5A_1061/2019 - 2020-05-06 - Schuldbetreibungs- und Konkursrecht - poursuite en réalisation de gage immobilier, gérance légale

Bundesgericht
Tribunal fédéral
Tribunale federale
Tribunal federal

5A 1061/2019

Arrêt du 6 mai 2020

IIe Cour de droit civil

Composition
MM. et Mme les Juges fédéraux
Herrmann, Président, Escher et Bovey.
Greffière : Mme Achtari.

Participants à la procédure
1. A.________,
2. B.________,
toutes les deux représentées par Mes Nicolas Jeandin et Alisa Ramelet-Telqiu, avocats,
recourantes,

contre

1. C.________,
représentée par Me Daniel Tunik, avocat,
2. D.________,
représenté par Me Albert Righini, avocat,
intimés,

Office des poursuites de Genève, rue du Stand 46, 1204 Genève.

Objet
poursuite en réalisation de gage immobilier, gérance légale,

recours contre la décision de la Cour de justice du canton de Genève, Chambre de surveillance des Offices des poursuites et faillites, du 12 décembre 2019 (A/2304/2019-CS, DCSO/549/19).

Faits :

A.

A.a. B.________ (ci-après: B.________) gère les immeubles appartenant à A.________ (ci-après: A.________), qui sont principalement des appartements et résidences meublés, loués pour de courtes périodes.
D.________ est l'administrateur de ces deux sociétés. Il est aussi l'actionnaire unique de A.________.

A.b. C.________ (ci-après: C.________ ou Banque) a introduit des poursuites en réalisation de gage immobilier à concurrence des sommes de 116'507'312 fr.63 (poursuite n° 14 xxw.________) et de 30'687'044 fr.05 (poursuite n° 14 xxx.________) à l'encontre de A.________, et à hauteur de 30'687'044 fr. 05 à l'encontre de D.________ (poursuite n° 14 xxy.________), après avoir dénoncé au remboursement des crédits qu'elle leur avait accordés.
Les poursuivis ont fait opposition aux commandements de payer.

A.c.

A.c.a. Par décision du 7 avril 2014, l'Office des poursuites de Genève (ci-après: office) a ordonné la gérance légale des immeubles de A.________.

A.c.b. Cette décision a été attaquée. En définitive, statuant sur renvoi du Tribunal fédéral (arrêt 5A 326/2015 du 14 janvier 2016), la Chambre de surveillance des Offices des poursuites et faillites de la Cour de justice du canton de Genève (ci-après: chambre de surveillance) a, par décision du 28 juin 2016, ordonné à l'office de confier au E.________ la gérance légale des immeubles, dont une partie était soumise à une gérance sui generis assujettie à certaines modalités permettant de superviser les activités déployées par B.________, sans pour autant paralyser celles-ci.

A.d. Par avis du 27 mai 2019, au vu du contenu des rapports rendus par le gérant légal entre 2017 et 2019, l'office a informé la Poste, Credit Suisse (Suisse) SA, UBS Switzerland AG et C.________ que tout prélèvement supérieur à 1'000 fr. sur les comptes détenus en leurs livres par A.________ et B.________ devrait désormais être effectué sous la double signature du titulaire du compte, d'une part, et du E.________, d'autre part, sous la menace de la peine prévue à l'art. 292 CP.

Par avis complémentaires du 28 mai 2019, l'office a précisé que cette mesure s'appliquait à toute opération bancaire quelle qu'elle fût pour autant qu'elle concernât une somme supérieure à 1'000 fr.

A.e.

A.e.a.

A.e.a.a. Par jugement du 1 er décembre 2014, le Tribunal de première instance de Genève (ci-après: tribunal) a prononcé la mainlevée provisoire des oppositions formées aux commandements de payer notifiés dans les poursuites n° 14 xxx.________ X, 14 xxw.________ et 14 xxy.________.

A.e.a.b. Le 23 décembre 2014, A.________ a introduit des actions en libération de dette à l'encontre de la Banque dans le cadre des poursuites précitées. Ces trois actions ont été jointes.
Par jugement du 9 octobre 2018, le tribunal a prononcé la mainlevée définitive des oppositions formées par A.________ aux commandements de payer, poursuites n° 14 xxy.________, 14 xxx.________ et 14 xxw.________, et dit que ces poursuites iraient leur voie.

A.e.b.

A.e.b.a. Le 30 novembre 2018, A.________ a formé appel du jugement du 9 octobre 2018 devant la Cour de justice du canton de Genève (ci- après: Cour de justice), concluant à son annulation et au renvoi de la cause au tribunal, subsidiairement à ce qu'il soit constaté que les créances relatives aux poursuites litigieuses n'étaient pas exigibles et que les poursuites n'iraient pas leur voie.

A.e.b.b. Le 25 février 2019, C.________ a conclu à ce que A.________ soit condamnée à fournir des sûretés en garantie de ses dépens d'un montant de 352'165 fr. 20 dans un délai de 30 jours.

Par arrêt du 2 mai 2019, la Cour de justice a imparti à A.________ un délai de 30 jours dès la notification de l'arrêt, délai ensuite prolongé au 17 juillet 2019, pour fournir des sûretés d'un montant de 200'000 fr., en espèces ou sous forme de garantie d'une banque établie en Suisse ou d'une société d'assurance autorisée à exercer en Suisse.

B.

B.a.

B.a.a. Le 4 juillet 2019, A.________ s'est adressée au E.________ pour lui demander d'autoriser le paiement de 200'000 fr. en faveur des Services financiers du Pouvoir judiciaire au titre des sûretés fixées dans le cadre de la procédure d'appel pendante devant la Cour de justice.
Le 5 juillet 2019, l'office a signifié son opposition à un tel versement. Selon lui, ce type de prélèvement ne présentait aucun lien avec l'entretien de l'immeuble et le maintien de son rendement, de sorte qu'il n'entrait pas dans la gérance légale.
Par acte du 10 juillet 2019 adressé à la Cour de justice, A.________ a sollicité la suspension du délai fixé pour le versement des sûretés jusqu'à droit jugé dans la procédure de plainte qu'elle était sur le point de déposer contre la décision de l'office de bloquer les fonds nécessaires au paiement des sûretés.
Statuant le 11 juillet 2019 sur mesures superprovisionnelles, la Cour de justice a suspendu le délai imparti à A.________ pour fournir les sûretés et fixé un délai à C.________ pour se déterminer sur la requête de suspension. La suite de la procédure ne résulte pas du dossier.
Le 15 juillet 2019, l'office s'est aussi opposé à l'émission d'une garantie bancaire pour un montant de 200'000 fr. en vue de fournir les sûretés requises.

B.a.b. Les 23 août et 18 septembre 2019, A.________ et B.________ ont demandé au gérant légal d'approuver le paiement de la note d'honoraires de leur conseil du 16 août 2019 d'un montant de 18'325 fr. 45, ainsi que de celle établie pour l'activité déployée du 2 au 31 août 2019 dans le cadre de la gérance légale d'un montant de 20'195 fr.10. Le E.________ s'est opposé à ces paiements au motif qu'ils n'entraient pas dans la catégorie des charges qui devaient être payées par prélèvement sur l'état locatif.

B.b.

B.b.a. Par acte du 15 juillet 2019, A.________ et B.________ ont formé une plainte contre les décisions de l'office des 5 et 15 juillet 2019. Elles ont conclu à ce qu'il lui soit ordonné de consentir au prélèvement de 200'000 fr. pour verser les sûretés en garantie des dépens et d'instruire le gérant légal de donner immédiatement l'ordre à Credit Suisse d'effectuer l'opération requise.
Par actes des 2 septembre et 3 octobre 2019, elles ont également formé plainte contre les décisions du gérant légal de refuser de valider le paiement en faveur de leur conseil des sommes de 18'325 fr. 45 et de 20'195 fr. 10.

B.b.b. Par décision du 12 décembre 2019, après avoir joint les causes, la chambre de surveillance a rejeté ces plaintes.

