4A_217/2014 - 2014-08-04 - Droit des contrats - Mietvertrag; Grundlagenirrtum

Bundesgericht
Tribunal fédéral
Tribunale federale
Tribunal federal

{T 0/2}

4A_217/2014

Urteil vom 4. August 2014

I. zivilrechtliche Abteilung

Besetzung
Bundesrichterin Klett, Präsidentin,
Bundesrichter Kolly, Bundesrichterin Hohl,
Gerichtsschreiberin Schreier.

Verfahrensbeteiligte
A.________,
vertreten durch Rechtsanwalt Pierre André Rosselet,
Beschwerdeführer,

gegen

B.________ AG,
vertreten durch Rechtsanwältin Barbara Meyer,
Beschwerdegegnerin.

Gegenstand
Mietvertrag; Grundlagenirrtum,

Beschwerde gegen das Urteil des Kantonsgerichts Schwyz, 1. Zivilkammer, vom 24. Februar 2014.

Sachverhalt:

A.

A.a. Mit Vertrag vom 17. November 2000 mietete die B.________ AG (Mieterin, Beklagte, Beschwerdegegnerin) von A.________ (Vermieter, Kläger, Beschwerdeführer) per 1. Januar 2001 Büro- und Gewerbeflächen in U.________. Das Mietverhältnis wurde für eine feste Dauer von 10 Jahren abgeschlossen und endete am 31. Januar 2011. Der Mietzins wurde von den Parteien ab 1. Januar 2006 auf monatlich Fr. 56'000.-- bestimmt.

A.b. In einer Vereinbarung vom 7. Februar 2006 offerierte der Vermieter der Mieterin im Hinblick auf die unerwartet schlechte Entwicklung ihrer wirtschaftlichen Lage für die restliche Dauer des Mietvertrages bis 2011 und auf der Basis des Mietzinses von Fr. 56'000.-- pro Monat eine monatliche Rückvergütung ab 1. Januar 2006 von Fr. 6'000.--. Bei Erhöhung des massgeblichen Hypothekarzinses für erste Hypotheken der Bank C.________ sollte die Rückvergütung ab Datum der Zinserhöhung eine Reduzierung um Fr. 1'000.-- pro Monat für jeweils 0.25 % Hypothekarzinserhöhung erfahren. Ferner sollte die Rückvergütung um Fr. 2'000.-- pro Monat reduziert werden, sobald die Mieterin für die in der unteren Etage leer stehenden Büros einen Untermieter finden würde. In diesem Fall sollte die Reduzierung für die Dauer des Untermietverhältnisses gelten. Das Rückvergütungsversprechen sollte dahinfallen, falls die Mieterin den Mietvertrag vor dem Ende der Vertragsdauer auflösen oder eine Mietzinsreduktion fordern sollte. Die Mieterin nahm die Offerte an.

B.

B.a. Der Vermieter erhob am 19. Februar 2008 Klage beim Bezirksgericht Höfe. Er beantragte mit in der Replik geänderten Begehren, die Mieterin sei zu verpflichten, ihm den Betrag von Fr. 461'312.-- zu bezahlen (für Mietzinsdifferenzen aus den Jahren 2006 bis 2008) und der Mietzins plus Nebenkosten sei per 1. Januar 2009 auf monatlich Fr. 69'015.-- festzusetzen.
Mit Urteil vom 16. August 2012 wies das Bezirksgericht Höfe die Klage ab.

B.b. Dagegen erhob der Vermieter Berufung beim Kantonsgericht Schwyz mit dem Antrag, die Mieterin sei zur Zahlung von Fr. 304'228.-- nebst Zins zu verpflichten.
Mit Urteil vom 24. Februar 2014 wies das Kantonsgericht Schwyz die Berufung ab, soweit es darauf eintrat. Es wies insbesondere die Rüge des Vermieters zurück, wonach die erste Instanz zu Unrecht einen Grundlagenirrtum verneint habe und verwarf die Ansicht des Vermieters, die Vereinbarung von Rückvergütungen sei von Anfang an hinfällig gewesen, weil die Mieterin den Mietzins eigenmächtig herabgesetzt habe; das Gericht folgte auch der Ansicht nicht, es sei stillschweigend eine Anpassungsregel oder eine Bedingung vereinbart worden. Schliesslich gelangte das Gericht zum Schluss, die Mieterin habe für den Zeitraum vom 1. Januar 2006 bis 31. Dezember 2008 ihre Zahlungspflicht erfüllt und trat mangels Substanziierung auf das Rechtsbegehren im Umfang der für die Jahre 2009 bis 2010 geforderten Beträge nicht ein.

C.
Mit Beschwerde in Zivilsachen beantragt der Vermieter dem Bundesgericht, es sei das Urteil der Vorinstanz aufzuheben und die Mieterin sei zu vepflichten, ihm Fr. 304'228.-- nebst Zins zu bezahlen; eventualiter sei die Sache zur Vervollständigung des Sachverhalts an die Vorinstanz zurückzuweisen.
Die Vorinstanz und die Beschwerdegegnerin beantragen die Abweisung der Beschwerde, soweit darauf einzutreten ist.
Mit Eingabe vom 12. Juni 2014 machte der Beschwerdeführer von seinem Replikrecht Gebrauch.

Erwägungen:

1.

