2C_156/2015 - 2016-04-05 - Finanze pubbliche e diritto tributario

Bundesgericht
Tribunal fédéral
Tribunale federale
Tribunal federal

{T 0/2}

2C_156/2015

Urteil vom 5. April 2016

II. öffentlich-rechtliche Abteilung

Besetzung
Bundesrichter Seiler, Präsident,
Bundesrichter Zünd, Donzallaz, Stadelmann, Haag,
Gerichtsschreiber Kocher.

Verfahrensbeteiligte
1. A.________,
2. B.________,
eine einfache Gesellschaft bildend,
Beschwerdeführer, beide vertreten durch
Rechtsanwalt LL.M. Dr. Marcel R. Jung
und dipl. Steuerexpertin Barbara Mannhart,

gegen

Grundstückgewinnsteuerkommission V.________,
vertreten durch Rechtsanwalt Daniel Grunder,

Steuerverwaltung des Kantons Zug.

Gegenstand
Grundstückgewinnsteuer
(Vermögensqualifikation des Grundstücks),

Beschwerde gegen den Entscheid des
Verwaltungsgerichts des Kantons Zug
vom 23. Dezember 2014.

Sachverhalt:

A.
Am 7. Dezember 2010 erwarb A.________, dessen steuerrechtlicher Wohnsitz in U.________/ZG liegt, von einer unabhängigen Drittperson das Grundstück V.________/ZG Nr. yyy im Halt von 1'102 m2. Den Kaufpreis setzten die Parteien auf 2 Mio. Franken fest (entsprechend rund Fr. 1'800.--/m2). Darüber hinaus vereinbarten sie unter anderem, dass der Eigentumsübergang (Antrittstag) bis spätestens am 31. Mai 2011 zu erfolgen habe (Ziff. 1), und dass der Käufer berechtigt sei, beliebige natürliche und/oder juristische Personen neben sich in den Kaufvertrag eintreten zu lassen (Ziff. 10).

B.
Mit öffentlich beurkundetem Vertrag vom 27. Mai 2011 verständigten die Parteien sich darauf, dass B.________, W.________/ZG, an der Seite von A.________ in den Kaufvertrag vom 7. Dezember 2010 eintreten solle. Zwecks gemeinsamen Ankaufs waren die beiden Käufer gleichentags einen Gesellschaftsvertrag eingegangen. Darin bekundeten sie die Absicht, das Grundstück als Gesamteigentümer zu erwerben, in zwei Stockwerkeinheiten aufzuteilen und diese den beiden Gesellschaftern je zu Alleineigentum zuzuteilen. Sie hielten namentlich fest, dass die Baubewilligung für das Neubauprojekt - eine Gartenwohnung und eine Atttikawohnung mit einer Wohnfläche von je rund 300 m2 (Ziff. 6 lit. b) - beantragt sei und in Kürze erwartet werde. Die Vorleistungen, die A.________ für das nunmehr bewilligungsreife Projekt erbracht hatte, veranschlagten sie mit Fr. 200'000.-- (Ziff. 3 lit. b). Für die Finanzierung wollten die beiden Käufer je hälftig aufkommen (Ziff. 3 des Gesellschaftsvertrages).

C.
Ab Juni 2011 stand das Grundstück zum Verkauf. Die Insertion der beiden Gesamteigentümer blieb anfänglich erfolglos. Am 7. Oktober 2011 veräusserten sie alsdann das Grundstück an die von A.________ gehaltene X.________ AG, T.________/ZG und die von B.________ beherrschte Y.________ AG, W.________/ZG, die sich beide zu diesem Zeitpunkt im Alleineigentum ihres jeweiligen Aktionärs befanden. Die Gesellschaften bildeten eine einfache Gesellschaft und erlangten Gesamteigentum, wobei der Preis weiterhin 2 Mio. Franken betrug. Da die Vorbereitungsarbeiten nicht überwälzt wurden, stellte sich ein Kapitalverlust von Fr. 200'000.-- ein. Die beabsichtigte Begründung von Stockwerkeigentum war zu diesem Zeitpunkt noch nicht erfolgt. Bald darauf, am 17. Oktober 2011, veräusserte die neue Eigentümerschaft das Grundstück an einen unabhängigen Dritten. Der Preis erreichte 3,65 Mio. Franken (entsprechend rund Fr. 3'300.--/m2).

D.
Mit Grundstückgewinn-Steuererklärung vom 25. September 2012 deklarierten A.________ und B.________ aus der Veräusserung vom 7. Oktober 2011 einen Grundstückgewinn von null Franken (dies bei Verkaufserlös und Anlagekosten von je 2 Mio. Franken). Am 27. November 2012 veranlagte die Steuerverwaltung des Kantons Zug die Einkommens- und Vermögenssteuer 2011 von A.________ und dessen Ehefrau C.________. Der Steuererklärung und der Veranlagungsverfügung zufolge ging der Ehemann im Jahr 2011 zwar einer unselbständigen, nicht jedoch einer selbständigen Erwerbstätigkeit nach. Mit Entscheid vom 22. Januar 2013 veranlagte die Belegenheitsgemeinde einen steuerbaren Grundstückgewinn von 1,45 Mio. Franken. Ausgehend von einem Verkaufserlös von 3,65 Mio. Franken (anstelle von 2 Mio. Franken) und bei einem Erwerbspreis von 2 Mio. Franken berücksichtigte die Gemeinde zusätzlich jene Vorleistungen von Fr. 200'000.--, von welchen im Gesellschaftsvertrag vom 27. Mai 2011 die Rede war. Die Einsprache der beiden Veräusserer bleib erfolglos (Einspracheentscheid vom 16. April 2013).

E.
Das hierauf von den Veräusserern angerufene Verwaltungsgericht erwog im Entscheid A 2013/11 vom 23. Dezember 2014, das streitbetroffene Grundstück habe innerhalb von zehn Tagen - das heisst zwischen dem 7. und dem 17. Oktober 2011 - keinen Wertzuwachs von 1,65 Mio. Franken bzw. 82 Prozent erfahren können. Der zutreffend erhobene Gewinn von 1,45 Mio. Franken unterliege der Grundstückgewinnsteuer (mithin nicht der Einkommenssteuer), da das Grundstück sich im Privatvermögen der beiden Gesamteigentümer befunden habe. Der Auskunft der Steuerverwaltung des Kantons Zug vom 10. Januar 2014 zufolge seien die beiden Veräusserer im Steuerjahr 2011 weder als gewerbsmässige Grundstückhändler qualifiziert worden noch habe das Grundstück deren Geschäftsvermögen angehört. Demnach wies es den Rekurs ab.

F.
Mit Eingabe vom 16. Februar 2015 erheben A.________ und B.________ (nachfolgend: die Steuerpflichtigen) beim Bundesgericht Beschwerde mit dem Antrag, der Entscheid A 2013/11 vom 23. Dezember 2014 sei aufzuheben und der steuerbare Grundstückgewinn auf null Franken festzusetzen, dies aufgrund eines realisierten Verkaufserlöses von 2 Mio. Franken. Eventualiter sei der angefochtene Entscheid aufzuheben und das Grundstück per 7. Oktober 2011 als Geschäftsvermögen zu qualifizieren. Subeventualiter sei der angefochtene Entscheid aufzuheben und die Sache zu neuer Beurteilung an das Verwaltungsgericht zurückzuweisen.
Die Steuerverwaltung des Kantons Zug sieht von einer Beschwerdeantwort ab, während die Vorinstanz und die Einwohnergemeinde V.________/ZG vernehmlassungsweise auf Abweisung der Beschwerde schliessen. Die Eidgenössische Steuerverwaltung verzichtet praxisgemäss auf eine Stellungnahme zu Fragen des Grundstückgewinnsteuerrechts.

Erwägungen:

1.

1.1. Das Bundesgericht prüft seine Zuständigkeit und die weiteren Eintretensvoraussetzungen von Amtes wegen (Art. 29 Abs. 1 BGG [SR 173.110]) und mit freier Kognition (Art. 95 lit. a BGG; BGE 141 II 113 E. 1 S. 116; 141 V 191 E. 1 S. 193; 140 I 90 E. 1 S. 92).

1.2. Die Beschwerde richtet sich gegen den verfahrensabschliessenden Entscheid einer letzten kantonalen Instanz in einer Angelegenheit des öffentlichen Rechts. Die Voraussetzungen der Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten liegen grundsätzlich vor (Art. 82 lit. a , Art. 83 , Art. 86 Abs. 1 lit. d und Abs. 2, Art. 89 Abs. 1 , Art. 90 BGG i. V. m. Art. 73 StHG [SR 642.14]).

1.3.

1.3.1. Mit der Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten kann insbesondere die Verletzung von Bundes- und Völkerrecht gerügt werden (Art. 95 lit. a und b BGG). Bei der Prüfung verfügt das Bundesgericht über volle Kognition und wendet es das Recht von Amtes wegen an (Art. 106 Abs. 1 BGG). Das Bundesgericht ist daher weder an die in der Beschwerde vorgebrachten Argumente noch an die Erwägungen der Vorinstanz gebunden; es kann die Beschwerde aus einem anderen als dem angerufenen Grund gutheissen, und es kann eine Beschwerde mit einer von der Argumentation der Vorinstanz abweichenden Begründung abweisen (Motivsubstitution; BGE 141 V 234 E. 1 S. 236; 140 III 86 E. 2 S. 89 unten; 140 V 136 E. 1.1 S. 137 f.).