C.
Par acte posté le 23 décembre 2019, A.________ et B.________ interjettent un recours en matière civile auprès du Tribunal fédéral contre la décision du 12 décembre 2019. Elles concluent à sa réforme en ce sens qu'il est ordonné à l'office d'instruire le gérant légal de valider sans délai les paiements litigieux. En substance, elles se plaignent de la violation de leur droit d'être entendu (art. 29 al. 2 Cst.), du principe de la bonne foi (art. 5 al. 3 et 9 Cst.), des art. 18 et 94 ORFI et du principe de la proportionnalité inhérent aux art. 102 al. 3 LP et 16 ss OAOF.
Invités à déposer leurs observations, l'autorité de surveillance s'est référée aux considérants de sa décision, l'office y a renoncé, alors que l'intimée n° 1 a conclu au rejet du recours et l'intimé n° 2 en a appuyé les conclusions. Les recourantes ont répliqué par acte du 24 février 2020, confirmant leurs conclusions.

D.
Par ordonnance du 27 janvier 2020, la requête d'effet suspensif a été déclarée irrecevable en tant qu'elle était formée par la recourante n° 2 et rejetée en tant qu'elle était formée par la recourante n° 1.

Considérant en droit :

1.

1.1. Le recours a été déposé dans le délai légal (art. 100 al. 2 let. a LTF) à l'encontre d'une décision finale (art. 90 LTF) rendue en matière de poursuite pour dettes (art. 72 al. 2 let. a LTF en relation avec l'art. 19 LP) par une autorité de surveillance statuant en dernière (unique) instance cantonale (art. 75 al. 1 et 2 LTF); il est ouvert indépendamment de la valeur litigieuse (art. 74 al. 2 let. c LTF). La recourante n° 1 est débitrice poursuivie et destinataire des décisions du gérant légal et de l'office; elle a qualité pour recourir (art. 76 al. 1 LTF).

1.2.

1.2.1. L'intimée n° 1 émet des doutes sur la recevabilité du recours interjeté par la recourante n° 2 au motif qu'elle n'est pas partie à la procédure au fond pendante devant la Cour de justice, ni destinataire des factures dont le paiement est litigieux.

1.2.2. A qualité pour former recours quiconque a pris part à la procédure devant l'autorité précédente ou a été privé de la possibilité de le faire et est particulièrement touché par la décision attaquée et a un intérêt digne de protection a son annulation ou sa modification (art. 76 al. 1 LTF).
En l'espèce, la recourante n° 2 est destinataire de la décision attaquée, l'autorité de surveillance ayant admis sa qualité de partie. Elle n'est pas destinataire des décisions de l'office des 5 et 15 juillet 2019 refusant l'accès aux moyens nécessaires pour verser les sûretés en garantie des dépens; elle l'est en revanche des décisions du gérant légal des 2 septembre et 3 octobre 2019 refusant le paiement au conseil juridique. Il ressort de la décision cantonale du 28 juin 2016 fixant les modalités de la gérance légale (DCSO/195/2016) que la recourante n° 2 reste en charge de " l'activité quotidienne de la gestion des biens immobiliers " de la recourante n° 1, raison pour laquelle une gérance légale sui generis a été mise en place pour permettre de superviser, sans pour autant paralyser, les activités de la recourante n° 2. Au vu de ce rôle de gestion des immeubles sous gérance légale, mesure qui a donné lieu aux décisions de l'office et du gérant légal, la recourante n° 2 a un intérêt à solliciter l'annulation de la décision attaquée et a donc également qualité pour recourir.

2.

2.1. Le recours en matière civile peut être exercé pour violation du droit fédéral (art. 95 let. a LTF), y compris le droit constitutionnel (ATF 136 I 241 consid. 2.1; 136 II 304 consid. 2.4). Le Tribunal fédéral applique le droit d'office (art. 106 al. 1 LTF). Compte tenu de l'exigence de motivation contenue à l'art. 42 al. 1 et 2 LTF, sous peine d'irrecevabilité, le Tribunal fédéral n'examine en principe que les griefs invoqués, sauf en cas d'erreurs juridiques manifestes. Il n'est pas tenu de traiter, comme le ferait une autorité de première instance, toutes les questions juridiques qui se posent, lorsque celles-ci ne sont plus discutées devant lui (ATF 141 III 86 consid. 2; 140 III 115 consid. 2; 137 III 580 consid. 1.3). Par exception à la règle selon laquelle il applique le droit d'office, il n'examine la violation d'un droit constitutionnel que si le grief a été invoqué et motivé de façon détaillée (" principe d'allégation ", art. 106 al. 2 LTF; ATF 139 I 22 consid. 2.2; 137 III 580 consid. 1.3; 135 III 397 consid. 1.4 in fine).

2.2. Le Tribunal fédéral statue sur la base des faits établis par l'autorité précédente (art. 105 al. 1 LTF).

3.
L'autorité de surveillance a jugé que les sûretés relatives au procès opposant la recourante n° 1 à l'intimée n° 1 sur le fond des créances déduites en poursuite ainsi que les honoraires d'avocat ne rentraient pas dans la catégorie des mesures conservatoires urgentes visées par l'art. 94 ORFI cum art. 18 ORFI. De manière générale, ces dépenses ne visaient pas à assurer l'entretien ou la préservation des immeubles placés sous main de justice, pas plus qu'elles ne tendaient à l'encaissement des loyers afin d'assurer la valeur de rendement de ces immeubles, de sorte que ces montants n'avaient pas à être acquittés au moyen des loyers encaissés par l'office dans le cadre de la gérance légale sui generis. Elle a donc considéré que c'était à bon droit que l'office avait refusé d'autoriser ces prélèvements.
L'autorité de surveillance a ajouté que les décisions querellées n'aboutissaient pas à un résultat choquant, au motif que la recourante n° 1 était détenue par l'intimé n° 2, qui en était l'administrateur et actionnaire unique, et qu'au mois de juin 2019, alors que la recourante n° 1 savait devoir s'acquitter des sûretés, une somme totale de 310'000 fr. avait été prélevée sur les comptes des recourantes et transférée en faveur de l'intimé n° 2 sans que l'on sache le motif et l'objet de ces transferts. En conséquence, on pouvait raisonnablement attendre de l'intimé n° 2 qu'il finance le paiement des sûretés et le paiement des honoraires du conseil des recourantes.

4.
Les recourantes se plaignant de la violation de la garantie formelle du droit d'être entendu (art. 29 al. 2 Cst.), il convient d'examiner en premier ce grief. Elles affirment que l'autorité de surveillance n'a pas examiné la question de la possibilité d'émettre une garantie bancaire à concurrence du montant des sûretés, ce qui ne léserait en rien les intérêts de l'intimée n° 1, ainsi que les nombreux arguments qu'elle avait présentés en lien avec le paiement des honoraires des avocats.

4.1. La jurisprudence a déduit de l'art. 29 al. 2 Cst. l'obligation pour l'autorité de motiver sa décision, afin que l'intéressé puisse se rendre compte de la portée de celle-ci et l'attaquer en connaissance de cause (ATF 142 I 135 consid. 2.1; 138 I 232 consid. 5.1). La motivation d'une décision est suffisante lorsque l'autorité mentionne, au moins brièvement, les motifs qui l'ont guidée et sur lesquels elle a fondé son raisonnement. Elle n'a pas l'obligation d'exposer et de discuter tous les faits, moyens de preuve et griefs invoqués par les parties, mais peut au contraire se limiter à ceux qui, sans arbitraire, peuvent être tenus pour pertinents (ATF 142 II 154 consid. 4.2; 138 I 232 consid. 5.1). La motivation peut d'ailleurs être implicite et résulter des différents considérants de la décision (ATF 141 V 557 consid. 3.2.1; arrêt 5A 930/2017 du 17 octobre 2018 consid. 5).

4.2. En l'espèce, l'autorité de surveillance a traité des griefs des recourantes, tant en ce qui concerne les sûretés en garantie des dépens que des honoraires d'avocat, dans sa motivation selon laquelle ces dépenses n'entraient pas dans le domaine de la gérance légale. Plus précisément, s'agissant de l'émission d'une garantie bancaire à hauteur du montant des sûretés, il s'agit là d'un engagement financier pour la recourante n° 1. Implicitement, l'argumentation développée par l'autorité de surveillance pour le prélèvement sur le compte bancaire vaut donc également pour celui- ci.
Il suit de là que le grief tiré d'une violation du droit d'être entendu doit être rejeté.

