2C_164/2020 - 2020-10-06 - Finanze pubbliche e diritto tributario - Grundstückgewinnsteuer des Kantons Zürich, Steuerperiode 2012

Bundesgericht
Tribunal fédéral
Tribunale federale
Tribunal federal

2C 164/2020

Urteil vom 6. Oktober 2020

II. öffentlich-rechtliche Abteilung

Besetzung
Bundesrichter Seiler, Präsident,
Bundesrichterinnen Aubry Girardin, Hänni,
Gerichtsschreiber Kocher.

Verfahrensbeteiligte
A.________ AG,
Beschwerdeführer,
vertreten durch Herrn Prof. Dr. Peter Mäusli-Allenspach,

gegen

Stadt U.________, Kommission für die Grundsteuern,
Beschwerdegegnerin,

Kantonales Steueramt Zürich,
Dienstabteilung Recht, Bändliweg 21, 8090 Zürich,
Steuerverwaltung des Kantons Schwyz,
Rechtsdienst, Bahnhofstrasse 15, 6430 Schwyz,
Administration cantonale des impôts du canton de Vaud,
route de Berne 46, 1014 Lausanne.

Gegenstand
Grundstückgewinnsteuer des Kantons Zürich, Steuerperiode 2012,

Beschwerde gegen das Urteil des
Verwaltungsgerichts des Kantons Zürich, 2. Abteilung, vom 18. Dezember 2019 (SB.2017.00152).

Sachverhalt:

A.
Die A.________ AG (heute: A.A.________ AG; nachfolgend: die Steuerpflichtige) hat Sitz in V.________, Gemeinde W.________ /SZ, und wurde gemäss Handelsregister am 10. Dezember 2009 gegründet. Steuerrechtlich gilt sie als interkantonale Grundstückhändlerin. Zu Beginn der hier interessierenden Steuerperiode 2012 hielt sie Grundstücke in den Kantonen Zürich und Waadt, was dort Spezialdomizile begründete. Die im Kanton Zürich bzw. in U.________/ZH gelegenen Grundstücke, auf welchen sich eine Kapitalanlageliegenschaft befindet, veräusserte sie am 11. Januar 2012 an eine Drittperson. Der Preis betrug Fr. 12'994'000.--. Durch den Verkauf entfiel die wirtschaftliche Zugehörigkeit der Steuerpflichtigen zum Kanton Zürich. Die Belegenheitsgemeinde erliess am 4. Oktober 2012 die Veranlagungsverfügung für den Grundstückgewinn. Dabei ging sie von folgenden Zahlen aus:

Erwerbspreis 9'752'510.--
+ Wertvermehrende Investitionen 515'827.--
+ Handänderungsgebühren (beim Verkauf) 16'707.--
Anlagekosten 10'285'044.--
Erlös 12'944'000.--
2'658'
= Grundstückgewinn
966.--
- Ausserkantonale Verluste -163'699.--
= steuerbarer Grundstückgewinn 2'495'257.--

Bei einem Grundstückgewinn von gerundet Fr. 2'495'200.-- und einer Haltedauer von zwei Jahren ergab sich eine Grundstückgewinnsteuer von Fr. 987'480.--. Die Veranlagungsverfügung erwuchs unangefochten in Rechtskraft. Die Steuerpflichtige verbuchte die Grundstückgewinnsteuer von Fr. 987'480.-- in der Erfolgsrechnung (und machte sie entsprechend für die Zwecke der Gewinnsteuer gewinnmindernd geltend). Der handelsrechtliche Abschluss zum Geschäftsjahr 2012 führte zu einem Gewinn von Fr. 1'510'279.--. Von der kantonalrechtlichen Möglichkeit für Grundstückhändler, die anfallende Grundstückgewinnsteuer nicht in der Gewinn-, sondern in der Grundstückgewinnsteuer zum Abzug zu bringen (§ 221 Abs. 2 StG/ZH), sah die Steuerpflichtige ab.

B.
Bei der Veranlagung der Staats- und Gemeindesteuern des Kantons Zürich, Steuerperiode 2012, ging das Steueramt des Kantons Zürich (KStA/ZH) vom handelsrechtlichen Gewinn von Fr. 1'510'279.-- aus und brachte es einen Betrag von Fr. 1'675'779.-- ("Gewinn aus Verkauf Liegenschaften [wurde über die Grundstückgewinnsteuer erfasst]") zum Abzug. Entsprechend wies die Veranlagungsverfügung vom 27. Oktober 2014 einen steuerbaren Reingewinn von Fr. 0.-- aus. Die Steuerverwaltung des Kantons Waadt veranlagte ihrerseits für die Zwecke der Gewinnsteuer ebenfalls einen Gewinn von Fr. 0.-- (Veranlagungsverfügung vom 2. Juni 2016).

C.
Mit Verfügung vom 29. März 2016 veranlagte die Steuerverwaltung des Kantons Schwyz (KSTV/SZ) die Steuerpflichtige für die Staats- und Gemeindesteuern des Kantons Schwyz, Steuerperiode 2012. Dabei gelangte sie zu einem steuerbaren Reingewinn von Fr. 1'346'500.--. In der interkantonalen Steuerausscheidung wies der Kanton Schwyz den Immobilienertrag von insgesamt Fr. 2'725'779.-- dem Kanton Zürich zu (aufgrund der dortigen Kapitalanlageliegenschaften). In den Kantonen Waadt und Schwyz hatte die Steuerpflichtige keine Erträge erzielt. Vom Immobilienertrag zog sie zulasten des Kantons Zürich den Immobilienaufwand von Fr. 1'152'550.-- (Steuern von Fr. 1'107'306.--, Verwaltungskosten von Fr. 14'000.--, proportional anteilige Schuldzinsen von Fr. 2'784.--) ab. Der dem Kanton Zürich zustehende Grundstückerfolg erreichte damit netto Fr. 1'601'689.--. Schliesslich wies der Kanton Schwyz dem Kanton Zürich den im Kanton Schwyz eingetretenen operativen Verlust (Fr. 63'030.-- nebst noch nicht verrechneten Vorjahresverlusten von Fr. 163'699.--, gesamthaft Fr. 226'729.--) zur Übernahme zu, ebenso die Schuldzinsüberschüsse der Kantone Schwyz und Waadt von Fr. 28'460.-- (Fr. 8'931.-- bzw. Fr. 19'529.--). Die Veranlagungsverfügung wurde
rechtskräftig.

D.
Die Steuerpflichtige unterbreitete der Gemeinde U.________/ZH am 20. April 2016 ein Revisionsgesuch hinsichtlich der rechtskräftigen Veranlagungsverfügung vom 4. Oktober 2012. Darin beantragte sie, der veranlagte Grundstückgewinn von Fr. 2'495'257.-- sei um Fr. 1'148'757.-- auf Fr. 1'346'500.-- herabzusetzen. Die Gemeinde wies das Gesuch am 25. Mai 2016 ab und bestätigte dies mit Einspracheentscheid vom 9. August 2016.

