5A_1061/2019 - 2020-05-06 - Diritto delle esecuzioni e del fallimento - poursuite en réalisation de gage immobilier, gérance légale

Bundesgericht
Tribunal fédéral
Tribunale federale
Tribunal federal

5A 1061/2019

Arrêt du 6 mai 2020

IIe Cour de droit civil

Composition
MM. et Mme les Juges fédéraux
Herrmann, Président, Escher et Bovey.
Greffière : Mme Achtari.

Participants à la procédure
1. A.________,
2. B.________,
toutes les deux représentées par Mes Nicolas Jeandin et Alisa Ramelet-Telqiu, avocats,
recourantes,

contre

1. C.________,
représentée par Me Daniel Tunik, avocat,
2. D.________,
représenté par Me Albert Righini, avocat,
intimés,

Office des poursuites de Genève, rue du Stand 46, 1204 Genève.

Objet
poursuite en réalisation de gage immobilier, gérance légale,

recours contre la décision de la Cour de justice du canton de Genève, Chambre de surveillance des Offices des poursuites et faillites, du 12 décembre 2019 (A/2304/2019-CS, DCSO/549/19).

Faits :

A.

A.a. B.________ (ci-après: B.________) gère les immeubles appartenant à A.________ (ci-après: A.________), qui sont principalement des appartements et résidences meublés, loués pour de courtes périodes.
D.________ est l'administrateur de ces deux sociétés. Il est aussi l'actionnaire unique de A.________.

A.b. C.________ (ci-après: C.________ ou Banque) a introduit des poursuites en réalisation de gage immobilier à concurrence des sommes de 116'507'312 fr.63 (poursuite n° 14 xxw.________) et de 30'687'044 fr.05 (poursuite n° 14 xxx.________) à l'encontre de A.________, et à hauteur de 30'687'044 fr. 05 à l'encontre de D.________ (poursuite n° 14 xxy.________), après avoir dénoncé au remboursement des crédits qu'elle leur avait accordés.
Les poursuivis ont fait opposition aux commandements de payer.

A.c.

A.c.a. Par décision du 7 avril 2014, l'Office des poursuites de Genève (ci-après: office) a ordonné la gérance légale des immeubles de A.________.

A.c.b. Cette décision a été attaquée. En définitive, statuant sur renvoi du Tribunal fédéral (arrêt 5A 326/2015 du 14 janvier 2016), la Chambre de surveillance des Offices des poursuites et faillites de la Cour de justice du canton de Genève (ci-après: chambre de surveillance) a, par décision du 28 juin 2016, ordonné à l'office de confier au E.________ la gérance légale des immeubles, dont une partie était soumise à une gérance sui generis assujettie à certaines modalités permettant de superviser les activités déployées par B.________, sans pour autant paralyser celles-ci.

A.d. Par avis du 27 mai 2019, au vu du contenu des rapports rendus par le gérant légal entre 2017 et 2019, l'office a informé la Poste, Credit Suisse (Suisse) SA, UBS Switzerland AG et C.________ que tout prélèvement supérieur à 1'000 fr. sur les comptes détenus en leurs livres par A.________ et B.________ devrait désormais être effectué sous la double signature du titulaire du compte, d'une part, et du E.________, d'autre part, sous la menace de la peine prévue à l'art. 292 CP.

Par avis complémentaires du 28 mai 2019, l'office a précisé que cette mesure s'appliquait à toute opération bancaire quelle qu'elle fût pour autant qu'elle concernât une somme supérieure à 1'000 fr.

A.e.

A.e.a.

A.e.a.a. Par jugement du 1 er décembre 2014, le Tribunal de première instance de Genève (ci-après: tribunal) a prononcé la mainlevée provisoire des oppositions formées aux commandements de payer notifiés dans les poursuites n° 14 xxx.________ X, 14 xxw.________ et 14 xxy.________.

A.e.a.b. Le 23 décembre 2014, A.________ a introduit des actions en libération de dette à l'encontre de la Banque dans le cadre des poursuites précitées. Ces trois actions ont été jointes.
Par jugement du 9 octobre 2018, le tribunal a prononcé la mainlevée définitive des oppositions formées par A.________ aux commandements de payer, poursuites n° 14 xxy.________, 14 xxx.________ et 14 xxw.________, et dit que ces poursuites iraient leur voie.

A.e.b.

A.e.b.a. Le 30 novembre 2018, A.________ a formé appel du jugement du 9 octobre 2018 devant la Cour de justice du canton de Genève (ci- après: Cour de justice), concluant à son annulation et au renvoi de la cause au tribunal, subsidiairement à ce qu'il soit constaté que les créances relatives aux poursuites litigieuses n'étaient pas exigibles et que les poursuites n'iraient pas leur voie.

A.e.b.b. Le 25 février 2019, C.________ a conclu à ce que A.________ soit condamnée à fournir des sûretés en garantie de ses dépens d'un montant de 352'165 fr. 20 dans un délai de 30 jours.

Par arrêt du 2 mai 2019, la Cour de justice a imparti à A.________ un délai de 30 jours dès la notification de l'arrêt, délai ensuite prolongé au 17 juillet 2019, pour fournir des sûretés d'un montant de 200'000 fr., en espèces ou sous forme de garantie d'une banque établie en Suisse ou d'une société d'assurance autorisée à exercer en Suisse.

B.

B.a.

B.a.a. Le 4 juillet 2019, A.________ s'est adressée au E.________ pour lui demander d'autoriser le paiement de 200'000 fr. en faveur des Services financiers du Pouvoir judiciaire au titre des sûretés fixées dans le cadre de la procédure d'appel pendante devant la Cour de justice.
Le 5 juillet 2019, l'office a signifié son opposition à un tel versement. Selon lui, ce type de prélèvement ne présentait aucun lien avec l'entretien de l'immeuble et le maintien de son rendement, de sorte qu'il n'entrait pas dans la gérance légale.
Par acte du 10 juillet 2019 adressé à la Cour de justice, A.________ a sollicité la suspension du délai fixé pour le versement des sûretés jusqu'à droit jugé dans la procédure de plainte qu'elle était sur le point de déposer contre la décision de l'office de bloquer les fonds nécessaires au paiement des sûretés.
Statuant le 11 juillet 2019 sur mesures superprovisionnelles, la Cour de justice a suspendu le délai imparti à A.________ pour fournir les sûretés et fixé un délai à C.________ pour se déterminer sur la requête de suspension. La suite de la procédure ne résulte pas du dossier.
Le 15 juillet 2019, l'office s'est aussi opposé à l'émission d'une garantie bancaire pour un montant de 200'000 fr. en vue de fournir les sûretés requises.

B.a.b. Les 23 août et 18 septembre 2019, A.________ et B.________ ont demandé au gérant légal d'approuver le paiement de la note d'honoraires de leur conseil du 16 août 2019 d'un montant de 18'325 fr. 45, ainsi que de celle établie pour l'activité déployée du 2 au 31 août 2019 dans le cadre de la gérance légale d'un montant de 20'195 fr.10. Le E.________ s'est opposé à ces paiements au motif qu'ils n'entraient pas dans la catégorie des charges qui devaient être payées par prélèvement sur l'état locatif.

B.b.

