1C_287/2016 - 2017-01-05 - Raumplanung und öffentliches Baurecht

Bundesgericht
Tribunal fédéral
Tribunale federale
Tribunal federal

{T 0/2}

1C 287/2016

Urteil vom 5. Januar 2017

I. öffentlich-rechtliche Abteilung

Besetzung
Bundesrichter Merkli, Präsident,
Bundesrichter Eusebio, Kneubühler,
Gerichtsschreiberin Pedretti.

Verfahrensbeteiligte
A.________ AG,
Beschwerdeführerin,
vertreten durch Rechtsanwalt Bernhard Stadelmann,

gegen

Gemeinderat Root,
Schulstrasse 14, Postfach 241, 6037 Root,
vertreten durch Rechtsanwalt Franz Hess,

Gegenstand
Raumplanung,

Beschwerde gegen das Urteil vom 18. Mai 2016 des Kantonsgerichts Luzern, 4. Abteilung.

Sachverhalt:

A.
Die A.________ AG ist Eigentümerin des Grundstücks Nr. xxx in Root, das überbaut werden soll. Zu diesem Zweck reichte sie den (mehrfach überarbeiteten) Gestaltungsplan "M.________" ein, der vom Gemeinderat Root am 5. August 2013 bewilligt wurde. Eine dagegen von Nachbarn erhobene Verwaltungsgerichtsbeschwerde wies das Kantonsgericht Luzern mit Urteil vom 11. November 2014 ab.

B.
Am 1. Dezember 2014 informierte der Gemeinderat die A.________ AG, dass er eine Totalrevision der Ortsplanung beabsichtige, deren strategische Grundlage das räumliche Entwicklungskonzept (REK) bilde. Im zugehörigen Plan wird ein Teil der Parzelle Nr. xxx als zu prüfendes Auszonungsgebiet ausgewiesen. Noch während der Auflagefrist liess die A.________ AG einwenden, für ihr Grundstück seien keine Änderungen zu beschliessen.
Zur Sicherung der künftigen Nutzungsplanung und -vorschriften erliess der Gemeinderat Root am 9. April 2015 eine Planungszone, die unter anderem das Grundstück Nr. xxx umfasst und für die Dauer von zwei Jahren (bis zum 19. April 2017) gilt. Während dieser Zeit sind im Perimeter der Planungszone die Vorschriften über die Landwirtschaftszone anwendbar. Die dagegen von der A.________ AG erhobene Einsprache wies der Gemeinderat am 13. August 2015 ab. Diesen Entscheid focht sie beim Kantonsgericht Luzern an, das ihre Beschwerde mit Urteil vom 18. Mai 2016 abwies.

C.
Mit Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten vom 20. Juni 2016 gelangt die A.________ AG an das Bundesgericht und beantragt, das kantonsgerichtliche Urteil und die Planungszone seien aufzuheben. Eventualiter sei die Sache zur neuen Beurteilung an die Vorinstanz zurückzuweisen.
Der Gemeinderat Root schliesst auf Abweisung der Beschwerde, soweit darauf einzutreten sei. Das Kantonsgericht beantragt die Abweisung der Beschwerde. Das Bundesamt für Raumentwicklung (ARE) kommt in seiner Stellungnahme zum Schluss, der Einbezug der Parzelle Nr. xxx in die Planungszone sei nicht zu beanstanden, weshalb die Beschwerde abzuweisen sei. Die Beschwerdeführerin hält in der Replik an ihren Anträgen fest.

Erwägungen:

1.

1.1. Angefochten ist ein kantonal letztinstanzlicher Endentscheid über eine Planungszone (Art. 82 lit. a und Art. 86 Abs. 1 lit. d BGG; Urteil 1C 141/2014 vom 4. August 2014 E. 1.1). Dagegen steht die Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten offen; ein Ausschlussgrund nach Art. 83 BGG liegt nicht vor. Die Beschwerdeführerin ist als Eigentümerin eines Grundstücks im Perimeter der Planungszone zur Beschwerde legitimiert (Art. 89 Abs. 1 BGG). Da die übrigen Sachurteilsvoraussetzungen zu keinen Bemerkungen Anlass geben, ist grundsätzlich auf die Beschwerde einzutreten.

1.2. Mit Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten kann insbesondere die Verletzung von Bundesrecht - einschliesslich Überschreitung oder Missbrauch des Ermessens - gerügt werden (Art. 95 lit. a BGG). Dieses wendet das Bundesgericht grundsätzlich von Amtes wegen an (Art. 106 Abs. 1 BGG). Die Verletzung von Grundrechten prüft es dagegen nur insoweit, als eine solche Rüge in der Beschwerde vorgebracht und genügend begründet worden ist (Art. 106 Abs. 2 BGG; BGE 139 I 229 E. 2.2 S. 232; 133 II 249 E. 1.4.2 S. 254).

1.3. Nicht einzutreten ist auf die Beschwerde, soweit die Beschwerdeführerin Kritik an der Argumentation des Gemeinderates übt. Gegenstand des Beschwerdeverfahrens vor Bundesgericht ist nur der Entscheid der letzten kantonalen Instanz. Wie diese bereits im angefochtenen Urteil ausführte, bildet lediglich die Frage des Erlasses der Planungszone Streitgegenstand. Darüber hinausgehende Vorbringen, wonach eine Ortsplanung willkürlich sei, die bereits erschlossene Grundstücke auszone, hingegen peripher gelegene und wenig attraktive Parzellen einzone, sind demnach unbeachtlich. Ebenso wenig ist hier darüber zu befinden, ob das Grundstück Nr. xxx bzw. ein Teil davon ausgezont werden kann oder ob die Voraussetzungen für die materielle Enteignung vorliegen.

2.
Die Beschwerdeführerin erhebt verschiedene formelle Einwände:

2.1. Zunächst macht sie geltend, die Vorinstanz habe auf tatsachenwidrige Behauptungen des Gemeinderates abgestellt. Damit wirft sie dem Kantonsgericht sinngemäss vor, den rechtserheblichen Sachverhalt falsch festgestellt zu haben.

2.1.1. Das Bundesgericht legt seinem Urteil den Sachverhalt zugrunde, den die Vorinstanz festgestellt hat (Art. 105 Abs. 1 BGG). Von der beschwerdeführenden Partei kann die Feststellung des Sachverhalts nur gerügt werden, wenn sie offensichtlich unrichtig ist oder auf einer Rechtsverletzung im Sinne von Art. 95 BGG beruht und wenn die Behebung des Mangels für den Ausgang des Verfahrens entscheidend sein kann (Art. 97 Abs. 1 BGG). Neue Tatsachen und Beweismittel dürfen vor Bundesgericht nur so weit vorgebracht werden, als erst der Entscheid der Vorinstanz dazu Anlass gibt (Art. 99 Abs. 1 BGG).