1.3.2. Das Bundesgericht prüft auch das harmonisierte kantonale Steuerrecht grundsätzlich mit voller Kognition, damit in gleicher Weise, wie es dies im Fall von Bundesrecht täte (Art. 95 lit. a BGG). Vorbehalten bleiben - hier nicht relevante - Konstellationen, in welchen das Harmonisierungsrecht den Kantonen einen gewissen Gestaltungsspielraum ("une certaine marge de manoeuvre") belässt oder gar keine Anwendung findet, was eine Einschränkung der Kognition nach sich zieht (Art. 1 Abs. 3 Satz 1 StHG; Urteile 2C_817/2014 vom 25. August 2015 E. 1.3.3; 2C_780/2014 vom 29. April 2015 E. 3.1; 2C_583/2014 vom 9. Februar 2015 E. 1.2.2, nicht publ. in: BGE 141 II 207, aber, in: StE 2015 B 42.38 Nr. 39, StR 70/2015 S. 524).

1.3.3. Die Verletzung von Grundrechten und von kantonalem (einschliesslich kommunalem) und interkantonalem Recht prüft das Bundesgericht entgegen Art. 106 Abs. 1 BGG nur insofern, als eine solche Rüge in der Beschwerde vorgebracht und begründet worden ist (qualifizierte Rüge- und Begründungspflicht gemäss Art. 106 Abs. 2 BGG; BGE 140 IV 57 E. 2.2 S. 60). Wird keine Verfassungsrüge erhoben, kann das Bundesgericht eine Beschwerde selbst dann nicht gutheissen, wenn eine Verfassungsverletzung tatsächlich vorliegt (BGE 139 I 229 E. 2.2 S. 232). In der Beschwerde ist klar und detailliert anhand der Erwägungen des angefochtenen Entscheids darzulegen, inwiefern verfassungsmässige Rechte verletzt worden sein sollen (BGE 140 II 141 E. 8 S. 156). Auf bloss allgemein gehaltene, appellatorische Kritik am vorinstanzlichen Entscheid tritt das Bundesgericht nicht ein (BGE 139 I 138 E. 3.8 S. 144).

1.3.4. Das Bundesgericht legt seinem Urteil den Sachverhalt zugrunde, den die Vorinstanz festgestellt hat (Art. 105 Abs. 1 BGG). Es kann die tatsächlichen Feststellungen der Vorinstanz nur berichtigen oder ergänzen, soweit sie offensichtlich unrichtig, das heisst willkürlich, sind oder auf einer Rechtsverletzung im Sinne von Art. 95 BGG beruhen (Art. 105 Abs. 2 BGG). Zudem muss die Behebung des Mangels für den Ausgang des Verfahrens entscheidend sein, was in der Beschwerde klar und substanziiert aufzuzeigen ist. Auf eine Kritik an den tatsächlichen Feststellungen der Vorinstanz, die diesen Anforderungen nicht genügt, ist nicht einzutreten (Art. 97 Abs. 1 BGG; BGE 140 III 16 E. 1.3.1 S. 17 f.; 140 IV 97 E. 1.4.1 S. 100).

1.3.5. Die Sachverhaltsfeststellung oder Beweiswürdigung (dazu BGE 140 III 264 E. 2.3 S. 266; 137 I 58 E. 4.1.2 S. 62) einer Verwaltungs- oder Gerichtsbehörde ist willkürlich (Art. 9 BV), wenn die Behörde den Sinn und die Tragweite eines Beweismittels offensichtlich verkannt hat, wenn sie ohne sachlichen Grund ein wichtiges und entscheidwesentliches Beweismittel unberücksichtigt gelassen oder wenn sie auf Grundlage der festgestellten Tatsachen unhaltbare Schlussfolgerungen gezogen hat. Dass die Schlüsse nicht mit der eigenen Darstellung der beschwerdeführenden Partei übereinstimmen, belegt keine Willkür (BGE 137 III 226 E. 4.2 S. 234; 136 III 552 E. 4.2 S. 560).

2.

2.1. Streitig und zu prüfen ist die bundesrechtliche Frage nach der Qualifikation des streitbetroffenen Grundstücks. Die Vorinstanz erblickt in der Veräusserung einen Vorgang, der als Ausdruck blosser Verwaltung eigenen Vermögens zu werten sei. Dies führte zur Annahme, das Grundstück zähle zum Privatvermögen (der beiden Steuerpflichtigen), was seinerseits zur Folge hat, dass ein etwaiger Veräusserungsgewinn der Grundstückgewinnsteuer unterläge. Demgegenüber vertreten die Steuerpflichtigen auch vor Bundesgericht die Auffassung, ihre Vorgehensweise stelle sich als selbständige Erwerbstätigkeit (in der Form des gewerbsmässigen Grundstückhandels) dar. Ist dem so, gehörte das Grundstück dem Geschäftsvermögen an und müsste ein realisierter Veräusserungsgewinn mit der Einkommenssteuererfasst werden

2.2.

2.2.1. Grundstückgewinn ist der Betrag, um den der Erlös die Anlagekosten (Erwerbspreis und anrechenbare Aufwendungen sowie der bei Überführung ins Privatvermögen besteuerte Gewinn) übersteigt (Art. 12 Abs. 1 StHG bzw. § 193 Abs. 1 des Steuergesetzes [des Kantons Zug] vom 25. Mai 2000 [BGS 632.1; nachfolgend: StG/ZG]). Der Bundesgesetzgeber hat die prägenden Elemente des Tatbestandes - "Erlös", "Anlagekosten" und "Ersatzwert" - als unbestimmte Rechtsbegriffe ausgestaltet. Was den Begriff der "Aufwendungen" anbelangt, gilt grundsätzlich dasselbe (dazu Urteil 2C_817/2014 vom 25. August 2015 E. 2.2.1, in: ASA 84 S. 331). Insoweit verfügen die Kantone bei der Umschreibung des steuerbaren Gewinns über einen - wenn auch eingeschränkten - legislatorischen Spielraum (zum Ganzen BGE 141 II 207 E. 2.2.1 S. 209 f. mit zahlreichen Hinweisen). Die kantonale Regelungszuständigkeit findet ihre Grenzen hauptsächlich am Normsinn (Besteuerung realisierter Grundstückgewinne) und am Normgefüge (Verhältnis von Einkommens-/Gewinnsteuer und Grundstückgewinnsteuer).

2.2.2. Der Kanton Zug beschränkt den Anwendungsbereich der Grundstückgewinnsteuer auf die Gewinne, die aus der Veräusserung von Grundstücken des Privatvermögens oder von Anteilen an solchen erzielt werden (§ 189 Abs. 1 StG/ZG im Anschluss an Art. 12 Abs. 1 StHG). Er folgt mit dieser Definition dem dualistischen Modell (Art. 12 Abs. 4 StHG e contrario). Findet die Grundstückgewinnsteuer Anwendung, sollen die von "der kantonalen Steuerverwaltung bei der Einkommens- oder Gewinnsteuerveranlagung festgelegten Grundlagen (...) für die Veranlagung der Grundstückgewinnsteuer verbindlich" sein (§ 187 Abs. 3 StG/ZG).

2.2.3. Die Vermögensqualifikation eines Grundstücks bestimmt mithin darüber, welcher Steuerart ein realisierter Veräusserungsgewinn unterliegt. Ebenso Rechtsfrage ist die Detailqualifikation innerhalb des Geschäftsvermögens einer natürlichen oder juristischen Person ("Umlaufvermögen oder Anlagevermögen?"; Urteil 2A.667/2006 vom 16. Februar 2007 E. 1.3, in: StE 2008 B 23.43.2 Nr. 15, StR 62/2007 S. 914). Was unter dem Privatvermögen zu verstehen ist, ergibt sich durch Rückgriff auf die Vorschriften zur Einkommenssteuer (Art. 7 ff . StHG). Wenn dort auch nur das Geschäftsvermögen umschrieben ist, zeigt dies immerhin auf, dass alles weitere Vermögen einer natürlichen Person zwangsläufig ihrem Privatvermögen angehört (Urteil 2C_1273/2012 vom 13. Juni 2013 E. 2.1, in: ASA 82 S. 72, StE 2013 B 23.1 Nr. 79). Als Geschäftsvermögen gelten "alle Vermögenswerte, die (...) der selbständigen Erwerbstätigkeit dienen" (Art. 8 Abs. 2 Teilsatz 1 StHG; ebenso Art. 18 Abs. 2 Satz 3 Teilsatz 1 DBG [SR 642.11]). Geschäftsvermögen setzt mithin eine selbständige Erwerbstätigkeit voraus (zit. Urteil 2C_1273/2012 E. 2.3; vgl. schon BGE 70 I 257 E. 2 S. 260; 126 II 473 E. 3a S. 474; 134 V 250 E. 4.2 S. 255).