B.b.a. Par acte du 15 juillet 2019, A.________ et B.________ ont formé une plainte contre les décisions de l'office des 5 et 15 juillet 2019. Elles ont conclu à ce qu'il lui soit ordonné de consentir au prélèvement de 200'000 fr. pour verser les sûretés en garantie des dépens et d'instruire le gérant légal de donner immédiatement l'ordre à Credit Suisse d'effectuer l'opération requise.
Par actes des 2 septembre et 3 octobre 2019, elles ont également formé plainte contre les décisions du gérant légal de refuser de valider le paiement en faveur de leur conseil des sommes de 18'325 fr. 45 et de 20'195 fr. 10.

B.b.b. Par décision du 12 décembre 2019, après avoir joint les causes, la chambre de surveillance a rejeté ces plaintes.

C.
Par acte posté le 23 décembre 2019, A.________ et B.________ interjettent un recours en matière civile auprès du Tribunal fédéral contre la décision du 12 décembre 2019. Elles concluent à sa réforme en ce sens qu'il est ordonné à l'office d'instruire le gérant légal de valider sans délai les paiements litigieux. En substance, elles se plaignent de la violation de leur droit d'être entendu (art. 29 al. 2 Cst.), du principe de la bonne foi (art. 5 al. 3 et 9 Cst.), des art. 18 et 94 ORFI et du principe de la proportionnalité inhérent aux art. 102 al. 3 LP et 16 ss OAOF.
Invités à déposer leurs observations, l'autorité de surveillance s'est référée aux considérants de sa décision, l'office y a renoncé, alors que l'intimée n° 1 a conclu au rejet du recours et l'intimé n° 2 en a appuyé les conclusions. Les recourantes ont répliqué par acte du 24 février 2020, confirmant leurs conclusions.

D.
Par ordonnance du 27 janvier 2020, la requête d'effet suspensif a été déclarée irrecevable en tant qu'elle était formée par la recourante n° 2 et rejetée en tant qu'elle était formée par la recourante n° 1.

Considérant en droit :

1.

1.1. Le recours a été déposé dans le délai légal (art. 100 al. 2 let. a LTF) à l'encontre d'une décision finale (art. 90 LTF) rendue en matière de poursuite pour dettes (art. 72 al. 2 let. a LTF en relation avec l'art. 19 LP) par une autorité de surveillance statuant en dernière (unique) instance cantonale (art. 75 al. 1 et 2 LTF); il est ouvert indépendamment de la valeur litigieuse (art. 74 al. 2 let. c LTF). La recourante n° 1 est débitrice poursuivie et destinataire des décisions du gérant légal et de l'office; elle a qualité pour recourir (art. 76 al. 1 LTF).

1.2.

1.2.1. L'intimée n° 1 émet des doutes sur la recevabilité du recours interjeté par la recourante n° 2 au motif qu'elle n'est pas partie à la procédure au fond pendante devant la Cour de justice, ni destinataire des factures dont le paiement est litigieux.

1.2.2. A qualité pour former recours quiconque a pris part à la procédure devant l'autorité précédente ou a été privé de la possibilité de le faire et est particulièrement touché par la décision attaquée et a un intérêt digne de protection a son annulation ou sa modification (art. 76 al. 1 LTF).
En l'espèce, la recourante n° 2 est destinataire de la décision attaquée, l'autorité de surveillance ayant admis sa qualité de partie. Elle n'est pas destinataire des décisions de l'office des 5 et 15 juillet 2019 refusant l'accès aux moyens nécessaires pour verser les sûretés en garantie des dépens; elle l'est en revanche des décisions du gérant légal des 2 septembre et 3 octobre 2019 refusant le paiement au conseil juridique. Il ressort de la décision cantonale du 28 juin 2016 fixant les modalités de la gérance légale (DCSO/195/2016) que la recourante n° 2 reste en charge de " l'activité quotidienne de la gestion des biens immobiliers " de la recourante n° 1, raison pour laquelle une gérance légale sui generis a été mise en place pour permettre de superviser, sans pour autant paralyser, les activités de la recourante n° 2. Au vu de ce rôle de gestion des immeubles sous gérance légale, mesure qui a donné lieu aux décisions de l'office et du gérant légal, la recourante n° 2 a un intérêt à solliciter l'annulation de la décision attaquée et a donc également qualité pour recourir.

2.

2.1. Le recours en matière civile peut être exercé pour violation du droit fédéral (art. 95 let. a LTF), y compris le droit constitutionnel (ATF 136 I 241 consid. 2.1; 136 II 304 consid. 2.4). Le Tribunal fédéral applique le droit d'office (art. 106 al. 1 LTF). Compte tenu de l'exigence de motivation contenue à l'art. 42 al. 1 et 2 LTF, sous peine d'irrecevabilité, le Tribunal fédéral n'examine en principe que les griefs invoqués, sauf en cas d'erreurs juridiques manifestes. Il n'est pas tenu de traiter, comme le ferait une autorité de première instance, toutes les questions juridiques qui se posent, lorsque celles-ci ne sont plus discutées devant lui (ATF 141 III 86 consid. 2; 140 III 115 consid. 2; 137 III 580 consid. 1.3). Par exception à la règle selon laquelle il applique le droit d'office, il n'examine la violation d'un droit constitutionnel que si le grief a été invoqué et motivé de façon détaillée (" principe d'allégation ", art. 106 al. 2 LTF; ATF 139 I 22 consid. 2.2; 137 III 580 consid. 1.3; 135 III 397 consid. 1.4 in fine).

2.2. Le Tribunal fédéral statue sur la base des faits établis par l'autorité précédente (art. 105 al. 1 LTF).

3.
L'autorité de surveillance a jugé que les sûretés relatives au procès opposant la recourante n° 1 à l'intimée n° 1 sur le fond des créances déduites en poursuite ainsi que les honoraires d'avocat ne rentraient pas dans la catégorie des mesures conservatoires urgentes visées par l'art. 94 ORFI cum art. 18 ORFI. De manière générale, ces dépenses ne visaient pas à assurer l'entretien ou la préservation des immeubles placés sous main de justice, pas plus qu'elles ne tendaient à l'encaissement des loyers afin d'assurer la valeur de rendement de ces immeubles, de sorte que ces montants n'avaient pas à être acquittés au moyen des loyers encaissés par l'office dans le cadre de la gérance légale sui generis. Elle a donc considéré que c'était à bon droit que l'office avait refusé d'autoriser ces prélèvements.
L'autorité de surveillance a ajouté que les décisions querellées n'aboutissaient pas à un résultat choquant, au motif que la recourante n° 1 était détenue par l'intimé n° 2, qui en était l'administrateur et actionnaire unique, et qu'au mois de juin 2019, alors que la recourante n° 1 savait devoir s'acquitter des sûretés, une somme totale de 310'000 fr. avait été prélevée sur les comptes des recourantes et transférée en faveur de l'intimé n° 2 sans que l'on sache le motif et l'objet de ces transferts. En conséquence, on pouvait raisonnablement attendre de l'intimé n° 2 qu'il finance le paiement des sûretés et le paiement des honoraires du conseil des recourantes.

4.
Les recourantes se plaignant de la violation de la garantie formelle du droit d'être entendu (art. 29 al. 2 Cst.), il convient d'examiner en premier ce grief. Elles affirment que l'autorité de surveillance n'a pas examiné la question de la possibilité d'émettre une garantie bancaire à concurrence du montant des sûretés, ce qui ne léserait en rien les intérêts de l'intimée n° 1, ainsi que les nombreux arguments qu'elle avait présentés en lien avec le paiement des honoraires des avocats.