E.
Dagegen gelangte die Steuerpflichtige an das Steuerrekursgericht des Kantons Zürich, das den Rekurs mit Entscheid vom 14. November 2017 teilweise guthiess und den Grundstückgewinn um Fr. 91'490.-- auf Fr. 2'403'767.-- ermässigte. Die Überlegung ging dahin, dass die Veranlagungsverfügung des Kantons Zürich vom 2. Juni 2016 (vorne lit. B) zu den Einkommens- und Vermögenssteuern offensichtlich unrichtig sei. Bei zutreffender Betrachtung wäre, so das Steuerrekursgericht, im Kanton Zürich ein Verlust von Fr. 1'148'757.-- zu veranlagen gewesen. Der eingetretenen interkantonalen Doppelbesteuerung sei folgendermassen zu begegnen: Zulasten des steuerbaren Grundstückgewinns sei zum einen der im Kanton Schwyz eingetretene operative Verlust von Fr. 63'030.-- zu übernehmen. Die noch nicht verrechneten Vorjahresverluste von Fr. 163'699.-- seien bei Ermittlung des steuerbaren Grundstückgewinns bereits berücksichtigt worden (vorne lit. A). Zum andern habe der Kanton Zürich in der Grundstückgewinnsteuerveranlagung auch die Schuldzinsüberschüsse der Kantone Schwyz und Waadt von Fr. 28'460.-- zu tragen (vorne lit. C). Im Umfang von Fr. 91'490.-- (Fr. 63'030.-- plus Fr. 28'460.--) sei die rechtskräftige Veranlagungsverfügung vom 4. Oktober 2012 zu
revidieren. Nicht anzurechnen sei hingegen der im Kanton Zürich entstandene operative Verlust von Fr. 1'057'267.-- (operative Erträge von Fr. 66'823.-- abzüglich Aufwänden von Fr. 1'124'090.-- [Steuern: Fr. 1'107'306.--; Verwaltungskosten: Fr. 14'000.--; proportional anteilige Schuldzinsen von Fr. 2'784.--]). In diesem Umfang liege ein innerkantonaler Sachverhalt vor, der von den Regeln über die interkantonale Doppelbesteuerung ausgenommen sei.

F.
In der Folge erhob die Steuerpflichtige Beschwerde an das Verwaltungsgericht des Kantons Zürich. Sie beantragte, unter Berücksichtigung des bereinigten Steueraufwandes sei sie mit einem steuerbaren Grundstückgewinn von Fr. 1'656'300.-- zu veranlagen, was zu einer Grundstückgewinnsteuer von Fr. 651'920.-- führe. Dabei stützte sie sich auf folgende Berechnung:

Handelsrechtlicher Gewinn (nach Steuern)_ ____________ 1'510'279.--_

+_verbuchter Steueraufwand_ 1'104'298.--_

=_Handelsrechtlicher Gewinn (vor Steuern)_ ___________ 2'614'577.--_

- Grundstückgewinnsteuer_ -651'920.--_

- direkte Bundessteuer_ -140'786.--_

-_übrige Steuern_ -1'870.--_

=_Handelsrechtlicher Gewinn (nach korrigierten Steuern)_ 1'820'002.--_

-
-163'699.--
Noch nicht verrechnete Vorjahresverluste_ ____________ ____________

=_Steuerbarer Reingewinn (nach Steuern)_ _____________ 1'656'300.--_

Das Verwaltungsgericht wies die Beschwerde mit Entscheid SB.2017.00152 vom 18. Dezember 2019 ab. Es erkannte, bis zur Einführung von § 224a StG/ZH, der am 1. Januar 2019 wirksam geworden sei (BGE 145 II 206), habe der Kanton Zürich keine Möglichkeit gekannt, im Kanton eingetretene operative Verluste an Grundstückgewinne anzurechnen. Immerhin ermögliche § 221 Abs. 2 StG/ZH es den Grundstückhändlern, die mit der Liegenschaft zusammenhängenden Aufwendungen geltend zu machen, soweit diese nicht bereits bei der Einkommens- oder Gewinnsteuer berücksichtigt würden.
Unter diesem Titel wäre es der Steuerpflichtigen bei der Veranlagung der Grundstückgewinnsteuer, so das Verwaltungsgericht, namentlich möglich gewesen, den Grundstückgewinnsteuerbetrag und die direkte Bundessteuer zur Anrechnung zu bringen. Die Steuerpflichtige habe davon abgesehen und damit den Steueraufwand in der Gewinnsteuer zum Abzug bringen wollen (E. 3.1). Das Steuergesetz des Kantons Zürich sehe für den Fall einer interkantonalen Doppelbesteuerung keinen Revisionsgrund vor. Ein unmittelbar auf Art. 127 Abs. 3 BV gestützter Revisionsgrund, wie er teils postuliert werde, entfalle, da ein solcher auf Fälle einer "offensichtlichen interkantonalen Doppelbesteuerung" beschränkt sei, wovon hier nicht gesprochen werden könne (E. 4.2).
Die nicht angerechneten Aufwände (Fr. 1'057'267.--) stellten, schliesst das Verwaltungsgericht, keinen Ausscheidungsverlust im Sinne von Art. 127 Abs. 3 BV dar; vielmehr handle es sich dabei um Elemente, die dem Kanton Zürich objektmässig zugewiesen worden seien. In diesem Umfang liege ein innerkantonaler Sachverhalt vor, der von den Regeln über die interkantonale Doppelbesteuerung ausgenommen sei (E. 4.3). Aus dem Umstand, dass das Steuerrekursgericht die ausserkantonalen Elemente zur Revision zugelassen habe, könne die Steuerpflichtige nichts ableiten, was zu einer Revision aufgrund innerkantonaler Elemente zu führen hätte (E. 4.4).

G.
Die Steuerpflichtige erhebt mit Eingabe vom 14. Februar 2020 beim Bundesgericht Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten. Sie beantragt, in Aufhebung des angefochtenen Entscheids sei der steuerbare Grundstückgewinn auf Fr. 1'656'300.-- festzusetzen, was zu einer Grundstückgewinnsteuer von Fr. 651'920.-- zu führen habe. Sie rügt, der angefochtene Entscheid stehe in Widerspruch zur bundesgerichtlichen Praxis zu Art. 127 Abs. 3 BV (Schlechterstellungsverbot) und zu Art. 127 Abs. 2 BV (Grundsatz der Verhältnismässigkeit der Besteuerung bzw. der Besteuerung nach der wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit). Weiter erblickt sie im angefochtenen Entscheid einen Verstoss gegen den Grundsatz des Vorrangs des Bundesrechts (Art. 49 Abs. 1 BV). Vorsorglich ficht sie auch die Veranlagungsverfügungen in den Kantonen Schwyz und Waadt zur Steuerperiode 2012 an.

H.
Das Verwaltungsgericht des Kantons Zürich und das Steueramt des Kantons Zürich schliessen auf Abweisung der Beschwerde, soweit darauf einzutreten sei. Die Belegenheitsgemeinde und der Kanton Waadt beantragen die Abweisung der Beschwerde. Der Kanton Schwyz lässt sich nicht vernehmen.

Erwägungen:

1.

1.1. Die Voraussetzungen der Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten (Art. 82 lit. a , Art. 83 e contrario, Art. 89 Abs. 1 , Art. 90 und Art. 100 Abs. 1 BGG in Verbindung mit Art. 73 StHG [SR 642.14]) sind gegeben. Auf die Beschwerde ist einzutreten.

1.2. Das Bundesgericht wendet das Bundesrecht von Amtes wegen an (Art. 106 Abs. 1 BGG; BGE 146 IV 88 E. 1.3.2 S. 92) und prüft es mit uneingeschränkter (voller) Kognition (Art. 95 lit. a BGG; BGE 145 I 239 E. 2 S. 241).

1.3. Im Unterschied zum Bundesgesetzesrecht geht das Bundesgericht der Verletzung verfassungsmässiger Individualrechte (einschliesslich der Grundrechte) und des rein kantonalen und kommunalen Rechts nur nach, falls und soweit eine solche Rüge in der Beschwerde überhaupt vorgebracht und ausreichend begründet worden ist (qualifizierte Rüge- und Begründungsobliegenheit gemäss Art. 106 Abs. 2 BGG). Die beschwerdeführende Person hat daher klar und detailliert anhand der Erwägungen des angefochtenen Entscheids darzulegen, dass und inwiefern verfassungsmässige Individualrechte verletzt worden sein sollen (BGE 146 IV 114 E. 2.1 S. 118; 145 V 304 E. 1.1 S. 305 f.).

1.4. Das Bundesgericht legt seinem Urteil den Sachverhalt zugrunde, den die Vorinstanz festgestellt hat (Art. 105 Abs. 1 BGG; BGE 146 IV 114 E. 2.1 S. 118).