1.1. Der angefochtene Entscheid betrifft eine Zivilsache (Art. 72 BGG), schliesst das Verfahren ab (Art. 90 BGG) und ist von einem oberen kantonalen Gericht erlassen worden, das als Rechtsmittelinstanz entschieden hat (Art. 75 BGG); der für vermögensrechtliche Angelegenheiten erforderliche Streitwert ist erreicht (Art. 74 Abs. 1 lit. a BGG). Der Beschwerdeführer ist mit seinen Anträgen unterlegen (Art. 76 BGG) und hat seine Beschwerde fristgerecht eingereicht (Art. 100 Abs. 1 BGG). Auf die Beschwerde ist somit unter Vorbehalt gehöriger Begründung einzutreten.

1.2. Das Bundesgericht wendet das Recht von Amtes wegen an (Art. 106 Abs. 1 BGG). Mit Blick auf die Begründungspflicht des Beschwerdeführers (Art. 42 Abs. 1 und 2 BGG) behandelt es aber grundsätzlich nur die geltend gemachten Rügen, sofern die rechtlichen Mängel nicht geradezu offensichtlich sind; es ist jedenfalls nicht gehalten, wie eine erstinstanzliche Behörde alle sich stellenden rechtlichen Fragen zu untersuchen, wenn diese vor Bundesgericht nicht mehr vorgetragen werden (BGE 135 III 397 E. 1.4 S. 400; 134 III 102 E. 1.1 S. 104 f.). Eine qualifizierte Rügepflicht gilt hinsichtlich der Verletzung von Grundrechten und von kantonalem und interkantonalem Recht. Das Bundesgericht prüft eine solche Rüge nur insofern, als sie in der Beschwerde präzise vorgebracht und begründet worden ist (Art. 106 Abs. 2 BGG). Macht der Beschwerdeführer beispielsweise eine Verletzung des Willkürverbots (Art. 9 BV) geltend, genügt es nicht, wenn er einfach behauptet, der angefochtene Entscheid sei willkürlich; er hat vielmehr im Einzelnen zu zeigen, inwiefern der angefochtene Entscheid offensichtlich unhaltbar ist (BGE 140 III 16 E. 2.1 S. 18 f.; 139 III 334 E. 3.2.5 S. 339; 138 I 305 E. 4.3 S. 319). Unerlässlich ist im Hinblick auf Art. 42 Abs. 2
sowie Art. 106 Abs. 2 BGG, dass die Beschwerde auf die Begründung des angefochtenen Entscheids eingeht und im Einzelnen aufzeigt, worin eine Rechtsverletzung liegt. Der Beschwerdeführer soll in der Beschwerdeschrift nicht bloss die Rechtsstandpunkte, die er im kantonalen Verfahren eingenommen hat, erneut bekräftigen, sondern mit seiner Kritik an den als rechtsfehlerhaft erachteten Erwägungen der Vorinstanz ansetzen (BGE 140 III 115 E. 2 S. 116; 134 II 244 E. 2.1 S. 245 f.).

1.3. Das Bundesgericht legt seinem Urteil den Sachverhalt zugrunde, den die Vorinstanz festgestellt hat (Art. 105 Abs. 1 BGG). Es kann die Sachverhaltsfeststellung der Vorinstanz nur berichtigen oder ergänzen, wenn sie offensichtlich unrichtig ist oder auf einer Rechtsverletzung im Sinne von Art. 95 BGG beruht (Art. 105 Abs. 2 BGG). Überdies muss die Behebung des Mangels für den Ausgang des Verfahrens entscheidend sein (Art. 97 Abs. 1 BGG). Neue Tatsachen und Beweismittel dürfen nur soweit vorgebracht werden, als der Entscheid der Vorinstanz dazu Anlass gibt (Art. 99 Abs. 1 BGG).
Der Beschwerdeführer, der die Sachverhaltsfeststellungen der Vorinstanz anfechten will, muss substantiiert darlegen, inwiefern die Voraussetzungen einer Ausnahme gemäss Art. 105 Abs. 2 BGG gegeben sind und das Verfahren bei rechtskonformer Ermittlung des Sachverhalts anders ausgegangen wäre; andernfalls kann ein Sachverhalt, der vom im angefochtenen Entscheid festgestellten abweicht, nicht berücksichtigt werden. Ausserdem hat der Beschwerdeführer mit Aktenhinweisen darzulegen, dass er entsprechende rechtsrelevante Tatsachen und taugliche Beweismittel bereits bei den Vorinstanzen genannt hat (BGE 140 III 86 E. 2 S. 90; Urteil des Bundesgerichts 4A_565/2013 vom 8. Juli 2014 E. 2.2). Auf eine Kritik an den tatsächlichen Feststellungen der Vorinstanz, die diesen Anforderungen nicht genügt, ist nicht einzutreten (BGE 140 III 86 E. 2 S. 90; 133 II 249 E. 1.4.3 S. 255).

1.4. Der Beschwerdeführer verkennt diese Grundsätze, soweit er den vorinstanzlich festgestellten Sachverhalt teils unter Berufung auf neue Vorbringen und teils ohne gehörige Begründung unter Berufung auf das Willkürverbot erweitert oder kritisiert. Er ist damit nicht zu hören.