2.1.2. Soweit die Beschwerdeführerin vorbringt, das Kantonsgericht habe sich auf die Aussage des Gemeinderats abgestützt, wonach das Grundstück Nr. xxx wegen erheblichen Lärms nicht überbaubar sei, findet ihr Einwand keine Stütze in den Erwägungen des angefochtenen Entscheids. Darin finden sich keine Hinweise darauf, dass die Vorinstanz die von einer nahe gelegenen Strasse ausgehenden Lärmimmissionen in ihre Entscheidfindung miteinbezogen hätte. Auch vermag die Beschwerdeführerin nicht durchzudringen, wenn sie bemängelt, der Gemeinderat habe das Gebiet N.________, in dem ihre Parzelle liege, als nicht hochstehendes Wohngebiet bezeichnet. Dass sich ihr Grundstück an einer wenig attraktiven Lage befindet, ergibt sich bereits aus dem REK, auf das sich das Kantonsgericht bezieht. Danach liegt die Parzelle Nr. xxx peripher am südlichen Rand des Ortsteils N.________ und wird durch eine Hochspannungsleitung tangiert, weshalb sie sich nur bedingt für eine bauliche Entwicklung im Bereich Wohnen eignet (vgl. Bericht vom 21. April 2015, S. 40). Insoweit leidet der angefochtene Entscheid nicht an einem qualifizierten und offensichtlichen Mangel.

2.1.3. Die von der Beschwerdeführerin eingereichte Beilage über den Ausbau der Schule N.________ ist im vorliegenden Verfahren unzulässig. Ohne Beachtung bleiben muss auch der erstmals vor Bundesgericht vorgebrachte Einwand, für das Grundstück Nr. yyy bestehe weder ein Gestaltungsplan noch seien Investitionen getätigt worden, da dies geltend zu machen bereits früher möglich gewesen wäre (Art. 99 Abs. 1 BGG).

2.2. Die Beschwerdeführerin rügt ferner eine Verletzung der aus dem rechtlichen Gehör fliessenden Begründungspflicht. Das rechtliche Gehör nach Art. 29 Abs. 2 BV verlangt, dass die Behörde die Vorbringen der vom Entscheid Betroffenen auch tatsächlich hört, prüft und in der Entscheidfindung berücksichtigt. Es ist aber nicht erforderlich, dass sich die Behörde mit allen Parteistandpunkten einlässlich auseinandersetzt und jedes einzelne Vorbringen ausdrücklich widerlegt. Vielmehr kann sie sich auf die für den Entscheid wesentlichen Punkte beschränken und es ist einer Rechtsmittelinstanz nicht verwehrt, auf Erwägungen einer Vorinstanz zu verweisen, die sie als zutreffend erachtet (BGE 136 I 229 E. 5.2 S. 236 mit Hinweis).

2.2.1. Als unbegründet erweist sich der Vorwurf, die Vorinstanz sei auf wesentliche Argumente nicht eingegangen und habe ihren Entscheid nicht hinreichend substanziiert. Dem angefochtenen Urteil kann klar entnommen werden, welchen Interessen die Planungszone dient, weshalb diese - nach Auffassung der Vorinstanz - verhältnismässig ist bzw. die öffentlichen die privaten Interessen auch mit Blick auf die Rechtssicherheit und die bereits getätigten Investitionen überwiegen und inwiefern ein Planungsbedürfnis für die Überarbeitung des Zonenplans besteht. Zwar trifft es zu, dass die Vorinstanz in diesem Zusammenhang in allgemeiner Weise auf die Änderungen der rechtlichen und planerischen Grundlagen auf kantonaler und eidgenössischer Ebene hingewiesen hat. Aus den Erwägungen des angefochtenen Urteils lässt sich aber ableiten, dass die mit den Gesetzesänderungen verfolgten Ziele und Grundsätze (z.B. Siedlungsentwicklung nach innen, Schutz von Wohngebieten vor schädlichen oder lästigen Einwirkungen, etc.) insbesondere auf das Grundstück der Beschwerdeführerin Anwendung finden, liegt dieses doch an einer peripheren und wenig attraktiven Lage. Aus dem Entscheid gehen somit die Motive des Kantonsgerichts mit genügender Klarheit hervor, sodass
die Beschwerdeführerin in der Lage war, dessen Urteil sachgerecht anzufechten. Dass die Vorinstanz ihrer Argumentation nicht gefolgt ist, verletzt das rechtliche Gehör nicht.

2.2.2. Die Beschwerdeführerin erblickt eine weitere Verletzung des rechtlichen Gehörs darin, dass die Vorinstanz sich nicht mit ihrem Einwand auseinandergesetzt habe, wonach das ehemals im Eigentum der Gemeinde gelegene Grundstück Nr. zzz im Gegensatz zu ihrer Parzelle nicht mit einer Planungszone belegt worden sei, obwohl es genauso peripher liege und unüberbaut sei. In der Tat hat die Beschwerdeführerin neben zahlreichen anderen Einwänden beiläufig - in drei Sätzen - auch diese Rüge vorgebracht. Wie bereits erwähnt (vgl. E. 2.2 hiervor), ist eine Rechtsmittelinstanz indessen nicht verpflichtet, sich mit allen Parteivorbringen eingehend auseinanderzusetzen und jedes einzelne Argument ausdrücklich zu widerlegen. Der hier interessierende Einwand der Beschwerdeführerin ist denn auch haltlos, liegt ihre Parzelle gemäss dem den Akten beiliegenden Plan zum REK doch sehr viel weiter vom Ortskern von Root entfernt, als das Grundstück Nr. zzz. Im Gegensatz zu diesem wird die Parzelle der Beschwerdeführerin zudem durch eine Hochspannungsleitung tangiert, was ihre Attraktivität für einen hochstehenden Wohnungsbau mindert. Angesichts dessen war die Vorinstanz von Verfassungs wegen nicht gehalten, die Gleichbehandlungs- bzw. Willkürrüge
ausdrücklich zu widerlegen; in diesem Vorgehen liegt keine Verletzung der Begründungspflicht.

3.
Die Beschwerdeführerin macht sodann geltend, für den Erlass einer Planungszone bestehe weder ein überwiegendes öffentliches Interesse, noch werde der Grundsatz der Verhältnismässigkeit eingehalten.