2.

2.1. Wie schon vor der Vorinstanz ersucht die Steuerpflichtige im bundesgerichtlichen Verfahren um die revisionsweise Ermässigung des Grundstückgewinns von Fr. 2'495'257.-- (Sachverhalt, lit. A) um Fr. 838'957.-- auf Fr. 1'656'300.-- (Sachverhalt, lit. G). Ihr Antrag geht damit hinter jenen zurück, den sie vor der Veranlagungsbehörde, der Einsprachebehörde und dem Steuerrekursgericht gestellt hatte. Damals hatte sie beantragt, der Grundstückgewinn von Fr. 2'495'257.-- sei um Fr. 1'148'757.-- auf Fr. 1'346'500.-- herabzusetzen (Sachverhalt, lit. D).

2.2. Die rechnerische Herleitung des im bundesgerichtliche Verfahren gestellten Antrags zeigt auf, dass die Steuerpflichtige die gesamten Steuern und die noch nicht verrechneten Vorjahresverluste angerechnet haben will (Sachverhalt, lit. E). Es ist unbestritten, dass sie dies bei Beanspruchung des Wahlrechts von § 221 Abs. 2 des Steuergesetzes (des Kantons Zürich) vom 8. Juni 1997 (StG/ZH; LS 631.1) hätte erreichen können. Von der Ausübung der Option hat sie in ihrer seinerzeitigen Grundstückgewinnsteuererklärung indes keinen Gebrauch gemacht. Die Veranlagungsverfügung vom 4. Oktober 2012 liess sie in der Folge unangefochten in Rechtskraft erwachsen (Sachverhalt, lit. A). Im bundesgerichtlichen Verfahren beantragt sie, dass die Ausübung der Option auch nachträglich möglich sein müsse. Mithin geht es ihr - auch wenn sie hauptsächlich mit Art. 127 Abs. 3 BV argumentiert - weniger um die Beseitigung eines angeblichen interkantonalen Ausscheidungsverlusts als vielmehr um die nachträgliche Beanspruchung des Abzugs.

2.3.

2.3.1. Gemäss § 221 Abs. 2 StG/ZH gilt: "Natürliche und juristische Personen, welche mit Liegenschaften handeln, können weitere mit der Liegenschaft zusammenhängende Aufwendungen geltend machen, soweit sie auf deren Berücksichtigung bei der Einkommens- oder Gewinnsteuer ausdrücklich verzichtet haben." Zu den "mit der Liegenschaft zusammenhängenden Aufwendungen" zählen namentlich die Unterhalts-, Betriebs- und Verwaltungskosten, die Schuldzinsen, Baurechtszinsen, Mäklerhonorare und alle Steuern, die im Zusammenhang mit der Veräusserung des Grundstücks stehen (Gewinnsteuer von Bund, Kanton und Gemeinde, Kapitalsteuer von Kanton und Gemeinde, Grundstückgewinnsteuer von Kanton und Gemeinde usw.; ausführlich dazu Felix Richner/Walter Frei/Stefan Kaufmann/Hans Ulrich Meuter, Kommentar zum Zürcher Steuergesetz, 3. Aufl. 2013, N. 135 ff. zu § 221 StG/ZH, insb. N. 140). Die steuerpflichtige Person verfügt, sofern sie als Grundstückhändlerin qualifiziert, über ein Wahlrecht. Sie kann die Option dahingehend ausüben, dass sie die genannten Positionen als Aufwand in der Grundstückgewinnsteuer oder als Aufwand in der Gewinnsteuer geltend macht.

2.3.2. Die Anrechnung operativer Verluste kennt das Steuerrecht des Kantons Zürich hingegen erst seit dem 1. Januar 2019 (§ 224a StG/ZH; BGE 145 II 206). Die bis zu diesem Zeitpunkt herrschende kantonale Rechtslage war - jedenfalls auf innerkantonaler Ebene - verfassungsrechtlich nicht zu beanstanden (BGE 139 II 373 E. 3.5 S. 379 ff.). Ebenso klar und deutlich hielt das Bundesgericht aber verschiedentlich fest, dass die Wahl des Systems der Grundstückgewinnbesteuerung (monistisch oder dualistisch) sich nicht zuungunsten der übrigen Kantone und der steuerpflichtigen Person auswirken dürfe, die in mehreren Kantonen steuerpflichtig ist (BGE 140 I 114 E. 2.1 S. 116 f.; 139 II 373 E. 4.2 S. 382; 131 I 249 E. 6.3 S. 261; so schon BGE 92 I 198 E. 3b S. 200).

2.3.3. Wie das Bundesgericht im Laufe der Zeit immer wieder betont hat, kennt das harmonisierte Steuerrecht von Kantonen und Gemeinden einen Numerus clausus von Rechtsgründen, die es erlauben, auf eine rechtskräftige Verfügung oder einen rechtskräftigen Entscheid zurückzukommen, so die Revision (Art. 51 StHG), die Berichtigung (Art 52 StHG) und die Nachsteuer (Art. 53 f StHG; BGE 143 II 646 E. 3.1 S. 655; 142 II 433 E. 3.1 S. 437). Weitere Aufhebungs- oder Abänderungsgründe sind ausgeschlossen und können weder von der steuerpflichtigen Person noch von der öffentlichen Hand angerufen werden (zuletzt Urteil 2C 652/2018 vom 14. Mai 2020 E. 3.2.1 mit zahlreichen Hinweisen).

2.3.4. Eine Revision ist in jedem Fall ausgeschlossen, wenn die antragstellende Person als Revisionsgrund vorbringt, was sie bei der ihr zumutbaren Sorgfalt schon im ordentlichen Verfahren hätte geltend machen können (Art. 51 Abs. 2 StHG; Urteil 2C 495/2018 vom 7. Mai 2019 E. 4.4). Die Begründung für diese gesetzliche Einschränkung ist darin zu finden, dass die Revision als ausserordentliches Rechtsmittel ausgestaltet ist, dem lediglich subsidiärer Charakter zukommt (Urteil 2C 941/2015 vom 9. August 2016 E. 6.3). Hinzu kommt, dass ein Revisionsgesuch innerhalb von 90 Tagen nach Entdeckung des Revisionsgrundes einzureichen ist, spätestens aber innerhalb von zehn Jahren nach der Eröffnung der revisionsbetroffenen Verfügung oder des revisionsbetroffenen Entscheids (Art. 51 Abs. 3 StHG).

2.3.5. Von Harmonisierungsrechts wegen bildet ein angeblicher Verstoss gegen das Verbot der interkantonalen Doppelbesteuerung keinen eigenständigen Revisionsgrund. Ob ein solcher unmittelbar aus Art. 127 Abs. 3 BV hergeleitet werden könne, hatte das Bundesgericht noch nicht abschliessend zu beurteilen (BGE 139 II 373 E. 1.5 S. 377; Urteile 2C 495/2018 vom 7. Mai 2019 E. 4.3; 2C 431/2014 vom 4. Dezember 2014 E. 1.4). Im innerkantonalen Zusammenhang kann Art. 127 Abs. 3 BV von vornherein nicht angerufen werden (BGE 139 II 372 E. 3.5 S. 379 ff.).

3.

3.1. Der Kanton Zürich hat in Anwendung seines harmonisierten Grundstückgewinnsteuerrechts, das dem monistischen System folgt (Art. 12 Abs. 4 StHG; § 216 Abs. 1 StG/ZH), den um die ausserkantonalen operativen Verluste von Fr. 226'679.-- geschmälerten Grundstückgewinn besteuert (Sachverhalt, lit. C). Den im Kanton entstandenen operativen Verlust von Fr. 1'057'267.-- liess er für die Zwecke der Grundstückgewinnsteuer unberücksichtigt. Dies ist verfassungsrechtlich haltbar, geht es hier doch um die Steuerperiode 2012 und trat § 224a StG/ZH erst am 1. Januar 2019 in Kraft (BGE 145 II 206).