2.
Die Parteien haben - auf Offerte des Beschwerdeführers - am 7. Februar 2006 "im Hinblick auf die unerwartet schlechte Entwicklung der wirtschaftlichen Lage" der Beschwerdegegnerin eine monatliche Rückvergütung ab 1. Januar 2006 von Fr. 6'000.-- vereinbart - für die restliche Dauer des Mietvertrages bis 2011 und auf der Basis des derzeitigen Mietzinses von Fr. 56'000.-- pro Monat. Der Beschwerdeführer rügt, die Vorinstanz habe die Unverbindlichkeit dieser Vereinbarung zu Unrecht verneint; denn es habe gar keine wirtschaftliche Notlage der Beschwerdegegnerin bestanden.

2.1. Die Vorinstanz hat das Vorliegen eines Grundlagenirrtums verneint. Sie hat mit Verweis auf die Feststellungen der ersten Instanz erwogen, die Vorstellung des Beschwerdeführers über die "schlechte wirtschaftliche Lage" sei zu vage und zu unbestimmt, um als Vertragsgrundlage gelten zu können. Nach den Feststellungen des Bezirksgerichts hat der Beschwerdeführer in der Parteibefragung ausgesagt, er habe an die schlechte Geschäftslage bzw. Notlage der Mieterin bzw. ihres Aktionärs geglaubt; er habe aber gehofft, dass man irgendwann auf den Ursprungsbetrag zurückgehen werde und sei darin auch von seinem damaligen Rechtsvertreter bestärkt worden. Nach den Ausführungen der ersten Instanz lagen dem Beschwerdeführer die Jahresabschlüsse 2003 und 2004 vor, wonach die Beschwerdegegnerin Verluste in der Höhe von Fr. 1'899'875.59 bzw. Fr. 5'127'832.73 schrieb. Die Jahresrechnung 2005, die dem Beschwerdeführer wohl erst nach Unterzeichnung der Vereinbarung vorgelegen habe, schliesse noch mit einem Verlust von Fr. 16'805.40 ab. Nach den Feststellungen der ersten Instanz hätte der Beschwerdeführer in dieser Situation bereits nicht mehr von einer "schlechten wirtschaftlichen Lage" sprechen wollen, da eine massive Verbesserung zum Vorjahr
stattgefunden habe. Die Vorinstanz schloss sich den Erwägungen des Bezirksgerichts an, wonach sich in dieser Einschätzung des Beschwerdeführers die Unbestimmtheit seiner Vorstellung der wirtschaftlichen Notlage zeige. Denn der Beschwerdeführer könne nicht ernsthaft davon ausgegangen sein, die Beschwerdegegnerin werde fortlaufend bis ins Jahr 2011 Verluste in der Höhe derjenigen der Geschäftsjahre 2003 und 2004 schreiben; wenn er unter diesen Umständen seiner Vertragspartnerin gegenüber nicht definiert habe, was er konkret unter einer "schlechten wirtschaftlichen Lage" verstehe, könne er nicht verlangen, dass diese nach Treu und Glauben eine unbestimmte Sachlage als Vertragsgrundlage begreife. Dazu komme, dass Ziel der Vereinbarung gerade gewesen sei, die wirtschaftliche Lage der Beschwerdegegnerin zu verbessern.

2.2. Ein Vertrag ist für denjenigen unverbindlich, der sich beim Abschluss in einem wesentlichen Irrtum befunden hat (Art. 23 OR). Ein solcher liegt namentlich vor, wenn der Irrtum einen bestimmten Sachverhalt betraf, der vom Irrenden nach Treu und Glauben im Geschäftsverkehr als eine notwendige Grundlage des Vertrages betrachtet wurde (Art. 24 Abs. 1 Ziff. 4 OR). Neben der subjektiven Wesentlichkeit ist erforderlich, dass der zugrunde gelegte Sachverhalt auch objektiv, vom Standpunkt oder nach den Anforderungen des loyalen Geschäftsverkehrs als notwendige Grundlage des Vertrages erscheint (BGE 136 III 528 E. 3.4.1 S. 532; 132 II 161 E. 4.1 S. 165 f.). Der Irrtum gemäss Art. 24 Abs. 1 Ziff. 4 OR kann sich zwar auf eine künftige Tatsache beziehen, jedoch nur, wenn diese Tatsache im Zeitpunkt des Vertragsschlusses objektiv als sicher angesehen werden konnte (BGE 118 II 297 E. 2b S. 300). Voraussetzung ist weiter, dass die Gegenpartei nach Treu und Glauben im Geschäftsverkehr hätte erkennen müssen, dass die Sicherheit des Eintrittes des zukünftigen Ereignisses für die andere Partei Vertragsvoraussetzung war (BGE 118 II 297 E. 2b S. 300; vgl. auch Urteil 4A_462/2012 vom 27. November 2012 E. 5.1.3). Wie sich schon aus dem Wortlaut von
Art. 24 Abs. 1 Ziff. 4 OR ergibt, muss sich die Fehlvorstellung auf einen "bestimmten Sachverhalt" ("sur des faits", "una determinata condizione di fatto") beziehen.