3.1. Müssen Nutzungspläne angepasst werden oder liegen noch keine vor, so kann die zuständige Behörde für genau bezeichnete Gebiete Planungszonen bestimmen. Innerhalb der Planungszonen darf nichts unternommen werden, was die Nutzungsplanung erschweren könnte (Art. 27 Abs. 1 RPG [SR 700]). Auf kantonaler Ebene finden sich die entsprechenden Regelungen in § 81 ff. des Planungs- und Baugesetzes vom 7. März 1989 des Kantons Luzern (PBG/LU; SRL 735) : Danach dienen Planungszonen der Sicherstellung der Nutzungsplanung (§ 81 Abs. 1). Mit der Bestimmung von Planungszonen sind zugleich die provisorischen Bau- und Nutzungsvorschriften festzulegen (§ 81 Abs. 2). Die Gemeinde kann für genau bezeichnete Gebiete Planungszonen bestimmen (§ 82 Abs. 1). Diese erlöschen, wenn nicht innert zwei Jahren seit der Planauflage der Nutzungsplan und die Bau- und Nutzungsvorschriften öffentlich aufgelegt werden (§ 83 Abs. 1).

3.2. Die Bestimmungen von § 81 ff. PBG/LU bezwecken wie Art. 27 RPG die Sicherung der Entscheidungsfreiheit der Planungsbehörden. Künftigen Nutzungsplänen und -vorschriften wird durch den Erlass einer Planungszone eine sogenannte negative Vorwirkung zuerkannt, indem Baubewilligungen nur noch erteilt werden, wenn dadurch die vorgesehene Neuordnung nicht erschwert wird (BGE 136 I 142 E. 3.2 S. 145). Gleichzeitig bewirkt die Festsetzung von Planungszonen eine öffentlich-rechtliche Eigentumsbeschränkung und ist mit Art. 26 BV nur vereinbar, wenn sie im Sinn von Art. 36 BV auf einer gesetzlichen Grundlage beruht, im öffentlichen Interesse liegt und verhältnismässig ist (BGE 118 Ia 510 E. 4d S. 513 f.; Urteile 1C 141/2014 vom 4. August 2014 E. 5.1; 1C 91/2011 vom 26. Oktober 2011 E. 2.2).

3.3. Die gesetzliche Grundlage für den Erlass der Planungszone ist vorliegend nicht umstritten. Ob eine Eigentumsbeschränkung im öffentlichen Interesse liegt und ob dieses das entgegenstehende private Interesse überwiegt, prüft das Bundesgericht grundsätzlich frei. Dabei auferlegt es sich jedoch Zurückhaltung, soweit die Beurteilung von einer Würdigung der örtlichen Verhältnisse abhängt, welche die kantonalen Behörden besser kennen und überblicken, und soweit sich ausgesprochene Ermessensfragen stellen, wie namentlich bei der Festsetzung befristeter Planungszonen, mit denen lediglich eine im Gange befindliche Planung gesichert werden soll (BGE 105 Ia 223 E. 2b S. 226 f.; Urteile 1C 183/2014 vom 28. Januar 2015 E. 2; 1P.304/ 1994 vom 2. Februar 1995 E. 2b, in: ZBl 97/1996 S. 229).

3.4. Die Beschwerdeführerin bestreitet den Anpassungsbedarf und die Planungsabsichten der Gemeinde im Bereich ihres Grundstücks. Da die Überprüfung und allfällige Anpassung von Nutzungsplänen nach Art. 21 Abs. 2 RPG dann angezeigt ist, wenn sich die Verhältnisse erheblich geändert haben, wird auch für den Erlass einer Planungszone vorausgesetzt, dass sich neue Umstände ergeben haben. Die zuständigen Behörden müssen zwar eine begründete Planungsabsicht haben, jedoch dürfen im frühen Verfahrensstadium der Planungszone die Anforderungen daran nicht zu hoch angesetzt sein (Urteile 1C 141/2014 vom 4. August 2014 E. 5.2; 1P.304/1994 vom 2. Februar 1995 E. 4a, in: ZBl 97/1996 S. 229).
Die Vorinstanz hat sich im hier zu beurteilenden Fall eingehend mit den einschlägigen rechtlichen und planerischen Änderungen auf Bundes- und kantonaler Ebene auseinandergesetzt; darauf kann verwiesen werden (vgl. E. 6.3 f. des angefochtenen Entscheids). Da mit der Planungszone die Entscheidungsfreiheit des Planungsträgers im Hinblick auf die künftige Grundnutzungsordnung der Gemeinde Root gewährleistet werden soll, stellte das Kantonsgericht zu Recht auf die rechtlichen und planerischen Veränderungen seit der letzten Teilrevision der Ortsplanung im Jahr 2002 ab. Dies ungeachtet des Umstandes, dass gewisse Gesetzesnovellen im Zeitpunkt des Entscheids des Kantonsgerichts über den Gestaltungsplan bereits in Kraft und daher beachtlich gewesen waren. Immerhin erwog das Kantonsgericht in jenem Urteil namentlich, die Anlagegrenzwerte für nichtionisierende Strahlung würden zumindest in dem der Hochspannungsleitung zugewandten Teilbereich überschritten (vgl. Urteil 7H 13 79 vom 11. November 2014 E. 8.5.4). Der Beschwerdeführerin kann daher nicht gefolgt werden, wenn sie geltend macht, ihr Grundstück sei keinen schädlichen oder lästigen Einwirkungen ausgesetzt.
Zwar trifft es zu, dass der kantonale Richtplan vom 26. Mai 2015 für das Grundstück Nr. xxx keine Änderungen vorsieht; dieses liegt gemäss Richtplankarte weiterhin im Siedlungsgebiet (vgl. Kantonaler Richtplan 2015, genehmigt durch den Bundesrat am 22. Juni 2016, abrufbar unter , zuletzt besucht am 8. Dezember 2016). Zu beachten ist dabei aber, dass der kantonale Richtplan lediglich behördenverbindlich und insbesondere nicht parzellenscharf ist. Ausserdem führt der Gemeinderat in seiner Stellungnahme aus, der Richtplan beruhe noch auf der aktuellen Ortsplanung der Gemeinde und berücksichtige die im REK aufgezeigten Entwicklungsabsichten nicht. Insoweit ist davon auszugehen, dass der Richtplan einer abweichenden nutzungsplanerischen Neuzuordnung des Grundstücks Nr. xxx insbesondere unter Berücksichtigung der Änderungen des RPG nicht entgegensteht. Aus seinem Text ergibt sich denn auch der Grundsatz, dass bei peripheren oder nicht mehr zweckmässigen unüberbauten Bauzonen Auszonungen anzustreben sind (Kapitel Z2-2, Haushälterische Bodennutzung). Das Grundstück Nr. xxx liegt fernab vom Dorfkern am südlichen Rand des Gebiets N.________ und wird durch eine Hochspannungsleitung tangiert. Entgegen der Auffassung
der Beschwerdeführerin ist es daher für einen qualitativ hochstehenden Wohnungsbau, der mit der Ortsplanungsrevision angestrebt wird, nur beschränkt geeignet. Darüber hinaus stünde die Realisierung der im Gestaltungsplan vorgesehenen Überbauung - wie bereits dargetan - in einem Spannungsverhältnis zu gewissen Planungszielen und -grundsätzen (so z.B. zur Siedlungsentwicklung nach innen oder zum Schutz von Wohngebieten vor schädlichen oder lästigen Einwirkungen) sowie zur Verpflichtung, nicht nur die Dimensionierung, sondern auch die Lage von Bauzonen zu überprüfen und überörtlich abzustimmen (Art. 15 Abs. 2 und 3 RPG). Es wird daher bei der Nutzungsplanung zu prüfen sein, ob der Text des revidierten kantonalen Richtplans und die Vorgaben des RPG eine Auszonung (eines Teils) des Grundstücks Nr. xxx rechtfertigen. Diese Planungsmöglichkeit würde durch die Bewilligung der geplanten Überbauung gestützt auf den rechtskräftigen Gestaltungsplan vereitelt. Unter diesen Umständen durften die Vorinstanzen vom Vorliegen eines öffentlichen Interesses am Erlass einer Planungszone ausgehen.