5.
Les recourantes se prévalent de la violation de la bonne foi de l'administration (art. 5 al. 3 et 9 Cst.) au motif que l'office aurait toléré le paiement d'honoraires d'avocat et de l'avance des frais de justice de 200'000 fr. et que l'intimée n° 1 met tout en oeuvre pour empêcher la recourante n° 1 de faire valoir ses droits dans l'action en libération de dette.

5.1. Conformément à l'art. 5 al. 3 Cst., tant les organes de l'Etat que les particuliers doivent s'abstenir d'adopter un comportement contradictoire ou abusif (ATF 144 II 49 consid. 2.2; 136 I 254 consid. 5.2). De ce principe général découle notamment le droit, consacré à l'art. 9 in fine Cst., du particulier d'exiger, à certaines conditions, que les autorités se conforment aux promesses ou assurances précises qu'elles lui ont faites et ne trompent pas la confiance qu'il a légitimement placée dans ces promesses et assurances (ATF 138 I 49 consid. 8.3.1). Le droit à la protection de la bonne foi peut aussi être invoqué en présence simplement d'un comportement de l'administration, pour autant que celui-ci soit susceptible d'éveiller chez l'administré une attente ou une espérance légitime (ATF 129 II 361 consid. 7.1; 129 I 161 consid. 4.1). La précision que l'attente ou l'espérance doit être " légitime " est une autre façon de dire que l'administré doit avoir eu des raisons sérieuses d'interpréter comme il l'a fait le comportement de l'administration et d'en tirer les conséquences (ATF 134 I 199 consid. 1.3.1; arrêt 2C 1013/2015 du 28 avril 2016 consid. 3.1).

5.2. En l'espèce, il faut relever d'emblée que le grief n'est pas suffisamment motivé pour être recevable au vu des exigences découlant du principe d'allégation, tant l'exposé des recourantes est des plus vagues sur les circonstances imputables à l'office qui auraient pu faire naître des attentes légitimes chez elles. Les recourantes affirment fonder leur bonne foi sur la base de versements qu'elles auraient déjà effectués, du même genre que ceux pour lesquels elles entendent obtenir une autorisation, sans autre précision sur ces versements. Or il ressort des rapports du gérant légal une gestion des plus risquées - et parfois même inexplicable - de la recourante n° 1, certains prélèvements ayant eu lieu sans en référer au gérant légal. Par ailleurs, si ces versements ont même eu lieu avant l'instauration de toute gérance légale, on ne voit pas sur quelle base l'office aurait pu ou dû s'y opposer.
En tant que les recourantes se prévalent de la mauvaise foi et du comportement abusif de l'intimée n° 1, qui a demandé des sûretés tout en sollicitant de l'office qu'il s'oppose à leur paiement, il faut leur opposer que l'intimée n° 1 n'est pas un organe de l'Etat.
Il suit de là que le grief doit être rejeté, dans la mesure où il est recevable.

6.
Les recourantes se plaignent de la violation des règles sur la gestion légale limitée (art. 18 et 94 ORFI, art. 102 al. 3 LP et 16 ss OAOF) en tant que l'office et le gérant légal leur ont refusé le droit de payer les sûretés en garantie des dépens au moyen des revenus des immeubles dans l'action en libération de dette qu'elles avaient introduite contre la poursuivante, ainsi que les honoraires d'avocat, en lien avec cette même action et la gérance légale. Elles soutiennent qu'afin de s'opposer à la réalisation des immeubles en faveur de l'intimée n° 1, la recourante n° 1 devait intenter cette action, et que l'office ne peut intervenir dans la gestion de la société elle-même au motif qu'il existe une gérance légale. Elles soulignent que c'est précisément l'intimée n° 1 qui a requis ces sûretés et que la recourante n° 1 n'a pas d'autres sources de revenus que les produits locatifs pour s'en acquitter. Elles allèguent aussi que l'intervention d'un avocat est nécessaire, notamment dans le cadre de la gérance légale en cours, que les honoraires d'avocat sont des dépenses incompressibles pour sauvegarder leurs droits et que refuser la prise en charge de ces honoraires au moyen de ces seuls revenus revient à les empêcher de se
défendre.

6.1.

6.1.1. Selon l'art. 806 al. 1 CC, le gage grevant un immeuble donné à bail comprend également les loyers ou fermages qui ont couru jusqu'au moment de la réalisation. Cette extension constitue un droit du créancier gagiste, et non un simple privilège dans la poursuite qui est accordé à ce créancier. Ces produits doivent garder leur destination économique qui consiste à servir, comme source naturelle de revenu, au paiement des intérêts hypothécaires (cf. ATF 108 III 83 consid. 3). La justification réside donc dans le fait que les loyers et fermages servent d'un point de vue économique avant tout à supporter la charge liée à la dette hypothécaire dans la mesure où la location de l'immeuble n'est généralement rendue possible qu'avec le soutien (financier) du créancier gagiste. En outre, l'extension du droit du créancier permet également de compenser le fait que la réalisation du gage ne peut être requise, au plus tôt, six mois après la notification du commandement de payer (art. 154 al. 1 LP; KÄNZIG/BERGHEIM, in Basler Kommentar, SchKG I, 2ème éd., 2010, n° 11 ad art. 152 LP; KREN KOSTKIEWICZ, in Commentaire ORFI, 2012, n° 1 ad art. 91 ORFI).
De cette norme de droit matériel se déduit la gérance légale qui permet de récupérer, au profit du créancier, ces valeurs.

6.1.2. Il faut distinguer la gérance légale limitée (art. 151 ss LP, 91 à 96 ORFI), qui prend place sur la période allant de l'avis aux locataires ou fermiers jusqu'au dépôt de la réquisition de vente, de la gérance légale ordinaire (art. 17 s . ORFI), qui s'étend sur la période postérieure à ce dépôt (art. 101 al. 1 ORFI; arrêt 7B.5/2006 du 10 mars 2006 consid. 2), les obligations du gérant légal différant selon où l'on se trouve (ATF 129 III 90 consid. 2 in initio; DÉFAGO GAUDIN, L'immeuble dans la LP: indisponibilité et gérance légale 2006 n° 494).

