4A_214/2014 - 2014-12-05 - Droit des contrats - action en libération de dette, contrat de courtage de négociation dans le domaine immobilier, double courtage

Bundesgericht
Tribunal fédéral
Tribunale federale
Tribunal federal

{T 0/2}

4A 214/2014

Arrêt du 5 décembre 2014

Ire Cour de droit civil

Composition
Mmes et M. les Juges fédéraux Klett, présidente, Kolly, Hohl, Kiss et Niquille.
Greffier : M. Ramelet.

Participants à la procédure
A.________, représenté par Me Joël Vuilleumier,
recourant,

contre

B.________, représenté par Me Marc Labbé,
intimé.

Objet
action en libération de dette, contrat de courtage de négociation dans le domaine immobilier, double courtage,

recours contre la décision rendue le 26 février 2014 par la Cour suprême du canton de Berne, 2e Chambre civile.

Faits :

A.

A.a. Le 8 mars 2010, C.________, alors propriétaire d'une villa sise à X.________ (BE), a conclu un contrat de courtage avec A.________, domicilié à Y.________, portant sur la vente de cet immeuble au prix plancher de 2'200'000 fr. Aux termes dudit contrat, ce dernier s'engageait en particulier à établir la documentation complète de vente, à rédiger des annonces, à faire visiter la villa aux amateurs, à faire part à C.________ de toute offre même inférieure au prix minimum arrêté et à mener à bien les tractations de vente selon accord préalable entre les parties. S'agissant du calcul de la commission de courtage, laquelle incluait la TVA, l'accord prévoyait, sous ch. 9, ce qui suit: " Tout montant supérieur à CHF 2'200'000.-. Les parties conviennent de fixer le prix de vente à CHF 2'280'000.-. Toutefois si le prix est inférieur le taux de 3% s'applique ".
Conformément au contrat précité, A.________ a publié sur internet des annonces pour la vente de la villa.
En automne 2010, B.________ a contacté téléphoniquement A.________ pour lui signifier son intérêt et formuler une offre d'achat de la villa pour le prix de 1'800'000 fr. A.________ a alors pris langue avec B.________ pour lui demander si le prix de vente pouvait être augmenté à 1'820'000 fr. Ce dernier a répondu par l'affirmative, précisant qu'un montant de 1'825'000 fr. était également concevable.
A.________ ayant avisé C.________ de l'offre formulée par B.________, cette dernière a accepté de baisser le prix de vente de la villa.
Apparemment à la mi-octobre 2010, C.________ a signé un avenant au contrat de courtage du 8 mars 2010, lequel avait été préparé par A.________. Selon cet avenant, non daté, C.________ prétendait désormais à un prix net de 1'755'000 fr. pour sa villa, étant entendu que A.________ percevait à titre de commission de courtage toute différence avec le prix définitif (ch. 1, 1 er par.); A.________ pouvait négocier, en tout ou partie, la commission avec l'acquéreur directement (ch. 1, 2 e par.); C.________ désirait idéalement un transfert de propriété au 30 juin 2011, mais, afin de faciliter la vente, se déclarait disposée à accepter qu'il intervienne à compter du 1 er février 2011 (ch. 2). Il a été retenu que C.________ et A.________ ont toujours évoqué une commission de courtage de 45'000 fr.

A.b. Le 21 octobre 2010, D.________ a fait à A.________ une offre d'achat de la villa au prix de 1'900'000 fr.
Le même jour, B.________ et A.________ se sont rencontrés. Le second a averti le premier qu'il devait se décider rapidement, étant donné que d'autres acheteurs potentiels étaient intéressés par la villa.
Toujours ce même jour, B.________ a signé une reconnaissance de dette, d'après laquelle il se déclarait prêt à verser le prix de 1'800'000 fr. pour l'acquisition de la villa, " augmenté d'une participation à la commission de courtage de (A.________) d'un montant de CHF 25'000.-"; B.________ s'engageait à verser à A.________ la commission de courtage de 25'000 fr. le jour de la signature de l'acte de vente, sous réserve que la villa pût être acquise " pour le prix de CHF 1'800'000.- (soit globalement CHF 1'825'000.-) ". B.________ a ajouté de sa main sur la reconnaissance de dette la mention suivante: " + 5'000.- commission de succès ". S'agissant de cette somme supplémentaire de 5'000 fr., il a été retenu que B.________ a expliqué qu'il voulait récompenser A.________ pour le travail rapide effectué et l'aide qu'il lui avait fournie.
Le 26 octobre 2010, B.________ et C.________ ont signé le contrat de vente immobilière portant sur la villa de X.________ devant le notaire E.________; le prix de vente était de 1'800'000 fr., l'entrée en jouissance étant fixée au 1 er février 2011. Avant la signature de cette convention, B.________ et C.________ n'avaient pas été en contact direct.
Le 31 décembre 2010, la société F.________ Sàrl, à Y.________, a envoyé à C.________ une facture, par laquelle lui était réclamé paiement de 45'000 fr. pour la commission forfaitaire de courtage afférente à la vente de sa villa. C.________ a honoré cette facture par cession à F.________ Sàrl de sa créance en paiement du prix de vente de la villa à concurrence du montant de 45'000 fr., ladite société pouvant s'adresser directement au notaire E.________ pour obtenir paiement. Le notaire E.________ a versé la somme de 45'000 fr. à F.________ Sàrl le 18 février 2011.
Si B.________ a payé à A.________ le montant de 10'000 fr. par deux versements de 5'000 fr. opérés les 29 octobre 2010 et 22 décembre 2010, il n'a pas versé le solde de la dette reconnue dans l'acte du 21 octobre 2010, représentant 20'000 fr.