3.5. Aus dem Vorerwähnten ergibt sich, dass sich die Verhältnisse seit der letzten Teilrevision der Ortsplanung im Jahr 2002 in einer Weise verändert haben, welche die Anordnung einer Planungszone im Lichte von Art. 21 Abs. 2 RPG als angezeigt erscheinen lässt. Diese erweist sich als geeignet, dem Planungsträger den für die Prüfung einer allfälligen Auszonung im Bereich des Grundstücks Nr. xxx notwendigen Spielraum zu verschaffen (zum Einwand der rechtsungleichen und willkürlichen Festlegung des Planungszonenperimeters vgl. E. 2.2.2 ff. hiervor). Das ARE bringt dabei zu Recht vor, dass bei der raumplanungsrechtlich gebotenen Überarbeitung der Ortsplanung ein gewichtiges öffentliches Interesse an der Wahrung der Entscheidungsfreiheit der Planungsbehörden in der nachfolgenden Planung besteht; diese soll nicht durch bauliche Massnahmen belastet bzw. negativ präjudiziert werden.
Demgegenüber spricht der erst kurz vor dem Erlass der Planungszone in Rechtskraft erwachsene Gestaltungsplan "M.________" für das Interesse an der Beständigkeit dieses Nutzungsplans und an dessen Realisierung. Die Beschwerdeführerin beruft sich denn auch auf das Gebot der Rechtssicherheit sowie den verfassungsrechtlich garantierten Vertrauensschutz (Art. 9 BV) und macht geltend, das Verhalten des Gemeinderats im Gestaltungsplanverfahren bilde eine Vertrauensgrundlage in Bezug auf die künftige kommunale Nutzungsplanung. Die Überprüfung der Grundnutzungsordnung nach Eintritt der Rechtskraft des Gestaltungsplans ist indes unter dem Blickwinkel des Vertrauensschutzes nicht von vornherein unzulässig. Insbesondere kann in der Bewilligung des Gestaltungsplans durch den Gemeinderat keine Zusicherung zum Fortbestand der geltenden Bau- und Zonierungsvorschriften erblickt werden. Der Entscheid über die Belassung des Grundstücks Nr. xxx in der Bauzone im Rahmen der Überarbeitung der Ortsplanung fällt in der Gemeinde Root primär in die Zuständigkeit der Gemeindeversammlung (vgl. § 63 Abs. 1 PBG/LU i.V.m. Art. 13 Abs. 2 und 3 der Gemeindeordnung vom 20. Mai 2015; Bericht zum REK vom 21. April 2015, S. 8). Die Beschwerdeführerin behauptet nicht,
dass von dieser oder von dem für die Genehmigung zuständigen Regierungsrat (vgl. § 64 Abs. 1 PBG/LU) Zusicherungen für eine Beibehaltung der Wohnzone im Bereich der Parzelle Nr. xxx vorliegen. Dies ist auch nicht ersichtlich. Mit der Bewilligung des Gestaltungsplans brachte der Gemeinderat lediglich zum Ausdruck, dass dieser der damals geltenden Rechtslage entsprach; sie gibt der Beschwerdeführerin aber keinen Anspruch darauf, dass ihr Grundstück dauernd in der Bauzone verbleibt (vgl. BGE 131 II 728 E. 2.5 S. 733; 118 Ia 151 E. 6c S. 162; Urteil 1C 311/2010 vom 7. Oktober 2010 E. 7.3).
Zwar trifft es zu, dass die einschlägigen Gesetzesnovellen, insbesondere die Änderungen des RPG, wenn auch nicht für den Gemeinderat, so doch für das Kantonsgericht bei der Beurteilung des Gestaltungsplans beachtlich waren. Dieses hatte aber nicht über die Zuteilung des Grundstücks Nr. xxx zur Bauzone zu befinden, wenngleich es sich dazu kritisch äusserte: Es verwies auf das Urteil V 05 233 vom 13. Februar 2006, in welchem das damalige Verwaltungsgericht Luzern ausführte, die Zuordnung des Grundstücks Nr. xxx zur Wohnzone erscheine aufgrund des von der Starkstromleitung ausgehenden Beeinträchtigungspotenzials zumindest in Teilbereichen als wenig zweckmässig. Das Kantonsgericht folgerte daraus, diese Erkenntnis akzentuiere sich im Gestaltungsplanverfahren, da in gewissen Bereichen der geplanten Überbauung der Anlagewert für nichtionisierende Strahlung nicht eingehalten werde (Urteil 7H 13 79 vom 11. November 2014 E. 8.5.6).
Mit Blick auf den Grundsatz der Verhältnismässigkeit ist ferner zu berücksichtigen, dass die Planungszone in zeitlicher Hinsicht bloss auf die Dauer von zwei Jahren, d.h. bis zum 19. April 2017, beschränkt ist (vgl. § 83 Abs. 1 PBG/LU). Soweit die Beschwerdeführerin vorbringt, sie habe bereits erhebliche Aufwendungen im Hinblick auf den baldigen Baustart getätigt und umfangreiche Arbeiten ausgeführt, ist ihr entgegenzuhalten, dass der Gemeinderat sie bereits am 1. Dezember 2014, d.h. kurz nach dem kantonal letztinstanzlichen Entscheid vom 11. November 2014 zum Gestaltungsplan "M.________", über die beabsichtigte Totalrevision der Ortsplanung orientiert hat. Insofern wurde sie noch während der Rechtsmittelfrist darauf aufmerksam gemacht, dass für einen Teil der Parzelle Nr. xxx eine Auszonung geprüft wird. Wenn sie es dennoch vorzog, trotz fehlender Rechtskraft des Gestaltungsplans Vorkehrungen im Hinblick auf den Baubeginn zu treffen, geschah dies auf eigenes Risiko hin.
Je nach Ausgang der Nutzungsplanung können aber die genannten finanziellen Interessen der Beschwerdeführerin unter Umständen die Grundlage für ein Entschädigungsbegehren wegen materieller Enteignung (Art. 5 Abs. 2 RPG) oder für einen vertrauensschutzrechtlichen Entschädigungsanspruch (Art. 9 BV) bilden. Diese Frage ist indessen nicht Gegenstand des vorliegenden Verfahrens (vgl. E. 1.3 hiervor). Die weiteren von der Beschwerdeführerin vorgebrachten Einwände - namentlich hinsichtlich der Erschliessung des Grundstücks - führen mit Blick auf die hier umstrittene Planungszone zu keinem anderen Ergebnis; sie können aber genauso wie der geltend gemachte Vertrauensschutz einen Einfluss auf die im Rahmen der Totalrevision der Ortsplanung vorzunehmende umfassende Interessenabwägung sowie auf die Frage der Entschädigung haben.