2.2.4. Die selbständige Erwerbstätigkeiteiner natürlichen Person besteht aus einem Vorgehen, mit dem die natürliche Person auf eigenes Risiko, unter Einsatz der Produktionsfaktoren Arbeit und Kapital, in einer von ihr frei gewählten Arbeitsorganisation, dauernd oder vorübergehend, haupt- oder nebenberuflich, in jedem Fall aber mit der Absicht der Gewinnerzielung am Wirtschaftsverkehr teilnimmt (BGE 125 II 113 E. 5b S. 120 [DBG]; 138 II 251 E. 2.4.2 S. 256 f. [MWSTG; SR 641.20]; 134 V 250 E. 3.1 S. 252 f. [AHVG; SR 831.10]). Die verschiedenen Gesichtspunkte der selbständigen Erwerbstätigkeit abschliessend zu umschreiben, erweist sich als problematisch. Die Prüfung ist deshalb von Fall zu Fall aufgrund einer umfassenden Würdigung der tatsächlichen Umstände vorzunehmen. Die einzelnen Gesichtspunkte dürfen dabei nicht isoliert betrachtet werden und können auch in unterschiedlicher Intensität auftreten (zit. Urteil 2C_1273/2012 E. 2.2).

2.2.5. Soweit bei Veräusserungen aus dem Privatvermögen aber Gewinne anfallen, die nur und erst in Ausnützung einer zufällig sich bietenden Gelegenheit entstehen, ist die Tätigkeit insgesamt nicht auf Erwerb gerichtet. Ein solches, auf Erhaltung und Nutzung eigenen Vermögens abzielendes Vorgehen gilt selbst dann nicht als Erwerbstätigkeit, wenn das Vermögen beträchtlich ist, es professionell verwaltet wird oder Gegenstand einer Buchhaltung ist (so schon BGE 70 I 257 E. 2 S. 260; zit. Urteil 2C_1273/2012 E. 2.2).

2.2.6. Der gewerbsmässige Grundstückhandel bildet eine Sonderform der selbständigen Erwerbstätigkeit. Die bundesgerichtliche Praxis hat hierzu branchenspezifische Kriterien entwickelt. Solche bestehen im systematischen bzw. planmässigen Vorgehen, in der Häufigkeit der Transaktionen, der Nähe des Grundstückhandels zur hauptberuflichen Tätigkeit der steuerpflichtigen Person, im Einsatz spezieller Fachkenntnisse, der (kurzen) Besitzesdauer, dem Einsatz erheblichen Fremdkapitals zur Finanzierung der Transaktionen oder der Vornahme der Transaktionen im Rahmen einer Personengesellschaft (BGE 125 II 113 E. 6a S. 124; zit. Urteil 2C_1273/2012 E. 2.2). Auch eine einmalige Tätigkeit kann sich unter Umständen als planmässig herausstellen (PETER LOCHER, Kommentar zum DBG, I. Teil, 2001, N. 16 zu Art. 18 DBG; XAVIER OBERSON, Droit fiscal suisse, 4. Aufl. 2012, § 7 N. 44, mit Hinweis auf BGE 104 Ib 164). Gewerbsmässiger Grundstückhandel ist zu vermuten, sofern mehrere Personen sich für ein bestimmtes Vorhaben zu einer einfachen Gesellschaft (Baukonsortium) zusammenschliessen, wobei einer oder mehrere Beteiligte in Ausübung ihrer angestammten Tätigkeit mitwirken und mit aller Einverständnis die Geschäftsführung für gemeinsame Rechnung
besorgen. Das Vorgehen der federführenden Fachpersonen wird in der Folge den mitwirkenden Investoren steuerlich zugerechnet (Urteile 2C_907/2010 vom 16. Mai 2011 E. 3.2; 9C_455/2008 vom 5. November 2008 E. 4; 2A.433/2004 vom 13. April 2005 E. 3.3, in: StR 60/2005 S. 489; A.274/76 vom 21. Dezember 1977 E. 1b, in: ASA 47 S. 485; BGE 96 I 655 E. 2 S. 658 f.; 122 II 446 E. 3b S. 450; 125 II 113 E. 3c S. 118 f.; DANIELLE YERSIN, La distinction entre l'activité indépendante et la gestion de la fortune privé dans le domaine immobilier, in ASA 67 S. 97 ff., insb. 103, 105).

2.2.7. Nicht jeder Vermögenswert, der (auch) im Rahmen der selbständigen Erwerbstätigkeit verwendet wird, qualifiziert zwingend als Geschäftsvermögen. Neben notwendigem Geschäftsvermögen (bspw. Baumaschinen) und notwendigem Privatvermögen (namentlich Gegenstände des persönlichen Gebrauchs) können die "Alternativgüter" ebenso gut dem (gewillkürten) Privat- wie dem (gewillkürten) Geschäftsvermögen angehören (BGE 140 V 241 E. 4.2 S. 245 zu Art. 9 AHVG; 133 II 420 E. 3.3 S. 422 f. zu Art. 18 DBG). Über die Vermögensqualifikation entscheidet die Gesamtheit der konkreten Umstände, wobei die technisch-wirtschaftliche Funktion am stärksten gewichtet (Urteil 2C_475/2008 vom 1. Juli 2009 E. 2.3). Soweit ein Alternativgut gemischt genutzt wird, gibt die Präponderanz den direktsteuerlichen Ausschlag (Art. 8 Abs. 2 Halbsatz 1 StHG; Art. 18 Abs. 2 Satz 3 Halbsatz 1 DBG; zit. Urteil 2C_1273/2012 E. 2.3; Urteil 2C_802/2012 vom 8. Januar 2013 E. 2.2, in: StE 2013 B 23.2 Nr. 42, StR 68/2013 S. 222).

3.

3.1. Die Vorinstanz stellt die Auskunft der Steuerverwaltung des Kantons Zug (nachfolgend: KSTV/ZG) vom 10. Januar 2014 ins Zentrum ihrer Überlegungen. Darin erklärt diese, weder seien die Käufer im Steuerjahr 2011 als gewerbsmässige Grundstückhändler erfasst worden noch habe das Grundstück dem Geschäftsvermögen angehört (vorne lit. E). Ergänzend beruft die Gemeinde sich auf § 187 Abs. 3 StG/ZG (vorne E. 2.2.2), worauf vorab einzugehen ist.

3.2.

3.2.1. Auch bei der Auslegung von § 187 Abs. 3 StG/ZG bildet der Wortlaut der Bestimmung (grammatikalisches Element; BGE 141 V 206 E. 3.2 S. 212) den Ausgangspunkt. Erweist er sich als klar, d. h. als eindeutig und unmissverständlich, darf davon nur abgewichen werden, wenn triftiger Grund für die Annahme besteht, die Formulierung ziele am "wahren Sinn" der Regelung vorbei. Anlass für eine solche Annahme können die Entstehungsgeschichte der Bestimmung (historisch), ihr Zweck (teleologisch) oder der Zusammenhang mit andern Vorschriften (systematisch) geben (BGE 141 II 57 E. 3.2 S. 61; 140 II 495 E. 2.3.2 S. 500).

3.2.2. Dem an sich verständlichen Wortlaut von § 187 Abs. 3 StG/ZG zufolge sollen die von "der kantonalen Steuerverwaltung bei der Einkommens- oder Gewinnsteuerveranlagung festgelegten Grundlagen (...) für die Veranlagung der Grundstückgewinnsteuer verbindlich" sein (§ 187 Abs. 3 StG/ZG). Bei streng grammatikalischer Betrachtung vermag die kantonale Veranlagung der Einkommens- oder Gewinnsteuer ein unumstössliches Präjudiz für die kommunale Veranlagung der Grundstückgewinnsteuer zu schaffen. Dadurch setzt der kantonale Gesetzgeber sich aber offensichtlich in Widerspruch zu den bundesrechtlichen Vorgaben: Das bundesrechtlich vorgesehene Nebeneinander von Einkommens- bzw. Gewinnsteuer einerseits und Grundstückgewinnsteuer anderseits lässt gerade keinen Vorrang der einen gegenüber der andern Steuerart zu. Die beiden Steuerarten erstrecken sich je auf die ihnen unterliegenden Sachumstände, was Überschneidungen an sich ausschliesst. Ein Grundstück dient entweder privaten oder geschäftlichen Zwecken; wird es gleichzeitig privat und geschäftlich genutzt, ruft die Präponderanzmethode auch hier nach einer einheitlichen Zuweisung (vorne E. 2.2.7). Bei bundesrechtskonformer Auslegung kommt der kantonalrechtlichen Kollisionsnorm daher (nur)
die Funktion einer koordinierenden Verfahrensbestimmung zu: Sinn und Zweck von § 187 Abs. 3 StG/ZG liegen darin, dass Kanton (Einkommens- bzw. Gewinnsteuer) und Gemeinde (Grundstückgewinnsteuer) die jeweils andere Steuerart wechselweise und gleichwertig in ihre Überlegungen einbeziehen.

