme en l'espèce - hors du canton sont assujetties à l'impôt, lorsqu'elles "sont propriétaires d'un immeuble sis dans le canton ou qu'elles ont sur un tel immeuble des droits de jouissance réels ou des droits personnels assimilables économiquement à des droits de jouissance réels". L'art. 86 al. 1 let. c de la loi vaudoise du 4 juillet 2000 sur les impôts directs cantonaux (LI/VD; RS/VD 642.11) a la même teneur que l'art. 21 al. 1 let. c LHID. Il s'agit donc de droit cantonal harmonisé, dont le Tribunal fédéral examine librement l'application (cf. supra consid. 2).

4.2. Il n'est pas contesté que la recourante n'a pas son siège ou son administration effective dans le canton de Vaud et qu'elle n'est pas propriétaire des immeubles situés sur la commune de A.________, lesquels appartiennent à Y.________. Le point litigieux concerne donc le sens de la notion de "droits personnels assimilables économiquement à des droits de jouissance réels" découlant des articles 21 al. 1 let. c LHID et 86 al. 1 let. c LI/VD. Il faut en particulier déterminer si la détention par la contribuable de 51% du capital-actions de Y.________ a octroyé à celle-ci des "droits personnels assimilables économiquement à des droits de jouissance réels" sur les immeubles appartenant à cette société.

4.3. Le texte des articles 21 al. 1 let. c LHID et 86 al. 1 let. c LI/VD n'est pas clair sur le sens qu'il faut donner à la notion en question. Il y a donc lieu de l'interpréter. Ce faisant, il convient de s'inspirer de l'interprétation donnée aux articles 4 al. 1 LHID et 4 al. 1 LI/VD, qui concernent le rattachement économique pour les personnes physiques et qui ont, sur la question litigieuse, une teneur analogue à celle des articles 21 al. 1 let. c LHID et 86 al. 1 let. c LI/VD (cf. DANIEL DE VRIES REILINGH, Le droit fiscal intercantonal et le droit fiscal international de la Suisse, 2011, n. 538 p. 221).

4.4. La loi s'interprète en premier lieu selon sa lettre. Si le texte n'est pas absolument clair et si plusieurs interprétations de celui-ci sont possibles, il convient de rechercher quelle est la véritable portée de la norme, en la dégageant de tous les éléments à considérer, soit notamment des travaux préparatoires, du but de la règle, de son esprit, ainsi que des valeurs sur lesquelles elle repose ou encore de sa relation avec d'autres dispositions légales (ATF 137 II 164 consid. 4.1 p. 170).

4.5. Sur le plan historique, le message du Conseil fédéral concernant les lois fédérales sur l'harmonisation des impôts directs des cantons et des communes ainsi que sur l'impôt fédéral direct du 25 mai 1983 (FF 1983 1; ci-après: le message) ne contient aucune information sur la notion de "droits personnels assimilables économiquement à des droits de jouissance réels"; il se limite à se référer au rattachement économique constitué par la "propriété immobilière" (message, p. 93 et 115). Les articles 4 al. 1 LHID et 21 al. 1 (à l'époque: 24 al. 1) LHID ont été adoptés sans débat au Conseil des Etats (cf. BO 1986 CE 130 et 147) et au Conseil national (cf. BO 1989 CN 27 s. et 73).

4.6. Sur le plan systématique, il sied de relever que, conformément aux articles 20 al. 1 LHID et 85 LI/VD, le bénéfice réalisé par une personne morale est en principe imposable dans le canton où elle a son siège ou son administration effective (cf. XAVIER OBERSON, Droit fiscal suisse, 4e éd., 2012, §9 n. 14 p. 214). L'imposition dans un autre canton constitue donc une exception, dont les articles 21 LHID et 86 LI/VD (consacrés au rattachement économique) exposent les conditions. Partant, en présence d'une notion peu claire telle que celle de "droits personnels assimilables économiquement à des droits de jouissance réels", ladite exception ne doit pas être appliquée de manière trop extensive. Il faut ainsi une situation extraordinaire pour pouvoir justifier une imposition dans le canton de situation des immeubles fondée sur cette notion indéterminée. A défaut d'une telle situation exceptionnelle, c'est le principe de l'imposition dans le canton du siège ou de l'administration effective de la société qui s'applique.

4.7. Le Tribunal fédéral a examiné le sens de la notion de "droits personnels assimilables économiquement à des droits de jouissance réels" à deux reprises. Il a ainsi appliqué l'art. 21 al. 1 let. c LHID au cas d'une société dont le siège se trouvait dans le canton d'Appenzell Rhodes-Intérieures, laquelle avait loué plusieurs immeubles dans le canton de Neuchâtel auprès de différents bailleurs et qui avait par la suite sous-loués ces immeubles. Selon le Tribunal fédéral, le droit de bail dont était titulaire la société constituait un droit personnel assimilable économiquement à des droits de jouissance réels sur les immeubles en question, puisqu'elle "bénéfici[ait] du revenu de la sous-location, comme un propriétaire dispose du revenu de la location". Les revenus provenant de la sous-location devaient donc être imposés dans le canton de situation des immeubles, soit le canton de Neuchâtel (arrêt 2C_41/2012 du 12 octobre 2012 consid. 3.3).
Récemment, le Tribunal fédéral a examiné, sous l'angle des articles 4 al. 1 LHID et 4 al. 1 let. c LI/VD (qui se réfère aux "droits personnels assimilables économiquement à des droits de jouissance réels" appartenant à des personnes physiques), le cas d'un contribuable domicilié dans le canton de Zurich, qui formait une société simple avec une société anonyme. Le but de la société simple était l'acquisition et l'exploitation d'immeubles situés dans le canton de Vaud; seule la société anonyme avait été inscrite au registre foncier comme propriétaire des immeubles acquis. Selon le Tribunal fédéral, la participation du contribuable à la société simple constituait un droit personnel assimilable économiquement à des droits de jouissance réels sur les immeubles vaudois, car l'intéressé participait (selon le contrat de société simple) aux revenus provenant desdits immeubles, ainsi qu'à une éventuelle perte. Lors de la liquidation de la société simple et de la vente des immeubles en question, le contribuable avait touché un montant comme conséquence directe de cette vente. Dans ce cas particulier, le Tribunal fédéral a ainsi jugé que le bénéfice réalisé par l'intéressé devait être imposé dans le canton de situation des immeubles, soit le
canton de Vaud (arrêt 2C_228/2015 du 7 juin 2016 consid. 5.2.2).