3.6. Nach dem Gesagten ist das Interesse der Beschwerdeführerin am Erhalt der Bebaubarkeit ihres Grundstücks (bis zum 19. April 2017) zu relativieren. Es vermag die angeführten öffentlichen Interessen an der Planungszone, die einer Überarbeitung der Ortsplanung der Gemeinde Root dient, nicht zu überwiegen. Die Vorinstanz hat demnach zu Recht eine Verletzung des Verhältnismässigkeitsgrundsatzes verneint und den Eingriff in die Eigentumsgarantie als gerechtfertigt erachtet.

4.
Die Beschwerde erweist sich daher als unbegründet und ist abzuweisen, soweit darauf einzutreten ist. Bei diesem Verfahrensausgang trägt die Beschwerdeführerin die Gerichtskosten (Art. 66 Abs. 1 BGG). Der in ihrem amtlichen Wirkungskreis tätigen Gemeinde steht kein Parteikostenersatz zu (Art. 68 Abs. 3 BGG).

Demnach erkennt das Bundesgericht:

1.
Die Beschwerde wird abgewiesen, soweit darauf einzutreten ist.

2.
Die Gerichtskosten von Fr. 3'000.-- werden der Beschwerdeführerin auferlegt.

3.
Es wird keine Parteientschädigung zugesprochen.

4.
Dieses Urteil wird der Beschwerdeführerin, dem Gemeinderat Root, dem Kantonsgericht Luzern, 4. Abteilung, und dem Bundesamt für Raumentwicklung schriftlich mitgeteilt.

Lausanne, 5. Januar 2017

Im Namen der I. öffentlich-rechtlichen Abteilung
des Schweizerischen Bundesgerichts

