1C_351/2011 - 2012-03-07 - Pianificazione territoriale e diritto pubblico edilizio

Bundesgericht
Tribunal fédéral
Tribunale federale
Tribunal federal

{T 0/2}
1C 351/2011

Urteil vom 7. März 2012
I. öffentlich-rechtliche Abteilung

Besetzung
Bundesrichter Fonjallaz, Präsident,
Bundesrichter Aemisegger, Merkli,
Gerichtsschreiber Mattle.

1. Verfahrensbeteiligte
X.________,
2. Y.________,
Beschwerdeführer, beide vertreten durch Rechtsanwalt Dr. Peter Kleb,

gegen

Baukommission Wädenswil, Florhofstrasse 3, Postfach, 8820 Wädenswil,
Baudirektion des Kantons Zürich, Generalsekretariat, Abteilung Stab/Sektion Recht, Walcheplatz 2,
8090 Zürich.

Gegenstand
Ausnahmebewilligung/Wiederherstellung,

Beschwerde gegen das Urteil vom 26. Mai 2011
des Verwaltungsgerichts des Kantons Zürich,
3. Abteilung, 3. Kammer.

Sachverhalt:

A.
X.________ und Y.________ sind Eigentümer des in der Landwirtschaftszone gelegenen Hofs Z.________ in Wädenswil. Ihr Sohn lebt zusammen mit seiner Ehefrau und drei Kindern im zum Hof gehörenden Gebäude Assek.-Nr. 4652 auf dem Grundstück Kat.-Nr. 12353. Mit Verfügung vom 16. August 2010 verweigerte die Baudirektion des Kantons Zürich die Bewilligung für verschiedene, teilweise bereits ausgeführte bauliche Massnahmen in bzw. an diesem Gebäude. Mit Beschluss vom 7. September 2010 ordnete die Baukommission Wädenswil an, X.________ und Y.________ hätten bis spätestens 30. April 2011 im Gebäude Assek.-Nr. 4652 auf dem Grundstück Kat.-Nr. 12353 den rechtmässigen Zustand wieder herzustellen, das heisst, die Küche im Erdgeschoss und die Wohnräume/Zimmer im Obergeschoss zurückzubauen.

B.
Einen von X.________ und Y.________ gegen diese Entscheide erhobenen Rekurs wies das Baurekursgericht des Kantons Zürich am 1. Februar 2011 ab. Es setzte die Frist zur Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands neu auf sechs Monate ab Rechtskraft seines Urteils an. Die von X.________ und Y.________ dagegen erhobene Beschwerde wies das Verwaltungsgericht des Kantons Zürich am 26. Mai 2011 ab.

C.
Gegen das Urteil des Verwaltungsgerichts haben X.________ und Y.________ am 23. August 2011 Beschwerde ans Bundesgericht erhoben. Sie beantragen, der angefochtene Entscheid sei aufzuheben und die mit Verfügung der Baudirektion vom 16. August 2010 sowie Beschluss der Baukommission vom 7. September 2010 verweigerte Nutzung des Gebäudes Assek.-Nr. 4652 zu bewilligen. Eventualiter sei die Sache zur weiteren Behandlung an die Vorinstanz zurückzuweisen.

D.
Mit Verfügung vom 7. Oktober 2011 hat das Bundesgericht der Beschwerde aufschiebende Wirkung zuerkannt.

E.
Die Vorinstanz beantragt unter Hinweis auf den angefochtenen Entscheid, die Beschwerde sei abzuweisen, soweit darauf einzutreten sei. Die Baudirektion unter Hinweis auf den angefochtenen Entscheid und (sinngemäss) die Baukommission beantragen die Abweisung der Beschwerde. Das zur Stellungnahme eingeladene Bundesamt für Raumentwicklung weist auf die grundsätzliche Bedeutung hin, die der Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands ausserhalb der Bauzonen von Bundesrechts wegen zukomme, und verzichtet ansonsten auf eine Vernehmlassung.

Erwägungen:

1.
Mit Urteil vom 26. Mai 2011 bestätigte das Verwaltungsgericht die Verweigerung einer Bewilligung im Sinne der Art. 24 ff . RPG (SR 700) sowie die Anordnung der Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands. Angefochten ist ein letztinstanzlicher kantonaler Endentscheid in einer öffentlich-rechtlichen Angelegenheit (vgl. Art. 82 lit. a , Art. 86 Abs. 1 lit. d sowie Abs. 2 und Art. 90 BGG). Die Beschwerdeführer sind als Adressaten des angefochtenen Entscheids und als Eigentümer der betroffenen Liegenschaft zur Beschwerde legitimiert (vgl. Art. 89 Abs. 1 BGG). Die übrigen Sachurteilsvoraussetzungen geben zu keinen Bemerkungen Anlass. Auf die Beschwerde ist vorbehältlich rechtsgenügender Rügen (vgl. Art. 42 Abs. 2 i.V.m. Art. 106 Abs. 2 BGG) einzutreten.

2.
Der rechtlich relevante Sachverhalt ergibt sich mit hinreichender Klarheit aus den Akten, weshalb der Antrag der Beschwerdeführer auf Durchführung eines Augenscheins abzuweisen ist.