2.3. Die Vorinstanz hat zutreffend verneint, dass der Beschwerdeführer bestimmte Vorstellungen über die gegenwärtige und künftige wirtschaftliche Lage der Beschwerdegegnerin umschrieb, welche diese nach Treu und Glauben als Grundlage des Vertrages hätte erkennen können und müssen. Der Beschwerdeführer legt auch in seiner Rechtsschrift an das Bundesgericht nicht dar, wie sich nach seiner Vorstellung die wirtschaftliche Situation der zur Buchführung verpflichteten Beschwerdegegnerin konkret hätte entwickeln müssen, als er dieser die umstrittene Rückvergütung bis zum Ende des Mietverhältnisses offerierte. Erst recht weist er nicht nach, dass er im kantonalen Verfahren konkrete Zahlen genannt hätte, welche der Beschwerdegegnerin hätten bekannt sein müssen. Er weist zwar zutreffend darauf hin, es ergebe sich schon aus dem Wortlaut seiner Offerte vom 7. Februar 2006, dass ihn die unerwartet schlechte Entwicklung der wirtschaftlichen Lage der Beschwerdegegnerin zu seinem Angebot motivierte. Es trifft insofern zu, dass die wirtschaftliche Situation der Beschwerdegegnerin, wie sie sich namentlich aus den Abschlüssen der Jahre 2003 und 2004 ergab, den Beschwerdeführer für die Beschwerdegegnerin erkennbar zu seinem Angebot veranlasste. Die
Beschwerdegegnerin hätte aber entgegen der Ansicht des Beschwerdeführers nicht erkennen müssen, dass für diesen notwendige Grundlage des Vertrages die Annahme gewesen sei, die Beschwerdegegnerin würde den Mietvertrag bis zum Ende seiner festen Dauer nicht ohne die Rückvergütungen einhalten können (vgl. Beschwerde, S. 13 f.). Es ist zwar plausibel, dass bei einem monatlichen Mietzins von Fr. 56'000.-- eine Rückvergütung im Umfang von Fr. 6'000.-- monatlich die Kosten reduziert und zu einer Verbesserung der wirtschaftlichen Situation beiträgt. Dass jedoch eine Reduktion von Mietkosten in diesem Umfang ohne andere Massnahmen ausreichen könnte, einem Unternehmen die Fortführung seiner Wirtschaftstätigkeit zu ermöglichen, ist nicht nachvollziehbar. Die vom Beschwerdeführer als massgeblich erachtete Möglichkeit, den Mietvertrag wirtschaftlich einzuhalten, entbehrt zudem der objektiven Bestimmtheit. Die Beschwerdegegnerin konnte somit nach Treu und Glauben nicht erkennen, unter welchen Bedingungen der Beschwerdeführer die Bezahlung des ganzen Mietzinses für möglich hielt bzw. wie sich ihre wirtschaftliche Situation nach der Vorstellung des Beschwerdeführers darstellen und entwickeln müsste, um sein Entgegenkommen zu rechtfertigen.

2.4. Die Vorinstanz hat Bundesrecht korrekt angewendet, wenn sie den Umstand "unerwartet schlechte wirtschaftliche Entwicklung" nicht als hinreichend bestimmte Tatsache erkannte, welche die Beschwerdegegnerin nach Treu und Glauben als Vertragsgrundlage hätte erkennen müssen. Ein Grundlagenirrtum nach Art. 24 Abs. 1 Ziff. 4 OR ist somit zu verneinen.

3.
Der Beschwerdeführer rügt weiter, die Vorinstanz habe die Vereinbarung der Parteien vom 7. Februar 2006 falsch ausgelegt. Der Beschwerdeführer stellt nicht in Abrede, dass ein tatsächlich übereinstimmender Wille der Parteien in Bezug auf die umstrittene Vereinbarung nicht festgestellt ist. Er hält jedoch dafür, die Vorinstanz habe den Vertrauensgrundsatz verletzt, indem sie aus den Vertragsbedingungen nicht auf ein Dahinfallen der Vereinbarung geschlossen habe.

3.1. Der Bestand eines Vertrages ist wie dessen Inhalt durch Auslegung der Willensäusserungen der Parteien zu bestimmen. Ziel der Vertragsauslegung ist es, in erster Linie den übereinstimmenden wirklichen Parteiwillen festzustellen (Art. 18 Abs. 1 OR). Bleibt eine tatsächliche Willensübereinstimmung unbewiesen, sind zur Ermittlung des mutmasslichen Parteiwillens die Erklärungen der Parteien aufgrund des Vertrauensprinzipes so auszulegen, wie sie nach ihrem Wortlaut und Zusammenhang sowie den gesamten Umständen verstanden werden durften und mussten (BGE 138 III 659 E. 4.2.1 S. 666 mit Hinweisen). Dabei ist vom Wortlaut der Erklärungen auszugehen, welche jedoch nicht isoliert, sondern aus ihrem konkreten Sinngefüge heraus zu beurteilen sind (BGE 138 III 659 E. 4.2.1 S. 666; 123 III 165 E. 3a S. 168). Das Bundesgericht überprüft diese objektivierte Auslegung von Willenserklärungen als Rechtsfrage, wobei es an die Feststellungen der kantonalen Vorinstanz über die äusseren Umstände sowie das Wissen und Wollen der Beteiligten grundsätzlich gebunden ist (BGE 138 III 659 E. 4.2.1 S. 666 f.; 132 III 626 E. 3.1 S. 632, 24 E. 4 S. 28; je mit Hinweisen).