4.1. La jurisprudence a déduit de l'art. 29 al. 2 Cst. l'obligation pour l'autorité de motiver sa décision, afin que l'intéressé puisse se rendre compte de la portée de celle-ci et l'attaquer en connaissance de cause (ATF 142 I 135 consid. 2.1; 138 I 232 consid. 5.1). La motivation d'une décision est suffisante lorsque l'autorité mentionne, au moins brièvement, les motifs qui l'ont guidée et sur lesquels elle a fondé son raisonnement. Elle n'a pas l'obligation d'exposer et de discuter tous les faits, moyens de preuve et griefs invoqués par les parties, mais peut au contraire se limiter à ceux qui, sans arbitraire, peuvent être tenus pour pertinents (ATF 142 II 154 consid. 4.2; 138 I 232 consid. 5.1). La motivation peut d'ailleurs être implicite et résulter des différents considérants de la décision (ATF 141 V 557 consid. 3.2.1; arrêt 5A 930/2017 du 17 octobre 2018 consid. 5).

4.2. En l'espèce, l'autorité de surveillance a traité des griefs des recourantes, tant en ce qui concerne les sûretés en garantie des dépens que des honoraires d'avocat, dans sa motivation selon laquelle ces dépenses n'entraient pas dans le domaine de la gérance légale. Plus précisément, s'agissant de l'émission d'une garantie bancaire à hauteur du montant des sûretés, il s'agit là d'un engagement financier pour la recourante n° 1. Implicitement, l'argumentation développée par l'autorité de surveillance pour le prélèvement sur le compte bancaire vaut donc également pour celui- ci.
Il suit de là que le grief tiré d'une violation du droit d'être entendu doit être rejeté.

5.
Les recourantes se prévalent de la violation de la bonne foi de l'administration (art. 5 al. 3 et 9 Cst.) au motif que l'office aurait toléré le paiement d'honoraires d'avocat et de l'avance des frais de justice de 200'000 fr. et que l'intimée n° 1 met tout en oeuvre pour empêcher la recourante n° 1 de faire valoir ses droits dans l'action en libération de dette.

5.1. Conformément à l'art. 5 al. 3 Cst., tant les organes de l'Etat que les particuliers doivent s'abstenir d'adopter un comportement contradictoire ou abusif (ATF 144 II 49 consid. 2.2; 136 I 254 consid. 5.2). De ce principe général découle notamment le droit, consacré à l'art. 9 in fine Cst., du particulier d'exiger, à certaines conditions, que les autorités se conforment aux promesses ou assurances précises qu'elles lui ont faites et ne trompent pas la confiance qu'il a légitimement placée dans ces promesses et assurances (ATF 138 I 49 consid. 8.3.1). Le droit à la protection de la bonne foi peut aussi être invoqué en présence simplement d'un comportement de l'administration, pour autant que celui-ci soit susceptible d'éveiller chez l'administré une attente ou une espérance légitime (ATF 129 II 361 consid. 7.1; 129 I 161 consid. 4.1). La précision que l'attente ou l'espérance doit être " légitime " est une autre façon de dire que l'administré doit avoir eu des raisons sérieuses d'interpréter comme il l'a fait le comportement de l'administration et d'en tirer les conséquences (ATF 134 I 199 consid. 1.3.1; arrêt 2C 1013/2015 du 28 avril 2016 consid. 3.1).

5.2. En l'espèce, il faut relever d'emblée que le grief n'est pas suffisamment motivé pour être recevable au vu des exigences découlant du principe d'allégation, tant l'exposé des recourantes est des plus vagues sur les circonstances imputables à l'office qui auraient pu faire naître des attentes légitimes chez elles. Les recourantes affirment fonder leur bonne foi sur la base de versements qu'elles auraient déjà effectués, du même genre que ceux pour lesquels elles entendent obtenir une autorisation, sans autre précision sur ces versements. Or il ressort des rapports du gérant légal une gestion des plus risquées - et parfois même inexplicable - de la recourante n° 1, certains prélèvements ayant eu lieu sans en référer au gérant légal. Par ailleurs, si ces versements ont même eu lieu avant l'instauration de toute gérance légale, on ne voit pas sur quelle base l'office aurait pu ou dû s'y opposer.
En tant que les recourantes se prévalent de la mauvaise foi et du comportement abusif de l'intimée n° 1, qui a demandé des sûretés tout en sollicitant de l'office qu'il s'oppose à leur paiement, il faut leur opposer que l'intimée n° 1 n'est pas un organe de l'Etat.
Il suit de là que le grief doit être rejeté, dans la mesure où il est recevable.

6.
Les recourantes se plaignent de la violation des règles sur la gestion légale limitée (art. 18 et 94 ORFI, art. 102 al. 3 LP et 16 ss OAOF) en tant que l'office et le gérant légal leur ont refusé le droit de payer les sûretés en garantie des dépens au moyen des revenus des immeubles dans l'action en libération de dette qu'elles avaient introduite contre la poursuivante, ainsi que les honoraires d'avocat, en lien avec cette même action et la gérance légale. Elles soutiennent qu'afin de s'opposer à la réalisation des immeubles en faveur de l'intimée n° 1, la recourante n° 1 devait intenter cette action, et que l'office ne peut intervenir dans la gestion de la société elle-même au motif qu'il existe une gérance légale. Elles soulignent que c'est précisément l'intimée n° 1 qui a requis ces sûretés et que la recourante n° 1 n'a pas d'autres sources de revenus que les produits locatifs pour s'en acquitter. Elles allèguent aussi que l'intervention d'un avocat est nécessaire, notamment dans le cadre de la gérance légale en cours, que les honoraires d'avocat sont des dépenses incompressibles pour sauvegarder leurs droits et que refuser la prise en charge de ces honoraires au moyen de ces seuls revenus revient à les empêcher de se
défendre.

6.1.

6.1.1. Selon l'art. 806 al. 1 CC, le gage grevant un immeuble donné à bail comprend également les loyers ou fermages qui ont couru jusqu'au moment de la réalisation. Cette extension constitue un droit du créancier gagiste, et non un simple privilège dans la poursuite qui est accordé à ce créancier. Ces produits doivent garder leur destination économique qui consiste à servir, comme source naturelle de revenu, au paiement des intérêts hypothécaires (cf. ATF 108 III 83 consid. 3). La justification réside donc dans le fait que les loyers et fermages servent d'un point de vue économique avant tout à supporter la charge liée à la dette hypothécaire dans la mesure où la location de l'immeuble n'est généralement rendue possible qu'avec le soutien (financier) du créancier gagiste. En outre, l'extension du droit du créancier permet également de compenser le fait que la réalisation du gage ne peut être requise, au plus tôt, six mois après la notification du commandement de payer (art. 154 al. 1 LP; KÄNZIG/BERGHEIM, in Basler Kommentar, SchKG I, 2ème éd., 2010, n° 11 ad art. 152 LP; KREN KOSTKIEWICZ, in Commentaire ORFI, 2012, n° 1 ad art. 91 ORFI).
De cette norme de droit matériel se déduit la gérance légale qui permet de récupérer, au profit du créancier, ces valeurs.

6.1.2. Il faut distinguer la gérance légale limitée (art. 151 ss LP, 91 à 96 ORFI), qui prend place sur la période allant de l'avis aux locataires ou fermiers jusqu'au dépôt de la réquisition de vente, de la gérance légale ordinaire (art. 17 s . ORFI), qui s'étend sur la période postérieure à ce dépôt (art. 101 al. 1 ORFI; arrêt 7B.5/2006 du 10 mars 2006 consid. 2), les obligations du gérant légal différant selon où l'on se trouve (ATF 129 III 90 consid. 2 in initio; DÉFAGO GAUDIN, L'immeuble dans la LP: indisponibilité et gérance légale 2006 n° 494).