3.
Die Beschwerdeführer rügen nicht, die Vorinstanz habe den Sachverhalt offensichtlich unrichtig bzw. willkürlich festgestellt. In tatsächlicher Hinsicht ist somit auf die Feststellungen der Vorinstanz abzustellen (vgl. Art. 105 Abs. 1 und 2 i.V.m. Art. 106 Abs. 2 BGG). Demnach bildet das Ökonomiegebäude Assek.-Nr. 4652 auf dem in der Landwirtschaftszone gelegenen Grundstück Kat.-Nr. 12353 Bestandteil des im Jahr 1961 realisierten Hofs Z.________. Die Beschwerdeführer haben den Hof im Jahr 2001 erworben. Sie wohnen im hofeigenen Wohnhaus und betreiben einen kleinen Futterbaubetrieb mit Pferdehaltung. Einen Teil des Ökonomiegebäudes bewohnt heute der Sohn der Beschwerdeführer zusammen mit seiner Familie. Im Erdgeschoss benutzt die Familie ein WC sowie eine ehemalige Sattelkammer als Aufenthaltsraum mit Kochnische. Im Obergeschoss des Gebäudes bestand die heute als Wohnung genutzte Fläche ursprünglich aus einem Abstellraum ohne Raumteilung und mit weitgehend geschlossenen Fassaden. Hier entstanden seit dem Jahr 2002 durch Wandeinbauten ein Vorplatz, zwei Kammern und ein Wohnraum. Ausserdem wurde eine Duschkabine eingebaut. Ausserhalb der Fläche, die heute als Wohnung genutzt wird, besteht oder bestand im Obergeschoss ein Knechtzimmer,
welches nicht mehr benutzt wird.
Das Projekt zur Umnutzung des Ökonomiegebäudes zu einer Wohnung umfasst bauliche Massnahmen, die noch ausgeführt werden sollen. Es ist vorgesehen, ein bestehendes Fenster im Aufenthaltsraum im Erdgeschoss raumhoch zu vergrössern. Im Bereich des Knechtzimmers im Obergeschoss sollen durch neue Trennwände zwei Estrichräume sowie ein Bastel- und ein Hauswirtschaftsraum entstehen. Ausserdem sind im Obergeschoss mehrere Fensterausbrüche und Dachflächenfenster geplant, mit denen die Belichtung der bereits bestehenden und der weiteren geplanten Räume gewährleistet bzw. verbessert werden soll. Die im Baugesuch deklarierte Wohnnutzfläche beträgt insgesamt knapp 130 m².

4.
Die Nutzung des Ökonomiegebäudes als Wohnung ist in der Landwirtschaftszone unbestrittenerweise nicht zonenkonform, weshalb eine Baubewilligung nach Art. 22 Abs. 1 und 2 RPG für das Umnutzungsprojekt nicht erteilt werden kann. Die Beschwerdeführer beantragen indessen (sinngemäss), ihnen sei für die Wohnnutzung bzw. die im Hinblick darauf bereits vorgenommenen und weiteren geplanten Massnahmen eine Ausnahmebewilligung zu erteilen. Hierfür stützen sie sich vor Bundesgericht (nur noch) auf Art. 24a sowie 24c RPG. Die Vorinstanz kam im angefochtenen Entscheid zum Schluss, eine Ausnahmebewilligung gemäss Art. 24 ff . RPG sei zu Recht verweigert worden. Soweit sie neben der Erteilung einer Ausnahmebewilligung nach Art. 24a sowie 24c RPG auch eine Ausnahmebewilligung gemäss Art. 24d Abs. 1 und 3 RPG i.V.m. Art. 42a RPV (SR 700.1) ausgeschlossen hat, kann mangels einer entsprechenden Rüge der Beschwerdeführer auf die überzeugenden Ausführungen im angefochtenen Entscheid verwiesen werden (vgl. angefochtener Entscheid E. 3.4).

5.
Die Beschwerdeführer machen geltend, sie hätten Anspruch auf eine Ausnahmebewilligung gemäss Art. 24a RPG, soweit das Gebäude Assek.-Nr. 4652 schon heute als Wohnung genutzt werde und im Hinblick auf die Wohnnutzung verschiedene bauliche Massnahmen bereits getroffen worden seien.

5.1 Erfordert die Änderung des Zwecks einer Baute oder Anlage ausserhalb der Bauzonen keine baulichen Massnahmen im Sinne von Art. 22 Abs. 1 RPG, so ist gemäss Art. 24a Abs. 1 RPG die Bewilligung zu erteilen, wenn dadurch keine neuen Auswirkungen auf Raum, Erschliessung und Umwelt entstehen (lit. a) und sie nach keinem anderen Bundeserlass unzulässig ist (lit. b).

5.2 Die Beschwerdeführer bringen vor, dank des hohen Grundausbaustandards des Gebäudes hätte es für den Bezug der streitbetroffenen Räume als Wohnung keinerlei baulicher Massnahmen bedurft. Die trotzdem vorgenommenen baulichen Massnahmen hätten primär den Zweck gehabt, das Obergeschoss in einzelne Zimmer aufzuteilen und die Zimmer wohnlicher zu gestalten. Diese Ausbauten seien aber als Unterhaltsarbeiten, Renovationen oder kleinere Reparaturen zu qualifizieren und stellten keine bewilligungspflichtigen baulichen Massnahmen dar.