B.
A.________ ayant fait notifier à B.________ un commandement de payer la somme de 20'000 fr. en capital, que le poursuivi a frappé d'opposition, il a requis la mainlevée provisoire. Par décision du 14 septembre 2011, le Tribunal régional Jura bernois-Seeland a levé provisoirement l'opposition pour un montant de 20'000 fr. plus intérêts à 5% dès le 2 mars 2011.
Le 5 octobre 2011, B.________ (demandeur) a ouvert action en libération de dette (art. 83 al. 2 LP) contre A.________ (défendeur) devant le Tribunal régional Jura bernois-Seeland. Le demandeur concluait à ce qu'il soit constaté qu'il ne doit pas au défendeur la somme de 20'000 fr. avec intérêts à 5% l'an dès le 2 mars 2011 faisant l'objet du prononcé de mainlevée provisoire du 14 septembre 2011.
Le défendeur a conclu au rejet des conclusions de la demande.
Par jugement du 30 avril 2013, la Présidente du Tribunal régional Jura bernois-Seeland a admis l'action en libération de dette, prononçant que le demandeur ne devait pas au défendeur la somme de 20'000 fr. plus intérêts à 5% l'an dès le 2 mars 2011.
Saisie d'un appel du défendeur, la 2e Chambre civile de la Cour suprême du canton de Berne, par décision du 26 février 2014, a constaté que le demandeur ne devait pas au défendeur la somme de 20'000 fr. avec intérêts à 5% l'an dès le 2 mars 2011 faisant l'objet de la décision de mainlevée provisoire de l'opposition formée au commandement de payer notifié par A.________.

C.
A.________ exerce contre la décision du 26 février 2014 un recours en matière civile au Tribunal fédéral, subsidiairement un recours constitutionnel. Dans les deux recours, il conclut à l'annulation de la décision précitée, le demandeur B.________ devant être débouté de toutes ses conclusions en libération de dette.
L'intimé conclut à l'irrecevabilité du recours en matière civile, subsidiairement à son rejet. Il conclut aussi au rejet du recours constitutionnel.
La 2e Chambre civile de la Cour suprême du canton de Berne a apporté de brèves déterminations.

Considérant en droit :

1.

1.1.

1.1.1. Devant l'autorité précédente, le litige portait sur une demande tendant à la constatation de l'inexistence de la créance en paiement de la rémunération du courtier, se montant à 20'000 fr. (cf. art. 51 al. 1 let. a et al. 3 LTF). La valeur litigieuse minimale de 30'000 fr. requise par l'art. 74 al. 1 let. b LTF pour que puisse être intenté un recours en matière civile n'est pas atteinte. Le recourant soutient toutefois que ledit recours est recevable sans égard à la valeur litigieuse, car la contestation soulève une question juridique de principe (art. 74 al. 2 let. a LTF).
La partie recourante qui soutient que ce cas de figure est réalisé doit exposer en quoi l'affaire remplit la condition exigée (art. 42 al. 2 LTF; ATF 137 III 580 consid. 1.1 p. 582).
Le recourant expose à cet égard que le litige a trait à l'interprétation de l'art. 415 CO. L'intervention du Tribunal fédéral serait nécessaire pour lever les incertitudes liées à l'admissibilité, sans réserve ou avec restrictions, du double contrat de courtage en matière immobilière. Il est d'avis que " la loi semble claire, mais ne l'est pas ", que la doctrine est divisée et que la jurisprudence cantonale n'est pas unanime.
Il sied de se montrer restrictif pour admettre une dérogation à l'exigence de la valeur litigieuse en application de l'art. 74 al. 2 let. a LTF (ATF 135 III 1 consid. 1.3 p. 4; 134 III 267 consid. 1.2 p. 269).
Selon la jurisprudence, la contestation soulève une question juridique de principe lorsqu'il est nécessaire, pour résoudre le cas d'espèce, de trancher une question juridique qui donne lieu à une incertitude caractérisée, laquelle appelle de manière pressante un éclaircissement de la part du Tribunal fédéral, en tant qu'autorité judiciaire suprême chargée de dégager une interprétation uniforme du droit fédéral (ATF 139 III 182 consid. 1.2 p. 185, 209 consid. 1.2 p. 210; 138 I 232 consid. 2.3 p. 236).

1.1.2. Il résulte des faits déterminants (art. 105 al. 1 LTF) que le recourant et C.________ ont conclu le 8 mars 2010 par écrit un contrat de courtage tel que l'entend l'art. 412 al. 1 CO. A teneur de cet accord, le recourant, en qualité de courtier, devait notamment mener les tractations de vente de la villa de la prénommée. Il est ainsi indubitable que ce contrat doit être qualifié de courtage de négociation (art. 413 al. 1 in fine CO).
Il a également été constaté que l'intimé a pris contact en automne 2010 avec le recourant à la suite de l'annonce publiée par ce dernier sur internet en relation avec la vente de la villa en question. L'intimé a chargé le recourant, par accord du 21 octobre 2010, de conduire la négociation avec C.________. L'intimé n'a pas été en relation directe avec cette dernière avant la passation du contrat de vente immobilière. L'accord conclu entre l'intimé et le recourant constitue sans conteste au point de vue juridique un second contrat de courtage de négociation.
L'autorité cantonale a écrit, au considérant 2.2. ch. 52 de la décision déférée, que ces qualifications juridiques ne sont pas remises en cause par les parties.