3.2.3. Dass die Gemeinde sich bei ihrer Beurteilung wohl weitgehend von der Auffassung des Kantons leiten lassen wird, liegt auf der Hand. Dies enthebt sie nicht der gesetzlichen Aufgabe, von Amtes wegen den sich stellenden Fragen nachzugehen und dadurch sicherzustellen, dass die Veranlagungsverfügungen von Kanton und Gemeinde widerspruchsfrei ausgestaltet sind. Soweit die Erstbehörde bereits rechtskräftig veranlagt hat und die Zweitbehörde zu einem gegenteiligen Schluss gelangen sollte, haben die beiden Behörden nach einer bundesrechtskonformen und dadurch widerspruchsfreien Lösung zu suchen. Auf die Pflicht zur revisionsweisen Öffnung der Veranlagung hat die Vorinstanz bereits hingewiesen (angefochtener Entscheid E. 5c).

3.2.4. Die Vorinstanz hat ihr Augenmerk auf die Einschätzung der KSTV/ZG gelegt und eher beiläufig erwogen, es bestehe kein Anlass, von deren Beurteilung abzuweichen. Genau dies war aber Streitgegenstand und hätte vertiefter Auseinandersetzung bedurft. Die vorinstanzliche Beweiswürdigung greift daher zu kurz, was die Steuerpflichtigen rechtsgenüglich rügen (vorne E. 1.3.3 und 1.3.4). Es ist daher zu prüfen, ob der Vorinstanz bei ihrer Beweiswürdigung eine Verfassungsverletzung unterlaufen ist (vorne E. 1.3.5).

3.3.

3.3.1. Ausgangspunkt der steuerlichen Beurteilung in der Sache selbst bilden die zivilrechtlichen Verhältnisse, insbesondere die von den Beteiligten abgeschlossenen Verträge (Urteile 2C_817/2014 vom 25. August 2015 E. 2.4.1; 2C_780/2014 vom 29. April 2015 E. 2.2; 2C_628/2013 vom 27. November 2013 E. 2.5.1, in: ASA 82 S. 382 und 83 S. 677). Den für das Bundesgericht verbindlichen Feststellungen der Vorinstanz (Art. 105 Abs. 1 BGG; vorne E. 1.3.4) zufolge hat der Steuerpflichtige 1 am 7. Dezember 2010 einen Kaufvertrag um das streitbetroffene Grundstück geschlossen, wofür er 2 Mio. Franken aufzuwenden hatte (vorne lit. A). Alsdann ist der Steuerpflichtige 2 dem Kaufvertrag am 27. Mai 2011 beigetreten (vorne lit. B), inserierten die beiden Gesamteigentümer ab Juni 2011 zunächst erfolglos und kam es am 7. Oktober 2011 zur Veräusserung an die beiden beherrschten Gesellschaften. Dies geschah zum Einstandspreis, ehe am 17. Oktober 2011 ein unabhängiger Dritter das Grundstück für 3,65 Mio. Franken erwarb (vorne lit. C).

3.3.2. Die Steuerpflichtigen berufen sich im Wesentlichen auf die kurze Haltedauer (wobei sie den 27. Mai 2011 als Beginn des Zeitablaufs erachten) und weisen auf die getroffene (Fremd-) Finanzierung hin. Der Steuerpflichtige 1 habe seinen Anteil am Kaufpreis durch Übernahme der aufhaftenden Grundpfandschulden getilgt, dies mangels ausreichender eigener Mittel. Er, der Steuerpflichtige 1, trete seit über 20 Jahren auf dem Zuger Immobilienmarkt als Mäkler auf und sei seit langer Zeit im Baugewerbe heimisch. Seine Gesellschaft, die X.________ AG, habe den Neubau auf dem streitbetroffenen Grundstück projektiert und die Insertion besorgt. Das Fachwissen des Steuerpflichtigen 1 sei dem Steuerpflichtigen 2 ohne Weiteres zuzurechnen. Im Erwerbszeitpunkt habe die Baubewilligung bereits vorgelegen, was den Bemühungen des Steuerpflichtigen 1 zu verdanken und durch den späteren Erwerber abgegolten worden sei. Die Gesellschafter seien gezielt und im Stile gewerbsmässiger Grundstückhändler vorgegangen.

3.3.3. Die Argumentation der Steuerpflichtigen ist nachvollziehbar und im Ergebnis überzeugend. Der Steuerpflichtige 1 und mithin auch der Steuerpflichtige 2 sind unter Übernahme des kommerziellen Risikos, unter Einsatz der Produktionsfaktoren Arbeit und Kapital und zweifellos mit der Absicht der Gewinnerzielung tätig geworden. Ihr Verhalten muss schon grundsätzlich als selbständige (Neben-) Erwerbstätigkeit qualifiziert werden (vorne E. 2.2.4). Von einer blossen Zufälligkeit des Erfolgseintritts lässt sich nicht sprechen. Über die blosse Verwaltung eigenen Vermögens hatten die Steuerpflichtigen von Anbeginn weg im Sinn, das streitbetroffene Grundstück für kommerzielle Zwecke zu nutzen (vorne E. 2.2.5). Darüber hinaus entspricht die Vorgehensweise dem, was praxisgemäss als gewerbsmässiger Grundstückhandel betrachtet wird (vorne E. 2.2.6). Von keiner erheblichen Bedeutung ist dabei, dass die ursprünglich vereinbarte Vorgehensweise (Parzellierung mit anschliessender Übertragung in das jeweilige Vermögen der Gesellschafter) fallengelassen wurde und einer blossen Veräusserung wich. Zumindest der Steuerpflichtige 1 scheint seine anderweitigen Projekte über seine Gesellschaft abgewickelt zu haben. Dementsprechend trat der
Steuerpflichtige 1 vor und nach der streitbetroffenen Transaktion am relevanten Immobilienmarkt jeweils als Unselbständigerwerbender in Erscheinung, nämlich als Alleinaktionär und Arbeitnehmer seiner Immobiliengesellschaft. Zu beurteilen ist mithin ein isolierter Vorgang (Veräusserung des Grundstücks an die Gesellschaft). Selbst eine einzige Transaktion kann als gewerbsmässiger Grundstückhandel qualifizieren (vorne E. 2.2.6).

3.3.4. Die Vorinstanz geht nicht davon aus, das Grundstück sei erworben worden, um selbstbewohnten Wohnraum zu schaffen. Es liegt daher auf der Hand, von einem Entwicklungsprojekt oder zumindest einem Handelsobjekt auszugehen. Dem Steuerpflichtigen 1 ist zwar vorzuwerfen, dass er seinen gesetzlichen Mitwirkungspflichten nur zögerlich und kaum genügend nachkam. Seiner Steuererklärung zufolge hätte er im streitbetroffenen Jahr gar keine selbständige Erwerbstätigkeit ausgeübt. Nach dem Gesagten ist dies offenkundig unzutreffend. Dies ändert nichts daran, dass die Beweiswürdigung unzweideutig ausfällt und klarerweise auf gewerbsmässiges Vorgehen hinweist. Vor diesem Hintergrund ist selbständige Erwerbstätigkeit gegeben und folglich das streitbetroffene Grundstück dem Geschäftsvermögen zuzuweisen. Ein etwaiger Gewinn unterläge der Einkommenssteuer.

3.4.

3.4.1. Zusammenfassend erweist die vorinstanzliche Beweiswürdigung sich als unhaltbar, soweit sie auf das Vorliegen von Privatvermögen schliesst. Zwangsläufig musste im Anschluss daran die Auslegung und Anwendung von Art. 12 StHG in bundesrechtswidriger Weise erfolgen. Die Beschwerde ist daher im Eventualantrag begründet und gutzuheissen; der angefochtene Entscheid ist aufzuheben.

3.4.2. Aufgrund ihres Unterliegens wird die Gemeinde V.________, die in ihrem amtlichen Wirkungskreis handelt und Vermögensinteressen wahrnimmt, kostenpflichtig (Art. 65 , Art. 66 Abs. 1 und 4 BGG).

3.4.3. Die Gemeinde V.________ hat den beiden Steuerpflichtigen, die sich anwaltlich vertreten lassen, aufgrund deren Obsiegens eine angemessene Parteientschädigung auszurichten (Art. 68 Abs. 1 BGG).

3.4.4. Die Festsetzung der Kosten und Entschädigung für das vorinstanzliche Verfahren wird der Vorinstanz übertragen (Art. 67 i . V. m. Art. 68 Abs. 5 BGG).

Demnach erkennt das Bundesgericht:

1.
Die Beschwerde wird gutgeheissen und der Entscheid A 2013/11 des Verwaltungsgerichts des Kantons Zug vom 23. Dezember 2014 aufgehoben.

2.
Die Kosten des bundesgerichtlichen Verfahrens von Fr. 12'000.-- werden der Gemeinde V.________ auferlegt.

3.
Die Gemeinde V.________ hat die beiden Beschwerdeführer für das bundesgerichtliche Verfahren mit insgesamt Fr. 10'000.-- zu entschädigen.

4.
Zur Festsetzung der Kosten und Entschädigungen für das vorinstanzliche Verfahren wird die Sache an die Vorinstanz zurückgewiesen.

5.
Dieses Urteil wird den Verfahrensbeteiligten, dem Verwaltungsgericht des Kantons Zug und der Eidgenössischen Steuerverwaltung schriftlich mitgeteilt.