6.1.2.1. La gérance légale limitée débute dès que le créancier gagiste qui souhaite en bénéficier requiert l'extension du gage aux revenus de l'immeuble (art. 152 al. 2 LP et 91 al. 1 ORFI; arrêt 7B.5/2006 du 10 mars 2006 consid. 2). Cette réquisition peut être présentée soit lors de l'introduction de la poursuite, soit à un stade ultérieur de la procédure (ATF 145 III 495 consid. 2.3.1). Cette faculté donne donc au créancier gagiste le droit de profiter des loyers courus depuis la réquisition de poursuite (JEANDIN, La gérance légale d'immeubles, in BlSchK 2015 p. 81 ss [89]). Ce droit n'étant opposable aux locataires et fermiers qu'après la notification leur étant faite de la poursuite (art. 806 al. 2 CC), l'office doit aviser ceux-ci tout en les invitant à payer désormais en ses mains avec la précision qu'à défaut de respecter cette injonction, ils s'exposent à payer deux fois (art. 91 al. 1 ORFI; KREN KOSTKIEWICZ, op. cit., n° 10 ad art. 91 ORFI). Simultanément, l'office doit aviser le propriétaire de l'immeuble grevé (débiteur ou tiers propriétaire). Cet avis informe le propriétaire de ce que les loyers et fermages à échoir seront désormais encaissés par l'office et qu'il lui est interdit (sous la menace de la sanction
prévue à l'art. 292 CP) de les percevoir ou d'en disposer ( art. 92 al. 1 ORFI; FOËX, in Commentaire romand, Poursuite et faillite, 2005, n° 16 ad art. 152 LP).
En vertu de l'art. 94 ORFI, la gérance légale limitée permet à l'office de prendre, en lieu et place du propriétaire du gage, toutes les mesures nécessaires pour assurer et opérer l'encaissement des loyers et fermages. Il a en outre le droit d'ordonner les réparations urgentes et d'affecter les loyers et fermages perçus par lui au paiement des redevances courantes (gaz, eau, électricité, etc.), ainsi qu'au paiement des frais de réparations et des contributions à l'entretien du débiteur sans ressources (art. 94 al. 1 ORFI). Il s'agit de mesures conservatoires urgentes, nécessaires pour assurer et opérer l'encaissement des loyers et fermages en tant qu'objets du gage, qui peuvent être confiées à un tiers en vertu de l'art. 94 al. 2 ORFI (ATF 131 III 141 consid. 2.3.3; 129 III 90 consid. 2.1). L'adverbe " notamment " utilisé à l'art. 94 al. 1 ORFI montre que l'on illustre cette mission générale (arrêt 4C.367/2000 du 8 mars 2001 consid. 1c). En pratique toutefois, les mesures de sûreté urgentes et l'encaissement des loyers et fermages composent l'essentiel des mesures prises (KREN KOSTKIEWICZ, op. cit., n° 2 ad art. 94 ORFI).
L'art. 95 al. 1 ORFI permet que des acomptes sur les loyers et fermages perçus par l'office soient versés au créancier poursuivant qui prouve que sa créance a été reconnue par le débiteur ou constatée par prononcé définitif. Si la condition prévue (dette reconnue par le débiteur ou constatée judiciairement) n'est pas réalisée, un paiement d'acomptes est exclu (ATF 130 III 720 consid. 2). Il s'agit d'un des volets concrets de la mise en oeuvre de la préférence qui est accordée au créancier gagiste par l'art. 806 CC, afin de, notamment, compenser la perte de temps induite par les délais devant être respectés dans le cadre de la procédure en réalisation de gage (DÉFAGO GAUDIN, op. cit., n° 581).

6.1.2.2. Contrairement aux règles déterminant le contenu de la gérance légale ordinaire (art. 17 s . ORFI), l'art. 94 ORFI ne distingue pas entre mesures ordinaires et mesures extraordinaires. Il faut toutefois appliquer par analogie l'art. 18 ORFI à la gérance légale limitée (ATF 64 III 197 consid. 2; arrêt 7B.32/2005 du 8 avril 2005 consid. 2). Cette norme autorise des mesures exceptionnelles nécessaires dans l'intérêt d'une bonne gestion de l'immeuble, telles l'introduction de procès et la prise de mesures impliquant des frais considérables (art. 18 ORFI; ATF 129 III 90 consid. 2.2; arrêt 5A 29/2012 du 26 mars 2012 consid. 3.1). Les mesures exceptionnelles se distinguent des mesures ordinaires énumérées à l'art. 17 ORFI quant à leur nature ou à leur coût (JEANDIN, op. cit., p. 93). Cette application ne peut toutefois se faire que pour des mesures qui demeurent dans le cadre spécifique de l'art. 94 ORFI dont il ne saurait être question de modifier la portée (DÉFAGO GAUDIN, op. cit., n° 507; JEANDIN, op. cit., p. 94 s.; KREN KOSTKIEWICZ, op. cit., n° 5 ad art. 94 ORFI). Plus précisément, s'agissant de la tenue de procès, seuls ceux répondant au critère de nécessité peuvent être menés; ils portent la plupart du temps sur les
litiges en rapport avec les mesures entrant dans le cadre de la gérance légale à l'instar de la gestion des baux, des travaux à effectuer ou des contestations relatives aux frais courants. A l'inverse, les procès relatifs à des mesures ne ressortissant pas à la gérance légale ne peuvent pas être soutenus (arrêt 5D 172/2019 du 3 octobre 2019 consid. 1.3 et les références). Ainsi, l'application analogique de l'art. 18 ORFI à la gérance légale limitée ne vise en définitive rien d'autre qu'à assurer le respect d'une procédure permettant aux intéressés de s'exprimer au sujet de mesures importantes de gérance légale (DÉFAGO GAUDIN, op. cit., loc. cit.).
Dès lors, l'art. 18 ORFI s'applique par analogie aux mesures de gérance légale nécessaires selon l'art. 94 ORFI dès le moment où celles-ci consistent en la tenue de procès ou impliquent l'engagement de frais considérables (DÉFAGO GAUDIN, op. cit., n° 507 ss; JEANDIN, op. cit., p. 94 s.). Au vu du critère de la nécessité auquel la tenue du procès doit répondre, celle-ci doit viser, dans la gérance légale limitée, à percevoir les loyers (DÉFAGO GAUDIN, op. cit., n° 557).

6.2. En l'espèce, les immeubles en cause n'étaient soumis qu'à une gérance légale limitée. C'est sans violer les art. 94 et 18 ORFI que l'autorité de surveillance a confirmé le refus du gérant légal d'affecter les revenus des immeubles au paiement, d'une part, des sûretés en garantie des dépens dans la procédure d'appel contre le jugement prononçant la mainlevée définitive des oppositions formées par la recourante n° 1 dans les poursuites en réalisation de gage intentée par l'intimée n° 1, et, d'autre part, des honoraires d'avocat. Ces dettes n'entrent pas dans celles qui doivent être payées dans la gérance légale limitée, telles que visées par l'art. 94 ORFI, dont l'art. 18 ORFI appliqué par analogie ne permet pas d'étendre le contenu. Les actes qui en sont à l'origine ne constituent pas des mesures conservatoires urgentes visées par ces dispositions, soit celles assurant l'entretien ou la préservation des immeubles, ou l'encaissement de loyers.
En soutenant le contraire, notamment en s'offusquant du fait que ce soit leur propre défenderesse à l'action au fond qui puisse avoir mainmise sur les loyers dont elles ont besoin pour poursuivre leur procédure en libération de dette contre elle et qu'elles ne puissent plus gérer leurs biens comme elles le veulent, les recourantes perdent de vue que le but de la gérance légale limitée est précisément de percevoir les revenus de l'immeuble au profit du créancier gagiste. Il s'agit d'un privilège qui lui revient sur la base du droit matériel (art. 806 CC) et la mise sous gérance légale d'un immeuble a, en qualité d'acte de puissance publique, par essence l'effet de priver le propriétaire du droit de gérer son patrimoine de la manière dont il l'entend. Le fait que les recourantes n'aient ni fortune ni revenus autres que les loyers pour soutenir ce type de procès relève de leur propre choix antérieur de gestion de leurs actifs; cet élément n'est d'aucune pertinence pour apprécier les mesures qui entrent dans la domaine de la gestion légale limitée. Les sociétés immobilières qui ont conclu des emprunts importants pour mener leurs activités commerciales, qui n'ont d'autres sources de revenus que leurs loyers et qui ne constituent pas de
réserves, sont exposées à la situation telle que celle dans laquelle se trouvent les recourantes en cas de mise en poursuite du créancier gagiste. Il n'y a aucun motif de s'écarter des buts et des principes de la gérance légale en raison de la gestion de ces entités.
Il suit de là que les griefs de violation des art. 94 et 18 ORFI, accessoirement des art. 102 al. 3 LP et 16 ss OAOF que les recourantes invoquent également sans toutefois exposer les arguments qu'elles entendent en tirer, doivent être rejetés.

7.
En définitive, le recours est rejeté dans la mesure de sa recevabilité. Les frais judiciaires, arrêtés à 6'000 fr., sont mis solidairement à la charge de recourantes qui succombent (art. 66 al. 1 et et 5 LTF). Celles-ci verseront solidairement à l'intimée n° 1 le montant de 7'000 fr. à titre d'indemnité de dépens (art. 68 al. 1 et 4 LTF).

Par ces motifs, le Tribunal fédéral prononce :

1.
Le recours est rejeté dans la mesure où il est recevable.

2.
Les frais judiciaires, arrêtés à 6'000 fr., sont mis solidairement à la charge des recourantes.

3.
Les recourantes verseront solidairement le montant de 7'000 fr. à l'intimée n° 1 à titre d'indemnité de dépens.

4.
Le présent arrêt est communiqué aux parties, à l'Office des poursuites de Genève et à la Cour de justice du canton de Genève, Chambre de surveillance des Offices des poursuites et faillites.