5.3 Mit dem Einbau von mehreren Trennwänden zur Unterteilung eines grossen Abstellraums in verschiedene Zimmer sowie der Errichtung einer Duschkabine wurden am Ökonomiegebäude bedeutsame bauliche Veränderungen vorgenommen, welche nicht als reine Unterhaltsarbeiten oder kleinere Reparaturen bezeichnet werden können. Auch wurde damit das übliche Mass einer Renovierung überschritten. Im Gegensatz zur Ansicht der Beschwerdeführer sind die bereits vorgenommenen baulichen Massnahmen nach Art. 22 Abs. 1 RPG bewilligungspflichtig, was die Erteilung einer Ausnahmebewilligung gemäss Art. 24a Abs. 1 RPG ausschliesst. Die (teilweise) Umnutzung des ausserhalb der Bauzone gelegenen Ökonomiegebäudes zu einer Wohnung beeinflusst überdies die räumliche Ordnung. Wo zusätzlicher Wohnraum entsteht, sind sodann Auswirkungen auf die Erschliessungssituation und die Umwelt nicht auszuschliessen. Auch aus diesen Gründen kann eine Ausnahmebewilligung nach Art. 24a RPG nicht erteilt werden.
Der Vorinstanz ist darin zuzustimmen, dass die Erteilung einer Ausnahmebewilligung gemäss Art. 24a RPG ohnehin nicht möglich ist, wenn der neue Nutzungszweck nach kantonalem Baurecht (zusätzliche) bauliche Massnahmen voraussetzt, die ihrerseits im Sinne von Art. 22 Abs. 1 RPG bewilligungspflichtig sind. Soweit die Vorinstanz gestützt auf § 302 des Gesetzes über die Raumplanung und das öffentliche Baurecht des Kantons Zürich vom 7. September 1957 (PBG, LS 700.1) ausgeführt hat, die Fläche der bestehenden Fenster erreichten nicht das für eine Wohnnutzung vorgeschriebene Mass und die Behebung dieses Mangels bedinge bewilligungspflichtige bauliche Massnahmen, kritisieren die Beschwerdeführer zwar die vorinstanzliche Anwendung kantonalen Rechts. Sie legen indessen nicht dar und es ist nicht ersichtlich, inwiefern die Vorinstanz kantonales Recht geradezu willkürlich im Sinne von Art. 9 BV angewendet haben sollte (vgl. Art. 95 i.V.m. Art. 106 Abs. 2 BGG).

6.
Die Beschwerdeführer machen sodann (sinngemäss) geltend, ihnen hätte für den Umbau des Gebäudes Assek.-Nr. 4652 eine Ausnahmebewilligung nach Art. 24c Abs. 2 RPG erteilt werden müssen. Der Umbau sei als Erweiterung des ebenfalls zum Hof gehörenden Wohnhauses zu bewilligen. Bewilligungsfähig sei eine Erweiterung der Wohnnutzfläche um 51.5 m².

6.1 Gemäss Art. 24c Abs. 1 RPG werden bestimmungsgemäss nutzbare Bauten und Anlagen ausserhalb der Bauzonen, die nicht mehr zonenkonform sind, in ihrem Bestand grundsätzlich geschützt (Abs. 1). Art. 24c RPG ist anwendbar auf Bauten und Anlagen, die seinerzeit in Übereinstimmung mit dem materiellen Recht erstellt oder geändert wurden, durch die nachträgliche Änderung von Erlassen oder Plänen jedoch zonenwidrig geworden sind (Art. 41 RPV). "Seinerzeit" erstellte Bauten und Anlagen sind in erster Linie solche, die vor dem 1. Juli 1972 erstellt wurden (BGE 129 II 396 E. 4.2.1 S. 398). Solche Bauten und Anlagen können mit Bewilligung der zuständigen Behörde erneuert, teilweise geändert, massvoll erweitert oder wiederaufgebaut werden, sofern sie rechtmässig erstellt oder geändert worden sind. In jedem Fall bleibt die Vereinbarkeit mit den wichtigen Anliegen der Raumplanung vorbehalten (Abs. 2).
Der Bundesrat hat in Art. 42 RPV die zulässigen Änderungen im Sinne von Art. 24c Abs. 2 RPG konkretisiert. Nach Art. 42 Abs. 1 RPV sind Änderungen zulässig, wenn die Identität der Baute oder Anlage einschliesslich ihrer Umgebung in den wesentlichen Zügen gewahrt bleibt. Verbesserungen gestalterischer Art sind zulässig. Ob die Identität der Baute im Wesentlichen gewahrt bleibt, ist gemäss Art. 42 Abs. 3 Satz 1 RPV unter Würdigung der gesamten Umstände zu beurteilen. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichts zu Art. 24 Abs. 2 aRPG, welche weiterhin anwendbar ist (vgl. BGE 127 II 215 E. 3b S. 219), ist darauf abzustellen, ob die Änderung bei einer Gesamtbetrachtung von untergeordneter Natur ist. Die Wesensgleichheit der Baute muss hinsichtlich Umfang, äusserer Erscheinung sowie Zweckbestimmung gewahrt werden und es dürfen keine wesentlichen neuen Auswirkungen auf die Nutzungsordnung, Erschliessung und Umwelt geschaffen werden (BGE 127 II 215 E. 3a S. 218 f. mit Hinweisen). Die Identität der Baute ist jedenfalls dann nicht mehr gewahrt, wenn die Bruttogeschossfläche innerhalb des bestehenden Gebäudevolumens um mehr als 60 % erweitert wird (Art. 42 Abs. 3 lit. a RPV). Ist eine Erweiterung innerhalb des bestehenden Gebäudevolumens
nicht möglich oder nicht zumutbar, so kann sie ausserhalb erfolgen. Die gesamte Erweiterung darf in diesem Fall weder 30 % der zonenwidrig genutzten Fläche noch 100 m² überschreiten, wobei die Erweiterungen innerhalb des bestehenden Gebäudevolumens nur halb angerechnet werden (Art. 42 Abs. 3 lit. b RPV).

6.2 In tatsächlicher Hinsicht ist mit der Vorinstanz davon auszugehen, dass das von den Beschwerdeführern bewohnte Gebäude nicht durch die nachträgliche Änderung von Erlassen oder Plänen zonenwidrig geworden ist, sondern durch die Aufgabe des landwirtschaftlichen Betriebs. Zwar weisen die Beschwerdeführer darauf hin, dass die Baudirektion am 17. August 2001 einen Umbau dieses Wohngebäudes explizit gestützt auf Art. 24c RPG genehmigt habe. Die Prüfung der Frage, ob die Bewilligung für den Umbau des bestehenden Wohnhauses seinerzeit gestützt auf Art. 24c RPG zu Recht erteilt wurde, ist nicht Gegenstand des vorliegenden Verfahrens. Jedenfalls geht aber auch aus der Verfügung der Baudirektion vom 17. August 2001 nicht hervor, dass das Wohnhaus durch die nachträgliche Änderung von Erlassen oder Plänen zonenwidrig geworden wäre, weshalb die vorinstanzliche Sachverhaltsfeststellung jedenfalls nicht offensichtlich unrichtig (vgl. Art. 105 Abs. 2 BGG) ist.