Lausanne, 5. April 2016

Im Namen der II. öffentlich-rechtlichen Abteilung
des Schweizerischen Bundesgerichts

Der Präsident: Seiler

Der Gerichtsschreiber: Kocher

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 29 Esame - 1 Il Tribunale federale esamina d'ufficio la sua competenza.
¹	Il Tribunale federale esamina d'ufficio la sua competenza.
²	In caso di dubbio, procede a uno scambio di opinioni con l'autorità che presume competente.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 95 Diritto svizzero - Il ricorrente può far valere la violazione:
^a	del diritto federale;
^b	del diritto internazionale;
^c	dei diritti costituzionali cantonali;
^d	delle disposizioni cantonali in materia di diritto di voto dei cittadini e di elezioni e votazioni popolari;
^e	del diritto intercantonale.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 82 Principio - Il Tribunale federale giudica i ricorsi:
^a	contro le decisioni pronunciate in cause di diritto pubblico;
^b	contro gli atti normativi cantonali;
^c	concernenti il diritto di voto dei cittadini nonché le elezioni e votazioni popolari.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 83 Eccezioni - Il ricorso è inammissibile contro:
^a	le decisioni in materia di sicurezza interna o esterna del Paese, neutralità, protezione diplomatica e altri affari esteri, in quanto il diritto internazionale non conferisca un diritto al giudizio da parte di un tribunale;
^b	le decisioni in materia di naturalizzazione ordinaria;
^c	le decisioni in materia di diritto degli stranieri concernenti:
^c1	l'entrata in Svizzera,
^c2	i permessi o autorizzazioni al cui ottenimento né il diritto federale né il diritto internazionale conferiscono un diritto,
^c3	l'ammissione provvisoria,
^c4	l'espulsione fondata sull'articolo 121 capoverso 2 della Costituzione federale e l'allontanamento,
^c5	le deroghe alle condizioni d'ammissione,
^c6	la proroga del permesso per frontalieri, il cambiamento di Cantone, il cambiamento d'impiego del titolare di un permesso per frontalieri, nonché il rilascio di documenti di viaggio a stranieri privi di documenti;
^d	le decisioni in materia d'asilo pronunciate:
^d1	dal Tribunale amministrativo federale, salvo quelle che concernono persone contro le quali è pendente una domanda d'estradizione presentata dallo Stato che hanno abbandonato in cerca di protezione,
^d2	da un'autorità cantonale inferiore e concernenti un permesso o un'autorizzazione al cui ottenimento né il diritto federale né il diritto internazionale conferiscono un diritto;
^e	le decisioni concernenti il rifiuto dell'autorizzazione a procedere penalmente contro membri di autorità o contro agenti della Confederazione;
^f	le decisioni in materia di appalti pubblici se:
^fbis	le decisioni del Tribunale amministrativo federale concernenti decisioni secondo l'articolo 32i della legge del 20 marzo 200963 sul trasporto di viaggiatori;
^f1	non si pone alcuna questione di diritto d'importanza fondamentale; sono fatti salvi i ricorsi contro gli appalti del Tribunale amministrativo federale, del Tribunale penale federale, del Tribunale federale dei brevetti, del Ministero pubblico della Confederazione e delle autorità giudiziarie cantonali superiori, o
^f2	il valore stimato della commessa non raggiunge il valore soglia determinante secondo l'articolo 52 capoverso 1 in combinato disposto con l'allegato 4 numero 2 della legge federale del 21 giugno 201961 sugli appalti pubblici;
^g	le decisioni in materia di rapporti di lavoro di diritto pubblico, in quanto concernano una controversia non patrimoniale, ma non la parità dei sessi;
^h	le decisioni concernenti l'assistenza amministrativa internazionale, eccettuata l'assistenza amministrativa in materia fiscale;
ⁱ	le decisioni in materia di servizio militare, civile o di protezione civile;
^j	le decisioni in materia di approvvigionamento economico del Paese adottate in situazioni di grave penuria;
^k	le decisioni concernenti i sussidi al cui ottenimento la legislazione non conferisce un diritto;
^l	le decisioni concernenti l'imposizione di dazi operata in base alla classificazione tariffaria o al peso delle merci;
^m	le decisioni concernenti il condono o la dilazione del pagamento di tributi; in deroga alla presente disposizione, il ricorso è ammissibile contro le decisioni concernenti il condono dell'imposta federale diretta o dell'imposta cantonale o comunale sul reddito e sull'utile se concerne una questione di diritto di importanza fondamentale o se si tratta per altri motivi di un caso particolarmente importante;
ⁿ	le decisioni in materia di energia nucleare concernenti:
ⁿ¹	l'esigenza di un nulla osta o la modifica di un'autorizzazione o di una decisione,
ⁿ²	l'approvazione di un piano d'accantonamenti per le spese di smaltimento antecedenti lo spegnimento di un impianto nucleare,
ⁿ³	i nulla osta;
^o	le decisioni in materia di circolazione stradale concernenti l'omologazione del tipo di veicoli;
^p	le decisioni del Tribunale amministrativo federale in materia di traffico delle telecomunicazioni, radiotelevisione e poste concernenti:68
^p1	concessioni oggetto di una pubblica gara,
^p2	controversie secondo l'articolo 11a della legge del 30 aprile 199769 sulle telecomunicazioni;
^p3	controversie secondo l'articolo 8 della legge del 17 dicembre 201071 sulle poste;
^q	le decisioni in materia di medicina dei trapianti concernenti:
^q1	l'iscrizione nella lista d'attesa,
^q2	l'attribuzione di organi;
^r	le decisioni in materia di assicurazione malattie pronunciate dal Tribunale amministrativo federale in virtù dell'articolo 3472 della legge del 17 giugno 200573 sul Tribunale amministrativo federale (LTAF);
^s	le decisioni in materia di agricoltura concernenti:
^s1	...
^s2	la delimitazione delle zone nell'ambito del catasto della produzione;
^t	le decisioni concernenti l'esito di esami e di altre valutazioni della capacità, segnatamente nei settori della scuola, della formazione continua e dell'esercizio della professione;
^u	le decisioni in materia di offerte pubbliche di acquisto (art. 125-141 della L del 19 giu. 201577 sull'infrastruttura finanziaria);
^v	le decisioni del Tribunale amministrativo federale concernenti divergenze d'opinione tra autorità in materia di assistenza amministrativa o giudiziaria a livello nazionale;
^w	le decisioni in materia di diritto dell'elettricità concernenti l'approvazione dei piani di impianti elettrici a corrente forte e di impianti elettrici a corrente debole e l'espropriazione dei diritti necessari per la costruzione o l'esercizio di siffatti impianti, se non si pone alcuna questione di diritto d'importanza fondamentale;
^x	le decisioni concernenti la concessione di contributi di solidarietà ai sensi della legge federale del 30 settembre 201681 sulle misure coercitive a scopo assistenziale e i collocamenti extrafamiliari prima del 1981, tranne se si pone una questione di diritto di importanza fondamentale o si tratta di un caso particolarmente importante per altri motivi;
^y	le decisioni pronunciate dal Tribunale amministrativo federale nelle procedure amichevoli per evitare un'imposizione non conforme alla convenzione internazionale applicabile in ambito fiscale;
^z	le decisioni concernenti le autorizzazioni edilizie di impianti eolici d'interesse nazionale secondo l'articolo 71c capoverso 1 lettera b della legge federale del 30 settembre 201684 sull'energia e le autorizzazioni di competenza cantonale a esse necessariamente connesse, se non si pone alcuna questione di diritto d'importanza fondamentale.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 86 Autorità inferiori in generale - 1 Il ricorso è ammissibile contro le decisioni:
¹	Il ricorso è ammissibile contro le decisioni:
^a	del Tribunale amministrativo federale;
^b	del Tribunale penale federale;
^c	dell'autorità indipendente di ricorso in materia radiotelevisiva;
^d	delle autorità cantonali di ultima istanza, sempreché non sia ammissibile il ricorso al Tribunale amministrativo federale.
²	I Cantoni istituiscono tribunali superiori che giudicano quali autorità di grado immediatamente inferiore al Tribunale federale, in quanto un'altra legge federale non preveda che le decisioni di altre autorità giudiziarie sono impugnabili mediante ricorso al Tribunale federale.
³	Per le decisioni di carattere prevalentemente politico i Cantoni possono istituire quale autorità di grado immediatamente inferiore al Tribunale federale un'autorità diversa da un tribunale.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 89 Diritto di ricorso - 1 Ha diritto di interporre ricorso in materia di diritto pubblico chi:
¹	Ha diritto di interporre ricorso in materia di diritto pubblico chi:
^a	ha partecipato al procedimento dinanzi all'autorità inferiore o è stato privato della possibilità di farlo;
^b	è particolarmente toccato dalla decisione o dall'atto normativo impugnati; e
^c	ha un interesse degno di protezione all'annullamento o alla modifica degli stessi.
²	Hanno inoltre diritto di ricorrere:
^a	la Cancelleria federale, i dipartimenti federali o, in quanto lo preveda il diritto federale, i servizi loro subordinati, se l'atto impugnato può violare la legislazione federale nella sfera dei loro compiti;
^b	in materia di rapporti di lavoro del personale federale, l'organo competente dell'Assemblea federale;
^c	i Comuni e gli altri enti di diritto pubblico, se fanno valere la violazione di garanzie loro conferite dalla costituzione cantonale o dalla Costituzione federale;
^d	le persone, le organizzazioni e le autorità legittimate al ricorso in virtù di un'altra legge federale.
³	In materia di diritti politici (art. 82 lett. c), il diritto di ricorrere spetta inoltre a chiunque abbia diritto di voto nell'affare in causa.