4.8. Une partie importante de la doctrine consacrée à l'art. 21 al. 1 let. c LHID analyse en général cet article de la même façon que l'art. 4 al. 1 LHID et, lorsqu'elle examine ce problème, exclut que la seule détention d'actions d'une société immobilière puisse sans circonstances additionnelles particulières fonder un assujettissement limité dans le canton de situation des immeubles appartenant à ladite société (cf. DANIEL DE VRIES REILINGH, La double imposition intercantonale, 2013, n. 407 p. 134 et n. 308 p. 103 a contrario; XAVIER OBERSON, Droit fiscal suisse, 4e éd., 2012, §9 n. 21 p. 216 et §6 n. 18 p. 80; DANIEL DE VRIES REILINGH, Le droit fiscal intercantonal et le droit fiscal international de la Suisse, 2011, n. 550 p. 227 s. a contrario; ATHANAS/WIDMER, ad art. 21 LHID, in ZWEIFEL/ATHANAS [éd.], Kommentar zum Schweizerischen Steuerrecht, I/1, 2e éd., 2002, n. 19 p. 331). Une exception est évoquée pour le cas de l'actionnaire qui détient, par le biais d'une société holding, la totalité des actions d'une société immobilière dont les actifs sont constitués d'un seul immeuble que la société met à disposition de l'actionnaire et de sa famille (cf. DANIEL DE VRIES REILINGH, Le droit fiscal intercantonal et le droit fiscal
international de la Suisse, 2011, n. 550 p. 227 s.; DANIEL DE VRIES REILINGH, La double imposition intercantonale, 2013, n. 308 p. 103, qui considère que cela "devrait rester un cas exceptionnel").
Une autre partie de la doctrine soutient l'inverse considérant que la détention d'actions d'une société immobilière fonde un rattachement limité dans le canton de situation des immeubles (MASMEJAN-FEY/ MASMEJAN, Commentaire de la loi vaudoise sur les impôts directs cantonaux, 4e éd., 2005, n. 21 ad art. 86 LI/VD; HÖHN/MÄUSLI, Interkantonales Steuerrecht, 4e éd., 2000, §15 n. 13 p. 220; JACQUES-ANDRÉ REYMOND, L'assujettissement des personnes morales, in Archives 61 345, p. 350). Ces auteurs se réfèrent cependant tous à la jurisprudence antérieure à l'entrée en vigueur de la LHID.
Un auteur (ROMAN SIEBER, in ZWEIFEL/BEUSCH/MÄUSLI-ALLENSPACH [éd.], Interkantonales Steuerrecht, 2011) exclut de manière générale un assujettissement limité dans le canton de situation des immeubles fondé sur la participation à une société immobilière (§9 n. 32 p. 112), tout en admettant une imposition dans le canton en question des "bénéfices d'aliénation immobiliers" ( liegenschaftlichen Veräusserungsgewinnes) - notamment des gains immobiliers - réalisés lors de la vente de ladite participation (§9 n. 19 p. 108).

4.9. Dans le domaine de l'impôt fédéral direct, s'agissant de l'assujettissement à l'impôt en Suisse, l'art. 51 al. 1 let. c de la loi fédérale du 14 décembre 1990 sur l'impôt fédéral direct (LIFD; RS 642.11), a une teneur identique à l'art. 21 al. 1 let. c LHID et prévoit: "les personnes morales qui n'ont ni leur siège ni leur administration effective en Suisse sont assujetties à l'impôt en raison de leur rattachement économique, lorsque (...) c. elles sont propriétaires d'un immeuble sis en Suisse ou qu'elles ont sur un tel immeuble des droits de jouissance réels ou des droits personnels assimilables économiquement à des droits de jouissance réels". La doctrine consacrée à cet article exclut, dans sa grande majorité, que la participation à une société immobilière qui possède des immeubles en Suisse puisse fonder un assujettissement limité dans notre pays (cf. DANIEL DE VRIES REILINGH, Le droit fiscal intercantonal et le droit fiscal international de la Suisse, 2011, n. 519 p. 211; RICHNER/FREI/KAUFMANN/MEUTER, Handkommentar zum DBG, 3e éd., 2016, n. 1 ad art. 51 LIFD et n. 34 et 38 ad art. 4 LIFD; ATHANAS/GIGLIO, ad art. 51 LIFD, in ZWEIFEL/ATHANAS [éd.], Kommentar zum Schweizerischen Steuerrecht, I/2a, 2e éd., 2008, n. 17 ad
art. 751; PETER LOCHER, ad art. 51 LIFD, in Kommentar zum DBG, vol. II, 2004, n. 34 p. 64; RAOUL OBERSON, L'immeuble et le droit fiscal, 1999, p. 12; contra : AGNER/JUNG/STEINMANN, ad. art. 4 LIFD, in Kommentar zum Gesetz über die direkte Bundessteuer, 1995, n. 7 p. 19, concernant le rattachement économique des personnes physiques [art. 4 al. 1 let. c LIFD]; voir aussi JEAN-BLAISE PASCHOUD, Commentaire romand - Impôt fédéral direct, 2008, n. 22 ad art. 51 LIFD et n. 54 ad art. 4 LIFD, qui opère une distinction selon que la participation à la société immobilière en question fait partie de la fortune privée ou du patrimoine commercial du contribuable). Même si le rattachement sur le plan international peut obéir à des considérations parfois différentes du rattachement intercantonal (cf. p. ex. arrêt 2C_924/2014 du 12 mai 2015 consid. 4.2, in RDAF 2015 II 283 en matière de domicile fiscal; ATF 139 II 78 consid. 3.1.2 p. 86 ss concernant la notion d'établissement stable), il est souhaitable, lorsqu'une disposition de droit fiscal fédéral est semblable à celle du droit harmonisé, de favoriser une harmonisation verticale (voir à ce sujet ATF 140 II 141 consid. 8 p. 156; 130 II 65 consid. 5.2 p. 72 ss) et, en l'absence de différence
justifiée par l'aspect international, d'interpréter cette dernière de la même manière que celle relative à l'impôt fédéral direct, dont elle reprend la teneur (cf. arrêts 2C_290/2015 du 24 avril 2015 consid. 5.1 et 2C_1066/2013 du 27 mai 2014 consid. 3.2; en ce sens, concernant spécifiquement les articles 21 al. 1 let. c LHID et 51 al. 1 let. c LIFD, cf. DANIEL DE VRIES REILINGH, Le droit fiscal intercantonal et le droit fiscal international de la Suisse, 2011, n. 548 s. p. 225 s.). S'agissant de l'existence d'un critère de rattachement économique fondé sur des droits personnels assimilables économiquement à des droits de jouissance réels, on ne voit aucun élément justifiant de ne pas s'inspirer, en matière de LHID, de la conception doctrinale en lien avec l'art. 51 al. 1 let. c LIFD.

4.10. En résumé, on peut déduire de la jurisprudence concernant la LHID, de la doctrine dominante rendue en matière de LHID et (dans un souci d'harmonisation verticale) de l'interprétation de la doctrine en lien avec l'art. 51 al. 1 let. c LIFD, que la simple détention d'actions d'une société immobilière ne suffit pas à elle seule à créer un assujettissement limité dans le canton de situation des immeubles. Un assujettissement économique fondé sur la notion de "droits personnels assimilables économiquement à des droits de jouissance réels" n'est toutefois pas exclu si une personne jouit "comme un propriétaire" des immeubles situés dans le canton, notamment parce qu'elle perçoit les loyers d'une sous-location, parce qu'elle participe directement aux revenus et à l'éventuelle perte provenant desdits immeubles, ou lorsqu'une personne détient la totalité des actions d'une société immobilière dont les actifs sont constitués d'immeubles et que l'actionnaire se trouve de facto dans la même situation qu'un propriétaire.