Lausanne, le 6 mai 2020

Au nom de la IIe Cour de droit civil
du Tribunal fédéral suisse

Le Président : Herrmann

La Greffière : Achtari

SR 101 Bundesverfassung der Schweizerischen Eidgenossenschaft vom 18. April 1999 BV Art. 29 Allgemeine Verfahrensgarantien - 1 Jede Person hat in Verfahren vor Gerichts- und Verwaltungsinstanzen Anspruch auf gleiche und gerechte Behandlung sowie auf Beurteilung innert angemessener Frist.
¹	Jede Person hat in Verfahren vor Gerichts- und Verwaltungsinstanzen Anspruch auf gleiche und gerechte Behandlung sowie auf Beurteilung innert angemessener Frist.
²	Die Parteien haben Anspruch auf rechtliches Gehör.
³	Jede Person, die nicht über die erforderlichen Mittel verfügt, hat Anspruch auf unentgeltliche Rechtspflege, wenn ihr Rechtsbegehren nicht aussichtslos erscheint. Soweit es zur Wahrung ihrer Rechte notwendig ist, hat sie ausserdem Anspruch auf unentgeltlichen Rechtsbeistand.

SR 101 Bundesverfassung der Schweizerischen Eidgenossenschaft vom 18. April 1999 BV Art. 5 Grundsätze rechtsstaatlichen Handelns - 1 Grundlage und Schranke staatlichen Handelns ist das Recht.
¹	Grundlage und Schranke staatlichen Handelns ist das Recht.
²	Staatliches Handeln muss im öffentlichen Interesse liegen und verhältnismässig sein.
³	Staatliche Organe und Private handeln nach Treu und Glauben.
⁴	Bund und Kantone beachten das Völkerrecht.

SR 101 Bundesverfassung der Schweizerischen Eidgenossenschaft vom 18. April 1999 BV Art. 5 Grundsätze rechtsstaatlichen Handelns - 1 Grundlage und Schranke staatlichen Handelns ist das Recht.
¹	Grundlage und Schranke staatlichen Handelns ist das Recht.
²	Staatliches Handeln muss im öffentlichen Interesse liegen und verhältnismässig sein.
³	Staatliche Organe und Private handeln nach Treu und Glauben.
⁴	Bund und Kantone beachten das Völkerrecht.

SR 281.42 Verordnung des Bundesgerichts vom 23. April 1920 über die Zwangsverwertung von Grundstücken (VZG) VZG Art. 18 - 1 Erfordert die Verwaltung die Führung von Prozessen oder andere, mit grösseren Kosten verbundene oder sonstwie aussergewöhnliche Massnahmen, so hat das Betreibungsamt, wenn Gefahr im Verzuge ist, von sich aus das Nötige vorzukehren, jedoch die betreibenden Gläubiger, einschliesslich der Grundpfandgläubiger, die Betreibung angehoben haben (Art. 806 ZGB33), und den Schuldner unverzüglich von den getroffenen Massnahmen zu benachrichtigen, unter Hinweis auf ihr Beschwerderecht.
¹	Erfordert die Verwaltung die Führung von Prozessen oder andere, mit grösseren Kosten verbundene oder sonstwie aussergewöhnliche Massnahmen, so hat das Betreibungsamt, wenn Gefahr im Verzuge ist, von sich aus das Nötige vorzukehren, jedoch die betreibenden Gläubiger, einschliesslich der Grundpfandgläubiger, die Betreibung angehoben haben (Art. 806 ZGB33), und den Schuldner unverzüglich von den getroffenen Massnahmen zu benachrichtigen, unter Hinweis auf ihr Beschwerderecht.
²	Ist keine Gefahr im Verzuge, so soll das Betreibungsamt die Gläubiger und den Schuldner vorher um ihre Ansicht befragen, unter Ansetzung einer angemessenen Frist und unter Formulierung eines bestimmten Vorschlages über die zu treffenden Massnahmen und die Art der Kostendeckung, der bei unbenutztem Ablauf der Frist als angenommen gilt. Verständigen sich Gläubiger und Schuldner über die Vornahme anderer Massnahmen, so hat das Betreibungsamt die ihm erteilten Instruktionen zu befolgen, vorausgesetzt, dass die Gläubiger einen allfällig erforderlichen Kostenvorschuss leisten oder dass sonst genügend Mittel vorhanden sind. Sind die Beteiligten über das zu beobachtende Verhalten nicht einig, so ersucht das Betreibungsamt die Aufsichtsbehörde um die nötige Weisung.

SR 281.42 Verordnung des Bundesgerichts vom 23. April 1920 über die Zwangsverwertung von Grundstücken (VZG) VZG Art. 94 - 1 Das Betreibungsamt hat nach Erlass der Anzeigen an die Mieter und Pächter nach Artikel 91 hiervor alle zur Sicherung und zum Einzug der Miet- und Pachtzinse erforderlichen Massnahmen an Stelle des Schuldners oder Pfandeigentümers zu treffen, wie Einforderung auf dem Betreibungswege, Geltendmachung des Retentionsrechts, Kündigung in Mieter, Ausweisung von Mietern, Neuvermietungen. Es ist berechtigt, dringliche Reparaturen anzuordnen und aus den eingegangenen Miet- und Pachtzinsen die laufenden Abgaben für Gas, Wasser, Elektrizität u.dgl., die Kosten für Reparaturen sowie Unterhaltsbeiträge nach Artikel 103 Absatz 2 SchKG zu bezahlen.
¹	Das Betreibungsamt hat nach Erlass der Anzeigen an die Mieter und Pächter nach Artikel 91 hiervor alle zur Sicherung und zum Einzug der Miet- und Pachtzinse erforderlichen Massnahmen an Stelle des Schuldners oder Pfandeigentümers zu treffen, wie Einforderung auf dem Betreibungswege, Geltendmachung des Retentionsrechts, Kündigung in Mieter, Ausweisung von Mietern, Neuvermietungen. Es ist berechtigt, dringliche Reparaturen anzuordnen und aus den eingegangenen Miet- und Pachtzinsen die laufenden Abgaben für Gas, Wasser, Elektrizität u.dgl., die Kosten für Reparaturen sowie Unterhaltsbeiträge nach Artikel 103 Absatz 2 SchKG zu bezahlen.
²	Das Betreibungsamt kann diese Massnahmen auf seine Verantwortung auch einem Dritten übertragen.