6.1.2.1. La gérance légale limitée débute dès que le créancier gagiste qui souhaite en bénéficier requiert l'extension du gage aux revenus de l'immeuble (art. 152 al. 2 LP et 91 al. 1 ORFI; arrêt 7B.5/2006 du 10 mars 2006 consid. 2). Cette réquisition peut être présentée soit lors de l'introduction de la poursuite, soit à un stade ultérieur de la procédure (ATF 145 III 495 consid. 2.3.1). Cette faculté donne donc au créancier gagiste le droit de profiter des loyers courus depuis la réquisition de poursuite (JEANDIN, La gérance légale d'immeubles, in BlSchK 2015 p. 81 ss [89]). Ce droit n'étant opposable aux locataires et fermiers qu'après la notification leur étant faite de la poursuite (art. 806 al. 2 CC), l'office doit aviser ceux-ci tout en les invitant à payer désormais en ses mains avec la précision qu'à défaut de respecter cette injonction, ils s'exposent à payer deux fois (art. 91 al. 1 ORFI; KREN KOSTKIEWICZ, op. cit., n° 10 ad art. 91 ORFI). Simultanément, l'office doit aviser le propriétaire de l'immeuble grevé (débiteur ou tiers propriétaire). Cet avis informe le propriétaire de ce que les loyers et fermages à échoir seront désormais encaissés par l'office et qu'il lui est interdit (sous la menace de la sanction
prévue à l'art. 292 CP) de les percevoir ou d'en disposer ( art. 92 al. 1 ORFI; FOËX, in Commentaire romand, Poursuite et faillite, 2005, n° 16 ad art. 152 LP).
En vertu de l'art. 94 ORFI, la gérance légale limitée permet à l'office de prendre, en lieu et place du propriétaire du gage, toutes les mesures nécessaires pour assurer et opérer l'encaissement des loyers et fermages. Il a en outre le droit d'ordonner les réparations urgentes et d'affecter les loyers et fermages perçus par lui au paiement des redevances courantes (gaz, eau, électricité, etc.), ainsi qu'au paiement des frais de réparations et des contributions à l'entretien du débiteur sans ressources (art. 94 al. 1 ORFI). Il s'agit de mesures conservatoires urgentes, nécessaires pour assurer et opérer l'encaissement des loyers et fermages en tant qu'objets du gage, qui peuvent être confiées à un tiers en vertu de l'art. 94 al. 2 ORFI (ATF 131 III 141 consid. 2.3.3; 129 III 90 consid. 2.1). L'adverbe " notamment " utilisé à l'art. 94 al. 1 ORFI montre que l'on illustre cette mission générale (arrêt 4C.367/2000 du 8 mars 2001 consid. 1c). En pratique toutefois, les mesures de sûreté urgentes et l'encaissement des loyers et fermages composent l'essentiel des mesures prises (KREN KOSTKIEWICZ, op. cit., n° 2 ad art. 94 ORFI).
L'art. 95 al. 1 ORFI permet que des acomptes sur les loyers et fermages perçus par l'office soient versés au créancier poursuivant qui prouve que sa créance a été reconnue par le débiteur ou constatée par prononcé définitif. Si la condition prévue (dette reconnue par le débiteur ou constatée judiciairement) n'est pas réalisée, un paiement d'acomptes est exclu (ATF 130 III 720 consid. 2). Il s'agit d'un des volets concrets de la mise en oeuvre de la préférence qui est accordée au créancier gagiste par l'art. 806 CC, afin de, notamment, compenser la perte de temps induite par les délais devant être respectés dans le cadre de la procédure en réalisation de gage (DÉFAGO GAUDIN, op. cit., n° 581).

6.1.2.2. Contrairement aux règles déterminant le contenu de la gérance légale ordinaire (art. 17 s . ORFI), l'art. 94 ORFI ne distingue pas entre mesures ordinaires et mesures extraordinaires. Il faut toutefois appliquer par analogie l'art. 18 ORFI à la gérance légale limitée (ATF 64 III 197 consid. 2; arrêt 7B.32/2005 du 8 avril 2005 consid. 2). Cette norme autorise des mesures exceptionnelles nécessaires dans l'intérêt d'une bonne gestion de l'immeuble, telles l'introduction de procès et la prise de mesures impliquant des frais considérables (art. 18 ORFI; ATF 129 III 90 consid. 2.2; arrêt 5A 29/2012 du 26 mars 2012 consid. 3.1). Les mesures exceptionnelles se distinguent des mesures ordinaires énumérées à l'art. 17 ORFI quant à leur nature ou à leur coût (JEANDIN, op. cit., p. 93). Cette application ne peut toutefois se faire que pour des mesures qui demeurent dans le cadre spécifique de l'art. 94 ORFI dont il ne saurait être question de modifier la portée (DÉFAGO GAUDIN, op. cit., n° 507; JEANDIN, op. cit., p. 94 s.; KREN KOSTKIEWICZ, op. cit., n° 5 ad art. 94 ORFI). Plus précisément, s'agissant de la tenue de procès, seuls ceux répondant au critère de nécessité peuvent être menés; ils portent la plupart du temps sur les
litiges en rapport avec les mesures entrant dans le cadre de la gérance légale à l'instar de la gestion des baux, des travaux à effectuer ou des contestations relatives aux frais courants. A l'inverse, les procès relatifs à des mesures ne ressortissant pas à la gérance légale ne peuvent pas être soutenus (arrêt 5D 172/2019 du 3 octobre 2019 consid. 1.3 et les références). Ainsi, l'application analogique de l'art. 18 ORFI à la gérance légale limitée ne vise en définitive rien d'autre qu'à assurer le respect d'une procédure permettant aux intéressés de s'exprimer au sujet de mesures importantes de gérance légale (DÉFAGO GAUDIN, op. cit., loc. cit.).
Dès lors, l'art. 18 ORFI s'applique par analogie aux mesures de gérance légale nécessaires selon l'art. 94 ORFI dès le moment où celles-ci consistent en la tenue de procès ou impliquent l'engagement de frais considérables (DÉFAGO GAUDIN, op. cit., n° 507 ss; JEANDIN, op. cit., p. 94 s.). Au vu du critère de la nécessité auquel la tenue du procès doit répondre, celle-ci doit viser, dans la gérance légale limitée, à percevoir les loyers (DÉFAGO GAUDIN, op. cit., n° 557).