6.3 Weil das bestehende Wohnhaus nicht durch die nachträgliche Änderung von Erlassen oder Plänen, sondern durch die Aufgabe des landwirtschaftlichen Betriebs zonenwidrig geworden ist, fällt es nicht unter den Bestandesschutz von Art. 24c RPG (vgl. Urteile 1C 157/2011 vom 21. Juli 2011 E. 4.1 sowie 1C 391/2010 vom 19. Januar 2011 E. 4.2). Die Erteilung einer Bewilligung für eine Erweiterung des Wohnhauses gestützt auf Art. 24c Abs. 2 RPG ist damit ausgeschlossen. Ausserdem könnte der Umbau eines Teils des Ökonomiegebäudes zu einem Wohngebäude auch nicht als zulässige massvolle Erweiterung des bestehenden Wohnhauses im Sinne von Art. 24c Abs. 2 RPG i.V.m. Art. 42 RPV betrachtet werden, weil es sich beim umgenutzten Ökonomiegebäude um eine vom bestehenden Wohnhaus räumlich getrennte, zusätzliche und funktionell eigenständige Wohnbaute handeln würde und weil überdies schon die heute im Ökonomiegebäude genutzte Wohnfläche die nach Art. 42 Abs. 3 RPV ausserhalb des bestehenden Gebäudes maximal erlaubte Erweiterung der zonenwidrig genutzten Fläche überschreitet.

7.
Die Vorinstanz bestätigte mit dem angefochtenen Entscheid auch die Anordnung, wonach die Beschwerdeführer die vorgenommenen baulichen Massnahmen, welche die Wohnnutzung ermöglichten, innert sechs Monaten ab Rechtskraft des Urteils des Baurekursgerichts rückgängig zu machen haben. Die Beschwerdeführer sind der Ansicht, diese Anordnung sei unverhältnismässig und verstosse gegen die Eigentumsgarantie (Art. 26 Abs. 1 BV), weshalb darauf zu verzichten sei. Zumindest sei deren Vollzug auszusetzen, bis feststehe, ob eine Revision von Art. 24c RPG zustande komme, und die Wiederherstellungsfrist auf sechs Monate ab diesem Zeitpunkt festzusetzen.

7.1 Als Eigentumsbeschränkung ist die Anordnung der Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands nur zulässig, wenn sie auf einer gesetzlichen Grundlage beruht, im öffentlichen Interesse liegt und verhältnismässig ist (Art. 36 BV). Das Verhältnismässigkeitsprinzip besagt, dass die Grundrechtseinschränkung zur Erreichung des angestrebten Ziels geeignet und erforderlich sein muss und dem Betroffenen in Anbetracht der Schwere der Grundrechtseinschränkung zumutbar ist. Das Vorliegen eines öffentlichen Interesses und die Verhältnismässigkeit prüft das Bundesgericht bei der Beschränkung von Grundrechten frei (BGE 136 I 197 E. 4.4.1 S. 204 mit Hinweisen).
Im Falle einer nicht den Bauvorschriften bzw. der Baubewilligung entsprechenden Baute kann die Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands unterbleiben, wenn die Abweichung vom Erlaubten nur unbedeutend ist oder die Wiederherstellung nicht im öffentlichen Interesse liegt, ebenso, wenn der Bauherr in gutem Glauben angenommen hat, die von ihm ausgeübte Nutzung stehe mit der Baubewilligung im Einklang, und ihre Fortsetzung nicht schwerwiegenden öffentlichen Interessen widerspricht (BGE 132 II 21 E. 6 S. 35; 111 Ib 213 E. 6 S. 221 mit Hinweisen). Auf die Verhältnismässigkeit berufen kann sich auch ein Bauherr, der nicht gutgläubig gehandelt hat. Er muss aber in Kauf nehmen, dass die Behörden aus grundsätzlichen Erwägungen, namentlich zum Schutz der Rechtsgleichheit und der baulichen Ordnung, dem Interesse an der Wiederherstellung des gesetzmässigen Zustands erhöhtes Gewicht beimessen und die dem Bauherrn allenfalls erwachsenden Nachteile nicht oder nur in verringertem Masse berücksichtigen (BGE 132 II 21 E. 6.4 S. 39 f.; 111 Ib 213 E. 6b S. 224).