4.11. En l'espèce, la contribuable n'a jamais été domiciliée dans le canton de Vaud et elle n'a jamais été propriétaire des immeubles situés sur la commune de A.________, qui appartenaient à Y.________. Elle n'avait aucun lien direct avec ces immeubles. Le seul rapport qui existait entre la recourante et les immeubles litigieux était constitué par le fait que celle-ci détenait 51% du capital-actions de Y.________. Contrairement à la situation qui prévalait dans les arrêts 2C_41/2012 du 12 octobre 2012 et 2C_228/2015 du 7 juin 2016 précités (cf. supra consid. 4.7), elle ne participait pas directement aux revenus (et, dans le cas de l'arrêt 2C_228/2015, à l'éventuelle perte) provenant desdits immeubles. La situation n'était non plus comparable à celle de l'actionnaire unique d'une société immobilière dont les actifs sont constitués d'un seul immeuble que la société met à disposition de l'actionnaire et de sa famille (cf. supra consid. 4.8).
Dans ces circonstances, on ne se trouve pas dans une situation qui permettrait d'admettre, à titre exceptionnel, que la détention par la contribuable de 51% du capital-actions de Y.________ constituerait un "droit personnel assimilable économiquement à des droits de jouissance réels" sur les immeubles appartenant à cette société. Un assujettissement économique de la recourante dans le canton de Vaud fondé uniquement sur l'art. 21 al. 1 let. c LHID est donc exclu en l'espèce.

5.
Il y a ainsi lieu d'examiner si un assujettissement de l'intéressée dans le canton de Vaud se justifie sur la base d'une application parallèle des articles 12 al. 2 let. a et 21 al. 1 let. c LHID, étant précisé que, dans l'affirmative, ledit assujettissement serait limité à l'impôt sur les gains immobiliers, à l'exclusion de tout autre type d'imposition, notamment relative au rendement des immeubles, dès lors que l'art. 12 al. 2 let. a LHID se limite à cet impôt.

5.1. Selon l'art. 12 LHID, l'impôt sur les gains immobiliers a notamment pour objet les gains réalisés lors de l'aliénation de tout ou partie d'un immeuble faisant partie de la fortune privée du contribuable (al. 1). En outre, toute aliénation d'immeubles est imposable; sont assimilés à une aliénation les actes juridiques qui ont les mêmes effets économiques qu'une aliénation sur le pouvoir de disposer d'un immeuble (al. 2 let. a).
Pour interpréter cet article en parallèle avec l'art. 21 al. 1 let. c LHID, c'est-à-dire du point de vue de la compétence intercantonale, il sied de s'inspirer de la jurisprudence rendue par le Tribunal fédéral en matière de double imposition.

5.2. Dans un ancien arrêt, le Tribunal fédéral avait considéré que le bénéfice réalisé lors de la vente de toutes les actions d'une société purement immobilière devait être imposé dans le canton de situation des immeubles appartenant à ladite société (ATF 85 I 91 consid. 3 p. 101 s.; cf. aussi ATF 95 I 26 consid. 2 p. 30). Par la suite, il a confirmé cette approche en cas de vente de la "grande majorité" ( überwiegende Mehrheit) des actions d'une telle société (ATF 98 Ia 86 consid. 3c p. 93), ainsi que dans le cadre de la vente de toutes les actions d'une société anonyme dont l'actif principal était un immeuble, car le prix des actions représentait entièrement ou dans sa majeur partie la contre-valeur de cet immeuble (ATF 91 I 467 consid. 2 p. 471 ss).
Cette jurisprudence constante a été récemment confirmée dans l'arrêt 2C_1044/2014 du 26 novembre 2015, dans lequel le Tribunal fédéral a notamment relevé que le but de l'art. 12 al. 2 let. a LHID, qui assimile à une aliénation d'immeubles les "actes juridiques qui ont les mêmes effets économiques qu'une aliénation sur le pouvoir de disposer d'un immeuble", était d'éviter le détournement manifeste de l'impôt (arrêt 2C_1044/2014 du 26 novembre 2015 consid. 2.1, in RDAF 2016 II 275). Les actes juridiques qu'il faut assimiler à une aliénation sont ceux par lesquels les parties essentielles de la propriété de l'immeuble (ou des immeubles) sont transférées, de sorte que l'acte en question produit le même effet qu'un transfert de propriété civile, aussi bien dans les faits qu'économiquement. Cela est le cas lorsque l'acheteur se trouve dans une position qui correspond en grande partie à celle d'un propriétaire au sens du droit civil et qu'il fait usage des pouvoirs qui y sont associés. Ce pouvoir de disposer renferme dans les faits le pouvoir de possession, l'utilisation, la possibilité de recueillir les fruits, la modification, la séparation, l'altération ou la destruction de l'immeuble ainsi que, sur le plan juridique, la vente, la
donation ou la possibilité de grever l'immeuble (arrêt 2C_1044/2014 précité, consid. 2.2). Le Tribunal fédéral a ainsi confirmé dans cet arrêt qu'un transfert de propriété économique au sens de l'art. 12 al. 2 let. a LHID était réalisé lorsque la totalité ou une grande majorité ( überwiegende Mehrheit) des actions d'une société immobilière étaient transférées à un acheteur, lequel, du point de vue économique, prenait donc une place comparable à celle du propriétaire des immeubles appartenant à ladite société (arrêt 2C_1044/2014 précité, consid. 2.3.2). En outre, le contrôle sur les immeubles d'une société immobilière est également transféré lorsque plusieurs actionnaires minoritaires vendent simultanément leurs actions à un acquéreur et lui transfèrent ainsi la grande majorité ( überwiegende Mehrheit) des actions de la société (arrêt 2C_1044/2014 précité, consid. 2.3.3). Finalement, le Tribunal fédéral a relevé que seule une interprétation restrictive de la notion de transfert de propriété économique fondée sur l'art. 12 al. 2 let. a LHID est propre à garantir que les effets fiscaux d'une transaction juridique soient prévisibles, comme l'exige le principe de la légalité de l'impôt prévu à l'art. 127 al. 1 Cst. (arrêt 2C_1044/
2014 précité, consid. 2.4.2).

5.3. Il résulte de ce qui précède que le but de l'art. 12 al. 2 let. a LHID et l'objectif de la jurisprudence y relative, ainsi que de la jurisprudence en matière de double imposition rendue avant l'entrée en vigueur de la LHID, sont d'éviter que le contribuable puisse, notamment par le biais d'une construction juridique ad hoc, telle que la création d'une société immobilière, se soustraire abusivement au paiement de l'impôt sur les gains immobilier. Partant, pour qu'une application parallèle des articles 12 al. 2 let. a et 21 al. 1 let. c LHID puisse justifier un assujettissement à l'impôt sur les gains immobiliers dans le lieu de situation des immeubles en cas de vente des actions d'une société immobilière, il faut être en présence de circonstances exceptionnelles, propres à fonder un risque d'abus. S'il faut ainsi admettre que la vente de la totalité des actions d'une société immobilière correspond au transfert du pouvoir de disposer des immeubles comme un propriétaire, il sied en revanche, en présence de l'aliénation d'une partie seulement des actions, d'examiner dans chaque cas concret si l'on est en présence d'une situation potentiellement abusive.