1.1.3. Dans l'ATF 111 II 366 consid. 1a p. 368, le Tribunal fédéral a rappelé, en se référant à la jurisprudence (ATF 110 II 276 et 35 II 63), que l'art. 415 CO interdit au courtier de se faire promettre une rémunération à la fois par deux mandants si cela est contraire au contrat de courtage ou aux règles de la bonne foi. Le texte de cette norme légale n'exclut pas tout double courtage, mais l'admet au contraire dans certaines limites. La juridiction fédérale a ainsi précisé, au consid. 1b de cet arrêt, p. 368, que dans l'hypothèse où il n'incombe pas au courtier d'obtenir les conditions les plus favorables possibles pour les intérêts opposés de l'acheteur et du vendeur, le double courtage, faute de collision d'intérêts, est compatible avec les règles de la bonne foi. La question de savoir s'il fallait s'en tenir à tous égards à cette jurisprudence ou s'il fallait limiter l'admissibilité du double courtage au seul courtage d'indication a été laissée indécise (consid. 1b p. 368/369).
Selon l'ATF 124 III 481 consid. 3a p. 483, qui se rapporte à l'ATF 111 II 366 susmentionné, le double courtage est en règle générale admissible, pour autant qu'il ne soit pas exclu par le contrat de courtage et ne conduise pas à une collision des intérêts (Interessenkollision) en présence. Cet arrêt a été rendu en rapport avec la conclusion d'un contrat de courtage d'assurances, où le courtier, mandataire du preneur d'assurance, était payé par les compagnies d'assurance avec lesquelles son mandant concluait des contrats d'assurance.
Dans l'arrêt non publié 4C.375/2005 du 22 décembre 2006 consid. 4.3, le Tribunal fédéral, citant l'ATF 111 II 366 consid. 1b, a admis que l'activité simultanée du courtier pour deux personnes conduit à une collision d'intérêts lorsque le courtier doit obtenir pour l'acheteur et le vendeur de biens immobiliers, dont les intérêts s'opposent, les conditions contractuelles les plus avantageuses qu'il soit possible. Ce précédent a été confirmé dans les mêmes termes dans l'arrêt non publié 4A 508/2007 du 25 mars 2008, consid. 3.
Cette jurisprudence a été critiquée en doctrine. Pour THÉVENOZ/PEYROT ( Le contrat de courtage immobilier, in Servitudes, droit de voisinage, responsabilités du propriétaire immobilier, 2007, p. 129) et HEINRICH HONSELL (Schweizerisches Obligationenrecht, Besonderer Teil, 9 e éd. 2010, p. 357), le double courtage de négociation n'est pas admissible; il crée un conflit d'intérêts insoluble, puisqu'une même personne ne peut négocier en même temps dans l'intérêt du vendeur, qui recherche un prix élevé, et dans celui de l'acheteur, qui désire un prix bas.
La question de l'admission du double courtage de négociation dans le domaine immobilier ne trouve pas de solution évidente au regard du libellé de l'art. 415 CO.
Après avoir laissé la question ouverte, la jurisprudence publiée du Tribunal fédéral a restreint l'admissibilité du double courtage de négociation à l'absence de tout conflit des intérêts en présence. Les circonstances à la base de ce précédent ne concernaient cependant pas le courtage immobilier.
Il y a ainsi une incertitude jurisprudentielle en matière de double courtage d'immeubles lorsque le courtier est chargé de négocier les affaires pour le compte de l'acheteur et du vendeur. Les circonstances du cas sont susceptibles de se reproduire à tout moment, à considérer en particulier la dynamique du marché immobilier en Suisse.
Il sied en conséquence de recevoir le recours en matière civile sur la base de l'art. 74 al. 2 let. a LTF, ce qui entraîne ipso facto l'irrecevabilité du recours constitutionnel subsidiaire (art. 113 LTF).

1.2. Le défendeur, qui a succombé dans ses conclusions tendant au rejet de l'action de libération de dette ouverte par le demandeur, a qualité pour recourir (art. 76 al. 1 LTF). Dirigé pour le reste contre un jugement final (art. 90 LTF) rendu en matière civile (art. 72 al. 1 LTF) par un tribunal supérieur statuant sur recours (art. 75 LTF), le recours est en principe recevable, puisqu'il a été déposé dans le délai (art. 100 al. 1 LTF) et la forme (art. 42 LTF) prévus par la loi.

1.3. Le recours en matière civile peut être interjeté pour violation du droit fédéral (art. 95 let. a LTF), y compris le droit constitutionnel (ATF 136 I 241 consid. 2.1 p. 247; 136 II 304 consid. 2.4 p. 313). Le Tribunal fédéral applique le droit d'office (art. 106 al. 1 LTF). Il n'est pas lié par l'argumentation des parties (ATF 138 II 331 consid. 1.3 p. 336) et apprécie librement la portée juridique des faits; il s'en tient cependant aux questions juridiques que la partie recourante soulève dans la motivation du recours et ne traite donc pas celles qui ne sont plus discutées par les parties (art. 42 al. 2 LTF; ATF 137 III 580 consid. 1.3 p. 584).

1.4. Le Tribunal fédéral doit conduire son raisonnement juridique sur la base des faits constatés dans la décision attaquée (art. 105 al. 1 LTF). Les allégations de fait et les moyens de preuve nouveaux sont en principe irrecevables (art. 99 al. 1 LTF). La juridiction fédérale peut compléter ou rectifier même d'office les constatations de fait qui se révèlent manifestement inexactes, c'est-à-dire arbitraires au sens de l'art. 9 Cst. (ATF 137 I 58 consid. 4.1.2 p. 62), ou établies en violation du droit comme l'entend l'art. 95 LTF (art. 105 al. 2 LTF). La partie recourante n'est autorisée à attaquer des constatations de fait ainsi irrégulières que si la correction du vice est susceptible d'influer sur le sort de la cause (art. 97 al. 1 LTF).

2.