SR 281.1 Bundesgesetz vom 11. April 1889 über Schuldbetreibung und Konkurs (SchKG) SchKG Art. 102 - 1 Die Pfändung eines Grundstückes erfasst unter Vorbehalt der den Grundpfandgläubigern zustehenden Rechte auch dessen Früchte und sonstige Erträgnisse.
¹	Die Pfändung eines Grundstückes erfasst unter Vorbehalt der den Grundpfandgläubigern zustehenden Rechte auch dessen Früchte und sonstige Erträgnisse.
²	Das Betreibungsamt hat den Grundpfandgläubigern sowie gegebenenfalls den Mietern oder Pächtern von der erfolgten Pfändung Kenntnis zu geben.
³	Es sorgt für die Verwaltung und Bewirtschaftung des Grundstücks225.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 100 Beschwerde gegen Entscheide - 1 Die Beschwerde gegen einen Entscheid ist innert 30 Tagen nach der Eröffnung der vollständigen Ausfertigung beim Bundesgericht einzureichen.
¹	Die Beschwerde gegen einen Entscheid ist innert 30 Tagen nach der Eröffnung der vollständigen Ausfertigung beim Bundesgericht einzureichen.
²	Die Beschwerdefrist beträgt zehn Tage:
^a	bei Entscheiden der kantonalen Aufsichtsbehörden in Schuldbetreibungs- und Konkurssachen;
^b	bei Entscheiden auf den Gebieten der internationalen Rechtshilfe in Strafsachen und der internationalen Amtshilfe in Steuersachen;
^c	bei Entscheiden über die Rückgabe eines Kindes nach dem Europäischen Übereinkommen vom 20. Mai 198090 über die Anerkennung und Vollstreckung von Entscheidungen über das Sorgerecht für Kinder und die Wiederherstellung des Sorgerechts oder nach dem Übereinkommen vom 25. Oktober 198091 über die zivilrechtlichen Aspekte internationaler Kindesentführung;
^d	bei Entscheiden des Bundespatentgerichts über die Erteilung einer Lizenz nach Artikel 40d des Patentgesetzes vom 25. Juni 195493.
³	Die Beschwerdefrist beträgt fünf Tage:
^a	bei Entscheiden der kantonalen Aufsichtsbehörden in Schuldbetreibungs- und Konkurssachen im Rahmen der Wechselbetreibung;
^b	bei Entscheiden der Kantonsregierungen über Beschwerden gegen eidgenössische Abstimmungen.
⁴	Bei Entscheiden der Kantonsregierungen über Beschwerden gegen die Nationalratswahlen beträgt die Beschwerdefrist drei Tage.
⁵	Bei Beschwerden wegen interkantonaler Kompetenzkonflikte beginnt die Beschwerdefrist spätestens dann zu laufen, wenn in beiden Kantonen Entscheide getroffen worden sind, gegen welche beim Bundesgericht Beschwerde geführt werden kann.
⁶	...94
⁷	Gegen das unrechtmässige Verweigern oder Verzögern eines Entscheids kann jederzeit Beschwerde geführt werden.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 72 Grundsatz - 1 Das Bundesgericht beurteilt Beschwerden gegen Entscheide in Zivilsachen.
¹	Das Bundesgericht beurteilt Beschwerden gegen Entscheide in Zivilsachen.
²	Der Beschwerde in Zivilsachen unterliegen auch:
^a	Entscheide in Schuldbetreibungs- und Konkurssachen;
^b	öffentlich-rechtliche Entscheide, die in unmittelbarem Zusammenhang mit Zivilrecht stehen, insbesondere Entscheide:
^b1	über die Anerkennung und Vollstreckung von Entscheiden und über die Rechtshilfe in Zivilsachen,
^b2	über die Führung des Grundbuchs, des Zivilstands- und des Handelsregisters sowie der Register für Marken, Muster und Modelle, Erfindungspatente, Pflanzensorten und Topografien,
^b3	über die Bewilligung zur Namensänderung,
^b4	auf dem Gebiet der Aufsicht über die Stiftungen mit Ausnahme der Vorsorge- und Freizügigkeitseinrichtungen,
^b5	auf dem Gebiet der Aufsicht über die Willensvollstrecker und -vollstreckerinnen und andere erbrechtliche Vertreter und Vertreterinnen,
^b6	auf dem Gebiet des Kindes- und Erwachsenenschutzes,
^b7	...

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 75 Vorinstanzen - 1 Die Beschwerde ist zulässig gegen Entscheide letzter kantonaler Instanzen, des Bundesverwaltungsgerichts und des Bundespatentgerichts.37
¹	Die Beschwerde ist zulässig gegen Entscheide letzter kantonaler Instanzen, des Bundesverwaltungsgerichts und des Bundespatentgerichts.37
²	Die Kantone setzen als letzte kantonale Instanzen obere Gerichte ein. Diese entscheiden als Rechtsmittelinstanzen; ausgenommen sind die Fälle, in denen:
^a	ein Bundesgesetz eine einzige kantonale Instanz vorsieht;
^b	ein Fachgericht für handelsrechtliche Streitigkeiten als einzige kantonale Instanz entscheidet;
^c	eine Klage mit einem Streitwert von mindestens 100 000 Franken mit Zustimmung aller Parteien direkt beim oberen Gericht eingereicht wurde.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 74 Streitwertgrenze - 1 In vermögensrechtlichen Angelegenheiten ist die Beschwerde nur zulässig, wenn der Streitwert mindestens beträgt:
¹	In vermögensrechtlichen Angelegenheiten ist die Beschwerde nur zulässig, wenn der Streitwert mindestens beträgt:
^a	15 000 Franken in arbeits- und mietrechtlichen Fällen;
^b	30 000 Franken in allen übrigen Fällen.
²	Erreicht der Streitwert den massgebenden Betrag nach Absatz 1 nicht, so ist die Beschwerde dennoch zulässig:
^a	wenn sich eine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung stellt;
^b	wenn ein Bundesgesetz eine einzige kantonale Instanz vorsieht;
^c	gegen Entscheide der kantonalen Aufsichtsbehörden in Schuldbetreibungs- und Konkurssachen;
^d	gegen Entscheide des Konkurs- und Nachlassrichters oder der Konkurs- und Nachlassrichterin;
^e	gegen Entscheide des Bundespatentgerichts.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 76 Beschwerderecht - 1 Zur Beschwerde in Zivilsachen ist berechtigt, wer:
¹	Zur Beschwerde in Zivilsachen ist berechtigt, wer:
^a	vor der Vorinstanz am Verfahren teilgenommen hat oder keine Möglichkeit zur Teilnahme erhalten hat; und
^b	durch den angefochtenen Entscheid besonders berührt ist und ein schutzwürdiges Interesse an dessen Aufhebung oder Änderung hat.
²	Gegen Entscheide nach Artikel 72 Absatz 2 steht das Beschwerderecht auch der Bundeskanzlei, den Departementen des Bundes oder, soweit das Bundesrecht es vorsieht, den ihnen unterstellten Dienststellen zu, wenn der angefochtene Entscheid die Bundesgesetzgebung in ihrem Aufgabenbereich verletzen kann.41

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 95 Schweizerisches Recht - Mit der Beschwerde kann die Verletzung gerügt werden von:
^a	Bundesrecht;
^b	Völkerrecht;
^c	kantonalen verfassungsmässigen Rechten;
^d	kantonalen Bestimmungen über die politische Stimmberechtigung der Bürger und Bürgerinnen und über Volkswahlen und -abstimmungen;
^e	interkantonalem Recht.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 106 Rechtsanwendung - 1 Das Bundesgericht wendet das Recht von Amtes wegen an.
¹	Das Bundesgericht wendet das Recht von Amtes wegen an.
²	Es prüft die Verletzung von Grundrechten und von kantonalem und interkantonalem Recht nur insofern, als eine solche Rüge in der Beschwerde vorgebracht und begründet worden ist.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 42 Rechtsschriften - 1 Rechtsschriften sind in einer Amtssprache abzufassen und haben die Begehren, deren Begründung mit Angabe der Beweismittel und die Unterschrift zu enthalten.
¹	Rechtsschriften sind in einer Amtssprache abzufassen und haben die Begehren, deren Begründung mit Angabe der Beweismittel und die Unterschrift zu enthalten.
^1bis	Wurde in einer Zivilsache das Verfahren vor der Vorinstanz in englischer Sprache geführt, so können Rechtsschriften in dieser Sprache abgefasst werden.14
²	In der Begründung ist in gedrängter Form darzulegen, inwiefern der angefochtene Akt Recht verletzt. Ist eine Beschwerde nur unter der Voraussetzung zulässig, dass sich eine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung stellt oder aus anderen Gründen ein besonders bedeutender Fall vorliegt, so ist auszuführen, warum die jeweilige Voraussetzung erfüllt ist. 15 16
³	Die Urkunden, auf die sich die Partei als Beweismittel beruft, sind beizulegen, soweit die Partei sie in Händen hat; richtet sich die Rechtsschrift gegen einen Entscheid, so ist auch dieser beizulegen.
⁴	Bei elektronischer Einreichung muss die Rechtsschrift von der Partei oder ihrem Vertreter beziehungsweise ihrer Vertreterin mit einer qualifizierten elektronischen Signatur gemäss Bundesgesetz vom 18. März 201617 über die elektronische Signatur versehen werden. Das Bundesgericht bestimmt in einem Reglement:
^a	das Format der Rechtsschrift und ihrer Beilagen;
^b	die Art und Weise der Übermittlung;
^c	die Voraussetzungen, unter denen bei technischen Problemen die Nachreichung von Dokumenten auf Papier verlangt werden kann.18
⁵	Fehlen die Unterschrift der Partei oder ihrer Vertretung, deren Vollmacht oder die vorgeschriebenen Beilagen oder ist die Vertretung nicht zugelassen, so wird eine angemessene Frist zur Behebung des Mangels angesetzt mit der Androhung, dass die Rechtsschrift sonst unbeachtet bleibt.
⁶	Unleserliche, ungebührliche, unverständliche, übermässig weitschweifige oder nicht in einer Amtssprache verfasste Rechtsschriften können in gleicher Weise zur Änderung zurückgewiesen werden.
⁷	Rechtsschriften, die auf querulatorischer oder rechtsmissbräuchlicher Prozessführung beruhen, sind unzulässig.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 105 Massgebender Sachverhalt - 1 Das Bundesgericht legt seinem Urteil den Sachverhalt zugrunde, den die Vorinstanz festgestellt hat.
¹	Das Bundesgericht legt seinem Urteil den Sachverhalt zugrunde, den die Vorinstanz festgestellt hat.
²	Es kann die Sachverhaltsfeststellung der Vorinstanz von Amtes wegen berichtigen oder ergänzen, wenn sie offensichtlich unrichtig ist oder auf einer Rechtsverletzung im Sinne von Artikel 95 beruht.
³	Richtet sich die Beschwerde gegen einen Entscheid über die Zusprechung oder Verweigerung von Geldleistungen der Militär- oder Unfallversicherung, so ist das Bundesgericht nicht an die Sachverhaltsfeststellung der Vorinstanz gebunden.96