3.2. Dem Grundsatze nach hätte dies zur Folge gehabt, dass der nicht zur Anrechnung gebrachte operative Verlust in den Folgeperioden (Art. 25 Abs. 2 StHG) mit den dannzumaligen operativen Gewinnen verrechnet werden könnte. Wie aus den amtlichen Akten hervorgeht, die sachverhaltsergänzend herangezogen werden können (Art. 105 Abs. 2 BGG), bildete der Kantone Zürich nach dem Verkauf der streitbetroffenen Grundstücke vom 11. Januar 2012 indes kein Spezialsteuerdomizil mehr, da die Steuerpflichtige dort kein weiteres Grundeigentum hielt. Dies schloss eine spätere Verlustverrechnung im Kanton Zürich von vornherein aus. Ebenso ausgeschlossen war, dass es zu einer Weiter- bzw. Rückübertragung des Verlusts auf andere Kantone (hier: Kanton Schwyz als Hauptsteuerdomizil bzw. Kanton Waadt als Spezialsteuerdomizil) kommt. Denn dies widerspräche dem Prinzip, dass die Wahl des Systems der Grundstückgewinnbesteuerung (monistisch oder dualistisch) sich nicht zuungunsten der übrigen Kantone auswirken darf (vorne E. 2.3.2).

3.3.

3.3.1. Die Steuerpflichtige macht vorab geltend, es handle sich in ihrem Fall um keinen innerkantonalen Sachverhalt, sondern um eine Frage des Schlechterstellungsverbots (Art. 127 Abs. 3 BV; BGE 140 I 114 E. 2.3.1 S. 117 f.). Zur Begründung bringt sie vor, im Unterschied zu Unternehmen mit Zugehörigkeit zum Kanton Zürich werde sie in der Zukunft keine Verlustverrechnung mehr vornehmen können.

3.3.2. Aufgrund des vom Bundesgericht zu Art. 127 Abs. 3 BV (bzw. seinerzeit Art. 46 Abs. 2 BV 1874) entwickelten Schlechterstellungsverbots darf ein Kanton ein Steuersubjekt grundsätzlich nicht deshalb stärker belasten, weil es nicht im vollen Umfang seiner Steuerhoheit untersteht, sondern zufolge seiner territorialen Beziehungen auch in einem anderen Kanton steuerpflichtig ist (BGE 140 I 114 E. 2.3.1 S. 117 f.). Dieser Tatbestand ist mit Blick auf den vorliegenden Sachverhalt nicht erfüllt: Der Kanton Zürich behandelt die Steuerpflichtige nicht anders als eine andere steuerpflichtige Person, die von der Ausübung des Wahlrechts von § 221 Abs. 2 StG/ZH abgesehen hat und deren Zugehörigkeit zum Kanton Zürich in der Steuerperiode 2012 endet. Weiter ist die Vorinstanz bundesrechtskonform zum Schluss gelangt, dass auch kein interkantonaler Ausscheidungsverlust vorliegt, den es kraft Art. 127 Abs. 3 BV zu beheben gälte (Sachverhalt, lit. E). So fehlt es namentlich an einer aktuellen interkantonalen Doppelbesteuerung, nachdem die Vorinstanz für das Bundesgericht verbindlich festgehalten hat, weder das Hauptsteuerdomizil (Schwyz; Sachverhalt, lit. C) noch das zweite Spezialsteuerdomizil (Waadt; Sachverhalt, lit. B) habe in der
Steuerperiode 2012 einen Gewinn besteuert.

3.3.3. Soweit die Steuerpflichtige unter dem Aspekt von Art. 127 Abs. 3 BV "vorsorglich" die Veranlagungsverfügungen der Kantone Schwyz und Waadt zur Steuerperiode 2012 anficht (Sachverhalt, lit. G), bleiben die Vorbringen vage und kaum substantiiert, was der qualifizierten Rüge- und Begründungsobliegenheit (Art. 106 Abs. 2 BGG; vorne E. 1.3) widerspricht. Auf die Rügen ist nicht weiter einzugehen.

3.4.

3.4.1. Weiter trägt die Steuerpflichtige vor, der streitbetroffene § 221 Abs. 2 StG/ZH müsse auch nachträglich - also gegenüber einer in Rechtskraft erwachsenen Veranlagungsverfügung - angerufen werden können. Entsprechend focht sie die rechtskräftige Veranlagungsverfügung vom 4. Oktober 2012 mit einem Revisionsgesuch an.

3.4.2. Auszugehen ist davon, dass es einer steuerpflichtigen Person möglich sein muss, die auf § 221 Abs. 2 StG/ZH gestützte Option wirksam auszuüben. Dies ergibt sich unmittelbar aus Art. 9 BV, der den Rechtsunterworfenen einen Rechtsanspruch auf Behandlung durch die staatlichen Organe ohne Willkür und nach Treu und Glauben verleiht. Die streitbetroffene Norm ist rein kantonalrechtlicher Natur; eine harmonisierungsrechtliche Vorgabe zu § 221 Abs. 2 StG/ZH fehlt. Entsprechend kann und muss die Norm verfassungskonform ausgelegt werden, zumal eine solche Auslegung hier auch tatsächlich möglich ist (BGE 146 I 70 E. 4 S. 73 mit Hinweisen).

3.4.3. Dementsprechend ist folgendes von Bedeutung: Die ordentliche Generalversammlung einer Aktiengesellschaft hat innerhalb von sechs Monaten nach Abschluss des Geschäftsjahres stattzufinden (Art. 699 Abs. 2 OR). Anschliessend besteht eine vom kantonalen Recht zu bestimmende Frist, innerhalb welcher die Steuererklärung einzureichen ist. Im Kanton Zürich scheint es der Praxis (des Regierungsrates) zu entsprechen, dass die juristischen Personen ihre Steuererklärung bis zum 30. September des auf das Geschäftsjahr folgenden Jahres einzureichen haben (RICHNER/FREI/KAUFMANN/MEUTER, a.a.O., N. 29 zu § 33 StG/ZH). Spätestens nach Ablauf der handelsrechtlichen Frist von sechs Monaten seit Ablauf des Geschäftsjahrs muss einer Aktiengesellschaft bekannt sein, ob und in welcher Höhe in diesem Geschäftsjahr ein Gewinn oder Verlust angefallen ist.

3.4.4. Nach den für das Bundesgericht verbindlichen Feststellungen der Vorinstanz erfolgte die Handänderung am 11. Januar 2012, worauf die Belegenheitsgemeinde den Grundstückgewinn mit Veranlagungsverfügung vom 4. Oktober 2012 festlegte. Den amtlichen Akten lässt sich überdies entnehmen (Art. 105 Abs. 2 BGG), dass die Steuerpflichtige das Geschäftsjahr in Einklang mit dem Kalenderjahr abschliesst. Am 4. Oktober 2012 konnte damit noch nicht mit hinreichender Sicherheit absehbar sein, ob ein handelsrechtlicher bzw. gewinnsteuerrechtlicher Gewinn oder Verlust vorliege. Dass diesem Umstand aber erhebliche Bedeutung zukommt, liegt auf der Hand, nachdem eine steuerpflichtige Person die Option im Sinne von § 221 Abs. 2 StG/ZH nur wirksam ausüben kann, wenn sie über alle rechtserheblichen Tatsachen verfügt, die zur Ausübung des Wahlrechts erforderlich sind. In einer vergleichbaren Situation hat das Bundesgericht erkannt, dass es unhaltbar wäre, die steuerpflichtige Person auf den Weg der Revision zu verweisen. Könne die Veranlagung mangels genauer Kenntnis der anrechenbaren Verluste noch nicht definitiv vorgenommen werden, so sei die Steuer einstweilen aufgrund provisorisch festgesetzter Steuerfaktoren zu beziehen (Urteile 2C 689/2010 vom
4. April 2011 E. 3; 2A.585/2005 vom 8. Mai 2006 E. 3.4.2).