2.1. Dans la décision critiquée, la cour cantonale a liminairement retenu que, sous réserve d'une éventuelle déchéance au sens de l'art. 415 CO, le défendeur a droit au salaire arrêté avec le demandeur, selon le contrat du 21 octobre 2010, à concurrence de 25'000 fr., augmenté d'une prime de succès de 5'000 fr.
Se ralliant à l'opinion de Thévenoz/Peyrot (op. cit., ibidem) et de Honsell (op. cit., ibid.), l'autorité cantonale s'est prononcée en faveur d'une interprétation stricte de l'art. 415 CO, selon laquelle est interdit par principe le double contrat de courtage de négociation, au motif que " nul ne peut servir deux maîtres ". La seule réserve qui doit être opérée à l'interdiction générale de ce double courtage concerne le cas où le courtier convient avec l'acheteur que ce dernier prenne à sa charge tout ou partie de la commission fixée avec le vendeur, en sorte que le montant global de la commission reste identique. Or, dans la présente espèce, le défendeur, selon les contrats de courtage, a droit à une double commission, sans que le montant de la commission due par C.________ ne soit réduite en fonction de celle que le demandeur s'est engagé à payer au courtier. Pour la cour cantonale, un conflit d'intérêts insoluble existe dans la relation tripartite qui liait C.________ et les plaideurs. Elle en a inféré que le défendeur devait être déchu de son droit au salaire conformément à l'art. 415 CO.
A supposer même qu'il faille privilégier une interprétation moins restrictive de l'art. 415 CO et reconnaître de cas en cas la validité du double contrat de courtage de négociation dans le domaine immobilier, les magistrats bernois ont affirmé, dans une argumentation superfétatoire, que le courtier a violé son obligation d'information et de transparence; ce dernier n'a pas averti le demandeur que la commission dont il s'était fait promettre le paiement par celui-ci n'irait pas diminuer la commission due par la venderesse; il est donc exclu d'admettre que les mandants ont toléré ou accepté la double activité du courtier en pleine connaissance de cause.

2.2. Le recourant invoque une violation de l'art. 415 CO. Il serait contraire au droit fédéral d'exclure dans l'absolu, comme l'a fait la cour cantonale, toute conclusion d'un double contrat de courtage de négociation en prévoyant une seule exception. Il soutient que l'admission limitée de ce double courtage doit englober tous les cas dans lesquels le courtier ne trahit pas les intérêts de ses mandants. Il prétend ainsi qu'il n'était pas à même de porter préjudice à la venderesse. L'intérêt de cette dernière était en effet de vendre la maison au prix de 1'800'000 fr., du moment qu'elle avait accepté d'attribuer au courtier, à titre de commission de courtage, toute différence intervenant avec ce prix. Les intérêts de l'intimé n'ont pas davantage été trahis, étant donné que ce dernier ne pouvait espérer un meilleur prix d'achat que celui qui a été finalement convenu. Il relève que personne n'a remis en cause la validité de l'avenant au contrat de courtage signé par C.________.
A propos de la motivation subsidiaire de la cour cantonale, le recourant allègue que le fait qu'il n'ait pas révélé à l'intimé que la commission payée par ce dernier ne serait pas imputée sur le montant du salaire de courtier qu'il devait toucher de C.________ n'a aucune pertinence dans l'application de l'art. 415 CO. Déchoir le courtier de son droit à la rémunération pour n'avoir pas donné de telles informations consacrerait une entorse au droit fédéral.
Le recourant affirme qu'il a rempli intégralement ses devoirs de courtier, que les intérêts des deux parties mandantes ont été conciliés et que son activité au service de l'intimé doit être rémunérée selon ce que le contrat du 21 octobre 2010 prévoit.

3.
Il faut observer ici que la décision attaquée est fondée sur une double motivation. Se conformant à l'exigence de recevabilité posée par la jurisprudence (ATF 138 III 728 consid. 3.4 p. 735; 133 IV 119 consid. 6.3 p. 120 s.), le recourant a attaqué chacune de ces deux motivations alternatives.

4.

4.1. A teneur de l'art. 415 CO, le courtier perd son droit au salaire et au remboursement de ses dépenses, s'il agit dans l'intérêt du tiers contractant au mépris de ses obligations, ou s'il se fait promettre par lui une rémunération dans des circonstances où les règles de la bonne foi s'y opposaient.
L'art. 415 CO vise deux hypothèses: la première est celle où le courtier enfreint ses obligations de fidélité (cf. art. 412 al. 2 CO qui renvoie à l'art. 398 al. 2 CO) en agissant dans l'intérêt du tiers contractant - c'est-à-dire du cocontractant potentiel de son mandant - au mépris des obligations qu'il assume envers ce dernier; la seconde est celle où le courtier se fait promettre par le tiers cocontractant une rémunération dans une situation qui heurte les règles de la bonne foi (cf. Caterina Ammann, in Basler Kommentar, Obligationenrecht, vol. I, 5e éd. 2011, n°s 2-4 ad art. 415 CO; François Rayroux, in Commentaire romand, Code des obligations, vol. I, 2e éd. 2012, n° 2 ad art. 415 CO).