5.4. En l'espèce, en 2007 la recourante a vendu à Z.________ SA 51% du capital-actions de Y.________, société immobilière dont les actifs au 31 décembre 2007 étaient constitués presque uniquement d'immeubles situés dans le canton de Vaud. Conformément à ce qui vient d'être exposé, cette circonstance ne saurait à elle seule justifier un assujettissement de l'intéressée à l'impôt sur les gains immobiliers dans ledit canton, faute d'autres éléments propres à fonder une situation d'abus, étant rappelé que le bénéfice réalisé par une personne morale est en principe imposable dans le canton où elle a son siège ou son administration effective (cf. supra consid. 4.6). Le Tribunal cantonal n'a pas examiné si la situation entourant la vente des actions litigieuses apparaissait dans son ensemble comme potentiellement abusive, car il s'est fondé uniquement sur l'élément relatif au pourcentage (51%) du capital-actions vendu (arrêt attaqué, p. 15). En particulier, les juges précédents n'ont pas vérifié s'il y avait une relation entre la vente des actions par la recourante le 25 octobre 2007 et l'acquisition par Z.________ SA du reste du capital-actions de Y.________ environ un mois plus tard, le 30 novembre 2007. L'arrêt attaqué n'expose pas
les circonstances dans lesquelles s'est déroulée cette deuxième vente et relève seulement que "le 30 novembre 2007 [Z.________ SA] a acquis la totalité du capital-actions de Y.________". Or, cet élément est important, car un éventuel accord - relatif au transfert des actions - entre la recourante et la personne (physique ou morale) qui a vendu le reste du capital-actions à Z.________ SA le 30 novembre 2007, serait propre à fonder une situation d'abus, révélant en définitive un transfert coordonné entre les différents actionnaires de l'entier du capital-actions de la SI, ce qui équivaut à un transfert des immeubles détenus par cette dernière (cf. supra consid. 5.2 in fine).

Il convient de préciser que l'art. 61 al. 2 LI/VD, qui prévoit le prélèvement de l'impôt sur les gains immobiliers lors de l'aliénation d'une participation à une société immobilière qui bénéficie de la réduction pour participations, ne saurait créer un rattachement cantonal permettant d'assujettir la recourante à cet impôt dans le canton de Vaud, alors que le prélèvement d'un tel impôt ne pourrait se fonder sur la LHID.

5.5. En conclusion, le recours doit être admis, l'arrêt attaqué annulé et la cause renvoyée au Tribunal cantonal pour nouvelle décision dans le sens des considérants.

6.
Succombant, le canton de Vaud, dont l'intérêt patrimonial est en cause, doit supporter les frais judiciaires (art. 66 al. 1 et art. 66 al. 4 LTF a contrario). Ayant obtenu gain de cause avec l'aide d'un mandataire professionnel, la recourante a droit à une indemnité de partie à la charge du canton de Vaud (art. 68 al. 1 LTF).

Par ces motifs, le Tribunal fédéral prononce :

1.
Le recours est admis et l'arrêt attaqué est annulé. La cause est renvoyée au Tribunal cantonal pour qu'il statue dans le sens des considérants.

2.
Les frais judiciaires, arrêtés à 7'500 fr., sont mis à la charge du canton de Vaud.

3.
Une indemnité de partie, arrêtée à 7'500 fr., est allouée à la recourante, à la charge du canton de Vaud.

4.
Le présent arrêt est communiqué au mandataire de la recourante, à l'Administration cantonale des impôts du canton de Vaud, au Tribunal cantonal du canton de Vaud, Cour de droit administratif et public, et à l'Administration fédérale des contributions.

Lausanne, le 7 octobre 2016
Au nom de la IIe Cour de droit public
du Tribunal fédéral suisse

Le Président : Seiler

Le Greffier : Ermotti

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 105 Fatti determinanti - 1 Il Tribunale federale fonda la sua sentenza sui fatti accertati dall'autorità inferiore.
¹	Il Tribunale federale fonda la sua sentenza sui fatti accertati dall'autorità inferiore.
²	Può rettificare o completare d'ufficio l'accertamento dei fatti dell'autorità inferiore se è stato svolto in modo manifestamente inesatto o in violazione del diritto ai sensi dell'articolo 95.
³	Se il ricorso è diretto contro una decisione d'assegnazione o rifiuto di prestazioni pecuniarie dell'assicurazione militare o dell'assicurazione contro gli infortuni, il Tribunale federale non è vincolato dall'accertamento dei fatti operato dall'autorità inferiore.96