3.4.5. Die Belegenheitsgemeinde hat die Grundstückgewinnsteuer dennoch definitiv veranlagt. Dies führte nicht zur Nichtigkeit, sondern zur Anfechtbarkeit. Entscheide sind nur nichtig, wenn der ihnen anhaftende Mangel besonders schwer wiegt, wenn er sich als offensichtlich oder zumindest leicht erkennbar erweist und die Rechtssicherheit durch die Annahme der Nichtigkeit nicht ernsthaft gefährdet wird. Inhaltliche Mängel einer Entscheidung führen nur ausnahmsweise zur Nichtigkeit. Als Nichtigkeitsgründe kommen vorab funktionelle und sachliche Unzuständigkeit der entscheidenden Behörde sowie krasse Verfahrensfehler in Betracht (BGE 145 III 436 E. 4 S. 438; 144 IV 362 E. 1.4.3 S. 368; 139 II 243 E. 11.2 S. 260; 138 II 501 E. 3.1 S. 503; 137 I 273 E. 3.1 S. 275).

3.4.6. Der Steuerpflichtigen war es unbenommen, Einsprache gegen die Veranlagungsverfügung vom 4. Oktober 2012 zu erheben. Die Begründung hätte sich grundsätzlich darin erschöpfen können, das Geschäftsjahr sei noch nicht vollendet, weshalb es ihr nach Treu und Glauben unmöglich sei, abschliessend darüber zu entscheiden, ob sie von der Option im Sinne von § 221 Abs. 2 StG/ZH Gebrauch machen oder den Aufwand doch eher in der Gewinnsteuer zum Abzug bringen wolle. Diesen Einwand hat sie unterlassen und die Veranlagungsverfügung vom 4. Oktober 2012 mangels Einsprache unangefochten in Rechtskraft erwachsen lassen.

3.4.7. Es kann offenbleiben, ob das Revisionsgesuch an Art. 51 Abs. 2 StHG zu scheitern hätte, da der Revision als ausserordentlichem Rechtsmittel lediglich subsidiärer Charakter zukommt (vorne E. 2.3.4). Das Revisionsgesuch war so oder anders abzuweisen: Die Generalversammlung zum Geschäftsjahr 2012 hatte gemäss Art. 699 Abs. 2 OR spätestens am 30. Juni 2013 stattzufinden (vorne E. 3.4.3). Bis dahin musste der Steuerpflichtigen klar sein, dass das Geschäftsjahr 2012 mit einem operativen Verlust abgeschlossen hatte und dass sie in der Steuerperiode 2013 im Kanton Zürich nicht mehr steuerpflichtig sein würde, was einer künftigen Verlustverrechnung im Kanton Zürich entgegenstehen musste (vorne E. 3.2). Mithin hätte sie spätestens mit dem Einreichen der ordentlichen Steuererklärung um Revision der Grundstückgewinnsteuerveranlagung ersuchen müssen. Wann sie die Steuererklärung einreichte, kann dem angefochtenen Entscheid nicht entnommen werden. Vorinstanzlich festgestellt ist immerhin, dass die Veranlagungsverfügung des KStA/ZH am 27. Oktober 2014 erging (Sachverhalt, lit. 1), was darauf schliessen lässt, dass die Steuererklärung bis dahin vorgelegt worden war. Die Steuerpflichtige erhob das Revisionsgesuch erst am 20. April 2016
(Sachverhalt, lit. D). Zu diesem Zeitpunkt war die 90-tägige Frist zur Einreichung des Revisionsgesuchs längst verstrichen (Art. 51 Abs. 3 StHG; vorne E. 2.3.4).

3.4.8. Zu keinem anderen Ergebnis führt die Berufung auf die Verhältnismässigkeit der Besteuerung (Art. 127 Abs. 2 BV) und den Vorrang des Bundesrechts (Art. 49 Abs. 1 BV; Sachverhalt, lit. G). Die fehlende Möglichkeit der Revision ergibt sich aus Art. 51 Abs. 3 , gegebenenfalls auch Art. 51 Abs. 2 StHG, was aber nicht zu prüfen ist. Mithin besteht eine klare eidgenössische gesetzliche Grundlage, die als solche für das Bundesgericht massgeblich ist (Art. 190 BV) und insbesondere auch dem rein kantonalen Recht vorzugehen hat. Da es sich bei Art. 51 StHG um ein Bundesgesetz handelt, herrscht zwar kein Prüfungsverbot, aber ein Anwendungsgebot (Urteil 9C 737/2019 vom 22. Juni 2020 E. 4.4, zur Publ. vorgesehen; 144 I 340 E. 3.2 S. 345 f.). Die Möglichkeit der Revision wird vorliegend durch den angefochtenen Entscheid jedenfalls im Ergebnis nicht bundesrechtswidrig eingeschränkt.

3.5. Die Beschwerde erweist sich als unbegründet. Sie ist abzuweisen.

4.
Nach dem Unterliegerprinzip (Art. 66 Abs. 1 Satz 1 BGG) sind die Kosten des bundesgerichtlichen Verfahrens der Steuerpflichtigen aufzuerlegen. Dem Kanton Zürich, der in seinem amtlichen Wirkungskreis obsiegt, ist keine Parteientschädigung zuzusprechen (Art. 68 Abs. 3 BGG).

Demnach erkennt das Bundesgericht:

1.
Die Beschwerde wird abgewiesen.

2.
Die Kosten des bundesgerichtlichen Verfahrens von Fr. 7'000.-- werden der Beschwerdeführerin auferlegt.

3.
Dieses Urteil wird den Verfahrensbeteiligten, dem Verwaltungsgericht des Kantons Zürich, 2. Abteilung, und der Eidgenössischen Steuerverwaltung schriftlich mitgeteilt.

Lausanne, 6. Oktober 2020

Im Namen der II. öffentlich-rechtlichen Abteilung
des Schweizerischen Bundesgerichts

Der Präsident: Seiler

Der Gerichtsschreiber: Kocher

SR 101 Costituzione federale della Confederazione Svizzera del 18 aprile 1999 Cost. Art. 127 Principi dell'imposizione fiscale - 1 Il regime fiscale, in particolare la cerchia dei contribuenti, l'imponibile e il suo calcolo, è, nelle linee essenziali, disciplinato dalla legge medesima.
¹	Il regime fiscale, in particolare la cerchia dei contribuenti, l'imponibile e il suo calcolo, è, nelle linee essenziali, disciplinato dalla legge medesima.
²	Per quanto compatibile con il tipo di imposta, in tale ambito vanno osservati in particolare i principi della generalità e dell'uniformità dell'imposizione, come pure il principio dell'imposizione secondo la capacità economica.
³	La doppia imposizione intercantonale è vietata. La Confederazione prende i provvedimenti necessari.

SR 101 Costituzione federale della Confederazione Svizzera del 18 aprile 1999 Cost. Art. 127 Principi dell'imposizione fiscale - 1 Il regime fiscale, in particolare la cerchia dei contribuenti, l'imponibile e il suo calcolo, è, nelle linee essenziali, disciplinato dalla legge medesima.
¹	Il regime fiscale, in particolare la cerchia dei contribuenti, l'imponibile e il suo calcolo, è, nelle linee essenziali, disciplinato dalla legge medesima.
²	Per quanto compatibile con il tipo di imposta, in tale ambito vanno osservati in particolare i principi della generalità e dell'uniformità dell'imposizione, come pure il principio dell'imposizione secondo la capacità economica.
³	La doppia imposizione intercantonale è vietata. La Confederazione prende i provvedimenti necessari.