7.2 Gesetzliche Grundlage für die von der Vorinstanz bestätigte Anordnung bildet § 341 PBG, wonach die zuständige Behörde ohne Rücksicht auf Strafverfahren und Bestrafung den rechtmässigen Zustand herbeizuführen hat. Der umstrittene Wiederherstellungsbefehl soll die rechtsgleiche Anwendung und Durchsetzung der Bauvorschriften sowie des Raumplanungsrechts sicherstellen. Er stellt eine im öffentlichen Interesse liegende, hierfür geeignete Massnahme dar. Eine für die Beschwerdeführer mildere Massnahme, welche im Hinblick auf den angestrebten Erfolg ebenso geeignet wäre, ist nicht ersichtlich.
Die von den Beschwerdeführern ausserhalb der Bauzone ohne die erforderlichen Bewilligungen vorgenommenen Bauarbeiten und die Umnutzung eines Teils des Ökonomiegebäudes als Wohnung verletzen den Grundsatz der Trennung des Baugebiets vom Nichtbaugebiet. Dabei handelt es sich um ein grundlegendes Prinzip des Raumplanungsrechts. Die Abweichung vom Gesetz kann nicht als geringfügig eingestuft werden (vgl. Urteil 1C 110/2010 vom 26. Oktober 2010 E. 4.2). Das öffentliche Interesse an der Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands, nämlich die rechtsgleiche Anwendung und Durchsetzung der Bauvorschriften, des Raumplanungsrechts und insbesondere des Grundsatzes der Trennung des Baugebiets vom Nichtbaugebiet ist sehr stark zu gewichten (vgl. Stellungnahme des Bundesamts für Raumentwicklung vom 2. November 2011). Dem stehen Vermögensinteressen der Beschwerdeführer entgegen. Hinzu kommt das Interesse der Beschwerdeführer, dem Sohn und dessen Familie Wohnraum zur Verfügung stellen zu können. Diese privaten Interessen werden von den öffentlichen für die Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands sprechenden Interessen übertroffen, weshalb den Beschwerdeführern die mit der Anordnung der Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands verbundene
Eigentumsbeschränkung zumutbar ist.

7.3 Die Beschwerdeführer bringen vor, zumindest sei die Frist für die Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands auf sechs Monate ab dem Zeitpunkt festzusetzen, ab dem feststehe, ob eine Revision von Art. 24c RPG zustande komme. Komme die Revision zustande, müsse die Bewilligung für ein dem eingereichten Erweiterungsbegehren entsprechendes Gesuch erteilt werden, was im Rahmen der Prüfung der Verhältnismässigkeit des Wiederherstellungsbefehls zu berücksichtigen sei.
Angesprochen ist damit eine inzwischen von der Bundesversammlung beschlossene Änderung des Raumplanungsgesetzes (vgl. Art. 24c Abs. 2 -5 RPG in der Fassung vom 23. Dezember 2011, BBl 2012 59 f. [Ablauf der Referendumsfrist: 13. April 2012]). Demnach sollen künftig unter gewissen Voraussetzungen auch landwirtschaftliche Wohnbauten sowie angebaute Ökonomiebauten, die rechtmässig erstellt oder geändert worden sind, bevor das betreffende Grundstück Bestandteil des Nichtbaugebiets im Sinne des Bundesrechts wurde, mit Bewilligung der zuständigen Behörde erneuert, teilweise geändert, massvoll erweitert oder wiederaufgebaut werden können. Künftig sollen also für altrechtliche Wohnbauten sowie für solche mit angebauten Ökonomieteilen die gleichen Veränderungsmöglichkeiten bestehen, unabhängig davon, ob sie 1972 landwirtschaftlich oder nichtlandwirtschaftlich bewohnt beziehungsweise genutzt wurden (vgl. Bericht vom 22. August 2011 der Kommission für Umwelt, Raumplanung und Energie des Nationalrats zur Standesinitiative "Bauen ausserhalb der Bauzone", BBl 2011 7083 ff.).
Auch wenn das Wohnhaus der Beschwerdeführer nach Art. 24c RPG in der Fassung vom 23. Dezember 2011 künftig unter den Bestandesschutz von Art. 24c Abs. 1 RPG fallen sollte, ändert dies nichts daran, dass die mit baulichen Massnahmen verbundene Umnutzung eines Teils des Ökonomiegebäudes zu einer räumlich getrennten, zusätzlichen und funktionell eigenständigen Wohnung nicht als zulässige massvolle Erweiterung des bestehenden Wohnhauses betrachtet werden kann (vgl. E. 6.3 hiervor). Im Gegensatz zur Ansicht der Beschwerdeführer ist nicht absehbar, dass für die vorgenommenen Bauarbeiten und die Umnutzung des Gebäudes nach Inkrafttreten des revidierten Art. 24c RPG eine Ausnahmebewilligung erteilt werden könnte. Aus diesem Grund können die Beschwerdeführer aus dem Hinweis auf die Revision von Art. 24c RPG nichts zu ihren Gunsten ableiten.

7.4 Damit erweist sich die Anordnung, die vorgenommenen baulichen Veränderungen, welche die Wohnnutzung ermöglichten, innert sechs Monaten ab Rechtskraft des Urteils des Baurekursgerichts rückgängig zu machen, als verhältnismässig und die damit verbundene Eigentumsbeschränkung für die Beschwerdeführer als rechtmässig.

8.
Die Beschwerde ist nach dem Gesagten abzuweisen. Bei diesem Ausgang des Verfahrens werden die Beschwerdeführer kostenpflichtig (vgl. Art. 66 Abs. 1 BGG).

Demnach erkennt das Bundesgericht:

1.
Die Beschwerde wird abgewiesen.

2.
Die Gerichtskosten von Fr. 3'000.-- werden den Beschwerdeführern unter solidarischer Haftbarkeit auferlegt.

3.
Dieses Urteil wird den Beschwerdeführern, der Baukommission Wädenswil, der Baudirektion und dem Verwaltungsgericht des Kantons Zürich, 3. Abteilung, 3. Kammer, sowie dem Bundesamt für Raumentwicklung schriftlich mitgeteilt.