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 83 Eccezioni - Il ricorso è inammissibile contro:
^a	le decisioni in materia di sicurezza interna o esterna del Paese, neutralità, protezione diplomatica e altri affari esteri, in quanto il diritto internazionale non conferisca un diritto al giudizio da parte di un tribunale;
^b	le decisioni in materia di naturalizzazione ordinaria;
^c	le decisioni in materia di diritto degli stranieri concernenti:
^c1	l'entrata in Svizzera,
^c2	i permessi o autorizzazioni al cui ottenimento né il diritto federale né il diritto internazionale conferiscono un diritto,
^c3	l'ammissione provvisoria,
^c4	l'espulsione fondata sull'articolo 121 capoverso 2 della Costituzione federale e l'allontanamento,
^c5	le deroghe alle condizioni d'ammissione,
^c6	la proroga del permesso per frontalieri, il cambiamento di Cantone, il cambiamento d'impiego del titolare di un permesso per frontalieri, nonché il rilascio di documenti di viaggio a stranieri privi di documenti;
^d	le decisioni in materia d'asilo pronunciate:
^d1	dal Tribunale amministrativo federale, salvo quelle che concernono persone contro le quali è pendente una domanda d'estradizione presentata dallo Stato che hanno abbandonato in cerca di protezione,
^d2	da un'autorità cantonale inferiore e concernenti un permesso o un'autorizzazione al cui ottenimento né il diritto federale né il diritto internazionale conferiscono un diritto;
^e	le decisioni concernenti il rifiuto dell'autorizzazione a procedere penalmente contro membri di autorità o contro agenti della Confederazione;
^f	le decisioni in materia di appalti pubblici se:
^fbis	le decisioni del Tribunale amministrativo federale concernenti decisioni secondo l'articolo 32i della legge del 20 marzo 200963 sul trasporto di viaggiatori;
^f1	non si pone alcuna questione di diritto d'importanza fondamentale; sono fatti salvi i ricorsi contro gli appalti del Tribunale amministrativo federale, del Tribunale penale federale, del Tribunale federale dei brevetti, del Ministero pubblico della Confederazione e delle autorità giudiziarie cantonali superiori, o
^f2	il valore stimato della commessa non raggiunge il valore soglia determinante secondo l'articolo 52 capoverso 1 in combinato disposto con l'allegato 4 numero 2 della legge federale del 21 giugno 201961 sugli appalti pubblici;
^g	le decisioni in materia di rapporti di lavoro di diritto pubblico, in quanto concernano una controversia non patrimoniale, ma non la parità dei sessi;
^h	le decisioni concernenti l'assistenza amministrativa internazionale, eccettuata l'assistenza amministrativa in materia fiscale;
ⁱ	le decisioni in materia di servizio militare, civile o di protezione civile;
^j	le decisioni in materia di approvvigionamento economico del Paese adottate in situazioni di grave penuria;
^k	le decisioni concernenti i sussidi al cui ottenimento la legislazione non conferisce un diritto;
^l	le decisioni concernenti l'imposizione di dazi operata in base alla classificazione tariffaria o al peso delle merci;
^m	le decisioni concernenti il condono o la dilazione del pagamento di tributi; in deroga alla presente disposizione, il ricorso è ammissibile contro le decisioni concernenti il condono dell'imposta federale diretta o dell'imposta cantonale o comunale sul reddito e sull'utile se concerne una questione di diritto di importanza fondamentale o se si tratta per altri motivi di un caso particolarmente importante;
ⁿ	le decisioni in materia di energia nucleare concernenti:
ⁿ¹	l'esigenza di un nulla osta o la modifica di un'autorizzazione o di una decisione,
ⁿ²	l'approvazione di un piano d'accantonamenti per le spese di smaltimento antecedenti lo spegnimento di un impianto nucleare,
ⁿ³	i nulla osta;
^o	le decisioni in materia di circolazione stradale concernenti l'omologazione del tipo di veicoli;
^p	le decisioni del Tribunale amministrativo federale in materia di traffico delle telecomunicazioni, radiotelevisione e poste concernenti:68
^p1	concessioni oggetto di una pubblica gara,
^p2	controversie secondo l'articolo 11a della legge del 30 aprile 199769 sulle telecomunicazioni;
^p3	controversie secondo l'articolo 8 della legge del 17 dicembre 201071 sulle poste;
^q	le decisioni in materia di medicina dei trapianti concernenti:
^q1	l'iscrizione nella lista d'attesa,
^q2	l'attribuzione di organi;
^r	le decisioni in materia di assicurazione malattie pronunciate dal Tribunale amministrativo federale in virtù dell'articolo 3472 della legge del 17 giugno 200573 sul Tribunale amministrativo federale (LTAF);
^s	le decisioni in materia di agricoltura concernenti:
^s1	...
^s2	la delimitazione delle zone nell'ambito del catasto della produzione;
^t	le decisioni concernenti l'esito di esami e di altre valutazioni della capacità, segnatamente nei settori della scuola, della formazione continua e dell'esercizio della professione;
^u	le decisioni in materia di offerte pubbliche di acquisto (art. 125-141 della L del 19 giu. 201577 sull'infrastruttura finanziaria);
^v	le decisioni del Tribunale amministrativo federale concernenti divergenze d'opinione tra autorità in materia di assistenza amministrativa o giudiziaria a livello nazionale;
^w	le decisioni in materia di diritto dell'elettricità concernenti l'approvazione dei piani di impianti elettrici a corrente forte e di impianti elettrici a corrente debole e l'espropriazione dei diritti necessari per la costruzione o l'esercizio di siffatti impianti, se non si pone alcuna questione di diritto d'importanza fondamentale;
^x	le decisioni concernenti la concessione di contributi di solidarietà ai sensi della legge federale del 30 settembre 201681 sulle misure coercitive a scopo assistenziale e i collocamenti extrafamiliari prima del 1981, tranne se si pone una questione di diritto di importanza fondamentale o si tratta di un caso particolarmente importante per altri motivi;
^y	le decisioni pronunciate dal Tribunale amministrativo federale nelle procedure amichevoli per evitare un'imposizione non conforme alla convenzione internazionale applicabile in ambito fiscale;
^z	le decisioni concernenti le autorizzazioni edilizie di impianti eolici d'interesse nazionale secondo l'articolo 71c capoverso 1 lettera b della legge federale del 30 settembre 201684 sull'energia e le autorizzazioni di competenza cantonale a esse necessariamente connesse, se non si pone alcuna questione di diritto d'importanza fondamentale.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 82 Principio - Il Tribunale federale giudica i ricorsi:
^a	contro le decisioni pronunciate in cause di diritto pubblico;
^b	contro gli atti normativi cantonali;
^c	concernenti il diritto di voto dei cittadini nonché le elezioni e votazioni popolari.

SR 642.14 Legge federale del 14 dicembre 1990 sull'armonizzazione delle imposte dirette dei Cantoni e dei Comuni (LAID) LAID Art. 73 Ricorsi - 1 Le decisioni cantonali di ultima istanza concernenti una materia disciplinata nei titoli da secondo a quinto e sesto, capitolo 1, o concernenti il condono dell'imposta cantonale o comunale sul reddito e sull'utile, possono essere impugnate con ricorso in materia di diritto pubblico al Tribunale federale secondo la legge del 17 giugno 2005257 sul Tribunale federale.258
¹	Le decisioni cantonali di ultima istanza concernenti una materia disciplinata nei titoli da secondo a quinto e sesto, capitolo 1, o concernenti il condono dell'imposta cantonale o comunale sul reddito e sull'utile, possono essere impugnate con ricorso in materia di diritto pubblico al Tribunale federale secondo la legge del 17 giugno 2005257 sul Tribunale federale.258
²	Legittimati a ricorrere sono il contribuente, l'autorità competente secondo il diritto cantonale e l'Amministrazione federale delle contribuzioni.
³	...259