3.2. Die Vorinstanz hat erwogen, der Beschwerdeführer vermöge gegen die erstinstanzliche Auslegung der Vereinbarung vom 7. Februar 2006 - wonach es sich bei den sog. Rückvergütungen um Forderungen aus Mietvertrag handle - nichts Stichhaltiges vorzubringen. Die Vereinbarung könne nicht anders verstanden werden, als dass sich die Rückvergütungen auf die Mietzinszahlungen beziehen würden und auf Seiten der Beschwerdegegnerin auch tatsächlich zu einer Reduktion des monatlichen Mietzinses führten. Mit dem Begriff der Rückvergütung werde bloss eine Zahlungsmodalität bezeichnet, während keine Umstände ersichtlich seien, dass diese Rückvergütungen losgelöst vom Mietvertrag der Parteien vereinbart worden seien. Damit habe die Beschwerdegegnerin entgegen der Ansicht des Beschwerdeführers nicht im Voraus auf das Verrechnungsrecht verzichten können, da dies im Mietrecht durch Art. 265 OR ausgeschlossen sei. Gegen das Vorgehen der Beschwerdegegnerin, den monatlich geschuldeten Mietzins jeweils mit der Rückvergütung zu verrechnen, sei damit nichts einzuwenden. Die Wahrnehmung des Verrechnungsrechts könne insbesondere nicht als Mietzinsreduktionsbegehren verstanden werden, das zum Dahinfallen der Vereinbarung geführt hätte. Nach Ansicht der
Vorinstanz liess sich zudem der Vereinbarung keine auflösende Bedingung entnehmen, wonach diese dahinfallen sollte, wenn keine "schlechte Entwicklung der wirtschaftlichen Lage" der Beschwerdegegnerin mehr vorliege.

3.3. Der Beschwerdeführer hält dafür, die Vereinbarung der Parteien sei nicht als Mietzinsreduktion auszulegen. Vielmehr sei ausdrücklich an der Höhe des Mietzinses festgehalten und zusätzlich eine Rückvergütung als Sanierungsbeitrag an die Beschwerdegegnerin vereinbart worden. Da somit auf die Vereinbarung über die Rückvergütungen kein Mietrecht anwendbar sei, finde Art. 265 OR, wonach der Mieter nicht im Voraus auf die Verrechnung verzichten könne, keine Anwendung. In der Vereinbarung habe die Beschwerdegegnerin konkludent auf die Verrechnung verzichtet. Sie habe daher den Mietvertrag gebrochen, indem sie trotzdem den monatlich geschuldeten Mietzins von Fr. 56'000.-- jeweils mit den Sanierungsbeiträgen von Fr. 6'000.-- verrechnet und bloss Fr. 50'000.-- überwiesen habe. Aufgrund der Nichteinhaltung des Mietvertrages finde die in der Vereinbarung vorgesehene Klausel Anwendung, wonach das Rückvergütungsversprechen dahinfalle und sämtliche bis dahin bezahlten Vergütungen zur Rückzahlung fällig würden.

3.4. In der Vereinbarung vom 7. Februar 2006 wird bestimmt, die Rückvergütung stehe auf der Grundlage, der Beschwerdegegnerin die Einhaltung des Mietvertrages bis zum Ende der festen Dauer zu ermöglichen. Sollte die Beschwerdegegnerin dennoch den Mietvertrag vor dem Ende der Vertragsdauer auflösen oder eine Mietzinsreduktion fordern, so fällt danach das Rückvergütungsversprechen dahin und es werden sämtliche bis dahin bezahlten Vergütungen zur Rückzahlung fällig. Mit dieser Klausel haben die Parteien den Bezug ihrer Vereinbarung zum Mietvertrag zunächst selbst hergestellt. Der Beschwerdeführer behauptet auch in seiner Beschwerde nicht, dass die Parteien abgesehen vom Mietverhältnis noch andere (geschäftliche) Beziehungen unterhalten hätten. Es ist unter diesen Umständen nicht erkennbar, was den Beschwerdeführer hätte veranlassen können, der Beschwerdegegnerin Sanierungsbeiträge zu bezahlen. Die Vorinstanz hat zutreffend geschlossen, dass die monatliche "Rückvergütung" im Zusammenhang mit dem Mietvertrag der Parteien nach dem Vertrauensprinzip als Mietzinsreduktion zu verstehen ist und die vereinbarte Zahlungsmodalität das Verrechnungsrecht der Mieterin nicht ausschliesst. Dies ergibt sich nicht nur aus den gesamten im
angefochtenen Urteil festgestellten Umständen, sondern insbesondere auch aus dem Wortlaut der Vereinbarung. Danach wird die Höhe der sog. Rückvergütung vom Referenz-Hypothekarzins sowie von der Untervermietung eines Teils der Mieträume abhängig gemacht. Die Vorinstanz hat die Rückvergütung somit zutreffend als Mietzinsreduktion qualifiziert und folglich Art. 265 OR nicht unzutreffend angewendet.