Lausanne, 7. März 2012
Im Namen der I. öffentlich-rechtlichen Abteilung
des Schweizerischen Bundesgerichts

Der Präsident: Fonjallaz

Der Gerichtsschreiber: Mattle

SR 700 Legge federale del 22 giugno 1979 sulla pianificazione del territorio (Legge sulla pianificazione del territorio, LPT) - Legge sulla pianificazione del territorio LPT Art. 24 Eccezioni per edifici e impianti fuori delle zone edificabili - In deroga all'articolo 22 capoverso 2 lettera a, possono essere rilasciate autorizzazioni per la costruzione o il cambiamento di destinazione di edifici o impianti, se:
^a	la loro destinazione esige un'ubicazione fuori della zona edificabile; e
^b	non vi si oppongono interessi preponderanti.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 82 Principio - Il Tribunale federale giudica i ricorsi:
^a	contro le decisioni pronunciate in cause di diritto pubblico;
^b	contro gli atti normativi cantonali;
^c	concernenti il diritto di voto dei cittadini nonché le elezioni e votazioni popolari.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 86 Autorità inferiori in generale - 1 Il ricorso è ammissibile contro le decisioni:
¹	Il ricorso è ammissibile contro le decisioni:
^a	del Tribunale amministrativo federale;
^b	del Tribunale penale federale;
^c	dell'autorità indipendente di ricorso in materia radiotelevisiva;
^d	delle autorità cantonali di ultima istanza, sempreché non sia ammissibile il ricorso al Tribunale amministrativo federale.
²	I Cantoni istituiscono tribunali superiori che giudicano quali autorità di grado immediatamente inferiore al Tribunale federale, in quanto un'altra legge federale non preveda che le decisioni di altre autorità giudiziarie sono impugnabili mediante ricorso al Tribunale federale.
³	Per le decisioni di carattere prevalentemente politico i Cantoni possono istituire quale autorità di grado immediatamente inferiore al Tribunale federale un'autorità diversa da un tribunale.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 89 Diritto di ricorso - 1 Ha diritto di interporre ricorso in materia di diritto pubblico chi:
¹	Ha diritto di interporre ricorso in materia di diritto pubblico chi:
^a	ha partecipato al procedimento dinanzi all'autorità inferiore o è stato privato della possibilità di farlo;
^b	è particolarmente toccato dalla decisione o dall'atto normativo impugnati; e
^c	ha un interesse degno di protezione all'annullamento o alla modifica degli stessi.
²	Hanno inoltre diritto di ricorrere:
^a	la Cancelleria federale, i dipartimenti federali o, in quanto lo preveda il diritto federale, i servizi loro subordinati, se l'atto impugnato può violare la legislazione federale nella sfera dei loro compiti;
^b	in materia di rapporti di lavoro del personale federale, l'organo competente dell'Assemblea federale;
^c	i Comuni e gli altri enti di diritto pubblico, se fanno valere la violazione di garanzie loro conferite dalla costituzione cantonale o dalla Costituzione federale;
^d	le persone, le organizzazioni e le autorità legittimate al ricorso in virtù di un'altra legge federale.
³	In materia di diritti politici (art. 82 lett. c), il diritto di ricorrere spetta inoltre a chiunque abbia diritto di voto nell'affare in causa.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 42 Atti scritti - 1 Gli atti scritti devono essere redatti in una lingua ufficiale, contenere le conclusioni, i motivi e l'indicazione dei mezzi di prova ed essere firmati.
¹	Gli atti scritti devono essere redatti in una lingua ufficiale, contenere le conclusioni, i motivi e l'indicazione dei mezzi di prova ed essere firmati.
²	Nei motivi occorre spiegare in modo conciso perché l'atto impugnato viola il diritto. Qualora il ricorso sia ammissibile soltanto se concerne una questione di diritto di importanza fondamentale o un caso particolarmente importante per altri motivi, occorre spiegare perché la causa adempie siffatta condizione.14 15
³	Se sono in possesso della parte, i documenti indicati come mezzi di prova devono essere allegati; se l'atto scritto è diretto contro una decisione, anche questa deve essere allegata.
⁴	In caso di trasmissione per via elettronica, la parte o il suo patrocinatore deve munire l'atto scritto di una firma elettronica qualificata secondo la legge del 18 marzo 201616 sulla firma elettronica. Il Tribunale federale determina mediante regolamento:
^a	il formato dell'atto scritto e dei relativi allegati;
^b	le modalità di trasmissione;
^c	le condizioni alle quali può essere richiesta la trasmissione successiva di documenti cartacei in caso di problemi tecnici.17
⁵	Se mancano la firma della parte o del suo patrocinatore, la procura dello stesso o gli allegati prescritti, o se il patrocinatore non è autorizzato in quanto tale, è fissato un congruo termine per sanare il vizio, con la comminatoria che altrimenti l'atto scritto non sarà preso in considerazione.
⁶	Gli atti illeggibili, sconvenienti, incomprensibili, prolissi o non redatti in una lingua ufficiale possono essere del pari rinviati al loro autore affinché li modifichi.
⁷	Gli atti scritti dovuti a condotta processuale da querulomane o altrimenti abusiva sono inammissibili.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 106 Applicazione del diritto - 1 Il Tribunale federale applica d'ufficio il diritto.
¹	Il Tribunale federale applica d'ufficio il diritto.
²	Esamina la violazione di diritti fondamentali e di disposizioni di diritto cantonale e intercantonale soltanto se il ricorrente ha sollevato e motivato tale censura.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 105 Fatti determinanti - 1 Il Tribunale federale fonda la sua sentenza sui fatti accertati dall'autorità inferiore.
¹	Il Tribunale federale fonda la sua sentenza sui fatti accertati dall'autorità inferiore.
²	Può rettificare o completare d'ufficio l'accertamento dei fatti dell'autorità inferiore se è stato svolto in modo manifestamente inesatto o in violazione del diritto ai sensi dell'articolo 95.
³	Se il ricorso è diretto contro una decisione d'assegnazione o rifiuto di prestazioni pecuniarie dell'assicurazione militare o dell'assicurazione contro gli infortuni, il Tribunale federale non è vincolato dall'accertamento dei fatti operato dall'autorità inferiore.96

SR 700 Legge federale del 22 giugno 1979 sulla pianificazione del territorio (Legge sulla pianificazione del territorio, LPT) - Legge sulla pianificazione del territorio LPT Art. 22 Autorizzazione edilizia - 1 Edifici o impianti possono essere costruiti o trasformati solo con l'autorizzazione dell'autorità.
¹	Edifici o impianti possono essere costruiti o trasformati solo con l'autorizzazione dell'autorità.
²	L'autorizzazione è rilasciata solo se:
^a	gli edifici o gli impianti sono conformi alla funzione prevista per la zona d'utilizzazione; e
^b	il fondo è urbanizzato.
³	Sono riservate le altre condizioni previste dal diritto federale e cantonale.