SR 281.1 Bundesgesetz vom 11. April 1889 über Schuldbetreibung und Konkurs (SchKG) SchKG Art. 154 - 1 Der Gläubiger kann die Verwertung eines Faustpfandes frühestens einen Monat und spätestens ein Jahr, die Verwertung eines Grundpfandes frühestens sechs Monate und spätestens zwei Jahre nach der Zustellung des Zahlungsbefehls verlangen. Ist Rechtsvorschlag erhoben worden, so stehen diese Fristen zwischen der Einleitung und der Erledigung eines dadurch veranlassten gerichtlichen Verfahrens still.318
¹	Der Gläubiger kann die Verwertung eines Faustpfandes frühestens einen Monat und spätestens ein Jahr, die Verwertung eines Grundpfandes frühestens sechs Monate und spätestens zwei Jahre nach der Zustellung des Zahlungsbefehls verlangen. Ist Rechtsvorschlag erhoben worden, so stehen diese Fristen zwischen der Einleitung und der Erledigung eines dadurch veranlassten gerichtlichen Verfahrens still.318
²	Wenn binnen der gesetzlichen Frist das Verwertungsbegehren nicht gestellt oder zurückgezogen und nicht erneuert wird, so erlischt die Betreibung.

SR 210 Schweizerisches Zivilgesetzbuch vom 10. Dezember 1907 ZGB Art. 806 - 1 Ist das verpfändete Grundstück vermietet oder verpachtet, so erstreckt sich die Pfandhaft auch auf die Miet- oder Pachtzinsforderungen, die seit Anhebung der Betreibung auf Verwertung des Grundpfandes oder seit der Eröffnung des Konkurses über den Schuldner bis zur Verwertung auflaufen.
¹	Ist das verpfändete Grundstück vermietet oder verpachtet, so erstreckt sich die Pfandhaft auch auf die Miet- oder Pachtzinsforderungen, die seit Anhebung der Betreibung auf Verwertung des Grundpfandes oder seit der Eröffnung des Konkurses über den Schuldner bis zur Verwertung auflaufen.
²	Den Zinsschuldnern gegenüber ist diese Pfandhaft erst wirksam, nachdem ihnen von der Betreibung Mitteilung gemacht oder der Konkurs veröffentlicht worden ist.
³	Rechtsgeschäfte des Grundeigentümers über noch nicht verfallene Miet- oder Pachtzinsforderungen sowie die Pfändung durch andere Gläubiger sind gegenüber einem Grundpfandgläubiger, der vor der Fälligkeit der Zinsforderung Betreibung auf Verwertung des Unterpfandes angehoben hat, nicht wirksam.

SR 281.1 Bundesgesetz vom 11. April 1889 über Schuldbetreibung und Konkurs (SchKG) SchKG Art. 152 - 1 Nach Empfang des Betreibungsbegehrens erlässt das Betreibungsamt einen Zahlungsbefehl nach Artikel 69, jedoch mit folgenden Besonderheiten:306
¹	Nach Empfang des Betreibungsbegehrens erlässt das Betreibungsamt einen Zahlungsbefehl nach Artikel 69, jedoch mit folgenden Besonderheiten:306
¹	Die dem Schuldner anzusetzende Zahlungsfrist beträgt einen Monat, wenn es sich um ein Faustpfand, sechs Monate, wenn es sich um ein Grundpfand handelt.
²	Die Androhung lautet dahin, dass, wenn der Schuldner weder dem Zahlungsbefehle nachkommt, noch Rechtsvorschlag erhebt, das Pfand verwertet werde.
²	Bestehen auf dem Grundstück Miet- oder Pachtverträge und verlangt der betreibende Pfandgläubiger die Ausdehnung der Pfandhaft auf die Miet- oder Pachtzinsforderungen (Art. 806 ZGB307), so teilt das Betreibungsamt den Mietern oder Pächtern die Anhebung der Betreibung mit und weist sie an, die fällig werdenden Miet- oder Pachtzinse an das Betreibungsamt zu bezahlen.308

SR 281.42 Verordnung des Bundesgerichts vom 23. April 1920 über die Zwangsverwertung von Grundstücken (VZG) VZG Art. 91 - 1 Verlangt der betreibende Pfandgläubiger die Ausdehnung der Pfandhaft auf die Miet- und Pachtzinsforderungen (Art. 806 ZGB145), so stellt das Betreibungsamt sofort nach Empfang des Betreibungsbegehrens fest, ob und welche Miet- oder Pachtverträge auf dem Grundstück bestehen, und weist die Mieter oder Pächter unter Hinweis auf die Gefahr der Doppelzahlung unverzüglich an, die von nun an fällig werdenden Miet- und Pachtzinse an das Betreibungsamt zu bezahlen.
¹	Verlangt der betreibende Pfandgläubiger die Ausdehnung der Pfandhaft auf die Miet- und Pachtzinsforderungen (Art. 806 ZGB145), so stellt das Betreibungsamt sofort nach Empfang des Betreibungsbegehrens fest, ob und welche Miet- oder Pachtverträge auf dem Grundstück bestehen, und weist die Mieter oder Pächter unter Hinweis auf die Gefahr der Doppelzahlung unverzüglich an, die von nun an fällig werdenden Miet- und Pachtzinse an das Betreibungsamt zu bezahlen.
²	Die Anzeige ist auch während der Betreibungsferien sowie während eines dem Schuldner oder dem Pfandeigentümer gewährten Rechtsstillstandes zu erlassen, sofern der Zahlungsbefehl schon vor Beginn der Ferien oder des Rechtsstillstandes erlassen worden ist. Sie kann unterbleiben, wenn das Grundstück schon gepfändet ist (Art. 15 Abs. 1 Bst. b hiervor), und ist nicht zu wiederholen, wenn ein neues Betreibungsbegehren auf Pfandverwertung gestellt oder das Grundstück gepfändet wird.

SR 281.1 Bundesgesetz vom 11. April 1889 über Schuldbetreibung und Konkurs (SchKG) SchKG Art. 151 - 1 Wer für eine durch Pfand (Art. 37) gesicherte Forderung Betreibung einleitet, hat im Betreibungsbegehren zusätzlich zu den in Artikel 67 aufgezählten Angaben den Pfandgegenstand zu bezeichnen. Ferner sind im Begehren gegebenenfalls anzugeben:
¹	Wer für eine durch Pfand (Art. 37) gesicherte Forderung Betreibung einleitet, hat im Betreibungsbegehren zusätzlich zu den in Artikel 67 aufgezählten Angaben den Pfandgegenstand zu bezeichnen. Ferner sind im Begehren gegebenenfalls anzugeben:
^a	der Name des Dritten, der das Pfand bestellt oder den Pfandgegenstand zu Eigentum erworben hat;
^b	die Verwendung des verpfändeten Grundstücks als Familienwohnung (Art. 169 ZGB304) oder als gemeinsame Wohnung (Art. 14 des Partnerschaftsgesetzes vom 18. Juni 2004305) des Schuldners oder des Dritten.
²	Betreibt ein Gläubiger aufgrund eines Faustpfandes, an dem ein Dritter ein nachgehendes Pfandrecht hat (Art. 886 ZGB), so muss er diesen von der Einleitung der Betreibung benachrichtigen.