4.2. Il résulte de la décision attaquée que C.________ et le recourant étaient liés depuis le 8 mars 2010 par un contrat de courtage de négociation portant sur la vente de la villa de la première au prix minimum de 2'200'000 fr.
En automne 2010, l'intimé a téléphoné au recourant pour formuler une offre d'achat de la villa pour le prix de 1'800'000 fr. Après discussion avec le recourant, qui lui avait demandé si le prix d'achat pouvait être augmenté, l'intimé s'est déclaré prêt à verser 1'825'000 fr. pour acquérir l'immeuble.
Le recourant a informé C.________ de l'offre d'achat de l'intimé au montant de 1'800'000 fr., mais il ne lui a pas précisé que l'intimé acceptait, le cas échéant, d'augmenter le prix à 1'825'000 fr.
Après ses vacances d'octobre 2010, C.________ a accepté, en signant un avenant au contrat de courtage, rédigé par le recourant, de baisser le prix de vente net au montant de 1'755'000 fr.; avec la commission de courtage envisagée, qui était de 45'000 fr., le prix de vente devait se monter à 1'800'000 fr.
Le 21 octobre 2010, un tiers a proposé au recourant d'acheter ladite villa au prix de 1'900'000 fr. Ce dernier n'a pas communiqué cette offre à la propriétaire de l'immeuble. Il a en revanche averti immédiatement l'intimé que d'autres amateurs s'intéressaient à acquérir l'immeuble, de sorte que sa décision d'acheter devait intervenir rapidement.
Toujours le 21 octobre 2010, le recourant a conclu avec l'intimé un second contrat de courtage de négociation. Selon cet accord, l'intimé se déclarait prêt à payer pour la villa le prix de 1'800'000 fr., somme à laquelle devait s'ajouter une commission de courtage globale de 30'000 fr. (incluant 5'000 fr. de " commission de succès ").
Le 26 octobre 2010, C.________ a vendu sa villa à l'intimé au prix de 1'800'000 fr., l'entrée en jouissance étant agendée au 1 er février 2011.

4.3. L'enchaînement de ces événements amène le Tribunal fédéral à poser les principes suivants.
En matière immobilière, le simple fait pour un courtier de conclure un contrat de courtage de négociation avec le vendeur (respectivement l'acheteur) d'un bien-fonds entraîne un conflit d'intérêts s'il conclut avec l'acheteur (respectivement le vendeur) un second courtage de négociation.
Dans un tel cas de figure, il est en effet inconcevable que le courtier négociateur d'immeubles, qui doit obtenir le prix le plus haut pour le vendeur et le prix le plus bas pour l'acheteur, ne se trouve pas dans une situation à risque de conflit d'intérêts, dès l'instant où il est appelé à défendre des intérêts opposés: en effet, soit le courtier favorise les intérêts financiers de l'une ou l'autre des parties à la transaction immobilière, de sorte qu'il enfreint son obligation de fidélité (art. 412 al. 2 CO qui renvoie à l'art. 398 al. 2 CO) à l'égard d'un de ses mandants; soit il agit, comme dans la présente espèce, dans son propre intérêt, cela au mépris des devoirs de fidélité que la passation des deux contrats de courtage avec ses mandants ont fait naître.
In casu, il appert que le recourant a incité la venderesse à accepter une baisse du prix de vente net à 1'755'000 fr. - sans l'avoir informée qu'un tiers avait présenté une offre plus élevée que celle de l'intimé - et s'est fait promettre par celle-ci que tout montant payé par l'acheteur dépassant le prix réduit lui reviendrait à titre de commission de courtage. Dans le même temps, il a conduit les négociations avec l'intimé, mais il ne l'a pas fait bénéficier du prix de vente réduit par la venderesse, puisqu'il a fait état à l'acheteur d'un prix de 1'800'000 fr. (qui sera le prix de vente définitif), auquel devait s'ajouter pour celui-ci le paiement au courtier d'une commission de courtage de 25'000 fr., plus 5'000 fr. de " commission de succès ".
Le caractère inévitable du conflit d'intérêts en matière de vente immobilière est reconnu en doctrine (cf. THÉVENOZ/PEYROT, Le contrat de courtage immobilier, in Servitudes, droit de voisinage, responsabilités du propriétaire immobilier, 2007, p. 129; HEINRICH HONSELL, Schweizerisches Obligationenrecht, Besonderer Teil, 9 e éd. 2010, p. 357; CLAIRE HUGUENIN, Obligationenrecht, Allgemeiner und Besonderer Teil, 2 e éd. 2014, n° 3369 p. 1012; AMMANN, op. cit., n° 4 ad art. 415 CO).
En conséquence, il convient d'admettre, dans le domaine immobilier, que le double courtage de négociation tombe sous le coup de la situation visée à l'art. 415 in fine CO, que les deux contrats sont nuls et que le courtier perd son droit au salaire en rapport avec les deux contrats.
En jugeant que le recourant devait être déchu de son droit au salaire à l'égard de l'intimé, la cour cantonale n'a pas transgressé l'art. 415 CO.

4.4. Comme la première motivation qui a permis à la cour cantonale de déchoir le recourant de son droit au salaire a résisté à l'examen, il est superflu d'examiner la seconde motivation de cette juridiction.

5.
En définitive, le recours en matière civile doit être rejeté.
Vu l'issue du litige, le recourant paiera les frais judiciaires et versera à l'intimé une indemnité à titre de dépens (art. 66 al. 1 , 68 al. 1 et 2 LTF).

Par ces motifs, le Tribunal fédéral prononce :