6.2. En l'espèce, les immeubles en cause n'étaient soumis qu'à une gérance légale limitée. C'est sans violer les art. 94 et 18 ORFI que l'autorité de surveillance a confirmé le refus du gérant légal d'affecter les revenus des immeubles au paiement, d'une part, des sûretés en garantie des dépens dans la procédure d'appel contre le jugement prononçant la mainlevée définitive des oppositions formées par la recourante n° 1 dans les poursuites en réalisation de gage intentée par l'intimée n° 1, et, d'autre part, des honoraires d'avocat. Ces dettes n'entrent pas dans celles qui doivent être payées dans la gérance légale limitée, telles que visées par l'art. 94 ORFI, dont l'art. 18 ORFI appliqué par analogie ne permet pas d'étendre le contenu. Les actes qui en sont à l'origine ne constituent pas des mesures conservatoires urgentes visées par ces dispositions, soit celles assurant l'entretien ou la préservation des immeubles, ou l'encaissement de loyers.
En soutenant le contraire, notamment en s'offusquant du fait que ce soit leur propre défenderesse à l'action au fond qui puisse avoir mainmise sur les loyers dont elles ont besoin pour poursuivre leur procédure en libération de dette contre elle et qu'elles ne puissent plus gérer leurs biens comme elles le veulent, les recourantes perdent de vue que le but de la gérance légale limitée est précisément de percevoir les revenus de l'immeuble au profit du créancier gagiste. Il s'agit d'un privilège qui lui revient sur la base du droit matériel (art. 806 CC) et la mise sous gérance légale d'un immeuble a, en qualité d'acte de puissance publique, par essence l'effet de priver le propriétaire du droit de gérer son patrimoine de la manière dont il l'entend. Le fait que les recourantes n'aient ni fortune ni revenus autres que les loyers pour soutenir ce type de procès relève de leur propre choix antérieur de gestion de leurs actifs; cet élément n'est d'aucune pertinence pour apprécier les mesures qui entrent dans la domaine de la gestion légale limitée. Les sociétés immobilières qui ont conclu des emprunts importants pour mener leurs activités commerciales, qui n'ont d'autres sources de revenus que leurs loyers et qui ne constituent pas de
réserves, sont exposées à la situation telle que celle dans laquelle se trouvent les recourantes en cas de mise en poursuite du créancier gagiste. Il n'y a aucun motif de s'écarter des buts et des principes de la gérance légale en raison de la gestion de ces entités.
Il suit de là que les griefs de violation des art. 94 et 18 ORFI, accessoirement des art. 102 al. 3 LP et 16 ss OAOF que les recourantes invoquent également sans toutefois exposer les arguments qu'elles entendent en tirer, doivent être rejetés.

7.
En définitive, le recours est rejeté dans la mesure de sa recevabilité. Les frais judiciaires, arrêtés à 6'000 fr., sont mis solidairement à la charge de recourantes qui succombent (art. 66 al. 1 et et 5 LTF). Celles-ci verseront solidairement à l'intimée n° 1 le montant de 7'000 fr. à titre d'indemnité de dépens (art. 68 al. 1 et 4 LTF).

Par ces motifs, le Tribunal fédéral prononce :

1.
Le recours est rejeté dans la mesure où il est recevable.

2.
Les frais judiciaires, arrêtés à 6'000 fr., sont mis solidairement à la charge des recourantes.

3.
Les recourantes verseront solidairement le montant de 7'000 fr. à l'intimée n° 1 à titre d'indemnité de dépens.

4.
Le présent arrêt est communiqué aux parties, à l'Office des poursuites de Genève et à la Cour de justice du canton de Genève, Chambre de surveillance des Offices des poursuites et faillites.

Lausanne, le 6 mai 2020

Au nom de la IIe Cour de droit civil
du Tribunal fédéral suisse

Le Président : Herrmann

La Greffière : Achtari

SR 101 Costituzione federale della Confederazione Svizzera del 18 aprile 1999 Cost. Art. 29 Garanzie procedurali generali - 1 In procedimenti dinanzi ad autorità giudiziarie o amministrative, ognuno ha diritto alla parità ed equità di trattamento, nonché ad essere giudicato entro un termine ragionevole.
¹	In procedimenti dinanzi ad autorità giudiziarie o amministrative, ognuno ha diritto alla parità ed equità di trattamento, nonché ad essere giudicato entro un termine ragionevole.
²	Le parti hanno diritto d'essere sentite.
³	Chi non dispone dei mezzi necessari ha diritto alla gratuità della procedura se la sua causa non sembra priva di probabilità di successo. Ha inoltre diritto al patrocinio gratuito qualora la presenza di un legale sia necessaria per tutelare i suoi diritti.

SR 101 Costituzione federale della Confederazione Svizzera del 18 aprile 1999 Cost. Art. 5 Stato di diritto - 1 Il diritto è fondamento e limite dell'attività dello Stato.
¹	Il diritto è fondamento e limite dell'attività dello Stato.
²	L'attività dello Stato deve rispondere al pubblico interesse ed essere proporzionata allo scopo.
³	Organi dello Stato, autorità e privati agiscono secondo il principio della buona fede.
⁴	La Confederazione e i Cantoni rispettano il diritto internazionale.

SR 101 Costituzione federale della Confederazione Svizzera del 18 aprile 1999 Cost. Art. 5 Stato di diritto - 1 Il diritto è fondamento e limite dell'attività dello Stato.
¹	Il diritto è fondamento e limite dell'attività dello Stato.
²	L'attività dello Stato deve rispondere al pubblico interesse ed essere proporzionata allo scopo.
³	Organi dello Stato, autorità e privati agiscono secondo il principio della buona fede.
⁴	La Confederazione e i Cantoni rispettano il diritto internazionale.

SR 281.42 Regolamento del Tribunale federale del 23 aprile 1920 concernente la realizzazione forzata dei fondi (RFF) RFF Art. 18 - 1 Ove la gestione richieda l'introduzione di una causa o altri provvedimenti eccezionali o costosi l'ufficio potrà, in casi d'urgenza, prendere direttamente le misure adeguate, ma ne informerà immediatamente sia i creditori istanti, compresi i creditori pignoratizi procedenti (art. 806 CC33), sia il debitore, avvisandoli che hanno il diritto di aggravarsi contro i provvedimenti da esso presi.
¹	Ove la gestione richieda l'introduzione di una causa o altri provvedimenti eccezionali o costosi l'ufficio potrà, in casi d'urgenza, prendere direttamente le misure adeguate, ma ne informerà immediatamente sia i creditori istanti, compresi i creditori pignoratizi procedenti (art. 806 CC33), sia il debitore, avvisandoli che hanno il diritto di aggravarsi contro i provvedimenti da esso presi.
²	Se non esiste pericolo nel ritardo, l'ufficio consulterà anzitutto i creditori ed il debitore sottoponendo loro delle proposte concrete sui provvedimenti da prendersi e sul modo di coprirne le spese, e impartirà loro congruo termine per opporvisi. Trascorso il termine senza opposizione, le proposte dell'ufficio si avranno per accettate. Se i creditori ed il debitore cadono d'accordo su altri provvedimenti, l'ufficio si conformerà alle loro istruzioni, sempreché i creditori ne anticipino le spese o che esistano mezzi sufficienti. Se gli interessati non sono d'accordo sulle misure da prendersi, l'ufficio si rivolgerà all'autorità di vigilanza per istruzioni.