Der Präsident: Merkli

Die Gerichtsschreiberin: Pedretti

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 82 Grundsatz - Das Bundesgericht beurteilt Beschwerden:
^a	gegen Entscheide in Angelegenheiten des öffentlichen Rechts;
^b	gegen kantonale Erlasse;
^c	betreffend die politische Stimmberechtigung der Bürger und Bürgerinnen sowie betreffend Volkswahlen und -abstimmungen.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 86 Vorinstanzen im Allgemeinen - 1 Die Beschwerde ist zulässig gegen Entscheide:
¹	Die Beschwerde ist zulässig gegen Entscheide:
^a	des Bundesverwaltungsgerichts;
^b	des Bundesstrafgerichts;
^c	der unabhängigen Beschwerdeinstanz für Radio und Fernsehen;
^d	letzter kantonaler Instanzen, sofern nicht die Beschwerde an das Bundesverwaltungsgericht zulässig ist.
²	Die Kantone setzen als unmittelbare Vorinstanzen des Bundesgerichts obere Gerichte ein, soweit nicht nach einem anderen Bundesgesetz Entscheide anderer richterlicher Behörden der Beschwerde an das Bundesgericht unterliegen.
³	Für Entscheide mit vorwiegend politischem Charakter können die Kantone anstelle eines Gerichts eine andere Behörde als unmittelbare Vorinstanz des Bundesgerichts einsetzen.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 83 Ausnahmen - Die Beschwerde ist unzulässig gegen:
^a	Entscheide auf dem Gebiet der inneren oder äusseren Sicherheit des Landes, der Neutralität, des diplomatischen Schutzes und der übrigen auswärtigen Angelegenheiten, soweit das Völkerrecht nicht einen Anspruch auf gerichtliche Beurteilung einräumt;
^b	Entscheide über die ordentliche Einbürgerung;
^c	Entscheide auf dem Gebiet des Ausländerrechts betreffend:
^c1	die Einreise,
^c2	Bewilligungen, auf die weder das Bundesrecht noch das Völkerrecht einen Anspruch einräumt,
^c3	die vorläufige Aufnahme,
^c4	die Ausweisung gestützt auf Artikel 121 Absatz 2 der Bundesverfassung und die Wegweisung,
^c5	Abweichungen von den Zulassungsvoraussetzungen,
^c6	die Verlängerung der Grenzgängerbewilligung, den Kantonswechsel, den Stellenwechsel von Personen mit Grenzgängerbewilligung sowie die Erteilung von Reisepapieren an schriftenlose Ausländerinnen und Ausländer;
^d	Entscheide auf dem Gebiet des Asyls, die:
^d1	vom Bundesverwaltungsgericht getroffen worden sind, ausser sie betreffen Personen, gegen die ein Auslieferungsersuchen des Staates vorliegt, vor welchem sie Schutz suchen,
^d2	von einer kantonalen Vorinstanz getroffen worden sind und eine Bewilligung betreffen, auf die weder das Bundesrecht noch das Völkerrecht einen Anspruch einräumt;
^e	Entscheide über die Verweigerung der Ermächtigung zur Strafverfolgung von Behördenmitgliedern oder von Bundespersonal;
^f	Entscheide auf dem Gebiet der öffentlichen Beschaffungen, wenn:
^fbis	Entscheide des Bundesverwaltungsgerichts über Verfügungen nach Artikel 32i des Personenbeförderungsgesetzes vom 20. März 200963;
^f1	sich keine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung stellt; vorbehalten bleiben Beschwerden gegen Beschaffungen des Bundesverwaltungsgerichts, des Bundesstrafgerichts, des Bundespatentgerichts, der Bundesanwaltschaft sowie der oberen kantonalen Gerichtsinstanzen, oder
^f2	der geschätzte Wert des zu vergebenden Auftrags den massgebenden Schwellenwert nach Artikel 52 Absatz 1 in Verbindung mit Anhang 4 Ziffer 2 des Bundesgesetzes vom 21. Juni 201961 über das öffentliche Beschaffungswesen nicht erreicht;
^g	Entscheide auf dem Gebiet der öffentlich-rechtlichen Arbeitsverhältnisse, wenn sie eine nicht vermögensrechtliche Angelegenheit, nicht aber die Gleichstellung der Geschlechter betreffen;
^h	Entscheide auf dem Gebiet der internationalen Amtshilfe, mit Ausnahme der Amtshilfe in Steuersachen;
ⁱ	Entscheide auf dem Gebiet des Militär-, Zivil- und Zivilschutzdienstes;
^j	Entscheide auf dem Gebiet der wirtschaftlichen Landesversorgung, die bei schweren Mangellagen getroffen worden sind;
^k	Entscheide betreffend Subventionen, auf die kein Anspruch besteht;
^l	Entscheide über die Zollveranlagung, wenn diese auf Grund der Tarifierung oder des Gewichts der Ware erfolgt;
^m	Entscheide über die Stundung oder den Erlass von Abgaben; in Abweichung davon ist die Beschwerde zulässig gegen Entscheide über den Erlass der direkten Bundessteuer oder der kantonalen oder kommunalen Einkommens- und Gewinnsteuer, wenn sich eine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung stellt oder es sich aus anderen Gründen um einen besonders bedeutenden Fall handelt;
ⁿ	Entscheide auf dem Gebiet der Kernenergie betreffend:
ⁿ¹	das Erfordernis einer Freigabe oder der Änderung einer Bewilligung oder Verfügung,
ⁿ²	die Genehmigung eines Plans für Rückstellungen für die vor Ausserbetriebnahme einer Kernanlage anfallenden Entsorgungskosten,
ⁿ³	Freigaben;
^o	Entscheide über die Typengenehmigung von Fahrzeugen auf dem Gebiet des Strassenverkehrs;
^p	Entscheide des Bundesverwaltungsgerichts auf dem Gebiet des Fernmeldeverkehrs, des Radios und des Fernsehens sowie der Post betreffend:68
^p1	Konzessionen, die Gegenstand einer öffentlichen Ausschreibung waren,
^p2	Streitigkeiten nach Artikel 11a des Fernmeldegesetzes vom 30. April 199769,
^p3	Streitigkeiten nach Artikel 8 des Postgesetzes vom 17. Dezember 201071;
^q	Entscheide auf dem Gebiet der Transplantationsmedizin betreffend:
^q1	die Aufnahme in die Warteliste,
^q2	die Zuteilung von Organen;
^r	Entscheide auf dem Gebiet der Krankenversicherung, die das Bundesverwaltungsgericht gestützt auf Artikel 3472 des Verwaltungsgerichtsgesetzes vom 17. Juni 200573 (VGG) getroffen hat;
^s	Entscheide auf dem Gebiet der Landwirtschaft betreffend:
^s1	...
^s2	die Abgrenzung der Zonen im Rahmen des Produktionskatasters;
^t	Entscheide über das Ergebnis von Prüfungen und anderen Fähigkeitsbewertungen, namentlich auf den Gebieten der Schule, der Weiterbildung und der Berufsausübung;
^u	Entscheide auf dem Gebiet der öffentlichen Kaufangebote (Art. 125-141 des Finanzmarktinfrastrukturgesetzes vom 19. Juni 201576);
^v	Entscheide des Bundesverwaltungsgerichts über Meinungsverschiedenheiten zwischen Behörden in der innerstaatlichen Amts- und Rechtshilfe;
^w	Entscheide auf dem Gebiet des Elektrizitätsrechts betreffend die Plangenehmigung von Starkstromanlagen und Schwachstromanlagen und die Entscheide auf diesem Gebiet betreffend Enteignung der für den Bau oder Betrieb solcher Anlagen notwendigen Rechte, wenn sich keine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung stellt;
^x	Entscheide betreffend die Gewährung von Solidaritätsbeiträgen nach dem Bundesgesetz vom 30. September 201680 über die Aufarbeitung der fürsorgerischen Zwangsmassnahmen und Fremdplatzierungen vor 1981, ausser wenn sich eine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung stellt oder aus anderen Gründen ein besonders bedeutender Fall vorliegt;
^y	Entscheide des Bundesverwaltungsgerichts in Verständigungsverfahren zur Vermeidung einer den anwendbaren internationalen Abkommen im Steuerbereich nicht entsprechenden Besteuerung;
^z	Entscheide betreffend die in Artikel 71c Absatz 1 Buchstabe b des Energiegesetzes vom 30. September 201683 genannten Baubewilligungen und notwendigerweise damit zusammenhängenden in der Kompetenz der Kantone liegenden Bewilligungen für Windenergieanlagen von nationalem Interesse, wenn sich keine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung stellt.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 89 Beschwerderecht - 1 Zur Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten ist berechtigt, wer:
¹	Zur Beschwerde in öffentlich-rechtlichen Angelegenheiten ist berechtigt, wer:
^a	vor der Vorinstanz am Verfahren teilgenommen hat oder keine Möglichkeit zur Teilnahme erhalten hat;
^b	durch den angefochtenen Entscheid oder Erlass besonders berührt ist; und
^c	ein schutzwürdiges Interesse an dessen Aufhebung oder Änderung hat.
²	Zur Beschwerde sind ferner berechtigt:
^a	die Bundeskanzlei, die Departemente des Bundes oder, soweit das Bundesrecht es vorsieht, die ihnen unterstellten Dienststellen, wenn der angefochtene Akt die Bundesgesetzgebung in ihrem Aufgabenbereich verletzen kann;
^b	das zuständige Organ der Bundesversammlung auf dem Gebiet des Arbeitsverhältnisses des Bundespersonals;
^c	Gemeinden und andere öffentlich-rechtliche Körperschaften, wenn sie die Verletzung von Garantien rügen, die ihnen die Kantons- oder Bundesverfassung gewährt;
^d	Personen, Organisationen und Behörden, denen ein anderes Bundesgesetz dieses Recht einräumt.
³	In Stimmrechtssachen (Art. 82 Bst. c) steht das Beschwerderecht ausserdem jeder Person zu, die in der betreffenden Angelegenheit stimmberechtigt ist.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 95 Schweizerisches Recht - Mit der Beschwerde kann die Verletzung gerügt werden von:
^a	Bundesrecht;
^b	Völkerrecht;
^c	kantonalen verfassungsmässigen Rechten;
^d	kantonalen Bestimmungen über die politische Stimmberechtigung der Bürger und Bürgerinnen und über Volkswahlen und -abstimmungen;
^e	interkantonalem Recht.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 106 Rechtsanwendung - 1 Das Bundesgericht wendet das Recht von Amtes wegen an.
¹	Das Bundesgericht wendet das Recht von Amtes wegen an.
²	Es prüft die Verletzung von Grundrechten und von kantonalem und interkantonalem Recht nur insofern, als eine solche Rüge in der Beschwerde vorgebracht und begründet worden ist.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 105 Massgebender Sachverhalt - 1 Das Bundesgericht legt seinem Urteil den Sachverhalt zugrunde, den die Vorinstanz festgestellt hat.
¹	Das Bundesgericht legt seinem Urteil den Sachverhalt zugrunde, den die Vorinstanz festgestellt hat.
²	Es kann die Sachverhaltsfeststellung der Vorinstanz von Amtes wegen berichtigen oder ergänzen, wenn sie offensichtlich unrichtig ist oder auf einer Rechtsverletzung im Sinne von Artikel 95 beruht.
³	Richtet sich die Beschwerde gegen einen Entscheid über die Zusprechung oder Verweigerung von Geldleistungen der Militär- oder Unfallversicherung, so ist das Bundesgericht nicht an die Sachverhaltsfeststellung der Vorinstanz gebunden.95