1.
Le recours constitutionnel subsidiaire est irrecevable.

2.
Le recours en matière civile est rejeté.

3.
Les frais judiciaires, arrêtés à 2'000 fr., sont mis à la charge du recourant.

4.
Le recourant versera à l'intimé une indemnité de 2'500 fr. à titre de dépens.

5.
Le présent arrêt est communiqué aux parties et à la Cour suprême du canton de Berne, 2e Chambre civile.

Lausanne, le 5 décembre 2014

Au nom de la Ire Cour de droit civil
du Tribunal fédéral suisse

La Présidente : Klett

Le Greffier : Ramelet

SR 281.1 Loi fédérale du 11 avril 1889 sur la poursuite pour dettes et la faillite (LP) LP Art. 83 - 1 Lorsque la mainlevée provisoire a été accordée, le créancier peut, passé le délai de paiement et suivant la qualité du débiteur, requérir la saisie provisoire ou demander au juge qu'il soit procédé à l'inventaire en application de l'art. 162.
¹	Lorsque la mainlevée provisoire a été accordée, le créancier peut, passé le délai de paiement et suivant la qualité du débiteur, requérir la saisie provisoire ou demander au juge qu'il soit procédé à l'inventaire en application de l'art. 162.
²	De son côté, le débiteur peut, dans les 20 jours à compter de la mainlevée, intenter au for de la poursuite une action en libération de dette; le procès est instruit en la forme ordinaire.164
³	S'il ne fait pas usage de ce droit ou s'il est débouté de son action, la mainlevée ainsi que, le cas échéant, la saisie provisoire deviennent définitives.165
⁴	Le délai prévu à l'art. 165, al. 2, ne court pas entre l'introduction de l'action en libération de dette et le jugement. Le juge de la faillite met toutefois fin aux effets de l'inventaire lorsque les conditions pour l'ordonner ne sont plus réunies.166

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 51 Calcul - 1 La valeur litigieuse est déterminée:
¹	La valeur litigieuse est déterminée:
^a	en cas de recours contre une décision finale, par les conclusions restées litigieuses devant l'autorité précédente;
^b	en cas de recours contre une décision partielle, par l'ensemble des conclusions qui étaient litigieuses devant l'autorité qui a rendu cette décision;
^c	en cas de recours contre une décision préjudicielle ou incidente, par les conclusions restées litigieuses devant l'autorité compétente sur le fond;
^d	en cas d'action, par les conclusions de la demande.
²	Si les conclusions ne tendent pas au paiement d'une somme d'argent déterminée, le Tribunal fédéral fixe la valeur litigieuse selon son appréciation.
³	Les intérêts, les fruits, les frais judiciaires et les dépens qui sont réclamés comme droits accessoires, les droits réservés et les frais de publication du jugement n'entrent pas en ligne de compte dans la détermination de la valeur litigieuse.
⁴	Les revenus et les prestations périodiques ont la valeur du capital qu'ils représentent. Si leur durée est indéterminée ou illimitée, le capital est formé par le montant annuel du revenu ou de la prestation, multiplié par vingt, ou, s'il s'agit de rentes viagères, par la valeur actuelle du capital correspondant à la rente.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 74 Valeur litigieuse minimale - 1 Dans les affaires pécuniaires, le recours n'est recevable que si la valeur litigieuse s'élève au moins à:
¹	Dans les affaires pécuniaires, le recours n'est recevable que si la valeur litigieuse s'élève au moins à:
^a	15 000 francs en matière de droit du travail et de droit du bail à loyer;
^b	30 000 francs dans les autres cas.
²	Même lorsque la valeur litigieuse minimale n'est pas atteinte, le recours est recevable:
^a	si la contestation soulève une question juridique de principe;
^b	si une loi fédérale prévoit une instance cantonale unique;
^c	s'il porte sur une décision prise par une autorité cantonale de surveillance en matière de poursuite pour dettes et de faillite;
^d	s'il porte sur une décision prise par le juge de la faillite ou du concordat;
^e	s'il porte sur une décision du Tribunal fédéral des brevets.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 74 Valeur litigieuse minimale - 1 Dans les affaires pécuniaires, le recours n'est recevable que si la valeur litigieuse s'élève au moins à:
¹	Dans les affaires pécuniaires, le recours n'est recevable que si la valeur litigieuse s'élève au moins à:
^a	15 000 francs en matière de droit du travail et de droit du bail à loyer;
^b	30 000 francs dans les autres cas.
²	Même lorsque la valeur litigieuse minimale n'est pas atteinte, le recours est recevable:
^a	si la contestation soulève une question juridique de principe;
^b	si une loi fédérale prévoit une instance cantonale unique;
^c	s'il porte sur une décision prise par une autorité cantonale de surveillance en matière de poursuite pour dettes et de faillite;
^d	s'il porte sur une décision prise par le juge de la faillite ou du concordat;
^e	s'il porte sur une décision du Tribunal fédéral des brevets.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 42 Mémoires - 1 Les mémoires doivent être rédigés dans une langue officielle, indiquer les conclusions, les motifs et les moyens de preuve, et être signés.
¹	Les mémoires doivent être rédigés dans une langue officielle, indiquer les conclusions, les motifs et les moyens de preuve, et être signés.
²	Les motifs doivent exposer succinctement en quoi l'acte attaqué viole le droit. Si le recours n'est recevable que lorsqu'il soulève une question juridique de principe ou qu'il porte sur un cas particulièrement important pour d'autres motifs, il faut exposer en quoi l'affaire remplit la condition exigée.15 16
³	Les pièces invoquées comme moyens de preuve doivent être jointes au mémoire, pour autant qu'elles soient en mains de la partie; il en va de même de la décision attaquée si le mémoire est dirigé contre une décision.
⁴	En cas de transmission électronique, le mémoire doit être muni de la signature électronique qualifiée de la partie ou de son mandataire au sens de la loi du 18 mars 2016 sur la signature électronique17. Le Tribunal fédéral détermine dans un règlement:
^a	le format du mémoire et des pièces jointes;
^b	les modalités de la transmission;
^c	les conditions auxquelles il peut exiger, en cas de problème technique, que des documents lui soient adressés ultérieurement sur papier.18
⁵	Si la signature de la partie ou de son mandataire, la procuration ou les annexes prescrites font défaut, ou si le mandataire n'est pas autorisé, le Tribunal fédéral impartit un délai approprié à la partie pour remédier à l'irrégularité et l'avertit qu'à défaut le mémoire ne sera pas pris en considération.
⁶	Si le mémoire est illisible, inconvenant, incompréhensible ou prolixe ou qu'il n'est pas rédigé dans une langue officielle, le Tribunal fédéral peut le renvoyer à son auteur; il impartit à celui-ci un délai approprié pour remédier à l'irrégularité et l'avertit qu'à défaut le mémoire ne sera pas pris en considération.
⁷	Le mémoire de recours introduit de manière procédurière ou à tout autre égard abusif est irrecevable.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 105 Faits déterminants - 1 Le Tribunal fédéral statue sur la base des faits établis par l'autorité précédente.
¹	Le Tribunal fédéral statue sur la base des faits établis par l'autorité précédente.
²	Il peut rectifier ou compléter d'office les constatations de l'autorité précédente si les faits ont été établis de façon manifestement inexacte ou en violation du droit au sens de l'art. 95.
³	Lorsque la décision qui fait l'objet d'un recours concerne l'octroi ou le refus de prestations en espèces de l'assurance-accidents ou de l'assurance militaire, le Tribunal fédéral n'est pas lié par les faits établis par l'autorité précédente.99

SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 412 - 1 Le courtage est un contrat par lequel le courtier est chargé, moyennant un salaire, soit d'indiquer à l'autre partie l'occasion de conclure une convention, soit de lui servir d'intermédiaire pour la négociation d'un contrat.
¹	Le courtage est un contrat par lequel le courtier est chargé, moyennant un salaire, soit d'indiquer à l'autre partie l'occasion de conclure une convention, soit de lui servir d'intermédiaire pour la négociation d'un contrat.
²	Les règles du mandat sont, d'une manière générale, applicables au courtage.

SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 413 - 1 Le courtier a droit à son salaire dès que l'indication qu'il a donnée ou la négociation qu'il a conduite aboutit à la conclusion du contrat.
¹	Le courtier a droit à son salaire dès que l'indication qu'il a donnée ou la négociation qu'il a conduite aboutit à la conclusion du contrat.
²	Lorsque le contrat a été conclu sous condition suspensive, le salaire n'est dû qu'après l'accomplissement de la condition.
³	S'il a été convenu que les dépenses du courtier lui seraient remboursées, elles lui sont dues lors même que l'affaire n'a pas abouti.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 76 Qualité pour recourir - 1 A qualité pour former un recours en matière civile quiconque:
¹	A qualité pour former un recours en matière civile quiconque:
^a	a pris part à la procédure devant l'autorité précédente ou a été privé de la possibilité de le faire, et
^b	est particulièrement touché par la décision attaquée et a un intérêt digne de protection à son annulation ou sa modification.
²	Ont également qualité pour recourir contre les décisions visées à l'art. 72, al. 2, la Chancellerie fédérale, les départements fédéraux et, pour autant que le droit fédéral le prévoie, les unités qui leur sont subordonnées, si l'acte attaqué est susceptible de violer la législation fédérale dans leur domaine d'attributions.41

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 72 Principe - 1 Le Tribunal fédéral connaît des recours contre les décisions rendues en matière civile.
¹	Le Tribunal fédéral connaît des recours contre les décisions rendues en matière civile.
²	Sont également sujettes au recours en matière civile:
^a	les décisions en matière de poursuite pour dettes et de faillite;
^b	les décisions prises en application de normes de droit public dans des matières connexes au droit civil, notamment les décisions:
^b1	sur la reconnaissance et l'exécution de décisions ainsi que sur l'entraide en matière civile,
^b2	sur la tenue des registres foncier, d'état civil et du commerce, ainsi que des registres en matière de protection des marques, des dessins et modèles, des brevets d'invention, des obtentions végétales et des topographies,
^b3	sur le changement de nom,
^b4	en matière de surveillance des fondations, à l'exclusion des institutions de prévoyance et de libre passage,
^b5	en matière de surveillance des exécuteurs testamentaires et autres représentants successoraux,
^b6	les décisions prises dans le domaine de la protection de l'enfant et de l'adulte,
^b7	...