3.5. Die vom Beschwerdeführer weiter behauptete vertragliche Bedingung, wonach die Zahlungen nur für die Eventualität der Notlage der Beschwerdegegnerin geschuldet gewesen seien, bedürfte der Konkretisierung. Wenn die Beschwerdegegnerin nicht erkennen konnte, welche konkreten wirtschaftlichen Daten nach Ansicht des Beschwerdeführers für die restliche Mietdauer 2006 bis Januar 2011 erfüllt sein müssten, damit er die offerierte Rückvergütung von Fr. 6'000.-- monatlich als Vertragsgrundlage gewähre (oben E. 2), so konnte und musste sie dies nach dem Vertrauensgrundsatz auch nicht als vertragliche Bedingung erkennen. Die Rüge der fehlerhaften Vertragsauslegung erweist sich auch hier als unbegründet.

4.
Der Beschwerdeführer rügt schliesslich, die Vorinstanz sei zu Unrecht auf die Forderung für die Jahre 2009 und 2010 "nicht eingetreten". Seiner Begründung ist jedoch nicht zu entnehmen, inwiefern diese Forderung zugesprochen werden könnte, wenn entgegen seiner Ansicht davon ausgegangen wird, die Vereinbarung vom 7. Februar 2006 sei nicht dahingefallen.

5.
Die Beschwerde ist nach dem Gesagten abzuweisen, soweit darauf einzutreten ist.
Bei diesem Verfahrensausgang wird der Beschwerdeführer kosten- und entschädigungspflichtig (Art. 66 Abs. 1 sowie Art. 68 Abs. 2 BGG).

Demnach erkennt das Bundesgericht:

1.
Die Beschwerde wird abgewiesen, soweit darauf einzutreten ist.

2.
Die Gerichtskosten von Fr. 6'500.-- werden dem Beschwerdeführer auferlegt.

3.
Der Beschwerdeführer hat die Beschwerdegegnerin für das bundesgerichtliche Verfahren mit Fr. 7'500.-- zu entschädigen.

4.
Dieses Urteil wird den Parteien und dem Kantonsgericht Schwyz, 1. Zivilkammer, schriftlich mitgeteilt.

Lausanne, 4. August 2014

Im Namen der I. zivilrechtlichen Abteilung
des Schweizerischen Bundesgerichts

Die Präsidentin: Klett

Die Gerichtsschreiberin: Schreier

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 72 Principe - 1 Le Tribunal fédéral connaît des recours contre les décisions rendues en matière civile.
¹	Le Tribunal fédéral connaît des recours contre les décisions rendues en matière civile.
²	Sont également sujettes au recours en matière civile:
^a	les décisions en matière de poursuite pour dettes et de faillite;
^b	les décisions prises en application de normes de droit public dans des matières connexes au droit civil, notamment les décisions:
^b1	sur la reconnaissance et l'exécution de décisions ainsi que sur l'entraide en matière civile,
^b2	sur la tenue des registres foncier, d'état civil et du commerce, ainsi que des registres en matière de protection des marques, des dessins et modèles, des brevets d'invention, des obtentions végétales et des topographies,
^b3	sur le changement de nom,
^b4	en matière de surveillance des fondations, à l'exclusion des institutions de prévoyance et de libre passage,
^b5	en matière de surveillance des exécuteurs testamentaires et autres représentants successoraux,
^b6	les décisions prises dans le domaine de la protection de l'enfant et de l'adulte,
^b7	...

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 75 Autorités précédentes - 1 Le recours est recevable contre les décisions prises par les autorités cantonales de dernière instance, par le Tribunal administratif fédéral ou par le Tribunal fédéral des brevets.37
¹	Le recours est recevable contre les décisions prises par les autorités cantonales de dernière instance, par le Tribunal administratif fédéral ou par le Tribunal fédéral des brevets.37
²	Les cantons instituent des tribunaux supérieurs comme autorités cantonales de dernière instance. Ces tribunaux statuent sur recours, sauf si:
^a	une loi fédérale prévoit une instance cantonale unique;
^b	un tribunal spécialisé dans les litiges de droit commercial statue en instance cantonale unique;
^c	une action ayant une valeur litigieuse d'au moins 100 000 francs est déposée directement devant le tribunal supérieur avec l'accord de toutes les parties.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 74 Valeur litigieuse minimale - 1 Dans les affaires pécuniaires, le recours n'est recevable que si la valeur litigieuse s'élève au moins à:
¹	Dans les affaires pécuniaires, le recours n'est recevable que si la valeur litigieuse s'élève au moins à:
^a	15 000 francs en matière de droit du travail et de droit du bail à loyer;
^b	30 000 francs dans les autres cas.
²	Même lorsque la valeur litigieuse minimale n'est pas atteinte, le recours est recevable:
^a	si la contestation soulève une question juridique de principe;
^b	si une loi fédérale prévoit une instance cantonale unique;
^c	s'il porte sur une décision prise par une autorité cantonale de surveillance en matière de poursuite pour dettes et de faillite;
^d	s'il porte sur une décision prise par le juge de la faillite ou du concordat;
^e	s'il porte sur une décision du Tribunal fédéral des brevets.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 76 Qualité pour recourir - 1 A qualité pour former un recours en matière civile quiconque:
¹	A qualité pour former un recours en matière civile quiconque:
^a	a pris part à la procédure devant l'autorité précédente ou a été privé de la possibilité de le faire, et
^b	est particulièrement touché par la décision attaquée et a un intérêt digne de protection à son annulation ou sa modification.
²	Ont également qualité pour recourir contre les décisions visées à l'art. 72, al. 2, la Chancellerie fédérale, les départements fédéraux et, pour autant que le droit fédéral le prévoie, les unités qui leur sont subordonnées, si l'acte attaqué est susceptible de violer la législation fédérale dans leur domaine d'attributions.41