SR 281.42 Regolamento del Tribunale federale del 23 aprile 1920 concernente la realizzazione forzata dei fondi (RFF) RFF Art. 94 - 1 Dopo aver dato agli inquilini ed affittuari l'avviso previsto dall'articolo 91, l'ufficio prenderà in luogo del debitore o del proprietario del pegno le misure necessarie onde garantire il pagamento delle pigioni ed affitti ed effettuarne l'incasso, eventualmente anche in via di esecuzione, eserciterà il diritto di ritenzione, disdirà i contratti, provvederà allo sfratto degli inquilini, stipulerà nuovi contratti di locazione o di affitto. Avrà inoltre facoltà di ordinare le riparazioni urgenti e di pagare col ricavo degli affitti i contributi correnti (per il gas, l'acqua potabile, l'elettricità ecc.), le riparazioni ed i sussidi previsti dall'articolo 103 capoverso 2 della LEF.
¹	Dopo aver dato agli inquilini ed affittuari l'avviso previsto dall'articolo 91, l'ufficio prenderà in luogo del debitore o del proprietario del pegno le misure necessarie onde garantire il pagamento delle pigioni ed affitti ed effettuarne l'incasso, eventualmente anche in via di esecuzione, eserciterà il diritto di ritenzione, disdirà i contratti, provvederà allo sfratto degli inquilini, stipulerà nuovi contratti di locazione o di affitto. Avrà inoltre facoltà di ordinare le riparazioni urgenti e di pagare col ricavo degli affitti i contributi correnti (per il gas, l'acqua potabile, l'elettricità ecc.), le riparazioni ed i sussidi previsti dall'articolo 103 capoverso 2 della LEF.
²	L'ufficio potrà sotto la sua responsabilità affidare ad un terzo questi compiti.

SR 281.1 Legge federale dell'11 aprile 1889 sulla esecuzione e sul fallimento (LEF) LEF Art. 102 - 1 Il pignoramento di un fondo comprende anche i frutti e gli altri redditi ed avviene senza pregiudizio dei diritti spettanti ai creditori con pegno immobiliare.
¹	Il pignoramento di un fondo comprende anche i frutti e gli altri redditi ed avviene senza pregiudizio dei diritti spettanti ai creditori con pegno immobiliare.
²	L'ufficio di esecuzione deve dare comunicazione del pignoramento a questi creditori, ed al caso agli inquilini ed agli affittuari.
³	Egli cura l'amministrazione e la coltura del fondo228.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 100 Ricorso contro decisioni - 1 Il ricorso contro una decisione deve essere depositato presso il Tribunale federale entro 30 giorni dalla notificazione del testo integrale della decisione.
¹	Il ricorso contro una decisione deve essere depositato presso il Tribunale federale entro 30 giorni dalla notificazione del testo integrale della decisione.
²	Il termine è di dieci giorni per i ricorsi contro le decisioni:
^a	delle autorità cantonali di vigilanza in materia di esecuzione e fallimento;
^b	nel campo dell'assistenza giudiziaria internazionale in materia penale e dell'assistenza amministrativa internazionale in materia fiscale;
^c	in materia di ritorno di un minore secondo la Convenzione europea del 20 maggio 198090 sul riconoscimento e l'esecuzione delle decisioni in materia di affidamento di minori e sul ristabilimento dell'affidamento oppure secondo la Convenzione del 25 ottobre 198091 sugli aspetti civili del rapimento internazionale di minori;
^d	del Tribunale federale dei brevetti in materia di rilascio di una licenza secondo l'articolo 40d della legge del 25 giugno 195493 sui brevetti.
³	Il termine è di cinque giorni per i ricorsi contro le decisioni:
^a	delle autorità cantonali di vigilanza in materia di esecuzione e fallimento pronunciate nell'ambito dell'esecuzione cambiaria;
^b	dei Governi cantonali su ricorsi concernenti votazioni federali.
⁴	Il termine è di tre giorni per i ricorsi contro le decisioni dei Governi cantonali su ricorsi concernenti le elezioni al Consiglio nazionale.
⁵	Per i ricorsi concernenti conflitti di competenza tra due Cantoni, il termine decorre al più tardi dal giorno in cui in ciascun Cantone sono state pronunciate decisioni impugnabili mediante ricorso al Tribunale federale.
⁶	...94
⁷	Il ricorso per denegata o ritardata giustizia può essere interposto in ogni tempo.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 72 Principio - 1 Il Tribunale federale giudica i ricorsi contro le decisioni pronunciate in materia civile.
¹	Il Tribunale federale giudica i ricorsi contro le decisioni pronunciate in materia civile.
²	Al ricorso in materia civile soggiacciono anche:
^a	le decisioni in materia di esecuzione e fallimento;
^b	le decisioni in rapporto diretto con il diritto civile pronunciate in applicazione di norme di diritto pubblico, segnatamente le decisioni:
^b1	sul riconoscimento e l'esecuzione di decisioni e sull'assistenza giudiziaria in materia civile,
^b2	sulla tenuta del registro fondiario, dei registri dello stato civile, del registro di commercio e dei registri in materia di marchi, disegni e modelli, brevetti d'invenzione, varietà vegetali e topografie,
^b3	sull'autorizzazione al cambiamento del nome,
^b4	in materia di vigilanza sulle fondazioni, eccettuati gli istituti di previdenza e di libero passaggio,
^b5	in materia di vigilanza sugli esecutori testamentari e altri rappresentanti previsti dal diritto successorio,
^b6	in materia di protezione dei minori e degli adulti,
^b7	...

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 75 Autorità inferiori - 1 Il ricorso è ammissibile contro le decisioni pronunciate dalle autorità cantonali di ultima istanza, dal Tribunale amministrativo federale e dal Tribunale federale dei brevetti.36
¹	Il ricorso è ammissibile contro le decisioni pronunciate dalle autorità cantonali di ultima istanza, dal Tribunale amministrativo federale e dal Tribunale federale dei brevetti.36
²	I Cantoni istituiscono tribunali superiori quali autorità cantonali di ultima istanza. Tali tribunali giudicano su ricorso, salvo nei casi in cui:
^a	una legge federale prevede un'istanza cantonale unica;
^b	un tribunale specializzato nelle controversie di diritto commerciale giudica in istanza cantonale unica;
^c	è proposta loro direttamente, con il consenso di tutte le parti, un'azione con un valore litigioso di almeno 100 000 franchi.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 74 Valore litigioso minimo - 1 Nelle cause di carattere pecuniario il ricorso è ammissibile soltanto se il valore litigioso ammonta almeno a:
¹	Nelle cause di carattere pecuniario il ricorso è ammissibile soltanto se il valore litigioso ammonta almeno a:
^a	15 000 franchi nelle controversie in materia di diritto del lavoro e di locazione;
^b	30 000 franchi in tutti gli altri casi.
²	Quando il valore litigioso non raggiunge l'importo determinante secondo il capoverso 1, il ricorso è ammissibile:
^a	se la controversia concerne una questione di diritto di importanza fondamentale;
^b	se una legge federale prevede un'istanza cantonale unica;
^c	contro le decisioni delle autorità cantonali di vigilanza in materia di esecuzione e fallimento;
^d	contro le decisioni del giudice del fallimento e del concordato;
^e	contro le decisioni del Tribunale federale dei brevetti.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 76 Diritto di ricorso - 1 Ha diritto di interporre ricorso in materia civile chi:
¹	Ha diritto di interporre ricorso in materia civile chi:
^a	ha partecipato al procedimento dinanzi all'autorità inferiore o è stato privato della possibilità di farlo; e
^b	è particolarmente toccato dalla decisione impugnata e ha un interesse degno di protezione all'annullamento o alla modifica della stessa.
²	Il diritto di ricorrere contro le decisioni di cui all'articolo 72 capoverso 2 spetta inoltre alla Cancelleria federale, ai dipartimenti federali o, in quanto lo preveda il diritto federale, ai servizi loro subordinati, se la decisione impugnata viola la legislazione federale nella sfera dei loro compiti.40