SR 700 Legge federale del 22 giugno 1979 sulla pianificazione del territorio (Legge sulla pianificazione del territorio, LPT) - Legge sulla pianificazione del territorio LPT Art. 24^a Cambiamenti di destinazione senza lavori di trasformazione fuori delle zone edificabili - 1 Quando il cambiamento di destinazione di un edificio o di un impianto fuori delle zone edificabili non necessita lavori di trasformazione ai sensi dell'articolo 22 capoverso 1, l'autorizzazione è rilasciata se:
¹	Quando il cambiamento di destinazione di un edificio o di un impianto fuori delle zone edificabili non necessita lavori di trasformazione ai sensi dell'articolo 22 capoverso 1, l'autorizzazione è rilasciata se:
^a	non ne deriva alcuna nuova ripercussione sul territorio, sull'urbanizzazione e sull'ambiente; e
^b	esso non contravviene ad alcun altro atto normativo federale.
²	L'autorizzazione eccezionale è rilasciata con la riserva di una nuova decisione, presa d'ufficio, in caso di mutate condizioni.

SR 700 Legge federale del 22 giugno 1979 sulla pianificazione del territorio (Legge sulla pianificazione del territorio, LPT) - Legge sulla pianificazione del territorio LPT Art. 24^c Edifici e impianti esistenti fuori delle zone edificabili, non conformi alla destinazione della zona - 1 Fuori delle zone edificabili, gli edifici e impianti utilizzabili in base alla loro destinazione ma non più conformi alla destinazione della zona, sono per principio protetti nella propria situazione di fatto.
¹	Fuori delle zone edificabili, gli edifici e impianti utilizzabili in base alla loro destinazione ma non più conformi alla destinazione della zona, sono per principio protetti nella propria situazione di fatto.
²	Con l'autorizzazione dell'autorità competente, tali edifici e impianti possono essere rinnovati, trasformati parzialmente, ampliati con moderazione o ricostruiti, purché siano stati eretti o modificati legalmente.60
³	Lo stesso vale per gli edifici abitativi agricoli e gli edifici annessi utilizzati a scopo di sfruttamento agricolo, eretti o trasformati legalmente prima che il fondo in questione diventasse parte della zona non edificabile ai sensi del diritto federale. Il Consiglio federale emana disposizioni al fine di evitare ripercussioni negative per l'agricoltura.61
⁴	L'aspetto esterno di un edificio può essere modificato soltanto se ciò è necessario per un'utilizzazione a scopo abitativo conforme agli standard attuali o per un risanamento energetico, oppure per migliorare l'integrazione dell'edificio nel paesaggio.62
⁵	In ogni caso è fatta salva la compatibilità con le importanti esigenze della pianificazione territoriale.63

SR 700 Legge federale del 22 giugno 1979 sulla pianificazione del territorio (Legge sulla pianificazione del territorio, LPT) - Legge sulla pianificazione del territorio LPT Art. 24^d - 1 In edifici abitativi agricoli, conservati nella loro sostanza, può essere autorizzata un'utilizzazione a scopi abitativi extra-agricoli.66
¹	In edifici abitativi agricoli, conservati nella loro sostanza, può essere autorizzata un'utilizzazione a scopi abitativi extra-agricoli.66
^1bis	...67
²	Il cambiamento totale di destinazione di edifici e impianti degni di protezione può essere autorizzato se:68
^a	sono stati sottoposti a protezione dall'autorità competente; e
^b	la loro conservazione a lungo termine non può essere assicurata in altro modo.
³	Le autorizzazioni secondo il presente articolo possono essere rilasciate soltanto se:69
^a	l'edificio o l'impianto non è più necessario all'utilizzazione anteriore, si presta all'utilizzazione prevista e non comporta un edificio sostitutivo che non sia necessario;
^b	l'aspetto esterno e la struttura edilizia basilare restano sostanzialmente immutati;
^c	è necessaria tutt'al più una leggera estensione dell'urbanizzazione esistente e il finanziamento di tutti i costi d'infrastruttura, causati dal cambiamento completo di destinazione dell'edificio o dell'impianto, sono ribaltati sul proprietario;
^d	la coltivazione agricola dei terreni circostanti non è minacciata;
^e	non vi si oppongono interessi preponderanti.

SR 700.1 Ordinanza del 28 giugno 2000 sulla pianificazione del territorio (OPT) OPT Art. 42^a - 1 Nel quadro dell'articolo 24d capoversi 1 e 3 LPT, sono ammessi gli ampliamenti indispensabili per un'utilizzazione a scopo abitativo al passo con i tempi.
¹	Nel quadro dell'articolo 24d capoversi 1 e 3 LPT, sono ammessi gli ampliamenti indispensabili per un'utilizzazione a scopo abitativo al passo con i tempi.
²	...56
³	La ricostruzione degli edifici distrutti per cause di forza maggiore può essere autorizzata.57

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 95 Diritto svizzero - Il ricorrente può far valere la violazione:
^a	del diritto federale;
^b	del diritto internazionale;
^c	dei diritti costituzionali cantonali;
^d	delle disposizioni cantonali in materia di diritto di voto dei cittadini e di elezioni e votazioni popolari;
^e	del diritto intercantonale.