SR 642.14 Legge federale del 14 dicembre 1990 sull'armonizzazione delle imposte dirette dei Cantoni e dei Comuni (LAID) LAID Art. 73 Ricorsi - 1 Le decisioni cantonali di ultima istanza concernenti una materia disciplinata nei titoli da secondo a quinto e sesto, capitolo 1, o concernenti il condono dell'imposta cantonale o comunale sul reddito e sull'utile, possono essere impugnate con ricorso in materia di diritto pubblico al Tribunale federale secondo la legge del 17 giugno 2005257 sul Tribunale federale.258
¹	Le decisioni cantonali di ultima istanza concernenti una materia disciplinata nei titoli da secondo a quinto e sesto, capitolo 1, o concernenti il condono dell'imposta cantonale o comunale sul reddito e sull'utile, possono essere impugnate con ricorso in materia di diritto pubblico al Tribunale federale secondo la legge del 17 giugno 2005257 sul Tribunale federale.258
²	Legittimati a ricorrere sono il contribuente, l'autorità competente secondo il diritto cantonale e l'Amministrazione federale delle contribuzioni.
³	...259

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 106 Applicazione del diritto - 1 Il Tribunale federale applica d'ufficio il diritto.
¹	Il Tribunale federale applica d'ufficio il diritto.
²	Esamina la violazione di diritti fondamentali e di disposizioni di diritto cantonale e intercantonale soltanto se il ricorrente ha sollevato e motivato tale censura.

SR 642.14 Legge federale del 14 dicembre 1990 sull'armonizzazione delle imposte dirette dei Cantoni e dei Comuni (LAID) LAID Art. 1 Scopo e campo d'applicazione - 1 La presente legge stabilisce le imposte dirette che i Cantoni devono riscuotere e fissa i principi determinanti per il loro disciplinamento nella legislazione cantonale.
¹	La presente legge stabilisce le imposte dirette che i Cantoni devono riscuotere e fissa i principi determinanti per il loro disciplinamento nella legislazione cantonale.
²	La presente legge si applica anche ai Comuni in quanto il diritto cantonale accorda loro la sovranità fiscale per le imposte cantonali prescritte dall'articolo 2 capoverso 1.
³	Ove la presente legge non prevede alcuna norma, i Cantoni e i Comuni disciplinano le loro imposte conformemente al diritto cantonale. Spetta in particolare ai Cantoni stabilire le tariffe, le aliquote e gli importi esenti da imposta.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 105 Fatti determinanti - 1 Il Tribunale federale fonda la sua sentenza sui fatti accertati dall'autorità inferiore.
¹	Il Tribunale federale fonda la sua sentenza sui fatti accertati dall'autorità inferiore.
²	Può rettificare o completare d'ufficio l'accertamento dei fatti dell'autorità inferiore se è stato svolto in modo manifestamente inesatto o in violazione del diritto ai sensi dell'articolo 95.
³	Se il ricorso è diretto contro una decisione d'assegnazione o rifiuto di prestazioni pecuniarie dell'assicurazione militare o dell'assicurazione contro gli infortuni, il Tribunale federale non è vincolato dall'accertamento dei fatti operato dall'autorità inferiore.96

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 97 Accertamento inesatto dei fatti - 1 Il ricorrente può censurare l'accertamento dei fatti soltanto se è stato svolto in modo manifestamente inesatto o in violazione del diritto ai sensi dell'articolo 95 e l'eliminazione del vizio può essere determinante per l'esito del procedimento.
¹	Il ricorrente può censurare l'accertamento dei fatti soltanto se è stato svolto in modo manifestamente inesatto o in violazione del diritto ai sensi dell'articolo 95 e l'eliminazione del vizio può essere determinante per l'esito del procedimento.
²	Se il ricorso è diretto contro una decisione d'assegnazione o rifiuto di prestazioni pecuniarie dell'assicurazione militare o dell'assicurazione contro gli infortuni, può essere censurato qualsiasi accertamento inesatto o incompleto dei fatti giuridicamente rilevanti.87

SR 642.14 Legge federale del 14 dicembre 1990 sull'armonizzazione delle imposte dirette dei Cantoni e dei Comuni (LAID) LAID Art. 12 - 1 Sono imponibili gli utili da sostanza immobiliare conseguiti in seguito all'alienazione di un fondo facente parte della sostanza privata o di un fondo agricolo o silvicolo, nonché di parti dello stesso, sempreché il prodotto dell'alienazione superi le spese di investimento (prezzo d'acquisto o valore di sostituzione, più le spese).
¹	Sono imponibili gli utili da sostanza immobiliare conseguiti in seguito all'alienazione di un fondo facente parte della sostanza privata o di un fondo agricolo o silvicolo, nonché di parti dello stesso, sempreché il prodotto dell'alienazione superi le spese di investimento (prezzo d'acquisto o valore di sostituzione, più le spese).
²	L'assoggettamento è dato per ogni alienazione di fondo. Sono assimilati a un'alienazione:
^a	i negozi giuridici che producono i medesimi effetti economici dell'alienazione sul potere di disporre di un fondo;
^b	il trasferimento di un fondo o di una parte di esso dalla sostanza privata alla sostanza commerciale;
^c	la costituzione su di un fondo di servitù di diritto privato o di restrizioni di diritto pubblico alla proprietà fondiaria, se limitano lo sfruttamento incondizionato o diminuiscono il valore venale di un fondo in modo duraturo e importante e si fanno contro versamento di un'indennità;
^d	il trasferimento di partecipazioni a società immobiliari facenti parte della sostanza privata, sempreché il diritto cantonale preveda l'assoggettamento in questo caso;
^e	i plusvalori derivanti dalla pianificazione ai sensi della legge federale del 22 giugno 197983 sulla pianificazione del territorio, senza che vi sia alienazione, sempreché il diritto cantonale assoggetti questa fattispecie all'imposta sugli utili da sostanza immobiliare.
³	L'imposizione è differita in caso di:
^a	trapasso di proprietà in seguito a successione (devoluzione, divisione, legato), a anticipo ereditario o a donazione;
^b	trapasso della proprietà tra coniugi in connessione con il regime matrimoniale, nonché d'indennità dovuta per i contributi straordinari di un coniuge al mantenimento della famiglia (art. 165 CC85) e per le pretese fondate sul diritto del divorzio, nella misura in cui i coniugi sono d'accordo;
^c	ricomposizione particellare ai fini di un raggruppamento di terreni, di un piano di quartiere, di rettificazione dei limiti di proprietà, di un arrotondamento dei poderi agricoli, nonché in caso di ricomposizione particellare nell'ambito di una procedura d'espropriazione o di un'espropriazione imminente;
^d	alienazione totale o parziale di un fondo agricolo o silvicolo, purché il prodotto dell'alienazione venga utilizzato entro un congruo termine per l'acquisto di un fondo sostitutivo sfruttato dal contribuente stesso o per il miglioramento di fondi agricoli o silvicoli appartenenti al contribuente e sfruttati dallo stesso;
^e	alienazione di un'abitazione (casa monofamiliare o appartamento) che ha servito durevolmente e esclusivamente all'uso personale del contribuente, a condizione che il ricavo sia destinato entro un congruo termine all'acquisto o alla costruzione in Svizzera di un'abitazione sostitutiva adibita al medesimo scopo.
⁴	I Cantoni possono riscuotere l'imposta sugli utili da sostanza immobiliare anche sugli utili conseguiti in seguito all'alienazione di fondi facenti parte della sostanza commerciale, sempreché esentino questi utili dall'imposta sul reddito e dall'imposta sull'utile oppure computino l'imposta sugli utili da sostanza immobiliare nell'imposta sul reddito o nell'imposta sull'utile. In ambedue i casi:
^a	le fattispecie di cui agli articoli 8 capoversi 3 e 4 e 24 capoversi 3 e 3quater sono assimilate alle alienazioni la cui imposizione è differita ai fini dell'imposta sugli utili da sostanza immobiliare;
^b	il trasferimento di tutto o di una parte di fondo dalla sostanza privata alla sostanza commerciale non può essere assimilato a un'alienazione.
⁵	I Cantoni provvedono affinché gli utili realizzati a corto termine siano imposti più gravemente.