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 95 Diritto svizzero - Il ricorrente può far valere la violazione:
^a	del diritto federale;
^b	del diritto internazionale;
^c	dei diritti costituzionali cantonali;
^d	delle disposizioni cantonali in materia di diritto di voto dei cittadini e di elezioni e votazioni popolari;
^e	del diritto intercantonale.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 106 Applicazione del diritto - 1 Il Tribunale federale applica d'ufficio il diritto.
¹	Il Tribunale federale applica d'ufficio il diritto.
²	Esamina la violazione di diritti fondamentali e di disposizioni di diritto cantonale e intercantonale soltanto se il ricorrente ha sollevato e motivato tale censura.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 42 Atti scritti - 1 Gli atti scritti devono essere redatti in una lingua ufficiale, contenere le conclusioni, i motivi e l'indicazione dei mezzi di prova ed essere firmati.
¹	Gli atti scritti devono essere redatti in una lingua ufficiale, contenere le conclusioni, i motivi e l'indicazione dei mezzi di prova ed essere firmati.
²	Nei motivi occorre spiegare in modo conciso perché l'atto impugnato viola il diritto. Qualora il ricorso sia ammissibile soltanto se concerne una questione di diritto di importanza fondamentale o un caso particolarmente importante per altri motivi, occorre spiegare perché la causa adempie siffatta condizione.14 15
³	Se sono in possesso della parte, i documenti indicati come mezzi di prova devono essere allegati; se l'atto scritto è diretto contro una decisione, anche questa deve essere allegata.
⁴	In caso di trasmissione per via elettronica, la parte o il suo patrocinatore deve munire l'atto scritto di una firma elettronica qualificata secondo la legge del 18 marzo 201616 sulla firma elettronica. Il Tribunale federale determina mediante regolamento:
^a	il formato dell'atto scritto e dei relativi allegati;
^b	le modalità di trasmissione;
^c	le condizioni alle quali può essere richiesta la trasmissione successiva di documenti cartacei in caso di problemi tecnici.17
⁵	Se mancano la firma della parte o del suo patrocinatore, la procura dello stesso o gli allegati prescritti, o se il patrocinatore non è autorizzato in quanto tale, è fissato un congruo termine per sanare il vizio, con la comminatoria che altrimenti l'atto scritto non sarà preso in considerazione.
⁶	Gli atti illeggibili, sconvenienti, incomprensibili, prolissi o non redatti in una lingua ufficiale possono essere del pari rinviati al loro autore affinché li modifichi.
⁷	Gli atti scritti dovuti a condotta processuale da querulomane o altrimenti abusiva sono inammissibili.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 105 Fatti determinanti - 1 Il Tribunale federale fonda la sua sentenza sui fatti accertati dall'autorità inferiore.
¹	Il Tribunale federale fonda la sua sentenza sui fatti accertati dall'autorità inferiore.
²	Può rettificare o completare d'ufficio l'accertamento dei fatti dell'autorità inferiore se è stato svolto in modo manifestamente inesatto o in violazione del diritto ai sensi dell'articolo 95.
³	Se il ricorso è diretto contro una decisione d'assegnazione o rifiuto di prestazioni pecuniarie dell'assicurazione militare o dell'assicurazione contro gli infortuni, il Tribunale federale non è vincolato dall'accertamento dei fatti operato dall'autorità inferiore.96

SR 281.1 Legge federale dell'11 aprile 1889 sulla esecuzione e sul fallimento (LEF) LEF Art. 154 - 1 Il creditore può chiedere la realizzazione di un pegno manuale non prima di un mese né più tardi di un anno, quella di un pegno immobiliare non prima di sei mesi né più tardi di due anni dalla notificazione del precetto esecutivo. Se è stata fatta opposizione, i termini rimangono sospesi tra il giorno in cui fu promossa l'azione e quello della sua definitiva definizione giudiziale.320
¹	Il creditore può chiedere la realizzazione di un pegno manuale non prima di un mese né più tardi di un anno, quella di un pegno immobiliare non prima di sei mesi né più tardi di due anni dalla notificazione del precetto esecutivo. Se è stata fatta opposizione, i termini rimangono sospesi tra il giorno in cui fu promossa l'azione e quello della sua definitiva definizione giudiziale.320
²	L'esecuzione è perenta se la domanda di realizzazione non è stata fatta nel termine legale o se, ritirata, non fu più rinnovata.

SR 281.1 Legge federale dell'11 aprile 1889 sulla esecuzione e sul fallimento (LEF) LEF Art. 152 - 1 Ricevuta la domanda d'esecuzione, l'ufficio d'esecuzione stende il precetto secondo l'articolo 69, con le seguenti modificazioni:308
¹	Ricevuta la domanda d'esecuzione, l'ufficio d'esecuzione stende il precetto secondo l'articolo 69, con le seguenti modificazioni:308
¹	il termine da assegnarsi al debitore pel pagamento è di un mese se si tratta di un pegno manuale, di sei mesi se si tratta di un'ipoteca;
²	la comminatoria dichiara che, qualora il debitore non ottemperi al precetto né faccia opposizione, il pegno sarà realizzato.
²	Se il fondo è dato in locazione o in affitto e il creditore pignoratizio procedente pretende che il diritto di pegno sia esteso ai crediti per pigioni e fitti (art. 806 CC310), l'ufficio d'esecuzione ne dà comunicazione ai locatari e agli affittuari, ingiungendo loro che il pagamento delle pigioni e dei fitti che verranno a scadenza andrà fatto all'ufficio d'esecuzione.311

SR 281.1 Legge federale dell'11 aprile 1889 sulla esecuzione e sul fallimento (LEF) LEF Art. 151 - 1 La domanda d'esecuzione per un credito garantito da pegno (art. 37) deve enunciare, oltre alle indicazioni enumerate nell'articolo 67, l'oggetto del pegno. All'occorrenza, essa deve inoltre precisare:
¹	La domanda d'esecuzione per un credito garantito da pegno (art. 37) deve enunciare, oltre alle indicazioni enumerate nell'articolo 67, l'oggetto del pegno. All'occorrenza, essa deve inoltre precisare:
^a	il nome del terzo che ha costituito il pegno o che ne è diventato proprietario;
^b	se il fondo pignorato è l'abitazione familiare (art. 169 CC305) o l'abitazione comune (art. 14 della L del 18 giu. 2004306 sull'unione domestica registrata) del debitore o del terzo.307
²	Il creditore che domanda l'esecuzione per la realizzazione di un pegno manuale sul quale gravi un diritto di pegno posteriore di un terzo (art. 886 CC) deve informarne quest'ultimo.

SR 210 Codice civile svizzero del 10 dicembre 1907 CC Art. 806 - 1 Se il fondo gravato è dato in locazione, il diritto del creditore si estende anche ai crediti per pigioni e fitti decorrenti dopo introdotta l'esecuzione per realizzazione del pegno o dopo la dichiarazione di fallimento del debitore, fino alla realizzazione.
¹	Se il fondo gravato è dato in locazione, il diritto del creditore si estende anche ai crediti per pigioni e fitti decorrenti dopo introdotta l'esecuzione per realizzazione del pegno o dopo la dichiarazione di fallimento del debitore, fino alla realizzazione.
²	Tale diritto è opponibile ai locatari dal momento in cui fu loro notificata l'esecuzione o fu pubblicato il fallimento.
³	Le convenzioni con cui il proprietario avesse disposto delle mercedi non ancora scadute ed i pignoramenti di queste da parte di altri creditori, non sono opponibili al creditore pignoratizio, che avesse promosso l'esecuzione in via di realizzazione del pegno, prima della scadenza delle mercedi stesse.