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 97 Unrichtige Feststellung des Sachverhalts - 1 Die Feststellung des Sachverhalts kann nur gerügt werden, wenn sie offensichtlich unrichtig ist oder auf einer Rechtsverletzung im Sinne von Artikel 95 beruht und wenn die Behebung des Mangels für den Ausgang des Verfahrens entscheidend sein kann.
¹	Die Feststellung des Sachverhalts kann nur gerügt werden, wenn sie offensichtlich unrichtig ist oder auf einer Rechtsverletzung im Sinne von Artikel 95 beruht und wenn die Behebung des Mangels für den Ausgang des Verfahrens entscheidend sein kann.
²	Richtet sich die Beschwerde gegen einen Entscheid über die Zusprechung oder Verweigerung von Geldleistungen der Militär- oder Unfallversicherung, so kann jede unrichtige oder unvollständige Feststellung des rechtserheblichen Sachverhalts gerügt werden.86

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 99 - 1 Neue Tatsachen und Beweismittel dürfen nur so weit vorgebracht werden, als erst der Entscheid der Vorinstanz dazu Anlass gibt.
¹	Neue Tatsachen und Beweismittel dürfen nur so weit vorgebracht werden, als erst der Entscheid der Vorinstanz dazu Anlass gibt.
²	Neue Begehren sind unzulässig.

SR 101 Bundesverfassung der Schweizerischen Eidgenossenschaft vom 18. April 1999 BV Art. 29 Allgemeine Verfahrensgarantien - 1 Jede Person hat in Verfahren vor Gerichts- und Verwaltungsinstanzen Anspruch auf gleiche und gerechte Behandlung sowie auf Beurteilung innert angemessener Frist.
¹	Jede Person hat in Verfahren vor Gerichts- und Verwaltungsinstanzen Anspruch auf gleiche und gerechte Behandlung sowie auf Beurteilung innert angemessener Frist.
²	Die Parteien haben Anspruch auf rechtliches Gehör.
³	Jede Person, die nicht über die erforderlichen Mittel verfügt, hat Anspruch auf unentgeltliche Rechtspflege, wenn ihr Rechtsbegehren nicht aussichtslos erscheint. Soweit es zur Wahrung ihrer Rechte notwendig ist, hat sie ausserdem Anspruch auf unentgeltlichen Rechtsbeistand.

SR 700 Bundesgesetz vom 22. Juni 1979 über die Raumplanung (Raumplanungsgesetz, RPG) - Raumplanungsgesetz RPG Art. 27 Planungszonen - 1 Müssen Nutzungspläne angepasst werden oder liegen noch keine vor, so kann die zuständige Behörde für genau bezeichnete Gebiete Planungszonen bestimmen. Innerhalb der Planungszonen darf nichts unternommen werden, was die Nutzungsplanung erschweren könnte.
¹	Müssen Nutzungspläne angepasst werden oder liegen noch keine vor, so kann die zuständige Behörde für genau bezeichnete Gebiete Planungszonen bestimmen. Innerhalb der Planungszonen darf nichts unternommen werden, was die Nutzungsplanung erschweren könnte.
²	Planungszonen dürfen für längstens fünf Jahre bestimmt werden; das kantonale Recht kann eine Verlängerung vorsehen.

SR 101 Bundesverfassung der Schweizerischen Eidgenossenschaft vom 18. April 1999 BV Art. 26 Eigentumsgarantie - 1 Das Eigentum ist gewährleistet.
¹	Das Eigentum ist gewährleistet.
²	Enteignungen und Eigentumsbeschränkungen, die einer Enteignung gleichkommen, werden voll entschädigt.

SR 101 Bundesverfassung der Schweizerischen Eidgenossenschaft vom 18. April 1999 BV Art. 36 Einschränkungen von Grundrechten - 1 Einschränkungen von Grundrechten bedürfen einer gesetzlichen Grundlage. Schwerwiegende Einschränkungen müssen im Gesetz selbst vorgesehen sein. Ausgenommen sind Fälle ernster, unmittelbarer und nicht anders abwendbarer Gefahr.
¹	Einschränkungen von Grundrechten bedürfen einer gesetzlichen Grundlage. Schwerwiegende Einschränkungen müssen im Gesetz selbst vorgesehen sein. Ausgenommen sind Fälle ernster, unmittelbarer und nicht anders abwendbarer Gefahr.
²	Einschränkungen von Grundrechten müssen durch ein öffentliches Interesse oder durch den Schutz von Grundrechten Dritter gerechtfertigt sein.
³	Einschränkungen von Grundrechten müssen verhältnismässig sein.
⁴	Der Kerngehalt der Grundrechte ist unantastbar.

SR 700 Bundesgesetz vom 22. Juni 1979 über die Raumplanung (Raumplanungsgesetz, RPG) - Raumplanungsgesetz RPG Art. 21 Verbindlichkeit und Anpassung - 1 Nutzungspläne sind für jedermann verbindlich.
¹	Nutzungspläne sind für jedermann verbindlich.
²	Haben sich die Verhältnisse erheblich geändert, so werden die Nutzungspläne überprüft und nötigenfalls angepasst.