SR 642.14 Legge federale del 14 dicembre 1990 sull'armonizzazione delle imposte dirette dei Cantoni e dei Comuni (LAID) LAID Art. 12 - 1 Sono imponibili gli utili da sostanza immobiliare conseguiti in seguito all'alienazione di un fondo facente parte della sostanza privata o di un fondo agricolo o silvicolo, nonché di parti dello stesso, sempreché il prodotto dell'alienazione superi le spese di investimento (prezzo d'acquisto o valore di sostituzione, più le spese).
¹	Sono imponibili gli utili da sostanza immobiliare conseguiti in seguito all'alienazione di un fondo facente parte della sostanza privata o di un fondo agricolo o silvicolo, nonché di parti dello stesso, sempreché il prodotto dell'alienazione superi le spese di investimento (prezzo d'acquisto o valore di sostituzione, più le spese).
²	L'assoggettamento è dato per ogni alienazione di fondo. Sono assimilati a un'alienazione:
^a	i negozi giuridici che producono i medesimi effetti economici dell'alienazione sul potere di disporre di un fondo;
^b	il trasferimento di un fondo o di una parte di esso dalla sostanza privata alla sostanza commerciale;
^c	la costituzione su di un fondo di servitù di diritto privato o di restrizioni di diritto pubblico alla proprietà fondiaria, se limitano lo sfruttamento incondizionato o diminuiscono il valore venale di un fondo in modo duraturo e importante e si fanno contro versamento di un'indennità;
^d	il trasferimento di partecipazioni a società immobiliari facenti parte della sostanza privata, sempreché il diritto cantonale preveda l'assoggettamento in questo caso;
^e	i plusvalori derivanti dalla pianificazione ai sensi della legge federale del 22 giugno 197983 sulla pianificazione del territorio, senza che vi sia alienazione, sempreché il diritto cantonale assoggetti questa fattispecie all'imposta sugli utili da sostanza immobiliare.
³	L'imposizione è differita in caso di:
^a	trapasso di proprietà in seguito a successione (devoluzione, divisione, legato), a anticipo ereditario o a donazione;
^b	trapasso della proprietà tra coniugi in connessione con il regime matrimoniale, nonché d'indennità dovuta per i contributi straordinari di un coniuge al mantenimento della famiglia (art. 165 CC85) e per le pretese fondate sul diritto del divorzio, nella misura in cui i coniugi sono d'accordo;
^c	ricomposizione particellare ai fini di un raggruppamento di terreni, di un piano di quartiere, di rettificazione dei limiti di proprietà, di un arrotondamento dei poderi agricoli, nonché in caso di ricomposizione particellare nell'ambito di una procedura d'espropriazione o di un'espropriazione imminente;
^d	alienazione totale o parziale di un fondo agricolo o silvicolo, purché il prodotto dell'alienazione venga utilizzato entro un congruo termine per l'acquisto di un fondo sostitutivo sfruttato dal contribuente stesso o per il miglioramento di fondi agricoli o silvicoli appartenenti al contribuente e sfruttati dallo stesso;
^e	alienazione di un'abitazione (casa monofamiliare o appartamento) che ha servito durevolmente e esclusivamente all'uso personale del contribuente, a condizione che il ricavo sia destinato entro un congruo termine all'acquisto o alla costruzione in Svizzera di un'abitazione sostitutiva adibita al medesimo scopo.
⁴	I Cantoni possono riscuotere l'imposta sugli utili da sostanza immobiliare anche sugli utili conseguiti in seguito all'alienazione di fondi facenti parte della sostanza commerciale, sempreché esentino questi utili dall'imposta sul reddito e dall'imposta sull'utile oppure computino l'imposta sugli utili da sostanza immobiliare nell'imposta sul reddito o nell'imposta sull'utile. In ambedue i casi:
^a	le fattispecie di cui agli articoli 8 capoversi 3 e 4 e 24 capoversi 3 e 3quater sono assimilate alle alienazioni la cui imposizione è differita ai fini dell'imposta sugli utili da sostanza immobiliare;
^b	il trasferimento di tutto o di una parte di fondo dalla sostanza privata alla sostanza commerciale non può essere assimilato a un'alienazione.
⁵	I Cantoni provvedono affinché gli utili realizzati a corto termine siano imposti più gravemente.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 46 Sospensione - 1 I termini stabiliti in giorni dalla legge o dal giudice sono sospesi:
¹	I termini stabiliti in giorni dalla legge o dal giudice sono sospesi:
^a	dal settimo giorno precedente la Pasqua al settimo giorno successivo alla Pasqua incluso;
^b	dal 15 luglio al 15 agosto incluso;
^c	dal 18 dicembre al 2 gennaio incluso.
²	Il capoverso 1 non si applica nei procedimenti concernenti:
^a	l'effetto sospensivo e altre misure provvisionali;
^b	l'esecuzione cambiaria;
^c	i diritti politici (art. 82 lett. c);
^d	l'assistenza giudiziaria internazionale in materia penale e l'assistenza amministrativa internazionale in materia fiscale;
^e	gli appalti pubblici.18