SR 281.42 Regolamento del Tribunale federale del 23 aprile 1920 concernente la realizzazione forzata dei fondi (RFF) RFF Art. 91 - 1 Se il creditore pignoratizio procedente richiede l'estensione del diritto di pegno ai crediti per pigioni e affitti (art. 806 CC132), l'ufficio di esecuzione, non appena ricevuta la domanda di esecuzione constaterà se esistano contratti di locazione o affitto sul fondo, e ingiungerà agli inquilini o affittuari di pagare d'ora innanzi pigioni ed affitti solo in mano dell'ufficio avvisandoli del pericolo di dover pagare due volte.
¹	Se il creditore pignoratizio procedente richiede l'estensione del diritto di pegno ai crediti per pigioni e affitti (art. 806 CC132), l'ufficio di esecuzione, non appena ricevuta la domanda di esecuzione constaterà se esistano contratti di locazione o affitto sul fondo, e ingiungerà agli inquilini o affittuari di pagare d'ora innanzi pigioni ed affitti solo in mano dell'ufficio avvisandoli del pericolo di dover pagare due volte.
²	Questo avviso sarà dato anche durante le ferie o la sospensione dell'esecuzione concessa al debitore o al proprietario del pegno, sempreché il precetto esecutivo sia stato emesso prima. L'avviso può essere omesso se il fondo è già pignorato (art. 15 lett. b), e non sarà rinnovato in occasione di una nuova domanda di esecuzione in via di realizzazione del pegno o di pignoramento del fondo.

SR 281.42 Regolamento del Tribunale federale del 23 aprile 1920 concernente la realizzazione forzata dei fondi (RFF) RFF Art. 101 - 1 A datare dalla domanda di vendita l'ufficio provvederà alla amministrazione ed alla cultura del fondo nel modo previsto per l'esecuzione in via di pignoramento (art. 155 cpv. 1, 102 cpv. 3 LEF e 16 e segg. e 23c del presente R), a meno che il creditore istante avesse espressamente dichiarato di rinunciarvi.149
¹	A datare dalla domanda di vendita l'ufficio provvederà alla amministrazione ed alla cultura del fondo nel modo previsto per l'esecuzione in via di pignoramento (art. 155 cpv. 1, 102 cpv. 3 LEF e 16 e segg. e 23c del presente R), a meno che il creditore istante avesse espressamente dichiarato di rinunciarvi.149
²	Se il fondo appartiene ad un terzo, l'ufficio potrà assumere l'amministrazione soltanto quando l'opposizione da questi sollevata è stata rimossa.

SR 281.42 Regolamento del Tribunale federale del 23 aprile 1920 concernente la realizzazione forzata dei fondi (RFF) RFF Art. 92 - 1 Notificando l'avviso agli inquilini (od affittuari) l'ufficio informerà in pari tempo il proprietario del pegno, che in forza dell'esecuzione in via di realizzazione del pegno di cui è oggetto, le pigioni e gli affitti saranno per l'avvenire percepiti dall'ufficio e che gli è quindi vietato, sotto comminatoria di pena (art. 292 del Codice penale svizzero134), di riscuoterli o di disporne.135
¹	Notificando l'avviso agli inquilini (od affittuari) l'ufficio informerà in pari tempo il proprietario del pegno, che in forza dell'esecuzione in via di realizzazione del pegno di cui è oggetto, le pigioni e gli affitti saranno per l'avvenire percepiti dall'ufficio e che gli è quindi vietato, sotto comminatoria di pena (art. 292 del Codice penale svizzero134), di riscuoterli o di disporne.135
²	Questo avviso menzionerà che, se il proprietario del pegno intende pretendere che le pigioni (gli affitti) in tutto od in parte non sono comprese nel pegno, esso dovrà dichiararlo all'ufficio entro 10 giorni dalla ricevuta dell'avviso, indicandone i motivi e precisando anche, al caso, l'ammontare della parte contestata.

SR 281.42 Regolamento del Tribunale federale del 23 aprile 1920 concernente la realizzazione forzata dei fondi (RFF) RFF Art. 95 - 1 Le pigioni e gli affitti non possono servire al pagamento degli interessi di crediti garantiti da pegno pei quali non sono introdotte esecuzioni, ma potranno servire per versare, anche prima della domanda di vendita, degli acconti al creditore istante purché esso giustifichi che il suo credito fu riconosciuto o è stato constatato da giudizio passato in giudicato.
¹	Le pigioni e gli affitti non possono servire al pagamento degli interessi di crediti garantiti da pegno pei quali non sono introdotte esecuzioni, ma potranno servire per versare, anche prima della domanda di vendita, degli acconti al creditore istante purché esso giustifichi che il suo credito fu riconosciuto o è stato constatato da giudizio passato in giudicato.
²	A più creditori, che abbiano promossa esecuzione in via di realizzazione del pegno sul medesimo fondo, potranno essere versati degli acconti, ove tutti siano d'accordo sul modo di ripartirli, o, in caso contrario, ove l'esistenza ed il grado dei crediti garantiti siano stati accertati mediante graduatoria allestita in conformità dell'articolo 157 capoverso 3 della LEF. Le ripartizioni saranno fatte in base ad uno stato di riparto.138

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 66 Onere e ripartizione delle spese giudiziarie - 1 Di regola, le spese giudiziarie sono addossate alla parte soccombente. Se le circostanze lo giustificano, il Tribunale federale può ripartirle in modo diverso o rinunciare ad addossarle alle parti.
¹	Di regola, le spese giudiziarie sono addossate alla parte soccombente. Se le circostanze lo giustificano, il Tribunale federale può ripartirle in modo diverso o rinunciare ad addossarle alle parti.
²	In caso di desistenza o di transazione, il Tribunale federale può rinunciare in tutto o in parte a riscuotere le spese giudiziarie.
³	Le spese inutili sono pagate da chi le causa.
⁴	Alla Confederazione, ai Cantoni, ai Comuni e alle organizzazioni incaricate di compiti di diritto pubblico non possono di regola essere addossate spese giudiziarie se, senza avere alcun interesse pecuniario, si rivolgono al Tribunale federale nell'esercizio delle loro attribuzioni ufficiali o se le loro decisioni in siffatte controversie sono impugnate mediante ricorso.
⁵	Salvo diversa disposizione, le spese giudiziarie addossate congiuntamente a più persone sono da queste sostenute in parti eguali e con responsabilità solidale.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 68 Spese ripetibili - 1 Nella sentenza il Tribunale federale determina se e in che misura le spese della parte vincente debbano essere sostenute da quella soccombente.
¹	Nella sentenza il Tribunale federale determina se e in che misura le spese della parte vincente debbano essere sostenute da quella soccombente.
²	La parte soccombente è di regola tenuta a risarcire alla parte vincente, secondo la tariffa del Tribunale federale, tutte le spese necessarie causate dalla controversia.
³	Alla Confederazione, ai Cantoni, ai Comuni e alle organizzazioni incaricate di compiti di diritto pubblico non sono di regola accordate spese ripetibili se vincono una causa nell'esercizio delle loro attribuzioni ufficiali.
⁴	Si applica per analogia l'articolo 66 capoversi 3 e 5.
⁵	Il Tribunale federale conferma, annulla o modifica, a seconda dell'esito del procedimento, la decisione sulle spese ripetibili pronunciata dall'autorità inferiore. Può stabilire esso stesso l'importo di tali spese secondo la tariffa federale o cantonale applicabile o incaricarne l'autorità inferiore.