SR 101 Costituzione federale della Confederazione Svizzera del 18 aprile 1999 Cost. Art. 127 Principi dell'imposizione fiscale - 1 Il regime fiscale, in particolare la cerchia dei contribuenti, l'imponibile e il suo calcolo, è, nelle linee essenziali, disciplinato dalla legge medesima.
¹	Il regime fiscale, in particolare la cerchia dei contribuenti, l'imponibile e il suo calcolo, è, nelle linee essenziali, disciplinato dalla legge medesima.
²	Per quanto compatibile con il tipo di imposta, in tale ambito vanno osservati in particolare i principi della generalità e dell'uniformità dell'imposizione, come pure il principio dell'imposizione secondo la capacità economica.
³	La doppia imposizione intercantonale è vietata. La Confederazione prende i provvedimenti necessari.

SR 101 Costituzione federale della Confederazione Svizzera del 18 aprile 1999 Cost. Art. 127 Principi dell'imposizione fiscale - 1 Il regime fiscale, in particolare la cerchia dei contribuenti, l'imponibile e il suo calcolo, è, nelle linee essenziali, disciplinato dalla legge medesima.
¹	Il regime fiscale, in particolare la cerchia dei contribuenti, l'imponibile e il suo calcolo, è, nelle linee essenziali, disciplinato dalla legge medesima.
²	Per quanto compatibile con il tipo di imposta, in tale ambito vanno osservati in particolare i principi della generalità e dell'uniformità dell'imposizione, come pure il principio dell'imposizione secondo la capacità economica.
³	La doppia imposizione intercantonale è vietata. La Confederazione prende i provvedimenti necessari.

SR 101 Costituzione federale della Confederazione Svizzera del 18 aprile 1999 Cost. Art. 49 Preminenza e rispetto del diritto federale - 1 Il diritto federale prevale su quello cantonale contrario.
¹	Il diritto federale prevale su quello cantonale contrario.
²	La Confederazione vigila sul rispetto del diritto federale da parte dei Cantoni.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 82 Principio - Il Tribunale federale giudica i ricorsi:
^a	contro le decisioni pronunciate in cause di diritto pubblico;
^b	contro gli atti normativi cantonali;
^c	concernenti il diritto di voto dei cittadini nonché le elezioni e votazioni popolari.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 89 Diritto di ricorso - 1 Ha diritto di interporre ricorso in materia di diritto pubblico chi:
¹	Ha diritto di interporre ricorso in materia di diritto pubblico chi:
^a	ha partecipato al procedimento dinanzi all'autorità inferiore o è stato privato della possibilità di farlo;
^b	è particolarmente toccato dalla decisione o dall'atto normativo impugnati; e
^c	ha un interesse degno di protezione all'annullamento o alla modifica degli stessi.
²	Hanno inoltre diritto di ricorrere:
^a	la Cancelleria federale, i dipartimenti federali o, in quanto lo preveda il diritto federale, i servizi loro subordinati, se l'atto impugnato può violare la legislazione federale nella sfera dei loro compiti;
^b	in materia di rapporti di lavoro del personale federale, l'organo competente dell'Assemblea federale;
^c	i Comuni e gli altri enti di diritto pubblico, se fanno valere la violazione di garanzie loro conferite dalla costituzione cantonale o dalla Costituzione federale;
^d	le persone, le organizzazioni e le autorità legittimate al ricorso in virtù di un'altra legge federale.
³	In materia di diritti politici (art. 82 lett. c), il diritto di ricorrere spetta inoltre a chiunque abbia diritto di voto nell'affare in causa.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 100 Ricorso contro decisioni - 1 Il ricorso contro una decisione deve essere depositato presso il Tribunale federale entro 30 giorni dalla notificazione del testo integrale della decisione.
¹	Il ricorso contro una decisione deve essere depositato presso il Tribunale federale entro 30 giorni dalla notificazione del testo integrale della decisione.
²	Il termine è di dieci giorni per i ricorsi contro le decisioni:
^a	delle autorità cantonali di vigilanza in materia di esecuzione e fallimento;
^b	nel campo dell'assistenza giudiziaria internazionale in materia penale e dell'assistenza amministrativa internazionale in materia fiscale;
^c	in materia di ritorno di un minore secondo la Convenzione europea del 20 maggio 198090 sul riconoscimento e l'esecuzione delle decisioni in materia di affidamento di minori e sul ristabilimento dell'affidamento oppure secondo la Convenzione del 25 ottobre 198091 sugli aspetti civili del rapimento internazionale di minori;
^d	del Tribunale federale dei brevetti in materia di rilascio di una licenza secondo l'articolo 40d della legge del 25 giugno 195493 sui brevetti.
³	Il termine è di cinque giorni per i ricorsi contro le decisioni:
^a	delle autorità cantonali di vigilanza in materia di esecuzione e fallimento pronunciate nell'ambito dell'esecuzione cambiaria;
^b	dei Governi cantonali su ricorsi concernenti votazioni federali.
⁴	Il termine è di tre giorni per i ricorsi contro le decisioni dei Governi cantonali su ricorsi concernenti le elezioni al Consiglio nazionale.
⁵	Per i ricorsi concernenti conflitti di competenza tra due Cantoni, il termine decorre al più tardi dal giorno in cui in ciascun Cantone sono state pronunciate decisioni impugnabili mediante ricorso al Tribunale federale.
⁶	...94
⁷	Il ricorso per denegata o ritardata giustizia può essere interposto in ogni tempo.

SR 642.14 Legge federale del 14 dicembre 1990 sull'armonizzazione delle imposte dirette dei Cantoni e dei Comuni (LAID) LAID Art. 73 Ricorsi - 1 Le decisioni cantonali di ultima istanza concernenti una materia disciplinata nei titoli da secondo a quinto e sesto, capitolo 1, o concernenti il condono dell'imposta cantonale o comunale sul reddito e sull'utile, possono essere impugnate con ricorso in materia di diritto pubblico al Tribunale federale secondo la legge del 17 giugno 2005257 sul Tribunale federale.258
¹	Le decisioni cantonali di ultima istanza concernenti una materia disciplinata nei titoli da secondo a quinto e sesto, capitolo 1, o concernenti il condono dell'imposta cantonale o comunale sul reddito e sull'utile, possono essere impugnate con ricorso in materia di diritto pubblico al Tribunale federale secondo la legge del 17 giugno 2005257 sul Tribunale federale.258
²	Legittimati a ricorrere sono il contribuente, l'autorità competente secondo il diritto cantonale e l'Amministrazione federale delle contribuzioni.
³	...259

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 106 Applicazione del diritto - 1 Il Tribunale federale applica d'ufficio il diritto.
¹	Il Tribunale federale applica d'ufficio il diritto.
²	Esamina la violazione di diritti fondamentali e di disposizioni di diritto cantonale e intercantonale soltanto se il ricorrente ha sollevato e motivato tale censura.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 95 Diritto svizzero - Il ricorrente può far valere la violazione:
^a	del diritto federale;
^b	del diritto internazionale;
^c	dei diritti costituzionali cantonali;
^d	delle disposizioni cantonali in materia di diritto di voto dei cittadini e di elezioni e votazioni popolari;
^e	del diritto intercantonale.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 105 Fatti determinanti - 1 Il Tribunale federale fonda la sua sentenza sui fatti accertati dall'autorità inferiore.
¹	Il Tribunale federale fonda la sua sentenza sui fatti accertati dall'autorità inferiore.
²	Può rettificare o completare d'ufficio l'accertamento dei fatti dell'autorità inferiore se è stato svolto in modo manifestamente inesatto o in violazione del diritto ai sensi dell'articolo 95.
³	Se il ricorso è diretto contro una decisione d'assegnazione o rifiuto di prestazioni pecuniarie dell'assicurazione militare o dell'assicurazione contro gli infortuni, il Tribunale federale non è vincolato dall'accertamento dei fatti operato dall'autorità inferiore.96