SR 281.42 Verordnung des Bundesgerichts vom 23. April 1920 über die Zwangsverwertung von Grundstücken (VZG) VZG Art. 101 - 1 Von der Stellung des Verwertungsbegehrens an hat das Betreibungsamt in gleicher Weise für die Verwaltung und Bewirtschaftung des Grundstückes zu sorgen wie im Pfändungsverfahren von der Pfändung an (Art. 155 Abs. 1, 102 Abs. 3 SchKG sowie Art. 16ff. und 23c hiervor), es sei denn, dass der betreibende Gläubiger ausdrücklich darauf verzichtet.162
¹	Von der Stellung des Verwertungsbegehrens an hat das Betreibungsamt in gleicher Weise für die Verwaltung und Bewirtschaftung des Grundstückes zu sorgen wie im Pfändungsverfahren von der Pfändung an (Art. 155 Abs. 1, 102 Abs. 3 SchKG sowie Art. 16ff. und 23c hiervor), es sei denn, dass der betreibende Gläubiger ausdrücklich darauf verzichtet.162
²	Gehört das Grundstück einem Dritten, so kann es vom Betreibungsamt erst in Verwaltung genommen werden, wenn ein allfälliger Rechtsvorschlag des Dritten beseitigt ist.

SR 281.42 Verordnung des Bundesgerichts vom 23. April 1920 über die Zwangsverwertung von Grundstücken (VZG) VZG Art. 92 - 1 Gleichzeitig mit dem Erlass der Anzeigen an die Mieter (Pächter) ist dem Pfandeigentümer anzuzeigen, dass die von nun an fällig werdenden Miet- und Pachtzinse infolge der gegen ihn angehobenen Betreibung auf Grundpfandverwertung durch das Betreibungsamt eingezogen werden und dass ihm daher bei Straffolge (Art. 292 des Strafgesetzbuches; StGB147) nicht mehr gestattet sei, Zahlungen für diese Zinsforderungen entgegenzunehmen oder Rechtsgeschäfte über sie abzuschliessen.148
¹	Gleichzeitig mit dem Erlass der Anzeigen an die Mieter (Pächter) ist dem Pfandeigentümer anzuzeigen, dass die von nun an fällig werdenden Miet- und Pachtzinse infolge der gegen ihn angehobenen Betreibung auf Grundpfandverwertung durch das Betreibungsamt eingezogen werden und dass ihm daher bei Straffolge (Art. 292 des Strafgesetzbuches; StGB147) nicht mehr gestattet sei, Zahlungen für diese Zinsforderungen entgegenzunehmen oder Rechtsgeschäfte über sie abzuschliessen.148
²	Dieser Anzeige ist beizufügen, dass der Pfandeigentümer, welcher die Einrede erheben will, dass sich das Pfandrecht nicht auch auf die Miet- (Pacht-) zinse oder dass es sich nur auf einen Teil davon erstrecke, dies dem Betreibungsamt binnen zehn Tagen seit Empfang der Anzeige, unter Angabe der Gründe und allfällig der bestrittenen Teilbeträge, zu erklären hat.

SR 281.42 Verordnung des Bundesgerichts vom 23. April 1920 über die Zwangsverwertung von Grundstücken (VZG) VZG Art. 95 - 1 An nicht betreibende Grundpfandgläubiger dürfen aus den eingegangenen Miet- und Pachtzinsen für fällig werdende Zinsforderungen keine Zahlungen geleistet werden, dagegen können an den betreibenden Gläubiger, der sich darüber ausweist, dass seine Forderung anerkannt oder rechtskräftig festgestellt ist, auch vor der Stellung des Verwertungsbegehrens Abschlagszahlungen geleistet werden.
¹	An nicht betreibende Grundpfandgläubiger dürfen aus den eingegangenen Miet- und Pachtzinsen für fällig werdende Zinsforderungen keine Zahlungen geleistet werden, dagegen können an den betreibenden Gläubiger, der sich darüber ausweist, dass seine Forderung anerkannt oder rechtskräftig festgestellt ist, auch vor der Stellung des Verwertungsbegehrens Abschlagszahlungen geleistet werden.
²	Sind mehrere solche Betreibungen von Grundpfandgläubigern auf Verwertung des nämlichen Grundstückes hängig, so können Abschlagszahlungen an sie vorgenommen werden, wenn und soweit sämtliche betreibende Grundpfandgläubiger mit der Verteilung einverstanden sind oder, sofern einer Widerspruch erhebt, wenn vorher durch Aufstellung eines Kollokationsplanes gemäss Artikel 157 Absatz 3 SchKG Rang und Bestand der Pfandforderung festgestellt wurde. Der Verteilung vorgängig ist eine Verteilungsliste aufzulegen.151

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 66 Erhebung und Verteilung der Gerichtskosten - 1 Die Gerichtskosten werden in der Regel der unterliegenden Partei auferlegt. Wenn die Umstände es rechtfertigen, kann das Bundesgericht die Kosten anders verteilen oder darauf verzichten, Kosten zu erheben.
¹	Die Gerichtskosten werden in der Regel der unterliegenden Partei auferlegt. Wenn die Umstände es rechtfertigen, kann das Bundesgericht die Kosten anders verteilen oder darauf verzichten, Kosten zu erheben.
²	Wird ein Fall durch Abstandserklärung oder Vergleich erledigt, so kann auf die Erhebung von Gerichtskosten ganz oder teilweise verzichtet werden.
³	Unnötige Kosten hat zu bezahlen, wer sie verursacht.
⁴	Dem Bund, den Kantonen und den Gemeinden sowie mit öffentlich-rechtlichen Aufgaben betrauten Organisationen dürfen in der Regel keine Gerichtskosten auferlegt werden, wenn sie in ihrem amtlichen Wirkungskreis, ohne dass es sich um ihr Vermögensinteresse handelt, das Bundesgericht in Anspruch nehmen oder wenn gegen ihre Entscheide in solchen Angelegenheiten Beschwerde geführt worden ist.
⁵	Mehrere Personen haben die ihnen gemeinsam auferlegten Gerichtskosten, wenn nichts anderes bestimmt ist, zu gleichen Teilen und unter solidarischer Haftung zu tragen.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 68 Parteientschädigung - 1 Das Bundesgericht bestimmt im Urteil, ob und in welchem Mass die Kosten der obsiegenden Partei von der unterliegenden zu ersetzen sind.
¹	Das Bundesgericht bestimmt im Urteil, ob und in welchem Mass die Kosten der obsiegenden Partei von der unterliegenden zu ersetzen sind.
²	Die unterliegende Partei wird in der Regel verpflichtet, der obsiegenden Partei nach Massgabe des Tarifs des Bundesgerichts alle durch den Rechtsstreit verursachten notwendigen Kosten zu ersetzen.
³	Bund, Kantonen und Gemeinden sowie mit öffentlich-rechtlichen Aufgaben betrauten Organisationen wird in der Regel keine Parteientschädigung zugesprochen, wenn sie in ihrem amtlichen Wirkungskreis obsiegen.
⁴	Artikel 66 Absätze 3 und 5 ist sinngemäss anwendbar.
⁵	Der Entscheid der Vorinstanz über die Parteientschädigung wird vom Bundesgericht je nach Ausgang des Verfahrens bestätigt, aufgehoben oder geändert. Dabei kann das Gericht die Entschädigung nach Massgabe des anwendbaren eidgenössischen oder kantonalen Tarifs selbst festsetzen oder die Festsetzung der Vorinstanz übertragen.