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 100 Recours contre une décision - 1 Le recours contre une décision doit être déposé devant le Tribunal fédéral dans les 30 jours qui suivent la notification de l'expédition complète.
¹	Le recours contre une décision doit être déposé devant le Tribunal fédéral dans les 30 jours qui suivent la notification de l'expédition complète.
²	Le délai de recours est de dix jours contre:
^a	les décisions d'une autorité cantonale de surveillance en matière de poursuite pour dettes et de faillite;
^b	les décisions en matière d'entraide pénale internationale et d'assistance administrative internationale en matière fiscale;
^c	les décisions portant sur le retour d'un enfant fondées sur la Convention européenne du 20 mai 1980 sur la reconnaissance et l'exécution des décisions en matière de garde des enfants et le rétablissement de la garde des enfants92 ou sur la Convention du 25 octobre 1980 sur les aspects civils de l'enlèvement international d'enfants93.
^d	les décisions du Tribunal fédéral des brevets concernant l'octroi d'une licence visée à l'art. 40d de la loi du 25 juin 1954 sur les brevets95.
³	Le délai de recours est de cinq jours contre:
^a	les décisions d'une autorité cantonale de surveillance en matière de poursuite pour effets de change;
^b	les décisions d'un gouvernement cantonal sur recours concernant des votations fédérales.
⁴	Le délai de recours est de trois jours contre les décisions d'un gouvernement cantonal sur recours touchant aux élections au Conseil national.
⁵	En matière de recours pour conflit de compétence entre deux cantons, le délai de recours commence à courir au plus tard le jour où chaque canton a pris une décision pouvant faire l'objet d'un recours devant le Tribunal fédéral.
⁶	...96
⁷	Le recours pour déni de justice ou retard injustifié peut être formé en tout temps.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 106 Application du droit - 1 Le Tribunal fédéral applique le droit d'office.
¹	Le Tribunal fédéral applique le droit d'office.
²	Il n'examine la violation de droits fondamentaux ainsi que celle de dispositions de droit cantonal et intercantonal que si ce grief a été invoqué et motivé par le recourant.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 42 Mémoires - 1 Les mémoires doivent être rédigés dans une langue officielle, indiquer les conclusions, les motifs et les moyens de preuve, et être signés.
¹	Les mémoires doivent être rédigés dans une langue officielle, indiquer les conclusions, les motifs et les moyens de preuve, et être signés.
²	Les motifs doivent exposer succinctement en quoi l'acte attaqué viole le droit. Si le recours n'est recevable que lorsqu'il soulève une question juridique de principe ou qu'il porte sur un cas particulièrement important pour d'autres motifs, il faut exposer en quoi l'affaire remplit la condition exigée.15 16
³	Les pièces invoquées comme moyens de preuve doivent être jointes au mémoire, pour autant qu'elles soient en mains de la partie; il en va de même de la décision attaquée si le mémoire est dirigé contre une décision.
⁴	En cas de transmission électronique, le mémoire doit être muni de la signature électronique qualifiée de la partie ou de son mandataire au sens de la loi du 18 mars 2016 sur la signature électronique17. Le Tribunal fédéral détermine dans un règlement:
^a	le format du mémoire et des pièces jointes;
^b	les modalités de la transmission;
^c	les conditions auxquelles il peut exiger, en cas de problème technique, que des documents lui soient adressés ultérieurement sur papier.18
⁵	Si la signature de la partie ou de son mandataire, la procuration ou les annexes prescrites font défaut, ou si le mandataire n'est pas autorisé, le Tribunal fédéral impartit un délai approprié à la partie pour remédier à l'irrégularité et l'avertit qu'à défaut le mémoire ne sera pas pris en considération.
⁶	Si le mémoire est illisible, inconvenant, incompréhensible ou prolixe ou qu'il n'est pas rédigé dans une langue officielle, le Tribunal fédéral peut le renvoyer à son auteur; il impartit à celui-ci un délai approprié pour remédier à l'irrégularité et l'avertit qu'à défaut le mémoire ne sera pas pris en considération.
⁷	Le mémoire de recours introduit de manière procédurière ou à tout autre égard abusif est irrecevable.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 105 Faits déterminants - 1 Le Tribunal fédéral statue sur la base des faits établis par l'autorité précédente.
¹	Le Tribunal fédéral statue sur la base des faits établis par l'autorité précédente.
²	Il peut rectifier ou compléter d'office les constatations de l'autorité précédente si les faits ont été établis de façon manifestement inexacte ou en violation du droit au sens de l'art. 95.
³	Lorsque la décision qui fait l'objet d'un recours concerne l'octroi ou le refus de prestations en espèces de l'assurance-accidents ou de l'assurance militaire, le Tribunal fédéral n'est pas lié par les faits établis par l'autorité précédente.99