SR 642.14 Legge federale del 14 dicembre 1990 sull'armonizzazione delle imposte dirette dei Cantoni e dei Comuni (LAID) LAID Art. 51 Revisione - 1 Una decisione o sentenza cresciuta in giudicato può essere riveduta a vantaggio del contribuente, a sua domanda o d'ufficio:
¹	Una decisione o sentenza cresciuta in giudicato può essere riveduta a vantaggio del contribuente, a sua domanda o d'ufficio:
^a	se vengono scoperti fatti rilevanti o mezzi di prova decisivi;
^b	se l'autorità giudicante non ha tenuto conto di fatti rilevanti o di mezzi di prova decisivi, che conosceva o doveva conoscere, oppure ha altrimenti violato principi essenziali della procedura;
^c	se un crimine o un delitto ha influito sulla decisione o sulla sentenza.
²	La revisione è esclusa se l'istante, ove avesse usato la diligenza che da lui può essere ragionevolmente pretesa, avrebbe potuto far valere già nel corso della procedura ordinaria il motivo di revisione invocato.
³	La domanda di revisione deve essere presentata entro 90 giorni dalla scoperta del motivo di revisione, ma al più tardi entro dieci anni dalla notificazione della decisione o della sentenza.
⁴	La revisione compete all'autorità che ha emanato la decisione o sentenza.

SR 642.14 Legge federale del 14 dicembre 1990 sull'armonizzazione delle imposte dirette dei Cantoni e dei Comuni (LAID) LAID Art. 53 - 1 L'autorità fiscale procede al ricupero dell'imposta non incassata, compresi gli interessi, quando fatti o mezzi di prova sconosciuti in precedenza permettono di stabilire che la tassazione è stata indebitamente omessa o che la tassazione cresciuta in giudicato è incompleta, ovvero che una tassazione omessa o incompleta è dovuta a un crimine o a un delitto contro l'autorità fiscale. Il ricupero d'imposta è escluso nel caso di sola valutazione insufficiente.
¹	L'autorità fiscale procede al ricupero dell'imposta non incassata, compresi gli interessi, quando fatti o mezzi di prova sconosciuti in precedenza permettono di stabilire che la tassazione è stata indebitamente omessa o che la tassazione cresciuta in giudicato è incompleta, ovvero che una tassazione omessa o incompleta è dovuta a un crimine o a un delitto contro l'autorità fiscale. Il ricupero d'imposta è escluso nel caso di sola valutazione insufficiente.
²	Il diritto di avviare la procedura di ricupero d'imposta decade dopo dieci anni dalla fine del periodo fiscale per il quale la tassazione è stata indebitamente omessa o per il quale la tassazione cresciuta in giudicato era incompleta.
³	Il diritto di procedere al ricupero d'imposta decade dopo quindici anni dalla fine del periodo fiscale al quale si riferisce.
⁴	Se nessun procedimento penale per sottrazione d'imposta è avviato o pendente o escluso a priori al momento dell'avvio della procedura di ricupero d'imposta, il contribuente è informato che un siffatto procedimento nei suoi confronti può essere avviato ulteriormente.199

SR 642.14 Legge federale del 14 dicembre 1990 sull'armonizzazione delle imposte dirette dei Cantoni e dei Comuni (LAID) LAID Art. 12 - 1 Sono imponibili gli utili da sostanza immobiliare conseguiti in seguito all'alienazione di un fondo facente parte della sostanza privata o di un fondo agricolo o silvicolo, nonché di parti dello stesso, sempreché il prodotto dell'alienazione superi le spese di investimento (prezzo d'acquisto o valore di sostituzione, più le spese).
¹	Sono imponibili gli utili da sostanza immobiliare conseguiti in seguito all'alienazione di un fondo facente parte della sostanza privata o di un fondo agricolo o silvicolo, nonché di parti dello stesso, sempreché il prodotto dell'alienazione superi le spese di investimento (prezzo d'acquisto o valore di sostituzione, più le spese).
²	L'assoggettamento è dato per ogni alienazione di fondo. Sono assimilati a un'alienazione:
^a	i negozi giuridici che producono i medesimi effetti economici dell'alienazione sul potere di disporre di un fondo;
^b	il trasferimento di un fondo o di una parte di esso dalla sostanza privata alla sostanza commerciale;
^c	la costituzione su di un fondo di servitù di diritto privato o di restrizioni di diritto pubblico alla proprietà fondiaria, se limitano lo sfruttamento incondizionato o diminuiscono il valore venale di un fondo in modo duraturo e importante e si fanno contro versamento di un'indennità;
^d	il trasferimento di partecipazioni a società immobiliari facenti parte della sostanza privata, sempreché il diritto cantonale preveda l'assoggettamento in questo caso;
^e	i plusvalori derivanti dalla pianificazione ai sensi della legge federale del 22 giugno 197983 sulla pianificazione del territorio, senza che vi sia alienazione, sempreché il diritto cantonale assoggetti questa fattispecie all'imposta sugli utili da sostanza immobiliare.
³	L'imposizione è differita in caso di:
^a	trapasso di proprietà in seguito a successione (devoluzione, divisione, legato), a anticipo ereditario o a donazione;
^b	trapasso della proprietà tra coniugi in connessione con il regime matrimoniale, nonché d'indennità dovuta per i contributi straordinari di un coniuge al mantenimento della famiglia (art. 165 CC85) e per le pretese fondate sul diritto del divorzio, nella misura in cui i coniugi sono d'accordo;
^c	ricomposizione particellare ai fini di un raggruppamento di terreni, di un piano di quartiere, di rettificazione dei limiti di proprietà, di un arrotondamento dei poderi agricoli, nonché in caso di ricomposizione particellare nell'ambito di una procedura d'espropriazione o di un'espropriazione imminente;
^d	alienazione totale o parziale di un fondo agricolo o silvicolo, purché il prodotto dell'alienazione venga utilizzato entro un congruo termine per l'acquisto di un fondo sostitutivo sfruttato dal contribuente stesso o per il miglioramento di fondi agricoli o silvicoli appartenenti al contribuente e sfruttati dallo stesso;
^e	alienazione di un'abitazione (casa monofamiliare o appartamento) che ha servito durevolmente e esclusivamente all'uso personale del contribuente, a condizione che il ricavo sia destinato entro un congruo termine all'acquisto o alla costruzione in Svizzera di un'abitazione sostitutiva adibita al medesimo scopo.
⁴	I Cantoni possono riscuotere l'imposta sugli utili da sostanza immobiliare anche sugli utili conseguiti in seguito all'alienazione di fondi facenti parte della sostanza commerciale, sempreché esentino questi utili dall'imposta sul reddito e dall'imposta sull'utile oppure computino l'imposta sugli utili da sostanza immobiliare nell'imposta sul reddito o nell'imposta sull'utile. In ambedue i casi:
^a	le fattispecie di cui agli articoli 8 capoversi 3 e 4 e 24 capoversi 3 e 3quater sono assimilate alle alienazioni la cui imposizione è differita ai fini dell'imposta sugli utili da sostanza immobiliare;
^b	il trasferimento di tutto o di una parte di fondo dalla sostanza privata alla sostanza commerciale non può essere assimilato a un'alienazione.
⁵	I Cantoni provvedono affinché gli utili realizzati a corto termine siano imposti più gravemente.