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 100 Ricorso contro decisioni - 1 Il ricorso contro una decisione deve essere depositato presso il Tribunale federale entro 30 giorni dalla notificazione del testo integrale della decisione.
¹	Il ricorso contro una decisione deve essere depositato presso il Tribunale federale entro 30 giorni dalla notificazione del testo integrale della decisione.
²	Il termine è di dieci giorni per i ricorsi contro le decisioni:
^a	delle autorità cantonali di vigilanza in materia di esecuzione e fallimento;
^b	nel campo dell'assistenza giudiziaria internazionale in materia penale e dell'assistenza amministrativa internazionale in materia fiscale;
^c	in materia di ritorno di un minore secondo la Convenzione europea del 20 maggio 198090 sul riconoscimento e l'esecuzione delle decisioni in materia di affidamento di minori e sul ristabilimento dell'affidamento oppure secondo la Convenzione del 25 ottobre 198091 sugli aspetti civili del rapimento internazionale di minori;
^d	del Tribunale federale dei brevetti in materia di rilascio di una licenza secondo l'articolo 40d della legge del 25 giugno 195493 sui brevetti.
³	Il termine è di cinque giorni per i ricorsi contro le decisioni:
^a	delle autorità cantonali di vigilanza in materia di esecuzione e fallimento pronunciate nell'ambito dell'esecuzione cambiaria;
^b	dei Governi cantonali su ricorsi concernenti votazioni federali.
⁴	Il termine è di tre giorni per i ricorsi contro le decisioni dei Governi cantonali su ricorsi concernenti le elezioni al Consiglio nazionale.
⁵	Per i ricorsi concernenti conflitti di competenza tra due Cantoni, il termine decorre al più tardi dal giorno in cui in ciascun Cantone sono state pronunciate decisioni impugnabili mediante ricorso al Tribunale federale.
⁶	...94
⁷	Il ricorso per denegata o ritardata giustizia può essere interposto in ogni tempo.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 42 Atti scritti - 1 Gli atti scritti devono essere redatti in una lingua ufficiale, contenere le conclusioni, i motivi e l'indicazione dei mezzi di prova ed essere firmati.
¹	Gli atti scritti devono essere redatti in una lingua ufficiale, contenere le conclusioni, i motivi e l'indicazione dei mezzi di prova ed essere firmati.
²	Nei motivi occorre spiegare in modo conciso perché l'atto impugnato viola il diritto. Qualora il ricorso sia ammissibile soltanto se concerne una questione di diritto di importanza fondamentale o un caso particolarmente importante per altri motivi, occorre spiegare perché la causa adempie siffatta condizione.14 15
³	Se sono in possesso della parte, i documenti indicati come mezzi di prova devono essere allegati; se l'atto scritto è diretto contro una decisione, anche questa deve essere allegata.
⁴	In caso di trasmissione per via elettronica, la parte o il suo patrocinatore deve munire l'atto scritto di una firma elettronica qualificata secondo la legge del 18 marzo 201616 sulla firma elettronica. Il Tribunale federale determina mediante regolamento:
^a	il formato dell'atto scritto e dei relativi allegati;
^b	le modalità di trasmissione;
^c	le condizioni alle quali può essere richiesta la trasmissione successiva di documenti cartacei in caso di problemi tecnici.17
⁵	Se mancano la firma della parte o del suo patrocinatore, la procura dello stesso o gli allegati prescritti, o se il patrocinatore non è autorizzato in quanto tale, è fissato un congruo termine per sanare il vizio, con la comminatoria che altrimenti l'atto scritto non sarà preso in considerazione.
⁶	Gli atti illeggibili, sconvenienti, incomprensibili, prolissi o non redatti in una lingua ufficiale possono essere del pari rinviati al loro autore affinché li modifichi.
⁷	Gli atti scritti dovuti a condotta processuale da querulomane o altrimenti abusiva sono inammissibili.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 86 Autorità inferiori in generale - 1 Il ricorso è ammissibile contro le decisioni:
¹	Il ricorso è ammissibile contro le decisioni:
^a	del Tribunale amministrativo federale;
^b	del Tribunale penale federale;
^c	dell'autorità indipendente di ricorso in materia radiotelevisiva;
^d	delle autorità cantonali di ultima istanza, sempreché non sia ammissibile il ricorso al Tribunale amministrativo federale.
²	I Cantoni istituiscono tribunali superiori che giudicano quali autorità di grado immediatamente inferiore al Tribunale federale, in quanto un'altra legge federale non preveda che le decisioni di altre autorità giudiziarie sono impugnabili mediante ricorso al Tribunale federale.
³	Per le decisioni di carattere prevalentemente politico i Cantoni possono istituire quale autorità di grado immediatamente inferiore al Tribunale federale un'autorità diversa da un tribunale.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 89 Diritto di ricorso - 1 Ha diritto di interporre ricorso in materia di diritto pubblico chi:
¹	Ha diritto di interporre ricorso in materia di diritto pubblico chi:
^a	ha partecipato al procedimento dinanzi all'autorità inferiore o è stato privato della possibilità di farlo;
^b	è particolarmente toccato dalla decisione o dall'atto normativo impugnati; e
^c	ha un interesse degno di protezione all'annullamento o alla modifica degli stessi.
²	Hanno inoltre diritto di ricorrere:
^a	la Cancelleria federale, i dipartimenti federali o, in quanto lo preveda il diritto federale, i servizi loro subordinati, se l'atto impugnato può violare la legislazione federale nella sfera dei loro compiti;
^b	in materia di rapporti di lavoro del personale federale, l'organo competente dell'Assemblea federale;
^c	i Comuni e gli altri enti di diritto pubblico, se fanno valere la violazione di garanzie loro conferite dalla costituzione cantonale o dalla Costituzione federale;
^d	le persone, le organizzazioni e le autorità legittimate al ricorso in virtù di un'altra legge federale.
³	In materia di diritti politici (art. 82 lett. c), il diritto di ricorrere spetta inoltre a chiunque abbia diritto di voto nell'affare in causa.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 106 Applicazione del diritto - 1 Il Tribunale federale applica d'ufficio il diritto.
¹	Il Tribunale federale applica d'ufficio il diritto.
²	Esamina la violazione di diritti fondamentali e di disposizioni di diritto cantonale e intercantonale soltanto se il ricorrente ha sollevato e motivato tale censura.

SR 642.14 Legge federale del 14 dicembre 1990 sull'armonizzazione delle imposte dirette dei Cantoni e dei Comuni (LAID) LAID Art. 21 Assoggettamento in virtù dell'appartenenza economica - 1 Le persone giuridiche con sede o amministrazione effettiva fuori Cantone98 sono assoggettate all'imposta se:
¹	Le persone giuridiche con sede o amministrazione effettiva fuori Cantone98 sono assoggettate all'imposta se:
^a	sono associate a un'impresa commerciale nel Cantone;
^b	gestiscono uno stabilimento d'impresa nel Cantone;
^c	sono proprietarie di fondi situati nel Cantone o sono titolari su di essi di diritti di godimento reali o di diritti di godimento personali a questi economicamente assimilabili;
^d	commerciano immobili siti nel Cantone.
²	Le persone giuridiche con sede e amministrazione effettiva all'estero sono inoltre assoggettate all'imposta se:
^a	sono titolari o usufruttuari di crediti garantiti da pegni immobiliari o manuali su fondi situati nel Cantone;
^b	fungono da intermediari nel commercio di immobili siti nel Cantone.

SR 642.14 Legge federale del 14 dicembre 1990 sull'armonizzazione delle imposte dirette dei Cantoni e dei Comuni (LAID) LAID Art. 4 Assoggettamento in virtù dell'appartenenza economica - 1 Le persone fisiche senza domicilio o dimora fiscale nel Cantone sono assoggettate all'imposta in virtù della loro appartenenza economica se gestiscono un'impresa o uno stabilimento d'impresa nel Cantone, se vi possiedono fondi, se ne hanno il godimento o se vi esercitano il commercio di immobili.5
¹	Le persone fisiche senza domicilio o dimora fiscale nel Cantone sono assoggettate all'imposta in virtù della loro appartenenza economica se gestiscono un'impresa o uno stabilimento d'impresa nel Cantone, se vi possiedono fondi, se ne hanno il godimento o se vi esercitano il commercio di immobili.5
²	Le persone fisiche senza domicilio o dimora fiscale in Svizzera sono assoggettate all'imposta in virtù della loro appartenenza economica se:
^a	esercitano un'attività lucrativa nel Cantone;
^b	in quanto membri dell'amministrazione o della direzione di persone giuridiche con sede o stabilimento d'impresa nel Cantone, ricevono tantièmes, gettoni di presenza, indennità fisse, partecipazioni di collaboratore o analoghe rimunerazioni;
^c	sono titolari o usufruttuarie di crediti garantiti da pegno immobiliare o manuale su fondi siti nel Cantone;
^d	ricevono pensioni, assegni di quiescenza o altre prestazioni da un datore di lavoro o da un istituto di previdenza con sede nel Cantone in virtù di un precedente rapporto di lavoro di diritto pubblico;
^e	ricevono prestazioni da istituzioni di diritto privato svizzere di previdenza professionale o da forme riconosciute di previdenza individuale vincolata;
^f	ricevono un salario o altre rimunerazioni da un datore di lavoro con sede o stabilimento d'impresa nel Cantone a motivo della loro attività nel traffico internazionale a bordo di navi o battelli, di un aeromobile o di un veicolo da trasporto stradale; fa eccezione l'imposizione dei marittimi per il lavoro a bordo di una nave d'alto mare;
^g	fungono da intermediari nel commercio di immobili siti nel Cantone.