SR 642.14 Legge federale del 14 dicembre 1990 sull'armonizzazione delle imposte dirette dei Cantoni e dei Comuni (LAID) LAID Art. 7 Principio - 1 Sottostà all'imposta sul reddito la totalità dei proventi, periodici o unici, segnatamente quelli da attività lucrativa dipendente o indipendente, da reddito della sostanza compresa l'utilizzazione a scopo personale di fondi, da istituzioni di previdenza, nonché da rendite vitalizie. Quale che sia il loro ammontare, le spese di formazione e formazione continua14 professionali sostenute dal datore di lavoro, comprese le spese di riqualificazione, non costituiscono proventi imponibili. I dividendi, le quote di utili, le eccedenze di liquidazione come pure i vantaggi valutabili in denaro provenienti da azioni, quote in società a garanzia limitata o in società cooperative e buoni di partecipazione (compresi le azioni gratuite, gli aumenti gratuiti del valore nominale e simili) sono imponibili in ragione del 50 per cento se questi diritti di partecipazione rappresentano almeno il 10 per cento del capitale azionario o sociale di una società di capitali o di una società cooperativa.15 I Cantoni possono prevedere un'imposizione superiore.16 17
¹	Sottostà all'imposta sul reddito la totalità dei proventi, periodici o unici, segnatamente quelli da attività lucrativa dipendente o indipendente, da reddito della sostanza compresa l'utilizzazione a scopo personale di fondi, da istituzioni di previdenza, nonché da rendite vitalizie. Quale che sia il loro ammontare, le spese di formazione e formazione continua14 professionali sostenute dal datore di lavoro, comprese le spese di riqualificazione, non costituiscono proventi imponibili. I dividendi, le quote di utili, le eccedenze di liquidazione come pure i vantaggi valutabili in denaro provenienti da azioni, quote in società a garanzia limitata o in società cooperative e buoni di partecipazione (compresi le azioni gratuite, gli aumenti gratuiti del valore nominale e simili) sono imponibili in ragione del 50 per cento se questi diritti di partecipazione rappresentano almeno il 10 per cento del capitale azionario o sociale di una società di capitali o di una società cooperativa.15 I Canto
^1bis	In caso di vendita di diritti di partecipazione, ai sensi dell'articolo 4a della legge federale del 13 ottobre 196518 sull'imposta preventiva, alla società di capitali o alla società cooperativa che li ha emessi, il reddito della sostanza è considerato realizzato nell'anno in cui sorge il credito fiscale dell'imposta preventiva (art. 12 cpv. 1 e 1bis della LF del 13 ott. 1965 sull'imposta preventiva).19
^1ter	I proventi da assicurazioni riscattabili di capitali con premio unico in caso di sopravvivenza o di riscatto sono imponibili, a meno che queste assicurazioni di capitali servano alla previdenza. Si considera che serva alla previdenza il pagamento della prestazione assicurativa a partire dal momento in cui l'assicurato ha compiuto i 60 anni sulla base di un rapporto contrattuale che è durato almeno cinque anni ed è stato istituito prima del compimento dei 66 anni. In questo caso la prestazione è esente da imposte.20
²	Le rendite vitalizie e i proventi da vitalizi sono imponibili nella misura del 40 per cento.21
³	I proventi da quote di partecipazione a investimenti collettivi di capitale ai sensi della legge del 23 giugno 200622 sugli investimenti collettivi (LICol) è attribuito agli investitori in funzione delle loro quote; i proventi da quote di partecipazione a investimenti collettivi di capitale con possesso fondiario diretto sono imponibili soltanto se la totalità dei redditi del fondo supera i redditi del possesso fondiario diretto.23
⁴	Sono esenti dall'imposta soltanto:
^a	il ricavo dall'alienazione di diritti di opzione, a condizione che i diritti patrimoniali appartengono alla sostanza privata;
^b	gli utili in capitale conseguiti su elementi della sostanza mobiliare privata, fatto salvo l'articolo 12 capoverso 2 lettere a e d;
^c	l'incremento patrimoniale derivante da eredità, legato, donazione o liquidazione del regime matrimoniale;
^d	l'incremento patrimoniale derivante da assicurazioni private di capitali, soggette a riscatto, eccettuate quelle da polizze di libero passaggio. È fatto salvo il capoverso 1ter;
^e	i pagamenti in capitale versati dal datore di lavoro o da un'istituzione di previdenza professionale in occasione di un cambiamento di impiego, a condizione che il beneficiario li trasferisca nel termine di un anno ad un'altra istituzione di previdenza professionale o li impieghi per acquistare una polizza di libero passaggio;
^f	i sussidi d'assistenza provenienti da fondi pubblici o privati;
^g	le prestazioni versate in adempimento di un obbligo fondato sul diritto di famiglia, ad eccezione degli alimenti percepiti dal coniuge divorziato o separato legalmente o di fatto, nonché degli alimenti che uno dei genitori percepisce per i figli sotto la sua autorità parentale;
^h	il soldo del servizio militare e civile, nonché l'importo giornaliero per le piccole spese versato nel servizio civile;
^hbis	il soldo dei pompieri di milizia sino a concorrenza di un ammontare determinato dal diritto cantonale per prestazioni in relazione all'adempimento dei compiti fondamentali dei pompieri (esercitazioni, servizi di picchetto, corsi, ispezioni e interventi effettivi per salvataggi, lotta contro gli incendi, lotta contro i sinistri in generale e contro i sinistri causati da elementi naturali e simili); sono eccettuati gli importi forfettari per i quadri, le indennità di funzione, le indennità per i lavori amministrativi e le indennità per prestazioni volontarie fornite dai pompieri;
ⁱ	i versamenti a titolo di riparazione morale;
^k	i proventi ricevuti in virtù della legislazione federale sulle prestazioni complementari all'assicurazione per la vecchiaia, i superstiti e l'invalidità.
^l	le vincite ai giochi da casinò ammessi secondo la legge federale del 29 settembre 201728 sui giochi in denaro (LGD) realizzate nelle case da gioco, purché tali vincite non provengano da un'attività lucrativa indipendente;
^lbis	le singole vincite ai giochi di grande estensione ammessi secondo la LGD e ai giochi da casinò in linea ammessi secondo la LGD sino a concorrenza di un importo pari a un milione di franchi o di un importo più elevato secondo il diritto cantonale;
^lter	le vincite ai giochi di piccola estensione ammessi secondo la LGD;
^m	le singole vincite ai giochi di destrezza e alle lotterie destinati a promuovere le vendite che secondo l'articolo 1 capoverso 2 lettere d ed e LGD non sottostanno a quest'ultima, purché non superino il limite stabilito dal diritto cantonale;
ⁿ	i proventi ricevuti in virtù della legge federale del 19 giugno 202033 sulle prestazioni transitorie per i disoccupati anziani.

SR 642.14 Legge federale del 14 dicembre 1990 sull'armonizzazione delle imposte dirette dei Cantoni e dei Comuni (LAID) LAID Art. 8 Attività lucrativa indipendente - 1 Sono pure proventi imponibili da attività lucrativa indipendente tutti gli utili in capitale conseguiti mediante alienazione, realizzazione, rivalutazione contabile o mediante trasferimento nella sostanza privata o in imprese o stabilimenti d'impresa situati all'estero di elementi della sostanza commerciale; sono esclusi gli utili risultanti dall'alienazione di fondi agricoli o silvicoli, sempreché il prodotto dell'alienazione superi le spese di investimento. Rimane salvo l'articolo 12 capoverso 4.
¹	Sono pure proventi imponibili da attività lucrativa indipendente tutti gli utili in capitale conseguiti mediante alienazione, realizzazione, rivalutazione contabile o mediante trasferimento nella sostanza privata o in imprese o stabilimenti d'impresa situati all'estero di elementi della sostanza commerciale; sono esclusi gli utili risultanti dall'alienazione di fondi agricoli o silvicoli, sempreché il prodotto dell'alienazione superi le spese di investimento. Rimane salvo l'articolo 12 capoverso 4.
²	La sostanza commerciale comprende tutti i valori patrimoniali che servono integralmente o in modo preponderante all'attività lucrativa indipendente; lo stesso dicasi delle partecipazioni di almeno il 20 per cento al capitale azionario o al capitale sociale di una società di capitali o di una società cooperativa, purché il proprietario le dichiari come sostanza commerciale al momento del loro acquisto.44
^2bis	Se un immobile dell'attivo immobilizzato è trasferito dalla sostanza commerciale nella sostanza privata, il contribuente può chiedere che al momento del trasferimento sia imposta la sola differenza tra i costi d'investimento e il valore determinante ai fini dell'imposta sul reddito. In questo caso, i costi d'investimento sono considerati nuovo valore determinante ai fini dell'imposta sul reddito e l'imposizione delle altre riserve occulte a titolo di reddito da attività indipendente è differita sino all'alienazione dell'immobile.45
^2ter	L'affitto di un'azienda commerciale è considerato trasferimento nella sostanza privata solo su domanda del contribuente.46
^2quater	Se in caso di divisione ereditaria l'azienda commerciale non è proseguita da tutti gli eredi, su domanda degli eredi che riprendono l'azienda l'imposizione delle riserve occulte è differita sino al momento della loro realizzazione, purché la ripresa avvenga ai valori fino a quel momento determinanti ai fini dell'imposta sul reddito.47
^2quinquies	I dividendi, le quote di utili, le eccedenze di liquidazione come pure i vantaggi valutabili in denaro provenienti da azioni, quote in società a garanzia limitata o in società cooperative e buoni di partecipazione, nonché gli utili conseguiti con l'alienazione di tali diritti di partecipazione sono imponibili in ragione del 50 per cento, dopo deduzione degli oneri imputabili, se questi diritti di partecipazione rappresentano almeno il 10 per cento del capitale azionario o sociale di una società di capitali o di una società cooperativa. I Cantoni possono prevedere un'imposizione superiore. L'imposizione parziale degli utili conseguiti con l'alienazione è concessa soltanto se i diritti di partecipazione alienati erano, per almeno un anno, di proprietà del contribuente o dell'impresa di persone.48
³	Le riserve occulte di un'impresa di persone (impresa individuale, società di persone) non sono imponibili nell'ambito di ristrutturazioni, in particolare in caso di fusione, di scissione o di trasformazione, nella misura in cui l'impresa rimanga assoggettata all'imposta in Svizzera e gli elementi fino ad allora determinanti per l'imposta sul reddito vengano ripresi:49
^a	in caso di trasferimento di beni a un'altra impresa di persone;
^b	in caso di trasferimento di un esercizio o di un ramo di attività a una persona giuridica;
^c	in caso di scambio di diritti di partecipazione o societari a seguito di ristrutturazioni ai sensi dell'articolo 24 capoverso 3 o di concentrazioni aventi carattere di fusione.50
^3bis	Nell'ambito di una ristrutturazione ai sensi del capoverso 3 lettera b, le riserve occulte trasferite sono imposte a posteriori secondo la procedura di cui all'articolo 53, se nei cinque anni seguenti la ristrutturazione diritti di partecipazione o societari sono alienati a un prezzo superiore al valore fiscalmente determinante del capitale proprio trasferito; la persona giuridica può in tal caso far valere corrispondenti riserve occulte già tassate come utili.51
⁴	In caso di sostituzione di immobilizzi necessari all'azienda, le riserve occulte possono essere trasferite su beni sostitutivi se questi beni sono parimenti necessari all'azienda e sono situati in Svizzera. Rimane salva l'imposizione in caso di sostituzione di immobili con beni mobili.52