SR 700 Bundesgesetz vom 22. Juni 1979 über die Raumplanung (Raumplanungsgesetz, RPG) - Raumplanungsgesetz RPG Art. 15 Bauzonen - 1 Die Bauzonen sind so festzulegen, dass sie dem voraussichtlichen Bedarf für 15 Jahre entsprechen.
¹	Die Bauzonen sind so festzulegen, dass sie dem voraussichtlichen Bedarf für 15 Jahre entsprechen.
²	Überdimensionierte Bauzonen sind zu reduzieren.
³	Lage und Grösse der Bauzonen sind über die Gemeindegrenzen hinaus abzustimmen; dabei sind die Ziele und Grundsätze der Raumplanung zu befolgen. Insbesondere sind die Fruchtfolgeflächen zu erhalten sowie Natur und Landschaft zu schonen.
⁴	Land kann neu einer Bauzone zugewiesen werden, wenn:
^a	es sich für die Überbauung eignet;
^b	es auch im Fall einer konsequenten Mobilisierung der inneren Nutzungsreserven in den bestehenden Bauzonen voraussichtlich innerhalb von 15 Jahren benötigt, erschlossen und überbaut wird;
^c	Kulturland damit nicht zerstückelt wird;
^d	seine Verfügbarkeit rechtlich sichergestellt ist; und
^e	damit die Vorgaben des Richtplans umgesetzt werden.
⁵	Bund und Kantone erarbeiten zusammen technische Richtlinien für die Zuweisung von Land zu den Bauzonen, namentlich die Berechnung des Bedarfs an Bauzonen.

BGG:	66 68 82 83 86 89 95 97 99 105 106
BV:	9 26 29 36
RPG:	5 15 21 27

SR 700 Bundesgesetz vom 22. Juni 1979 über die Raumplanung (Raumplanungsgesetz, RPG) - Raumplanungsgesetz RPG Art. 5 Ausgleich und Entschädigung - 1 Das kantonale Recht regelt einen angemessenen Ausgleich für erhebliche Vor- und Nachteile, die durch Planungen nach diesem Gesetz entstehen.
¹	Das kantonale Recht regelt einen angemessenen Ausgleich für erhebliche Vor- und Nachteile, die durch Planungen nach diesem Gesetz entstehen.
^1bis	Planungsvorteile werden mit einem Satz von mindestens 20 Prozent ausgeglichen. Der Ausgleich wird bei der Überbauung des Grundstücks oder dessen Veräusserung fällig. Das kantonale Recht gestaltet den Ausgleich so aus, dass mindestens Mehrwerte bei neu und dauerhaft einer Bauzone zugewiesenem Boden ausgeglichen werden.13
^1ter	Der Ertrag wird für Massnahmen nach Absatz 2 oder für weitere Massnahmen der Raumplanung nach Artikel 3, insbesondere Absätze 2 Buchstabe a und 3 Buchstabe abis, verwendet.14
^1quater	Für die Bemessung der Abgabe ist der bei einer Einzonung errechnete Planungsvorteil um den Betrag zu kürzen, welcher innert angemessener Frist zur Beschaffung einer landwirtschaftlichen Ersatzbaute zur Selbstbewirtschaftung verwendet wird.15
^1quinquies	Das kantonale Recht kann von der Erhebung der Abgabe absehen, wenn:
^a	ein Gemeinwesen abgabepflichtig wäre; oder
^b	der voraussichtliche Abgabeertrag in einem ungünstigen Verhältnis zum Erhebungsaufwand steht.16
^1sexies	Die bezahlte Abgabe ist bei der Bemessung einer allfälligen Grundstückgewinnsteuer als Teil der Aufwendungen vom Gewinn in Abzug zu bringen.17
²	Führen Planungen zu Eigentumsbeschränkungen, die einer Enteignung gleichkommen, so wird voll entschädigt.
³	Die Kantone können vorschreiben, dass die Auszahlung von Entschädigungen bei Eigentumsbeschränkungen im Grundbuch anzumerken ist.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 66 Erhebung und Verteilung der Gerichtskosten - 1 Die Gerichtskosten werden in der Regel der unterliegenden Partei auferlegt. Wenn die Umstände es rechtfertigen, kann das Bundesgericht die Kosten anders verteilen oder darauf verzichten, Kosten zu erheben.
¹	Die Gerichtskosten werden in der Regel der unterliegenden Partei auferlegt. Wenn die Umstände es rechtfertigen, kann das Bundesgericht die Kosten anders verteilen oder darauf verzichten, Kosten zu erheben.
²	Wird ein Fall durch Abstandserklärung oder Vergleich erledigt, so kann auf die Erhebung von Gerichtskosten ganz oder teilweise verzichtet werden.
³	Unnötige Kosten hat zu bezahlen, wer sie verursacht.
⁴	Dem Bund, den Kantonen und den Gemeinden sowie mit öffentlich-rechtlichen Aufgaben betrauten Organisationen dürfen in der Regel keine Gerichtskosten auferlegt werden, wenn sie in ihrem amtlichen Wirkungskreis, ohne dass es sich um ihr Vermögensinteresse handelt, das Bundesgericht in Anspruch nehmen oder wenn gegen ihre Entscheide in solchen Angelegenheiten Beschwerde geführt worden ist.
⁵	Mehrere Personen haben die ihnen gemeinsam auferlegten Gerichtskosten, wenn nichts anderes bestimmt ist, zu gleichen Teilen und unter solidarischer Haftung zu tragen.

SR 173.110 Bundesgesetz vom 17. Juni 2005 über das Bundesgericht (Bundesgerichtsgesetz, BGG) - Bundesgerichtsgesetz BGG Art. 68 Parteientschädigung - 1 Das Bundesgericht bestimmt im Urteil, ob und in welchem Mass die Kosten der obsiegenden Partei von der unterliegenden zu ersetzen sind.
¹	Das Bundesgericht bestimmt im Urteil, ob und in welchem Mass die Kosten der obsiegenden Partei von der unterliegenden zu ersetzen sind.
²	Die unterliegende Partei wird in der Regel verpflichtet, der obsiegenden Partei nach Massgabe des Tarifs des Bundesgerichts alle durch den Rechtsstreit verursachten notwendigen Kosten zu ersetzen.
³	Bund, Kantonen und Gemeinden sowie mit öffentlich-rechtlichen Aufgaben betrauten Organisationen wird in der Regel keine Parteientschädigung zugesprochen, wenn sie in ihrem amtlichen Wirkungskreis obsiegen.
⁴	Artikel 66 Absätze 3 und 5 ist sinngemäss anwendbar.
⁵	Der Entscheid der Vorinstanz über die Parteientschädigung wird vom Bundesgericht je nach Ausgang des Verfahrens bestätigt, aufgehoben oder geändert. Dabei kann das Gericht die Entschädigung nach Massgabe des anwendbaren eidgenössischen oder kantonalen Tarifs selbst festsetzen oder die Festsetzung der Vorinstanz übertragen.