SR 642.14 Legge federale del 14 dicembre 1990 sull'armonizzazione delle imposte dirette dei Cantoni e dei Comuni (LAID) LAID Art. 20 Assoggettamento in virtù dell'appartenenza personale - 1 Le società di capitali, le società cooperative, le associazioni, le fondazioni e le altre persone giuridiche sono assoggettate all'imposta se hanno la loro sede o la loro amministrazione effettiva nel Cantone. Sono assimilati alle altre persone giuridiche gli investimenti collettivi di capitale con possesso fondiario diretto ai sensi dell'articolo 58 o 118a LICol95.96 Le società di investimento a capitale fisso ai sensi dell'articolo 110 LICol sono tassate come le società di capitali.97
¹	Le società di capitali, le società cooperative, le associazioni, le fondazioni e le altre persone giuridiche sono assoggettate all'imposta se hanno la loro sede o la loro amministrazione effettiva nel Cantone. Sono assimilati alle altre persone giuridiche gli investimenti collettivi di capitale con possesso fondiario diretto ai sensi dell'articolo 58 o 118a LICol95.96 Le società di investimento a capitale fisso ai sensi dell'articolo 110 LICol sono tassate come le società di capitali.97
²	Le persone giuridiche, le società commerciali estere e altre comunità estere di persone senza personalità giuridica sono assimilate alle persone giuridiche svizzere con le quali esse, per la loro natura giuridica o la loro forma effettiva, hanno maggior affinità.

SR 642.11 Legge federale del 14 dicembre 1990 sull'imposta federale diretta (LIFD) LIFD Art. 51 Appartenenza economica - 1 Le persone giuridiche che non hanno né sede né amministrazione effettiva in Svizzera sono assoggettate all'imposta in virtù della loro appartenenza economica se:
¹	Le persone giuridiche che non hanno né sede né amministrazione effettiva in Svizzera sono assoggettate all'imposta in virtù della loro appartenenza economica se:
^a	sono associate a un'impresa commerciale in Svizzera;
^b	tengono uno stabilimento di impresa in Svizzera;
^c	sono proprietarie di fondi in Svizzera o sono titolari su di essi di diritti di godimento reali o di diritti di godimento personali a questi economicamente assimilabili;
^d	sono titolari o usufruttuarie di crediti garantiti da pegni immobiliari o manuali su fondi in Svizzera;
^e	fanno commercio di immobili siti in Svizzera o fungono da intermediari in queste operazioni immobiliari.
²	Per stabilimento d'impresa s'intende una sede fissa di affari o di lavoro dove si svolge, in tutto o in parte, l'attività di un'impresa. Sono considerate tali, in particolare, le succursali, le officine, i laboratori, gli uffici di vendita, le rappresentanze permanenti, le miniere e ogni altro luogo di estrazione di risorse naturali, come anche i cantieri di costruzione o di montaggio la cui durata è di almeno 12 mesi.

SR 642.11 Legge federale del 14 dicembre 1990 sull'imposta federale diretta (LIFD) LIFD Art. 4 Imprese, stabilimenti d'impresa e fondi - 1 Le persone fisiche senza domicilio o dimora fiscale in Svizzera sono assoggettate all'imposta in virtù della loro appartenenza economica se:
¹	Le persone fisiche senza domicilio o dimora fiscale in Svizzera sono assoggettate all'imposta in virtù della loro appartenenza economica se:
^a	sono titolari, associate o usufruttuarie di imprese in Svizzera;
^b	tengono stabilimenti d'impresa in Svizzera;
^c	sono proprietarie di fondi in Svizzera o hanno su di essi diritti di godimento reali o diritti di godimento personali a questi economicamente assimilabili;
^d	fanno commercio di immobili siti in Svizzera o fungono da intermediari in queste operazioni immobiliari.
²	Per stabilimento d'impresa s'intende una sede fissa di affari o di lavoro dove si svolge, in tutto o in parte, l'attività di un'impresa o di una libera professione. Sono considerate tali, in particolare, le succursali, le officine e i laboratori, gli uffici di vendita, le rappresentanze permanenti, le miniere e ogni altro luogo di estrazione di risorse naturali come anche i cantieri di costruzione o di montaggio la cui durata è di almeno 12 mesi.

SR 101 Costituzione federale della Confederazione Svizzera del 18 aprile 1999 Cost. Art. 127 Principi dell'imposizione fiscale - 1 Il regime fiscale, in particolare la cerchia dei contribuenti, l'imponibile e il suo calcolo, è, nelle linee essenziali, disciplinato dalla legge medesima.
¹	Il regime fiscale, in particolare la cerchia dei contribuenti, l'imponibile e il suo calcolo, è, nelle linee essenziali, disciplinato dalla legge medesima.
²	Per quanto compatibile con il tipo di imposta, in tale ambito vanno osservati in particolare i principi della generalità e dell'uniformità dell'imposizione, come pure il principio dell'imposizione secondo la capacità economica.
³	La doppia imposizione intercantonale è vietata. La Confederazione prende i provvedimenti necessari.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 66 Onere e ripartizione delle spese giudiziarie - 1 Di regola, le spese giudiziarie sono addossate alla parte soccombente. Se le circostanze lo giustificano, il Tribunale federale può ripartirle in modo diverso o rinunciare ad addossarle alle parti.
¹	Di regola, le spese giudiziarie sono addossate alla parte soccombente. Se le circostanze lo giustificano, il Tribunale federale può ripartirle in modo diverso o rinunciare ad addossarle alle parti.
²	In caso di desistenza o di transazione, il Tribunale federale può rinunciare in tutto o in parte a riscuotere le spese giudiziarie.
³	Le spese inutili sono pagate da chi le causa.
⁴	Alla Confederazione, ai Cantoni, ai Comuni e alle organizzazioni incaricate di compiti di diritto pubblico non possono di regola essere addossate spese giudiziarie se, senza avere alcun interesse pecuniario, si rivolgono al Tribunale federale nell'esercizio delle loro attribuzioni ufficiali o se le loro decisioni in siffatte controversie sono impugnate mediante ricorso.
⁵	Salvo diversa disposizione, le spese giudiziarie addossate congiuntamente a più persone sono da queste sostenute in parti eguali e con responsabilità solidale.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 68 Spese ripetibili - 1 Nella sentenza il Tribunale federale determina se e in che misura le spese della parte vincente debbano essere sostenute da quella soccombente.
¹	Nella sentenza il Tribunale federale determina se e in che misura le spese della parte vincente debbano essere sostenute da quella soccombente.
²	La parte soccombente è di regola tenuta a risarcire alla parte vincente, secondo la tariffa del Tribunale federale, tutte le spese necessarie causate dalla controversia.
³	Alla Confederazione, ai Cantoni, ai Comuni e alle organizzazioni incaricate di compiti di diritto pubblico non sono di regola accordate spese ripetibili se vincono una causa nell'esercizio delle loro attribuzioni ufficiali.
⁴	Si applica per analogia l'articolo 66 capoversi 3 e 5.
⁵	Il Tribunale federale conferma, annulla o modifica, a seconda dell'esito del procedimento, la decisione sulle spese ripetibili pronunciata dall'autorità inferiore. Può stabilire esso stesso l'importo di tali spese secondo la tariffa federale o cantonale applicabile o incaricarne l'autorità inferiore.