SR 642.11 Legge federale del 14 dicembre 1990 sull'imposta federale diretta (LIFD) LIFD Art. 18 Principio - 1 Sono imponibili tutti i proventi dall'esercizio di un'impresa, commerciale, industriale, artigianale, agricola o forestale, da una libera professione e da ogni altra attività lucrativa indipendente.
¹	Sono imponibili tutti i proventi dall'esercizio di un'impresa, commerciale, industriale, artigianale, agricola o forestale, da una libera professione e da ogni altra attività lucrativa indipendente.
²	Fanno parte dei proventi da attività indipendente anche tutti gli utili in capitale conseguiti mediante alienazione, realizzazione o rivalutazione contabile di elementi della sostanza commerciale. Il trasferimento di questi elementi nella sostanza privata o in imprese o stabilimenti d'impresa siti all'estero è equiparato all'alienazione. La sostanza commerciale comprende tutti i valori patrimoniali che servono integralmente o in modo preponderante all'attività lucrativa indipendente; lo stesso dicasi delle partecipazioni di almeno il 20 per cento al capitale azionario o al capitale sociale di una società di capitali o di una società cooperativa, purché il proprietario le dichiari come sostanza commerciale al momento del loro acquisto. Rimane salvo l'articolo 18b.30
³	L'articolo 58 s'applica per analogia ai contribuenti che tengono una contabilità in buona e debita forma.
⁴	Gli utili conseguiti con l'alienazione di fondi agricoli e silvicoli rientrano nel reddito imponibile sino a concorrenza delle spese d'investimento.

SR 831.10 Legge federale del 20 dicembre 1946 sull'assicurazione per la vecchiaia e per i superstiti (LAVS) LAVS Art. 9 2. Nozione e determinazione - 1 Il reddito proveniente da un'attività lucrativa indipendente comprende qualsiasi reddito che non sia mercede per lavoro a dipendenza d'altri.
¹	Il reddito proveniente da un'attività lucrativa indipendente comprende qualsiasi reddito che non sia mercede per lavoro a dipendenza d'altri.
²	Il reddito proveniente da un'attività lucrativa indipendente è stabilito deducendo dal reddito lordo:
^a	le spese generali necessarie per conseguire il reddito lordo;
^b	gli ammortamenti e le riserve di aziende commerciali consentiti dall'uso commerciale e corrispondenti alle svalutazioni subite;
^c	le perdite commerciali subite e allibrate;
^d	le elargizioni fatte dal titolare dell'azienda, nel periodo di computo, a istituzioni previdenziali a favore del proprio personale, purché sia escluso che possano servire ad altro uso, nonché le elargizioni fatte esclusivamente a scopo di utilità pubblica;
^e	i versamenti personali fatti a istituzioni di previdenza, per quanto equivalgano alla quota generalmente assunta dal datore di lavoro;
^f	l'interesse del capitale proprio impegnato nell'azienda; il tasso d'interesse corrisponde al rendimento medio annuo dei prestiti in franchi svizzeri dei debitori svizzeri che non sono enti pubblici.
³	Il reddito proveniente da un'attività lucrativa indipendente e il capitale proprio impegnato nell'azienda sono accertati dalle autorità fiscali cantonali e comunicati alle casse di compensazione.54
⁴	Le casse di compensazione aggiungono al reddito comunicato dalle autorità fiscali le deduzioni ammissibili secondo il diritto fiscale dei contributi di cui all'articolo 8 della presente legge, all'articolo 3 capoverso 1 della legge federale del 19 giugno 195955 sull'assicurazione per l'invalidità (LAI) e all'articolo 27 capoverso 2 della legge del 25 settembre 195256 sulle indennità di perdita di guadagno. A tal fine il reddito comunicato è calcolato al 100 per cento in base ai tassi di contribuzione applicabili.57

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 65 Spese giudiziarie - 1 Le spese giudiziarie comprendono la tassa di giustizia, l'emolumento per la copia di atti scritti, le spese per le traduzioni in o da una lingua non ufficiale e le indennità versate a periti e testimoni.
¹	Le spese giudiziarie comprendono la tassa di giustizia, l'emolumento per la copia di atti scritti, le spese per le traduzioni in o da una lingua non ufficiale e le indennità versate a periti e testimoni.
²	La tassa di giustizia è stabilita in funzione del valore litigioso, dell'ampiezza e della difficoltà della causa, del modo di condotta processuale e della situazione finanziaria delle parti.
³	Di regola, il suo importo è di:
^a	200 a 5000 franchi nelle controversie senza interesse pecuniario;
^b	200 a 100 000 franchi nelle altre controversie.
⁴	È di 200 a 1000 franchi, a prescindere dal valore litigioso, nelle controversie:
^a	concernenti prestazioni di assicurazioni sociali;
^b	concernenti discriminazioni fondate sul sesso;
^c	risultanti da un rapporto di lavoro, sempreché il valore litigioso non superi 30 000 franchi;
^d	secondo gli articoli 7 e 8 della legge del 13 dicembre 200223 sui disabili.
⁵	Se motivi particolari lo giustificano, il Tribunale federale può aumentare tali importi, ma al massimo fino al doppio nei casi di cui al capoverso 3 e fino a 10 000 franchi nei casi di cui al capoverso 4.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 66 Onere e ripartizione delle spese giudiziarie - 1 Di regola, le spese giudiziarie sono addossate alla parte soccombente. Se le circostanze lo giustificano, il Tribunale federale può ripartirle in modo diverso o rinunciare ad addossarle alle parti.
¹	Di regola, le spese giudiziarie sono addossate alla parte soccombente. Se le circostanze lo giustificano, il Tribunale federale può ripartirle in modo diverso o rinunciare ad addossarle alle parti.
²	In caso di desistenza o di transazione, il Tribunale federale può rinunciare in tutto o in parte a riscuotere le spese giudiziarie.
³	Le spese inutili sono pagate da chi le causa.
⁴	Alla Confederazione, ai Cantoni, ai Comuni e alle organizzazioni incaricate di compiti di diritto pubblico non possono di regola essere addossate spese giudiziarie se, senza avere alcun interesse pecuniario, si rivolgono al Tribunale federale nell'esercizio delle loro attribuzioni ufficiali o se le loro decisioni in siffatte controversie sono impugnate mediante ricorso.
⁵	Salvo diversa disposizione, le spese giudiziarie addossate congiuntamente a più persone sono da queste sostenute in parti eguali e con responsabilità solidale.

SR 173.110 Legge del 17 giugno 2005 sul Tribunale federale (LTF) - Organizzazione giudiziaria LTF Art. 68 Spese ripetibili - 1 Nella sentenza il Tribunale federale determina se e in che misura le spese della parte vincente debbano essere sostenute da quella soccombente.
¹	Nella sentenza il Tribunale federale determina se e in che misura le spese della parte vincente debbano essere sostenute da quella soccombente.
²	La parte soccombente è di regola tenuta a risarcire alla parte vincente, secondo la tariffa del Tribunale federale, tutte le spese necessarie causate dalla controversia.
³	Alla Confederazione, ai Cantoni, ai Comuni e alle organizzazioni incaricate di compiti di diritto pubblico non sono di regola accordate spese ripetibili se vincono una causa nell'esercizio delle loro attribuzioni ufficiali.
⁴	Si applica per analogia l'articolo 66 capoversi 3 e 5.
⁵	Il Tribunale federale conferma, annulla o modifica, a seconda dell'esito del procedimento, la decisione sulle spese ripetibili pronunciata dall'autorità inferiore. Può stabilire esso stesso l'importo di tali spese secondo la tariffa federale o cantonale applicabile o incaricarne l'autorità inferiore.