SR 642.14 Legge federale del 14 dicembre 1990 sull'armonizzazione delle imposte dirette dei Cantoni e dei Comuni (LAID) LAID Art. 25 Oneri - 1 Gli oneri giustificati dall'uso commerciale comprendono anche:128
¹	Gli oneri giustificati dall'uso commerciale comprendono anche:128
^a	le imposte federali, cantonali e comunali;
^b	i versamenti a istituzioni di previdenza in favore del personale, in quanto sia esclusa ogni utilizzazione contraria allo scopo;
^c	le prestazioni volontarie in contanti e in altri beni, entro i limiti determinati dal diritto cantonale, a persone giuridiche con sede in Svizzera che sono esentate dall'imposta in virtù del loro scopo pubblico o di utilità pubblica (art. 23 cpv. 1 lett. f) nonché alla Confederazione, ai Cantoni, ai Comuni e ai loro stabilimenti (art. 23 cpv. 1 lett. a-c);
^d	i ribassi, gli sconti, gli abbuoni e i rimborsi sulla rimunerazione di forniture e prestazioni, nonché le eccedenze che le società d'assicurazione destinano alla distribuzione agli assicurati;
^e	le spese di formazione e formazione continua professionali del personale, comprese le spese di riqualificazione;
^f	le sanzioni finalizzate al prelievo dell'utile illecito, nella misura in cui non abbiano carattere penale.
^1bis	Gli oneri giustificati dall'uso commerciale non comprendono segnatamente:
^a	i versamenti di retribuzioni corruttive ai sensi del diritto penale svizzero;
^b	le spese finalizzate a rendere possibili reati o che costituiscono la controprestazione per la commissione di reati;
^c	le multe;
^d	le sanzioni pecuniarie amministrative, nella misura in cui abbiano carattere penale.133
^1ter	Se pronunciate da autorità penali o amministrative estere, le sanzioni di cui al capoverso 1bis lettere c e d sono deducibili se:
^a	sono contrarie all'ordine pubblico svizzero; o
^b	il contribuente dimostra in modo plausibile di aver intrapreso tutto quanto si poteva ragionevolmente pretendere per conformarsi alla legge.134
²	Dall'utile netto del periodo fiscale sono dedotte le perdite dei sette esercizi commerciali che precedono il periodo fiscale (art. 31 cpv. 2), sempreché non se ne sia potuto tenere conto per il calcolo dell'utile netto imponibile di tali anni.135
³	Le perdite degli esercizi commerciali anteriori che non abbiano ancora potuto essere dedotte dagli utili possono essere compensate con le prestazioni che sono destinate a equilibrare un bilancio deficitario nell'ambito di un risanamento e che non costituiscono apporti ai sensi dell'articolo 24 capoverso 2 lettera a.
⁴	I capoversi 2 e 3 si applicano anche in caso di trasferimento della sede o dell'amministrazione effettiva all'interno della Svizzera.136

SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto CO Art. 699 - 1 L'assemblea generale è convocata dal consiglio d'amministrazione, all'occorrenza dall'ufficio di revisione. Anche i liquidatori e i rappresentanti degli obbligazionisti hanno il diritto di convocarla.
¹	L'assemblea generale è convocata dal consiglio d'amministrazione, all'occorrenza dall'ufficio di revisione. Anche i liquidatori e i rappresentanti degli obbligazionisti hanno il diritto di convocarla.
²	L'assemblea generale ordinaria ha luogo ogni anno, entro sei mesi dalla chiusura dell'esercizio annuale.
³	Possono chiedere la convocazione dell'assemblea generale gli azionisti che detengono insieme almeno una delle partecipazioni seguenti:
¹	il 5 per cento del capitale azionario o dei voti, nelle società le cui azioni sono quotate in borsa;
²	il 10 per cento del capitale azionario o dei voti, nelle altre società.
⁴	La convocazione dev'essere chiesta per scritto. Gli oggetti da iscrivere all'ordine del giorno e le proposte devono essere indicati nella domanda.
⁵	Se il consiglio d'amministrazione non dà seguito alla domanda entro un congruo termine, comunque non eccedente 60 giorni, i richiedenti possono chiedere al giudice di ordinare la convocazione.

SR 220 Parte prima: Disposizioni generali Titolo primo: Delle cause delle obbligazioni Capo primo: Delle obbligazioni derivanti da contratto CO Art. 699 - 1 L'assemblea generale è convocata dal consiglio d'amministrazione, all'occorrenza dall'ufficio di revisione. Anche i liquidatori e i rappresentanti degli obbligazionisti hanno il diritto di convocarla.
¹	L'assemblea generale è convocata dal consiglio d'amministrazione, all'occorrenza dall'ufficio di revisione. Anche i liquidatori e i rappresentanti degli obbligazionisti hanno il diritto di convocarla.
²	L'assemblea generale ordinaria ha luogo ogni anno, entro sei mesi dalla chiusura dell'esercizio annuale.
³	Possono chiedere la convocazione dell'assemblea generale gli azionisti che detengono insieme almeno una delle partecipazioni seguenti:
¹	il 5 per cento del capitale azionario o dei voti, nelle società le cui azioni sono quotate in borsa;
²	il 10 per cento del capitale azionario o dei voti, nelle altre società.
⁴	La convocazione dev'essere chiesta per scritto. Gli oggetti da iscrivere all'ordine del giorno e le proposte devono essere indicati nella domanda.
⁵	Se il consiglio d'amministrazione non dà seguito alla domanda entro un congruo termine, comunque non eccedente 60 giorni, i richiedenti possono chiedere al giudice di ordinare la convocazione.

SR 101 Costituzione federale della Confederazione Svizzera del 18 aprile 1999 Cost. Art. 46 Attuazione e esecuzione del diritto federale - 1 I Cantoni attuano il diritto federale secondo quanto previsto dalla Costituzione e dalla legge.
¹	I Cantoni attuano il diritto federale secondo quanto previsto dalla Costituzione e dalla legge.
²	Per l'attuazione del diritto federale la Confederazione e i Cantoni possono concordare determinati obiettivi, nonché programmi cantonali sostenuti finanziariamente dalla Confederazione.11
³	La Confederazione lascia ai Cantoni la massima libertà d'azione possibile e tiene conto delle loro particolarità.12

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 66 Onere e ripartizione delle spese giudiziarie - 1 Di regola, le spese giudiziarie sono addossate alla parte soccombente. Se le circostanze lo giustificano, il Tribunale federale può ripartirle in modo diverso o rinunciare ad addossarle alle parti.
¹	Di regola, le spese giudiziarie sono addossate alla parte soccombente. Se le circostanze lo giustificano, il Tribunale federale può ripartirle in modo diverso o rinunciare ad addossarle alle parti.
²	In caso di desistenza o di transazione, il Tribunale federale può rinunciare in tutto o in parte a riscuotere le spese giudiziarie.
³	Le spese inutili sono pagate da chi le causa.
⁴	Alla Confederazione, ai Cantoni, ai Comuni e alle organizzazioni incaricate di compiti di diritto pubblico non possono di regola essere addossate spese giudiziarie se, senza avere alcun interesse pecuniario, si rivolgono al Tribunale federale nell'esercizio delle loro attribuzioni ufficiali o se le loro decisioni in siffatte controversie sono impugnate mediante ricorso.
⁵	Salvo diversa disposizione, le spese giudiziarie addossate congiuntamente a più persone sono da queste sostenute in parti eguali e con responsabilità solidale.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 68 Spese ripetibili - 1 Nella sentenza il Tribunale federale determina se e in che misura le spese della parte vincente debbano essere sostenute da quella soccombente.
¹	Nella sentenza il Tribunale federale determina se e in che misura le spese della parte vincente debbano essere sostenute da quella soccombente.
²	La parte soccombente è di regola tenuta a risarcire alla parte vincente, secondo la tariffa del Tribunale federale, tutte le spese necessarie causate dalla controversia.
³	Alla Confederazione, ai Cantoni, ai Comuni e alle organizzazioni incaricate di compiti di diritto pubblico non sono di regola accordate spese ripetibili se vincono una causa nell'esercizio delle loro attribuzioni ufficiali.
⁴	Si applica per analogia l'articolo 66 capoversi 3 e 5.
⁵	Il Tribunale federale conferma, annulla o modifica, a seconda dell'esito del procedimento, la decisione sulle spese ripetibili pronunciata dall'autorità inferiore. Può stabilire esso stesso l'importo di tali spese secondo la tariffa federale o cantonale applicabile o incaricarne l'autorità inferiore.