SR 700.1 Ordinanza del 28 giugno 2000 sulla pianificazione del territorio (OPT) OPT Art. 41 LPT - 1 L'articolo 24c LPT è applicabile a edifici e impianti costruiti o trasformati legalmente prima che il fondo in questione diventasse parte della zona non edificabile ai sensi del diritto federale (edifici e impianti secondo il diritto anteriore).
¹	L'articolo 24c LPT è applicabile a edifici e impianti costruiti o trasformati legalmente prima che il fondo in questione diventasse parte della zona non edificabile ai sensi del diritto federale (edifici e impianti secondo il diritto anteriore).
²	Esso non è applicabile a edifici e impianti agricoli isolati non abitati.

SR 700.1 Ordinanza del 28 giugno 2000 sulla pianificazione del territorio (OPT) OPT Art. 42 - 1 Una trasformazione è considerata parziale e un ampliamento è considerato moderato se l'identità dell'edificio o dell'impianto unitamente ai dintorni rimane conservata nei tratti essenziali. Sono ammessi miglioramenti volti a cambiare l'aspetto esterno.49
¹	Una trasformazione è considerata parziale e un ampliamento è considerato moderato se l'identità dell'edificio o dell'impianto unitamente ai dintorni rimane conservata nei tratti essenziali. Sono ammessi miglioramenti volti a cambiare l'aspetto esterno.49
²	Stato di riferimento determinante per la valutazione dell'identità è lo stato in cui si trovava l'edificio o l'impianto al momento dell'assegnazione a una zona non edificabile.50
³	Il quesito se l'identità dell'edificio o dell'impianto rimanga sostanzialmente immutata va valutato tenendo conto di tutte le circostanze. In ogni caso valgono le seguenti regole:
^a	all'interno del volume esistente dell'edificio la superficie utile lorda computabile non può essere ampliata oltre il 60 per cento, fermo restando che la posa di un'isolazione esterna è considerata quale ampliamento all'interno del volume esistente dell'edificio;
^b	si può procedere ad un ampliamento esterno se sono rispettate le condizioni di cui all'articolo 24c capoverso 4 LPT; in questo caso, l'ampliamento totale, sia in relazione alla superficie utile lorda computabile, sia in relazione alla superficie totale (somma della superficie utile lorda computabile e della superficie accessoria lorda) non deve superare il 30 per cento o i 100 m2; gli ampliamenti all'interno del volume esistente dell'edificio sono computati solo per metà;
^c	i lavori di trasformazione non devono consentire una modifica rilevante dell'utilizzazione di edifici abitati in origine solo temporaneamente.51
⁴	Un edificio o un impianto può essere ricostruito soltanto se al momento della distruzione o della demolizione era ancora utilizzabile secondo la destinazione e vi era ancora un interesse alla sua utilizzazione. Il volume dell'edificio può essere ricostruito entro i limiti necessari per realizzare la superficie ammessa ai sensi del capoverso 3. Il capoverso 3 lettera a non è applicabile. Ove risulti indicato dal profilo oggettivo, l'ubicazione dell'edificio o dell'impianto sostitutivo può divergere in misura minima da quella dell'edificio o dell'impianto preesistente.52
⁵	Gli impianti solari di cui all'articolo 18a capoverso 1 LPT non sono tenuti in considerazione nella valutazione di cui all'articolo 24c capoverso 4 LPT.53

SR 101 Costituzione federale della Confederazione Svizzera del 18 aprile 1999 Cost. Art. 26 Garanzia della proprietà - 1 La proprietà è garantita.
¹	La proprietà è garantita.
²	In caso d'espropriazione o di restrizione equivalente della proprietà è dovuta piena indennità.

SR 101 Costituzione federale della Confederazione Svizzera del 18 aprile 1999 Cost. Art. 36 Limiti dei diritti fondamentali - 1 Le restrizioni dei diritti fondamentali devono avere una base legale. Se gravi, devono essere previste dalla legge medesima. Sono eccettuate le restrizioni ordinate in caso di pericolo grave, immediato e non altrimenti evitabile.
¹	Le restrizioni dei diritti fondamentali devono avere una base legale. Se gravi, devono essere previste dalla legge medesima. Sono eccettuate le restrizioni ordinate in caso di pericolo grave, immediato e non altrimenti evitabile.
²	Le restrizioni dei diritti fondamentali devono essere giustificate da un interesse pubblico o dalla protezione di diritti fondamentali altrui.
³	Esse devono essere proporzionate allo scopo.
⁴	I diritti fondamentali sono intangibili nella loro essenza.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 66 Onere e ripartizione delle spese giudiziarie - 1 Di regola, le spese giudiziarie sono addossate alla parte soccombente. Se le circostanze lo giustificano, il Tribunale federale può ripartirle in modo diverso o rinunciare ad addossarle alle parti.
¹	Di regola, le spese giudiziarie sono addossate alla parte soccombente. Se le circostanze lo giustificano, il Tribunale federale può ripartirle in modo diverso o rinunciare ad addossarle alle parti.
²	In caso di desistenza o di transazione, il Tribunale federale può rinunciare in tutto o in parte a riscuotere le spese giudiziarie.
³	Le spese inutili sono pagate da chi le causa.
⁴	Alla Confederazione, ai Cantoni, ai Comuni e alle organizzazioni incaricate di compiti di diritto pubblico non possono di regola essere addossate spese giudiziarie se, senza avere alcun interesse pecuniario, si rivolgono al Tribunale federale nell'esercizio delle loro attribuzioni ufficiali o se le loro decisioni in siffatte controversie sono impugnate mediante ricorso.
⁵	Salvo diversa disposizione, le spese giudiziarie addossate congiuntamente a più persone sono da queste sostenute in parti eguali e con responsabilità solidale.