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 95 Droit suisse - Le recours peut être formé pour violation:
^a	du droit fédéral;
^b	du droit international;
^c	de droits constitutionnels cantonaux;
^d	de dispositions cantonales sur le droit de vote des citoyens ainsi que sur les élections et votations populaires;
^e	du droit intercantonal.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 97 Établissement inexact des faits - 1 Le recours ne peut critiquer les constatations de fait que si les faits ont été établis de façon manifestement inexacte ou en violation du droit au sens de l'art. 95, et si la correction du vice est susceptible d'influer sur le sort de la cause.
¹	Le recours ne peut critiquer les constatations de fait que si les faits ont été établis de façon manifestement inexacte ou en violation du droit au sens de l'art. 95, et si la correction du vice est susceptible d'influer sur le sort de la cause.
²	Si la décision qui fait l'objet d'un recours concerne l'octroi ou le refus de prestations en espèces de l'assurance-accidents ou de l'assurance militaire, le recours peut porter sur toute constatation incomplète ou erronée des faits.89

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 99 - 1 Aucun fait nouveau ni preuve nouvelle ne peut être présenté à moins de résulter de la décision de l'autorité précédente.
¹	Aucun fait nouveau ni preuve nouvelle ne peut être présenté à moins de résulter de la décision de l'autorité précédente.
²	Toute conclusion nouvelle est irrecevable.

SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 24 - 1 L'erreur est essentielle, notamment:
¹	L'erreur est essentielle, notamment:
¹	lorsque la partie qui se prévaut de son erreur entendait faire un contrat autre que celui auquel elle a déclaré consentir;
²	lorsqu'elle avait en vue une autre chose que celle qui a fait l'objet du contrat, ou une autre personne et qu'elle s'est engagée principalement en considération de cette personne;
³	lorsque la prestation promise par celui des contractants qui se prévaut de son erreur est notablement plus étendue, ou lorsque la contre-prestation l'est notablement moins qu'il ne le voulait en réalité;
⁴	lorsque l'erreur porte sur des faits que la loyauté commerciale permettait à celui qui se prévaut de son erreur de considérer comme des éléments nécessaires du contrat.
²	L'erreur qui concerne uniquement les motifs du contrat n'est pas essentielle.
³	De simples erreurs de calcul n'infirment pas la validité du contrat; elles doivent être corrigées.

SR 220 Première partie: Dispositions générales Titre premier: De la formation des obligations Chapitre I: Des obligations résultant d'un contrat CO Art. 18 - 1 Pour apprécier la forme et les clauses d'un contrat, il y a lieu de rechercher la réelle et commune intention des parties, sans s'arrêter aux expressions ou dénominations inexactes dont elles ont pu se servir, soit par erreur, soit pour déguiser la nature véritable de la convention.
¹	Pour apprécier la forme et les clauses d'un contrat, il y a lieu de rechercher la réelle et commune intention des parties, sans s'arrêter aux expressions ou dénominations inexactes dont elles ont pu se servir, soit par erreur, soit pour déguiser la nature véritable de la convention.
²	Le débiteur ne peut opposer l'exception de simulation au tiers qui est devenu créancier sur la foi d'une reconnaissance écrite de la dette.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 66 Recouvrement des frais judiciaires - 1 En règle générale, les frais judiciaires sont mis à la charge de la partie qui succombe. Si les circonstances le justifient, le Tribunal fédéral peut les répartir autrement ou renoncer à les mettre à la charge des parties.
¹	En règle générale, les frais judiciaires sont mis à la charge de la partie qui succombe. Si les circonstances le justifient, le Tribunal fédéral peut les répartir autrement ou renoncer à les mettre à la charge des parties.
²	Si une affaire est liquidée par un désistement ou une transaction, les frais judiciaires peuvent être réduits ou remis.
³	Les frais causés inutilement sont supportés par celui qui les a engendrés.
⁴	En règle générale, la Confédération, les cantons, les communes et les organisations chargées de tâches de droit public ne peuvent se voir imposer de frais judiciaires s'ils s'adressent au Tribunal fédéral dans l'exercice de leurs attributions officielles sans que leur intérêt patrimonial soit en cause ou si leurs décisions font l'objet d'un recours.
⁵	Sauf disposition contraire, les frais judiciaires mis conjointement à la charge de plusieurs personnes sont supportés par elles à parts égales et solidairement.

SR 173.110 Loi du 17 juin 2005 sur le Tribunal fédéral (LTF) - Organisation judiciaire LTF Art. 68 Dépens - 1 Le Tribunal fédéral décide, dans son arrêt, si et dans quelle mesure les frais de la partie qui obtient gain de cause sont supportés par celle qui succombe.
¹	Le Tribunal fédéral décide, dans son arrêt, si et dans quelle mesure les frais de la partie qui obtient gain de cause sont supportés par celle qui succombe.
²	En règle générale, la partie qui succombe est tenue de rembourser à la partie qui a obtenu gain de cause, selon le tarif du Tribunal fédéral, tous les frais nécessaires causés par le litige.
³	En règle générale, aucuns dépens ne sont alloués à la Confédération, aux cantons, aux communes ou aux organisations chargées de tâches de droit public lorsqu'ils obtiennent gain de cause dans l'exercice de leurs attributions officielles.
⁴	L'art. 66, al. 3 et 5, est applicable par analogie.
⁵	Le Tribunal fédéral confirme, annule ou modifie, selon le sort de la cause, la décision de l'autorité précédente sur les dépens. Il peut fixer lui-même les dépens d'après le tarif fédéral ou cantonal applicable ou laisser à l'autorité précédente le soin de les fixer.