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 75 Autorités précédentes - 1 Le recours est recevable contre les décisions prises par les autorités cantonales de dernière instance, par le Tribunal administratif fédéral ou par le Tribunal fédéral des brevets.37
¹	Le recours est recevable contre les décisions prises par les autorités cantonales de dernière instance, par le Tribunal administratif fédéral ou par le Tribunal fédéral des brevets.37
²	Les cantons instituent des tribunaux supérieurs comme autorités cantonales de dernière instance. Ces tribunaux statuent sur recours, sauf si:
^a	une loi fédérale prévoit une instance cantonale unique;
^b	un tribunal spécialisé dans les litiges de droit commercial statue en instance cantonale unique;
^c	une action ayant une valeur litigieuse d'au moins 100 000 francs est déposée directement devant le tribunal supérieur avec l'accord de toutes les parties.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 100 Recours contre une décision - 1 Le recours contre une décision doit être déposé devant le Tribunal fédéral dans les 30 jours qui suivent la notification de l'expédition complète.
¹	Le recours contre une décision doit être déposé devant le Tribunal fédéral dans les 30 jours qui suivent la notification de l'expédition complète.
²	Le délai de recours est de dix jours contre:
^a	les décisions d'une autorité cantonale de surveillance en matière de poursuite pour dettes et de faillite;
^b	les décisions en matière d'entraide pénale internationale et d'assistance administrative internationale en matière fiscale;
^c	les décisions portant sur le retour d'un enfant fondées sur la Convention européenne du 20 mai 1980 sur la reconnaissance et l'exécution des décisions en matière de garde des enfants et le rétablissement de la garde des enfants92 ou sur la Convention du 25 octobre 1980 sur les aspects civils de l'enlèvement international d'enfants93.
^d	les décisions du Tribunal fédéral des brevets concernant l'octroi d'une licence visée à l'art. 40d de la loi du 25 juin 1954 sur les brevets95.
³	Le délai de recours est de cinq jours contre:
^a	les décisions d'une autorité cantonale de surveillance en matière de poursuite pour effets de change;
^b	les décisions d'un gouvernement cantonal sur recours concernant des votations fédérales.
⁴	Le délai de recours est de trois jours contre les décisions d'un gouvernement cantonal sur recours touchant aux élections au Conseil national.
⁵	En matière de recours pour conflit de compétence entre deux cantons, le délai de recours commence à courir au plus tard le jour où chaque canton a pris une décision pouvant faire l'objet d'un recours devant le Tribunal fédéral.
⁶	...96
⁷	Le recours pour déni de justice ou retard injustifié peut être formé en tout temps.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 95 Droit suisse - Le recours peut être formé pour violation:
^a	du droit fédéral;
^b	du droit international;
^c	de droits constitutionnels cantonaux;
^d	de dispositions cantonales sur le droit de vote des citoyens ainsi que sur les élections et votations populaires;
^e	du droit intercantonal.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 106 Application du droit - 1 Le Tribunal fédéral applique le droit d'office.
¹	Le Tribunal fédéral applique le droit d'office.
²	Il n'examine la violation de droits fondamentaux ainsi que celle de dispositions de droit cantonal et intercantonal que si ce grief a été invoqué et motivé par le recourant.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 99 - 1 Aucun fait nouveau ni preuve nouvelle ne peut être présenté à moins de résulter de la décision de l'autorité précédente.
¹	Aucun fait nouveau ni preuve nouvelle ne peut être présenté à moins de résulter de la décision de l'autorité précédente.
²	Toute conclusion nouvelle est irrecevable.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 97 Établissement inexact des faits - 1 Le recours ne peut critiquer les constatations de fait que si les faits ont été établis de façon manifestement inexacte ou en violation du droit au sens de l'art. 95, et si la correction du vice est susceptible d'influer sur le sort de la cause.
¹	Le recours ne peut critiquer les constatations de fait que si les faits ont été établis de façon manifestement inexacte ou en violation du droit au sens de l'art. 95, et si la correction du vice est susceptible d'influer sur le sort de la cause.
²	Si la décision qui fait l'objet d'un recours concerne l'octroi ou le refus de prestations en espèces de l'assurance-accidents ou de l'assurance militaire, le recours peut porter sur toute constatation incomplète ou erronée des faits.89

SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 398 - 1 La responsabilité du mandataire est soumise, d'une manière générale, aux mêmes règles que celle du travailleur dans les rapports de travail.256
¹	La responsabilité du mandataire est soumise, d'une manière générale, aux mêmes règles que celle du travailleur dans les rapports de travail.256
²	Le mandataire est responsable envers le mandant de la bonne et fidèle exécution du mandat.
³	Il est tenu de l'exécuter personnellement, à moins qu'il ne soit autorisé à le transférer à un tiers, qu'il n'y soit contraint par les circonstances ou que l'usage ne permette une substitution de pouvoirs.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 66 Recouvrement des frais judiciaires - 1 En règle générale, les frais judiciaires sont mis à la charge de la partie qui succombe. Si les circonstances le justifient, le Tribunal fédéral peut les répartir autrement ou renoncer à les mettre à la charge des parties.
¹	En règle générale, les frais judiciaires sont mis à la charge de la partie qui succombe. Si les circonstances le justifient, le Tribunal fédéral peut les répartir autrement ou renoncer à les mettre à la charge des parties.
²	Si une affaire est liquidée par un désistement ou une transaction, les frais judiciaires peuvent être réduits ou remis.
³	Les frais causés inutilement sont supportés par celui qui les a engendrés.
⁴	En règle générale, la Confédération, les cantons, les communes et les organisations chargées de tâches de droit public ne peuvent se voir imposer de frais judiciaires s'ils s'adressent au Tribunal fédéral dans l'exercice de leurs attributions officielles sans que leur intérêt patrimonial soit en cause ou si leurs décisions font l'objet d'un recours.
⁵	Sauf disposition contraire, les frais judiciaires mis conjointement à la charge de plusieurs personnes sont supportés par elles à parts égales et solidairement.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 68 Dépens - 1 Le Tribunal fédéral décide, dans son arrêt, si et dans quelle mesure les frais de la partie qui obtient gain de cause sont supportés par celle qui succombe.
¹	Le Tribunal fédéral décide, dans son arrêt, si et dans quelle mesure les frais de la partie qui obtient gain de cause sont supportés par celle qui succombe.
²	En règle générale, la partie qui succombe est tenue de rembourser à la partie qui a obtenu gain de cause, selon le tarif du Tribunal fédéral, tous les frais nécessaires causés par le litige.
³	En règle générale, aucuns dépens ne sont alloués à la Confédération, aux cantons, aux communes ou aux organisations chargées de tâches de droit public lorsqu'ils obtiennent gain de cause dans l'exercice de leurs attributions officielles.
⁴	L'art. 66, al. 3 et 5, est applicable par analogie.
⁵	Le Tribunal fédéral confirme, annule ou modifie, selon le sort de la cause, la décision de l'autorité précédente sur les dépens. Il peut fixer lui-même les dépens d'après le tarif fédéral ou cantonal applicable ou laisser à l'autorité précédente le soin de les fixer.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 2 Indépendance - 1 Dans l'exercice de ses attributions judiciaires, le Tribunal fédéral est indépendant et n'est soumis qu'à la loi.
¹	Dans l'exercice de ses attributions judiciaires, le Tribunal fédéral est indépendant et n'est soumis qu'à la loi.
²	Ses arrêts ne peuvent être annulés ou modifiés que par lui-même et conformément aux dispositions de la loi.